Residencial El Eden

UNIVERSIDAD TECNOLÓGICA DE SANTIAGO
(UTESA)
Facultad de Arquitectura e Ingeniería
Elaboración de Proyectos Civiles
ICV-560-001
TEMA:
Proyecto de Residencial
Jorge Rafael Saint Hilaire 2-14-0806

Darwin Duran Medina 2-14-0816
Maximo Rodrigues 1-14-1854
Franklin Jaquez 2-13-1750
Pierre Alix Derosiers 1-13-1350
Randy Tomas Henriquez 2-12-2708
Jean Mary André Chevalier 1-10-2334
Joel S. Severino Matos 1-11-0933
PRESENTADO A:
Ing. Ángel Gonzalez
Santiago de los Caballeros
República Dominicana
11 Abril 2019
Residencial El Edén
Índice
Resumen ejecutivo
Introducción
Páginas
Capítulo 1
1. Fundamentación .....................................................................................................................1
1.1 Razón De Ser y Origen ........................................................................................1
1.2 Definición Del Problema, Diagnostico ................................................................1
1.3 Aspectos Económicos y Culturales ......................................................................2
1.4 Desastres naturales y medio ambiente .................................................................3
2. Antecedentes del proyecto ...............................................................................................4

2.1 Que se ha hecho? .................................................................................................
....................................................................................................................................4
2.2 Levantamiento de propuestas y soluciones locales ..............................................5
.
2.3 Iniciativas gubernamentales .................................................................................6
2.3.1Ley de fideicomiso .............................................................................................6
.
2.4 soluciones en otros países ....................................................................................6
3. Objetivos ...........................................................................................................................7
3.1 Objetivo general ...................................................................................................7
3.2 Objetivos específicos ...........................................................................................8
4. Metas .................................................................................................................................8
4.1 Metas a corto plazo ..............................................................................................8
4.2 Metas a largo plazo ..............................................................................................8
Capítulo 2
5. Localización física ............................................................................................................9
5.1.1 Opción 1 (Jardines del yaqué, Santiago)...........................................................9
5.1.2 Opción 2 (Pontezuela, Santiago).......................................................................10
5.1.3 Opción 3 (Los Girasoles, Santiago) .................................................................11
6. Justificación de la elección ..............................................................................................12
7. Estudio de mercado..........................................................................................................13
7.1 Análisis de la demanda ........................................................................................13
7.2 Análisis de la oferta .............................................................................................21
7.3 Análisis de los precios .........................................................................................21
8. Estudios técnicos ..............................................................................................................22

8.1 Alternativas tecnológicas a estudiar.....................................................................22
8.2 Ponderación de propuesta ....................................................................................23
8.2.1 Opción 1: Mampostería.....................................................................................23
8.2.2 Opción 2: Formaleta .........................................................................................24
8.2.3 Opción 3: Madera solida ...................................................................................25
8.3 Criterio de selección ............................................................................................26
9. Autorización y Aspectos Legales ....................................................................................26

9.1 Seguridad Social ..................................................................................................26
9.2 Permisos ...............................................................................................................27
9.2.1 Permiso Ambiental................................................................................27
9.2.2 Licencia de Construcción ......................................................................27
9.2.3 Solicitud de uso de suelo.......................................................................28
9.3 Opción de financiación ........................................................................................29
9.4 Evolución de Licencias ........................................................................................30
9.5 Requisitos para tramitación de expedientes municipales.....................................
9.6 Normas y recomendaciones para planos del anteproyecto ..................................32
9.7 Solicitud de carta de no objeción de uso de suelo ...............................................33

9.8 Requisitos Anteproyectos ....................................................................................34
10. Estudios Realizados ......................................................................................................35

10.1 Estudios de suelo................................................................................................35
10.2 Estudio Topográfico...........................................................................................36
10.3 Estudio Geotécnico ............................................................................................37
10.4 Estudio de Impacto Ambiental...........................................................................48
10.5 Estudios Complementarios ................................................................................49
11. Descripción .....................................................................................................................50
11.1 Proyecto Residencial El Edén ............................................................................50
Capítulo 3
12.0 Vista de proyecto y edificación ...................................................................................51
13.0 Presupuesto general detallado ....................................................................................54
13.1 Presupuesto de un bloque de edificio.................................................................54
13.2 Presupuesto del proyecto completo. ..................................................................57
14.0 Lista de actividades ......................................................................................................57
15.0 Cronograma de ejecución y etapas .............................................................................58
15.1 Programa de ejecución de obras ........................................................................59
16.0 Fuentes de trabajo........................................................................................................60

17.0 Esquema de Contrataciones ........................................................................................61

17.1 Criterio de Selección ....................................................................................................61
18.0 Evaluación económica .................................................................................................62
18.1 Inversión y recursos ...........................................................................................62

.
18.2 Flujo de caja de las inversiones .........................................................................63
18.3 Esquema financiero ............................................................................................64
18.4 Participación del estado .....................................................................................64
18.5 Plan de ingresos .................................................................................................64
18.6 Flujo de caja de los ingresos ..............................................................................65
18.7. Factibilidad del proyecto...................................................................................66
18.8 Análisis de riesgo e incertidumbre .....................................................................67
18.9 Resultados esperados .........................................................................................68
19.0 Conclusiones finales sobre el impacto del proyecto A la problemática
Estudiada ..............................................................................................................................69
Resumen Ejecutivo
Es un complejo de apartamentos de un costo asequible para las familias de escasos recursos que
se planea ejecutar en la ciudad de Santiago de los Caballeros específicamente en el sector de
Pontezuela. Este proyecto se hace con el objetivo principal de mejorar la calidad de vida de 456
familias que no cuentan con los recursos suficientes para obtener un hogar propio, ya que el mismo
tiene un precio bajo en comparación con los actuales precios del mercado de bienes raíces.
El proyecto contara con 57 edificios de 4 niveles y 2 apartamentos por nivel de 75 m2 por cada
apartamento. Este contara con:
• 3 Habitaciones
• 1 Baño
• Sala-comedor
• Cocina
• Área de lavado
• Balcón.
Lo que se busca con este proyecto es dar a las personas de bajos recursos la oportunidad de tener
su propia vivienda con un alto grado de seguridad, conforme a las normas de construcción
dominicanas y a un precio asequible. Con estos 456 futuros hogares se reducirá el déficit de
viviendas del país y se espera que este proyecto se tome como ejemplo a seguir para futuros
proyectos similares.
Introducción
En la actualidad, en la República Dominicana existe una gran desigualdad social y debido a la falta
de recursos a un gran porcentaje de dominicanos se les dificulta costear las necesidades básicas.
Es de gran importancia preocuparnos por aquellas personas que no cuentan con la facilidad de
adquirir un hogar digno para cumplir con el diario vivir.
En vista de esta demanda, se pretende llevar a cabo un nuevo proyecto con el fin de satisfacer la
necesidad de viviendas económicas y garantizar que aquellas personas de escasos recursos puedan
llegar a tener una mejor garantía de vida, lo cual es considerado como un aspecto muy importante
por todos los ciudadanos que luchan día a día por sacar la familia adelante; por lo que también se
pretende contribuir a la reducción del déficit habitacional en la provincia de Santiago de los
Caballeros de la República Dominicana. Este proyecto consta con la construcción de 57 edificios
de 4 niveles cada uno y cada apartamento tendrá 75 mts2.
La opción de viviendas económicas trae muchos beneficios, como es el caso de que estas viviendas
usan un diseño compacto que resulta en el uso eficiente del terreno y a causa de que estas son
construidas dentro de lugares ya urbanizados y cerca de los centros de empleo y servicios, se
reduce el tráfico, y la necesidad de consumir los terrenos vacantes. También beneficia a los futuros
residentes de las mismas ya que cuando una familia vive en una vivienda económica, los fondos
ahorrados se pueden usar para obtener otros artículos de primera necesidad además de otros
servicios y esto contribuye a la economía local.
Este proyecto tiene la finalidad de satisfacer diferentes necesidades, las cuales abarcan desde;
satisfacer familias que no tienen hogar propio y de familias de muy bajos ingresos, para quienes
la vivienda decente y segura es esencial para mantenerse saludables y estables, hasta las
necesidades de personas de ingresos moderados que han sido excluidos debido a los altos precios
del mercado de viviendas, por lo que la siguiente propuesta planteada en este proyecto “
Residencial Los Él Edén ”, busca que diferentes familias tengan la oportunidad de poder adquirir
una vivienda a bajo costo y alta calidad.
1 Residencial El Edén
Capítulo 1
1. Fundamentación
1.1 Razón De Ser y Origen
Debido a la crisis económica por la que atraviesa nuestro país, muchas personas no tienen la
facilidad de poseer una vivienda. Cuando hablamos de Situación económica, hacemos referencia
al patrimonio de la persona, empresa o sociedad en su conjunto, es decir, a la cantidad de bienes
y activos que posee y que les pertenecen.
Por lo tanto, vemos la necesidad de plantear una propuesta que sea factible tanto en el aspecto
social como económico para brindar una oportunidad a esas personas necesitadas.
Las personas a la que se le brinda este proyecto no cuentan con los recursos necesarios para
obtener una vivienda, de manera que nuestro interés está en proponer que tal proyecto sea de
manera económica y lo más importante, cumpliendo con los parámetros de seguridad. Debemos
de buscar formas de pagos convenientes para las personas que les estamos brindando esta
oportunidad, ya que las mismas no cuentan con los recursos necesarios para poder pagarlos
mediante un financiamiento con el banco, por lo que es considerable evaluar una solución para
facilidades de adquisición.
1.2 Definición Del Problema, Diagnóstico
Las familias pueden quedarse sin hogar por múltiples razones. La debilidad económica actual
supone que cada vez haya más familias sin empleo, con salarios que se han visto reducidos o que
han perdido su vivienda como resultado de una ejecución hipotecaria. Otros factores (como la
violencia doméstica, los problemas médicos, los trastornos mentales y las adicciones) aumentan
la vulnerabilidad de las familias a quedarse sin hogar. Incluso en épocas de bonanza económica,
las familias cuyos miembros no tienen empleos calificados experimentan dificultades para
acceder a una vivienda con mayor facilidad.
La reducción del número de familias sin hogar requiere adoptar una estrategia sistemática y que
brinde asistencia a las familias en riesgo en el momento en que lo necesiten.
Según encuesta realizada la población dominicana vive un 40.5% en casas alquilada y 8.1% en
casa prestada o cedida. El IX Censo Nacional de Población y Vivienda 2010 ofrece lecturas
sobre la permanencia del déficit habitacional y la precariedad en que vive la mayoría de
dominicanos porque no cuenta con un hogar adecuado. La variación en las cifras de población,
que entre 2002 y 2010 ascendió a aproximadamente a un millón de personas. En términos de
vivienda, resaltó que de 2.15 millones registrados en 2002, se pasó a 2.7 millones en 2010, lo que
representa un crecimiento de 883,000 unidades, aproximadamente.
1.3 Aspectos Económicos y Culturales
Los aspectos económicos y culturales son los dos pilares principales de esta situación existente,
ya que no se les puede ofrecer una propuesta de obtener una vivienda a personas que no tienen
los recursos suficientes ni para subsistir, la poca valoración de las oportunidades crea un
problema a la hora de evaluar a quienes irán dirigidas estas viviendas, ya que es muy común ver
como muchas de las personas que han sido beneficiadas con viviendas donadas por el gobierno,
luego las venden y vuelven al mismo lugar donde estaban antes.
El organismo que entregue dicha vivienda (INVI, ayuntamientos, un techo para mi país, etc.),
debe quedarse con los títulos de la propiedad y hacer un contrato valido por un periodo
considerado, ya sea de 20 ó 30 años, para pagar dicha vivienda. Cuando se salde, ya sea en el
periodo establecido o antes, entregársele el título de propiedad. Mientras no se salde, que una
comisión supervise dichas viviendas, con el fin que no se halla alquilado a terceros y quienes la
habiten, sean específicamente las personas a quienes se le entregaron en un principio, de esta
manera se reducirá el contrabando de dichas viviendas.
1.4 Desastres Naturales y Medio Ambiente
Los desastres naturales son sin lugar a dudas una de las mayores causas por la cual se presenta la
necesidad de crear viviendas de intereses social. Ya que los más afectados son las personas de
escasos recursos, debido a que no cuentan con los medios necesarios para protegerse de los
fenómenos naturales, tales como: huracanes, ciclones, tormentas, crecidas de ríos, entre otros.
- Huracán David (31 Agosto 1979): El más poderoso de los huracanes que han impactado sobre
el país directamente. Daños millonarios. Estimaciones de muertes por los 4,000. Cientos de miles
de damnificados.
- San Zenón: (3 Septiembre 1930: Uno de los más recordados por su impacto directo sobre la
ciudad de Santo Domingo que prácticamente destruyó. En 6,000
- Georges (22 Septiembre 1998): Un largo recorrido sobre el país y altas precipitaciones causó
destrucción y muertes por vientos e inundaciones. 40,000 casas destruidas y una fulminante
crecida en el bajo Yaque del Sur.
Es necesario también tomar en cuenta los daños ocasionados por los ríos, ya que las constantes
crecientes pueden afectar de manera drástica la construcción de viviendas cercanas al mismo.
Todas las áreas urbanas donde el hombre intensifica sus actividades económicas y sociales son
consideradas problemas ambientales. Todos los desastres naturales deterioran el entorno
ambiental del hombre porque degradan la calidad de vida de sus habitantes, la calidad de los
recursos naturales renovables existentes y producen un desequilibrio ecológico substancial, y el
hecho hace de que dichas áreas se hagan vulnerables a la actividad de los diversos desastres
naturales, también el propio hombre deteriora su seguridad.
2. Antecedentes Del Proyecto
El consejo nacional de empresas privadas (CONEP) es la organización que aglutina la mayor

parte de las empresas privadas en la República Dominicana.
La misión del CONEP es liderar el fortalecimiento del sistema de libre empresa, participando
activamente como agente de cambio y transformación, en la consolidación de la democracia y
sus instituciones, para promover el desarrollo económico y social de la nación dominicana.
Según (CONEP), sobre la economía dominicana, en nuestro país, uno de los problemas
principales es que el 40% de la población en edad de trabajar se encuentra en los sectores formal
e informal, ya sea en el sector público o privado. El 54% restante, son trabajadores ocasionales o
desempleados, lo que trae como consecuencia que la mayor parte de la población posee un
salario mínimo.
La incidencia de la pobreza se vio en aumento en los años 2003-2004, y se ha mantenido

elevada, entre un 35% y un 40% lo que se considera alarmante.
Según un estudio del programa de las naciones unidas para los asentamientos humanos ONU-
Hábitat, que ha consignado un faltante de 900mil viviendas, una demanda habitacional de cerca
de 30,000 por año. Para ello se toman en cuenta la cantidad de matrimonios y divorcios que se
registran anualmente.
2.1 ¿Qué Se Ha Hecho?
El 6 de mayo del 2010 el gobierno dominicano inició, a través del Instituto Nacional de la
Vivienda (INVI), la construcción de 2,432 nuevas viviendas, destinadas, fundamentalmente, a
familias de escasos recursos económicos. Los proyectos, que abarcaron todo el territorio
nacional, contaron con el financiamiento de la Corporación Andina de Fomento y el Estado
dominicano.
El gobierno ha entregado más de ocho mil viviendas económicas a familias pobres que perdieron
todo lo que tenían tras el paso por el país de tormentas tropicales durante los años 2004, 2007 y
2008.
El primer proyecto de viviendas económicas desarrollado en el país mediante el mecanismo de

fideicomiso, que construye la inmobiliaria Crisfer, siendo esta una empresa dedicada a promover
la construcción y venta de inmuebles de interés social, de tipo residencial, comercial y turístico, a
precios razonables.
En 1997 un techo para mi país comenzó a trabajar por el sueño de superar la situación de pobreza
en la que vivían millones de personas. El sentido de urgencia en los asentamientos los movilizó
masivamente a construir viviendas de emergencia en conjunto con las familias que vivían en
condiciones inaceptables; y a volcar su energía en busca de soluciones concretas a las
problemáticas que las comunidades afrontaban cada día.
2.2 Levantamiento De Propuestas y Soluciones Locales
Empresarios representantes de la empresa Steel Frame Makel hicieron su primera visita a

República Dominicana, según la fuente Nuevo Diario el 16 de abril del año 2014, acompañado
del Cónsul Dominicano en Valencia, Freddy García, con el objetivo de gestionar instalar en el
país un sistema industrializado de construcción de viviendas, rápidas, económicas y de alta
calidad, garantizado por avanzados componentes tecnológicos.
Según expresa Don Alejandro Pelegrín representante de la compañía, en las visitas que
realizaron a diferentes instituciones estatales, dentro de las características principales de la
fábrica de viviendas a instalar en el país están: la capacidad de construir 5.000 mil viviendas al
año de manera industrializada con estructuras de acero, no viviendas prefabricadas. Utilizando
los avances tecnológicos más actualizados en este ámbito y materiales obtenidos en el mercado
local para el revestimiento del acero. Es un tipo de viviendas de alta calidad, fuertes, resistentes,
anticiclónicas, antisísmicas. Con terminaciones de primera, confortable para las familias.
2.3 Iniciativas Gubernamentales
A través del decreto emitido por el Gobierno en 2009, un gran número de familias se
beneficiaron de entre un 10% a 12% en la reducción del costo de construcción de su vivienda.
Con la ayuda del Gobierno se podrá implantar el bono-tierra. Mediante el bono-tierra el gobierno
cedería los terrenos para la construcción de viviendas económicas.
2.3.1 Ley De Fideicomiso
El fideicomiso es el acto mediante el cual una o varias personas, llamadas fideicomitentes,

transfieren derechos de propiedad u otros derechos reales o personales, a una o varias personas
jurídicas, llamadas fiduciarios, para la constitución de un patrimonio separado, llamado
patrimonio fideicomitido, cuya administración o ejercicio de la fiducia será realizada por el o los
fiduciarios según las instrucciones del o de los fideicomitentes, en favor de una o varias
personas, llamadas fideicomisarios o beneficiarios, con la obligación de restituirlos, a la
extinción de dicho acto, a la persona designada en el mismo o de conformidad con la ley. El
fideicomiso está basado en una relación de voluntad y confianza mutua entre el fideicomitente y
el fiduciario, mediante la cual este último administra fielmente los bienes fideicomitidos, en
estricto apego a las instrucciones y a los requerimientos formulados por el fideicomitente.
2.4 Soluciones En Otros Países
En algunos países como es Colombia en materia de vivienda de interés social data de 1939
cuando se creó el Instituto de Crédito Territorial (ICT), entidad que hasta 1991, fue la encargada
de construir y otorgar crédito a la compra de vivienda para las clases menos favorecidas.
Mediante este sistema el Gobierno subsidiaba las tasas de interés de los créditos y el precio de
las viviendas las cuales construía directamente o por contrato con urbanizadores privados.
El ICT se financiaba fundamentalmente con recursos del presupuesto nacional, con inversiones
forzosas del sistema financiero, con la recuperación de su cartera y en ocasiones recibió créditos
externos en condiciones blandas. Con el tiempo el ICT agregó a sus funciones el apoyo al
desarrollo urbano, rehabilitación de áreas subnormales, dotación de servicios comunitarios,
mejoramiento de vivienda y atención de desastres.
En los países de América Latina y el Caribe el 45% de los hogares está afectado por déficit
habitacional, el que se incrementa a un ritmo superior la cantidad de viviendas que se construyen
anualmente en la Región. Sin embargo, un estudio reciente de La Comisión Económica para
América Latina y el Caribe (CEPAL) ha llegado a la conclusión que es posible en la región
realizar inversiones que permitan plantearse la meta de frenar el crecimiento del déficit.
En la Conferencia de las Naciones Unidas sobre Asentamientos Humanos, realizada en 1996 en

Estambul, los países de la región presentaron un Plan Regional de Acción en el que se plantea la
meta de aumentar las soluciones habitacionales, especialmente aquellas destinadas a las familias
de bajos ingresos, de manera de evitar que el déficit cuantitativo continúe aumentando, a la vez
que las políticas nacionales urbanas, de vivienda y medio ambiente, deben asegurar a todos los
sectores un desarrollo sustentable de los asentamientos humanos.
3. Objetivos
3.1 Objetivo General
Dar a las personas de bajos recursos la oportunidad de tener su propia vivienda con un alto grado
de seguridad, conforme a las normas de construcción dominicanas y a un precio asequible.
3.2 Objetivos Específicos

• Mostrar la evaluación económica donde se expondrá que tan factible será económicamente el
proyecto y quiénes serán los inversionistas.
• Presentar un proyecto que sea factible tanto en los aspectos económicos, como en su impacto
al medio ambiente.
• Presentar un proyecto de viviendas que cumpla con las normas de construcción dominicana.
• Dar a conocer una solución de un proyecto habitacional, donde sus ocupantes tendrán una
vivienda a un precio económico y con facilidades de financiamiento.
• Demostrar el estudio de impacto ambiental, para dar a conocer los impactos positivos y
negativos que proporcionara el proyecto al medio ambiente y a sus zonas aledañas.
4. Metas
4.1 Metas A Corto Plazo
• Crear un modelo de vivienda económica que cumpla con los requisitos básicos para el
bienestar de los residentes.
• Desarrollar un método de construcción de corta duración para hacer edificios seguros y
rápidos.
• Construir edificios en el menor lapso de tiempo posible y con los parámetros de
seguridad en la construcción.
4.2 Metas A Largo Plazo

• Hacer un proyecto de 456 apartamentos repartidos en 57 edificios de 4 niveles y 8 apartamentos
por edificio, contando con un área de 75 mts2, la cual tendrá un costo de RD$ 1, 390,000.
• Lograr que estas expectativas se realicen en un lapso de tiempo de 5 años.

• Hacer proyectos similares en las zonas más necesitadas del país para disminuir o eliminar
la problemática habitacional actual.
Capítulo 2
5. Localización Física
5.1 Opción 1: Jardines del Yaqué, Santiago
Localizado en el sector de la zona sur Avenida Yapur Dumit en la ciudad de Santiago, el terreno
cuenta con un área de 100,000 m2 a un precio de RD$ 2500/m2. El mismo cuenta con fácil
acceso ya que tiene buenas calles que llegan hasta la locación y además cuenta con colegios
cercanos a su ubicación como lo son los colegios Padre Emiliano Tardif y el Cuerpo de Cristo.
No obstante, tiene varias desventajas como estar algo alejado del centro de la ciudad, alejado de
los servicios de salud. El sector cuenta con los servicios de agua, teléfono y cable, existe
deficiencia en cuanto a la luz, además de ser un terreno muy accidentado lo que complicaría las
labores de construcción. El costo total del terreno es RD$ 250,000,000.00 (Doscientos Cincuenta
Millones de Pesos Dominicano).
c
5.1.2 Opción 2: Los Girasoles, Santiago

Localizado en el sector de la zona sur Avenida Yapur Dumit en la ciudad de Santiago, el terreno
cuenta con un área de 61,963.43 m2 a un precio de RD$ 3200/m2. El mismo tiene varias
facilidades que lo hace atractivo para la construcción de un proyecto de viviendas unifamiliares
como son: un fácil acceso, cuenta con los servicios de agua, luz, teléfono y cable, está próximo a
los centros de salud y supermercados. Sin embargo, esta algo alejado del centro de la ciudad,
alejado de los servicios de salud. El costo total de terreno es RD$ 198,282,976.00.
5.1.3 Opción 3: Pontezuela, Santiago

Localizado en la Avenida 27 de febrero en la ciudad de Santiago, el mismo cuenta con un área de
41,042.85 m2 a un precio de RD$ 2500/m2. Tiene varias ventajas como son un fácil acceso, Esta
cerca de los centros de salud, cuenta con servicios de agua, luz, cable y teléfono, ya que es el de
menor área de las tres opciones tiene un costo total más bajo. Entre las desventajas están:, está
algo alejado del centro de la ciudad. El costo total del terreno es: RD$ 102,607,125.00.
6. Justificación De Elección
Opción 1 2 3
Localización Jardines Del Yaque Los Girasoles Pontezuela
Energía Eléctrica 4 10 10
Servicio Potable 10 10 10
Servicio Cable 10 10 10
Servicio Teléfono 10 10 10
Centro Salud 4 5 8
Centro Educativo 7 7 7
Servicio Transporte (ruta) 7 7 8
Cercanía a la Ciudad 4 4 7
Área Terreno 4 7 10
Costo/m2 10 7 10
Total 71 (Regular) 84 (Buena) 90 (Excelente)
La opción elegida es la 3 (Avenida 27 de febrero, Pontezuela Santiago), ya que a pesar de tener

la misma puntuación que la opción 2 esta tiene algunas ventajas notables, como por ejemplo el
costo/m2 y el área de éste, por lo que se ajusta al objetivo que se persigue que es construir
viviendas de bajo costo, pero con condiciones de espacio y servicios básicos dignos para las
familias.
7. Estudio De Mercado
7.1 Análisis De La demanda: Destinatarios ó Beneficiarios
En la Republica Dominicana el déficit habitacional ha sido históricamente una de las grandes

preocupaciones de todos los gobiernos, situación que hasta el momento ni siquiera ha podido ser
abordada como propuesta de solución casi siempre, por la falta de presupuesto y los altos costos
que las viviendas tradicionales representan, y por demás, las estadísticas sugieren la extrema
necesidad de viviendas de calidad, la rápida urbanización hace necesario el acceso a la vivienda,
esto conlleva a examinar la forma de mejorar la calidad de viviendas para las familias pobres y
de la clase trabajadora. Por esto creemos que todas las personas tienen derecho a encontrar
viviendas seguras, decentes y a precios accesibles, cercanos a los lugares que trabajan, hacen las
compras, estudian y juegan. Tomando en cuenta todo lo expresado anteriormente, el presente
análisis y la propuesta de implementación de sus resultados se enfocará exclusivamente en la
ciudad de Santiago de los Caballeros, ubicada en la región norte de la República Dominicana,
inclinándose exclusivamente a los integrantes de la clase social menos pudiente, que son aquellos
que por los altos costos de la vida no pueden tener viviendas propias donde criar a sus hijos y
formar sus familias.
Universo
La población total de Santiago consta de:
Habitantes: 1,143,000
(Según Wikipedia, 2017)
Muestra
15 encuestados
Métodos De Recopilación De Datos Utilizados
Cuestionario:
El cuestionario es un componente básico en cualquier investigación de mercado. Su función es

medir comportamientos, actitudes y/o características de los entrevistados.
El cuestionario es el formulario que contiene las preguntas o variables de la investigación y en el

que se registran las respuestas de los encuestados, para conocer sus necesidades y opiniones.
El cuestionario aplicado a los encuestados consta de 10 preguntas, en las que se observan y

analizan los siguientes aspectos: de servicios básicos disponibles, situación económica y social,
condiciones de vida del usuario y su accesibilidad para obtener su propia vivienda.
Investigación Bibliográfica:
El método de investigación bibliográfica es el sistema que se sigue para obtener información

contenida en documentos. En sentido más específico, el método de investigación bibliográfica es
el conjunto de técnicas y estrategias que se emplean para localizar, identificar y acceder a
aquellos documentos que contienen la información pertinente para la investigación. En adición a
esto se pueden observar los servicios y beneficios que ofrecen otras compañías que elaboran
proyectos de viviendas, mediante un cuidadoso estudio de los beneficios y ofertas que brindan al
público al cual están dirigidos.
UNIVERSIDAD TECNOLÓGICA DE SANTIAGO

UTESA
FACULTAD DE ARQUITECTURA E INGENIERIA
CARRERA DE INGENIERÍA CIVIL
Somos estudiantes de la Carrera de Ingeniería Civil de La Universidad Tecnológica de Santiago.

Realizamos una investigación con relación a determinar la factibilidad de crear un Proyecto de
“Viviendas Económicas”. Solicitamos su colaboración facilitándonos la información requerida a
continuación, las cuales serán manejadas de manera confidencial.
1.- ¿Utiliza usted los servicios de alquiler?
a) Sí
b) No
0%
100%
SI NO
2.- ¿Está usted dispuesto a financiar la construcción de su casa a una tasa de interés
competitiva en el mercado?
a) Si
b) No
33%
67%
SI NO
3.- ¿Cuál es el ingreso de su familia mensual?

a) 10,000 a 15,000
b) 15,000 a 25,000
c) 25,000 a 35,000
d) 35,000 a 40,000
13%
47% 20%
20%
10,000 a 15,000 15,000 a 25,000

25,000 a 35,000 35,000 a 40,000
4.- ¿Cuántas personas conforman su familia?

a) 4
b) 5
c) 6
d) Mas
0%
13%
47%
40%
4 5 6 mas
5.- ¿Cuántos vehículos posee usted?

a) 1
b) 2
c) Ninguno
33%
60%
7%
1 2 Ninguno
6.- ¿Cuál es su gasto promedio mensual en servicio de alquiler?

a) $5000
b) $8000
c) $10,000
d) Más
0%
13%
20%
67%
$5,000 $8,000 $10,000 Más
7.- ¿Qué factores toma en cuenta al momento de elegir una vivienda?
a) Terminación
b) Precio
c) Ubicación
d) Servicios
13%
40%
34%
13%
Terminacion Precio Ubicación Servicio

8.- ¿Qué tipo de vivienda se adapta mejor a su necesidad?
a) Un dormitorio, un baño, una cocina, sala y área de lavado

b) Dos dormitorios, un baño, una cocina, sala y área de lavado
c) Tres dormitorios, un baño, una cocina, sala y área de lavado
d) Tres dormitorios, dos baños, una cocina, sala y área de lavado
0%
13%
33%
54%
Un dormitorio, un baño, una cocina, sala y área de lavado Dos

dormitorios, un baño, una cocina, sala y área de lavado
Tres dormitorios, un baño, una cocina, sala y área de lavado Tres
dormitorios, dos baños, una cocina, sala y área de lavado
9.- ¿Teniendo en cuenta sus necesidades, ¿cuál es la superficie útil prevista para adquirir
una vivienda?
a) 40 mts2
b) 40 mts2 a 60 mts2
c) 60 mts2 a 80 mts2
d) 80 mts2 en adelante
0%
0%
40%
60%
40 mts2 40 mts2 a 60 mts2

60 mts2 a 80 mts2 80 mts2 en adelante
10.- Si se le ofreciera la opción de financiamiento, ¿Cuánto dinero estaría usted dispuesto a

pagar?
a) 50% de los ingresos mensuales

b) Entre 60% y 70% de los ingresos mensuales
c) 75% o más de los ingresos mensuales
0%
13%
87%
a) 50% de los ingresos mensuales

a) Entre 60% y 70% de los ingresos mensuales
a) 75% o más de los ingresos mensuales
La encuesta formulada se le realizó a un total de 15 familias, las cuales denotan la necesidad de

obtener un techo, basado en las preguntas formuladas se pudo visualizar que el 100% de los
entrevistados viven en casas alquiladas porque sus ingresos no les permiten adquirir una vivienda
propia y sustentar su familia al mismo tiempo.
A la hora de formular dicha entrevista se tomaron en cuenta algunos factores básicos en los
cuales las personas se basan al momento de adquirir una vivienda, como por ejemplo, los
servicios de agua, luz, cable, teléfono, transporte, centro de salud, centro educativo, entre otros
servicios que les permitan darle una mejor vida a su familia.
Residencial El Eden surge como una alternativa que beneficiará a 456 familias de diferentes
estratos sociales, especialmente a las familias de Clase Media-Baja cuyos ingresos se encuentren
por encima de dos veces el salario mínimo. Estas familias tendrán la oportunidad de adquirir
viviendas nuevas a un precio asequible, las cuales podrán financiar a través de instituciones
bancarias y beneficiándose del fideicomiso.
7.2. Análisis de la oferta. Competencia:
Constructora ROCOINSA: Es una empresa constructora que ha surgido con ideas

vanguardistas y la visión de construir y realizar proyectos con innovación de diseño, para que
nuestros clientes tengan como objetivo tener una vida con bienestar, confort y lujo al más alto
nivel.
Constructora TEDDY: Es una Empresa dedicada a la construcción de obras de ingeniería

abarcando todas las áreas en las más importantes obras de infraestructuras para el desarrollo de la
República Dominicana. Ha estado presente en la Construcción de la Autopista Duarte, Autopista
del Nordeste (Santo Domingo-Samaná), Aeropuerto El Higüero de Santo Domingo, así como
miles de kilómetros de Caminos y Carreteras a nivel nacional.
Constructora ARCONIM: Es la empresa líder en el diseño, construcción y venta de

apartamentos y viviendas en Santiago.
7.3. Análisis De Los Precios:
Tomando como referencia los precios de nuestra competencia, podemos asegurar que nuestro
producto será competitivo, ya que el precio máximo que tenemos planificado es mucho menor
que el precio mínimo que ofrece la competencia.
El precio que ofrecen nuestros competidores es de 24,000.00 pesos por m 2, lo cual resultaría más
alto que el costo que nuestro proyecto ofrece ya que este tiene un costo que rondará por los
633,835,768.48 millones aproximadamente y el costos por m2 cuadrados de cada apartamento
será de 18,533.33 pesos.
Costo del terreno: RD$ 102, 607,125.00
Costo de venta de cada apartamento: RD$ 1, 390,000.00

8. Estudios Técnicos
8.1 Alternativas Tecnológicas A Estudiar
Aisladores: Que amortiguan los efectos de un temblor y reducen los esfuerzos sobre la estructura
en más de cuatro veces. La tecnología utilizada en este proyecto ha sido utilizada en otros
proyectos de gran envergadura.
Paneles Solares: Son una especie de módulo que tiene como objetivo intentar aprovechar la
mayor cantidad de energía que proviene de la radiación solar. El término que se utiliza para
definirlo proviene de los colectores solares, que eran utilizados para poder obtener agua caliente,
comúnmente con fin doméstico y a los paneles fotovoltaicos utilizados para generar electricidad.
En lo que respecta a esos paneles fotovoltaicos, es importante destacar que se encuentran
formados por unas cuantas celdas que se encargan de convertir la luz en electricidad. Estas
mismas celdas son también conocidas como células fotovoltaicas, que significa “luz-
electricidad”. Estas son dependientes del efecto fotovoltaico, para poder transformar la energía
del Sol, y de esta manera hacer que una corriente pase entre dos placas con cargas eléctricas
opuestas. Por lo que podemos optar por colocar los mismos en nuestro proyecto habitacional
para aprovechar la energía solar y distribuirla a las áreas comunes del proyecto, disminuyendo
así el costo de la factura eléctrica. Además, se obtendrían más beneficios si utilizáramos
bombillos led, aumentando de manera satisfactoria nuestra plataforma de iluminación dentro del
proyecto.
Arquitectura Bioclimática: Es aquella que tiene por objeto la consecución de un elevado nivel
de confort térmico mediante la adecuación del diseño, la geometría, la orientación y la
construcción del edificio a las condiciones climáticas de su entorno. El objetivo final sería lograr
un edificio autosuficiente energéticamente. Teniendo una óptima utilización de los recursos
naturales tales como las aguas pluviales, las cuales pueden ser recogidas por un sistema de
cañerías, que se encargará de enviar el caudal precipitado a otro sistema de filtros para ser
utilizadas por los habitantes del proyecto.
Además de dimensionar correctamente la estructura con respecto al entorno y seguir

aprovechando los recursos naturales, minimizando así el impacto ambiental; ya que la mejor
energía es la que no se consume, es la más barata y la más limpia.
8.2 Ponderación De Propuestas
8.2.1 Opción 1: Mampostería
Este sistema tradicional de construcción que consiste en erigir muros y paramentos mediante la
colocación manual de los elementos o los materiales que los componen (denominados
mampuestos) que pueden ser, por ejemplo:
Ladrillos.
Bloques de cemento prefabricados.
Piedras, talladas en formas regulares o no.
Este sistema permite una reducción en los desperdicios de los materiales empleados y genera
fachadas portantes; es apta para construcciones en alturas grandes. La mayor parte de la
construcción es estructural.
En la actualidad, para unir las piezas se utiliza generalmente una argamasa o mortero de cemento
y arena con la adición de una cantidad conveniente de agua. Antiguamente se utilizaba también
el barro, al cual se le añadían otros elementos naturales como paja, y en algunas zonas rurales
excrementos de vaca y caballo.
En algunos casos es conveniente construir el muro sin utilizar mortero, y los muros así
resultantes se denominan muros secos o muros de cuerda seca. Este tipo de trabajo de los muros
es típico de las construcciones rurales tradicionales.
8.2.2 Opción 2: Formaletas
Este es un sistema constructivo muy avanzado en el mercado de la construcción de viviendas en

serie. Se trata de un sistema de formaletas de aluminio con el que se utilizara el 100% de un
vivienda; muros losa, escaleras, que permite ser colocado monolítico y producir de una cuatro
viviendas por día (según el modelo que se trate y la cantidad de piezas que se posea), solo
colocado en un día, con un grupo de operadores. Que fabrican a la medida de cada proyecto y
son fácilmente transformables a otro proyecto arquitectónico.
El sistema de paneles de aluminio, está hecho en aluminio estructuras, con perfiles extruidos y
amachimbrados de gran resistencia y peso liviano, que se ensamblan entre sí de manera ágil, y
permite construir una vivienda por día. La resistencia de sus piezas puede hacerse frente a las
más adversas condiciones de trabajo y ser utilizada con un adecuado manteniendo más de 1500
veces.
Su gran versatilidad le permite adaptarse a las necesidades arquitectónicas del proyecto, evitando
limitación de diseño y creatividad. El sistema de formaletas es el más práctico, ágil y económico
del mercado: contribuye a reducir considerablemente los costos de la obra facilitando que todo el
proceso de encofrado, fundición y desencofrado pueda realizarlo un reducido grupo de
trabajadores en mínimo tiempo de 8 a 10 horas por vivienda.
8.2.3 Opción 3: Sistemas De Construcción De Madera Sólida
Sistemas de construcción de maderas sólidas reúnen las ventajas de los sistemas de elementos a
base de entrerramados prefabricados con las ventajas de la construcción piedra por piedra con
materiales minerales pesados.
En la planta productora se preparan elementos de la altura de un piso y largos hasta 10 o más

metros, según planes individuales exactos al milímetro. Con algunos sistemas incluso pueden ser
prefabricados así elementos de techos y tejados.
• Instalación rápida en el lugar de edificación, construcción seca, lista para vivir como casa
prefabricada.
• Construcción maciza pesada, inercia térmica, protección acústica, estabilidad excelentes
como casa de piedra
• Macizo sin cola y folio: un material constructivo con valores óptimos
• Macizo de madera, sin pegamientos, químicos y (folios) plásticos - el muro de madera
maciza (MHM) es tan sólido como flexible.
Elaborado de materias primas sustentables, aísla y regula el clima interior con valores óptimos,
que sólo ofrece la naturaleza, y seguro como comprobado.
8.3 Criterio De Selección
En el proyecto de construcción para viviendas unifamiliares se ha optado por

utilizar un sistema constructivo combinado de muros de mampostería y sheetrock.
Esto sería utilizando muros de mampostería en los miembros estructurales y
utilizando muros de sheetrock en los muros cuya única función es la de dividir un
área de otra. Creemos que a la hora de la construcción resulta muy económico, por
lo que esto es vital para nuestro proyecto, debido a que nuestro objetivo principal
al momento de construir es que tenga un bajo costo. Este sistema constructivo está
muy avanzado en el mercado, es muy práctico y ágil, y al momento de colocación
no requiere un amplio personal. La resistencia de los elementos es muy buena y no
ocasiona límite de diseño y creatividad.
9. Autorizaciones Y Aspectos Legales
La intervención pública sobre la construcción, urbanismo, vivienda, medio ambiente,

accesibilidad, barreras arquitectónicas y prevención de riesgos laborales, son los
criterios de los cuales partiremos. Correspondiendo a todo lo relacionado con las
autorizaciones, permisos, pago de impuestos y derechos que necesitan ser tratados para
la realización de la construcción del complejo habitacional.
Con los aspectos legales se busca capacitarnos de los procesos que por ley y seguridad
deben llevarse a cabo para la construcción del complejo habitacional. A continuación,
los permisos, impuestos y demás aspectos que se tomaran en este proyecto:
9.1 Seguridad social

La compañía SRD registrara en la tesorería de seguridad social (TSS), con el propósito
de hacer los pagos correspondientes por empleomanía, integrando al sistema de
información mediante la tesorería de la seguridad social, con el propósito de hacer
cumplir la Ley No. 87-01 sobre el sistema de seguridad social.
Mediante este buscaremos que los empleados de la obra que cuenten con los aspectos
de seguridad en la mediación del proceso constructivo del complejo, haciendo cumplir
con el artículo 45 del código sustantivo del trabajo.
En el sistema de seguridad social el trabajador se entenderá activo mientras esté vigente

la relación laboral con la construcción.
ELEMENTOS QUE INTEGRAN LA SEGURIDAD SOCIAL
Elementos Empresa Trabajador Total

Salud 8.5% 4% 12.5%
Pensión 12% 4% 16%
Riesgos laborales 8.7% 0.40% 9.1%
9.2. Permisos
9.2.1. Permiso Ambiental
Haremos cumplir con uno de los aspectos más importantes, como lo es el medio
ambiente, que juega un rol vital en la vida del ser humano y por el cual debemos
contribuir a que la construcción del complejo habitacional sea llevada a cabo con los
permisos necesarios para preservar un ambiente sano. Haciendo cumplir la Ley No.64-
00, Ley general sobre medio ambiente y recursos naturales.
Para obtener dicho permiso se presentarán documentos como: la Carta de solicitud para
Autorización Ambiental, dirigida al Ministerio de Medio Ambiente y Recursos
Naturales.
Formulario de registro para autorización ambiental del proyecto habitacional. Seguido
del pago de impuesto a pagar para obtener el permiso ambiental que es de RD$5,000.00
por solicitud, entregado en un lapso de tiempo de 30-190 días laborables.
9.2.2. Licencia De Construcción

Para la implementación de este proyecto obtendremos la licencia para construir una
edificación, certificación que acredita la construcción del complejo habitacional. La
Oficina Central de Tramitación de Planos es la que se encarga de emitir el documento
oficial "Licencia de Construcción", que amparara la construcción de la edificación.
Consistirá en la presentación de los documentos, por parte de los encargados del
proyecto, que especifiquen las condiciones legales, estructurales, arquitectónicas,
sanitarias, eléctricas y de materiales, necesarios para la ejecución de cualquier proyecto
de construcción; éstos cumplirán con todas las leyes, normas y reglamentos establecidos
en el país, así como también con las características de calidad mínimamente requeridas.
Para esta licencia se pagará un costo: RD$6,000.00 con un tiempo de entrega de 45 días
y una Vigencia de 12 meses.
Para obtener esta licencia se requerirá presentar:
• Como el proyecto es mayor de desde diez (10) viviendas y más de 10,000 mts2 de
construcción se requiere que los planos hidráulicos estén sellados por la
Corporación de Acueducto y Alcantarillado correspondiente (CORAASAN o
INAPA en el interior) y que los planos eléctricos estén por igual sellados por la
Distribuidora de Electricidad (EDES) que corresponda a la zona.
• Para estacionamientos o con edificios aparte para estacionamientos, se requiere de

éstos, hoja de localización, ubicación y planta de parqueos dimensionados, para
aprobación según las normas de la Dirección de Tránsito Terrestre, que será
remitida por nuestra Dirección para Aprobación.
9.2.3 Solicitud Uso De Suelo

Se solicitará la autorización que emite la "DIRECCION", para asignarle a los
INMUEBLES un determinado uso o destino cuando este sea compatible con lo
establecido en el programa y que cumpla con las leyes, reglamento y normas.
Esta carta será dirigida al Director General de Planeamiento Urbano, indicando la
dirección del inmueble: nombre de la calle o avenida, número y el sector del mismo.
Aquí deberá presentarse lo siguiente:
• Copia del título de propiedad de ambos lados. Copia del Plano

de Mensura Catastral.
• Plano de ubicación y localización del proyecto habitacional. (Es imprescindible en
zonas no reguladas.
• Presentar un levantamiento fotográfico del entorno inmediato, en donde se vean las
tipologías y alturas.
Comprar recibos de:
• Uso de Suelo, por valor de RD $ 1,000.00, vigencia del Recibo: 6 meses.

• Inspección, por valor de RD $ 500.00, vigencia del Recibo: 6 meses.
9.3 Opción De Financiación:

La opción de financiamiento que se ha elegido para la construcción de este proyecto es
el Crédito dirigido a constructores, ya que estas son organizaciones populares de
vivienda y entes públicos para financiar proyectos de construcción de vivienda que
cuentan con un monto de hasta el 70% del valor del proyecto, y un máximo 12.500
millones.
Algunas de las características con las que cuenta este tipo de financiamiento por las
cuales se cree favorable realizar el proyecto son las siguientes:
• Monto de acuerdo a la capacidad de pago.

• Plazo dependiendo del proyecto de construcción. Cuota
constante en UVR o cuota fija en pesos.
• Garantía: Hipoteca del terreno o avance de obra o subrogación o firma
institucional.
• Tasa de interés fijada en la Tabla de Tasas de Productos Financieros vigentes a la fecha
del crédito.
Los beneficios son los siguientes:
• Agilidad en el estudio del crédito.

• Costo financiero o tasa de interés competitiva con la banca tradicional.
• Alternativa de pago a los proveedores por el sistema de ACH (transferencias
interbancarias a bajos costos).
• Pago de nómina por convenio, con privilegios y beneficios para sus empleados.
• La tasa: esta depende del monto, plazo y DTF.
Tienen los siguientes requisitos:

Requisitos para proyectos individuales - personas naturales
1. Documentation Legal:
• Escritura de Propiedad.
• Certificado de tradición (con no más de 60 días de expedido).
2. Documentación Económico-Financiera:
• Estados financieros del solicitante. Cuentas
bancarias.
• Declaración de renta.
• Certificado de ingresos (fuentes de recursos). Presupuesto del
proyecto mostrando el cierre financiero.
Requisitos para proyectos colectivos - personas jurídicas-

1. Documentation Legal:
• Escrituras de Propiedad.
• Certificado de tradición (con no más de 60 días de expedido). Certificado de cámara de
comercio (Constitución, Representación Legal).
• Acta de autorización de junta directiva para contratar.
• El estudio de títulos lo debe hacer un Abogado externo, definido por CONFIAR y pagado por el
solicitante interesado.
2. Documentación Económico-Financiera:
• Estados financieros del solicitante individual o Empresa Constructora. Cuentas bancarias.

• Declaración de renta.
• Certificado de ingresos (fuentes de recursos). Presupuesto del proyecto
mostrando el cierre financiero. Presupuesto detallado del proyecto.
• Estado de preventas. Tener en cuenta precios de venta proyectados, según las normas
vigentes.
9.4 Evolución De Licencias

9.5 Requisitos Para Tramitación De Expedientes Municipales.

9.6 Normas Y Recomendaciones Para Planos Del Anteproyecto.

9.7 Solicitud De Carta De No Objeción De Uso De Suelo.

9.8 Requisitos Anteproyectos

10. Estudios Realizados
10.1 Estudio De Suelo
Un estudio de suelos permite dar a conocer las características físicas y mecánicas del suelo, es
decir la composición de los elementos en las capas de profundidad, así como el tipo de
cimentación más acorde con la obra a construir y los asentamientos de la estructura en relación al
peso que va a soportar.
Esta investigación que hace parte de la ingeniería civil es clave en la realización de una obra para
determinar si el terreno es apto para llevar a cabo la construcción de un inmueble u otro tipo de
intervención.
El suelo de nuestro terreno posee las siguientes características:
Terreno Pontezuela
Tipo de suelo D
Capacidad admisible 1.12 Kg/cm2

Contenido de humedad 21.01%
Limite líquido 34.90%
Índice de plasticidad 18.50%
Coeficiente de balastro 2.50 Kg/cm2

10.2 Estudios Topográficos
Cuando hablamos de estudios topográficos nos referimos al conjunto de actividades que se

realizan con el fin de tomar datos en el campo suficientes para lograr representar gráficamente el
polígono y características superficiales del terreno.
Dichos estudios son esenciales en la mayoría de los proyectos debido al nivel de detalle y
exactitud que se exige para llevarlos a cabo. Indican la ubicación geográfica en base a
coordenadas UTM, la altura sobre el nivel del mar y las medidas de cada lado de la forma del
terreno, es necesario adecuar el proyecto arquitectónico de acuerdo al terreno.
Los estudios topográficos tendrán como objetivo lo siguiente:
• Realizar los trabajos de campos que permitan elaborar los planos topográficos con curvas
de nivel y fotografías, registros digitales e informes.
• Proporcionar los datos de base para los estudios de hidrología e hidráulica, geología,
geotecnia así como de ecología y sus efectos en el medio ambiente.
• Posibilitar la definición precisa de la ubicación y las dimensiones de los elementos

estructurales.
• Establecer puntos de referencia para el replanteo durante la construcción.
• Evitar excavaciones y rellenos innecesarios que solo incrementan los costos de la obra.
10.3 Estudios Geotécnicos
Memoria Descriptiva
Proyecto: “Estudio Geotecnico Pontezuela”
Propietario: Constructora SDR
Generalidades
Objeto Del Estudio.
El objetivo del presente Informe Técnico es realizar el Estudio Geotécnico con fines de Cimentación
del subsuelo del terreno en el cual se construirá el proyecto para el emplazamiento de la
edificación en el terreno de dirección señalada en el numeral.
El objeto del presente trabajo es determinar las principales características físicas y mecánicas
del suelo para el diseño de la cimentación y algunas recomendaciones para su construcción y
mantenimiento.
Normatividad.
Los estudios están en concordancia con: Norma R-024 de estudios geotécnicos para edificaciones.
Ubicación Del Proyecto.
Dirección : Av. 27 de Febrero, Pontezuela
Municipio : Santiago de Los Caballeros
Provincia : Santiago
Acceso Al Área De Estudio.

La zona de estudio se encuentra ubicada a 10 minutos de el centro de la ciudad de Santiago, próximo
a la circunvalación norte.
Condición Climática Y Altitud De La Zona.

La ciudad de Santiago presenta una amplia variación climatológica entre uno caluroso y lluvioso ya
que el clima predominante es uno característico de una isla caribeña.
En Santiago , los veranos son largos, muy caliente y nublados; los inviernos son cortos, cómodos y
mayormente despejados y está opresivo durante todo el año. Durante el transcurso del año, la
temperatura generalmente varía de 19 °C a 33 °C y rara vez baja a menos de 17 °C o sube a más
de 34 °C.
Geología Del Area En Estudio

En valles, depresiones y llanuras, se ubican depósitos aluviales. Litologicamente comprende arcillas
y limos, arenas y gravas no consolidadas, incluyen sedimentos fluviales y coluviales en los valles
principales. Los sedimentos coluviales y los depósitos fluviales tanto jóvenes como antiguos,
pueden distinguirse fácilmente.
Sismicidad
La isla de La Española, compartida por la República Dominicana y Haití, está ubicada en la zona de
límite convergente de la placa caribeña con la norteamericana. La convergencia de ambas placas es
oblicua, con un contexto general transpresivo, habiendo zonas de subducción al Norte y Sur de la
Isla, mientras que en su interior predominan los desgarres transpresivos. En la actualidad dos de las
zonas de falla transpresiva tienen una importante actividad tectónica; la Falla de Enriquillo-Plantain
Garden, que ha causado el reciente terremoto de Haití (12/01/2010), y la Zonade Falla
Septentrional, cuya traza superficial pasa e escasos kilómetros de la ciudad de Santiago de los
Caballeros.
Según las características geológicas y de acuerdo al Reglamento Sísmico R-001 se tiene:

• Clasificacion Tipo De Suelo De Cimentacion Tipo D
• Periodo Predominante De Vibracion Del Suelo Ts = 0.6
• Factor De Suelo: S = 1.2
Resumen De Las Condiciones De Cimentacion
• TIPO DE CIMENTACION: ZAPATAS AISLADAS

CIMIENTOS CORRIDOS
• PARAMETROS DE DISEÑO PARA LA CIMENTACION
ESTRATO DE CIMENTACION: “ML”
o PROFUNDIDAD DE LA CIMENTACION :
A) ZAPATAS : 1. 0m. PT.
B) I T RRI : 1.00m. PT.
PRESION ADMISIBLE
• ZAPATAS AISLADAS : 1.12 kg/cm2
• CIMIENTOS CORRIDOS : 1.11 kg/CM2
FACTOR DE SEGURIDAD POR CORTE
a) Factor de Seguridad para los parámetros de corte es de 3/4 .
b) Factor de Seguridad Capacidad Portante : 3
ASENTAMIENTOS TOTALES (MÁXIMOS)
A) ZAPATAS : 2.4 cm
B) CIMIENTOS CORRIDOS : 0.49cm
• AGRESIVIDAD DEL SUELO DE CIMENTACION
Los contenidos de Sales Solubles Totales no son perjudiciales al concreto, por lo que se utilizará Cemento
Tipo I ó IP.
Investigación De Campo.
Los trabajos de campo se realizaron a cielo abierto. Debido a la uniformidad de los materiales se
excavaron cuatro (04) calicatas de 1 m2 de área (cuadro N°2). La finalidad de estas labores fue de
investigar el subsuelo de cimentación que recibirá las cargas de la estructura a construirse. De
las calicatas se obtuvo muestras según los estratos presentes para realizar los ensayos y
análisis correspondientes.
Paralelamente al muestreo se realizaron los registros de exploración, en los que se indica las
diferentes características de los estratos subyacentes, tales como tipo de suelo, espesor del estrato,
color, humedad, consistencia, etc.
Las excavaciones alcanzaron las siguientes profundidades:
Cuadro N° 2 Calicatas
Calicata N° Profundidad (M)

C-1 -3.70m.
C-2 -3.70m.
C-3 -2.00m.
C-4 -2.75m.
C-5 -3.70m.
Estructuras De Cimentacion
Tipo De Edificacion.
La edificación residencial se caracteriza por tener varios niveles entre 5 a 8 niveles del tipo
Residencial.
Cimentacion Tipo
De acuerdo a los parámetros estandarizados de las cimentaciones típicas se prevé que esta sea
constituida por zapatas corridas y/o zapatas aisladas.
Ensayos De Laboratorio.
Las muestras obtenidas de las calicatas clasificadas como representativas fueron remitidas al
laboratorio con el objeto de identificación y posterior clasificación según sus propiedades físicas y
mecánicas según los ensayos especiales requeridos.
Ensayos Estándar.-
Los ensayos de laboratorio siguientes se han realizado según lo estipulado por las normas ASTM
siguientes:
Análisis Granulométrico por Tamizado ASTM D-421
Contenido de Humedad ASTM D-2216
Limites de Atterberg (LL, LP) ASTM D-423,D-424
Densidad Máxima ASTM D-4253
Densidad Mínima ASTM D-4254
Peso Volumétrico ASTM D-2937
Corte Directo ASTM D-3080
Análisis Químicos para determinar contenido de sales solubles totales ASTM D-1889.
Perfiles Estratigráficos.
Los perfiles geológicos y la determinación de las propiedades de los estratos se han determinado de
acuerdo a las investigaciones de campo, es decir 05 exploraciones y a partir de la descripción
visual-manual (ASTM D 2488), el cual se adjunta al presente, de esto se puede concluir que
por lo observado según las exploraciones practicadas en el lugar de emplazamiento los depósitos
aluviales conformados por arenas, gravas y gravillas, limos de baja plasticidad, y bolonería los cuales
presentan uniformidad en el área de proyecto en cuanto a los materiales presentes en la zona de
proyecto, de acuerdo a las exploraciones se concluye que estos materiales se
correlacionan con la geología descrita en el cuadrángulo correspondiente los cuales asimismo
presentan gran potencia.
Descripcion De La Estratigrafia.
Como se indica en el párrafo anterior la estratigrafía que presenta el subsuelo es uniforme.
Calicata 1
a) De 0.00 a 1.60m: Estrato de material arcilloso de color amarillo, compuesto por grano fino,
boleos 10%, los elementos gruesos tienen una forma subangulares a subredondeadas. En
general el estrato se encuentra en estado semicompacto, presenta humedad media a alta.
b) De 1.60m a 2.35m: Estrato de material arcilloso de color marrón, compuesto por grano fino
con presencia de raíces, gravillas 10%, los elementos gruesos tienen una forma subangulares a
subredondeadas. En general el estrato se encuentra en estado semicompacto, presenta humedad
alta.
c) De 2.35m a 3.70m: Estrato de material arcilloso de color marrón, compuesto por grano fino,
gravillas 10%, los elementos gruesos tienenuna forma subangulares a subredondeadas. En
general el estrato se encuentra en estado semicompacto, presenta humedad alta.
En el nivel de exploración no se encontró nivel freático.
Calicata 2
b) De 1.35m a 2.05m: Estrato de material arcilloso de color marrón, compuesto por grano fino con
presencia de raíces, gravillas 10%, los elementos gruesos tienen una forma subangulares a
alta.
gravillas 10%, los elementos gruesos tienen una forma subangulares a subredondeadas. En
Calicata 3
a) De 0.00 a 0.85: Estrato de material arcilloso de color marrón, compuesto por grano fino con
subredondeadas. En general el estrato se encuentra en estado semicompacto, presenta
humedad alta.
b) De 0.85m a 2.00m: Estrato de material arcilloso de color marrón, compuesto por grano fino,
gravillas 10%, los elementos gruesos tienen una forma subangulares a subredondeadas
c) En el nivel de exploración no se encontró nivel freático.
Calicata 4:
boleos 10%, los elementos gruesos tienen una forma subangulares a subredondeadas. En general
el estrato se encuentra en estado semicompacto, presenta humedad media a alta.
alta.
Calicata 5:
alta.
general el estrato se encuentra en estado semicompacto, presenta humedad alta. En el nivel de
exploración no se encontró nivel freático.
Caracteristicas De Los Suelos.

Se han identificado el tipo de material existente en el área de proyecto, el suelo que básicamente se
encuentra diseminado son los depósitos de materiales aluviales finos con arenas con bolonería (5%),
que pertenecen al cuaternario reciente, es decir que son materiales de arrastre poco consolidados en
una matriz limo-arc¡llosa de baja plasticidad. De acuerdo a los perfiles estratigráficos y propiedades
de los suelos se ha definido que el estrato de apoyo de las estructuras de cimentación sea el
clasificado SUCS como “ML” el cual es constante en el área de estudio.
La densidad relativa del estrato de apoyo obtenida es del orden del 42.76% (en promedio), el peso
volumétrico seco es del orden de 1.51 tn/m3, la Gravedad específica de los materiales finos es
del orden de 2.62 para materiales finos.
Análisis De Cimentación.
Profundidad De La Cimentacion.-
De acuerdo a los trabajos de campo, ensayos de laboratorio, perfiles, registros estratigráficos
y características de las estructuras típicas de cimentación se prevé que el estrato en el
que se apoye la estructura de cimentación sea el clasificado como “ML”
(predominantemente) a la profundidad de 1.80m. para la cimentación del tipo zapatas y 1.00m.
para cimentación tipo cimientos corridos estas profundidades de desplantes están referidas
respecto al Nivel de Piso Terminado,
Tipo De Cimentacion.
Dada la naturaleza del terreno a cimentar y las características estructurales de la futura edificación
se prevé que la cimentación a utilizar sea del Tipo Superficial es decir Zapatas Corridas o Zapatas
Aisladas, Losa de Cimentación y cimientos corridos
Cálculo Y Análisis De La Capacidad Admisible De Carga.-

La Capacidad Portante Admisible se ha determinado en función de las características físico-
mecánicas del suelo de fundación.
Apacidad Portante Segun Terzaghi.
Se han realizado los cálculos tomando en cuenta la fórmula generalizada de Terzaghi y Peck [4 ],
[5], donde se incluyen las correcciones de forma y profundidad dadas por Vesic, se tiene:
qult = q Sq iq Nq + ½ S i B N + Sc ic C Nc
qult : Capacidad de Carga Ultima kg/cm2
qadm : Capacidad de Carga Admisible kg/cm2
F.S. : Factor de Seguridad Capacidad Portante
: Peso Volumétrico (Peso sumergido si hay N.F.)
B : Ancho de Zapata o Cimiento corrido
L : Largo de Zapata
Df : Profundidad de Desplante
Nq ,Nc , N : Factores de Capacidad Portante
C : Cohesión
Sq ,Sc , S : Factores de Forma
iq ,ic , i : Factores de Inclinación

Ø : Angulo de Fricción Interna
q : Esfuerzos efectivos a la prof. Df
Capacidad Portante:
Debido a las fluctuaciones del nivel freático se ha considerado de que

extraordinariamente éste se encuentre a la profundidad de -1.00m., éste se considerando se
ha tomado en cuenta para la estimación de la capacidad portante.
Profundidad de desplante Df = 1.80 m (respecto nivel NPT ).
Valores según ensayos de Laboratorio:
Angulo de Fricción Ø’= 30.94 º

Densidad Natural (seca) = 1.51 tn/m3 Peso
Vol. Saturado sat= 1.94 tn/m3
Cohesión c= 0.021 kg/cM2 (el estrato de apoyo es cohesivo)
Factor de seguridad para los parámetros de corte: 0.75, [3]
Factores de Capacidad Portante.
= e tanØ tan2 (45+ø/2)) Nq= 9.81
N = 2(Nq+1) tanø
N = 9.72
Nc = (Nq-1)/tanø
Nc = 19.60
Factor de Seguridad (FS)= 3
Capacidad Portante Admisible.

Para zapatas aisladas de ancho B= L=1.50m, y profundidad de desplante igual a 1.80 desde el NPT ,
se tiene:
qult= 36.25 tn/M2
qadm= qult/FS = 1.12 kg/cm2
Para cimientos corridos de ancho B= 0.60m, Coeficiente de Variación 0.80, y profundidad de

desplante igual a 1.00m. desde el NPT de sótano y/o exteriores se tiene:
qult= 31.87 tn/M2
qadm= qult/FS = 1.11 kg/cm2
Calculo De Asentamientos.
Para el análisis de asentamientos se estimarán de acuerdo a la Teoría de la Elasticidad (Lambe
Whitman 1964) [5] considerando los dos tipos de cimentación superficial antes mencionados
(zapatas y cimientos corridos). Se asume que el esfuerzo neto transmitido es en promedio uniforme.
Asentamiento Elástico
A) En los análisis de cimentación, se distinguen dos clases de asentamientos, los denominados
totales y diferenciales, de los cuales, estos últimos son los que pueden comprometer la seguridad de
la estructura.
La presión admisible por asentamiento es aquella que al ser aplicada por una cimentación de
tamaño específico, produce un asentamiento tolerable por la estructura, que en nuestro caso
no deberá sobrepasar 2”.
Los asentamientos totales por consolidación para arcillas normalmente

consolidadas pueden determinarse por medio de la siguiente relación [6]:
∆H = Cc H log [ σo + ∆ σ ] 1+Eo
σo
Donde:
Cc = 0.009*(LL – 10) (Índice de Compresibilidad)

H :Potencia estimada del estrato compresible [1]
eo :Relación de vacíos.
σo :Presión Geostática (esfuerzos efectivos) en el centro del estrato,
qs :Promedio de esfuerzos de trabajo.
∆H: Asentamiento
Asentamientos Caso Zapatas:
Z (m) m1 (L/B) B (m) n1 Ic Δσ

Z/(B/2)
1.8 1 1.50 2.40 0.257 0.195
3.8 1 1.50 5.07 0.070 0.053
5.8 1 1.50 7.73 0.031 0.024
q = 0.758 kg/cm2 (carga actuante)
Δσ = 0.072 kg/cm2 (incremento de esfuerzo)
H 4000 mm
cc 0.189
σo 0.490
eo 0.73
∆H= 25.85 mm (Asentamiento)
El asentamiento probable para zapatas es del orden 2.59 cm.
Resultados De Analisis
El contenido de sales solubles totales así como sulfatos en el suelo como solución no es perjudicial
al concreto. Estos resultados permiten concluir que la presencia de agentes nocivos al
concreto no ocasionará ataque a la estructura de cimentación por lo que se recomienda el uso de
cemento Tipo I ó IP como el adecuado.
10.4 Estudio De Impacto Ambiental
La evaluación de Impacto Ambiental será establecida por la autoridad competente y es necesaria

sobre todo en aquellos proyectos con mayor potencial para impactar negativamente en el
ambiente como son las nuevas estructuras. Los estudios deben desarrollarse basándose en el
Marco Legal de la Secretaría del Medio Ambiente que aprueba los "Términos de Referencia para
Estudios de Impacto Ambiental en la Construcción Vial”.
La metodología a seguir en un estudio de Impacto Ambiental será la siguiente:
• Identificación de Impactos: Consiste en identificar los probables impactos a ser

investigados.
• Previsión de Impactos ambientales que se han detectado en el análisis previo.
• Interpretación de Impacto: que tan importante va a ser la alteración medio ambiental.
• Información a las comunidades y a las autoridades sobre los impactos ambientales.
• Plan de Monitoreo o Control Ambiental: verificar que se cumplan todas las normas para
no causar tanto daño al ambiente.
10.5 Estudios Complementarios
Los estudios se refieren a aquellos trabajos que son complementarios a los estudios básicos,
como son las instalaciones eléctricas, drenajes, coordinaciones con terceros y cualquier otro que
sea necesario para el proyecto. En lo que se refiere a
instalaciones eléctricas, la factibilidad del servicio, así
como su punto de aplicación, y en lo que se refiere al
drenaje, posibles influencias de redes existentes, serán
coordinadas con los organismos correspondientes
respectivamente.
Se deberá documentar mediante un informe detallado

todas las coordinaciones efectuadas, tendrá por lo
menos las siguientes informaciones:
• Documentos que iniciaron las coordinaciones y sus respectivos documentos de respuesta.

• El informe deberá indicar los puntos más importantes de las coordinaciones, indicando
fechas, nombres y direcciones o teléfonos de los responsables de dichas coordinaciones.
• Planos y/o esquemas que se requieren.
• Conclusiones y recomendaciones.
11. Descripción
11.1 Proyecto Residencial El Eden
Este es un proyecto de viviendas económicas en la Avenida 27 de febrero, Pontezuela, Santiago.

Es un conjunto habitacional de interés social de apartamentos económicos. El complejo está
compuesto por 57 edificios de 8 apartamentos cada uno, cada unidad habitacional posee 75 m2 y
se compone de los siguientes espacios: sala, comedor, cocina, área de lavado, 3 habitaciones,
baño, balcón y parqueo. Para el costo total del proyecto, se estima a un valor de RD$
633,835,768.48
Con nuestro proyecto para la construcción de complejos habitacionales de interés social,

pretendemos contribuir a bajar el déficit habitacional y proporcionar a las personas de escasos
recursos la posibilidad de vivir dignamente en espacios adecuados, al tiempo que se impulsa la
economía y se desarrolla el país.
Los proyectos deben cumplir con ciertas características, como por ejemplo que las aguas negras
no vayan directamente al subsuelo, sino que sean procesadas por una planta de tratamiento; que
tengan acueducto, áreas verdes; Incluso, en algunos proyectos utilizan paneles solares,
principalmente para iluminar las áreas comunes, lo que reduce el costo de la factura eléctrica.
Al llevar a cabo la realización de un proyecto de viviendas económicas, es solo un impulso para

seguir motivando para la construcción de proyectos de esta índole.
Capítulo 3
12. Vistas Del Proyecto y Edificación
Vista En Planta Del Conjunto

Vista En Planta De Un Nivel

ElevaciónFron tal
Vista Frontal de Edificio

13. Presupuesto General Detallado

13.1 Presupuesto De Un Bloque De Edificio
Ud. Resumen Cantidad Precio Unit. Precio Total
Preliminares
m2 Replanteo 75.00 30.00 2,250.00
u Charrancha 1.00 4,719.20 4,719.20
Total: 6,969.20
Fundaciones (Platea)
ml Guardera 12.27 100.00 1,227.00
qq Envarillado 20.94 1,066.75 22,337.75
m3 Hormigón 11.25 6,190.00 69,637.50
Total: 93,202.25
Estructuras de Hormigón Armado
m³ Columnas tipo C1 (0.15x0.30) 1.54 20,074.85 30,915.27
m³ Columnas tipo C2 (0.15x0.40) 0.24 20,127.47 4,830.59
m³ Viga tipo V1 (0.15x0.52) 4.00 17,264.00 69,056.00
m³ Viga tipo V2 (0.15x0.62) 0.86 17,024.00 14,640.64
m³ Viga de amarre (0.15x0.20) 1.01 17,171.54 17,343.26
m³ Dintel Tipo 1 (0.15x0.50) 1.35 16,110.60 21,749.31
m³ Losa de Techo h= 12 cm 6.15 11,068.50 68,071.28
Total: 226,606.34
Muros de bloques de mampostería
m² Muro de Bloque de 6" Ø3/8" a 0.60m 53.00 1,032.10 54,701.30
Total: 54,701.30
Terminaciones albañilería
m² Fraguache 234.16 57.78 13,529.76
Pañete en muros y columnas
m² 180.00 238.80 42,984.00
interiores
Pañete en muros y columnas
m² 54.16 270.19 14,633.49
exteriores
m² Pañete maestreado en techo 85.00 248.80 21,148.00
m Cantos y mochetas 150.00 81.03 12,154.50
m² Fino de techo 89.00 383.56 34,136.84
Total: 138,586.60
Terminaciones de cocina
m² Cerámica en Pared cocina. 0.58 1450.00 841.00
m2 Meseta de cartón piedra 3.00 400.00 1,200.00
Total: 2,041.00
Terminaciones de Pisos y Paredes

m² Piso de cerámica en baños 3.00 1,640.85 4,922.55
m² Piso de cerámica en áreas interiores 0.45 802.92 361.31
m Zócalo de cerámica 50.00 75.00 3,750.00
m² Cerámica en paredes de baños 6.00 1,356.00 8,136.00
Cerámica en pared de lavadero,
m² 0.40 1,218.00 487.20
H= 0.40 m
Total: 17,657.06
Instalaciones Eléctricas
u Luces cenitales de techo 9.00 836.25 7,526.25
u Luces cenitales de pared 3.00 1,336.25 4,008.75
u Interruptor sencillo 7.00 926.58 6,486.06
u Interruptor doble 1.00 1,211.44 1,211.44
u Interruptor 3way 1.00 1,128.77 1,128.77
u Tomacorriente doble 110v 14.00 1,075.17 15,052.38
u Tomacorriente doble 220v 1.00 2,136.29 2,136.29
u Salida de televisión 4.00 623.89 2,495.56
u Salida de Teléfono 4.00 512.77 2,051.08
u Timbre de corriente 1.00 1,267.95 1,267.95
u Pulsado de timbre 1.00 1,194.68 1,194.68
u Salida Calentador 1.00 1,059.40 1,059.40
u Registro Eléctrico 8 x 8 x 4 1.00 960.00 960.00
u Registro de televisión 8 x 8 x 4 1.00 960.00 960.00
u Registro cable 8 x 8 x 4 1.00 960.00 960.00
u Panel eléctrico de12-24 circuitos 1.00 6,864.58 6,864.58
P.A. Acometida Eléctrica 1.00 3,000.00 3,000.00
Total: 58,363.19
Instalaciones Sanitarias
u Desagüe de piso 3" 2.00 955.54 1,911.08
u Ventilación sanitaria 3" 1.00 620.17 620.17
u Bajante agua pluvial 3" 2.00 557.45 1,114.90
u Inodoro 1.00 8,878.78 8,878.78
u Lavamanos 1.00 5,176.28 5,176.28
u Fregadero 1.00 6,656.85 6,656.85
u Lavadero 1.00 4,979.02 4,979.02
Cámara de insp. 60 cm x60 cm ,
u 2.00 5,191.86 10,383.72
H=.6m
u Trampa de Grasa 1 m x 1m x 1m 1.00 9,572.00 9,572.00

u Ducha 1.00 8,126.05 8,126.05
u Acometida potable y Residual 1.00 16,000.00 16,000.00
P.A. Arrastre Residual 1.00 5,882.17 5,882.17
P.A. Matriz de agua potable 1.00 3,000.00 3,000.00
Total: 82,301.02
Portajes
2
Ft Puertas de caoba 87.14 593.95 51,756.80
Total: 51,756.80
Ventanas
2
Ft Ventana simple de Aluminio y Vidrio. 96.82 166.60 16,130.21
Total: 16,130.21
Ebanistería
2
Ft Gabinete de Piso y aéreo 0.40 500.00 200.00
2
Ft Closets 40.00 500.00 20,000.00
Total: 20,200.00
Pintura
2
m Base con primer ( 1 Mano) 314.40 30.60 9,620.64
m2 Pintura Exterior acrílica ( 2 Manos) 75.00 101.35 7,601.25
m2 Pintura Interior Semiglos ( 2 Manos) 239.00 141.35 33,782.65
Impermeabilizante de Techo ( 2
m2 Manos) 75.00 249.39 18,704.25
Total: 69,708.79
Misceláneos
u botes 2.00 1,200.00 2,400.00
Limpieza final
m2 Limpieza parcial y global 75.00 20.00 1,500.00
Total: RD$3,900.00
Costo Total Por Apartamento: TOTAL: RD$ 842,123.76
Costo total por nivel: TOTAL: RD$ 1,684,247.52

13.2 Presupuesto Del Proyecto Completo

Inversión en recursos
Descripción Monto (RD$)
Terreno $102,607,125.00
Bloques de Apartamentos $384,008,435.20
Áreas recreativas $35,000.00
Calle, contenes y aceras $8,050,000.00
Campamento $5,480,000.00
Parqueos $2,297,778.00
Total de recursos: $502,478,338.20
Gastos indirectos
10% DIRECCION TECNICA $50,247,833.82
3.5% SEGURO SOCIAL $17,586,741.84
2% TRANSPORTE $10,049,566.76
5% IMPREVISTOS $13,275,020.80
8%GASTOS
$40,198,267.06
ADMINISTRATIVOS
Total de los indirectos: $131,357,430.28
Total: $633,835,768.48
14. Lista De Actividades
Preliminares
• Construcción Caseta de Almacén.
• Instalación provisional de Agua y Electricidad.

corte de capa vegetal.
• Bote de material inservible.
• suministro de material de mina.
regado y compactado.
Construcción
• Replanteo de la Edificación.
Platea.
• Columna de Amarre.
• Colocación de los muros de mampostería.
Vigas de amarre.
• Losa de entrepiso.
Terminaciones
• Fraguache.
• Pañete interior y exterior de muros.
• Pañete de vigas
• Pañete de techo.
• Cantos.
• Colocación de Pisos.
Pintura.
• Puertas, ventanas, closets y gabinetes.
Instalaciones sanitaria y agua potable
Instalaciones eléctricas.
• Construcción de Parqueos, Aceras Contenes.
• Colocación de alumbrado.
15. Cronograma De Ejecución y Etapas

El programa de ejecución de la obra se hizo para un solo apartamento de una edificación. Se
concluyó que un apartamento de la estructura se completa en 29 días. De aquí se deduce que los
cuatro niveles que tiene cada edificio se concluirían en un periodo de 7 meses, así que un equipo
podría concluir solo 2 edificios por año. Para maximizar la producción serán usados 6 equipos de
maquinarias y recursos humanos para de esta manera construir de 10 a 12 edificios por año. De
esta manera se puede alcanzar la meta de construir todo el proyecto en 5 etapas de 1 año cada
una para concluir en un periodo de 5 años. A continuación se presenta el programa de
construcción a seguir para la terminación del proyecto:
15.1 Programa de ejecución de la obra (Residencial El Edén)

16. Fuentes De Trabajo (Recursos Humanos y Materiales)

Se denomina recursos humanos a las personas con las que una organización (con o sin fines de
lucro, y de cualquier tipo de asociación) cuenta para desarrollar y ejecutar de manera correcta las
acciones, actividades labores y tareas que deben realizarse y que han sido solicitadas a dichas
personas.
Recursos Humanos
Arquitecto Maestro constructor
Contratistas Obreros
Encargado de obra Plomero
Ingeniero eléctrico Topógrafo
Ingeniero supervisor Varillero
Ingenieros residentes Carpintero
Se denomina materiales a tipos de materia con características específicas.
Materiales
Agua Gravas
Arena Herramientas
Bloques de concreto Madera, clavos
Cemento Pintura
Cal Varillas
Cerámicas Equipos pesados
17. Esquema De Contrataciones
17.1 Criterio de Seleccion

A continuación, se muestra una tabla donde se detallan los contratistas y el concepto por el cual van a ser
contratados, buscamos los mejores proveedores que cumplacon los siguientes requisitos:
• Tener más de 5 años de experiencia.

• Tener un presupuesto con un costo justo.
• Responsabilidad.
• Puntualidad.
• Calidad en las terminaciones.
• Trabajadores de primera, Entre otros.
Concepto Empresa / Contratista Localización

Agregados Ferretería 8A Santiago
Albañilería Maestro Manuel Batista Santiago
Bloques de concreto Ferretería Bellon Santiago
Carpintería ACISA Santiago
Ebanista ACISA Santiago
Equipos pesados R&L Santiago
Ferretería Ferretería 8A Santiago
Herrería Jose Gonzales Santiago
Hormigonera Hormigones del Cibao Santiago
Instalaciones eléctricas Electrimax Santiago
Piso y Mesetas FEREBOCI Santiago
Plomería Plomería La Cibaena Santiago
Varillero Julio Martínez Santiago

Ventanas Everdoor Santiago
Evaluación Económica 18.1
Inversión y Recursos
El proyecto tendrá una inversión de aproximadamente RD$633,835,768.48 monto del cual el

30% será asumido por el estado dominicano e instituciones benéficas (RD$190,150,730.50), es
decir, que aportaran gran parte de los recursos.
Inversión en recursos
Descripción Monto (RD$)
Terreno $102,607,125.00
Bloques de Apartamentos $384,008,435.20
Áreas recreativas $35,000.00
Calle, contenes y aceras $8,050,000.00
Campamento $5,480,000.00
Parqueos $2,297,778.00
Total de recursos: $502,478,338.20
Gastos indirectos
10% DIRECCION TECNICA $50,247,833.82
3.5% SEGURO SOCIAL $17,586,741.84
2% TRANSPORTE $10,049,566.76
5% IMPREVISTOS $13,275,020.80
8%GASTOS
$40,198,267.06
ADMINISTRATIVOS
Total de los indirectos: $131,357,430.28
Total: $633,835,768.48
Dentro del proyecto de viviendas económica ¨Residencial El Eden¨ no está incluida las áreas
comerciales, tales como: salón de belleza y mini markets, los cuales serán donados por diferentes
instituciones del sector privado.
18.2 Flujo De Caja De Las Inversiones por Apartamento

El flujo de caja está en los anexos, el mismo está hecho para un solo apartamento. Para
conocer el flujo de caja para un edificio completo se multiplica los valores por 8 niveles.
Además, se construirán 6 edificios simultáneamente por lo que debe multiplicarse los valores de
un edificio completo por 6.
18.3 Esquema Financiero

• El proyecto tendrá un costo total de: RD$ $633,835,768.48
• Un precio de venta de: RD$1,390,000.00.
• Financiamiento para venta de 15% anual fijo, durante 20 años.
• La construcción del proyecto iniciará después de haber vendido o separado por lo menos
91 viviendas de las 456.
• El Banco BanReservas financiará la construcción de las viviendas.
18.4 Participación Del Estado

En la Republica Dominicana hay un alarmante déficit de viviendas, poniendo en evidencia la
decadencia en suplir esta necesidad, ya que es en parte su obligación buscar soluciones a las
dificultades que se enfrentan nuestros ciudadanos. Por lo mismo al proponerle este proyecto a las
autoridades correspondientes se llegó al acuerdo de que el estado cubrirá el 30 % de los gastos
totales del proyecto siendo esto en su totalidad un monto RD$190,150,730.50 reduciendo con
este aporte el costo de venta de las viviendas.
18.5 Plan De Ingresos (Estimación De Las Ventas)
Se planea vender por lo menos un 20% de los apartamentos antes de dar inicio a la construcción
del proyecto, es decir 91 unidades, lo que nos deja con un ingreso inicial en el primer año de
RD$ 126,490,000.00 También se sabe que el Estado Dominicano financiará el 30% del costo
total de la obra, siendo esta cantidad igual a RD$190,150,730.50, los mismos serán entregados al
principio de la construcción. Si se hace una sumatoria de estas dos cantidades se obtiene la
cantidad de RD$316,640,730.50 Como se puede observar esos ingresos aun no alcanzan el punto
muerto de la obra que es de RD$633,835,768.48 De estos cálculos se concluye que durante el
primer año no se obtendrán ganancias en el proyecto.
A continuación, se muestra una tabla con la estimación de ventas por año.
Venta en planos Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5

% variación de
volumen de ventas 20% 25% 20% 15% 10% 10%
En función del volumen de ventas del primer periodo, y aplicando año a año la variación del
volumen de ventas que hemos considerado en la tabla anterior, obtenemos los presupuestos de
ventas para el resto de periodos, los cuales mostramos en el siguiente gráfico:
% VARIACION DE VOLUMENES DE VENTAS
10%
20%
10%
15%
25%
20%
Venta en Plano Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5
18.6 Flujo De Caja De Los Ingresos
Anualmente esperamos tener un flujo de ingresos de más o menos RD$109,019,752.20 de pesos,

tomando en cuenta que 91 apartamentos se vendaran en planos, estimando así que tendremos
ventas mensuales de aproximadamente unos RD$9,084,979.34 haciendo que nuestras ventas
sean lo más altas posible y así en 5 años haber cumplido la meta de recuperar nuestra inversión
total y un porcentaje de ganancia.
Residencial
66 El Edén
18.7 Factibilidad Del Proyecto
Antes de embarcarse en la puesta en marcha de cualquier proyecto empresarial y asumir el riesgo

inherente a su desarrollo, es imprescindible realizar un análisis para comprobar su viabilidad
económico-financiera, de tal forma que los resultados obtenidos nos permitirán concluir si es
conveniente llevar a cabo dicho proyecto, si hay que realizar alguna modificación o conviene
abandonar la idea. En este punto, comentaremos el resultado del análisis de viabilidad
económico-financiera.
I=Inversión inicial
n=es el número de periodos=5
Fi=es el flujo de caja en el periodo

DATOS
COSTO TOTAL DE OBRA RD$ 633,835,768.48
COSTO APTO. RD$ 1,390,000
30% GOB. RD$ 190,150,730.54
TOTAL GOB RD$ 443,685,037.94
COSTO TOTAL DE OBRA - 30% GOB. RD$ 843123.76
% VARIACION DE VOLUMEN DE VENTAS

Ventas en plano Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5
20% 25% 20% 15% 10% 10%
$88737007.59 $110921259.5 $88737007.59 $66552755.69 $44368503.79 $44368503.79
Ventas en
plano Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 TOTAL
APARTAMEN
TO 91 114 91 68 46 46 456
INGRESOS 88737007.59 301,071,990.03 88737007.59 66552755.69 44368503.79 44368503.79 633835768.5
GASTOS 76892886.91 96116108.64 76892886.91 57669665.18 38446443.46 38446443.46 384464434.6
VPN 11844120.68 204,955,881.39 11844120.68 8883090.506 5922060.338 5922060.338 249371333.9
%TIR 13.35% 68.08% 13.35% 13.35% 13.35% 13.35% 39.34%
TIR 39.34%
Se puede observar que la TIR (39.34%) supera a la TMAR (8%). Por lo que es factible la
inversión en nuestro proyecto.
67Residencial El Edén
18.8 Análisis De Riesgo e Incertidumbre
Uno de los riesgos más relevantes es que no se alcancen las metas de ventas de cada año, ya que
sin estas el proyecto se vería seriamente afectado deteniendo su avance de construcción. Se
confía en que no se tendrá que buscar financiamiento extra porque de ser así bajarían
considerablemente los beneficios de las ventas.
Una incertidumbre es que si se podrá construir tan gran cantidad de apartamentos en solo 5 años,
ya que se necesitarán por lo menos 6 equipos de construcción trabajando simultáneamente y cada
equipo tendrán que construir 3 edificios por año para cumplir con las metas de construcción.
% VARIACION DE VOLUMEN DE VENTAS

Ventas en
100%
Considerado
en Ventas 20% 25% 20% 15% 10% 10% 100%
88737007.59 110921259.5 88737007.59 66552755.69 44368503.79 44368503.79
50%
Considerado
en Ventas 10% 13% 10% 10% 4% 3% 50%
44368503.79 57679054.93 44368503.79 44368503.79 17747401.52 13310551.14
Ventas en
100 % Considerado en
Ventas 91 114 91 68 46 46 456
50 % Considerado en
Ventas 46 59 46 46 18 14 228
INGRESOS TOTAL 100 % 88737007.59 301,071,990.03 88737007.59 66552755.69 44368503.79 44368503.79 633835768.5
INGRESOS TOTAL 50 % 44368503.79 247,829,785.48 44368503.79 44368503.79 17747401.52 13310551.14 411993249.5
GASTOS 76892886.91 96116108.64 76892886.91 57669665.18 38446443.46 38446443.46 384464434.6
VPN TOTAL 100% 11844120.68 204,955,881.39 11844120.68 8883090.506 5922060.338 5922060.338 249371333.9
VPN TOTAL 50% -32524383.12 151,713,676.84 -32524383.12 -13301161.39 -20699041.94 -25135892.32 27528814.95
%TIR CONSIDERANDO
100% VENTAS 13.35% 68.08% 13.35% 13.35% 13.35% 13.35% 39.34%
%TIR CONSIDERANDO
50% VENTAS -73.31% 61.22% -73.31% -29.98% -116.63% -188.84% 6.68%
TIR 100% 39.34%
TIR 50% 6.68%

18.9 Resultados Esperados
Buscamos que el proyecto se finalice en el tiempo pronosticado y que resulte lo más económico
posible, con el fin de que aquellas personas que no posean su vivienda la puedan adquirir a un
costo asequible y en lugar cómodo y tranquilo. Ir reduciendo el déficit habitacional existente en
la República Dominicana. Que este complejo habitacional sea factible tanto en los aspectos
económicos, como en su impacto al medio ambiente.
Lo que se pretende lograr es que la falta de vivienda en la República Dominicana sea

prácticamente nula, implementando este tipo de proyecto a nivel nacional. Que el estado y parte
del sector privado contribuyan a que esta meta se cumpla lo más rápido posible, para que los más
desposeídos tengan su propio techo y así vivan de una manera más digna.
19. Conclusiones Finales Sobre El Impacto Del Proyecto A La

Problemática Estudiada
Al construir el proyecto “Residencial El Eden” introduciremos al mercado una vivienda de clase

media-baja y lograremos, en este sentido, elevar la calidad de vida de las personas que residen en
la zona. Además de que se disminuirá el alto déficit de viviendas económicas en la ciudad de
Santiago.
Este proyecto al estar ubicado en una zona céntrica de la ciudad les proporcionará a los clientes
un fácil acceso a los lugares públicos y privados, puesto que estos son de suma importancia para
el desarrollo de la sociedad. Cabe destacar que el residencial le proveerá la oportunidad de
adquirir una vivienda decente a las familias de más bajos recursos, reduciendo así la pobreza en
la ciudad, ya que el proyecto será financiado a un módico precio, por lo que se eliminará una
gran parte de las personas que residen junto a cañadas y residencias miserables.
Sin embargo el proyecto será una nueva fuente de empleo, el cual ayudara a disminuir en la
ciudad corazón la alta tasa de desempleo, es decir, que muchas personas que están desempleados
actualmente, podrán trabajar en el proyecto, generando así que la economía en nuestro país
aumente considerablemente, ya que este residencial es una inversión multimillonaria.

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UNIVERSIDAD TECNOLÓGICA DE SANTIAGO

Facultad de Arquitectura e Ingeniería

Elaboración de Proyectos Civiles

Jorge Rafael Saint Hilaire 2-14-0806

Ing. Ángel Gonzalez

Santiago de los Caballeros

1.3 Aspectos Económicos y Culturales ......................................................................2

1.4 Desastres naturales y medio ambiente .................................................................3

2. Antecedentes del proyecto ...............................................................................................4

3.2 Objetivos específicos ...........................................................................................8

4.2 Metas a largo plazo ..............................................................................................8

5.1.2 Opción 2 (Pontezuela, Santiago).......................................................................10

5.1.3 Opción 3 (Los Girasoles, Santiago) .................................................................11

6. Justificación de la elección ..............................................................................................12

7.3 Análisis de los precios .........................................................................................21

8. Estudios técnicos ..............................................................................................................22

8.2 Ponderación de propuesta ....................................................................................23

8.2.1 Opción 1: Mampostería.....................................................................................23

8.2.2 Opción 2: Formaleta .........................................................................................24

8.2.3 Opción 3: Madera solida ...................................................................................25

8.3 Criterio de selección ............................................................................................26

9. Autorización y Aspectos Legales ....................................................................................26

9.7 Solicitud de carta de no objeción de uso de suelo ...............................................33

10. Estudios Realizados ......................................................................................................35

10.2 Estudio Topográfico...........................................................................................36

10.3 Estudio Geotécnico ............................................................................................37

10.4 Estudio de Impacto Ambiental...........................................................................48

10.5 Estudios Complementarios ................................................................................49

11. Descripción .....................................................................................................................50

11.1 Proyecto Residencial El Edén ............................................................................50

12.0 Vista de proyecto y edificación ...................................................................................51

13.0 Presupuesto general detallado ....................................................................................54

13.1 Presupuesto de un bloque de edificio.................................................................54

13.2 Presupuesto del proyecto completo. ..................................................................57

14.0 Lista de actividades ......................................................................................................57

15.0 Cronograma de ejecución y etapas .............................................................................58

15.1 Programa de ejecución de obras ........................................................................59

16.0 Fuentes de trabajo........................................................................................................60

17.0 Esquema de Contrataciones ........................................................................................61

18.0 Evaluación económica .................................................................................................62

18.1 Inversión y recursos ...........................................................................................62

18.3 Esquema financiero ............................................................................................64

18.4 Participación del estado .....................................................................................64

18.5 Plan de ingresos .................................................................................................64

18.6 Flujo de caja de los ingresos ..............................................................................65

18.7. Factibilidad del proyecto...................................................................................66

18.8 Análisis de riesgo e incertidumbre .....................................................................67

18.9 Resultados esperados .........................................................................................68

19.0 Conclusiones finales sobre el impacto del proyecto A la problemática

de 4 niveles cada uno y cada apartamento tendrá 75 mts2.

1.1 Razón De Ser y Origen

1.2 Definición Del Problema, Diagnóstico

1.3 Aspectos Económicos y Culturales

1.4 Desastres Naturales y Medio Ambiente

2. Antecedentes Del Proyecto

El consejo nacional de empresas privadas (CONEP) es la organización que aglutina la mayor

La incidencia de la pobreza se vio en aumento en los años 2003-2004, y se ha mantenido

2.1 ¿Qué Se Ha Hecho?

El primer proyecto de viviendas económicas desarrollado en el país mediante el mecanismo de

2.2 Levantamiento De Propuestas y Soluciones Locales

Empresarios representantes de la empresa Steel Frame Makel hicieron su primera visita a

2.3 Iniciativas Gubernamentales

2.3.1 Ley De Fideicomiso

El fideicomiso es el acto mediante el cual una o varias personas, llamadas fideicomitentes,

2.4 Soluciones En Otros Países

En la Conferencia de las Naciones Unidas sobre Asentamientos Humanos, realizada en 1996 en