CONTENIDO A ESTUDIAR

Concepto de contrato de arrendamiento

El Código Civil Venezolano, en su Artículo 1579, define el arrendamiento como un
contrato mediante el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra
de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y la otra parte se obliga a su vez a
pagar por ese uso y goce un canon de arrendamiento. La parte que se obliga a hacer gozar
de la cosa se denomina arrendador y la otra arrendataria.

Duración del contrato

Los contratos de arrendamiento pueden ser celebrados entre las partes a tiempo
determinado o a tiempo indeterminado. Esto variará según el acuerdo entre las partes y el
bien que sea objeto del contrato.

Naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento

De acuerdo a los diversos estudios realizados por los expertos del Derecho, han dado por
conclusión que en contrato de arrendamiento confiere un título de mera tenencia, porque
el arrendatario no tiene la cosa con ánimo de señor y dueño, sino que reconoce dominio
ajeno (del arrendador, en este caso).

Características del contrato de arrendamiento

Es Bilateral: Las partes asumen obligaciones reciprocas, es decir, se requiere del concurso
de dos o más voluntades.

Es Oneroso: se requiere el cobro de un canon, esto es un requisito esencial del

arrendamiento, ya que de ser gratuito sería un contrato de comodato.

Es Consensual: porque es celebrado mediante la manifestación expresa de voluntad de las

partes contratantes, generando obligaciones recíprocas.

Tracto sucesivo: Porque las obligaciones se generan y extinguen sucesivamente en el

tiempo.

Es Obligatorio: En el sentido de que no es traslativo de la propiedad u otro derecho real.

Causales de extinción del contrato

De acuerdo a lo establecido en las diversas disposiciones legales podemos decir que las
causales de extinción del contrato de arrendamiento son las siguientes:

 Por mutuo disenso, es decir, cuando ambas partes acuerden disolver el contrato.

 Con la expiración del término del contrato, esto sucede en los casos de contratos
celebrados a tiempo determinado.

En relación a la expiración del arrendamiento por vencimiento del término es

necesario considerar la institución de la tácita reconducción, mediante la cual si a
la expiración del término fijado, el arrendatario queda y se le deja en posesión de
la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto como si se
tratara de un contrato en el cual las partes no hubieran determinado su duración.

 Voluntad unilateral, esta causal se da cuando el contrato se celebra a tiempo

indeterminado, en cualquier momento cualquiera de las partes puede manifestar
su voluntad de disolver el contrato. Esta resulta de una cláusula contractual.

 Cuando la cosa arrendada haya sufrido pérdidas o se haya destruido. Esto sin
duda ocasiona la extinción del contrato, puesto que la destrucción de la cosa
arrendada impide el uso de la cosa. No obstante, si la cosa se destruye
parcialmente, el arrendatario puede, según las circunstancias, pedir la resolución
del contrato o disminución del precio. En ninguno de los dos casos el arrendador o
arrendatario debe indemnizar, si la cosa ha perecido por caso fortuito, Art. 1.588.

 Resolución por incumplimiento culpable. Esto se da cuando el arrendatario no

cumple con sus obligaciones contractuales, en estos casos el arrendatario tiene la
obligación de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie
hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte para la expiración natural de
contrato, si este tiempo no excede de aquél, además de los daños y perjuicios que
se hayan irrogado al propietario, Art. 1.616.

 Enajenación de la cosa arrendada. Se presume que el nuevo adquiriente respetará

el arrendamiento por todo el tiempo convenido si concurren dos hechos:

a. Que el contrato conste de instrumento público o de documento privado con

fecha cierta.
b. Que el contrato original fuera por tiempo determinado.

En todo caso, será necesario que el contrato haya sido registrado si este excede de
los 6 años. Arts. 1.604, 1.920 - 5º y 1.924 C.C.

En los casos de enajenación se presume que el nuevo adquiriente respetará el

arrendamiento por todo el tiempo por el cual se reputan celebrados los contratos
por tiempo indeterminado, cuando no se reúnan las condiciones antes indicadas,
siempre que el arrendatario tenga el goce de la cosa con anterioridad a la
enajenación (limitación que tiende a impedir que se presente fraudulentamente
como arrendatario anterior a la enajenación uno que en realidad es posterior a
ella).

Aun cuando en el Código Civil sólo se hace mención al comprador, las presunciones
dichas, operan frente a todo adquiriente a título particular, sea de propiedad o de
un derecho real de goce en cosa ajena (Ej. del derecho de enfiteusis, de usufructo,
etc.).

Por otro lado es necesario mencionar que para que sea procedente la causal de
extinción por enajenación hay que tener en cuenta la preferencia ofertiva
establecida en las leyes especiales en materia de derecho inmobiliario, puesto que
si el arrendatario cumple los requisitos para ser preferido, no procederá esta
causal. De lo contrario, si podría proceder la extinción.