DECISIONES DE LOCALIZACION

La decisión acerca de dónde ubicar una empresa, ya sea para

una planta industrial como para puntos de atención al
consumidor, puede determinar el éxito o fracaso del negocio.
Es por ello que la decisión final debe estar influida por
criterios económicos, estrategicos, institucionales y/o criterios
de preferencia emocionales.
Cada proyecto tiene sus propias características, por lo que los
criterios de decisión dependen fundamentalmente de ellas.
Así, se trata de un proyecto inmobiliario o de atención directa
a público, como restaurantes, cines, tiendas comerciales, etc.,
los factores estratégicos serán primordiales en le proceso de
decisión; sin embargo, si se trata de un proyecto industrial
como una planta embotelladora o una fábrica de cuaderno0s,
los criterios serán fundamentalmente económicos.
Debido a ello, existen distintos modelos y técnicas de
aplicación. Si los criterios son fundamentalmente
estratégicos, se recomienda utilizar el modelo de BROS y
Gibson; si son de carácter económico, se recomienda la
técnica del Valor actual de costos relevantes, y si los dos
criterios don relevantes, se recomienda una combinación de
ambos modelos, tal como se efectúa en el caso “centro
turístico”.
Independientemente del modelo, que utilice, cada opción de
localización constituye un sub proyecto que evaluarse con el
detalle que el estudio de viabilidad lo requiera. La decisión
de localización es una decisión de largo plazo, lo que significa
que le proceso de decisión debe estar influido por factores
económicos, técnicos, legales e institucionales que hagan que
una localización que pudiera ser inconveniente desde un
punto de vista de corto plazo, se convierta en la mejor
decisión en el largo plazo.
EJERCICIOS
CENTRO TURISTICO
De vuelta de sus vacaciones, el presidente del directorio de una de las
empresas inmobiliarias más grandes del país decide evaluar la
posibilidad de instalar un proyecto tipo resort en el litoral del país,
para lo cual requiere efectuar un estudio de localización que permita
concluir cuál podría ser la ubicación más conveniente, El directorio
del al compañía, con conjunto con el encargado del estudio,
estimaron que tanto los factores cuantitativos (objetivos) como
cualitativos (sub objetivos) resultan relevantes de considerar en la
evaluación correspondiente.
El primer análisis que se efectuó fue un estudio de mercado que
permitiera identificar cuáles serían las opciones más atractivas de
considerar en la evaluación y cuáles serían los factores más
importantes de considerar al momento de adquirir derechos de uso
de un centro turístico.
El estudio concluyó que serían tres los puntos más atractivos para
localizar el centro turístico: Concón, Santo Domingo y Bahía Inglesa.
Respecto de los principales factores considerados al momento de
adquirir derechos de uso en un resort determinado, se puede
constatar que la belleza del entorno es el atributo más valorado y
que existe indiferencia entre los factores accesos al lugar y clima del
balneario.
Una vez identificadas las alternativas de localización y los factores
de análisis relevantes para la compra, se efectuó un estudio de costos
de construcción y operación para cada una de ellas considerando que
independientemente de cuál sea la localización óptima, el tamaño,
demanda y los ingresos del proyecto no experimentarán variación
alguna. El análisis técnico que proporcionó la empresa inmobiliaria
consideró que los siguientes costos de inversión y operación.
Localización Costo terreno Costo de construcción Costo anual de
. operación
Concón 60.000.- 370.000.- 102.342.-
Santo Domingo 72.500.- 400.000.- 92.814.-
Bahía Inglesa 50.000.- 420.500.- 102.273.-

En los costos de construcción se consideran los materiales, el

transporte de los insumos y el precio de la mano de obra. Estos
difieren de una localización a otra, producto de las distancias
existentes respecto de los principales centro de abastecimiento. Los
costos de operación relevantes para la evaluación de localización son
el agua, la energía y los costos de transporte de los insumos.
Paralelamente, se profundizó el estudio de mercado aplicando una
encuesta estructurada directamente a una muestra de mercado
objetivo, obteniendo la siguiente información primaria:
 Los atributos más valorados por el mercado potencial al
momento de decidir la compra de derecho de uso de un
departamento para vacaciones son: la belleza natural del
entorno, las vías de acceso al lugar donde se ubica y el clima.
 Por otra parte, el estudio señala que Santo Domingo y Bahía
Inglesa eran los lugares más preferidos en cuanto a belleza
natural, puesto que el 80 % de los encuestados manifestó su
preferencia, en igual ponderación, por ambos balnearios.
 En lo relativo a los accesos, también se prefiere Santo Domingo
y Bahía Inglesa, con la salvedad de que en este caso, al tener
que escoger alguna de las dos, se opta por Santo Domingo, ya
que con la construcción de la “Autopista del Sol” se ha hecho
más expedito el trayecto hacia ese sector.
 Los estudios demostraron, además, que no se tiene una
preferencia especifica por el factor climático entre Concón y
Santo Domingo, pero al comparar Concón con Bahía Inglesa, la
 gente prefiere este último, lo que no ocurre si se comprar Bahía
Inglesa con Santo Domingo.

Por otra parte, se determinó que los factores subjetivos son

mucho más valorados que los factores objetivos en relación
cuatro a uno.
De acuerdo con los antecedentes expuestos, se pide determinar
la localización más conveniente, considerando tanto los factores
objetivos comos los subjetivos.
Explique y justifique sus respuestas. Para el cálculo de los
valores relativos de los factores objetivos, asuma que las
inversiones se deprecian a cinco años, no tienen valor de
salvamento, que la tasa de impuesto a las utilidades es de 15% y
que el costo de capital real anual alcanza al 12 %.
DESARROLLO DE CENTRO TURISTICO
El objetivo de este problema es determinar la localización óptima
de un proyecto inmobiliario turístico considerando tanto los
factores de carácter cuantitativo como cualitativo. Los primeros
se refieren a los costos de inversión y de operación relevante para
esta decisión en particular, y los segundos, a los aspectos
estratégicos que requiere un proyecto de estas características para
el éxito comercial.
Este problema requiere incorporar y combinar factores no
cuantificables. Para lograr lo anterior, se requiere construir los
flujos de caja relevantes asociados a cada alternativa y combinar
estos resultados con las bases del modelo BROS y Gibson.
Cabe señalar que ambos métodos, VAC (valores actuales de costos)
y Brown y gibson, pueden ser utilizados separadamente,
dependiendo de la localización del proyecto en particular. En
efecto, en proyectos donde los factores estratégicos condicionan en
gran medida la localización óptima se recomienda la utilización
del segundo; sin embargo, en proyectos, sobre todo industriales, en
donde los factores cuantitativos son de gran relevancia, se
 recomienda utilizar únicamente el método de proyección de flujo
de costos.
En este caso en particular, veremos cómo es posible combinar ambos
métodos en un proyecto en que tanto los factores estratégicos como
los económicos desempeñan un rol fundamental. Esta combinación
de factores requiere de la realización de cuatro etapas:
a.- Asignar un valor relativo a cada factor objetivo FO i para cada
localización optativa viable.
Para asignar un valor relativo a cada factor objetivo debemos
determinar el valor actual de costos asociados a cada alternativa.
Una vez obtenido este valor, debemos calcular el recíproco de los
VAC de cada opción en valores positivos y establecer, en términos
relativos, cuál de las tres opciones es más conveniente en términos
de costos. El cálculo de los
FO i se obtiene al aplicar la siguiente ecuación.
1/ VAC i
FO i = -----------------
n

∑ 1/ VAC i
i=1

VAC no solo incorpora los costos de inversión relevantes asociados a

cada opción, sino que también permite considerar el costo de capital
y las variaciones de los costos a través del tiempo, lo que deriva en un
mejoramiento del modelo. Para este caso en particular el cálculo de
los FO i son los siguientes.

Localización VAC i Recíproco ( 1/VAC i ) FO i

Concón 703.569 0,00000142133 0,3402
Santo Domingo 713.404 0,00000140173 0,3355
Bahía Inglesa 738.148 0.00000135474 0,3243
SUMA TOTAL 0,00000417780 1,00

FO Concón = 0,00000142133/ 0,00000417780 = 0,3402

FO Sto Domingo = 0,00000140173/ 0,00000417780 = 0,3355
FO Bahía Inglesa = 0,00000135474/ 0,00000417780 = 0,3243
De acuerdo con los resultados obtenidos, la localización que presenta
mayor puntaje es Concón, lo que significa que, considerando
solamente los factores de carácter cuantitativo, ésta es la localización
más conveniente. Este análisis es consistente con la selección de una
localización mediante la utilización de la técnica de Valores Actuales
de Costos (VAC), que en este caso corresponde a Concón al alcanzar
el menor VAC de las opciones analizadas.
B:-Estimar un valor relativo de cada factor subjetivo FS i , para
cada localización optativa viable.
Esta segunda etapa es totalmente independiente de la anterior y tiene
por objetivo establecer que tan importante son los factores
subjetivos en el proceso de toma de decisiones de compra del bien o
servicios del proyecto. En este caso, hay que determinar que tan
importante son el entorno, las vías de acceso y el clima al momento
de adquirir un paquete turístico en un balneario determinado.
Para lograr lo anterior se efectúan comparaciones pareadas de todas
las combinaciones posibles de los factores consideraros. En este caso,
se compararan qué factores son más relevantes entre entorno y
acceso, entorno y clima y acceso y clima. Si el resultado de la
encuesta indica que se prefiere un factor a otro, debe asignársele un
valor 1 al factor preferido y 0 al factor menos preferido. En el evento
de que exista indiferencia entre ambos factores, debe asignarse un
valor 1 a cada factor.
Posteriormente, se deben sumar las preferencias totales que cada
factor obtuvo, para luego determinar qué porcentaje de las
preferencias alcanzó cada factor. De acuerdo con los resultados
obtenidos en al encuesta señalada, el entorno del centro turístico
tiene 50% de preferencia; el acceso, 25% y clima 25%. El siguiente
cuadro resume lo anteriormente expresado:
FACTOR (j) COMPARACIONES PAREADA SUMA DE INDICE W j
1 2 3 PREFERENCIA
ENTORNO 1 1 2 2/4 = 50%
ACCESO 0 1 1 ¼ = 25%
CLIMA O 1 1 ¼ = 25%
TOTAL 1 1 2 4 100%

Para cada localización hay que combinar la ponderación del factor

W j con el valor que cada localización tiene respecto a cada
factor . En otras palabras, se debe establecer un promedio
ponderado entre el valor que cada localización tiene en cada
factor R ij y multiplicado por su ponderación relativa W j .
De esta forma ,se obtiene FS j . Lo anterior puede
expresarse mediante la siguiente ecuación (2

. n

FS i = ∑ R Ij x W j

J=1

El paso siguiente es establecer el valor R i j que en definitiva

significa qué tan buena es cada localización respecto a cada
uno de los factores subjetivos incluidos en el análisis . En este
caso, hay que establecer qué tan buenos son Concón, Santo
Domingo y Bahía Inglesa respecto al entorno, acceso y clima.
Para ello, se efectúan las comparaciones pareadas
correspondientes para cada una de las opciones de localización
por estudiar con cada uno de los factores seleccionados
 Factor ENTORNO ACCESO CLIMA
Comparación Suma R i 1 Comparación Suma Ri 2 Comparación Suma Ri 3

Pareada de pref. Pareada pref. Pareada pref.

Localiz 1 2 3 1 2 3 1 2 3
Concon 0 0 0 0,00 0 0 0 0,00 0 0 1 1 0,25

Sto domingo 1 1 2 0,50 1 1 2 0,67 1 1 2 0,50

Bahia Inglesa 1 1 2 0,50 1 0 1 0,33 1 0 1 0,25

Total 1 1 2 4 1,00 1 1 1 3 1,00 2 1 1 4 1,0

Con el resultado obtenido en la tabla anterior estamos en condiciones

de calcular el valor relativo de los factores subjetivos de cada
una de las alternativas sometidas a análisis. Esto es, establecer
el valor promedio ponderado de cada opción. El cuadro
siguiente resume los resultados de los factores subjetivos
obtenidos en los dos cuadros anteriores

Factor j Puntaje relativo R ij Indice W j

Concón Sto domingo Bahia inglesa
Entorno 0,00 0,50 0,50 0,50
Acceso 0,00 0,67 0,33 0,25
Clima 0,25 0,50 0,25 0,25

Reemplazando los valores del cuadro anterior en la ecuación (2) , se puede

determinar el valor del factor subjetivo FSij Separadamente, para cada
localización, se multiplica la calificación para un factor R ij por el índice de
importancia relativa W j de ese factor y se suman todos los factores subjetivos:

FS CONCON = (0,00) *(0,5) + (0,00) * (0,25) + (0,25)* (0,25) = 0,0625

FS STO DOMINGO = (0,50 *(0,50) + (0,67)* (0,25)+(0,50) *(0,25) = 0,5425
FS BAHIA INGLESA = (0,50) *(0,50) +(0,33)*(0,25)+(0,25)*(0,25) = 0,3950

De acuerdo con los resultados obtenidos, la localización que presenta

mayor puntaje es Santo Domingo lo que significa que considerando
solamente los factores de carácter cualitativo, esta es la localización mas
conveniente.

Como se puede observarse, al igual que la suma de los FOi, (factores

objetivos)la sumatoria de los FSi (factores subjetivos) también es igual a
1 , por lo que nos encontramos en condiciones metodológicas consistentes
que nos permite comparar y combinar los factores objetivos con los
subjetivos.

c.- Calcular la medida de preferencia de localización (MPL)

Una vez valorado en términos relativos los factores objetivos y subjetivos

de localización, se procede a calcular la medida de preferencia en
función de la importancia relativa que los gerentes de la empresa y/o el
preparador y evaluador de proyecto le asignen a ambos factores. En este
caso en particular, los factores objetivos representan un cuarto de
importancia respecto de los factores subjetivos, lo que significa ponderar
sus resultados en un25% y 75% respectivamente. Para ello debe
aplicarse la siguiente formula.

MPL i = K (F Oi ) + (1 –K ) ( FS i )

Reemplazando los valores obtenidos para los FO i y FS i en la formula

anterior, se determinan las siguientes medidas de preferencia de
localización.

MPL CONCON = 0,25 (0,3402)+ (0,75) (0,0625) = 0,1319

MPL STO DOMINGO = 0,25 (0,3355)+ (0,75) (0,5425) = 0,4908
MPL BAHIA INGLESA = 0,25 (0,3243)+ (0,75) (0,3950) = 0,3773

D.- Seleccionar el lugar

,
De acuerdo con el método de Brown y Gibson en combinación con
la técnica de Valores actuales de Costos (VAC) , la alternativa mas
conveniente para este proyecto es Santo Domingo, puesto que recibe
el mayor valor de medida de ubicación. Si se hubiesen comparado
exclusivamente los valores objetivos, es decir, selección del lugar
mediante el menor valor Actual de Costos, esta opción no habría
sido la mas atractiva sino que hubiese sido Concón. Sin embargo, la
superioridad con que fueron calificados los factores subjetivos
(75%) hace que la decisión se incline por Santo Domingo.

Es fácil apreciar, por otra parte, que un cambio en la ponderación

entre factores objetivos y subjetivos podrían llevar a un cambio en la
decisión.

RIT/ MARZO 2018