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APOYO Y SOPORTE A LA ELABORACIÓN DE AVALÚOS
CORPORATIVOS PARA PROYECTOS DE INFRAESTRUCTURA VIAL EN

EL CORREDOR HONDA - PUERTO SALGAR - GIRARDOT A METROPOL
GEO CONSULTORES S.A.S. EN VIRTUD DEL CONTRATO DE LA LONJA
DE PROPIEDAD RAÍZ DEL TOLIMA Y LA CONCESIÓN ALTO
MAGDALENA S.A.S.
PASANTE:
JUAN MANUEL URBANO CASTRO
20091025108
TRABAJO DE GRADO EN MODALIDAD DE PASANTÍA DE

CONFORMIDAD CON EL ACUERDO 038 DE 2015
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISO JOSÉ DE CALDAS

INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
BOGOTA D.C.
2017
APOYO Y SOPORTE A LA ELABORACIÓN DE AVALÚOS
CORPORATIVOS PARA PROYECTOS DE INFRAESTRUCTURA VIAL EN
EL CORREDOR HONDA - PUERTO SALGAR - GIRARDOT A METROPOL
GEO CONSULTORES S.A.S. EN VIRTUD DEL CONTRATO DE LA LONJA
DE PROPIEDAD RAÍZ DEL TOLIMA Y LA CONCESIÓN ALTO
MAGDALENA S.A.S.
PASANTE:
JUAN MANUEL URBANO CASTRO
20091025108
DIRECTOR INTERNO:
HECTOR JAVIER FUENTES
DOCENTE DE TIEMPO COMPLETO
ECONOMISTA
DIRECTOR EXTERNO:
LEONARDO PALACIO HERNANDEZ
INGENIERO CATASTRAL Y GEODESTA
ESPECIALISTA EN AVALÚOS
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISO JOSÉ DE CALDAS

INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
BOGOTA D.C.
2017
Nota de Aceptación
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Firma del Director Interno
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Firma del Director Externo
BOGOTÁ D.C., (17, febrero, 2017)

DEDICATORIA
A mi núcleo familiar, que se compone por mi hermana Geraldine Daniela Urbano

Castro, por mi sobrina Celeste Urbano, por mi hermano Jeisson Andrés Urbano
Castro y especialmente a mi Madre María Sonia Castro Chavarro que siempre me
apoyaron y estuvieron a mi lado en este largo camino.
Juan Manuel Urbano

AGRADECIMIENTOS
Agradezco a Dios, a mi familia pero en especial, a mi Madre María Sonia Castro

Chavarro, quienes han estado a mi lado en cada segundo de este proceso de
aprendizaje que finaliza.
Si no hubiera existido el deseo de mi mami porque yo estudiara, creo que de mi

parte no hubiera existido la decisión para hacerlo.
A mi amigo, jefe y director pasantía el Ingeniero Leonardo Palacio Hernández que

me ha acogido en su empresa brindándome su amistad y conocimiento en el
tiempo en el que he compartido laboralmente y en la elaboración de mi trabajo de
grado.
Juan Manuel Urbano

TABLA DE CONTENIDO
RESUMEN .............................................................................................................. 1
INTRODUCCIÓN .................................................................................................... 2
1. FORMULACIÓN DEL PROBLEMA .................................................................. 4
2. OBJETIVOS ..................................................................................................... 5
2.1 OBJETIVO GENERAL ............................................................................... 5
2.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS ...................................................................... 5
3. JUSTIFICACIÓN .............................................................................................. 7
3.1 JUSTIFICACIÓN ACADEMICA .................................................................. 7
3.2 JUSTIFICACIÓN ECONOMICA ................................................................. 7
3.3 JUSTIFICACIÓN TÉCNICA ....................................................................... 8
4. ANTECEDENTES DE LA ENTIDAD ................................................................ 9
5. ALCANCES .................................................................................................... 11
6. MARCO TEÓRICO Y CONCEPTUAL ............................................................ 12
6.1 MARCO TEÓRICO................................................................................... 13
6.2 MARCO CONCEPTUAL .......................................................................... 14
6.2.1 Valuación ........................................................................................... 15
6.2.2 Avalúo corporativo ............................................................................. 15
6.2.3 Avaluador .......................................................................................... 15
6.2.4 Valor comercial .................................................................................. 15
6.2.5 Avalúo de bienes inmuebles .............................................................. 15
6.2.6 Predio ................................................................................................ 16
6.2.7 Predio Rural ....................................................................................... 16
6.2.8 Predio Urbano.................................................................................... 16
6.2.9 Predios Baldíos.................................................................................. 16
6.2.10 Predios ejidos ................................................................................. 16
6.2.11 Predios Vacantes ........................................................................... 16
6.2.12 Construcción o edificación.............................................................. 17
6.2.13 Terreno ........................................................................................... 17
6.2.14 Norma de Uso del Suelo ................................................................ 17
6.2.15 Uso Actual del Suelo ...................................................................... 17
6.2.16 Clases de suelo .............................................................................. 17
6.2.17 Suelo urbano .................................................................................. 17
6.2.18 Suelo de expansión urbana ............................................................ 18
6.2.19 Suelo rural ...................................................................................... 18
6.2.20 Suelo suburbano ............................................................................ 18
6.2.21 Suelo de protección ........................................................................ 19
6.2.22 Método de comparación o de mercado .......................................... 19
6.2.23 Método de capitalización de rentas o ingresos............................... 19
6.2.24 Vida remanente .............................................................................. 20
6.2.25 Método de costo de reposición....................................................... 20
6.2.26 Depreciación .................................................................................. 20
6.2.27 Método (técnica) residual ............................................................... 20
6.2.28 Valor intrínseco orgánico de los terrenos ....................................... 21
6.2.29 Condiciones agrologicas ................................................................ 21
6.3 MARCO LEGAL ....................................................................................... 21
6.3.1 Normas legales .................................................................................. 21
7. UBICACIÓN ................................................................................................... 25
8. METODOLOGÍA ............................................................................................ 29
9. RESULTADOS ESPERADOS........................................................................ 31
10. CRONOGRAMA DE ACTIVIDADES ........................................................... 32
11. DESARROLLO ............................................................................................ 33
11.1 ACTIVIDADES PRELIMINARES .......................................................... 33
11.2 ETAPA I. DISEÑO DEL PROTOCOLO ................................................. 36
11.2.1 Protocolo visita al predio ................................................................ 36
11.2.2 Protocolo informe de avalúo ........................................................... 37
11.2.3 ETAPA II. Reconocimiento inicial de la información ....................... 59
11.2.4 ETAPA III. Recolección de información .......................................... 60
11.2.5 ETAPA IV. Elaboración del informe de avalúo ............................... 64
11.2.6 ETAPA V. Evaluación del diseño de procedimientos ..................... 81
11.2.7 ETAPA VI. Entrega de informes parciales ...................................... 81
12. CONCLUSIONES ........................................................................................ 83
13. BIBLIOGRAFÍA............................................................................................ 84
TABLA DE ILUSTRACIONES
Ilustración 1. Proyecto de infraestructura vial Honda – Puerto Salgar – Girardot.. 25
Ilustración 2. Recorrido entre municipios. ............................................................. 26
Ilustración 3. Municipios afectados de Cundinamarca .......................................... 26
Ilustración 4. Unidad funcional 4 ........................................................................... 28
Ilustración 5. Unidad funcional 4 sector 1 .............................................................. 28
Ilustración 6. Unidad funcional 4 sector 2 .............................................................. 28
Ilustración 7. Cronograma de actividades ............................................................. 32

RESUMEN
El proyecto de pasantía por parte del estudiante consiste en la elaboración de

avalúos comerciales para Metropol Geo Consultores S.A.S., entidad que se
encargará de elaborar y estimar los avalúos corporativos de la unidad funcional (4)
del corredor Honda – Puerto Salgar – Girardot para proyectos de infraestructura
vial (con virtud en el contrato entre la Lonja de propiedad raíz del Tolima y la
Concesión Alto Magdalena).
El estudiante que realiza la pasantía desarrollará sus actividades bajo la

supervisión y asesoría del director interno de la Universidad y el director externo
de Metropol Geo Consultores S.A.S., El número de horas de pasantía será mínimo
de 384 horas, periodo de tiempo establecido en la actual pasantía según lo
acordado entre las partes y con posibles modificaciones de acuerdo a las
necesidades y/o conveniencias del estudiante o de la entidad que lo requiere.
De acuerdo con lo anterior, Metropol Geo Consultores S.A.S. y el estudiante Juan

Manuel Urbano Castro, en condición de pasante de la Universidad Distrital
Francisco José de Caldas, pretenden elaborar avalúos corporativos teniendo en
cuenta lo establecido en el marco jurídico de la Ley 1682 de 2013, Ley 1742 de
2014; Resoluciones 898 y 1044 de 2014; Resolución 316 de 2015, Decreto 1420
de 1998, Resolución 620 de 2008, Circular Externa 8002015CI214 del 14/05/2015,
expedidas por el IGAC y Resolución 2684 de 2015 expedida por el Ministerio de
Transporte.
Palabras claves: Avalúos corporativos, protocolo, informe de avalúo, tasación de

avalúo, inmuebles, presupuestos, estudio de mercado inmobiliario.
1
INTRODUCCIÓN
Para culminar el proceso de enseñanza que el estudiante ha realizado durante el

tiempo de estudio universitario, es indispensable tener contacto en el ámbito
laboral en uno y/o varios enfoques de profundización encaminados hacia las áreas
específicas de su competencia.
Teniendo en cuenta el propósito fundamental de la “Concesión Alto Magdalena

S.A.S.” que es el desarrollo de una vía primaria de altas especificaciones para
garantizar la conexión Sur – Norte de la Troncal Central, uniendo a los
departamentos del centro sur del país en el sector de Flandes (Concesión San
Rafael), por la margen derecha del río Magdalena en el departamento de
Cundinamarca, con el norte del país, en el sector de Puerto Salgar (Concesión
Ruta del Sol), deberá elaborar avalúos corporativos de los predios del Proyecto de
infraestructura vial Honda – Puerto Salgar – Girardot, este se dividirá en cinco (5)
unidades funcionales y por lo cual se contrata a grupos de lonjas inmobiliarias
quienes se obligan a realizar los avalúos para cada unidad funcional.
La Lonja De Propiedad Raíz Del Tolima es contratada para realizar los avalúos de
la unidad funcional cuatro (4) y para cumplir con el contrato, la Lonja del Tolima
decide contratar a Metropol Geo Consultores S.A.S. entidad que se encargará de
elaborar y estimar los avalúos corporativos de dicha unidad funcional del corredor
Honda – Puerto Salgar – Girardot para proyectos de infraestructura vial (con virtud
en el contrato entre la Lonja de propiedad raíz del Tolima y la Concesión Alto
Magdalena), en busca de cumplir con su función en el marco de las obligaciones
programáticas, técnicas, económicas allí definidas, garantizando el cumplimiento
del mismo, Metropol Geo Consultores S.A.S. decide contar dentro de su personal
capacitado con un pasante el cual brinde apoyo, soporte y cuente con
capacidades, destrezas, aptitudes y conocimientos previos en temas cartográficos,
de suelos, valuatorios, de ordenamiento territorial, en SIG y catastrales, con el fin
de lograr resultados de calidad.
Este es el motivo por el cual se realiza la pasantía con el fin de que el estudiante
desarrolle sus actividades pretendiendo formar un profesional capacitado en los
ámbitos relacionados a la elaboración de avalúos corporativos.
Metropol Geo Consultores S.A.S. proporciona el convenio interinstitucional a la

Universidad Distrital Francisco José de Caldas, mediante la realización de
pasantía por parte de un estudiante de la Universidad dado que el proyecto
2
curricular de Ingeniería Catastral y Geodesia en su pensum cuenta con materias
en áreas de ingeniería aplicada a la formación de profesionales en temas como
ordenamiento territorial, valorización, estratificación socioeconómica, valuación,
legislación catastral, topografía, cartografía, sistemas de información geográfica
(SIG) entre otros, por esta razón se considera que el Ingeniero Catastral y
Geodesta cuenta con las capacidades, destrezas, aptitudes y conocimientos para
brindar el apoyo y soporte que se requiere.
El estudiante que realiza la pasantía desarrollará sus actividades bajo la

supervisión y asesoría del director interno de la Universidad y el director externo
de Metropol Geo Consultores S.A.S., El número de horas de pasantía será mínimo
de 384 horas, periodo de tiempo establecido en la actual pasantía según lo
acordado entre las partes y con posibles modificaciones de acuerdo a las
necesidades y/o conveniencias del estudiante o de la entidad que lo requiere.
De acuerdo con lo anterior, Metropol Geo Consultores S.A.S. y el estudiante Juan

Manuel Urbano Castro, en condición de pasante de la Universidad Distrital
Francisco José de Caldas, teniendo en cuenta las necesidades que surgen en el
marco de la prestación de un servicio eficiente, pretenden elaborar avalúos
corporativos teniendo en cuenta lo establecido en el marco jurídico de la Ley 1682
de 2013, Ley 1742 de 2014; Resoluciones 898 y 1044 de 2014; Resolución 316 de
2015, Decreto 1420 de 1998, Resolución 620 de 2008, Circular Externa
8002015CI214 del 14/05/2015, expedidas por el IGAC y Resolución 2684 de 2015
expedida por el Ministerio de Transporte.
3
1. FORMULACIÓN DEL PROBLEMA
Siendo la unidad funcional 4 del Proyecto de infraestructura vial Honda – Puerto

Salgar – Girardot en el que se llevara a cabo el desarrollo del objeto contractual de
la pasantía (realizar la elaboración de avalúos corporativos), es indispensable que
desde el comienzo de la elaboración y tasación de los avalúos se implemente un
protocolo y un formato estándar de informe de avalúo para cada avalúo puntual.
Por lo tanto es necesario que el personal que se encuentra a cargo de la
inspección, elaboración, análisis de mercado y tasación tenga a su disposición el
conocimiento previo del marco normativo que faciliten su labor.
Con el fin de poder responder de manera eficaz y rápida a los tiempos

establecidos en la elaboración y tasación de los avalúos, se hace necesario
vincular al estudiante con el fin de que brinde el apoyo y soporte en el
departamento de avalúos para que realice acompañamiento en las visitas a los
inmuebles, apoyo en la elaboración de Informes de los inmuebles requeridos por
la Concesión, apoyo en la elaboración de estudios de mercado, interprete planos y
escrituras y documentos soporte para la elaboración de los avalúos, participe en la
propuesta de valores a adoptar para cada inmueble asignado; es importante que
el pasante que está asignado a la labor mencionada anteriormente, tenga la
capacidad de detectar las fallas que se presenten en cuanto al incumplimiento de
los tiempos establecidos y por medio de un protocolo de elaboración de informes
establecido evalué los inconvenientes enfocado a tomar las medidas necesarias
que conlleven a cumplir con el tiempo de respuesta.
4
2. OBJETIVOS
2.1 OBJETIVO GENERAL
Prestar apoyo y soporte al departamento de avalúos de Metropol Geo Consultores

S.A.S. en las actividades indispensables para la elaboración y tasación de avalúos
corporativos asignados de forma estandarizada empleando las respectivas normas
para tal fin y ejecutado sobre los tiempos establecidos de manera eficaz de
acuerdo a la normatividad, política y estándares de calidad existentes.
2.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS
Realizar un protocolo para elaborar los avalúos puntuales de los predios

requeridos dentro de la unidad funcional 4.
Recopilación y estudio de la información aportada por el solicitante de

avalúo (Concesión Alto Magdalena S.A.S.) que involucre a los predios
asignados dentro de la unidad funcional 4 (ficha predial, plano ubicación,
registros 1 y 2 de información catastral, certificado de uso del suelo,
estudios de títulos, escrituras, certificados de tradición y libertad,
fotografías, linderos, abscisas).
Localizar los predios asignados por el solicitante de avalúo (Concesión Alto

Magdalena S.A.S.) requeridos dentro de la unidad funcional 4.
Realizar el acompañamiento a la visita de los predios recopilando por medio

de registro fotográfico del área requerida, los elementos constructivos,
anexos o mejoras y especies, motivos de elaboración y tasación de avalúo.
5
Identificar las ofertas de inmuebles existentes en el sector.
Evaluar los sectores aledaños para recolectar ofertas de inmuebles

existentes.
Acompañar en el proceso de análisis cuantitativo de los datos depurados

del estudio de mercado para determinar los parámetros según sus
características.
Proponer presupuestos de construcciones, anexos o mejoras, que tengan

lugar en la elaboración y tasación del inmueble que se encuentren dentro
del área requerida.
Aportar en la elaboración de los informes de avalúo corporativo.
Evaluar las ventajas y desventajas obtenidas en la implementación del

protocolo, afrontando temas como comprensión del protocolo, la simplicidad
del mismo y agilidad en la implementación del protocolo.
Generar los informes de avalúo junto con sus anexos.
6
3. JUSTIFICACIÓN
3.1 JUSTIFICACIÓN ACADEMICA
La pasantía se encuentra orientada a enriquecer la enseñanza mediante la

aplicación de los conocimientos adquiridos durante el tiempo de estudio
universitario. Además, contribuye a la formación profesional del estudiante
articulándolo con los normatividades actuales que rigen la valoración predial con
fines comerciales.
Permitir al estudiante conocer la realidad en la cual se va a desempeñar como

profesional y a la vez aportar a la solución efectiva de problemas relacionados con
la vida profesional.
Aplicar el conocimiento de las diferentes áreas de la Ingeniería Catastral y

Geodesia como son Cartografía, Ordenamiento Territorial, Sistemas de
Información Geográfica, Suelos, Catastro y Economía, Interpretación de
Imágenes, en la investigación económica que proceda para la tasación de los
inmuebles motivo de gestión en la unidad funcional 4 del Proyecto de
infraestructura vial Honda – Puerto Salgar – Girardot.
3.2 JUSTIFICACIÓN ECONOMICA
El apoyo de un estudiante de Ingeniería catastral y Geodesia en el área de

valoración predial complementa la enseñanza que este adquirió durante el tiempo
académico universitario, aporta al proceso generando un producto final a nivel
comercial que genera competitividad en el mercado para la empresa lo cual se
traduce en reducción de costo salarial encaminado a la futura contratación de un
profesional.
7
3.3 JUSTIFICACIÓN TÉCNICA
Es un conocimiento que posee el pasante enfocado en la aprobación de materias

del área de ingeniería aplicada (según el pensum de Ingeniería Catastral y
Geodesia) a la formación de profesionales competentes en temas como
ordenamiento territorial, valorización, estratificación socioeconómica, valuación,
legislación catastral, topografía, cartografía, sistemas de información geográfica
(SIG) entre otros.
8
4. ANTECEDENTES DE LA ENTIDAD
Metropol Geo Consultores S.A.S. fue creada como una entidad o corporación de
accionistas, constituida mediante documento privado de asamblea de accionistas
del 16 de julio de 2012, inscrita el 26 de julio de 2012, debidamente inscrito bajo el
número 01653712 del libro IX y con domicilio en la ciudad de Bogotá D.C.
Su objeto social es “El objeto principal de esta entidad o corporación es el de

asociar a las personas naturales o jurídicas que profesional y permanentemente
ejerzan la actividad inmobiliaria en sus diferentes modalidades, desarrollar
actividades tales como la realización de estudios valuatorios contables,
comerciales, corporativos, servidumbres, tanto en aéreas urbanas como rurales y
de renta, de bienes muebles e inmuebles, administración de bienes inmuebles
propios o por cuenta de otros, reparación, diseño y construcción de todo tipo de
proyectos arquitectónicos, comerciales o venta de los mismos; corretaje, compra e
intermediación de propiedad raíz, desarrollo de asesorías jurídicas de todo lo
atinente a cada una de las antedichas facetas. Todas las actividades propias del
ejercicio de la profesión de abogados, ingeniería catastral y de análisis financiero,
entre otras la representación o agencia de personas naturales o jurídicas; atender
a los clientes en las áreas relevantes del derecho, de los negocios, esencialmente
en los ámbitos del derecho privado y público, que puedan tener incidencia en el
normal desarrollo de sus actividades mercantiles o empresariales. La actividad se
podrá realizar en cualquier lugar del territorio nacional o en el extranjero ya sea en
su propio nombre o por cuenta de terceros, o en participación con ellos, las
operaciones que sean necesarias o convenientes para el logro de los fines que la
sociedad persigue y que de manera directa se relacionan con ellos. además de
desarrollar cualquier actividad lícita dentro del territorio que se desarrolle la
actividad, necesarias relacionadas con las actividades indicadas anteriormente
con el fin de cumplir con su objeto social y en especial, celebrar contratos civiles,
comerciales, laborales, administrativos, bancarios y financieros relacionados con
bienes muebles e inmuebles y establecer cualquier tipo de gravamen sobre los
mismos y en general realizar todos los actos y contratos necesarios para el
desarrollo de las actividades anteriormente descritas y aquellos cuyo propósito sea
ejercer los derechos o cumplir con las obligaciones derivadas de las actividades
relacionadas anteriormente”.1
1
Certificado de existencia de representación legal, Metropol Geo Consultores S.A.S.
9
Metropol Geo Consultores S.A.S. es miembro de la Sociedad Colombiana de
Avaluadores, en la categoría miembro activo. De acuerdo con los requisitos de
SCdA está debidamente preparado para la ejecución de avalúos en las
especialidades de inmuebles urbanos e inmuebles rurales.2
Metropol Geo Consultores S.A.S. realizo el control de calidad de 873 avalúos

requeridos para dirimir las diferencias ante el Tribunal de arbitramiento de la
Concesión Autopista Bogotá Girardot Vs Agencia Nacional de Infraestructura; para
Cáceres Y Ferro Finca Raíz S.A.
Realizo el control de calidad de Control de calidad de 94 avalúos requeridos para

dirimir las diferencias ante el Tribunal de arbitramiento de la Concesión Autopista
Bogotá Girardot Vs Agencia Nacional de Infraestructura; para Cáceres Y Ferro
Finca Raíz S.A.
Presto la asesoría en procesos de gestión predial y avalúos para dar respuesta

a los cuestionarios requeridos por el Tribunal de arbitramiento de la Concesión
Autopista Bogotá Girardot Vs Agencia Nacional de Infraestructura; para Cáceres Y
Ferro Finca Raíz S.A.
Ha efectuado el apoyo técnico profesional para la realización de estudios

valuatorios urbanos, rurales y especiales solicitados por la Lonja de Propiedad
Raíz del Tolima.
A partir de la firma del convenio entre la entidad Metropol Geo Consultores S.A.S.
en virtud del contrato de la lonja de propiedad raíz del Tolima y la concesión alto
magdalena S.A.S el estudiante de Ingeniería Catastral y Geodesia se ha hecho
participe de este proceso por medio de la modalidad de pasantía, brindando
apoyo y soporte al departamento de avalúos.
Este convenio permite el acercamiento del aspirante al título de Ingeniero

Catastral y Geodesta, con las entidades de orden Público-Privado y con los
problemas y procesos que se deben llevar a cabo en las vías 4G, los pasantes
pueden realizar aportes por medio de los conocimientos aprendidos durante su
transcurso por la universidad, para la resolución de problemas que presenta la
elaboración y tasación de inmuebles.
2
Certificado expedido por la Sociedad Colombiana de Avaluadores dirigido a Metropol Geo
Consultores S.A.S.
10
5. ALCANCES
Apoyo y soporte a las siguientes actividades:
Análisis de la información suministrada por el solicitante de avalúo que

involucre a los predios asignados para elaboración y tasación de avalúo
dentro de la unidad funcional 4, sector Cambao – Puerto Bogotá del
corredor Honda – Puerto Salgar – Girardot.
Localización de los predios asignados para elaboración y tasación de

avalúo dentro de la unidad funcional 4, sector Cambao – Puerto Bogotá del
corredor Honda – Puerto Salgar – Girardot.
Levantamiento de información en campo y toma de fotografías de los

predios asignados para elaboración y tasación de avalúo.
Análisis de los documentos de Ordenamiento Territorial de los municipios

donde se localicen los predios asignados para elaboración y tasación de
avalúo, para asignar un adecuado uso a cada uno.
Elaboración del estudio de mercado con las características comparables

respecto a los predios asignados para tasación.
Protocolo de avalúos puntuales y la elaboración de los informes de avalúo.
Elaboración de los presupuestos.
11
6. MARCO TEÓRICO Y CONCEPTUAL
El propósito fundamental de la Concesión Alto Magdalena S.A.S. es desarrollar

una vía primaria de altas especificaciones para garantizar la conexión Sur – Norte
de la Troncal Central, uniendo los departamentos del centro sur del país partiendo
del sector de Flandes de la Concesión San Rafael por la margen derecha del Río
Magdalena en el departamento de Cundinamarca hasta el sector de Puerto Salgar
(Cundinamarca) con la Concesión Ruta del Sol.
El corredor vial está dividido en cinco (5) Unidades Funcionales – UF, por tanto las
obras más representativas incluyen la construcción de 5,20 kilómetros de vía en
doble calzada, la construcción de 17,70 kilómetros de vía en calzada sencilla y la
rehabilitación y/o mejoramiento de 167,23 kilómetros de vía en calzada sencilla;
así como la construcción de dos (2) puentes para cruzar sobre el Río Magdalena
en la UF 1 y en la UF 5.3
La Concesión Alto Magdalena S.A.S. deberá garantizar que los avalúos

corporativos cumplan con los requisitos contenidos en la ley 1673 de 2013 o en las
normas que la modifiquen o sustituyan y por lo cual se contrata a grupos de lonjas
inmobiliarias quienes se obligan a realizar los avalúos para cada unidad funcional.
La Lonja De Propiedad Raíz Del Tolima es contratada para realizar los avalúos de
la unidad funcional cuatro (4) y para cumplir con el contrato, la Lonja del Tolima
decide contratar a Metropol Geo Consultores S.A.S. entidad que se encargará de
elaborar y estimar los avalúos corporativos de dicha unidad funcional del sector
Cambao – Puerto Bogotá. Para ejercer la elaboración y tasación de los avalúos,
Metropol Geo Consultores S.A.S dispone del departamento de avalúos y esta área
tiene como función ejecutar y vigilar la gestión del proyecto.
Para desarrollar el contrato se pactó que el solicitante (Concesión Alto Magdalena

S.A.S.) deberá suministrar como mínimo la siguiente información de cada predio
(ficha predial, plano ubicación, registros 1 y 2 de información catastral, certificado
de uso del suelo, estudios de títulos, escrituras, certificados de tradición y libertad,
fotografías, linderos, abscisas) junto con las Zonas Homogéneas Físicas y
Geoeconómicas de la unidad funcional 4. Después de recibida la información
Metropol Geo Consultores S.A.S. indicara al pasante que elabore un protocolo el
3
Ficha técnica del proyecto, ficha general de concesiones 4g - ANI.
12
cual permita realizar el avalúo puntual de cada predio y elaborar su respectivo
informe de avalúo.
6.1 MARCO TEÓRICO
El protocolo establecerá que se recopila la información aportada por el solicitante

de avalúo (Concesión Alto Magdalena S.A.S.) en medio magnético en carpetas
por predio; se localizarán los predios por medio de “google earth” en donde
también se identificaran los sectores aledaños para recolectar ofertas de
inmuebles existentes.
Al ser suministradas las Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas de la

unidad funcional 4, se identificaran el documento de ordenamiento territorial las
variables básicas para la elaboración de las zonas físicas y ser corroboradas en
campo al momento del reconocimiento de la zona (uso, áreas homogéneas de
tierras, topografía, vías, disponibilidad de aguas); utilizando las herramientas
tecnológicas se espera conocer las condiciones agrologicas (capacidad de uso,
suelos, conflicto de uso, cobertura vegetal) del tramo de la unidad funcional y se
identificara el uso normativo y el destino económico en que se puede encontrar el
predio.
Teniendo definidas las zonas homogéneas físicas dentro del informe de zonas
suministrado por el solicitante (Concesión Alto Magdalena S.A.S.) en la visita de
campo se procederá a investigar el mercado inmobiliario mediante las ofertas de
inmuebles en venta para determinar el valor de la hectárea de terreno; dicho esto
a que se espera que el método de avalúo para el terreno sea el método de
comparación o de mercado.
El protocolo inicia cuando la información suministrada a Metropol Geo Consultores

S.A.S. contenga como mínimo por parte del solicitante (Concesión Alto Magdalena
S.A.S.) “la ficha predial y el plano de ubicación aprobados por la interventoría, el
certificado de uso del suelo expedido por planeación municipal y el estudio de
títulos jurídico”.
Paso a seguir el protocolo presentado establecerá si después de recibida la

información el predio puede ser objeto de visita por parte de los Avalúadores y el
pasante; en dicha visita el avaluador y el pasante recopilaran por medio de registro
fotográfico del área requerida, los elementos constructivos, anexos o mejoras y
especies plasmadas dentro de la ficha predial aprobada.
13
Identificados los elementos constructivos, anexos o mejoras, plasmados dentro de
la ficha predial aprobada se realizara un presupuesto de obra para estimar el valor
unitario en su estado actual, se procede a establecer el valor de reposición a
nuevo o costo total de construcción a precios de hoy y posteriormente se
descuenta la depreciación acumulada.
Realizada la visita de campo y la elaboración de los presupuestos, el informe de

avalúo deberá contener como mínimo los siguientes títulos:
Información general, documentos, información jurídica, descripción del sector,
reglamentación urbanística, descripción del inmueble o predio, métodos
valuatorios, investigación económica indirecta (ofertas), investigación directa
(encuestas), cálculos valor terreno, cálculos valor construcción y anexos, cálculos
valor cultivos y/o especies, consideraciones generales, resultado de avalúo.
En la adopción de los valores para cada uno de los avalúos corporativos, se

tendrá en cuenta la información recolectada en campo durante la visita técnica
realizada al predio, contrastada con la información proveniente de la
documentación suministrada por la entidad adquiriente, así como información
recolectada a través de investigación directa e indirecta, los cuales permitieron
tener claridad acerca de la situación del predio.
6.2 MARCO CONCEPTUAL
El departamento de avalúos de Metropol Geo Consultores S.A.S es el encargado

de realizar la elaboración y estimación de los avalúos corporativos, para la unidad
funcional 4 del Proyecto de infraestructura vial Honda – Puerto Salgar – Girardot.
Esta elaboración y estimación constituirá una herramienta para el proceso de
adquisición predial para proyectos de infraestructura y transporte, de ser
procedente, se incluirá el valor de las indemnizaciones a que haya lugar.
Como resultado la elaboración y estimación de los avalúos corporativos es

establecer el avalúo comercial del bien motivo de valoración para el proyecto de
concesión “ALTO MAGDALENA S.A.S.” con destino a la ANI (Agencia Nacional de
Infraestructura).
Para efectuar la elaboración y estimación de los avalúos corporativos se plasman

en este documento los siguientes conceptos, tomados de leyes, decretos y
resoluciones referentes al tema:
14
6.2.1 Valuación
Es la actividad, por medio de la cual se determina el valor de un bien, de

conformidad con los métodos, técnicas, actuaciones, criterios y herramientas que
se consideren necesarios y pertinentes para el dictamen. El dictamen de la
valuación se denomina avalúo.4
6.2.2 Avalúo corporativo
Es el avalúo que realiza un gremio o lonja de propiedad raíz con la participación

colegiada de sus agremiados.5
6.2.3 Avaluador
Persona natural, que posee la formación debidamente reconocida para llevar a

cabo la valuación de un tipo de bienes y que se encuentra inscrita ante el Registro
Abierto de Avaluadores.6
6.2.4 Valor comercial
Se entiende por valor comercial de un inmueble el precio más favorable por el cual
éste se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían
libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan
el bien.7
6.2.5 Avalúo de bienes inmuebles
Los avalúos de bienes inmuebles que deban realizar las entidades públicas o que
se realicen en actuaciones administrativas, podrán ser adelantados por el Instituto
Geográfico Agustín Codazzi o por cualquier persona natural o jurídica de carácter
privado, que se encuentre registrada y autorizada por la Lonja de Propiedad Raíz
del lugar donde esté ubicado el bien para adelantar dichos avalúos.8
4
Ley 1673 del 19 de julio de 2013, Artículo 3°.
5
6
7
Decreto 1420 del 24 de julio de 1998, Artículo 2°.
8
Decreto 2120 del 05 de diciembre de 1995, Artículo 27°.
15
6.2.6 Predio
Es un inmueble no separado por otro predio público o privado, con o sin

construcciones y/o edificaciones, perteneciente a personas naturales o jurídicas.
El predio mantiene su unidad aunque esté atravesado por corrientes de agua
pública.9
6.2.7 Predio Rural
Es el ubicado fuera de los perímetros urbanos: cabecera, corregimientos y otros

núcleos aprobados por el Plan de Ordenamiento Territorial.10
6.2.8 Predio Urbano
Es el ubicado dentro del perímetro urbano.11
6.2.9 Predios Baldíos
Son terrenos rurales que no han salido del patrimonio de la Nación, no han tenido
un dueño particular y el Estado se los reserva. Se incluyen aquellos predios que,
habiendo sido adjudicados, vuelven al dominio del Estado.12
6.2.10 Predios ejidos
Son aquellos terrenos urbanos que hacen parte del patrimonio de una entidad
territorial, que se caracterizan por ser imprescriptibles, y pueden enajenarse y
explotarse en favor del mismo ente municipal o de la comunidad.13
6.2.11 Predios Vacantes
Son bienes inmuebles que se encuentran dentro de territorio respectivo a cargo de

la Nación, sin dueño aparente o conocido.14
9
Resolución 070 del 04 de febrero de 2011, Artículo 9°.
10
11
12
13
14
16
6.2.12 Construcción o edificación
Es la unión de materiales adheridos al terreno, con carácter de permanente,

cualesquiera sean los elementos que la constituyan.15
6.2.13 Terreno
Es la porción de tierra con una extensión geográfica definida.16
6.2.14 Norma de Uso del Suelo
Es la indicación normativa sobre la actividad que se puede desarrollar en un

determinado espacio geográfico de conformidad con lo planificado y reglamentado
por la respectiva autoridad de la unidad orgánica catastral. Se constituye en una
variable del estudio de zonas homogéneas físicas para la determinación de
valores unitarios del terreno.17
6.2.15 Uso Actual del Suelo
Es la actividad que se desarrolla en un determinado espacio geográfico, en el

momento de la elaboración del estudio de zonas homogéneas físicas.18
6.2.16 Clases de suelo
Los planes de ordenamiento territorial clasificarán el territorio de los municipios y

distritos en suelo urbano, rural y de expansión urbana. Al interior de estas clases
podrán establecerse las categorías de suburbano y de protección, de conformidad
con los criterios generales establecidos en los artículos siguientes.19
6.2.17 Suelo urbano
Constituyen el suelo urbano, las áreas del territorio distrital o municipal destinadas
a usos urbanos por el plan de ordenamiento, que cuenten con infraestructura vial y
redes primarias de energía, acueducto y alcantarillado, posibilitándose su
15
16
17
18
19
17
urbanización y edificación, según sea el caso. Podrán pertenecer a esta categoría
aquellas zonas con procesos de urbanización incompletos, comprendidos en
áreas consolidadas con edificación, que se definan como áreas de mejoramiento
integral en los planes de ordenamiento territorial. Las áreas que conforman el
suelo urbano serán delimitadas por perímetros y podrán incluir los centros
poblados de los corregimientos. En ningún caso el perímetro urbano podrá ser
mayor que el denominado perímetro de servicios públicos o sanitarios. Ver
Decreto Nacional 1337 de 2002.20
6.2.18 Suelo de expansión urbana
Reglamentado parcialmente por el Decreto Nacional 2181 de 2006. Constituido

por la porción del territorio municipal destinada a la expansión urbana, que se
habilitará para el uso urbano durante la vigencia del plan de ordenamiento, según
lo determinen los Programas de Ejecución. La determinación de este suelo se
ajustará a las previsiones de crecimiento de la ciudad y a la posibilidad de
dotación con infraestructura para el sistema vial, de transporte, de servicios
públicos domiciliarios, áreas libres, y parques y equipamiento colectivo de interés
público o social. Dentro de la categoría de suelo de expansión podrán incluirse
áreas de desarrollo concertado, a través de procesos que definan la conveniencia
y las condiciones para su desarrollo mediante su adecuación y habilitación
urbanística a cargo de sus propietarios, pero cuyo desarrollo estará condicionado
a la adecuación previa de las áreas programadas. Ver Decreto Nacional 1337 de
2002.21
6.2.19 Suelo rural
Constituyen esta categoría los terrenos no aptos para el uso urbano, por razones
de oportunidad, o por su destinación a usos agrícolas, ganaderos, forestales, de
explotación de recursos naturales y actividades análogas. Ver Decreto Nacional
1337 de 2002, Ver el art. 21, Ley 1469 de 201122
6.2.20 Suelo suburbano
Constituyen esta categoría las áreas ubicadas dentro del suelo rural, en las que se
mezclan los usos del suelo y las formas de vida del campo y la ciudad, diferentes
20
21
22
18
a las clasificadas como áreas de expansión urbana, que pueden ser objeto de
desarrollo con restricciones de uso, de intensidad y de densidad, garantizando el
autoabastecimiento en servicios públicos domiciliarios, de conformidad con lo
establecido en la Ley 99 de 1993 y en la Ley 142 de 1994. Podrán formar parte de
esta categoría los suelos correspondientes a los corredores urbanos
interregionales. Los municipios y distritos deberán establecer las regulaciones
complementarias tendientes a impedir el desarrollo de actividades y usos urbanos
en estas áreas, sin que previamente se surta el proceso de incorporación al suelo
urbano, para lo cual deberán contar con la infraestructura de espacio público, de
infraestructura vial y redes de energía, acueducto y alcantarillado requerida para
este tipo de suelo. Ver Decreto Nacional 1337 de 200223
6.2.21 Suelo de protección
Constituido por las zonas y áreas de terreno localizados dentro de cualquiera de

las anteriores clases, que por sus características geográficas, paisajísticas o
ambientales, o por formar parte de las zonas de utilidad pública para la ubicación
de infraestructuras para la provisión de servicios públicos domiciliarios o de las
áreas de amenazas y riesgo no mitigable para la localización de asentamientos
humanos, tiene restringida la posibilidad de urbanizarse.24
6.2.22 Método de comparación o de mercado
Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir
del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y
comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser
clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor
comercial.25
6.2.23 Método de capitalización de rentas o ingresos
Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir

de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles
semejantes y comparables por sus características físicas, de uso y ubicación,
trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas
23
24
25
Resolución 620 del 23 de septiembre de 2008, Artículo 1°.
19
en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o
interés.26
6.2.24 Vida remanente
Se entiende por vida remanente la diferencia entre la vida útil del bien y la edad
que efectivamente posea el bien. Para inmuebles cuyo sistema constructivo sea
muros de carga, la vida útil será de 70 años y, para los que tengan estructura en
concreto, metálica o mampostería estructural, la vida útil será de 100 años.27
6.2.25 Método de costo de reposición
Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de
estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del
objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le
debe adicionar el valor correspondiente al terreno.28
6.2.26 Depreciación
Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe descontar al

inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida remanente
del bien.29
6.2.27 Método (técnica) residual
Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el

terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de
construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad
con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.30
26
27
Resolución 620 del 23 de septiembre de 2008, Parágrafo del Artículo 2°.
28
29
Resolución 620 del 23 de septiembre de 2008, Parágrafo del Artículo 3°.
30
20
6.2.28 Valor intrínseco orgánico de los terrenos
El valor intrínseco orgánico de los terrenos, que corresponde a la clasificación de
las tierras, deberá precisarse con base en las condiciones agrológicas,
topográficas, climáticas y de explotación. 31
6.2.29 Condiciones agrologicas

En las condiciones agrológicas se tendrán en cuenta, las calidades físicas y
químicas del suelo y las limitaciones de uso y manejo del mismo, las cuales se
establecerán según la clasificación agrológica. 32
6.3 MARCO LEGAL
En Colombia, para el IGAC, Catastro Bogotá, Catastro Antioquia, las principales

normas y legislación vigente que rigen la valoración predial (avalúos comerciales)
con fines comerciales y catastrales son:
6.3.1 Normas legales
LEY 9 DE 1989
Por la cual se dictan normas sobre planes de desarrollo municipal,
compraventa y expropiación de bienes y se dictan otras disposiciones.
Art. 37 Avalúos por afectación de inmuebles por causa de obra pública.
LEY 388 DE 1997

Por la cual se modifica la Ley 9 de 1989, y la Ley 2 de 1991 y se dictan otras
disposiciones.
Art. 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84, 87. Procedimiento para la enajenación
voluntaria y forzosa, procedimiento para expropiación, indemnización y forma de
pago, efecto plusvalía, procedimiento y forma de cálculo.
31
Resolución 02965 de 1995, numeral 3 del Artículo 2°.
32
Resolución 02965 de 1995, numeral 3 del Artículo 1°.
21
LEY 550 DE 1999
Por la cual se establece un régimen que promueva y facilite la reactivación
empresarial y la reestructuración de los entes territoriales para asegurar la
función social de las empresas y lograr el desarrollo armónico de las
regiones y se dictan disposiciones para armonizar el régimen legal vigente
con las normas de esta ley.
Art. 60, 61 y 62 Avalúos comerciales en procesos de reestructuración.
LEY 1673 DE 2013

Por la cual se reglamenta la actividad del avaluador y se dictan otras
disposiciones.
Ley del Avaluador.
LEY 1682 DE 2013

Por la cual se adoptan medidas y disposiciones para los proyectos de
infraestructura de transporte y se conceden facultades extraordinarias.
Art. 23, 24, 30, 34 y 36 Avaluadores y metodología de avalúo, revisión e

impugnación de avalúos comerciales.
LEY 1742 DE 2014

Por la cual se adoptan medidas y disposiciones para los proyectos de
infraestructura de transporte, agua potable y saneamiento básico, y los
demás sectores que requieran expropiación en proyectos de inversión que
adelante el Estado y se dictan otras disposiciones.
Modifica artículos de la ley 1682 de 2013.
DECRETO 2150 DE 1995

Por el cual se suprimen y reforman regulaciones, procedimientos o trámites
innecesarios existentes en la Administración Pública.
Art. 27 Procedimiento para la selección de Avaluadores.
22
DECRETO 1420 DE 1998
por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9 de 1989, el
artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76,
77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley 151
de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos.
Normas, procedimientos y criterios para la elaboración de avalúos comerciales.
DECRETO 222 DEL 12 DE FEBRERO DEL 2014

Por el cual se corrigen erros en el texto de la Ley 1673 de 2013.
Corrección y ajustes a la Ley del avaluador.
DECRETO 556 DEL 14 DE MARZO DEL 2014

Por el cual se reglamenta la Ley 1673 de 2013.
Reglamentación de la Ley del avaluador.
RESOLUCIÓN 620 DE 2008

INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI SEDE CENTRAL Por la cual se
establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco
de la Ley 388 de 1997.
Normas y procedimientos para la elaboración de avalúos comerciales.

Por medio de la cual se fijan normas, métodos, parámetros, criterios, y
procedimientos para la elaboración de avalúos comerciales requeridos en
los proyectos de infraestructura de trasporte a que se refiere la Ley 1682 de
2013.
Normas, métodos, parámetros, criterios y procedimientos para la elaboración y

actualización de avalúos comerciales.
23
Por medio de la cual se modifica parcialmente y se adiciona la Resolución
898 de 2014, que fija, normas, métodos, parámetros, criterios, y
procedimientos para la elaboración de avalúos comerciales requeridos en
los proyectos de Infraestructura de transporte a que se refiere la Ley 1682 de
2013.
Modificar parcialmente y adicionar la Resolución 898 de 2014.

Por medio de la cual se modifica parcialmente la Resolución 898 de 2014 que
fija normas, métodos, parámetros, criterios, y procedimientos para la
elaboración de avalúos comerciales requeridos en los proyectos de
infraestructura de transporte a que se refiere la Ley 1682 de 2013.
Modificar parcialmente la Resolución 898 de 2014.
24
7. UBICACIÓN
El Proyecto de infraestructura vial Honda – Puerto Salgar – Girardot atraviesa en

su recorrido los departamentos de Tolima, Caldas y Cundinamarca y tiene una
longitud total estimada de 190 km, tal como se puede apreciar en la ilustración 1.
Ilustración 1. Proyecto de infraestructura vial Honda – Puerto Salgar – Girardot
Fuente: Pagina web Concesión Alto Magdalena “www.altomagdalena.com.co”
25
Ilustración 2. Recorrido entre municipios.
El propósito es el desarrollo de
una vía primaria de altas
especificaciones para garantizar
la conexión Sur – Norte de la
Troncal Central, uniendo a los
departamentos del centro sur del
país en el sector de Flandes
(Concesión San Rafael), por la
margen derecha del río
Magdalena en el departamento
de Cundinamarca, con el norte
del país, en el sector de Puerto Salgar (Concesión Ruta del Sol).33
La unidad funcional 4 comprende los municipios de San Juan de Rioseco,

Chaguaní y Guaduas ubicados en el Departamento de Cundinamarca.
Ilustración 3. Municipios afectados de Cundinamarca
El municipio de San Juan de

Rioseco se encuentra ubicado
en el Occidente del
departamento de
Cundinamarca, sobre la
vertiente Occidental del Ramal
Oriental de la gran Cordillera de
los Andes, que atraviesa el
territorio Colombiano de Sur a
Norte; pertenece a la provincia
del Magdalena Centro. El área
del municipio se distribuye
entre los pisos térmicos cálido y
templado en mayor proporción
y una mínima porción en el piso
térmico frio; adicionalmente la
vocación del territorio es de tipo
agropecuario. Limita al norte
con el Municipio de Chaguaní;
por el sur con los Municipios Fuente: Pagina web de la gobernación de Cundinamarca
33
Página web Concesión Alto Magdalena ver “www.altomagdalena.com.co”
26
de Beltrán y Pulí; por el oriente con los Municipios de Quipile y Vianí y por el
occidente con el Río Magdalena, que lo separa del Departamento del Tolima.
El Municipio de Chaguaní está localizado en el occidente del Departamento de

Cundinamarca, hace parte de la Provincia del Magdalena Centro. Limita por el
norte con el Municipio de Guaduas (Provincia del Gualiva); por el Oriente con
el Municipio de Vianí (Provincia Magdalena Centro); por el sur con el Municipio
de San Juan de Rioseco (Provincia Magdalena Centro); por el occidente con el
Municipio de San Juan de Rioseco y el río Magdalena que lo separa del
Departamento del Tolima.
El municipio de Guaduas se encuentra ubicado al noroccidente del

Departamento de Cundinamarca, limita por el norte con Puerto Salgar, por el
oriente con Caparrapí, Útica, Quebrada negra y Villeta, por el sur con Vianí y
Chaguaní y por el occidente con los Departamentos de Caldas y Tolima.
Dentro de su territorio están las inspecciones de Guaduero, La Paz y Puerto
Bogotá. Sus pisos térmicos se reparten entre cálido y templado.
La unidad funcional 4 está dividida en dos (2) subsectores, que se relacionan a

continuación:
LONGITUD OBRAS
SUBSECT ORIGEN DESTINO APROXIMADA INTERVENCIÓN PRINCIPALES
OBSERVACIÓN
OR (NOMBRE-PR) (NOMBRE-PR) ORIGEN PREVISTA QUE DEBE
DESTINO (KM) EJECUTAR
Inicio Variante Fin Variante de Vía en calzada

Variante al centro urbano de Cambao.
Cambao (Vía Cambao (Vía sencilla.
1 1.1 Construcción La variante debe tener una longitud
Cambao – La Cambao –Rio Dimensiones
mínima de 1 Km.
Rioja 2206) Seco (01-06)) Ley105/93
Incluye los pasos urbanos. Se excluye

Puerto Bogotá
el paso por el centro urbano de
(hasta la
Cambao. (Glorieta de Cambao hasta
conexión con el
Fin Variante de Vía en calzada fin de la variante de variante de
nuevo puente de
Cambao (Vía sencilla. Cambao).Incluye la vía 5008
2 Honda – margen 45.63 Mejoramiento
Cambao– Rio Dimensiones Ley (Guaduas– Honda) desde la
derecha rio
Seco (01-06)) 105/93 intersección a desnivel de guaduas
Magdalena)
hasta la glorieta de Puerto Bogotá y la
E:928233,793N:1
conexión hasta el nuevo puente de
070359,966
Honda.
Fuente: Concesión Alto Magdalena S.A.S. - Apéndice Técnico 1 – Contrato de

Concesión 003 de 2014
27
Ilustración 4. Unidad funcional 4
Ilustración 5. Unidad funcional 4 sector 1

Ilustración 6. Unidad funcional 4 sector 2
Fuente: Pagina web Concesión Alto Magdalena “www.altomagdalena.com.co”
28
8. METODOLOGÍA
La labor a desempeñar como pasante interinstitucional del proyecto curricular de

Ingeniería Catastral y Geodesia, se fundamenta en un apoyo y soporte al
departamento de avalúos.
Para lograr cumplir con los objetivos planteados y las metas propuestas, se
establecerán seis etapas en las cuales se basará el desarrollo de la pasantía. Las
etapas son:
ETAPA I. Diseño del protocolo.
Establecer el protocolo de avalúos corporativos para los predios requeridos dentro

de la unidad funcional 4, sector Cambao – Puerto Bogotá del Proyecto de
infraestructura vial Honda – Puerto Salgar – Girardot; el cual garantice que la
elaboración de los mismos cumpla con los requisitos contenidos dentro de las
normas legales de avalúos.
ETAPA II. Reconocimiento inicial de la información.
Recibida la información aportada por el solicitante de avalúo (Concesión Alto

Magdalena S.A.S.) que involucre a los predios asignados dentro de la unidad
funcional 4 sector Cambao – Puerto Bogotá del Proyecto de infraestructura vial
Honda – Puerto Salgar – Girardot, se procederá a verificar y conocer el contenido
de la información aportada, continuación a esto se hará estudio de los documentos
aportados por el solicitante para la elaboración del avalúo, como son: Estudios de
títulos, escrituras, certificados de tradición y libertad, registros 1 y 2 de información
catastral, certificados de uso del suelo, planes de ordenamiento territorial o su
respectivo documento en los municipios motivo de investigación, normas
urbanísticas particulares.
Por otro lado, con base en la información, se identificaran y localizaran los predios
asignados y que se verán afectados dentro de la unidad funcional 4, sector
Cambao – Puerto Bogotá del Proyecto de infraestructura vial corredor Honda –
Puerto Salgar – Girardot, que tengan lugar a elaboración y tasación de avalúo.
29
ETAPA III. Recolección de información.
En esta etapa se realizara el acompañamiento de las visitas a cada uno de los

predios asignados por el solicitante (Concesión Alto Magdalena S.A.S.) verificando
y recopilando por medio de registro fotográfico del área requerida, los elementos
constructivos, anexos o mejoras y especies, motivos de elaboración y tasación de
avalúo presentes.
En conjunto con la visita de campo se identificaran las ofertas de inmuebles en

venta en el sector Cambao – Puerto Bogotá y sus alrededores.
ETAPA IV. Elaboración del informe de avalúo
En el transcurso de esta etapa se acompañara en el proceso de análisis

cuantitativo de los datos depurados del estudio de mercado para determinar los
parámetros según sus características. Se acompañara el proceso de definición de
valores adoptados para el terreno, construcción y anexos o mejoras para cada
avalúo puntual. Se propondrán los presupuestos de construcciones, anexos o
mejoras, de los inmuebles requeridos dentro de la unidad funcional 4 del proyecto
de infraestructura. Se plasmara la información correspondiente de cada predio
motivo de avalúo en particular en un informe en archivos digital de avalúo.
ETAPA V. Evaluación del diseño de procedimientos.
Evaluar las ventajas y desventajas obtenidas en la implementación del protocolo,

afrontando temas como comprensión del protocolo, la simplicidad del mismo y
agilidad en la implementación del protocolo.
ETAPA VI Entrega de informes parciales.
Esta etapa tendrá como finalidad realizar y entregar los informes de avalúo, de los
predios requeridos dentro de la unidad funcional 4, sector Cambao – Puerto
Bogotá del Proyecto de infraestructura vial Honda – Puerto Salgar – Girardot.
30
9. RESULTADOS ESPERADOS
Con el fin de poder responder de manera eficaz y rápida en la elaboración y

tasación de los avalúos, se espera que al finalizar el proyecto de modalidad
pasantía el estudiante:
Conocimiento y dominio fortalezas en áreas a los avalúos corporativos,

maximizando fortalezas y creando ámbitos de mejora de las debilidades.
Elabore un formato estándar de informe de avalúo para cada avalúo puntual

teniendo en cuenta lo establecido en el marco normativo de cada ley,
decreto y resolución avalúos.
Conocimiento de métodos valuatorios para establecer el valor comercial del

bien más favorable según las diferentes situaciones.
Conocimiento de la elaboración de presupuestos constructivos puntuales.
Conocimiento en la clasificación de las tierras, con base en las condiciones

agrológicas, topográficas, climáticas y de explotación.
Conocimiento de las condiciones físico - químicas de los suelos.
31
10. CRONOGRAMA DE ACTIVIDADES
El cronograma de actividades que se llevara a cabo durante la pasantía, se

comenzará desde el momento que sea aprobada por parte de la universidad. El
tiempo estimado está plasmado en semanas, tiempo en el cual se llevaran a cabo
las actividades correspondientes de cada una de las etapas descritas en la
metodología.
Inicialmente la pasantía se proyecta con una duración mínima de trecientas

ochenta y cuatro (384) horas dentro de lo definido en el acuerdo 038 de 2015 de la
Universidad Distrital Francisco José de Caldas.
El cronograma de actividades se presenta en el tiempo mínimo establecido dentro

del acuerdo 038 de 2015 de la Universidad Distrital Francisco José de Caldas. El
desarrollo de cada una de las actividades correspondientes a cada una de las
etapas, se desarrollara en jornada completa de lunes a sábado, tiempo para
realizar la actividad de campo y en las instalaciones de la empresa.
Ilustración 7. Cronograma de actividades
SEMANAS
ETAPAS
1 2 3 4 5 6 7 8
ETAPA I
ETAPA II
ETAPA III
ETAPAIV
ETAPA V
ETAPA VI
Fuente: Elaboración propia.
32
11. DESARROLLO
El proyecto de pasantía se llevó a cabo en seis etapas, que se desarrollaron en el

tiempo de ejecución de la pasantía, en jornada de tiempo completo, se prestó el
acompañamiento en las visitas de los predios, soporte técnico en el trabajo de
oficina con análisis físico, jurídico, normativo, económico y elaboración de
informes de avalúos comerciales.
11.1 ACTIVIDADES PRELIMINARES
Inicialmente se debió establecer que documentos mínimos se debían recibir de los

predios asignados y que se verán afectados dentro de la unidad funcional 4, con el
fin de verificar información relevante como localización, áreas de terreno
requerida, propietarios, abscisas, margen del predio sobre la vía, inventario de
cultivos y especies, descripción de las construcciones, ubicación, clasificación del
suelo, linderos, normatividad del suelo, tradición del inmueble, forma de
adquisición del inmueble, entre otros.
Esta información se encuentra consignada dentro de los documentos: plano

topográfico, certificado catastra, ficha predial aprobada por la interventoría,
certificado de uso del suelo, folio de matrícula, estudio de títulos, fotografías con lo
que permitió llevar un control sobre qué información faltante debía ser allega por
parte del solicitante para cada predio. Adicional a estos documentos el solicitante
de avalúo allego los siguientes documentos: escritura, linderos, registros de IGAC
1 y 2 y relación de abscisas.
El registro de la información allegada de cada predio dentro de la unidad funcional

4, asignados por el solicitante de avalúo se consignó en la siguiente tabla y
actualizada cuando el solicitante allegaba los documentos faltantes:
CHECK LIST
FICHA PREDIAL CERTIFICADO ESTUDIO
PLANO CERTIFICADO FOLIO DE
ÍTEM APROBADA USO DEL DE FOTOS
TOPOGRAFICO CATASTRAL MATRICULA
INTERVENTORIA SUELO TITULOS
ALMA-4-0001 SI SI SI SI SI SI SI
33
34
ALMA-4-0096-1 SI SI SI SI SI SI SI
ALMA-4-0096-2 SI SI SI SI SI SI SI
Al contar con los documentos dichos anteriormente se procedió a establecer un

protocolo que debiera garantizar las pautas mínimas a tener en cuenta tanto en la
elaboración del informe de avalúo como la visita a campo o visita técnica de los
predios.
35
11.2 ETAPA I. DISEÑO DEL PROTOCOLO
Para realizar el protocolo fue necesario dividir esté en dos segmentos; el primer
segmento consiste en los pasos a seguir al momento de la visita al predio y el
segundo en la información que debía ser consignada en el informe de avalúo para
cada predio.
11.2.1 Protocolo visita al predio
El protocolo inicia cuando la información suministrada por parte del solicitante en

la tabla “CHECK LIST” de cada predio este completa, como mínimo los
documentos que acompañan en la visita al avaluador y al pasante son la “ficha
predial y el plano de ubicación aprobados por la interventoría”.
INFORMACIÓN ALLEGADA COMPLETA
PROGRAMAR VISITAS
VISITA FOTOS
TÉCNICA
OFERTAS
SOLICITAR CAMBIO EN FICHA

PREDIAL
¿LO OBSERVADO
CONCUERDA CON LA FICHA
NO
PREDIAL Y PLANO
APROBADO?
SI
VISITE EL SIGUIENTE PREDIO
36
Con la información de cada predio compilada digitalmente, se localizarán los
predios por medio de “google earth” con lo cual se pueda planificar una ruta para
visitar varios inmuebles de en el sector, también se identificaran los sectores
aledaños para recolectar ofertas de inmuebles existentes.
Se identificaran en el documento de ordenamiento territorial las variables básicas

de las zonas físicas y para ser corroboradas en campo al momento de las visitas a
los predios y al reconocimiento de la zona (uso, áreas homogéneas de tierras,
topografía, vías, disponibilidad de aguas).
Una vez ubicados en el predio se constata que la información plasmada, tanto en

la ficha predial como en el plano topográfico, coincidan con lo que se está
verificando mediante la inspección ocular, como evidencia se toma el registro
fotográfico del área requerida, de los elementos constructivos, de los anexos o
mejoras, de las especies y cultivos, el uso económico, de la topografía, de las
vías, de la disponibilidad de aguas, etc.
Terminadas las visitas a predios, se realizara una visita a los sectores aledaños
que para investigar el mercado inmobiliario mediante las ofertas de inmuebles en
venta para determinar el valor de la hectárea de terreno, ya que las ofertas de
campo, en general, son las más confiables y las que mejor brindan información
para hallar el valor de la hectárea de terreno más probable del inmueble.
Realizada la visita de campo o inspección ocular de los predios, se procede a dar

por terminada la comisión y se retorna a las instalaciones de trabajo para
comenzar con la labor de oficina.
11.2.2 Protocolo informe de avalúo
Inicialmente se elaboró un informe de avalúo teniendo en cuenta lo establecido

por la Resolución 620 de 2008 y el Decreto 1420 de 1998 el cual se presenta a
continuación:
CAPÍTULO I – GENERALIDADES.
INFORMACIÓN BÁSICA.
SOLICITANTE: Concesión Alto Magdalena.
FECHA DE SOLICITUD:
TIPO DE INMUEBLE: Área de terreno requerida de un predio de mayor extensión
junto con sus construcciones, especies y anexidades.
37
TIPO DE AVALÚO: Comercial Rural
UBICACIÓN: Departamento:
Municipio:
Vereda:
Corregimiento:
NOMBRE DEL PREDIO:
MARCO JURÍDICO: Ley 1682 de 2013, Ley 1742 de 2014; Resoluciones 898 y 1044
de 2014; Resolución 316 de 2015, Circular Externa
8002015CI214 del 14/05/2015, expedidas por el IGAC y
Resolución 2684 de 2015 expedida por el Ministerio de
Transporte.
DESTINACIÓN ACTUAL:
FECHA DE LA VISITA:
PROPÓSITO DEL AVALÚO.

El presente informe, se elabora para el proyecto de concesión “ALTO MAGDALENA S.A.S.”, con
el objeto de establecer el avalúo comercial del bien motivo de valoración; con destino a la ANI
(Agencia Nacional de Infraestructura).
INFORMACIÓN CATASTRAL.
ZONA HOMOGÉNEA
Nº PREDIAL: ZONA HOMOGÉNEA GEOECONÓMICA
FÍSICA
ÁREA TERRENO: ÁREA CONSTRUIDA: AVALÚO VIGENTE
NOTA: Se aclara que la información catastral registrada corresponde al predio de mayor

extensión y que no corresponde a áreas parciales cuando son necesarias para el proyecto de
infraestructura. Se presentan de manera informativa únicamente.
DOCUMENTOS APORTADOS.
PLANO CERTIFICADO FICHA USO DEL

TOPOGRÁFICO CATASTRAL PREDIAL SUELO
FOLIO DE ESTUDIO DE
MATRICULA TÍTULOS FOTOGRAFÍAS ESCRITURAS
TÍTULOS LINDEROS REG 1 Y 2 ABCISAS
38
CONCEPTO DIFERENCIA
CATASTRAL DE ÁREAS OTROS OTROS
CUALES:
DETALLE DE ESCRITURAS:
ESCRITURA No. FECHA NOTARÍA CIUDAD
DETALLE DE TÍTULOS
TITULACIÓN E INFORMACIÓN JURÍDICA.

PROPIETARIO:
TÍTULO DE ADQUISICIÓN:
MATRICULA INMOBILIARIA:
OBSERVACIONES:
NOTA: La anterior información no constituye estudio jurídico de la propiedad.
DESCRIPCIÓN GENERAL DEL SECTOR.

DELIMITACIÓN DE LA VEREDA:
El inmueble objeto de avalúo se encuentra dentro de la Vereda , la cual se encuentra
delimitada de la siguiente forma:
LINDERO COLINDANTE
Norte
Oriente
Sur
Occidente
DESARROLLO:
NIVEL SOCIOECONÓMICO:
39
COMERCIALIZACIÓN:
VÍAS DE ACCESO:
SERVICIOS COMUNALES:
SERVICIOS PÚBLICOS:
SITUACIÓN DE ORDEN
PÚBLICO:
PERSPECTIVAS DE
VALORIZACIÓN:
REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA
El predio se encuentra reglamentado según lo dispuesto en el Acuerdo xxx del día de mes de
año, por el cual se aprueba el Esquema de Ordenamiento Territorial del municipio, éste lo
clasifica dentro del suelo rural.
De acuerdo con consulta al anterior documento, sus planos, anexos y la certificación de uso
del suelo aportada por el solicitante, el predio objeto de avalúo presenta la siguiente
reglamentación:
Uso principal:
Uso complementario:
Uso prohibido:
DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE.

CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL TERRENO:
UBICACIÓN:
El predio se ubica aproximadamente en el km , al margen izquierdo y derecho de la carretera
en el corredor Honda – Puerto Salgar – Girardot.
40
ÁREAS:
ÍTEM UNIDAD VALOR

Área total del predio Ha
Área requerida Ha
Área remanente Ha
Área sobrante Ha
Área Total Requerida Ha
41
Nota: El área está sujeta a verificación por parte de la entidad peticionaria.
LINDEROS DEL ÁREA REQUERIDA:
TOPOGRAFÍA Y RELIEVE: El lote de terreno presenta una topografía con

pendiente entre % y %.
FORMA GEOMÉTRICA: El terreno cuenta con una forma , la cual no limita de
ninguna forma su explotación.
CARACTERÍSTICAS CLIMÁTICAS:
ÍTEM VALOR
ALTURA: 2.700 a 3.200 msnm.
TEMPERATURA: 12 °C en promedio.
PRECIPITACIÓN: Varía entre 1000 y 2000 mm/año
PISO TÉRMICO: Medio Húmedo a muy Húmedo.
FACTORES Heladas esporádicas.
CLIMÁTICOS
LIMITANTES:
DISTRIBUCIÓN DE Febrero, Abril, Septiembre y Noviembre.
LLUVIAS:
NÚMERO DE No aplica – sector pecuario.
COSECHAS:
VEGETACIÓN La vegetación natural más común en esta zona es: Los
NATURAL: bosques muy húmedos pre montano (bmh-Pm) con asociación
atmosférica, donde se encuentran innumerables especies de
flora y fauna de gran importancia para el ecosistema y
conservación del parque.
42
ZONAS DE VIDA: Bosque Húmedo Pre montano: VIIsec: tierras de clima medio
húmedo a muy húmedo, en relieve ondulado a fuertemente
quebrado, aptas para cultivos de semi-bosques, las fuertes
pendientes, la poca profundidad efectiva susceptible a la
erosión y la alta humedad orientan su uso hacia la ganadería
extensiva con pastos mejorados y buena rotación de potreros,
se debe dejar crecer la vegetación natural.
SUELOS:
Los suelos del área requerida objeto de avalúo se analizan conforme lo dispuesto en el Estudio
General de Suelos y Zonificación de Tierras del Departamento de Cundinamarca del año 2000,
elaborado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, así:
Suelos Llef:
Suelos SHef1
43
RECURSOS HÍDRICOS:
VIAS:
VÍAS INTERNAS:
CERCAS PERIMETRALES INTERNAS
EXPLOTACION ECONÓMICA Y
POSIBILIDADES DE MECANIZACIÓN:
REDES DE SERVICIOS:
IRRIGACIÓN:
OTROS:
UNIDADES FISIOGRÁFICAS:
Las unidades fisiográficas, corresponden a las áreas resultantes de sobreponer las capas de
información del estudio de zonas homogéneas físicas elaborado por La Lonja Colombiana de
Propiedad Raíz aportado por el solicitante, las coberturas establecidas y verificadas en campo.
Las unidades fisiográficas conformadas para cada uno de los predios se muestran a
continuación y deben considerarse aproximadas.
UNIDAD FISIOGRÁFICA ÁREA (Ha - m 2)

U.F.1: Correspondiente a suelos con pendientes del % - %, clase
agrologica , cobertura.
U.F.2: Correspondiente a suelos con pendientes del % - %, clase
agrologica , cobertura.
CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LA CONSTRUCCIÓN:

A continuación se describen las unidades constructivas presentes dentro del área requerida del
predio motivo de valoración.
44
CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS:
UNIDAD DE CONSTRUCCIÓN: CASA.
ITEM DESCRIPCIÓN
ESTRUCTURA
FACHADA
CUBIERTA
ENTRE PISO
MUROS
CARPINTERÍA
ESCALERAS
PISOS
ILUMINACIÓN
BAÑOS
COCINA
NÚMERO DE PISOS
VETUSTEZ
CONSERVACIÓN
AREAS Y FUENTE
DISTRIBUCIÓN:
UNIDAD DE CONSTRUCCIÓN: CASA AGREGADO.

ITEM DESCRIPCIÓN
ESTRUCTURA
FACHADA
CUBIERTA
ENTRE PISO
MUROS
CARPINTERÍA
ESCALERAS
PISOS
ILUMINACIÓN
BAÑOS
COCINA
NÚMERO DE PISOS
VETUSTEZ
CONSERVACIÓN
AREAS Y FUENTE
DISTRIBUCIÓN:
INSTALACIONES ESPECIALES: El predio no cuenta con ningún tipo de instalaciones
45
especiales.
ANEXOS:
UNIDAD
ITEM DE MEDIDA DESCRIPCIÓN
MEDIDA
Eestructura en madera y cubierta en zinc, el estado
Cerca ml 140,00
de conservación .
Puerta en vareta a tres hiladas, en mal estado de
Puerta m2 100,00
conservación.
enramada m2 42,00 Estructura en madera, piso en tierra, cubierta en zinc.
Fuente: Las áreas son tomadas de la ficha predial aportada por el solicitante.
Nota: Las áreas están sujetas a verificación por parte de la entidad peticionaria
CAPITULO II - VALORACIÓN TERRENO, CONSTRUCCIONES, ANEXOS,

ESPECIES Y CULTIVOS.
MÉTODO DE AVALÚO.
Para la determinación de valor comercial del bien inmueble se utilizó los siguientes métodos
establecidos por la Resolución Nº 620 de fecha 23 de septiembre de 2008, expedida por el
IGAC.
APLICADO
DESCRIPCIÓN
“SI” ó “NO”
Método de comparación o de mercado. Es la técnica valuatoria que busca establecer
SI el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes,
de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo
Método de costo de reposición. Es el que busca establecer el valor comercial del bien
objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un
SI
bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así
obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno.
Método de capitalización de rentas o ingresos. Es la técnica valuatoria que busca
establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan
obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus características
NO
físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos
o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de
capitalización o interés.
Método (técnica) residual. Es el que busca establecer el valor comercial del bien,
normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un
proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de
conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.
NO
Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar, al monto total de las ventas
proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es
indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad
comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado
46
INVESTIGACIÓN ECONÓMICA.
INVESTIGACIÓN INDIRECTA:
Valoración del Terreno - Método de Comparación o de Mercado.
Teniendo en cuenta las condiciones particulares del área del terreno materia de estudio,
especialmente la normatividad que le aplica, las condiciones físicas del terreno (capacidad
agrologica del suelo, topografía, vías, nivel de explotación, distancia a centros de consumo,
disposición de aguas y cobertura) y las condiciones económicas del sector; se realizó
investigación económica actual de predios con características similares, superiores e inferiores
que permiten deducir el valor del suelo del predio descrito a través del presente informe de
avalúo.
Los datos encontrados se describen a continuación y pueden ser consultados en el anexo

“Estudio de Mercado”:
Oferta No Descripción y valor de terreno

Finca ubicada a 14 km de Camba sobre la vía que conduce a Girardot, con
uso agropecuario de 40 Ha, plana con pastos naturales para ganado, buena
1
agua….. El valor final del terreno luego de la depuración es de
$14.000.000,00 / Ha.
2
3
4
Conclusión: De acuerdo con los datos analizados se concluye que el valor del terreno motivo
de valoración es:
UNIDAD FISIOGRÁFICA Valor por Hectárea
U.F.1: Plana con buenas aguas $20.000.000,00 / Ha.
U.F.2: Ligeramente inclinada con buenas aguas, vías $12.000.000,00 / Ha.
regulares.
CÁLCULO DE VALOR DE CONSTRUCCIONES Y ANEXOS:

Valoración de construcciones y anexos – Método de costo de reposición.
Para estimar el valor unitario de las unidades de construcción y anexos requeridos en su

estado actual, se procede a establecer el valor de reposición a nuevo o costo total de
construcción a precios de hoy y posteriormente se descuenta la depreciación acumulada,
como se muestra a continuación:
Construcciones: Se adopta el modelo de Fitto y Corvini para establecer la depreciación

de las construcciones de acuerdo con la Resolución 620 de 2008.
47
CÁLCULO DEL VALOR POR ESTADO DE CONSERVACIÓN Y EDAD - FITTO Y CORVINI
ÍTEM EDA VID ESTADO DE DEPRECIACIÓN VALOR VALOR VALOR VALOR
D A CONSERVACIÓN REPOSICIÓN DEPRECIADO FINAL ADOPTAD
ÚTIL O
Casa Principal 43 100 2,5 36,31% $ 700.000 $ 254.174 $ 445.827 $ 446.000
Casa agregado 42 70 4,5 87,12% $ 500.000 $ 435.600 $ 64.400 $ 64.000
Anexos: Se adopta el modelo de Heidecke para estimar la depreciación de los anexos

toda vez que en estos casos, es el estado de conservación el que determina su
funcionalidad y posibilidad de utilización; cabe anotar que en algunos casos, pueden
llegar a ser más longevos que su misma vida útil estimada y aún continúan en
funcionamiento, razón por la cual se seleccionó este modelo de depreciación.
CÁLCULO DEL VALOR POR ESTADO DE CONSERVACIÓN - HEIDECKE

ÍTEM ESTADO DE DEPRECIACIÓN VALOR VALOR VALOR VALOR
CONSERVACIÓN REPOSICIÓN DEPRECIADO FINAL ADOPTADO
Cercas 2,5 8,09% $ 15.000 $ 1.214 $ 13.787 $ 14.000
Puerta 3,5 33,20% $ 180.000 $ 59.760 $ 120.240 $ 120.000
CÁLCULO DE VALOR DE ESPECIES Y CULTIVOS:

Valoración de Especies y Cultivos.
Para la valoración de especies y cultivos, se tienen en cuenta datos de venta por unidad,
costos de implantación de cultivos y especies, mantenimiento y deméritos respecto del estado
fitosanitario tomados de gremios, asociaciones, viveros, UMATAS, expertos y datos conocidos
o recabados en campo respecto de cada una de las presentadas dentro del área requerida.
Para avaluar un cultivo permanente se deben considerar tres períodos o ciclos vegetativos, a
saber:
DESARROLLO: desde la siembra hasta el inicio de la producción.

PRODUCCIÓN: Ciclo productivo: desde la iniciación de la producción hasta el descarte o
sustitución de plantas.
DECADENCIA: a partir del momento en que la planta requiere ser remplazada o renovada,
pero con alguna producción.
Así mismo, se establecen tres etapas de valuación, en la siguiente forma:

1 - Durante la etapa de levante o desarrollo se avalúan por el costo de inversión.
2 - Durante la etapa de producción se avalúan por rentabilidad.
3 - Durante la etapa de decadencia, con valores similares al de levante o desarrollo.
ESTADO
VALOR
DESCRIPCIÓN FASE FITO - CANT. UNIDAD VALOR TOTAL
UNITARIO
SANITARIO
Acacia Producción Regular 20 UN $1.500 $30.000,00
48
Café Producción Regular 2 Ha $7.000.000 $14.000.000,00
VALOR TOTAL DE ESPECIES Y CULTIVOS: $14.030.000,00
NOTA: Los valores adoptados, son el resultado de las investigaciones por parte de la Lonja del
Tolima. En la visita a los predios se analizan la fase, estado fitosanitarios, técnicos y densidad
de siembra, con el objeto de establecer su calificación. En el caso de los árboles cabe aclarar
que los valores no corresponden a grandes cultivos, sino a plantas individuales, de las especies
vegetales afectadas por la construcción del proyecto vial.
INVESTIGACIÓN DIRECTA:
De acuerdo con artículo 9 de la Resolución Nº 620 de 2008 del IGAC, como se encontraron
ofertas de alguna manera comparables y con base en la investigación indirecta se pueden
adoptar valores, no es necesario realizar la investigación directa.
VALORES ADOPTADOS:
ÍTEM VALOR ADOPTADO UNIDAD

TERRENO
Unidad Fisiográfica 1 $20.000.000,00 Ha
Unidad Fisiográfica 2 $12.000.000,00 Ha
CONSTRUCCIONES
Casa Principal $446.000,00 m2
Casa agregado $64.000,00 m2
ANEXOS
Cercas $14.000,00 m2
Puerta $120.000,00 m2
CULTIVOS Y ESPECIES
Cultivos y Especies $14.030.000,00 Global
49
COMPONENTE 1 – VALORACION DE TERRENO, CONSTRUCCIONES, ANEXOS CULTIVOS Y
ESPECIES.
VALOR
ÍTEM UNIDAD MEDIDA SUBTOTAL
UNITARIO
TERRENO
$
Unidad Fisiográfica 1 Ha - m2 1,5000 $ 30.000.000,00
20.000.000,00
$
Unidad Fisiográfica 2 Ha - m2 2,5000 $ 30.000.000,00
12.000.000,00
SUBTOTAL TERRENO $ 60.000.000,00
CONSTRUCCIONES
Casa Principal m2 $ 446.000,00 $ 61.548.000,00

138,00
Casa agregado m2 $ 64.000,00 $ 5.120.000,00

80,00
SUBTOTAL
$ 66.668.000,00
CONSTRUCCIONES
ANEXOS
Cercas m2 $ 14.000,00 $ 1.960.000,00

140,00
Puerta m2 100 $ 120.000,00 $ 12.000.000,00
SUBTOTAL ANEXOS $ 13.960.000,00
CULTIVOS Y
ESPECIES
$
Cultivos y Especies Global 1 $ 14.030.000,00
14.030.000,00
SUBTOTAL CULTIVOS Y
$ 14.030.000,00
ESPECIES
50
$
AVALÚO TOTAL
154.658.000,00
SON : CIENTO CINCUENTA Y CUATRO MILLONES SEISCIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL PESOS
MCTE
Perito avaluador
XXXX XXXXX XXXXX

Representante Legal Coordinador del comité técnico
El anterior informe de avalúo fue presentado y aprobado por la Lonja de propiedad

raíz del Tolima, para posteriormente ser presenta ante la Concesión Alto
Magdalena S.A.S.
Teniendo en cuenta que el proyecto tiene como destino a la ANI (Agencia

Nacional de Infraestructura), está informo sobre su propio protocolo para avalúos
rurales y fue socializado para que los Avaluadores de las diferentes unidades
funcionales del proyecto se guiaran los informes de avalúos semejantes a este; se
muestra a continuación como carácter informativo y de manera general:
“DESCRIPCION CONTENIDO POR CAPITULOS

1. INFORMACION GENERAL.
1.1. Solicitud: Nombre de concesionaria que solicita, con fecha (día, mes, año).
1.2. Tipo de inmueble: Vivienda, bodega, lote, apartamento, local, oficina, hotel,
estación de servicio, parador, etc.
1.3. Tipo de avalúo: comercial
1.4. Marco Jurídico: ley 388 de 1997, decreto 1420 de 1998 y resolución 620 de
2008.
1.5. Departamento:
1.6. Municipio:
1.7. Vereda o corregimiento:
1.8. Abscisado de área requerida:
51
1.9. Uso actual del inmueble: uso que se le está dando al inmueble en el momento
de la realización del informe de avalúo.
1.10. Información Catastral: numero predial o cedula catastral, áreas de terreno,
construcción y anexos, avalúo catastral vigente (del mismo año de elaboración del
informe de avalúo comercial), zonas físicas y geoeconómicas de catastro (si las
hay) – SE DEBE ANEXAR CERTIFICADO CATASTRAL SEGÚN APENDICE.
1.11. Fecha de la visita al predio (día, mes, año)
1.12. Fecha del informe de avalúo (día, mes, año), fecha de entrega al
concesionario.
2. DOCUMENTOS: Son los documentos suministrados y conseguidos durante la

elaboración del avalúo, y que son soportes de la información allí impresa. A la vez
hace parte de los anexos del informe final de avalúo.
a. Certificación de tradición y libertad (vigente, no mayor a tres meses de
solicitado)
b. Escrituras públicas número, fecha de otorgamiento, notaria y círculo notarial.
c. Certificado catastral, fecha de expedición vigente.
d. Certificación de norma de usos, fecha de expedición y oficina quien expide..
e. Estudios de títulos, fecha de elaboración.
f. Reglamentos de propiedad horizontal (predios en este régimen)
g. Cartas catastrales de localización del predio y/o ficha predial.
h. Planos topográficos, de afectaciones, o urbanísticos, los que se relacionen
deben estar debidamente aprobados por las respectivas oficinas de planeación.
i. Planos arquitectónicos, los que se relacionen debidamente aprobados, con
áreas construidas debidamente acotadas.
j. Otros.
3. INFORMACION JURIDICA
3.1. Propietario: De acuerdo a los documentos suministrados colocar nombre del
propietario y fuente.
3.2. Título de adquisición: De acuerdo a los documentos suministrados (escritura
pública, acta de adjudicación, sentencia judicial, etc.)
3.3. Matricula inmobiliaria: identificador predial dado por la oficina de registro, se
debe anotar a cual oficina de registro corresponde.
3.4. Observaciones jurídicas: inconsistencias, restricciones, gravámenes,
afectaciones, etc. Descritas en el certificado de tradición y libertad.
4. DESCRIPCION DEL SECTOR

4.1. Delimitación del sector: por veredas, ríos, vías, caños, etc.
52
4.2. Actividad predominante: agropecuaria, industrial, forestal, etc.
4.3. Topografía: plana, empinada, inclinada, etc.
4.4. Características climáticas: temperatura, precipitación, altura sobre nivel del
mar.
4.5. Condiciones agrologicas: capacidad agrologica (clase agrologica o valor
potencial), del predio a área donde se localiza. Colocar la fuente.
4.6. Servicios públicos: del sector, redes con las que se cuenta.
4.7. Servicios comunales: dotación de escuelas, inspección de policía, centros de
atención médica, etc.
4.8. Vías de acceso y transporte: Se debe mencionar las principales vías de
acceso al sector, el servicio de transporte y la frecuencia del mismo, además si es
municipal, intermunicipal o interdepartamental.
5. REGLAMENTACION URBANISTICA
Decreto ó Acuerdo por el cual se reglamentan los aspectos normativos del
municipio (Plan de Ordenamiento Territorial, Plan Básico de Ordenamiento
Territorial o Esquema de Ordenamiento Territorial), incluida la fecha de
aprobación.
Especificar detalladamente, y en referencia al predio lo siguiente:
Clasificación y usos del suelo Rural.
En sectores suburbanos o con condiciones de conjuntos cerrados.
Usos: Principales, Complementarios, Condicionados, Prohibidos.
Edificabilidad, índices o densidad por hectárea.
Afectaciones que presente el predio según aspectos normativos.
Colocar plano de localización del predio con su respectiva normatividad, estos se
obtienen de los correspondientes EOT, PBOT, POT.
Dar la correcta aplicación de la norma, para determinar el valor de terreno, de
acuerdo a las metodologías valuatorias.
Observaciones: Incluir observaciones referentes a las normas del predio.
Nota 1: Aun si se nos entrega un certificado de uso del suelo, se debe revisar los
correspondientes EOT, PBOT, POT. En caso de encontrar diferencias solicitar
aclaración a las oficinas competentes. (Función del avaluador).
Nota 2: Este ítem es de suma importancia, a partir de allí se puede hacer la
correcta comparación con las ofertas obtenidas, las encuestas (según el caso), los
análisis de valor y los ejercicios residuales en sectores de vivienda campestre o
condominios residenciales o industriales y comerciales.
6. DESCRIPCION DEL INMUEBLE O PREDIO
53
6.1. Ubicación: sector de localización dentro del municipio, como se llega o accede
al predio.
6.2. Área del terreno, Área total del predio, Área requerida, Área sobrante, Fuente:
6.3 Linderos: se toman del mismo documento de donde se obtuvo el área del
terreno a avaluar. (Plano topográfico o ficha predial), se deben describir con sus
correspondientes mojones y medidas entre estos y en sentido cardinal. Fuente:
6.4. Vías de acceso al predio: vía principal de acceso al predio, carretera, camino
de herradura, vehicular.
6.5. Servicios públicos: con los que cuenta el predio.
6.6. Unidades fisiográficas: estas se presenta por condiciones propias del predio,
de acuerdo a topografía, clase agrologica, condiciones normativas, usos,
afectaciones, etc.
Siempre y cuando sea necesario realizar diferenciación de dos o más áreas a
avaluar por alguna condición anterior.
6.7. Áreas construidas: con base en las fichas prediales, por unidades
constructivas y de acuerdo como se vayan a avaluar, al tipo de construcción y al
uso que presentan, se pueden obtener una, dos o varias unidades constructivas.
6.8. Características constructivas
Describir cada una de las unidades constructivas, de acuerdo al uso, a los
materiales constructivos (internos y externos), elementos constructivos en su
estructura y acabados, composición interna, vida útil de acuerdo a sus
condiciones.
El avaluador debe complementar lo descrito en la ficha predial en cuanto a:
Estructura, tipología, Acabados internos, en pisos, paredes, cielo raso, etc.
Cubierta, tipología, Distribución interna de la construcción.
Baño: materiales (cubrimiento en pañete, baldosín, baldosa, cerámica, etc.), y
elementos presenta el baño (lavamanos, sanitario, etc.)
Cocina: materiales (cubrimiento en pañete, baldosín, baldosa, cerámica, etc.), y
elementos presenta la cocina (planchón, gabinetes, mesón, etc.)
NOTA: DE LAS CONSTRUCCIONES SE DEBE INCLUIR FOTOGRAFIAS
(MINIMO 4) ENTRE EXTERNAS E INTERNAS DONDE SE OBSERVE LO
DESCRITO.
6.9. Mejoras, otras construcciones
Describir cada una de las mejoras u otras construcciones de acuerdo al uso, a los
materiales constructivos, vida útil o técnica de acuerdo a sus condiciones, estado
de conservación, y vetustez o edad, deben estar localizadas en el plano
topográfico correspondiente.
6.10. Cultivos, especies.
54
Descripción general de los cultivos de acuerdo a su estado fitosanitario, especie,
densidad, vida remanente, productividad o los aspectos que sean importantes
para la determinación del valor, localizadas en el plano de afectación y
referenciados en la respectiva ficha predial.
Nota: Es fundamental dar la descripción detallada de los anteriores aspectos para
los cultivos tecnificados.
7. METODOS VALUATORIOS
Se debe señalar el método o los métodos valuatorios utilizados conforme a los
siguientes métodos establecidos por la Resolución Nº 620 de fecha 23 de
septiembre de 2008, expedida por el IGAC, y bajo el decreto 1420 de 1998 y
demás normas que los complemente:
Artículo 1º.- Método de comparación o de mercado. Es la técnica valuatoria que
busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o
transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de
avalúo.
Artículo 2º.- Método de capitalización de rentas o ingresos. Es la técnica valuatoria
que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o
ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y
comparables por sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor
presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida
remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés.
Artículo 3º.- Método de costo de reposición. Es el que busca establecer el valor
comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la
construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y
restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el
valor correspondiente al terreno.
Artículo 4º. Método (técnica) residual. Es el que busca establecer el valor
comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total
de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación
urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el
terreno objeto de avalúo.
Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las
ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto
constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se
evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender
lo proyectado.
8. INVESTIGACION ECONOMICA INDIRECTA (OFERTAS)
55
8.1. Relación de ofertas obtenidas:
Relacionar los datos de mercado encontrados en el sector donde se ubica el
predio objeto de avalúo.
Incluir cuadro de ofertas con localización, áreas de terreno, construcciones,
anexos, especies, colocar la fuente (en terreno, revistas de finca raíz, de
inmobiliarias, periódicos, páginas de internet, etc.), nombre y teléfono cuando es
fuente directa.
8.2. Depuración del mercado
Este hace referencia a la negociación, determinación de los valores de
construcción, anexos y especies con que se cuenta la oferta, para descontar al
valor total negociado y así obtener el valor unitario del terreno de las ofertas.
Incluir cuadro.
9. INVESTIGACION DIRECTA (ENCUESTAS)

Aplicación del artículo 9 de la resolución 620 de 2008.
Se denomina directa por que hace referencia a una investigación exhaustiva sobre
el predio en todas sus condiciones físicas y normativa.
Artículo 9º.- Consulta a expertos Avaluadores o encuestas. Cuando para la
realización del avalúo se acuda a encuestas, es necesario tener en cuenta que
éstas son un apoyo al proceso valuatorio, pero no son en sí los determinantes del
avalúo. En este sentido, es necesario que el perito haya realizado previamente la
visita al terreno para conocer la clase de bien que avalúa.
La encuesta debe hacer referencia al propio bien investigado y debe constatarse
que el entrevistado lo conoce tanto en sus aspectos negativos como positivos. Si
existen limitantes legales, debe hacerse mención de ellas para que el encuestado
lo tenga en cuenta en la estimación del valor.
El perito avaluador debe informar con toda claridad sobre la normatividad
urbanística del inmueble. En el caso de terrenos sin construir, en desarrollo o
condición similar, se debe aportar al encuestado los cálculos previos realizados de
la potencialidad urbanística y de desarrollo del predio.
Las encuestas solo se podrán realizar cuando el perito no haya podido obtener
datos (ofertas o transacciones recientes) o cuando tenga dudas de los resultados
encontrados.
La encuesta debe hacerse con referencia a las unidades de área que usualmente
se utilizan en la zona, (hectárea, fanegada, plaza, cuadra) y posteriormente hacer
la conversión.
La encuesta debe hacerse para unidades de área, y verificar que al hacer la
liquidación del total del área de avalúo la persona encuestada encuentre razonable
el valor hallado.
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Cuando el predio cuente con características diferentes dentro de él, la encuesta
debe hacerse para cada una de ellas separadamente y no sobre valores
promedios.
El perito debe haber hecho una estimación previa del valor asignable y cuando la
información obtenida en la encuesta difiera sustancialmente del encontrado,
deberá manifestarlo para que el encuestado pueda explicar las posibles razones
de tal diferencia.
En la selección de la persona a investigar debe tenerse en cuenta el conocimiento
que tenga del mercado y la idoneidad de ella, además que no tengan interés
directo en el bien.
Los valores obtenidos por encuesta no se podrán incluir como parte de la
definición del precio y, por lo tanto, no podrán incluirse o promediarse con los
valores encontrados en el mercado. Esta prohibición se aplica tanto a las
valoraciones puntuales como a las técnicas masivas de valoración.
Parágrafo.- En el caso que el avalúo se soporte únicamente en encuestas, el
perito deberá dejar constancia bajo gravedad de juramento, escrita en el informe
que la utilización de esta modalidad se debe a que en el momento de la
realización del avalúo no existían ofertas de venta, arriendo, ni transacciones de
bienes comparables al del objeto de estimación.
10. CALCULOS VALOR TERRENO

10.1. Procesamientos estadísticos (método de comparación)
Se efectúa la aplicación del procesamiento estadístico de los resultados obtenidos
en la depuración del mercado, y así poder decidir el valor a proponer al predio.
10.2. Análisis de los datos obtenidos descriptivamente.
Se realiza un riguroso análisis de los datos obtenidos en el mercado inmobiliario,
se seleccionan los datos más comparativos con el predio objeto de avalúo, se
realiza la descripción de las condiciones que más sobresalen en cuanto a su
comparación, localización, condiciones topográficas, capacidad agrologica, usos, y
todas las condiciones que se observen.
Así determinar el valor a asignar al terreno objeto de avalúo.
10.3. Ejercicios residuales.
Se deben incluir en el informe y de acuerdo al proyecto planteado, las respectivas
fuentes de costos directos e indirectos, financieros, ventas, urbanismos, etc.
Esto para sectores rurales de condominio, suburbanos o donde se permitan de
acuerdo a sus usos algún tipo de desarrollo tipo urbano.
11. CALCULOS VALOR CONSTRUCCION

11.1. Costos de reposición.
57
Se debe sustentar los costos de reposición que se van a utilizar en los cálculos de
valor de las construcciones.
Anexar fuentes, si son revistas especializadas anexar y describir porque o con qué
tipo de estas construcciones.
Anexar presupuestos si se obtuvieron de allí.
Nota: Es función obligatoria de cualquier avaluador manifestar la fuente, incluirla y
explicar si es del caso.
SE DEBE ANEXAR LAS FUENTES DE DONDE SE OBTIENEN LOS COSTOS
DE REPOSICION, O COMO SE LLEGO A ESOS COSTOS.
Nota: Los costos de reposición para una tipología de construcción o anexo que se
presenten en varios informes de avalúo deben actualizarse cada 6 meses.
11.2. Depreciación (Fitto y Corvini)
Aplicación de la depreciación de las construcciones de acuerdo a la edad de las
construcciones, a la conservación y a los costos comentados en el ítem anterior.
12. CALCULOS VALOR ANEXOS

12.1. Costos de reposición
Se debe relacionar los soportes de dichos costos adjuntando presupuestos,
reportes o copia de las revista especializadas de donde se extractó dicha
información.
12.2. Depreciación (Fitto y Corvini)
Aplicación de la correcta depreciación de los anexos de acuerdo a la edad,
conservación y a los costos o presupuestos relacionados y soportados.
13. CALCULOS VALOR CULTIVOS Y/O ESPECIES

13.1. Soporte de los valores de cultivos y especies
Se debe relacionar los soportes de dichos valores soportados con los datos
obtenidos de UMATAS, MINISTERIO DE AGRICULTURA, y de las diferentes
entidades o federaciones que manejan el tema agropecuario. No es solo
mencionar.
Nota: se debe anexar los soportes o fuentes de donde se obtienen los valores.
14. CONSIDERACIONES GENERALES

Son consideraciones fundamentales en la determinación del valor, las fuentes que
se obtuvieron, los inconvenientes, los aspectos normativos del predio que
influyeron en el valor, y todas la que hacen referencia a la determinación de los
valores.
Realizar observaciones sobre la normatividad del predio.
Realizar observaciones sobre las ofertas obtenidas.
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Realizar observaciones sobre los comentarios de los encuestados.
Realizar observaciones sobre los usos por norma y los usos actuales de del predio
a avaluar.
Realizar observaciones sobre el orden público.
Realizar observaciones sobre los principales factores de valorización en la zona.
Realizar observaciones sobre los principales factores observados por el avaluador
que inciden en el valor.
Etc…
NO ES ENUMERAR LOS ITEMS
15. RESULTADO DE AVALUO

Certificado de avalúo, firmado como mínimo por el avaluador y el director de
avalúos y/o representante legal
Valor del avalúo total en letras y número.
Este ítem debe presentarse en el orden aquí establecido, y debidamente firmado.
Se debe anexar el acta de comité de avalúos, firmado mínimo por el avaluador,
director de avalúos, representante legal y un profesional participante del comité de
avalúos.
16. DOCUMENTOS ANEXOS

Los que hacen parte del informe de avalúo, ficha predial, plano, documentos
soportes de costos de reposición, estudio de títulos, normatividad o certificado de
uso del suelo, etc.”
Al haberse dado a conocer el protocolo para avalúos rurales Agencia Nacional de

Infraestructura – A.N.I. se hizo énfasis en que el orden de los ítems no
necesariamente debía ser el mismo al hecho por ellos, si en el informe de avalúo
de cada lonja contenía la misma información.
11.2.3 ETAPA II. Reconocimiento inicial de la información
Se procederá a verificar y conocer el contenido de la información aportada,

continuación a esto se hará estudio de los documentos aportados por el solicitante
para la elaboración del avalúo, como son:
Estudios de títulos: Análisis elaborado por un abogado de la historia legal del

inmueble.
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Escrituras: Título de adquisición que comprueba el modo de adquisición, las áreas,
los linderos, los propietarios de un inmueble.
Certificados de tradición y libertad: Historia y transacciones que se han realizado

con el predio.
Registros 1 y 2 de información catastral: Datos del propietario, datos del predio

resumidos.
Certificados de uso del suelo: Lo que se puede desarrollar en un determinado

espacio geográfico de conformidad con lo planificado y reglamentado.
Planes de ordenamiento territorial o su respectivo documento en los municipios

motivo de investigación, normas urbanísticas particulares: Documentos por los
cuales un municipio adopta los instrumentos de ordenamiento territorial.
11.2.4 ETAPA III. Recolección de información
Planificada la ruta para visitar los inmuebles, una vez dentro del predio, se realiza
la inspección ocular y tomando el registro fotográfico, se verifica el área requerida,
los elementos constructivos, anexos o mejoras y especies, motivos de elaboración
y tasación de avalúo.
De esta manera se identifica la información recopilada en las fichas prediales y se

corroboran las áreas y los elementos del plano topográfico.
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63
11.2.5 ETAPA IV. Elaboración del informe de avalúo
Como se indicó en la Etapa I, específicamente en la elaboración del protocolo de

informe de avalúo, se construyó un informe presentado a la Lonja de propiedad
raíz del Tolima el cual fue aprobado, pero posteriormente se conoció el protocolo
para avalúos rurales de la Agencia Nacional de Infraestructura – A.N.I. como guía
para los Avaluadores de la unidades funcionales del proyecto.
Se pidió que no fuera necesario que los Avaluadores tuvieran en sus informes de
avalúo, puntualmente el mismo orden de los ítems presentados en el protocolo
para avalúos rurales de la A.N.I., pero se enfatizó en que el informe de cada
avaluador concordara con los ítems relacionados en dicho protocolo.
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Dicho esto, la información mínima que cada informe de avalúo debía contener es
la siguiente: Información general, documentos, información jurídica, descripción
del sector, reglamentación urbanística, descripción del inmueble o predio, métodos
valuatorios, investigación económica indirecta (ofertas), investigación directa
(encuestas), cálculos valor terreno, cálculos valor construcción y anexos, cálculos
valor cultivos y/o especies, consideraciones generales, resultado de avalúo.
El informe presentado para la Lonja de propiedad raíz del Tolima no tuvo

correcciones dado a que concuerda con los ítems del protocolo de avalúos rurales
de la A.N.I. y la interventoría no tuvo objeción frente a dicho informe.
Aprobado el informe con que se presentaron los avalúos, se procedió a dar

acompañamiento en el proceso de análisis cuantitativo de los datos depurados del
estudio de mercado, en la definición de valores adoptados para el terreno,
construcción y anexos o mejoras para cada avalúo puntual.
Los estudios de mercado son análisis cuantitativos en los cuales se consignan las
ofertas encontradas y/o registradas en campo y las complementarias consultadas
en la web, con su respectiva identificación y comprobación. Dichas ofertas serán
depuradas, para realizar un análisis estadístico con las fórmulas de media
aritmética, desviación estándar y coeficiente de variación expuestos en la
Resolución 620 del 2008, la cual establece que las fórmulas servirán de apoyo al
momento de aplicar los métodos valuatorios. Además dan varias observaciones
que se tuvieron en cuenta al momento de estimar el valor comercial del inmueble.
En particular para el valor por hectárea de terreno en la unidad funcional 4 para

predios destinados a la actividad agropecuaria, se utilizó el Método de
Comparación o de Mercado. Según la Resolución 620 del 2008 “Es la técnica
valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de
las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del
objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas,
analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial”.
El análisis puntual de las ofertas presentadas a continuación en los estudios de

mercado, es el resultado de verificar la topografía del terreno junto con su
explotación, la ubicación de la oferta respecto de los centros de consumo y vías,
así como la disponibilidad de aguas y estado de su cobertura en el terreno, en
conclusión gracias al análisis de estas variables se adopta un valor para el terreno
65
de por hectárea, si las condiciones anteriormente mencionadas del predio en
motivo de avalúo son similares a las ofertas, sin embargo hay que tener cuidado
con la cobertura del área requerida, si se encuentra deteriorada o no, de acuerdo
con la inspección ocular.
66
Teniendo en cuenta las condiciones particulares del área del terreno materia de
estudio, especialmente la normatividad que le aplica, las condiciones físicas del
terreno (capacidad agrologica del suelo, topografía, vías, nivel de explotación,
distancia a centros de consumo, disposición de aguas y cobertura) y las
condiciones económicas del sector; se realizó investigación económica actual de
predios con características similares, sin embargo para contextualizar el valor
agropecuario de los predios adyacentes se puede llegar establecer con los datos
presentados a continuación de carácter informativo.
Los datos encontrados se describen a continuación y pueden ser consultados en

el anexo “Estudio de Mercado”:
Para obtener los valores de terreno, se descontaron las construcciones y anexos

presentes de acuerdo con la información del oferente.

Finca ganadera ubicada a 5 Km de Cambao vía a Girardot, de 100 Hectáreas de las cuales 65
Hectáreas planas y 35 Hectáreas en loma, frente de 500 metros sobre carretera, la zona plana
1 se encuentra en pasto limpio, la zona de media loma en bosque. El valor final del terreno luego
de la depuración oscila en $23.400.000,00 / Ha para la parte plana en pastos y de
$3.200.000,00 / Ha para la parte ondulada en bosque.
Finca ganadera con granja avícola ubicada en la vereda La despensa a 7 Km de Guaduas vía
a Chaguaní, de 5 Hectáreas de terreno, limita con el río sorbo, terreno semiplano, con declive
14
del frente de la carretera hacia el río. El valor final del terreno luego de la depuración oscila en
$24.000.000,00 / Ha.
Finca ganadera ubicada a 8 minutos de Cambao en la vía que conduce a Nariño, de 190,3
Hectáreas de las cuales 50,3 Hectáreas son planas y 140 Hectáreas onduladas, solo tiene
23 pastos naturales en la parte plana y bosque en el terreno ondulado. El valor final del terreno
luego de la depuración oscila en $23.000.000,00 / Ha para la parte plana en pastos y de
Finca ganadera ubicada en la vía que conduce de Cambao a San juan de Rioseco, de 17,92
Hectáreas de las cuales 6,2720 Hectáreas son planas y 11,648 Hectáreas quebrado a
semiplano, cuenta con 2 nacederos y la cruzan dos caños, cuenta con 2 pozos de recolección
25 de agua; no hay ningún cultivo, antes se sembraba café pero hace mucho no se le ha invertido
a la finca para mejorarla; si se quiere para ganado hay que mejorar el pasto, el terreno está
seco. El valor final del terreno luego de la depuración oscila en $20.700.000,00 / Ha para la
parte plana en pastos y de $12.000.000,00 / Ha para la parte ondulada en pastos.
Conclusión: De acuerdo con las ofertas presentadas anteriormente se procedió a

realizar un análisis puntual de la topografía del terreno junto con su explotación,
ubicación respecto de centros de consumo y vías, así como la disponibilidad de
aguas y estado de su cobertura.
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Finca ganadera ubicada en la vereda Cucharal de 9 fanegadas de terreno;
aproximadamente una (1) fanegada colindando con la vía; se puede cultivar
guayaba, plátano, mango, limón; esta solo en pasto de corte, terreno
3
mayormente ondulado y en la cima plano, cuenta con una zona en bosque
nativo. Ganadería intensiva; puede tener hasta 40 reses. El valor final del
terreno luego de la depuración oscila en $37.900.000,00 / Ha en pastos.
Finca ubicada en el Alto de la mona en la vía que de Guaduas conduce a
Honda, de 33 fanegadas; sin frente sobre la vía; distancia a la vía principal que
6 de Guaduas conduce a Honda de una cuadra; cuenta con pastos cuba-
ventidos; topografía semi ondulada. El valor final del terreno luego de la
depuración oscila en $43.700.000,00 / Ha.
Finca ganadera, ubicada en la vereda Santa rosa a 8 kilómetros de Guaduas
vía Honda, de 36 fanegadas con frente sobre vía principal pavimentada que de
20 Guaduas conduce a Honda, pastos de corte, 40 potreros en pasto estrella.
Plana a ondulada, tractorable. El valor final del terreno luego de la depuración
oscila en $40.000.000,00 / Ha en pastos.

aguas.
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12 Finca ganadera ubicada en la vereda Raizal, a 5 minutos de Guaduas; adecuada para
explotación vacuna y piscícola, relieve inclinado, se debe reorganizar para recuperar
los pastos para engorde; topografía de 12-25%, buenas aguas, buenas vías. El valor
final del terreno luego de la depuración oscila en $18.500.000,00 / Ha en pastos.
13 Finca ganadera ubicada en la vereda Yerbabuena en parte alta del municipio de
guaduas Cundinamarca a un kilómetro de la autopista Medellín, terreno plano con fácil
acceso en automóvil. Se vendió en enero de 2016. Solo pasto sobre tierra polvosa,
buenos pastos, topografía plana. El valor final del terreno luego de la depuración
oscila en $19.200.000,00 / Ha.
25 Finca ganadera ubicada en la vía que conduce de Cambao a San juan de Rioseco, de
28 fanegadas de las cuales 6,3 Hectáreas son planas y 11,65 Hectáreas quebrado a
semiplano, cuenta con 2 nacederos y la cruzan dos caños, cuenta con 2 pozos de
recolección de agua; no hay ningún cultivo, antes se sembraba café pero hace mucho
no se le ha invertido a la finca para mejorarla; si se quiere para ganado hay que
mejorar el pasto, el terreno está seco. El valor final del terreno luego de la depuración
oscila en $20.700.000,00 / Ha para la parte plana en pastos y de $12.000.000,00 / Ha
para la parte ondulada en pastos.

aguas y estado de su cobertura.
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Finca ganadera ubicada a 5 Km de Cambao vía a Girardot, de 100 Hectáreas de las cuales
65 Hectáreas planas y 35 Hectáreas en loma, frente de 500 metros sobre carretera, la zona
1 plana se encuentra en pasto limpio, la zona de media loma en bosque. El valor final del
terreno luego de la depuración oscila en $23.400.000,00 / Ha para la parte plana en pastos y
de $3.200.000,00 / Ha para la parte ondulada en bosque.
Finca sin pasto, la carretera que conduce a Honda la atraviesa por una parte, tiene un cultivo
de 1,5 hectáreas (385 palos) de limón 95%; Taití, naranja y guanábana 5% de 1,5 años de
sembrado, no está en producción aún; el terreno es 93% plano en bosque y 7% de la finca
2
ondulado en bosque, sobre borde de carretera, no presenta construcciones. El valor final del
terreno luego de la depuración oscila en $6.560.000,00 / Ha para la parte plana en bosque y
Finca en Cambao Cundinamarca productora de heno, con dos aguas, limita con río
Magdalena y quebrada Chaguaní, está en producción, muy bien arreglada. Terreno de 22
hectáreas, producción de heno, a 1 kilómetro de la vía de Cambao a honda, 55% plano en
11
pastos y 45% ondulado en bosque, finca en forma de L. El valor final del terreno luego de la
depuración oscila en $11.600.000,00 / Ha para la parte plana en pastos y de $3.500.000,00 /
Ha para la parte inclinada en bosque.

73
aguas.
Como se observa en la descripción de los datos ofertados anteriormente, se tiene

en cuenta la topografía con relieve ondulado e inclinado, los usos de bosque
natural y su ubicación, características semejantes al área requerida del inmueble a
valorar, con la principal diferencia que la porción del predio en cuestión tiene frente
directo sobre vía pavimentada, factor que determina la adopción del límite superior
de la investigación económica.
Para mayor entendimiento se presenta puntualmente el “EJERCICIO DE

ANÁLISIS OFERTA 2”:
EJERCICIO DE ANÁLISIS PARA LA OFERTA 2 CON CONDICIONES FISICAS

DIFERENTES, QUE DEBEN AFECTAR SU VALOR.
Fuente: imagen tomada de Google Earth.
La Oferta 2 obedece a un predio que presenta bosque en su extensión, este

presenta dos tipos de topografía, el precio final de venta asciende a $260.000.000,
el valor total de terreno después de descontar las construcciones señaladas por el
vendedor es de $247.250.000 con un área total de 39 Ha, lo cual arroja un valor
de $6.339.744/Ha, en promedio.
74
En este predio se identificaron dos unidades fisiográficas como se observa en la
imagen anterior.
1. Para la parte quebrada u ondulada en bosque y pasto con frente directo a la
vía que conduce a Honda, tiene un área de 2,8 Ha, se toma el valor que
apunta límite superior del estudio de mercado (ofertas 1, 11 y 23) de
3.500.000/Ha, confirmado con los datos de encuestas, teniendo en cuenta
que colinda con la vía asfaltada, lo anterior arroja un valor total de
$9.800.000 (2,8 Ha x $3.500.000/Ha, para esta área con pendiente fuerte
(color rojo en la imagen).
ENCUESTAS COMPLEMENTARIAS AL ESTUDI O DE MERCADO
AREA BOSQUE
TELEFONO DE
NOMBRE DEL EXPERTO PROFESIÓN OBSERVACIÓN FUENTE
CONTACTO
VALOR (HA)
HILDEBRANDO CASTILLO AVALUADOR 3133499329 30 AÑOS DE EXPERIENCIA MIEMBRO DE LA LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DEL TOLIMA $3,200,000.00
JOSÉ GILDARDO PALMA RONDON AVALUADOR 3102215444 25 AÑOS DE EXPERIENCIA MIEMBRO DE LA LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DEL TOLIMA $3,000,000.00
INGENIERO FORESTAL
OSCAR FERNANDO GALINDO MACIAS 3115751966 8 AÑOS DE EXPERIENCIA MIEMBRO DE LA LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DEL TOLIMA $3,400,000.00
AVALUADOR
FLAVIO JOSÉ LUGO BUENDIA AVALUADOR 3115751966 8 AÑOS DE EXPERIENCIA MIEMBRO DE LA LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DEL TOLIMA $3,200,000.00
PROMEDIO $3,200,000.00
DESVIACIÓN ESTANDAR $ 163,299.32
COEFICIENTE DE VARIACIÓN 5.10%
LIMITE SUPERIOR $3,363,299.32
LIMITE INFERIOR $3,036,700.68
2. El valor restante ($237.450.000) sería el valor total de la parte plana en

bosque en la parte posterior del predio (sector de color negro, calculados de
la siguiente diferencia: Valor total del terreno de la finca – Valor de la unidad
fisiográfica con frente directo sobre la vía en bosque y topografía fuerte, así:
$247.250.000 - $9.800.000), el área de la parte plana es de 36,20 Ha, con
lo cual tenemos un valor para este sector de $6.559.392/Ha.
Del anterior análisis, se observa que existe una diferencia en los precios de los
predios con topografía quebrada u ondulada en bosque y los predios con
topografía plana en bosque.
Cabe anotar que esta oferta se encuentra distante del centro poblado de Cambao,
a 4,5 Km aproximadamente.
75
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Finca ganadera ubicada a 5 Km de Cambao vía a Girardot, de 100 Hectáreas de las cuales
65 Hectáreas planas y 35 Hectáreas en loma, frente de 500 metros sobre carretera, la zona
1 plana se encuentra en pasto limpio, la zona de media loma en bosque. El valor final del
terreno luego de la depuración oscila en $23.400.000,00 / Ha para la parte plana en pastos y
25 Finca ganadera ubicada en la vía que conduce de Cambao a San juan de Rioseco,
de 28 fanegadas de las cuales 6,3 Hectáreas son planas y 11,65 Hectáreas
quebrado a semiplano, cuenta con 2 nacederos y la cruzan dos caños, cuenta con 2
pozos de recolección de agua; no hay ningún cultivo, antes se sembraba café pero
hace mucho no se le ha invertido a la finca para mejorarla; si se quiere para ganado
hay que mejorar el pasto, el terreno está seco. El valor final del terreno luego de la
depuración oscila en $20.700.000,00 / Ha para la parte plana en pastos y de
$12.000.000,00 / Ha para la parte ondulada en pastos.

aguas.
77
Un caso puntual fue utilizar la investigación directa para predios con destinación
agropecuaria pero que presentaban norma de “corredor vial de servicios rurales”
se utilizó la consulta a expertos Avaluadores o encuestas. Según la Resolución
620 del 2008. “Cuando para la realización del avalúo se acuda a encuestas, es
necesario tener en cuenta que estas son un apoyo al proceso valuatorio, pero no
son en sí los determinantes del avalúo. En este sentido, es necesario que el perito
haya realizado previamente la visita al terreno para conocer la clase de bien que
avalúa.
La encuesta debe hacer referencia al propio bien investigado y debe constatarse

que el entrevistado lo conoce tanto en sus aspectos negativos como positivos. Si
existen limitantes legales, debe hacerse mención de ellas para que el encuestado
lo tenga en cuenta en la estimación del valor.
El perito avaluador debe informar con toda claridad sobre la normatividad

urbanística del inmueble. En el caso de terrenos sin construir, en desarrollo o
condición similar, se debe aportar al encuestado los cálculos previos realizados de
la potencialidad urbanística y de desarrollo del predio.
Las encuestas solo se podrán realizar cuando el perito no haya podido obtener
datos (ofertas o transacciones recientes) o cuando tenga dudas de los resultados
encontrados.
PARÁGRAFO. En el caso de que el avalúo se soporte únicamente en encuestas,

el perito deberá dejar constancia bajo gravedad de juramento, escrita en el informe
que la utilización de esta modalidad se debe a que en el momento de la
realización del avalúo no existían ofertas de venta, arriendo, ni transacciones de
bienes comparables al del objeto de estimación.”
Teniendo en cuenta que no se encuentran datos de mercado comparable con el

predio objeto de valoración en el presente informe, se realizó una encuesta a
personas conocedoras del medio, se les expuso la situación particular del
inmueble sus características físicas, jurídicas y económicas, especialmente el
tema de la norma (Corredor vial de Servicio), y como resultado se obtuvo los datos
presentados a continuación:
78
VALOR POR HECTAREA
N° NOMBRE TELEFONO PROFESION
U.F.1.
1 Jairo Moreno Padilla 312 512 6260 Ing. Agronomo - Avaluador $ 130.000.000,00
2 Omar Muñoz Ibarra 314 436 7125 Zootecnista - Especialista en avalúos $ 125.000.000,00
3 Fabio Pachon 311 227 5465 Ing. Catastral y Geodesta $ 120.000.000,00

4 Javier Alape Cocomá 311 817 7844 Ing. Catastral y Geodesta $ 120.000.000,00
Administrador ambiental Especialista
5 Julio Cesar Díaz 315 250 8781 $ 130.000.000,00
en avalúos
PROMEDIO $ 125.000.000,00
DESVIACIÓN ESTÁNDAR $ 5.000.000,00
COEFICIENTE DE VARIACIÓN 4,00%
LIMITE SUPERIOR $ 130.000.000,00
LIMITE INFERIOR $ 120.000.000,00
VALOR ADOPTADO $ 125.000.000,00 .
Terminada la depuración del estudio de mercado con su debida explicación de

cada una de las ofertas seleccionadas, se propusieron los presupuestos de
construcciones, anexos o mejoras, de los inmuebles requeridos dentro de la
unidad funcional 4 del proyecto de infraestructura.
Los siguientes son ejemplos de algunos presupuestos elaborados:
Cerca 1 y Cerca medianera

DISTANCIA ENTRE
TIPO DE CERCA ALAMBRE POSTE N° HILOS POSTES/ML GRAPAS
POSTES MTS
Rollizo 10 a
Definitiva (Madera 3 hilos alambre de púas) ROLLO*350 ML 2 3 0,50 grapas para cerca 1 pulgada
12 cm*2m
Jornales # poste Valor Por metro

Tipo de Cerca Alambre $/m $/Postes Grapas $/ml Transporte $/ml $poste/ml
$/ml ml lineal ($/m)
Definitiva (Madera 3 hilos alambre púas) $ 1.157,13 $ 7.888,00 $ 43,50 $ 2.604,67 $ 1.013,16 0,5 $ 3.944,00 $ 8.762,46
TOTAL $ 8.762,46
79
Cerca interna 2
DISTANCIA ENTRE
TIPO DE CERCA ALAMBRE POSTE N° HILOS POSTES/ML GRAPAS
POSTES MTS
ROLLO*350 Rollizo 10 a
Definitiva (Madera 4 hilos alambre de púas) 2 5 0,50 grapas para cerca 1 pulgada
ML 12 cm*2m
Alambre Jornales # poste Valor Por metro
Tipo de Cerca $/Postes Grapas $/ml Transporte $/ml $poste/ml
$/m $/ml ml lineal ($/m)
Definitiva (Madera 4 hilos alambre púas) $ 1.928,55 $ 7.888,00 $ 72,50 $ 2.604,67 $ 1.013,16 0,5 $ 3.944,00 $ 9.562,88
TOTAL $ 9.562,88
80
11.2.6 ETAPA V. Evaluación del diseño de procedimientos
Como resultado observado de esta evaluación, se determinaba la necesidad de

modificar o no el diseño propuesto del protocolo divido en dos segmentos.
Este mostró que los pasos o el procedimiento, plasmados dentro de los dos
segmentos, se encuentran acorde con los requisitos contenidos dentro de las
normas legales de avalúos y lograron el objetivo de ser una base para la
elaboración de estos.
El protocolo aun divido en dos segmentos demuestra tener una simplicidad del
mismo y es ágil su implementación.
11.2.7 ETAPA VI. Entrega de informes parciales
La etapa final concluyo con entregar los informes de avalúo, de los predios
requeridos dentro de la unidad funcional 4, sector Cambao – Puerto Bogotá del
Proyecto de infraestructura vial Honda – Puerto Salgar – Girardot a la Lonja de
propiedad raíz del Tolima en medio magnético para su debida revisión por parte
de la interventoría.
81
Al contar con la entrega satisfactoria de los informes de avalúo, se invitó a
Metropol Geo Consultores S.A.S. realizar diecinueve (19) avalúos para la unidad
funcional 5. Los cuales se realizaron a satisfacción en la última semana de la
pasantía.
Se implementó el protocolo divido en dos segmentos y se corroboro que son

pasos simples para realizar tanto la visita de campo o inspección ocular como la
elaboración del informe de avalúo.
Los predios de la unidad funcional 5 que se realizaron a parte del contrato fueron:
ÍTEM
ALMA-5-0088
ALMA-5-0089
ALMA-5-0090
ALMA-5-0091
ALMA-5-0092
ALMA-5-0093
ALMA-5-0094
ALMA-5-0095
ALMA-5-0096
ALMA-5-0097
ALMA-5-0099
ALMA-5-0102
ALMA-5-0103
ALMA-5-0104
ALMA-5-0107
ALMA-5-0109
ALMA-5-0110
ALMA-5-0111
ALMA-5-0112
82
12. CONCLUSIONES
Dentro de las funciones realizadas en el transcurso de la pasantía, la

propuesta de la segunda parte del protocolo “informe de avalúo” termina
siendo un formato estándar de avalúo que cuenta con lo establecido en el
marco normativo de cada ley, decreto y resolución de avalúos.
El apoyo y el soporte prestado en el transcurso de la pasantía, refuerza de

manera teórico – práctica los conocimientos adquiridos en el pregrado de
Ingeniería Catastral y Geodesia.
Conocimiento y dominio en áreas de los avalúos corporativos, maximizando

fortalezas y creando ámbitos de mejora de las debilidades.
El conocimiento de la aplicar los métodos valuatorios para establecer el

valor comercial más acertado del inmueble, se usó el estudio estadístico
para homogenizar criterios y estándares, verificando de esta forma la
consistencia de los datos.
Se creó conocimiento en la clasificación de las tierras, con base en las

condiciones agrológicas, topográficas, climáticas y de explotación
83
13. BIBLIOGRAFÍA
BORRERO OCHOA, Oscar A. AVALÚOS DE INMUEBLES Y GARANTÍAS.

Tercera Edición corregida y ampliada: Julio 2008, Biblioteca de la
Construcción. Colombia, 2008.
ZÚÑIGA PALMA, Henry. VALORACIÓN COMERCIAL DEL SUELO RURAL

DE ACUERDO A SU CAPACIDAD DE CARGA TERRITORIAL Y
PRODUCCIÓN AGRÍCOLA. Documento Técnico – Versión Final: Julio
2013.
INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI, COMITÉ PERMANENTE

SOBRE CATASTRO EN IBEROAMÉRICA, CPCI. (2010, Agosto). Módulo 1
– Marco Técnico Legal. Presentación en el foro virtual: VALORACIÓN
INMOBILIARIA.
Revista Construdata No. 177 (Diciembre 2015 – Febrero 2016). Bogotá.
Revista Construdata No. 180 (Septiembre – Noviembre 2016). Bogotá.
COLOMBIA. CONGRESO DE COLOMBIA. Ley No. 14 (06 Julio de 1983).

Por la cual se fortalecen los fiscos de las entidades territoriales y se dictan
otras disposiciones. Diario Oficial.
COLOMBIA. CONGRESO DE COLOMBIA. Ley No. 9 (11 Enero de 1989).

por la cual se dictan normas sobre planes de desarrollo municipal,
compraventa y expropiación de bienes y se dictan otras disposiciones.
Diario Oficial.
COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPUBICA. Ley No. 388 (18 Julio de

1997). Por la cual se modifica la Ley 9 de 1989, y la Ley 2 de 1991 y se
dictan otras disposiciones. Diario Oficial.
COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPUBLICA. Ley No. 1.682 (22

Noviembre de 2013). Por la cual se adoptan medidas y disposiciones para
los proyectos de infraestructura de transporte y se conceden facultades
extraordinarias.
84
COLOMBIA. CONGRESO DE LA REPUBLICA. Ley No. 1.673 (19 Julio de
2013). Por la cual se reglamenta la actividad del avaluador y se dictan otras
disposiciones.
COLOMBIA. PRESIDENTE DE LA REPUBLICA DE COLOMBIA. Decreto

No. 3.496 (26 Diciembre de 1983). Por el cual se reglamenta parcialmente
la Ley 14 de 1983 y se dictan otras disposiciones. Diario Oficial.
COLOMBIA. IGAC. Decreto No. 1.420 (24 Julio de 1998). Por el cual se
reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9ª de 1989, el artículo 27
del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80,
82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley 151 de
1998, que hacen referencia al tema de avalúos. Diario Oficial.
COLOMBIA. PRESIDENTE DE LA REPUBLICA DE COLOMBIA. Decreto

No. 556 (14 Marzo de 2014). Por el cual se reglamenta la Ley 1673 de
2013. Diario Oficial.
COLOMBIA. IGAC. Resolución No. 620. (23 Septiembre de 2008). Por la

cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro
del marco de la Ley 388 de 1997. Diario Oficial.
COLOMBIA. DIRECTOR GENERAL DEL INSTITUTO GEOGRÁFICO

AGUSTÍN CODAZZI. Resolución No. 070 (04 Febrero de 2011). Por la cual
se reglamenta técnicamente la formación catastral, la actualización de la
formación catastral y la conservación catastral. Diario Oficial.
85

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CORPORATIVOS PARA PROYECTOS DE INFRAESTRUCTURA VIAL EN

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UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISO JOSÉ DE CALDAS

BOGOTÁ D.C., (17, febrero, 2017)

A mi núcleo familiar, que se compone por mi hermana Geraldine Daniela Urbano

Juan Manuel Urbano

Agradezco a Dios, a mi familia pero en especial, a mi Madre María Sonia Castro

Si no hubiera existido el deseo de mi mami porque yo estudiara, creo que de mi

A mi amigo, jefe y director pasantía el Ingeniero Leonardo Palacio Hernández que

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Ilustración 2. Recorrido entre municipios. ............................................................. 26

Ilustración 3. Municipios afectados de Cundinamarca .......................................... 26

Ilustración 4. Unidad funcional 4 ........................................................................... 28

Ilustración 5. Unidad funcional 4 sector 1 .............................................................. 28

Ilustración 6. Unidad funcional 4 sector 2 .............................................................. 28

Ilustración 7. Cronograma de actividades ............................................................. 32

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2.1 OBJETIVO GENERAL

Prestar apoyo y soporte al departamento de avalúos de Metropol Geo Consultores

2.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS

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Recopilación y estudio de la información aportada por el solicitante de

Localizar los predios asignados por el solicitante de avalúo (Concesión Alto

Realizar el acompañamiento a la visita de los predios recopilando por medio

Evaluar los sectores aledaños para recolectar ofertas de inmuebles

Acompañar en el proceso de análisis cuantitativo de los datos depurados

Proponer presupuestos de construcciones, anexos o mejoras, que tengan

Aportar en la elaboración de los informes de avalúo corporativo.

Evaluar las ventajas y desventajas obtenidas en la implementación del

Generar los informes de avalúo junto con sus anexos.

3.1 JUSTIFICACIÓN ACADEMICA

La pasantía se encuentra orientada a enriquecer la enseñanza mediante la

Permitir al estudiante conocer la realidad en la cual se va a desempeñar como

Aplicar el conocimiento de las diferentes áreas de la Ingeniería Catastral y

3.2 JUSTIFICACIÓN ECONOMICA

El apoyo de un estudiante de Ingeniería catastral y Geodesia en el área de

Es un conocimiento que posee el pasante enfocado en la aprobación de materias

Su objeto social es “El objeto principal de esta entidad o corporación es el de

Metropol Geo Consultores S.A.S. realizo el control de calidad de 873 avalúos

Realizo el control de calidad de Control de calidad de 94 avalúos requeridos para

Presto la asesoría en procesos de gestión predial y avalúos para dar respuesta

Ha efectuado el apoyo técnico profesional para la realización de estudios

Este convenio permite el acercamiento del aspirante al título de Ingeniero

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Localización de los predios asignados para elaboración y tasación de

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Elaboración del estudio de mercado con las características comparables

Protocolo de avalúos puntuales y la elaboración de los informes de avalúo.