Valor Razonable 2018 PDF

CURSO DE ESPECIALIZACIÓN Y APLICACIÓN PRÁCTICA EN “NORMAS
INTERNACIONALES DE INFORMACIÓN FINANCIERA” PARA EMPRESAS

REGULADAS Y PYMES.
TEMA N°III. VALOR RAZONABLE
TEODOSIO C. CAYO ARAYA

tedosio.cayo@arenasycayo.cl
Valor Razonable – Tasación de Activos
TASACION DE ACTIVOS
ING. TEODOSIO C. CAYO ARAYA

teodosio.cayo@arenasycayo.cl
(56-22) 656.7200
TEMARIO

a.  DEFINICIONES, CONCEPTOS
i.  Mercados activos
ii.  Mercados no activos
iii.  Otros
b.  METODOLOGIAS CLASICAS DE VALORACION

i.  Comparación de mercado
ii.  Costo reposición
iii.  Capitalizacion de rentas

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Definiciones y conceptos Valor Razonable – Tasación de Activos
MERCADOS ACTIVOS

Requisitos:
•  Los bienes o servicios intercambiados son equivalentes.
•  Existen compradores y/o vendedores de manera frecuente.
•  Los precios son conocidos, y de fácil acceso.
•  Las transacciones son reales, y actuales.
•  Tienen una regularidad en sus transferencias.

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MERCADOS ACTIVOS

Características:
a.  Amplitud
b.  Transparencia
c.  Libertad
d.  Profundidad
e.  Flexibilidad

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MERCADOS ACTIVOS

Características:
a.  Amplitud
Caracterizados por un mayor volúmen, número de
inversores o intervinientes y diversidad de productos o
servicios
b.  Transparencia
c.  Libertad
d.  Profundidad

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MERCADOS ACTIVOS

Características:
a.  Amplitud
b.  Transparencia
Facilidad de obtener información y acceso a los bienes y
servicios puestos en el mercado
c.  Libertad
d.  Profundidad
e.  Flexibilidad

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MERCADOS ACTIVOS

Características:
a.  Amplitud
b.  Transparencia
c.  Libertad
Cuando no existen barreras para la compra y venta de los
bienes puestos en el mercado.
d.  Profundidad
e.  Flexibilidad

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MERCADOS ACTIVOS

Características:
a.  Amplitud
b.  Transparencia
c.  Libertad
d.  Profundidad
A mayor número de transacciones u ordenes de compra, se
entiende como un mercado con mayor profundidad
e.  Flexibilidad

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MERCADOS ACTIVOS

Características:
a.  Amplitud
b.  Transparencia
c.  Libertad
d.  Profundidad
e.  Flexibilidad
Es la facilidad para abordarlo de manera rápida ante los
cambios de la oferta y demanda

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MERCADOS ACTIVOS

Funciones (ej.mercado financiero):
•  Plataforma donde concurren los agentes del mercado.
•  Fijación de precios acordes a la oferta y demanda.
•  Existe liquidez de los activos transados
•  Facilidades para la transacciones, y frecuencia.

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MERCADOS NO ACTIVOS

No se cumplen los requisitos de:
•  Los bienes o servicios intercambiados son equivalentes;
•  Existen compradores y/o vendedores.
•  Los precios son conocidos, de fácil acceso.
•  Las transacciones son reales, actuales.
•  Tienen una regularidad en sus transferencias.

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MERCADOS NO ACTIVOS

En específico
•  Las partidas negociadas no son homogéneas
•  No existen compradores o vendedores recurrentes
•  Los precios no estan disponibles al público

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OTRAS DEFINICIONES Y CONCEPTOS

Relativos a BBRR
•  Precio
•  Costo
•  Valor
•  Hipoteca
•  Prenda
•  Otros

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Relativos a la valoración
•  Valor de Tasación
•  Valor de Liquidación
•  Valor de Remate
•  Valor de Garantía
•  Valor SBIF
•  Avaluo (SII)

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“Es la cuantía estimada por la que una propiedad podría
intercambiarse, en la fecha de valoración, entre un comprador
dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una
transacción libre, tras una comercialización adecuada en la que las
partes hayan actuado con la información suficiente, de manera
prudente y sin coacciones”. (Ref. IVSC)

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•  Valor de Liquidación
“Valor piso de la banda de precios que un mercado normal esta
dispuesto a pagar por un bien.”
•  Valor de Remate
•  Valor de Garantía

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•  Avaluo (SII)
De conformidad a lo dispuesto en el art. 3° de la Ley N° 17.235 sobre
Impuesto Territorial, estable en el Artículo 3°: “El Servicio de Impuestos
Internos deberá re-avaluar, cada 5 años, los bienes raíces agrícolas y no
agrícolas sujetos a las disposiciones de esta ley, aplicándose la nueva
tasación, para cada serie, simultáneamente a todas las comunas del
país.“

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NIVELES DE INFORMACIÓN

Estructura de data
Jerarquía Descripción
Precios cotizados (no ajustados) en un mercado activo para activos
Nivel 1 y pasivos idénticos que la entidad pueda acceder en la fecha de
medición.
Nivel 2 Aportes observables diferentes a los precios cotizados.

Nivel 3 Aportes no observables.


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TEMARIO

iii.  Otros


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Metodologías clásicas de valoración Valor Razonable – Tasación de Activos
INTRODUCCION

iii.  Capitalzacion de rentas

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INTRODUCCION

•  Métodos directos
•  Métodos indirectos


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INTRODUCCION

•  Nuevo: ( P X Q )
•  Usado: ( P X Q ) – D

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INTRODUCCION

•  Flujos descontados
•  Residual estático
•  Residual dinámico

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COMPARACIÓN DE MERCADO

Métodos directos
a.  Homologación de referencias.
b.  Metodologías multicriterio.
c.  Otros.

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Métodos indirectos
a.  Análisis estadísticos
b.  Análisis econométicos
c.  Otros

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Métodos indirectos
a.  Análisis estadísticos
a.  Estadística descriptiva (ej. data > a 20)
b.  Estadística de series pequeñas (ej. 7 < data < 20)
c.  Estadística robusta (ej. 3 < data < 6)
b.  Análisis econométicos
c.  Otros

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Pasos fundamentales

•  Singularización del bien a valorar
•  Análisis del mercado comparable
•  Determinación y estandarización de variables relevantes
•  Generación de bases de datos
•  Análisis de datos ( ej. Análisis Estadístico)
•  Homogeneización de muestras
•  Determinación de valores
•  Interpretación de resultados
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Apoyaturas básicas

•  Estadísticas
•  Matemáticas financieras
•  Condiciones legales aplicables a un bien
•  Condiciones urbanísticas del entorno
•  Manejo básico de planillas de cálculo y bases de datos

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Directo
TASACIÓN REFERENCIA 1 REFERENCIA 2 REFERENCIA 3 TOTALES
Valor Inicial 30.000.000 29.000.000 32.000.000 30.333.333

Tipo de Dato
Of - 900.000 VR - OF - 960.000 - 1.860.000

R 500.000 B - B - 500.000
Estado B
2 1.200.000 3 - 2 1.200.000 2.400.000
Dormitorios 3
2 - 900.000 2 - 900.000 1 - - 1.800.000
Baños 1
395 - 300 1.200.000 405 - 1.200.000
Sup. Terreno 400
Si - 800.000 No - No - - 800.000
OO CC No
Sub Total Dif - 900.000 Dif 300.000 Dif 240.000 - 360.000
Valores finales 29.100.000 29.300.000 32.240.000 30.693.333

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Indirecto

Análisis sistematizado de ofertas y demanda a partir de la
revisión de ventas reales registradas en el CBR, publicaciones,
portales, o levantamiento de datos de terreno, tales como:
•  Valor
•  Superficie
•  Planificación
•  Características
•  Fotografías
•  Fecha del dato
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Generación de bases de datos

Fuente Superficies m² Total Índices Referencia UF/m²
1N° Dirección / Ubicación
(cód./teléf) Terreno Edificación UF Terreno
- Edificado
-
Observación
2 - -
3 - -
4 - -
56 -
-
-
-
Promedio estadístico de la Muestra

Resultado esperado: Obtención de valores máximos, mínimo, desviación
estándar, varianza, etc.
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Análisis estadistico

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𝐹𝑟𝑎𝑛𝑗𝑎 𝑑𝑒 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟=𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑚𝑒𝑑𝑖𝑜 ±1,99 𝐷𝑒𝑠𝑣𝑖𝑎𝑐𝑖ó𝑛 𝑒𝑠𝑡á𝑛𝑑𝑎𝑟/√ 𝑁ú𝑚𝑒𝑟𝑜 𝑑𝑒 𝑑𝑎𝑡𝑜𝑠  

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Verificación y consistencia de los datos
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Verificación y consistencia de los datos
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TEMARIO

iii.  Otros


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COSTO REPOSICION

Objetivo
•  Determinar el precio que deberá pagarse para reemplazar
un activo similar al que se esta evaluando, de acuerdo a sus
condiciones físicas, geográficas y fecha de valoración.

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COSTO REPOSICION

Objetivo
•  Determinar el precio …
•  Establecer el costo que se obtiene mediante la
revalorización de los bienes (activos) adquiridos en periodos
anteriores al año de estudio, valuados a los precios actuales,
considerando que se trata de un bien igual o similar

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COSTO REPOSICION

Objetivo
•  Determinar el precio …
•  Establecer el costo…
•  Monto que costaría, a precios del periodo de estudio,
adquirir el bien, también llamado valor de reemplazo


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COSTO REPOSICION

Usos más frecuentes
•  Resoluciones judiciales, arbitrajes civiles, valoraciones para
compañías de seguros, predeterminaciones para proyectos
inmobiliarios, valoraciones para edificaciones y
construcciones afectadas por expropiaciones y en general
cada vez que se trate de tasar lo construido (edificios y sus
obras complementarias) de inmuebles cuantitativamente no
habituales del mercado inmobiliario tales como escuelas,
policlínicos, retenes, etc.
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COSTO REPOSICION

Nombres relacionados
•  Valor físico
•  Valor “histórico”
•  Valor de reposición
•  Valor de reemplazo
•  Valor de restauración
•  Etc.

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COSTO REPOSICION

Fuentes de información
•  Revista ONDAC - Mensual, Santiago ( www.ondac.cl )
•  Revista Construcción Civil. - Mensual, Santiago
•  MINVU – Tabla de valores de costo de construcción (pago D°
municipales) www.minvu.cl
•  Boletín Estadístico Cámara Chilena de la Construcción. -
Mensual, Santiago (I.C.E.)
•  Cotizaciones / Presupuestos / Cubicaciones / etc.

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COSTO REPOSICION

Clasificación de las construcciones
•  CLASE A
•  CLASE B
•  CLASE C
•  CLASE D
•  CLASE E
•  CLASE F
•  OTRAS

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COSTO REPOSICION

•  CLASE A: Construcción con estructura soportante de acero.
Entrepisos de perfiles de acero o losas de hormigón armado.
•  CLASE B
•  CLASE C
•  CLASE D
•  CLASE E

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COSTO REPOSICION

•  CLASE A
•  CLASE B: Construcciones con estructura soportante de
hormigón armado, o con estructura de mixta de acero con
hormigón armado. Entrepisos de losas de hormigón
armado.

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COSTO REPOSICION

•  CLASE A
•  CLASE B
•  CLASE C: Construcciones con muros soportantes de
albañilería de ladrillo confinado entre pilares y cadenas de
hormigón armado. Entrepisos de losas de hormigón
armado, o entramados de madera.

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COSTO REPOSICION

•  CLASE A
•  CLASE B
•  CLASE C
•  CLASE D: Construcciones con muros soportantes de
albañilería de bloques o de piedra, confinados entre pilares y
cadenas de hormigón armado. Entrepisos de losas de
hormigón armado, o entramados de madera.

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COSTO REPOSICION

•  CLASE E: Construcciones con estructura soportante de
madera. Paneles de madera, de fibrocemento, de yeso-
cortón o similar, incluidas las tabiquerías de Adobe.
Entrepisos de madera.
•  CLASE F
•  CLASE G

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COSTO REPOSICION

•  CLASE E
•  CLASE F: Construcciones de Adobe, tierra-cemento u otros
materiales livianos aglomerados con cemento. Entrepisos
de madera.
•  CLASE G
•  CLASE H

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COSTO REPOSICION

•  CLASE E
•  CLASE F
•  CLASE G: Construcciones prefabricadas con estructura
metálica. Paneles de madera prefabricados de hormigón,
yeso-cortón o similares.
•  CLASE H

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COSTO REPOSICION

•  CLASE E
•  CLASE F
•  CLASE G
•  CLASE H: Construcciones prefabricadas de madera. Paneles
de madera, yeso-cortón, fibrocemento, o similares.
•  CLASE I

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COSTO REPOSICION

•  CLASE E
•  CLASE F
•  CLASE G
•  CLASE H
•  CLASE I: Construcciones de placas o paneles prefabricados.
Paneles de hormigón liviano, fibrocemento, o paneles de
poliestireno entre malla de acero para recibir mortero
proyectado.
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COSTO REPOSICION

Estándar constructivo
•  “1” Superior o de lujo.
•  “2” Buena o media superior.
•  “3” Corriente o media.
•  “4” Regular o media inferior.
•  “5” Inferior.
•  “6” Deficiente.

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COSTO REPOSICION

•  “1” Superior o de lujo.
En general, edificación de diseño exclusivo, con
complejidad de formas, volúmenes y/o estructura, sea por
razones estéticas o funcionales y, por tanto, con mayores
costos de construcción. Recintos amplios y bien
distribuidos. Uso de materiales finos, caros o de gran
durabilidad. Instalaciones especiales como climatización,
seguridad, etc.
(56-22) 656.7200
COSTO REPOSICION

•  “2” Buena o media superior.
Edificación de tipo individual o que forma parte de
conjuntos de pocas unidades, no necesariamente aisladas.
Recintos amplios con buena distribución. Instalaciones y
terminaciones en su mayoría corrientes, pero posee
algunas de mayor calidad.

(56-22) 656.7200
COSTO REPOSICION

•  “3” Corriente o media.
Edificación de tipo individual o en conjuntos. Sencillez de
diseño, con recintos de dimensiones y alturas corrientes,
adecuadamente distribuidos. Estructura corriente, con un
adecuado margen de seguridad. Terminaciones e
Instalaciones más completas que las esenciales.

(56-22) 656.7200
COSTO REPOSICION

•  “4” Regular o media inferior.
Edificación económica, de diseño sencillo o masivo.
Elementos estructurales de dimensiones mínimas de
acuerdo a normas. Terminaciones con materiales de bajo
costo. Instalaciones completas económicas.

(56-22) 656.7200
COSTO REPOSICION

•  “5” Inferior.
Edificación económica, de diseño simple y masivo.
Elementos estructurales de dimensiones mínimas de
acuerdo a normas. Puede carecer de algunas condiciones
de funcionalidad. Terminaciones incompletas.

(56-22) 656.7200
COSTO REPOSICION

•  “6” Deficiente.
Construcciones con errores de diseño y distribución,
recintos con dimensiones inadecuadas, algunos sin
iluminación ni ventilación natural, generalmente
proyectadas sin asesoría técnica. Defectos estructurales y/
o de edificación, con elementos de dimensiones inferiores a
las establecidas en las normas. Terminaciones mínimas, de
mala calidad y/o defectuos materiales.
(56-22) 656.7200
COSTO REPOSICION
Clasificacion / Estándar constructivo
Clase/calidad (1) (2) (3) (4) (5) (6)
Superior Buena Corriente Regular Inferior Deficiente
A
B
C
D
E
F
G
H
I

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COSTO REPOSICION
Valores referenciales
(1) (2) (3) (4) (5) (6)
Clase/calidad Superior Buena Corriente Regular Inferior Deficiente
. A (*) 48 – 45 45 - 40 40 - 30 30 - 20 20 -… …
B 38 – 30 30 - 26 26 - 24 24 - 18 18 -… …
C 26 - 20 20 - 17 17 - 14 14 - 10 10 – 6 …
D 18 - 14 14 - 12 12 - 10 10 - 8 8–4 …
E 18 - 16 16 - 14 14 - 10 10 - 6 6–2 2-…
F 10 - 8 8-6 6-4 4-… 2 – .. …
G 10 8 6 4 2 …
H 6 4 2 1,8 … …
I 4 3 2 1,8 … …

(56-22) 656.7200
COSTO REPOSICION
Obras complementarias

•  Todas aquellas obras que no suman superficie. Ej.
•  Cierros de antejardín con puertas y/o portones.
•  Medianeros.
•  Huellas peatonales y/o vehiculares.
•  Terrazas exteriores abiertas.
•  Jardines.
•  Piscinas.
•  Etc.
(56-22) 656.7200
COSTO REPOSICION
Pasos necesarios

•  Todas aquellas obras que no suman superficie. Ej.
•  Determinación de las unidades tasables (UT)
•  Separar cada UT según clase, estándar constructivo y situación legal.
•  Establecer la superficie tasable (ej. m2, ml, gl, etc.)
•  Valor unitario a estado nuevo, sin uso, denominado “valor base” ($/
m2)
•  Determinación de valor a nuevo (P X Q)
•  Para bienes usados, aplicar depreciación de construcciones
•  Determinación de valor usado
(56-22) 656.7200
COSTO REPOSICION
Depreciación – Opciones

•  Depreciación física (DF)

•  Depreciación funcional
•  Depreciación económica

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COSTO REPOSICION
Tabla referencial de vidas útiles

Material Vida útil
Acero 70 años
Hormigón armado 80 años
Albañilería reforzada 70 años
Albañilería armada 60 años
Madera nativa impregnada 50 años
Madera (durabilidad 2 y 3) 20 años
Adobe (*) 40 años

(56-22) 656.7200
COSTO REPOSICION
Edad de las construcciones – Criterio general

Fuente: Manual de Tasaciones Arenas & Cayo SA – 2009

(56-22) 656.7200
COSTO REPOSICION
Matriz general de cálculo

(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7)
UT M2 $/m2 N $ Nuevo Demérito $/m2 D $

Terreno
A1 B1 A1 x B1 = C1 - B1 = E1 A1 x E1 = F1
Constr. 1
A2 B2 A2 x B2 = C2 D2 B2 x D2 = E2 A2 x E2 = F2
Constr. n
A3 B3 A3 x B3 = C3 D3 B3 x D3 = E3 A3 x E3 = F3
OOCC
- - C4 D4 - C4 x D4 = F4
Total
∑(An) ∑ (Cn) ∑ (Fn)

(56-22) 656.7200
COSTO REPOSICION v/s VALOR DE MERCADO

Resumen
Ítem Criterio de valoración superficie $ /m2 Total

Edificación Reposición o reemplazo
OOCC Reposición o reemplazo
Costo de Reposición Total

Terreno Valor de mercado
Valor de reposición Total

Nota: La diferencia entre costo reposición y valor de reposición pasa por la incorporación del
valor de terreno a valor de mercado


(56-22) 656.7200
COSTO REPOSICION v/s VALOR DE MERCADO

Resumen
•  Costo Rep. = V. Construcción + V. OOCC

•  Valor Rep. = V. Terreno + Costo Rep.

•  Valor Mercado = Valor Rep. x “Factor de Mercado”

Nota:
•  La diferencia entre costo reposición y valor de reposición pasa por la incorporación del valor
de terreno a valor de mercado.
•  Factor de Mercado o Factor de Comercialización = Valor Mercado / Valor Reposición.


(56-22) 656.7200
TEMARIO

iii.  Otros


(56-22) 656.7200
CAPITALIZACION DE RENTAS

i.  Flujos descontados
ii.  Residual estático
iii.  Residual dinámico
TASA INTERES
PRECIO i
UF
K
TIEMPO

(56-22) 656.7200

•  Conceptos principales
•  Capital
•  Tiempo
•  Tasa
•  Tasas
•  Capitalización
•  Descuento (riesgo + cero riesgo)

(56-22) 656.7200
Tasas

(56-22) 656.7200
Tasas

(56-22) 656.7200
Tasas

(56-22) 656.7200
Anualidades
Valor Presente = Valor Futuro (Rentas anualizadas)

Tasa de descuento
VP = Ra .
i

(56-22) 656.7200
FLUJOS DESCONTADOS
Análisis residual
VP = VF
(1+i)n
VAD = Ingresos anuales - 1 + VR

i i (1+i)n (1+i)n
VAD = Ingresos anuales netos

i

(56-22) 656.7200
ANALISIS RESIDUAL

•  Procedimiento general
•  Análisis de cabida inicial
•  Generación de flujo (estático y/o dinamico)
•  Determinación de VAN, TIR, PE, PR
•  Sensibilización
•  Análisis probabilístico
•  Determinación del valor máximo a pagar por el terreno
•  Comparación del resultado con el valor de mercado

(56-22) 656.7200
ANALISIS RESIDUAL

•  Estructura del flujo
•  Margen = Ingresos – Egresos
•  Ingresos:
•  Ventas (V)
•  Egresos:
•  Costos de construcción (C),
•  Honorarios (H),
•  Permisos (P),
•  Valor de terreno (T),
•  imprevistos (I), etc.
(56-22) 656.7200
ANALISIS RESIDUAL

•  Análisis específicos
•  NPV (VAN)
•  TIR
•  Punto de Equilibrio
•  Recupero de inversión

(56-22) 656.7200
ANALISIS RESIDUAL

•  Análisis complementarios
•  Sensibilización
•  Análisis probabilístico

(56-22) 656.7200
ESQUEMA NIIF 13
Mediciones del valor razonable
Fuente: Valuación de activos, estándares internacionales / M. Arias, A. Sánchez / pág.105

(56-22) 656.7200
Fuente: Alfonso A. Rojo Ramírez, Modelos económicos de valoración y valoración en las nic/niif y el pgc07, VIII Jornadas
de Contabilidad Financiera de ASEPUC Barcelona, 28 y 29 de mayo de 2009

(56-22) 656.7200
Muchas Gracias
VALOR RAZONABLE
TEODOSIO C. CAYO ARAYA

tedosio.cayo@arenasycayo.cl

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OTRAS DEFINICIONES Y CONCEPTOS

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Nivel 2 Aportes observables diferentes a los precios cotizados.

Nivel 3 Aportes no observables.

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b. METODOLOGIAS CLASICAS DE VALORACION

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ii. Costo reposición

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Valor Inicial 30.000.000 29.000.000 32.000.000 30.333.333

Valores finales 29.100.000 29.300.000 32.240.000 30.693.333

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𝐹𝑟𝑎𝑛𝑗𝑎 𝑑𝑒 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟=𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑚𝑒𝑑𝑖𝑜 ±1,99 ​𝐷𝑒𝑠𝑣𝑖𝑎𝑐𝑖ó𝑛 𝑒𝑠𝑡á𝑛𝑑𝑎𝑟/√ 𝑁ú𝑚𝑒𝑟𝑜 𝑑𝑒 𝑑𝑎𝑡𝑜𝑠

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b. METODOLOGIAS CLASICAS DE VALORACION

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b.  METODOLOGIAS CLASICAS DE VALORACION

b.  METODOLOGIAS CLASICAS DE VALORACION

ii.  Costo reposición

𝐹𝑟𝑎𝑛𝑗𝑎 𝑑𝑒 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟=𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑚𝑒𝑑𝑖𝑜 ±1,99 𝐷𝑒𝑠𝑣𝑖𝑎𝑐𝑖ó𝑛 𝑒𝑠𝑡á𝑛𝑑𝑎𝑟/√ 𝑁ú𝑚𝑒𝑟𝑜 𝑑𝑒 𝑑𝑎𝑡𝑜𝑠  

b.  METODOLOGIAS CLASICAS DE VALORACION

•  Depreciación física (DF)

b.  METODOLOGIAS CLASICAS DE VALORACION