INTRODUCCIÓN

La emisión de cédulas hipotecarias nace a iniciativa del órgano ejecutivo, con el propósito de
solucionar problemas de liquidez, que en algún momento podría estar pasando el banco
hipotecario; para lo cual se configuró una serie de garantías que le dieran un mayor respaldo a la
emisión de las cédulas hipotecarias.

Las cedulas hipotecarias son valores emitidos por particulares, mediante la intervención de un
banco hipotecario y garantizadas con hipoteca sobre un inmueble propiedad del emisor, además
de la garantía solidaria del banco hipotecario que interviene en su emisión.

En el presente trabajo, pretendemos dar solución a la interrogante de si la primera emisión de

cédulas hipotecarias emitidas por el banco hipotecario de el salvador, es o no un verdadero
proceso de titularización; para ello es necesario hacer una serie de consideraciones tanto
técnicas como legales para poder dar una opinión más acertada acerca del tema.

DEFINICIÓN DE CÉDULA HIPOTECARIA. CONSIDERACIONES

GENERALES

CÉDULAS HIPOTECARIAS:

Por cédula hipotecaria se entiende todo título de renta fija privada que emite una entidad
bancaria y que está respaldada por el global de los préstamos hipotecarios de la misma. Nótese
la diferencia importante con la titulación que sólo se refiere a un grupo seleccionado mientras
que las cédulas están respaldadas por el total (todos) de los préstamos hipotecarios.
Dependiendo de las características de cada emisión lo habitual es que tengan amortización al
vencimiento pero que sean negociables a través del mercado secundario de renta fija. En otras
ocasiones no se negocian en el mercado secundario y la contrapartida la ofrecen las propias
entidades emisoras.

Las características más importantes de la emisión de cédulas

son:

 el cupón o interés, rentabilidad que se recibirá a cambio de la inversión.

 la periodicidad del cupón, trimestral, semestral, …
 el plazo de vencimiento, normalmente medio plazo (3 a 5 años).
 la calificación (rating) asignado por las agencias de calificación, dará idea de la
calidad de la inversión.
 la fiscalidad, se consideran rendimientos del capital mobiliario y por tanto
presentan una retención del 18%.
Las cédulas hipotecarias deberán negociarse a través del mercado bursátil ecuatoriano. Se
excluyen de esta obligación a las transferencias de cédulas hipotecarias originadas en:

 daciones en pago;
 el pago del principal con cédulas hipotecarias que realiza el propio deudor a la
institución emisora;
 fusiones;
 escisiones;
 herencias;
 legados;
 donaciones;
 liquidación de la sociedad conyugal;
 liquidación de la sociedad de bienes originada por la unión de hecho;
 cambios de valores entre portafolios administrados por una casa de valores de
propiedad de un mismo comitente; y,
 otras que la ley lo permita.

La aplicación del literal j) no procederá cuando existan vinculaciones, conforme lo define la ley
general de instituciones del sistema financiero, en cuyo caso deberá observarse lo dispuesto por
la ley de mercado de valores.

Únicamente podrán emitir cédulas hipotecarias los bancos, las mutualistas, cooperativas de
ahorro y crédito y sociedades financieras, legalmente constituidas, que se encuentren bajo el
control y vigilancia de la superintendencia de bancos y seguras.

la garantía hipotecaria que se constituya para caucionar préstamos hipotecarios de amortización

gradual con emisión de cédulas recaerá sobre bienes inmuebles según la definición del código
civil, inmuebles que en ningún caso podrán tener un valor inferior al 140% de la o las
obligaciones garantizadas; por lo tanto, esta garantía hipotecaria podrá amparar uno o varios
préstamos con la emisión de cédulas hipotecarias, que el deudor tenga o pueda tener a favor del
acreedor hipotecario, siempre y cuando el avalúo del o de los inmuebles hipotecados no sea
inferior al 140% del valor total de los préstamos hipotecarios de amortización gradual con
emisión de cédulas otorgadas al deudor.

Los avalúos formarán parte del expediente individual del crédito y los peritos nombrados por el
directorio de la institución emisora, serán responsables civil y penalmente hasta por culpa leve
por el contenido de sus informes periciales.

No podrán emitirse cédulas con respaldo de bienes inmuebles de propiedad de la institución

financiera emisora y de sus partes vinculadas.

los préstamos de amortización gradual con emisión de cédulas hipotecarias deberán contar con
seguro de incendios y líneas aliadas, que cubran cuando menos terremotos e inundaciones
sobre las edificaciones hipotecadas y con seguro de desgravamen del deudor o deudores
personas naturales. los seguros serán contratados por la institución financiera emisora en
empresas de seguros legalmente establecidas en el ecuador y su costo será asumido por el
deudor.
En todo caso en que el pago de los dividendos se encontrare vencido, la institución financiera
emisora podrá cobrar sobre la cuantía del dividendo del capital en mora, la máxima tasa de mora
permitida por la ley, vigente al momento del pago.

las instituciones del sistema financiero pueden demandar, en todo o en parte, si el pago de los
dividendos estuviere en mora, por más de sesenta días: a) el saldo del préstamo o capital
reducido, cortado a la fecha del último dividendo en mora, asimismo, con la máxima tasa de
mora permitida, sobre el capital, hasta la solución del préstamo; b) la comisión pactada; c) las
primas de seguro satisfechas por la institución financiera; y, d) los gastos del juicio.

El deudor tendrá derecho, en cualquier momento, o al tiempo de los pagos regulares, a hacer
pagos adicionales de todo o parte del saldo de su préstamo. si el pago se produce por
anticipado, la institución financiera emisora obligatoriamente deberá realizar un sorteo
extraordinario de cédulas hipotecarias con las mismas normas y procedimientos contemplados
en el reglamento. Este pago adicional o total, en ningún caso se lo podrá realizar dentro del
primer año de la emisión de las cédulas hipotecarias.

Ningún pago adicional será menor de cincuenta dólares de los estados unidos de américa, y los
de mayor cantidad serán múltiplos de esta suma. cada semestre empezado se considerará
vencido, para efectos del pago.

Todo pago por concepto de amortización de capital podrá efectuarse con cédulas hipotecarias
y/o con cupones de capital emitidos por la misma institución financiera emisora, siempre que su
vencimiento corresponda al mismo semestre o a semestres anteriores, del capital que se está
cancelando.

las cédulas hipotecarias serán impresas y se expresará en ellas claramente: el nombre de la

institución financiera emisora, el valor nominal de la cédula, la serie a la que pertenece, el
número de orden que le corresponde, el tipo de interés, la fecha de emisión, las normas a las
que habrá de ceñirse su amortización.

Cada cédula llevará cupones adheridos, los que podrán ser de intereses y opcionalmente, a
criterio de la institución financiera emisora, de amortización del capital. en los cupones se hará
constar el nombre de la institución financiera emisora; la serie y el número de la cédula a que
corresponda; la tasa de interés o valor de amortización del capital, según corresponda; el
período a que corresponda; y, la fecha de pago. en aquellos casos que el emisor decidiera pagar
el capital a través de amortizaciones periódicas no serán necesarios los sorteos ordinarios.

Los cupones serán suficiente y único comprobante para el pago de los intereses y del capital, si
fuere del caso, a excepción del último pago de capital para el cual se deberá presentar la cédula
hipotecaria correspondiente.

Las cédulas hipotecarias podrán emitirse previo acuerdo entre las partes desmaterializadas a
través de un depósito centralizado de liquidación y compensación de valores, de conformidad
con lo dispuesto en la ley de mercado de valores.

Las cédulas cuyo plazo hubiere vencido o las que hubieren sido llamadas al pago de acuerdo
con los términos en que hayan sido emitidas, dejarán de ganar intereses desde la fecha del
vencimiento o llamamiento para el pago.
Los intereses devengados por las cédulas hipotecarias se pagarán a sus tenedores.

Terceras personas no podrán oponerse al pago, a menos que aleguen la pérdida de la cédula
respectiva y rindan caución ante la institución financiera emisora.

La persona que falsificare una cédula o cupón, o hiciere circular o introdujere en el país, cédulas
o cupones falsificados, quedará sujeta a las sanciones establecidas en el título iv del libro i del
código penal.

El depósito de cédulas hipotecarias se aceptará por su valor en el mercado, en todos los casos
en que por ley o resolución judicial se requiera una garantía, para el desempeño de un cargo
público, para el cumplimiento de un contrato público o para cualquier fianza o depósito exigido
por la ley.

Las garantías que deban ser otorgadas en dinero efectivo y los depósitos judiciales que deban
ser hechos en dinero, podrán serlo en cédulas hipotecarias siempre que sus vencimientos no
sean mayores a un año.

Las instituciones financieras podrán comprar, poseer y vender sus propias cédulas hipotecarias y
constituir con ellas los depósitos en garantía que la ley exige que se mantenga, excepto el
encaje en el banco central del ecuador; podrán adquirirlas, así mismo por dación en pago o que
se adjudique judicialmente a su favor en pago de sus créditos, y en cualquiera de esos casos
deberán volverlas a poner en circulación dentro del año de su adquisición. Estas negociaciones
deberán realizarse a través del mercado bursátil.

En todos los casos en que cualquier institución emisora de cédulas hipotecarias previstas en el
artículo 1, inciso final de esta ley, sea declarada en liquidación, la cartera correspondiente a la
emisión de cédulas hipotecarias será transferida conjuntamente con los correspondientes
créditos y sus respectivas garantías hipotecarias a otra institución de las establecidas en esta ley
y que haya sido autorizada por la superintendencia de bancos y seguros, y tales activos y
pasivos que constituirán patrimonio autónomo serán excluidos de la masa de acreedores,
gozando de todas las garantías y privilegios establecidas en esta ley.

La junta bancaria reglamentará los procedimientos, forma y condiciones para la aplicación de la

norma contenida en este artículo, como también dictará las resoluciones de carácter general
para la aplicación de esta ley.

ANTECEDENTES HISTORICOS

Nada se sabe acerca del verdadero origen de esta institución; unos como Georges Randel,
creen que es de procedencia germánica; al paso que otros, como Paul gide, sostienen que la ley
francesa, inspiró a los alemanes la idea, la cual desarrollaron en las handfesten primero, y en las
grundschuld, más tarde.

Pero si bien en Francia y en Alemania se encuentran procedimientos de cedulación hipotecaria

bastante parecidas, es posible, y tal vez lo más seguro, es que cada uno de esos países la idea
brotara de modo espontáneo, bajo la presión de las necesidades del momento.

En los últimos tiempos se han presentado multitud de emisiones de cédulas por valores de miles
de millones de euros. Prácticamente todos los bancos y cajas se han apuntado a probar suerte
con este sistema de financiación durante mucho tiempo reservado para inversores institucionales
pero que ahora ante la necesidad de liquidez y la falta de interés de los inversores
especializados se han dirigido al cliente de sucursal. De nuevo me parece se trata de un mal
negocio pues a pesar de prometer cupones ventajosos a medio plazo (3 a 5 años) es un área de
inversión profundamente afectada por la desconfianza y por los riesgos de crisis económica
provocados precisamente por las hipotecas suprime, muy relacionadas con este tipo de
producto. Es cierto que los tenedores de este tipo de títulos son privilegiados a la hora de cobrar
pero si las cosas van mal tendrán muchos problemas en recuperar la inversión.

El mecanismo de creación

Es el siguiente: una persona que tenga la disposición de un bien inmueble constituye, por
declaración unilateral de voluntad que se debe hacer constar en acta notarial, un crédito
hipotecario a su cargo, con garantía hipotecaria del inmueble. Se establece en el acta que el
crédito hipotecario quedará dividido en tantas porciones como cédulas hipotecarias se creen, y
en cada una de las cédulas quedará incorporada la respectiva porción del crédito hipotecario. En
esta forma, el crédito hipotecario, inmobiliario por su naturaleza, se atomiza y se incorpora en
cosas mercantiles muebles, como son los títulos de las cédulas. Así, se da al crédito hipotecario
gran movilidad, que hace fácilmente movilizables grandes capitales, y que ha dado gran
aplicación a la cédula, la que es considerada como uno de los mejores valores de inversión.

La sociedad o banco hipotecario intervendrá en el acta de creación, para certificar la existencia y

valor de las garantías y para prestar su aval en cada una de las cédulas. El banco tiene,
consecuentemente, la calidad de avalista, pero su situación de intermediario entre el deudor
hipotecario creador de las cédulas y el tomador de estas, tiene especiales perfiles. Se constituye
en representante común obligado del conjunto de tenedores, y debe velar por los intereses de
estos.

De las explicaciones anteriores se desprende, que los títulos del banco hipotecario definidas por
la ley del mismo, como cédulas hipotecarias, en realidad tienen las características del bono
hipotecario.
 Características:

 Sanción penal a quién falsifique cédulas

 se consideran en circulación las que estuvieren en poder del público y las que no hayan
sido redimidas y canceladas aun cuando se encuentren en poder del banco
 Los intereses se pagan a los tenedores de cédulas al portador
 no son reivindicables
 se redimen y amortizan dentro del plazo fijado para el pago de los préstamos a que
corresponden
 Garantizadas por el capital y reserva del banco y con el conjunto de sus préstamos
hipotecarios de amortización gradual.

 Los préstamos que garantice la emisión están asegurados con primera hipoteca y no
excederán del 50% del valor del inmueble gravado
 Las vencidas o solicitadas para el pago dejan de ganar intereses desde la fecha en que
se verifican los hechos anteriores
 no pagan interés fijo
 se pueden emitir duplicadas
 se emiten por escritura pública de la sociedad emisora. si son cédulas de garantía
general, en la escritura se hará constar el monto de los créditos hipotecarios que le
sirven de garantía. si son de garantía específica, se hará constar el crédito que le sirve
de garantía
 se emiten en serie

Clases de cedulas hipotecarias

Dos clasificaciones pueden hacerse de las cédulas hipotecarias, a saber: a) una que las agrupa
según su manera de circular, es decir, el modo de efectuar su transferencia, y b) otra, que lo
hace tomando en cuenta la garantía que les sirve de respaldo.

Tomando en cuenta su manera de circular, las cédulas hipotecarias pueden ser “nominativas” o
al “portador”.

de la posibilidad de que las cédulas hipotecarias puedan ser nominativas o al portador, se infiere
claramente que las mismas no pueden ser expedidas a la orden.

Al establecerse la posibilidad de que las cédulas puedan ser nominativas o al portador, se hace
referencia a la división de los títulos de crédito, que es aquella que los clasifica en títulos al
portador, títulos a la orden y títulos nominativos, clasificación ésta que aparece dispuesta en un
sentido de progresiva complejidad, pues a medida que se pasa de un título a otro, en el orden en
el cual hemos enunciado, se constata un creciente grado de seguridad.

De acuerdo a los principios que rigen la antes mencionada clasificación de los títulos de crédito.

CÉDULAS HIPOTECARIAS EN CIRCULACIÓN:

Significan el monto total de cédulas hipotecarias emitidas por un banco, en poder del público, o
del mismo banco, y que no han sido remitidas o canceladas de conformidad con las leyes,
estatutos y reglamentos del banco.
 LAS CÉDULAS HIPOTECARIAS AL PORTADOR

Son las que no precisan la designación de la persona autorizada para ejercer el derecho
expresado en ellas; tales cédulas, cuyo régimen de circulación es el más sencillo, se transfieren
por la simple entrega, por lo que constituyen títulos de legitimación real, en oposición a los títulos
a la orden y a los nominativos, a los cuales se les conoce con la denominación de títulos de
legitimación nominal.

Las cédulas nominativas

Sujetas a un régimen de transmisión más complejo, son las extendidas a favor de una persona
determinada; su transferencia, comporta la notificación al banco emisor, lo cual puede hacerse
mediante declaración inscrita en los registros del mismo.

Cedulas con garantía global

Las cédulas con garantía global son respaldadas con créditos hipotecarios de que sea titular el
banco emisor no afectado a alguna emisión de cédulas con garantía especial. De esto resulta
que los créditos hipotecarios del banco emisor que sirven de respaldo a cédulas hipotecarias con
garantía global son determinables en forma residual; dichos créditos hipotecarios son todos los
del banco emisor menos los que respaldan cédulas con garantía especial.

Cuando un banco hipotecario no ha expedido cédulas con garantía especial, entonces todos los
créditos hipotecarios de los cuales sea titular respaldan las cédulas con garantía global que haya
emitido. El valor de las cédulas con garantía global -lo mismo que el de las cédulas con garantía
especial- solo lo tiene regulado la ley venezolana, no puede exceder de la parte no pagada de
los créditos hipotecarios que las respaldan; a este efecto, y con el objeto de vigorizar la garantía
de la cédula, del importe no pagado de los créditos hipotecarios es menester deducir el monto de
las amortizaciones que no hayan sido satisfechas por los prestatarios dentro de los seis meses
siguientes a su vencimiento. y en caso de que el importe de los préstamos sea menor que el
valor de las cédulas, el banco emisor deberá establecer la correspondencia entre el monto de la
garantía y el valor de las cédulas, a cuyo efecto tendrá que depositar en una cuenta especial, en
el banco central, en dinero en efectivo, o en títulos de la deuda pública nacional u otros
garantizados por la nación, estimados a su valor de mercado, en una cantidad que restaure el
equilibrio entre el valor de los créditos hipotecarios y el importe de las cédulas en circulación.
Este es un registro que no lo menciona nuestra ley, el cual sería un buen objeto de estudio. Los
créditos hipotecarios que en un momento dado respaldan las cédulas con garantía global son
todos aquellos de los cuales sea titular el banco emisor, no afectados a ninguna emisión de
cédulas con garantía especial, sin que importe que tales créditos sean anteriores,
contemporáneos o posteriores de las cédulas emitidas. Los créditos hipotecarios de los cuales
es titular el banco emisor tienden a desaparecer por efecto de las amortizaciones y de las
cancelaciones, pero los nuevos créditos que se constituyan a favor del banco vienen a
incorporarse a la masa de los que respaldan las cédulas con garantía global. Los deudores de
los créditos que sirvan de respaldo a las cédulas con garantía global pueden pagar al banco con
cédulas cuyo vencimiento no sea posterior al del préstamo que se pretenda amortizar, para que
vaya a la par el momento de conclusión del ciclo vital del préstamo con la oportunidad de
terminación del período circulatorio del título utilizado como medio de pago. La ley venezolana
distingue de una forma amplia las clases de cédulas que se pueden emitir, lo cual es muy bueno,
al contrario de nuestras leyes que apenas dan la clasificación, de una forma breve.
 Cedulas con garantía especial

Según la garantía que les sirva de respaldo, las cédulas hipotecarias pueden clasificarse en
cédulas hipotecarias con garantía especial y cédulas hipotecarias con garantía global.

Las cédulas hipotecarias con garantía especial, son aquellas que los bancos emiten con el
respaldo de uno a varios préstamos hipotecarios determinados que se hayan otorgado a su favor
antes de la respectiva emisión.

En la legislación venezolana, más no en nuestra legislación que no dice nada al respecto, el

valor de las cédulas hipotecarias con garantía especial no puede sobrepasar el monto de la parte
no pagada de los créditos hipotecarios que respalden dichas cédulas; a este efecto, es menester
deducir del importe no pagado de los créditos hipotecarios, aquellas amortizaciones que no
hayan sido satisfechas dentro de los seis meses siguientes a su vencimiento. Según el artículo
12 de la ley general de bancos de Venezuela. En el texto de las cédulas con garantía especial,
deben identificarse, con señalamiento de su importe, cada uno de los créditos que las respaldan,
y también deben identificarse los inmuebles que garanticen tales créditos. Los deudores de los
créditos que sirvan de respaldo a cédulas hipotecarias con garantía especial, pueden efectuar
pagos ordinarios y extraordinarios al banco con cédulas de la emisión a la cual el préstamo
adeudado sirva de garantía: el banco informará a los deudores de dichos créditos el número y
las características de la emisión de cédulas con garantía especial a la cual tales créditos sirven
de respaldo, una vez que la correspondiente emisión haya sido efectuada. Todas estas
especificaciones que menciona la ley venezolana no la tiene ninguna de las leyes del ramo
nuestro.

Razón de la existencia de cédulas con garantía especial y

global.

Es interesante tratar de investigar por qué el legislador previó dos distintas clases de cédulas
desde el punto de vista de la garantía que les sirve de respaldo, esto es, por qué concibió estos
dos tipos de cédulas, una con garantía especial y otras con garantía global.
 Naturaleza jurídica de las cédulas hipotecarias

Con el objeto de ir profundizando en el estudio de las cédulas hipotecarias, es necesario

destacar que por sí mismas, son consideradas como títulos valores, esto en conformidad a lo
preceptuado por nuestro código de comercio, ya que reúnen las siguientes características:

1. la incorporación: el derecho es consustancial al documento y está

indisolublemente unido a él desde el momento en que se cumplen los
requisitos solemnes señalados en la ley, se opera de una
transformación y se eleva el documento simple a la categoría de título
de crédito. el derecho queda fusionado en el título.
2. integración: consiste en que en el título de crédito deben de constar
textualmente todos los actos cambiarios exigidos o autorizados por la
ley. en otras palabras, todos los actos relativos al mismo deben incluirse
en él. de allí, que podemos decir, que solo lo que consta en el texto es
lo que tiene validez.

Así, cuando un título de crédito es aceptado por una persona que se obliga a pagarlo, debe
hacerse constar esa aceptación en el mismo; no bastará que el aceptante manifieste su
conformidad ante el juez, notario público o testigo y que se ofrezcan como pruebas de su
aceptación la fe pública del juez o del notario y del dicho de los testigos.

3. la literalidad: en palabras de vibrante, quién es el intérprete más

inspirado del principio de la literalidad, sostenía que es “la pauta y
medida del derecho” y, por lo mismo, pauta y medida de la obligación a
cargo del girador, es decir, en palabras de ascarelli, que el derecho que
brota del título es literal en el sentido de que es todo aquello que mira a
su contenido, extensión y modalidades; es decir, en su esencia y en su
forma es decisivo exclusivamente el elemento objetivo del tenedor del
título. Literalidad significa simple y sencillamente que lo escrito en el
texto del documento es lo que constituye el derecho: el que lo suscribe
se obliga a pagar tal día la cantidad de tantos colones al señor fulano de
tal en tal plaza; esa es la pauta, medida y alcance de la obligación; y el
que legítimamente, adquiere el título, tiene exactamente el derecho
literal en él consignado
4. la legitimación: es la característica que tiene el título de crédito,
según la ley de su circulación, de facultar a quien lo posee para exigir
del suscriptor o endosante en su caso, el pago de la prestación en él
consignada y de autorizar al obligado a solventar válidamente su deuda
a favor del tenedor. en caso de que dicha deuda no sea cumplida
voluntariamente por el obligado, por el que suscribió o endosó el título,
es evidente que el poseedor de éste podrá exigir el cumplimiento en
forma coactiva mediante la intervención de las autoridades judiciales
correspondientes. el documento de legitimación, hace ver que en
materia de títulos de crédito no importa quién sea el propietario real del
derecho consignado en el título, sino quién es el poseedor del mismo de
acuerdo con la ley de su circulación
 5. la abstracción: consiste en la imposibilidad de excepciones y
defensas derivadas del negocio causal de un título de crédito contra
cualquier tenedor de buena fe que no esté con aquel. parte pues, este
principio de la circunstancia de que el tenedor de un título de crédito
tiene un derecho autónomo por la necesaria separación que hay entre
dicho título y la causa que lo origino, para proteger a posteriores
acreedores contra excepciones, a menudo desconocidas, que podrían
derivar del negocio subyacente.
6. la sustantividad: por sustantividad de los títulos de crédito debemos
entender dos cosas: primera, que en virtud de este principio, llamado
también de independencia, todos y cada uno de los actos integrados en
un título valen en sí y por sí mismos con independencia recíproca; y
segunda, que los títulos tienen en sí mismos vida jurídica plena, por lo
que bastándose a sí mismos no necesitan, ni pueden ni deben
integrarse a ningún otro documento. las cédulas hipotecarias son, de
acuerdo al parecer de algunos autores, los documentos, de emisión y
circulación controladas, necesarios para ejercer (función de
legitimación) y para transferir (función de transmisión) el derecho de
crédito expresado en ellos, que constituye fracción de un mutuo
colectivo, y cuyo pago se haya garantizado mediante la atribución a su
beneficiario (cédulas nominativas) o a su simple tenedor (cédulas al
portador), de un derecho, en caso de concurso, sobre créditos
hipotecarios determinados (cédulas con garantía especial), o sobre
créditos hipotecarios no afectados a ninguna garantía especial (cédulas
con garantía global).
7. la autonomía: el título de crédito endosado, destinado a circular y
puesto ya en circulación, es independiente y autónomo respecto del
negocio que le dio origen y lo que vale y obliga es únicamente lo que
está inserto en el mismo. por virtud de los principios de integración y
literalidad sólo son actos válidos los que están consignados y escritos
en el documento y nada de lo que ocurrió en el negocio causal que dio
origen al título de crédito puede prevalecer en la vida jurídica de ese
documento.

La cedula como título de crédito

La cédula hipotecaria es un documento, es decir, un escrito, impreso, extendido a favor de una

persona determinada (cédula nominativa) o de indeterminada persona (cédula al portador), que
forma parte de una emisión seriada, en cuyo texto han de indicarse su clase (cédulas con
garantía especial o cédulas con garantía global), la letra o número que le corresponde, y otras
menciones. Nada impide que en el texto de la cédula figuren otras cláusulas o estipulaciones que
el banco emisor juzgue insertar en dicho texto, siempre que tales cláusulas o estipulaciones no
alteren ni desvirtúen su naturaleza propia.

Lo que se pretende es que en el cuerpo de la cédula aparezca diáfanamente identificado el

banco deudor, y que allí mismo se señalen las características de la emisión y se puntualicen
aquellas circunstancias acreditativas de que la misma ha sido válidamente expedida. de la
definición que nos hemos permitido dar de la cédula hipotecaria, fluye con meridiana claridad
que ella es un título de crédito, contentivo de una promesa de pago emanada del banco emisor:
tal promesa puede ser “nominativa” o al “portador”, esto es, hallarse formulada en beneficio de
determinada persona o de sujetos indeterminados; y decimos que la cédula hipotecaria es un
título de crédito, porque es encuadrable en la especie de documentos necesarios para ejercer
(función de legitimación) y para transferir (función de transmisión) el derecho expresado en ellos,
el cual, por exigencias propias de la circulación, siempre que ésta se realice conforme con la ley
respectiva, se considera literal y autónomo en cabeza de los adquirientes de buena fe.

Por ser un título de crédito, la cédula hipotecaria se haya regida por los principios de la
autonomía, de la literalidad y de la necesidad.

En virtud del principio de la autonomía, quien adquiera una cédula hipotecaria, adquiere el
derecho expresado en ella en forma originaria, lo que quiere decir que ese derecho no podrá
sufrir disminución, o resultar atenuado o enervado por hechos o circunstancias vinculadas a los
precedentes poseedores del título; el beneficiario o el tenedor de la cédula lo que adquiere es el
derecho expresado en ella y no el derecho que tenía el transmitente.

En fuerza del principio de la literalidad, el derecho de crédito incorporado a la cédula está

delimitado por su expresión escrituraria: el derecho tiene la medida que se le asigna en la
cédula, y ningún alcance distinto puede pretender otorgarle ni el beneficiario ni el portador al
banco emisor.

Finalmente, de acuerdo al principio de la necesidad, la cédula hipotecaria debe ser presentada

(documento de presentación o exhibición) cuando se quiera ejercer el derecho incorporado a
ella, y el banco emisor, al satisfacer su importe, puede (y debe) exigir que la cédula le sea
entregada (documento de recuperación o de rescate)

resulta, de lo que precede, que la cédula hipotecaria es una promesa escrita de pago; en virtud
de la declaración inserta en ella, y el banco emisor se obliga a pagar una determinada cantidad
de dinero, en un cierto momento; el derecho a su beneficiario o tenedor al exigir el pago de dicha
cantidad de dinero, y sus réditos, se ejerce con independencia del derecho de los precedentes
poseedores del título; los límites del derecho se hallan determinados por el tenedor del
documento, y la presentación y entrega de este es indispensable para tener derecho al pago de
la cantidad señalada en el texto.

Tasa de interés de la cédula:

El tipo de interés devengado por las cédulas y las oportunidades en las cuales dichos intereses
serán satisfechos debe hacerse constar en los correspondientes títulos de créditos (cédulas)

La cedula hipotecaria entre particulares

Se podría decir que los bienes inmuebles además del servicio que conforme a su naturaleza
prestan, representan un valor pecuniario que puesto en circulación sirve para allegar recursos
cuando se necesitan y para proporcionar ganancias al propietario, mediante provechosas
negociaciones.

La hipoteca común ha sido y es de indudable provecho, pero debido a sus condiciones

especiales, no facilita suficientemente la movilización del crédito territorial. de allí que para lograr
este objetivo se hayan imaginado diversos medios más o menos adecuados, entre los que se
distinguen de modo notable
 Disposición general

Las instituciones financieras emisoras de cédulas hipotecarias deberán tener una calificación
mínima de b o su equivalente, otorgada por una calificadora de riesgo legalmente establecida en
el país.

Conclusiones

El proceso de titularización es mucho más complicado, no solo requiere de este elemento debido
que involucra a diversos actores o figuras y de requisitos especiales para su existencia. en el
caso que nos ocupa la respuesta es sencilla, con las cédulas hipotecarias lo que se constituía
era una prenda sobre los títulos a favor de quien los adquiría, los cuales en caso de “no pago” el
acreedor prendario, por llamarlo así, se subrogaba en los derechos del banco embargando los
créditos para poder efectuar el mismo los cobros de los créditos hipotecarios, pero el banco
nunca perdió la propiedad de los activos.

la respuesta más imperante a lo que era necesario investigar para dar una respuesta al tema, es
que se considera que el simple hecho de que las cédulas hipotecarias sean consideradas como
títulos valores por nuestro código de comercio, es suficiente para afirmar que su emisión por el
banco hipotecario fue un proceso de titularización en un concepto limitado de lo que esta
significa, afirmando que si titularización es volver activos títulos valores para obtener liquidez por
medio de su circulación entonces bajo este punto restringido el proceso dado fue un proceso de
titularización.

BANCO DE PREGUNTAS

¿Que son las cédulas hipotecarias?

Son títulos-deuda de entidades financieras que además de la garantía explícita e incondicional

del emisor, cuentan con el respaldo adicional de toda la cartera hipotecaria no titulizada de la
entidad, con la certeza de que en caso de insolvencia del emisor esta cartera hipotecaria servirá
en primer lugar para pagar las cédulas, y no se podrá utilizar para ninguna otra cosa hasta que
se haya cumplido al 100% con los tenedores de dichos instrumentos. O dicho de otra forma
corta: deuda sénior de las entidades financieras con garantía adicional.

¿Puede una entidad emitir cédulas sin límite?

No sólo puede emitir hasta el 80% de su cartera elegible

¿Qué es cartera elegible?

La forman las hipotecas que cumplan los siguientes requisitos:

 que las propiedades hipotecadas estén en la web

 que su ratio (saldo vivo / valor de tasación ) sea menor del 80% para las hipotecas
residenciales
 que su ratio (saldo vivo / valor de tasación) sea menor del 60% para las hipotecas no
residenciales. en caso de necesidad se incluye como colateral elegible apto hasta
un límite del 5% de los activos en sustitución: tesoros, otras cédulas
hipotecarias y bonos hipotecarios
¿Entonces el respaldo de una cédula es la cartera elegible?

No. el respaldo de la emisión es todo el activo del emisor. Además la cédula hipotecaria cuenta
con el respaldo de un acceso privilegiado y exclusivo (hasta cumplir el 100% de sus
obligaciones) a toda la cartera hipotecaria del banco emisor.

¿Pero no decíamos que sólo la elegible?

La cartera elegible marca el límite de emisión. Sin embargo toda la cartera hipotecaria está
vinculada al respaldo de las emisiones de cédulas.

¿Cómo cuantificaríamos ese respaldo adicional?

La cédula tiene un respaldo del 125% (100/80) de la cartera hipotecaria de mejor calidad (la
elegible) y asimismo de toda la cartera no elegible. de ese modo no es raro en España encontrar
entidades con ratios de colateralización superiores al 300.

¿Entonces la cédula hipotecaria no es riesgo hipotecario?

La cédula hipotecaria es “riesgo bancario mejorado”. Esta mejora consiste en un acceso

privilegiado a la mejor parte del balance del emisor.

¿En caso de insolvencia, entonces qué pasaría con los

tenedores de cédulas?

Tras las modificaciones que en 2003 hubo con la ley concursal y las modificaciones del
2007 en la ley hipotecaria, de forma simplificada, queda así:

1. 1.- el administrador concursal se debe asegurar que todo flujo de dinero que provenga
de las hipotecas será redirigido a los tenedores de cédulas ( las cuotas hipotecarias no
se deben mezclar con la masa de la quiebra ).
2. 2.- el administrador concursal evitará cualquier tipo de retraso en el pago de los
cupones, vendiendo para ello, si es necesario cartera hipotecaria de la entidad, o si esto
no fuera suficiente entrando en cualquier tipo de acuerdo de financiación poniendo esta
cartera como garantía.
3. 3.- si todo esto no fuese suficiente para cubrir el 100% de las emisiones de cédulas, por
la parte restante los tenedores de cédulas estarían al mismo nivel que los bonistas
sénior.
 Conclusion

El proceso de titularización es mucho más complicado, no solo requiere de este elemento debido
que involucra a diversos actores o figuras y de requisitos especiales para su existencia. en el
caso que nos ocupa la respuesta es sencilla, con las cédulas hipotecarias lo que se constituía
era una prenda sobre los títulos a favor de quien los adquiría, los cuales en caso de “no pago” el
acreedor prendario, por llamarlo así, se subrogaba en los derechos del banco embargando los
créditos para poder efectuar el mismo los cobros de los créditos hipotecarios, pero el banco
nunca perdió la propiedad de los activos.

la respuesta más imperante a lo que era necesario investigar para dar una respuesta al tema, es
que se considera que el simple hecho de que las cédulas hipotecarias sean consideradas como
títulos valores por nuestro código de comercio, es suficiente para afirmar que su emisión por el
banco hipotecario fue un proceso de titularización en un concepto limitado de lo que esta
significa, afirmando que si titularización es volver activos títulos valores para obtener liquidez por
medio de su circulación entonces bajo este punto restringido el proceso dado fue un proceso de
titularización.

¡
UNIVERSIDAD TÉCNICA ESTATAL DE QUEVEDO

INTEGRANTES:

 GENESIS VILLARREAL
 MAHOLY MAYGUA
 LLIRA ESPINOZA
 ELVIS TOSCANO

ASIGNATURA:

CONTABILIDAD

TEMA:

LA CEDULA HIPOTECARIA

DRA:

BADIE CEREZO SEGOBIA

PARALELO:

“J”