El certificado al que se refiere la Ley 17801, en su artículo 22 y cc, es definido

por el Dr. López de Zavalía como: “… un documento público emitido por el

Registro a solicitud del escribano o funcionario que se propone autorizar un
instrumento público de mutación real o por un delegado notarial de éste y que
tiene por fin informar a tenor de los asientos, garantizando patrimonialmente la
exactitud y la inmutabilidad de lo informado dentro del plazo y las condiciones
subjetivas y objetivas que resultan de la ley y dando lugar a un asiento en el folio
que provoca un cierre condicional del mismo”.

Dos etapas que constituyen la tramitación del certificado aludido:

1.- Solicitud de informe y reserva de prioridad (como efecto secundario, pero no

por ello menos importante), que realiza el notario, mediante nota o formulario ad-
hoc, según la reglamentación de cada jurisdicción. Cabe destacar como premisa
importante para el desarrollo del presente trabajo que, el “Certificado ex lex”, no
constituye un supuesto de los documentos que enumera el art. 2 de la referida
Ley, tampoco lo es con respecto al inciso c) del citado artículo, no revistiendo el
carácter de escritura pública, acta protocolar o extraprotocolar, certificado o
certificación, según la normativa y terminología que utiliza la Ley Notarial de la
Provincia de Tucumán Nº 5732. No existiendo en esta solicitud acto fedacional
de ninguna naturaleza.

2.- La contestación por parte del Registro a lo solicitado por el notario, la realiza
por escrito y constituye, ese informe un documento público representativo de un
acto administrativo, emanado por un ente no descentralizado del Estado, como es
el Registro Inmobiliario. En él, se informa “a tenor de los asientos” (según la
definición propuesta) lo consignado en el folio real, o en Libro y folio según la
registración o la anotación se encuentre asentada, garantizando (el Estado)
patrimonialmente la exactitud y la inmutabilidad de lo informado dentro de los
plazos y condiciones subjetivas y objetivas.

Esto conlleva a que durante la vigencia del certificado (al que en nuestra
provincia llamamos “certificado de ley”, y así lo referiremos a lo largo del
trabajo), el Registro anote de manera condicional toda pretensión exógena que
pretenda un emplazamiento registral, incompatible en cuanto su naturaleza y
prioridad al acto para el cual aquel ha sido solicitado por el notario. El art. 25 de
la ley de referencia, establece su vigencia desde la 0 horas del día de su
expedición y la Ley Provincial 3690, al reglamentar los art. 23 y ss. de la
nacional, dice textualmente : “ Los certificados se expedirán con la fecha de su
presentación….”. El aporte de la ley Provincial 3690, al reglamentar los art. 23 y
ss de la ley Nacional y disponer: “Los certificados se expedirán con la fecha de
su presentación”, es importante. Dando lugar así a la reserva de prioridad.
El Titulo 2 de “Títulos Preliminares” del Código Civil, regula la manera de
contar los intervalos en el derecho; siendo un ejemplo de ello los art. 19 y 40
de la Ley 17801. Este es el principio general, tan es así que también se aplica al
art. 5 de la misma ley. Mientras que el art. 24 de LRN, justamente es una
excepción a lo prescripto por el Titulo 2 antes citado, como lo es también el art.
128 del C.C..

Pero el Registro Inmobiliario de nuestra provincia, no actúa en consecuencia de

esta premisa, en todos los casos.

Uno de los primeros problemas que padecemos los notarios de Tucumán, se

presentó de la mano con la informatización, como daño colateral. En esa
oportunidad se unificó la boca de acceso de todos los instrumentos, sean títulos,
notas, recursos, certificados de ley, etc, en una sola boca de ingreso on line. –
Con anterioridad, al realizarse el ingreso de la documentación (utilizando
instrumento y documento como sinónimos por comodidad), existían dos bocas de
acceso: una para los certificados de ley y los informes particulares y otra para el
resto de la documentación. Esto hizo que la dirección del Registro aplicara lisa y
llanamente el art. 19 de la ley, otorgando prioridad fáctica por el procedimiento
informático de recepción.

A fin de abordar este tema, consideramos que indudablemente los documentos

enumerados en el art. 2 de la ley registral tienen el carácter de exógenos, nacen y
se forman fuera del Registro y reconocen como fuente otro ente autenticante,
cómo tales deben revestir los requerimientos del art. 3 , de la referida ley:

1.- Autenticidad.- (Deben ser instrumento públicos, excepcionalmente se admiten

documentos privados autenticados, como el caso de los boletos de compraventa
en las Provincias de Tucumán, Entre Ríos y Santa Fe). El uso de la anotación de
los Boletos de compraventa, que en nuestra jurisdicción no es sólo de uso y
práctica, sino que la jurisprudencia de la Corte Suprema de la Provincia le ha
reconocido entidad superlativa aún en desmedro de la posesión, no nos parece
inconstitucional en virtud del último inciso c) del mismo art. 2 que comentamos.
El documento auténtico es aquel que eficazmente establece que su autor real es
quien el mismo documento indica como autor y debe tener la forma
correspondiente (escritura pública, resolución judicial o administrativa). Además
de satisfacer el principio de legalidad y legitimación.

2.- Hacer fe por si mismos y en su caso con otros complementarios (dice Luis O.
Andorno en La Ley Registral Inmobiliaria • Anis, Sara Raquel • Colombo, María
Isabel • Funes Coronel, Ana Cecilia • Var ela, María del Milagro • TEMA 2 •
Certificados con reserva de prioridad
17801); nos imaginamos cómo ejemplos, de documentos complementarios:
planos de mensura, de división, de propiedad horizontal, etc., y certificados
catastrales emitidos por la autoridad competente según cada jurisdicción.
También debe dar fe de su contenido, objeto de la anotación o registración.

3.- Que sirvan inmediatamente de título de dominio, derecho real o asiento

practicable, deben ser títulos documentos representativos de títulos causa,
consistir en escrituras públicas, resoluciones judiciales o administrativas, según
corresponda de acuerdo a la competencia en razón de la materia del ente fedante
emisor.

4.- Tener las formalidades exigidas por las leyes, ser originales o copias con lo
requisitos prescriptos, es decir reunir los requisitos de autenticación objetivos a
que refiere Sanahuja y Soler en “Tratado de Derecho Notarial, Tomo I”.

5.- Cumplir con los principios registrales, por ejemplo los de tracto, de
especialidad, etc.

Estos requerimientos constituyen la idoneidad instrumental.

Si bien es cierto que como dijéramos no constituyen los certificados legislados en

el capítulo IV de la Ley 17801, documentos de los del art. 2, sin embargo la
solicitud de informe realizada por el notario debe satisfacer algunos requisitos
similares a los de los documentos del art. 2.

El certificado de ley con su efecto de reserva de prioridad impide la anotación o

inscripción no condicional (liso y llano) de todo documento que represente un
acto que se oponga o atente con la prioridad del acto para el cual el escribano lo
solicitó.

Así tenemos que ante las pretensiones, por ejemplo, de un documento de los del
inc b) del art. 2 de LRN, queda anotado de manera condicional, a que el
escribano solicitante no autorice la escritura en el plazo legal (15, 25, 30 días), o
no inscriba en el plazo de 45 días del art. 5 de LRN. Acaecido una u otro
incumplimiento, la anotación antes condicional se tornará plena y adquirirá la
prioridad correspondiente.

De todas las medidas a las que se refiere el inciso b) del art. 2 de LRN,
consideramos que “la anotación de la litis”, constituye la más incisiva, en virtud
del tratamiento del Código Procesal Civil Y Comercial de la Nación y por el
comportamiento de algunos Registro de la Propiedad Inmueble.
El término “cautelar” (diccionario de la Real Academia Española) del latin
cautela, de cautus, alude a un proceder con precaución y reserva. Según la
jurisprudencia de Tucumán (LLNOA 2008, Febrero, 1.) el estudio del proceso
cautelar, ha permitido establecer la autonomía de la acción con respecto a la
pretensión. Las medidas cautelares son puestas al alcance de los litigantes y del
juez para evitar perjuicios que la demora puede traer aparejada. Encuentran su
fundamento en el Preámbulo de la Constitución “afianzar la justicia”, en los arts.
18, 33 y 43 y a la recepción de los Tratados Internacionales, art. 75, inc. 22
(Declaración Americana de los Derechos y Deberes del Hombre, Declaración
Universal de Derechos Humanos, Convención Americana sobre Derechos
Humanos, Pacto Internacional de Derechos Civiles y Políticos).

El Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Tucumán (Texto

consolidado de acuerdo a la ley 8240 , Digesto Jurídico-Edición 2010, Bibliotex )
en su articulado sobre litis dice textualmente:

Art. 229.-ANOTACION DE LA LITIS: Procederá la anotación preventiva de la

litis cuando se ejerzan acciones que tengan por objeto la propiedad o la
constitución, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles u
otros bienes que exijan registro de dominio. Procederá también en las acciones
personales cuando la sentencia a dictarse en ellas pueda dar lugar a una
modificación en la anotación de un bien en el registro.

Art. 230.-REQUISITOS: En el primer caso, la anotación se ordenará con la sola

petición que se formule en el escrito de demanda. En el segundo caso, deberá
procederse como se indica en el artículo 218.

El Código de Procedimiento Civil y Comercial de la Nación (puesto en vigencia

con la Ley 17.454), prescribe:

Art. 229 (CPCyCN). - Procederá la anotación de litis cuando se dedujere una

pretensión que pudiere tener como consecuencia la modificación de una
inscripción en el Registro correspondiente y el derecho fuere verosímil. Cuando
la demanda hubiere sido desestimada, esta medida se extinguirá con la
terminación del juicio. Si la demanda hubiese sido admitida, se mantendrá hasta
que la sentencia haya sido cumplida.

La ley 22.434 reemplazó la expresión “de la propiedad” contenida en la Ley

17.454, por la palabra “correspondiente”, permitiendo alcanzar no sólo a los
inmuebles, sino también a cualquier otro bien registrable: automotores,
aeronaves, buques, etc).
La anotación de litis es aquella medida cautelar mediante la cual se asegura la
publicidad de los procesos relativos a bienes inmuebles o bienes registrables,
frente a la eventualidad de que las sentencias que en ellas recaigan hayan de ser
opuestas a terceros adquirentes del bien litigioso o a cuyo favor se constituya un
derecho real sobre éste. (Palacio, Lino. Derecho Procesal Civil, T.VIII, p.237).
Esta acción puede ser real (prescripción, reivindicación) o personal (juicios por
escrituración, petición de herencia, simulación), cuyo resultado favorable
alteraría la situación registral de un bien. Si el que transfiere un bien aparece
como titular en el registro respectivo, el tercer adquirente goza de la presunción
de buena fe consagrada en el art. 2362 del Código Civil; esta presunción resulta
decisiva para enervar la acción re persecutoria (art. 1051 C.C.). Es decir, que se
materializa la advertencia o alerta con la anotación de litis en el registro
correspondiente y los terceros adquirentes “soportarán los efectos de la
sentencia”.

Esta medida a nivel nacional tuvo una evolución legislativa y jurisprudencial,

pero fueron las voces de la doctrina las que reclamaron el dictado de un
pronunciamiento plenario a los efectos de unificar criterios. (García Merou,
Fallos contradictorios en materia de anotación de litis.JA, 58-141). A fines de la
década del 50 la jurisprudencia se orienta hacia el criterio amplio reclamado y
que aparece consagrado en el art. 229 del CPCCN. Así lo expresaba el Dr.
Alsina: (Alsina, Tratado teórico y práctico, 2º edición, T.V, p. 517) “La
procedencia de la medida no resulta de la naturaleza de la acción intentada, sino
de la posibilidad de que el proceso de ella pueda influir en la situación jurídica
del inmueble con relación a terceros, lo que deberá ser apreciado por el juez en
cada caso particular”.

Luego tenemos la reforma del art. 2505 del CC por la Ley 17.711 y el dictado de
la Ley 17.801 complementaria del Código Civil, de cuyo art. 2 surge la
obligatoriedad de la anotación de las medidas cautelares, para cumplir con el
principio de publicidad y oponibilidad a terceros.

La norma provincial difiere de lo prescripto por la norma nacional, respecto a

algunos aspectos:

Presupuestos I) de la medida: la norma provincial hace una distinción en cuanto a

los presupuestos exigidos: cuando la acción es real (tiene por objeto la propiedad
o constitución, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes
registrables) la medida se ordena con la sola petición que se formule en el escrito
de la demanda. En cambio cuando la acción es personal (pueda dar lugar a una
modificación en la inscripción de un bien registrable) la medida debe cumplir con
los requisitos exigidos en el art. 218 del CPCyCP: verosimilitud del derecho,
peligro de su frustración o razón de urgencia, ofrecimiento de pruebas, contra
cautela, etc. Distinción que no tiene la norma nacional: la mayoría de los autores
y la jurisprudencia señalan como presupuestos: interposición previa de una
demanda, verosimilitud en el derecho, contracautela, peligro en la demora.

En cuanto a la II) caducidad de la medida: la norma nacional no contiene un

plazo de extinción (como lo hace con el embargo y la inhibición), el art. 229
CPCyCN sólo contempla una hipótesis binaria según el resultado del proceso: la
extinción como consecuencia del rechazo de la demanda o su subsistencia hasta
el cumplimiento de la sentencia que la admite. Nuestra norma provincial no
prescribe lo mismo que la norma nacional, tampoco lo hace en la parte de las
reglas comunes a todas las cautelares, porque el art. 228 determina:
“CADUCIDAD: Las medidas cumplidas antes de la demanda quedarán sin efecto
automáticamente si no se promueve la acción dentro de los quince (15) días de su
cumplimiento, que conste en autos, o desde que el peticionante tuvo
conocimiento; serán a cargo de éste las costas y daños y perjuicios y no podrá
solicitarlas nuevamente. Cuando se tratara de créditos no exigibles, el plazo
comenzará a correr desde el momento en que el peticionante puede hacer valer su
derecho”.

El problema se plantea cuando, pedido el certificado de ley, éste es expedido con

una anotación caduca o directamente no existe la medida cautelar anotada, ya sea
porque no se volvió a solicitar su reinscripción o porque directamente cuando se
volcó del sistema de Libro y Folio o folio real al folio electrónico, la misma no
fue traslada a este último. Así tenemos dos supuestos:

1.- El Escribano prevaliéndose de las disposiciones de la Ley 17801, al estar

caduca la anotación de la medida (art. 37 LRN), actúa como si ésta nunca se
hubiese anotado.

2.- El Escribano ignora que en algún momento anterior el inmueble consignado

en el folio real, hubiese estado gravado por una medida de anotación de litis.

La ley 17.801, en el referido artículo, establece un sistema de caducidad de pleno

derecho y así consideramos que debe ser, ya que no pueden subsistir medidas
cautelares de forma sine die. Estamos conteste con lo dicho en la jurisprudencia
“Migdal, Hilda c/Registro de la Propiedad Inmueble”, Expte 193/10 (Cámara
Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala G- Publicado en LA LEY 25/10/2010,
11, con nota de Adolfo A. Rivas. LL2010-F,43, con nota de Adolfo A. Rivas),
donde se dispuso: a) que a pesar de no contener el art. 229 CPCCNun plazo de
extinción, ello no implica que pueda eximirse de la obligación de renovación de
su registración, “ésta no puede ser automática ” (la cita entrecomillas es nuestra);
b) el sistema de caducidad que - de pleno derecho – hace jugar el art. 37 de la
LRN, responde a la necesidad de impedir la subsistencia de medidas cautelares
cuando el transcurso del tiempo indica una conducta indiferente o displicente del
interesado en la vigilancia de sus derechos ; c) la regla emergente del art. 37 inc.)
b de la ley 17.801 respecto a la caducidad de la anotación en el término de cinco
años a contar desde la toma de razón, no puede ser desvirtuada por el art. 229
CPCyCN, por cuanto la norma registral “reviste la cualidad de especial y ataña al
derecho sustancial y por tanto no puede ser cercenada o desvirtuada por el ritual”.

Consideramos por una parte que la aplicación lisa y llana de la normativa de

CPCyCN, es decir el mantenimiento de las medidas cautelares sine die, implica
el riesgo de dirimir la cuestión de fondo sin tratarla. Además, pensamos que
existe inversión de la pirámide jurídica, aún cuando la LRNen su art. 37 en el
inc) b, dice “salvo disposición en contrario de las leyes.”

Muchas veces nos encontramos en que la realidad jurídica difiere de las

constancias registrales, el registro no es exacto, razón por la cual es bueno que la
ley presuma “iuris et de jure” extinguidas estas anotaciones por el transcurso del
tiempo. Coghlan, A. (Teoría General de Derecho Inmobiliario Registral, pag.
163/164) sostiene que debe eliminarse todo elemento perturbador, caso contrario
impediría un serio estudio de títulos, trabaría el tráfico jurídico y hasta la
certificación del registro perdería su autoridad a medida que transcurre el tiempo
si contiene la subsistencia de una inscripción ya caduca. Además es de la esencia
de las medidas cautelares que estén delimitadas en el tiempo y consideramos que
no hay desprotección a los eventuales interesados, ya que pueden pedir la
reinscripción de la medida ellos mismos o la misma autoridad que la decretó.

Si bien es cierto que la naturaleza de la medida es publicitar un litigio y que ella

no impide la libre disponibilidad del bien, nos preguntamos si en determinados
supuestos, se cumplen o no algunos principios registrales, como ser de tracto o de
identidad: Sobre esto está el Fallo: “Cuitiño, Fernando Adrián y otro c/Avalos,
Margarita (Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de la 7ª Nominación
de Córdoba, 12-09-2007-LLOnline. AR/JUR/8791/2007), donde procedió la
anotación de litis sobre un inmueble cuya titular registral no figuraba demandada
en autos. CASODELBOLETOCEDIDO, que el fallo dice “ha cedido todos los
derechos y acciones” emergentes del boleto.