LA REGULACIÓN ESPECIAL DEL ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES

COMERCIALES

Manuela Hernández Betancur

Michael Paez Arroyo

UNIVERSIDAD COOPERATIVA DE COLOMBIA

FACULTAD DE DERECHO
SEDE MONTERÍA - 2016
 LA REGULACIÓN ESPECIAL DEL ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES
COMERCIALES

Buena parte de las actividades económicas que permiten facilitar el acceso de los colombianos
a bienes y servicios se desempeñan en establecimientos adecuados de manera especial para la
venta de productos o la prestación del servicio. Estos establecimientos se ubican en inmuebles
cuyas características, uso y destino difieren de las que detentan otras edificaciones, como las
viviendas y la infraestructura pública.

Por lo anterior, quienes desempeñan actividades comerciales o de servicios necesitan

acceder al sector inmobiliario, cuyo comportamiento es distinto al de los propios sectores
comercial, industrial y de servicios.

Tradicional mente, los propietarios de inmuebles procuran obtener una renta sobre la
base del capital representado en sus edificaciones, bien desempeñando en ellos alguna actividad
productiva, o dándolos en alquiler a terceros para que éstos desempeñen tales actividades, a
cambio de una remuneración, proporcional al “valor” del inmueble, considerada su vida útil.

Sin embargo, es evidente que el sector inmobiliario Nacional, especialmente el dedicado

al arrendamiento con fines comerciales o de servicios ha tenido en los últimos años un
comportamiento especulativo, procurando una participación mayoritaria en los beneficios
obtenidos por quienes desempeñan las actividades verdaderamente productivas, argumentando
el aumento de los costos de construcción y, por ende, del valor “real” de sus inmuebles, a pesar
de un escenario en el que la gran mayoría de los materiales e insumos de construcción están
sometidos a regulaciones de precio justo y las importaciones de maquinarias y equipos
exoneradas de tributos nacionales.

La inquietud respecto al Arrendamiento de Inmuebles, se puede detectar una singular

confusión en el manejo conceptual de la regulación entre los destinados a Vivienda Urbana de
aquellos destinados a Actividades Comerciales, quizá originada en que de manera general para
unos y otros, en lo pertinente aplica, sin distingo, los Artículos 1973 a 2935 del Código Civil,
por lo que se dedicara en este espacio en destacar las especiales connotaciones que previstas en
los Artículos 518 a 524 del Código de Comercio, regulan el arrendamiento de Inmuebles
destinados a cumplir actividades comerciales, naturalmente lícitas.

Quizá una de las mayores divergencias de interpretación y aplicación parte de la misma

noción que de Local Comercial se encuentra arraigada en el ciudadano del común, la cual parte
de entender que debe estar permanentemente abierto al público, y por ende, de tal denominación
se excluye a las oficinas, los consultorios, las bodegas, los depósitos, la consulta, los talleres, la
costura, entre un sin par de actividades comerciales que se desarrollan en otros espacios y
ambientes, por lo que es necesario precisar que por Local Comercial, se debe asimilar de forma
amplificada en los términos del Artículo 515 del Código de Comercio, la denominación
de Establecimiento De Comercio, como “… un conjunto de bienes organizados por el
empresario para realizar los fines de la empresa destinado al desarrollo de una, o diversas,
actividades comerciales…” de donde es preciso concluir que este, puede tener o no, sus puertas
permanentemente abiertas al público.

En este orden es pertinente aclarar previamente que, la intención del legislador, de una
parte, al intervenir directamente en la regulación de los Contratos de Arrendamiento de
Inmuebles para Vivienda Urbana no es otra que la de permitir la armonía entre el derecho a una
vivienda estable y digna frente al derecho a la propiedad privada dentro de condiciones de
reciproca equidad, en tanto de otra, la amplia libertad relativa en la regulación de los Contratos
de Arrendamiento de Inmuebles para Actividades Comerciales, enfatiza desde el
reconocimiento al derecho a la propiedad privada, dentro de un delicado equilibrio, la
protección al derecho de la libertad de empresa en pos de garantizar la función económica y
social que esta desarrolla, asegurando al mismo tiempo, la estabilidad de las relaciones laborales
derivadas y dependientes de toda organización empresarial, así como la permanencia cierta del
capital de trabajo.

Solo serán de aplicabilidad de manera remisoria, residual y por excepción algunas pautas
de procedimiento previstas en la Ley 820 de 2003 [pago forzado de la renta cuando
el arrendador se niega a recibirla, por ej], pero de manera especial se aplica la normatividad
prevista en el Título I Capítulo I del Código de Comercio, que en seis artículos, como pocas,
tajante y diferencialmente regula uno de los aspectos más trascendentales de la vida nacional y
que nada guarda de similar con las propias regulatorias del arrendamiento de Inmuebles
destinados para Vivienda Urbana previstas en la ya referida Ley 820 de 2003, hasta el punto de
consagrar de pleno derecho sin lugar a ninguna discusión, interpretación o consideración, que
contra las normas previstas en los Artículos 518 a 523 del Código de Comercio, no producirá
efectosninguna estipulación de las partes.

El Artículo 518 del Código de Comercio, renovación automática del contrato

Es de las principales diferencias características, y por ende de mayor peso y que
significativamente las inmobiliarias arrunchadas en el desconocimiento de esta regulación por
parte de los arrendatarios, arremeten con su pseudo poder intimidador para terminar relaciones
contractuales válidamente continuadas:

Artículo 518. El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos
años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a
la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:
1. Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;

2. Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un

establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere
el arrendatario, y
3. Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no
puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o
para la construcción de una obra nueva.
 En primer lugar, se prevé el derecho a la renovación automática del contrato de
arrendamiento, cuando el mismo arrendatario cumplido haya ocupado no menos de dos años
consecutivos un inmueble con el mismo establecimiento de comercio.

En segundo lugar y con singular acentuación, señala que las UNICAS situaciones en que el
arrendatario cumplido no tendría ese derecho, será cuando EL PROPIETARIO, entiéndase
bien, EL PROPIETARIO y NO EL ARRENDADOR, requiera el inmueble para las
eventualidades previstas en los numerales 2 y 3.

Así, si la Inmobiliaria le cursa un aviso de desahucio con todos los meses de anterioridad
que se le ocurra, indicando que su contrato de arrendamiento del local donde tiene la tienda, el
taller, la costura, la cafetería, la miscelánea, la consulta veterinaria, el salón de belleza
etc, termina porque:

1. el propietario necesita el inmueble para irse a vivir a él, o para poner un negocio, o
deba ser reparado, NO SE ESTRESE… solamente EL PROPIETARIO es el que está
legalmente facultado para terminarlo, siempre que cumpla los requisitos que adelante
se reseñan, o

2. se ha vendido el inmueble y necesita entregarlo, TAMPOCO SE ESTRESE… en

materia de inmuebles destinados para actividades comerciales, esta causal no existe, asi
solo tenga el garaje arrendado; tenga presente que solo existe y aplica para los de
vivienda urbana.

De una parte, las únicas causales legales para terminar el contrato distintas a su
incumplimiento, son las de los numerales 2º y 3º ya vistas, NINGUNA OTRA , y de otra, NO
FIRME SINO UN SOLO CONTRATO, ya que la vetusta indicación que se hace por las
Inmobiliarias en cuanto que se debe firmar un nuevo contrato cada año, entre otras maniobras
poco ortodoxas, se hacen tendenciosamente para hacer dificultosa, sino imposible la
estructuración del derecho del arrendatario a la renovación automática del contrato, una vez
cumpla con la previsión del Artículo 518 en referencia.

Con la entrada en vigencia del Código de Comercio en 1971 fueron regulados aspectos
específicos del contrato de arrendamiento de locales comerciales (Artículos 518 a 522), dejando
la regulación de los inmuebles que no tuvieren esta destinación a las normas generales
consagradas en el Código Civil. Es así como a partir de la expedición de ese estatuto, el contrato
de arrendamiento de locales comerciales empieza a mostrarse como una institución autónoma,
cuya regulación particular conlleva efectos jurídicos importantes.

El Artículo 519 del Código de Comercio, libertad absoluta en la fijación del precio del
canon de arrendamiento.
Artículo 519. Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del
contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con intervención de
peritos.
Una de las características sobresalientes de los Contratos de Arrendamiento de Inmuebles
destinados para Actividades Comerciales, como hemos visto, es la de no estar sometidos a
intervención estatal especial distinta a la prevista en el Código de Comercio, de tal forma que,
arrendador y arrendatario están en plena libertad para fijar a su conveniencia el periodo de
duración [por horas, días, semanas, meses o años] y condicionarlo a determinadas situaciones
de oferta / demanda, o variables de mercado[“período de prueba del comerciante”]; fijar el
precio, la moneda, y forma del pago de la renta, así como los incrementos o reajustes al
vencimiento.

En el último ítem previo, aunque la moderación contractual ha tendido a imponer

por costumbre que estos reajustes sean en proporción igual al I.P.C. para el año que termina,
o I.P.C. más unos puntos, nada obsta para que dicho incremento se fije en porcentajes
correspondientes a cifras ciertas y conocibles de antemano a la firma del contrato del 10%, 20%,
30%, 50% sobre el valor de la renta del periodo que se cumple, o en la forma que conjuntamente
se considere apropiada.
No obstante dichas consensualidades, pudiere acaecer que al momento de la renovación,
por ejemplo para el décimo año, aunque ambos contratantes consideran permanecer en la
relación contractual que les ha traído mutuos beneficios, el arrendador razone insuficiente el
valor del incremento en razón por ejemplo de revalorización del predio, o el arrendatario la
discurra excesiva en razón de nuevas cargas fiscales, saturación de la oferta, decaimiento de la
demanda o desmejoramiento del entorno, por referir las más usuales ciertas o de mera
argumentación, hasta el punto de no ponerse de acuerdo en el nuevo canon de arrendamiento
que conlleva el riesgo de la relación mantenida.

Cuando esta situación se presenta, una cualquiera de las partes con citación de la
contraria, o ambas de común acuerdo, podrá(n) acudir judicialmente a una actuación muy
expedita denominada, regulación y fijación de canon de arrendamiento, por la cual, mediante
peritos que analizaran en conjunto y detalle todos los factores de incidencia positiva y negativa,
se fijará definitivamente con carácter vinculante para el periodo que comienza, el canon de
arrendamiento a pagar.

En cuanto al contrato de arrendamiento de locales comerciales, se encuentra que el

sistema jurídico lo ha dotado de vocación de permanencia, con lo que se busca proteger una
relación estable y duradera que brinde seguridad y tranquilidad a las partes, particularmente al
comerciante que ha acreditado su establecimiento de comercio frente a la clientela en un
determinado inmueble, del cual deriva su sustento económico. Esta protección legal, encuentra
sustento en el artículo 333 de la Constitución Nacional, que consagra la protección a la actividad
económica al señalar que “La actividad económica y la iniciativa privada son libres, dentro de
los límites del bien común”.

Pese a ser un tipo contractual que reviste una importante función económica y social,
una de las mayores dificultades que presenta su regulación es precisamente la dispersión
normativa, situación que ha generado interpretaciones disímiles tanto de la jurisprudencia como
de la doctrina, en relación con las normas particularmente aplicables en tales circunstancias.
 Otras normas que regularon el contrato de arrendamiento son: el Decreto 63 de 1977, el
cual reglamentó el Decreto 2770 de 1976 que estableció el congelamiento de cánones de
arrendamiento de todos los inmuebles ubicados en áreas urbanas, incluyendo por lo tanto el de
inmuebles destinados a establecimientos de comercio en dichas áreas; estableció el registro de
arrendadores; definió trámite de devolución de excedentes y el trámite para pago del canon de
arrendamiento en establecimientos bancarios; por otra parte, el Decreto 3817 de 1982, que
estableció un límite al canon de arrendamiento para inmuebles ubicados en áreas urbanas
diferentes a los consagrados en su artículo 24 , decreto que fue modificado por el Decreto 2221
de 1983, que creó normas particulares para el contrato de arrendamiento sobre bienes inmuebles
diferentes a vivienda y locales comerciales, que inicialmente se encontraban regulados por las
normas generales del Código Civil.

Empiezan entonces a coexistir tres sistemas jurídicos para la regulación del contrato de
arrendamiento de inmuebles teniendo en cuenta su destinación: (i) El régimen del contrato de
arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda urbana (Código Civil y las normas
complementarias); (ii) la regulación específica del contrato de arrendamiento de locales
comerciales (Código de Comercio y por remisión normativa el Código Civil en lo no regulado
por aquél) y; (iii) las normas reguladoras de los inmuebles con destinaciones diferentes a
vivienda y locales comerciales, tales como parqueaderos individuales, oficinas y consultorios
de profesionales liberales o independientes (Decretos 3817 de 1982 y 2221 de 1983).

Por su parte, la Ley 820 de 2003 modificó la regulación de los distintos regímenes del
contrato de arrendamiento en tres temas específicos: (i) las normas reguladoras del contrato de
arrendamiento de vivienda urbana para los contratos posteriores a julio de 2003; (ii) las normas
de carácter procesal para todos los contratos de arrendamiento de inmuebles y; finalmente, (iii)
modificó las normas relativas a la vigilancia y control de las personas naturales o jurídicas
dedicadas al arrendamiento de bienes inmuebles destinados vivienda. En el contrato de
arrendamiento de locales comerciales presenta ciertas condiciones especiales en su regulación,
en virtud de la protección que la ley mercantil y la constitución otorgan a la actividad del
comerciante, como generadora de ingresos económicos y, en muchos casos, como actividad
generadora de empleo.

Las normas que regulan el contrato de arrendamiento de locales comerciales, se

encuentran dispersas en el ordenamiento jurídico colombiano, situación que dificulta el
ejercicio de los derechos consagrados a favor del arrendatario, por el desconocimiento mismo
de la normatividad aplicable a su relación contractual.

Se puede concluir, que el principal beneficio con el que cuentan los comerciantes,
arrendatarios de locales comerciales, es el derecho a la renovación del contrato, el cual garantiza
su permanencia en un inmueble que han acreditado frente a la clientela y en el cual tienen
establecida la organización y el desarrollo de su establecimiento. El arrendatario requiere esa
protección especial, la reconstrucción y bienestar del sector inmobiliario depende en buena
medida de reglas claras, y de un régimen jurídico y administrativo que impida que las prácticas
aisladas de incumplimiento intencional, fraudes y otras desviaciones de los arrendatarios
desmotiven la construcción de establecimientos para el uso comercial y de servicios, su
adecuación y mantenimiento.

El contrato de arrendamiento de inmuebles es una modalidad contractual de gran

importancia social y económica, en tanto recae sobre bienes prioritarios en desarrollo de las
principales actividades de las personas, como lo es por ejemplo una casa de habitación que
posibilite tener una vivienda digna o una oficina o local comercial que permita el desarrollo de
una actividad lucrativa para obtener los medios de subsistencia necesarios, y que permita la
generación de empleo.

Para acceder a las garantías consagradas a favor del arrendatario de locales comerciales,
la ley mercantil le exige como requisito el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, lo
cual deberá probar en caso de ser demandado para restituir el inmueble arrendado.

REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS
MARÍN VÉLEZ, Gustavo Adolfo. Las Obligaciones de las partes en el mantenimiento de
Inmuebles Arrendados ¿Un escenario de justicia contractual? Revista de Derecho Nº 28
Universidad del Norte, Barranquilla, 2007.

PRECIADO AGUDELO, Dario. El Contrato de Arrendamiento y El Proceso de Lanzamiento.

Ediciones Librería el Profesional, Primera Edición, 2005, Bogotá.
Ley 820 de 2003
Constitución Política de Colombia
Código Civil
Código de Comercio
Código de Procedimiento Civil