Dirección Técnico Normativa

Opinión

T.D.: 7582957

OPINIÓN Nº 185-2015/DTN

Solicitante: Oficina Nacional de Gobierno Interior

Asunto: Resolución unilateral de contrato de arrendamiento

Referencia: Oficio N° 423-2015-ONAGI-SG

1. ANTECEDENTES

Mediante el documento de la referencia, el Secretario General de la Oficina Nacional

de Gobierno Interior, realiza varias consultas sobre los alcances de la resolución
unilateral en los contratos de arrendamiento.

Antes de iniciar el desarrollo del presente análisis, es necesario precisar que las
consultas que absuelve este Organismo Supervisor son aquellas referidas al sentido y
alcance de la normativa de contrataciones del Estado, planteadas sobre temas
genéricos y vinculados entre sí, sin hacer alusión a asuntos concretos o específicos,
de conformidad con lo dispuesto por el literal j) del artículo 58 de la Ley de
Contrataciones del Estado, aprobada mediante Decreto Legislativo Nº 1017 (en
adelante, la “Ley”), y la Segunda Disposición Complementaria Final de su
reglamento, aprobado mediante Decreto Supremo Nº 184-2008-EF (en adelante, el
“Reglamento”).

En ese sentido, las conclusiones de la presente opinión no se encuentran vinculadas

necesariamente a situación particular alguna.

2. CONSULTAS Y ANÁLISIS

Las consultas formuladas son las siguientes:

2.1 “¿La resolución unilateral de un contrato de arrendamiento se puede

realizar sin necesidad de un sustento específico para el contratista y se puede
realizar en cualquier momento antes del vencimiento previsto, sin mediar
tiempo razonable para ejercer esta potestad?” (sic).

2.1.1 En el marco de la normativa de contrataciones del Estado, la relación

contractual entre una Entidad y un proveedor, que surge a partir de la
celebración de un contrato, se encuentra expresamente regulada, desde su
perfeccionamiento y ejecución, hasta su culminación; en esa medida, las
disposiciones que regulan la ejecución contractual rigen, atendiendo al carácter
imperativo que ostenta la normativa de contrataciones del Estado.
 2

Sobre ello, es importante recordar que mediante la celebración del contrato, el

contratista se compromete a ejecutar la prestación a su cargo, que puede
consistir en la entrega o suministro de bienes, la prestación de un servicio o la
ejecución de una obra y la Entidad se obliga a ejecutar su contraprestación que,
esencialmente, consiste en retribuir económicamente al contratista por su
prestación.

En este contexto, el contrato se entenderá cumplido cuando ambas partes

satisfagan oportunamente sus prestaciones.

2.1.2 Ahora bien, no obstante que el término de la relación contractual mediante el

cumplimiento íntegro de las prestaciones es la situación esperada en el ámbito
de las contrataciones públicas, no es la única forma en que puede darse por
culminado el vínculo contractual.

Sobre el particular, Roberto Dromi indica que la finalización o conclusión de

un contrato administrativo “puede obedecer a causas normales o anormales.
En las primeras estamos en presencia de una relación jurídica que finaliza
regularmente, conforme a lo previsto con antelación, cumplimiento del objeto y
expiración del término. En las segundas, la relación jurídica contractual no se
extingue por causas previstas anteriormente, sino por motivos que sobrevienen
en contratos en curso de ejecución y que súbitamente le ponen fin: caducidad,
rescate, rescisión, muerte, quiebra, renuncia”1.

En este orden, una de las causas anormales de terminación del vínculo

contractual —que Dromi, en base a la doctrina y legislación argentina,
denomina rescisión2—es la resolución del contrato.

Mediante la resolución del contrato se busca “dejar sin efecto la relación

jurídica patrimonial, convirtiéndola en ineficaz de tal manera que ella deja de
ligar a las partes en el sentido que ya no subsiste el deber de cumplir las
obligaciones que la constituyen ni, consecuentemente, ejecutar las respectivas
prestaciones”3.

2.1.3 Precisado lo anterior, el numeral 4) del artículo 150 del Reglamento dispone lo
siguiente: “Cuando se trate del arrendamiento de bienes inmuebles, el plazo
podrá ser hasta por un máximo de tres (3) años prorrogables en forma
sucesiva por igual o menor plazo; reservándose la Entidad el derecho de
resolver unilateralmente el contrato antes del vencimiento previsto, sin
reconocimiento de lucro cesante ni daño emergente, sujetándose los reajustes
1
Roberto Dromi. Derecho Administrativo. Editorial de Ciencia y Cultura, 9º edición, 2001, Buenos
Aires—Argentina, Pág. 455.
2
Según Dromi “en virtud de la potestad rescisoria exorbitante del derecho común, la Administración
Pública, cuando razones de interés público así lo aconsejen, podrá rescindir unilateralmente el
contrato” (…) asimismo, “la rescisión también puede ser consecuencia de la competencia
sancionadora de la Administración Pública, por lo que se pone término a la relación contractual por
culpa del contratista. La sanción rescisoria procede ante faltas graves del contratista, que obligan a
la administración Pública a interrumpir la ejecución contractual, después de haber agotado los
medios posibles para lograrla”. Ídem, Pág. 458.
3
Manuel de la Puente y Lavalle. El Contrato en General, Tomo I. Palestra Editores, Lima – 2001. Pág.
455.
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que pudieran acordarse al índice de Precios al Consumidor que establece el

Instituto Nacional de Estadística e Informática – INEI”. (El resaltado es
agregado).

Como puede apreciarse, la normativa de contrataciones del Estado ha previsto

la posibilidad de que la Entidad resuelva el contrato de arrendamiento de forma
unilateral, esto hasta antes de su vencimiento; no obstante, no se ha detallado el
procedimiento a seguir en dichos casos.

Al respecto, es importante recordar que todo acto administrativo emitido por

una Entidad, debe encontrarse debidamente motivado, ello atendiendo a lo
previsto en el numeral 4 del artículo 3 de la Ley N° 27444, Ley de
Procedimiento Administrativo General; precisándose en el numeral 6.1 del
artículo 6 de esta misma Ley que: "La motivación deberá ser expresa, mediante
una relación concreta y directa de los hechos probados relevantes del caso
específico, y la exposición de las razones jurídicas y normativas que con
referencia directa a los anteriores justifican el acto adoptado."

Asimismo, Morón Urbina señala que "La exigencia de argumentar la

orientación de los actos administrativos, es reconocida como el mecanismo
necesario para permitir apreciar su grado de legitimidad y limitar, la
arbitrariedad en la actuación pública, dado que obliga al funcionario a
razonar, reflexionar, a patentizar tanto la justificación de su acto como el
objetivo perseguido con su emisión, (...) "

De lo señalado, si bien la normativa no ha especificado un procedimiento para

efectuar la resolución unilateral del contrato de arrendamiento, se debe tener en
consideración que esta requiere de una motivación, que tal como se ha referido,
debe ser expresa y contener la exposición de las razones que justifican el
ejercicio del derecho de resolución.

2.1.4 Consecuentemente, toda Entidad debe comunicar al contratista su decisión de

resolver el contrato, especificando los motivos que sustentan dicha disposición,
con el fin de ejercer su derecho de resolución unilateral.

2.2 “De ser necesario, ¿Cuál es el sustento específico para que dicha facultad
pueda ser ejercida por la Entidad sin caer en arbitrariedad?” (sic).

Como se ha señalado al absolver la consulta anterior, de acuerdo con lo

previsto en el numeral 4) del artículo 150 del Reglamento, la resolución
unilateral del contrato de arrendamiento es un derecho otorgado a la Entidad.

Por tanto, el ejercicio de este derecho no deviene en arbitrario, toda vez que se
encuentra reconocido en la normativa aplicable; sin perjuicio de ello, a efectos
de ejercer este derecho corresponde a la Entidad comunicar formalmente al
contratista, la decisión de resolver el contrato, especificando las razones que
sustentan su posición.

2.3 “¿Existe un plazo mínimo razonable para ejercer esa potestad?” (sic).

De acuerdo con lo precisado en la absolución a la primera consulta, la

normativa de contrataciones del Estado no ha previsto un procedimiento
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específico con la finalidad de concretar la resolución unilateral de un contrato

de arrendamiento, habiéndose únicamente establecido como límite que dicha
resolución sea efectiva con anterioridad al vencimiento del contrato suscrito.

En dicho sentido, corresponde a cada Entidad prever o determinar un plazo

para hacer efectiva la resolución del contrato, en función de las razones y
circunstancias que justifiquen dicha decisión, así como las características
particulares del contrato de arrendamiento que se haya suscrito.

2.4 "¿Existe algún procedimiento que sea necesario cumplir para realizar la
resolución anteriormente descrita?" (sic).

Atendiendo al análisis realizado en la primera consulta, si bien la normativa de

contrataciones del Estado no ha previsto un procedimiento específico que deba
cumplirse para efectuar la resolución unilateral de un contrato de
arrendamiento, corresponde a la Entidad comunicar formalmente su decisión
de resolver el contrato, debiendo esta comunicación encontrarse motivada.

2.5 "¿Existe alguna obligación o acción adicional luego de realizar dicha

resolución teniendo en cuenta que no se ha pactado en el contrato sobre
dicha causal?" (sic).

De acuerdo con lo señalado en el numeral 2.1.2 de la presente opinión, la

resolución de un contrato tiene como finalidad dejar sin efecto la relación
contractual, de forma tal que no subsista la obligación de ejecutar las
prestaciones pactadas. En dicho sentido, resuelto el contrato las obligaciones
ya no son exigibles a las partes.

En este punto, es importante resaltar que el derecho de resolución unilateral

que asiste a la Entidad, lo puede ejercitar, se encuentre o no incluido en el
texto del contrato o prórroga celebrada, pues su reconocimiento no depende del
acuerdo entre las partes, sino de la norma legal, la cual, como se ha
mencionado en el numeral 2.1.1, en materia de contrataciones del Estado es
imperativa.

Asimismo, cabe precisar que cualquier controversia relacionada con la

resolución de un contrato, podrá ser sometida por la parte interesada a
conciliación y/o arbitraje, de conformidad con el último párrafo del artículo
170 del Reglamento.

2.6 "En caso de realizarse la resolución del contrato de arrendamiento, ¿La

Entidad puede reconocer algún monto al contratista por concepto de
derechos expectaticios?"

Como se ha indicado en los antecedentes de la presente opinión, las consultas

que absuelve el OSCE son aquellas consultas genéricas referidas al sentido y
alcance de la normativa de contrataciones del Estado; en esa medida, en vía de
consulta, este Organismo Supervisor no puede opinar si es factible que una
Entidad reconozca el pago de derechos expectaticios, pues ello excede la
habilitación establecida en el literal j) del artículo 58 de la Ley, al no ser
competente para efectuar un análisis sobre una figura que no se encuentra
regulada en la normativa de contrataciones del Estado.
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Asimismo, como se ha referido en los numerales precedentes, la normativa

establece de forma expresa que la resolución unilateral del contrato de
arrendamiento no da derecho al reconocimiento de lucro cesante ni daño
emergente, al contratista.

CONCLUSIONES

3.1 La normativa de contrataciones del Estado, no ha especificado un

procedimiento para efectuar la resolución unilateral del contrato de
arrendamiento. No obstante, a efectos de ejercer este derecho corresponde a la
Entidad comunicar formalmente al contratista, la decisión de resolver el
contrato, especificando las razones que sustentan su posición.

3.2 Corresponde a cada Entidad prever o determinar un plazo para hacer efectiva la
resolución del contrato, en función de las razones que justifiquen dicha
decisión, así como las características particulares del contrato de arrendamiento
que se haya suscrito.

Jesús María, 9 de diciembre de 2015

SANDRO HERNÁNDEZ DIEZ

Director Técnico Normativo

NFP/