Aspectos Tributarios y Trámites

Notariales en la Enajenación de
Bienes Inmuebles
Andrés Felipe Vasco Cardona
Abogado- Especialista en
Formulación y Evaluación de
Proyectos Públicos Y Privados
Docente Universitario
Asesor y Consultor Empresarial
 TEMARIO
Cronograma Impuesto al Patrimonio

Nociones Previas Viviendas de Interés Social

Algunos Conceptos Leasing Habitacional

Derecho Tributario Cuentas AFC

Retención en la Fuente Trámites Notariales

Impuesto de Renta Documentos de Soporte

Portafolio de Servicios
 CRONOGRAMA
Nro.
Sesión Fecha Temas a Tratar Duración
Presentación- Nociones
1 Martes 22 de Mayo Derecho – Acto Jurídico 3 horas
Algunos Conceptos, Derecho
tributario, Retención en la
2 Jueves 24 de Mayo Fuente 3 horas
Impuesto de Renta, Impuesto
al Patrimonio, Impuesto de
Rentas Departamentales,
3 Martes 29 de Mayo Impuesto Predial 3 horas

4 Jueves 31 de Mayo Taller 3 horas

V. I. S. ---Leasing Habitacional,
5 Martes 5 de Junio cuentas AFC 3 horas

6 Jueves 7 de Junio Trámites Notariales. 3 horas

 DERECHO

Es la ciencia que se encarga de

reglamentar las conductas humanas,
para lograr la paz social, lo hace a
través de la creación de normas
jurídicas.
 Derecho Laboral Derecho Internacional

Derecho Comercial

Derecho Administrativo
Derecho Civil
Derecho Tributario

Derecho Ambiental
D. Constitucional

Derechos Humanos
 EL ORDENAMIENTO JURÍDICO
Tratados Internacionales
CONSTITUCIÓN

LEYES

DECRETOS

ORDENANZAS
ACUERDOS
ELEMENTOS DEL DERECHO.
Sujetos del Derecho

• Acreedor.
• Deudor.
• La prestación.
• El vínculo jurídico.
• Las formalidades.
Las Prestaciones
• Dar: Transferir el
dominio.
• Hacer: Un hecho
positivo por parte del
deudor.
• No hacer: Un
abstención por parte
del deudor.
• Prestar. No transfiere
el dominio.
El Derecho Real de Dominio

Usar

Derecho a : Gozar De una cosa

Disponer
 Personas

Naturales Jurídicas
 Personas Jurídicas

Sin ánimo de Con ánimo de

lucro lucro

• Fundaciones
• Corporaciones
• Cooperativas
• Sindicatos
 CONCEPTOS GENERALES
• Escritura pública – Escritura Privada
• Derechos de Registro
• Contra escritura
• Escritura Aclaratoria
• Englobe – Desenglobe
• Sucesión
• Causante – Heredero – Legatario
• Transferencia – Transmisión
• Sociedad Conyugal – Sociedad Patrimonial
 Derecho Tributario

DEFINICIÓN: Es aquella parte del

Derecho Administrativo que
expone los principios y las normas
relativas a la imposición y a la
recaudación de los tributos y
analiza las consiguientes relaciones
entre los entes públicos y los
ciudadanos.
 QUE ES LA IMPOSICIÓN Y LA RECAUDACIÓN? Es la acción que
ejerce el ESTADO sobre el particular exigiéndole una
determinada prestación con el fin de reunir los recursos
económicos para atender a las necesidades y conveniencias de
la comunidad. El resultado de esta acción estatal es el
nacimiento de la OBLIGACIÓN JURÍDICA TRIBUTARIA. Art. 338
C.N. Que la conforman los siguientes elementos:

1. 5. Existe un
2. Existe 3. Existe 4. Existe un objeto de la
Fuente
un un acontecimien obligación
la LEY
acreedor obligado to de la vida que lo
de la de la real, previsto determinan:
obligació obligació en la LEY. Es la base
n, que es n, que es el hecho gravable y la
el sujeto el sujeto gravado. tarifa.
activo pasivo
 CONTRIBUCIONES
FISCALES – IMPUESTOS,
PLUSVALÍA,
VALORIZACIONES,( TASAS,
SOBRETASAS consulta).
PARAFISCALES. “Son
contribuciones parafiscales los
gravámenes establecidos con
carácter obligatorio por la Ley,
que afectan a un determinado y
único grupo social y económico
y se utilizan para beneficio del
propio sector …”
IMPUESTOS

UVT
 Unidad de Valor Tributario
La UVT es la medida de valor que permite
ajustar los valores contenidos en las
disposiciones relativas a los impuestos y
obligaciones administrados por la Dirección
de Impuestos y Aduanas Nacionales. Todas
las cifras y valores absolutos aplicables a
impuestos, sanciones y en general a los
asuntos previstos en las disposiciones
tributarias se expresarán en UVT.
 El valor de la unidad de valor tributario se
reajustará anualmente en la variación del
índice de precios al consumidor para
ingresos medios. El Director General de la
Dirección de Impuestos y Aduanas
Nacionales publicará mediante Resolución
antes del primero (1) de enero de cada año,
el valor de la UVT aplicable para el año
gravable siguiente. Si no lo publicare
oportunamente, el contribuyente aplicará el
aumento autorizado. El valor en pesos de la
UVT será de veinte mil pesos ($20.000.oo)
(Valor año base 2006).
Valor para 2007: $ 20,974.00
RETENCIÓN EN LA FUENTE
• Sistema de recaudo de los impuestos
que consiste en la obligación del agente
retenedor de retener, conservar,
guardar una cantidad que la ley ha
determinado se retenga en el mismo
momento del origen del ingreso
(“imposición en el origen”)
• AGENTES RETENEDORES
 Impuesto de Renta y
Complementarios
Los pagos o abonos en cuenta gravados
que constituyen para su beneficiario
ingreso fiscal, es decir, que corresponde a
un ingreso ordinario (rentas, rendimientos
financieros) o extraordinario (ganancia
ocasional ) recibido por el constituyente,
susceptible de provocar un incremento
neto en el patrimonio del beneficiario en el
momento de su percepción, y que no haya
sido excluido por la ley
Impuesto de renta y
complementarios

Renta

Ganancias Ocasionales
 Casos en los que se práctica
• Honorarios y comisiones.
• Servicios y arrendamientos.
• Servicio de transporte.
• Rendimientos financieros.
• Enajenación de activos fijos por
personas naturales.
• Salarios
• Otros ingresos tributarios (impuesto de
timbre e impuesto a los movimientos
financieros).
• Premios de loterías, rifas, apuestas y
similares.
• Pagos al exterior de impuesto de renta.
• Ingresos provenientes del exterior.
Impuesto Sobre la Renta y
Complementarios
Sujetos Pasivos

Personas Jurídicas

Personas Naturales

Sucesiones Ilíquidas
IMPUESTO SOBRE LA RENTA Y
COMPLEMENTARIOS

• Hecho generador
– Obtención de rentas en el desarrollo de
actividades

• Período
– Regla general un (1) año
• Enero 1 a Diciembre 31
Concepto Sujeto Pasivo Agente de Retención B. G. Tarifa
Persona Natural 100% 10%
Persona Jurídica Personas Naturales y Jurídi 100% 11%
Persona Natural 3300 UVT cas y sociedades de hecho
Honorarios $ 69.214.000,00 100% 11%
Persona Natural 100% 10%
Persona Jurídica Personas Naturales y Jurídi 100% 11%
Persona Natural 3300 UVT cas y sociedades de hecho
Comisiones $ 69.214.001,00 100% 11%
Persona Natural que enajena El Notario, Las Oficinas de
E. A. F. el bien Tránsito 100% 1%

Hay un descuento en la enajenación de casas o apartamentos de habitación

Adquiridos antes del 1 de Enero de 1987
Casa o Apartamentos de habitación
adquiridos antes del 1 de enero de
1987
PORCENTAJES AÑO DE ADQUISICION
10% 1986
20% 1985
30% 1984
40% 1983
50% 1982
60% 1981
70% 1980
80% 1979
90% 1978
100% ANTES DE 1 ENERO DE 1978
EJEMPLO DE RETENCION EN LA
FUENTE POR COMISIONES

Pedro Pérez a través de Juan Holguín le

vende un apartamento a la empresa
Inmobiliarias S.A, por la suma de
$ 30`000.000, acuerdan una comisión del
3%. Se pregunta: ¿Cuál es el monto de la
retención?
 SE DEBE TENER EN CUENTA LA
CALIDAD DEL MANDANTE ( SI ES O
NO AGENTE RETENEDOR)
• Si no es agente retenedor no se hace
retención en la fuente (como en el caso
que nos ocupa ).
• Si es agente retenedor se hace la
retención sobre el porcentaje de la
comisión y a esta se le hace una retención
del 10% si es persona natural, del 11% si
es persona jurídica.
 EJEMPLO
Luis Gómez vende a la sociedad INVERSIONES E
INVERSIONES LTDA, su casa de habitación que
adquirió el 20 de enero de 1982.si el valor de la venta
es de 120´000.000 ¿Cuál es el monto a retener?

DESCRIPCIÓN TARIFA TOTAL

Valor de venta 120´ 000.000

subtotal 1% 1.200.000

Este porcentaje se disminuye en un 50% -600.000

50% ya que se trata de casa de
habitación adquirida durante 1982
Total retención 600.000
 HONORARIOS
• Aquella retribución por toda actividad,
labor o trabajo prestado por una persona
natural y jurídica sin vínculo laboral, que
se considera calificado, en el que
predomina el factor intelectual sobre el
manual o material.
• COMISIONES: Retribución hecha por la
intermediación en actos jurídicos.
 ACTIVOS FIJOS
• Son los bienes corporales muebles o
inmuebles y los incorporales que no se
enajenan dentro del giro ordinario de los
negocios
 AGENTES RETENEDORES
• Personas Jurídicas
• Personas Naturales, que tengan la calidad
de comerciantes y que tengan un
patrimonio o ingresos superiores a 30.000
UVT. ($ 629,220,000.00)
 IMPUESTO AL PATRIMONIO

Patrimonio superior a $ 3 000.000.000.00

HECHO GRAVABLE
Tres mil millones de pesos.

CAUSACIÓN A 1 de Enero del año fiscal

TARIFA 1,2%

SUJETOS PASIVOS Personas Naturales y Jurídicas, Sociedades de Hecho

 IMPUESTO DE TIMBRE
NACIONAL
Celebración de actos jurídicos superiores a
HECHO GRAVABLE
6000 UVT ($ 125’844,000.00)

Actos jurídicos que consten en escrituras públi-

CAUSACIÓN cas o privadas, en el momento de la celebración

2007 – 1,5 2008 – 1%

TARIFA
2009 – 0,5% 2010- 0 %

Personas Jurídicas, Sociedades de Hecho y Personas

SUJETOS PASIVOS Naturales con ingresos en el año anterior a 30.000 UVT
 CUENTAS AFC
• Es una cuenta de ahorros para el fomento
de la construcción que ofrece beneficio
tributario. Ley 488 de 1998
 BENEFICIOS
- Beneficios tributarios
- Se pueden realizar traslados
de fondos de pensiones
voluntarias y leasing
habitacional sin perder el
beneficio tributario
- Los depósitos que hayan
cumplido 5 años podrán tener
libre destinación sin perder el
beneficio tributario.

Deducción de intereses
 BENEFICIOS TRIBUTARIOS
• Reducción de la retención en
la fuente mensual para
asalariados e independientes
• Los ahorros realizados
disminuyen la base gravable
para el calculo del impuesto de
renta.
• Los rendimientos financieros
destinados para el pago de
vivienda están exentos de
retención en la fuente.
 CARACTERISTICAS

• El beneficio tributario se recibe solo

hasta el 30% de los ingresos laborales.
• Pueden realizarse ahorros extras pero
estos no tienen beneficio tributario.
• La cuenta tiene un rendimiento del 2%
EA
 REQUISITOS

• Personas naturales
mayores de 18 años
• Ingresos sujetos a
retención en la fuente
y declarantes que
desean disminuir la
base gravable.
• Sólo una cuenta por
persona
LEASING HABITACIONAL
LEY 795 DE 2003
 LEASING
• SE LE CONOCE COMO UN
ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE
COMPRA.
• El Locatario paga un canon mensual que
contiene la retribución por el arrendamiento,
los intereses y un aporte a la opción de
compra.
• Al término del contrato el locatario puede
hacer uso de la opción de compra o retornar
el inmueble a la compañía de financiamiento.
• El leasing habitacional es una figura jurídica que le
permite a una entidad entregar un bien inmueble de
su propiedad a un cliente, llamado locatario, para su
uso y goce durante la vigencia del contrato.
• En contraprestación, éste se obliga a realizar una
serie de pagos destinados a amortizar el capital y a
cubrir los rendimientos financieros de la entidad
propietaria del inmueble.
• Al finalizar el contrato, el bien se restituye a su
propietario o se transfiere al locatario en caso de
que decida ejercer la opción de adquisición pactada
y pague el valor establecido en el momento en que
se suscribió el contrato. No obstante, la opción de
compra puede ser ejercida en cualquier momento,
siempre y cuando haya acuerdo entre las partes.
 Beneficio Tributario
• El locatario puede acceder a las mismas
exenciones tributarias establecidas para
los créditos de vivienda, como por
ejemplo, la disminución de la base de
retención en la fuente vía deducción por
intereses y corrección monetaria (costo
financiero del contrato) hasta por 1200
UVT ($ 25’168.800) y los alivios aplicables
a las cuentas AFC.
 Corrección Monetaria
• Es el mecanismo utilizado para mantener
el poder adquisitivo del dinero, que este
pierde como consecuencia de la inflación.
Equivale al promedio aritmético del índice
de Precios al Consumidor (IPC) de los
últimos doce meses.
BENEFICIOS TRIBUTARIOS
PARA LAS V. I. S.
 DEFINICIÓN V. I. S.
Aquella vivienda urbana cuyo valor,
conforme a lo dispuesto en el artículo 5°
del decreto 1789 de 2004, es inferior o
igual al límite de precio establecido por la
Ley para este tipo de viviendas;
actualmente dicho límite está previsto en
el artículo 104 de la Ley 812 de 2003 en
ciento treinta y cinco (135) salarios
mínimos legales mensuales vigentes.
En este año
el tope es:

$ 58’549.500
 Beneficios tributarios.
• Devolución del I. V. A. sobre los materiales
utilizados por los Constructores y que
construyan VIS.
• Exención del impuesto a la renta a los
constructores o a las SEA por la
construcción o adquisición de VIS nuevas
para arrendarlas, sobre las rentas por ellas
producidas en un periodo de diez años.
 Que se entiende por VIS
nueva?
• Es aquella vivienda
de interés social
cuya licencia de
construcción ha
sido expedida con
posterioridad al 10
de julio de 2003.
 Que son las SEA?
• Son aquellas creadas conforme a lo
dispuesto en el Código de Comercio, y cuyo
objeto social único es el arrendamiento de
bienes inmuebles destinados o no a
vivienda, construidos y/o adquiridos por
dichas sociedades. Las sociedades
especializadas en arriendo deberán añadir a
su denominación social la expresión
sociedad especializada en arriendo o la sigla
"SEA".
• De conformidad con lo dispuesto en el
inciso 1° y en el parágrafo del artículo 41
de la Ley 820 de 2003, están exentas del
impuesto sobre la renta los ingresos que
perciban las sociedades especializadas en
arriendo, por concepto de cánones de
arrendamiento de vivienda de interés
social urbana nueva de su propiedad. La
exención operará respecto de los
cánones de arrendamiento de vivienda de
interés social nueva que perciban durante
los diez (10) años siguientes a la
construcción de dichas viviendas.
 Como se determina el valor de la
vivienda para acceder al beneficio?
1. Cuando la sociedad adquiere la vivienda: El valor
del inmueble será igual al precio estipulado en la
respectiva escritura pública de adquisición.
2. Cuando la sociedad construye la vivienda: El
valor del inmueble deberá ser determinado por un
perito avaluador inscrito en el Registro Nacional
de Avaluadores. En tales casos el perito, además
de practicar el avalúo del inmueble, deberá
certificar que el mismo es inferior al precio
máximo legal de la Vivienda de Interés Social
vigente al momento de realizar el respectivo
peritazgo.
La condición de Vivienda
de Interés Social de una
unidad habitacional
particular no se alterará
por cambios en su valor
comercial originados en
valorizaciones posteriores
del inmueble, o por la
variación de la
normatividad que defina
este tipo de vivienda.
 Deducción de Intereses
• Aquellos trabajadores
a los que se les aplica
Retención en la
Fuente y que tienen
un crédito hipotecario
pueden 'recuperar' lo
que han pagado por
concepto de intereses.
TRÁMITES NOTARIALES
EN LA ENAJENACIÓN DE
BIENES INMUEBLES
 ESCRITURA COMPRADOR 50%
PUBLICA 2,7 x 1000
VENDEDOR 50%

COMPRADOR 0%
ENAJENACIÓN
DE ACTIVOS 1%
FIJOS VENDEDOR 100%
 COMPRADOR 100%
RENTAS
0,75 %
VENDEDOR 0%

COMPRADOR 100%
IMPUESTO
0,5 %
DE REGISTRO
VENDEDOR 0%
• Paz y salvo valorización.
• Paz y salvo de predial.
• Copias de las cédulas de comprador y
vendedor.
• Escritura Pública.
• Certificado de libertad y tradición.
• Paz y salvo de la administración si el bien
está sometido a propiedad horizontal.
• CERTIFICADO DE LIBERTAD DE LOS
INMUEBLES
• REGLAMENTO DE PROPIEDAD
HORIZONTAL
• LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN SI ES
VIVIENDA NUEVA
 T. Notariales T. Registro

Notarías del País Oficinas de Registro del país

Mapa Medellín 1 Mapa Medellín 2

Reforma Tributaria 2006 P. O. T. Medellín

Simulador de Costos Estatuto Tributario

Impuestos Ejecutivos Estatuto Tributario Medellín