1.0 INFORME DE TASACION DE BIEN INMUEBLE Morales Ramirez Gerson Andre PDF

UNIVERSIDAD NACIONAL HERMILIO VALDIZAN
FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL Y ARQUITECTURA

ESCUELA ACADÉMICO PROFESIONAL DE INGENIERÍA CIVIL
INFORME DE TÉCNICO DE TASACIÓN DE INMUEBLE

“FAMILIA MORALES RAMIREZ ”
ÍNDICE
1 MEMORIA DESCRIPTIVA. .......................................................................................... 3

1.1 Nombre De La Persona Natural O Jurídica Que Solicita La Tasación. ............................ 3
1.2 Nombre Del Propietario o Posesionario. ..................................................................... 3
1.3 Situación Registral del Predio. .................................................................................... 3
1.4 Objeto de la Tasación. ................................................................................................ 3
1.5 Método y Reglamentación Empleada. ........................................................................ 3
1.6 Fecha de Inspección Ocular y Fecha a la cual está Referida la Tasación. ....................... 4
1.7 Ubicación del Predio. ................................................................................................. 4
1.7.1 Vías de Acceso. .......................................................................................................................... 5
1.7.2 Ubicación. ................................................................................................................................. 5
1.8 Uso Actual del Predio. ................................................................................................ 5

1.8.1 Uso Actual. ................................................................................................................................ 5
1.9 Área de la Edificación y Área del Terreno. ................................................................... 5

1.9.1 Área del Terreno. .................................................................................................................. 5
1.9.2 Área de la Edificación. ........................................................................................................... 6
1.10 Linderos y Perímetro. ................................................................................................. 6

1.11 Descripción del Predio................................................................................................ 7
a) Descripción General....................................................................................................................... 7
b) Distribución de Planta.................................................................................................................... 7
c) Características Técnicas de la Edificación. ...................................................................................... 8
d) Obras Complementarias e Instalaciones Fijas y Permanentes. ..................................................... 10
e) Antigüedad y estado de Conservación y Depreciación. ................................................................ 10
1.12 Servidumbres........................................................................................................... 10
1.13 Gravámenes y Cargas. .............................................................................................. 10
1.14 Fuente y Procedencia de la Información. .................................................................. 10
1.15 Observaciones. ........................................................................................................ 10
2 TASACIÓN. ............................................................................................................. 11
2.1 Valor del Terreno. .................................................................................................... 11
INGENIERÍA CIVIL – UNHEVAL INGENIERÍA DE VALUACIONES

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2.1.1 Valor Arancelario del Terreno. ............................................................................................ 11

2.1.2 Valor Comercial Unitario del Terreno. ................................................................................ 11
2.1.3 Valor Comercial Total del Terreno. .................................................................................... 11
2.2 Valor de las Edificaciones. ........................................................................................ 12

2.2.1 Cálculo del Valor Unitario .................................................................................................... 12
2.2.2 Cálculo del Valor de la Edificación. ...................................................................................... 13
2.2.3 Cálculo del Valor de la Edificación con Porcentajes de Depreciación. .................................. 14
2.3 Valor de las Obras Complementarias e Instalaciones Fijas y Permanentes. ................ 15

2.3.1 Cálculo del Valor Total de Obras Complementarias. ............................................................ 15
2.4 Valor Total del Predio. ............................................................................................. 16

3 ANEXOS. ................................................................................................................ 17
3.1 Cuadro Resumen General de las Tasaciones. ............................................................. 17
3.2 Registro Fotográfico. ................................................................................................ 18
3.3 Otros. ...................................................................................................................... 24

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1 MEMORIA DESCRIPTIVA.
1.1 Nombre De La Persona Natural O Jurídica Que Solicita La Tasación.
La persona natural que solicita la Tasación del inmueble de la familia Morales

Ramirez, es el Docente del curso de Ingeniería de Valuaciones de la E.A.P.
de Ingeniería Civil de la UNHEVAL. Ing. Jorge Luís Meyzan Briceño.
1.2 Nombre Del Propietario o Posesionario.
El propietario del Predio a materia de tasación es señor MORALES

SALVADOR WILFREDO, identificado con DNI Nº 22408238.
1.3 Situación Registral del Predio.
Al tratarse de un predio inscrito, el predio tiene Partida Registral del Registro

de Predios, con número de partida 72 asiento 1 cuyo derecho de propiedad
corresponde a Wilfredo Gaspar Morales Salvador, identificado con DNI Nº
22408238.
1.4 Objeto de la Tasación.
El Objetivo de la presente tasación es determinar el valor arancelario y

comercial del bien inmueble, teniendo en cuenta las características propias,
normatividad vigente; y los Valores Unitarios Oficiales de Edificaciones, para
los propósitos que el solicitante crea conveniente.
1.5 Método y Reglamentación Empleada.
La Metodología de la presente tasación tiene como base legal el Reglamento

Nacional de Tasaciones del Perú, emitido por el Ministerio de Vivienda,
Construcción y Saneamiento mediante la RESOLUCIÓN MINISTERIAL
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Nº172-2016 - VIVIENDA, publicado el día Sábado 23 de Julio del 2016. Diario

oficial “El PERUANO” vigente desde el 23 de Julio del 2016.
Para la valorización de las Edificaciones se ha realizado a partir del CUADRO
DE VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICACIONES - PARA LA
SIERRA AL 31 DE OCTUBRE DE 2016,vigentes para el Ejercicio Fiscal
2017. R.M.373-2016-VIVIENDA (26/10/2016).
Como Criterio Empleado, se ha tasado la edificación tal como se encuentran
a la fecha de Inspección Ocular.
1.6 Fecha de Inspección Ocular y Fecha a la cual está Referida la Tasación.
La Fecha de Inspección Ocular es el viernes 03 de diciembre del 2017.

La Fecha a la cual está referida la Tasación es el lunes 10 de diciembre del
2017.
1.7 Ubicación del Predio.
UBICACIÓN DEL TERRENO

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1.7.1 Vías de Acceso.

El Predio Urbano materia de la presente tasación, se encuentra ubicado en
el distrito de Amarilis como via referente la colectora.
Se encuentra a 1.9 Km. de Huánuco, siguiendo por la carretera Central de
Huánuco a Tingo María.
1.7.2 Ubicación.
El Predio Urbano materia de la presente tasación, se encuentra ubicado en
el distrito de Amarilis-Huánuco, en la urbanización los alamos calle 3 lote 16
Como referencia la via colectora se encuentra ubicada al Norte de la Ciudad
de Huánuco cuya coordenada 18L 0364936 UTM 8902849 y altitud promedio
de 1,897.00 m.s.n.m., correspondiente a la región natural Quechua.
Distrito : Amarilis
Provincia : Huánuco
Departamento : Huánuco
1.8 Uso Actual del Predio.
1.8.1 Uso Actual.

El uso actual del predio comprende: de una vivienda unifamiliar conformados
con 2 departamentos, uno en cada piso
1.9 Área de la Edificación y Área del Terreno.
1.9.1 Área del Terreno.

El área total del terreno ocupada dentro de los Linderos existentes, es de
142.45 m2.
At = 142.45 m2.

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1.9.2 Área de la Edificación.

Se indica el área ocupada por cada Planta. Él área total construida es de
247.4 m2, sin incluir la Azotea.
Se indica las áreas ocupadas por niveles, en el siguiente cuadro de áreas:
Cuadro Nº 01: Cuadro de Áreas

Planta Área de la Edificación
(m2)
Primer Nivel 142.45
Segundo Nivel 104.95
TOTAL 247.4
1.10 Linderos y Perímetro.
Linderos de Predio
Señalamos las medidas perimétricas y colindancias del predio materia de
tasación, a partir del frente principal:
 Por el Frente : calle 3 En línea recta de 7 ml la
urbanización los alamos.
 Por la derecha entrando : tramo recto de de 20.35 ml colinda
con el lt 17
 Por la izquierda entrando : En línea recta de 20.35 que colinda
con propiedad de terceros
 Por el fondo : En línea recta de 7ml con el pasaje
SN.

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1.11 Descripción del Predio.
a) Descripción General.
Descripción del Terreno.
El terreno materia de tasación es de forma regular, con Topografía Plana y
pendientes que varían desde a 1 a 5 % en el área donde está emplazada la
Edificación.
Descripción de la Edificación.
Sobre el terreno objeto del presente peritaje se encuentra una edificación
usada como vivienda unifamiliar, tiene como material predominante al ladrillo,
consta de 2 niveles en los cuales actualmente funcionan departamento uno
en cada nivel.
b) Distribución de Planta.
Distribuidas en 2 niveles destinando el Primer departamento, Segundo Nivel
oficina y departamento.
Mostramos la Distribución en Planta por cada Nivel de la edificación de la
vivienda unifamiliar, así mismo se Anexan los Planos correspondientes.
 NIVEL 1
 2 Jardín
 Garaje
 2 SSHH
 SALA
 COMEDOR
 2 DORMITORIO
 COCINA
 PATIO DE SERVICIO

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 NIVEL 2
 Estudio
 SSHH
 Sala
 Comedor
 2 Dormitorio
 Cocina
c) Características Técnicas de la Edificación.

La Edificación de la vivienda es de Concreto Armado, con Sistema Estructural
es Aporticado.
ESTRUCTURAS
Indicamos las características Técnicas de la Edificación:
 Cimiento, de concreto ciclópeo 1:10 + 30% de Piedra; y concreto
armado. Cuenta además con vigas de Cimentación.
 Sobre cimiento, de concreto 1:8 + 30% PM de quince centímetros de
espesor en la parte de adelante.
 Muros Reforzados, Muros de concreto f'c=210 kg/cm2 para muros
reforzados.
 Columnas y Vigas, de concreto f'c=210 kg/cm2.
 El techo en todos los niveles es de concreto armado f'c=210 kg/cm2,
de tipo aligerado con ladrillo de arcilla de seis huecos de quince por
treinta centímetros.
 Escaleras, de concreto armado f'c=210 kg/cm2, del primer piso con
gradas de cemento revestidas.

P á g i n a 8 | 25
ARQUITECTURA
Indicamos las características Técnicas de la Edificación:
 Muros y Tabiquería de Albañilería
Muro de ladrillo King Kong 18 huecos. Asentado de muro es de
soga con de arcilla - mezcla Cemento Arena 1:5 X1.5 Cm, tarrajeo
interior y exterior con mortero en todos los niveles.
Tabiquería De Vidrio Templado Arenado De 10mm.
 Escalera, vestidura de superficie y fondo de escalera con mortero 1:4
x 1.5 cm.
 Cielo Raso, Con Mezcla De Cemento-Arena 1:4.
 Piso, de Piso de Cerámico de 30 X 30 Cm. Color en todos los niveles
y escaleras.
 Puertas, 05 puertas de Madera Tableros Rebajados de 3.4cm, una de
ingreso.
Además tiene 05 puertas con marco de tubos de acero y vidrio
templado según diseño.
 De vidrio templado arenado de 10mm: De vidrio sistema nova de
6mm.
 Pintura, vinílica en muros interiores 2 manos es de naturaleza lavable
en todos los niveles.
 Inodoro de tanque bajo, y lavatorio de pared color celeste el SS.HH
del primer nivel y azul oscuro en el segundo nivel.
 Instalaciones Eléctricas, empotradas.
 Instalaciones Sanitarias, posee agua fría, las tuberías de agua fría
son de ¾” de diámetro en el acceso principal.
 Instalaciones Telefónicas, posee 01 línea telefónica.

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d) Obras Complementarias e Instalaciones Fijas y Permanentes.

Escalera de concreto de tanque elevado
e) Antigüedad y estado de Conservación y Depreciación.

Podemos afirmar que la edificación se encuentra en BUENO.
Considerando que la Edificación fue construida en el 1998 y siempre hacen
su mantenimiento (Ver Anexo), podemos decir que tiene una Antigüedad de
19 años el primer nivel y el segundo nivel de 14 años.
1.12 Servidumbres.
De acuerdo a la Partida Registral del Predio, este no cuenta con ninguna

restricción o derechos de terceros que afecten al Inmueble objeto de
valuación.
1.13 Gravámenes y Cargas.
A la fecha de Tasación no se encontró ninguna carga o gravamen vigente

que afecte al inmueble, de acuerdo con la Información inscrita en la Partida
del Registro de Predios.
1.14 Fuente y Procedencia de la Información.
Consignamos toda la documentación pública y privada como sustento para

efectuar la presente Tasación, las mismas que fueron suscritas por
autoridades indicadas en referido asunto.
1.15 Observaciones.
Durante la Pericia efectuada no se presentó ninguna circunstancia u

ocurrencia que afecten la inspección, así mismo no se encontró
discrepancias relevantes entre la Documentación Técnico-Legal y lo
verificado en la Inspección Ocular.

P á g i n a 10 | 25
2 TASACIÓN.
2.1 Valor del Terreno.
Para nuestros cálculos tomaremos en cuenta el Reglamento Nacional de

Tasaciones Vigente al 2017.Como nuestro predio presenta un frente
tendremos un valores arancelarios urbanos.
Tomamos los Valores Arancelarios de Terrenos Urbanos, proporcionados
por la Municipalidad Distrital de Amarilis:
2.1.1 Valor Arancelario del Terreno.

Tomamos los Valores:
VAT = S/.49/m2
2.1.2 Valor Comercial Unitario del Terreno.

Tomamos los Valores:
VUC = VUA*7.5*TC
VUC = S/.49*7.5*3.24= S/ 1194.375/m2
2.1.3 Valor Comercial Total del Terreno.

a) Porcentajes de frentes:
Área de terreno:
Tiene un área total de 142.45m2
Frente
Su frente es de 7ml y hacemos la comparación
3(7)2 = 147

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b) Comparación:
Frente
3(f1)2= 3*(7)2 = 147 m2
Entonces: Aa ≤ 3(f) 2 Como no hay exceso:
c) Valor Comercial del Terreno:
Del Área
VCT = Ab*VUC = (142.45 m2)*( S/.1194.375/ m2)
VCT = S/.170138.71388
VCT = S/.170138.71388
2.2 Valor de las Edificaciones.
Es la sumatoria del valor de las Áreas Techadas, las cuales se tasaran de

acuerdo a sus características predominantes.
2.2.1 Cálculo del Valor Unitario

En el cuadro siguiente se muestran los Valores Unitarios considerados, los
cuales fueron tomados del cuadro de valores unitarios oficiales de
edificaciones vigentes a la fecha de tasación.

P á g i n a 12 | 25
Cuadro Nº 02: Costo Unitario

Partida Código
1º Nivel 2º Nivel
Código VU Código VU
S/. S/.
Muros y C 224.29 C 224.29

Columnas
Techos C 129.99 C 129.99
Pisos D 84.82 D 84.82
Puertas y D 77.66 C 132.41

Ventanas
Revestimientos D 130.85 D 130.85

Baños C 42.81 C 42.81
Instalaciones E 45.14 G 45.14

Eléctricas y
Sanitarias
COSTO PARCIAL 1º Nivel 2º Nivel

S/./ m2
VALOR UNITARIO (VUE) 734.85 790.31
2.2.2 Cálculo del Valor de la Edificación.

En el cuadro siguiente se muestran Valores de la edificación por niveles, los
cuales fueron calculados de la siguiente manera:
VE = VUE*Área Techada

P á g i n a 13 | 25
Cuadro Nº 03: Costo por Nivel

S/.
VALOR UNITARIO (VUE) 734.85 790.31
AREA TECHADA (AT) 142.45 104.95
VALOR DE EDIFICACION 104,679.38 82,943.034

(VE)
2.2.3 Cálculo del Valor de la Edificación con Porcentajes de Depreciación.

En el cuadro siguiente se muestran Costo Totales de la edificación aplicando
los correspondientes porcentajes de Depreciación de la Tabla Nº 01 del
Anexo I del Reglamento Nacional de Tasaciones. Estos valores son
aplicados por tratarse de una tasación Comercial del Inmueble.
El cálculo se da por niveles, los cuales fueron calculados de la siguiente
manera:
VTE = VE*(1-%Depreciación)
Cuadro Nº 04: Costo Total por Nivel
S/.
VALOR DE EDIFICACIÓN 104679.38 82943.034

(VE)
% DE DEPRECIACIÓN 0.17 0.14
VALOR TOTAL DE 86,833.89 71,331.932

EDIFICACIÓN (VTE)
Entonces: VTE = VTE1 + VTE2
VTE = S/.158,164.93

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2.3 Valor de las Obras Complementarias e Instalaciones Fijas y Permanentes.
Es la sumatoria del valor del producto del Metrado de Obras

Complementarias con el Valor Unitario de las Obras Complementarias, las
cuales se calculan de acuerdo a la siguiente fórmula:
VToc = VUoc*Metrado
2.3.1 Cálculo del Valor Total de Obras Complementarias.

En el cuadro siguiente se muestran los Valores Unitarios considerados, los
cuales fueron tomados del cuadro de valores unitarios de algunas Obras
Complementarias para la Sierra al 31 de octubre de 2016, vigentes a la fecha
de tasación.
Cuadro Nº 05: Costo Obras Complementarias
Obra Costo Metrado Depreciación Factor de Costo
Complementaria Unitario m3 Oficialización Parcial
S/. S/.
Tanque Elevado 948.88 1.50 0.705 0.68 682.340
Entonces:
VToc = S/.682.34

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2.4 Valor Total del Predio.
El Valor Total de la Unidad Inmobiliaria Materia de la presente Tasación, se

calcula de acuerdo a lo siguiente:
VTUI = VCT + VTE + VToc
Por lo tanto el Valor Total Comercial del Inmueble en Moneda Nacional será:
VTCI= S/.328,985.98
Son: trecientos veintiocho mil novecientos ochenta y cinco Con 98/100

Nuevos Soles.
El Valor Total Comercial del Inmueble, en Dólares será:
VTCI= $. 101,226.46
Son: Ciento un mil Doscientos Veintiséis con 46/100

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3 ANEXOS.
3.1 Cuadro Resumen General de las Tasaciones.
Se presenta el Resumen General de las Tasaciones efectuadas, referidas a

la vivienda unifamiliar de la familia Morales Ramirez.
Cuadro Nº 06: RESUMEN DE TASACIONES
Valor Total Valor Total Valor Total de las COSTO COSTO
del Terreno de la Obras TOTAL TOTAL
S/. Edificación Complementarias DEL DEL
S/. S/. INMUEBLE INMUEBLE
S/. $.
170138.714 158,164.93 682.34 328,985.98 101,226.46

P á g i n a 17 | 25
3.2 Registro Fotográfico.
Se muestra el Registro fotográfico de la Inspección Ocular realizada la fecha

de Peritaje del Inmueble materia de tasación.
PRIMERA PLANTA
VENTANAS
PISO

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Techo y columna
PISO

P á g i n a 19 | 25
Techo y columna
PISO

P á g i n a 20 | 25
SEGUNDO NIVEL
REVESTIMIENTO
VENTANAS

P á g i n a 21 | 25
BAÑO
PUERTAS

P á g i n a 22 | 25
PISO
Techo y columnas

P á g i n a 23 | 25
3.3 Otros.
Se anexan los Documentos que sustentan el presente peritaje, así también

un juego de planos.

P á g i n a 24 | 25

P á g i n a 25 | 25

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UNIVERSIDAD NACIONAL HERMILIO VALDIZAN

FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL Y ARQUITECTURA

INFORME DE TÉCNICO DE TASACIÓN DE INMUEBLE

1 MEMORIA DESCRIPTIVA. .......................................................................................... 3

1.8 Uso Actual del Predio. ................................................................................................ 5

1.9 Área de la Edificación y Área del Terreno. ................................................................... 5

1.10 Linderos y Perímetro. ................................................................................................. 6

INGENIERÍA CIVIL – UNHEVAL INGENIERÍA DE VALUACIONES

2.1.1 Valor Arancelario del Terreno. ............................................................................................ 11

2.2 Valor de las Edificaciones. ........................................................................................ 12

2.3 Valor de las Obras Complementarias e Instalaciones Fijas y Permanentes. ................ 15

2.4 Valor Total del Predio. ............................................................................................. 16

INGENIERÍA CIVIL – UNHEVAL INGENIERÍA DE VALUACIONES

1.1 Nombre De La Persona Natural O Jurídica Que Solicita La Tasación.

La persona natural que solicita la Tasación del inmueble de la familia Morales

1.2 Nombre Del Propietario o Posesionario.

El propietario del Predio a materia de tasación es señor MORALES

1.3 Situación Registral del Predio.

Al tratarse de un predio inscrito, el predio tiene Partida Registral del Registro

1.4 Objeto de la Tasación.

El Objetivo de la presente tasación es determinar el valor arancelario y

La Metodología de la presente tasación tiene como base legal el Reglamento

Nº172-2016 - VIVIENDA, publicado el día Sábado 23 de Julio del 2016. Diario

1.6 Fecha de Inspección Ocular y Fecha a la cual está Referida la Tasación.

La Fecha de Inspección Ocular es el viernes 03 de diciembre del 2017.

UBICACIÓN DEL TERRENO

INGENIERÍA CIVIL – UNHEVAL INGENIERÍA DE VALUACIONES

1.7.1 Vías de Acceso.

1.8 Uso Actual del Predio.

1.8.1 Uso Actual.

1.9.1 Área del Terreno.

INGENIERÍA CIVIL – UNHEVAL INGENIERÍA DE VALUACIONES

1.9.2 Área de la Edificación.

Cuadro Nº 01: Cuadro de Áreas

1.10 Linderos y Perímetro.

INGENIERÍA CIVIL – UNHEVAL INGENIERÍA DE VALUACIONES

1.11 Descripción del Predio.

INGENIERÍA CIVIL – UNHEVAL INGENIERÍA DE VALUACIONES

c) Características Técnicas de la Edificación.

INGENIERÍA CIVIL – UNHEVAL INGENIERÍA DE VALUACIONES

INGENIERÍA CIVIL – UNHEVAL INGENIERÍA DE VALUACIONES

d) Obras Complementarias e Instalaciones Fijas y Permanentes.

e) Antigüedad y estado de Conservación y Depreciación.

De acuerdo a la Partida Registral del Predio, este no cuenta con ninguna

A la fecha de Tasación no se encontró ninguna carga o gravamen vigente

Consignamos toda la documentación pública y privada como sustento para

Durante la Pericia efectuada no se presentó ninguna circunstancia u

INGENIERÍA CIVIL – UNHEVAL INGENIERÍA DE VALUACIONES

2.1 Valor del Terreno.

Para nuestros cálculos tomaremos en cuenta el Reglamento Nacional de

2.1.1 Valor Arancelario del Terreno.

2.1.2 Valor Comercial Unitario del Terreno.

2.1.3 Valor Comercial Total del Terreno.

INGENIERÍA CIVIL – UNHEVAL INGENIERÍA DE VALUACIONES

2.2 Valor de las Edificaciones.

Es la sumatoria del valor de las Áreas Techadas, las cuales se tasaran de

2.2.1 Cálculo del Valor Unitario

INGENIERÍA CIVIL – UNHEVAL INGENIERÍA DE VALUACIONES

Cuadro Nº 02: Costo Unitario

Muros y C 224.29 C 224.29

Techos C 129.99 C 129.99

Pisos D 84.82 D 84.82

Puertas y D 77.66 C 132.41