Si en tus planes está comprar una vivienda nueva, llámese casa o departamento, hay una

excelente noticia: ahora tendrás una mayor protección, pues las reformas a la Ley Federal de
Protección al Consumidor amplían el plazo de la garantía del inmueble de uno a cinco años.
Dicha ley señala, en el Artículo 73, que todo bien inmueble nuevo deberá ofrecerse al consumidor
con una garantía que no podrá ser inferior a cinco años para cuestiones estructurales, tres años
para impermeabilización y un año para todo lo demás que integra la vivienda.
Las reformas brindan una mayor protección y garantía a los derechos de las personas que
adquieran algún tipo de inmueble nuevo.
De esta manera, en el tiempo en que dure la garantía, el proveedor tiene obligación de realizar, sin
costo para el consumidor, cualquier reparación de los defectos que presenten los inmuebles.
Esto es una buena noticia para los compradores de vivienda nueva, ya que muchos vicios ocultos
de la estructura o fallas en la construcción de este tipo de bienes no siempre son visibles en el
primer año, lo cual afecta gravemente la economía de los compradores.
Anteriormente, la ley contemplaba sólo un año de respaldo a partir de la entrega real del inmueble
y no incluía aspectos como la impermeabilización u otros vicios ocultos.
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ARTÍCULO 73 QUÁTER.- Todo bien inmueble cuya transacción esté regulada por esta Ley,
deberá ofrecerse al consumidor con la garantía correspondiente, la cual no podrá ser inferior a
cinco años para cuestiones estructurales y tres años para impermeabilización; para los demás
elementos la garantía mínima será de un año. Todos los plazos serán contados a partir de la
entrega real del bien. En el tiempo en que dure la garantía el proveedor tendrá la obligación de
realizar, sin costo alguno para el consumidor, cualquier acto tendiente a la reparación de los
defectos o fallas presentado por el bien objeto del contrato.
Párrafo reformado DOF 18-01-2012

El tiempo que duren las reparaciones efectuadas al inmueble al amparo de la garantía no es computable
dentro del plazo de la misma; una vez que el inmueble haya sido reparado se iniciará la garantía respecto de
las reparaciones realizadas, así como con relación a las piezas o bienes que hubieren sido repuestos y
continuará respecto al resto del inmueble.

ARTÍCULO 73 QUINTUS.- En caso de que el consumidor haya hecho valer la garantía establecida
en el artículo 73 QUÁTER, y no obstante, persistan los defectos o fallas imputables al proveedor,
éste se verá obligado de nueva cuenta a realizar todas las reparaciones necesarias para
corregirlas de inmediato, así como a otorgarle, en el caso de defectos o fallas leves, una
bonificación del cinco por ciento sobre el valor de la reparación; en caso de defectos o fallas
graves, el proveedor deberá realizar una bonificación del veinte por ciento de la cantidad señalada
en el contrato como precio del bien.
Para efectos de esta Ley, se entiende por defectos o fallas graves, aquellos que afecten la
estructura o las instalaciones del inmueble y comprometan el uso pleno o la seguridad del
inmueble, o bien, impidan que el consumidor lo use, goce y disfrute conforme a la naturaleza o
destino del mismo. Se entenderá por defectos o fallas leves, todos aquellos que no sean graves.
En caso de que los defectos o fallas graves sean determinados por el proveedor como de
imposible reparación, éste podrá optar desde el momento en que se le exija el cumplimiento de la
garantía, por sustituir el inmueble, en cuyo caso se estará a lo dispuesto por la fracción I siguiente,
sin que haya lugar a la bonificación. En caso de que en cumplimiento de la garantía decida
repararlas y no lo haga, quedará sujeto a la bonificación y a lo dispuesto en el párrafo siguiente.
Para el supuesto de que, aún después del ejercicio de la garantía y bonificación antes señaladas,
el proveedor no haya corregido los defectos o fallas graves, el consumidor podrá optar por
cualquiera de las dos acciones que se señalan a continuación:
I. Solicitar la sustitución del bien inmueble, en cuyo caso el proveedor asumirá todos los gasto relacionados
con la misma, o Solicitar la rescisión del contrato, en cuyo caso el proveedor tendrá la obligación de
reintegrarle el monto pagado, así como los intereses que correspondan, conforme lo previsto en el segundo
párrafo del artículo 91 de esta ley.

ARTÍCULO 79.- Las garantías ofrecidas no pueden ser inferiores a las que determinen las disposiciones
aplicables ni prescribir condiciones o limitaciones que reduzcan los derechos que legalmente corresponden
al consumidor.

Mayor protección al consumidor de

vivienda
OPINIÓN: La reciente reforma a la Ley Federal de Protección al Consumidor amplía las
garantías y su vigencia para los compradores de bienes inmuebles.
 FOTOGRAFÍA Archivo Obras

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Jueves, 17 de mayo de 2012 a las 10:00

POR José Elías Barrón*

CIUDAD DE MÉXICO — El artículo 73 QUÁTER de la Ley Federal de Protección al

Consumidor (LFPC) se reformó, en enero pasado, para ampliar las garantías en la adquisición
de bienes inmuebles para proteger los derechos de los consumidores, particularmente de
vivienda.
La vivienda es condición necesaria para el desarrollo del ser humano y premisa esencial para
la realización de otros derechos, tales como el acceso a la salud, la educación y el libre
desarrollo de la personalidad, que son impracticables y no se entenderían sin las condiciones
mínimas de habitabilidad.

Marco legal
La Constitución reconoce en la vivienda un derecho de la familia, como organización social
sujeto de obligaciones y derechos. Por su parte, la Ley deVivienda señala que una vivienda
digna y decorosa es aquella que cumple con las disposiciones jurídicas aplicables en materia
de asentamientos humanos, construcción, habitabilidad, salubridad; cuenta con los servicios
básicos y brinda a sus ocupantes seguridad jurídica en cuanto a su propiedad o legítima
posesión, además de contemplar criterios para la prevención de desastres y la protección
física ante los elementos naturales potencialmente agresivos.

Además, la Ley General de Desarrollo Social establece que los programas de vivienda son
prioritarios y de interés público; y el Plan Nacional de Desarrollo2007-2012 plantea como
objetivos la reducción de la pobreza y la promoción del desarrollo del sector vivienda.

Vivienda en México
El marco legal mexicano es muy preciso al establecer que la población objetivo de los
subsidios a la vivienda deben ser las familias en condiciones de pobreza. Y es menester
señalar que las condiciones de la vivienda de los hogares en pobreza patrimonial no ha
mejorado significativamente, ya que si bien hay avances en la eliminación de pisos de tierra,
otros aspectos como el acceso a agua potable parecen estar atrasados.

La dinámica de la vivienda de los sectores en estado de pobreza señala que la

autoconstrucción es y seguirá siendo la principal opción, por lo que las políticas públicas debe
considerar no sólo su apoyo crediticio, sino la asistencia técnica a los beneficiarios y la
protección como consumidores.

La capacidad de pago de las familias en pobreza demanda la canalización de subsidios

diferenciados en función de su capacidad de ahorro. El uso de las microfinancieras debe ser
cuidadosamente evaluado, ya que actualmente no se ofrecen tasas de interés bajas y
accesibles para la población; y no se debe descartar el potencial de los institutos de vivienda
como dispersores de crédito y subsidio, siempre y cuando existan mejores mecanismos de
seguimiento y transparencia en los mecanismos de asignación de recursos y construcción de
viviendas.

De este último punto, se debe partir para entender la necesidad de una supervisión y una
mayor protección a los derechos de los consumidores de bienes inmuebles, y concretando
dicha regulación en la vigencia mínima de garantías que deben tener.
Análisis de la reforma
En primer lugar, los actos relacionados con inmuebles sujetos a la LFPC son aquellos cuyos
proveedores son fraccionadores, constructores, promotores y demás personas que intervienen
en la asesoría y venta al público de viviendas u otorgan al consumidor el derecho de usar
inmuebles mediante el sistema de tiempo compartido.

Previo a la reforma se contemplaba un año de garantía al bien inmueble a partir de su entrega

real, sin incluir aspectos como impermeabilización, en los vicios ocultos. Con la reforma se
amplían las garantías en favor de los compradores: cinco años para cuestiones estructurales;
tres años para impermeabilización; un año para los demás vicios; y se reitera que por el
tiempo que dure la garantía el proveedor tendrá la obligación de realizar sin costo alguno para
el consumidor cualquier reparación de los defectos o fallas presentados por el bien objeto del
contrato.

La ratio legis de esta reforma consiste en que los defectos y vicios de estos bienes y su
estructura se encuentran ocultos y no resultan evidentes sino hasta pasado algún tiempo, que
en múltiples ocasiones supera el año de garantía que ofrecen algunos desarrolladores. Así, la
necesidad de aumentar el término de garantía en inmuebles es evidente si se compara con el
de un electrodoméstico (un año) o un vehículo (dos años); en el entendido de que el promedio
de vida de una vivienda es muy superior.

Esta reforma es un esfuerzo más por mejorar y avanzar en la calidad de vida en México. La
información censal muestra avances en la calidad de la construcción, la amplitud, la higiene, la
comodidad y la disponibilidad de servicios en la vivienda en México, factores en los que se
sigue trabajando.

Con esta reforma se busca una protección a la economía de las familias mexicanas y se
fortalece el synallagma que debe existir entre comprador y vendedor en una relación jurídica;
en la que este último responde proporcionalmente por los vicios que presenta el objeto materia
de ésta.

*Especialista en Derecho Administrativo por la Universidad Panamericana, abogado en COMAD, SC Construlegal.

Los vicios ocultos en una
compraventa entre particulares
María / Consumo y derecho / Código Civil, Vicios ocultos / 54 Comments
Un vicio oculto en una compraventa de cualquier objeto entre particulares es
un defecto grave que no estaba a la vista y no era posible conocerlo
por el comprador en el momento de la compra, y que una vez
sobrevenido la hace impropia para su uso o disminuye tanto su
utilidad que el comprador no la habría comprado o habría pagado
menos por ella.
El Código Civil lo define así en su artículo 1.484:
El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que
tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina,
o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el
comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella;
pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la
vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que,
por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.

Compraventa entre particulares

Cuando se hace una compraventa de cualquier objeto entre
particulares no estamos actuando como consumidores, sino como
personas particulares, lo que conlleva una gran diferencia en el tratamiento
de los vicios ocultos, y es que no se aplica lo dispuesto en el Real Decreto
Legislativo 1/2007, sobre garantías.
En este caso, se aplica la normativa general del Código Civil sobre
compraventa, concretamente lo que se conoce como “saneamiento por
vicios ocultos o redhibitorios”.
Requisitos
Para que se produzca el saneamiento por vicios ocultos se tienen que dar los
siguientes requisitos:

1) Debe haber un vicio oculto, que no está a la vista y no es cognoscible

teniendo en cuenta la instrucción de la concreta persona del comprador,
2) El vicio debe ser grave, de tal forma que haga impropio para su uso la
cosa o disminuya su utilidad tanto, que el comprador no lo habría comprado
o habría pagado menos,
3) El vicio debe ser preexistente a la venta,
4) La acción se extingue a los seis meses contados desde la entrega
de la cosa vendida (art. 1490 Código Civil).
Este plazo supone que, si en seis meses desde la compra no hemos exigido
judicialmente el saneamiento, perdemos el derecho a exigirlo.

Qué exigir por los vicios ocultos de la cosa

En cuanto a qué se puede conseguir si ejercitamos nuestro derecho de
saneamiento, de acuerdo con el artículo 1.486 del Código Civil, el
comprador, siempre ante los tribunales de justicia, podrá optar por:
la acción redhibitoria: consiste en desistir del contrato, abonándosele
los gastos que pagó, entregando la cosa con vicios ocultos.
Si se pudiera demostrar que el vendedor actuó con mala fe, pues conocía los
defectos y no los manifestó al comprador, en caso de optar el comprador por
la acción redhibitoria también podrá exigir daños y perjuicios.

la acción quanta minoris: consiste en rebajar una cantidad proporcional

del precio, a juicio de peritos, por la valoración de los vicios ocultos.

Otros supuestos
Si la cosa llegara a perderse o destruirse por los vicios conocidos por el
vendedor, sufrirá éste la pérdida y deberá restituir el precio y abonar los
gastos del contrato, con los daños y perjuicios.
Si el vendedor no conocía los vicios o defectos ocultos, deberá sólo restituir el
precio y abonar los gastos del contrato que hubiese pagado el comprador
(art. 1487 del Código Civil).

-El hecho de si el vendedor conocía o no los vicios o defectos ocultos, será

una cuestión a dilucidar ante los tribunales, y por tanto, hay que
demostrarlo.

¿Y si pasan los seis meses del Código Civil?

En el caso en que en el plazo de los seis meses no se haya podido acudir a los
tribunales, nos quedará la opción de reclamar judicialmente al
comprador, pero por motivos generales relacionados con el
contrato de compraventa y no concretamente por vicios o defectos
ocultos.
Por ejemplo, podremos utilizar la acción de resolución del
contrato por incumplimiento de las obligaciones por una de las partes, (art.
1.124 del Código Civil), o bien,
La acción de nulidad por haber prestado el consentimiento a contratar
por error o dolo (utilizar palabras o maquinaciones insidiosas de parte de
uno de los contratantes, para inducir otro a celebrar un contrato que, sin
ellas, no hubiera hecho).

Código Civil
Artículo 1.124 del Código Civil:
La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las
recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le
incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución
de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en
ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber
optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas
justificadas que le autoricen para señalar plazo.
Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con
arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley
Hipotecaria.
Artículo 1.485 del Código Civil:
El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o
defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase.
Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el
vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido.
Artículo 1.486 del Código Civil:
En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre
desistir del contrato, abonándose le los gastos que pagó, o rebajar una
cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.
Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no
los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le
indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión.
Problemas después de la
Compra: Vicios Ocultos
LOS VICIOS OCULTOS O REDHIBITORIOS.

Qué pasa cuando una vez comprada una propiedad me encuentro con “fallas” o
“vicios” que ni sospeché, ni se veían inicialmente? Puedo hacer algo? La ley me
ampara?

¿Qué sucede con la compra de inmuebles usados?

Es muy común hoy día donde todo se trata de abaratar, así como los costos, la mano de obra,
y hasta la contratación de un arquitecto, comprar un inmueble y que el vendedor por ejemplo,
cubra la humedad con un buen lavado de cara como se dice comúnmente, o con tantas
manos de pintura, que la humedad existente en esa pared fuera imposible verla hasta meses
después. No tan común son otros vicios ocultos en la propiedad que el vendedor omite
ponerlos de relieve para que el comprador no se eche atrás en la compra o pague menos por
ello.

Quien construye utilizando mano de obra barata y materiales “económicos” y poco idóneos
para la obra que se emprende, contratando gente poco o mal preparada, apareciendo luego
sorpresas para el propietario, como la de quien luego de un par de asados en la parrilla de su
casa, debió llamar a los bomberos para apagar un insípido pero no poco relevante incendio en
el tirante de madera que pasaba por encima de la chimenea de la parrilla.

Que se hace en un caso así? Puede reclamarse? A quién? Como se formaliza el reclamo?

El Código Civil define esta situación, denominando estos vicios como "Vicios Ocultos" (o
redhibitorios) los que existen en un inmueble al tiempo de su compra, y que lo convierten en
impropio para su destino, esto es que disminuyen su uso total o parcialmente (pero de manera
sustancial), y que si el comprador los hubiera conocido no lo hubiera adquirido o hubiera dado
menos por ese inmueble.
De lo que se deduce que existe GARANTÍA por el inmueble comprado, debiendo
obligadamente tratarse de vicios que no se pudieron ver o percibir de ninguna manera al
adquirir el inmueble, (dado que aquí no entran los vicios aparentes.) Tampoco se podrá hacer
jugar esta garantía, si quien vendió puede probar que el comprador conocía o debía conocer
estos vicios (según su profesión u oficio), es caso de quien como constructor compra para
sí. Tampoco correrá la misma para quienes adquirieron el inmueble en remate o
adjudicación judicial.

Entonces quien compro o alquiló un inmueble en aparente buenas condiciones y después se

encontró con defectos de construcción, o en los materiales utilizados, o con humedad o con
cualquier otro defecto que le impide utilizarlo, habitarlo, alquilarlo, repararlo, deberá poner de
manifiesto la garantía de la que goza. Queda claro que los defectos pequeños de la propiedad
no son vicios ocultos garantizados por este artículo 2164 del CC. Y tampoco estamos
hablando de vicios ocultos en la escritura, ni en el boleto de compraventa ni en documentación
relacionada con la operación de compraventa o alquiler de tal inmueble, ya que se trataría de
otros vicios (de derecho) pero no los de hecho, tangibles y capaces de ser percibidos por
quien habita la propiedad.

Estamos hablando de vicios claros, graves, reparables o no, por los que no puede pactarse
(en la escritura o contrato) la eximición de responsabilidad para el vendedor, es decir, este no
puede hacerse un lado y resultar no responsable de tales posteriormente. Cuenta entonces la
buena fe tanto de quien esta de un lado como del otro del contrato. Si el que compra pretende
hacer valer un vicio de una propiedad que luego demolerá, no tiene sentido su reclamo y no
existe buena fe de su parte. Tengamos en cuenta que también pueden existir tales vicios en
los planos, en la dirección de obra o en la construcción.
Además del Código Civil la Ley 24.240 de Defensa del Consumidor, en su artículo primero
incluye en las relaciones de consumo, las establecidas para la adquisición de inmuebles
nuevos o lotes de terreno destinados a vivienda, con la condición de que “la oferta sea pública
y dirigida a personas indeterminadas”. Es decir que las transacciones de este tipo son
atendidas por dicha ley, pero no así las pactadas entre particulares.

A QUIEN SE RECLAMA Y CUANTO TIEMPO TENEMOS PARA HACERLO?

a) Garantía del constructor y/o arquitecto y/o maestro mayor de obra: tenemos 10 años
contados a partir del momento de adquisición del inmueble. Nace del reclamo por cualquier
problema estructural propio de la construcción, en razón de la profesión de estos.

b) garantía por vicios aparentes: son los descubiertos a simple vista. Hay un plazo de 2 años
para denunciarlos.

c) garantía por vicios ocultos: aparecen tiempo después de adquirido el inmueble, como suele
ocurrir con las manchas de humedad escondidas bajo una mano de pintura. El reclamante
tiene tres meses (o 60 días hábiles) desde la aparición del desperfecto para exigir la
reparación tanto al constructor como al vendedor.

La responsabilidad puede también transferirse al vendedor del inmueble, siempre que la

cuestión se encuentre dentro de los parámetros que rigen a los vicios en la compraventa.

También existe el caso en que los responsables sean quienes intervinieron en la cadena de
fabricación y comercialización cuando los materiales utilizados fueron defectuosos, ejemplo de
esto es el caso de ladrillos con fallas de fabricación.
Puede llegar incluso a sancionarse penalmente al empresario constructor de una obra
cualquiera o al vendedor que cometiere en la ejecución de la obra o en la entrega de
materiales, un acto fraudulento capaz de poner en peligro la seguridad de las personas o de
los bienes (lo que significa vender materiales de una calidad que no es la prometida o la que
figura en los papeles) Para que se aplique este delito, la acción debe consistir en una
defraudación en las sustancias, calidad o cantidad de los materiales utilizados en la ejecución
de una obra o vendidos para su construcción (lo que torna muchísimo más barato el material
para quien lo vende y para quien lo compra). Si el caso no encuadra en un tipo penal, quedará
aún por analizar la responsabilidad civil por daños y perjuicios e incluso la responsabilidad
administrativa que protegen nuestras leyes de lealtad comercial.

¿QUE SUCEDE CON LA COMPRA DE INMUEBLES USADOS?

No están comprendidos dentro de los posibles reclamos a la Subsecretaría de Defensa del

Consumidor, que es la autoridad de aplicación de la ley 24.240.

Esto no quiere decir que no pueda demandarse al vendedor de un inmueble usado ni tampoco
de uno nuevo, cuando se trate en este caso de una transacción hecha entre particulares. Lo
que cambian son las cosas por las cuales se va a reclamar.

Que se reclama?

Tenemos dos acciones: una en la que se resuelve el contrato (se termina) y se restituye el
inmueble, con más la correspondiente indemnización por daños y perjuicios que se hubieren
ocasionado. Es claro que en este caso el propietario no tiene interés en conservar el inmueble,
porque no le resulta útil y termina la relación que lo unió con el vendedor como si nunca
hubiera existido, devolviéndole el dinero por la compra y la indemnización por los daños que le
hubiere ocasionado. Es el caso, por ejemplo, del inmueble donde se utilizaron materiales de
construcción defectuosos o simplemente se hicieron las cosas mal y comenzaron a agrietarse
las paredes, los techos, los pisos y finalmente el inmueble resulto inhabitable, o bien
conexiones de gas, luz o calefacción mal hechas, donde como el caso de la losa radiante,
muchas veces el parquet o piso de madera se ondula en nuestros pies, deformándose
absolutamente.
La otra acción es la llamada "Cuanti Minoris", y tiende a que se establezca entre las partes
cual es el verdadero precio del inmueble en virtud del vicio/s oculto/s existente/s, debiendo
probarse que el valor pagado en su momento por el inmueble no se corresponde con el estado
de la misma. Si se pagó $ 100.000 y el daño es de $ 30.000, la indemnización o devolución lo
será por $ 30.000, en tanto que la propiedad debió valer $ 70.000 de haber conocido el vicio y
los daños a producir.
El comprador puede intentar cualquiera de las dos acciones pero no tendrá derecho para
intentar una de ellas después de haber fracasado en la primera o haber intentado la otra.
Es importante decir que esta garantía tiene lugar aunque no se exprese por escrito, aun
cuando quien vende afirma que el inmueble esta exento de defectos.
Los daños y perjuicios a reclamar variaran en función de los ocasionados. Podrán estar
relacionados con la salud, si la humedad por ejemplo produjo daños en la salud de sus
habitantes (asma, alergia, et); las molestias ocasionadas durante los arreglos que deban
realizarse, la imposibilidad de alquilar ese inmueble si se trata de una casa de veraneo o fin de
semana denominado lucro cesante, es decir, la ganancia que me perdí de percibir por tal vicio;
así como relacionarse con cuestiones laborales o de traslado si por ejemplo debo mudarme
durante su refacción a otro inmueble mucho más lejano a mi trabajo, etc..
Percibido el daño escondido, disimulado, oculto, deberá denunciarse dentro de los 60
días, caso contrario no habrá acción viable.
Será necesario contar con arquitecto, escribano y/o plomeros, techistas, o entendidos en la
materia que haya tratado el daño producido. Si se trata de un defecto de la construcción o de
los materiales utilizados en la misma, será un arquitecto quien acercándose al inmueble, podrá
con su conocimiento determinar el origen, las causas y hacer un buen diagnóstico, así como
valuar los daños, los conceptos a reparar o no, el costo de estos, la mano de obra y los
materiales que se requerirán. En cambio será diferente si el problema ha sido el tiraje del
hogar o la calefacción. En cualquier caso será favorable para “hacer prueba” y en vista de lo
que puede demorar la mediación o el eventual juicio, acercarse al lugar con un arquitecto, el
techista (de ser necesario) el escribano y una cámara de fotos. El escribano dará fe pública de
las fotos, la inspección ocular del arquitecto, y este último elaborara por escrito cual a su
criterio ha sido el error, la omisión o en que radica el daño, como solucionarlo, cuanto deberá
emplearse en mano de obra, materiales, etc, siendo firmado por él. Es importante que cada
presupuesto este membretado por el profesional que intervenga y firmado por este, dado que
de ser un presupuesto sin este requisito, será desconocido y carecerá de validez en juicio.
Lo ideal sería llevar un perito entendido para descubrir si existen estos vicios en la propiedad a
comprar, lo cual no es lo usual como ya sabemos.
Además la ventaja es que certificado todo por el escribano que intervenga ya no merece
discusión posterior en juicio tales pruebas (fotos, presupuestos y diagnóstico de la
inspección que hiciera el arquitecto) y podemos proceder a la reparación y disfrutar luego de
nuestra casa: alquilarla o habitarla como corresponde, sólo que habiendo plata de nuestro
bolsillo. De la otra manera, deberemos esperar que las cosas se resuelvan con el responsable
y convivir con el vicio, lo que no es muy grato.

Como se resuelve?

Percibido el vicio oculto dentro de los 60 días, la cuestión será sometida a Mediación (ley
24573 para las cuestiones dentro de la Capital Federal), o juicio directamente fuera de Capital
ya que no existe mediación obligatoria, donde un abogado preparado en Mediación nos
recibirá junto con los responsables y sus letrados a fin de resolverlo sin arribar a juicio.
En la mayoría de los casos, los reclamos bien fundados, esto implica bien probados, sobre
vicios ocultos son solucionados en la etapa de mediación previa. Cuando un vendedor,
fabricante, empresa constructora o profesional comprende desde el primer momento cuáles
son las pruebas y los argumentos de que dispone el damnificado, intentara evitar el litigio.
En los casos que llegan a la Justicia también existen buenas probabilidades, por cuanto
nuestros jueces están defendiendo correctamente a los damnificados, basando sus sentencias
en la buena fe que debe presidir los contratos y en las garantías que deben acompañar toda
venta, colocación y utilización de materiales destinados a usos constructivos o de diseño. No
olvidemos que nuestros magistrados también son consumidores y también viven con vicios
ocultos.
De todas maneras lo mejor no es arribar a una contienda judicial donde todos corremos el
riesgo jurídico eventual de perder alguna prueba, algún testigo o algún plazo o bien que el
perito o plomero no se presente a declarar, por lo que estando bien asesorados y sabiendo lo
que nos corresponde, lo mejor en conformarnos con un 80% de lo que nos corresponde que
arriesgarnos a litigar dos o tres años en tribunales.

DRA DI CATALDO VANESA

dicataldo@speedy.com.ar

© ReporteInmobiliario.com, Junio 2004.

Enciclopedia jurídica Edición

2014
Vicios redhibitorios
(Derecho Civil) Sinónimo de vicios ocultos cuya existencia da lugar
a garantía. V. Garantía, Vicios ocultos.

Se llaman vicios redhibitorios los defectos ocultos de la cosa que existen

al tiempo de la adquisición y cuya importancia es tal que, de haberlos
conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos por
ella.

Todo el que transfiere el dominio de una cosa a otra persona

por título oneroso debe garantía por ellos. Es lógico que así sea, pues
cuando dos personas contratan sobre una cosa, debe entenderse que lo
hacen teniendo en consideración su estado aparente y las cualidades
que normalmente tienen las cosas de esa especie y calidad.

Si luego resulta que tenían un vicio o defecto oculto, la lealtad que debe
presidir las relaciones contractuales obliga al enajenante a apresurarse a
ofrecer al adquirente la rescisión del contrato o
la indemnización del perjuicio.
Y si no lo hace, la ley le da al adquirente las acciones tendientes a lograr
ese resultado. No se trata de un recurso contra la mala fe del enajenante,
que conocía los defectos ocultos de la cosa y los calló al adquirente;
contra ese evento está ya amparado este por la acción de
nulidad y daños y perjuicios derivados del dolo. Se trata de una
garantía que la ley reconoce a todo adquirente a título oneroso para
ponerlo a cubierto de sorpresas desagradables y para brindar una
mayor seguridad en los negocios jurídicos. Por ello esa garantía es
debida inclusive por el enajenante de buena fe, que
desconocía los vicios. Es un caso de responsabilidad contractual sin
culpa. Mientras la evicción compromete el derecho mismo que se
ha transmitido, aquí solo está en juego la integridad económica
y práctica de la cosa.

La palabra redhibitorio proviene de redhibiré, que significa hacer retomar.

Con ella se expresa la idea de que el adquirente tiene el derecho de

hacer retomar la cosa al enajenante y de exigirle que este le devuelva el
precio. Pero hay que advertir que no siempre el adquirente tiene esa
acción para dejar sin efecto el contrato, pues cuando el vicio no es
mayormente importante, sólo podrá reclamar
la restitución de una parte del precio.

Esta garantía sólo se debe en los contratos a título oneroso, no en

los gratuitos, solución lógica, pues en éstos el beneficiario de
la liberalidad no tendría en verdad de que quejarse.

Aunque menos valiosa la cosa de lo que esperaba, de cualquier modo el

ha experimentado un acrecentamiento de su patrimonio. Lo

vicios ocultos tienen su más frecuente campo de aplicación en

el contrato de compraventa.

En el derecho para que exista vicio redhibitorio capaz de dar origen a

la responsabilidad del vendedor es necesario que el vicio sea oculto,
importante y anterior a la venta.
Código Civil: Del saneamiento por
vicios redhibitorios
Artículos , Codigo Civil

Art. 1857. Se llama acción redhibitoria la que tiene el comprador para que se rescinda la venta
o se rebaje proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida, raíz o
mueble, llamados redhibitorios.
Art. 1858. Son vicios redhibitorios los que reúnen las calidades siguientes:
Haber existido al tiempo de la venta;
Ser tales, que por ellos la cosa vendida no sirva para su uso natural, o sólo sirva
imperfectamente, de manera que sea de presumir que conociéndolos el comprador no la
hubiera comprado o la hubiera comprado a mucho menos precio;
No haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador haya podido ignorarlos sin
negligencia grave de su parte, o tales que el comprador no haya podido fácilmente conocerlos
en razón de su profesión u oficio.
Art. 1859. Si se ha estipulado que el vendedor no estuviese obligado al saneamiento por los
vicios ocultos de la cosa, estará sin embargo obligado a sanear aquellos de que tuvo
conocimiento y de que no dio noticia al comprador.
Art. 1860. Los vicios redhibitorios dan derecho al comprador para exigir o la rescisión de la
venta o la rebaja del precio, según mejor le pareciere.
Art. 1861. Si el vendedor conocía los vicios y no los declaró, o si los vicios eran tales que el
vendedor haya debido conocerlos por razón de su profesión u oficio, será obligado, no sólo a
la restitución o la rebaja del precio, sino a la indemnización de perjuicios; pero si el vendedor
no conocía los vicios ni eran tales que por su profesión u oficio debiera conocerlos, sólo será
obligado a la restitución o la rebaja del precio.
Art. 1862. Si la cosa viciosa ha perecido después de perfeccionado el contrato de venta, no
por eso perderá el comprador el derecho que hubiere tenido a la rebaja del precio, aunque la
cosa haya perecido en su poder y por su culpa.
Pero si ha perecido por un efecto del vicio inherente a ella, se seguirán las reglas del artículo
precedente.
Art. 1863. Las partes pueden por el contrato hacer redhibitorios los vicios que naturalmente no
lo son.
Art. 1864. Vendiéndose dos o más cosas juntamente, sea que se haya ajustado un precio por
el conjunto o por cada una de ellas, sólo habrá lugar a la acción redhibitoria por la cosa viciosa
y no por el conjunto; a menos que aparezca que no se habría comprado el conjunto sin esa
cosa; como cuando se compra un tiro, yunta o pareja de animales, o un juego de muebles.
Art. 1865. La acción redhibitoria no tiene lugar en las ventas forzadas hechas por autoridad de
la justicia. Pero si el vendedor, no pudiendo o no debiendo ignorar los vicios de la cosa
vendida, no los hubiere declarado a petición del comprador, habrá lugar a la acción
redhibitoria y a la indemnización de perjuicios.
Art. 1866. La acción redhibitoria durará seis meses respecto de las cosas muebles y un año
respecto de los bienes raíces, en todos los casos en que leyes especiales o las estipulaciones
de los contratantes no hubieren ampliado o restringido este plazo. El tiempo se contará desde
la entrega real.
Art. 1867. Habiendo prescrito la acción redhibitoria, tendrá todavía derecho el comprador para
pedir la rebaja del precio y la indemnización de perjuicios según las reglas precedentes.
Art. 1868. Si los vicios ocultos no son de la importancia que se expresa en el número 2. del
artículo 1858, no tendrá derecho el comprador para la rescisión de la venta sino sólo para la
rebaja del precio.
Art. 1869. La acción para pedir rebaja del precio, sea en el caso del artículo 1858, o en el del
artículo 1868, prescribe en un año para los bienes muebles y en dieciocho meses para los
bienes raíces.
Art. 1870. Si la compra se ha hecho para remitir la cosa a lugar distante, la acción de rebaja
del precio prescribirá en un año contado desde la entrega al consignatario, con más el término
de emplazamiento, que corresponda a la distancia.
Pero será necesario que el comprador en el tiempo intermedio entre la venta y la remesa haya
podido ignorar el vicio de la cosa, sin negligencia de su parte.