CASO PRÁCTICO
TORRES S.A.
 
M#. V#lentin# Aiceg#
 
I. Pl.nteo del C.so.
 
A medi#dos del #ño
2009, l# empres#
constructor#
TORRES S.A. se
encontr#b#
des#rroll#ndo dos
import#ntes
emprendimientos
inmobili#rios. Uno de
ellos consistí# en un
edificio en Pin#m#r
en un# zon#
residenci#l h#st# el
momento poco
pobl#d# (en
#del#nte,
indistint#mente, el
Primer Proyecto). L#
fin#lid#d er#
explot#rlo b#jo l#
mod#lid#d  tiempo
comp#rtido
“#soci#do” # un#
empres# de
reconocid#
tr#yectori# hoteler#.
El otro proyecto, er#
un edificio destin#do
# viviend#  en l#
Ciud#d de Buenos
Aires, en un terreno
de su titul#rid#d (en
#del#nte,
indistint#mente, el
Segundo Proyecto).
A dich# empres# le
interes#b#
especi#lmente el
Primer Proyecto, el
que fin#nci#rí# con
fondos propios y un
import#nte prést#mo
con g#r#ntí#
hipotec#ri# sobre el
inmueble en
construcción.
Respecto #l Segundo
Proyecto, #nte l#
imposibilid#d de
concret#r vent#s
“desde el pozo”, p#r#
fin#nci#r l# tot#lid#d
de l# construcción
del edificio,  debió
solicit#r un
prést#mo.
Al concurrir #l B#nco
Hol#ndés S.A., se le
ofreció un prést#mo
# t#s#s de merc#do.
Como g#r#ntí# se
exigió l# constitución
de un fideicomiso ví#
tr#nsmisión fiduci#ri#
del inmueble en
construcción. El
contr#to de
fideicomiso se
suscribió el dí#
11/11/2009,
qued#ndo l#
oper#tori#
estructur#d# de l#
siguiente form#:
.) El B#nco
Hol#ndés S.A., como
#gente fin#nciero de
l# oper#ción; otorgó
el crédito y #sumió l#
posición de
fiduci#rio. T#mbién
se constituyó en
benefici#rio de l#
g#r#ntí#, con
derecho # recibir los
frutos o productos de
l# explot#ción del
bien tr#nsmitido
fiduci#ri#mente (en
#del#nte
indistint#mente,
Beneficios), p#r#
proceder # l#
c#ncel#ción
progresiv# de l#
deud# g#r#ntiz#d#.
Dichos Beneficios,
conforme lo p#ct#do
en el contr#to de
fideicomiso,
provendrí#n de los
#llí denomin#dos
contr#tos de
prevent# de c#d#
un# de l#s unid#des
funcion#les que
suscribier# TORRES
S.A.. En c#so que los
mismos result#r#n
insuficientes, se
p#ctó un# oblig#ción
subsidi#ri# # c#rgo
de TORRES SA.
b) TORRES S.A., en
su c#r[cter de
tom#dor# del crédito,
se constituyó en
fiduci#nte,
 tr#nsmitiendo
fiduci#ri#mente el
bien inmueble en
construcción.
Asimismo, #sumió el
c#r[cter de
benefici#ri#
“residu#l”, con
derecho #l
rem#nente de los
Beneficios un# vez
c#ncel#do el crédito
del b#nco.
Por otr# p#rte, dich#
socied#d se continuó
desempeñ#ndo
como constructor#.
En t#l c#r[cter,
según surgí# del
fideicomiso, er#
quien suscribí# los
contr#tos de
prevent#
mencion#dos en #)-y
especific#dos en c)-
con los terceros
#dquirentes.
c) Los denomin#dos
contr#tos de
prevent# tení#n por
objeto comprometer
l# reserv# y futur#
vent# de un# unid#d
funcion#l # estren#r.
Dicho contr#to que
TORRES S.A.
suscribí# en c#lid#d
de p#rte, en su
cl[usul#
decimotercer#,
rez#b#: "Se h%ll%
t%mbién presente en
éste %cto el Sr. José
Columbi% en su
c%r6cter de
%poder%do del
B%nco Hol%ndés  SA,
quien m%nifiest% que
concurre %l solo y
único efecto de
comprometer l%
tr%nsferenci% del
dominio de que se
tr%t%, en los términos
comprometidos por
el vendedor, tod% vez
que ostent% el
dominio fiduci%rio del
inmueble ...". Por su
p#rte, l# Cl[usul#
décimo cu#rt#
est#blecí#: "Los
compr%dores
reconocen l% c%lid%d
de Titul%r Fiduci%rio
del inmueble que
ostent% el B%nco, %sí
como que,
result%ndo de
%plic%ción los
%rtículos 14 y 15 de
l% ley 24.441,
c%recen de cu%lquier
derecho y %cción
contr% el b%nco, sin
perjuicio de l%s
%cciones que pudier%
ostent%r contr% el
vendedor".
Un modelo de estos
convenios de
prevent# est#b#
#greg#do como
Anexo del contr#to
de fideicomiso.
 
 
II. Cuestiones
p.rticul.res:
 
A. Primer. P.rte
Prob#blemente,  #
p#rtir de l# segurid#d
que represent#b#
p#r# terceros l#
presenci# del B#nco
Hol#ndés S.A. como
fiduci#rio, en cuy#s
oficin#s se
gestion#b#n l#s
vent#s, TORRES S.A.
logró suscribir
contr#tos de
prevent# (Boletos de
compr#vent#)
respecto del 60% de
l#s unid#des
funcion#les.
 
Vicios de l.
construcción-
Respons.bilid.d
del fiduci.rio
Fin#liz#d# l#
construcción (Primer
Proyecto),
 form#liz#d#s el 50%
de l#s escritur#s
públic#s, y
entreg#d# l#
posesión, se hicieron
m#nifiestos
import#ntes vicios de
construcción:
.) Si Ud. fuer#
#bog#do de un
#dquirente del
inmueble, # quién/es
serí# procedente
dem#nd#r por
cumplimiento
defectuoso del
contr#to de
compr#vent#.
Fund#mente.
b) Teniendo en
cuent# que existen
vicios de
construcción en l#
tot#lid#d de l#s
unid#des
funcion#les, si Ud.
fuer# #bog#do del
B#nco Hol#ndés,
cómo deline#rí# un#
estr#tegi# p#r#
defender # l# entid#d
fin#ncier# en el c#so
que fuer#
dem#nd#d#.
c) Si Ud. fuer# Juez y
tuvier# que resolver
un# eventu#l
dem#nd# de d#ños y
perjuicios por
cumplimiento
defectuoso de
contr#to de
compr#vent#
inco#d# contr# el
b#nco fiduci#rio, qué
decidirí#?
Fund#mente.
 
B. Segund. p.rte
Ante l# situ#ción
descript#, TORRES
S.A. y el B#nco
Hol#ndés S.A.,
decidieron
unil#ter#lmente y sin
que medi#r# ningún
#cuerdo posterg#r l#
escritur#ción de l#s
rest#ntes unid#des
funcion#les. M#rcelo
Polet, uno de esos
compr#dores por
Boleto, interpuso
dem#nd# por d#ños
y perjuicios por
incumplimiento
contr#ctu#l contr# El
B#nco Hol#ndés SA
en su c#r[cter de
fiduci#ri# del
Fideicomiso. Corrido
el  tr#sl#do,
comp#reció y
contestó l# dem#nd#
 El B#nco Hol#ndés
S.A. en su c#r[cter
de fiduci#ri# del
Fideicomiso.
 
Luego est# socied#d
se presentó
denunci#ndo que l#
As#mble# de
Fiduci#ntes del
Fideicomiso h#bí#
decidido reempl#z#r
# dich# socied#d
como fiduci#ri#,
nombr#ndo en su
lug#r # Fer# S.A.,
quien t#mbién se
presentó en l# mism#
piez#.
 
El juez de primer#
inst#nci#, si bien en
principio tuvo
presente l#
sustitución de
fiduci#rio
denunci#d#, #nte l#
oposición del #ctor #
l# sustitución
fund#d# en el
desconocimiento del
mismo de los
#ntecedentes del
nuevo fiduci#rio, #sí
como #quellos
convenios que se
hubier#n suscripto
entre éste y el
s#liente, revocó t#l
decisión.
Concret#mente
#dmitió l# objeción
deducid# por el #ctor
en los términos del
#rt. 44 C.P.C.C.N. y
dispuso que sólo
podí# #dmitirse l#
intervención del
nuevo fiduci#rio en l#
c#lid#d previst# por
el #rt. 90, inc. 1° y 91
primer p[rr#fo
C.P.C.C.N.
 
Si Ud. fuer# #bog#do
de El B#nco
Hol#ndés S.A.,
¿Cu[les serí#n sus
fund#mentos en un
recurso de
#pel#ción?