Multiples Lentes Sobre La Mente

Esta revista forma parte del acervo de la Biblioteca Jurídica Virtual del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM
www.juridicas.unam.mx http://biblio.juridicas.unam.mx
El Registro Público de la Propiedad

del Distrito Federal
Naturaleza, estructura y problemática jurídica
Para desentrafiar la naturaleza jurídica de una institución como lo es el

Registro Público de la Propiedad se debe acudir en primer lugar a la Constitución
General de los Estados Unidos Mexicanos que es el fundamento de todo nuestro
sistema jurídico para ir descendiendo a la legislación y reglamentación respectiva.
1. Artículo 122 Constitucional, Base Primera, fracción V, inciso h) que dice:
...Definida por el artículo 44 de este ordenamiento la naturaleza jurídica del

Distrito Federal, su gobierno está a cargo de los Poderes Federales y de los órganos
Ejecutivo, Legislativo y Judicial de carácter local, en los términos de este artícu-
lo.. . BASE PRIMERA. Respecto a la Asamblea Legislativa: ...V. La Asamblea
Legislativa, en los términos del Estatuto de Gobierno, tendrá las siguientes facul-
tades: ...h) Legislar en las materias civil y penal; normar el organismo protector
de los derechos humanos, participación ciudadana, defensoría de oficio, notariado
y registro público de la propiedad y de comercio.
Por su parte la Base Segunda, fracción 11incisos b) y d) del citado artículo dice:
... respecto al Jefe de Gobierno del Distrito Federal.. ..

11. El Jefe de Gobierno del Distrito Federal tendrá las facultades y obliga-
ciones siguientes:
...b) Promulgar, publicar y ejecutar las leyes que expida la Asamblea Legis-
lativa proveyendo en la esfera administrativa a su exacta observancia, mediante la
expedición de reglamentos, decretos y acuerdos.. .
* Notario número 193 del Distrito Federal, Mbxico, Distrito Federal, marzo de 2001.
Revista Mexicana de Derecho, núm. 3, México, 2001.

DR © 2001. Colegio de Notarios del Distrito Federal
188 PASCUAL ALBERTO OROZCO GARIBAY
...d) Nombrar y remover libremente a los servidores públicos dependientes

del órgano ejecutivo local cuya designación o destitución no estén previstas de
manera distinta por esta Constitución o las leyes correspondientes.
2. Artículo 42 fracción XII del Estatuto de Gobierno del Distrito Federal:
...La Asamblea Legislativa tiene facultades para: ...XII Legislar en las

materias civil y penal, normar el organismo protector de los derechos humanos,
participación ciudadana, defensoría de oficio, notariado y registro público de la
propiedad y de comercio.
3. Artículo 12 de la Ley Orgánica de la Administración Pública del Dis-

trito Federal:
... El Jefe de Gobierno será el titular de la Administración Pública del

Distrito Federal;. ..
La Administración Pública del Distrito Federal tendrá a su cargo los ser-
vicios públicos que la Ley establezca.. .
Artículo 35.- ...XIXde la Ley Orgánica de la Administración Pública del
Distrito Federal:
A la Consejería Jurídica y de Servicios Legales corresponde:...
... XIX. Prestar los servicios relacionados con las funciones encomendadas
por las disposiciones jurídicas al Registro Público de la Propiedad y de Comercio
4. Artículo 2999 del Código Civil para el Distrito Federal: ". ..Las oficinas
del Registro Público se establecerán en el Distrito Federal y estarán ubicadas en
el lugar que determine el Jefe del Departamento del Distrito Federal."
5. Artículo l Qdel Reglamento del Registro Público de la Propiedad:
...El Registro Público de la Propiedad es la institución mediante la cual el
Gobierno del Distrito Federal proporciona el servicio de dar publicidad a los actos
jurídicos que, conforme a la Ley, precisan de este requisito para surtir efectos ante
terceros.
De lo anterior se desprende que el Registro Público de la Propiedad del

Distrito Federal es una institución que forma parte de la Administración Pública
Centralizada del Distrito Federal y por ello depende directamente del Jefe de
Gobierno, que es el titular de la administración pública del Distrito Federal (a
través de la Consejena Jurídica y de Servicios Legales) quien está facultado
constitucionalmente para expedir la reglamentación relativa al citado registro y a
su vez la Asamblea Legislativa es el órgano facultado para legislar en todo lo
relativo al Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal.

EL REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD DEL DISTRITO FEDERAL 189
Si bien es cierto el Registro Público forma parte de la administración pública

centralizada del Distrito Federal, no existe ningunimpedimento legal, para que se convierta
en un organismo descentralizado con personalidad jundica y patrimonio propio tal
como está previsto en el artículo 40 de la citada Ley Orgánica de la Administración
Pública del Distrito Federal, lo que conlleva entre otras, las siguientes ventajas:
a) Una mayor autonomía en la toma de decisiones;

b) Libertad para contratar, capacitar y despedir a sus empleados sin la
presión del Sindicato de Trabajadores del Gobierno del Distrito Federal;
c) Que los ingresos que se generan por la prestación del servicio registral
los pueda canalizar en mejorar su infraestructura y las prestaciones de sus em-
pleados, y
d) Que el Director del Registro aunque sea designado por el Jefe de Gobierno
en los términos del artículo 53 de la Ley Orgánica de la Administración Pública
del Distrito Federal, debe contar con conocimientos y experiencia en la materia,
tal como lo prescribe el artículo 103 del Estatuto de Gobierno del Distrito Federal.
Otra alternativa igualmente contemplada en el artículo 12 de la Ley Orgánica
de la Administración Pública del Distrito Federal es concesionar el servicio registral;
sin embargo por la naturaleza e importancia del Registro Público esta opción debe ser
desechada, ya que implicaría dejar la seguridad jurídica (que no sólo es una función
sino una obligación del Estado) en manos de los particulares, lo cual sería muy peligroso.
a) Publicidad. Una de las finalidades más importantes del Registro Pú-

blico de la Propiedad es sin duda alguna la publicidad de los actos jurídicos
celebrados tanto por los particulares, como por las autoridades, por ello señala el
artículo 3001 del Código Civil: "El Registro será público. Los encargados del
mismo tienen la obligación de permitir a las personas que lo soliciten, que se
enteren de los asientos que obren en los folios del Registro Público y de los
documentos relacionados en las inscripciones que estén archivados. También tie-
nen la obligación de expedir copias certificadas de las inscripciones o constancias
que figuren en los folios del Registro Público, así como certificaciones de existir
o no asientos relativos a los bienes que señalen."
A su vez el artículo 1 del Reglamento del Registro Público de la Propiedad
establece:
ART~CULO 1.-El Registro Público de la Propiedad es la institución mediante

la cual el Gobierno del Distrito Federal proporciona el servicio de dar publicidad

a los actos jurídicos que, conforme a la Ley, precisan de este requisito para surtir
efectos ante terceros.
6) Seguridad jurídica. Al dar publicidad a los actos realizados se pro-
porciona seguridad jurídica a todos los que van a celebrar una transacción inmo-
biliaria o crediticia, por que saben a que atenerse, conocen las características
del inmueble que desean adquirir, sus limitaciones, gravámenes, afectaciones,
etcétera.
Si la seguridad jurídica es una de las finalidades de la función registra1 es
menester saber en qué consiste.
J. T. Delos la define en los siguientes términos: "...la seguridad es la ga-
rantía dada al individuo de que su persona, sus bienes y sus derechos no serán
objeto de ataques violentos o que, si éstos llegan a producirse, le serán asegurados
por la sociedad, protección y reparación.. ." '
En el mismo sentido Carlos José Gutiérrez afirma: "La seguridad se presenta
como la meta de todas las ambiciones y esfuerzos que se realizan en la economía
y la política de nuestro tiempo, presentándose con mayor importancia que otros
valores de mayor rango.. . La finalidad de seguridad en las relaciones sociales la
realiza el hombre por medio del derecho.. ."
La seguridad jurídica es también contemplada desde la perspectiva del Estado,
al respecto Hermann Heller dice: "La institución del Estado aparece de esta suerte,
justificada por el hecho de ser una organización de seguridad jurídica, y sólo por
ello.. . es el Estado moderno donde alcanza el más alto grado de seguridad jurídica
el estatus social del derecho, tanto en relación con la certidumbre de sentido como
con la de ejecución, porque la organización jerárquica de aquel dispone de un
cuerpo extraordinariamentediferenciado desde el punto de vista técnico, integrado
por órganos dedicados al establecimiento, aplicación y ejecución del derecho
positivo. Para garantizar tan alto grado de seguridad jurídica es supuesto nece-
sario la soberanía del Estado.. . ' y 3
Desde el punto de vista constitucional Ignacio Burgoa, nos señala "...la
seguridad jurídica in genere, al conceptuarse como el contenido de varias garan-
tías individuales consagradas por la ley fundamental, se manifiesta como la sustancia
de diversos derechos subjetivos públicos individuales del gobernado oponibles y
exigibles al Estado y a sus autoridades quienes tienen la obligación de acatarlos
U observarlos.. .y'.4
'
Delos, J. T., Los fines del derecho, Universidad Nacional Autónoma de México, México,
1981, p. 47
Gutiérrez, Carlos José, Lecciones de filosofía del derecho, Ed. Juricentro, Costa Rica,
1985, p. 368 y 369.
Heller, Hermann, Teoria del Estado, Fondo de Cultura Económica, México, 2000, p. 284 y 287.
Burgoa Orihuela, Ignacio, Las garantias individuales, Ed. Porrúa, México, 1984, p. 495.

EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD DEL DISTRITO FEDERAL 191
Es tan importante la función registra1 que sin la existencia del Registro

Público de la Propiedad el mercado inmobiliario se paralizaría, los créditos desa-
parecerían, con un costo económico y fiscal altísimo. Si los adquirentes no tienen
la certeza de quién es el dueño del predio que van a comprar, que éste se encuentra
libre de todo gravamen o limitación de dominio, evidentemente no van a realizar
la compra arriesgando su capital. Lo mismo acontece con los acreedores, los cuales
no van a otorgar créditos sin tener la seguridad de que la garantía que constituyen
sus deudores es adecuada y se encuentra registrada a nombre de éstos.
Las implicaciones tanto jurídicas como económicas del Registro Público de
la Propiedad son tan importantes que si éste no funciona eficaz y adecuadamente la
seguridad jurídica se desmorona y junto con ella nuestro orden jurídico, ya que
de nada sirve el derecho si no puede cumplir con una de sus finalidades princi-
pales: la seguridad jurídica,
Desde el punto de vista fiscal tanto el gobierno local como el federal dejarían
de percibir grandes cantidades de dinero, ya que las enajenaciones de inmuebles se
encuentran gravadas por impuestos y derechos locales (adquisición de inmuebles
y derechos de inscripción el Registro Público de la Propiedad) como por impues-
tos federales (Impuesto Sobre la Renta e Impuesto al Valor Agregado) lo que trae
como consecuencia que al contar con menos ingresos, los recursos que destinan
a prestar los servicios públicos también disminuirían, lo que repercutiría en toda
la sociedad.
A título de ejemplo en la Ley de Ingresos del Distrito Federal para el ejer-
cicio fiscal del año 2001, publicado en la Gaceta Oficial del Distrito Federal el
31 de diciembre del 2000, se contempla en su artículo primero que se van a
percibir por concepto de Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles la suma de
$lO97,14 1,600.00 (UN MIL NOVENTA Y SIETE MILLONES CIENTO
CUARENTA Y UN MIL SEISCIENTOS PESOS) y por derechos de la presta-
ción de servicios del Registro Público de la Propiedad y del Archivo General de
Notarias la cantidad de $368,5O 1,500.00 (TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO
MILLONES QUINIENTOS UN MIL QUINIENTOS PESOS, Moneda ~acioI)al)
lo que hace un total de cerca de MIL QUINIENTOS MILLONES DE PESÓS.
Tanto la doctrina (son escasos los tratadistas en el tema y fundamentalmente
son Notarios) como las autoridades han menospreciado la importancia del Regis-
tro Público de la Pr~piedad.~
Llama la atención que el Decreto de Presupuesto de Egresos del Distrito
Federal para el ejercicio fiscal del año 2001 publicado en la Gaceta Oficial del
Distrito Federal, el día 31 de diciembre del 2000, en su artículo 4 se le otorgue
Entre los notarios cabe destacar los estudios realizados por Luis Carral y de Teresa,
Bemardo Pérez Femández del Castillo y Jorge Ríos Hellig.

a la Consejería Jurídica y de Servicios Legales Únicamente la suma de

$256,666,088.00 (DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MILLONES SEISCIEN-
TOS SESENTA Y SEIS MIL OCHENTA Y OCHO PESOS, Moneda Nacional),
en la inteligencia que la Consejería tiene a su cargo varias funciones además de
la registral, de lo que se concluye que el Registro Público de la Propiedad ni
siquiera percibe los ingresos que genera.
ESTRUCTURA DEL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD
Según el artículo 4" del Reglamento del Registro Público de la Propiedad

del Distrito Federal, éste se encuentra estructurado de la siguiente forma:
ART~CULO 4*-El Registro Público estará a cargo de un Director General,

quien se auxiliará de registradores, una área jurídica y las demás que sean nece-
sarias para su funcionamiento, conforme al manual de organización que expida
el Jefe del Departamento, de conformidad con las disposiciones legales aplicables.
Por su parte el articulo 5" del Reglamento citado, establece los requisitos
para ser Director General:
ART~CULO SQ-Para ser Director General se requiere ser ciudadano mexica-

no, con título de licenciado en Derecho debidamente registrado en la Dirección
General de Profesiones, con cinco aííos de práctica en el ejercicio de la Profesión
y ser de reconocida probidad.. .
Es paradójico el hecho que no se exija para ser Director General el tener

experiencia en materia registral o notarial como si se pide para ser registrador.
Es menester reformar esta disposición de tal forma que para ser director general
se requiera una experiencia en el campo registral ya que es inconcebible que el
titular de la fe pública registral, el que resuelve los recursos de inconformidad y
quien emite los criterios obligatorios para los registradores no sea una perso-
na que tenga un profundo conocimiento en esta materia, tal y como lo exige el
artículo 103 del Estatuto de Gobierno para los titulares de la entidades que con-
forman la administración pública paraestatal
El mismo reglamento nos habla de las facultades que el Gobierno del Distrito
Federal delega al Director General para ser cumplidas:
ARTicu~o6Q-Correspondeal Departamento por conducto del Director General:

1. Ser depositario de la fe pública registral para cuyo pleno ejercicio se
auxiliará de los registradores y demás servidores públicos de la institución;

11. Coordinar y controlar las actividades registrales y promover políticas,

acciones y métodos que contribuyan a la mejor aplicación y empleo de los elementos
técnicos y humanos del sistema, para el eficaz funcionamiento del Registro Público;
111. Participar en las actividades tendientes a la inscripción de predios no
incorporados al sistema registral e instrumentar los procedimientos que para ese
fin señalen las leyes;
IV. Girar instrucciones tendientes a unificar criterios, que tendrán carácter
obligatorio para los servidores públicos de la institución;
V. Resolver los recursos de inconformidad que se presenten en los términos
de este Reglamento;
VI. Permitir la consulta de los asientos registrales, así como de los documen-
tos relacionados que obren en los archivos del Registro Público
VII. Expedir las certificaciones y constancias que le sean solicitadas, en los
términos del Código y de este Reglamento;
VIII. Encomendar en los abogados el área jurídica, la representación de la
institución, para que la ejerzan en aquellos casos controvertidos en que la misma
sea parte;
IX. Encargar en los servidores públicos que considere, la autorización de los
documentos que no le sean expresamente reservados, sin perjuicio de su interven-
ción directa cuando lo estime conveniente;
X. Proporcionar a la unidad administrativa competente del Departamento,
la información que deberá publicarse en la Gaceta, en los términos del presente
Reglamento, y
XI. Las demás que le señalen el presente Reglamento y demás ordenamientos
aplicables.
Una facultad muy pocas veces utilizada por el Director, es la emisión de

criterios obligatorios para los registradores, lo que permitiría unificarlos, ya que
no son siempre coincidentes y en ocasiones son criterios opuestos.
En cuanto al área jurídica el citado Reglamento en su numeral 7Qdetermina
que el responsable de ésta deberá ser ciudadano mexicano con título de licenciado
en Derecho y con experiencia mínima de tres años en materia registral y de reco-
nocida probidad, para posteriormente en el artículo gQ describir las atribuciones
del área que son las siguientes:
1. Intervenir en representación del Registro Público en todos los juicios en

que la institución sea parte y en aquellos en que aparezca como autoridad respon-
sable, en los términos de la Ley de Amparo, Reglamentaria de los artículos 103
y 107 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos;
11. Instrumentar y sustanciar los procedimientos para la incorporación al
Registro Público de los predios no inmatriculados, dando cuenta de ello al propio
Director General; para su aprobación y efectos jurídicos correspondientes;

111. Conocer de los asuntos que le turnen las áreas del Registro Público,
en los casos de suspensión o denegación del servicio;
IV. Confirmar, modificar o revocar las determinaciones suspensivas o dene-
gatorias de los Registradores, y
V. Proporcionar asistencia técnica al personal de la institución y orienta-
ción jurídica a los usuarios del servicio en el orden registral y fiscal.
En cuanto al registrador el propio Reglamento en su artículo gQ lo define

como: "...es el servidor público auxiliar de la función registral, que tiene a su
cargo examinar y calificar los documentos registrables y autorizar los asientos en
que se materializa su registro".
Los requisitos para ser registrador son según el mismo artículo:
1. Ser licenciado en Derecho, con título legalmente expedido y registrado

en la Dirección General de Profesiones de la Secretaría de Educación Pública;
11. Haber ejercido por un mínimo de tres años, la profesión de licenciado
en Derecho;
111. Acreditar haber ejercido dicho profesión en actividades relacionadas
con el Registro Público o el notariado, por lo menos en un año, y
IV. Haber aprobado el examen de oposición correspondiente.
El Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal se encuentra inte-

grado por el Registro Inmobiliario, el Registro Mobiliario y el Registro de las
Personas Morales, tal como lo establecen los artículos 3042, 3064 y 3071 del
Código Civil y 54, 66 y 71 del referido Reglamento.
LA FUNCIÓN REGISTRAL
Para entender la función registra1 es necesario distinguir entre los documen-

tos que pueden ser registrados, de los actos jurídicos que requieren ser inscritos
para que surtan efectos contra terceros.
Los documentos registrables son de acuerdo al artículo 3005 del Código
Civil los siguientes:
1. Los testimonios de escrituras o actas notariales u otros documentos auténticos;

11. Las resoluciones y providencias judiciales que consten de manera auténtica;
111. Los documentos privados que en esta forma fueren válidos con arreglo
a la ley, siempre que al calce de los mismos haya constancia de que el notario,
el registrador, el corredor público o el juez competente se cercioraron de la

autenticidad de las firmas y voluntad de las partes. Dicha constancia deberá estar
firmada por las mencionados fedatarios y llevar impreso el sello respectivo:
Por su parte el artículo 3042 del mismo ordenamiento, enumera los actos
jurídicos que pueden ser inscritos, mediante los documentos anteriormente citados:
ART~CULO 3042.-En el Registro Público de la Propiedad inmueble se inscribll-án:

1. Los títulos por los cuales se cree, declare, reconozca, adquiera, transmita,
modifique, limite, grave o extinga el dominio, posesión originaria y los demás
derechos reales sobre inmuebles;
11. La constitución del patrimonio familiar;
111. Los contratos de arrendamiento de bienes inrnuebles, por un período mayor
de seis años y aquellos en que haya anticipos de rentas por más de tres años, y
IV. Los demás títulos que la ley ordene expresamente que sean registrados.
Al saber ya que documentos y derechos pueden inscribirse, cabe preguntarse

en dónde quedan registrados los mismos y la respuesta es en el folio. Por su parte
el artículo 21 del Reglamento del Registro Público del Distrito Federal lo define
en los siguientes términos:
ART~CULO 2 1.-La finca, el bien mueble o persona moral, constituye la unidad

básica registral; el folio numerado y autorizado, es el documento que contiene sus
datos de identificación, así como los actos jurídicos que en ellos incidan.
El folio en su carátula describirá la unidad básica y sus antecedentes; las
subsecuent'es partes, diferenciadas según al acto, contendrán los asientos que requie-
ren publicidad.
Las hojas que integren el folio tendrán los apartados necesarios, para que
ordenadamente se anoten el número de entrada, fecha, clave de operación, el
asiento y firma del registrador.
El folio donde quedan registrados los inmuebles se le denomina folio real,

que es el número de identificación registral, por lo que existe un folio real por cada
predio (artículo 54 del Reglamento). A diferencia de los folios del registro mobi-
liario, y del registro de las personas morales que no tienen un nombre específico;
sin embargo hay un folio por cada bien mueble y un folio por cada persona moral de
naturaleza civil o institución, fundación o asociaciones de asistencia privada.
Si bien es cierto las inscripciones se realizan en los folios, existen varios tipos
de registros o asientos registrales, tal como lo señala el artículo 39 del Reglamento:
ART~CULO 39.-En los folios se practicarán los siguientes asientos:
1. Notas de presentación;
11. Anotaciones preventivas;
111. Inscripciones, y
IV. Cancelaciones.

Debido a las distintas clases de registros que se pueden realizar en un folio,

éste se encuentra dividido en varias partes, de tal forma que en cada una de ellas
se efectue un tipo de asiento registral.
El folio está dividido de la siguiente forma:
a) La carátula: en ella se describen las características del inmueble, del

bien mueble o de la persona moral. Cuando un folio empieza a utilizarse se le da un
número progresivo, el cual es el número registral de la unidad básica.
La carátula del folio está separada por líneas horizontales y casillas que
contiene:
1. El rubro: "DEPARTAMENTO DEL DISTRITO FEDERAL. REGIS-
TRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD";
11. La autorización en los siguientes términos: "Se autoriza el presente
Folio Real, para los asientos relativos a la finca cuyos datos registrales y de
identificación se describen a continuación", fecha de autorización; sello y firma
del servidor público que autoriza;
111. ~ ú m e r oregistral o de la matrícula que será progresivo e invariable,
y número de cuenta catastral si lo hubiere;
IV. Antecedente registral;
V. Tratándose de bienes inmuebles;
a. Descripción del mismo;
b. Ubicación;
c. Denominación, si la tiene;
d. Superficie, y
e. Rumbos, medidas y colindancias.
V. En caso de bienes muebles se contendrá su descripción, y
VI. Tratándose de personas morales deberán establecerse los datos esen-
ciales de la misma.
b) La primera parte o de inscripciones, se divide en dos columnas, la de
izquierda, que tendrá el ancho necesario para contener los datos de los asientos
de presentación y la columna de la derecha, que tendrá una proporción mayor,
se harán las inscripciones que conforme al Código Civil deban practicarse, las
cuales irán firmadas cada una de ellas por el registrador como lo precisa el
artículo 24 del Reglamento.
Las inscripciones que se practican en la primera parte del folio son las
señaladas en los artículos 60 y 61 del Reglamento que a la letra dicen:
ARTÍCULO 60.-Los actos contenidos en los títulos o documentos a que se

refiere el artículo 3042 del Código Civil, se inscribirán en la parte primera del

folio, excepción hecha de aquellos por los que se constituyan, reconozcan, trans-
mitan, modifiquen o extingan derechos de hipoteca y demás derechos reales distintos
del de propiedad, a los cuales está destinada la segunda parte del folio.
Artículo 61.-Entre los actos destinados a ocupar la parte primera del folio
respectivo se consignarán:
1. Las enajenaciones en las que se sujete la transmisión de la propiedad a
condiciones suspensivas o resolutorias;
11. Las ventas con reserva de dominio a que se refiere el artículo 2312 del
Código Civil, haciendo referencia expresa al pacto de reserva;
111. El cumplimiento de las condiciones a que se refieren las dos fracciones
anteriores, y
IV. Los fideicomisos en los que el fideicomitente no se reserve expresamente
la propiedad del bien fideicomitido.
c) La segunda parte o de gravámenes y limitaciones, está dividida igual

que la primera, y servirá para la inscripciones de garantías reales, y las relativas
a las limitaciones de propiedad las cuales también deberán ser firmadas por el
registrador según lo establece el artículo 25 del Reglamento. Por su parte el artícu-
lo 62 del multicitado reglamento las enumera en los siguientes términos:
ART~CULO 62.-Entre los actos destinados a ocupar la segunda parte del folio
respectivo se consignarán:
1. Los contratos de arrendamiento, subarrendamiento o cesión de arrenda-
miento con las prevenciones que establece el Código Civil;
11. Los fideicomisos en los que el fideicomitente se reserve expresamente la
propiedad del inmueble fideicomitido;
111. La prenda de frutos pendientes y la de títulos inscritos en el Registro
Público, en los términos de los artículos 2857 y 2861 del Código Civil;
IV. El nacimiento de la obligación futura y el cumplimiento de las condi-
ciones a que se refieren los artículos 2921 a 2923 del Código Civil;
V. La constitución del patrimonio de la familia, y
VI. Las afectaciones o limitaciones a que dé lugar la aplicación de la Ley
del Desarrollo Urbano del Distrito Federal.
d) La tercera parte del folio, está igualmente dividida como las anteriores
partes, y está destinada a las notas de presentación y anotaciones preventivas que
igualmente serán autorizadas por el registrador, como lo anota el artículo 26 del
Reglamento.
Según el artículo 40 del multicitado Reglamento las notas de presentación
se practicarán en la tercera parte del folio y contendrán: la fecha y número de ingreso
de los avisos notariales a que se refiere el artículo 3016 del Código Civil, mí como de
los diversos documentos relacionados con el mismo bien, derecho o persona moral.

Estas notas deberán constar en el folio en un plazo no mayor de veinticuatro

horas a partir del momento de haber sido presen,tados y nibricados por el regis-
trador que las practique.
El artículo 41 del Reglamento determina que las anotaciones preventivas, se
harán en la tercera parte del folio y éstas pueden ser según el artículo 3043 del
Código Civil las siguientes:
ART~CULO 3043.-Se anotarán previamente en el Registro Público:

1. Las demandas relativas a la propiedad de bienes inmuebles o a la cons-
titución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real sobre
aquéllos;
11. El mandamiento y el acta de embargo, que se haya hecho efectivo en
bienes inmuebles del deudor;
111. Las demandas promovidas para exigir el cumplimiento de contratos
preparatorios o para dar forma legal al acto o contrato concertado, cuando tenga
por objeto inmuebles o derechos reales sobre los mismos;
IV. Las providencias judiciales que ordenen el secuestro o prohíban la enaje-
nación de bienes inmuebles o derechos reales;
V. Los títulos presentados al Registro Público y cuya inscripción haya sido
denegada o suspendida por el registrador;
VI. Las fianzas legales o judiciales, de acuerdo con lo establecido en el
artículo 2852;
VII. El decreto de expropiación y de ocupación temporal y declaración de
limitación de dominio de bienes inmuebles;
VIII. Las resoluciones judiciales en materia de amparo que ordenen la sus-
pensión provisional o definitiva, en relación con bienes inscritos en el Registro
Público, y
IX. Cualquier otro título que sea anotable, de acuerdo con este Código u
otras leyes.
El último asiento regulado por el Reglamento son las cancelaciones, las
cuales según el artículo 47 se practicarán en la parte correspondiente del folio, depen-
diendo de lo que se esté cancelando y así por ejemplo, si se trata de una hipoteca
se hace en la segunda parte y si se refiere a una anotación preventiva se realiza
en la tercera parte.
En síntesis, en la primera parte del folio se inscriben todas las transmisiones
de propiedad, en la segunda se registran todas las garantías reales, limitaciones
al derecho de propiedad y gravámenes y en la tercera las anotaciones preventivas
y los avisos notariales.
Sería incompleto el análisis de la función registral, sino se hace mención de
los casos en los que el registrador puede suspender la inscripción (cuando hay algún
defecto subsanable) o denegarla ( cuando el impedimento no se puede subsanar).

El artículo 3021 del Código Civil enumera los supuestos cuando un trámite
puede ser suspendido o denegado:
ART~CULO 302 1.-Los registradores calificarán bajo su responsabilidad los

documentos que se presenten para la practica de alguna inscripción o anotación;
la que suspenderán o denegarán en los casos siguientes:
1. Cuando el título presentado no sea de los que deben inscribirse o anotarse;
11. Cuando el documento no revista las formas extrínsecas que establezca la ley;
111. Cuando los funcionarios ante quienes se haya otorgado o rectificado el
documento, no hayan hecho constar la capacidad de los otorgantes o cuando sea
notoria la incapacidad de éstos;
IV. Cuando el contenido del documento sea contrario a las leyes prohibitivas
o de interés público
V. Cuando haya incompatibilidad entre el texto del documento y los asientos
del registro;
VI. Cuando no se individualicen los bienes del deudor sobre los que se
constituya un derecho real o cuando no se fije la cantidad máxima que garantice
un gravamen en el caso de obligaciones de monto indeterminado, salvo los casos
previstos en la última parte del artículo 3011, cuando se den las bases para
determinar el monto de la obligación garantizada, y
VII. Cuando falte algún otro requisito que deba llenar el documento de
acuerdo con el Código u otras leyes aplicables.
El artículo 36 del Reglamento determina que el registrador, después de

habérsele turnado para su calificación un documento, cuenta con cinco días hábiles
para poder determinar si es asentable por cumplir con todas la disposiciones lega-
les, pero si después de fundamentar su calificación el registrador determina sus-
pender o denegar el asiento solicitado, por alguna de las causas que determina el
artículo 3021 del Código Civil o cualquier otro ordenamiento aplicable, deberá
turnar el documento al área jurídica con el objeto de que el interesado cuente con
diez días hábiles para subsanar las irregularidades señaladas por el registrador o
proceda a presentar su recurso por la determinación efectuada. El término será
a partir de la publicación en la Gaceta, pero si en este tiempo el interesado no
cumpliese con los requisitos señalados ni tampoco interpuso el recurso de incon-
formidad a que se refiere al artículo 114 del propio Reglamento, el documento
saldrá sin registro y se pondrá a disposición del interesado, previo pago de los
derechos correspondientes.
El citado recurso procede contra las resoluciones del Registro Público que
suspenda o deniegue el servicio registral, se presenta ante el Director General y
puede ser interpuesto en forma verbal de inmediato o por escrito en un plazo no
mayor de cinco días hábiles contados a partir de la publicación que se haga en

el boletín registral por lo que después de haberse presentado o se ordena su

inscripción o se le devuelve al promovente su documento sin registro (artículo 115
y 116 del Reglamento).
En caso de que la resolución emitida por el Director General fuera favorable
a quien presentó el recurso, se notificará al registrador para posteriormente remi-
tirle el documento y sea inscrito, como lo establece el articulo 117 del Reglamento
y en caso de no serlo, el interesado podrá acudir o al Tribunal de lo Contencioso
Administrativo del Distrito Federal o promover el amparo indirecto ante un juez
de Distrito.
La problemática jurídica registral la podemos dividir en dos rubros:
1. En cuanto a la naturaleza y efectos de las inscripciones, y

2. En lo que respecta a las contradicciones jurídicas que existen por los
criterios opuestos entre lo prescrito por la Ley (Código Civil y Reglamento del Regis-
tro Público de la Propiedad) y lo sostenido por la Jurisprudencia.
En lo referente a la primera problemática cabe destacar que de acuerdo al

artículo 3008 del Código Civil la inscripción tiene efectos meramente declarativos
ART~CULO3008.-La inscripción de los actos o contratos en el Registro

Público tiene efectos declarativos.
Y por otro lado del contenido de los artículos 3007,3009,301 1 3015 y 3016
del Código Civil y 18 y 34 del Reglamento se concluye que los efectos son consti-
tutivos. Dicho de otra manera, de acuerdo al artículo 3008 del Código Civil el
derecho existe antes de la inscripción y el Registro lo único que hace es declarar
o reconocer ese derecho, sin que le añada ninguna validez. El derecho vale con
independencia de su inscripción y por su parte los referidos artículos del Código
Civil señalan que la prelación o preferencia se determina por la fecha en que se
presentó el documento para su inscripción con independencia del momento de su
celebración, en consecuencia para estas disposiciones legales el derecho surge a
partir de su inscripción y no de su celebración.
La contradicción es evidente, ya que si optamos por el criterio del artículo 3008
la primera venta en tiempo es la que existe y vale con independencia de la fecha
de su inscripción. El principio se puede sintetizar en los siguientes términos:
"Primero en tiempo, primero en derecho". En cambio si sostenemos la postura de

los demás artículos, la venta que tiene existencia jurídica es la primera que se
inscribió, aunque la fecha de su otorgamiento haya sido posterior, por ende el
principio se puede enunciar de la siguiente manera: "Primero en Registro, primero
en derecho."
La incoherencia legislativa es evidente, la contradicciónjurídica existe gene-
rando muchos problemas, los cuales se pueden resolver sosteniendo que el Registro
es constitutivo y que en consecuencia, el derecho existe a partir del momento de
su inscripción, de no ser así, las dobles ventas, simulación de actos, ocultamiento
de bienes, etcétera continuarán realizándose.
Muchas veces la problemática fáctica, se puede resolver con una legislación
coherente y en el caso del Registro Público de la Propiedad es muy obvio.
La segunda problemática es más aguda, por la inseguridad que genera ya
que la autoridad administrativa (Director del Registro Público de la Propiedad,
Registradores, etc.) está sometida a la Ley, sin embargo no está obligada por la
jurisprudencia y la autoridad jurisdiccional (jueces, magistrados, etc.) si está cons-
treñida a acatar y aplicar la jurisprudencia, tal como lo prescriben los artículos
192 y 193 de la Ley de Amparo reglamentaria de los artículos 103 y 107 de la
Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. El conflicto se da porque
existen criterios antagónicos y así el registrador se aferra a la ley y el juez a la
jurisprudencia, escindiendo el orden jurídico en dos: el administrativo-legal y el
judicial-jurisprudencial.
Ente las principales contradicciones en materia registra1 que podemos enun-
ciar son las siguientes: (en la inteligencia que las mismas no agotan toda la
problemática jurídica en esta materia).
LAS CAPITULACIONES MATRIMONIALES
El artículo 3012 del Código Civil señala:
ART~CULO 3012.-Tratándose de inmuebles, derechos reales sobre los mis-

mos u otros derechos inscribibles o anotables, la sociedad conyugal no surtirá
efectos contra tercero sino consta inscrita en el Registro Público ...
ART~CULO 186.-En este caso la alteración que se haga de las capitulaciones
deberá también otorgarse en escritura pública, haciendo la respectiva anotación en
el protocolo en que se otorgaron las primitivas capitulaciones y en la inscripción
del Registro Público de la Propiedad. Sin llenar estos requisitos, las alteraciones
no producirán efectos contra tercero.
En el mismo sentido se encuentra la jurisprudencia por Contradicción de

Tesis número 24/94 cuyo rubro es el siguiente:

SOCIEDAD CONYUGAL. FALTA DE NSCRIPCIÓN. LA DEMANDA DE PRESCRIPCI~N

POSITIVA DEBE DE ENTABLARSE SOLO EN CONTRA DEL CONYUGE QUE APAREZCA COMO
PROPIETARIO EN EL REGISTROPUBLICO DE LA PROPIEDADY NO DE AMBOS, AUNQUE
QUIEN EJERCITE LA ACCIÓN CORRESPONDIENTE SEA HIJO DE LOS QUE LA CONSTITU-
YERON (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE BAJACALIFORNIA Y DISPOSICIONES AFINES DEL
DISTRITO FEDERAL).
Si los bienes inmuebles que integran la sociedad conyugal no se inscriben
a nombre de ella en el Registro Público de la Propiedad, sino sólo al de uno de
los cónyuges no puede producir efectos contra tercero y en tal supuesto la demanda
de prescripción debe entablarse Únicamente en contra de quien aparezca como
dueño en el Registro Público de la Propiedad; sin que sea válido argumentar en
contrario que la aludida inscripción no es necesaria y que, por ende, la demanda
de prescripción positiva debe entablarse en contra de ambos cónyuges, aunque sólo
uno de ellos aparezca inscrito en el Registro Público de la Propiedad como pro-
pietario del bien litigioso si quien ejercita la acción correspondiente es su hijo y
se presume que conoce la existencia de la sociedad conyugal y por tanto, la
situación legal del inmueble objeto del litigio; porque como de conformidad con
el artículo 186 del Código Civil para el Estado de Baja Califomia y similar del
Distrito Federal, debe existir declaración expresa de los cónyuges al celebrar las
capitulaciones matrimoniales respecto de los bienes que han de ingresar a la
sociedad conyugal, el solo conocimiento del régimen bajo el que están casados los
padres no conlleva el de que el hijo esté enterado de todos los bienes que integran
el caudal común, a demás de que, por encima de esa presunción se encuentran las
disposiciones de orden público e interés social que, en aras de la seguridad ju-
rídica, imponen la obligación de inscribir en el Registro Público de la Propiedad
los títulos por los cuales se adquiere, transmite, modifica, grava o extingue el
dominio, la posesión o los demás derechos reales sobre inmuebles, con la sanción
de que los documentos que conforme a las citadas normas deben registrarse y no
se registren, sólo producirán efectos entre quienes los otorguen.
Tercera Sala. 8' Época. Gaceta N" 80, agosto de 1994. Pág. 22.
En sentido contrario existe la jurisprudencia por contradicción de tesis número

7/93 cuyo rubro es el siguiente:
CONYUGAL. LA FALTA DE INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO

SOCIEDAD PÚBLICO DE
LA PROPIEDAD
DE LOS BIENES NMUEBLES ADQUIRIDOS DURANTE ELLA, NO IMPIDE
QUE EXISTA LEGITIMACI~NPARA HACER VALER TERCER~AEXCLUYENTE DE DOMINIO.
Tomando en cuenta la naturaleza jurídica de la sociedad conyugal que la
disposición sustantiva aplicable señala que los cónyuges tienen el dominio de los bienes
de dicha sociedad y que cada uno en ejercicio del derecho real de que es titular puede
disponer de la parte alícuota que le corresponde, siempre y cuando el otro cónyuge
otorgue su consentimiento; que el Registro Público de la Propiedad por su propia

naturaleza, sólo tiene efectos declarativos y no constitutivos de derechos y que la

falta de inscripción registral de los bienes inmuebles de la sociedad conyugal en
los términos de la disposición aplicable, sólo produce como consecuencia que
el derecho respectivo no pueda ser oponible frente a terceros titulares también de
derechos reales, debe concluirse que la falta de inscripción registral de los bienes
que constituyen la sociedad conyugal adquiridos durante ella, no impide que exista
legitimación para hacer valer por el cónyuge no demandado en un juicio ejecutivo
mercantil, derivado del ejercicio de la acción cambiaria directa y como consecuen-
cia de una obligación quirografaria, la tercería excluyente de dominio respecto de
la parte alícuota que le corresponde del bien embargado, ya que el derecho real
de que es titular le confiere esa calidad frente al derecho personal o de crédito
que corresponde al embargante.
Tercera Sala. 8ePoca. Gaceta No. 66, junio de 1993. Pág.1 l.
La contradicción entre lo preceptuado por el Código Civil y la primera

jurisprudencia citada y este criterio jurisprudencia1 es palpable; ya que para los
primeros la falta de inscripción de la sociedad conyugal en el Registro Público
de la Propiedad no surte efectos contra terceros y por ello sólo basta con demandar
al titular registral y no así a su cónyuge y en cambio en el segundo, el cónyuge no
demandado por no ser titular registral, está legitimado para hacer valer la tercería
excluyente de dominio y en consecuencia en base a esta jurisprudencia la sociedad
conyugal sí surte efectos contra terceros aunque no se encuentre inscrita.
La pregunta queda latente: ¿es necesaria la inscripción de las capitulaciones
matrimoniales para que surtan efectos frente a terceros?
Además del anterior escollo jurídico, la sociedad conyugal desde el punto de
vista registral nos presenta otro grave problema ¿en qué parte del folio se deben
inscribir las capitulaciones matrimoniales?, ya que como se analizó con antelación
al describir las partes del folio y las anotaciones e inscripciones que se hacen
en el mismo, no existe un lugar destinado para la inscripción de éstas.
Con las reformas legislativas del año dos mil surgió una nueva contradicción
entre lo plasmado en el artículo 180 del Código Civil que señala que las capitu-
laciones matrimoniales podrán otorgarse o modificarse durante el matrimonio ante
el juez de lo familiar y por su parte el artículo 166 fracción 11inciso 11 de la Ley
del Notariado para el Distrito Federal que faculta a los Notarios Públicos a
intervenir en la celebración o modificación de capitulaciones matrimoniales. La Ley
del Notariado autoriza a los notarios y el Códigos Civil sólo al juez de lo familiar.
Es lamentablemente triste que no exista unidad en la legislación
Por seguridad jurídica no deben surtir efectos contra terceros las capitula-
ciones matrimoniales no inscritas, para evitar con ello actos simulados por los
cónyuges en fraude de acreedores. Con esta alternativa se castiga la negligencia

de los cónyuges que no las inscriben y se protege al tercero que de buena fe

contrata con el titular registral.
Si bien es cierto, no existe un folio especialmente destinado para inscribir
las capitulaciones matrimoniales, también lo es que el artículo 3012 del Código
Civil establece: "...cualquiera de los cónyuges u otro interesado tienen derecho
a pedir la rectificación del asiento respectivo cuando alguno de esos bienes per-
tenezca a la sociedad conyugal y estén inscritos a nombre de uno solo de aque-
llos". En base a este artículo se puede sostener que en la primera parte del folio
se debe realizar el asiento registral de la sociedad conyugal.
En base a lo expuesto la consecuencia lógica debía ser la siguiente: si se
registraron las capitulaciones, el tercero tendrá que contratar con ambos, ya que
de no hacerlo, la parte alícuota del cónyuge que no celebró el acto jurídico no
quedará gravada ni enajenada y en caso contrario, es decir que las capitulaciones
no fueron inscritas el titular registral podrá enajenar o gravar el bien en su
totalidad.
Admitir el criterio sostenido por la Suprema Corte de Justicia de la Nación
en el sentido de que a pesar de no estar inscrita la sociedad conyugal, ésta surtirá
efectos frente a terceros, implica destruir el sistema registral, que parte del supues-
to que sólo el derecho inscrito es válido y es oponible a terceros.
Por ello es no sólo recomendable, sino necesario que al celebrar cualquier
acto jurídico comparezcan ambos cónyuges, cuando se encuentran casados bajo
el régimen de sociedad conyugal.
LA PRELACIÓN REGISTRAL
El artículo 3013 del Código Civil establece que:
ART~CULO 3013.-La preferencia entre derechos reales sobre una misma

finca u otros derechos se determinará por la prioridad de su inscripción en el
Registro Público, cualquiera que sea la fecha de su constitución.
El derecho real adquirido con anterioridad a la fecha de una anotación
preventiva será preferente aun cuando su inscripción sea posterior, siempre que
se dé el aviso que previene el artículo 3016...
Por su parte el artículo 3015 prescribe lo siguiente:
ART~CULO 3015.-La prelación entre los diversos documentos ingresados al

Registro Público se determinará por la prioridad en cuanto a la fecha y número
ordinal que les corresponda al presentarlos para su inscripción...

Existe un criterio opuesto en la jurisprudencia por contradicción de tesis

número 22/94 cuyo rubro es el siguiente:
EMBARGO. ES ILEGAL EL TRABADO EN BIENES SALIDOS DEL DOMINIO DEL

DEUDOR, AUN CUANDO NO SE ENCUENTREN INSCRITOS EN EL REGISTRO PUBLICO DE
LA PROPIEDAD A NOMBRE DEL NUEVO ADQUIRENTE (LEGISLACI~N DE DURANGO SIMILAR
A LA DEL DISTRITO FEDERAL).
De conformidad con lo dispuesto en el Código sustantivo Civil del Estado
de Durango, la falta de registro del documento traslativo de la propiedad ocasiona
que el derecho respectivo no sea oponible frente a terceros. No obstante lo anterior
el acreedor quirografario no tiene un derecho real, ni poder directo e inmediato
sobre la cosa; el embargo, aun cuando se encuentre registrado no puede ser oponible
a quienes adquirieron con anterioridad la propiedad del bien. Luego entonces,
dado que el mandamiento de ejecución debe recaer en bienes del deudor es de
establecerse que una vez demostrado fehacientemente que el bien ya no pertenecía
al deudor, el embargo registrado sobre este bien con posterioridad al acto traslativo
de la propiedad, es ilegal, por más que no se encuentre inscrito a nombre del
nuevo propietario, de cuya omisión no puede prevalecerse el acreedor quirografario.
Tercera Sala. 8* Época. Gaceta No. 80, agosto de 1994. Pág. 21.
El problema es determinar si la prelación registral se basa en la fecha de

presentación de los documentos o en la naturaleza real o personal del derecho
sujeto a la inscripción.
Dicho de otra forma a quién le damos preferencia: ¿al comprador que adquirió el
predio con anterioridad a la fecha que se trabó el embargo, pero que extempora-
nearnente solicitó su inscripción o al acreedor quirografario que inscribió primeramente
el embargo? ¿Quién tiene prelación el acreedor hipotecario cuya hipoteca se constituyó
con anterioridad a la fecha en que se anotó el embargo, pero que la inscribió con poste-
rioridad o el acreedor quirografario que inscribió su embargo antes que la hipoteca?
La prelación registral igualmente nos presenta otro problema, el determinar
qué derecho tiene prioridad: si el que se presenta con anterioridad al registro, pero
el asiento registral no queda firmado por el registrador o aquel documento cuya
inscripción se solicita con posterioridad y si es firmado por el registrador. Si opta-
mos por la primera alternativa estamos aplicando el principio de la prelación
registral, sin embargo si optamos por la segunda solución sacrificamos este prin-
cipio, en aras de la fe pública registral. En uno u otro caso perjudicamos a un
tercero, la cuestión es determinar qué es preferible.
Siendo coherentes se debe ratificar la postura de que la seguridadjurídica sólo
la proporciona el Registro Público, de tal forma que nuevamente lo inscrito deberá
prevalecer sobre lo no inscrito, con independencia del tipo de derecho y del momento
de su constitución.

Si admitiéramos como válida la postura sostenida por la Suprema Corte,

dejaríamos sin razón de ser al Registro Público, porque fácilmente se podría
argumentar que un acto jurídico se celebró con antelación a la fecha de la inscrip-
ción de otro, en detrimento de los acreedores o adquirentes de buena fe. La certeza
jurídica que proporciona el Registro se desmoronaría, generando una gran inse-
guridad en todo tipo de transacciones
El artículo 3009 el Código Civil señala:
ART~CULO 3009.-E1 registro protege los derechos adquiridos por tercero de

buena fe, una vez inscritos, aunque después se anule o resuelva el derecho del otor-
gante, excepto cuando la causa de la nulidad resulte claramente del mismo registro.
Lo dispuesto en este artículo no se aplicará a los contratos gratuitos, ni actos o
contratos que se ejecuten u otorguen violando la Ley.
En el mismo sentido está la jurisprudencia cuyo rubro es:

REGISTRO PÚBLICO,CASOS EN QUE NO PUEDE SER INVOCADA LA BUENA FE EN EL.
La buena fe registral protege los derechos adquiridos por tercero de buena
fe, una vez inscritos, aunque después se anule o resuelva el derecho del d r g -
excepto cuando la causa de la nulidad resulta claramente del mismo registro,
tratándose de contratos gratuitos y en los casos de actos o contratos violatorios
de una ley prohibitiva o de interés público, bajo estos principios legales, la buena
fe registral no puede ser invocada, ni el derecho del tercero protegido, entre otros
casos: cuando una información testimonial adolece de irregularidades que apare-
cen en el registro, cuando el tercero conocía el vicio de origen del título de su
enajenante, cuando no exista continuidad de trasmitentes que acredite que la
persona de quien adquirió el tercero, a su vez, había adquirido de quien tenía
legítimo derecho y cuando la anulación del derecho del otorgante proviene de un
hecho delictuoso, como falsificación de firma o suplantación de una persona.
Jurisprudencia 254
Precedentes:
Quinta Época:
Tomo CXXVI. Pág. 412 A. D. 3735154 Suc. Miguel Capistran. 5 Votos.
Tomo CXXX. Pág. 324 A. D. 5169155 Guillermo Francisco Macias. Unani-
midad de 4 Votos.
Sexta Época. Cuarta parte:
Vol. XII. Pág. 9 A. D. 613157 Juan Martínez Zapata. 5 Votos.
Vol. XL. Pág. 48 A. D. 4524159 Andrés Silva Cortazar. 5 votos.
Vol. XLV. Pág. 87 A. D. 5696159 Benjamín Montaño. 5 Votos.

Frente a esta jurisprudencia existe otra que viene a contradecirla cuyo rubro es:
REGISTRO PUBLICO,TERCEROS ADQUIRENTES DE BUENA FE.

Es cierto que los derechos del tercero que adquiere con la garantía del
registro, prevalecen sobre los derechos de la persona que obtiene la nulidad
del título del enajenante porque la legitimidad de tal adquisición ya no emana del
título anulado, sino de la fe pública registral y de la estricta observancia del tracto
continuo o sucesivo de las adquisiciones y enajenaciones no interrumpidas, que
se traducen en una absoluta concordancia de los asientos que figuran en el Registro
Público de la Propiedad. También es verdad que las constancias de la nulidad
del acto o contrato cesan donde aparece inscrito un tercero adquirente de buena fe del
inmueble objeto del acto anulado, pero los compradores no pueden conceptuarse
como terceros de buena fe, sino ignoraron el vicio de origen del título de su enaje-
nante, que también les es oponible; además, no basta que el adquirente se cerciore
de que el inmueble está inscrito a nombre de su vendedor, sino que es necesario
que examine todos los antecedentes registrados, pues si no existe continuidad en
los títulos de las personas que aparecen en el registro, no puede precaverse de una
ulterior reclamación.
Jurisprudencia 256
Precedentes
Sexta Época, Cuarta Parte:
Vol. XXVIII. Pág. 274 A. D. 2595159 Rodolfo Moguel Farrera 5 Votos.
Vol. XCIV. Pág. 142 A. D. 558/58 Francisco Serrano Solís y Coags. 5 Votos.
Vol. CI. Pág. 61 A. D. 8592160 Lauro Marañón Cruz. 5 Votos.
Vol. CV. Pág. 57 A. D. 8042163 Eufrasia Rodríguez de Ibarra.
Mayoría de 4 Votos.
Vol. CXXIII, Pág. 64 A. D. 4351164 Manuel Sandoval Rodarte.
Unanimidad de 4 Votos.
Esta jurisprudencia está en contra de la fe pública registral que implica la

presunción de exactitud de registro; si en el último asiento aparece el nombre del
vendedor ya no es necesario verificar los distintos antecedentes. Si el Registro
Público de la Propiedad certifica quién es el titular registral, es incongruente
pedirle al adquirente que rastree toda la historia registral de dicho inmueble, porque
de ser así, la fe pública registral se pierde.
Es más congruente y jurídico lo establecido en el artículo 102-IV de la Ley
del Notariado para el Distrito Federal que obliga al notario a relacionar por lo
menos el último título de propiedad del bien o derecho que pretende enajenar y
los datos de su inscripción, pero no le exige que transcriba toda la historia registral
del predio.
Este problema tiene las siguientes implicaciones:

El Código Civil, en su artículo 3009 protege al tercero que adquiere a título

oneroso y de buena fe del titular registral, a pesar de que éste sea vencido en juicio
y privado de su derecho, atendiendo al principio de la buena fe registral, ya que
la adquisición se fundamenta en ésta y no en el título del enajenante, con el
objetivo de proteger al tercero que adquiere, quien así tendrá la certeza de que
si adquiere del titular registral su adquisición será perfectamente válida, permi-
tiendo esto darle una gran seguridad a todo tipo de enajenaciones onerosas, en
contraposición con el criterio jurisprudencial, que sostiene que la protección al
adquirente de buena fe y a título oneroso sólo se le concede si verificó no sólo
que el enajenante es el último titular registral sino que tiene que constatar todos
y cada uno de los antecedentes registrales, de tal forma que exista una continui-
dad y un tracto sucesivo, dejando sin efecto el principio de la fe pública registral
consistente en la presunción de que lo inscrito es verdadero y si en el Registro
aparece como último dueiio el vendedor, se debe aceptar que él a su vez adquirió
del titular registral anterior y así sucesivamente.
La solución radica en darle supremacía a lo asentado en el Registro, bastando
con ello comprobar que el enajenante es el último titular registral, de lo contrario
llegaríamos al absurdo de que lo registrado puede no ser válido.
LA DOBLE VENTA
Ante el problema de una doble enajenación nos encontramos puntos de vista

opuestos para su solución.
En primer término existe el consignado en los siguientes artículos del Código
Civil:
ART~CULO 2249.-Por regla general la venta es perfecta y obligatoria para

las partes cuando se han convenido sobre la cosa y su precio, aunque la primera
no haya sido entregada ni el segundo satisfecho.
ART~CULO 2269.-Ninguno puede vender sino lo que es de su propiedad.
ART~CULO 2270.-La venta de cosa ajena es nula y el vendedor es respon-
sable de los daños y perjuicios si procede con dolo o mala fe, debiendo tenerse en cuenta
lo que se dispone en el título relativo al Registro Público para los adqumntes de buena fe.
Este criterio legal es reforzado por la jurisprudencia cuyo rubro es:
COMPRAVENTA,
INSCRIPCI~N EN EL REGISTRO PÚBLICODE LA PROPIEDAD
Y DEL COMERCIO
DE LOS CONTRATOS DE, NO CONSTITüYE UN ELEMENTO ESENCIAL
DE VALIDEZ.

La inscripción en el Registro Público de la Propiedad no constituye un

elemento esencial de validez en los contratos de compraventa ni en los actos
solemnes como los testamentos, a virtud de los cuales se opera el traslado de
dominio de un bien determinado, porque la inscripción en el Registro Público
de la Propiedad según la legislación mexicana, no significa traslación de domi-
nio como acontece en Alemania y en Suiza, donde se considera la inscripción
como constitutiva de derechos, siendo en México puramente declarativa, ya que
la traslación de dominio se hace por el acto jurídico celebrado entre las partes y la
inscripción no es más que la declaración de lo que se realizó en este acto.
Amparo directo 256918 1. Octavio Miranda Torres.
Unanimidad de 4 Votos. 22 de abril 1982. Ponente: ~ . ' ~ o m
Palacios
h Vargas.
Precedentes:
Quinta Época:
Suplemento 1956, Pág. 114.
Suplemento 1956. Pág. 115.
Suplemento 1956. Pág. 116.
Semanario Judicial de la Federación. Tercera Sala.
Vols. 157-162. Cuarta Parte.
Pág. 29. Séptima Época.
Véase Tesis de jurisprudencia No. 116 y sus relacionadas, Apéndice de
Jurisprudencia 1917-1975, Cuarta Parte, Págs. 334 y siguientes.
El criterio opuesto se encuentra plasmado en la jurisprudencia cuyo rubro

es el siguiente:
A C C I ~REIVMDICATORIA.
N ESTUDIODE LOS TÍTULOS.
Cuando el reinvindicante tiene un título de propiedad y el demandado no
tiene ninguno, aquel título basta para tener por demostrado el derecho del actor,
siempre que dicho título sea anterior a la posesión del demandado. Cuando la
posesión es anterior al título, entonces es necesario que el reinvindicante presente
otro título anterior a la posesión del que disfruta el demandado. Cuando las dos
partes tienen títulos, pueden distinguirse dos casos: Aquel en que los títulos tengan
el mismo origen, y en el que tengan orígenes diversos; si proceden, de una misma
persona; entonces se atenderá a la prelación en el registro, y si no está registrado
ninguno de los títulos, entonces se atenderá al primero en fecha; si los títulos
proceden de distintas personas, entonces prevalecerá la posesión cuando los títu-
los sean de igual calidad y salvo el caso de que en el conflicto que hubiere habido
entre los causantes de ambos títulos, haya prevalecido el del actor.
Precedentes:
Jurisprudencia 9.
Quinta Época:
Tomo XXXIV. Pág. 551. Juárez Pedro.

2 10 PASCUAL ALBERTO OROZCO GARIBAY
Tomo XXXV. Pág.91 Terrazas Simona.

Tomo XXXV. Pág. 1270. Arcarazana Nicolás.
Tomo XXXVII. Pág. 658. Estrada Carranza Rosa.
Tomo XLIV. Pág. 4558. Femández Ildelfonso.
Si aplicamos el primer criterio la venta que prevalece es la que se efectúa

en primer lugar en tiempo con independencia de la fecha de su inscripción (porque
la segunda enajenación es nula, ya que es una venta de una cosa ajena), pero por
el contrario si nos basamos en esta última jurisprudencia, la venta que subsiste
y tiene plenos efectos jurídicos es fa que primero se inscribió sin tomar en cuenta
la fecha de su celebración.
Uno de los problemas más graves y frecuentes es el relativo a la doble venta,
lo que tiene su origen en diversas razones, entre las que destacan la actitud fraudu-
lenta de algunos vendedores combinada con la buena fe, ingenuidad e ignorancia
de los compradores, esto aunado a que muchos adquirentes no cuentan con los
recursos para cubrir los gastos generados por la formalización del contrato y su
correcta inscripción.
Este conflicto se agudiza por lo establecido por el Código Civil en su nu-
meral 2249, al considerar que la venta es perfectamente válida por el simple
acuerdo sobre precio y cosa, postura igualmente sostenida por nuestro tribunales
al considerar que la inscripción no es un elemento de validez y que la transmisión
de propiedad se efectúa únicamente por el acuerdo entre las partes, dejando a un
lado lo afirmado por el propio Código en sus artículos 3007, 3009, 301 1 y 3013,
todos en el sentido de que el derecho surtirá efectos y será oponible frente a
terceros sólo a partir de que sea inscrito, criterio que es reforzado por la juris-
prudencia en este sentido enunciada.
El problema de la doble venta radica en determinar cuál de las dos enaje-
naciones será la que prevalezca: si la primera en tiempo o la primera inscrita y
ya que en cualquiera de las alternativas se tiene que sacrificar a un comprador
de buena fe, considero que es preferible optar por la venta inscrita, logrando con
ello no sólo la seguridad jurídica sino la transparencia en las transacciones inmo-
biliarias, logrando así que el Registro cumpla su cometido.
CADUCIDAD DE LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS

El artículo 3035 del Código Civil prescribe lo siguiente:
ART~CULO 3035.-Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su ongen
caducarán a los tres años de su fecha, salvo aquellas a las que se les fije un plazo
de caducidad más breve. No obstante, a petición de parte o por mandato de las

autoridades que los decretaron, podrán prorrogarse una o más veces, por dos aííos
cada vez, siempre que la prórroga sea anotada antes de que caduque el asiento.
La caducidad produce la extinción del asiento respectivo por el simple trans-
curso del tiempo; pero cualquier interesado podrá solicitar en este caso que se
registre la cancelación de dicho asiento.
Asimismo el artículo 84 del Reglamento establece:
Las anotaciones preventivas se cancelarán: ...

11. De oficio o a petición de parte, cuando caduque o se realice la inscripción
definitiva.
En sentido opuesto nos encontramos la jurisprudencia cuyo rubro es:
REGISTRO PÚBLICO,CANCELACIÓN DE INSCRIPCIONES DE EMBARGOS EN EL.

En las ejecutorias que formaron la tesis jurispnidencial número 298, esta Tercera
Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación reiteradamente sostuvo el cri-
terio de que no basta el solo transcurso del término de tres años a partir de la
fecha de la inscripción de un embargo, para que su cancelación se ordene; sino
es necesario que ese lapso coincida con una absoluta inactividad procesal por igual
tiempo, imputable al actor, que haga racionalmente presumir para explicar tal
inactividad, la existencia de novación, transacción o algún otro arreglo entre las
partes que deba privar de fuerza al embargo, y es natural que cuando la presunción
en que radica la existencia del precepto legal, derivada del simple transcurso del
término a que literalmente alude, se destruye objetivamente, en virtud de cualquier
promoción de la parte interesada, desparece dicha presunción y deja de aplicarse
la prevención legal en cuestión.
Quinta Época:
Tomo XL. Pág. 1133 Huerta Lamberto de la (Suc. de).
Tomo LII. Pág. 1558 Banco del Estado de México, S.A.
Tomo LVIII. Pág. 1121. Godoy Enrique.
Tomo LXXIII. Pág. 1020 Molina Wistano.
Tomo L. Pág. 3036 Nájera Genoveva.
Esta tesis apareció publicada, en el número 252, en el Apéndice 1917-1985.
Cuarta Parte. Pág. 715.
Apéndice 1917-1988. Salas. Vol. 4 Clave 1582. Segunda Parte. Pág. 2535.
Quinta Época.
La contradicción entre las disposiciones legales y el criterio jurisprudencia1

es evidente, ya que para las primeras la caducidad opera por el simple transcurso
del tiempo y esto trae aparejado la extinción del asiento y en cambio para nuestros
tribunales no basta que el plazo de caducidad se venza sino se requiere acreditar
que el acreedor no realizó ninguna actividad procesal.

La solución más adecuada es aceptar que así como las obligaciones pres-
criben y los derechos caducan por el simple transcurso del tiempo, igualmente las
anotaciones preventivas deben caducar.
DIVISIÓN DE HIPOTECAS
El artículo 2912 del Código Civil expresa:
ART~CULO 29 12.-Cuando se hipotequen varias fincas para la seguridad de un cré-

dito, es forzoso determinar por qué porción del crédito responde cada ñnca, y puede cada
una de ellas ser redimida del gravamen, pagándose la parte del crédito que garantiza.
Y a su vez el articulo 3021 del mismo Código en su fracción sexta autoriza

a los registradores a suspender o denegar la inscripción, cuando no se individualicen
los bienes del deudor sobre los que se constituya un derecho real.
Frente a este criterio legal, existe la tesis sostenida por el Quinto Tribunal
Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito en los siguientes términos:
HIPOTECA,
ES RENüNCIABLE EL DETERMINAR LA PORCI~NDEL CRÉDITO POR EL
QUE RESPONDE CADA UNO DE LOS INMUEBLES QUE LA CONSTITUYEN, CUANDO SE
CONVINO EXPRESAMENTE QUE TAL GARANT~A FUESE INDIVISIBLE, ADEMÁS DE NO SER
TAL DERECHO DE I N T E ~ SPÚBLICO O SOCIAL.
Si al garantizar el cumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato
base de la acción, las partes contratantes convinieron expresamente que la garantía
hipotecaria fuere indivisible, lo que conlleva a estimar legalmente que los inmuebles
sujetos a tal gravamen formaban, para el efecto del compromiso hipotecario, una
unidad; resultaba innecesario determinar el gravamen proporciona1 por el que
respondía cada uno de los bienes hipotecados, como lo previene el artículo 2912
del Código Civil para el Distrito Federal, correlativo del 2884 del Código Civil del
Estado de Chiapas; por que no se consideró a los predios dados en garantía, inde-
pendientes, sino formando una unidad; y porque, de conformidad con el artículo 1832
del ordenamiento legal citado en primer término, en los contratos civiles, cada uno
se obliga en la manera y términos que aparezca que quiso obligarse y, por tanto,
la voluntad de los contratantes debe prevalecer, salvo en aquellos casos en que
medie el interés público o social porque así lo hubiese expresamente dispuesto el
legislador, lo que no acontece en la especie, en la que, además sólo se podían
afectar los intereses de las partes contratantes, que son sujetos de derecho privado.
Octava Época:
Semanario Judicial de la Federación.
Tomo VI. Segunda Parte Julio a Diciembre de 1990.
Página 171.

Si defendemos el criterio plasmado en el Código Civil nunca se van a

poder inscribir las hipotecas, si no se determina el monto por el que responde
cada uno de los inmuebles y al no quedar inscritas no gozarán de la prelación
registra1 y si por el contrario nos acogemos a la tesis jurisprudencia1 que asevera
que la división de hipoteca es un derecho del deudor y que en consecuencia
puede ser renunciado, sí se pueden inscribir. Se repite la misma encmcijada, si
se acude al Registro Público sin hacer esa división las hipotecas no quedan
registradas y por su parte si acudimos al órgano jurisdiccional las mismas sí
deben ser inscritas.
APEO Y DESLINDE
La incongruencia en esta materia no se refiere a criterios jurisprudenciales,

sino a disposiciones legales. En primer lugar el articulo 166-111 de la Ley del
Notariado del Distrito Federal faculta a los Notarios a intervenir entre otros
actos, en los apeos y deslindes; sin embargo los artículos 932 y siguientes del
Código de Procedimientos Civiles establece que dichas diligencias se otorgan
ante el juez, y el artículo 59 del Reglamento del Registro Público de la Pro-
piedad determina que cuando la superficie del bien inmueble inscrito se incrementa
sólo procederá la inscripción mediante orden judicial. A fin de cuentas el apeo
y deslinde sólo se puede llevar a cabo ante Notario cuando la superficie sea
menor a la registrada, circunstancia esta, que evidentemente no se puede deter-
minar antes de dichas diligencias.
CONCLUSIONES
El eficaz funcionamiento de las instituciones no depende solamente de las

buenas intenciones de los funcionarios, sino también de una fundamentación ju-
rídica coherente y de una estructura administrativa adecuada y funcional.
En el caso del Registro Público de la Propiedad es palpable la falta de
coherencia jurídica tanto al sostener que es declarativo pero sus efectos son cons-
titutivos, como también al comprobar las contradicciones entre lo prescrito por
la Ley y lo sostenido en la Jurisprudencia. Por otra parte la poca funcionalidad
de su estructura administrativa, al formar parte de la Administración Pública
Centralizada del Gobierno del Distrito Federal, está logrando que el tráfico inmo-
biliario cada día sea más lento e inseguro, lo que conlleva un costo económico
altísimo.

Las soluciones s a l h a la vista:

a) En primer lugar prescribiendo que el Registro Público de la Propiedad
sea constitutivo, de tal forma que lo prioridad de un derecho y la seguridad del
mismo, se lo tiene que dar su inscripción.
La seguridad de todas las transacciones inmobiliarias y crediticias no pueden
quedar sujetas a la buena fe de los particulares, por los hudes y abusos que se han
generado (ocultamiento de bierres, dobles ventas, simulación de actos, etc.), sino
debe quedar en manos del Estado; una de sus funciones y obligaciones es la de pro-
porcionar seguridad jurídica a sus gobernados. La institución encargada de velar
y garantizar dicha seguridad es el Registro Público de la Propiedad y una manera
de cumplir con esta finalidad es sosteniendo que la prioridad o la preferencia entre
los derechos los otorga el registro. La clave que ayuda a resolver esta problemá-
tica es determinando que el derecho existe a partir de su inscripción, o dicho de
otra manera, primero en registro primero en derecho. Esta simple premisa resuelve
los conflictos de las dobles ventas, de la prioridad entre los acreedores, etcétera.
b) En segundo lugar se tiene que resolver el problema del dualismo, entre
el mundo administrativo-legal y el mundo judicial y jurisprudencial.
El dilema es evidente, ya que la Ley prescribe unos efectos y la jurispruden-
cia sostiene lo contrario. El orden jurídico que debe ser uno, se encuentra escindido
y fracturado en dos. En otras palabras el Código Civil y el Reglamento del Registro
obligan a los registradores en un sentido y la jurisprudencia obliga a los jueces
en un sentido opuesto y los particulares se encuentran en medio, en la incertidum-
bre total. La inseguridad al respecto es dramática, ya que si el adquirente cumple
con la Ley e inscribe su derecho de propiedad, al ser demandado, el juez que está
obligado a aplicar la jurisprudencia (cuyo contenido en los problemas que se plantea-
ron es opuesto al plasmado en la Ley) lo puede privar de su derecho. Debe existir
una uniformidad de criterios entre la autoridad administrativa (Registro Público)
y la autoridad jurisdiccional (Tribunales Colegiados y Suprema Corte de Justicia) y
para ello la jurisprudencia debe obligar igualmente a la autoridad administrativa.
La jurisprudencia dictada por la Suprema Corte de Justicia de la Nación (ya
sea por reiteración o por contradicción de tesis) debe obligar a la autoridad
administrativa (que hoy por hoy no queda sometida a la misma) y así la contra-
dicción entre la postura del Registrador basada en la Ley y la de los jueces
fundamentada en la jurisprudencia queda solucionada. Mientras la jurisprudencia
no obligue a la autoridad administrativa los conflictos difícilmente se pueden
resolver de una manera justa y segura.
Por otra parte si nuestro máximo Tribunal determina que una norma jurídica
es inconstitucional, ésta tiene que dejar de existir y por ello la autoridad adrninis-
trativa ya no la tiene que aplicar. Es inconcebible que a pesar de que la Suprema

Corte de Justicia de la Nación decrete la inconstitucionalidad de una disposición

normativa, ésta continúe con toda su fuerza y vigor, no sólo para los particulares,
sino también para las autoridades administrativas. Esta es una de las terribles
consecuencias de seguir sosteniendo la fórmula Otero (la relatividad de la senten-
cia de amparo), si una ley contradice nuestra constitución debe dejar de ser
obligatoria para todo mundo y no sólo para quienes obtuvieron el amparo de la
justicia federal, obteniendo con ello no sólo la unidad del orden jurídico sino
también la igualdad de todos ante la ley. En este supuesto la jurisprudencia debe
derogar la ley.
Cabe hacer mención del proyecto de la nueva Ley de Amparo que atinadamente
ya contempla en sus articulo 232 al 235 que la declaración general de incons-
titucionalidad emitida por el pleno de la Suprema Corte de Justicia será obligato-
ria para todo mundo y en consecuencia una disposición declarada inconstitucional
dejará de existir en el mundo jurídico.
Muchos conflictos se pueden evitar si la jurisprudencia obliga igualmente a
la autoridad administrativa. Así el Registro Público de la Propiedad no podrá
argumentar que sólo cumple con la ley y no con la jurisprudencia, porque ésta
no la obliga, evitando así muchos juicios innecesarios, pérdida de tiempo, de
dinero y obteniendo en cambio la anhelada seguridad jurídica.
No se pretende con estas aseveraciones el hacer del órgano judicial un super
poder por encima de los órganos ejecutivo y legislativo, sino simplemente armo-
nizar el derecho.
c) En tercer lugar si la estructura administrativa del Registro Público de
la Propiedad es hoy en día inoperante, poco funcional e insegura por formar parte
de la Administración Pública Centralizada, al quedar atada de manos al poderoso
sindicato que integran todos los trabajadores del Gobierno del Distrito Federal y
por la asignación de un presupuesto muy precario para solventar sus necesidades,
una opción muy viable sería convertirlo en un organismo descentralizado con
personalidad jurídica y patrimonio propio. Esta independencia le permitirá con-
tratar libremente a su personal, capacitarlo y canalizar todos los recursos que
genera a la prestación del servicio registral, mejorando su infraestructura y los
sueldos de los empleados
Burgoa Orihuela, Ignacio, Las garantías individuales, Ed. Porrúa, México, 1984,
pp. 744.
Castro, Juventino V., "Hacia el amparo evolucionado", Historia del Amparo en
México, tomo 1, Ed. Suprema Corte de Justicia de la Nación, México, 1999.

2 16 PASCUAL ALBERTO OROZCO GARIBAY
Delos, J. T., Losfines del Derecho, Universidad Nacional Autónoma de México,

México, 1981, pp. 95.
Gutiérrez, Carlos José, Lecciones de FilosoJia del Derecho, Ed. Juricentro, Costa
Rica, 1985, pp. 471.
Heller, Hermann, Teoría del Estado, Ed. Fondo de Cultura Económica, México,
2000, pp. 398.
Pérez Femández del Castillo, Bemardo, Derecho Registral, Ed. P o d a , México,
1997, pp. 219.
, Nuevas tendencias del Registro Público de la Propiedad, en
evolución y tendencias actuales del derecho, Colegio de Notarios del Distrito
Federal, México, 1994.
Ríos Helling, Jorge, La práctica del Derecho Notarial, Ed. McGraw-Hill, Méxi-
co, 1995, pp. 303.
Estados Unidos Mexicanos, Constitución Política de los Estados Unidos Mexi-

canos, Ed. Sista, México, 2000.
, Estatuto de Gobierno del Distrito Federal, Ed. Sista, México,
1999.
, Ley Orgánica de la Administración Pública del Distrito Federal,
Ed. Sista, México, 1999.
, Ley de Amparo reglamentaria de los artículo 103 y 107 de la
Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. Ed. Berbera Edi-
tores, México.
, Código Civil para el Distrito Federal, Editorial Sista, México.
, Ley del Notariado para el Distrito Federal, Colegio de Notarios
del Distrito Federal, México, 2000.
,Ley de Ingresos del Distrito Federal para el ejercicio fiscal 2001,
Gaceta Oficial del Distrito Federal del 31 de diciembre del 2000.
, Decreto de Presupuesto de Egresos del Distrito Federal para el
ejercicio fiscal del año 2001, Gaceta Oficial del Distrito Federal del 3 1 de
diciembre del 2000.
,Reglamento del Registro Publico del Dktrito Federal, Ed.Sista, México.
JURISPRUDENCIA
Suprema Corte de Justicia de la Nación, CD-ROM IUS 9, Jurisprudencia y Tesis

Aisladas 1917- 1998. Poder Judicial de la Federación, México, Agosto de 1998.

, Jurisprudencia por Contradicción de Tesis, Semanario Judicial de

la Federación, Octava Época, tomo IV, 3' Sala, Segunda Parte, México, 1995.
,Jurisprudencia Registral Inmobiliaria comentada 19 17-1988, Coor-
dinación General Jurídica del Departamento del Distrito Federal, Instituto
Mexicano de Derecho Registra1 A.C., 1-d., México, 1989.


Multiples Lentes Sobre La Mente

Cargado por

Información del documento

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

Multiples Lentes Sobre La Mente

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

Esta revista forma parte del acervo de la Biblioteca Jurídica Virtual del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM

El Registro Público de la Propiedad

Para desentrafiar la naturaleza jurídica de una institución como lo es el

...Definida por el artículo 44 de este ordenamiento la naturaleza jurídica del

... respecto al Jefe de Gobierno del Distrito Federal.. ..

Revista Mexicana de Derecho, núm. 3, México, 2001.

188 PASCUAL ALBERTO OROZCO GARIBAY

...d) Nombrar y remover libremente a los servidores públicos dependientes

2. Artículo 42 fracción XII del Estatuto de Gobierno del Distrito Federal:

...La Asamblea Legislativa tiene facultades para: ...XII Legislar en las

3. Artículo 12 de la Ley Orgánica de la Administración Pública del Dis-

... El Jefe de Gobierno será el titular de la Administración Pública del

De lo anterior se desprende que el Registro Público de la Propiedad del

Revista Mexicana de Derecho, núm. 3, México, 2001.

EL REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD DEL DISTRITO FEDERAL 189

Si bien es cierto el Registro Público forma parte de la administración pública

a) Una mayor autonomía en la toma de decisiones;

a) Publicidad. Una de las finalidades más importantes del Registro Pú-

ART~CULO 1.-El Registro Público de la Propiedad es la institución mediante

Revista Mexicana de Derecho, núm. 3, México, 2001.

190 PASCUAL ALBERTO OROZCO GARIBAY

Revista Mexicana de Derecho, núm. 3, México, 2001.

EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD DEL DISTRITO FEDERAL 191

Es tan importante la función registra1 que sin la existencia del Registro

Revista Mexicana de Derecho, núm. 3, México, 2001.

192 PASCUAL ALBERTO OROZCO GARIBAY

a la Consejería Jurídica y de Servicios Legales Únicamente la suma de

ESTRUCTURA DEL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD

Según el artículo 4" del Reglamento del Registro Público de la Propiedad

ART~CULO 4*-El Registro Público estará a cargo de un Director General,

ART~CULO SQ-Para ser Director General se requiere ser ciudadano mexica-

Es paradójico el hecho que no se exija para ser Director General el tener

ARTicu~o6Q-Correspondeal Departamento por conducto del Director General:

Revista Mexicana de Derecho, núm. 3, México, 2001.

EL REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD DEL DISTRITO FEDERAL 193

11. Coordinar y controlar las actividades registrales y promover políticas,

Una facultad muy pocas veces utilizada por el Director, es la emisión de

1. Intervenir en representación del Registro Público en todos los juicios en

Revista Mexicana de Derecho, núm. 3, México, 2001.

194 PASCUAL ALBERTO OROZCO GARIBAY

En cuanto al registrador el propio Reglamento en su artículo gQ lo define

1. Ser licenciado en Derecho, con título legalmente expedido y registrado

El Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal se encuentra inte-

Para entender la función registra1 es necesario distinguir entre los documen-

1. Los testimonios de escrituras o actas notariales u otros documentos auténticos;

Revista Mexicana de Derecho, núm. 3, México, 2001.

EL REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD DEL DISTRITO FEDERAL 195

ART~CULO 3042.-En el Registro Público de la Propiedad inmueble se inscribll-án:

Al saber ya que documentos y derechos pueden inscribirse, cabe preguntarse

ART~CULO 2 1.-La finca, el bien mueble o persona moral, constituye la unidad

El folio donde quedan registrados los inmuebles se le denomina folio real,

Revista Mexicana de Derecho, núm. 3, México, 2001.

196 PASCUAL ALBERTO OROZCO GARIBAY

Debido a las distintas clases de registros que se pueden realizar en un folio,

a) La carátula: en ella se describen las características del inmueble, del

ARTÍCULO 60.-Los actos contenidos en los títulos o documentos a que se

Revista Mexicana de Derecho, núm. 3, México, 2001.

EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD DEL DISTRITO FEDERAL 197

c) La segunda parte o de gravámenes y limitaciones, está dividida igual

Revista Mexicana de Derecho, núm. 3, México, 2001.

198 PASCUAL ALBERTO OROZCO GARIBAY

Estas notas deberán constar en el folio en un plazo no mayor de veinticuatro

ART~CULO 3043.-Se anotarán previamente en el Registro Público:

Revista Mexicana de Derecho, núm. 3, México, 2001.