La nuda
propiedad
y el usufructo...
una de las formas de transmitir su patrimonio en vida
T
odas las personas cuentan con un patrimo-
nio, sea este modesto o de gran cuantía, y
a todo mundo le llega el momento en que
necesita transmitirlo; en algunos casos, al
hacerlo se dan cuenta que se tienen que enfren-
tar con múltiples trámites y costos que pudieron
haberse evitado.
Debemos dedicar el tiempo a planear a quien
transmitiremos nuestro patrimonio, ya sea en
vida o a nuestra muerte; existen varios motivos
para hacerlo; sin embargo, las razones más impor-
tantes y frecuentes tienen que ver con vínculos
familiares.
Existen diversas figuras que se pueden emplear,
tales como:
 Donación
 Usufructo
 Cesión de derechos
 Fideicomiso
 Sucesión testamentaria
En el caso de que se pretenda transmitir con reser-
va o parcialmente el patrimonio, la figura jurídica
del usufructo resulta muy útil.
Esta figura jurídica es ideal para transmitir el patri-
monio de manera temporal o vitalicia, sin perder
la propiedad de los bienes.
El usufructo es un derecho real de eficacia tem-
poral, mediante el cual una persona otorga de
manera voluntaria a otra, el uso, goce y disfrute de
los beneficios o utilidades que se obtengan, con la
obligación de devolver, en el plazo fijado, los mis-
mos bienes o su equivalente.
Patrimonial y Empresa Familiar
Las partes que intervienen son:
El propietario Dueño del bien y quien
(Nudo Propietario) otorga el usufructo
El o los usufructuarios Quien recibe el derecho
(Beneficiarios) del usufructo
Enero - Marzo 2011 31 Benefis
Benefis 32 La nuda propiedad y el usufructo...
Mediante esta figura no se pierde la propiedad del bien,
sólo se está otorgando el derecho de usarlo, gozarlo y dis-
frutarlo a otra (s) persona (s).
Lo más común es que el propietario de un bien tenga la
posesión, el usufructo y nuda propiedad; sin embargo,
legalmente es posible dar en propiedad a otra persona
gratuitamente el bien, y reservarse el usufructo vitalicio
para uno mismo.
El usufructo se encuentra regulado por el Código Civil Fe-
deral (CCF) en sus artículos 980 a 1048.
Lo que se puede mencionar del usufructo es:
1.- El usufructo es un derecho real y temporal de disfrutar
de los bienes ajenos.
2.- El usufructo puede constituirse por:
Mandato de Ley.
En forma voluntaria a través de un con-
trato o un testamento.
Prescripción.
3.- Puede constituirse a favor de una o varias personas
simultáneamente o sucesivamente.
4.- El propietario de bienes de los que otra persona tenga
el usufructo, puede venderlos, con la condición de que se
conserve el usufructo.
5.- El usufructuario puede vender, rentar o gravar su de-
recho de usufructo.
6.- Existe de manera gratuita u onerosa, con o sin condi-
ciones, por un tiempo determinado o indefinido.
7.- El usufructuario goza del derecho del tanto, esto sig-
nifica que tiene la preferencia para adquirir el bien, en el
caso de que el propietario quiera venderlo.
8.- El usufructo se termina por cualquiera de los siguien-
tes motivos:
Cuando muera el usufructuario.
Cuando el plazo por el que se otorga
venza.
Por cumplirse la condición impuesta
para la cesión de este derecho.
Cuando el usufructo y la propiedad se
reúnan en una misma persona.
Cuando la cosa por la cual se otorgó el
usufructo se pierda.
9.- El usufructuario puede usar el bien para si mis-
mo, venderlo o rentarlo.
HEREDAR EN VIDA
Permítanme comentar el caso de un amigo, que
tiene 5 hijas; decidió heredar a sus hijas en vida,
les donó varios inmuebles que renta; pues ya no
desea conservar la propiedad, ya que así conviene
a sus intereses; pero lo que sí quiere es seguir co-
brando el importe de las rentas mientras viva.
Lo que sucedió es que se dividieron los derechos
que se tienen sobre estos inmuebles en dos: el
usufructo y la nuda propiedad. Donó la nuda pro-
piedad y se reservó el usufructo vitalicio de por
vida.
Qué es lo que sucede en estos casos: que quien
adquirió la nuda propiedad es el dueño del bien,
pero no puede poseerlo, ni usarlo, ni cobrar el im-
porte de las rentas.
Quién sí puede hacerlo es mi amigo, ya que él es
el usufructuario.
La propiedad es “nuda” porque carece de sus atri-
butos (usar y gozar de los inmuebles que se tiene
en propiedad); es decir, está desnuda.
Este contrato se hizo ante notario público y se
inscribió en el Registro Público de la Propiedad.
Fiscalmente a la operación se le dio el tratamiento
de una donación.
Este es un ejemplo para lo que sirve la figura del
usufructo, en este caso lo que pretendía mi amigo
era que ya no acudieran a la sucesión testamenta-
rias sus hijas, -las heredó en vida-.
EL DERECHO REAL DEL USUFRUCTO
ES VALUABLE POR SEPARADO DE LA
NUDA PROPIEDAD
El derecho real de propiedad tiene un valor econó-
mico, incluye la facultad de usar, gozar y disponer
de ella; el usufructo comprende sólo las de usar y
disfrutar, estas dos facultades tienen una parte es-
pecífica del valor total de la cosa, de igual manera,
la nuda propiedad, tiene también su propio valor.
El artículo 1004 del CCF menciona:
“Artículo 1004.- El propietario de
bienes en que otro tenga el usufructo
puede enajenarlos, con la condición
de que se conserve el usufructo”.
Y el artículo 1002 del mencionado Código esta-
blece la misma posibilidad de enajenación para el
usufructuario.
“Artículo 1002.- El usufructua-
rio puede gozar por sí mismo de la
cosa usufructuada, puede enajenar,
arrendar y gravar su derecho de usu-
fructo, pero todos los contratos que
celebre como usufructuario termi-
narán con el usufructo”.
USUFRUCTO Y ARRENDAMIENTO.
SEMEJANZAS Y DIFERENCIAS
a) Hay arrendamiento cuando las dos partes con-
tratantes se obligan recíprocamente, una a conce-
der el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a
pagar por ese uso o goce un cierto precio (artículo
2398 CCF).
En el usufructo también se habla de disfrutar bie-
nes ajenos.
b) El usufructo es un derecho real; el arrendamien-
to es un contrato que genera derechos personales
o de crédito y no derechos reales.
c) El usufructo se puede constituir a título oneroso
o gratuito, el arrendamiento siempre es oneroso.
d) El usufructo por regla general se extingue con
la muerte del usufructuario, el arrendamiento no
se extingue con la muerte del arrendatario, salvo
convenio en otro sentido.
VENTAJAS DEL DERECHO
REAL DEL USUFRUCTO
a) El propietario que se queda sólo con el usu-
fructo, puede disponer de las cosas conservando
sus beneficios, como si aún fuera propietario com-
pleto.
b) El derecho real del usufructo permite garantizar
la seguridad económica de cierto tipo de perso-
nas, que por su manera de ser no conviene dejar-
les la absoluta disposición de los bienes, pues más
tardarían en recibir los bienes que en venderlos.
c) El usufructo es útil para crear situaciones equitativas
de nivelación económica, por ejemplo cuando se quiere
heredar a los nietos y no se quiere que sus papás malba-
raten los bienes.
ASPECTO FISCAL
El tratamiento fiscal que debe darse a la transmisión pa-
trimonial depende de la figura jurídica que se emplea en
cada caso. Es importante analizar los efectos fiscales.
De acuerdo con el artículo 14 del Código Fiscal de la Fe-
deración (CFF), la constitución del usufructo no se consi-
dera enajenación, ya que mediante esta figura jurídica no
se transmite la propiedad del bien.
Por los ingresos que se obtengan derivados del usufructo
se pagará el ISR de conformidad con el capítulo de la Ley
del Impuesto Sobre la Renta (LISR) de que se trate.
En cuanto al Impuesto del Valor Agregado (IVA), el artícu-
lo 19 de esta Ley, establece que el usufructo se considera
como uso o goce temporal de bienes (sólo en bienes tan-
gibles), siempre que dicho uso o goce se otorgue a cam-
bio de una contraprestación.
Respecto al Impuesto Empresaria de Tasa Única (IETU), el
artículo 3, fracción I en su definición de conceptos men-
ciona que debe entenderse para el uso o goce temporal
de bienes lo considerado para efectos de la Ley del IVA.
En materia fiscal, poco se utiliza esta figura del usufructo y
no se aprovechan sus ventajas; el C.P. Rafael Antúnez Alva-
rez en su libro “El derecho fiscal y su interpretación” (Edi-
Patrimonial y Empresa Familiar
torial Seo de Urgel S.A de C.V.) da una clara explicación de
las ventajas que se obtienen al utilizar el usufructo como
un activo intangible (que permite usar disfrutar o explotar
un bien por un período limitado, el cual se clasifica como
un gasto diferido según el artículo 38 LISR.
Como ejemplo, explica que al adquirir un activo fijo su-
jeto a una depreciación del 10% anual según el artículo
40 de LISR, tardaría una empresa 10 años en deducir para
efectos del ISR el monto original de la inversión.
Qué sucedería si la empresa, adquiere el usufructo en lu-
gar de la propiedad del bien, en este caso quien adquiere
el bien es un socio.
Enero - Marzo 2011 33 Benefis
Benefis 34 La nuda propiedad y el usufructo...

El usufructo es un derecho real de eficacia temporal, mediante el cual una

persona otorga de manera voluntaria a otra, el uso, goce y disfrute de los
beneficios o utilidades que se obtengan, con la obligación de devolver,
en el plazo fijado, los mismos bienes o su equivalente.

El titular del derecho real de propiedad es el socio, con
ello logra proteger el bien, dejándolo fuera de cualquier
riesgo de embargo, ante cualquier eventualidad que pue-
da tener la empresa.
El socio otorga el usufructo a la empresa bajo los siguien-
tes términos:
1.- Oneroso.
2.- Fijando como precio, la cantidad a razón de la mitad
del valor presente del bien, por el número de años de vi-
gencia del contrato de usufructo.
3.- La vigencia sería de 10 años.
En esta tesitura, el usufructo es un gasto diferido, y por
tanto en vez de aplicar el artículo 40 debe aplicarse el ar-
tículo 39, fracción III de LISR.
Porciento máximo autorizado tratándose
de gastos diferidos: 15%
Cantidad que tiene derecho a deducir la
empresa: 100,000.00 X 15% = 15,000.00
Con ello se logra una mayor deducción y el bien
está protegido, el patrimonio queda resguardado
de una manera simple.
Adicionalmente, ya se sabe que no es requisito
que se extinga la obligación de pago para que se
genere la deducción.
Resulta interesante, el uso de la figura del usufruc-
to tanto en el ámbito civil como empresarial; ya
hemos visto las ventajas que se tienen al “heredar
en vida” y reservarse el usufructo vitalicio.

Debemos pensar que así se protege a las personas

Veamos números de la tercera edad de descendientes que pueden
dejarlos en la calle despojándolos de sus bienes,
proteger el patrimonio, también sirve para no de-
Valor del bien 20,000.00 jar problemas después de la muerte, y no se diga
en el aspecto fiscal tan poco explorada esta figura
Tasa de depreciación 10% jurídica.
Monto a depreciar en el primer año: 20,000.00 X Es hora pues de estudiar las bondades del usu-
10% = 2,000.00
fructo.
Número de años de vigencia del contrato: 10
años C.P. y M.I. Benjamín
Romero Villalobos
Valor del usufructo: (20,000.00 X 50%) X 10 años benjamín.romero@benefis.com.mx
= 100,000.00 Benefis
 Diplomado en Formación
Estrategas Fiscales
2010
de

6a
Generación

Objetivo:
Tutor del programa: El propósito de este programa es adquirir los conocimientos necesarios para desarrollar las habili-
C.P.C. y M.I. Víctor Alberto dades de los participantes en la consecución de estrategias en materia fiscal que ayuden a minimi-
Eudave Anguiano zar el impacto impositivo de las empresas, del empresario y de los trabajadores.

Igualmente se pretende que los alumnos a lo largo del programa propongan nuevos casos que
resolver en materia fiscal y que con el intercambio de ideas y experiencias se logre dar solución a
los diversos planteamientos, apoyados siempre del tutor asignado en el programa.

Cupo Limitado El intercambio de ideas podrá ser llevado a cabo a través de los foros que, para cada tema se abran,

20 Participantes llegando al final del programa a la conclusión de cada tema propuesto, por lo que se requerirá del
empuje de todos y cada uno de los alumnos para con el tutor; así como del profesor a cada uno de
los alumnos.

Dirigido a:
Modalidad: Online
Contadores y Abogados, asi como a todos los profesionistas que esten involucrados con la materia
Duración: 14 Semanas impositiva.
Segmento: Exclusivo
* El Diplomado se apertura con un mínimo de 20 participantes

Solicita un acceso como invitado y observa como lo está

cursando actualmente la 5a. generación del Diplomado.
Costo:

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3&6
MESES SIN

más $4,500
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Inscripción en Línea de Instituto de Educación de Excelencia S.C.
los precios son más IVA No. de Cuenta: 0171447300
Clabe: 012010001714473007

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