(/) (//www.

cnotarial-
madrid.org/nv1024/index2.asp)

SUMARIO HEMEROTECA CONFERENCIAS PODCAST

W.ELNOTARIO.ES/) (/SUMARIO) (/HEMEROTECA) (HTTPS://MADRID.NOTARIADO.ORG/PORTAL/CONFERENCIAS- (/PODCAST) BÚ
Y-ACTOS-PUBLICOS) (/B

HEMEROTECA (/index.php/hemeroteca)

El Principio de
prioridad en la Ley
Nacional Registral
Inmobiliaria de la
Republica
Argentina
(/hemeroteca/revista-
30?id=1247:el-
ENSXXI Nº 30 principio-de-
MARZO - ABRIL 2010 prioridad-en-la-
ley-nacional-
registral-
inmobiliaria-de-la-
republica-
argentina-0-
5291440678100512)

ELEONORA CASABÉ
Escribana y vicepresidenta del Colegio de
Escribanos de Buenos Aires (Argentina)

PRIORIDAD REGISTRAL

La Ley Nacional Registral Inmobiliaria de

la República Argentina (Ley 17.8011)
recoge en su articulado gran parte de los
llamados "principios registrales", los que,
al decir de Roca Sastre, son direcciones
fundamentales que informan la disciplina
estudiable y sirven para resolver los
problemas concretos que se presentan.
Entre aquellos incluidos claramente en la
norma legal se encuentra el llamado
principio de prioridad registral.
Éste es uno de los principios rectores en
la materia y se legisla basicamente en los
artículos 5, 19 y 25 de la mencionada
Ley2.
El efecto que deriva de la registración es
el otorgamiento del denominado rango
registral.
Este efecto fundamental se resume en la
expresión PRIOR TEMPORE POTIOR IURE
(primero en el tiempo, mejor en el
derecho), esto es se prefiere una situación
jurídica a otra, sea por incompatibilidad o
por oponibilidad y se complementa con la
inscripción que se efectúa en orden
cronológico.
Pero la ley argentina ha articulado su
sistema registral inmobiliario en base a
reservas de prioridad que conforman uno
de los sistemas más perfectos y que
permiten, en base a esa construcción,
proteger desde el negocio en gestación
hasta la concreción del documento que
accede al registro para posicionarse libre
de trabas, restricciones o impedimentos.

"La certificación solicitada por el notario 

produce la denominada 'reserva de
prioridad' para el acto dispositivo que se
indique en la solicitud, siempre que se
utilice dentro del plazo de validez del
mismo"

Conforme al artículo 5°, las escrituras

públicas que se presenten para su 
inscripción dentro de los cuarenta y cinco
días contados desde  su otorgamiento, se
considerarán registradas desde su
instrumentación.
Esta previsión complementa la del
artículo 25 de la ley que establece que
expedida una de las certificaciones
comprendidas en los artículos anteriores,
el registro tomará nota en el folio
correspondiente y no dará otra sobre el
mismo inmueble dentro del plazo de
vigencia, más el plazo del artículo quinto
antes referido, sin la advertencia acerca
de las certificaciones anteriores.
¿Cómo juega entonces la prioridad en
estos casos?
La certificación solicitada por el notario
como información primordial para
autorizar escrituras de constitución,
modificación o trasmisión de derechos
reales, y que consigna el estado jurídico
de los bienes, produce la denominada
"reserva de prioridad" para el acto
dispositivo que se indique en la solicitud,
siempre que se utilice dentro del plazo de
validez del mismo, el que variará según
sea solicitado para documento autorizado
por funcionario con domicilio legal en la
ciudad asiento del registro (quince días),
en el interior de la provincia o territorio
(veinticinco días) o fuera de la provincia,
territorio o Capital Federal (treinta días).
La presentación del certificado genera a
favor de quien requiera la inscripción en el
plazo legal establecido en el artículo 5°,
una anotación preventiva.
Por una ficción legal, la situación jurídica
informada en el certificado, es mantenida
a favor del documento para el cual fue
solicitado, siempre que el mismo ingrese
al registro dentro del plazo legal
establecido.
La posición registral queda reservada
desde el momento mismo de la
expedición del certificado, siempre que se
respeten los plazos legales establecidos,
esto es, utilización del certificado e
ingreso del documento a inscribir de
acuerdo a ley.
La prioridad se retrotrae a la fecha de
emisión del certificado porque es a partir
de ese momento que se produce el
mantenimiento de la inmutabilidad de la
situación jurídica existente.
Las ventajas de esta institución
típicamente argentina, han sido puestas
de manifiesto reiteradamente pues el
tráfico jurídico se ve claramente
resguardado.
Téngase en cuenta asimismo que en un
régimen de derechos reales como el
argentino en el que éstos se adquieren
con título y modo, siendo este último
claramente material y no instrumental, lo
que accede al registro es el documento y
aún cuando se publicita el derecho real, la
realidad extrarregistral puede diferir de lo
publicitado.
Tan fuerte es el efecto y la protección que
la ley le asigna a esta certificación, que la
jurisprudencia plenaria del fuero civil de la
Capital Federal ha establecido que la
omisión de información de un gravamen
con independencia del dolo, culpa o
negligencia del registrador es inoponible
al comprador de buena fe que ha
suscripto la escritura pública como libre
de cargas o gravámenes y ésta,
presentada en tiempo y forma, debe
inscribirse con independencia de la
existencia anterior de dicho gravamen.
En cuanto al artículo 19 de la ley que
sienta el principio de prioridad basado en
la fecha y número de las presentaciones
asignadas a los documentos, (prioridad
directa) es dable destacar también que,
basándose en la autonomía de la
voluntad, permite a las partes respetando
el principio de especialidad y con una
adecuada publicidad, posponer o
compartir el rango de modo de establecer
otro orden de prelación para sus
derechos.

"La jurisprudencia plenaria del fuero civil

ha establecido que la omisión de
información de un gravamen es
inoponible al comprador de buena fe que
ha suscripto la escritura pública como
libre de cargas"

Ejemplifiquemos con la hipoteca la

previsión antedicha: En el sistema
argentino el rango es rango de avance, o
sea si la hipoteca en primer grado
desaparece, automáticamente la de
segundo grado asciende al primero y así
sucesivamente. Pero pueden darse
particularidades: En dos hipotecas
consecutivas en su orden puede
permutarse voluntariamente el rango o
posponerlo por voluntad de uno e incluso
reservarse el rango por el propietario del
inmueble con consentimiento del
acreedor y publicitando el monto al que la
hipoteca pueda alcanzar.
La ley argentina consagra de este modo la
prioridad directa, reflejada en el asiento
practicado en base a la fecha, hora y
número de presentación; la prioridad
indirecta que resulta de la fecha del
documento formalizado e ingresado al
registro en base a los plazos y previsiones
legales, y la prioridad reservada que
resulta de los certificados de ley.
Demás está decir que el juego armónico
de los artículos citados ha permitido
proteger el tráfico jurídico inmobiliario y le
ha brindado al notario una herramienta de
suma utilidad cual es la certificación con
reserva de prioridad que, aunada a su
función fedante, jerarquiza el valor de la
escritura pública en la conformación de
los derechos reales.
Tal vez la definición que el jurista
argentino Lopez de Zavalía efectúa del
certificado con reserva de prioridad
resuma claramente la importante función
que cumple en orden a garantizar el rango
registral: "El certificado de ley exigido para
la regularidad de la actuación fedataria, es
un documento público emitido por el
registro a solicitud del escribano o
funcionario que se propone autorizar un
instrumento público de mutación real, y
que tiene por fin informar a tenor de los
asientos, garantizando patrimonialmente
la exactitud e imutabilidad de lo
informado dentro del plazo y las
condiciones subjetivas y objetivas que
resulten de la ley, y dando lugar a un
asiento en el folio que provoca un cierre
condicional del mismo"3.
Para el notario argentino, el sistema
registral inmobiliario así consagrado es el
complemento más acabado de resguardo
de la seguridad dinámica.

1
La ley 17.801 de Registro de la
Propiedad Inmueble fue sancionada y
promulgada el 28/VI/1968
2
Artículo 5°: Las escrituras públicas que
se presenten dentro del plazo de cuarenta
y cinco días contados desde su
otorgamiento, se considerarán registradas
a la fecha de su instrumentación
  Artículo 19: La prioridad entre dos o más
inscripciones o anotaciones relativas a un
mismo inmueble se establecerá por la
fecha y el número de presentación
asignado a los documentos en el orden a
que se refiere el artículo 40. Con respecto
a los documentos que provengan de actos
otorgados en forma simultánea, la
prioridad deberá resultar de los mismos.
No obstante las partes podrán, mediante
declaración de su voluntad formulada con
precisión y claridad, sustraerse a los
efectos del principio que antecede
estableciendo otro orden de prelación
para sus derechos, compartiendo la
prioridad o autorizando que ésta sea
compartida.
Artículo 25: Expedida una certificación de
las comprendidas en los artículos
anteriores, el Registro tomará nota en el
folio correspondiente, y no dará otra sobre
el mismo inmueble dentro del plazo de
vigencia más el del plazo a que se refiere
el artículo 5°, sin la advertencia especial
acerca de las certificaciones anteriores
que en dicho período hubiere despachado.
Esta certificación producirá los efectos de
anotación preventiva a favor de quien
requiera, en el plazo legal, la inscripción
del documento para cuyo otorgamiento se
hubiere solicitado.
3
Lopez de Zavalía Curso Introductorio al
Derecho Registral. p.331

Abstract

In most of the dispositions of the

Argentinian National Act regulating the
Registry of Property (Ley 17.801), so-
called «Principles of the Register» are
mentioned. One of them, appearing quite
clearly in some dispositions, is the
Principle of  Priority that can best be
defined through the legal maxim: Prior
tempore potior iure (first in time, first in
right). That means, in case of
incompatibility or opposition, a legal
situation will be preferred to another
attending to the date of the entries.
Nevertheless, Argentinian Law has
perfected its registral system introducing
priority cautions meant to protect legal
deals from the very beginning to the
signing of the final document that will be
inscribed in the Registry of Property and
take its place free of obstacles,
constraints or impediments.

INICIO (/) | HEMEROTECA (/hemeroteca) |

CONFERENCIAS (//www.cnotarial-
madrid.org/nv1024/Paginas/VideoConferencias.asp)
| PODCAST (/podcast) | STAFF (/staff) |
CONTACTO (/comentario)
AVISO LEGAL (/aviso-legal) | POLÍTICA DE
COOKIES (/politica-de-cookies) | POLÍTICA
DE PRIVACIDAD (/politica-de-privacidad)
Producido por: AXIONNET NETWORK, S.L.
(//www.axionnet.com)

Síguenos en   
(//twitter.com/elnotariosxxi)