Cuarto Tema:

¿Cabe formular observación a la solicitud de inscripción de hipoteca cuando intervienen

ambos cónyuges como constituyentes, mientras que en la partida registral del predio aparece
solo uno de ellos con el estado civil de soltero?

La inexactitud registral definida por el primer párrafo del artículo 75 del Reglamento General
de los Registros Públicos como todo desacuerdo existente entre lo registrado y la realidad
extrarregistral, es una constante en los Registros Públicos, sin embargo, para evitar el
cuestionamiento que pudiera hacerse de las inscripciones extendidas en las partidas
registrales, existe el principio de legitimación registral recogido en el artículo 2013 del Código
Civil, por el cual se presume que el contenido de la inscripción es cierto y produce todos sus
efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez.

En el caso de los predios se presumirá, salvo prueba en contrario, que los titulares registrales
de dominio o propietarios son aquellas personas que aparecen inscritas con estos derechos.
Podría suceder y de hecho acontece que una persona figure inscrita como propietaria de un
predio con el estado civil de soltero, cuando en realidad es casada, por lo cual se ha previsto
de manera especial la solución de dicha inexactitud registral en el artículo 15 del Reglamento
de Inscripciones del Registro de Predios.

Sin embargo, el Tribunal Constitucional en la sentencia de 29/10/2013 (Exp. Nº 00831-2012-

PA/TC) emitida en el proceso constitucional de amparo seguido por Blanca Alicia Veliz Vera de
Martínez contra la sentencia de la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima
de fecha 7/9/2011, que declaró improcedente su demanda, ha señalado que cualquier
rectificación de una partida registral solicitada por una persona distinta al titular registral de
dominio no puede ser realizada sin previa notificación a dicho titular registral para garantizar
su derecho de defensa, que constituye un derecho constitucional fundamental.

Ahora bien, en virtud de la presunción legal del artículo 2013 del Código Civil y mientras no se
rectifique la inexactitud, el propietario con derecho inscrito podrá efectuar los actos jurídicos
que su condición y la ley le facultan, tales como vender, arrendar o hipotecar su predio,
entendiéndose que su estado civil es soltero (a) y que, por tanto, no resulta indispensable la
intervención del cónyuge en el acto de disposición, conforme demanda el numeral 315 del
Código Civil.

Siempre en el caso de los predios, podría darse el supuesto materia de comentario donde una
persona que en el Registro de Predios aparece como soltera y propietaria de un lote de
terreno constituya una hipoteca y en el documento constitutivo intervenga su cónyuge; lo cual
da a entender que: a) El predio (terreno más fábrica) pertenece en realidad a una sociedad
conyugal o, b) Que si bien el terreno es un bien propio de uno de los cónyuges, la fábrica o
construcción levantada sobre el mismo (aunque no se encuentre inscrita) es un bien social.

Podría presentarse adicionalmente otra posibilidad: que el terreno más la fábrica sean de
propiedad únicamente del cónyuge constituyente con derecho inscrito, porque se estableció
convencional o judicialmente una separación de patrimonios, o porque fue adquirido antes del
matrimonio, etc.

¿Qué debería hacer el Registro Público en estas situaciones? ¿Observar el título? ¿Acceder a su
inscripción?
Estimamos que teniendo en cuenta el principio registral de legitimación, aun cuando a la fecha
de presentación del título de constitución de hipoteca no se haya producido la rectificación de
la calidad del bien en mérito al artículo 15 del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios (siempre que se haya contado con el consentimiento del titular registral de dominio
del predio), el mismo debería ser admitido a inscripción sin formular observaciones sobre la
aparente inadecuación con el asiento registral, ya que se habría dado cumplimiento a lo
dispuesto por el inciso 1 del artículo 1099 del Código Civil, esto es, que el predio sea gravado
por su propietario.

La rectificación de la calidad del bien es un trámite que solo puede ser iniciado a petición de
parte interesada y en este sentido el registro no puede condicionar la inscripción de actos
jurídicos realizados sobre predios por sus titulares registrales a la previa solución de la
inexactitud consistente en la divergencia entre el estado civil (soltero) con el que aparece una
persona con derecho inscrito y su verdadero estado civil (casado).

Hacerlo implicaría poner en tela de juicio la presunción establecida en el artículo 2013 del
Código Civil. Además de ello, como hemos visto, el hecho de que haya intervenido la cónyuge
no significa que el predio sea necesariamente bien social y que, por ende, requiera practicarse
alguna rectificación.