Procesos Vivienda

INFORME TECNICO DE TASACION
VALUACION COMERCIAL DE UN PREDIO UBICADO EN EL

DISTRITO DE CERRO COLORADO, AREQUIPA, AREQUIPA, PERU.
PROPIETARIO: PEREYRA OLARTE FREDY
SOLICITANTE: PEREYRA QUISPE OSCAR
LOCALIZACION: Calle : Villa Hermosa

Lote : B-14
Distrito : Cerro Colorado
Provincia : Arequipa
Departamento: Arequipa
TIPO DE PREDIO: URBANO
FECHA DE VALUACION: 11 DE MAYO DEL 2018.
VALOR COMERCIAL: S/. 127339,9951104
EVALUADORES: LUCIANA CHAÑI

FABIOLA CABRERA
OSCAR PEREYRA
AREQUIPA, 11 DE MAYO DEL 2018
CURSO: PROCESOS CONSTRUCTVOS III

UNIVERSIDAD CATOLICA DE SANTA MARIA.
UCSM
I. MEMORIA DESCRIPTIVA
1. PROPIETARIO:
PEREYRA OLARTE FREDY
GENARO
2. SOLICITANTE:
PEREYRA QUISPE OSCAR
3. OBJETO DE LA VALUACION:
Realizar la valorización de un predio urbano en la calle Villa
Hermosa 312 Cerrito los Álvarez, Cerro Colorado, Arequipa, Perú.
La presente valorización es con la finalidad de fundamentar el
costo del inmueble.
4. FECHA DE VALUACION:
11 de Mayo del 2018
5. METODOLOGIA EMPLEADA:
La presente evaluación se efectúa en concordancia con el
Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, aprobado por RM
Nº 172-2016-VIVIENDA de fecha 23 de Julio de 2016 y aplicando
el método de Valuación Directa, previo estudio de la
documentación, inspección ocular y toma de vistas fotográficas.
6. LOCALIZACION:
El bien inmueble se halla ubicado en la parte Norte de la ciudad
de Arequipa y aproximadamente a 2000 m. con respecto al
centro de la ciudad (plaza de armas).
Calle : Calle Villa Hermosa Mz. B
Lote 14. P.T. Cerrito Los
Alvares.
Distrito : Cerro Colorado.
Provincia : Arequipa
Departamento : Arequipa
7. SERVICIOS:
El predio cuenta con todos los servicios correspondientes, como:
Agua, Desagüe, electrificación, cable, teléfono e internet (fibra
óptica)

UCSM
8. ÁREA:
El área del terreno es de 96.60 m2 (NOVENTA Y SEIS PUNTO
SESENTA METROS CUADRADOS).
9. PERÍMETRO:
Con los linderos descritos, encierra un perímetro de 40.1 ml.
(CUARENTA PUNTO DIEZ METROS LINEALES).
10. LINDEROS:
El bien inmueble cuenta con los siguientes linderos:
NORTE: Pasaje 4. 11.93 ML
SUR : Pasaje 3. 12.05 ML
ESTE : Calle Villa Hermosa. 7.85 ML
OESTE : Lote B – 13. 8.27 ML
11. ZONIFICACION Y USO ACTUAL
11.1. ZONIFICACION:
Cuenta con plano de zonificación aprobada por la
Municipalidad Distrital de Arequipa.
Según el Plano de Zonificación General de Uso del Suelo,
el predio se encuentra en una Zona Residencial de
Densidad Alta 2 (RDA-2), por tanto, está destinado
predominantemente al uso de vivienda. Esta zona tiene
alta resistencia en el suelo, en esta zona se permiten
tipologías de viviendas o residencias que permitan una
alta concentración poblacional, como viviendas
multifamiliares y conjuntos residenciales.
11.2. USO ACTUAL:

Uso Vivienda.

UCSM
12. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS:
Pistas: Pavimento Flexible (Pistas Asfaltadas), el inmueble tiene
frente
a la calle villa hermosa.
Veredas: Cuenta con veredas de concreto frotachado.
Servicios: La zona cuenta con servicios públicos de agua,
desagüe, alumbrado público y parques.
13. CARACTERISTICAS DEL ENTORNO:
A 300 m. desde la vivienda se encuentra la Av. Ejército, avenida
que ofrece a escasos metros una diversidad de servicios y
actividades.
Transporte: público y particular
Centros comerciales: Real Plaza Arequipa, Mall Plaza.
Bancos: Mi Banco, Banco Continental, Scotiabank, Caja
Arequipa, Banco Azteca, Banco GNB, Interbank, Banco de la
Nación, además de múltiples agentes y cajeros automáticos.
Salud: Hospital San juan de Dios, Clínicas dentales, farmacias
(Inkafarma, Boticas Arcángel, MiFarma, Boticas y Salud)
Gasolineras
Restaurantes: Comida rápida de multinacionales como KFC,
Pizza Hut, Mc Donalds. Comida al paso (cevicherías, chifas,
menús, chicharronerías).
Religión: Parroquia San Juan de Dios Arequipa, Parroquia Señor
de la Caña
Supermercados: Plaza Vea y Tottus
Educación: Colegio Lord Byron,
Gimnasio Bodytech
Telefonía: Oficinas y sucursales de Telefónica Movistar, Entel,
Claro, Bitel.
14. DESCRIPCION Y DISTRIBUCION
Se trata un Proyecto de vivienda construida en base a planos

elaborados por un profesional, con modificaciones en el proceso
de construcción.
Presenta la siguiente distribución:
Primer Nivel: Sala, Comedor, baño completo, cocina, jardin, 2

dormitorios.
Segundo Nivel: Sala, Comedor, baño de visitas, cocina, estudio.
Tercer Nivel: Estar, 3 dormitorios, baño completo.

UCSM
15. EDIFICACION
Según la inspección realizada las especificaciones técnicas

de las construcciones existentes son las siguientes:
Cimentación: Cimientos corridos de concreto

ciclópeo
Estructuras portantes: Muros de ladrillo de arcilla
asentado con mortero
Techos: Losa Aligerada
Pisos: Concreto vaciado (terraza y
patio), cerámicos en
áreas sociales y servicio, parquet
en dormitorios.
Puertas y ventanas: Carpintería metálica.
Revestimientos: Enlucido de mortero con pintura y
zócalos de
Cerámico (cocinas) Madera
(Dormitorios)
Instalaciones eléctricas: Instalaciones eléctricas
empotradas.
Instalaciones Sanitarias: Interior.
Revisar Anexo 1
16. ANTIGUEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION DE LA

EDIFICACION
De acuerdo a la Inspección Ocular el estado de conservación, la
edificación tiene:
Descripción Antigüedad Estado de
Conservación
1, 2 ,3 Niveles 10 años Bueno
17. ANTIGUEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION DE LA

EDIFICACION
De conformidad con el Reglamento nacional de tasaciones del

Perú, Tabla N°1:

UCSM
18. SERVIDUMBRES:
No existen servidumbres de paso.
19. GRAVAMENES Y CARGAS:
Se desconocen los gravámenes que pudieran afectar al predio.
20. TITULACION E INSCRIPCION:
El predio se encuentra inscrito en la partida N°P06095386,

Zona Registral N°XII Sede Arequipa de la Superintendencia
Nacional de los Registros Públicos “SUNARP”
21. VALOR DE EDIFICACION ( REAL):
Actualmente el valor de la edificiacion aumentaría por la razón

de que los valores intangibles que presenta como la localización,
y la cercanía a equipamientos públicos y a avenidas principales.
Se Consulto a un experto del campo de trabajo y nos dio a
conocer que el valor es de:
Valor unitario de edificación real (VUER) : S/.1058.00
22. OBSERVACIONES:
La presente evaluación se ha elaborado en base a la

documentación alcanzada por el propietario:
 Plano PU1 : Ubicación y Localización , Nuevo elaborado por Arq.

Jorge Salcedo Quispe.
 Planos A1 : Plantas de la edificación.
Además se encontró diferencias reales de la edificación que no

están mencionadas en los planos de arquitectura.

UCSM
II. VALORIZACIÓN:
1. VALOR DEL TERRENO (VT):
Para determinar el valor del terreno (VT) en el caso de una

tasación reglamentaria, se tomará como base el “Valor
arancelario urbano”
Área del terreno: 96,60m2

Valor unitario de terreno: S/.156/m2 = US$ 47,373
El lote del terreno urbano tiene un solo frente, entonces se

valuará en base a los siguientes criterios:
• El área hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera

menor, se multiplica por el valor de terreno (VT)
3 x (longitud del frente)2

3 x 7.85m2 = 184,8675m2
• El exceso del área, si hubiera, se multiplica por el 50% del

valor del terreno.
• En caso de ser necesario se aplicará los artículos II.C 29,
II.C 30 y II.C 31 del reglamento nacional de tasaciones.
VT=AT(m2) x VUT (S/./m2)

VT=96,60m2 x S/.156/m2
VT=S/.15069,6
2. VALOR DE EDIFICACIÓN (VE):
Según el Artículo II.D. 34 de la Norma Nacional de Tasaciones,

en la valuación de las edificaciones (VE), que incluyen la
totalidad de sus construcciones básicas, obras complementarias
e instalaciones fijas y permanentes, se tomará en cuenta los
siguientes factores:
• Área techada (AT)
• Valores unitarios de edificación (VUE) que según los casos,
serán los precios oficiales que hayan sido aprobados por
autoridad competente y que estén vigentes a la fecha de
valuación, o los que obtenga el perito a través de su propio
análisis, en nuestro caso utilizamos los ya establecidos en el
año 2017.
• Depreciación (D) Por antigüedad y estado de conservación,
según el material de construcción predominante.
• El valor de la edificación (VE) se obtiene reduciendo la
depreciación (D) del valor similar nuevo (VSN) VE=VSN – D
• El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el área

UCSM
construida techada (AT) por el valor unitario de edificaciones
(VUE) VSN=AT x VUE
• La depreciación (D) se determina tomando del valor similar
nuevo (VSN) un porcentaje (%) por antigüedad y estado de
conservación que daría de acuerdo al material de construcción
predominante.
Depreciación: 11%
Estado de conservación: Bueno
Antigüedad: 10 años
Material predominante: Ladrillo
En base a esto procederemos a calcular el Valor unitario de

edificación, utilizando los valores unitarios oficiales del Cuadro
de Valores Unitarios de Edificación vigente hasta la fecha,
categorizando según los materiales de la edificación, analizada
ya con anterioridad en la memoria descriptiva.
Especificaciones técnicas Valores unitarios oficiales (S/.)

Muros y columnas: Categoría C 215,39
ESTRUCTURAS Techos: Categoría C 158,88
Pisos: Categoría D 90,58
Puertas y ventanas: Categoría D 78,6
Revestimiento: Categoría F 59,37
ACABADOS Baños: Categoría D 26,96
INSTALACIONES Instalaciones eléctricas y sanitarias: Categoría E 59,5
VALOR UNITARIO DE EDIFICACIÓN 689,28
Valor unitario de edificación (VUE) : S/.689,28
Área techada: 1er piso: 61,004m2

2do piso: 61,004m2
3er piso: 61,004m2
Área techada total (AT): 183,012m2

UCSM
Aplicamos la fórmula para hallar el Valor de la Edificación:
VE=AT x (VUE – D)
VE=183,012m2 x (S/. 689,28 x 0.89)
VE= S/. 112270,3951104
3. VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP):
El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente

fórmula, teniendo en cuenta que en la edificación tasada no
existen obras complementarias, es por esto que en este valor
(VOC) le sumamos el 0% del Valor de edificación que vendría a
ser igual a 0.
Valor total del predio = Valor del terreno + Valor de edificación +

Valor de obras complementarias
VTP= VT + VE + VOC
VTP= S/. 15069,6 + S/. 112270,3951104 + S/. 0,00
VTP= S/. 127339,9951104

UCSM
I. FOTOS
FOTO 1: Sala de estar de segundo nivel, predominan los pisos de

cerámico.
FOTO 2: Muro de dormitorio en el primer nivel, con ventanas de vidrio

templado.

UCSM
FOTO 3: Cocina en el segundo nivel, con salpicadero de cerámica.
FOTO 4: Baño en el segundo nivel, predomina el uso de cerámico de

color, tanto en pisos como en muros.

UCSM
FOTO 5: Sala en primer nivel, se observa que predomina el uso del
cerámico de color, además el uso de pintura lavable en muros.
FOTO 6: Puerta metálica con vidrio en el ingreso hacia el segundo nivel,

desde la calle.
FOTO 7: Acabado de parquet en el piso de los dormitorios y pintura de

color.

UCSM

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PROPIETARIO: PEREYRA OLARTE FREDY

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LOCALIZACION: Calle : Villa Hermosa

TIPO DE PREDIO: URBANO

FECHA DE VALUACION: 11 DE MAYO DEL 2018.

VALOR COMERCIAL: S/. 127339,9951104

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11.2. USO ACTUAL:

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Se trata un Proyecto de vivienda construida en base a planos

Presenta la siguiente distribución:

Primer Nivel: Sala, Comedor, baño completo, cocina, jardin, 2

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Según la inspección realizada las especificaciones técnicas

Cimentación: Cimientos corridos de concreto

16. ANTIGUEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION DE LA

17. ANTIGUEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION DE LA

De conformidad con el Reglamento nacional de tasaciones del

CURSO: PROCESOS CONSTRUCTVOS III

19. GRAVAMENES Y CARGAS:

Se desconocen los gravámenes que pudieran afectar al predio.

20. TITULACION E INSCRIPCION:

El predio se encuentra inscrito en la partida N°P06095386,

21. VALOR DE EDIFICACION ( REAL):

Actualmente el valor de la edificiacion aumentaría por la razón

Valor unitario de edificación real (VUER) : S/.1058.00

La presente evaluación se ha elaborado en base a la

 Plano PU1 : Ubicación y Localización , Nuevo elaborado por Arq.

Además se encontró diferencias reales de la edificación que no

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1. VALOR DEL TERRENO (VT):

Para determinar el valor del terreno (VT) en el caso de una

Área del terreno: 96,60m2

El lote del terreno urbano tiene un solo frente, entonces se

• El área hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera

3 x (longitud del frente)2

• El exceso del área, si hubiera, se multiplica por el 50% del

VT=AT(m2) x VUT (S/./m2)

2. VALOR DE EDIFICACIÓN (VE):

Según el Artículo II.D. 34 de la Norma Nacional de Tasaciones,

• El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el área

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En base a esto procederemos a calcular el Valor unitario de

Especificaciones técnicas Valores unitarios oficiales (S/.)

Valor unitario de edificación (VUE) : S/.689,28

Área techada: 1er piso: 61,004m2

Área techada total (AT): 183,012m2

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3. VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP):

El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente

Valor total del predio = Valor del terreno + Valor de edificación +

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FOTO 1: Sala de estar de segundo nivel, predominan los pisos de

FOTO 2: Muro de dormitorio en el primer nivel, con ventanas de vidrio

CURSO: PROCESOS CONSTRUCTVOS III

FOTO 4: Baño en el segundo nivel, predomina el uso de cerámico de

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