Derecho Procesal Civil. Juicios de Arrendamientos.

2009

Reglamentación legal:

-.Tit. VI Libro III CPC., arts. 588 al 616.

-. Además dichas normas se complementan o son modificadas por:
a)DL N: 964 de 1975 sobre arrendamiento de bienes raíces urbanos.
b) DL N: 993 de 1975 sobre arrendamiento de bienes raíces rústicos.
c) DL N. 1505 de 1976 normas sobre arrendamiento y lanzamiento de
viviendas.
d) Ley N: 18.101 de 1982 que fija normas especiales sobre
arrendamiento de bienes raíces urbanos.
e) Ley N: 19.886 modificatoria de la anterior.

TIPOS DE JUICIOS ESPECIALES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

A) Desahucio. Arts.588 al 596 CPC

B) Restitución de la cosa arrendada. Art. 604 CPC
C) Terminación inmediata del contrato de arrendamiento en caso señalados
por el legislador. Arts. 607 al 610 CPC
D) Terminación inmediata del contrato de arrendamiento por falta de pago de la
renta. Art. 611 CPC
E) Destinado a atajar el mal uso o deterioro del fundo arrendado. Art. 612 CPC
F) Terminación del contrato de arrendamiento de servicios inmateriales. Art.
613 CPC
G) Destinado a hacer valer el derecho legal de retención. Arts. 597, 598 y 599
CPC

Debe hacerse presente que no todos los derechos emanados del

contrato de arrendamiento, al ser ejercitados judicialmente pueden ser
encasillados en los procedimientos anteriores. Por ello se afirma que las
acciones que no tengan un procedimiento especial, deben sujetarse a
las normas del juicio ordinario o del juicio sumario, según corresponda,
recibiendo mayor aplicación este último dado que generalmente se
requiere de una tramitación rápida para que la acción sea eficaz en
estos casos.

Además de los procedimientos especiales mencionados y que son

regulados por el CPC, existen otros dos mas en leyes especiales y que
tienen gran importancia práctica; estos son:
a) Juicio relativo a los contratos de arrendamiento de bienes
raíces urbanos
b) Juicio relativo a los predios rústicos.

Reglas de competencia relativas a esta clase de juicios:

Arts. 45 y 125 COT, los que señalan que estos juicios son de
competencia de los jueces de letras y de los Jueces de Policía Local en
ciudades en que no sean asiento de un juez de letras y siempre que sean
abogados. Si la cuantía no excede de 10 UTM, el juicio es en única instancia, si
excede dicha cuantía es en doble instancia. La segunda disposición señala que
el valor de lo disputado se determina en los juicios de desahucio o de
restitución de la cosa arrendada, por el monto de la renta o del salario
convenido y en los juicios de reconvenciones por el monto de las rentas
insolutas.

CARACTERSTICAS DE ESTOS JUICIOS.

-. Juicios declarativos, especiales y de aplicación particular.

-. Su tramitación es muy breve y concentrada. (DEMANDA, AUDIENCIA
DE CONTESTACIÓN Y PRUEBA, SENTENCIA)
-. Las apelaciones que dan lugar a la demanda, son apelables en el sólo
efecto devolutivo.
-. Las sentencias que en ellos se pronuncien dejan a salvo el ejercicio de
las acciones ordinarias a que tengan derecho las partes, sobre las mismas
cuestiones resueltas por aquellas. Art. 615.

1-. JUICIO DE DESAHUCIO.

El desahucio es la noticia anticipada de la voluntad de cualquiera

de las partes para poner término al contrato de arrendamiento.

Tiene lugar el desahucio:

a) Cuando no se ha fijado tiempo para la duración del arriendo
b) Cuando habiéndose fijado, este tiempo no es determinado por el
servicio especial a que se destina la cosa arrendada o por la
costumbre. Art. 1951 CC.

La regla general sobre la anticipación con que debe darse el

desahucio, se ajusta al período o medida de tiempo que regula los
pagos.

Clases de desahucio:

a) Judicial
b) Extrajudicial

Dependiendo si se hace o no con la intervención d ela justicia. Art.

588 CPC

La importancia de la distinción radica en que los procedimientos

en uno u otro son distintos.

DESAHUCIO JUDICIAL.

Se efectúa notificando al arrendador o arrendatario de

conformidad al artículo 553 el decreto en que el juez manda poner en
conocimiento de uno u otro la noticia anticipada de término. La notificación
deberá efectuarse personalmente en conformidad a las reglas generales sobre
notificaciones.

Actitudes del notificado de desahucio.

a) Reclamar del desahucio. Debe hacerlo en un plazo de 10 días. Art.

590 CPC.
b) Presentada la reclamación el tribunal cita a las partes a una
audiencia que debe verificarse dentro de quinto día hábil después de
la última notificación. Las partes deben concurrir con sus medios de
prueba. Art. 589 CPC
c) El tribunal dicta sentencia de inmediato o a mas tardar dentro de
tercero día. La sentencia puede acoger o desechar la reclamación.

2-. No reclamar del desahucio.

El solicitante debe pedir al tribunal que dicte sentencia sin más
trámite o pedir que se tenga por “ratificado" el desahucio.

DESAHUCIO EXTRAJUDICIAL.

Es aquél que se efectúa sin intervención de la justicia.

La prueba de este tipo de desahucio se ajusta a las reglas generales
dadas para los asuntos judicial no contenciosos. En consecuencia, el
desahucio extrajudicial es una cuestión de prueba.

Dependerá su tramitación si hay o no reclamación, si se reclama ante la

justicia el juez cita a las partes a una audiencia al quinto día hábil. Ahora bien si
el notificado de desahucio extrajudicial no reclama, al solicitante no le queda
mas remedio que concurrir a los tribunales de justicia pidiendo que se tenga
por ratificado el desahucio.

2-. JUICIO DE RESTITUCION DE LA COSA ARRENDADA POR LA

EXPIRACION DEL TIEMPO ESTIPULADO PARA LA DURACIÓN DEL
ARRENDAMIENTO O POR LA EXTINCIÓN DEL DERECHO DEL
ARRENDADOR.

Art. 604 CPC

PROCEDIMIENTO: se aplica el procedimiento dado para el desahucio,
con algunas modificaciones. Art. 604 inc. 1°

3-. JUICIO DE TERMINACION INMEDIATA DEL CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO EN LOS CASOS EXPRESAMENTE SEÑALADOS POR
EL LEGISLADOR

ART. 607 cpc Y 1972 Y 1973 c. civil.

PROCEDIMIENTO.
La demanda es proveída por el Juez citando a las partes a una
audiencia al quinto día hábil, a fin de que las partes concurran con sus medios
de prueba y expongan lo conveniente a sus derechos.
 Reciben aplicación ciertas normas dadas para la tramitación de
los interdictos posesorios.
Concluida la audiencia, se dicta sentencia de inmediato a o mas
tardar dentro de tercero día.

4-. JUICIO DE ARRENDAMIENTO POR TERMINACION INMEDIATA

DEL CONTRATO POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA.
Arts. 1942 y 1977 C. Civil, art. 611 CPC

PROCEDIMIENTO. En esta clase de juicios tienen lugar las

reconvenciones de pago. El legislador supone que la primer reconvención se
ha efectuado extrajudicialmente. La segunda. Art. 1977 c.civil, se practica en el
juicio mismo, para lo cual el tribunal cita a una audiencia inmediata, y procede
en lo demás de acuerdo con el procedimiento anterior. Art. 611 CPC
Esta audiencia tiene por objeto en consecuencia, reconvenir, contestar y
recibir las pruebas de las partes.

5-. JUICIO DESTINADO A ATAJAR EL MAL USO O DETERIORACION

DEL FUNDO ARRENDADO.

ART. 1979 c. civil. Y 612 CPC.

PROCEDIMIENTO. Se utiliza el juicio sumario.

6-. JUICIO SOBRE TERMINACION DEL CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS INMATERIALES.

ART. 613 cpc Y 1989 Y 2008 c. civil.

PROCEDIMIENTO. Se ajusta a las normas dadas para el desahucio. art.

604

7-. JUICIO EN QUE SE EJERCITA EL DERECHO LEGAL DE

RETENCION.

ARTS. 1942 C. CIVIL

PROCEDIMIENTO. Nada dice el CPC al respecto, de modo que podrá

intentarse por vía principal, a través de un juicio sumario u ordinario, o por vía
incidental dentro de un juicio

8-. JUICIO RELATIVO A LOS CONTRATOS DE

ARRENDAMIENTO DE BIENES RAICES URBANOS.

Fuentes: DL N: 964 de 1975 y ley 18.101 de 1982 y modificaciones

posteriores. (ley 19.866).

Estos cuerpos legales establecen normas sustantivas y también

procesales. El DL N: 964 se aplica a todas las situaciones derivadas de
contratos celebrados con anterioridad al 29 de enero de 1982, fecha de entrada
en vigencia de la ley 18.101.
Del mismo modo se substanciaran por las disposiciones del citado DL a
los juicios iniciados con anterioridad a enero de 1982 y a aquellos juicios que
se inicien y que digan relación con los contratos celebrados con anterioridad al
29 de enero de 1982.

Arrendamientos a los cuales no se les hace aplicable esta ley.

a) Predios urbanos con cabida superior a una hectárea.

b) Inmueble fiscales
c) Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a tres
meses, por periodos continuos o discontinuos, siempre que lo sean
amobladas y para fines de descanso o turismo.
d) Hoteles, residenciales y establecimientos similares en las relaciones
derivadas del hospedaje.
e) Estacionamientos de vehículos
f) Viviendas regidas por la ley 19.281.

No obstante esta exclusión, tratándose de las letras c) y e), el

procedimiento a aplicar en caso de litigo derivado de estos
contratos, se regirá por las disposiciones establecidas en la ley.

-.CARACTERISTICAS DE ESTOS JUICIOS.

1-. ORGANICAS:

a) Juez competente: jueces de letras de acuerdo a las normas

generales del COT en única o primera instancia. También son
competentes los Jueces de Policía Local que sean abogados
y se desempeñen en aquellos lugares que no sean asiento de
juez de letras.
b) La cuantía en esta clase de juicios se determina sobre el valor
de la renta o salario convenido (desahucio y restitución) y
sobre el valor total de las rentas insolutas en los juicios de
reconvenciones de pago.
c) No se aplica el fuero
d) En materia de competencia relativa deberá distinguirse si la
pretensión es mueble o inmueble, de lo cual dependerá la
aplicación de las reglas generales del COT (arts. 135 o 137).

2-, FUNCIONALES:

a) Las partes pueden comparecer y defenderse personalmente,

en primera instancia, siempre que la renta no supere las 4 UF.
b) Puede solicitarse la notificación de la demanda a las empresas
de gas, energía o agua, a fin de que el demandado sea el
único responsable por los consumos de los mismos.
c) El demandado puede reconvenir al actor en la audiencia
respectiva.
 d) El llamado a conciliación es obligatorio.
e) El tribunal de oficio o a petición de parte, podrá decretar
medios probatorios que estime pertinentes.
f) La prueba se aprecia de acuerdo a la sana critica.
g) En este tipo de contrato de arrendamiento sólo procede el
desahucio judicial.

-.PROCEDIMIENTOS:

Art. 7° Ley 18.101

El procedimiento se aplica a los siguientes juicios:
1- Desahucio
2- Terminación del arrendamiento.
3- Restitución de la propiedad por expiración del tiempo estipulado
4- Restitución de la propiedad por extinción del derecho del arrendador
5- De indemnización de perjuicios
6- Otras que versen sobre las demás cuestiones derivadas de estos
contratos.
(en consecuencia, la enumeración de este artículo es sólo
enunciativa)

1-. PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO.

En los contratos pactados mes a mes y en los de duración indefinida,

el desahucio solo puede ser JUDICIAL o MEDIANTE NOTIFICACIÓN
EFECTUADA POR NOTARIO.

No se requiere fundamentar el desahucio.

El plazo de desahucio será de dos meses, contado desde su notificación

y se aumentará en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiere
ocupado el inmueble, no pudiendo en total dicho plazo exceder de seis meses.

En los contratos de plazo fijo que no exceda de un año, el arrendador

solo podrá solicitar judicialmente la restitución y en tal evento el arrendatario
tendrá un plazo de dos meses contados desde la notificación de la demanda.

2-. PROCEDIMIENTO DE RESTITUCION.

En estos casos el arrendatario esta obligado a pagar la renta de

arrendamiento y demás gastos de su cargo solo hasta la restitución del
inmueble.

Si el arrendatario abandonare el inmueble sin restituirlo al

arrendador, este podrá solicitar al juez de letras competente que se lo
entregue sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por
un ministro de fe. Dicho ministro de fe levantara acta del estado del
inmueble al momento de la entrega y remitirá copia al tribunal de la
misma.
 3-. PROCEDIMIENTO DE TERMINACION DEL ARRENDAMIENTO
POR NO PAGO DE RENTAS.

Art. 1977 CC., y art. 10° Ley. La segunda de las reconvenciones de pago
se efectuara en la audiencia de contestación de la demanda.

Ejercitada la acción de terminación del contrato de arrendamiento, se

puede deducir conjuntamente las de cobro de servicios básicos adeudados
(luz, agua, gas, gastos comunes). Todas se resuelven en la sentencia.

PROCEDIMIENTO ESTABLECIDO EN LA LEY 18.101

Art. 8° ley 18101, fue sustituido íntegramente por la ley 19.866, de 11 de

abril de 2003..

Esta modificación estableció un procedimiento regido por los principio de

la oralidad, concentración, inmediación y de sana crítica.

El PROCEDIMIENTO se sintetiza en lo siguiente:

1-. El procedimiento será verbal, pero las partes pueden presentar

minutas escritas.
2-. La demanda debe indicar los medios de prueba de que piensa
valerse el demandante. Si se rendirá prueba testimonial por el demandante, la
lista de testigos debe ir en la demanda
2-. Presentada la demanda el tribunal la provee, citando a las partes a
una audiencia al quinto día hábil después de la última notificación.
3-. La notificación de la demanda y a terceros se efectúa de acuerdo a
las reglas generales, pero respecto de la notificación establecida en el artículo
44 CPC, se aplica lo dispuesto en el artículo 553 CPC
4-. La nómina de testigos del demandado debe ser presentada al tribunal
antes de las 12 horas del día previo a la audiencia
5-. La audiencia es de contestación, conciliación y prueba, en la cual el
demandado puede reconvenir, quedando facultado el demandante
reconvenido para constestar de inmediato o en una audiencia especial, que
debe verificarse dentro de los cinco días siguientes, a objeto de recibir la
contestación de la misma y recibir también las pruebas que ofrezca. La
reconvención será tramitada y resuelta conjuntamente con la cuestión
principal.
6-. El llamado a conciliación es obligatorio, luego de contestada la
demanda.
7-. Si no existen hechos sustanciales pertinentes y controvertidos, cita
de inmediato a las partes a oír sentencia.
8-. Si existen hechos sustanciales pertinentes y controvertidos y no se
ha producido conciliación, el tribunal fija los puntos sobre los cuales deberá
rendirse la prueba, procediéndose de inmediato a recibir la prueba ofrecida en
la demanda y en la contestación. Concluida la recepción de la prueba, el
tribunal cita de inmediato a oir sentencia.
9-. La prueba puede ser recepcionada también en la audiencia especial
que se fije en caso de reconvención, entendiéndose suspendido el juicio en el
intertanto.
10-. La prueba es apreciada de acuerdo a las reglas de la sana
crítica.
11-. Los incidentes deben promoverse y tramitarse en la misma
audiencia sin paralizar el curso de la misma
12-. La sentencia se pronunciara sobre la acción deducida y sobre los
incidentes, o solo sobre estos últimos cuando sean previos e incompatibles on
aquellos.
13-. Solo son apelables la sentencia definitiva y las resoluciones que
pongan termino al juicio hagan imposible su prosecución. Las apelaciones se
concederán en el sólo efecto devolutivo.
14-. Existe cosa juzgada provisional respecto de las demandas de
desahucio o restitución declaradas sin lugar. El actor no puede intentar
nuevamente su pretensión sino seis meses después que haya quedado
ejecutoriada la sentencia de rechazo. Art. 16 Ley.
15-. Ejecución de la sentencia de acuerdo a las reglas generales, pero
las que dispongan la restitución del inmueble se ejecutan a través del
lanzamiento. Arts. 595 y 40 CPC y 13 de la ley.
16-. Oponibilidad procesal respecto de los subarrendatarios. Art. 11
Ley. Para que la demanda alcance en sus efectos a los subarrendatarios en los
juicios de desahucio, restitución o terminación del contrato de arrendamiento,
esta debe serles notificada.

Antes de la modificación de la ley 19.866, la ley 18.101, establecía como

procedimiento aplicable el juicio sumario con una serie de modificaciones que
en definitiva desnaturalizaron al mismo en estos casos. Estas se referían a: no
cabe la sustitución del procedimiento; no es necesario que concurra el
defensor de ausentes; no hay aumento del termino de emplazamiento, etc.

9-. JUICIO RELATIVO A PREDIOS RUSTICOS

DL 993 DE 1975

PROCEDIMIENTO: Se aplica el juicio sumario del CPC

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