Publicidad Registral - Luis Moisset de Espanés PDF

Luis Moisset
de Espanés
PUBLICIDAD
REGISTRAL
Tercera edición
ZAVALIA
Editor
© Copyright 2003, by Víctor P. de Zavalía S.A.
Alberti 835, 1223 Buenos Aires
Diseño de tapa: Gustavo Pedroza
Corrección: Inés O liveira
Armado: Silvana Ferraro
Impreso en la Argentina
Queda hecho el depósito que indica la ley 11.723
ISBN: 950-572-627-9
Prólogo del autor a la primera edición
No puedo decir que este sea un nuevo libro, porque la mayoría de los
estudios que lo integran formaron parte de la obra titulada Dominio de
automotores y publicidad registra/, que fuera publicada hace casi una
década por editorial Hammurabi.
En aquella oportunidad, a instancias de mi esposa y de algunos discí-
pulos, reuní una serie de ensayos que se encontraban dispersos en dife-
rentes revistas, sobre dos temas que, aunque distintos, presentan como
punto de conexión el fenómeno publicitario.
Agotada hace tiempo aquella obra, he separado los trabajos dedica-
dos exclusivamente a los problemas registrales con el propósito primor-
dial de satisfacer las necesidades de los alumnos y facilitarles el estudio
de esa materia.
He creído conveniente, sin embargo, agregar algunos capítulos nue-
vos, comenzando por los aspectos históricos de la evolución del Derecho
registra! en España, cuyo interés radica en que han servido de anteceden-
te a la legislación patria; ahondando luego en problemas teóricos como
la distinción que realiza la doctrina entre publicidad "formal" y publici-
dad "material"; agregando algunos comentarios a fallos sobre el princi-
pio de especialidad, punto clave de un correcto ordenamiento registra!;
y destacando la incidencia que las nuevas técnicas informáticas tienen
sobre el fenómeno publicitario y la seguridad jurídica, aspectos que fue-
ron tema de análisis en el Congreso Internacional de Derecho Registra!
celebrado en Buenos Aires en 1989. He incluido también dos Apéndices,
8 LUIS MOISSET DE ESPANÉS
uno con la ley registra! de la provincia de Córdoba, cuyo texto ha sido

puesto al día con las modificaciones que le fueran introducidas desde su
sanción, trabajo efectuado por dos eficientes empleados del Registro Ge-
neral, los señores Carlos N. Rodríguez y R. Andrés Pérez, y el otro con
una serie de resoluciones del Registro que regulan la operativa inscrip-
toria en temas de singular importancia como la anexión o división de
parcelas.
Estas resoluciones fueron seleccionadas por el escribano Daniel Ahu-
mada, docente de la cátedra de Derechos Reales de la Universidad Nacio-
nal de Córdoba, quien también nos consiguió el texto ordenado de la ley
provincial, valiosa colaboración que agradecemos muy sinceramente.
Han transcurrido diez años, y los borradores del Curso de Derecho
Registra! a que aludíamos en el Prólogo a nuestra obra anterior sobre
Dominio de automotores y publicidad registra!, continúan prisioneros
en una carpeta. Hoy me parece aún más difícil poder realizar ese sueño,
pues en aquel momento estaba dedicado con exclusividad a la cátedra
universitaria, y el deterioro que en nuestro país han sufrido las remune-
raciones de los docentes me ha obligado a reabrir el estudio profesional
y dividir mis esfuerzos entre la enseñanza, la investigación y el ejercicio
activo de la abogacía.
No desespero, sin embargo, y confío, con la ayuda de Dios y de mi
esposa -que siempre me ha brindado el más amplio apoyo- poder cul-
minar algún día esa tarea.
Luis Moisset de Espanés

Córdoba, 20 de febrero de 1991
Prólogo a la segunda edición
Cuando hace tres años y medio recopilé los trabajos que debían inte-
grar la primera edición de esta obra lo hice apremiado por la urgencia
de los editores, lo que me llevó a incurrir en dos defectos, comunes en
este tipo de tareas.
En primer lugar la urgencia me impidió revisar cuidadosamente las
pruebas de imprenta, como acostumbro generalmente hacerlo, y se pro-
dujo así un desajuste entre las intenciones enunciadas en el Prólogo y el
resultado final, pues prometía incorporar algunos comentarios a fallos
sobre el principio de especialidad, que debieron formar la Parte Segun-
da del Capítulo 4, y no advertí que se había omitido reproducirlos has-
ta que el libro estuvo impreso. Ahora, con motivo de esta segunda edi-
ción, parece llegado el momento de salvar ese yerro incluyendo los
mencionados comentarios aunque, en definitiva, ¡no sé si ello resultará
beneficioso o perjudicial para el lector!
El segundo defecto, muy difícil de salvar en las recopilaciones cuando se
reproducen textualmente viejos trabajos, presenta dos aristas principales:
algunos de los capítulos están ya "desactualizados", pues se han operado
transformaciones en las normas vigentes, la doctrina ha evolucionado, o
hay nuevas corrientes jurisprudenciales, que no son tomadas debidamente
en cuenta por el autor. Sirve cabalmente de ejemplo lo que me ha sucedi-
do en materia de recursos, donde reproduje un ensayo inédito que anali-
zaba las primitivas normas de la ley cordobesa 5771, ya reemplazadas por
la ley 6737, lo que me ha exigido reelaborar el Capítulo 6.
LUIS MOISSET DE EsPANÉS
A ello debe agregarse, a veces, que en algunos de los trabajos que se

reúnen para la nueva obra hay repeticiones de conceptos o, lo que es
más grave, la evolución operada en el pensamiento del autor en el enfo-
que que da a ciertos temas puede aparecer no como un afinamiento de
conceptos, sino como contradicciones, si no hay una cabal explicación
de las nuevas opiniones que se asientan en sus escritos más modernos.
En estos casos, si el autor no pone especial esmero en destacar la línea
de evolución que ha seguido su pensamiento, resulta muy difícil al lec-
tor dilucidar cuál es la última palabra, porque aunque esos artículos han
sido escritos en distintas épocas, en el libro que los recopila presentan
unidad de tiempo ideal, frente a los ojos del desprevenido lector.
Siempre he considerado a quienes se ponen en contacto con mis libros
como interlocutores a la distancia, buenos amigos que juzgan con bene-
volencia mis trabajos, de quienes estoy dispuesto a recibir cuanta obser-
vación sea conveniente para corregir o mejorar esas obras. Y si en lugar
de un comentario amable mis faltas me hacen acreedor a una crítica áci-
da, me provocará sin duda algún escozor pero también de ella procura-
ré extraer enseñanzas.
He decidido mantener en el primer Apéndice el texto de la ley regis-
tra! de la provincia de Córdoba, aunque conozco que hay muchas pro-
babilidades de que sea reformada en un futuro no lejano; pero, mientras
ello no ocurra, resulta herramienta indispensable para el estudio y prác-
tica de la materia.
En el segundo Apéndice se mantienen los apartados e) y f), con las re-
soluciones 14 y 15, que han sido parcialmente derogadas. Para comple-
tar este Apéndice se ha contado con la valiosa colaboración de uno de
los profesores adjuntos de nuestra Cátedra de Derecho Civil IV (Reales)
y Asesor del Registro General de la provincia, el escribano Daniel Ahu-
mada, que ha seleccionado cuatro resoluciones dictadas durante el año
1994, que tratan respectivamente: la n° 3, de fugas registrales; la no 4,
de la no registrabilidad de medidas precautorias sobre derechos y accio-
nes hereditarios; la no 5 de las manifestaciones de las partes sobre su es-
tado civil; y la n° 6 sobre el alcance de la registración de mandatos. To-
das ellas, como el lector lo advertirá fácilmente, son de indudable
importancia práctica, por lo que su conocimiento por los usuarios del
Registro resulta indispensable.
PRóLOGO A LA SEGUNDA EDICIÓN 11
Al reiterar mi agradecimiento a quienes en oportunidad anterior me

proveyeron del material que integra los dos Apéndices, hago extensivo
ese reconocimiento al escribano Ahumada, que ha puesto a mi alcance
los datos necesarios para actualizarlos.
Córdoba, 4 de enero de 1995

Prólogo a la tercera edición
Hemos creído necesario, para esta nueva edición de la obra, introdu-

cir algunas modificaciones en distintos capítulos, e incluso en su estruc-
tura, con el propósito de actualizarla y completarla. Procuraremos de
manera muy sintética hacer una reseña de esos cambios. Vemos así que
en la Primera Parte del Capítulo 1, se han agregado varios puntos; lue-
go se ha dividido el Capítulo 2, comenzado con algunas nociones de la
evolución histórica de la publicidad registra!, e incluyendo breves refe-
rencias de derecho comparado, y se ha dejado para la Segunda Parte la
evolución del sistema registra! hispánico.
En el Capítulo 3, hemos agregado a la Segunda Parte otro estudio so-
bre la obligación de inscribir que pesa sobre el notario y la responsabi-
lidad que puede generar su incumplimiento. En la parte del Capítulo 5
dedicada a comentarios de fallos, para no recargar la obra, decidimos
suprimir la reproducción del plenario "Feidman" de la Cámara Civil de
la Capital, que puede ser consultado en cualquier colección jurispru-
dencia!.
Más adelante hemos agregado como Capítulo 6 un trabajo sobre el
problema de la calificación de los documentos de origen judicial, pasan-
do los viejos Capítulos sexto y séptimo a ocupar los lugares séptimo y
octavo. Al ocuparnos de los documentos judiciales nuestra principal
preocupación ha sido distinguir entre los "mandatos", que son el fruto
de una sentencia en la que se ha discutido y resuelto un tema, que dará
lugar generalmente a que se ordene practicar un asiento de "inscrip-
PRóLOGO A LA TERCERA EDICIÓN
ción", y las meras "peticiones", por las cuales el magistrado, en la acti-

tud de un "rogante" más, suele solicitar que se "anote" un derecho.
A continuación hemos incorporado dos capítulos nuevos, de los cua-
les el 9 versa sobre el tracto sucesivo e incluye el comentario a una sen-
tencia del Tribunal Superior de Justicia de la provincia de Córdoba, con
reflexiones sobre los aspectos sustantivos del tracto, y su reflejo material
en el Registro, y el Capítulo 1 O, dedicado a las inexactitudes y errores
registrales, donde se reproduce una conferencia dictada en un Seminario
que el Colegio de Escribanos de Córdoba realizó en Homenaje a Ethel
Alecha de Vidal.
Se reproducen luego, sin modificaciones, como Capítulos 11, 12 y 13,
los que en la anterior edición eran Capítulos octavo a décimo.
Por último, el capítulo dedicado a aspectos registrales del fideicomi-
so y elleasing, que ahora es el 14, ha sido dividido en dos partes, desti-
nada la primera, sin modificaciones, al fideicomiso, que continúa siendo
regido por la ley 24.441, y la segunda alleasing, cuya regulación fue ob-
jeto de modificaciones por la ley 25.248, lo que hizo necesario reelabo-
rar íntegramente el tema.
En esta oportunidad, previo acuerdo con la editorial Advocatus, y
con el propósito de dar mayor difusión a la obra, se hará cargo de la pu-
blicación otra editorial amiga, Zavalía. A raíz de esto hemos decidido in-
troducir otra novedad con relación a los Apéndices, en los que tradicio-
nalmente hemos incluido la ley registra! cordobesa, y resoluciones del
Registro de esa provincia, que se imprimirán por separado para entre-
garse a quienes adquieran la obra en la provincia de Córdoba, pero se
suprimirán en el resto de la edición, con el fin de abaratar los costos.
Ambos Apéndices fueron elaborados por el escribano Daniel Ahuma-
da, y resultan de importancia para los profesionales cordobeses, porque
en el primero de ellos la versión de la ley registra! de la provincia 5771,
es fruto de las investigaciones de ese joven y estudioso profesor y se apar-
ta de los textos que generalmente se han difundido, para que sea el "ver-
dadero", ya que en muchos puntos se habían deslizado errores en las pu-
blicaciones, y Ahumada señala con precisión las diferencias existentes
entre lo aprobado por el Poder Legislativo, y la versión que se publicaba.
Además, para el segundo Apéndice ha efectuado una nueva selección
de resoluciones del Registro, cuyo conocimiento resulta muy útil para la
práctica profesional de notarios y abogados. Sin duda que se trata de un

aporte de gran valor; cuando me entregó los originales anunciaba una
futura obra autónoma de nuestro colaborador, concretada ya con el tí-
tulo de Ley registra! inmobiliaria (ley 5771) y disposiciones técnico re-
gistrales (Córdoba, ed. Alveroni, 2002) en la que analiza de manera de-
tenida e integral toda la normativa registra! vigente en nuestra provincia
de Córdoba. Su aparición torna sin duda innecesario que se continúen
incluyendo esos Apéndices, pues tales datos pueden consultarse en la
obra de Ahumada que, además, agrega en muchos casos interesantes co-
mentarios a los textos que nosotros nos limitamos a reproducir.
Luis Moisset de Espanés

Córdoba, Semana Santa de 2003
Capítulo 1
Nociones introductorias
Parte I: Publicidad registral. Sus fines
1. La distinción entre muebles e inmuebles. Evolución
La publicidad registral ha evolucionado más rápidamente en el cam-

po inmobiliario, lo que no impide que en algunos casos se haya hecho
extensiva a los derechos sobre bienes muebles de gran valor y fácil iden-
tificación, como los buques desde hace ya varios siglos, y en épocas más
modernas los aviones y automotores.
Esto nos obliga a efectuar una breve referencia a la distinción entre
cosas muebles e inmuebles, que en algún momento histórico ha sido la
más importante clasificación de las cosas, y aún en nuestra época con-
serva gran jerarquía, al punto de que el Código Civil argentino, al estu-
diar las cosas consideradas en sí mismas, 1 se ocupa de la distinción en-
tre muebles e inmuebles como una de las categorías fundamentales.
Dentro de los bienes inmuebles diferencia varias categorías: a) los in-
muebles por su naturaleza; b) los inmuebles por accesión, y e) los inmue-
bles por su carácter representativo. E incluso dentro de los inmuebles
por accesión distingue entre la accesión física y la accesión moral.
Inmueble por su naturaleza es, principalmente, la superficie terrestre,
todas las partes sólidas o fluidas que forman esa superficie y, además, lo
que está orgánicamente adherido al suelo y lo que está puesto debajo del
suelo sin el hecho del hombre (ver artículo 2314 del Código Civil).
Los inmuebles por accesión física son aquellas cosas muebles que es-
tán adheridas realmente al suelo; y no sólo se exige el requisito de la ad-
1 Título 1 del Libro Tercero, artículos 2311 y siguientes.

16 LUIS MO!SSET DE EsPANÉS
hesión material, sino que esa unión debe tener carácter permanente (ver
artículo 2315 del Código Civil). El Código habla de perpetuidad, pero
no debe entenderse este vocablo como algo eterno, sino simplemente
como algo de duración prolongada, destinado a mantenerse en esa con-
dición, es decir que esa adherencia no tiene carácter transitorio, sino
permanente.
Inmuebles por accesión moral, llamados también en la doctrina fran-
cesa por su destino, son cosas muebles que están colocadas en el inmue-
ble para servir al destino del inmueble mismo; por ejemplo, los semovien-
tes en una explotación de carácter agrícolo-ganadero, o las cubas,
alambiques y toneles (ver nota al artículo 2316); en cambio lo que sólo
sirve para ornamento o comodidad, como los muebles del ajuar de la ca-
sa, o los que son de utilidad personal para su dueño, como medallas, li-
bros, ropa de uso, etc. (artículo 2323), conservan su carácter de muebles.
Este concepto de nuestro Código, que distingue entre los muebles y
los inmuebles como categorías básicas dentro de las cosas, atiende a la
importancia económica fundamental que en cierto momento ha tenido
esa distinción, ya que en una etapa de la evolución de nuestra civiliza-
ción occidental, la contraposición entre muebles e inmuebles era la más
trascendente, al punto de que existe un viejo aforismo que expresa: res
movilis, res vilis, dando a entender que las cosas muebles no tienen rele-
vancia o significación.
No debemos olvidar que en la Edad Media la propiedad de la tierra
confería a sus titulares riqueza y poder político; de allí que, basándose
en la importancia económica y política que se adjudicaba a los inmue-
bles -y, realmente, en aquella época la tenían- las leyes estableciesen la
distinción capital entre muebles e inmuebles, clasificación que se pro-
yecta todavía en muchos códigos contemporáneos, como el nuestro. Pe-
ro, si efectuamos un estudio histórico-comparativo, vamos a ver que las
leyes siempre han distinguido entre cosas de mayor y de menor impor-
tancia, aunque esas distinciones no siempre han coincidido con la cla-
sificación en muebles e inmuebles.
Estos antecedentes marcan una línea de continuidad, y si nos remon-
tamos hasta el derecho romano, vemos que allí la distinción más signifi-
cativa se trazaba entre las res mancipi y las res nec mancipi. Para las pri-
meras, por la importancia que revestían en la vida jurídica del pueblo
- - - - - - --
NOCIONES INTRODUCTORIAS 17
romano, cuando se deseaba transmitirlas se exigía la forma solemne de

la mancipatio, con la presencia del libre pens, y el empleo de los trozos
de metal que se colocaban en la balanza. En resumen, las cosas que real-
mente tenían importancia económica para la vida de ese pueblo sola-
mente podían ser objeto de propiedad por los quirites, es decir los ciu-
dadanos romanos, y su régimen jurídico se distinguía del aplicable a las
cosas de menor valor económico, para las cuales no se exigía esa serie
de formalidades.
La distinción entre muebles e inmuebles, como la categoría de mayor
importancia económica, es posterior. Proviene -como hemos dicho- del
medioevo, donde todo el poder económico y político surgía de la pose-
sión de la tierra, es decir de los inmuebles por su naturaleza.
2. Derechos o bienes registrables y no registrables
En la actualidad, en otros sistemas jurídicos, como los imperantes en

la familia de derecho socialista, la distinción fundamental se traza entr~
los bienes de producción y los bienes de consumo o de uso personal, y re-
percute no sólo en el contenido del derecho de propiedad, sino también
sobre los posibles sujetos de ese derecho, ya que en principio los bienes
de producción únicamente pueden ser objeto de propiedad sociaf.2
En el mundo occidental la distinción entre cosas de mayor y de menor
importancia no se vincula tanto con las viejas categorías de muebles e in-
muebles, sino que parece encaminarse a distinguir las cosas atendiendo a
otras características. 3 Sin duda continúa teniendo particular relevancia el
valor de los bienes y su función económica, para establecer las distintas
categorías, 4 y así vemos que desde hace algo más de medio siglo la doc-
2 Ver nuestro "El derecho de propiedad y las Constituciones de la República Socialis-

ta de Rumania (1965) y de la República Popular de Bulgaria (1971)", ED, 54-587.
3 Conf. Gert Kummerow, Bienes y derechos reales, Caracas, Universidad Central de Ve-
nezuela, 1969, 2• ed.: "( ... ) la distinción ha perdido terreno. La necesidad de rodear de
fórmulas de protección la transferencia y la constitución de derechos sobre ciertos bienes,
ha desplazado el interés hacia la organización registra! comprensiva de tales operaciones"
(p. 68).
4 Conf. Juan Vallet de Goytisolo, Estudios sobre garantías reales, Madrid, Monte-
trina propone la distinción entre bienes registrables y bienes que no son

susceptibles de registro, como la categoría de más trascendencia en la ac-
tualidad,5 que por su importancia creciente está destinada a desplazar del
primer lugar a la distinción entre muebles e inmuebles.
Para determinar la inclusión de un bien en la categoría de registrable,
no se atenderá a la movilidad o inmovilidad de la cosa, sino a su impor-
tancia económica y a la posibilidad de individualizar el bien que va a ser
objeto de registración. Este nuevo concepto toma cuerpo día a día en la
doctrina y en la legislación, como reflejo ineludible de las actuales cir-
cunstancias de vida.
Vemos así que con el correr del tiempo han ocupado el primer lugar
en la clasificación de las cosas distintas categorías (res mancipi y res nec
mancipi; muebles e inmuebles; cosas registrables y cosas no registrables),
atendiendo a la necesidad histórica de distinguir los bienes de mayor va-
lor e importancia económica preponderante, y a la posibilidad de su in-
dividualización. Estos requisitos son los que se van a unir en la época ac-
tual para configurar la categoría de bienes registrables y darán impulso
al Derecho registral, permitiendo que se extienda desde los inmuebles
-como había nacido originariamente- a una cantidad de cosas muebles,
e incluso a otros derechos que no son cosas, 6 pero que tienen gran im-
portancia social y son perfectamente individualizables.
3. Seguridad estática y seguridad dinámica
Se ha señalado en muchas oportunidades que el derecho debe defen-

der, por una parte, la llamada seguridad estática, es decir proteger al de-
corvo, 1973, p. 230: "Han surgido nuevos bienes, como los de la propiedad intelectual o
de la propiedad industrial, los títulos valores -que llegan a constituir ingentes montañas
de valor- los automóviles, las aeronaves, las empresas mercantiles".
5 Los autores españoles coinciden en señalar que, en su país, el primero en proponer
esta distinción fue el maestro Don Federico de Castro, en el programa de Parte General de
la Universidad Complutense. (Ver Vallet de Goytisolo, obra citada, p. 244, nota 57; y Pas-
cual Marín Pérez, Introducción al Derecho registra!, Madrid, ed. Rev. Derecho Privado, p.
43, nota 82).
6 Las ya mencionadas propiedad intelectual, industrial, los títulos valores, etcétera.
recho-habiente, o a la relación que existe entre un sujeto y una cosa,

frente a las turbaciones o ataques de terceros que se inmiscuyen en esa
relación; y, por otra parte, la seguridad dinámica, o de tráfico, procuran-
do brindar protección a los terceros que se ven involucrados en la circu-
lación de la riqueza, aspecto este último que se proyecta en dos vertien-
tes: los acreedores del enajenante, que contaban con el patrimonio de ese
sujeto como garantía de sus créditos y no deben verse burlados por ena-
jenaciones fraudulentas, y los adquirentes, que no deben estar expuestos
a la sorpresa de que el bien que se les transmite se encuentre gravado o
embargado. 7
El primero de estos intereses, la seguridad estática, suele encontrar
defensa suficiente en la exteriorización posesoria del derecho y la pro-
hibición general de turbar la tranquilidad y la paz públicas. Pero la ex-
teriorización posesoria resulta insuficiente para proteger la seguridad
dinámica, y entonces suele aparecer la publicidad registra! como medio
idóneo para contribuir a la seguridad del tráfico, poniendo al alcance
de cualquier interesado la posibilidad de tomar conocimiento de la si-
tuación jurídica del bien, su libre disponibilidad o los gravámenes y las
cargas que sobre él pesan.
Suele advertirse entonces -si echamos una mirada retrospectiva a los
distintos sistemas jurídicos- que la publicidad registra! aparece como
una consecuencia de la necesidad de proteger el tráfico jurídico y facili-
tar la circulación de la riqueza, mediante la información que brinda a los
interesados de los derechos que existen sobre el bien que se registra, en
especial cuando se trata de derechos que no tienen manifestación pose-
soria, como las hipotecas y los censos (en materia inmobiliaria) y las
prendas sin desplazamiento (en materia mobiliaria).
Sin embargo, nuestra visión del problema sería incompleta si nos re-
dujésemos a creer que la publicidad registra! nace sólo para proteger la
seguridad dinámica. Si ahondamos un poco más, veremos que también
en algunos casos se echa mano de la registración para hacer conocer
quién es el titular del derecho de propiedad, o de otros derechos subjeti-
7 Conf. Juan Vallet de Goytisolo, obra citada, p. 225, quien nos habla de la existencia
de"( ... ) dos intereses dinámicos: el del crédito y el del comercio propiamente dicho. Un
adquirente de cosa mueble frente a un acreedor a quien se ha garantizado con esta misma
cosa la satisfacción de su crédito".
LUIS MOISSET DE ESPANÉS
Yos, en razón de que por algunas especiales circunstancias su exterioriza-

ción, pese a existir, no brinda un dato seguro. Así, por ejemplo, uno de
los primeros países que organiza la publicidad registra! inmobiliaria es
Egipto, 8 y ello obedece -entre otras razones- a que las crecientes del Nilo
confunden los límites entre las heredades y año a año es necesario resta-
blecer la situación de los poseedores de esas tierras, lo que hace indispen-
sable organizar registros que ayuden a determinar el objeto de la relación
jurídica, y también las características del derecho que ejerce el sujeto.
En materia de muebles el problema se plantea con aquellos que tienen
gran valor, circunstancia que justifica que se efectúen gastos de registra-
ción; suele agregarse también el problema que provoca la facilidad de
desplazamiento, como sucede desde antiguo con los buques, lo que lle-
va a que se creen matrículas en los puertos de origen del navío y se ex-
pidan documentos que acrediten la propiedad del buque.
El problema se acentúa en los últimos cien años, cuando a los buques
se suman otros vehículos de transporte terrestre o aéreo, como los tre-
nes, automóviles y aviones, respecto a los cuales también se hace nece-
sario acreditar su propiedad por vía registral.
Todavía debemos agregar que hay otros derechos que no tienen por
objeto cosas materiales, como sucede con los llamados derechos intelec-
tuales, cuyo titular no estaría adecuadamente protegido si no se diese
publicidad a su derecho; en este caso la registración está dirigida, en pri-
mer lugar, a proteger la seguridad estática, es decir la titularidad del de-
recho-habiente.
La evolución se completa cuando las necesidades del comercio hacen
conveniente asegurar también el tráfico jurídico de los bienes muebles de
mayor valor, que no está debidamente garantizado con la presunción de
propiedad que surge de la posesión de la cosa; agréguese a ello que en ma-
teria de derechos reales de garantía la vieja figura de la prenda resulta in-
suficiente, pues al entregarse la cosa al acreedor deja de prestar utilidad y
se perjudica la producción, razón por la cual se impone la necesidad de
permitir que se establezcan sobre ciertos bienes muebles gravámenes de ti-
8 Ver Rafael Ramos Folqués, "El Registro de la Propiedad del antiguo Egipto según la
literatura papirológica registra! egipcia", Madrid, Revista Crítica de Derecho Inmobilia-

rio, 1961, número extraordinario, pp. 317-392.
po hipotecario, o sea que la cosa permanezca en manos de su propietario

para que no se vea privada de capacidad productiva. 9
Comienzan entonces a modificarse las leyes vigentes; primero es la hi-
poteca naval, 10 luego las leyes de warrants, 11 o prendas sin desplaza-
miento que son verdaderas hipotecas mobiliarias; 12 la hipoteca de aero-
naves, 13 etcétera.
En resumen, tanto la seguridad dinámica -o del tráfico-, cuanto la se-
guridad estática, exigen una mayor publicidad del derecho y esto se logra,
en el momento actual de evolución histórica, por medio de la registración.
4. Publicidad e interés público
Sea que se trate de la seguridad dinámica, o de la seguridad estática, la

publicidad persigue como fin preservar un valor de primordial importan-
cia para el ordenamiento jurídico, el valor "seguridad", 14 razón por la
cual debemos afirmar que no se reduce a tutelar intereses privados, sino
que está en juego el interés público, ya que contribuye a afianzar la paz
social y hacer efectivo el valor supremo del ordenamiento, la justicia.
9 Conf. F. Ferrara (hijo), L'ipoteca mobiliaria ed insieme un contributo alla teoria de-
l/a publicitá, Roma, 1932, n° 28, p. 129 (citado por Vallet de Goytisolo).
10 En España se regula por ley del 21 de agosto de 1893; en nuestro país el Código de
Comercio le dedicaba el Título 15 del Libro 3 {artículos 1351 a 1367), reemplazado hoy
por la Ley de Navegación 20.094, que trata de la hipoteca naval en sus artículos 499 a 514.
11 En Francia aparecen los warrants agrícolas con las leyes del 18 de julio de 1898 y
30 de abril de 1906, y el warrant hotelero por las leyes del 8 de agosto de 1913 y 17 de
mayo de 1915; en España la prenda agrícola se regula por Real Decreto del22 de setiem-
bre de 1917. En todos los casos la publicidad se hace efectiva mediante inscripción. En Ar-
gentina la primera ley de warrants lleva el n° 928, data de 1878, y se refiere a mercaderías
depositadas en las aduanas; se extiende posteriormente a otros almacenes fiscales o de ter-
ceros, por ley 9643 del año 1914.
1 2 La ley 9644, de 1914, regula la prenda agraria; y luego la ley 12.962, de 1947, tra-
ta en general de la prenda con registro.
13 En Francia es creada por ley del31 de mayo de 1924. En nuestro país el Código Ae-
ronáutico se ocupa de la hipoteca de aeronaves en los artículos 52 a 57.
14 En sentido coincidente Hernández Gil afirma: "Interesa al Estado crear el medio ade-
cuado para que todos puedan conocer la verificación de determinadas situaciones o rela-
ciones jurídicas y, con ello, lograr la seguridad del tráfico, o lo que es lo mismo, la seguri-
dad jurídica" (Introducción al Derecho hipotecario, Madrid, ed. Rev. de Derecho Privado,
1963, p. 13).
22 LUIS Mü!SSET DE ESPANÉS
Es cierto que los intereses en conflicto, en especial cuando se trata de

derechos de carácter patrimonial, tienen carácter privado, pero con la
publicidad se procura evitar y solucionar los conflictos, y allí es donde
emerge el interés público, ya que una de las principales funciones del Es-
tado es la prevención y, en subsidio, la recomposición de los intereses de
quienes integran el núcleo social.
Si el fin primordial de la publicidad es garantizar la seguridad jurídi-
ca para proteger el interés general, es indudable que interesa al Estado
crear un medio adecuado para que todos puedan conocer o verificar de-
terminadas situaciones o relaciones jurídicas, logrando así la seguridad
del tráfico.
Al Estado le compete asegurar la paz social, evitando o previniendo
los conflictos de intereses; por ello la publicidad registra! es una función
pública irrenunciable.
Para brindar seguridad jurídica es necesario que se pueda conocer la
titularidad de los derechos reales, en especial de aquellos que no se ejer-
citan por vía posesoria; es menester también tener la posibilidad de co-
nocer la existencia de los embargos u otras medidas cautelares trabadas
por terceros, para garantizar sus derechos.
Este interés público repercute, incluso, en las leyes que regulan el fun-
cionamiento del notariado, donde encontramos normas que imponen al
escribano el deber de "inscribir" los actos que ha autorizado, cuando con
ellos se tiende a constituir o modificar derechos que deben publicitarse. 15
Por eso también, como se verá oportunamente, la mayor parte de las le-
yes registrales establecen de manera directa o indirecta el deber de inscribir,
ya que el sistema publicitario carecería de seguridad si no reflejase de ma-
nera completa la realidad que pretende hacer conocer a los interesados.
Pero -como ya hemos dicho- junto al interés público la publicidad
protege el interés privado; por ejemplo cuando una de las partes desea
celebrar un contrato le permite conocer si su futuro deudor cuenta con
bienes que, dentro de aquel concepto de que el patrimonio es la prenda
común de los acreedores, constituyan una garantía suficiente para res-
ponder por las obligaciones que surjan del contrato.
:s Ver más adelante Parte II del Capítulo 3: "La obligación de inscribir y la función no-
ra__rial ~.
Esta defensa de los intereses privados de propietarios, de acreedores, y

de todos los que intervienen en el tráfico jurídico, se integra en el concep-
to de "seguridad jurídica", y da forma a un interés público superior, que
exige al Estado organizar y garantizar el servicio de publicidad registra!.
El fin público es siempre el fin inmediato que persigue la publicidad,
mientras que los demás fines son de carácter mediato.
El interés primero y preeminente de la publicidad es el interés público.
En nuestro régimen jurídico existen numerosos Registros: Registro
Civil, Registro de la Propiedad Inmueble, Registro de automotores, Re-
gistro Público de Comercio, Registro prendario, etcétera.
S. Publicidad y apariencia
Con frecuencia algún sector de la doctrina ha identificado publicidad

y apariencia; son instrumentos convergentes de tutela jurídica que res-
ponden a la misma exigencia práctica: armonizar la tutela del tráfico con
la de los derechos subjetivos. 16 Ese fin común permite, a veces, pensar
que son la misma cosa, pero -a nuestro criterio- es menester distinguir
ambos términos.
La tutela de la apariencia tiene su máximo desarrollo justamente don-
de falta un sistema de publicidad adecuado. La apariencia puede ser un
medio complementario de la publicidad, cuando ella no existe o resulta
defectuosa, pero lo que procura la publicidad es hacer conocer "realida-
des", no apariencias. 17
Nuestro sistema jurídico recurre a la apariencia cuando se trata de re-
solver situaciones jurídicas no sometidas al régimen de la publicidad, co-
mo por ejemplo el caso de la posesión de bienes muebles no registrables,
16 En ese sentido el Prof. Renato Corrado ha expresado que "en los Estados modernos
suele organizarse una actividad administrativa (... ) dirigida a dar apariencia a las situacio-
nes que se constituyen o transforman" (ver La Pubblicitá nel Diritto privato, Turín, 1947,
p. 38). Y en la doctrina española se ha dicho, con relación al titular registra!, que "el fun-
damento de su legitimación para disponer es la apariencia de titularidad de que está inves-
tido" (ver J. Ladaria Caldentey, Legitimación y apariencia jurídica, Barcelona, Bosch, 1952,
p. 143).
17 Conf. Francisco Hernández Gil, obra citada, p. 14.
donde se protege la "apariencia" de propiedad que tiene a su favor el

poseedor de buena fe.
En materia registra!, si en razón de un desacuerdo entre la publicidad
registra! y la realidad extrarregistral, se dan en un determinado caso dos
titularidades sobre un mismo derecho, una de ellas será "formal", y la
otra "material". Frente a los terceros de buena fe, que confían en la se-
guridad que debe brindar la publicidad registra!, en nuestro sistema ju-
rídico prevalecerá la titularidad formal, con una solución que -para es-
tos casos- puede asemejarse a la que da la doctrina de la apariencia, y
es lo que lleva a la corriente que ya mencionamos a asimilar publicidad
y apanencra.
No debe olvidarse, sin embargo, que en el resto de las situaciones pu-
blicitadas lo que se hace conocer no es una apariencia, sino una reali-
dad, en la que coinciden los aspectos materiales y formales.
6. La publicidad y sus distintos tipos. Evolución
Hemos dicho ya que con la publicidad se procura fortalecer la segu-

ridad jurídica, tanto en sus aspectos estáticos como dinámicos; a lo lar-
go de la historia se encuentran distintas formas de publicidad, que pue-
den sistematizarse de acuerdo a los efectos que producen.
En sus formas más incipientes la publicidad consiste solamente en un
anuncio, por el que se exterioriza el derecho existente sobre una cosa,
haciendo conocer a los demás que se encuentra en el ámbito de disposi-
ción jurídica del sujeto, de donde surge que la sociedad debe respetar al
sujeto en el libre goce de los derechos que tiene sobre esa cosa.
En un estadio superior de evolución veremos que esa publicidad anun-
cio, que protegía sobre todo la seguridad estática -es decir al titular del
derecho frente a los posibles ataques de otros- se irá transformando con
el propósito de proteger el tráfico jurídico. Vemos así que el anuncio, que
al principio se reducía a hacer conocer la titularidad, para que los demás
respetaran la relación que el sujeto tiene con la cosa, se extiende a los ac-
tos de transmisión del derecho, con lo cual comienza a protegerse la di-
námica jurídica. La publicidad anuncio, en esta etapa, procura que todos
conozcan que se ha efectuado un acto -aspecto dinámico- por el cual se
traspasa la titularidad del derecho de un sujeto a otro, y por ese camino

se da más fuerza al acto de transmisión y se lo hace oponible a terceros.
Si vinculamos estos problemas con la posesión de las cosas, veremos
que esa relación de hecho entre el sujeto y una cosa es un anuncio, que
hace presumir a los demás la existencia de un derecho e impone el deber
de respetarlo; pero la publicidad posesoria está dirigida especialmente a
proteger la seguridad estática, ya que la traditio -entrega de la cosa pa-
ra transmitir la posesión- no es forma suficiente para exteriorizar el
cambio del derecho, porque hay derechos que no tienen exteriorización
posesoria, como sucede con la constitución de hipotecas o censos.
Además, la publicidad anuncio que surge de la posesión sólo crea la
presunción de que existe un derecho, porque las apariencias pueden ser
engañosas y en realidad tratarse de una relación de mera tenencia, o de
una posesión ilegítima.
Por otra parte, y refiriéndonos ya a los aspectos dinámicos o de trá-
fico jurídico, la traditio es un anuncio insuficiente del cambio de titula-
ridades que se opera, pues a veces la entrega de la cosa no tiende a trans-
mitir un derecho real, sino simplemente al cumplimiento de derechos
personales (locación, comodato, depósito, etc.), y en otros casos hay ver-
dadera transmisión del derecho real, sin que la traditio se exteriorice a
los ojos de los terceros (constituto posesorio, o tradición brevi manu).
Vemos entonces que, para reforzar el anuncio posesorio de publici-
dad, se recurre a otros anuncios, como los pregones, para hacer conocer
el cambio de titularidades, o la insinuatio -que es una publicidad de ti-
po judicial- en el caso de las donaciones.
En estos anuncios, primera forma histórica de publicidad, está en ger-
men la defensa del tráfico jurídico, pero resultan insuficientes, sobre to-
do porque no quedaba constancia de ellos ya que se los hacía oralmente
-sea por pregones, sea a la salida de la misa dominical-, o se los expo-
. nía durante algún tiempo en el Ayuntamiento, pero luego se los retiraba
y no quedaban asentados datos que informasen de la transmisión, ni ha-
bía dónde recurrir para enterarse. En otras palabras, faltaba la posibili-
dad de conocer en todo tiempo, que es propia del concepto de publicidad
en sentido técnico.
Se buscan entonces sistemas que obvien esa dificultad, y para ello se
asienta en libros la constitución o transmisión de ciertos derechos; así
26 LUIS MO!SSET DE ESPANÉS
nace la registración. Primero las constancias registrales se ocupan de de-

rechos que no tienen ninguna otra forma de exteriorización publicitaria
-como las hipotecas- para proteger tanto a los titulares del derecho
constituido, como a los terceros que vayan a adquirir algún derecho so-
bre el bien gravado, que podrán dirigirse al Ayuntamiento, cabecera te-
rritorial del lugar en que se encuentra ubicado el inmueble, y verificar en
sus libros si pesan gravámenes sobre ese bien.
En España -hacemos referencia a la legislación española porque se
aplicó en nuestro país hasta el momento de la codificación y ejerció in-
fluencia en la obra de Vélez Sársfield- allá por el año 1539 una Real
Pragmática de Carlos I, 18 creó por primera vez los Registros u Oficios
de Censos e Hipotecas, 19 y por esta vía empezó a acentuarse la protec-
ción de la seguridad del tráfico.
Aquí resulta importante hacer mención al derecho germánico que
desde la antigüedad toma en cuenta la protección de los intereses de ter-
ceros; por eso vemos que ya sus primitivas formas de transmisión de la
propiedad tienen manifestaciones publicitarias con el efecto de proteger
al adquirente, incluso frente a posibles propietarios anteriores de la co-
sa que se les ha transmitido. Existe la gewere, donde al título de trans-
misión se agrega la investidura formal, con una serie de requisitos, con
el efecto de que la persona que recibe la cosa por medio de la gewere,
aunque el que la transmite no haya sido realmente el propietario, queda
protegida contra el anterior propietario de la cosa, o contra cualquier
otro sujeto que invocase derechos sobre el bien, si no los han hecho va-
ler en el momento oportuno.
Las formas publicitarias en el derecho germánico evolucionaron más
rápidamente que en los sistemas latinos, y pasaron por la auflassung, es-
pecie de investidura de tipo judicial-que para algunos autores presenta
ciertas características similares a la in iure cessio de los romanos- para
desembocar en los libros registrales, como manera de brindar protección
18 Carlos I de España es más conocido por su denominación como Emperador de Ale-
mania, Carlos V.
19 Ver nuestro "Evolución histórica del sistema registra! hispánico y su régimen ac-
tual", Capítulo III del Curso de Derecho Registra! Inmobiliario que dirigió el profesor Al-
berto D. Molinario, y publicó el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal,
Buenos Aires, 1971, pp. 87 a 115.
más perfecta a los intereses del tráfico por medio de informaciones que
pueden ser consultadas en cualquier momento. Uno de los antecedentes
más antiguos que se conocen de estos libros registrales corresponde a la
ciudad de Colonia, y data de los años 1140 a 1150; es posible que con
anterioridad se hayan hecho asientos en libros, pero -si los hubo- se han
extraviado y no han llegado hasta nuestros días.
De estos Libros de Registro alemanes surge la línea de evolución que
va a llevar hacia la última forma de publicidad, que no sólo es protecto-
ra del interés del tráfico, con efectos de oponibilidad a terceros de la
transmisión registrada, sino que llega a los efectos constitutivos del de-
recho, es decir que el negocio jurídico se integra con el registro publici-
tario, produciéndose por esa vía la transmisión de la titularidad.
La publicidad constitutiva, así concebida, cumplirá la función de la
investidura, y otorgará al adquirente la titularidad aunque el derecho le
haya sido transmitido por quien no era dueño.
Nos ha parecido indispensable bosquejar brevemente esta evolución
de los distintos sistemas de publicidad registra!, porque en nuestro orde-
namiento jurídico encontramos en la actualidad la publicidad con efec-
tos declarativos, de mera oponibilidad a terceros, en materia inmobilia-
ria, y en los registros de buques; en cambio se ha consagrado un registro
de carácter constitutivo en materia de automotores, 20 y también para los
caballos pura sangre de carrera, 21 y las palomas mensajeras.
Debemos, sin embargo, hacer la salvedad de que el Registro Nacional
de Automotores, pese al carácter constitutivo de la inscripción, no borra
todos los vicios de que adoleciera la situación del enajenante, sino que
hay una limitación para los casos en que los automotores fuesen roba-
dos, hipótesis en la cual el adquirente no se convertirá instantáneamen-
te en propietario, sino que además de la inscripción será necesario que
transcurra el plazo de dos años, 22 unido a la buena fe del adquirente, pa-
ra que consolide su derecho y pueda rechazar cualquier acción de reivin-
dicación.
20 Decreto-ley 6582/58, ratificado por ley 14.467.

21 Ley 20.378, sancionada en mayo de 1973.
22 Ver el artículo 4 del decreto-ley 65 82/5 8, que habla de tres años, plazo que ha que-
dado modificado con la sanción de la ley 17.711, en virtud de lo dispuesto por el artículo
4016 bis, que fija dos años para la prescripción adquisitiva de bienes muebles registrables.
7. Medios de publicidad
La publicidad puede conseguirse por distintos medios que hagan po-

sible a los terceros conocer determinadas situaciones jurídicas.
Quizás el primer "medio" de dar publicidad a un derecho es su exte-
riorización posesoria, y el cambio de titularidades que se traduce en la
entrega de la cosa; pero, como veremos luego, la posesión resulta insu-
ficiente como medio de publicidad.
El ingenio del hombre procura entonces encontrar técnicas que le
brinden otros medios para lograr ese objetivo, como las del "anuncio"
que hemos mencionado más arriba, por medio de pregones o de procla-
mas que se colocaban en las paredes de la Iglesia o de edificios públicos.
Pero esas formas de publicidad tenían el defecto de no perdurar en el
tiempo, por lo cual se ideó como técnica asentar los datos que se desea-
ban dar a publicidad en un Libro de Registro que permitiese a todos los
interesados consultarlos en cualquier momento.
En materia de registro se ha ido pasando del asiento en Libros o pro-
tocolos en soporte de papel, hacia medios técnicos que incluyen la filma-
ción, los archivos magnéticos o de cinta, como se ha hecho en los Regis-
tros de la Capital Federal y de La Plata, y los soportes informáticos,
cuyo sustento no es meramente el papel. Se trata de una cuestión técni-
ca que procura utilizar los progresos científicos que brinden los sopor-
tes más seguros para la conservación de los datos, con mayor rapidez y
facilidad en su consulta, de manera que se haga efectiva la publicidad co-
mo forma de proteger la seguridad jurídica.
Además la publicidad persigue fines de suma importancia para el in-
terés general, ya que garantiza la seguridad del "tráfico", y ello justifi-
ca que el Estado conserve en sus manos la organización de los Regis-
tros, para brindar a sus usuarios la imparcialidad que requieren esos
intereses.
Pero --como ya hemos dicho-la publicidad no sólo protege el tráfico,
sino que alcanza al derecho en situación estática, porque protege las ti-
tularidades mismas. Es decir que su protección se extiende globalmente
a la totalidad de la relación jurídica, en su existencia y en su transmisión.
8. Eficacia de la publicidad
El grado de eficacia varía según el criterio legislativo que se adopte,

aunque hay un efecto común a todos los sistemas: la divulgación o exte-
riorización de hechos susceptibles de producir una modificación de inte-
rés general.
Este efecto común es la "publicidad noticia", que crea la notoriedad
del hecho y el estado de cognoscibilidad general.
Pero además de este efecto general, cada sistema jurídico asigna a la
publicidad otros efectos. Hay sistemas, como el nuestro, en que la efica-
cia es declarativa, es decir, sirve para reforzar la buena fe, haciendo co-
nocer a los demás la existencia de los derechos.
Este tipo de publicidad, por un lado, obliga a actuar de determinada
manera a quien conoce el derecho y, por otro, le impide esgrimir su des-
conocimiento para violarlo. Nadie puede alegar desconocimiento cuan-
do viola un derecho si tiene a mano los medios para conocerlo. Por eso
en nuestro sistema inmobiliario toda la protección publicitaria está con-
cebida como una protección para el titular y el tercero de buena fe en el
tráfico, y asienta sobre el registro.
Pero hay otros sistemas donde se va más allá. En ellos la publicidad
no se limita a reforzar el conocimiento del derecho, sino que la inscrip-
ción se convierte en constitutiva y es integrativa del derecho mismo.
No existe el derecho si no pasa por el Registro. Es titular el que está
inscripto y pierde el derecho si se pierde la titularidad registra!. La pu-
blicidad constitutiva es la receptada por nuestra legislación en el régi-
men de automotores, en el de equinos pura sangre de carrera y en el
de palomas mensajeras; vale decir que se aplica a algunos muebles re-
gistrables.
Pero no todos los registros de bienes muebles son constitutivos. Exis-
te una ley del año 1983, la ley 22.939, que se ocupa de la propiedad del
ganado y establece el registro de marcas y señales (se marca el ganado
mayor y se señala el ganado menor), que es de carácter declarativo; tam-
bién tienen ese carácter los registros de naves y aeronaves.
La publicidad puede, entonces, tener efectos declarativos (oponibili-
dad de los actos registrados respecto de terceros), o efectos constitutivos
(haciendo que el derecho no se adquiera si no se lo registra).
En resumen, y para concluir, diremos que en relación con los distin-

tos medios de publicidad encontramos: a) la publicidad anuncio; b) la
publicidad registral, y en lo que se vincula con la eficacia que tienen es-
tos medios publicitarios distinguiremos entre: a) la publicidad oponibi-
lidad a terceros; y b) la publicidad con "efectos constitutivos".
Estas formas de publicidad se presentan a lo largo de la historia del
derecho con diferentes manifestaciones que evolucionaron hasta proyec-
tarse en los regímenes que encontramos en el mundo actual, y así vemos
que en nuestro país coexisten los distintos tipos de publicidad, ya que en
materia de muebles no registrables hay solamente publicidad posesoria;
respecto a los inmuebles, existe un régimen de publicidad registral, de
carácter declarativo y efectos de oponibilidad a terceros, y en materia de
automotores, el registro es constitutivo.
Finalmente, destacaremos que en materia de automotores, tanto los
intereses del tráfico como los intereses de la seguridad estática, están
-unos y otros- defendidos por la publicidad registral.
NOCIONES INTRODUCfORIAS 31
Parte 11: Segundo Congreso Nacional de Derecho Registra!

Discurso de clausura
Reserva de prioridad. Equidad, seguridad y justicia. Seguridad y publi-

cidad. Oponibilidad y publicidad (derechos reales y derechos persona-
les). Derecho y realidad social. Relaciones registrador-notario.
"Toca a su fin el Segundo Congreso Nacional de Derecho Registra!,

rama que es quizás una de las más jóvenes de nuestro sistema jurídico.
En el acto inaugural, el Dr. Falbo, con voz que trasuntaba un justifi-
cado orgullo, nos relató con minuciosidad los pasos que en menos de
dos décadas han jalonado su aparición, confiriéndole el particularismo
suficiente como para llegar a sostener que es una rama autónoma. Y re-
sulta un imperativo de justicia reconocer que él, junto a Scotti, son un
poco los padres de la criatura, y que han sabido velar por su desarrollo
con tanto amor y tanta pasión que hoy pueden verse los frutos en certá-
menes científicos como el presente, que ha reunido a más de trescientos
delegados venidos desde todos los rincones del país. Pero, más notable
aún, es la proyección internacional que ha adquirido, logrando que al-
gunas de sus previsiones, que son un aporte genuinamente argentino, co-
mo la 'reserva de prioridad', alcancen repercusión doctrinaria y legisla-
tiva en muchos otros países.
Decimos que la 'reserva de prioridad' es un aporte argentino al pro-
greso del Derecho registra!, porque si bien es cierto que algún jurista es-
pañol como Pelayo Hore vislumbró la conveniencia de un mecanismo
semejante, la solución ya había sido puesta en práctica con mucha ante-
rioridad en varias leyes provinciales de registro y funcionaba exitosa-
mente, aunque -al decir de Bielsa- configurase una 'feliz anomalía cons-
titucional'. Y en el año 1958, al crearse el Registro de Automotores, se
le dio por primera vez carácter sustantivo a la reserva de prioridad, por
un decreto-ley que al ser después ratificado por el Congreso de la Na-
ción iba a tener pleno valor constitucional.
Diez años más tarde la Ley nacional de Registro Inmobiliario logra-
ría consolidar de manera definitiva esta conquista señera del Derecho re-
gistra! argentino, con la cual se brinda plena seguridad al negocio jurí-
1 dico en gestación, desde sus primeras etapas.

Y aquí, señores, permítanme una digresión. Los hombres de dere-

cho vivimos empeñados permanentemente en la búsqueda de un valor
supremo: la justicia. El orden, el poder, la paz, la seguridad, la equi-
dad ... son todos -en nuestra ciencia, que mucho tiene de arte- valores
subordinados, que no se justifican por sí mismos, sino en cuanto contri-
buyen a realizar el ideal de 'justicia'.
Por eso jamás he aceptado que pueda haber un choque entre los va-
lores 'seguridad' y 'justicia', afirmación que -a mi entender- parte del
error de asimilar la 'justicia' a la 'equidad'.
Tanto la 'seguridad' como la 'equidad', son senderos que transitamos
en nuestra búsqueda de la justicia; en un caso damos preeminencia a da-
tos objetivos, que se exteriorizan fácilmente y pueden ser captados sin
dificultad; en el otro mitigamos este rigor con la apreciación subjetiva de
matices diferenciales que hacen al caso concreto. Puede aceptarse, en-
tonces, la posibilidad de que en algunas hipótesis entren en colisión la
'seguridad' y la 'equidad', pero siempre supeditando ambos valores al
que Carranza llama valor 'fundante', la 'justicia'.
En las distintas etapas de la historia el legislador --cuando procura dar
las soluciones concretas adecuadas a las necesidades sociales que le toca
regular- se ve obligado a buscar el justo equilibrio entre las fórmulas de
'equidad' y las normas que brinden 'seguridad'.
Nuestro legislador del año 1968, en la ley 17.711, no ha sido ajeno a
este problema y muchos de los comentaristas de la Reforma se han preo-
cupado en señalar -unos en tono crítico, y otros elogiosamente- el acen-
to que se ha puesto en las soluciones de 'equidad'; basta citar como
ejemplo la introducción de figuras como la lesión subjetiva, la imprevi-
sión, el abuso del derecho, y la ampliación de las facultades judiciales,
como si la tónica filosófica que ha inspirado a la Reforma se encontra-
se en el predominio de la 'equidad', por sobre la 'seguridad'.
Sin embargo, y no sé si a sabiendas, o por aquello de que la ley es a
veces -como decía Radbrudch- más inteligente que el legislador, hay
otros aspectos de la Reforma en los que se ha reforzado el valor 'seguri-
dad' lográndose de esta manera el necesario equilibrio para continuar la
persecución de la justicia. Para corroborar este aserto basta recordar la
reducción de los plazos de prescripción adquisitiva; la supresión del be-
neficio de la suspensión a favor de los incapaces; las modificaciones in-
traducidas al artículo 3430, reforzando la situación de quien adquiere

bienes a un heredero que ha obtenido declaratoria a su favor; el agrega-
do que se efectuó al artículo 1051, que protege a los terceros adquirentes
de buena fe y a título oneroso y, por último, las trascendentales reformas
del artículo 2505, complementadas adecuadamente con la ley 17.801.
Meditemos bien sobre este punto y recordemos que la publicidad que
se brinda a las relaciones jurídicas no es una finalidad en sí misma, sino
que es un instrumento de la 'seguridad', puesta al servicio de la 'justicia'.
Es menester señalar también, para disipar la preocupación de algunos
congresistas, entre los aportes positivos de este Congreso, el pronuncia-
miento unánime de una de sus comisiones sobre la distinción que existe
entre los meros registros de cosas o personas, y los registros jurídicos. Los
primeros, como el Catastro territorial, o los censos, se limitan a la des-
cripción de los objetos y sus características o cantidad; en cambio los Re-
gistros jurídicos deben tomar en cuenta en su integridad relaciones o si-
tuaciones jurídicas, aunque utilicen como base de imputación uno de sus
elementos. Así, por ejemplo, el Registro Civil no es un mero registro de
personas, sino que procura reflejar la 'situación jurídica' en que cada una
de ellas se encuentra, y por eso se lo denomina correctamente 'Registro
del Estado Civil y Capacidad de las Personas'; y los Registros Inmobilia-
rios, de Automotores, de Aeronaves, etc., aunque utilicen la técnica del
folio real, no son meros registros de cosas, sino que tienden a publicitar
integralmente las 'relaciones jurídicas' que se vinculan con esos objetos,
indicando también quiénes son los sujetos titulares de derechos y qué li-
mitaciones o gravámenes pesan sobre ellos.
No podemos dejar de mencionar que la aparición del Derecho regis-
tra! ha incidido en aspectos metodológicos de nuestra ciencia, y así ve-
mos que la tradicional clasificación de los derechos en 'reales' y 'perso-
nales' -en la que ya había abierto brecha, desde fines del siglo pasado,
la categoría de los derechos 'intelectuales'- comienza a ceder lugar en al-
gunas obras modernas a una nueva clasificación en 'derechos registra-
bies y no registra bies'.
Y aquí parece necesario insistir en que los 'derechos registrables' no
se limitan a las relaciones jurídicas 'reales', como se ha sostenido en un
primer momento, sino que se extienden a muchas otras situaciones jurí-
dicas, como las vinculadas con derechos personales que se hacen efecti-
34 LUIS MO!SSET DE EsPANÉS
vos mediante embargos, o -más aún- a derechos eventuales, como suce-

de en la ya mencionada hipótesis de la 'reserva de prioridad'.
En la vida del comercio jurídico la mayor parte de las veces el cam-
bio de titularidad de derechos reales se realiza por vía de un contrato
que, en el primer momento, sólo engendra derechos personales. Ese con-
trato sirve de título causal, del que nacen obligaciones, y recién cuando
a ese título se agrega el modo constitutivo -la tradición, en la mayoría
de las hipótesis, o la inscripción en el caso de los automotores o de los
caballos pura sangre- recién se producirá la transferencia del derecho
real. Se encadenan así tres eslabones: el derecho real del enajenante, los
derechos personales que surgen del contrato y, finalmente, el derecho
real del adquirente.
Lo más valioso del aporte del Derecho registra! argentino, al consagrar
la 'reserva de prioridad', es que pone claramente de relieve que la publi-
cidad registra! no sólo puede acoger a la relación jurídica contractual aun
antes de que se haya efectuado la tradición, sino que le da cabida al ne-
gocio desde una etapa preliminar, cuando las partes todavía se encuen-
tran en tratativas, para brindar total seguridad al negocio obligacional
que se proponen efectuar, negocio que recién en última instancia se tra-
ducirá en una mutación de la titularidad de derechos reales.
Señores: este Congreso marca un nuevo hito y evoca en mi memoria
el recuerdo perdurable de las Primeras Jornadas Sanrafaelinas de Dere-
cho Registra!, que lograron integrar en este proceso de evolución a la
doctrina y a la cátedra universitaria. Hoy, en un esfuerzo aún más com-
pleto, se ha sumado la participación de otros grupos de la comunidad,
que han representado a sectores ajenos, aparentemente, al quehacer ju-
rídico, y que nos han traído el aporte de sus conocimientos técnicos. En
tal sentido, la participación de agrimensores e ingenieros, en especial en
las comisiones encargadas del estudio de los temas 1 y 3, ha sido brillan-
te y muchas veces decisiva.
Es que el derecho no debe convertirse jamás en una elaboración de teó-
ricos, que encerrados en un gabinete tejen sutiles doctrinas divorciadas de
la realidad práctica; muy por el contrario, sus normas deben reflejar los
cambios que se producen en el cuerpo social, y acudir con presteza a resol-
ver los acuciantes problemas que momento a momento plantea la vida.
Y este es quizás uno de los mayores méritos que pueden señalarse en
NociONES INTRonucroRIAS 35
el trabajo efectuado por las distintas comisiones, cuyos relatores habéis

escuchado hace unos momentos.
Todos estos días, durante largas horas, sus miembros se han esforza-·
do en la búsqueda de soluciones que contribuyan al mejoramiento de
nuestras leyes; a alcanzar la meta de la 'justicia', por el camino de la 'se-
guridad' jurídíca. Y así la Comisión número 1 ha procurado fijar las ba-
ses mínimas de una publicidad adecuada al proceso de sometimiento de
un inmueble al régimen de propiedad horizontal, a partir de las etapas
previas, correspondientes a lo que hoy se llama prehorizontalidad.
Y la Comisión número 2, luego de un arduo análisis de los distintos
registros que existen en nuestro sistema jurídico, ha puesto el acento en
la conveniencia de que todos ellos articulen de manera efectiva la apli-
cación práctica de la reserva de prioridad.
Por último, la Comisión número 3, al estudiar las cuestiones que
plantea la carencia o insuficiencia de títulos, ha efectuado un estudio en
detalle de los principales problemas que se suscitan, para finalizar con
propuestas de solución, que comprenden tanto a casos generales, como
a soluciones de tipo particular.
No puedo concluir sin señalar un hecho, que no por repetido deja de
ser auspicioso. Mientras en algunos países las relaciones entre notarios y
registradores son frías, y a veces tensas, en nuestra patria el nacimiento y
evolución del Derecho registra! se ha forjado a impulsos de la generosa
comprensión del notariado argentino, que ha brindado apoyo incondicio-
nal al estudio de su problemática, ha propiciado la reforma legislativa, ha
contribuido a la creación del Instituto de Derecho Registra!, y hoy -por
obra del Colegio de Escribanos de la provincia de Córdoba- ha organiza-
do este magnífico certamen cuyos frutos están ya a la vista.
Las declaraciones y recomendaciones que se han aprobado en el ple-
nario son la demostración más cabal del éxito logrado; a ello han con-
tribuido por igual la generosa hospitalidad que nos ha brindado el no-
tariado cordobés y el esfuerzo realizado por todos los congresistas, que
han volcado en ellas su experiencia y saber.
Sólo me resta expresar mi deseo de que podamos todos reencontrar-
nos, para vivir otras horas de trabajo y amable camaradería como las
que hemos compartido en esta oportunidad.
Nada más."
Capítulo 2
Evolución del sistema registra!
Parte 1: Antecedentes históricos y derecho comparado
1. Estudio histórico
a) Necesidad
Algunos autores, cegados por el fulgor de las novedades, desdeñan to-

do lo pasado y dirigen severos reproches a quienes se ocupan de bucear
en legislaciones remotas para buscar los antecedentes de una norma o
institución.
Debemos reconocer que, a veces, la crítica resulta acertada, pues el
afán de erudición hace perder de vista las finalidades propias del jurista
y encamina las investigaciones hacia rumbos que caracterizan la labor
puramente histórica. Pero la reacción frente a estos excesos no debe lle-
varnos a despreciar las investigaciones históricas, pues las instituciones
jurídicas viven inmersas en la Historia: nacen, evolucionan, se desarro-
llan y mueren por influjo del medio ambiente que las rodea.
La historia de las instituciones nos brinda enseñanzas de valor incal-
culable, y por tal razón incluimos en este trabajo un capítulo destinado a
las legislaciones de la antigüedad. Compartimos la opinión de Savatier 1
cuando afirma que "existe imperiosa necesidad de la historia si se quiere
comprender la filiación, el sentido y los atavismos de nuestro derecho".
Nos hemos planteado también el problema del método a emplear pa-
ra efectuar estos estudios. Creemos que al ocuparnos de los derechos de
la antigüedad, como cuando estudiamos los derechos extranjeros, debe-
mos echar mano del método comparativo, para lograr de esta manera
no sólo un mejor conocimiento del derecho positivo vigente en nuestro
1 René Savatier, Les métamorphoses du droit privé d'aujourd'hui, París, Seconde Serie,
Dalloz, 1959, p. 307.
38 Lms MorssET DE EsPANÉS
país, sino del Derecho, escrito con mayúscula, valor superior que tras-
ciende un ámbito territorial o temporal limitado.
Si aplicamos este método de estudio, la Historia nos resultará útil en
dos sentidos: el primero estático, el segundo dinámico.
En sentido estático nos permitirá conocer una institución y las nor-
mas que la reglamentaban en un tiempo determinado, explicando el me-
dio social en que esa institución floreció y las similitudes o diferencias
que pueden encontrarse al comparar su reglamentación con la que ha re-
cibido en otros medios diferentes.
En sentido dinámico nos muestra la evolución social y los cambios con-
siguientes que se producen en una misma institución, brindándonos un
vínculo de filiación, un hilo conductor que permite seguir la marcha de la
institución a través del tiempo desde su nacimiento hasta nuestros días.
En ambos casos echamos mano del método comparativo para relacio-
nar estos datos con nuestro propio derecho vigente.
Al efectuar nuestra indagación histórica hemos procurado guiarnos
por los conceptos expuestos precedentemente.
b) Importancia jurídica y económica de la publicidad registra!
La publicidad registra! tiende a satisfacer distintas necesidades, vincula-

das sobre todo con el tráfico jurídico. Desde antiguo se advierte que la me-
ra publicidad posesoria, que se obtiene mediante la tradición, resulta clara-
mente insuficiente, problema que se acentúa por la existencia de las formas
abreviadas de tradición, pues en tales casos se producen los cambios de ti-
tularidad sin que ese cambio se traduzca en la exterioridad posesoria, ya
que la relación de hecho que vincula al sujeto con la cosa aparentemente
no ha cambiado. Con mucha exactitud Amorós Guardiola nos dice que
"( ... ) la posesión implica una apariencia meramente fáctica del derecho
que se ejercita, sin ninguna precisión respecto a su título adquisitivo, su
causa, duración, limitaciones, ni sobre su naturaleza y contenido de fa-
2
cultades, ni siquiera sobre su efectiva existencia o validez jurídica" .
2 Ver Manuel Amorós Guardiola, "La teoría de la publicidad registra! y su evolución",

discurso de incorporación a la Real Academia Española de Jurisprudencia y Legislación,
Madrid, 1998, p. 30.
EVOLUCIÓN DEL SISTEMA REGISTRAL 39
Los registros brindan un medio técnico más apto, pues no solamente se

reflejan allí todos los cambios sino que, además, pueden ser consultados
en cualquier tiempo. Por eso casi todos los autores afirman que la publi-
cidad registra! es una exigencia del tráfico jurídico destinada a proteger la
seguridad dinámica; en cambio suele creerse que la seguridad estática está
suficientemente garantizada por la relación de hecho con la cosa, y por las
acciones que de ella dimanan: las acciones posesorias y petitorias.
Esto, aparentemente tan sencillo, históricamente no aparece de la
misma forma.
La aparición desde tiempos lejanos de la publicidad registra! va a res-
ponder a necesidades propias del "aquí y ahora" de cada momento his-
tórico; así, veremos que la evolución de los distintos aspectos de la pu-
blicidad registra! será consecuencia de las necesidades económicas de
una época.
Su aparición en primer término para los inmuebles, está vinculada
con el valor que tienen esos bienes y la importancia que adquieren en la
vida económica y política de un país.
En Egipto, cuando después de siglos de haberse aplicado la publici-
dad registra! el Imperio cae bajo la dominación griega (etapa ptolemai-
ca), y luego bajo la dominación romana, 3 los registros se mantienen, e
incluso progresan, hasta aproximadamente el siglo IV de la era cristiana,
porque el país continuaba siendo económicamente poderoso, pues esa
"provincia" se había convertido en el granero del Imperio Romano; 4 pe-
ro cuando el Imperio de Occidente colapsa y la región se empobrece, du-
rante los siglos VI y VII se produce una notoria decadencia de las formas
de publicidad registra!, que terminan desapareciendo después de las in-
vasiones musulmanas.
La realidad económica, que influye sobre el valor de los bienes, tiene
importancia primordial para la adopción o desaparición de un sistema
registra!, cuyo costo sólo puede ser afrontado cuando guarda relación
con el valor de los bienes que se intenta proteger con ese sistema.
3 Arnold J. Toynbee, Ciudades de destino, Biblioteca de la Historia, Madrid, Sarpe,

t. 44, 1985, p. 172: "Las provincias enviaban a Roma el fruto de sus tierras y labores; y
Roma, al darles, a cambio, riquezas, las vinculaba a la prosperidad general".
4 "Roma gozaba de importaciones regulares de trigo de África y Egipto (... )", obra
citada en nota anterior, p. 173.

40 LUIS MüiSSET DE ESPANÉS
España, desde mediados del siglo XIX, contaba con una ley registra!
de cuatrocientos artículos. 5 Pero hasta hace treinta años el ochenta por
ciento de los inmuebles rurales no figuraban en el Registro, porque se
había producido un fraccionamiento minifundista y todos los bienes te-
nían un valor inferior a los costos de los aranceles de registración. En-
tonces la gente prefería no pasar por el Registro, porque el costo del trá-
mite era superior al valor del bien. Después, con el reparcelamiento de
la tierra y el crecimiento de la propiedad urbana, de mayor valor, los es-
pañoles se encuentran con otra situación económica, es decir con una
realidad distinta, sin que se hayan cambiado mayormente las leyes, y
hoy dicen orgullosos que tienen casi el noventa por ciento de la propie-
dad inscripta en el Registro. La razón es el valor económico del bien.
2. Orígenes y evolución: Babilonia y Grecia
En esta búsqueda de antecedentes sobre la publicidad en antiguos regí-

menes jurídicos algunos tratadistas suelen remontarse al Código de Manú,
en la India, o al derecho hebreo, pero estimamos que los datos existentes
resultan insuficientes para afirmar que en tales pueblos existió un sistema
orgánico de publicidad. 6 A lo sumo pueden considerarse como una mani-
festación de "anuncio" de titularidades o adquisición de derechos.
En la región Mesopotámica los arqueólogos han hallado numerosas
tabletas en escritura cuneiforme y algunas estelas o piedras miliares que
han sido objeto de cuidadosos estudios por historiadores del derecho
alemanes y franceses, de los que se hace eco un destacado romanista es-
pañol, Ursicino Álvarez, en un interesante estudio sobre "Los orígenes
de la contratación escrita"? El estudioso esboza la teoría de que en las
"kudurru", es decir en las estelas de piedra, habría una "forma de pu-
blicidad en la tradición de los inmuebles", 8 dato que es reproducido por
5La Ley Hipotecaria de 1861.

6Conf. José Manuel García García, Derecho inmobiliario registra/ o hipotecario, Ma-
drid, ed. Civitas, 1988, t. I, p. 139.
7 Ursicino Álvarez, "Los orígenes de la contratación escrita", Anales de la Academia
Matritense del Notariado, Madrid, ed. Reus, t. IV, 1948, p. 7 y ss.

8 Trabajo citado en nota anterior, p. 43 in fine.
EVOLUCIÓN DEL SISTEMA REG!STRAL 41
otros autores, 9 pero que consideramos insuficiente para afirmar que en

Babilonia se había organizado un sistema de publicidad registral.
En lo que respecta al derecho griego, dice bien Ursicino Álvarez que
"la escasez de fuentes de que se dispone( ... ) ha hecho difícil a los inves-
tigadores pronunciarse de modo seguro (... )"; 10 sin embargo, los datos
que revelan los papiros egipcios, sobre cuya organización influyó fuerte-
mente el derecho griego, permiten llegar a la conclusión de que en varias
ciudades griegas existieron archivos públicos en los que se depositaban
los documentos en que constaban las transmisiones del dominio o la
constitución de hipotecas.
En Atenas, sin embargo, no existieron estos archivos de documentos
y al parecer la única publicidad de las hipotecas (oroi) que gravaban a
una finca consistía en una forma de publicidad anuncio, mediante la co-
locación en el terreno de una lápida con los datos de esa obligación, as-
11
pecto que ha sido estudiado en detalle por Ramos Folqués, a cuyo tra-
bajo remitimos a quienes tengan interés en profundizar este punto.
De lo dicho parece importante destacar que -de acuerdo a los datos
que poseemos- los "archivos" destinados a la publicidad aparecen en
varias ciudades griegas y que este sistema ejercerá fuerte influencia en el
derecho egipcio, en especial en la época ptolemaica.
3. Egipto
Quizás el primero de los pueblos que practica la publicidad registra!,
no lo hace como una necesidad de defensa de la seguridad del tráfico, si-
no como una forma de protección de la seguridad estática. Nos referi-
mos a Egipto, hace 4.000 años. Al producirse las crecientes anuales del
Nilo los pobladores debían retirarse de sus tierras; cuando bajaban las
aguas y retornaban a ellas era necesario restablecer los límites de las pro-
piedades. Así aparece la publicidad registra! como defensa de la seguri-
dad estática y no como defensa de la seguridad dinámica.
9 Por ejemplo García García, obra citada, p. 140, y Edilberto Cabrera Y dme, El pro-
cedimiento registra/ en el Perú, Lima, ed. Palestra, 2000, p. 21.
lO Trabajo citado, p. 55.
11 Ver Rafael Ramos Folqués, "Los mojones del Ática", Revista Crítica de Derecho In-
mobiliario, n° 254-255, julio-agosto 1949, p. 417 y ss.

Pirenne, en su Historia de la Civilización del Antiguo Egipto, señala

que las primeras prácticas registrales provienen del Imperio Antiguo,
aunque no han llegado hasta nosotros libros de registro anteriores al si-
glo III a.C.
Las peculiares características geográficas del país, la escasez de tie-
rras cultivables y su elevado valor, hacían necesario que se determina-
sen con exactitud los derechos inmobiliarios, y en esta necesidad se en-
cuentra el germen de la creación de un sistema registra!. Esas prácticas
antiquísimas se vieron reforzadas con la influencia griega, a partir de la
instalación de los Ptolomeos en el trono de los faraones. Se han encon-
trado numerosos papiros que dan cuenta de negocios inmobiliarios, y
que permiten reconstruir el funcionamiento y efecto del registro en el
período ptolemaico.
a) Época ptolemaica
La nueva dinastía reorganiza diversas instituciones jurídicas, advir-

tiéndose en esta tarea una lógica influencia helenística. En materia inmo-
biliaria vemos que las transmisiones se efectuaban frente a un escribano
o notario (agoranome), y luego se inscribían en un Registro público, al
que se enviaban copias de los contratos de transferencia de tierras.
El registro (katagraphe) se llevaba por circunscripciones territoriales
(demos), y los documentos se inscribían en orden cronológico. Debía
constar en ellos la ubicación del inmueble, los nombres del enajenante y
del adquirente, y también el precio.
Con el registro se procuraba dar seguridad al tráfico, pues el oficial
público debía comprobar si quien enajenaba estaba legitimado para ha-
cerlo, vale decir si era titular del derecho. Al mismo tiempo, como ha ocu-
rrido siempre con los registros, se perseguían finalidades de tipo fiscal,
pues en esa oportunidad se cobraban los impuestos a las transmisiones.
Se ha dicho que la inscripción no era obligatoria sino voluntaria y que
éste era uno de los defectos del sistema; 12 debemos recordar, sin embar-
12 Ver Alfredo Di Pietro, "Evolución histórica de la publicidad inmobiliaria", en Cur-
so de derecho registra! inmobiliario, coordinado por Alberto D. Molinario, Buenos Aires,

Registro de la Propiedad Inmueble, 1971.
EVOLUCIÓN DEL SISTE:.1A REGJSTRAL 43
go, que en algunos papiros se da noticia de que un comprador requiere

judicialmente que se emplace al vendedor a efectuar la inscripción de la
transmisión (ver Ramos Folqués).
El Registro expedía al comprador un documento (al que también se
llamaba katagraphe), que le servía de título probatorio de su derecho so-
bre la propiedad.
b) Época de la dominación romana
Durante un largo período (más de tres siglos) se mantuvo un sistema

de publicidad registra! inmobiliaria. Un funcionario del Estado tenía a
su cargo el archivo de adquisiciones (bibliotheke egkteseon).
El registro se llevaba por orden alfabético de propietarios o titulares
inscriptos; contaba también con un índice (diastromata) de tipo perso-
nal, que reflejaba todos los derechos inmobiliarios pertenecientes a un
sujeto. Sólo el titular registra! estaba legitimado para efectuar actos de
disposición.
Sin embargo, paulatinamente se produce una declinación económica
y poco a poco el registro va cayendo en desuso; el registro ya no se lle-
va en debida forma, como surge del Edicto de Metus Rufus, hasta que
la caída del Imperio Romano de Occidente priva a Egipto del compra-
dor de sus granos y empobrece de tal forma a los propietarios que el re-
gistro pierde su razón de ser y termina por desaparecer.
4. Roma
Hemos visto ya que la publicidad registra! fue conocida en Grecia; en

cambio los romanos prácticamente no recurrieron a ella sino que se con-
formaban con las formas solemnes de transmisión de la propiedad, co-
mo la mancipatio y la in iure cessio, antes de llegar a alivianar esas for-
mas suplantándolas por la traditio.
A lo largo de la evolución del derecho romano encontramos diversos
períodos, y aunque -como decimos- en algunas épocas existieron cier-
tas exigencias de formas solemnes que pueden vincularse con la publici-
dad, puede afirmarse que jamás hubo un sistema especial de publicidad
registra!.
Para la transmisión de la propiedad de algunos bienes el derecho se

limitaba a exigir que se cumpliesen ciertas formas, como la mancipatio,
la in iure cessio y la adjudicatio; la primera correspondiente a actos pri-
vados, y las otras dos en virtud de una sentencia judicial. No nos dete-
nemos en ellas porque sus características pueden ser consultadas en de-
talle en cualquier texto de derecho romano.
Incluso estas formalidades tienden a desaparecer en el derecho posclá-
sico y ni la mancipatio ni la in iure cessio figuran en el derecho justinia-
neo, quedando sólo la traditio como única forma de transmisión de la
propiedad.
Sólo en materia de donaciones encontramos una excepción; cuando
ellas excedían cierta cantidad, se exigía la insinuatio, como forma solem-
ne. El acto debía constar por escrito, y también ser anotado en un Re-
gistro público, bajo pena de nulidad; sin embargo, la mayoría de los au-
tores entienden que no se perseguía con esto un propósito de publicidad,
sino hacer reflexionar al donante sobre la importancia de la liberalidad
que efectuaba, aunque hay quienes sostienen que también de esta mane-
ra se protegía a los terceros contra posibles fraudes.
En resumen, en materia de publicidad registra!, el derecho romano no
nos brinda antecedentes aprovechables.
5. Edad Media
a) Derecho germánico. Los registros. Aparición
¿Por qué la registración en el mundo occidental se va a acentuar en la

Edad Media? Porque en esa etapa histórica en Europa el instrumento de
valor económico y político es la tierra; entonces el propietario de la tie-
rra quiere proteger su titularidad. El señor feudal no solamente es due-
ño de lo que la tierra produce, sino que quienes la habitan, siervos y va-
sallos, le deben asistencia e integran sus huestes, lo que concede al
propietario de la tierra un gran poderío político.
Esta nueva realidad social contribuirá a que Europa, que por su tra-
dición romanista carecía de registros, dé acogida a esta forma de pu-
blicidad.
EVOLUCIÓN DEL SISTE.\1A REGISTRAL 45
Caído el Imperio Romano de Occidente gran parte de Europa queda

ocupada por distintos pueblos bárbaros que traían consigo sus propias
costumbres, que van a aplicar en lugar del derecho romano.
En un primer momento carecen también de un sistema de publicidad
registra! y, paralelamente a lo que sucedió en Roma, recurren a formas so-
lemnes para exteriorizar la transmisión de la propiedad de los inmuebles,
con participación de testigos, lo que facilitaba el conocimiento y la prue-
ba del acto. Se comenzaba por un acuerdo dirigido a la transmisión de la
propiedad, 13 que se completaba con la gewere o investidura que -según
nos dice Hernández Gil- "se hacía mediante el recorrido de los linderos de
la finca y la puesta en posesión del adquirente por el enajenante", 14 aun-
que posteriormente esa entrega de la finca era meramente simbólica. La
gewere confería el derecho real al titular y le concedía protección jurídica.
Existía también la llamada Auflassung, por la cual el transmitente aban-
donaba el bien a favor del adquirente, entregándole una vara, o "(estuca",
como símbolo del traspaso de las facultades de la gewere; en época más
avanzada se realizaba mediante la entrega de documentos justificativos de
la venta, y podía hacerse tanto por vía judicial, como extrajudicial. 15
El derecho germano continúa evolucionando y comienza a convertir-
se en costumbre usual inscribir el negocio en Libros, vale decir que to-
ma forma un sistema de publicidad registra!.
El primer Libro de registro encontrado es de la ciudad de Colonia, y
data de 1135; allí aparecen las inscripciones registrales como anteceden-
te de la publicidad con carácter constitutivo del derecho. Lacruz Berde-
jo nos dice que ese Libro, correspondiente a la parroquia de San Mar-
cos, era confeccionado por los escabinos y que luego fue imitado por
parroquias de la ciudad y por otras ciudades de Alemania. 16
Volvamos al año 1100, en plena Edad Media. El ejemplo de Colonia
tuvo fuerza expansiva en los países de Europa Central, a pesar de la tra-
dición romanista de no efectuar registros.
13
Ver Francisco Hernández Gil, obra citada, p. 41.
14
Obra y lugar citados en nota anterior.
1S Ver Hernández Gil, obra citada, p. 44.
16
José Luis Lacruz Berdejo y Francisco de Asís Sancho Rebullida, Derecho inmobilia-
rio registra!, Barcelona, Bosch, 1968, p. 28.
EVOLUCIÓN DEL SISTD-1A REG!STRAL 47
7. Sistema francés. Transcripción
En el antiguo derecho francés se advierte una marcada influencia

del sistema germánico de transmisión de la propiedad; con posteriori-
dad el fenómeno de la llamada "recepción del derecho romano" trae
como consecuencia que se establezcan sistemas diferentes entre la re-
gión de "derecho escrito", en el sur de Francia, donde predomina la in-
fluencia del derecho romano y es suficiente la tradición, y la de "dere-
cho de costumbres", en el norte, donde se mantienen los principios del
derecho germano, siendo indispensable la solemnidad de la "investidu-
ra", o "nantissement" que, para algunos autores, cumplía una función
publicitaria. 18
Luego de la Revolución Francesa se inician estudios para reformar el
sistema hipotecario, y suele afirmarse que el primer Registro moderno
de la propiedad inmobiliaria es el creado en 1798, por la ley del 11 Bru-
mario del año VII de la Revolución, que establece principalmente la
transcripción de los títulos de transmisión de la propiedad, y por esta vía
brinda protección al acreedor dándole la seguridad de que el hipotecan-
te no ha gravado ni enajenado el bien.
El Registro no toma como base para la publicidad al inmueble, sino
a los propietarios adquirentes y a los acreedores hipotecarios, por lo que
se afirma que es un sistema de "folio personal".
En 1804 la sanción del Código Napoleón trae como consecuencia
una profunda alteración en el régimen de la propiedad, pues abandona
el principio romano del título y modo, dejando de lado la tradición y
disponiendo que la transmisión se produce sólo por el consentimiento
(ver artículos 711 y 1138 del Código Civil francés). En cuanto a la pro-
yección registra! de los derechos sobre inmuebles, hay un franco retro-
ceso, pues se suprime el registro de las transmisiones de propiedad, limi-
tándose a establecer que las donaciones se "transcriben", y que para las
hipotecas es suficiente la "inscripción".
Pronto se advirtieron los defectos de este sistema y tanto teóricos co-
mo prácticos solicitaron su urgente reforma, que se concretó a través de
l8 Ver Antonio Hernández Gil, obra citada, p. 51.

Primero se sintió la necesidad de dar publicidad a las donaciones y a

otras transmisiones gratuitas; luego, para hacer conocer derechos des-
membrados, o gravámenes que no tienen exteriorización posesoria, co-
mo la hipoteca, o los censos, que eran tan frecuentes. Esta publicidad
no solamente protegía el tráfico jurídico, sino también la titularidad
misma del derecho, cuya falta de exteriorización posesoria hacía nece-
sario que se dejase constancia de su existencia. Así van naciendo los Li-
bros de registro.
6. Nacimiento de los Estados nacionales
El nacimiento de los Estados nacionales también va a tener repercu-

sión en la evolución de la publicidad registra! y, una vez más, veremos
funcionar lo económico como trasfondo de la evolución jurídica.
En Europa, a partir del siglo XV y durante los siglos XVI y XVII, toman
forma, como monarquías, los Estados nacionales. En lugar del pequeño
señor feudal encontramos al monarca, con dominio sobre todo un rei~
no, que necesita fondos para mantener su gobierno. ¿Cómo los recauda?
Creando impuestos que recaen sobre los propietarios de la tierra, y pa-
ra ello debe hacer un censo de las propiedades.
Nacen así Registros que, más que proteger el tráfico o la titularidad,
tienen como finalidad determinar quiénes son los dueños de los inmue-
bles, para poder recaudar fondos. El catastro territorial confecciona una
lista de los inmuebles y sus titulares con la finalidad de cobrarles luego
los impuestos que permitan al Estado subsistir.
Aparece entonces una distinción, que aún hoy subsiste, entre el regis"
tto físico y el registro jurídico; 17 son dos registros que en alguna medi"
da se superponen, pero que responden a dos concepciones: el registro ju-
rídico tiene como finalidad proteger al titular y a la dinámica del tráfico;
y el registro físico, el catastro, procura establecer quiénes son los dueños
para cobrarles la contribución territorial.
17 En nuestra provincia tenemos por un lado la Dirección General del Registro Inmo-
biliario, y por otro lado la Dirección de Catastro.
!
EVOLUCIÓN DEL S!STE:I-1A REGISTRAL 47
7. Sistema francés. Transcripción
En el antiguo derecho francés se advierte una marcada influencia

del sistema germánico de transmisión de la propiedad; con posteriori-
dad el fenómeno de la llamada "recepción del derecho romano" trae
como consecuencia que se establezcan sistemas diferentes entre la re-
gión de "derecho escrito", en el sur de Francia, donde predomina la in-
fluencia del derecho romano y es suficiente la tradición, y la de "dere-
cho de costumbres", en el norte, donde se mantienen los principios del
derecho germano, siendo indispensable la solemnidad de la "investidu-
ra", o "nantissement" que, para algunos autores, cumplía una función
publicitaria. 18
Luego de la Revolución Francesa se inician estudios para reformar el
sistema hipotecario, y suele afirmarse que el primer Registro moderno
de la propiedad inmobiliaria es el creado en 1798, por la ley del 11 Bru-
mario del año VII de la Revolución, que establece principalmente la
transcripción de los títulos de transmisión de la propiedad, y por esta vía
brinda protección al acreedor dándole la seguridad de que el hipotecan-
te no ha gravado ni enajenado el bien.
El Registro no toma como base para la publicidad al inmueble, sino
a los propietarios adquirentes y a los acreedores hipotecarios, por lo que
se afirma que es un sistema de "folio personal".
En 1804 la sanción del Código Napoleón trae como consecuencia
una profunda alteración en el régimen de la propiedad, pues abandona
el principio romano del título y modo, dejando de lado la tradición y
disponiendo que la transmisión se produce sólo por el consentimiento
(ver artículos 711 y 1138 del Código Civil francés). En cuanto a la pro-
yección registra! de los derechos sobre inmuebles, hay un franco retro-
ceso, pues se suprime el registro de las transmisiones de propiedad, limi-
tándose a establecer que las donaciones se "transcriben", y que para las
hipotecas es suficiente la "inscripción".
Pronto se advirtieron los defectos de este sistema y tanto teóricos co-
mo prácticos solicitaron su urgente reforma, que se concretó a través de
18 Ver Antonio Hernández Gil, obra citada, p. 51.

la ley del23 de marzo de 1855.1 9 Se establece entonces la transcripción

para todos los actos de transmisión de propiedad y constitución de otros
derechos reales, como condición para oponer a los terceros el derecho
que se adquiere, manteniendo la inscripción para la hipoteca.
Es un registro de títulos, con índices personales, por lo que en la doc-
trina suele afirmarse que es un sistema de folio personal; los registros
son llevados por funcionarios administrativos. Los encargados de los re-
gistros, llamados "conservadores", son funcionarios del Ministerio de
Hacienda.
El sistema continuaba presentando deficiencias y en 1935 primero, y
luego por decretos de 1955, 1959 y 1960 se le introducen reformas, pro-
curando reforzar los supuestos de obligatoriedad, organizando índices
por fincas, con mención de las características del inmueble y de su situa-
ción jurídica, que se suman a los índices personales, y estableciendo que
no puede ser publicitado ningún acto o decisión judicial si el título del
disponente no ha sido previamente publicado.
El fichero de inmuebles es una de las principales innovaciones que se
han introducido para modernizar el sistema, y tiende a aproximarlo, en
ese sector, a los registros basados en el llamado folio real. 20
El nuevo régimen ha ampliado también las facultades de calificación
del registrador, que antes eran casi nulas, aunque aún continúan siendo
bastante limitadas.
Para concluir diremos que el principal efecto del sistema publicitario
francés es de carácter negativo: el título no inscripto, aunque exista, no
perjudica a tercero.
19
Quien desee profundizar en el estudio del sistema establecido por la ley francesa de
1855 puede consultar un excelente trabajo de Manuel Peña Bernaldo de Quirós publica-
do en la Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, n° 426-427, noviembre-diciembre 1963,
pp. 721-795.
°
2 Conf. Manuel Peña, trabajo citado, p. 763: "A través de estas fichas asoma en el sis-
tema francés la idea del folio real, cuyas ventajas son conocidas por la doctrina francesa,
que destaca el carácter inmutable de la finca, sobre el variable de las personas, y la facili-
dad de la información de un Registro organizado por fincas".
EVOLUCIÓN DEL SISTn1A REGISTRAL
49
8. Sistema alemán. Hoja fundiaria. Efectos de la inscripción
Procuraremos en este punto ser breves, recomendando para quien de-

see profundizar su estudio la lectura del excelente capítulo que le dedica
21
López de Zavalía, quien le dedica particular atención por la influencia
que tuvo en las normas incluidas en el Anteproyecto de Bibiloni, el Pro-
yecto de 1936 y el Anteproyecto de 1954, y por considerar que tiene ele-
vada perfección técnica, lo que hace que suela ser tomado como mode-
lo de un buen sistema registra], ya que en él encuentran aplicación
práctica los denominados principios registrales, o sea "las normas fun-
damentales reguladoras de un sistema bien organizado". 22
Recordemos además, como lo hemos visto más arriba, que en Alema-
nia aparecieron en plena Edad Media los primeros antecedentes de los
Libros de registro y aunque con posterioridad en los distintos reinos o
principados que formaron el Sacro Imperio Romano Germánico algunos
optaron por establecer publicidad registra], y otros por el sistema roma-
no de la tradición, al final se impuso el sistema actualmente vigente, ins-
pirado en la ley prusiana. 2 3
El sistema alemán se basa principalmente en el registro de los inmue-
bles, o fincas, que se concreta en la llamada "hoja fundiaria" o, para
usar el lenguaje que se ha difundido entre nosotros, el "folio real".
Esa "hoja", que en realidad es todo un cuadernillo que consta de seis
24
hojas, contiene la descripción física del inmueble, y los datos de quién
es su dueño, como así también de todos los otros derechos, gravámenes
o limitaciones que puedan recaer sobre él; es decir que en ella "debe re-
flejarse todo el estado físico y jurídico del inmueble" .25
21
Ver Fernando J. López de Zavalía, Curso introductorio de derecho registra/, Buenos
Aires, ed. Zavalía, § 9, 1983, pp. 130 a 169.
22
Conf. Francisco Hernández Gil, Introducción al derecho hipotecario, p. 88.
23
Ver José Antonio Álvarez Caperochipi, Derecho inmobiliario registra!, Madrid, ed.
Civitas, 1986, p. 30: "El Derecho inmobiliario alemán actual parece ser el resultado del
desarro11o del modelo prusiano( ... ). El primer registro moderno prusiano fue obra de Fe-
derico el Grande (ley de 20 de diciembre de 1783 y Código General de primero de junio
de 1794)."
24
López de Zavalía se entretiene demostrando como las seis hojas del "folio" alemán,
son en realidad diez páginas (obra citada, p. 132).
2
5 Conf. López de Zavalía, obra citada, p. 139.
Rige el principio del numerus clausus, es decir que los derechos rea-
les inscribibles están limitados a los que la ley establece.
La inscripción forma parte esencial de los negocios transmisivos,
reemplazando a la entrega de la cosa como modo constitutivo del dere-
cho real. Ésta es otra de las características principales del sistema, que
concede primordial importancia al acuerdo de transmisión, a punto tal
que ese acuerdo se convierte en lo que se denomina un acto "abstracto",
que se desvincula de la causa. De esta forma, si no hay vicios en el acuer-
do abstracto de transmisión, la titularidad registra! resulta inatacable, lo
que lleva, incluso, a que el dominus registra! no pueda ser desplazado
por meros poseedores, ya que en general podemos afirmar que dentro de
este sistema no se admite la llamada prescripción contra tabulas.
Se presume que los derechos reales existen como aparecen en el regis-
tro, es decir se establece la presunción de exactitud; para poder enajenar
o constituir derechos sobre el inmueble es necesario ser el titular regis-
tra!, es decir gozar de "legitimación", lo que impone al registrador el
análisis del "tracto sucesivo". El registrador goza de amplios poderes de
calificación, pero -insistimos- ellos se vinculan con el "negocio transmi-
sivo", es decir el acuerdo abstracto, desvinculado del acto causal que pu-
do haber dado nacimiento a ese acuerdo.
La buena fe de las partes se aprecia de manera objetiva, presumiendo
que conocen los asientos registrales, cuyo contenido -como ya dijimos-
se presume exacto, pero no existirá buena fe si se demuestra que se te-
nía conocimiento de la inexactitud registraL2 6
Los registros se llevan por distritos y están encargados de ellos los jue-
ces municipales.
9. Sistema Torrens. Características y críticas
A mediados del siglo XIX Australia era colonia inglesa, y se regía por
el common law, para el cual todos los inmuebles pertenecen a la Corona,
26 Conf. Lacruz Berdejo y Sancho Rebullida, obra citada, n° 19, p. 38.

que puede entregárselos a sus súbditos en tenance; 27 podían distinguirse

entonces dos tipos de propietarios, aquellos que habían recibido su títu-
lo directamente de la Corona, lo cual lo hacía inatacable, y quienes ha-
bían recibido el bien de forma derivativa, que corrían el riesgo de la exis-
\~\\C:.\0. ~\ "~\1~\~~ 1~~\o.~' \J ~~ ~~~ ~~~\\\.\\\~\\ ~\~'\Í.Wt\\t\ ~\.~\~\~~

Robert Richard Torrens, inmigrante irlandés que había trabajado mu-
cho tiempo en Aduanas, inspirándose en el Registro británico de buques,
idea un sistema registra! que es adoptado en 1858 en Australía del Sud,
por la "Real Property Act", ley que suele denominarse "Act Torrens",
en reconocimiento a su autor. El sistema fue adoptado después por otros
estados de Australia (Victoria, Nueva Gales del Sur y Queensland), y
también en Nueva Zelandia, Tasmania, Canadá, Jamaica y otros países
de Oceanía y América. 29
Toma como base la matriculación del inmueble, que debe solicitarse
acompañando un plano y los documentos que justifiquen el derecho que
sobre él se tiene. A partir de esa solicitud el Registro efectúa un doble
examen: a) el estudio jurídico de los títulos; b) el estudio topográfico de
la coincidencia del inmueble con los planos presentados. Fija también un
plazo para que puedan presentarse quienes se crean con derecho a opo-
nerse a la inscripción. Si no hay oposición, o si ha sido rechazada, y el
Registro considera correcta la solicitud, se matricula el inmueble y se re-
dacta el "título de'', en dos ejemplares, uno de los cuales se archiva en
el Registro, y el otro se entrega al propietario.
Ese certificado servirá luego para las sucesivas transferencias o consti-
tuciones de derechos; deberá presentarse al Registro con un "memoran-
dum", firmado por uri testigo, en el que se haga constar la venta o cons-
titución de derecho. El Registro verificará si el certificado que se presenta
coincide con el archivado; dejará constancia en él de los cambios de titu-
27
Para profundizar en el estudio del sistema inmobiliario inglés aconsejamos leer la
obra de Fernando Baz Izquierdo, Derecho inmobiliario e hipotecario inglés, Madrid, ed.
Revista de Derecho Privado, 1980 (ver en especial p. 63 y ss.).
28 En la actualidad continúa aplicándose el sistema jurídico inglés.
2
9 Puede consultarse una nómina más detallada en la obra de Antonio Manzano Sola-
no, Derecho registra! inmobiliario, Madrid, Colegio de Registradores de la Propiedad y
Mercantiles de España, vol. 1, 1991, pp. 164 y 165.
laridad, y devolverá el certificado al adquirente, que tendrá así en sus ma-

nos el título "representativo" del inmueble y su situación jurídica.
El hecho de que sólo hay "un" certificado en circulación, que debe
coincidir con el archivado, concede al adquirente la seguridad de que no
puede presentarse una "doble venta", ni tampoco la sorpresa de gravá-
menes ocultos.
Se señalan como inconvenientes que la matriculación de los inmue-
bles resulta larga y costosa y que en las transferencias ulteriores pueden
consumarse fraudes por quien, sin ser el verdadero propietario, estuvie-
se en posesión del certificado y presentara una solicitud de transferencia
falsificando la firma del dueño; 30 suele criticársele también que es poco
ágil en los casos en que se produjesen modificaciones en el inmueble
(subdivisiones o anexiones) o fuese necesario rectificar errores en los
asientos; 31 para proteger a los que pudiesen resultar damnificados exis-
te un fondo de seguro.
La inscripción tiene carácter constitutivo y el título así otorgado go-
za de las presunciones de validez, integridad y exactitud, reputándose
también que el titular registra! se encuentra en ejercicio del derecho in-
mobiliario inscrito, características que integran lo que en el sistema sue-
le denominarse "invulnerabilidad del título". 32
°
3 Conf. José Antonio Álvarez Caperochipi, Derecho inmobiliario registra/, Madrid,
ed. Civitas, 1986, p. 28.

3l Obra y lugar citados en nota anterior.
3l Conf. Manzano Solano, obra citada, p. 170.
EVOLUCIÓN DEL SISTE:V!A REGISTRAL 53
Parte II: Evolución del sistema registra! hispánico

y su régimen actual
1. Introducción 33
1. Las breves nociones que brindaremos aquí sobre el sistema regis-

tra! hispánico no constituyen un aporte original sino que -simplemente-
tienden a resumir y esquematizar lo que diversos autores españoles han
escrito sobre el tema.
Nos ha parecido necesario preceder el estudio de la ley vigente por una
reseña de la evolución histórica del problema en la Península, no sólo pa-
ra facilitar la comprensión de sus actuales modalidades, sino también -y
muy especialmente- porque algunas de las Reales Pragmáticas que men-
cionaremos luego han sido fuente directa de la legislación sobre hipote-
cas incorporada a nuestro Código Civil por Dalmacio Vélez Sársfield.
2. Evolución de la publicidad inmobiliaria hispánica hasta 1861
2. Tomamos el año 1861 como punto de referencia fundamental, por-

que en esa fecha se sancionó la denominada "Ley Hipotecaria", que or-
ganizó de manera efectiva los Registros de la Propiedad, perfilando el
sistema que -pese a algunas modificaciones posteriores- es el que per-
manece sustancialmente en vigencia hasta hoy.
a) Influencias romanas y germánicas
3. Algunos autores -como ya se ha visto en otra parte de este curso-

suelen encontrar en la traditio un primer antecedente de la publicidad.
Creemos, sin embargo, que no ha sido ésta la función de la traditio, si-
no que tal exigencia responde al formalismo característico del derecho
romano.
33
Tema desarrollado en un Curso de Derecho Inmobiliario Registra/ organizado y di-
rigido por el Profesor Alberto D. Molinario.
La idea de publicidad es extraña al derecho romano, tanto en la trans-

misión de derechos reales, como en la constitución de gravámenes, y los
requisitos que encontramos en la mancipatio o en la in iure cessio, no
son más que las formas solemnes exigidas para el acto constitutivo del
derecho. Lo mismo ocurre en materia de donaciones, con la insinuatio.
La traditio ha significado un avance sobre el formalismo, aligerando
los rituales de la mancipatio, pero manteniendo como formalidad el re-
quisito de la entrega.
4. En conclusión, el derecho romano presenta las siguientes caracte-

rísticas:
a) No existe ningún régimen de publicidad;
b) La transmisión del dominio, y la constitución de gravámenes, exi-
gen la observancia de formas solemnes.
5. En el derecho germánico, en cambio, se advierte un proceso de evo-

lución que tiende a transformar las primitivas solemnidades, sin elimi-
narlas, convirtiéndolas en verdaderos medios de publicidad, con el fin de
proteger los intereses de terceros, de manera tal que la realización de los
actos de publicidad posibilita las adquisiciones a non domino.
Debemos señalar también que aquí, a diferencia de lo que ocurre en
el derecho romano, hay una distinción muy clara entre el régimen jurí-
dico aplicable a los muebles, y el que rige a los inmuebles.
6. Los vaivenes de la historia hacen que en la Península Ibérica se su-

cedan alternativamente períodos en que predominan influencias roma-
nas, con otros en los cuales prevalecen influencias germánicas, y en el te-
rreno de la publicidad inmobiliaria asistimos a un enfrentamiento entre
dos principios contrapuestos que han dejado sus rastros en la evolución
histórica de la institución.
El período de dominación romana, a principios de la Era Cristia-
na, con la exigencia de formas solemnes para la constitución del ac-
to, y la falta de un sistema orgánico de publicidad, termina con la inva-
sión de los visigodos, que imponen las ideas germánicas de publicidad.
Y luego de la irrupción de los árabes, durante el período de la Recon-
quista, toman forma los diversos fueros locales, donde las raíces ger-
EVOLUCIÓN DEL SISTEMA REGISTRAL
55
mánicas y españolas tienden a prevalecer sobre el sistema romano de

la traditio.
7. Encontramos así la llamada robración, que es una especie de co-

rroboración o ratificación pública de las ventas de inmuebles, efectuada
por el transmitente y los testigos, cuya intervención da carácter público
al negocio.
En los fueros de Cuenca, Alarcón, Alcázar, Consuegra y Baeza, se exi-
ge la robración, que podrá realizarse cualquier día de la semana; el de
Sepúlveda dispone que se efectúe ante el Consejo Municipal, en días há-
biles. En cambio, el de Alcalá de Henares establece que debe hacerse los
domingos, a la salida de misa y luego de un llamado de campanas, por-
que de acuerdo con las costumbres de la época era la forma más segura
de dar publicidad al acto.
La robración asegura los derechos del comprador y lo protege contra
reclamos tardíos de terceros, llegando a hacer inatacable el acto, como
lo dispone el ordenamiento mallorquí de 1413. En el mencionado fuero,
además de los pregones de la venta, debía tomarse razón del cambio en
el Registro del Tribunal local.
En algunos casos esta publicidad tiene como objeto posibilitar el ejer-
cicio del retracto gentilicio; 34 tal ocurre en el fuero de Navarra, donde
las ventas debían ser anunciadas durante tres domingos consecutivos.
8. Donaciones. En materia de donaciones, tanto de muebles como de

inmuebles, se exigía cumplir con los requisitos de la insinuación, que era
un proceso voluntario tendiente a que se aprobara y homologara la do-
nación.
También con respecto a la insinuación encontramos muchos matices
en los diversos fueros; así, por ejemplo, en Aragón se realizaba ante el
juez, en presencia de notario y testigos, que debían ser distintos del no-
tario y los testigos que participaron en la donación.
34
El propósito del retracto gentilicio es evitar que los inmuebles salgan de manos de la
familia y concede preferencia a los parientes dentro de ciertos grados (los tranqueros),
frente a los terceros posibles adquirentes.
En Cataluña, en virtud de una constitución pragmática promulgada

por Fernando II, en las Cortes de Barcelona de 1503 se exigía el registro
en la Curia de todas las donaciones que excediesen de 500 florines; y en
Valencia era menester la insinuación para las donaciones superiores a los
5.000 sueldos.
Esta formalidad hunde sus raíces en el derecho romano, pero mien-
tras la insinuatio romana perseguía como fin documentar la donación,
constituyendo una prueba cierta de la existencia del animus donandi, en
el derecho español tiene ya cierta función de publicidad, dirigida a tute-
lar los derechos de terceros, imposibilitando que en el futuro se arguya
una simulación o un fraude para atacar el acto.
b) Predominio del sistema romano de la traditio
9. En Castilla el enfrentamiento de las influencias romanas y germá-

nicas se resuelve a favor de las primeras, con la sanción de las Leyes de
Partida, en las que se operó la recepción científica del derecho roma-
no, consagrándose el triunfo de la traditio como modo de transmisión
de los derechos reales, con absoluta supresión de toda forma solemne
y la desaparición de los modos de publicidad que existían en los fue-
ros locales.
El hecho tiene singular importancia porque la Reconquista y unidad
de España se logran por obra de los monarcas de Castilla, que impusie-
ron en las regiones anteriormente ocupadas por los árabes las leyes cas-
tellanas. Lo mismo ocurrió en América, que fue descubierta y coloniza-
da por servidores de los soberanos de Castilla que trasladaron al Nuevo
Mundo la legislación de ese reino español.
Advertimos entonces que en la mayor parte del territorio de España,
y en sus colonias, predomina en esa época el sistema romano de la tra-
dición, y no existe publicidad de los cambios reales que se operan en ma-
teria inmobiliaria, ni de los gravámenes que pesan sobre los fundos.
e) Publicidad registra!. Primeros intentos
10. La falta de publicidad encuentra justificación, en alguna medida,

en la escasez de transacciones inmobiliarias, motivada por el hecho de
EVOLUCIÓN DEL S!STK\1A REGISTRAL
que la mayor parte de la propiedad se encontraba amortizada o vincu-

lada a mayorazgos, lo que la colocaba fuera del comercio jurídico. No
se advertía, por tanto, la necesidad de organizar un sistema de publici-
dad inmobiliaria para las ventas, aunque esa necesidad se dejaba sentir
en materia de gravámenes, especialmente hipotecas y censos consigna-
tivos.35
Agréguese a ello que en el siglo XVI se nota una intensificación de las
relaciones jurídicas inmobiliarias y el resultado lógico es una preocupa-
ción legislativa por dar publicidad a estos actos, en especial los vincula-
dos con la constitución de gravámenes sobre inmuebles.
11. Reales Pragmáticas de 1539 y 1713. Los primeros intentos sur-

gen a raíz de una petición de las Cortes de Madrid, de 1528, reiterada
por las Cortes de Toledo en 1539, y como consecuencia de ello Don Car-
los y Doña Juana dictaron en 1539 una Real Pragmática, 36 por la que se
ordenaba que en las ciudades o villas que fuesen cabeza de jurisdicción
se llevase un libro 37 en el que se debían registrar los contratos de censos
e hipotecas.
El registro no comprendía los otros derechos reales limitados, y mu-
cho menos el derecho de propiedad. Su única función era la de proteger
a terceros que quisieran constituir un nuevo gravamen o adquirir la pro-
piedad contra la existencia de gravámenes ocultos, los que no podrían
ser alegados en juicio.
En la práctica estos registros no tuvieron aplicación efectiva, lo que
motivó la insistencia de Felipe V, por Real Pragmática de 1713, conmi-
nando a los tribunales a que observaran las disposiciones de las anterio-
res Pragmáticas, al tiempo que disponía que los registros debían funcio-
nar en todos los lugares, aunque no fuesen cabeza de jurisdicción.
35 La inexistencia de un Registro de Hipotecas permite que el propietario inescrupulo-
so continúe constituyendo gravámenes sobre el inmueble, sin declarar la existencia de las

anteriores hipotecas. Igual cosa ocurre con el deudor de un censo consignativo, que con-
serva en su poder el inmueble, gravándolo con el censo.
36 Estas normas fueron completadas en 1558 por otra Pragmática de Felipe II, dictada
a petición de las Cortes de Valladolid.

37 Se denominaba "Registro de Censos y Tributos".
J
58 LUIS MOISSET DE EsPANÉS
12. Real Pragmática de 1768. La ineficacia de las anteriores regla-

mentaciones hizo que Carlos III sancionara una nueva Pragmática, por
la que se reemplazaban los antiguos "Registros de Censos y Tributos"
por los "Oficios o Contadurías de Hipotecas", que debían ser llevados
por los escribanos del Ayuntamiento.
Estos libros eran de características muy similares a los creados en
1539, pero por primera vez la legislación registra! tiene éxito y se logra
el buen funcionamiento de las Contadurías, que son el antecedente in-
mediato del actual Registro español. 38
Se amplía el ámbito de los actos sujetos a registro, entre los cuales po-
demos mencionar:39
a) imposiciones, ventas y redenciones de censos y tributos;
b) venta de bienes raíces gravados con cargas;
e) fianzas en que se hipotecasen especialmente tales bienes;
d) fundaciones de mayorazgos y obras pías;
e) constituciones de hipotecas y su liberación o redención.
Agreguemos, finalmente, que la Pragmática de Carlos III establecía
plazos para el registro de los actos, y que los documentos no inscriptos
no podían hacerse valer en juicio.
13. Ámbito de aplicación. La vieja resistencia de las regiones de dere-

cho foral al centralismo castellano hizo que esta Pragmática no se apli-
cara, en un primer momento, en Cataluña y Navarra. Un Edicto de 1774
aclaró que sus disposiciones alcanzaban a Cataluña, al tiempo que am-
plió la nómina de actos sujetos a registro, incluyendo:
a) testamentos y capítulos;
b) todos los contratos de venta de bienes raíces.
Las Cortes de N a varra, por su parte, dictaron en 1817 una ley que
implantaba un sistema similar al de la Pragmática de 1768, que de esta
manera logró hacer extensiva su aplicación a todo el territorio español.
38 También fueron tenidas en cuenta por Vélez Sársfield al legislar sobre la hipoteca,
aunque por razones vinculadas con nuestro ordenamiento constitucional sólo previó los
Registros, y dejó su organización en manos de las provincias.
39 La enumeración ha sido tomada casi textualmente de J. M. Chico y J. F. Bonilla,
Apuntes de derecho inmobiliario registra!, Madrid, t. I, 1967, p. 36.
14. Finalidad impositiva. En 1829 y 1845 se establecieron impuestos40

a las transmisiones y constituciones de gravámenes sobre inmuebles. Co-
mo el pago de impuestos requería la inscripción previa en el registro, el
gobierno estimuló su organización y procuró por diversos medios lograr
su buen funcionamiento, para aumentar la recaudación. Esta preocupa-
ción puede haber contribuido a que la Pragmática de 1768 obtuviese ma-
yor éxito que las anteriores normas dictadas sobre materia de registro.
La confusión de los fines fiscales con los fines propiamente registra-
les constituye un inconveniente del sistema, que es bastante rudimenta-
rio en cuanto forma de publicidad; sin embargo, significó un avance evi-
dente y es el antecedente que sirvió de base y preparó el terreno para la
posterior organización del registro por la ley de 1861.
3. La ley hipotecaria de 1861
15. Necesidad. Los cambios sociales y económicos ocurridos a lo lar-

go de varios siglos hacían indispensable la introducción de reformas en
el sistema de publicidad, para dar seguridad a las transacciones inmobi-
liarias y facilitar de esta manera la circulación de los bienes y el crédito
territorial, a la par que brindar a los adquirentes de derechos reales la
tranquilidad de que no iban a ser turbados por demandas posteriores.
Los primeros intentos no habían sido suficientes, pues subsistía en la
legislación civil el régimen romano, implantado por Las Partidas, y la
aplicación estricta del principio que establece que nadie puede transmi-
tir aquello de lo que no es dueño.
Por otra parte, el régimen embrionario de publicidad establecido por
las distintas Pragmáticas era insuficiente, porque subsistían numerosos
contratos celebrados con anterioridad a su sanción y que, por tanto, no
habían sido registrados; ello, unido a la posibilidad legal de la existen-
cia de hipotecas tácitas o legales, y a la benevolencia con que los jueces
juzgaban los actos posteriores no inscriptos, creaba una situación de in-
certidumbre incompatible con las exigencias del progreso.
4 0 Antecedente directo del impuesto que actualmente recibe en España el nombre de
"derechos reales".
Los inconvenientes señalados no crearon problemas serios hasta fines

del siglo XVIII solamente porque -como ya lo hemos expresado- la ma-
yor parte de la propiedad inmobiliaria estaba fuera del comercio, pero
en la primera mitad del siglo XIX se asiste a una rápida evolución del
concepto de propiedad y, para quebrar uno de los pilares del régimen
feudal, se procura suprimir las manos muertas y facilitar la circulación
de la riqueza inmobiliaria.
En primer lugar encontramos las leyes de desamortización, que incor-
poraron al tráfico jurídico todos los bienes pertenecientes a las manos
muertas. Paralelamente se adoptó otra medida, quizás menos espectacu-
lar que la desamortización, pero que la complementa de manera efecti-
va; nos referimos a la ley que en 1836 dispuso la liberación de los ma-
yorazgos y otras vinculaciones, que alcanzaba de manera inmediata al
cincuenta por ciento de las superficies vinculadas, mientras que la otra
mitad se liberaba de manera gradual y progresiva.
La suma de estas medidas trae como consecuencia que entre 1818 y
1860 se incorporaran a la superficie cultivada cuatro millones de hectá-
reas, y quizás algo más a la masa de bienes que podían ser objeto de
transacciones inmobiliarias.
La profunda transformación que hemos descripto someramente, tor-
na acuciante la necesidad de introducir reformas al régimen de publici-
dad inmobiliaria.
a) Trabajos preparatorios
16. Proyecto de Código Civil de 1836. En un primer momento pre-

valeció entre los juristas españoles la idea de contemplar la legislación
registra! e hipotecaria dentro del Código Civil, por ser materia propia de
esa legislación. Tal tendencia se refleja en los primeros proyectos de Có-
digo,41 y en el proyecto de Ley de bases de 1843.
El proyecto de Código Civil de 1836 muestra marcada influencia ger-
mánica, al consagrar los principios de publicidad y especialidad, pero
tiene el defecto de limitar el registro a las hipotecas.
41 Nos referimos a los Proyectos de 1836 y 1851, que no lograron sanción legislativa.
17. Proyecto de Ley de bases de 1843. El fracaso del proyecto de Có-

digo Civil de 1836 impulsó al gobierno a confeccionar un proyecto de
Ley de bases para la codificación civil, que fijara la orientación que de-
bía seguirse en el trabajo. Esta iniciativa tiene importancia para nuestro
estudio porque tres de las bases se relacionan con el régimen de publici-
dad registra!. Son ellas las siguientes:
"Base 50. No se reconocerá ninguna acción hipotecaria sino sobre fin-

ca o fincas determinadas y en virtud de toma de razón en el Registro
Público".
"Base 51. Lo dispuesto en la Base anterior se extenderá a las cargas que

limiten o modifiquen la propiedad, salvo las excepciones que determi-
ne el Código".
"Base 52. Para que produzcan efecto los títulos constitutivos y trasla-
tivos del dominio, tanto universales como particulares, ha de ser preci-
sa la toma de razón de bienes raíces en el Registro Público, y se esta-
blecerá, si bien como una medida transitoria, que la inscripción ha de
ser extensiva a los títulos anteriores a la publicación del Código".
Es menester destacar, como aspectos sobresalientes de las bases pro-

yectadas, que el registro se hacía extensivo a todo tipo de actos vincula-
dos con la constitución de derechos reales, y que sus efectos eran de ca-
rácter constitutivo, lo que marcaba un predominio de la influencia del
sistema germano.
18. Proyecto de Código Civil de 1851. También en este proyecto se

incluye un Capítulo dedicado a la legislación registra! inmobiliaria.
Durante los trabajos preparatorios se sostuvieron distintas posturas,
que variaban desde la posición afrancesada de García Goyena, que pro-
ponía que la inscripción fuese voluntaria y meramente declarativa, has-
ta la germanizante de Luzuriaga, que sostenía la necesidad absoluta de
la inscripción como parte constitutiva de la transmisión del derecho real.
El proyecto adoptó una solución transaccional, propuesta por Bravo
Murillo, aceptando que la transmisión del derecho real se operase por
el simple contrato, aunque no estuviese inscripto, y produjese sus efec-
tos no sólo entre partes, sino también erga omnes, con la sola excep-
ción de los posibles titulares inscriptos que existiesen con anterioridad,

que eran los únicos contra quienes no producía efectos la transmisión
no inscripta.
19. Proyecto de ley hipotecaria especial. Sanción. El proyecto de Có-

digo Civil de 1851, al igual que anteriores intentos, fracasó debido a la
fuerte oposición de las regiones forales, que no querían renunciar a su
tradición, y no permitieron la implantación de un código que rigiese con
alcance general sobre todo el territorio español. 42
Al postergarse la sanción del Código Civil se pensó en recurrir, como
solución de emergencia, a la sanción de leyes especiales que contempla-
sen y resolviesen los problemas más urgentes, con el propósito de que
esa legislación se integrara posteriormente dentro del Código Civil,
cuando éste se aprobara.
Las razones expuestas impulsaron al gobierno a dictar el decreto del
8 de agosto de 1855, que ordenaba confeccionar un proyecto de Ley hi-
potecaria, nombre con el que tradicionalmente se conoce en España a la
legislación registra!, especialmente por haber sido la hipoteca el primer
derecho real sometido a registro.
La Comisión encargada por el gobierno, tras laboriosos esfuerzos, re-
dactó un Proyecto que fue presentado de manera definitiva en junio de
1860, y que estaba acompañado por una enjundiosa exposición de mo-
tivos, fruto del esfuerzo de Gómez de la Serna, con la colaboración de
Cárdenas.
El Proyecto fue considerado por las Cámaras sin dilación, y obtuvo
calurosa aceptación, 43 siendo aprobado el 8 de febrero de 1861, convir-
tiéndose así en la primera Ley hipotecaria.
Agreguemos que, para facilitar la comprensión y aplicación de la ley,
el 12 de junio del mismo año se publicó una "Instrucción sobre la ma-
nera de redactar los instrumentos públicos sujetos a registro", destinada
42 Señalemos que aún hoy, después de la sanción del Código Civil de 1889, subsisten
regiones de ·derecho foral que se rigen por sus leyes especiales, entre las que podemos men-
cionar a Cataluña, Baleares, Aragón, Galicia, Navarra, Ala va y Vizcaya.
4 3 El Congreso lo aprobó por unanimidad, y en el Senado tuvo tan sólo 11 votos en
contra.
a los notarios, pues ellos eran los que, en primer lugar, debían colaborar
para poner en funcionamiento el nuevo sistema. 44
Por último, el 21 de junio se promulgó el Reglamento hipotecario.
20. Fuentes. No se encuentra ningún cuerpo legal que haya servido de

fuente directa a la Ley hipotecaria española de 1861, sino que debe ha-
blarse más bien de sistemas inspiradores. En tal sentido puede afirmar-
se que en su redacción se advierte una marcada influencia germánica,
que ha llegado sea directamente de la ley de Prusia, o por medio de las
leyes de algunos cantones suizos, 45 y también de la ley belga de 1851. 46
Pero es menester destacar que todos estos elementos germanos se con-
jugan con aportes autóctonos, que atienden a la tradición española y a
la influencia que en ella ha tenido el derecho romano, a través de Las
Partidas y en las sucesivas Pragmáticas que sirvieron de antecedente a la
ley registra! de 1861. Estas influencias mitigaron el rigorismo del siste-
ma germánico y por ello no se dio valor constitutivo a la inscripción, si-
no meramente declarativo, manteniéndose incólume el sistema clásico de
la transmisión de los derechos reales por título y modo. 47
b) Análisis de la Ley hipotecaria de 1861
21. Aspecto externo. Es un pequeño código de 416 artículos, distri-

buidos en 15 Títulos.
44
El ejemplo es digno de ser tenido en cuenta, e imitado cuando se presentan situacio-
nes análogas. Verbigracia, la ley argentina 17.801, sancionada en julio de 1968, que na-
cionaliza los Registros de la Propiedad Inmueble, e implanta el sistema del folio real, no
fue acompañada de una exposición de motivos suficientemente clara y explicativa, y es de
difícil manejo por falta de comprensión: y conocimiento de sus normas, que resultan extra-
ñas para muchos de los encargados de aplicarla.
45
En especial la ley del Cantón de Ginebra, que inspiró el proyecto de Luzuriaga.
46
Ello se debe a que el principal redactor de la ley de 1861, Gómez de la Serna, duran-
te su destierro en Londres viajaba con frecuencia a Bruselas, donde estuvo en contacto con
los redactores de la mencionada ley belga.
47
Esta particularidad de la legislación española es lo que la hace más valiosa como an-
tecedente de nuestro propio sistema registra!, ya que las modificaciones introducidas al
Código Civil por la ley 17.711, y la posterior ley 17.801, mantienen también el principio
del título y modo, agregando la inscripción sólo como un requisito para que los derechos
reales produzcan efecto no sólo entre las partes, sino también con relación a terceros.
22. Contenido. Principios rectores. La doctrina española enuncia las

reglas fundamentales que dan fisonomía propia al sistema, extrayendo de
ellas una serie de principios, y aunque no hay absoluta coincidencia en su
enumeración, ni con respecto a su importancia, es indispensable recurrir
a esta sistematización para una mejor comprensión del problema. 48
En primer lugar el Registro de la Propiedad, de acuerdo a la ley espa-
ñola, es una oficina pública, donde se llevan los libros en que se practi-
can las inscripciones. No está centralizado, sino distribuido en numero-
sas oficinas, cada una con su propia circunscripción. El acceso a los
libros, en principio, es público.
La ley de 1861 establecía la división del Registro en dos secciones,
una de ellas destinada a las hipotecas, y la otra al dominio.
Deben registrarse los gravámenes y todo acto de contenido real inmo-
biliario, es decir, que el registro es total.
23. Inmatriculación. El registro sigue un sistema de folio real, dedi-

cando una hoja (o cuadernillo) a cada inmueble o finca. 49
El primer paso para el ingreso de una finca al registro es la llamada
inmatriculación, que consiste en la apertura del folio, con la descripción
de los datos que servirán para identificar al inmueble y determinar quién
es su propietario. En e~e folio se anotarán en el futuro los cambios rea-
les que se produzcan, sea por la constitución de derechos reales limita-
dos, de gravámenes, o por la transmisión de la propiedad.
La inmatriculación exige mayores recaudos que una inscripción co-
mún, pues al no existir ningún antecedente debe procederse cuidadosa-
mente a verificar la titularidad del derecho y las características de la fin-
ca registrada.
24. Voluntariedad de la inscripción. La modificación en la titulari-

dad de derechos reales, como así también la constitución de graváme-
48
Para su enumeración y estudio seguimos los lineamientos trazados por Lacruz Ber-
dejo y Sancho Rebullida, Derecho inmobiliario registra/, Barcelona, Bosch, 1968, pp. 64
y 65.
4
9 Este es el nombre que se da en el derecho español al bien objeto de registro; por ello
utilizaremos con frecuencia la denominación finca o finca registra!.
EVOLUCJÓN DEL SJSTEMA REGJSTRAL 65
nes, se produce con total independencia de la inscripción en el registro.

Este principio tiene aplicación no sólo con respecto de las fincas que to-
davía no se han matriculado, sino también con relación a aquellas que
ya se incorporaron al registro y es una consecuencia del mantenimien-
to del sistema romano de título y modo para la constitución de los de-
rechos reales.
En términos generales, podemos decir que no hay sanción para la fal-
ta de registro, aunque la ley procura por diversos medios estimular la
inscripción.
25. Excepción. Una excepción importante al principio de la voluntarie-

dad de la inscripción se encuentra en el caso de la hipoteca, en el cual se
exige la inscripción como elemento constitutivo del derecho. En este caso
la falta de registro trae como consecuencia la inexistencia de la hipoteca;
pero esta excepción no aparece en la Ley hipotecaria de 1861, sino que es
introducida recién en 1889, por el Código Civil, en su artículo 1875.50
26. Presunción de exactitud del registro. La persona que figura como

titular del derecho inscripto tiene a su favor una presunción de que la
anotación es correcta, pero la presunción es sólo iuris tantum. Se produ-
ce entonces una inversión de la prueba y quien desee atacar esa titulari-
, '
¡
dad deberá cargar con la demostración de la inexactitud de los datos que
figuran inscriptos.
De la presunción de exactitud deriva también una presunción poseso-
ria, en virtud de la cual el que aparece inscripto como propietario es con-
siderado poseedor de la finca. También esta presunción es sólo iuris tan-
tum, y admite prueba en contrario, en razón de que el Registro publica
derechos y no hechos.
50 "Artículo 1875 (Código Civil español). Además de los requisitos exigidos en el ar-
tículo 1857, es indispensable, para que la hipoteca quede válidamente constituida, que el
documento en que se constituya sea inscripto en el Registro de la Propiedad.
Las personas a cuyo favor establece hipoteca la ley, no tienen otro derecho que el de exi-
gir el otorgamiento e inscripción del documento en que haya de formalizarse la hipoteca,
salvo lo que dispone la ley hipotecaria en favor del Estado, las provincias y los pueblos, por
el importe de la última anualidad de los tributos, así como de los aseguradores por el pre-
mio del seguro".
27. Principio de publicidad. Este principio es de la máxima importan-

cia para el buen funcionamiento de la ley registra!. Presumida la exacti-
tud del registro, el tercero que adquiere un derecho fiándose en la apa-
riencia de titularidad del transmitente -que surge de la inscripción- y
procede a su vez a inscribir el acto de adquisición, se verá protegido por
la ley, y su adquisición será inatacable.
28. El principio de publicidad se completa con los principios de bue-

na fe y de legitimación. En efecto, el derecho sólo debe brindar protec-
ción a la confianza depositada en el Registro cuando el adquirente des-
conoce la verdadera situación y es inducido a engaño por la apariencia
que surge de los informes que le suministró el Registro. De lo contrario,
si él tuviese conocimiento de que la persona que aparece en la inscrip-
ción como titular, no lo es realmente, su adquisición no será válida (prin-
cipio de la buen<i fe). Este aspecto fue descuidado en la ley de 1861, que
hacía extensiva la protección registra! a cualquier adquirente, sin distin-
guir entre los de buena o de mala fe, ni entre los adquirentes a título gra-
tuito y los adquirentes a título oneroso, y sobre el punto se han introdu-
cido modificaciones por leyes posteriores.
29. El principio de legitimación se vincula con la facultad de obrar de

que goza la persona que aparece inscripta como titular del derecho. Po-
sibilita que el titular registra!, aunque no sea verdaderamente dueño de
los bienes, pueda transmitir derechos reales que no le pertenecen, a la
persona que contrata con él. En tal hipótesis no interesa que el transmi-
tente obre con dolo o fraude, siempre que el adquirente sea de buena fe.
En realidad es una aplicación del mismo principio de legitimación de
obrar de que goza el poseedor de una cosa mueble, y que permite que un
adquirente de buena fe se haga propietario de ella a non domino.
Este principio no fue desarrollado expresamente por la ley de 1861,
pero surge de manera indirecta de las diversas normas que ella contiene.
30. Principio de prioridad. Ya los romanos afirmaban qui prior est

tempore, potior est iure; el principio fue acogido en la Ley hipotecaria
de 1861, que otorgó la protección registra! a quienes inscriben sus títu~
los en el Registro, de acuerdo al orden de ingreso de aquéllos, y de con-
formidad a la naturaleza propia de cada derecho, es decir, atendiendo a

la prioridad formal y a la sustancial.
Esos dos aspectos están contemplados en los artículos 23 y 17 de la
ley; el primero dispone que los derechos no inscriptos no pueden perju-
dicar a terceros, vale decir que quien efectúa una inscripción impide que
cualquiera que venga con posterioridad pueda inscribir el mismo dere-
cho. El artículo 17, por su parte, disponía el cierre registra! para ciertos
títulos que fuesen incompatibles con derechos ya inscriptos.
31. Tracto sucesivo. Cada asiento, con excepción del primero -que
hemos denominado inmatriculación- debe apoyarse en el asiento ante-
rior. De esta manera el enajenante de hoy es el adquirente de ayer, y en
el folio del registro vamos a encontrar la historia jurídica del inmueble,
pues quedará constancia de las sucesivas transmisiones.
Se criticó la ley de 1861 por el rigor con que formuló el principio del
tracto sucesivo, ya que en ciertas oportunidades pueden permitirse hipó-
tesis de tracto abreviado, aceptándose la inscripción de un derecho
transmitido por alguien que no figure como titular, cuando el transmi-
tente demuestre haber recibido, a su vez, el derecho de quien era el titu-
lar inscripto.
32. Principio de rogación. El registrador no puede efectuar asientos

en los libros si no media petición de parte, vale decir que los cambios re-
gistrales sólo pueden operarse cuando quien tenga derecho al asiento lo
solicite, o cuando se pida la modificación de un asiento ya efectuado, pe-
ro presuntivamente incorrecto, por la persona que resulta perjudicada
por tal asiento.
El principio de rogación se refleja en las distintas fases del procedi-
miento registra!. Primeramente debe presentarse al Registro un título,
que de acuerdo con las exigencias de la ley debe ser un instrumento pú-
blico, ya que no se admiten los instrumentos privados.
El mencionado título debe instrumentar un acto o contrato de conte-
nido real inmobiliario.
La segunda etapa es la petición de registración que puede provenir,
como decíamos, de instancia de parte interesada, o también de un man-
dato judicial o administrativo.
La tercera etapa se vincula con el principio de legalidad, que ana-

lizarnos seguidamente, y es la calificación del título por parte del re-
gistrador.
33. Principio de legalidad. El registrador debe examinar en cada ca-

so los presupuestos materiales y formales para la inscripción. Este aná-
lisis no se reduce al estudio del título, sino también a las cualidades del
solicitante y a la competencia del Registro, y si no se dan los presupues-
tos exigidos por la ley se negará a efectuar la inscripción.
La lectura aislada del artículo 18 de la ley de 1861 podía crear dudas
sobre las facultades del registrador para juzgar sobre la legalidad intrín-
seca del documento o de los actos en él contenidos, pero relacionando
este precepto con otras normas, corno el artículo 65 de la misma ley, que
distingue entre las faltas subsanables y las insubsanables, y los artículos
57 y 58 del Reglamento hipotecario, esas dudas se disipaban.
De esta forma la calificación del registrador debía recaer sobre los si-
guientes aspectos:
a) la validez externa de los documentos presentados, que debían ser
instrumentos públicos, y observar las formalidades prescriptas por la ley;
b) capacidad de los otorgantes;
e) validez intrínseca de las escrituras;
d) determinación de la competencia del Registro, por razón de su es-
pecialidad;
e) especificación del inmueble, y determinación e individualización
del derecho (aquí encuentra aplicación el principio de especialidad, que
actúa en función de legalidad);
f) relación del título, para determinar si se cumple con el tracto suce-
sivo (artículo 20 de la ley).
34. Principios de especialidad y determinación. Estos principios coad-

yuvan a lograr los objetivos perseguidos con la publicidad y aseguran la
legalidad de la inscripción. En efecto, para que los informes del Registro
ofrezcan total seguridad, es menester que en la inscripción conste con
exactitud quién es el titular de cada derecho, el inmueble sobre el que re-
caen estos derechos, y -en su caso- el importe de los créditos asegura-
dos con la hipoteca.
EVOLUCIÓN DEL SISTEMA REGISTRAL
69
35. Registración. No se transcribe íntegramente el documento presenta-

.:o, sino que en el folio se realiza un extracto, en el que deben constar
:os elementos esenciales que sirvan para determinar el inmueble sobre el
que recae el derecho, la persona que es su titular y el derecho mismo que
se registra. A este acto se lo denomina toma de razón.
Insistimos en señalar que, de acuerdo al sistema de la Ley hipotecaria
de 1861, se inscriben los títulos, pero lo que el Registro publica son los
derechos reales inmobiliarios que surgen del título inscripto.
;: ¡ Otros aspectos de la ley
36. Hipotecas. Se introducen modificaciones sustanciales con respec-

to a este derecho, suprimiendo de manera definitiva las hipotecas gene-
rales y las hipotecas tácitas, que eran fuente de numerosos gravámenes
ocultos y perjudicaban de ese modo el crédito territorial.
Se mantienen algunas hipotecas legales, pero limitándolas a las expre-
samente enumeradas por la ley (numerus clausus).
Finalmente, se suprimen también las hipotecas judiciales, sustituyén-
dolas por anotaciones preventivas de la litis; los efectos de tales anota-
ciones, como lo expresan Chico y Bonilla, 51 son inferiores a la inscrip-
ción, pues sólo conceden preferencia con respecto a créditos o derechos
posteriores a la anotación.
37. Se creó un cuerpo especializado de funcionarios, denominados re-

gistradores, procurándose proveer los cargos con las personas de mayor
idoneidad, y brindarles estabilidad. Ya hemos visto que la principal fun-
ción del registrador es la calificación de los títulos que se presentan pa-
ra su inscripción. La ley establece también la responsabilidad en que in-
curren los registradores en caso de mal cumplimiento de sus funciones.
Para evitar posibles abusos se creó la Dirección General de los Regis-
tros, con funciones de coordinación e inspección, bajo la dependencia
del Ministerio de Gracia y Justicia. Las tareas de inspección del funcio-
namiento de las Oficinas de Registro se pusieron a cargo de las Audien-
cias, y podían también efectuarse por los jueces de primera instancia.
51 Obra citada, p. 52.

70
4. La reforma de 1869
38. La experiencia recogida en los primeros años trajo como conse-

cuencia que se realizaran diversas reformas, entre las cuales merecen es-
pecial mención las introducidas por la ley del21 de diciembre de 1869,
y su correspondiente Reglamento hipotecario del29 de octubre de 1870,
que reemplazó al Reglamento de 1861.
La mencionada ley innova en varios aspectos, de los cuales sólo men-
cionaremos algunos de los más importantes, a saber:
a) suprime la sección destinada a hipotecas, que desde ese momento
se inscriben como cualquier otro derecho real;
b) prohibe que se extiendan asientos de presentación de documentos
en días feriados;
e) restablece la Dirección General de los Registros, que había sido su-
primida en 1866;
d) se preocupa por rodear de mayores y nuevas garantías el nombra-
miento de los registradores y de asegurarles estabilidad;
e) procura también estimular la inmatriculación de fincas, facilitando
su acceso por medio de informaciones posesorias, 52 lo que constituye un
grave factor de desorden, sumamente criticado en su momento por la
doctrina;
{) restringe la eficacia de la protección registra!, que sólo se lograría
de manera plena si se notificaba del nuevo asiento a los titulares inscrip-
tos en los veinte años anteriores a esta inscripción.
5. El Código Civil (1889)
39. La sanción del Código Civil marca una nueva etapa en la evolu-
ción del sistema registra! español.
Ya hemos destacado las dificultades con que se tropezaba para la
adopción de un Código Civil único, por causa de la oposición de las re-
giones de derecho foral. Sin embargo, y luego de concesiones mutuas,
efectuadas tanto por el gobierno central como por las regiones forales,
52 Algo similar a nuestros viejos "sumarios treintañales".

se llegó a la sanción de un Código Civil para España que ve limitada su

aplicación cuando los fueros especiales de una región53 dan una solución
diversa al problema.
La redacción del Código fue muy laboriosa; los trabajos de confec-
ción del Anteproyecto se extendieron desde 1882 a 1888 54 y estuvieron
precedidos por dos proyectos de leyes de bases. El primero de ellos esta-
blecía en la Segunda base que la Ley hipotecaria debía mantenerse como
!ey especial, sin perjuicio de que se incluyesen en el Código los precep-
tos sustantivos que se encontraban en la ley, en la medida que lo exigie-
se la estructura del Código. Esto no significaba negar carácter civil a la
ley hipotecaria, sino más bien afirmar que no todo el contenido de la
ley es de derecho de fondo.
En el segundo proyecto de Bases, en cambio, no hay ninguna referen-
cia expresa al problema, pero al mencionar las leyes especiales que de- ;
~ían quedar vigentes no se menciona a la Ley hipotecaria, lo que hace
presumir, a contrario sensu, que debía refundirse en el Código.
En definitiva, al sancionarse el nuevo cuerpo legal no se incluye den-
tro de su texto el derecho registra!, sino solamente algunas escasas nor-
mas, como las de los artículos 605 a 608, 55 y las que se dedicaron a la
hipoteca, 56 donde se introduce como novedad importante la exigencia
53 Ver nota 42.

54 Ver Manuel Peña, El Anteproyecto del Código Civil espaíiol (1882-1888), Madrid,
Reus, 1965.
55
Forman el último Título del Libro Segundo, es decir el Título 8 "Del Registro de la
Propiedad", y establecen:
"Artículo 605. El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de
_:s actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles".
"Artículo 606. Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmue-
'c:es, que no estén debidamente inscriptos o anotados en el Registro de la Propiedad, no
:xriudican a terceros".
"Artículo 607. El Registro de la Propiedad será público para los que tengan interés
.:o:mocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales anotados o ins-
.::iptos".
"Artículo 608. Para determinar los títulos sujetos a inscripción o anotación, la forma,
~:ecros y extinción de los mismos, la manera de llevar el registro y el valor de los asientos
C:Jc sus libros, se estará a lo dispuesto en la ley hipotecaria".
56 Libro Cuarto, Título 15, Capítulo 1, "Disposiciones comunes a la prenda y a la hi-
;·::n:eca" (artículos 1857 a 1862), y Capítulo 3 "De la hipoteca" (artículos 1874 a 1880).
de la inscripción como elemento constitutivo del mencionado derecho

real. 57 Entre todas estas normas queremos destacar la remisión genérica
a la Ley hipotecaria contenida en el artículo 608. 5 8
40. Como la sanción del Código Civil es posterior a la Ley hipoteca-

ria y, a pesar de no haber regulado de manera detenida todos los proble-
mas de derecho registra!, contiene algunas normas vinculadas con el te-
ma, se plantea a los juristas españoles el problema de determinar qué
función tenían esas normas, qué influencia ejerce el Código sobre la Ley
hipotecaria y qué ordenamiento tiene primacía en el caso de existir con-
tradicciones entre lo dispuesto en uno y otro cuerpo legal.
No es éste el lugar adecuado para efectuar un análisis detallado de las
distintas teorías que se han formulado al respecto, por lo que nos limi-
taremos a enunciarlas, remitiendo a quien quiera profundizar el tema a
lo que sobre el particular expone Lacruz Berdejo. 59
a) Hay quienes, como De la Rica o Hermida, sostienen que luego de
la sanción del Código existe una dualidad de ordenamientos jurídicos,
cada uno con su campo propio de aplicación. Resultaría de ello una su-
premacía de la Ley hipotecaria cuando se trata de regular la situación de
inmuebles inscriptos; mientras que el Código se aplicaría a la propiedad
no registrada.
b) En sentido opuesto, afirma Núñez Lagos la primacía absoluta del
Código Civil en todas las hipótesis.
e) Nosotros adherimos a la tesis desarrollada por Lacruz Berdejo, de
la unidad legislativa e igualdad de rango de ambos cuerpos legales; Ley
hipotecaria y Código Civil se complementan. La ley especial, en este ca-
so, equivale a una reforma parcial del Código Civil
"( ... ) y la colisión de normas ha de resolverse como si se tratasen de

preceptos que se hallan en un mismo cuerpo legal, siquiera unos ha-
yan sido reformados modernamente, y otros continúen con la misma
redacción". 60
57 Ver supra, n° 25 y nota 50.

58 Ver nota 55.
59 Obra citada, pp. 57 a 62.
60 Lacruz Berdejo y Sancho Rebullida, obra citada, p. 61.
1
EVOLUCIÓN DEL SISTEMA REG!STRAL
73
6. La Ley hipotecaria de 1909
41. Casi medio siglo había transcurrido desde la sanción de la prime-

ra Ley hipotecaria y en ese lapso, además de las reformas que introdujo
la ley de 1869, se había sancionado el Código Civil que, como hemos
visto, incluía algunas disposiciones de derecho registra! que era menes-
ter armonizar con la Ley hipotecaria. Agréguese a esto la experiencia re-
cogida en la aplicación de la ley durante ese período y se comprenderá
fácilmente que se imponía una revisión de los textos que contemplase,
entre otros puntos, los siguientes:
a) facilitar los actos y contratos relativos a fincas de poco valor, que
generalmente no se inscribían por el elevado costo del trámite registra!;
b) establecer un procedimiento sumario para el cobro de los créditos
hipotecarios;
e) excluir de la hipoteca a las maquinarias y los muebles colocados en
la finca;
d) terminar con el régimen transitorio, suprimiendo los efectos que se da-
ban a los asientos en los libros de las antiguas Contadurías de Hipotecas;
e) regular la conversión de la inscripción de la posesión, en una ins-
cripción definitiva de dominio.
42. Para esta revisión iba a servir de antecedente valioso la Ley Hi-
potecaria de Ultramar, publicada en 1893, que recogía las leyes sancio-
nadas anteriormente para Puerto Rico (1878), Cuba (1879) y Filipinas
(1889), con la ventaja de que ya en la Ley Hipotecaria de Ultramar se
había procurado armonizar los textos de la ley registra! con los del Có-
digo Civil.
43. La reforma de 1909 se cumplió en dos etapas; una primera ley,

del21 de abril de dicho año, compuesta de 43 artículos, tres disposicio-
nes adicionales y seis transitorias, efectuó una reforma parcial a la Ley
hipotecaria, derogando numerosas normas y reemplazando otras, para
brindar por último las directivas para la redacción de un nuevo texto
completo y ordenado de la Ley hipotecaria:
a) suprimir los textos derogados por el Código Civil y por la propia ley;
b) armonizar los textos contradictorios;
e) incluir en el lugar adecuado las innovaciones contenidas en la ley

de abril.
44. Sobre estas bases la Dirección General de los Registros redactó el

texto de la Ley hipotecaria, sistematizando de manera similar a la ante-
rior, en quince títulos, en los que sólo se introdujo algún ligero cambio
en sus denominaciones. 61 La ley constaba de 404 artículos, tres disposi-
ciones adicionales y cinco transitorias.
45. Entre las mayores virtudes de esta reforma se cuenta el haber efec-
tuado las necesarias adaptaciones para armonizar el texto de la Ley hi-
potecaria con el Código Civil y haber aclarado el derecho transitorio con
relación a los asientos contenidos en las antiguas Contadurías de Hipo-
tecas, suprimiendo sus efectos.
La innovación más destacada son los privilegios que se conceden al
titular inscripto, y que le permiten no sólo sobreponerse a otros adqui-
rentes que no inscribieron, sino también, como expresa Lacruz Berdejo,
"luchar con éxito y con armas especialmente poderosas contra quienes
discuten su derecho en el terreno posesorio". 62
46. A esta reforma correspondió otra del Reglamento hipotecario,

que se efectuó el 6 de agosto de 1915.
7. La reforma de 1944-46. La Ley hipotecaria actual
47. Transcurridos más de ochenta años desde la vigencia de la prime-

ra Ley hipotecaria, la doctrina no se consideraba satisfecha con los re-
sultados prácticos obtenidos. En especial, se consideraba que las refor-
mas de los años 1869 y 1909 habían resultado insuficientes y que en
algunos casos hasta introdujeron factores de desorden que crearon de-
sinterés por el registro, de tal manera que el sesenta por ciento de la pro-
61 Ver n° 21. Del cotejo resulta que se modificaron las leyendas de los Títulos 1, 4, 7,
8, 13, 14 y 15.
62 Obra citada, p. 54.
y piedad inmobiliaria no se encontraba inscripta y en muchas oportunida-

des no se efectuaban las anotaciones de los sucesivos cambios de titula-
ridad, aun respecto de inmuebles que primitivamente habían sido matri-
culados. Se advertía, pues, un divorcio entre la práctica jurídica y el
sistema registra!.
48. El interés que el estudio de los problemas registrales había desper-

tado en los juristas españoles contribuyó a que se gestara un movimien-
to doctrinal y se publicaran numerosos trabajos en los que predomina-
ba una marcada tendencia a la adopción de principios germánicos, como
la inscripción constitutiva y el sistema del consentimiento abstracto.
Se señalaba también la existencia de lagunas en la ley, y la necesidad
de atender a problemas nuevos, para que encontrasen la posibilidad de
reflejarse en los libros del Registro instituciones de las que no se había
ocupado anteriormente el legislador, como las prohibiciones de disponer,
algunos tipos de legítima y formas modernas de hipoteca.
49. El Ministerio de Justicia designó entonces una comisión para el

estudio de la reforma hipotecaria, y una de las primeras decisiones adop-
tadas por la comisión fue la de mantener el sistema de transmisión de la
propiedad establecido en el Código Civil, rechazando así la idea de dar
carácter constitutivo a la inscripción. Señaló también la necesidad de
volver al espíritu que había inspirado inicialmente la ley de 1861. Estas
fueron las líneas directrices que fijaron el cauce que debía seguir la re-
forma de los años 1944-46 que, a semejanza de la de 1909, se desarro-
lló en dos etapas.
En primer término, el 30 de diciembre de 1944 se sancionó una ley de
dos artículos, unidos a seis disposiciones transitorias y tres adicionales.
En el primero de los artículos se señalaban los puntos fundamentales de
la reforma y se modificaban diversos preceptos de la ley; el segundo de-
rogaba una serie de normas. Entre las disposiciones adicionales tenía
particular importancia la segunda, que autorizaba al gobierno para re-
dactar y publicar un texto ordenado de la ley, expresando:
"Sin perjuicio de la vigencia de esta ley, se autoriza al Gobierno para

publicar, en el plazo máximo de un año, una nueva redacción de la ley
hipotecaria, en la que se procederá a armonizar debidamente los textos

legales vigentes y a abreviar el contenido de los asientos, sin mengua de
los principios fundamentales del sistema, y a dar a aquellos preceptos
una más adecuada ordenación sistemática y la necesaria unidad de es-
tilo; basándose para ello en las disposiciones de la presente ley, en las
del Reglamento hipotecario y la jurisprudencia del Tribunal Supremo
y de la Dirección General de los Registros y del Notariado".
La segunda etapa se cumplió el 8 de febrero de 1946, al sancionar el

Gobierno, en virtud de la autorización que le había sido acordada, el
texto ordenado de la Ley hipotecaria que actualmente rige, y dictar lue-
go un nuevo Reglamento hipotecario, el 14 de febrero de 194 7.
Principales innovaciones
50. Se trata de una reforma total, aunque procura mantener la estruc-

tura y el articulado de la anterior ley.
Se nota una marcada influencia del sistema germánico, como resul-
tado de las opiniones dominantes en la doctrina registra! española, pe-
ro pese a esta influencia se mantienen los principios básicos del sistema,
en especial la necesidad del título y modo para la transmisión de los de-
rechos reales.
Los cambios introducidos han alcanzado tanto al contenido de la ley
como a su estructura, y procuraremos ocuparnos de ellos a continuación.
51. Aspecto externo. El cuerpo legal está dividido en 13 Títulos, con

315 artículos, seguidos de 10 disposiciones transitorias y una final dero-
gatoria.
52. Contenido. La Exposición de Motivos que acompaña a la ley de

1944 brinda las razones de cada uno de los cambios introducidos. El
análisis detallado de estas reformas puede encontrarse en la obra de Chi-
co y Bonilla; 63 por nuestra parte nos limitaremos a referirnos a los as-
pectos que consideramos más importantes. '
63 Obra citada, pp. 75 a 87.

EVOLUCIÓN DEL SISTE:\1A REGlSTRAL 77
53. Inmatriculación de la finca. Se dispone en el artículo 7 que la pri-

mera inscripción debe ser de dominio, desapareciendo las certificaciones
poseso nas.
Se regula también la forma de registrar los excesos de cabida y las
obras nuevas. Por otra parte, el artículo 8 amplía el concepto de finca,
admitiendo la posibilidad de fincas registrales geográficamente disconti-
nuas, 64 y se altera la regulación de los aspectos vinculados con la pro-
piedad horizontal.
54. Actos y derechos inscribibles. 65 El artículo 14 regula la forma de

registrar las adquisiciones hereditarias y los títulos sucesorios, cuando el
derecho hereditario se encuentra aún indiviso, aunque en este último ca-
so se trata solamente de anotaciones preventivas.
Se contempla, además, el problema de la inscripción de las prohibi-
ciones de disponer, fijando sus efectos, aunque esta reglamentación con-
tinuará incompleta -y será de poca aplicación- por no existir los desa-
rrollos necesarios en el Código Civil.
55. Inscripción. Pese a que la inscripción continúa siendo volunta-

ria66 y a que se ha mantenido el principio de que solamente tiene efec-
tos declarativos, la Ley hipotecaria procura hacerla necesaria, estable-
ciendo en el artículo 355 que no se admitirán en los tribunales los
créditos inscribibles, cuando no hayan sido inscriptos.
56. Fe pública registra!. Se mantiene en el primer párrafo del artículo

34 la declaración expresa de que la inscripción no convalida los actos y
contratos nulos, pero se abandona el defectuoso sistema de exigir la no-
tificación a los anteriores titulares inscriptos para que la nueva inscrip-
ción produzca efectos.
En los artículos 35 y 36 se prevén los efectos de la prescripción, en es-
64 Con respecto al concepto de finca -que no se reduce a los inmuebles propiamente

dichos- véase infra, n° 66, al referirnos al Reglamento hipotecario.
6S Ver también n° 66, al tratar del Reglamento hipotecario.
6 6 Ver supra, n° 24.
pecial en la primera de estas normas, que contempla una prescripción es-

pecial a favor del titular inscripto.
En el artículo 37 se determina qué terceros serán los protegidos en el
caso de ejercicio de la acción pauliana.
57. Principio de legitimación. Este principio, de tanta importancia en

un buen sistema registra!, no había sido enunciado expresamente en la
legislación anterior; ahora se lo proclama en los artículos 24, 25 y 97,
reforzándose la protección que se brinda al titular inscripto.
El registro se presume exacto y válido, y sus asientos quedan bajo la
custodia de los tribunales.
Se refuerza también la presunción de posesión a favor de la persona
que figura como titular inscripto.
58. Rectificación del registro. Como a pesar de la presunción de exac-

titud pueden haberse deslizado errores en el registro, la ley se preocupa
en el artículo 32 de definir qué debe entenderse por inexactitud, y en el
artículo 33 establece el procedimiento para corregir las discordancias
que pueden presentarse entre la realidad y los datos que se han inscrip-
,,¡ to. Procura de esta forma cumplir con una de las finalidades principales
11
del Registro, que es la de reflejar la realidad de los hechos a los que da
publicidad.
59. Tracto sucesivo. Se establecen nuevas excepciones al principio del

tracto sucesivo, mediante la modificación del artículo 20, corrigiendo así
uno de los defectos de la legislación de 1861. 67
60. Principio de prioridad. El artículo 17 amplía a sesenta días el pla-

zo de vigencia del asiento de presentación, por considerar que los trein-
ta días que concedía la anterior legislación con frecuencia resultaban in-
suficientes.
61. Formalidad de los asientos. Se determina que los requisitos esta-
67 Ver supra, n° 31.

blecidos para los asientos son de carácter formal ad solemnitatem, y que

su inobservancia acarreará la nulidad.
62. Liberación de cargas. La ley contiene una serie de normas que

tienden a poner fin a las cargas que podían gravar la propiedad, dispo-
niendo la caducidad de las anotaciones preventivas a los cuatro años de
efectuadas (artículo 74 ), y la caducidad de las menciones, hipotecas, le-
gítimas y cualesquiera otras anotaciones que tengan determinada anti-
güedad (disposiciones transitorias 1, 2, 3 y 6).
Por último, en los artículos 353 y 354 se fija un procedimiento de ca-
rácter general para la liberación de cargas y gravámenes.
63. Registro. Se mantienen los lineamientos generales que hemos re-

señado anteriormente:68
a) el registrador no actúa de oficio, sino a petición de parte o manda-
to de autoridad judicial o administrativa;
b) la ley respeta el sistema del Código en cuanto a la necesidad de tí-
tulo y modo y la inscripción es declarativa, con la sola excepción de la
hipoteca, en cuyo caso la inscripción es constitutiva del derecho;
e) en el documento debe constar un derecho real de contenido inmo-
biliario;
d) el acto debe estar instrumentado en un documento auténtico (ar-
tículos 3 y 4 de la ley hipotecaria);
e) solicitada la inscripción, el registrador debe proceder a calificar el
título presentado; si encuentra defectos subsanables puede conceder una
inscripción provisoria. Si los defectos son insubsanables, rechazará el
título.
64. Asientos practicables. La ley sólo menciona la inscripción y la

anotación, pero en realidad los asientos practicables son los siguientes:
a) el de presentación;
b) el de anotación preventiva (artículo 42, inciso 10);
68 En especial, ver supra, n° 32.

80 LUIS Mü!SSET DE EsPANÉS
e) el de inscripción, que cuando es originario, se denomina inmatricu-

lación;
d) el de cancelación; y
e) las notas marginales.
8. Reglamento hipotecario de 1947
65. La Ley hipotecaria de 1861, y cada una de sus modificaciones ul-

teriores, ha sido acompañada de un Reglamento hipotecario que, con
carácter complementario, regulaba su funcionamiento.
A la ley de 1946 corresponde el Reglamento hipotecario del14 de fe-
brero de 1947, con las modificaciones de marzo de 1959. En su estruc-
tura sigue la distribución de materias de la ley, agregando dos títulos,
que se refieren a estadísticas y honorarios.
Muchas de sus disposiciones tienen importancia sustantiva, como
ocurre cuando completa el concepto de finca registra!, detallando bienes
y derechos que pueden ser objeto de inscripción. Veamos someramente
algunas de sus normas.
66. Derechos y bienes inscribibles. Además de los inmuebles propia-

mente dichos, el reglamento admite la inscripción de los siguientes de-
rechos:
a) derechos de opción (artículo 14);
b) aprovechamientos de aguas, sean éstas públicas (artículo 69), o ad-
quiridas por usucapión (artículo 70); o privadas (artículo 71);
e) inscripción de adquisiciones por mujer casada o por la sociedad de
gananciales, y sus disposiciones (artículos 94 a 96);
d) inscripción de aportes a las sociedades (artículo 383).
67. Anotaciones preventivas. En materia de anotaciones preventivas

el reglamento se ocupa del embargo de bienes de la sociedad de ganan-
ciales (artículo 144) y las anotaciones de derechos hereditarios (artícu-
lo 146); aclara también lo relativo a las prohibiciones de disponer (ar-
tículo 145).
68. Cancelaciones. Se ocupa de regular las cancelaciones efectuadas

por el representante legal (artículo 178) y las practicadas por coherede-
ros (artículo 213 ), como así también las que resultan de la confusión de
derechos (artículo 190) o por el derecho hereditario (artículo 209).
9. Palabras finales
69. Concluimos de esta manera el análisis de la evolución histórica

del derecho registra! español, al par que modestamente hemos procura-
do mostrar cuáles son las características del sistema vigente y destacar
los principios que lo orientan.
Capítulo 3
Publicidad registra! en el derecho argentino
Parte I: La publicidad de los derechos reales

antes y después de la ley 17.801 1
1. Introducción
La manera en que ha sido formulado el tema por el Tribunal está pre-

fijando, en alguna medida, el alcance y contenido de nuestra exposición.
Al hablar de publicidad de los derechos reales, de manera general, no se
limita estrictamente a los contemplados por el Código Civil, sino que se re-
fiere de manera integral al derecho argentino. Pero, al mismo tiempo, co-
mo ha tomado como jalón la ley 17.801, nos indica que en el análisis de
este tema debemos conceder primordial atención a la publicidad de carác-
ter inmobiliario, sin desdeñar hacer alguna mención a otros aspectos del fe-
nómeno publicitario, cuando se refiera a otros derechos reales, por ejemplo
los que recaen sobre bienes muebles, o los derechos reales constituidos en
el ámbito del Código de Comercio, como los que recaen sobre buques.
Luego de esta pequeña acotación introductoria, que ha tenido como
finalidad delimitar el objeto de nuestra exposición, comenzaremos pro-
curando dar un concepto de publicidad.
2. Publicidad. Concepto
La publicidad es una actividad dirigida a hacer notorio un hecho, una

situación o una relación jurídica.
1 Este Capítulo fue publicado originariamente en el Boletín de la Facultad de Derecho

y Ciencias Sociales de la Universidad Nacional de Córdoba, año XXXVI, enero-junio
1972, n° 1-2.
Este es un concepto amplio, que se refiere a la publicidad en todo el

campo del derecho, tal como creen que debe ser estudiado el fenómeno
publicitario tratadistas como Corrado y Pugliatti, que en hermosas pá-
ginas han hablado de la necesidad de analizar de manera genérica y uni-
ficada la totalidad del fenómeno publicitario, porque responde, en todos
los casos, a principios similares.
Ahora bien, con referencia específicamente a la publicidad de los de-
rechos reales, diremos que es la actividad dirigida a hacer cognoscible
una situación jurídica real, y que persigue como finalidad primordial la
protección del crédito y la seguridad del tráfico jurídico.
Hay un eterno choque de intereses contrapuestos que surge cuando
las personas que aparentemente son titulares de una relación jurídica
real, efectúan actos de disposición a favor de terceros. El conflicto se
produce entre el verdadero propietario, que puede quedar desposeído
por ese acto de disposición, y el tercero, adquirente de buena fe sobre la
base de la apariencia de la situación que ya existe.
Ese conflicto de intereses debe ser contemplado por el derecho, y no
siempre es resuelto de la misma manera. La publicidad contribuye, en
cierta forma, a dar solución a este conflicto, brindando protección a los
terceros que depositan su confianza en la situación hecha pública por el
Registro.
La publicidad en el Código Civil
Si nos referimos al problema tal como se planteaba en nuestro Códi-

go Civil, en el momento en que Vélez Sársfield lo redactó, vamos a ver
que el codificador tuvo muy en cuenta el problema de la publicidad pa-
ra la protección de los intereses de terceros; pero Vélez efectuó una se-
lección de medidas y se inclinó, en materia de publicidad, por la exterio-
rización posesoria -que el maestro Lafaille llama possessio naturalis-,
para la defensa y el conocimiento de las situaciones jurídicas reales.
Sólo con carácter excepcional, en materia de hipoteca, recurrió a la
publicidad registra!, es decir a la inscripción en un Registro del derecho
que se pretende ejercitar. Y esto era lógico; en materia de hipoteca el ti-
tular del derecho no tiene ninguna forma de possessio naturalis, ni pue-
de tenerla; por ello, para evitar la existencia de gravámenes ocultos es
PUBLICIDAD REG!STRAL EN EL DERECHO ARGENTINO 85
menester recurrir a la registración como única forma de hacer conocer a

los terceros las cargas y los gravámenes que pesan sobre ese inmueble.
Este hecho, que ya había sido advertido mucho tiempo antes, fue el
primer antecedente que impulsó, en las viejas leyes españolas, la crea-
ción de Registros de Censos e Hipotecas, por Reales Pragmáticas, que
hasta tuvieron aplicación en el país con anterioridad a la vigencia del
Código. Y Vélez Sársfield, recogiendo esa tradición histórica, solamente
regula la publicidad de tipo registra! con relación a la hipoteca.
Esto le ha permitido a un jurista tucumano, Fernando López de Za-
valía, sostener que la publicidad posesoria, la que se logra por medio de
la tradición cuando se efectúa una transmisión de derechos reales, ha si-
do el hijo dilecto de Vélez Sársfield; en cambio, la publicidad registra! ha
sido el hijo relegado a un segundo plano.
'•
3. Constitución y oponibilidad de los derechos reales
Este punto requiere que efectuemos un pequeño análisis previo.

En nuestro sistema jurídico el derecho personal se constituye sólo por
el consentimiento, mientras que para constituir el derecho real se nece-
sita, además del consentimiento, la tradición (artículo 577); es decir,
además del título es necesario el modo. No basta el consentimiento pa-
ra que se transmita la titularidad de la situación jurídica real.
El modo cumple una doble función en nuestro derecho: cumple fun-
ción publicitaria y cumple función constitutiva; por eso ha podido afir-
marse, con razón, que las normas que Vélez Sársfield consagró en mate-
ria de hipoteca quebrantaban el régimen general del Código en lo
relativo a la constitución de derechos reales.
Si analizamos los efectos de la inscripción de la hipoteca veremos que
sólo es necesaria para que el derecho sea oponible a terceros. En cam-
bio, ¿desde qué momento se producen los efectos entre las partes? Res-
pecto a las partes, e incluso a ciertos terceros que han concurrido a la ce-
lebración del acto, la hipoteca produce efectos desde el momento en que
se instrumenta. Por ello decimos que Vélez Sársfield quebrantó el siste-
ma, ya que para la mayoría de los derechos reales exige, además del tí-
tulo, un modo (la tradición), que cumple también función publicitaria,
al mismo tiempo que es indispensable para la constitución del derecho.

Este sistema reconoce una excepción en el caso de la hipoteca, en donde
el modo {la inscripción) sirve para la publicidad pe~o no integra el dere-
cho; no es constitutivo, sino sólo se exige para hacer oponible la hipote-
ca a terceros.
Esta es la concepción de Dalmacio Vélez Sársfield, que explica su pen-
samiento en una larga nota -la del artículo 3203- que no transcribire-
mos para no extendernos demasiado, ya que los antecedentes del siste-
ma argentino pueden ser consultados en cualquier tratado.
En la mencionada nota, Vélez Sársfield explica las razones por las cua-
les no se inclinó a admitir la publicidad registra!. Él tuvo en cuenta espe-
cialmente las dificultades de un territorio excesivamente dilatado, de la
falta de personas capaces de hacerse cargo del Registro, de la inexisten-
cia de un catastro parcelario que pudiera servir para la individualización
de las fincas, etcétera. Esta última apreciación nos permite inferir que en
el pensamiento del codificador estaba en germen la idea de que un buen
sistema publicitario de derechos reales debía organizarse sobre la base del
elemento objeto, es decir las cosas --en este caso los inmuebles-; o sea que,
en definitiva, debía adoptarse la técnica de los registros reales.
No vamos a insistir en las razones dadas por Vélez Sársfield, pero des-
tacamos que, pese a las críticas que le han formulado, y pese al hecho de
que se han establecido Registros en casi todas las provincias, algunos de
sus argumentos todavía conservan vigencia puesto que actualmente,
cuando se quiere transformar el sistema de los Registros provinciales pa-
ra adaptarlos al que impone la nueva ley nacional, advertimos que se
tropieza con graves dificultades y no existen ni los medios financieros ni
los medios humanos para hacerlo efectivo de manera pronta y poder
cumplir la ley 17.801.
4. Los Registros provinciales
El estudio del problema de la publicidad en nuestro sistema no termi-

na, antes de la ley 17.801, con el análisis de las disposiciones contenidas
en el Código de Vélez; muy pronto las provincias, para asegurar en cier-
ta forma los derechos de las personas con relación al crédito y al tráfico
PUBLICIDAD REGISTRAL EN EL DERECHO ARGEl\TT!NO 87
jurídico, además de crear el Registro de Hipotecas, previsto por el Códi-

go Civil, extienden las funciones de ese Registro a la inscripción de to-
dos los actos que influyen sobre la transmisión, declaración o modifica-
ción de derechos reales, efectuando enumeraciones bastante extensas.
El primero de los Registros creados es el de la provincia de Buenos Ai-
res, en el año 1879, poco tiempo antes de que se nacionalizara la ciudad
de Buenos Aires en 1880, transformándola en Capital de la República;
producida la nacionalización, se crea el Registro de la Capital Federal, y
el mismo camino siguen todas las provincias, que van implantando, por
sucesivas leyes, sus registros locales.
Estos registros, en cuanto agregaban un requisito para la eficacia de los
derechos reales, eran verdaderamente inconstitucionales, como lo ha en-
tendido la generalidad de la doctrina nacional, con la excepción de Salvar.
El Código Civil-código de fondo, dictado por el Congreso de la Na-
ción- es el que fija la forma de transmisión de los derechos reales; las le-
gislaturas provinciales no pueden alterar los requisitos fijados por el Có-
digo Civil.
Pese al inconveniente jurídico que significaba la inconstitucionalidad
que fue declarada en diferentes oportunidades por distintos tribunales,
las conveniencias prácticas del registro hicieron que, paulatinamente,
en todo el territorio del país se acataran las disposiciones provinciales
que imponían la necesidad de la registración para la oponibilidad a ter-
ceros de los derechos reales. Y debemos apuntar que alguna provincia
llegó a establecer, para un caso determinado, la inscripción con carác-
ter constitutivo -la provincia de La Rioja para el caso de los inmuebles
deshabitados- lo que es aún más francamente violatorio de la Consti-
tución nacional, a punto tal que el propio Salvat llegó a reconocer la in-
constitucionalidad de ese dispositivo.
Decíamos que en la práctica de nuestra vida jurídica los registros fue-
ron aceptados pacíficamente, llegando a expresar un jurista destacado
como Bielsa que constituían una feliz anomalía jurídica. 2
Debemos señalar también que, en los primeros años -en Buenos Ai-
res y en la Capital Federal-, esos registros estuvieron a cargo de particu-
2 Rafael Bielsa, Derecho administrativo, Buenos Aires, El Ateneo, 1947, p. 125.

:2.::-cs. En realidad un buen sistema publicitario registra! es una función

cue no puede estar en manos de particulares, sino que debe estar a car-
go del Estado, por su finalidad primordial de proteger el tráfico jurídico
y lograr por esa vía la paz pública. Pronto las leyes corrigieron este de-
fecto y pusieron la publicidad a cargo de oficinas administrativas, de-
pendientes del Estado, sea del Poder Ejecutivo, o del Poder Judicial, se-
gún las distintas provincias.
Sin embargo, advertirnos que lamentablemente se reincide en el error
cuando se crea el Registro de Automotores en 1958 y se encarga a par-
ticulares la atención de estas oficinas de registro, pese a que existe un
evidente interés público en la tutela de esos derechos. Personalmente
creo que deberá llegar un momento, dentro del proceso de evolución de
nuestro sistema publicitario, en que la registración de los derechos rea-
les sobre automotores también esté a cargo del Registro Nacional de la
Propiedad, que deberá ser no sólo registro de la propiedad inmueble, si-
no también de la propiedad mobiliaria.
S. Clasificación de los registros:

a) personales; b) reales; e) causales
Los registros provinciales se crearon tornando corno fuente de inspi-

ración la llamada Ley hipotecaria española, que no es una simple ley hi-
potecaria, sino una ley registra] en todo el sentido de la palabra. Corno
característica tornada de ese modelo y de la ley francesa -aunque en
Francia no se inscriben sino que se transcriben íntegramente los títulos-
se organizaron registros a los que la doctrina generalmente ha denomi-
nado personales, por oposición a los registros reales.
Ahora bien, sobre este punto nos vamos a permitir una pequeña di-
gresión vinculada con la clasificación de los registros, para señalar que
la denominación tradicionalmente empleada de registros personales, pa-
ra nuestros registros provinciales, es una denominación errónea.
El fenómeno publicitario se encarga, corno hemos dicho desde un pri-
mer momento, de hacer cognoscible una relación jurídica, y toda rela-
ción jurídica está integrada por tres elementos esenciales: sujeto, objeto
y causa generadora; estos son los tres grandes capítulos que se estudian
PUBLICIDAD REGISTRAL EN EL DERECHO ARGENTINO 89
en la Parte General del Derecho Civil, y estos elementos no pueden fal-

tar en ninguna relación jurídica.
El sujeto son las personas; el objeto -normalmente, y en materia de
derechos reales- son las cosas (res); y la causa generadora son los hechos
o actos jurídicos que sirven de fuente a la situación jurídica.
Un registro puede organizarse sobre la base de cualquiera de estos ele-
mentos, y según sea el elemento que se tome como punto de referencia
para la organización del registro, nosotros debemos decir que es perso-
nal-si matricula los sujetos-, que es real-cuando matricula las res== co-
sas-; o que es causal, cuando toma los títulos en que constan los hechos
o actos jurídicos como base para la registración.
En resumen, para efectuar una clasificación correcta, debemos aten-
der al elemento que se ha tomado como base de imputación para predi-
car de toda la relación jurídica; porque en el registro en definitiva van a
estar contenidos todos los elementos de la relación jurídica, que es lo que
se va a publicar.
Nuestros viejos registros, como los registros españoles, eran registros
de títulos, es decir de causas, que se inscribían por orden cronológico,
y de los cuales se confeccionaban índices para poder efectuar las búsque-
das; los índices pueden confeccionarse teniendo en cuenta el elemento
sujeto o el elemento objeto y -según eso- serán índices personales o ín-
dices reales; pero el registro no es personal ni real, sino un registro de tí-
tulos; es decir, un registro causal.
Algo similar es lo que ocurre en el registro francés, aunque en éste no
se inscriben sino que se transcriben íntegramente los títulos. De acuerdo
.:on la última modificación introducida a la ley francesa, ya a mediados
del siglo XX se llevan simultáneamente índices personales e índices rea-
les; pero el registro no ha cambiado su naturaleza, ni se ha convertido
en un registro mixto, sino que continúa siendo un registro causal.
Nuestros registros anteriores a la ley 17.801 -con la salvedad del Re-
gistro de Automotores, creado por el decreto-ley 6582/58, o el Registro
Inmobiliario de la Capital Federal, después de las reformas introducidas
por la ley 17.417- eran registros causales, con índices personales. Es de-
cir, se tomaban como base los títulos inscriptos en orden cronológico, y
a partir de ellos se predicaba el resto de la relación jurídica y se buscaba,
por medio de un índice personal, quiénes eran los sujetos titulares.
El registro personal típico es el que toma como base de imputación a

un sujeto y lo tenemos en el Registro del Estado Civil y Capacidad de las
Personas, donde el elemento matriculado es el sujeto, al que se le da un
número -actualmente desde el momento de su nacimiento- y de él se
predican todas las situaciones jurídicas relativas a su estado.
El registro real típico es el que toma como base de imputación el ob-
jeto, la res o cosa que es objeto de la relación jurídica, y de ella predica
los restantes elementos vinculados con esa relación.
Ahora bien, nosotros habíamos dicho que en Vélez se anticipaba la
idea de que un buen registro de los derechos reales tenía que ser un re-
gistro real. Y -debemos agregar- si bien esa noción era intuitiva, Vélez
Sársfield tenía absoluta razón; porque cuando deseamos publicar una si-
tuación jurídica, para facilitar la técnica registra!, tenemos que tomar el
elemento más permanente, el menos dinámico, y sobre la base de ese ele-
mento predicar e informar cuáles son los elementos que pueden ir susti-
tuyéndose o cambiando en la relación jurídica.
En la relación jurídica real el elemento básico, en cuanto a su posible
inmutabilidad o permanencia, es la cosa, el objeto del derecho. Enton-
ces es lógico que para publicar derechos reales -sobre todo cuando se
trata de derechos reales sobre inmuebles- confeccionemos un registro
que tome como base la cosa, el inmueble, cuya situación y característi-
cas son casi inmutables; y luego se verifiquen cuáles son los sucesivos
cambios de la relación jurídica y por qué causas se realizan esos cam-
bios, logrando de esa forma dar publicidad integral al fenómeno.
6. Inscripción declarativa e inscripción constitutiva.

Proyectos de reforma
Por otra parte, y siempre analizando los aspectos anteriores a la ley

17.801, hemos dicho que el registro que creaba nuestro Código Civil pa-
ra las hipotecas tenía efectos meramente declarativos, no constitutivos. En
otros sistemas la inscripción puede tener efectos constitutivos, cuando ella
reemplaza a la tradición como modo de adquisición de un derecho real.
Nuestra doctrina nacional, y especialmente la doctrina civilista, sos-
tuvo a lo largo de todo el siglo XX la necesidad de reemplazar el sistema
de registración vigente, por un sistema que dé efectos constitutivos a la

inscripción.
Los primeros proyectos, como el del diputado Eleodoro Lobos, o el
proyecto de Barraquero, que consistían en el agregado de un artículo
4052, o de una serie de artículos al final del Código, tendían a reempla-
zar dentro del mencionado cuerpo legal la palabra tradición por la pa-
labra inscripción, otorgando de esta manera a la inscripción la función
de modo constitutivo del derecho real.
La misma línea de inspiración siguieron los grandes proyectos de re-
forma global del Código argentino, como el Anteproyecto de Bibiloni, el
Proyecto de 1936 y el Anteproyecto de 1954. E incluso, dentro de esta
línea de pensamiento que ha prevalecido en la doctrina argentina pode-
mos -quizás- mencionar, aunque esto pueda ser objeto de discusión, el
antecedente directo más inmediato de la reforma que la ley 17.711 efec-
túa al artículo 2505. Nos referimos a la Recomendación no 9, aprobada
por el Tercer Congreso Nacional de Derecho Civil, en la cual se decía
que hasta tanto se adoptase un régimen definitivo con relación a la pu-
blicidad inmobiliaria era conveniente que se exigiera la inscripción, a los
efectos de completar la tradición.
O sea, recomendaba que no se juzgase perfeccionada la tradición de los
derechos reales sobre inmuebles mientras no se efectuase la inscripción; y
agregaba que: "en los demás casos no será oponible a terceros, etc." Es de-
cir que, interpretada la primera parte de la recomendación como perfec-
cionamiento de la tradición, la inscripción formaba parte complementaria
del modo, y se convertía en una verdadera inscripción constitutiva.
7. Ley 17.711. Efectos declarativos del registro
En cambio, el artículo 2505, modificado por la ley 17.711, habla de

perfeccionamiento de la adquisición, modificación o transmisión de los
derechos reales. El mencionado artículo dispone:
"La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, so-

lamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respec-
tivos títulos en los Registros inmobiliarios de la jurisdicción que corres-
ponda. Esas adquisiciones no serán oponibles a terceros mientras no

estén registradas".
Como podemos apreciar, en esta norma lo que se considera perfeccio-

nada es la adquisición, pero esa adquisición existe desde el momento
mismo en que se dan los requisitos básicos exigidos por el Código para
la transmisión de derechos reales: el título y el modo (que continúa sien-
do la tradición). Aquí, al igual que lo que ocurría con el antecedente na-
cional del Registro de hipotecas, la inscripción tiene un carácter pura-
mente declarativo y se limita al perfeccionamiento de la adquisición del
derecho para su oponibilidad a terceros.
Esto quedó plenamente reafirmado por la ley que -como consecuen-
cia de esta reforma y para reglamentaria- se dictó sobre el momento
mismo de entrar en vigencia la ley 17.711: la ley 17.801, que lleva co-
mo fecha de sanción el día 28 de junio de 1968, y de la que recién se tu-
vieron noticias el día 3 de julio, es decir dos días después de su propia
entrada en vigencia, fijada para el1 o de julio, pese a que su publicación
en el Boletín Oficial no se efectuó hasta el día 10 de julio de 1968.
Ahora bien, el artículo 20 de la ley 17.801 nos dice:
"Las partes, sus herederos y los que han intervenido en la formaliza-

ción del documento, como el funcionario autorizante y los testigos en
su caso, no podrán prevalerse de la falta de inscripción, y respecto de
ellos el derecho documentado se considerará registrado ( ... )."
El texto de este dispositivo legal es terminante; nos habla de que las

partes no pueden prevalerse de la falta de inscripción; para ellas el dere-
cho ha sido perfectamente transmitido y se va a considerar registrado,
incluso, con respecto a ciertos terceros que son los que, por una u otra
vía, han intervenido en el acto.
Nos podemos preguntar si no sería extensiva esta oponibilidad, pese
a la falta de registración, contra todos los terceros que tienen conoci-
miento efectivo del acto, aunque no hayan intervenido en él, basándo-
nos en el principio de la buena fe, que debe inspirar a todo ordenamien-
to jurídico. Este sería un aspecto digno de analizar prolijamente, pero en
el cual, por el momento, no podemos detenernos.
8. La ley 17.801 y los principios registrales
Habíamos dicho que la ley 17.801, junto con las modificaciones que
la ley 17.711 introduce al artículo 2505, establece la necesariedad de la
registración -y ya veremos por qué hablamos de necesidad de registra-
ción- para la oponibilidad del derecho a terceros.
Estas leyes, y en especial la 17.801, están inspiradas en una serie de
principios básicos de la publicidad registra!, que han sido elaborados
cuidadosamente por la doctrina alemana y, en especial, por la doctrina
registralista española, en la que bebieron los autores de la ley, que fue-
ron Scotti (actualmente Director del Registro Inmobiliario de la Capital
Federal) y Falbo (Rector de la Universidad Notarial Argentina).
Los principios registrales no suelen estar enunciados en la ley como
tales, sino que -como diría Lacruz Berdejo- son una especie de ideas-
fuerza, que inspiran a la ley, y han sido desprendidos por el esfuerzo de
la doctrina que interpretando la normativa registra! nos dice que esos
preceptos consagran tal o cual principio.
El primer autor -en idioma castellano- que se ocupó de estos princi-
pios fue el gran hipotecarista español Jerónimo González, que entre los
años 1926 a 1929 publicó una serie de artículos -que luego recopiló en
un libro titulado, precisamente, Principios registrales- que sirvieron de
base para el gran impulso doctrinario que recibió el estudio de la publi-
cidad registra! en España.
En nuestro país no han sido objeto de estudio detenido; por ejemplo,
dentro de las jornadas de carácter civilístico que se han realizado en los
últimos años, solamente encontramos una ponencia del profesor rosari-
no Gardela, presentada al Cuarto Congreso Nacional de Derecho Civil,
donde hizo una enumeración de los principios registrales contenidos -a
su entender- en la ley 17.801.
Posteriormente se pueden citar algunos trabajos aparecidos muy re-
cientemente, de Guillermo Díaz, Norberto Falbo y Abel Boulin Zapata,
que participaron -junto con otros especialistas de diferentes puntos de
nuestro país- en un Curso de Derecho Registra! Inmobiliario, organiza-
do por la Cátedra de Derechos Reales del profesor Alberto D. Molina-
rio, en la Universidad Nacional de Buenos Aires, y que fue publicado
por el Registro de la Capital Federal.
a) Prioridad
Uno de los principios que se enuncia como principio registra! básico

es el de prioridad y, aunque los autores no suelen colocarlo en primer
término, nosotros vamos a referirnos en primer lugar a él.
En realidad la prioridad -que casi todos los juristas que se ocupan de
estos temas enuncian como principio registra!- no es un principio exclu-
sivo del fenómeno registra!, ni del fenómeno publicitario, sino que es ca-
si un elemento característico del derecho real.
Insistimos en que la prioridad no es principio de la publicidad, sino un
elemento de todos los derechos reales; pero si nos detenemos a analizar-
lo es porque el principio de prioridad se ve afectado en cierta manera por
el sistema que se adopte para dar publicidad a los derechos reales.
En el Código Civil el principio cardinal respecto a la prioridad es el
de la adjudicación automática de preferencia a los derechos reales, en ra-
zón del tiempo en que han sido constituidos estos derechos. Este es el
principio que campea en el Código Civil, y se refleja en una serie de nor-
mas. Por ejemplo, en materia de privilegios, y con relación a la hipote-
ca, el artículo 3934 del Código Civil nos dice:
"Los hipotecarios son preferidos sobre los bienes gravados con la hi-
poteca. El privilegio se cuenta desde el día que se tomó razón de la
hipoteca. Las inscripciones del mismo día concurren a prorrata".
Advertimos que allí la prioridad está dada, según dispone el artículo,

por " ... el día que se tomó razón de la hipoteca ... ". Pero debemos ha-
cer una salvedad; el propio Código, en virtud de lo que establece el ar-
tículo 3137, dispone que la prioridad debe retrotraerse a la fecha de ce-
lebración del acto, " ... si es inscripto dentro de los seis días, con más un
día por cada dos leguas (... )". O sea que, dentro del Código, y en mate-
ria de hipoteca, donde hay publicidad registra!, la preferencia se estable-
ce por la fecha de celebración del acto, si se inscribe en término; y si no
se inscribe dentro de los plazos legales, por la fecha de inscripción oto-
ma de razón.
Respecto a los derechos reales no inscribibles, es decir aquellos en los
cuales la publicidad se logra por vía posesoria, el Código fija también la
manera de determinar la prioridad. Así, en materia de prenda, encontra-

mos el artículo 3210:
"Una nueva prenda puede ser dada sobre la misma cosa, con tal que el
segundo acreedor obtenga conjuntamente con el primero, la posesión
de la cosa empeñada, o que ella sea puesta en manos de un tercero por
cuenta común. El derecho de los acreedores sobre la cosa empeñada se-
guirá el orden en que ]a prenda se ha constituido".
Y con relación a los demás derechos reales, advertimos la curiosidad de

que las normas que establecen la prioridad no se encuentran en el Libro
Tercero del Código, al tratar de los derechos reales, sino en la Sección Pri-
mera del Libro Segundo, en materia de obligaciones, cuando se legisla so-
bre las obligaciones de dar cosas ciertas para transferir o constituir un de-
recho real, y concurren varios acreedores a la entrega de la cosa.
¿Quién será el sujeto que obtendrá preferencia con relación a este dere-
cho real que debe constituirse por medio de una obligación de dar cosas
ciertas para transferir derechos reales? El Código consagra normas distin-
tas a los inmuebles y a los muebles, distinción que era innecesaria pues,
como veremos, las soluciones son idénticas; pero distingue también, y es-
to es más importante, según que se haya hecho o no tradición de la cosa.
Para el primer caso, y en materia de muebles, dispone el artículo 592:
"Cuando !a obligación sea de dar cosas ciertas con el fin de transferir o

constituir derechos reales, y la cosa es mueble, si e] deudor hiciere tradi-
ción de ella a otro, por transferencia de dominio o constitución de pren-
da, el acreedor aunque su título sea de fecha anterior, no tendrá derecho
contra los poseedores de buena fe, sino solamente contra los de mala fe.
La mala fe consiste en e] conocimiento de !a obligación del deudor".
Y, con relación a los inmuebles, expresa el artículo 594:
"Si la cosa fuere inmueble y el deudor hiciere tradición de ella a otro

con el fin de transferirle el dominio, el acreedor no tendrá derechos
contra el tercero que hubiere ignorado ]a obligación precedente del
deudor, pero sí contra los que sabiéndola hubiesen tomado posesión de
Ja cosa".
Ambos artículos deben concordarse con lo que, en el título de la

:ransmisión de los derechos en general, dispone el artículo 3269:
"Cuando una persona ha contratado en diversas épocas con varias per-

sonas la obligación de trasmitirles sus derechos sobre una misma cosa,
la persona que primero ha sido puesta en posesión de la cosa, es prefe-
rida en la ejecución del contrato a las otras, aunque su título sea más
reciente, con tal que haya tenido buena fe, cuando la cosa le fue entre-
gada".
Se concede primordial importancia a la tradición, que es el modo

constitutivo del derecho real y, en consecuencia, en estas hipótesis la
prioridad temporal consagrada por el Código Civil quedará fijada por el
momento en que se efectuó la tradición. Es decir que a la primera per-
sona que se le ha hecho tradición, es la que ha adquirido de manera efec-
tiva el derecho real, y va a tener preferencia sobre todos los demás, que
solamente tenían un derecho personal, ya que no se les había hecho tra-
dición de la cosa.
Ahora bien, cuando se trata meramente de una obligación, porque to-
davía no se ha hecho tradición a ninguno, y todos los acreedores tienen
solamente una expectativa o esperanza de adquirir el derecho real, nues-
tra ley concederá preferencia a aquel que tenga el título más antiguo. Así
lo dispone en materia de muebles el artículo 593:
"Si la cosa fuere mueble, y concurriesen diversos acreedores, a quienes

el mismo deudor se hubiese obligado a entregarla, sin haber hecho tra-
dición a ninguno de ellos, será preferido el acreedor cuyo título sea de
fecha anterior".
Y con respecto a los inmuebles, dispone el artículo 596:
"Si la cosa fuere inmueble, y concurriesen diversos acreedores a quie-

nes el mismo deudor se hubiese obligado a entregarla, sin que a ningu-
no de ellos le hubiese hecho tradición de la cosa, será preferido el acree-
dor cuyo instrumento público sea de fecha anterior".
¿Cómo ha influido la ley 17.801 sobre el principio de prioridad?

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b) Reserva de prioridad
Lo ha hecho en dos aspectos: primero, haciendo extensible a todas las

relaciones registrales aquello de que la prioridad se establece por la fe-
cha de inscripción del derecho (artículo 19), pero que puede retrotraer-
se a una fecha anterior, la de celebración del acto, cuando es inscripto
dentro del plazo de cuarenta y cinco días que fija el artículo 5 de la ley
17.801. Dice la primera parte del artículo 19:
"La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al

mismo inmueble se establecerá por la fecha y el número de presenta-
ción asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el
artículo 40 ( ... )".
Y el artículo 5:
"Las escrituras públicas, con excepción de las de hipoteca, que se pre-

senten dentro del plazo de cuarenta y cinco días contado desde su otor-
gamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación".
Para las hipotecas continuó, durante un tiempo, aplicándose el plazo

de seis días, fijado por el artículo 3137, pero luego la ley 20.089 modi-
ficó los artículos 3137 y 3149 del Código Civil y el artículo 5 de la ley
17.801, unificando todos los plazos en cuarenta y cinco días.
Todavía la ley 17.801 ha dado en esta materia un paso más, porque
establece una verdadera "reserva de prioridad" desde el momento en
que el Registro expide el certificado para la realización del acto, como
surge de lo dispuesto en el artículo 24, que fija los plazos de vigencia de
dichos certificados en quince, veinticinco y treinta días, según donde ten-
ga su domicilio el funcionario público que debe autorizar el acto, y la
parte final del artículo 25, que determina los efectos del certificado:
"Artículo 24. El plazo de validez de la certificación, que comenzará a

contarse desde la cero hora del día de su expedición, será de quince,
veinticinco o treinta días según se trate, respectivamente, de documen-
tos autorizados por escribanos o funcionarios públicos con domicilio
legal en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia o
--
territorio, o fuera del ámbito de la provincia, territorio o Capital Fe-

deral( ... )".
"Artículo 25. Expedida una certificación de las comprendidas enlosar-

tículos anteriores, el Registro tomará nota en el folio correspondiente( ... )
(... ) Esta certificación producirá los efectos de anotación preventiva a
favor de quien requiera, en el plazo legal, la inscripción del documen-
to para cuyo otorgamiento se hubiese solicitado".
Lo mismo ocurre en materia de automotores, para los que también se

han creado registros reales, aunque con carácter constitutivo (artículo 1,
decreto-ley 6582/58). La preferencia allí va a estar dada por la expedi-
ción de un certificado, que tiene un plazo de validez de quince días. 3
Algo similar sucede en la ley 19.170, sancionada en agosto del año
1971, y que modificó la reglamentación del Registro de Buques, procu-
rando que coincida en lo fundamental con los lineamientos y principios
que inspiran a la Ley de Registro Inmobiliario, llegando en algunos ca-
sos a adoptar los mismos plazos que fija la ley 17.801.
El artículo 23 de la ley 19.170 establece que la prioridad se determi-
nará por la fecha de inscripción, 4 pero esta preferencia puede retrotraer-
se a la fecha de otorgamiento del acto, 5 si se inscribe dentro de los cua-
3 "Artículo 16 (decreto-ley 6582/58). El Registro otorgará al titular del dominio o a la
autoridad judicial que lo solicite, un certificado sobre las constancias de su inscripción y

demás anotaciones que existan, el que tendrá una validez de quince días a partir de la fe-
cha de su extensión y de cuyo libramiento se dejará nota en la ficha correspondiente. Este
certificado deberá ser requerido al titular del dominio, en las trasferencias del automotor
o en las constituciones de gravámenes sobre el mismo, por los interesados en dichas ope-
raciones. Durante el plazo de validez del certificado, las transferencias, embargos y demás
anotaciones que se practiquen con respecto al automotor, tendrán carácter condicional, y
sólo quedarán firmes y producirán sus efectos legales una vez vencido dicho término sin
que se haya modificado el dominio o la situación jurídica del automotor".
4 "Artículo 23 (ley 19.170). Las inscripciones determinarán por el orden de su fecha la
preferencia del título".

5 "Artículo 14 (ley 19.170). Los instrumentos públicos que se refieran a la constitu-
ción, transmisión, modificación o cesión de derechos reales que se presenten dentro del
plazo de cuarenta y cinco días contados desde su otorgamiento, se considerarán registra-
dos a la fecha de su instrumentación.
Todo otro instrumento público o privado se considerará registrado desde la fecha de
su ingreso al Registro".
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99
renta y cinco días, según dispone el artículo 14; y en definitiva, de acuer-

do con lo establecido en los artículos 41 y 42, se gozará de una reserva
de prioridad desde la fecha de expedición del certificado, cuyos plazos
de validez son de quince o treinta días. 6
Insistimos, pues, en que la expedición del certificado va a establecer
la reserva de prioridad, durante todo el plazo de validez, por vía de una
mecánica registra! a la que denominamos del bloqueo, que es el nombre
técnico que sirve para caracterizar los efectos que produce la certifica-
ción, al garantizar la inmutabilidad de la situación registra!.
e) La autonomía de la voluntad y la prioridad
El segundo aspecto en el que la ley 17.801 ha influido sobre la prio-

ridad, se refiere a la posibilidad de que la voluntad de las partes llegue a
prevalecer sobre la atribución automática de preferencia en razón de fe-
chas; el artículo 19 de la ley 17.801, y la concordante reforma del ar-
tículo 3135 por la ley 17.711, han modificado sustancialmente el siste-
ma del Código en este aspecto.
El párrafo agregado al artículo 3135 admite la reserva de rango hi-
potecario/ la nueva norma faculta a las partes para alterar voluntaria-
mente la prioridad automática que surgiría de la fecha de inscripción
del derecho, reservándose la posibilidad de constituir ulteriormente una
hipoteca de grado preferente, siempre y cuando se respeten otros prin-
cipios, como el de especialidad con respecto al monto. Este problema lo
6
"Artículo 41 (ley 19.170). El plazo de validez de la certificación comenzará a contar-
se desde la cero hora del día de su expedición y será de quince o treinta días según que el
escribano o funcionario público que lo solicita, tenga su domicilio legal en la Capital Fe-
deral o fuera de ella".
"Artículo 42 (ley 19.170). Expedida una certificación de las comprendidas enlosar-
riculos anteriores, el Registro tomará nota en el folio respectivo (... ).
(... ) Esta certificación producirá los efectos de anotación provisoria a favor de quien
requiera, en el plazo legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubie-
re solicitado".
7
"Artículo 3135. Al constituir la hipoteca, el propietario puede, con consentimiento
del acreedor, reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra de grado preferente, ex-
presando el monto a que ésta podrá alcanzar".
100 LUIS Mo!SSET DE ESPANÉS
hemos tratado con más detenimiento en un pequeño trabajo que ha si-

do publicado en El Derecho, y al cual remitimos. 8
El artículo 19 de la ley 17.801 es aún más amplio que el artículo 3135
del Código, pues no solamente admite la reserva de rango, sino que con-
sagra la facultad de las partes de introducir todo tipo de cambios o alte-
raciones en el orden de preferencia, ya que después de establecer el prin-
cipio de atribución automática de prioridad, agrega:
"No obstante las partes podrán, mediante declaración de su voluntad

formulada con precisión y claridad, substraerse a los efectos del prin-
cipio que antecede estableciendo otro orden de prelación para sus de-
rechos, compartiendo la prioridad o autorizando que ésta sea com-
partida".
Adviértase, pues, que la voluntad de las partes puede alterar total-

mente el orden de prioridad que resultaría de la mera atribución auto-
mática en razón de la fecha de constitución de los derechos reales, y esto
nos demuestra que las leyes registrales, en lugar de coartar el funciona-
miento de la autonomía de la voluntad -como temían algunos-, vienen
a ensanchar su campo de aplicación y permiten conceder mayor libertad
a las partes, porque al dar publicidad a sus actos se brinda suficiente se-
guridad a los terceros y al tráfico jurídico.
Ilustraremos nuestras afirmaciones con ejemplos: sabemos que un nu-
do propietario, después de transmitir el usufructo, no podía constituir
servidumbres que gravasen el inmueble mientras el usufructuario estu-
viese en el goce de su derecho (artículo 2981); en cambio, en la actuali-
dad, el nudo propietario podría reservarse -en el momento de constituir
el usufructo- la facultad de gravar el bien con una servidumbre pasiva
y, posteriormente, estipular la servidumbre.
De manera semejante, el artículo 2999 del Código dispone que la
existencia de una hipoteca, si bien no impide la constitución posterior de
una servidumbre sobre el inmueble, faculta al acreedor hipotecario a ha-
8 Véase "Las hipotecas de distinto grado y la posibilidad de establecer preferencias en-
tre varios acreedores en un solo acto (leyes 17.711 y 17.801)", ED, n° 2930,12 de mayo
de 1972, t. 42, p. 859.
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cerio vender como si estuviese libre de toda servidumbre; en la actuali-

dad, podría el propietario -al tiempo de constituirse la hipoteca- reser-
varse la facultad de establecer ulteriormente una servidumbre, que de-
biese ser respetada por el acreedor hipotecario.
En resumen, en el régimen del Código, si el derecho real era el obje-
to de publicidad registra! (hipoteca), la prioridad se establecía por el mo-
mento de celebración del acto (inscripto en término), o por la fecha de
la toma de razón (artículos 3934 y 3137), de manera automática y obli-
gatoria.
En la actualidad, el artículo 19 de la ley 17.801 admite que las partes
establezcan el orden de preferencia de sus derechos reales, con indepen-
dencia de la fecha de constitución, siempre y cuando se respete el princi-
pio de la especialidad y se brinde la debida publicidad a este acuerdo de
partes. Y en el caso de que las partes no hubiesen fijado voluntariamente
un orden de preferencia, cuando el acto se inscriba dentro de los plazos le-
gales la prioridad estará dada por la fecha de expedición del certificado,
que origina un bloqueo registra! y hace nacer una reserva de prioridad. Si
no se inscribe en término, deberá estarse a la fecha de toma de razón.
d) Especialidad
Haremos una brevísima referencia a este principio, que es un viejo co-

nocido nuestro, ya que en el propio Código estaba consagrado con rela-
ción a la hipoteca.
En realidad, el principio de especialidad en materia registra! es una
consecuencia inmediata de algo que constituye un carácter esencial de
todas las relaciones jurídicas: la necesidad de que el objeto de esa rela-
ción sea determinado o determinable. 9 En nuestro Código encontrare-
mos dispersas varias normas que se refieren a la necesidad de determi-
nación del objeto; por ejemplo, en materia de relaciones jurídicas
obligatorias, nacidas de los contratos, encontramos los artículos 1170 y
9 En nuestro pensamiento se ha operado una evolución, pues hemos comprendido que
~ "especialidad" debe darse respecto a todos y cada uno de los elementos de la relación
jurídica. Ver Capítulo 4 de este libro (en especial 6, La hipoteca y la determinación en el
Código de Vélez).
1171; y al tratar en particular de algunos contratos, como el de compra-

venta, se exige la determinación de la cosa vendida (artículo 1333) y del
precio (artículo 1349), estableciendo que el contrato será nulo si no hay
determinación del precio (artículo 1355); y estas disposiciones relativas
al precio son también aplicables al contrato de locación (artículo 1494 ).
Por su parte los derechos reales tienen por objeto cosas que -por regla
general- son determinadas o determinables.
Este requisito del objeto de las relaciones jurídicas -la necesidad de su
determinación- se proyecta en el campo de la publicidad inmobiliaria,
dando nacimiento al principio de la especialidad. Y así vemos, en el Có-
digo Civil, que al legislar sobre hipotecas el artículo 3109 establece la
exigencia de que se determine con precisión el inmueble, objeto de la ga-
rantía hipotecaria, y el monto del crédito, objeto de la relación obliga-
toria garantizada con la hipoteca:
"No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles, especial y

expresamente determinadas, por una suma de dinero también cierta y
determinada. Si el crédito es condicional o indeterminado en su valor,
o si la obligación es eventual, o si ella consiste en hacer o no hacer, o si
tiene por objeto prestaciones en especie, basta que se declare el valor
estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca".
La ley 17.801 consagra también el principio de la especialidad, a par-

tir del momento mismo en que la cosa objeto del derecho real ingresa al
Registro por medio de la matriculación, disponiendo en el artículo 12:
"El asiento de matriculación llevará la firma del registrador responsa-

ble. Se redactará sobre la base de breves notas que indicarán la ubica-
ción y descripción del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y
cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa indivi-
dualización( ... )."
Además, el mismo artículo prevé, como datos complementarios -úti-

les para la mejor determinación del objeto, pero no obligatorios- que
pueden agregarse cuando existan los planos de mensura, y la nomencla-
tura catastral; pero la falta de estos elementos no impide la matricula-
ción del inmueble.
El principio de la especialidad exige que si se producen transforma-

ciones en el objeto de la relación jurídica real, esos cambios se reflejen
en el registro, y ello está previsto en el artículo 13 de la ley 17.801:
"Si un inmueble se dividiera, se confeccionarán tantas nuevas matrícu-

las como partes resultaren, anotándose en el folio primitivo la desmem-
bración operada.
Cuando diversos inmuebles se anexaren o unificaren se hará una
nueva y única matrícula de las anteriores, poniéndose nota de correla-
ción. En ambos casos se vincularán la o las matrículas con los planos
de mensura correspondientes".
También en materia de automotores encuentra consagración el prin-

cipio de especialidad, ya que al matricularse el vehículo se le asignan una
letra y un número que sirven para identificarlo (artículo 23, decreto-ley
6582/58), y se debe tomar nota de los elementos que sirven para indivi-
dualizarlo, como son la marca, el modelo y los números del chasis y mo-
tor (artículo 19, inciso 3). Y si el vehículo es retirado del uso, o sufre
cambios que alteren sustancialmente las características que sirven para
individualizarlo, estos hechos deberán comunicarse al Registro (artícu-
los 27 y 28).
El principio de la especialidad tampoco podía estar ausente en la ley
19.170, de Registro de Buques y Yates, y lo encontramos en su artículo
6, cuando establece que la división matrícula debe:
"Llevar el registro de la matrícula nacional, que comprenderá el de la

matrícula mercante nacional y el registro especial de yates, donde se
inscribirán obligatoriamente los buques, embarcaciones o artefactos
navales de propiedad estatal o privada que determine la reglamenta-
ción. Asimismo, se anotarán todas las modificaciones, transformacio-
nes o eliminaciones sufridas por esas unidades".
e) Rogación
El principio de rogación se plasma en las normas que exigen petición

de parte interesada para lograr la matriculación de la cosa, objeto del de-
recho real; o, posteriormente, obtener la mutación de las situaciones ju-
rídicas reales que ya se encuentran registradas.
En el Código Civil, en materia de hipotecas, este principio se había

traducido en el artículo 3140, que establece:
"La toma de razón podrá pedirse:

1) Por el que transmite el derecho.
2) Por el que lo adquiere.
3) Por el que tenga representación legítima de cualquiera de ellos.
4) Por el que tenga interés en asegurar el derecho hipotecario".
Insistimos, pues, en que el acceso al registro de estas relaciones jurí-

dicas reales, y sus posteriores modificaciones, sólo se logran -como re-
gla general- a pedido de parte interesada.
Señalamos de paso que algunas leyes o decretos provinciales (o reso-
luciones de la Dirección del Registro), suelen limitar esta facultad de las
partes, exigiendo que el pedido se efectúe por letrados o escribanos y, en
algunos casos, llegan -incluso- a exigir que esos escribanos o letrados
tengan su registro o matrícula en la provincia que corresponde al Regis-
tro. Consideramos que estas normas podrían ser tachadas de inconstitu-
cionalidad, pero por razones de tiempo no podemos detenernos en el
análisis del tema.
El principio de rogación no es absoluto, sino que reconoce algunas
excepciones. Para una mejor comprensión del problema es menester
que efectuemos una división entre los hechos y actos jurídicos que pue-
den ser causa generadora de una mutación en la situación registra!, dis-
tinguiendo aquellos que son extraños al registro de los hechos jurídicos
naturales que pueden producir sus efectos propios dentro mismo del re-
gistro.
Los hechos jurídicos externos -sean hechos jurídicos naturales o ac-
tos jurídicos-para lograr acceso al registro deben estar incorporados a
un instrumento -público o privado (artículo 3 de la ley 17.801)-; y es
indispensable que ese instrumento sea llevado al registro por petición de
parte, para que produzca sus efectos de mutación de la situación jurídi-
ca registra!, tal como lo establece el artículo 6:
"La situación registra! sólo variará a petición de:

a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o
su reemplazante legal.
b) Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar.

Cuando por la ley local estas tareas estuvieran asignadas a funcio-
narios con atribuciones exclusivas, la petición deberá ser formulada
con su intervención".
Y agrega el artículo 7 que:
"La petición será redactada en la forma y de acuerdo con los requisi-

tos que determine la reglamentación local".
Ahora bien, en la mayor parte de los casos se tratará de un acto jurí-

dico (instrumentado en una escritura pública o resolución judicial re-
frendada por el secretario fedatario del juzgado); pero puede tratarse,
asimismo, de hechos jurídicos naturales, como la muerte del sujeto titu-
lar de un usufructo, que producen la mutación de la situación registra!,
y tienen acceso al registro por vía de la presentación de la partida de de-
función, que también es un instrumento público. El caso está previsto en
el segundo párrafo del artículo 36.
Pero hemos dicho que hay una excepción al principio de rogación,
que se vincula con un hecho jurídico natural-el transcurso del tiempo-
que produce sus efectos propios dentro mismo del registro, caso en el
cual la transformación de la situación jurídica registra! debe realizarse
automáticamente por el propio registrador, sin necesidad de petición de
parte, como lo estipula el artículo 37 de la ley 17.801:
"Caducarán de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por

el transcurso del tiempo que expresa este artículo o por el que, en su
caso, establezcan leyes especiales:
a) La inscripción de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes
no se renovare (... )".
La caducidad de la inscripción hipotecaria se producirá a los veinte

años de la toma de razón, en virtud de lo dispuesto por los artículos
3191 y 3197 del Código Civil, después de las reformas que les introdu-
jo la ley 17.711.
A continuación, el inciso b) del artículo 37 se refiere a las anotacio-
nes preventivas, del tipo de los embargos, inhibiciones u otras providen-
cias cautelares disponiendo:
En el Código Civil, en materia de hipotecas, este principio se había

traducido en el artículo 3140, que establece:
"La toma de razón podrá pedirse:

1) Por el que transmite el derecho.
2) Por el que lo adquiere.
3) Por el que tenga representación legítima de cualquiera de ellos.
4) Por el que tenga interés en asegurar el derecho hipotecario".
Insistimos, pues, en que el acceso al registro de estas relaciones jurí-

dicas reales, y sus posteriores modificaciones, sólo se logran -como re-
gla general- a pedido de parte interesada.
Señalamos de paso que algunas leyes o decretos provinciales (o reso-
luciones de la Dirección del Registro), suelen limitar esta facultad de las
partes, exigiendo que el pedido se efectúe por letrados o escribanos y, en
algunos casos, llegan -incluso- a exigir que esos escribanos o letrados
tengan su registro o matrícula en la provincia que corresponde al Regis-
tro. Consideramos que estas normas podrían ser tachadas de inconstitu-
cionalidad, pero por razones de tiempo no podemos detenernos en el
análisis del tema.
El principio de rogación no es absoluto, sino que reconoce algunas
excepciones. Para una mejor comprensión del problema es menester
que efectuemos una división entre los hechos y actos jurídicos que pue-
den ser causa generadora de una mutación en la situación registra!, dis-
tinguiendo aquellos que son extraños al registro de los hechos jurídicos
naturales que pueden producir sus efectos propios dentro mismo del re"
gistro.
Los hechos jurídicos externos -sean hechos jurídicos naturales o ac-
tos jurídicos-para lograr acceso al registro deben estar incorporados a
un instrumento -público o privado (artículo 3 de la ley 17.801)-; y es
indispensable que ese instrumento sea llevado al registro por petición de
parte, para que produzca sus efectos de mutación de la situación jurídi-
ca registra!, tal como lo establece el artículo 6:
"La situación registra! sólo variará a petición de:

a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o
su reemplazante legal.
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b) Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar.

Cuando por la ley local estas tareas estuvieran asignadas a funcio-
narios con atribuciones exclusivas, la petición deberá ser formulada
con su intervención".
Y agrega el artículo 7 que:
"La petición será redactada en la forma y de acuerdo con los requisi-

tos que determine la reglamentación local".
Ahora bien, en la mayor parte de los casos se tratará de un acto jurí-

dico (instrumentado en una escritura pública o resolución judicial re-
frendada por el secretario fedatario del juzgado); pero puede tratarse,
asimismo, de hechos jurídicos naturales, como la muerte del sujeto titu-
lar de un usufructo, que producen la mutación de la situación registra!,
y tienen acceso al registro por vía de la presentación de la partida de de-
función, que también es un instrumento público. El caso está previsto en
el segundo párrafo del artículo 36.
Pero hemos dicho que hay una excepción al principio de rogación,
que se vincula con un hecho jurídico natural-el transcurso del tiempo-
que produce sus efectos propios dentro mismo del registro, caso en el
cual la transformación de la situación jurídica registra! debe realizarse
automáticamente por el propio registrador, sin necesidad de petición de
parte, como lo estipula el artículo 37 de la ley 17.801:
"Caducarán de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por

el transcurso del tiempo que expresa este artículo o por el que, en su
caso, establezcan leyes especiales:
a) La inscripción de la hipoteca, al vencimiento del plazo lega] si antes
no se renovare (... ) ".
La caducidad de la inscripción hipotecaria se producirá a los veinte

años de la toma de razón, en virtud de lo dispuesto por los artículos
3191 y 3197 del Código Civil, después de las reformas que les introdu-
jo la ley 17.711.
A continuación, el inciso b) del artículo 3 7 se refiere a las anotacio-

nes preventivas, del tipo de los embargos, inhibiciones u otras providen-
cias cautelares disponiendo:
106 Lurs MOISSET DE ESPANÉS
"b) Las anotaciones a que se refiere el inciso b) del artículo 2, a los cin-
co años, salvo disposición en contrario de las leyes.
Los plazos se cuentan a partir de la toma de razón".
Debemos agregar, finalmente, la caducidad de las anotaciones provi-

sionales previstas en el inciso b) del artículo 9, y en el inciso a) del ar-
tículo 18, que pierden su validez de manera automática al vencerse el
plazo de ciento ochenta días acordado por el Registro, si antes no se ha
acordado prórroga; y la caducidad del bloqueo provocado por los certi-
ficados, que garantizan la inmutabilidad de la situación registra! duran-
te quince, veinticinco o treinta días, de acuerdo con lo establecido en el
artículo 24, cuya validez se extingue al transcurrir esos plazos sin haber
sido utilizados.
El principio de rogación está consagrado también en la Ley de Regis-
tro de Buques, cuyo artículo 9 expresa:
"La inscripción y registro de los títulos, actos o contratos a que se refie-

ren los artículos precedentes, podrá ser solicitada indistintamente por:
a) El que transmite el derecho.
b) El que lo adquiere.
e) El que tenga la representación legal de cualesquiera de ellos.
d) El que tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir.
e) Los escribanos públicos en el ejercicio de sus funciones.
f) La autoridad judicial".
Y las excepciones al principio de rogación, que hacen procedente la

cancelación automática de los asientos registrales, están previstas en el
artículo 36, 10 mereciendo destacarse la disposición del artículo 3 7 que
10
"Artículo 36 (ley 19.170). Quedarán canceladas de oficio en forma automática por
el mero conocimiento de los términos que se establecen, contados desde la fecha del asien-
to, si antes no fueren reinscriptas o subsanadas y, por consiguiente, sin efecto alguno con
respecto de terceros, las siguientes anotaciones:
a) Embargos, interdicciones e inhibiciones a los cinco años;
b) Hipotecas a los tres años, siempre que no se estableciere un plazo mayor en el con-
trato;
e) Prenda a los cinco años;
d) Anotaciones provisorias a los ciento ochenta días si no han sido subsanadas".
con todo acierto aclara que vencidos los plazos que provocan la caduci-
dad de las inscripciones mencionadas en el artículo anterior, se las ten-
drá por inexistentes al certificar.
Finalmente, en lo que se refiere al régimen de los automotores, aunque
no hay ningún artículo que sistematice el principio de rogación, surge de
la lectura de diversas normas que en todos los casos el Registro obra a
petición de las partes interesadas y que no puede hacerlo de oficio.
f) Inscripciónll
El llamado principio de inscripción tiene distinto vigor según sea su

formulación concreta en cada sistema positivo; por ejemplo en el dere-
cho español la inscripción es voluntaria, de manera que el titular de de-
rechos reales sobre inmuebles no está obligado a matricular la finca, ni
a registrar las posteriores transmisiones, lo que constituye un grave de-
fecto del sistema. Una de las consecuencias de esta libertad de inscrip-
ción, unida al elevado costo de registración, es que numerosos inmuebles
permanecen al margen del Registro. Por ello algunos autores españoles,
como Hernández Gil, sostienen que en realidad la ley española consagra
el principio de no inscripción.
Otros regímenes jurídicos imponen la obligatoriedad de la inscrip-
ción, previendo distintas sanciones para el caso de incumplimiento de es-
te deber jurídico que varían desde las multas de carácter pecuniario, has-
ta la inexistencia del derecho real, cuando se concede efecto constitutivo
a la inscripción.
La ley 17.801 no contempla sanciones tan drásticas, lo que permite de-
cir a uno de sus autores 12 que "la inscripción de los títulos en el registro
no es obligatoria, pero sí es necesaria para la perfección del derecho real".
Nosotros entendemos que toda norma dotada de coactividad es obli-
gatoria, aunque el vigor de la sanción impuesta por su violación pueda
11 Los restantes puntos no alcanzaron a ser desarrollados en la clase de concurso, pero

se incluye un breve bosquejo de algunos principios, para facilitar su estudio a los alumnos
de Derechos Reales.
12 Véase Miguel Norberto Falbo, "El registro de la propiedad organizado por la ley
17.801", en Curso de derecho registra! inmobiliario, p. 210.

presentar una gama de matices que varía desde las sanciones pluscuam-
perfectas, hasta las minus que perfectas. En el caso de la ley 17.801 la
obligatoriedad de la inscripción surge del artículo 2, que impone este de-
ber de manera muy clara.
"Artículo 2. De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 2505, 3135

y concordantes del Código Civil, para su publicidad, oponibilidad a
terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados Registros
se inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes documen-
tos: (... )".
Y, a continuación, enumera los documentos que deben registrarse.

La inscripción otorga ventajas, como la que surge del artículo 17, que
impide la posterior registración de documentos incompatibles y, de mane-
ra indirecta, impone una grave sanción: los derechos reales sobre inmue-
bles que no se encuentren inscriptos, aunque sean válidos entre las partes,
se encuentran fuera del tráfico jurídico, como lo establece el artículo 23:
"Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos

de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales
sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el Registro, así
como certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se
consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según las
constancias registradas (... )".
Este dispositivo contiene una grave sanción, pues impide que se efec-
túen actos de transmisión ínter vivos, con relación a los derechos no ins-
criptos. En consecuencia, no vacilamos en afirmar que la inscripción en
el sistema argentino es verdaderamente obligatoria.
En la Ley de Registro de Buques 19.170, encontramos como artículo
concordante con los mencionados el artículo 7, que se vincula con el
principio de inscripción.
g) Legalidad
El denominado principio de legalidad se relaciona con la función ca-

lificadora del registrador, es decir con las facultades que tiene para ana-
!izar los documentos que se presentan para su inscripción y aceptarlos,

observarlos o rechazarlos.
La primera norma que encontramos en la ley 17.801 sobre este par-
ticular es el artículo 8, que faculta al registrador a efectuar un análisis
de las formas extrínsecas, y algunos autores han sostenido que con ello
se agotan las atribuciones del registrador que debería limitarse a exami-
nar los aspectos meramente formales. Otros, en cambio, con el propósi-
to de conceder mayores atribuciones al registrador, llegan a interpretar
que en las formalidades extrínsecas quedan comprendidos otros aspec-
tos que, a nuestro entender, no son formales, sino que se vinculan con la
legitimación para obrar, o con la capacidad del disponente. Pero veamos
qué dice el artículo 8:
"El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los do-

cumentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de
ellos y de los asientos respectivos".
En verdad, las formas extrínsecas hacen sólo a la exterioridad, es de-

cir a la manera de expresarse la voluntad del sujeto, ya que toda decla-
ración de voluntad necesita un continente que sirva de medio o vehícu-
lo para exteriorizar el contenido, o sea el acto jurídico causal.
Rafael Núñez Lagos, el insigne Decano del Colegio de Notarios de
Madrid, en sus clases sobre la "Teoría General del Instrumento Públi-
co", nos enseñaba con claridad que hay que distinguir el acto instrumen-
tal del acto instrumentado.
Las formas extrínsecas se relacionan con el acto instrumental, y así el
registrador deberá ver si hay o no interlineados, sobreraspados o en-
miendas; si constan las firmas de las partes y del oficial público; si éste
obró dentro de su competencia y jurisdicción, etc. Son, en cierta mane-
ra, los requisitos formales a que hace referencia el artículo 973 del Có-
digo Civil, cuyo cumplimiento, en virtud de lo dispuesto por el artículo
8 de la ley 17.801, debe ser analizado por el registrador.
Pero no termina aquí el estudio que el registrador debe efectuar; sino
que debe indagar también aspectos vinculados con el contenido del ac-
to, porque así se lo impone la ley en otras normas, que completan lo dis-
puesto en el artículo 8, y que se vinculan con la función calificadora del
registrador. Por ejemplo, el artículo 15 exige el análisis de la legitimación

para disponer, por parte del otorgante del documento, no debiendo ad-
mitirse aquellos actos que emanen de persona distinta del titular inscrip-
to, es decir aquellos actos en que no se cumpla con el requisito del trac-
to sucesivo (con la sola excepción de las hipótesis de tracto abreviado
previstas en el artículo 16).
Tampoco podrán admitirse actos otorgados por personas sobre las
que pesen inhibiciones, interdicciones o inhabilitaciones, inscriptas en el
Registro en la sección de anotaciones personales, prevista por el Capítu-
lo 6 {artículos30 a 32), y sin duda estos aspectos se vinculan con el con-
tenido del acto instrumentado y no con las formas extrínsecas.
Queremos destacar, además, que el artículo 8 no dice, en ningún mo-
mento, que sólo se han de analizar las formas extrínsecas, por lo que de-
be entenderse que éste es uno de los tantos aspectos sometidos al exa-
men del registrador.
Para comprender cabalmente hasta dónde alcanzan las atribuciones
del registrador en materia de calificación de documentos, hay que recor-
dar brevemente el sistema de nulidades establecido por nuestro codifica-
dor, que consagró una doble clasificación, distinguiendo por una parte
entre la nulidad absoluta (artículo 1047 del Código Civil), que no es sus-
ceptible de confirmación, y la nulidad relativa {artículo 1048 del Códi-
go Civil), hipótesis en la cual el vicio puede ser subsanado (artículo
1058).
La segunda clasificación de las nulidades consagrada por Vélez Sárs-
field se vincula con la forma en que aparece el vicio, denominándose nu-
los a los actos en que la nulidad es ostensible, manifiesta (artículo 1038
del Código Civil), y anulables a aquellos en que es menester una previa
investigación de hecho y la declaración judicial de nulidad.
Recordemos, por último, que hay una sola hipótesis en que se puede
declarar de oficio la nulidad, y es cuando se trata de una nulidad abso-
luta (inconfirmable), y al mismo tiempo manifiesta (artículo 1047 del
Código Civil).
La ley 17.801 ha apelado a estos conceptos en el artículo 9 que, a
nuestro criterio, es el que brinda la clave para delimitar cuáles son las
atribuciones del registrador. De su atenta lectura llegamos a la conclu-
sión de que siempre que exista en el acto una nulidad manifiesta, debe-
rá observarlo, procediendo a su rechazo cuando, además, la nulidad es

absoluta:
"Artículo 9. Si observare el documento, el Registro procederá de la si-

guiente manera:
a) Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifies-
ta (... )".
Por ejemplo, si del documento que se pretende inscribir surgiese que

se trata de una adquisición de bienes litigiosos, efectuada por el magis-
trado ante cuyo tribunal se discutía el problema, o una compraventa
efectuada entre marido y mujer, el registrador debería rechazar el docu-
mento, pues el acto, en su contenido, estaría viciado de nulidad absolu-
ta y manifiesta.
En cambio, cuando la nulidad sea manifiesta, pero sólo relativa, pro-
cederá a una inscripción provisional, otorgando un plazo para que se
subsane el defecto, como lo expresa el inciso b) del mismo artículo 9:
"b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitan-

te dentro de los treinta días de presentado, para que lo rectifique. Sin
perjuicio de ello lo inscribirá o anotará provisionalmente por el plazo
de ciento ochenta días, contado desde la fecha de presentación del do-
cumento, prorrogable por períodos determinados, a petición fundada
del requirente ( ... )".
Señalamos, por último, que si se tratase de un acto anulable, es decir

si el vicio no fuere ostensible, sino que se necesitase una previa investi-
gación de hecho para determinar la existencia del defecto, el registrador
no tendrá ninguna atribución para objetar el documento, ya que en tal
hipótesis el acto se reputa válido mientras no haya una decisión judicial
que lo anule (artículo 1046 del Código Civil).
En resumen, el registrador debe analizar las formas extrínsecas y tam-
bién los aspectos del contenido del acto que se vinculen con el tracto su-
cesivo y la legitimación de disponer, como así también cualquier otro de-
fecto que pueda provocar una nulidad manifiesta:
a) Si el acto no presenta fallas, debe proceder a inscribirlo.
b) Si hay nulidades manifiestas, pero relativas, lo observará, ya que se

trata de defectos subsanables (inciso b, artículo 9).
e) Si se trata de nulidades absolutas y manifiestas, lo rechazará.
d) Si la nulidad no es manifiesta, no tiene facultades para observar ni
rechazar el acto (por ejemplo, no puede investigar los posibles vicios del
consentimiento: error, dolo o violencia).
h) Tracto sucesivo
La Ley de Registro Inmobiliario dedica parte del Capítulo 4 al trac-

to sucesivo, requisito del que se ocupan muy especialmente los artícu-
los 14 a 16. Se trata de esta manera de establecer la continuidad regis-
tra! de titularidades, es decir, el perfecto encadenamiento que conduzca
desde el titular actual, a través de cada uno de sus antecesores, hasta la
persona que era titular del derecho en el momento de matricularse el in-
mueble, de modo tal que se refleje íntegramente la historia jurídica de
la finca.
Cuando se desee practicar un nuevo asiento, éste debe encontrar su
apoyo en el anterior, es decir debe emanar de quien figura como titular
inscripto; de lo contrario el registrador no podrá, como regla general,
dar cabida al documento, y así lo dispone el artículo 15 de la ley 17.801,
cuando expresa:
"No se registrará documento en el que aparezca como titular del dere-

cho una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente.
De los asientos existentes en cada folio deberán resultar el perfecto en-
cadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos registra-
dos, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificacio-
nes, cancelaciones o extinciones".
Por supuesto que el requisito del tracto sucesivo se refiere no sólo a

la transmisión de la titularidad del dominio pleno, sino también a la
constitución de derechos reales accesorios o desmembrados, como la hi-
poteca y el usufructo, que deben también apoyarse en la titularidad de
la persona que dispone del derecho.
La exigencia de que cada nueva inscripción se base en un acto otor-
gado por el titular inscripto, sólo encuentra verdaderas excepciones en
PUBLICIDAD REGISTRAL EN EL DERECHO ARGENTINO 11.3
el caso de la matriculación del inmueble, o -con respecto a un inmueble

ya matriculado- cuando se produce una adquisición originaria por vía
de usucapión.
La ley prevé también, por razones de economía inscriptoria, hipótesis
de tracto sucesivo abreviado o, más simplemente, tracto abreviado, en
las cuales el acto de disposición se otorga por un titular que todavía no
está inscripto y cuyo derecho deriva del titular inscripto, en especial
cuando se trata de una o varias sucesiones universales por causa heredi-
taria. Se respeta así el principio que inspira nuestro derecho sucesorio de
que los herederos ocupan el lugar jurídico de su causante y, por vía de
una ficción jurídica, continúan su propia persona. Son las hipótesis pre-
vistas en la primera parte del artículo 16, que dispone:
"No será necesaria la previa inscripción o anotación a los efectos de la

continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en
los siguientes casos:
a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos de-
clarados o sus representantes, en cumplimiento de contratos u obli-
gaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge sobre bie-
nes registrados a su nombre;
b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o ce-
dieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su
cónyuge;
e) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición
de bienes hereditarios (... )".
Se prevé también el caso en que se practiquen, por actos entre vivos,

dos transmisiones simultáneas de derechos, que parten de un titular ins-
cripto y pasan por un primer adquirente, todavía no inscripto, que rea-
liza un nuevo acto de disposición; en este caso se permite también recu-
rrir a la abreviación del tracto, como lo expresa el inciso d) del mismo
artículo 16:
"d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma si-

multánea y se refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mis-
mo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan in-
tervenido distintos funcionarios (... )".
En todas las hipótesis de tracto abreviado el nuevo asiento contendrá

una relación detallada y completa de la serie de transmisiones, de mane-
ra tal que no se quiebre el principio del tracto sucesivo y se refleje en el
folio el perfecto eslabonamiento de titularidades. Así lo dispone la par-
te final del artículo 16:
"En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los

antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisión o
adjudicación, a partir del que figure inscripto en el Registro, circuns-
tancia que se consignará en el folio respectivo".
También en la Ley de Registro Nacional de Buques se establece el

principio del tracto sucesivo, en los artículos 17 a 19. 13
i) Otros principios registrales
La limitación en cuanto al tiempo que impone una exposición de es-

ta naturaleza, nos impide efectuar aquí el análisis de otros principios re-
13
"Artículo 17 (ley 19.170). No se registrará documento en el que aparezca como ti-
tular del derecho una persona distinta de la que figura en la inscripción precedente. De los
asientos existentes en los folios que correspondan, deberá resultar el perfecto encadena-
miento del titular del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación
de las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones".
"Artículo 18. No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la
continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos:
a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus re-
presentantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el cau-
sante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre;
b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes he-
reditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge;
e) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes here-
ditarios;
d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se re-
fieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo objeto, aunque en las respectivas au-
torizaciones hayan intervenido distintos funcionarios".
"Artículo 19. En el caso del artículo precedente, el documento deberá expresar la re-
lación de antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudi-
cación, a partir del que figure inscripto en el Registro, circunstancia que se consigna en
el folio respectivo".
gistrales, y nos limitaremos a enunciarlos, con la esperanza de ocupar-

nos de ellos en un futuro próximo.
Mencionaremos, entonces:
a) La legitimación para obrar, provocando la transmisión de una re-
lación jurídica real, aspecto que se vincula con la titularidad registra! y
con la posibilidad de disponer del derecho inscripto a lo que hace refe-
rencia, por vía de exclusión, el Capítulo 6 de la ley 17.801, al establecer
el registro de anotaciones personales en los artículos 30 a 32.
b) La fe pública registra!, en su doble aspecto, formal y material, so-
bre el que tienen especial incidencia el artículo 4 de la ley 17.801, y va-
rios artículos del Código Civil entre los que podemos mencionar el 979,
inciso 2; el 993, ... y muy especialmente el 1051, con la protección de
los terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso.
Parte JI
A. La obligación de inscribir y la función notariaP 4
1. Introducción
Agradezco al Instituto de Cultura Notarial la invitación que se me ha

formulado a participar en esta conmemoración de las Bodas de Plata de
su creación.
En varias ocasiones, invitado por sucesivos Directores del Instituto
que han sabido guiarlo por un camino ascendente y consolidar su pres-
tigio, he tenido oportunidad de encontrarme junto a ustedes, en sesiones
de estudio y trabajo, compartiendo la común inquietud que nos anima
de hacer más justas las relaciones sociales, y brindar con nuestro esfuer-
zo un servicio a la comunidad.
Mucho me honraron esas invitaciones, y me honra más aún que en
este día mis amigos del notariado cordobés se hayan acordado nueva-
mente de mí, encargándome la exposición de un tema y dejándome en-
tera libertad para elegirlo, muestra de confianza que acrecienta mi res-
ponsabilidad.
Pues bien, hace ya tiempo que me preocupa indagar sobre el alcance
y los límites que tiene el deber que pesa sobre los notarios de tramitar la
inscripción registra! de los instrumentos que autorizan: ¿Cuándo tuvo
expresión legal, por primera vez, en nuestra provincia? ¿Subsiste en el
sistema jurídico la mencionada obligación? ¿Brinda frutos positivos, que
contribuyan a consolidar la seguridad jurídica? ¿Sería conveniente supri-
mirla, mantenerla o extenderla? ¿Entra en las facultades del legislador
provincial exigir a los notarios que también inscriban los contratos de
automotores en los cuales deban certificar la firma de las partes? Y, en
el caso de los registros inmobiliarios, ¿la representación de las partes que
la ley 17.801 confiere al escribano para que tramite la inscripción ante
el Registro, tiene algunos límites? ¿Debe comunicar a sus clientes que
14 Conferencia pronunciada por el autor con motivo de la celebración de los veinticinco
años del Instituto de Cultura Notarial del Colegio de Escribanos de Córdoba (10/6/88).
PUBLICJDAD REGISTRAL EN EL DERECHO ARGENTINO 117
han existido observaciones? ¿Necesita alguna autorización para plantear

los recursos registrales internos? Agotado el trámite ante el Registro sin
obtener la inscripción, ¿está legitimado para plantear los recursos juris-
diccionales?
La lista de interrogantes planteados, que sin duda puede ampliarse,
pone claramente de relieve la riqueza del tema, poco estudiado por la
doctrina nacional y la sucinta exposición que he de hacer tiene como
finalidad principal despertar vuestra inquietud, para que ahondéis en
los problemas continuando un camino de investigación que me limito
a señalar.
2. Antecedentes legales
Hace algún tiempo en sendos dictámenes de asesores jurídicos y nota-

riales del Colegio he podido leer que, con acierto, se hablaba de la "obli-
gación" que pesa sobre el notario de inscribir los títulos dominiales que
autoriza, y la falta que entrañaría el incumplimiento de esa obligación.
No se mencionaba, sin embargo, un texto concreto que impusiese tal de-
ber al escribano, sino solamente los dispositivos de leyes arancelarias, que
fijan honorarios a esa tarea, lo que resultaría insuficiente para calificarla
de obligatoria.
Es cierto que la ley nacional 17.801 en su artículo 6, al ocuparse de
la rogación necesaria para modificar una situación registra!, se refiere en
su inciso a) al autorizante del documento inscribible, y en el párrafo fi-
nal se ocupa de los casos en que esas tareas, por ley local, estuviesen
asignadas a funcionarios con atribuciones exclusivas.
Es cierto también que la ley provincial cordobesa 5771, reglamenta-
ria de la ley 17.801, exige en su artículo 4 que "la petición para variar
una situación registra! deberá formularse exclusivamente por notario de
registro, autoridad judicial o autoridad administrativa de la provincia
(... )";pero ninguna de estas normas impone a] escribano el deber de ins-
cribir los documentos que autorice.
Sin embargo, todos tenemos conciencia de que en distintas legislacio-
nes provinciales han existido, o existen todavía, normas expresas que
obligan al escribano a registrar las escrituras.
Debí, pues, remontarme a la Ley Orgánica del Poder Judicial 3364,

dictada en enero de 1925, como una consecuencia de la reforma consti-
tucional de 1924. Se encontraban allí, dentro del Capítulo Séptimo del
Título 10, dos secciones (la segunda y la cuarta), dedicadas respectiva-
mente a los escribanos de registro y al registro de escrituras, que queda-
ron modificadas hace casi cuarenta años por la ley 4183, que regula es-
pecíficamente la profesión notarial.
Además, y destinado al Registro General, la Ley Orgánica contaba
con el Título 14 (derogado por la ley 5771), en cuyo Capítulo 2, como
primer artículo se hallaba la siguiente norma:
"Los escribanos que hubiesen labrado alguna escritura sujeta a inscrip-

ción, están obligados a hacerla registrar acompañando la copia o mi-
nuta suscripta por ellos, anotando al margen de la matriz el folio y la
toma de razón del Registro, de lo que se hará mención en las copias
posteriores que se expidieren" (artículo 279).
El hecho de que en las normas actualmente vigentes no aparezcan las

palabras están obligados, no significa de manera alguna que ese deber
haya desaparecido. Baste recordar, en primer lugar, que la ley no es la
única fuente del derecho, y que muchas normas fluyen también de las
costumbres, la jurisprudencia, la doctrina o los principios generales del
derecho ... En este caso la costumbre de considerar obligatoria la activi-
dad del escribano para inscribir, mantenida sin hesitación alguna, ratifi-
ca la perduración del deber; por otra parte, creemos que los vocablos es-
tán obligados no tienen carácter sacramental, y que la mención en el
artículo 63 de la ley notarial 4183 de que se anotarán al margen de la
matriz el folio y la toma de razón del Registro, presupone que para ob-
tener esos datos el escribano haya cumplido con la actividad de inscrip-
ción, que es previa.
A mayor abundamiento recordaremos que la ley notarial vigente en
la provincia de Buenos Aires desde 1978 (ley 9020), al enumerar en su
artículo 35 los deberes notariales, expresa en el inciso 8:
"8. Tramitar, bajo su sola firma la inscripción en los Registros públicos

de los actos pasados en su protocolo".
PUBUCIDAD REGISTRAL EN EL DERECHO ARGENTINO 119
Estimamos que, cualesquiera sean los términos utilizados en las legisla-

ciones provinciales, el sistema jurídico argentino consagra, en materia de
transmisiones inmobiliarias, la obligación del escribano autorizante de tra-
mitar ante el Registro la inscripción del título, en representación de las dos
partes que han intervenido en el acto jurídico instrumentado.
3. Ventajas prácticas
Por tratarse de una tarea inherente a su cargo de fedatario público, el

escribano debe desempeñarla con absoluta imparcialidad y en beneficio
común de las dos partes que celebraron el negocio. La solución es indu-
dablemente ventajosa pues cuando los sistemas registrales hacen pesar la
carga de inscribir solamente sobre una u otra de las partes, sucederá con
frecuencia que atendiendo sus intereses particulares demore o no concre-
te la inscripción, con lo que se provoca un desajuste entre la realidad fác-
tica y el registro; sobre el punto todos conocemos lo que ocurre en el Re-
gistro de Automotores, donde los adquirentes reciben la documentación
del vehículo y el formulario 08 firmado por el enajenante y luego no ha-
cen efectiva la inscripción, lo que provoca múltiples problemas agrava-
dos por el carácter constitutivo que tiene ese registro.
La observación de lo que sucede en España, donde el notario no está
obligado a inscribir, muestra hasta qué punto este deber impuesto al es-
cribano puede resultar la clave del éxito práctico de un sistema registra!.
Hemos señalado en muchas oportunidades que España cuenta desde ha-
ce más de un siglo (1861) con una excelente ley registra!, que regula en
detalle y de manera acertada numerosos problemas; pero, pese a ello, la
mayor parte de la propiedad rural se encuentra todavía fuera del regis-
tro e incluso con frecuencia se omite registrar las transmisiones de bie-
nes que en algún momento habían sido matriculados. Si el notario tuvie-
se el deber de inscribir, como sucede en nuestro sistema jurídico, todos
esos documentos se registrarían, pues solamente podría omitir la inscrip-
ción si las partes, prevaliéndose del hecho de que en España es potesta-
tivo para ellas registrar sus derechos sobre inmuebles, expresaran su vo-
luntad de que el documento no se inscriba.
En nuestro país, en cambio, la obligación de inscribir impuesta a los
notarios por las leyes provinciales ha traído como consecuencia inme-

diata que, aun en la etapa en que la doctrina discutía la constitucionali-
dad de esas leyes, los escribanos procediesen a registrar las transmisio-
nes de derechos reales sobre inmuebles, con clarísimas ventajas para la
seguridad jurídica, y con el resultado de que casi la totalidad de la pro-
piedad inmobiliaria se encontraba incorporada a los Registros cuando
en 1968 se modificó el artículo 2505 del Código Civil y se sancionó la
ley 17.801 estableciendo la obligación de inscribir.
En cambio, la discordancia que existe entre la realidad y las constan-
cias registrales en materia de automotores tiene su principal causa en
que la registración de las transferencias queda librada a la actividad de
las partes, muchas veces legos en materia jurídica.
4. Conveniencia de reformular la obligación
Hemos dicho ya que el escribano tiene a su cargo la obligación de ins-

cribir y que ese deber surge no solamente de disposiciones legales que
hacen referencia a él de forma más o menos directa, sino también de una
práctica inveterada. Destacamos también los beneficios para la seguri-
dad jurídica que se siguen de esa práctica, en los sistemas que la han
adoptado, y los inconvenientes que se plantean cuando el escribano no
tiene la obligación de inscribir.
Estimamos, por ello, que no solamente es necesario mantener la vi-
gencia de esa obligación, sino que incluso sería conveniente reformular-
la, tomando en cuenta que se han creado otros Registros, de manera tal
que el deber del notario de inscribir se extienda a todas las hipótesis en
que certifique las firmas o autorice un documento del que surja un dere-
cho inscribible en cualquier Registro público.
Como las provincias conservan el poder de policía y son ellas las que
regulan la actividad de los profesionales fijando sus atribuciones y debe-
res, sería conveniente que cada una de ellas modificase las respectivas le-
yes orgánicas notariales, incluyendo expresamente esta obligación de
inscribir como uno de los deberes inexcusables del escribano.
5. El escribano y las observaciones del Registro
En otros países, como en España, se considera que el notario, aunque

no está obligado a inscribir, tiene facultades para hacerlo e incluso un in-
terés personal, pues si la denegatoria de inscripción se fundase en fallas
o defectos de la escritura, deberá subsanarlos "extendiendo a su costa
una nueva escritura, si fuere posible, e indemnizando en su caso a los in-
teresados de los perjuicios que les ocasione su falta" (artículo 22 de la
Ley hipotecaria).
En nuestro sistema, donde el pedido de inscripción lo formula direc-
tamente el notario, en representación de las partes, mientras los defectos
puedan subsanarse sin la extensión de una nueva escritura los otorgan-
tes no llegan tan siquiera a enterarse que el Registro ha formulado ob-
servaciones, y el trámite inscriptorio interno continúa instado exclusiva-
mente por el escribano interviniente.
Nada objetaremos a esta costumbre, ya enraizada en nuestro sistema,
cuando las observaciones se refieren solamente a aspectos formales que
pueden ser salvados por el notario sin mayores dificultades, pero si las
objeciones planteadas por el Registro se vinculasen con aspectos sustan-
tivos (como son la inexistencia de tracto, la falta de capacidad de los
otorgantes, etc.), o que proviniesen de factores exógenos (por ejemplo,
una orden judicial), entendemos que el escribano deberá hacer conocer a
las partes la existencia del obstáculo apuntado por el registrador, y soli-
citar instrucciones respecto a la conducta a seguir.
Aunque con frecuencia se haya afirmado que al labrar la escritura el
notario asume una obligación de resultado, 15 la de inscribir el título,
personalmente entendemos que su deber es solamente el de poner toda
la diligencia necesaria, ya que no puede prometer un resultado que de-
pende no solamente de su propia actividad, sino también de la actividad
de terceros por los cuales no debe responder. En efecto, supongamos que
el escribano autoriza el acto en su protocolo en debida forma, sin nin-
gún defecto, y dentro de los plazos legales lleva al Registro el primer tes-
timonio y peticiona su inscripción; por desgracia ese título se extravía
15 Ver Alberto J. Bueres, Responsabilidad civil del escribano, Buenos Aires, Harnrnura-
bi, 1984, p. 89.

3.22 LUIS MOISSET DE EsPANÉS
dentro del Registro, lo que no es infrecuente ... , ¿puede en ese caso res-
ponsabilizarse al escribano por no haber logrado el resultado de inscri-
bir? Evidentemente ¡no!
Debe sí prestar a las partes su asistencia profesional y toda la colabo-
ración necesaria para remover los obstáculos que impiden la inscripción,
pero este es el límite de su obligación.
a) Rechazo del documento
En este orden de ideas parece necesario distinguir en cuál de los su-

puestos del artículo 9 de la ley 17.801 encuadra la observación del re-
gistrador. Cuando se trate de uno de los casos previstos en el inciso a),
es decir, documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta, aunque
la ley provincial 5771 prevé en su artículo 9 la anotación provisional del
documento, para dar la posibilidad al interesado de discutir la califica-
ción del registrador, el notario faltaría a sus deberes de diligencia si pre-
tendiese continuar ejerciendo la representación de las partes, incluso en
el trámite recursorio interno. Deberá, por tanto, poner en conocimiento
de los otorgantes del documento la existencia del rechazo, antes de in-
tentar cualquier recurso, y munirse de prueba que acredite las instruc-
ciones recibidas, sea que las partes decidan desistir de la inscripción o es-
timen conveniente discutir la calificación registra!. De lo contrario podrá
verse seriamente comprometida la responsabilidad del notario.
b) Defectos subsanables
Si el defecto es de tal naturaleza que pueda salvarse sin intervención

de las partes, el escribano que las representa no tendrá necesidad de co-
municarles la observación; podrá incluso, de acuerdo al tenor literal de
las normas vigentes, en especial el artículo 6 inciso a) de la ley 17.801,
y el artículo 9 inciso b) del mismo cuerpo legal, intentar las vías recur-
sorias internas, sin necesidad de solicitar instrucciones especiales.
Creemos conveniente, sin embargo, en previsión de una siempre po-
sible resolución adversa del Registro, que haga conocer con tiempo a
las partes la existencia y el tenor de la observación formulada por el Re-
gistro.
PUBLICIDAD REGISTRAL EN EL DERECHO ARGENTINO
123
6. Recursos judiciales
La representación conferida por la ley argentina al notario se limita

al trámite inscriptorio en sede administrativa. Cuando por cualquier cir-
cunstancia éste se agotare sin lograr la registración del acto y sea menes-
ter intentar una vía judicial, los legitimados para intentarla serán, en
principio, los otorgantes, ya que son ellos los interesados en la inscrip-
ción del documento.
El escribano tiene pues el deber de comunicar sin dilación a las par-
tes la resolución denegatoria de la inscripción, para que ellas procedan
de acuerdo a sus intereses. No olvidemos que una demanda judicial ori-
gina costas, que se cargan al perdidoso, y el notario no puede compro-
meter la responsabilidad patrimonial de las personas que representa, sin
contar para ello con un poder especial. Incluso es dudoso que pueda re-
cibir poder para actuar en juicio como representante de quienes otorga-
ron el documento.
La regla, pues, es que el contencioso-registra!, interpuesto contra la
resolución denegatoria de la Dirección del Registro, deberá ser intenta-
do por los otorgantes del documento.
Sin embargo hay una excepción: si la negativa de inscripción se fun-
dase en la existencia de fallas documentales que puedan comprometer la
responsabilidad del notario, éste tendrá interés legítimo en lograr un
pronunciamiento judicial que rectifique lo resuelto por el Registro, y
tendrá expedita la vía para interponer esa acción.
Estos son, a nuestro entender, los límites que encuentra la actividad
del notario cuando, en representación de los otorgantes de un instru-
mento, procura obtener su inscripción registra!.
7. Conclusión
También mi charla de hoy debe tener límites; la prudencia aconseja en

estos casos no sobrepasarlos, por lo que pondré punto final a la actividad
oratoria, para no incurrir en la responsabilidad de frustrar las expectati-
vas de quienes hoy se han reunido a celebrar, en amigable camaradería, los
veinticinco años de existencia del Instituto de Cultura Notarial.
Concluyo, pues, dejándoles dos inquietudes: la una mediata, conti-

nuar investigando el tema que hemos propuesto; la otra inmediata, alzar
las copas para brindar por este feliz acontecimiento.
Nada más.
B. El escribano, la obligación de inscribir y la prioridad registral

(Responsabilidad y sanciones disciplinarias) 16
1. Introducción
Las leyes notariales ponen a cargo del escribano el deber de inscribir

los actos que autorizan, 17 confiando en que la participación del funcio-
nario letrado contribuirá a asegurar la publicidad de los derechos reales,
en beneficio de toda la comunidad, ya que de esta manera se brinda se-
guridad jurídica a las transacciones, lo que fortalece la paz pública y el
orden social.
Esta actividad ha revitalizado las funciones del notario moderno, pe-
ro al mismo tiempo engendra una serie de responsabilidades ya que su
incumplimiento puede ocasionar daños a particulares, e incluso a la pro-
pia institución notarial, si su reiteración crea un ambiente de desconfian-
za respecto a la actuación del escribano.
Es deber también del notario tener a disposición de las partes intere-
sadas los testimonios de las escrituras autorizadas, fijándose en la regla-
mentación plazos que son más prolongados cuando se trata de actos su-
jetos a inscripción en el Registro Generai. 18
a) Responsabilidad civil
Los particulares damnificados por el actuar negligente de un escriba-

no que incumple su deber y demora la entrega de los testimonios auto-
16 Trabajo publicado en Folio Real, Lima, año 3, n° 7, febrero de 2002, p. 49, y en
Zeus, t. 82, D-85.

17
Así lo hacía ya el artículo 279 de la ley 3364, Orgánica del Poder Judicial de la pro-
vincia de Córdoba.
18 Ver decreto 2259/75, artículo 59.
rizados, podrán reclamar ante la justicia la correspondiente indemniza-

ción del daño material que este retraso les acarrea, que se agrava si el es-
cribano no ha inscripto en término el acto, haciendo perder al adquiren-
te la prioridad registra!.
b) Responsabilidad funcional
El incumplimiento de los deberes que impone la función constituye

una falta que será juzgada por los tribunales de disciplina profesional y,
según su gravedad, podrá motivar la aplicación de sanciones que pueden
ir desde un mero apercibimiento a la destitución.
2. La demora en la entrega de los testimonios
El deber de entregar a los interesados testimonios del acto autorizado

es una de las principales obligaciones del escribano; la demora en cum-
plir con esta entrega puede ocasionar graves daños a los afectados.
Este retraso puede originarse en razones extrañas a la actividad del no-
tario, especialmente cuando se trata de documentos que deben inscribir-
se y el retraso tiene por causa la actividad de los Registros encargados de
tomar razón del documento. Puede también, en algunos casos, deberse a
la existencia de fallas o defectos en el documento que motivan su obser-
vación por el Registro y no son salvados a tiempo por el escribano.
Finalmente, se dan casos en que la demora en la entrega de la docu-
mentación se debe a que se han dejado vencer los plazos para la inscrip-
ción, lo que ha motivado que se levante el "bloqueo registra!" y tengan
entrada otros documentos que han hecho perder la "reserva de priori-
dad" de que gozaba el negocio.
3. La pérdida de prioridad y el "hecho dañoso"
En la hipótesis que estamos analizando el acto dañoso no es la auto-

rización de la escritura pública -aunque temporalmente puedan coinci-
dir- sino la "falta" o "pérdida" de prioridad para los derechos que se
transmiten, modifican o constituyen por ese acto notarial.
La falta de prioridad puede provenir, principalmente, de dos causas:

a) no haber solicitado la certificación registra! exigida por el artículo 23
de la ley 17.801, que reserva un emplazamiento para el negocio en ges-
tación; y b) haber dejado vencer los distintos plazos que la ley prevé pa-
ra la celebración del acto (artículo 24, ley 17.801), su presentación ante
el Registro (cuarenta y cinco días, artículo 5), o la subsanación de defec-
tos (artículo 9, inciso b).
a) Escritura efectuada sin haber solicitado certificación
La exigencia legal de una previa certificación "en la que se consigne el

estado jurídico de los bienes y de las personas según las constancias re-
gistradas" (artículo 23), es de cumplimiento ineludible para el escribano.
La falta de certificación hará que las partes carezcan de prioridad al ce-
lebrar el acto; en ese momento se comete la falta y nace la responsabilidad
del escribano, que es conocida por las partes, salvo que el notario las enga-
ñe declarando falsamente que contaba con la correspondiente certificación.
La acción de "responsabilidad civil" por los daños que ocasione esta
falta de prioridad nacerá, pues, en el momento de celebrarse el acto, ya
que las "víctimas" sabían desde entonces 19 que no gozaban de prioridad.
Por las características de estas notas no vamos a ahondar otros pun-
tos, pero deseamos señalar:
1) La falta de certificación no afecta la validez de la escritura; sola-
mente priva de "reserva de prioridad" al derecho que se constituye.
2) La declaración de las partes de que eximen al notario de "respon-
sabilidad civil" entraña la renuncia de derechos "disponibles" y, por tan-
to, es válida y tiene como consecuencia que las partes asuman el riesgo
de la falta de prioridad.
3) Las partes no pueden liberar al notario de la "responsabilidad fun-
cional", pues en ese terreno están en juego intereses de orden público.
La actuación del escribano, al prescindir del certificado, viola claramen-
te una norma legal que regula su intervención funcional, y puede moti-
var una sanción disciplinaria.
19 O debían saber.
b) Certificado vencido
El derecho constituido en ese acto puede carecer también de prioridad

si se deja vencer el plazo de validez del certificado (quince, veinticinco o
treinta días, artículo 24, ley 17.801).
Este caso no puede ser asimilado totalmente al de carencia de certifi-
cación; es cierto que no se goza de reserva de prioridad, pero las partes
-por lo general legas en materia jurídica- desconocen los plazos de vali-
dez de los certificados y los efectos de su vencimiento si el escribano en
quien han confiado no se los advierte expresamente. Incluso la mención
de que se solicitó un certificado, haciendo constar que está vencido, crea
para ellas una apariencia engañosa que recién se disipará mucho tiempo
después, si se presentan obstáculos para la inscripción del derecho.
e) Vencimiento de plazos inscriptorios
Suscripta la escritura, todo el trámite inscriptorio queda en manos del

notario. Puede suceder que efectúe la presentación fuera del plazo de
cuarenta y cinco días previsto en el artículo 5, y ése será el momento en
que se concretará el acto dañoso; puede ocurrir también que presentado
el documento en término, el registrador formule observaciones, conce-
diendo una "inscripción provisional" y el notario no subsane los defec-
tos dentro de los ciento ochenta días que la ley le concede, ni pida opor-
tunamente prórroga.
La pérdida de prioridad se concreta en cada caso en el momento en
que vencen los plazos, pero este "hecho dañoso" acaece dentro del Re-
gistro, en un ámbito al que no tienen acceso las partes, sino solamente
el escribano encargado por la ley del trámite inscriptorio, de manera que
las víctimas recién se enteran del hecho dañoso mucho tiempo después.
4. Prescripción de las acciones. Momento inicial
a) Responsabilidad civil
Toda acción de indemnización de daños está sometida a un plazo de

prescripción. Para poder calcular adecuadamente el momento en que se
opera la prescripción es preciso determinar de manera previa cuándo co-

mienza a correr el plazo fijado por la ley.
Tratándose de hechos ilícitos dañosos, doctrina y jurisprudencia están
de acuerdo en afirmar que el plazo comenzará a correr desde "el cabal
conocimiento del hecho dañoso (... ); o, si se quiere, desde que el damni-
ficado debió saberlo poniendo la debida diligencia". 20
Por lo general el "conocimiento del hecho" suele coincidir con el
momento en que se produce el propio hecho ilícito; pero a veces hay
bastante distancia temporal entre uno y otro momento. Esto es lo que
ha llevado a acuñar la frase, utilizada por los tratadistas y también con
frecuencia por los tribunales de que "la prescripción comienza a correr
desde el momento del hecho, o desde que la víctima tuvo conocimiento
del daño".
b) Responsabilidad funcional
La ley cordobesa que regula el funcionamiento del Tribunal de Disci-

plina Notarial ha recogido esta idea en su artículo 30, cuando expresa:
"No podrán juzgarse hechos o actos que puedan dar lugar a responsa-
bilidad notarial, desde cuya comisión hayan transcurrido más de dos
años a la fecha de recepción de la denuncia o de tomado conocimiento
de los mismos, salvo el caso en que la responsabilidad resulte de deli-
tos que aún no estuviesen prescriptos".
No podía ser de otra manera; si la prescripción de la acción resar-

citoria no comienza a correr mientras la víctima no haya conocido la
existencia del hecho dañoso, de igual manera debe conservar su facul-
tad de denunciar la transgresión profesional ante el Tribunal de Dis-
ciplina.
El legislador ha procurado establecer un paralelismo entre ambas ac-
Clünes.
20 Ver Manuel J. Argañarás, La prescripción extintiva, Buenos Aires, Tea, 1966, p.
246, y la doctrina y jurisprudencia citadas en nota 205.

5. La pérdida de prioridad y la prescripción
Aplicando los principios expuestos a las hipótesis de "pérdida de

prioridad", intentaremos determinar cuándo comienza a correr el plazo
de prescripción de las acciones.
a) Curso de la prescripción
Cuando la pérdida de prioridad tiene por causa la falta del certifica-

do, hecho conocido por las partes al otorgarse la escritura, comenzarán
en ese momento a correr los plazos de prescripción de las acciones; en
tal caso una denuncia ante el Tribunal de Disciplina sólo podrá motivar
el juzgamiento del notario si es presentada dentro del plazo de dos años
desde la celebración del acto.
La situación cambia cuando la pérdida de prioridad tiene su origen en
la presentación del documento fuera de término, o en la caducidad de la
inscripción provisional por negligencia del escribano; en principio la
prescripción comenzaría a correr desde que se vencieron los plazos y se
perdió la prioridad, pero sucede que en estos casos el hecho dañoso no
es conocido por la víctima en el momento de concretarse, sino con pos-
terioridad, y es de aplicación la segunda hipótesis prevista en el artículo
30, que computa los dos años a partir del momento en que la víctima
hubiese "tomado conocimiento de los mismos".
b) Carga de la prueba
Un principio general de prueba establece que la carga pesa sobre

quien alega la existencia de un hecho; en este caso particular, la natu-
raleza de la relación que une al escribano con las partes, la obligación
de "inscribir" que pone a su cargo la ley notarial, y la falta de acceso
directo al Registro por los particulares que resultarán las víctimas de la
pérdida de prioridad, traen como resultado que éstos no puedan tomar
.:onocimiento de la pérdida en el momento en que se produce, sino al-
gún tiempo después, y solamente de manera indirecta, sea porque el
propio escribano ponga en su conocimiento lo que ha sucedido, sea
porque se le notifica la adopción de medidas cautelares o de ejecución
dirigidas contra el anterior propietario del inmueble que ahora está en

su posesión.
Doctrina y jurisprudencia, de manera casi unánime, sostienen que en
las hipótesis en que se pretende que el curso de la prescripción se ha ini-
ciado recién cuando se "tuvo conocimiento del hecho" (actos ilícitos,
simulados, viciados por el error, etc.), corresponde a quien esto afirma
probar el momento en que tuvo conocimiento del hecho. Transportada
esta doctrina al caso que analizamos, y atendiendo a sus peculiares ca-
racterísticas, en estos casos el denunciante deberá simplemente probar
la circunstancia que le permitió conocer que había perdido la prioridad
(embargo del bien por un acreedor del enajenante; informe de un pro-
fesional que por su encargo hizo averiguaciones en el Registro; comu-
nicación cursada por el propio escribano; etc.), y frente a esa prueba co-
rresponderá al notario denunciado demostrar que el conocimiento del
hecho dañoso se remontaba a más de dos años de antigüedad a la fecha
de la denuncia.
Insistimos: al denunciante le basta probar un "hecho de conocimien-
to" que tenga menos de dos años de antigüedad, y así efectuada la de-
nuncia corresponderá al notario, que alega prescripción, probar que el
denunciante tuvo conocimiento con anterioridad y que ya han transcu-
rrido más de dos años desde ese momento.
6. Denuncia de simple demora
Cuando el particular denuncia la "demora" en la entrega de los testi-

monios autorizados por el escribano, pone en conocimiento del Tribu-
nal de Disciplina la existencia de una posible transgresión de los deberes
funcionales, independiente de la "pérdida de prioridad", que todavía
puede serle desconocida, precisamente en razón de su falta de acceso di-
recto al Registro.
Si la demora es imputable al notario, aunque no haya pérdida de prio-
ridad, habrá incurrido en una falta cuya apreciación queda librada al
buen criterio del Tribunal de Disciplina, pues quien no entrega oportu-
namente la documentación puede hacerse pasible de una sanción. Ad-
viértase además que por tratarse de una falta de carácter continuado, la
PUBLICIDAD REG!STRAL EN EL DERECHO ARGENTINO 131
prescripción de la acción no comenzará a correr sino a partir del mo-

mento en que haga entrega de la documentación.
Efectuada una denuncia por falta de entrega oportuna de los testimo-
nios autorizados, al investigarla puede surgir la existencia de una pérdi-
da de prioridad, hecho que deberá ser notificado al denunciante que, a
partir del conocimiento de la infracción, tendrá un plazo de dos años pa-
ra ampliar su denuncia; por su parte, el notario podrá probar que la par-
te conocía esa circunstancia de manera independiente desde hacía más
de dos años, si desea argüir la prescripción de esa falta.
7. Conclusiones
a) La sola demora en la entrega de la documentación configura una

falta funcional, de carácter continuado, cuya prescripción recién co-
mienza a correr a partir del momento en que haga efectiva la entrega.
b) La autorización de una escritura sin contar con la certificación exi-
gida por el artículo 23 de la ley 17.801 es una falta funcional, aunque
las partes eximan al notario de "responsabilidad civil".
e) En los casos de pérdida de prioridad por negligencia del notario en-
cargado de la inscripción registra!, la prescripción comenzará a correr
desde que la víctima tuvo conocimiento del acto.
d) Corresponde a quien denuncia una "pérdida de prioridad" probar
cuándo llegó el hecho a su conocimiento; y al notario que desee ampa-
rarse en la prescripción, demostrar que en realidad habían transcurrido
más de dos años desde que lo conoció hasta el momento de interponer
la denuncia.
e) Si al investigarse una denuncia por "simple demora" surge la evi-
dencia de una "pérdida de prioridad", el Tribunal debe poner este hecho
en conocimiento del denunciante, que dispondrá de un plazo de dos
años para ampliar su denuncia.
Capítulo 4
El principio de "especialidad"*
Parte I: El principio de "especialidad" y la determinación

de los elementos de la relación jurídica*
1. Introducción
Deseo, en primer lugar, rendir homenaje a Federico Carlos de Sa-

Yigny, de cuyo nacimiento -ocurrido en Frankfort del Main el 21 de fe-
brero de 1779- se han cumplido dos siglos.
La genial figura del jurista germano marca un hito en la evolución de
los estudios de nuestra ciencia jurídica, y los aportes que realizó proyec-
:an su influencia hasta el día de hoy.
Resultaría sobreabundante detenernos en su concepción filosófica del
.ierecho, que lo coloca a la cabeza de la escuela histórica, y da lugar a la
.:élebre polémica con Thibaut, sobre la codificación; y en materia de po-
52sión, su obra -publicada en 1803, cuando el sabio alemán tenía sólo
·.·,.:inticuatro años- es un punto de referencia obligatorio, no sólo para
.•Js investigadores del derecho, sino también para los alumnos de nues-
:=as Facultades de Derecho que en sus programas de estudio encuentran
;. .:ada paso la mención de las teorías u opiniones de Savigny.
~os interesa, en cambio, destacar la importancia que tiene su libro
5~tema de derecho romano actual, que introduce una renovación fun-
~mental en el enfoque de estudio de los problemas jurídicos, especial-
=<Ente en aspectos metodológicos, que luego han de repercutir tanto en
;.;s obras de doctrina como en el terreno legislativo. La obra toma como
~ ·~ata del editor). Este trabajo fue publicado en la Revista del Notariado, n° 767. Fue
.ri.s::é::guido con el Primer Premio (medalla de oro y diploma) otorgado por el Tercer Con-
:Ji!:=: :"\acional de Derecho Registra!, celebrado en Mar del Plata, en el mes de noviembre
.lll: :~-:c9.
LUIS MOISSET DE ESPAl\.'ÉS
rumo de partida el concepto de relación jurídica, y los tres elementos

esenciales que la integran: sujeto, objeto y causa generadora, o sea las
personas, las cosas y los hechos o actos jurídicos, para efectuar el análi-
sis de la normativa que se refiere a cada uno de esos elementos.
Se encuentra allí el germen de la llamada Parte General, y no cabe du-
da que este pensamiento de Savigny influye en Freitas, cuando redacta su
Esbo(o, con un primer Libro titulado Parte Cera!, que incluye precisa-
mente el estudio de esos tres elementos esenciales de la relación jurídica,
y a través de Freitas estas ideas llegan hasta nuestro codificador, que si
bien no une la preceptiva destinada a estos elementos en un Libro de Par-
te General, les dedica sendos títulos o secciones. 1 Tiempo después el Có-
digo Civil alemán, sancionado en 1896, y en vigencia desde el 1 o de ene-
2
ro de 1900 incluye también una Parte General, y su ejemplo será
imitado por casi todos los códigos sancionados en el curso del siglo XX.
2. La relación jurídica y sus elementos
Es pues un mérito de Savigny haber puesto de relieve la necesidad de

analizar la relación jurídica y sus elementos para lograr una mejor com-
prensión del fenómeno jurídico y -al mismo tiempo- advertir que junto
a elementos de carácter relativamente estático, como los sujetos o el ob-
jeto, se encuentra otro esencialmente dinámico, que es la causa genera-
dora o extintiva de la relación.
Alguna vez hemos recordado que el Diccionario de la Real Academia
Española define la palabra relación, en su segunda acepción, como la
"conexión, o correspondencia de una cosa con otra".
Este concepto de relación es sumamente amplio, y abarca posibles co-
nexiones entre objetos, o entre objetos y sujetos que se dan en el mundo
de la naturaleza, pero el concepto de la relación jurídica es más restringi-
do. En primer lugar, la relación jurídica ha de ser siempre una relación in-
1
Las personas se estudian en la Sección Segunda del Libro Primero; los hechos o actos
jurídicos en la Sección Segunda del Libro Segundo; y las cosas en el Título Primero del Li-
bro Tercero.
2
Es decir el último año del siglo XIX.
EL PRINCIPIO DE "ESPECIALIDAD" 135
tersubjetiva, o sea una de aquellas relaciones que se producen cuando en-

tran en contacto los distintos individuos que forman un conglomerado
social, es decir que será una especie de las llamadas relaciones sociales.
En efecto, el derecho no se ocupa de todas las relaciones intersubjeti-
vas, sino solamente de aquellas situaciones de hecho aptas para la satisfac-
ción de fines o intereses que el grupo social considera dignos de protec-
ción, razón por la cual se reconoce a los sujetos de la relación facultades
o prerrogativas, y se le imponen también los correlativos deberes.
El principal de los deberes que engendra la relación jurídica, y que sir-
ve precisamente para caracterizarla como tal y da la nota de alteridad,
pesa sobre todo el grupo social, y es el de permitir al titular del derecho
subjetivo que satisfaga sus intereses sin ser perturbado.
Las situaciones de hecho tutelables pueden ser muy variadas, y pode-
mos citar a manera de ejemplo: a) otra relación social (es decir de per-
sona a persona), como en el derecho subjetivo que nace de los vínculos
obligatorios, que por esta razón reciben el nombre de derechos persona-
les; b) una relación natural entre el titular del derecho subjetivo y una
cosa (res), caso en el cual nos enfrentamos con la categoría de los llama-
dos derechos reales. Estos ejemplos no agotan las situaciones de hecho
merecedoras de protección, y por ello los jusfilósofos distinguen otras
categorías de derechos subjetivos, como los derechos intelectuales, y los
derechos personalísimos, en el campo del derecho privado.
Queremos, sin embargo, retener la circunstancia de que jamás pueden
faltar, en ninguna relación jurídica, ciertos elementos, que por eso se de-
nominan esenciales, a saber: a) el sujeto titular del derecho; b) el objeto
del derecho, que podrá ser una cosa -como sucede en los derechos rea-
les-, o la actividad del sujeto pasivo, llamada técnicamente prestación,
como acontece en los personales; y e) el elemento dinámico, que dio vi-
da a la relación, es decir la causa.
3. Determinación de los elementos
Para que exista una relación jurídica es indispensable que sus elemen-
ros tengan cierto grado de determinación, que posibilite su ejercicio, co-
mo así también la tutela del orden jurídico.
Esta exigencia de determinación no es sinónimo de individualización

actual, sino que en muchos casos resulta suficiente la posibilidad de de-
terminar los elementos de esa relación en el momento en que el derecho
deba hacerse efectivo; por ejemplo, durante la vida de un título al por-
tador puede ignorarse quién es el acreedor, pero el sujeto quedará deter-
minado con precisión en el momento en que una persona se presente con
el documento a exigir su pago.
El grado de determinación de cada elemento varía según el tipo de re-
lación jurídica, de acuerdo a los fines que el derecho procura tutelar en
cada caso, y así vemos que las exigencias no serán las mismas cuando
sólo se trata de proteger la seguridad estática que cuando está en juego
la dinámica del tráfico jurídico; en el primer caso existe una publicidad
material de tipo posesorio, y se brinda protección al sujeto que se en-
cuentra en relación de hecho con la cosa, frente al ataque de terceros ex-
traños; tanto el sujeto, como el objeto, quedan determinados por la me-
ra exteriorización fáctica de la relación posesoria: "poseo porque
poseo" (artículo 2363). La perspectiva del problema cambia cuando se
intenta defender la dinámica del tráfico, porque allí entran en juego los
intereses del posible adquirente del bien, de los acreedores del enajenan-
te y de otros sujetos, como podría ser el cónyuge de quien realiza el ac-
to de disposición; esto exige una determinación más precisa, tanto del
sujeto titular, como de la causa del derecho que desea transmitir, y del
objeto que se transfiere.
4. Derechos personales. Determinación de sus elementos
A. Objeto
La doctrina en este punto es bastante rigurosa; si el objeto de la obliga-

ción no está determinado, o no es determinable, no existirá obligación. 3
3 Para el derecho español véase, por todos, José Castán Tobeñas, Derecho civil espa-
ñol, común y foral, t. III, Derecho de Obligaciones, Madrid, Reus, 1974, 11' ed. revisada
por García Cantero, p. 57 y autores citados en p. 58, nota 1.
La conclusión se basa en la aplicación analógica de normas como los

artículos 1170 y 1171, que tratan de la prestación que es objeto de los
contratos. En especial el primero de ellos, cuando expresa:
"Las cosas objeto de los contratos, deben ser determinadas en cuanto

a su especie, aunque no lo sean en la cantidad, con tal que ésta pueda
determinarse".
De manera concordante el artículo 1349, en materia de compraven-

ta, exige que el precio sea cierto, ya porque las partes determinen la su-
ma que debe pagar el comprador o lo establezcan con relación a otra co-
sa cierta, o dejen su designación al arbitrio de una persona determinada.
A su vez, el artículo 1355 dispone que "si el precio fuere indetermi-
nado, o si la cosa se vendiere por lo que fuese su justo precio, o por lo
que otro ofreciera por ella, o si el precio se dejare al arbitrio de uno de
los contratantes, el contrato será nulo"; y el artículo 1350 prevé que si
"la persona o personas determinadas para señalar el precio, no quisie-
ren o no llegaren a determinarlo, la venta quedará sin efecto".
Estas normas indican claramente la necesidad de que el objeto de la
obligación -en este caso el precio-, esté determinado, y se completan con
lo previsto en el artículo 1333, respecto a la cosa vendida:
"No habrá cosa vendida cuando las partes no la determinasen, o no es-

tableciesen datos para determinarla( ... )".
Las remisiones contenidas en los artículo 1435 y 1492 hacen aplica-

bles estos dispositivos a la cesión de créditos y a la permuta; y en mate-
ria de donaciones vemos que el artículo 1799 establece que "las cosas
que pueden ser vendidas pueden ser donadas", y el artículo 1800 que só-
lo pueden donarse los bienes presentes, y no los futuros, solución que se
basa, entre otras cosas, en la indeterminación del objeto.
En realidad determinación no es sinónimo de individualización, sino
que es suficiente con la existencia de datos que permitan en el momento
del cumplimiento establecer sin lugar a confusión el objeto que debe en-
tregarse; por eso el artículo 1333, en su parte final, nos dice que:
"( ... )La cosa es determinada cuando es cosa cierta, y cuando fuese co-
sa incierta, si su especie y cantidad hubiesen sido determinadas".
Si pasamos revista a las distintas obligaciones de dar, veremos enton-

ces que la determinación se efectúa, originariamente, sobre la base de di-
versas referencias que sirven para posibilitar el cumplimiento de la pres-
tación; así, en las llamadas obligaciones de dar cosas ciertas, el objeto
está determinado en su individualidad, lo que constituye, sin duda, el
grado más perfecto de determinación, y elimina totalmente la posibili-
dad de sustituir ese objeto por otro. En cambio, en las obligaciones de
dar cosas inciertas no fungibles (también llamadas obligaciones de géne-
ro), y en las obligaciones de dar cantidades de cosas, hasta que se pro-
duzca la concentración, el objeto no está individualizado, sino solamen-
te determinado con relación a ciertas coordenadas, que en el primer caso
son: a) el género o especie; y b) el número de individuos de esa especie;
y en el otro caso también el género o especie, y la cantidad, medida o pe-
so de las cosas que deben entregarse.
Encontramos aquí los artículos 603 y 609, que aclaran que el objeto
quedará "individualizado", como cosa cierta, después que se haya efec-
tuado la elección (en las obligaciones de género), o después que las cosas
fuesen contadas, pesadas o medidas (en las obligaciones de cantidad).
En resumen, podemos decir que hay objeto determinado, tanto en la
hipótesis de que desde el primer momento se lo ha individualizado, co-
mo en los casos en que sólo se han dado elementos suficientes como pa-
ra que con posterioridad, y antes de cumplirse la prestación, se pueda
proceder a individualizarla. Es menester, por tanto, distinguir entre la in-
dividualización y la determinación; la falta de individualización impide
el pago, pero la obligación existe, y si el objeto está determinado, siem-
pre será posible, llegado el momento oportuno, individualizarlo y cum-
plir. En cambio, si falta la determinación, no hay objeto, ni relación ju-
rídica obligatoria.
Finalmente deseamos señalar una presunta excepción a la determina-
ción, que se encuentra en el artículo 1500, que expresa:
"Pueden ser objeto del contrato de locación aun las cosas indetermi-
nadas".
La solución está avalada con las opiniones de Pothier y Troplong, y

el codificador expresa en la nota que "a diferencia de los otros contra-
tos puede alquilarse un coche, un caballo, sin determinarse precisamen-
te cuál sea".
El codificador ha incurrido aquí en un error, y el ejemplo que brinda
lo pone claramente de manifiesto; no se trata de cosa indeterminada sino
de cosa que no ha sido individualizada. Si se alquila un caballo, tenemos
los elementos determinantes suficientes, es decir: a) especie: caballo; b)
número de individuos: uno, vale decir que el objeto está determinado, y
sólo falta su individualización, que se hará efectiva posteriormente, y po-
sibilitará la ejecución de la prestación.
B. Sujetos
En primer lugar recordemos que en los derechos personales se presen-

ta la característica de la bipolaridad, que consiste en la existencia, den-
tro del elemento subjetivo, de dos centros de atracción, a los que suelen
denominarse acreedor y deudor, que son, respectivamente, el sujeto ac-
tivo y el pasivo de la relación obligatoria.
La falta de uno de estos polos de la relación traería aparejada la ine-
xistencia de la obligación. Pero, con relación a los sujetos, las exigencias
de determinación son menores que en el caso del objeto, ya que sólo se
requiere que existan datos suficientes para proceder a su individualiza-
ción en el momento del pago 4 y aun esta exigencia puede reconocer al-
guna excepción. 5
Sin embargo, consideramos importante insistir en que si no existen
ambos sujetos, acreedor y deudor, no hay relación jurídica obligatoria.
Así, por ejemplo, en las ofertas al público o promesas de recompensa,
quien las emite tiene el deber jurídico de mantener su palabra, pero mien-
tras no se presente alguien a aceptar la oferta, o reclamar la recompensa,
4 Véase Castán Tobeñas, obra citada en nota 3, p. 52.

5 Véase Pedro N. Cazeaux y Félix A. Trigo Represas, Derecho de las obligaciones, La
Plata, Platense, t. I, 1969, p. 58 y autores citados en nota 11 (Hedemann, Hernández Gil,
Lafaille, Salvat, Busso, Borda, Rezzónico). Según Cazeaux, Giorgianni es más terminante
y exige siempre individualización (pp. 46-60 de Giorgianni).
no hay obligación, porque falta el sujeto activo, es decir el acreedor. La

obligación recién tomará forma cuando se individualice al acreedor.
Pero, retornando a nuestro problema, que es el de la determinación
de los sujetos, advertiremos que las exigencias varían según se trate del
acreedor, o el deudor, especialmente atendiendo al hecho de la importan-
cia fundamental que para el cumplimiento de la prestación asume la per-
sona del deudor, ya que su solvencia o aptitudes personales pueden re-
sultar decisivas.
Aunque el Código no dedique ningún precepto al problema, vemos
que la persona del deudor suele quedar determinada de forma individua-
lizada en el momento de contraerse la obligación y que -en líneas gene-
rales- no se admite que sea sustituido por otro sujeto, salvo en el caso
de sucesión mortis causa, y esto en virtud de la ficción jurídica de que el
heredero es continuador de la persona del causante. En cambio, si se de-
sea sustituir al deudor por un acto entre vivos, debe recurrirse a la no-
vación, que es un modo de extinción de la obligación primitiva, que da
nacimiento a una nueva relación.
Si se recurre a la novación por cambio de deudor, el nuevo sujeto que-
dará también determinado en su individualidad; y en la hipótesis de su-
cesión hereditaria, si bien en un primer momento pueden no estar indi-
vidualizados los herederos, la ley determina quiénes son las personas
llamadas a ocupar el lugar jurídico del causante, y su individualización
se producirá en el curso del proceso sucesorio. Por otra parte, los acree-
dores pueden reclamar que se atiendan sus créditos con el patrimonio
del causante, extinguiendo así la relación jurídica. obligatoria.
Finalmente, hay otras circunstancias en que tampoco está perfecta-
mente individualizado el sujeto pasivo de la obligación, como sucede en
el caso de las obligaciones ob rem o propter rem, que tienen su origen
en razón de la posesión de una cosa, 6 entre las que podemos mencionar
como ejemplos la obligación de contribuir al mantenimiento del muro
medianero, la conservación de la cosa común en el caso de condominio,
o las reparaciones en el fundo sirviente en el caso de la servidumbre. En
tales hipótesis el deudor no está determinado individualmente, y deberá
6
Véase Castán Tobeñas, obra citada en nota 3, p. 53.
atender al cumplimiento de la obligación la persona que sea dueña de la

cosa en el momento en que se reclame el cumplimiento de esas presta-
ciones, incluso puede ocurrir que la cosa haya cambiado varias veces de
dueño, lo que muestra la posibilidad de que exista un deudor ambulato-
rio. Pues bien, aunque el deudor no esté individualizado con nombre y
apellido, hay suficientes elementos de juicio para individualizarlo, lo que
significa decir que hay determinación, pues en el momento necesario po-
drá establecerse quién es el sujeto que debe hacer frente al cumplimien-
to de la prestación.
Pasando ahora a ocuparnos de la determinación del acreedor, es fre-
cuente que ella también quede individualizada en el momento de nacer
la relación jurídica, pero las realidades del comercio indican que es con-
veniente articular los medios jurídicos para que ese sujeto pueda ser sus-
tituido por otro, lo que facilita la circulación del crédito y puede contri-
buir favorablemente al desarrollo económico de la sociedad.
El problema ha sido advertido desde antiguo, y así vemos que en es-
ta materia se ha ido dejando de lado la novación por cambio de acree-
dor, figura lenta y cargada de inconvenientes porque entrañaba la extin-
ción de la obligación primitiva y la formación de otra distinta, y se ha
desarrollado el contrato de cesión de créditos. Debemos destacar, sin
embargo, que en este contrato se sustituye la persona del primer acree-
dor, que estaba individualizada, por un nuevo acreedor también indivi-
dualizado, ya que la cesión debe efectuarse por escrito (artículo 1454),
a lo que se agrega que frente a terceros el cesionario no adquiere la pro-
piedad del crédito mientras no se haya notificado el traspaso al deudor
cedido (artículo 1459). En estos casos la determinación es perfecta, ya
que se concreta individualmente la persona del nuevo acreedor.
Señalemos, de paso, que en las obligaciones propter rem, no sólo pue-
de cambiar el sujeto pasivo, sino también el activo; la determinación, al
igual que lo hemos visto más arriba, tendrá lugar en función de la pro-
piedad de la cosa, y será acreedor el dueño actual de la cosa o fundo.
Resta por analizar el problema de los títulos de crédito o papeles de
comercio al portador, que están destinados a circular de mano en mano,
de manera que una vez emitidos el deudor puede desconocer quién es el
acreedor. ¿Falta en este caso determinación? Creemos que no, que úni-
camente falta individualización, pero que hay un elemento de determi-
nación que resulta suficiente y atiende los intereses económicos y jurídi-

cos que están en juego: la posesión del título o papel de comercio. El
acreedor será el que se presente con el título en su poder, a reclamar el
pago de la obligación.
Por último vemos que la ley prevé algunas hipótesis en que los datos
existentes para determinar al acreedor resultan insuficientes, y no es po-
sible individualizarlo en el momento en que debe efectuarse el pago. Se
arbitra entonces un medio que permite al deudor liberarse, aunque des-
conozca quién es su acreedor; el pago por consignación.
Así, por ejemplo, cuando varias personas exigen al deudor el pago,
y es dudoso su derecho, como también cuando el acreedor es descono-
cido, el inciso 4 del artículo 757 autoriza al deudor a consignar; y lo
mismo sucede cuando el título de la deuda se ha perdido (inciso 6, ar-
tículo 757).
C. La causa
El estudio que llevamos hecho nos muestra cómo las exigencias de de-
terminación varían según sea el interés jurídico tutelado, y son mayores
cuando se trata del objeto de la prestación, que cuando se trata de los
sujetos, en especial el acreedor, donde no es menester en muchos casos
la individualización originaria, e incluso se admite que falten datos en el
momento en que el deudor realiza el pago, bastando con que se lo logre
individualizar cuando él pretenda recibir la prestación.
Pues bien, en materia de causa, las exigencias serán menores aún,
pues si bien es cierto que el artículo 499 establece de manera categórica
que no hay obligación sin causa, a renglón seguido el Código admite que
no esté determinada, y presume que la causa existe, mientras no se prue-
be lo contrario (artículo 500).
Se encuentran aquí en germen las llamadas obligaciones abstractas,
que han de circular y poder exigirse con total independencia de la causa
que las originó, lo que agiliza enormemente la circulación de esos títu-
los y el desenvolvimiento de los negocios. Hacemos sin embargo una sal-
vedad: incluso las obligaciones llamadas abstractas están sometidas al
principio de que no hay obligación sin causa. Es cierto que, reclamadas
por vía ejecutiva, no podrá en esa etapa discutirse la causa, o su inexis-
tencia, pero luego es factible en juicio ordinario demostrar que no había

causa, y repetir la suma pagada.
Lo que nos interesa retener es que, como regla general, en materia de
derechos personales no es indispensable que la causa esté determinada,
aunque se trata de un elemento esencial, que siempre debe existir.
5. Derechos reales
Nos ocuparemos ahora de la determinación de los elementos en la re-

lación jurídica de carácter real; en nuestro análisis será menester distin-
guir, primeramente, entre los derechos reales que se ejercitan sobre co-
sas muebles, y los que recaen sobre inmuebles; y en segundo lugar, entre
el dominio y los derechos desmembrados del dominio, por una parte, y
los derechos reales de garantía, por otra, ya que en estos últimos se pre-
sentan dos relaciones jurídicas, una de tipo personal -el crédito garanti-
zado, que es el derecho principal-, y otra de tipo real que tiene carácter
accesoriO.
Antes de ocuparnos pormenorizadamente de estos problemas destaca-
remos, como observación de carácter general, que la determinación de los
elementos de los derechos reales es más individualizada, especialmente en
lo que se refiere a sujeto y objeto, que en los derechos personales.
A. Diferencia entre muebles e inmuebles. Determinación de la causa
La principal diferencia que hay en el Código, en cuanto a determina-

ción de los elementos, entre muebles e inmuebles, se vincula con la cau-
sa de la relación jurídica.
En materia de inmuebles la causa debe estar netamente individuali-
zada, y constar en escritura pública (artículo 1184, inciso 1), mientras
que en lo que respecta a muebles, se considera suficiente que haya po-
sesión de buena fe (artículo 2412), siempre que la cosa no sea robada
o perdida.
Más adelante, y en capítulo aparte, nos referiremos a los derechos rea-
les de garantía (hipoteca, prenda y anticresis), en los que también se exige
una precisa individualización de la causa, y que ella conste por escrito.
B. El sujeto
El sujeto de los derechos reales debe ser siempre una persona deter-
minada; incluso -con mayor precisión- es posible que deba decirse indi-
vidualizada,? aunque la técnica para su determinación varíe según se tra-
te de derechos reales sobre muebles o sobre inmuebles, y en algunos
casos excepcionales no alcance a haber individualización. 8
En el caso de los muebles la determinación del sujeto se efectúa, prin-
cipalmente, por vía de la exteriorización posesoria: la persona que se en-
cuentra en posesión del objeto, y tiene buena fe, será considerada pro-
pietaria, siempre que la cosa no sea robada o perdida.
La individualización del titular de derechos reales sobre inmuebles se
hace de manera más precisa aún, con el nombre y apellido del sujeto, y
consta en los títulos constitutivos del derecho, alcanzando incluso pro-
yección registra! en virtud de las leyes que se han dictado con posteriori-
dad a la sanción del Código Civil. Podemos agregar que ese sujeto debe
tener existencia actual, sea que se trate de una persona física, o de una
persona jurídica. Así vemos que sólo pueden adquirir derechos por vía
hereditaria las personas que ya estuviesen concebidas al tiempo de la
muerte del causante (artículo 3290 y artículos 70 a 78). En sentido coin-
cidente el artículo 3733 expresa que "pueden adquirir por testamento to-
dos los que, estando concebidos al tiempo de la muerte del testador, no
sean declarados por la ley incapaces o indignos", y la nota al menciona-
do artículo es muy ilustrativa, ya que en ella el codificador destaca la ne-
cesidad de que la persona exista al tiempo en que adquiere el derecho de
propiedad, distinguiendo las hipótesis de la donación y el testamento: en
el primer caso la persona debe existir al tiempo de la donación, y en el se-
gundo, al de la muerte del causante, porque en ese momento se produce
la transmisión hereditaria (véase nota al artículo 3733).
7
Respecto de la individualización de los sujetos, consultar el interesante trabajo de
Francisco Rico Pérez, "La individualización de la persona humana en el derecho civil", en
Revista General de Legislación y Jurisprudencia, Madrid, t. LXX, 1975, pp. 9-30.
8
Véase Castán Tobeñas, obra citada, t. II, Derecho de cosas, Madrid, Reus, vol. I, 1974,
lOa ed., pp. 24 y ss., donde luego de sentar la regla general de que el sujeto activo debe ser
"una persona individualmente determinada", analiza los casos que la doctrina germánica
ha llamado "derechos subjetivamente reales", o de sujeto "mediatamente determinado".
Vemos también que nuestro sistema jurídico no admite la sustitución

fideicomisaria, en materia sucesoria (véanse artículos 3724 y 3730, y la
nota a la primera de las mencionadas normas), que supondría una trans-
misión de derechos a personas no determinadas.
Cuando se trata de la transmisión de derechos por vía testamentaria la
ley exige de manera muy clara que la persona de los herederos o legata-
rios sea individualizada sin dejar lugar a dudas, expresando que "toda
disposición a favor de persona incierta es nula, a menos que por algún
evento pudiese resultar cierta" (artículo 3621); e insiste más adelante que
"el testador debe nombrar por sí mismo al heredero", no admitiendo que
deje a la voluntad de otro el nombramiento del heredero (artículo 3711).
Además, la designación del heredero debe ser hecha "con palabras claras,
que no dejen duda alguna sobre la persona instituida" (artículo 3712).
Si la persona muere sin dejar testamento, la ley determina quiénes son
llamados a sucederla, y sobre la base de estas previsiones legales se pue-
de individualizar a los herederos ab intestato.
Concluimos, pues, que la relación jurídica real tanto cuando tiene por
objeto cosas muebles o inmuebles, y sea que se haya constituido por ac-
tos entre vivos, o por vía sucesoria, requiere que su titular se encuentre
determinado.
C. El objeto
Recordemos, en primer lugar, que el objeto de los derechos reales son

las cosas, salvo en casos muy excepcionales como el usufructo y la pren-
da, que pueden también tener como objeto derechos creditorios (artícu-
los 2838 y 3204, respectivamente).
Para desbrozar el camino nos ocuparemos primeramente de estas ex-
cepciones, señalando que en tales casos el crédito, objeto de esos dere-
chos reales, debe estar perfectamente determinado en todos sus elemen-
tos, exigiéndose que conste por escrito. En materia de usufructo se dice
que "sólo pueden ser objeto de usufructo cuando estuvieren representa-
dos por sus respectivos instrumentos" (artículo 2838), y, por otra parte,
"no puede darse en prenda el crédito que no conste de un título por es-
crito" (artículo 3212).
En lo que se refiere a los demás derechos reales, el mero hecho de que
recaen sobre cosas, y que su ejercicio se efectúa por medio de la pose-

sión, indica la necesidad de que el objeto se encuentre determinado de
forma individualizada. 9
En primer lugar, la vieja definición del Código expresaba que lasco-
sas eran "los objetos corporales susceptibles de tener un valor" (antiguo
artículo 2312), y esa exigencia de corporalidad tendía a la individualiza-
ción del objeto, cuya materia debía estar contenida dentro de ciertos lí-
mites que permitían identificarlo como algo diferente de las restantes co-
sas. Es que, como señalaba muy bien el codificador, si "la cosa forma un
solo cuerpo, no se puede poseer una parte de él, sin poseer todo el cuer-
po" (artículo 2405); así, no podría uno poseer la cabeza de una estatua,
y otro los brazos (ver nota al artículo 2405).
Quizás se nos diga que nuestros argumentos ya no son válidos, aten-
to que la ley 17.711 ha reemplazado el vocablo corporales por materia-
les, pero se mantienen vigentes otras normas, en materia de posesión y
de tradición de los derechos reales, de las que surge la necesidad de in-
dividualización del objeto de los derechos reales.
Así, refiriéndose a la tradición de cosas inciertas no fungibles, o de
cantidades de cosas, nos dice el artículo 2389:
"Cuando se hubiesen recibido las cosas expresadas en una obligación,

se supone que si era cantidad o cosa incierta, ha sido individualizada
( ... )".
Y a continuación agrega:
"( ... )Si la obligación era alternativa, que la elección ha tenido lugar; y
que ha sido gustada, contada, pesada o medida, si la cosa dependía de
estas operaciones".
9 En el derecho español, véase Manuel Albaladejo, Derecho civil, t. III, Derecho de Bie-
nes, Barcelona, Bosch, vol. I, 1977, 3" ed., 44, p. 249, quien nos dice: "El objeto de la pro-
piedad pueden serlo sólo las cosas (sean muebles o inmuebles) específicamente determina-
das", y por el ejemplo que da se advierte que se está refiriendo a "individualmente"
determinadas.
En resumen, para que se opere la transmisión del derecho real, el ob-

jeto debe haber sido previamente "individualizado" .1° En sentido coin-
cidente el artículo 2402 expresa:
"Si la cosa cuya posesión se va a adquirir se hallase confundida con

otras, es indispensable para la adquisición de la posesión, que sea se-
parada, y designada distintamente".
Por último, adviértase que para entrar en condominio con otra per-
sona sobre una cosa indivisible, y tomar la posesión de parte de esa co-
sa, "es necesario que esa parte haya sido idealmente determinada" (ar-
tículo 2407).
A esta altura de nuestras investigaciones creo que nos está permitido
sostener que la determinación de los elementos de una relación jurídica
es una exigencia de carácter ontológico, ya que si no pudiera determi-
nárselos, no existiría tal relación.
6. La hipoteca y la determinación (en el Código de Vélez)
Al llegar a este punto es menester señalar dos particularidades, a sa-

ber: la hipoteca es uno de los derechos reales de garantía, lo que hace
que se encuentren en él dos relaciones jurídicas, la principal que es el de-
recho de crédito, y la accesoria, que es la garantía real; por otra parte,
la hipoteca es el único derecho real que no tiene exteriorización poseso-
ria, lo que hizo menester que el legislador organizase su publicidad por
vía registra!.
Estas particularidades, y la importancia de los intereses económicos
que se movilizan alrededor del crédito hipotecario, a cuya tutela debe
proveer el legislador con esmero y prudencia, hacen necesario que se es-
tablezcan con cierto detalle las pautas mínimas que deben cumplirse pa-
ra una adecuada determinación de todos los elementos constitutivos de
las relaciones jurídicas que integran el derecho hipotecario.
10
El mismo autor citado en nota anterior, dice que no hay "propiedad" sobre cosas ge-
néricas, sobre las cuales sólo pueden recaer negocios obligacionales (obra y lugar citados).
Ha sucedido, sin embargo, que la mayor parte de nuestros autores se

han ocupado del problema en forma parcial, hablando de la especiali-
dad, o a lo sumo de la especialidad y determinación, como un principio
hipotecario referido exclusivamente al objeto de las relaciones jurídicas
involucradas en el derecho hipotecario, es decir la finca con que se ga-
rantiza el crédito, y la prestación que es objeto de ese crédito. En otras
palabras, el estudio de la especialidad se ha reducido al análisis del ar-
tículo 3109.
Confesamos que nosotros también somos pasibles de esa crítica, pues
en nuestro trabajo titulado La publicidad de los derechos reales en el de-
recho argentino, antes y después de la ley 17.801, 11 hemos dicho que:
"( ... )el principio de especialidad en materia registra! es una consecuen-

cia inmediata de algo que constituye un carácter esencial de todas las
relaciones jurídicas: la necesidad de que el objeto de esa relación sea de-
terminado o determinable". 12
Recién algún tiempo después, releyendo la magnífica obrita de Her-

nández Gil que se titula Introducción al derecho hipotecario, 13 hemos
advertido que no se trataba solamente de la determinación del inmueble,
sino también del derecho y los sujetos, pero ese nuevo enfoque concep-
tual nos ha permitido comprender que el llamado principio de especiali-
dad no es exclusivo del Derecho registra!, sino que atiende a la necesi-
dad de determinar los elementos de todas las relaciones jurídicas, tengan
o no publicidad registra!.
Esa inquietud nos llevó a recorrer el Código y verificar, como lo hemos
expuesto más arriba, que tanto en los derechos personales, como en los
derechos reales, resultaba ineludible la determinación de sus elementos.
Llegados al título de la hipoteca, nuestra búsqueda nos ha permitido
comprobar que el codificador no sólo se ocupó de la determinación del
objeto, sino que además del artículo 3109 hay otras normas que prevén
11 Trabajo publicado originariamente en el Boletín de la Facultad de Derecho y Cien-
cias Sociales, e incorporado a este libro como Capítulo 3.

12 Trabajo citado en nota anterior, p. 216.
13 Francisco Hernández Gil, Introducción al derecho hipotecario, Madrid, ed. Revista
de Derecho Privado, 1963, p. 169.

la forma en que se deben determinar los restantes elementos de la rela-

ción jurídica hipotecaria.
A. Sujetos
La determinación de los sujetos debe efectuarse en forma individuali-

zada, tal como sucede de manera general en los derechos reales, confor-
me lo hemos ya estudiado.
Vélez se ha ocupado del punto en el primer inciso del artículo 3131,
que expresa:
"El acto constitutivo de la hipoteca debe contener: 1 °) El nombre, ape-

llido y domicilio del deudor y las mismas designaciones relativas al
acreedor, los de las personas jurídicas por su denominación legal, y el
lugar de su establecimiento;( ... )".
En el momento actual estas precisiones pueden resultar insuficientes,

en especial por la posibilidad de homonimias; por tal razón en muchas
provincias las leyes que regulan el ejercicio del notariado hacen referen-
cia a la necesidad de agregar los datos de los documentos de identidad
del sujeto, tendencia que sin duda deberá acentuarse y lograr consagra-
ción definitiva cuando todos los habitantes del país cuenten con el Do-
cumento Nacional de Identidad, como dato identificatorio que reempla-
ce a las llamadas Cédulas de Identidad y a las Libretas de Enrolamiento
o Libretas Cívicas.
Queremos señalar también que esas reglamentaciones provinciales
suelen contemplar el caso de la firma a ruego, disponiendo que el rogan-
te que no sabe firmar debe colocar en el documento su impresión digi-
tal. Tal medida, más que a demostrar la voluntad del rogante, tiende a
dar seguridad a su individualización.
Finalmente, como las hipotecas deben constituirse por escritura pú-
blica (artículo 3128), son aplicables también las previsiones del artículo
1001, que tienden a la determinación de los otorgantes y, en consecuen-
cia, de los sujetos de la relación jurídica, ya que este dispositivo mencio-
na -además del nombre y domicilio- datos respecto a su estado de fami-
lia y mayoría de edad.
B. Objeto
Hemos señalado ya que en la relación hipotecaria hay dos objetos: el

inmueble hipotecado, y la prestación de la obligación. Veamos qué pre-
visiones incluyó Vélez Sársfield con respecto a cada uno de ellos.
En primer lugar, el artículo 3109 expresa que "no puede constituirse
hipoteca sino sobre cosas inmuebles, especial y expresamente determina-
das( ... )".
Esta determinación se efectuará indicando "la situación de la finca y
sus linderos", a lo que debe sumarse, en el caso de que el inmueble "fue-
re rural, el distrito a que pertenece", y si se tratase de un inmueble ur-
bano: "la ciudad o villa y la calle en que se encuentre" (artículo 3131,
inciso 3). En resumen, se trata de suministrar la totalidad de los datos
necesarios para que la finca quede perfectamente individualizada. Por
tal causa se agrega en el artículo 3132:
"Una designación colectiva de los inmuebles que el deudor hipoteque,

como existentes en un lugar o ciudad determinada, no es bastante pa-
ra dar a la constitución de la hipoteca la condición esencial de la espe-
cialidad del inmueble gravado( ... )".
Sin embargo, la simple ausencia de alguna de las previsiones estipula-

das no provocaría la nulidad de la hipoteca si se pudiera por otros me-
dios suplirlas (artículo 3133), logrando la individualización del objeto,
que es la finalidad perseguida por la ley.
Si pasamos al objeto del crédito, veremos que el artículo 3109 exige
que se trate de "una suma de dinero también cierta y determinada", y
de manera concordante el inciso 4 del artículo 3131 dispone que en el
acto constitutivo de la hipoteca deberá expresarse "la cantidad cierta de
la deuda".
La forma de determinación era la más adecuada para la realidad eco-
nómica de la época y al tipo de moneda que se empleaba, que servía de
manera efectiva como medida de los valores porque era un dinero de
pleno contenido que no sufría mayores fluctuaciones.
El codificador no pensó en ningún momento en distinguir -como ha
hecho la doctrina moderna- entre obligaciones de valor y obligaciones
dinerarias; muy por el contrario, él entiende que la moneda conservará
un valor estable, y ése es el supuesto de hecho que toma en cuenta al pro-

yectar las normas correspondientes a las obligaciones de dar sumas de
dinero. Basta leer el primer párrafo de la nota al artículo 619 para co-
rroborar esta afirmación; expresa allí que se abstiene de "proyectar le-
yes para resolver la cuestión (... ) cuando ha habido alteración en la mo-
neda", ¡por considerarla casi imposible! En su concepto sumas de dinero
y valores son sinónimos, porque el dinero es "la medida de los valores".
Esta concepción de Vélez se refleja en el artículo 3109, donde luego
de referirse a la determinación del crédito en "una suma de dinero (... )
cierta y determinada", habla a renglón seguido de casos en los cuales el
crédito es "indeterminado en su valor" y brinda como solución el que se
declare "el valor estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca".
Hoy las condiciones económicas han cambiado; se da el nombre de
dinero a una cosa que es sustancialmente diversa de lo que el codifica-
dor denominaba dinero, y ello ha hecho indispensable modificar los da-
tos que deben utilizarse para determinar los valores debidos; pero de es-
te aspecto nos ocuparemos más adelante.
Como la obligación podía tener por objeto una prestación distinta a
las sumas de dinero, el legislador prevé:
"( ... ) Si el crédito es condicional o indeterminado en su valor, o si la

obligación es eventual, o si ella consiste en hacer o no hacer, o si tiene
por objeto prestaciones en especie, basta que se declare el valor estima-
tivo en el acto constitutivo de la hipoteca".
Se fijaba de esta forma un tope máximo de valor, que no podía ser so-
brepasado por la preferencia que la hipoteca otorga al acreedor, frente a
otros acreedores; se individualiza así el objeto del crédito desde el mo-
mento inicial, traduciéndolo en ese valor estimativo. De esta forma se
permite afianzar con hipoteca créditos cuya determinación dependía de
ciertos parámetros variables, sin que nadie pueda verse sorprendido por
la dimensión que esos créditos pudiesen alcanzar. Los restantes acreedo-
res, o los terceros que deseasen contratar con el deudor hipotecario, po-
dían apreciar la relación que existía entre el valor del inmueble hipote-
cado y la porción afectada por la hipoteca, y sobre esta base conceder o
negar nuevos créditos.
Por últi~o, vemos que la hipoteca también garantiza los intereses que
corren desde su constitución, pero para ello es menester que estén "de-
terminados en la obligación" (artículo 3152). Esta norma es también ex-
presión del principio de especialidad; incluso pueden estar comprendi-
dos los intereses atrasados, pero para que gocen de preferencia es
menester que se los liquide y designe en suma cierta, ya que "la indica-
ción de que la hipoteca comprende los intereses atrasados, sin designa-
ción de su importancia, es sin efecto alguno" (artículo 3152, in fine).
La correcta determinación de los intereses se hace indicando la tasa
anual, y los periodos de vencimiento.
C. Causa
El Código exige también que se individualice la causa de la relación

jurídica hipotecaria, y lo hace teniendo en cuenta el interés de los terce-
ros, para evitar que se cometa un fraude pauliano en su perjuicio, facili-
tándoles la investigación sobre la efectiva existencia de los créditos que
se pretenden garantizar con este derecho real.
Sobre el punto el artículo 3131, en su inciso 2, prevé que el acto cons-
titutivo de la hipoteca debe mencionar "la fecha y la naturaleza del con-
trato a que accede y el archivo en que se encuentra".
7. La prenda civil
En materia de prenda la individualización del sujeto acreedor resulta

de la posesión de la cosa, ya que sin ella no hay prenda; y el deudor se-
rá el propietario, porque es el único que puede darla en prenda (artícu-
lo 3213).
La necesidad de proteger los intereses de terceros y evitar que se vean
perjudicados por actos simulados o fraudulentos, lleva también a la in-
dividualización de la causa, y por eso el artículo 3217 exige que la cons-
titución de la prenda conste en instrumento público o privado "sea cual
fuere la importancia del crédito".
Finalmente, en lo que se refiere al objeto del crédito, y a la cosa dada
en prenda, la segunda parte del artículo 3217 prevé:
"( ... ) El instrumento debe mencionar el importe del crédito y contener

una designación detallada de la especie y naturaleza de los objetos da-
dos en prenda, su calidad, su peso y medida, si estas indicaciones fue-
sen necesarias para determinar la individualidad de la cosa".
Le es aplicable también el principio de la especialidad, aunque no se

trate de un derecho registrable; incluso, las características del derecho,
hacen que la determinación de cada uno de sus elementos deba ser indi-
vidualizada, es decir alcanzar el máximo grado de precisión.
8. Anticresis
En el Título dedicado a la anticresis no hemos encontrado ninguna

norma que contenga previsiones especiales sobre la determinación de sus
elementos; sin embargo, por tratarse de un derecho real de garantía so-
bre un inmueble, estará sometido a todas las exigencias que correspon-
den a esa categoría de derechos: a) la causa deberá constar en escritura
pública, y en ella será menester también que se determinen el crédito, y
los intereses; b) deudor y acreedor anticresista deberán ser determinados
individualmente, por su nombre, apellido, y demás datos de identidad
que se hacen constar en las escrituras públicas; e) el inmueble deberá de-
terminarse con datos similares a los que se exigen para la hipoteca, que
contribuyan a su completa individualización, aunque en este caso la au-
sencia de algún detalle será más fácilmente suplida, en razón de que el
acreedor anticresista tiene en su poder la cosa que le ha sido entregada,
lo que contribuye a su individualización.
9. Prenda agraria y prenda con registro
Las necesidades del tráfico jurídico evolucionan y tienden a la crea-

ción de nuevas formas de garantía real que permitan el mejor aprovecha-
miento de los bienes afectados. La prenda civil tiene el grave inconve-
niente de que los objetos que la garantizan se ven privados de su
capacidad de producción, ya que se entregan al acreedor, quien debe
conservarlos, pero no puede servirse de ellos sin consentimiento del deu-

dor (artículo 3226).
Se busca entonces articular nuevas formas de garantía que permitan
que las cosas muebles queden en poder de su propietario, para que éste
pueda hacerlas rendir utilidad sin que ello menoscabe la seguridad del
crédito. Para cumplir este objetivo es menester una adecuada determina-
ción de los objetos prendados, que tenderá preferentemente a su indivi-
dualización, que se reflejará luego en los Registros encargados de dar
publicidad al gravamen.
Aquí, como en la mayoría de los derechos reales, el principio de espe-
cialidad -que, insistimos, no es exclusivamente de carácter registra!- ha
de lograr su cabal expresión cuando la cosa se haya individualizado, a
punto tal que autores del prestigio de Vallet de Goytisolo, afirman que
no es posible constituir garantías reales sin desplazamiento sobre bienes
que no sean perfectamente identificables, 14 y que cuando las leyes crean
estas figuras imperfectas, hacen que la solución sea "ilusoria, por la fun-
gibilidad e imposibilidad material de identificar los objetos gravados" .15
La crítica es certera; el principal defecto de las llamadas prendas flo-
tantes es la falta de identificación del objeto, que crea grave inseguridad
al tráfico jurídico, ya que si se dota a la garantía de reipersecutoriedad los
terceros adquirentes corren el riesgo de verse sorprendidos en su buena
fe, y en caso contrario puede burlarse el legítimo interés de los acreedo-
res que no encontrarán bienes sobre los cuales hacer efectiva la garantía.
Así, por ejemplo, en la ley de prenda agraria, vemos que los datos que
establece el artículo 9 para la determinación del objeto resultan en algu-
na medida insuficientes para su individualización, y originaron con fre-
cuencia problemas litigiosos, resultando insuficientes las penas con que
se sancionaba al deudor por el incumplimiento de sus deberes (conser-
vación de los bienes, prohibición de enajenación, etcétera).
Posteriormente la ley 12.962, que sistematiza las garantías prendarias
de carácter registra!, distingue en dos capítulos los problemas de la pren-
14 Juan Vallet de Goytisolo, Estudios sobre garantías reales, Madrid, Montecorvo,
1973, pp. 252 y SS.

15 Obra citada en nota anterior, p. 269.
da fija y la prenda flotante. El principio de especialidad se encuentra pre-

sente en ambos de manera amplia y comprende la determinación de to-
dos los elementos de la relación jurídica. El legislador muestra especial
preocupación por lograr que el objeto se individualice, y regula con de-
tenimiento las especificaciones que debe contener el contrato para lograr
dicha finalidad.
Así, con relación al crédito -en materia de prenda fija- el inciso e) del
artículo 11 exige que se fijen su cuantía, y también la "tasa del interés,
tiempo, lugar y manera de pagarlos". En cuanto a los bienes que son ob-
jeto de la garantía, el inciso d) del mismo artículo 11 puntualiza que es
esencial hacer constar las siguientes especificaciones:
"Particularidades tendientes a individualizar los bienes prendados. Si la

prenda recae sobre ganados, éstos serán individualizados mediante in-
dicaciones sobre su clase, número, edad, sexo, grado de mestización,
marca, señal, certificado o guía con mención del número de inscrip-
ción, fecha de ésta, oficina en que la marca o señal está registrada y la
que haya expedido la guía o certificado. Si se trata de otros bienes, la
individualización será lo más específica posible en cuanto a cantidad,
calidad, peso, número, análisis, marca de fábrica, patente, controles a
que estén sujetos y cualesquiera otras particularidades que contribuyan
a individualizar los bienes (... )".
En todo momento se encuentra presente en el ánimo del legislador lo-

grar que los objetos prendados queden determinados individualmente,
de manera que no puedan ser confundidos con otros, ni sustituidos. Las
cosas podrán ser usadas, de conformidad a su destino natural, pero el
deudor tendrá que conservarlas en buen estado y permitir que el acree-
dor las inspeccione, para verificar si su garantía no sufre merma.
Cuando la prenda fija recae sobre un fondo de comercio no incluye las
mercaderías del negocio -cuya individualización resultaría imposible- pe-
ro comprende "las instalaciones, contratos de locación, marcas, patentes
y enseñas, dibujos y modelos industriales, distinciones honoríficas y to-
dos los derechos que comporta la propiedad comercial, industrial y afec-
tada" (inciso d, artículo 11 de la ley 12.962). Estas cosas accesorias es-
tán incluidas en la garantía legal aunque no hayan sido mencionadas en
el contrato, en virtud del principio de que lo accesorio sigue la suerte de
lo principal, y en concordancia con lo que dispone el Código Civil, en su

artículo 575 para las obligaciones de dar cosas ciertas, que comprenden
"todos los accesorios de éstas, aunque en los títulos no se mencionen, o
aunque momentáneamente hayan sido separadas de ellas".
Es suficiente, pues, con haber individualizado correctamente la cosa
principal -en este caso el fondo de comercio- para que todos sus acce-
sorios queden comprendidos en la garantía.
En los casos de prenda flotante el crédito se individualiza de la misma
manera prevista para la prenda fija, es decir especificando la "cuantía del
crédito y tasa de interés, tiempo, lugar y manera de pagarlo" (artículo 15,
inciso e), pero no es posible individualizar de manera originaria los bie-
nes afectados por la garantía, por lo que la ley se limita a enumerar da-
tos de determinación, que servirán en el momento de cumplimiento para
efectuar la respectiva individualización. Al respecto prescribe el inciso d
del artículo 15 que deberán constar en la inscripción las "particularida-
des tendientes a individualizar los bienes prendados, especificando si son
o no fungibles, determinando en el primer caso su especie, calidad, gra-
duación y variedad".
En este tipo de relación jurídica la garantía afecta a los bienes origi-
nariamente prendados y a las cosas que "resulten de su transformación,
tanto como las que se adquieran para reemplazarlas" (artículo 14, ley
12.962).
Encontramos aquí un derecho real cuyo objeto no está individualiza-
do, sino solamente determinado, lo que si bien facilita el crédito, acarrea
los inconvenientes a que hicimos mención más arriba. Por esa razón el
legislador ha limitado la proyección temporal de este derecho, admitien-
do sólo que pueda garantizar obligaciones cuyo plazo "no exceda de
ciento ochenta días" (artículo 14).
La ley exige también que se determine la causa de la obligación, que
deberá constar en un contrato escrito (artículo 6, ley 12.962), y exige la
individualización de los sujetos por medio de los siguientes datos: nom-
bre, apellido, nacionalidad, estado civil, domicilio y profesión (artículos
11 y 15, incisos a y b).
Recapitulando podemos decir que, por tratarse de derechos reales que
reciben publicidad registra!, es menester que su causa conste por escrito,
lo que la individualiza perfectamente; los sujetos deben también ser in-
dividualizados por medio de datos que impidan cualquier confusión; fi-

nalmente, en materia de objeto la tendencia general es la de su indivi-
dualización originaria, y sólo excepcionalmente, en el caso de la prenda
flotante, se admite que la garantía recaiga sobre cosas que pueden ser
sustituidas por otras, cuya individualización recién se hará efectiva en el
momento de ejercitar el derecho.
10. Otros derechos registrables
Procuraremos pasar revista a algunas leyes especiales, que organizan

la publicidad registra! de los derechos reales sobre ciertos bienes mue-
bles, para ver cuáles son los medios técnicos que articulan con el fin de
determinar los elementos de esas relaciones jurídicas.
A. Dominio de automotores
El decreto-ley 6582/58 establece un régimen de inscripción constitutiva

para los automotores. El artículo 20 del mencionado cuerpo legal regula
con algún detenimiento la determinación de sujetos, objeto y causa.
Con relación al sujeto titular, se lo individualiza por medio de su
"nombre y apellido, nacionalidad, estado civil, domicilio y documento
de identidad", cuando se trata del primer titular inscripto (inciso e, artícu-
lo 20); y para los casos de transferencia del dominio deben consignarse
"los datos personales, domicilio y documentos de identidad del adqui-
rente" (punto 2, del segundo párrafo del artículo 20).
Debe entenderse que con la locución datos personales se han resumi-
do las exigencias vinculadas con el nombre, apellido, nacionalidad y es-
tado civil, que eran los elementos individualizantes del primer titular.
Parece conveniente destacar que aquí el legislador ha dado un paso
adelante en materia de individualización del sujeto, al prever la necesi-
dad de que se consignen los datos de su documento de identidad, men-
ción que no debería faltar en ninguno de los derechos reales que son ob-
jeto de publicidad registra!.
La ley es minuciosa en la enumeración de referencias que servirán pa-
ra determinar con exactitud al objeto, es decir el vehículo, previendo en
el inciso e del mencionado artículo 20, que la reglamentación podrá am-

pliar esas referencias, que incluirán siempre:
"( ... ) marca de fábrica, modelo, número de chasis y/o motor, tipo de
combustible empleado, número de ejes, distancia entre los mismos, nú-
mero de ruedas en cada eje, potencia en caballos de fuerza, tipo de trac-
ción, peso del vehículo vacío, tipo de carrocería, capacidad portante;
(... )".
No conforme todavía con estos elementos de individualización, en el

inciso d agrega que debe indicarse si el vehículo se destinará a uso pú-
blico o privado; y en el inciso g prevé la necesidad de que se haga cons-
tar cualquier modificación que se introduzca en los aspectos señalados
por el inciso e, lo que se justifica plenamente porque tales cambios pue-
den dificultar o imposibilitar la individualización del objeto.
Además, por tratarse de un registro real, se procede a matricular el
objeto, dándole una característica y un número; para contribuir a facili-
tar su identificación ese código debe ser reproducido en dos placas "vi-
sibles exteriormente, que se colocarán en las partes delantera y trasera
del automotor" (artículo 24).
Por último, con relación a la causa, el inciso f del artículo 20 prevé
que se indiquen "los instrumentos y/o elementos probatorios en virtud
de los cuales se anota el dominio".
Existe, pues, una completa individualización de todos los elementos.
Se prevé también la posibilidad de constituir garantía prendaria, con-
templando la individualización del acreedor prendario por su nombre,
apellido y domicilio; y la determinación del plazo y monto de la obliga-
ción garantizada (artículo 20, segundo párrafo, punto 1).
B. Buques
Para estudiar el problema de la determinación en la propiedad naval

es menester recurrir principalmente a dos instrumentos legales: a) ley
19.170, sancionada el12 de agosto de 1971, y en vigencia desde el 3 de
setiembre del mismo año, que trata del Registro Nacional de Buques, y
b) ley 20.094, publicada en el Boletín Oficial el2 de marzo de 1973, que
entró en vigor a los sesenta días de su publicación (artículo 629), e inte-

gra el Código de Comercio.
En ninguno de esos cuerpos se han sistematizado las normas que ha-
cen efectivo el principio de especialidad, pero en ambos encontramos
numerosos dispositivos vinculados con el tema.
1. Causa
Al igual que todos los derechos que reciben publicidad registra!, es
menester que su causa se encuentre individualizada en un instrumento,
cuyo acceso al Registro permite hacer efectiva la publicidad de las rela-
ciones jurídicas. Así vemos que el artículo 156 de la Ley de Navegación
20.094, exige bajo pena de nulidad que "los actos constitutivos, trasla-
tivos o extintivos de la propiedad o de otros derechos reales de un bu-
que de diez toneladas o más de arqueo total", debe efectuarse por escri-
tura pública o por documento privado autenticado.
De manera concordante el artículo 3 de la Ley de Registro de Buques,
prevé que los documentos a inscribir deben estar otorgados en escritura
pública (inciso a, ap. I), o surgir de resolución judicial o administrativa,
según corresponda (inciso a, ap. II), y que cuando tengan que anotarse
instrumentos privados, las firmas de los otorgantes deberán estar certi-
ficadas por escribano u otra autoridad competente (inciso d, artículo 3,
ley 19.170).
Además en el inciso e del mismo artículo se insiste en la necesidad de
que los documentos a inscribir revistan "el carácter de auténticos" y ha-
gan fe por sí mismos o con otros complementarios, "sirviendo inmedia-
tamente de título de dominio, derecho real o asiento practicable".
Es necesario, en consecuencia, que la causa sea determinada de forma
individualizada, y se advierte la tendencia a que ella se encuentre expre-
sada en un instrumento público, ya que ese tipo de instrumento es el que
goza del carácter de autenticidad.
Advirtamos también que al tratar de las funciones de las secciones in-
ternas del Registro, el artículo 7 de la ley 19.170 se refiere a la "división
dominio", previendo que en ella se inscriban "obligatoriamente" diver-
sos documentos, que son los títulos causales de los derechos que se han
de dar a publicidad, y en sus diversos incisos se hace mención no sola-
mente al dominio de los buques, sino también a los contratos de arren-
damientos y préstamos a la gruesa (inciso e); embargos, interdicciones

(inciso e); inhibiciones voluntarias o judiciales (inciso f), y también a las
garantías prendarias que se constituyan sobre buques (inciso g).
Respecto a este último punto parece conveniente recordar que sólo
pueden gravarse con prenda los buques de menos de diez toneladas (se-
gundo párrafo del artículo 499, ley 20.094 ), y que en el resto de los ca-
sos el derecho real de garantía que se establece sobre estos artefactos es
la denominada hipoteca naval, regulada con detenimiento en los artícu-
los 499 a 514 de la Ley de Navegación.
2. Sujetos
La Ley de Navegación no prevé la forma de individualizar los sujetos,
salvo en el caso de la hipoteca naval, respecto a la cual exige que cons-
ten el "nombre, apellido, filiación, nacionalidad, profesión y domicilio
del acreedor y del deudor" (inciso a, artículo 503, ley 20.094 ).
Creemos que en todos los casos, pese al silencio de la ley, deberá pro-
cederse de manera similar, ya que para considerar al buque argentino y
admitirlo en la matrícula se exige que el propietario esté domiciliado en
el país, y si hay un condominio, que la mayoría de los copropietarios,
cuyos derechos excedan la mitad del valor del buque, cumplan ese requi-
sito (artículo 52, inciso b, ley 20.094 ); y en el caso de que el titular fue-
se una persona jurídica, que se haya constituido en el país, o tenga en él
sucursal o asiento (artículo 52, inciso e). De manera indirecta estas nor-
mas imponen la necesidad de que se determine el sujeto, mediante datos
que permitan individualizarlo.
Por otra parte, la Ley de Registro de Buques, al tratar de los asientos
registrales, exige que consten el nombre y apellido de la persona a cuyo
favor se haga la inscripción (inciso 4, artículo 16, ley 19.170), y los mis-
mos datos del sujeto de quien procedan los bienes o derechos que se de-
sean inscribir (inciso 5, artículo 16), con lo que se concreta la individua-
lización de los sujetos.
3. Objeto
Los datos identificatorios del buque surgen de lo establecido en el ar- I
tículo 16 de la Ley de Registro, que prevé que los asientos deben con-
tener: e
"( ... ) 2) Nombre y número de matrícula del buque, embarcación o ar-

tefacto naval; arboladura y tonelaje ( ... )".
Este dispositivo debe concordarse con lo que dispone la Ley de Nave-

gación 20.094, en la sección destinada a la individualización del buque
y de los artefactos navales (artículos 43 a 50), donde vemos que con res-
pecto a los buques argentinos las constancias identificatorias son "su
nombre, número, puerto de la matrícula y tonelaje de arqueo" (artículo
43 ), a lo que deberá agregarse el número de matrícula que le conceda el
Registro al efectuar la inscripción (artículos 45 y 50).
Cuando se trata de constituir derechos reales de garantía, para cum-
plir el principio de especialidad deberán expresarse los "datos de indivi-
dualización del buque de acuerdo con la matrícula" (hipoteca naval, ar-
tículo 503, inciso b, ley 20.094), o "individualizar fehacientemente la
embarcación", mediante datos de dominio que "coincidan con los asien-
tos de este Registro" (prenda, artículo 7, inciso g, ley 19.170).
A ello debe agregarse la correspondiente determinación del crédito
garantizado, haciendo constar el monto, los intereses que se hubiesen
convenido, y los plazos y lugar estipulados para el pago (inciso d, ar-
tículo 503, ley 20.094 ), aspectos que la ley ha detallado en materia de
hipoteca, pero que entendemos deben aplicarse también en los casos de
constitución de prenda.
El estudio que hemos efectuado nos permite concluir afirmando que el
hecho de que los derechos reales sobre buques y otros artefactos navales
se integran con la correspondiente publicidad registra!, hace necesario que
todos los elementos de esas relaciones jurídicas sean individualizados con
precisión, y si encontramos algunas características particulares en cuanto
a los datos que deben consignarse (por ejemplo, arboladura o tonelaje) es
porque ellos son los apropiados para individualizar ese tipo de objetos.
C. Caballos pura sangre de carrera
La ley 20.378 ha modificado el régimen de propiedad de los caballos

pura sangre de carrera, exigiendo su inscripción en libros especiales, y
dando a esa inscripción carácter constitutivo, de manera semejante a lo
que sucede en materia de automotores.
Ni la ley, ni el decreto reglamentario 4827, dictado el23 de mayo de

1973, contienen previsión alguna que se vincule con la determinación de
los elementos de estas relaciones jurídicas. Pese a este silencio de la ley,
al tratarse de derechos que se constituyen registralmente, resulta indis-
pensable que exista una determinación individualizada, tanto de la cau-
sa como de los sujetos y el objeto. La causa deberá constar por escrito
para lograr su acceso al Registro; los sujetos deberán individualizarse
por sus datos personales, y con respecto al objeto, o sea el animal, se
practicarán asientos que no sólo lo individualicen por sus características
propias: pelaje, marcas especiales, señas, remolinos, cicatrices, etc., 16 si-
no que también precisen su estirpe o "pedigree", con constancias de sus
progenitores.
11. La especialidad y la ley 17.801
La Ley de Registros Inmobiliarios se ha estructurado alrededor de los

principios registrales, varios de los cuales, como la inscripción, el tracto,
la prioridad y la publicidad, son mencionados de manera expresa en las
leyendas de íos diferentes capítulos de ese cuerpo legal.
La especialidad, en cambio, no es motivo de una referencia semejante,
lo que no significa -sin embargo- que el principio se encuentre ausente de
nuestra ley registra!, ya que varias de sus normas se vinculan con la deter-
minación de los elementos de las relaciones jurídicas que se registran.
Lo que sucede, a nuestro entender, es que los derechos reales sobre in-
muebles se constituyen, modifican o transmiten, generalmente, por escri-
turas públicas, y el derecho común -es decir el Código Civil- tiene pre-
visto cómo se determinarán los elementos de la relación jurídica real,
como lo hemos visto en el punto 5 de esta investigación, lo que hace in-
necesario que en la ley registra! se repitan previsiones que resultarían so-
breabundantes.
Adviértase, en primer lugar, que la causa del derecho se individuali-
zará en el documento inscribible (artículos 2 y 3 de la ley 17.801), ins-
16 Véase artículo 47 del reglamento del Stud Book Argentino.

trumento que en sus formas deberá ajustarse a las exigencias legales,

pues de lo contrario el registrador lo observaría (artículos 8 y 9 de la ley
17.801). Pues bien, en materia de escrituras públicas el Código prevé en
el artículo 1001 que en ellas deben determinarse la naturaleza del acto y
su objeto, individualizándose también a los sujetos que lo otorgan.
La ley registra! en su artículo 12, al tratar del asiento de matricula-
ción, contiene especificaciones sobre la determinación de los distintos
elementos de la relación jurídica.
l. Sujetos
Deberá expresarse "el nombre del o de los titulares del dominio, con
los datos personales que se requieran para las escrituras públicas" (ar-
tículo 1Z), previsión que corrobora nuestra afirmación de que en mate-
ria de especialidad debe concordarse la ley 17.801 con el resto de las
previsiones del Código Civil.
A continuación la misma norma dice que "respecto de las sociedades
o personas jurídicas se consignará su nombre o razón social, clase de so-
ciedad y domicilio".
2. Objeto
El punto es materia de mayores detalles, ya que se debe indicar "la
ubicación y descripción del inmueble, sus medidas, superficie y linderos
y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa indivi-
dualización" (artículo 12).
Como el Registro Inmobiliario tiene carácter real, es decir, toma co-
mo base de imputación a la cosa que es objeto de la relación jurídica, y
de ella predica los restantes elementos vinculados con esa relación, 17 se
justifica que la ley se detenga pormenorizadamente en la relación de da-
tos que contribuirán a la adecuada individualización de este elemento.
Por eso también agrega el artículo 12 que, cuando exista, "se tomará ra-
zón de su nomenclatura catastral, se identificará el plano de mensura co-
rrespondiente y se hará mención de las constancias de trascendencia real
que resulten".
17 Véase Capítulo 3, p. 88 de esta obra, en donde tratamos de la clasificación de los re-

gistros en personales, reales y ca usaJes.
1
Se trata, pues, de individualizar de manera específica el objeto del de-

recho real, es decir su soporte físico, y para ello el medio más idóneo es
la descripción del inmueble por vía de un plano y los correspondientes
datos catastrales.
Sabemos, sin embargo, que si se exigiese para la individualización del
bien que se acompañase siempre el plano catastral, podrían quedar fue-
ra del Registro muchos inmuebles, porque hay zonas del país, vastas re-
giones, que no están catastradas. Por eso la ley registra!, atendiendo ese
estado de cosas, no exige como elemento indispensable los datos catas-
trales, que sólo tendrán que acompañarse en aquellas zonas en que se
han hecho los correspondientes relevamientos.
Se prevé también la posibilidad de que el objeto sufra cambios o alte-
raciones, sea porque en razón de una subdivisión se fracciona en varios
objetos distintos, sea porque varios objetos que antes estaban separados
se integran en uno solo, unificándose. El principio de determinación exi-
ge que se confeccionen nuevas matrículas, coordinándolas con las ante-
riores a las que reemplazan (artículo 13), de manera que siempre el ob-
jeto continúe perfectamente individualizado.
3. Causa
Pero no sólo deben individualizarse los sujetos y el objeto, sino que
también hay que indicar la causa que generó esos derechos, que es el ter-
cer elemento esencial de la relación jurídica, por lo que debe determinar-
se en la matrícula:
"( ... )el título de adquisición, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y

funcionario autorizante, estableciéndose el encadenamiento del domi-
nio que exista al momento de la matriculación".
De esta manera el artículo 12 de la ley 17.801 prevé que se proyecten

en la matrícula, con indicación especial, todos los elementos de la rela-
ción jurídica que se publica, mencionando en primer lugar el objeto,
porque en las técnicas de folio real el objeto es la base de imputación, el
soporte fáctico de toda la publicidad; en segundo lugar los sujetos titu-
lares del derecho, y finalmente, la causa, es decir los títulos de donde
prm'ienen esos derechos.
Esta es la única forma de dar publicidad integral a la relación jurídi-

ca real, que se quiere hacer cognoscible por todos los interesados.
12. La especialidad y la ley 21.309
Debemos recordar, en primer lugar, que los postulados de la justicia

conmutativa exigen que haya equilibrio entre las prestaciones intercam-
biadas por las partes; en los estadios más primitivos del desarrollo de la
humanidad se practicaba el trueque, que entraña serias dificultades por
la naturaleza disímil de las prestaciones o servicios que uno y otro suje-
to reciben.
No tardó el hombre en buscar medios técnicos que facilitaran los in-
tercambios y, aguzando su ingenio, recurrió a mercaderías de valor ele-
vado, escaso volumen y poco deteriorables, como patrones que sirviesen
para medir los valores de las prestaciones intercambiadas. Nace así el di-
nero, como un artificio técnico creado por el hombre, destinado a servir
de medida estable de los valores que facilite los intercambios y permita
cumplir los principios de la justicia conmutativa.
El precio en dinero tiene el carácter de contraprestación, y su valor
debe ser equivalente al de la prestación recibida pues de lo contrario se
atenta contra el valor justicia, y la estipulación de una suma de dinero
tiene como finalidad primordial determinar la prestación debida por una
de las partes. Esos propósitos no se logran si el dinero, en lugar de ser
una medida fija, sufre constantes fluctuaciones en su valor, que atentan
contra la seguridad y, por ende, contra la justicia.
La inflación, flagelo de nuestro siglo, provocada especialmente por
la emisión incontrolada de moneda fiduciaria, ha hecho que los pape-
les que hoy se denominan dinero no cumplan con la principal de las
funciones que el hombre ha atribuido al dinero: servir de medida de los
valores.
La moneda de hoy es un supuesto de hecho de naturaleza esencial-
mente distinta de lo que nuestro codificador llamó dinero, y cuando se
estipula el pago de cantidades nominales el valor de la prestación queda
totalmente indeterminado, lo que significa un verdadero atentado al
principio de la especialidad.
Recordemos que Dalmacio Vélez Sársfield no previó alteraciones en

el valor de la moneda (ver nota al artículo 619 del Código Civil), o -me-
jor dicho- previó que la moneda debía conservar un valor inalterable, lo
que la hacía apta para cumplir su función de unidad de medida, y utili-
zarla como elemento de determinación. Pese a ello, podemos ver que en
el contrato de compraventa no sólo admite que el precio se fije con re-
lación a una "suma de dinero", sino también con "referencia a otra co-
sa cierta" (artículo 1349), porque lo realmente importante no es la can-
tidad de dinero en sí misma, sino que el objeto de la prestación sea
determinado con precisión y represente el valor que las partes tuvieron
en mira al contraer la obligación.
La moneda fiduciaria continúa siendo un medio legal de pago, pero
nada se opone, dentro de la preceptiva del Código, a que el precio se fi-
je con "referencia" a una cantidad de oro, por ejemplo, que sería una
cosa cierta. Lo que decimos del precio de la compraventa es aplicable a
otros contratos como la cesión (artículo 1435), o la locación (artículo
1494 ), por las remisiones expresas que se encuentran en los respectivos
títulos, o por analogía, en los casos en que nada se diga sobre el punto.
No desconocemos la exigencia de que el precio cierto debe pagarse
"en dinero" (artículo 1323), pero la última frase del artículo 1349 da
plena validez a las cláusulas de estabilización, sin que se afecte el princi-
pio de determinación del precio, que continúa siendo cierto cuando la
cláusula contiene suficientes elementos para su adecuada individualiza-
ción en el momento de pago, cumplimiento que se efectuará con la su-
ma de dinero que en ese momento represente el valor cierto que se debe.
Insistimos en que el dinero no es un fin en sí mismo, sino que es una
creación del hombre destinada a facilitar los cambios, y permitir que en
ellos reine la justicia conmutativa; si las transformaciones operadas en la
realidad económica hacen que la moneda no resulte idónea para cumplir
esos fines, el hombre debe buscar otras técnicas que suplan a esa herra-
mienta ineficaz.
Mantener a lo que hoy se llama dinero como elemento de determina-
ción de valores es una actitud anacrónica y totalmente divorciada de la
realidad, que introduce factores de grave inseguridad.
Hemos dicho ya que el principio de especialidad es una exigencia
ontológica, pues resulta indispensable determinar los elementos de la
EL PRJNCIPIO DE "ESPECIALIDAD" 167
relación jurídica para que ella cobre existencia. Pero la expresión téc-
nica de ese principio no debe convertirse en un fetiche, que se adora
de manera inconsciente, sino que en cada época tiene que tomar la
forma adecuada, que haga posible la efectiva determinación de esos
elementos.
Nuestro estudio ha tenido el propósito de mostrar cómo los datos
empleados cambian, según sea la naturaleza del elemento que se desea
individualizar: en los inmuebles, será menester proporcionar su ubica-
ción, y describirlos haciendo referencia a la superficie y linderos; en los
automotores, la marca, modelo, año, números de motor y chasis; en los
buques, su casco, aparejo, arboladura, tonelaje y nombre. Respecto de
los sujetos, el nombre, apellido, y demás datos personales, incluyendo el
documento de identidad.
Pues bien, cuando se trata de la determinación del precio, que es el
valor de la contraprestación debida, habrá que atender a la realidad eco-
nómica de la época que se vive para establecer los elementos que deben
suministrarse para individualizar ese valor.
Ya en materia de prenda con registro se advirtió el problema cuando
el decreto-ley 6810/63 agregó un párrafo al artículo 1 de la ley 12.962,
que expresa:
"( ... )En caso de asegurarse, por medio de prenda con registro, el cum-
plimiento de una obligación en moneda extranjera y solamente cuando
la obligación corresponda al saldo de precio de bienes importados o a
préstamos otorgados exclusivamente por instituciones financieras in-
ternacionales de las cuales sea miembro la República Argentina, el
monto hasta el cual es eficaz la garantía prendaria será el monto de la
obligación en moneda extranjera".
Lo interesante de la norma es que la determinación del valor adeuda-

do, y garantizado con prenda, se hacía con referencia a otra cosa cierta,
que en este caso era la moneda extranjera.
La ley 21.309 no atenta contra el principio de especialidad, sino que
se limita a poner al día la normativa legal, aclarando la posibilidad de
emplear datos de determinación que corresponden a la actual realidad
económica.
Nos parece conveniente insistir en que la simple fijación de una suma

nominal no representa adecuadamente la contraprestación debida que,
para cumplir con las exigencias superiores de justicia conmutativa, debe
tener valor semejante a la prestación recibida o que se va a recibir. Por
eso las partes, en sus contratos, se ven obligadas a recurrir a cláusulas de
estabilización que tienden a mantener el equilibrio entre las prestaciones.
Esas cláusulas de estabilización -insistimos- son hoy en día el medio
técnico adecuado para la determinación de los valores debidos; en cam-
bio, si se fija una suma nominal, hay indeterminación del valor que se
recibirá, pues la inflación que se vive provoca incertidumbre, ya que de-
teriora día a día el poder adquisitivo de esa suma de dinero.
La ley 21.309 articula medios técnicos para proceder a la determina-
ción de los valores debidos, garantizados con hipoteca o prenda, al es-
tablecer en su primer artículo:
"Si se tratare de hipotecas o prendas con registro a constituirse para ga-

rantizar obligaciones en dinero sometidas a cláusulas de estabilización
o reajuste, el requisito de la especialidad se considerará cumplido al
consignarse la cantidad cierta de la deuda originaria, y la cláusula de
estabilización o reajuste, con expresa mención de los números índices
de actualización adoptados, los períodos por los cuales se efectuará el
ajuste, y el tipo de interés pactado".
En definitiva, la ley se reduce a brindar nuevas pautas para la deter-

minación del objeto del crédito, lo que significa poner al día las leyes vi-
gentes para que el principio de especialidad funcione debidamente, ato-
no con la realidad social.
Pero no debe olvidarse que la publicidad registra! tiene como fin brin-
dar seguridad al tráfico jurídico, protegiendo los intereses de terceros
que puedan verse afectados por estas operaciones. Ello exige que la de-
terminación del crédito no se reduzca a las constancias que obran en los
instrumentos que lo constituyen, sino que se refleje en los asientos regis-
trales, en los que deberán constar todos y cada uno de los datos exigi-
dos para la determinación del crédito, como así también en los certifica-
dos que sobre la base de tales asientos se expidan, pues de lo contrario
la publicidad de esos derechos resultaría insuficiente ya que no expresa-
ría de manera adecuada uno de sus elementos, que en este caso tiene par-
ticular importancia.
13. Conclusiones
a) El llamado principio de la especialidad es la expresión de los medios

técnicos que deben emplearse para hacer efectiva la determinación de to-
dos y cada uno de los elementos esenciales de una relación jurídica.
b) La determinación es una necesidad ontológica, pues si los elemen-
tos de la relación jurídica no pueden identificarse adecuadamente, en úl-
tima instancia no habrá relación jurídica.
e) Es necesario distinguir entre la determinación como género, y la in-
dividualización, como especie. Para la existencia de una relación jurídi-
ca suele ser suficiente que sus elementos sean determinables; en cambio
para su ejercicio actual, es menester que esos elementos se individuali-
cen, vale decir, logren el más perfecto grado de determinación.
d) La publicidad registra! de los derechos reales requiere la individua-
lización de la causa, sujetos y objeto.
La causa debe constar por escrito, para acceder al Registro; los suje-
tos se individualizarán por sus datos personales, a los que conviene agre-
gar la documentación de identidad.
En la individualización del objeto se tendrán en cuenta las caracterís-
ticas particulares de cada bien, para lograr su perfecta determinación.
e) El precio, para cumplir con los postulados de la justicia conmuta-
tiva, debe consistir en la cantidad de dinero que represente el valor de la
contraprestación.
En la realidad económica actual la determinación de ese crédito no
se logra si se expresa en una suma nominal, ya que la moneda ha deja-
do de ser una medida de valores. En consecuencia debe recurrirse a
otros medios técnicos, como las cláusulas de estabilización, o la referen-
cia a otra cosa cierta, que permitan determinar valores constantes, que
mantengan el equilibrio que exige la justicia conmutativa. Esta es hoy
la única forma de cumplir con el requisito de la especialidad, determi-
nando adecuadamente el valor del crédito y de las garantías que se han
concedido.
Parte II: Fallos y comentarios:

Especialidad y derechos reales de garantía
l.a) Cámara Especial Civil y Comercial de la Capital, sala VI, 31 de ju-

lio de 1980, "Caja Prendaria, S.A. c. Sterni, Osvaldo"
"1. El requisito de la especialidad (artículos 1 y 3, ley 12.962) rige

también respecto de la actualización monetaria en caso de mora del
deudor, por lo que en el acto constitutivo de la prenda debe constar la
cláusula de reajuste de los números índices de actualización adoptados,
a fin de que el Registro de Créditos Prendarios proceda a su anotación
y expida certificados dejando constancia del reajuste pactado, pues de
ese modo puede considerarse que no se perjudica el derecho de terce-
ros y se da una adecuada protección a los legítimos intereses que co-
rresponde resguardar.
2. La exigencia de que conste en el acto constitutivo de la prenda la
cláusula de reajuste con expresa mención de los números índices adop-
tados atañe al título que trae aparejada la ejecución, pues es el certifi-
cado de prenda el que da ~cción ejecutiva (artículo 26, ley 12.962) y de
éste debe surgir la suma cierta de dinero que resulta de aplicar las cláu-
sulas de estabilización o reajuste."
5:
Lb) Nota a fallo: Prenda con registro y especialidad
n
El fallo pronunciado por la Cámara Especial Civil y Comercial de la
Capital, sala VI, con fecha julio 31 de 1980, en los autos caratulados re
Cl
"Caja Prendaria, S.A. c. Sterni, Osvaldo" 18 sienta la doctrina que veni-
mos sosteniendo insistentemente con relación al requisito de la "especia-
lidad" en materia de hipotecas y prendas con registro: para cumplir con
el principio de especialidad hay que establecer de manera precisa los
f(
"números índices" adoptados como cláusulas de estabilización para
efectuar la actualización monetaria. el
En segundo lugar, el Registro debe tomar razón de esa cláusula y pu- le
blicitaria cuando expide informes o certificados, como una garantía pa- tr
18
ED, 91-260.
!h
ra la seguridad del tráfico, que tiende a salvaguardar todos los intereses

en juego, a saber: los del acreedor que goza de la garantía real, y afecta
con ella una porción del valor de la cosa, no sometido al deterioro que
la inflación provocaría si su expresión se redujese a una suma nominal.
Se protege de esta manera el interés del deudor, que puede calcular
con exactitud y precisión cuál es la expresión numérica que en ese mo-
mento representa el valor de su deuda, sea para satisfacerla, sea para
gestionar nuevos créditos con garantía real sobre el mismo bien.
Se protege también el interés de los terceros embargantes, o adquiren-
tes del bien, o de personas que otorgan nuevos créditos al deudor, y pue-
den tener la tranquilidad de que no se verán afectados por el crecimien-
to desmesurado e imprevisible de la primera deuda, sometida a una
cláusula de actualización que no es estabilizan te, sino fluctuante, 19 co-
mo ha sucedido con la malhadada circular 1050.
La determinación precisa del crédito en las garantías reales es de fun-
damental importancia para que esos bienes puedan seguir siendo em-
pleados con agilidad en el comercio jurídico, que se vería seriamente tra-
bado si se desconoce el monto de las cargas que gravan al bien.
Por eso las leyes son tan rigurosas en sus exigencias respecto a la "es-
pecialidad" del crédito prendario o hipotecario; por eso el defecto de es-
pecialidad provoca la nulidad de las garantías reales. Las partes podrán,
si lo desean, establecer las más complejas y sofisticadas cláusulas de "ac-
tualización" que su imaginación pueda crear, y serán "contractualmen-
te" válidas; pero el legislador no las acepta en el terreno de los derechos
reales de garantía, donde exige, para que se cumpla el principio de espe-
cialidad, que se adopten "números índices", en clara referencia a las es-
tadísticas o índices oficiales que confecciona el Instituto Nacional de Es-
tadística y Censos.
Muchos autores pretenden que se pueden confeccionar indicadores
::.::onómicos tomando como base cualquier producto o mercadería, como
d oro, el trigo, o una moneda extranjera, e incorporar estas cláusulas a
:os contratos de prenda o hipoteca. No es éste el significado jurídico que
rradicionalmente la doctrina ha dado a las cláusulas de actualización ba-
' 9 Ver nuestro "Cláusulas de actualización. Una distinción necesaria: estabilizantes y

±::...-ruantes (o aleatorias)", ]A, 1982-IV- 681.
sacias en índices, o de escala móvil, diferenciadas siempre de las que se

basan en otros indicadores o valores; menos aún en el significado que
concretamente se le ha dado en la ley 21.309, cuyo artículo 6 hace refe-
rencia al empleo de cláusulas idénticas a las usadas para ese tipo de ope-
raciones por los bancos oficiales, y es sabido que a la época de sanción
de la mencionada ley los bancos oficiales, en las operaciones hipoteca-
rias o prendarias solamente empleaban como cláusula de estabilización
las basadas en índices confeccionados por el Indec.
La necesidad de esta limitación se advierte si tenemos en cuenta que
los índices deben merecer confianza, y gozar de amplia difusión, y ello
se logra con los índices confeccionados por un organismo técnicamente
competente, y a los que se da amplia publicidad en todo el territorio del
país, lo que permite que en cualquier momento una persona pueda de-
terminar sin dificultades el monto actualizado de la deuda garantizada.
Ello no obstante, y pese a estar convencidos de que la ley 21.309 al
hacer referencia a los "números índices" se refirió a los índices oficiales,
creemos conveniente se clarifique definitivamente el problema, dictando
una norma legal complementaria de la ley 21.309, que ratifique esta in-
terpretación.
2.a) Cámara de Apelaciones Civil y Comercial, Rosario, sala II, 4 de no-

viembre de 1981, "Sánchez, B. c. Reine de Dittman"
"De acuerdo al principio de especialidad, sólo puede constituirse hipo-

teca sobre cosas inmuebles especial y expresamente determinadas, por
una suma de dinero también cierta y determinada; tal exigencia no só-
lo se refiere al monto sino a la causa de la obligación, entidad y mag-
nitud de la misma; por ende es imprescindible en toda hipoteca la de-
terminación precisa del crédito protegido por la garantía".
2.b) Nota a fallo: "Sobre la hipoteca y la especialidad"
El resumen que comentamos destaca con acierto que el principio de

especialidad de la hipoteca no solamente se refiere al objeto de las rela-
ciones jurídicas involucradas, sino también a la causa de la obligación
garantizada.
En un trabajo más extenso, que fuera distinguido por el Tercer Con-

greso Nacional de Derecho Registral, 20 hemos procurado señalar que el
"principio de especialidad" impone la adecuada determinación de todos
y cada uno de los elementos esenciales de la relación jurídica.
En el caso de la hipoteca hay dos relaciones jurídicas en juego: un cré-
dito o derecho personal, que tiene carácter principal, y un derecho real
de garantía; deberán, pues, determinarse los elementos esenciales de am-
bas relaciones, es decir sujetos, objeto y causa, a saber: el titular del de-
recho real de hipoteca (sujeto) y el inmueble dado en garantía (objeto),
lo que se hace en la escritura pública que contiene el contrato hipoteca-
rio (causa); y con relación al crédito deberán también determinarse su
valor (objeto), al menos de forma estimativa (artículo 3109, ley 21.309),
los sujetos y la causa de la obligación (artículo 3131).
Recuérdese que la inadecuada "determinación" de estos elementos
puede acarrear la nulidad de la hipoteca, salvo que haya base suficiente
para proceder a su determinación (artículo 3133); y las exigencias se
acrecientan cuando se trata de la determinación del objeto del crédito, a
punto tal que durante mucho tiempo debió efectuarse por el monto no-
minal garantizado, hasta que la ley 21.309, reconociendo la degradación
sufrida por nuestro signo monetario, al que continuamos llamando "di-
nero", pese a que ha cambiado de naturaleza y ya no cumple la función
que clásicamente le asignaban la economía política y el Código Civil de
servir de medida estable de los valores, ha admitido las cláusulas de es-
tabilización.
Adviértase, por último, que el legislador no ha querido quebrantar to-
talmente el principio de "especialidad", que exige -para seguridad del
tráfico jurídico-la inmediata y fácil determinación de la deuda que afec-
ta al inmueble, y por ello ha limitado las cláusulas de actualización -en
materia de garantías reales- a las que se basan en "números índices",
que provienen de tablas estadísticas y permiten establecer con precisión,
en cualquier momento, cuál es la expresión numeraria del valor adeuda-
do, mediante una simple operación aritmética de regla de tres.
20 Ver "El principio de especialidad y la determinación de los elementos de la relación

=urídica", Revista del Notariado, n° 767, p. 1779, y Parte I de este Capítulo.
Capítulo S
El principio de legalidad y la función calificadora
Parte I: La función calificadora del registrador y el artículo 12 77 1
1. Introducción
La ley 17.801 da cabida, en sus artículos 8 y 9, a lo que en el lengua-

je técnico del derecho registral suele denominarse principio de legali-
dad,2 en virtud del cual se establece como una facultad y un deber del
registrador efectuar un estudio previo de los documentos que pretenden
inscribirse y pronunciarse sobre su admisibilidad o rechazo.
La redacción del primero de esos textos reconoce un antecedente más
o menos lejano en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria española de 1861,
donde ya se hablaba de que era facultad del registrador examinar la va-
lidez de las formas extrínsecas. 3
1
2 Trabajo publicado originariamente en ]A, Doctrina, 1974, p. 122.
Véase Jerónimo González y Martínez, Estudios de derecho hipotecario, Madrid,
1948, t. I, p. 434, a quien citamos por ser el gran maestro de los registralistas españoles y
:.m verdadero precursor del estudio de los "principios registrales".
Esta denominación es empleada de manera unánime por la doctrina española, y de allí
.':a pasado a nuestra doctrina, donde podemos mencionar, entre otros, a José Luis Pérez
Lasala, "La función calificadora de los registradores de la propiedad", ]A, 1959-V-sec.
Doct. 108 y Derecho inmobiliario registra!, Buenos Aires, Depalma, 1965, n° 122 y ss.,
;p. 167 y ss.; Luis N. Gardela, ponencia presentada al Cuarto Congreso Nacional de De-
•echo Civil, Córdoba, 1969, Actas ... , t. 2, p. 480; Angel B. Chávarri, "Los principios in-
:::::robiliarios registrales en la ley 17.801", Gaceta del Notariado, Santa Fe, 1971, n° 55, pp.
59-76 (en especial pp. 68-9); Raúl R. García Coni, Derecho registra! aplicado, La Plata,
librería Jurídica, 1972, pp. 217 a 236.
3
"Artículo 18 {ley española de 1861): Los registradores calificarán, bajo su responsa-
::?wdad la legalidad de las formas extrínsecas de las escrituras, en cuya virtud se solicite la
=ripción y la capacidad de los otorgantes, por lo que resulte de las mismas escrituras".
El giro empleado creó dificultades de interpretación a la doctrina es-

pañola, que se esforzó por delimitar con exactitud el alcance de las atri-
buciones concedidas por la ley al registrador: ¿Hasta dónde debía lle-
gar en su análisis de los posibles defectos del título? ¿Qué debía
entenderse por formas extrínsecas? ¿Podía analizar también el conteni-
do intrínseco y observar la existencia de otros vicios, que originen la in-
validez del acto?
Todos estos problemas han sido objeto de enconadas polémicas que
motivaron con el correr de los años sucesivas modificaciones de la nor-
ma, hasta llegar al texto del artículo 18 de la actual Ley hipotecaria, que
determina con mayor exactitud la función calificadora del registrador,
expresando:
"Artículo 18 (ley española de 1944-46). Los registradores calificarán,

bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los
documentos de toda clase en cuya virtud se solicite la inscripción, así
como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositi-
vos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y
de los asientos del Registro".
Parecería que nuestra ley ha de provocar controversias similares, 4 y

en la práctica ya se han suscitado problemas, resueltos con mayor o me-
nor acierto por las reglamentaciones provinciales, 5 que a veces exceden
4
Así, por ejemplo, García Coni sostiene enfáticamente que la misión del registrador
"versa exclusivamente sobre las formas extrínsecas" (véase "Calificación registra! especí-
fica y atípica", III Reunión Nacional de Directores de Registros de la Propiedad, La Pla-
ta, 1967, p. 134 ), opinión reiterada en su trabajo "Calificación del registrador y consenti-
miento del cónyuge" (véase Revista Notarial, La Plata, n° 793, p. 1989), y en su libro
citado en nota 1; en cambio Scotti (h), la hace extensiva a la capacidad de los otorgantes
del acto y a la legitimación para disponer ("La facultad calificadora de los Registros de la
Propiedad", también en la III Reunión ... , pp. 217-218).
Un panorama muy completo de las divergencias doctrinarias que ha originado este pro-
blema, con especial relación a la posibilidad de observar el Registro los documentos en que
falte el consentimiento conyugal requerido por el artículo 1277 del Código Civil argenti-
no, puede encontrarse en el ya citado libro de García Coni, pp. 229 a 236.
5
Verbigracia, en la provincia de Córdoba todavía no se ha sancionado una ley regla-
mentaria de la 17.801, pero se ha autorizado a la Dirección del Registro a dictar, con apro-
bación del Ministerio de Hacienda, resoluciones generales que faciliten la aplicación del
EL PRINCIPIO DE LEGALIDAD Y LA FUNCIÓN CALIFICADORA
sus facultades meramente reglamentarias para crear requisitos no exigi-

dos por la ley de fondo, pero suelen ser acatadas por los interesados, es-
pecialmente por razones de economía de tiempo y para evitar las moles-
tias e incomodidades del litigio que deberían afrontar si pretendiesen
lograr su declaración de inconstitucionalidad.
Sin embargo, en algunos casos en que el Registro ha rechazado u ob-
servado el documento que se pretendía inscribir, por considerar que pre-
sentaba defectos, el problema ha llegado hasta los tribunales, que han
debido expedirse sobre la extensión de las facultades del registrador, y
sus pronunciamientos no han sido pacíficos, ni coincidentes. 6
2. Las "formas extrínsecas"
El intérprete enfrenta aquí dos problemas: el primero es saber qué de-

be entenderse por formas extrínsecas; el segundo, determinar si la fun-
nuevo cuerpo legal. En uso de estas atribuciones se ha aprobado la resolución general n°

6, cuyo primer artículo dispone:
"l. Para la inscripción de documentos en los que se instrumenten cualesquiera de las
operaciones a que se refiere el artículo 1277, Código Civil, sobre bienes inmuebles de na-
turaleza ganancial, se exigirá que, en forma expresa, conste la declaración o consentimien-
to de ambos cónyuges o la autorización judicial en su caso".
(Actualmente, estos aspectos están regulados por la ley provincial 5771, reglamentaria
del funcionamiento del Registro General de la Provincia de Córdoba, sancionada el 26 de
setiembre de 1974.)
6 La sala A de la C.Civ. Cap., con la firma de Garzón Maceda, de Abelleyra y Llam-
bías, ha resuelto que: "( ... ) la observación efectuada a la escritura pública 2558, del
26/9/69, pasada ante el escribano Jaime L. Villarino, excede el marco de las atribuciones
otorgadas al Registro de la Propiedad Inmueble por el artículo 10 ley 17.417, desde que
ese instrumento no adolece de vicios formales, que obsten a su inscripción, pues los requi-
sitos de fondo establecidos en el artículo 1277 del Código Civil, hacen a la capacidad de
las partes, y no están, por ende, sujetos al control de la autoridad registra!" (14/7/70, "Vi-
llarino, Jaime L.", fA, 9-1971-591-no 84 y ED 35-320); en igual sentido, la misma sala
(28/3/69, "Gentile Héctor", Revista del Notariado, n° 714, p. 2086), y la salaB, por ser
un bien adquirido con posterioridad a la disolución de la sociedad conyugal (7/5/69, Re-
vista del Notariado, n° 714, p. 2087). En cambio la sala E estima que el Registro está fa-
cultado para observar la escritura cuando falta el consentimiento conyugal (3/4/72, Direc.
Reg. de la Prop. Inmueble, ED, 45-147; y 11/5/72, "Medina, Eduardo C.", fallo inédito
que reproducimos en nota 9).
178 LUJS MOISSET DE EsPANÉS
ción del registrador se limita al análisis de esas formalidades, o puede ex-

tenderse a otros aspectos del título.
Al Registro tienen acceso actos que sirven de título o causa a la mu-
tación de la situación jurídica registra!, es decir actos que sirven de fuen-
te a la constitución, transmisión, declaración, modificación o extinción
de derechos reales sobre inmuebles, como expresa el inciso a del artícu-
lo 2, ley 17.801.
De acuerdo a las exigencias de la ley de fondo esos actos deben estar
revestidos de ciertas formas; en este caso particular es menester que es-
tén incorporados a un instrumento público, que será el documento por-
tador del acto.
El instrumento público, como bien lo destaca el maestro español Nú-
ñez Lagos, es un acto en sí mismo, lo que permite diferenciar netamen-
te entre el continente, que es el acto instrumental, y el contenido que es
el acto instrumentado.
Cuando se habla de formas extrínsecas se hace referencia al acto ins-
trumental, es decir -en este caso- a los requisitos propios del instrumen-
to público de que se trate, como son la competencia territorial del ofi-
cial público, su idoneidad con relación al acto,? la existencia de las
firmas del oficial público y de los otorgantes, etcétera. 8
Si la función del registrador se redujese al estudio de las formas ex-
trínsecas, es decir del instrumento en sí mismo, no podría de ninguna
manera analizar el contenido del acto instrumentado, ni pronunciarse
sobre la falta de capacidad o de voluntariedad de los otorgantes. El ac-
to instrumentado, y su contenido, son la parte intrínseca del título que
se lleva al Registro, y si llegamos a admitir que el registrador puede in-
7
Por ejemplo, un juez o secretario de Juzgado no podría autorizar una escritura pública.
8
Sobre el concepto de formas extrínsecas puede leerse con provecho lo que dice Car-
los A. Pelosi, en el apartado IV de su trabajo "El requisito del artículo 1277 del Código
Civil no pertenece a la forma extrínseca de la escritura", Revista del Notariado, n° 726,
pp. 2334 y ss. (en especial 2337 a 2339).
Coincidimos plenamente con el mencionado autor en que dicho requisito no se vincu-
la con las "formas extrínsecas"; disentimos, sin embargo, en cuanto creemos que puede ser
objeto de calificación del registrador, pero por otras razones que exponemos en el texto,
ya que si bien es cierto que el vicio no afecta a las "formalidades del documento", sino a
su contenido, es pasible de observación porque engendra una nulidad manifiesta.
EL PRINCIPIO DE LEGALIDAD Y LA FUNCIÓN CALIFICADORA 179
dagar alguno de estos aspectos, nunca podrá serlo sobre la base de la

primera parte del artículo 8, ley 17.801.
Por eso hay un error evidente cuando en alguna resolución judicial
se sostiene que las limitaciones a la capacidad de disponer establecidas
en el artículo 12 77 del Código Civil son formas extrínsecas. 9 El men-
cionado requisito legal no tiene ninguna vinculación con la forma del
instrumento (acto instrumental), sino con el contenido {acto instrumen-
tado).10
Entendemos que este error tiene su origen en una equivocada concep-
ción de la función calificadora del registrador, ya que al creer que sus fa-
cultades se limitan al análisis de las formas extrínsecas, se pretende ex-
tender este concepto para abarcar algunas hipótesis en que es necesario
el pronunciamiento del registrador sobre aspectos que se vinculan con el
contenido intrínseco del acto instrumentado.
9 La sala E de la C.Civ. Cap., ha manifestado que la exigencia del consentimiento "ha-
ce a la faz extrínseca del documento, o sea tiene por base la ley" (314172, Direc. Reg. de la
Prop. Inmueble, publicado en lugares citados en nota 6). Y posteriormente ha sostenido
que se trataba de uno de los requisitos de forma exigidos por el artículo 986 del Código
Civil, expresando que:
"Dada la forma imperativa adoptada en el artículo 1277, segundo párrafo del Código
Civil, es evidente que incumbe al escribano dejar constancia en el texto de la escritura de
los recaudos allí exigidos, cuando se trate de bienes propios, como es el caso, y esa forma-
lidad acerca de la existencia o no del hogar conyugal y de hijos menores encuadra en lo
dispuesto en el artículo 986 del Código Civil, por lo que la sala comparte el criterio de la
recalificación de f. 16, mantenida por la Dirección General en el recurso registra] n° 4, cu-
ya copia corre a f.18, puesto que la aclaración que se pretende a f.13 sobre la base de la
declaración de los enajenantes, no suple el consentimiento del otro cónyuge, que exige el
artículo 1277 ya citado.
Por ello y sus fundamentos, se confirma la resolución registra] n° 4 de la Dirección Ge-
neral del Registro de la Propiedad Inmueble, que deniega la toma de razón definitiva a f.12
con costas. Notifíquese. El juez de Cámara doctor Mario E. Calatayud no firma por ha-
llarse en uso de licencia. - Arturo G. González - Agustín M. Villar (11/5/72, Medina,
Eduardo Carlos)".
°
1 Conf. Raúl R García Coni, "Calificación del registrador y el consentimiento del cón-
yuge", trabajo citado en nota 4, p. 1933 in fine.
Pero el mencionado autor, al igual que Pelosi en el comentario del primero de los fa-
llos de la sala E sobre este tema (véase trabajo citado en nota 8), llegan a la conclusión de
que por tratarse de un requisito de fondo no puede ser analizado por el registrador. En la
misma nota 8 ya hemos adelantado nuestra opinión sobre el tema, y a ella remitimos, co-
mo a lo que exponemos más detalladamente en los puntos 3 y 4 de este trabajo.
Nos parece conveniente, en consecuencia, indagar con más deteni-

miento sobre el alcance de la función calificadora del registrador.
3. Función calificadora
Advertimos, en primer lugar, que el artículo 8 no sólo establece un

análisis de las formalidades extrínsecas del instrumento, sino que ade-
más insinúa a continuación que el registrador debe efectuar una compa-
ración entre el documento que se le presenta y los asientos que existan
en el Registro y que le sirven de antecedente:
"Artículo 8. El Registro examinará la legalidad de las formas extrínse-

cas de los documentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que
resultare de ellos y de los asientos respectivos".
Aquí el registrador deberá tener en cuenta, por una parte, la capaci-

dad del constituyente del derecho, de acuerdo con las constancias exis-
tentes en el Registro de Anotaciones Personales previsto en el Capítulo
6 (artículos 30 a 32) de la ley 17.801,11 y por otra, la legitimación para
obrar de quien aparece como otorgante del acto, en cuanto se vincula
con el cumplimiento del requisito del tracto sucesivo, 12 como lo dispo-
ne el artículo 15 de la misma ley. 13
Pero, a nuestro entender, la norma más importante para fijar los alcan-
ces de la función calificadora es el artículo 9, que si bien presenta algu-
11 Estos datos se encontrarán, por lo general, en el certificado que el propio Registro
debe expedir antes de que se celebre el acto.

Guillermo A. Díaz se manifiesta de acuerdo con la necesidad de calificar la capacidad
de los otorgantes, pero no da razones para fundamentar su posición (véase Curso de dere-
cho registra! inmobiliario, organizado por el doctor Alberto D. Molinario, cap. VI, "La ley
17.801", pp. 171-196, en especial p. 183).
12 Conf. Edgardo O. Scotti (h), trabajo y lugar citados en nota 4.
13 "Artículo 15 (ley 17.801). No se registrará documento en el que aparezca como ti-
tular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. De los
asientos existentes en cada folio deberá resultar el perfecto encadenamiento del titular del
dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripcio-
nes y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones".
nas oscuridades en su texto, nos brinda suficientes elementos de juicio pa-

ra establecer una distinción clara, basada en el sistema de nulidades de
nuestro Código, ya que en el inciso a del mencionado artículo 9 se apela
a la doble clasificación establecida por Vélez Sársfield.1 4
Recordemos que los actos viciados de nulidad pueden ser nulos o
"anulables", según que el vicio esté manifiesto, o sea menester una pre-
via investigación de hecho para determinar su existencia. Por otra par-
te, y con relación a los efectos sustanciales que provoca el vicio, la nuli-
dad puede ser absoluta, cuando no es posible subsanarla, o "relativa"
cuando el acto es susceptible de confirmación.
Pues bien, con respecto a los actos anulables nada tendrá que decir el
registrador, pues no puede embarcarse en la investigación de hechos ex-
traños al Registro o a los documentos que se le presentan; en consecuen-
cia, sólo podrá efectuar observaciones cuando el acto sea nulo, es decir,
la nulidad esté manifiesta (artículo 1038 del Código Civil).
Cualquier nulidad manifiesta del documento -sea que afecte a las for-
mas extrínsecas, o al contenido del acto instrumentado- tendrá que ser
observada por el registrador; y cuando esa nulidad, además de ser mani-
fiesta, sea absoluta, es decir insubsanable, tendrá que rechazar el docu-
mento (inciso a, artículo 9); mientras que si se tratase de defectos mani-
fiestos, pero subsanables, es decir de aquellos que provocan una nulidad
relativa, los devolverá para que se salven los vicios que afectan al acto
(artículo 9, inciso b).
En resumen, el registrador solamente formulará observaciones al do-
cumento cuando existan defectos manifiestos.
4. El artículo 1277 del Código Civil y la calificación registra!
La falta del asentimiento conyugal requerido por el artículo 1277 del

Código Civil es un vicio subsanable que provoca una nulidad manifies-
14 "Artículo 9 (ley 17.801). Si observare el documento, el Registro procederá de la si-
guiente manera:
a) Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta;
b) Si el defecto fuere subsanable devolverá el documento al solicitante, etc ... ".
l
'
ta pero relativa; 15 por tanto el registrador puede observar los documen-

tos que presenten tal defecto, 16 basándose en el inciso b del artículo 9.
No es necesario forzar el concepto de forma extrínseca, en el que de
ninguna manera tendría cabida esta limitación a la capacidad de dispo-
ner del titular del bien; basta con advertir la amplitud del artículo 9, que
permite analizar el documento en su integridad, es decir tanto el acto
instrumental como el acto instrumentado, y observarlo siempre que el
defecto sea manifiesto.
Tratándose de bienes inmuebles gananciales, la falta de asentimiento
conyugal será siempre un defecto manifiesto, que provocará la observa-
ción del registrador. No ocurre lo mismo cuando el inmueble es un bien
propio, pues en tal caso la facultad de disposición del titular sólo se ve
restringida cuando en dicha finca esté radicado el hogar conyugal y exis-
tan hijos menores. Entendemos que si el enajenante efectúa una declara-
ción jurada de que no existen los presupuestos de hecho que limitarían
su facultad de disposición, el registrador nada podrá objetar, pues el vi-·
cio -de existir- no estaría de manifiesto y sólo podría ser articulada la
oposición por la persona a quien la ley procura proteger; es decir el otro
cónyuge, en nombre propio o en representación de sus hijos menores.
También resulta innecesario requerir el consentimiento conyugal pa-
ra disponer de bienes propios cuando los inmuebles que se enajenan no
están destinados a vivienda, o se acredite que se encuentran alquilados a
terceros o, incluso, cuando el domicilio real del enajenante -y, por ende,
el de la pareja ya que marido y mujer, normalmente, deben tener el mis-
mo domicilio- está radicado en otra parte.
15 En tal sentido se ha pronunciado, con acierto, la C.Civ. Cap., salaB, el14/12/71, en
autos "Frontera, Francisco el del Arco, Andrés", expresando que la falta de consentimien-
to del cónyuge (artículo 1277, Código Civil) "origina una nulidad de carácter relativo, só-
lo invocable por el esposo omitido -y sus herederos- en cuyo beneficio se ha establecido
la exigencia (artículo 1048, Código Civil). Nulidad relativa que, por serlo, puede ser cu-
bierta por confirmación del acto como dice el artículo 1058" (ED, 42-608, en especial, p.
610).
16
En contra: Ornar Andrés Ascua, "Asentimiento conyugal (artículos 1276 y 1277,
Código Civil)", Revista del Notariado, Buenos Aires, n° 711 (citado por García Coni), y
Raúl R. García Coni, "Calificación del registrador y el consentimiento del cónyuge", cita-
do en nota 4, p. 1993.
Recordemos, además, que el adquirente no alcanzará a ser titular del

derecho real sobre el inmueble si no se realiza la tradición efectiva, cosa
que sería imposible de lograr si el hogar conyugal estuviese radicado en
el inmueble y el cónyuge del enajenante no prestase, al menos, su con-
sentimiento tácito para que se efectúe la tradición.
En Córdoba, con el fin de reglamentar estos problemas, la Dirección
del Registro General de la Provincia proyectó una norma que disponía:
"Cuando se trata de bienes propios de cualquiera de los cónyuges, se

exigirá manifestación expresa del titular del derecho inscripto en el sen-
tido de que en ellos no está radicado el hogar en las condiciones del ar-
tículo 1277 párrafo 3 del Código Civil. Para el caso de estar radicado
el hogar conyugal y existir en él menores o incapaces, se exigirá el con-
sentimiento expreso del cónyuge no titular registra!".
Si bien la norma propuesta era perfectible, al menos no vulneraba las

disposiciones de la ley de fondo; pero elevado el proyecto al Ministerio
de Hacienda para su aprobación, la asesoría letrada del mencionado mi-
nisterio lo modificó, quedando sancionada en definitiva l:a siguiente dis-
posición, como parte integrante de la resolución general n° 6:
"Artículo 2. Cuando se trate de bienes propios de cualquiera de los

cónyuges, se exigirá declaración jurada de ambos cónyuges o la auto-
rización judicial en su caso, de que el inmueble a vender o a afectar por
cualquier derecho real a que hace referencia el artículo 1277, Código
Civil, no es sede del hogar conyugal o de que siéndolo no tienen hijos
menores o incapaces. Para el caso de estar radicado el hogar conyugal
.y existir en él menores o incapaces, se exigirá el consentimiento expre-
so del cónyuge no titular registra!".
Sin duda, nos encontramos aquí frente a un caso neto de extralimita-

ción en las facultades reglamentarias, ya que por esta vía se pretenden
establecer requisitos no contenidos en el propio código de fondo, cerce-
nándose la libertad de disposición de los sujetos con relación a sus bie-
nes propios al exigirse en todos los casos la participación de ambos cón-
yuges.
S. Notas finales
Señalamos, de paso, que en algunos fallos de la Capital Federal se men-

cionan todavía los artículos 10 y 11 de la ley 17.417, que era una ley lo-
cal para el Distrito Federal, cuyas disposiciones de carácter sustantivo han
quedado reemplazadas por las de la ley nacional17.801, que debe aplicar-
se en todo el país -incluida la Capital Federal- de acuerdo a lo expresado
en su artículo 1; 17 sin embargo, esto no ocasiona ningún inconveniente in-
terpretativo -con relación al punto que tratamos- pues las normas men-
cionadas son totalmente idénticas a los artículos 8 y 9 de la ley nacional.
Finalmente, consideramos que para delimitar con exactitud las facul-
tades del registrador y evitar que se reproduzcan discusiones doctrina-
rias que en otros países ya han sido superadas, sería menester modificar
el artículo 8, para poner claramente de relieve que el registrador no se
limitará a analizar la legalidad de las formas extrínsecas, sino que tam-
bién deberá examinar la capacidad de las partes y todo vicio que origi-
ne una nulidad manifiesta, a tenor de lo que surja del documento que se
presenta y demás constancias existentes en el Registro.
6. Conclusiones
10 El consentimiento, la capacidad de las partes, o la legitimación pa-

ra disponer, no son formas extrínsecas.
20 El registrador no debe limitarse al análisis de las formas extrínse-
cas, sino que -además- tiene que pronunciarse sobre todas las nulidades
manifiestas.
3. Sería conveniente reformar el artículo 8 de la ley 170801, incluyen-
do un párrafo que diga, de manera expresa, que el registrador "puede
también examinar la capacidad de los otorgantes y todo vicio que pro-
voque una nulidad manifiesta del acto, a tenor de lo que surja del docu-
mento que se presenta y demás constancias existentes en el Registro" o
17
"Artículo 1 (ley 170801)0 Quedarán sujetos al régimen de la presente ley los Regis-
tros de la Propiedad Inmueble existentes en cada provincia, en la Capital Federal y Terri-
torio Nacional de Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur"
o
4. La falta de consentimiento conyugal para disponer de los inmue-

bles gananciales es un vicio manifiesto, pero subsanable.
5. Si el inmueble es un bien propio, y el enajenante declara que no es-
tá radicado allí el hogar conyugal, no hay vicio manifiesto y el registra-
dor no puede observar el acto.
Parte 11: La ausencia y la calificación registraF8
1. Introducción
Consideramos conveniente recordar, aunque sea de manera muy bre-

ve, que el Código sólo legisló en detalle sobre la "ausencia con presun-
ción de fallecimiento" (artículos 110 a 125), agregando en el inciso 5 del
artículo 54 que los ausentes declarados en juicio debían ser considera-
dos absolutamente incapaces.
La doctrina nacional no era pacífica al interpretar esta última norma,
porque encontraba una contradicción palmaria entre esta supuesta inca-
pacidad del sujeto y su condición de presunto fallecido, ya que la capaci-
dad o incapacidad sólo pueden referirse a personas vivas; por eso algunos
autores, interpretando el Código de manera sistemática e integral, y recor-
dando otras menciones a la ausencia, como la contenida en el artículo
3457, 19 entendían que la mencionada incapacidad del artículo 54, inciso
5, sólo podía referirse a los "ausentes con bienes en estado de abandono",
pese a que esta hipótesis no había sido regulada con detenimiento. 20
El problema, a nuestro entender, quedó superado al sancionarse la ley
14.394,21 cuyos artículos 15 a 3222 vinieron a reemplazar y modernizar
1
8 Ponencia preparada para las Primeras Jornadas Nacionales de Derecho Registra!, de
San Rafael (Mendoza), realizadas entre los días 8 a 11 de noviembre de 1973. Publicado
en Revista del Notariado, n° 731, p. 1893.
1
9 "Artículo 3457. Si hay coherederos ausentes con presunción de fallecimiento, la ac-
ción de partición corresponde a los parientes a quienes se ha dado la posesión de los bienes
del ausente. Si la ausencia fuese sólo presunta, no habiendo el ausente constituido un repre-
sentante, el juez nombrará la persona que deba representarlo, si no fuese posible citarlo".
La segunda parte del artículo se refiere a un "ausente con bienes en estado de abando-
no" (los que le corresponden por herencia) y dispone que se designe un representante que
deberá actuar, entendemos nosotros, como curador de esos bienes.
20
Véase Alfredo Orgaz, Personas individuales, Buenos Aires, Depalma, 1946, pp. 62
y 382 y ss.; J.}. Llambías, Tratado de derecho civil argentino, t. I, Parte General, Buenos
Aires, Perrot, 1964, 2' edición, n° 794 y 795, pp. 516 a 518, y todos los autores citados
por Llambías en la nota 154 (p. 517).
21
Se sancionó el 14 de diciembre de 1954; se promulgó el 22 y se publicó en el Bole-
tín Oficial el 30 del mismo mes y año, entrando en vigencia noventa días después (artícu-
lo 57, ley 14.394).
22
Integran el Capítulo 3 de la mencionada ley 14.394, y derogan tácitamente, sustitu-
yéndolo, el Título 8 de la Sección Primera, Libro Primero del Código Civil.
las previsiones del Código en materia de ausencia. 23 El mencionado

cuerpo legal distinguía claramente dos supuestos: a) ausencia con bienes
en estado de abandono (artículos 15 a 21), caso en el cual debe proce-
derse a la designación de un curador para que administre esos bienes, y
que correspondería a la hipótesis de incapacidad prevista por el inciso 5
del artículo 54,24 y b) ausencia con presunción de fallecimiento (artícu-
los 22 a 32), que produce como efecto la fijación del día presuntivo de
la muerte del sujeto y la apertura de su juicio sucesorio, debiendo entre-
garse los bienes a sus herederos.
Es menester distinguir aquí la existencia de dos etapas; la primera, a
la cual la doctrina -empleando la vieja denominación del Código- con-
tinúa llamando de posesión provisional (artículos 28 y 29), durante la
cual los herederos reciben los bienes y quizás puedan ser considerados
ya propietarios, pero no pueden disponer de ellos sin autorización judi-
cial; y la segunda etapa, de "posesión definitiva" (artículos 30 a 32), en
la cual los nuevos titulares de los bienes no padecen ya ninguna limita-
ción en las facultades que integran su derecho de dominio, y solamente
subsiste el deber -si reapareciese el ausente- de restituirle los bienes en
el estado en que se hallasen.
Agreguemos, por último, que la ley 17.711 derogó el inciso 5 del ar-
tículo 54, suprimiendo toda mención de la ausencia entre las hipótesis
de incapacidad. 2 5
Desde el punto de vista registra!, que es el que a nosotros nos intere-
sa aquí particularmente, se nos plantea el problema de indagar qué acti-
tud debe adoptar el registrador si se presentan para su inscripción actos
otorgados por el ausente o por el curador en el caso de ausencia con bie-
nes en estado de abandono, o actos celebrados por el ausente o sus he-
23 Véase nuestro "La ausencia y la ley 14.394", Cuadernos del Instituto de Derecho
Civil de Córdoba, 1960-N, pp. 5-53.
24 En contra, Guillermo A. Borda, Tratado de derecho civil, t. 1, Parte General, Bue-
nos Aires, Perrot, 1955,2° edición, n° 251, p. 225. Sostiene este autor que los ausentes no
son incapaces y su opinión influyó en la supresión del inciso 5 del artículo 54.
25 La doctrina ha aceptado sin mayores discusiones la supresión de esta norma; véase
]. ]. Llambías, Tratado ... , Parte General. Apéndice, Buenos Aires, Perrot, 1968, n° 587 bis,
pp. 23 y 24, y José A. Buteler Cáceres, El Código Civil y la reforma, Buenos Aires, Zava-
lía, 1971, pp. 7 y 8.
:ss LUIS MOISSET DE ESPANÉS
rederos, en las etapas de posesión provisional o definitiva, correspon-

dientes a una declaración de ausencia con presunción de fallecimiento.
De paso debemos destacar que estos desarrollos se han inspirado en
una ilustrada ponencia que sobre el mismo tema ha remitido a las Pri-
meras Jornadas Nacionales de Derecho Registra! de San Rafael el profe-
sor Miguel Angel Bustos Vocos, 26 cuyos lineamientos generales compar-
timos; sin embargo, nos ha parecido necesario redactar estas líneas para
complementar el trabajo del doctor Bustos Vocos y dejar a salvo nuestra
opinión sobre algunos detalles en los que no hay absoluta coincidencia,
pero otorgando todo el mérito de la investigación al autor de la ponen-
cia originaria que nos obligó a meditar sobre aspectos del problema que
antes no habíamos tomado en consideración.
2. La ausencia con bienes en estado de abandono
La declaración de ausencia con bienes en estado de abandono y la de-

signación de un curador no tendrá -por lo general- repercusión regis-
tra!. Ya hemos dicho que -luego de la supresión del inciso 5 del artícu-
lo 54- no entraña ni siquiera una declaración de incapacidad, razón por
la cual no corresponde que se disponga su asiento en el Registro de ano-
taciones personales previsto en los artículos 32 a 34 de la ley 17.801.
Es cierto que en la Capital Federal, por imperio de lo establecido en
el inciso b del artículo 58 de la ley 17.417, 27 podría sostenerse que sub-
siste la necesidad de practicar estos asientos, pero consideramos que son
totalmente inútiles porque, aunque admitiésemos que el ausente con bie-
nes en estado de abandono padece una incapacidad, esa limitación a su
facultad de obrar finaliza automáticamente con el simple hecho de su
reaparición o la presentación de una persona a quien le haya otorgado
26
Profesor adjunto de Derecho Civil IV (Reales) en la Facultad de Derecho y Ciencias
Sociales de la Universidad Nacional de Córdoba. La ponencia contempla en su primera
parte los problemas de calificación registra! vinculados con la persona "inhibida" en ra-
zón de un concurso, y en la segunda los aspectos vinculados con la "ausencia".
27
"Artículo 58 (ley 17.417). El Registro tendrá secciones donde se anotarán:( ... ) b)
La ausencia sin presunción de fallecimiento; (... )".
poderes suficientes para la administración o disposición de sus bienes. 28

Es decir que si accede al Registro un documento otorgado por el ausen-
te o su apoderado, el registrador no tiene facultades para observarlo,
fundándose en la presunta incapacidad del otorgante.
Por otra parte, y con relación al curador cuya designación prevé la
ley 14.394, sus facultades se limitan a la simple administración y con-
servación de los bienes (véase especialmente el artículo 488 del Códi-
go Civil), 29 y no podrá realizar actos de disposición salvo casos excep-
cionales, cuando haya peligro inminente de pérdida o destrucción, 30
por tratarse de bienes perecederos; y es claro que estas características
no responden a los bienes registrables y si por razones especialísimas
fuese indispensable disponer la enajenación o gravamen de un inmue-
ble, el curador tendría que reclamar autorización judicial demostran-
do la necesidad de la medida; 31 en tal hipótesis el documento sería sus-
cripta por el representante legal del ausente, y debería allí acreditar su
legitimación para obrar con la copia de las resoluciones judiciales en
virtud de las cuales se lo designó curador de los bienes y se le conce-
dió autorización especial para el acto de disposición que se pretende
registrar. Si faltasen esos requisitos, el registrador debería observar el
documento, pero para verificar tales recaudos no es menester que exis-
ta la constancia previa de la declaración de ausencia en el Registro de
anotaciones personales, ya que -insistimos- esta declaración no afecta
en absoluto la capacidad del ausente.
28 "Artículo 21 (ley 14.394). Termina la curatela de los ausentes declarados: 1) Por la
presentación del ausente, sea en persona o por apoderado;( ... )".

29 Conf. Borda, que opina que se trata de un simple curador a los bienes (obra cita-
da, n° 253, p. 226 y n° 258, p. 229). En igual sentido, Buteler (obra y lugar citados en
:wta 25), rectificando opiniones anteriores. Véase también nuestro trabajo citado en no-
:a 23, p. 18.
30 Véase nuestro trabajo citado en nota 23, p. 16, y Llambías, obra citada, n° 804,
p. 523.
31 Podemos suponer el caso de que el ausente poseyese varios inmuebles, gravados
:odas con hipotecas y, para poder hacer frente al pago de las deudas, evitando la ejecu-
2ón judicial que casi siempre es desventajosa, fuese menester enajenar uno de los inmue-
2ies para emplear su producido en liberar a los otros bienes de los gravámenes que so-
:,~ ellos pesan.
3. Ausencia con presunción de fallecimiento
a) Distinción con el supuesto de bienes abandonados
Los supuestos de hecho que sirven para configurar una y otra institu-
ción son totalmente diferentes. En el caso de la ausencia con bienes en
estado de abandono, lo único que le preocupa al legislador es que seto-
men medidas para evitar la pérdida del patrimonio del ausente, que no
ha dejado a nadie para que cuide de sus bienes. En este caso, pese a la
literalidad del artículo 15, la "falta de noticias" del ausente no tiene nin-
guna relevancia, y sobre el particular se ha expedido la doctrina nacio-
nal sosteniendo que, incluso aunque se tengan noticias del ausente, pro-
cede siempre que se designe un curador a los bienes cuando éstos corren
peligro y no le sea posible regresar para administrarlos, ni encargar a
otra persona que lo haga. 32
La ley brinda protección a los bienes no sólo en consideración a la
persona del ausente, sino también por razones de interés social, para evi-
tar la destrucción y pérdida de valores que redunda siempre en perjuicio
de toda la sociedad, y lograr que esos bienes se mantengan en condicio-
nes de productividad. Pero reconoce siempre que la propiedad pertene-
ce al ausente, y limita su intervención disponiendo que cesará la curare-
la si el titular de los bienes retoma, en persona o por medio de un
apoderado, la administración de su patrimonio.
En la ausencia con presunción de fallecimiento la base fáctica es otra. La
prolongada falta de noticias del sujeto permite inducir que se ha produci-
do su muerte33 y, aunque sus bienes no corran peligro y exista quien los ad-
ministre, estima que deben ser entregados a los herederos pues, frente a la
muerte del causante, serán ellos los verdaderos titulares de ese patrimonio.
A medida que el tiempo transcurre, se robustecerá la creencia de que
el ausente ha fallecido, pero como no se tiene certeza absoluta de su de-
32 Véase nuestro trabajo citado en nota 5, pp. 11 y 12. Conf. J. A. Bibiloni, en su An-
teproyecto {artículo 135) y Proyecto de 1936 {artículo 60). En contra Llambías, obra cita-
da, no 797, pp. 518-519 y Anteproyecto de 1954 {artículo 62).
33 Véase ED, 36-436 (C.Civ. Cap., sala A, 1/9/70): "El juicio de ausencia con presun-
ción de fallecimiento tiene por finalidad declarar difunto al ausente, para proyectar esta
presunción sobre las diferentes relaciones jurídicas que lo afectaban".
ceso el legislador prevé las dos etapas que hemos denominado de "pose-
sión provisional" y "posesión definitiva". En ambos casos el heredero o
legatario será propietario de los bienes del ausente que se le han adjudi-
cado34 y hará suyos los frutos y las rentas que produzcan, siempre que
haya obrado de buena fe, 35 pero ante la eventualidad de una posible rea-
parición del ausente su dominio es siempre resoluble. La diferencia en-
tre ambas etapas tiene como razón de ser la existencia, en el primer mo-
mento, de mayores posibilidades de reaparición del ausente, por eso,
durante el período de posesión provisional, se sujeta el dominio a lo que
la ley llama prenotación, limitando las facultades del heredero al uso y
goce de la cosa y prohibiéndole que disponga de ella libremente. 3 6
En resumen, al regular la ausencia con presunción de fallecimiento, el
legislador no ha tenido en mira atender a la conservación de los bienes
del ausente, sino a su transmisión y entrega a los herederos o legatarios.
b) Posesión provisional
Efectuada la declaración de ausencia con presunción de fallecimiento

y fijado el día presuntivo de la muerte, se procederá a iniciar el juicio su-
cesorio del ausente3 7 abriéndose el testamento del causante, si existiese,
debiendo entregarse los bienes a los herederos o legatarios.
El artículo 28 de la ley 14.394 ordena que antes de entregar los bie-
nes deberá realizar un inventario, y la doctrina estima que la forma ade-
cuada para ese inventario es la escritura pública. 38 Si se tratase de bie-
nes registrables, deberán efectuarse los asientos correspondientes, para
34 Véase nuestro trabajo citado en nota 23, pp. 39 a 41.

3S "Artículo 29 (ley 14.394) "( ... )Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 1307 y
siguientes del Código Civil, en los casos precedentes se aplicará a los frutos percibidos lo
dispuesto respecto a los poseedores de buena o mala fe".
36 Conf. Guillermo A. Borda, obra citada, n° 281, p. 240; y].]. Llambías, obra cita-
da, n° 1004, p. 651.

37 "Artículo 28 (ley 14.394). Dictada la declaratoria, el juez mandará abrir, si existie-
se, el testamento que hubiese dejado el desaparecido.

Los herederos al día presuntivo del fallecimiento y los legatarios, o sus sucesores, reci-
birán los bienes, previa formación del inventario ( ... )".
38 Véase Guillermo A. Borda, obra citada, n° 281, p. 240; y J.]. Llambías, obra cita-
da, n° 1001, p. 649.

indicar que el dominio ha pasado a poder del heredero o legatario a

quien se le adjudica el bien, pero con la correspondiente "prenotación",
que nos recuerda que durante el período de posesión provisional el nue-
vo titular registral no puede enajenar ni gravar esos bienes sin autoriza-
ción judicial. Dice al respecto el artículo 28 de la ley 14.394:
"( ... ) El dominio de los bienes del presunto fallecido se inscribirá en el

Registro correspondiente, con la prenotación del caso, a nombre de los
herederos o legatarios, que podrán hacer partición de los mismos, pe-
ro no enajenarlos ni gravados sin autorización judicial".
Entendemos que si los herederos fuesen varios y el bien por su natu-

raleza no admitiese división, no podría realizarse todavía la partición, si-
no que el bien debería conservarse en condominio, sin enajenarlo, hasta
el fin de la etapa de posesión provisional, para posibilitar su reintegro al
ausente en caso de reaparición. 39
La llamada prenotación prolonga sus efectos durante cinco años a
partir de la fecha fijada como día presuntivo del fallecimiento, o hasta
el momento en que el ausente hubiese cumplido ochenta años de edad,
instante en que caducará la prenotación y se pasará a la etapa de lapo-
sesión definitiva (véase artículo 30 de la ley 14.394 ).
Si el ausente hubiese cumplido ya ochenta años a la fecha de la sen-
tencia que declaró su fallecimiento presunto, no corresponderá efectuar
prenotación alguna, y los bienes se entregarán directamente en posesión
definitiva. 40
Entendemos que el asiento denominado prenotación por la ley
14.394, es un asiento complejo que se integraría, dentro del lenguaje téc-
nico registral, por la conjunción de una inscripción provisional y una
anotación preventiva.
La inscripción provisional tiene como finalidad colocar la titularidad
registral del dominio en cabeza del heredero, y está limitada por la ano-
tación preventiva, que hace conocer a todos que durante el período de
posesión provisional el mencionado titular registral carece de las facul-
39
Conf. Guillermo A. Borda, obra citada, n° 284, p. 241, y J. J Llambías, obra citada,
n° 1001, p. 654.
4
° Conf. J. J. Llambías, obra citada, n° 1021, p. 663.
tades de disposición y no puede enajenar ni gravar los bienes, salvo que

cuente con autorización judicial expresa.
Por otra parte, el dominio así inscripto es un dominio imperfecto, ya
que la mencionada titularidad puede quedar sin efecto de pleno derecho
por la sola aparición del ausente (artículo 30, ley 14.394 ); en tal caso, la
inscripción de dominio a favor del heredero deberá ser cancelada a peti-
ción de parte interesada, bastando a nuestro entender la presentación
personal del ausente en instrumento público, como lo veremos luego.
La anotación preventiva de indisponibilidad, que integra el asiento, al
igual que otras anotaciones registrales, caduca de pleno derecho al trans-
currir el término de vigencia que la ley le fija, es decir los plazos estableci-
dos por el artículo 30 de la ley 14.394. Por tal causa es conveniente que la
sentencia que declara la ausencia con presunción de fallecimiento determi-
ne con exactitud el día en que el ausente debe cumplir los ochenta años, si
esa fecha vence antes de transcurridos cinco años a contar desde el día pre-
suntivo del fallecimiento. Si no existe tal mención en la sentencia, la cadu-
cidad de la anotación preventiva se operará al cumplirse cinco años del día
presuntivo del fallecimiento y producirá sus efectos de pleno derecho, sin
que sea menester ninguna intervención del titular registral. 41
Al quedar sin efecto la anotación preventiva, que limitaba las facul-
tades de disposición del nuevo titular inscripto, éste adquiere la plenitud
de las facultades que emergen de su dominio, y podrá disponer libremen-
te de los bienes que le habían sido adjudicados como heredero o legata-
rio, sin necesidad de ningún otro trámite.
¿Qué problemas pueden plantearse al registrador y al notario en esta
etapa?
a) Supongamos que, reaparecido el ausente, recupera la posesión de sus
bienes y quiere disponer de ellos, enajenándolos o gravándolos. Acude a
41
Borda opina que los herederos deberían solicitar al juez un nuevo pronunciamiento
que ordene la cancelación de la prenotación (obra citada, n° 292, p. 246); pero nosotros
entendemos que esto provoca un desgaste jurisdiccional inútil, pues la ley 14.394 ha regu-
:ado esta hipótesis como un supuesto de caducidad en el que basta el solo transcurso de
:os términos fijados por la ley para que se produzca la mutación registra!, por medio de
:ma mecánica similar a la prevista por la ley 17.801 en la parte final del artículo 9 para las
::::IScripciones y anotaciones provisionales, y en el inciso b del artículo 3 7 para la caduci-
;:ad de las anotaciones preventivas. Conf. J. J. Llambías, obra citada, n° 1024, p. 665.
un escribano, quien, al solicitar al Registro el informe respectivo, advierte

que la titularidad registra! se encuentra todavía a nombre del heredero,
con la prenotación correspondiente a la etapa de posesión provisional. Pe-
se a ello, el escribano autoriza el acto y presenta la escritura al Registro
para su inscripción incluyendo en el instrumento público una solicitud del
ausente de que se cancele la inscripción a nombre del heredero. ¿Podría el
registrador objetar este acto, por incumplimiento del tracto?
Entendemos que no, pues el artículo 29 de la ley 14.394 es muy cla-
ro; en la etapa de posesión provisional, si el ausente reaparece o se tie-
nen noticias ciertas de su existencia, la entrega de los bienes queda sin
efecto de inmediato 42 y sin necesidad de otro trámite. 43
El instrumento público en virtud del cual el propio ausente realiza ac-
tos de disposición de sus bienes es la manera más efectiva de demostrar
su reaparición, y su presentación al Registro tendrá como consecuencia
la cancelación del asiento inscriptorio a nombre de sus herederos y la
reanudación del tracto a partir del anterior asiento de dominio.
Incluso en este caso estimamos que sería innecesaria la mención expre-
sa en la escritura de que se solicita al Registro la cancelación de la inscrip-
ción provisional de los bienes a nombre del heredero, porque la sola pre-
sentación del ausente, realizando un acto de disposición, lleva implícita su
voluntad de reasumir la titularidad que legalmente le corresponde.
Por supuesto que si el ausente no desea realizar ningún acto de dis-
posición, y solamente se propone reasumir la titularidad registra!, po-
dría elegir otros caminos, como ser: a) la presentación ante el magis-
trado que declaró su ausencia, solicitando se oficie al Registro para que
deje sin efecto las inscripciones efectuadas a nombre de sus herederos o
legatarios; o
b) La presentación directa ante el Registro, por medio de una escritu-
ra pública, en la que el reaparecido solicita la cancelación de las inscrip-
ciones a nombre de sus herederos. Creemos que en la etapa de la pose-
42 Conf. Guillermo A. Borda, obra citada, n° 290, p. 244.

43 Conf. J. J. Llambías, obra citada, n° 1032, p. 670, donde expresa:"( ... ) independien-
temente de toda presentación judicial, quedaría extinguido el derecho del sucesor y consi-
guientemente cambiada la naturaleza de la posesión material de los bienes por parte del
mismo. Desde que supiera la existencia del ausente, queda aquél desprovisto de sus dere-
chos de titular de un dominio prenotado".
sión provisional no sería necesario que el heredero que figura como ti-
tular inscripto concurra ante el escribano a prestar su consentimiento,
pese a la disposición genérica en tal sentido del artículo 36 de la ley
17.801,44 pues debe prevalecer la disposición especial de la ley de ausen-
cia, que en su artículo 29 solamente requiere la presentación del ausen-
te; pero debe_exigirse la escritura pública, ya que los hechos que acceden
al Registro deben llegar encarnados en un instrumento público. En este
caso particular, el escribano daría fe de la presentación del ausente y de
su propósito de reasumir la titularidad de sus bienes.
e) Si el registrador tuviese que calificar un documento por el cual el
heredero o legatario que figuran como titulares registrales pretenden
efectuar actos de disposición y no acreditan haber obtenido la corres-
pondiente autorización judicial, deberá observar ese documento, pues ya
hemos dicho que durante el período de posesión provisional no pueden
efectuarse actos de disposición.
Ahora bien, si el juez hubiese acordado la autorización para el acto,
el registrador no puede discutir su conveniencia; es cierto que, en nues-
tra opinión, el juez debería obrar con suma prudencia y no otorgar esas
autorizaciones sino muy excepcionalmente, 45 pero se trata de facultades
discrecionales del magistrado que el legislador ha dejado libradas a su
prudente arbitrio y que no pueden ser motivo de examen u observación
por el registrador.
e) Posesión definitiva
Si han transcurrido los términos fijados por el artículo 30, la posesión

provisional se transforma en definitiva, y el dominio del heredero se per-
fecciona ya que, automáticamente, adquiere la facultad de disposición
sobre los bienes anotados a su nombre.
44 "Artículo 36 (ley 17.801). Las inscripciones y anotaciones se cancelarán con la pre-

sentación de solicitud, acompañada de documento en que conste la extinción del derecho
registrado; o por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscripto a
iavor de otra persona; o por confusión; o por sentencia judicial o por disposición de la ley.
Cuando resulten de escritura pública, ésta deberá contener el consentimiento del titu-
~r del derecho inscripto, sus sucesores o representantes legítimos. Tratándose de usufruc-
:o vitalicio será instrumento suficiente el certificado de defunción del usufructuario( ... )".
45 Conf. Guillermo A. Borda, obra citada, n° 283, p. 241.
Es cierto que siempre ese dominio podría resolverse en caso de que el au-
sente reapareciese, pero en tal hipótesis el heredero sólo deberá entregar los
bienes que todavía se encuentren en su poder y en el estado en que se ha-
llasen. Dispone en tal sentido la primera parte del artículo 32 (ley 14.394):
"Si el ausente reapareciese podrá reclamar la entrega de los bienes que

existiesen y en el estado en que se hallasen; los adquiridos con el valor
de los que faltaren; el precio que se adeudase de los que se hubiesen
enajenado, y los frutos no consumidos( ... )".
Advertimos, además, que ya no es suficiente la sola reaparición del

presunto fallecido para que recobre de inmediato sus bienes, sino que
ahora debe reclamarlos, es decir solicitar judicial o extrajudicialmente su
restitución.
Desde el punto de vista registra!, podemos señalar que al haber cadu-
cado la anotación preventiva, la inscripción de la nueva titularidad re-
gistra! que solamente era provisoria, se ha transformado en definitiva.
En consecuencia, el ausente no podría realizar ningún acto, porque ya
no es más titular registra!, y faltaría el requisito del tracto sucesivo.
Para recobrar su titularidad no bastará la mera cancelación de la ins-
cripción provisoria, sino que es necesario un nuevo asiento que lo resta-
blezca en su posición de titular registra!, y esto concuerda con la exigen-
cia de que peticione la restitución de sus bienes.
En este período, si el registrador debiese calificar un acto realizado
por el ausente, mientras la titularidad de los bienes continúa a nombre
de sus herederos o legatarios, tendría que rechazar el documento por no
cumplirse con el requisito del tracto sucesivo.
Incluso, para evitar que los herederos o legatarios enajenen los bienes
antes de que el juez ordene su restitución y se obtenga la nueva inscrip-
ción, el ausente debería solicitar que se anote preventivamente una pro-
hibición de disponer.
Ahora bien, normalmente el pedido de restitución de los bienes se ha
de efectuar por vía judicial, pero no existe ningún obstáculo jurídico que
impida realizarlo privadamente. En tal hipótesis bastaría con que el here-
dero o legatario que figuran como titulares registrales concurran, junto
con el ausente reaparecido, ante un escribano y soliciten que se cancele la
inscripción que dispuso el traspaso del dominio al heredero (véase artícu-
lo 36 de la ley 17.801). Aquí sí es indispensable el consentimiento del ti-

tular registra!, porque su titularidad no era provisional, sino definitiva.
d) Conclusiones
1. La ausencia con bienes en estado de abandono no configura una

incapacidad y, en consecuencia, no es necesario inscribirla en la sección
de anotaciones personales.
2. La persona ausente con bienes en estado de abandono puede dis-
poner libremente de su patrimonio, por sí o por medio de apoderado, y
el registrador no debe objetar esos actos.
3. El curador del ausente con bienes en estado de abandono no tiene
facultades de disposición y sólo muy excepcionalmente el juez podrá au-
torizar actos que afecten los bienes de estos ausentes.
4. La ausencia con presunción de fallecimiento da lugar a la apertura
del juicio sucesorio y la transmisión de los bienes a los herederos o lega-
tarios, que deben ser considerados como verdaderos propietarios. Regis-
tralmente deberán inscribirse los bienes a su nombre.
5. Hay que distinguir en la ausencia con presunción de fallecimiento
dos etapas: a) posesión provisional, y b) posesión definitiva. En la pri-
mera etapa la inscripción de dominio es provisional y se completa con
una prenotación, es decir una anotación preventiva, que prohíbe todo
acto de disposición sin autorización judicial.
6. Si el ausente reaparece durante la etapa de posesión provisoria, re-
.:upera automáticamente el dominio de sus bienes. Registralmente, la
inscripción provisoria queda cancelada con la sola presentación del au-
sente; puede también peticionar la cancelación por vía judicial.
7. Transcurridos los plazos de posesión provisoria, la anotación pre-
: entiva caduca, y la inscripción de dominio a nombre de los sucesores
-id ausente se transforma automáticamente en definitiva.
8. Si el ausente reaparece en la etapa de posesión definitiva, debe re-
::~mar que se le restituyan los bienes. Registralmente, el pedido de can-
.::dación de la titularidad de los sucesores, y de reinscripción del domi-
=.:.o a nombre del ausente, puede hacerse: a) por vía judicial; b) por
;resentación conjunta, en escritura pública, del titular registra! y del au-
x:nre reaparecido.
Parte III: Fallos y comentarios
La) Fallo de la Cámara Civil de la Capital, sala C,

27 de junio de 1974, "Gionchetti, Pedro A."
"1. El Registro de la Propiedad Inmueble no está facultado ni obliga-

do para observar los títulos de disposición de inmuebles gananciales en
los que no conste el asentimiento del cónyuge del disponente que pres-
cribe el Código Civil, artículo 1277.
2. De acuerdo a lo dispuesto en el decreto-ley 17.801/68, las facul-
tades del Registro de la Propiedad Inmueble se limitan al examen de la
legalidad de las formas extrínsecas de los documentos presentados, al
rechazo de los instrumentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta,
a la apreciación de la legitimación para obrar del otorgante del acto en
cuanto se vincule con el requisito del tracto sucesivo y a su capacidad
en cuanto resulte del Registro de anotaciones personales. Pero no están
comprendidos los requisitos de fondo relativos a la capacidad de las
partes -salvo los casos resultantes del Registro mencionado últimamen-
te- o a su poder de disposición, como la necesidad del asentimiento del
cónyuge".
"2a Instancia. Buenos Aires, junio 27 de 1974. Considerando: Esta sala,

en su actual composición, no comparte el criterio anteriormente sentado
(causa fallada el22/6/73, ED, 50-290), y compartido por parte de la doc-
trina (Julio I. Lezana, "Los actos de disposición de los inmuebles ganan-
ciales y su inscripción", LL, 141-9 56; Luis Moisset de Espanés, "La fun-
ción calificadora del registrador y el artículo 1277 del Código Civil", ]A,
Doctrina, 1974-122), según el cual el Registro de la Propiedad Inmueble
está facultado y aun obligado para observar los títulos de disposición de
inmuebles gananciales en los que no conste el asentimiento del cónyuge
del disponente que prescribe el Código Civil, artículo 1277.
Con arreglo a lo dispuesto en los artículos 8 y 9, inciso a), 15 y 30 a
32 decreto-ley 17.801/68, sus facultades se limitan al examen de la lega-
lidad de las formas extrínsecas de los documentos presentados, al recha-
zo de los instrumentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta, a la
apreciación de la legitimación para obrar del otorgante del acto en cuan-
to se vincule con el requisito del tracto sucesivo y a su capacidad en cuan-
to resulte del Registro de anotaciones personales. Pero no están compren-
didos los requisitos de fondo relativos a la capacidad de las partes -sal-

vo los casos resultantes del últimamente mencionado Registro- o a su
poder de disposición, como la necesidad del asentimiento del cónyuge
(sala A, 28/3/69, ED, 26-623; 14/7/70, LL, 141-45, y ED 35-320; Car-
los A. Pelosi, "El requisito del artículo 1277 del Código Civil no perte-
nece a la forma eXtrínseca de la escritura", Revista del Notariado, no
726, p. 2334; Raúl R. García Coni, "Calificación del registrador y con-
sentimiento del cónyuge", Revista Notarial, La Plata, no 793, p. 989).
A juicio de la sala, de la circunstancia de que el artículo 9 inciso b)
permita devolver para su rectificación los instrumentos que tengan vicios
subsanables, no deriva la facultad de hacerlo con cualquiera que adolez-
ca de nulidad relativa, como se ha sostenido (Moisset de Espanés, artícu-
lo citado). En primer lugar, porque el artículo 9 debe ser vinculado al 8,
que alude a las formas extrínsecas. En segundo término, y primordial-
mente, porque si se facultase al Registro a detener la inscripción de títu-
los afectados de nulidad relativa o vicios sustanciales no comprendidos
entre los que la ley expresamente faculta a examinar, se conferiría a la au-
toridad administrativa la atribución de impedir que los actos respectivos
tuviesen efectos respecto de terceros (artículos 2505, Código Civil y artí-
culo 12, decreto-ley 17.801/68), lo que ni siquiera los tribunales pueden
hacer, ya que sólo pueden declarar de oficio la nulidad absoluta y que re-
sulte manifiesta del acto (artículo 104 7, Código Civil).
En el caso, la observación del Registro de la Propiedad va, pues, más
allá de los límites de sus facultades, ya que de la falta de asentimiento
del cónyuge del disponente sólo deriva una nulidad relativa (conf. Gui-
llermo A. Borda, "La reforma del Código Civil. Sociedad conyugal",
ED, 35-755; Jorge A. Mazzinghi, Derecho de familia, t.12, no 275; Ju-
lio I. Lezana, artículo antes citado; Elías P. Guastavino, "Modificación
del régimen jurídico conyugal", Revista del Notariado, no 699, p. 491,
parágrafo XII, y "Naturaleza del asentimiento conyugal en el artículo
1277 del Código Civil", LL, 153-632; Augusto C. Belluscio, "El régi-
men matrimonial de bienes en la reforma del Código Civil", LL, 131-
1458, n° 20).
Por otra parte, hay que tener en cuenta que el artículo 4, decreto-ley
17.801/68 establece expresamente que la inscripción en el Registro no
convalida el título ni subsana los defectos de que adoleciere según las
leyes.
Por todo ello -y sin que, por las razones expuestas, sea necesario
pronunciarse sobre el carácter propio o ganancial del inmueble- se re-
voca la resolución del Registro de la Propiedad Inmueble de fecha

13/12/73, debiendo, en consecuencia, procederse a la inscripción del tí-
tulo observado. Notifíquese a las partes personalmente o por cédula y
devuélvase. - Carlos A. Espiro. -Salvador E. Bauzá - César A. Bellus-
cio (Sec.: Osvaldo J. Pérez Cortés)".
Lb) Nota a fallo

De nuevo sobre la calificación registra! y el artículo 127746
1. Introducción
El fallo que comentamos tiene singular importancia, pues rectifica la

posición anteriormente sustentada por la sala C de la Cámara Civil de
la Capital Federal, que admitía facultades al registrador para formular
observaciones a los documentos en que faltase la expresión del asenti-
miento conyugal. Sostiene ahora la sala que el Registro no tiene atribu-
ciones, en esta hipótesis, para observar los documentos inscribibles, ya
que reconocérselas, significaría conceder a una autoridad administrativa
poderes de los que ni siquiera gozan los tribunales.
Este cambio en la jurisprudencia de la sala refleja, sin duda, el cam-
bio operado en su integración y muchos de los párrafos de la menciona-
da resolución dejan traslucir la participación de uno de sus miembros, el
doctor Augusto César Belluscio, cuya agudeza y versación jurídicas son
indiscutibles.
2. Límites de la calificación registra!
Nuestra opinión sobre el particular ha sido expuesta ya en detalle en

·nuestro trabajo "La función calificadora del registrador y el artículo
1277 del Código Civil", 47 en consecuencia, no nos parece oportuno ex-
tendernos sobre el tema y remitimos a lo dicho en el mencionado artícu-
46 Publicada originariamente en ]A 24-302.

47 Véase Parte I de este Capítulo y ]A, Doctrina, 1974, p. 122.
lo, que por otra parte ha sido conocido y tenido en cuenta por el Tribu-
nal en su fallo.
Más aún, la Cámara manifiesta no compartir nuestra opinión, afir-
mación que es correcta -al menos en lo que se relaciona con la posibili-
dad de observar documentos en los que falta el asentimiento conyugal-;
pero resulta interesante destacar que el fallo introduce una serie de ma-
tices, en los que recoge posiciones que sustentábamos en el mencionado
ensayo. En especial, reconoce que el registrador no debe limitarse al exa-
men de las formas extrínsecas, sino que está obligado también a apreciar
la legitimación del otorgante para obrar, en todo lo que se relaciona con
el requisito del tracto sucesivo (artículo 15 de la ley 17.801), y en lo que
se vincula con la capacidad, siempre que ello resulte del Registro de ano-
taciones personales (artículos 30 a 32).
No ha considerado, sin embargo, que el propio artículo 8 expresa
además que ese examen debe atenerse "a lo que resultare de ellos y de
los asientos respectivos", lo que exige no solamente efectuar una com-
paración entre el documento que se le presenta y los asientos que exis-
tan en el Registro, en la sección de anotaciones personales, sino también
tener en cuenta lo "que resultare de ellos", es decir los propios documen-
tos, y esta parte del dispositivo legal sólo puede hacer referencia a vicios
o defectos manifiestos que podrán provocar su rechazo, cuando la nuli-
dad sea absoluta (inciso a, artículo 9), o la observación del registrador,
.:uando la nulidad sea relativa, es decir se trate de un vicio subsanable
inciso b, artículo 9).
Por otra parte, entendemos que una observación de esta naturaleza
no impedirá que el acto llegue a producir efectos con relación a terceros,
pues el documento deberá inscribirse o anotarse provisionalmente, para
?Crmitir la subsanación del defecto.
Por último, adviértase que el registrador en tales casos no se pronun-
.:ia sobre la "validez o invalidez" del acto -aspecto que sólo puede ser
JOjeto de un pronunciamiento jurisdiccional-, sino que trata de su "ad-
:::=isibilidad o inadmisibilidad", punto sobre el cual la administración
puede y debe pronunciarse. Y pongamos un ejemplo extraño al derecho
:::-;:gistral; supongamos que un menor, titular de un servicio telefónico,
a-tiende una autorización a un vecino para que gestione ante la Empre-
i2. ~acional de Telecomunicaciones, la extensión de la línea. La empre-
.\
j
.
.
sa no admitirá ese documento, porque ha sido otorgado por un menor;

el acto padece una nulidad "manifiesta", aunque sólo sea relativa, y la
autoridad administrativa no se pronuncia sobre su "validez o invalidez",
sino que se limita a considerarlo "inadmisible", a los efectos de poner en
marcha, administrativamente, el expediente de extensión de línea.
3. Conclusión
La doctrina se dividía en dos posiciones extremas, a saber: a) un sec-

tor entendía que la función calificadora del registrador debía reducirse
al análisis de las formas extrínsecas; b) otra corriente admitía que se ex-
tendiese al análisis de la capacidad y del contenido dispositivo del acto,
cuando los vicios aparecían de manera "manifiesta", sea del documento
mismo, sea de su comparación con otros antecedentes registrales.
Esta sentencia es una matización entre las dos corrientes extremas que
hemos reseñado, ya que admite el análisis de la capacidad de los otor-
gantes sólo cuando haya anotaciones que la limiten, inscriptas en la sec-
ción especial de Anotaciones personales; y acepta el examen de la legiti-
mación para disponer, en lo que se vincula con el cumplimiento del
requisito del tracto sucesivo.
2.a) Fallo de la Cámara Civil de la Capital, sala E, 18 de marzo

de 1976, que motivó el llamado a plenario: "Feidman, Mauricio"
"La exigencia del Registro de la Propiedad que denegaba la toma de ra-

zón definitiva de una escritura hasta tanto la misma no fuese provista
del documento que exige el artículo 1277 Código Civil, haciéndose
constar en el cuerpo de la escritura la manifestación del enajenante de
que en el inmueble que se transmite no está radicado el hogar conyu-
gal, es plenamente compatible con lo establecido en dicho artículo y no
basta a la finalidad la circunstancia resultante de la escritura observa-
da de que el vendedor compareciente se domicilia en otro lugar, desde
que la falta de radicación del vendedor en el inmueble se logra por in-
ferencia y no por manifestación del enajenante como evidentemente co-
rresponde".
"2a Instancia. Buenos Aires, marzo 18 de 1976. ¿Es arreglada a dere-

cho la sentencia apelada?
El doctor Valldeneu dijo:
Ante el dictamen del fiscal de Cámara de f. 72, del que no encuen-
tro méritos para apartarme, juzgo que la alegada inconstitucionalidad
de f. 44 debe desestimarse.
Contra la resolución del director general del Registro de la Propie-
dad Inmueble, que denegaba la toma de razón definitiva de la escri-
tura no 26 de fecha 24/4/74 hasta tanto la misma no fuese provista
del documento que exige el artículo 1277 del Código Civil, dedujo
apelación al escribano Mauricio Feidman, autorizante de la referida
escritura. Denegada primeramente la apelación, por extemporánea,
por la Dirección General del Registro, ante la presentación en queja
por recurso denegado, efectuada por el escribano Mauricio Feidman,
esta sala en resolución corriente a f. 67, declaró mal denegada la ape-
lación interpuesta a f. 43 viniendo así los autos a conocimiento del
tribunal.
El Registro de la Propiedad Inmueble requiere del escribano autori-
zante que se haga constar en el cuerpo de la escritura la manifestación
del enajenante de que en el inmueble que se transmite no está radicado
el hogar conyugal de acuerdo a lo que dispone el artículo 1277 del Có-
digo Civil reformado por el decreto-ley 17.711.
El recurrente a su vez, adujo que en el cuerpo de la escritura se de-
jaba constancia del domicilio del transrnitente, de diversa ubicación a
la del inmueble que se transmitía.
Juzgo que no le asiste razón al escribano apelante.
El requisito que exige el Registro de la Propiedad Inmueble no se pre-
senta corno una exigencia caprichosa y desprovista de fundamentación.
El mismo -me refiero al requisito- tiene su razón de ser en la orden
de servicio no 8, dictada ell0/7/68 y la misma, corno orden de servicio
que era, procuraba, al par que brindar una pauta interpretativa de la
exigencia del artículo 1277 del Código Civil, uniformar el criterio de
los funcionarios registradores, frente a dicha norma legal, habida cuen-
ta de la finalidad social tenida en mira al dictarse dicho artículo como
con acierto se puntualiza a f. 34, evocando la nota enviada por la Co-
misión Redactora del Proyecto de Reforma del Código Civil (luego de-
creto-ley 17.711).
La exigencia del Registro de la Propiedad Inmueble es plenamente
compatible con lo estatuido por el Código Civil, artículo 1277.
204 LUIS MOISSET DE EsPA"-'ÉS
No basta a tal finalidad la circunstancia resultante de la escrirc.:.

observada de que el vendedor compareciente se domicilia en otro luga=.
desde que la falta de radicación del vendedor en el inmueble vendiéc_
se logra por inferencia y no por manifestación del enajenante como e>-:.-
dentemente corresponde. (conf. Dr. Juan Luis Calvo, Régimen patrin:c-
nial de la sociedad conyugal de acuerdo a la ley 17.711, citado por Gc.-
rrido y Andorno en Reformas del Código Civil, t. 1, ed. 1968, p. 183 .
La garantía de haberse cumplido con los extremos exigidos por :.:.
ley, queda así en cabeza del enajenante, y no del escribano actuante
(véase Jorge E. Crespi, "Sociedad conyugal", en Examen y crítica de L.
reforma del Código Civil, t. 4, vol. 1, ed. 1973, p. 84).
No está de más tener presente, a fuer de mayor abundamiento, que
si bien el enajenante denuncia otro domicilio, en el bien que se trans-
mite pueden residir hijos menores del mismo, habida cuenta de los pro-
blemas habitacionales que afectan a nuestra ciudad.
El doctor De Mundo, por análogas razones a las expuestas por el
doctor Valldeneu, votó en el mismo sentido.
Por lo que resulta del acuerdo que antecede, se confirma la recurri-
da resolución del director general del Registro Nacional de la Propie-
dad.- Jaime J. Valldeneu- José A. M. de Mundo.- Firman sólo los sus-
criptas por hallarse vacante la vocalía de la Cámara".
2.b) Nota a fallo: "Defectos no manifiestos"
1. Defectos manifiestos y no manifiestos
En más de una oportunidad hemos puesto de relieve que el principal

límite a las facultades calificadoras del registrador se vincula con la ma-
nera en que se presentan a su vista los defectos del acto. Cuando están
de manifiesto procederá a observar el documento, y si el vicio es de tal
magnitud que provoca una nulidad absoluta, podrá llegar a rechazarlo
(artículo 9 de la ley 17.801), pero si el vicio está oculto el registrador no
debe embarcarse en una investigación de hechos, para determinar la
existencia o inexistencia de fallas que puedan provocar la invalidez del
acto, pues ésa es una función que incumbe exclusivamente al Poder Ju-
dicial, e incluso éste ha de actuar únicamente en el caso de que medie pe-
tición de parte interesada.
En nuestro sistema jurídico el registrador no puede erigirse en juez de

la validez del acto, y solamente se pronuncia sobre su admisibilidad o
inadmisibilidad, atendiendo al documento que se le presenta y demás
constancias registrales (artículo 8 de la ley 17.801), y excedería el cam-
po de sus facultades si se dedica a indagar la posible existencia de fallas
que no surgen manifiestas de esos documentos o constancias. Así, por
ejemplo, resultaría improcedente que reclamase a las partes que aporta-
sen pruebas adicionales de que el acto no estaba viciado por error, dolo
o violencia.
La ley ha buscado de esta manera un punto de justo equilibrio, y no
hace del registrador un mero buzón receptor de documentos, ya que le
permite observarlos cuando presentan fallas manifiestas, pero tampoco
lo erige en un censor implacable, dedicado a fisgonear cualquier posible
falla oculta, en actitud que terminaría convirtiéndose en valla insalvable
para las inscripciones, con evidente desmedro para la propia función pu-
blicitaria del Registro, y grave daño para los usuarios.
Precisamente por eso la ley registra!, en su artículo 4, destaca que la
inscripción no convalida los títulos viciados de nulidad ni subsana los
defectos de que adolecieren según las leyes.
2. La falta de asentimiento conyugal. ¿Defecto manifiesto u oculto?
En varios trabajos hemos sostenido que el registrador estaba faculta-

do para observar los documentos por los que se transmitían o consti-
tuían derechos reales sobre bienes inmuebles gananciales, cuando en el
instrumento faltaba la expresión del consentimiento conyugal, exigida
por el nuevo artículo 1277 del Código Civil.
Algunos autores han dicho que la consecuencia de esta falta de asen-
timiento sería la inoponibilidad del acto al cónyuge, 48 pero sucede que
en la práctica tales inoponibilidades terminan resolviéndose en una ac-
48
Véase José I. Cafferata, "Administración y disposición de bienes en la sociedad con-
'Ugal'', en Revista Notarial de Córdoba, n° 22, 1971, pp. 9-107, en especial pp. 55-56. En
igual sentido, Carlos H. Vida! Taquini, El régimen de bienes en el matrimonio, Buenos Ai-
:es, Zavalía, n° 263, 1971, p. 267.
206 LUIS MOISSET DE EsPAN'ÉS
ción de nulidad entablada por el afectado, para dejar sin efecto el acto y
poder de tal manera hacer valer sus derechos. 49
Lo importante -sea que hablemos de inoponibilidad o de nulidades
que en el caso de bienes gananciales, el defecto es manifiesto porque no
puede prescindirse del asentimiento en ningún caso.
Al mismo tiempo se trata de un vicio subsanable, por lo que se justi-
fica que el registrador tome razón provisionalmente, observando el do-
cumento y otorgando a las partes el plazo que la ley prevé para salvar la
falla y poder efectuar la registración definitiva.
Distinta es la situación cuando se trata de un bien propio; en tal caso
la regla es que el titular registra! puede disponer libremente del bien y só-
lo excepcionalmente, si el inmueble estuviese destinado a vivienda y en él
estuviese radicado el hogar conyugal, sumándose a este hecho la existen-
cia de hijos menores o incapaces, necesitará el asentimiento. Todos estos
requisitos adicionales son circunstancias de hecho muy particulares, que
no surgen del documento inscribible, lo que obliga a concluir que la me-
ra falta de asentimiento del cónyuge no es un defecto manifiesto.
En resumen, es indispensable distinguir si el inmueble es ganancial o
propio; en el primero de los casos, la ausencia del consentimiento con-
yugal es un defecto manifiesto y subsanable; en el segundo caso, bien
propio, la falta de asentimiento puede, excepcionalmente, ser un defec-
to, su determinación requiere una previa investigación de hechos, que
excede el campo de atribuciones del registrador, ya que se trataría de un
vicio oculto.
Es que los bienes jurídicos tutelados en una y otra hipótesis son dis-
tintos; en el caso de bienes gananciales se protegen los intereses econó-
micos de uno de los cónyuges, que pueden verse afectados siempre que
se graven o enajenen bienes de la sociedad. En el otro caso, la preocupa-
ción se centra en defender el techo familiar, cuando hay hijos menores o
incapaces, circunstancia ésta que no se da en todos los casos, ni está de
manifiesto en los documentos inscribibles.
49 Conf. María Emilia Llaveras de Resk, "La inoponibilidad: ¿es un supuesto indepen-
diente de ineficacia de los actos jurídicos?", en Estudios de derecho civil en homenaje al

profesor L.M.E., Universidad, Buenos Aires, 1980, pp. 515 y ss.
3. El caso que comentamos
El Registro de la Capital, al igual que muchos Registros provinciales,

por la vía de disposiciones internas de carácter reglamentario, ha inter-
pretado que en el caso de actos de disposición de inmuebles propios, el
enajenante debe efectuar una manifestación expresa de voluntad de que
el bien no es la sede del hogar conyugal, ni hay hijos menores o incapa-
ces; de lo contrario, exige la expresión de consentimiento del cónyuge.
Estas normas reglamentarias van mucho más allá que la ley de fondo;
son una manifestación de exceso de celo de los Registros que errónea-
mente crean obstáculos a la registración de documentos, sin tener facul-
tades para ello; para colmo, ¡la exigencia del Registro es totalmente ino-
perante! ¡No agrega ninguna protección ni al adquirente, ni al techo
familiar!
Aunque el enajenante diga de manera expresa que no hay hijos me-
nores o incapaces, y que el bien no es el hogar conyugal, puede faltar a
la verdad y, en tal caso, los perjudicados -mujer e hijos- se negarán a
abandonar la vivienda cuando se pretenda efectuar la tradición e inicia-
rán las acciones para pedir la nulidad del acto. Si se trata de una venta,
el adquirente no podrá entrar en posesión del bien; si fuese un gravamen
-por ejemplo, una hipoteca- el bien no podrá ejecutarse.
El adquirente, en consecuencia, no se beneficia con esa declaración, y
sólo tendrá las acciones de responsabilidad contra el enajenante, que son
las mismas que tendría aunque la declaración no se hubiese efectuado,
pues en el contrato va implícita la garantía de que quien lo hace tiene fa-
cultades de disponer del bien.
La vivienda familiar, y su protección, tampoco se ven afectadas por la
falta de declaración del enajenante. En efecto, si el bien no estaba ocupa-
do por el hogar conyugal, no hay ningún problema; de lo contrario, si la
vivienda de la familia estaba allí situada, cuando el enajenante pretenda
hacer tradición de la cosa, la familia se enterará y tendrá la oportunidad
-como lo hemos dicho más arriba- para oponerse a la entrega y, además,
deducir las acciones judiciales para lograr la nulidad del acto.
En el caso comentado el escribano señala, con acierto, que el inmue-
ble enajenado no podía ser considerado hogar conyugal, ya que el ena-
jenante tenía otro domicilio; pero, además, pueden darse otras hipótesis:
terrenos baldíos, edificios de oficinas, fábricas, depósitos o cualquier

otro inmueble no dedicado a vivienda. ¿Se ha de llegar al absurdo de exi-
gir en esos casos la declaración de que allí no está el hogar conyugal?
Insistimos en que quien enajena un bien está implícitamente garanti-
zando al adquirente que tiene libertad de disposición, lo que -proyecta-
do sobre el caso de los bienes propios- significa afirmar que no es el ho-
gar conyugal, o que, aun siéndolo, no hay hijos menores o incapaces.
Estimamos, pues, que la Cámara yerra cuando rechaza el recurso re-
gistra! entablado por el enajenante.
4. Conclusiones
1. El registrador sólo puede observar los documentos si los defectos

son manifiestos.
2. Con relación al asentimiento conyugal es menester distinguir si el
bien que se grava o enajena es ganancial o propio.
3. En la hipótesis de bienes gananciales, la falta de asentimiento es un
defecto manifiesto, ya que la ley lo exige en todos los casos.
4. En el caso de bienes propios, la regla es la libertad de disposición;
el asentimiento se exige solamente en casos excepcionales, y su ausencia
no es un vicio manifiesto.
5. La exigencia establecida por los Registros de insertar en la escritu-
ra una declaración expresa de que el bien propio no es el hogar conyu-
gal resulta superflua e inocua. No agrega garantías al adquirente, ni
brinda seguridad alguna de que efectivamente no esté radicado allí el ho-
gar conyugal.
3.a) Plenario de la Cámara Civil de la Capital, 2 de agosto de 1977:

"Feidman, Mauricio"
"El Registro de la Propiedad Inmueble, al examinar los instrumentos

presentados para su registración puede controlar el cumplimiento de los
requisitos relativos al poder de disposición de las partes impuestos por el
Código Civil, artículo 1277. A esos efectos, podrá requerir que en el do-
cumento inscribible conste la expresión del asentimiento del cónyuge no
disponente, o de la autorización judicial; si se tratare de bienes propios

de uno de los cónyuges, deberá prescindirse del asentimiento siempre que
el disponente manifieste que no se dan los supuestos de radicación del
hogar conyugal y de existencia de menores o incapaces (mayoría)".
"El Registro de la Propiedad Inmueble, al examinar los instrumentos
presentados para su registración, no está facultado para controlar si ha
sido prestado el asentimiento del cónyuge del disponente en los casos en
que lo impone el Código Civil, artículo 1277 (minoría)".
3.b) Nota al plenario: "Calificación registral"
1. Introducción
El reciente plenario de la Cámara Civil de la Capital Federal,50 sobre

facultades del Registro para observar los documentos en que falte el
asentimiento conyugal exigido por el artículo 1277 del Código Civil pa-
ra la disposición de bienes inmuebles, ha puesto nuevamente sobre el ta-
pete el problema de los límites que tiene el registrador cuando efectúa el
análisis de la legalidad de los documentos que se presentan al Registro
para su inscripción.
Hemos tenido oportunidad de ocuparnos anteriormente de estos pro-
blemas, tanto al efectuar una exposición somera de los principios regis-
trales,51 cuanto al tratar de manera específica lo referente al asentimien-
to conyugal; 52 aquí, basándonos en las notas de un Curso de Derecho
Registra! que hemos escrito pero se encuentra todavía inédito, procura-
remos establecer cuáles son los límites que nuestro sistema jurídico fija
al registrador en el ejercicio de la función calificadora.
50 "Feidman, Mauricio", 27 de julio de 1977.

51 "La publicidad de los derechos reales antes y después de la ley 17.801", Capítulo 3
de este libro y Boletín Facultad de Derecho y Ciencias Sociales, Córdoba, año XXXVI, pp.
9-45.
52 Véase "La función calificadora del registrador", ]A, Doctrina, 1974, p. 122; y Par-
te I de este Capítulo, y "De nuevo sobre la calificación registra! y el artículo 1277 del Có-
digo Civil", JA, 24-302 y apartados l. a) y l.b) de !a Parte que estamos desarrollando.
2. Principio de legalidad
Las leyes que establecen la publicidad registra! de ciertos derechos,

otorgan al funcionario encargado de inscribir los documentos la facul-
tad de examinar si en ellos se cumplen los requisitos exigidos por la ley,
pero al mismo tiempo procuran poner límites a esas facultades, para evi-
tar que se transformen en poderes omnímodos, o que su ejercicio se tra-
duzca en la creación arbitraria de vallas que impidan el acceso de los do-
cumentos al Registro.
La amplitud de estas funciones calificadoras varía en los distintos sis-
temas jurídicos y suele guardar relación con los efectos concedidos a las
inscripciones; por ejemplo, en aquellos casos en que se da carácter cons-
titutivo a la inscripción, se suele ampliar la función calificadora para que
el oficial encargado del Registro pueda ahondar en el análisis del título
y adquiera el convencimiento de que el documento es eficiente para pro-
ducir el cambio de titularidad del derecho. En cambio, cuando la publi-
cidad es meramente declarativa, y no convalida los títulos que acceden
al Registro ni subsana los defectos que pueden tener -como lo dispone
el artículo 4 de la ley 17.8 O1- el análisis de legalidad del documento co-
múnmente no se hace con tanta profundidad.
Sin embargo, en todos los casos interesa al Estado que el funcionario
encargado del Registro realice un análisis del título, para que no acce-
dan documentos que presenten fallas o defectos groseros, porque si los
admitiese se contribuiría a crear una apariencia jurídica, por vía de la
publicidad registra!, que no coincide con la realidad.
Aclaremos también que el registrador, al efectuar este análisis de los
documentos inscribibles, en ningún caso pretende invadir el campo de
acción reservado a la justicia, él no va a juzgar la validez del título que
le presentan para producir el cambio registra!, sino que se limitará a de-
cidir -de acuerdo a las pautas que le brinda la ley- sobre la admisibili-
dad o inadmisibilidad de ese documento.
En nuestro sistema jurídico el único que puede pronunciarse sobre la
validez del acto, cuando presenta vicios, decidiendo si ellos provocan o
no su invalidez jurídica y declarando la nulidad cuando así correspon-
da, es el juez.
El registrador, en cambio, debe analizar -dentro de las facultades que
EL PRINCIPIO DE LEGALIDAD Y LA FUNCIÓN CALIFICADORA
211
la ley le confiere- si reúne o no los requisitos suficientes para que se ad-

mita su inscripción en el Registro.
La función del registrador no es meramente pasiva; él no puede limi-
tarse a recibir -como lo haría un buzón- los documentos que se presen-
tan, y darles luego publicidad pese a que los títulos tengan defectos; pe-
ro al ejercitar estas facultades no debe exceder los límites que la ley fija,
ni invadir esferas que no le corresponden.
Estas reflexiones son válidas para todos los Registros que se han crea-
do en nuestro sistema jurídico; resulta curioso señalar, sin embargo, que
tratándose del Registro Inmobiliario, o del Registro de Buques, en los que
la ley de manera expresa concede al registrador facultades de calificación,
éste las suele ejercer con prudencia, quizás porque la propia ley se encar-
ga también de fijar ciertos límites a esas facultades; en el Registro de Au-
tomotores, en cambio, donde hay una evidente deficiencia normativa en
la ley de fondo, que no menciona la facultad de calificar los documentos,
los registradores se toman atribuciones que en muchos casos son excesi-
vas y sobrepasan los límites normal y legalmente admisibles, mediante la
creación arbitraria de exigencias que se convierten en obstáculos para la
inscripción de las transferencias. No dudamos que en este campo es ur-
gente una modificación de la ley, que establezca con Claridad el ámbito de
la función calificadora de los Registros de Automotores, y también el trá-
mite a seguir para subsanar los defectos, cuando corresponda, y establez-
ca los recursos judiciales frente a observaciones infundadas.
3. Facultades del registrador
La ley de publicidad inmobiliaria dedica al punto, principalmente, los

artículos 8 y 9. La primera de esas normas dispone:
"El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los do-

cumentos cuya inscripción se solicite ateniéndose a lo que resulte de
ellos y de los asientos respectivos".
Señala bien Pelosi 53 que el antecedente inmediato de este artículo es

53
Carlos A. Pelosi, "La función calificadora del registrador y el artículo 1277 del Có-
digo Civil", Rev. del Notariado, no 730, pp. 1449-1451.
un dispositivo similar del decreto-ley 11643/63 de la provincia de Bue-

nos Aires, y que ambos, a su vez, se han inspirado en el artículo 18 de
la Ley Hipotecaria española, aunque introduciéndole modificaciones,
que pretendían ser sustanciales. Para destacar las diferencias nos permi-
tiremos reproducir la norma española, que ha servido de fuente:
"Los registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de

las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud
se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la
validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas,
por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro".
Dos son las diferencias sustanciales que encontramos entre una y otra
norma; en primer lugar, se ha suprimido -sin duda intencionalmente-la
mención a "la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dis-
positivos contenidos en las escrituras públicas", con el evidente propó-
sito de que esos aspectos escapen a las atribuciones de calificación del
registrador.
En segundo lugar, la ley española -en su parte final- habla de lo que
resulte de ellas, empleando un pronombre que resulta confuso, pues no
se sabe con exactitud si se refiere a las escrituras públicas, mencionadas
poco antes, o a las formas extrínsecas estudiadas. En cambio, la ley ar-
gentina expresa ateniéndose a lo que resultare de ellos, con la forma pro-
nominal en masculino, con lo que no cabe duda que se refiere al estudio
de los documentos, y no de las formas extrínsecas.
Quienes hemos escuchado las exposiciones efectuadas por Scotti y
Falbo -autores del proyecto que sirvió de base a la ley 17.801-, y leído
sus trabajos, adquirimos el convencimiento de que tuvieron la intención
de reducir al mínimo las facultades del registrador, procurando que só-
lo analizara las formas extrínsecas, pero esa intención no logró plasmar
en el cuerpo legal, en parte porque luego aparecen una serie de normas
que amplían la función calificadora a aspectos que nada tienen que ver
con las formas extrínsecas, sino que se refieren al contenido del acto; 54
54
Conf. Raúl R. García Coni, "¿Qué inscriben los Registros Inmobiliarios?", en Estu-
dios de derecho civil. Libro homenaje al profesor L.M.E., Buenos Aires, Universidad,
1.
..
'j
en parte por la propia redacción dada al artículo 8, que en ningún mo-

mento dice que la calificación se limitará a las formas extrínsecas, sino
que después de mencionarlas, pasa a hablar de lo que resulte de los do-
cumentos presentados a la inscripción -habla de ellos-55 y de las demás
constancias registrales.
Recordemos que en el derecho español-modelo del nuestro en muchos
aspectos- el primitivo artículo 18, es decir el de la ley de 1861, se refería
a las formas extrínsecas y a la capacidad de los otorgantes; luego de agu-
das controversias se agregó la referencia a la validez de los actos disposi-
tivos, completando los tres puntos que deben ser motivo de análisis o cali-
ficación registra! en ese sistema jurídico: a) formas extrínsecas; b)
capacidad de los otorgantes; y e) validez del contenido dispositivo del acto.
El proyecto que se elaboró en nuestro país -bajo la influencia de pres-
tigiosa doctrina notarial, que sostiene que la "calificación de la capaci-
dad y del contenido del acto" es propia del escribano- ha pretendido
cercenar algunas de estas facultades del registrador y no permitirle un
campo de actuación tan amplio, de allí también la corriente de interpre-
tación que pretende que el artículo 8 "sólo" se refiere a las formas ex-
trínsecas, con cuyo análisis, se sostiene, debería terminar la posibilidad
de calificación del registrador.
4. Formas extrínsecas
Esto nos lleva a preguntarnos: ¿qué son las formas extrínsecas? El

problema ha sido motivo de arduas discusiones en la doctrina española.
A nuestro entender es una expresión poco feliz, porque da la impresión
de contraponer las formas extrínsecas a alguna otra cosa que podría de-
nominarse formas intrínsecas, cuando -en verdad- ¡no hay formas que
sean intrínsecas! ¡La forma siempre es extrínseca!
1980, pp. 685-697, en especial p. 694, donde afirma que el registrador "tendrá que ir más
allá del examen relativo a las formas extrínsecas( ... ) e incursionar en el negocio jurídico".
55 Conf. Julio I. Lezana, "Las facultades del Registro de la Propiedad para calificar los
títulos y el consentimiento del cónyuge en los actos de disposición de inmuebles", ]A,

1977-III-500.
El giro empleado por la ley es un pleonasmo, destinado a reforzar el

sentido del vocablo forma; la forma no es más que el modo de exterio-
rizarse la voluntad; es decir, el continente, !o que sirve de vehículo para
la expresión de voluntad, para el contenido del acto.
Ya el Código Civil, en su artículo 913, nos dice que "ningún hecho
tendrá el carácter de voluntario, sin un hecho exterior por el cual la vo-
luntad se manifieste"; ese medio de exteriorización es la forma, o sea el
ropaje o vestimenta con que se rodea el contenido del acto.
En Madrid, en un Curso sobre la Teoría General del Instrumento Pú-
blico, el gran maestro don Rafael Núñez Lagos nos enseñaba que en un
documento, por ejemplo una escritura pública, debíamos distinguir ne-
tamente dos cosas: el acto instrumental, y el acto instrumentado, que
juntas integran el documento; porque la escritura, en su aspecto formal,
es un verdadero acto instrumental, y además en ella se encuentra conte-
nida la declaración de voluntad, que es el acto instrumentado.
Las formas extrínsecas se vinculan con la dimensión instrumental del
acto y, en el caso de la ley 17.801, para acceder al Registro -por regla
general- tendrán que tomar la forma de escritura pública. 56
Si la ley hubiese realmente consagrado el pensamiento originario de los
autores del anteproyecto, lo único que podría analizar el registrador son
los defectos formales del instrumento, con el agravante de que ni siquiera
cuenta con el original de ese instrumento, pues lo que se lleva al Registro
suele ser el primer testimonio. Debería, entonces, limitarse a ver si el testi-
monio que han traído está en regla: si no hay sobrerraspados o interlínea-
dos sin salvar; si no se ha omitido la fecha, lugar, mención de las firmas;
en una palabra, investigar únicamente los defectos del acto instrumental.
5. La intención del legislador y el espíritu de la ley
El intérprete, cuando indaga sobre el espíritu de la ley, debe efectuar

un análisis objetivo 57 de sus textos, de manera integral, coordinándolos
56Conf. García Coni, trabajo citado en nota 54.

57Conf. Luis Diez Picaza, Experiencias jurídicas y teoría del derecho, Barcelona, Ariel,
1973, pp. 245 y siguientes. "No se trata de encontrar la voluntad del legislador, sino de
encontrar una voluntad objetiva e inmanente en la propia ley" (p. 246).
entre sí, y no un mero análisis subjetivo de las intenciones que pudieron

haber impulsado a alguno de sus redactores al dar forma a una norma,
y menos aún reducirse a la interpretación de esa norma aislada del con-
tenido general del sistema en que ella se encuentra inserta.
Si la función calificadora se contrajese al análisis de las formas extrín-
secas su ámbito sería minúsculo y no cumpliría con la verdadera tarea
que la propia ley le fija; pensamos que en este punto la ley ha sido, ana-
lizada objetivamente, más inteligente que el legislador, ya que este últi-
mo se fijó un propósito y no lo logró, en parte porque la redacción del
artículo 8 no traduce lo que él pretendía; en parte por la subsistencia de
otras normas en el cuerpo legal, que se vinculan con la función califica-
dora del registrador y cuyo cumplimiento es inexcusable.
Aquí debemos insistir: el artículo 8 de ninguna manera dice que sólo
se analizarán las formas extrínsecas, sino que luego de mencionar ese as-
pecto, agrega que el registrador debe atenerse a lo que resultare de ellos,
es decir de los documentos (si se hubiera referido a las formas, hubiese
dicho de ellas). Y, ya hemos visto, el documento no es únicamente acto
instrumental, sino también -y muy principalmente- acto instrumentado,
de manera que para atenerse a lo que surge de ellos (los documentos), el
propio artículo 8 -quizás en contra de lo que se propuso el redactor del
proyecto- dispone que el registrador analice el acto instrumentado, vin-
culándolo además con las constancias registra! es que con él se relacionan.
El legislador no ha podido evadirse del espíritu de la ley, contenido en
el resto de su normativa, y así vemos que impone estudiar otros aspec-
tos que no hacen en lo más mínimo a las formas extrínsecas. Por ejem-
plo, al hablar del tracto sucesivo, en el artículo 15, la ley exige que en su
análisis el registrador ingrese al acto instrumentado, y vea si quien efec-
túa el acto de disposición estaba registralmente legitimado, es decir si era
el titular inscripto; o más aún, en el tracto sucesivo abreviado, que vea
si la cadena de transmisiones no se quiebra, puntos que no tienen nada
que ver con las formas extrínsecas, sino con el acto instrumentado. El
problema de la legitimación para disponer no es un problema formal, si-
no un problema de contenido.
Y cuando la ley registra! dedica todo un capítulo, el 6, al Registro de
anotaciones personales, cuyos artículos 30 a 32 contemplan desde las in-
hibiciones a las interdicciones, e impone en el artículo 8 que el análisis de
los documentos debe efectuarse vinculándolo con los asientos respectivos,

está exigiendo que se establezca una relación entre el disponente y esas
anotaciones personales, que se van a referir a la capacidad de los sujetos.
Inexcusablemente, el registrador debe coordinar el documento -el ac-
to instrumentado- con las constancias registrales de la sección de anota-
ciones personales, y si de ellas surge una incapacidad del disponente,
tendrá que observar el documento. Y debemos preguntarnos: si la ley
impone ese análisis de la capacidad con relación a las constancias regis-
trales, ¿podría el registrador admitir un documento en el que la incapa-
cidad surgiera de manifiesto del propio acto instrumentado, como por
ejemplo si el marido apareciese vendiéndole un bien a su mujer, en con-
58
tra de la terminante disposición del artículo 1358 del Código Civil?
¿No dice el artículo 8 que el registrador debe atenerse a lo que surge del
documento?
En resumen, cuando el artículo 8 exige al registrador que efectúe el
análisis del documento en relación con "los asientos respectivos", se re-
fiere principalmente a dos hipótesis: a) los asientos anteriores, que tra-
tan del bien objeto del derecho que se transmite, y en ellos verá si se ha
cumplido el requisito del tracto; y b) los asientos de la sección de anota-
ciones personales, de donde pueden surgir obstáculos por falta de capa-
cidad y estas atribuciones del registrador ya no se refieren a formas ex-
trínsecas, sino al contenido del documento llegado al Registro, que debe
ser examinado en cumplimiento de la función calificadora.
La ley, insistimos, ha superado el pensamiento del legislador; y ha
desbordado los marcos con que quiso ceñir la función calificadora.
6. Defectos subsanables e insubsanables
Pero la solución del problema es mucho más clara, mucho más neta,
58 Conf. Raúl R. García Coni, trabajo citado, p. 696, quien nos dice: "Como ejemplo
de lo que no puede inscribirse -en la medida en que sea controlable por el Registro- cita-
remos a la venta entre cónyuges o a la que hagan los padres, tutores o curadores a perso-
nas que están bajo su guarda o patria potestad, ni la de los menores emancipados sin la
correspondiente licencia judicial (artículos 1358, 1359 y 1360, Código Civil), ni las ven-
los documentos debe efectuarse vinculándolo con los asientos respectivos,

está exigiendo que se establezca una relación entre el disponente y esas
anotaciones personales, que se van a referir a la capacidad de los sujetos.
Inexcusablemente, el registrador debe coordinar el documento -el ac-
to instrumentado- con las constancias registrales de la sección de anota-
ciones personales, y si de ellas surge una incapacidad del disponente,
tendrá que observar el documento. Y debemos preguntarnos: si la ley
impone ese análisis de la capacidad con relación a las constancias regis-
trales, ¿podría el registrador admitir un documento en el que la incapa-
cidad surgiera de manifiesto del propio acto instrumentado, como por
ejemplo si el marido apareciese vendiéndole un bien a su mujer, en con-
tra de la terminante disposición del artículo 1358 del Código Civil? 58
¿No dice el artículo 8 que el registrador debe atenerse a lo que surge del
documento?
En resumen, cuando el artículo 8 exige al registrador que efectúe el
análisis del documento en relación con "los asientos respectivos", se re-
fiere principalmente a dos hipótesis: a) los asientos anteriores, que tra-
tan del bien objeto del derecho que se transmite, y en ellos verá si se ha
cumplido el requisito del tracto; y b) los asientos de la sección de anota-
ciones personales, de donde pueden surgir obstáculos por falta de capa-
cidad y estas atribuciones del registrador ya no se refieren a formas ex-
trínsecas, sino al contenido del documento llegado al Registro, que debe
ser examinado en cumplimiento de la función calificadora.
La ley, insistimos, ha superado el pensamiento del legislador; y ha
desbordado los marcos con que quiso ceñir la función calificadora.
6. Defectos subsanables e insubsanables
Pero la solución del problema es mucho más clara, mucho más neta,
58 Conf. Raúl R. García Coni, trabajo citado, p. 696, quien nos dice: "Como ejemplo
de lo que no puede inscribirse -en la medida en que sea controlable por el Registro- cita-
remos a la venta entre cónyuges o a la que hagan los padres, tutores o curadores a perso-
nas que están bajo su guarda o patria potestad, ni la de los menores emancipados sin la
correspondiente licencia judicial (artículos 1358, 1359 y 1360, Código Civil), ni las ven-
si proyectamos nuestro análisis sobre el artículo 9, que distingue entre

los defectos subsanables e insubsanables. 59
Adviértase que en este artículo ya no se habla de formas extrínsecas,
ni tampoco de la vinculación que debe efectuarse con otros asientos re-
gistrales, sino -de manera muy amplia- del análisis que el registrador de-
be efectuar del documento que, como hemos explicado, se integra con
sus dos dimensiones: a) acto instrumental (formas), y b) acto instrumen-
tado (contenido dispositivo).
La interpretación estricta de esta norma ex,g:re que el regisrrado.z; pa-
ra aprobar u observar, examine el documento -en su totalidad- y ésta es
la única solución posible, que surge de la coordinación de esta norma
con los restantes dispositivos de la ley, es decir con el artículo 8 -que im-
pone analizar las formas extrínsecas, el documento y los asientos que
con él se vinculan-, el artículo 15 y el ya mencionado Capítulo 6 de la
ley registra!.
Cuando el documento se encuentre viciado de nulidad absoluta y ma-
nifiesta el registrador procederá a rechazarlo; si los vicios o defectos, tam-
bién manifiestos, no alcanzan a provocar una nulidad absoluta, estare-
mos frente a fallas subsanables, y el registrador observará el documento,
otorgando ciento ochenta días para salvar los defectos. Finalmente, si los
vicios no estuviesen de manifiesto, sino qu~ para determinar su existen-
cia fuese necesaria una previa indagación de hechos, el registrador no po-
drá embarcarse en esa tarea (que es misión de la justicia), y deberá admi-
tir el documento.
De aquí resulta otro límite importante a las facultades del registrador,
que sólo puede observar los documentos cuando los defectos son mani-
fiestos.
7. El fallo que comentamos
Tanto el voto de la mayoría como el de la minoría efectúan un análi-
tas enumeradas en el artículo 1361 del Código Civil, ni la compra que haga el mandata-
rio por sí o por interpósita persona, de los bienes de su mandante (artículo 1918)".
59 Trabajos citados en notas 51 y 52.
sis pormenorizado de las distintas posturas doctrinarias y jurispruden-

ciales en torno a la facultad calificadora del registrador, y su aplicación
práctica a la exigencia de asentimiento conyugal (artículo 1277 del Có-
digo Civil).
Lo que llevamos dicho, y nuestros anteriores trabajos sobre el tema,
demuestran la coincidencia general que existe entre nuestra postura y la
adoptada por la mayoría en el plenario.
Deseamos, sin embargo, señalar una pequeña discrepancia en lo que
se refiere al último párrafo, cuando al tratar de la disposición de bienes
propios de uno de los cónyuges admite, con acierto, que se prescinda del
asentimiento, pero lo condiciona a una manifestación del disponente de
"que no se dan los supuestos de radicación del hogar conyugal y de exis-
tencia de menores e incapaces".
Este último requisito es superfluo; la persona que dispone de un bien
propio, aunque no lo diga de manera expresa, ¡tácitamente está garan-
tizando a la otra parte que no existe ningún impedimento que obstacu-
lice su acto de disposición! Admitir que el registrador se inmiscuya en
este punto significa un avance que excede los límites de las facultades
que le otorga la ley, pues el defecto en este caso -de existir- ¡no estaría
de manifiesto!
Adviértase, además, que hay numerosos supuestos en que la manifes-
tación resulta totalmente inútil pues el bien que se enajena no tiene ap-
titudes para ser asiento del hogar conyugal, como sucede por ejemplo
con un baldío, una oficina, una cantera arrendada a terceros, etcétera.
Y si se arguye que la ley procura tutelar el hogar conyugal, lo que jus-
tificaría que se extremen los recaudos administrativos, conviene recor-
dar que si efectivamente el hogar conyugal se encontrase en el bien ena-
jenado, difícilmente podría transferirse el derecho real sin que el otro
cónyuge se enterase y prestase conformidad, pues cuando se pretendiese
hacer la tradición de la cosa, tendría oportunidad de oponerse con la do-
ble consecuencia de que el adquirente, al enterarse de que allí se encuen-
tra el hogar conyugal ya no gozaría de buena fe, y el cónyuge perjudica-
do, al tomar conocimiento de la enajenación, podría deducir las acciones
judiciales que le correspondiesen.
8. Conclusiones
1. El registrador debe analizar las formas extrínsecas de los docu-

mentos inscribibles, pero sus facultades no se agotan en el estudio de
las formas.
2. Debe analizar también los documentos, en su contenido y coordi-
nándolos con los asientos registrales que se refieren a ellos.
3. El límite de las facultades del registrador está dado por la forma en
que se presenten los defectos: sólo puede observar o rechazar los docu-
mentos que presenten defectos manifiestos.
4. El registrador no tiene facultades judiciales, y por tanto no se pro-
nuncia sobre la validez o invalidez de los documentos, sino solamente
sobre su admisibilidad o inadmisibilidad.
5. El registrador no puede realizar investigaciones de hecho, para de-
terminar la existencia de vicios que no se encuentren de manifiesto en el
documento.
4.a) Fallo de la Cámara 4a Civil y Comercial de Córdoba, 10 abril1984:

"Cerutti de Degiovanni, N. s!declaratoria de herederos"
"I. La facultad del Registro no puede limitarse a relacionar lo que re-

sulte del título presentado a inscripción y los asientos, sino que también
debe calificar si el título que va a inscribir es o no formalmente, extrín-
secamente, idóneo para operar el efecto por el cual se produce el nue-
vo asiento.
II. La inscripción registra! no convalida al título nulo, ni subsana sus
defectos; todos los vicios que correspondan al acto jurídico causal se
transmiten al adquirente. La función calificadora del Registro se cir-
cunscribe a las formas extrínsecas.
III. Los actos formales solemnes, son aquellos en los que la forma im-
puesta apareja la nulidad del acto y los actos no solemnes son aquellos
en los que la forma no es exigida a los fines de acreditar la existencia
del acto y su ausencia no afecta a la validez o eficacia del acto. (La cur-
siva es nuestra.)
IV. La formalidad exigida por el artículo 1184, inciso 6, Código Civil,
es solemne o ad solemnitatem".
4.b) Nota a fallo: "Cesión de derechos hereditarios

y función calificadora del registrador"
1. Hechos
En un juicio tramitado en la ciudad de Río Cuarto uno de los herede-

ros declarados cede a sus coherederos todos los derechos que le corres-
pondían en la sucesión de su difunta madre, "cesión" que es ratificada
y aceptada por acta judicial.
Se practican luego las operaciones de partición de la herencia, en las
que se toma en cuenta la mencionada "cesión", y el juez -por auto in-
terlocutorio- aprueba la partición y ordena su inscripción en el Registro
de la Propiedad de la provincia de Córdoba, que se niega a tomar nota
de la partición por considerar que la cesión de derechos hereditarios de-
be realizarse por escritura pública, en virtud de lo dispuesto por el inci-
so 6 del artículo 1184 del Código Civil.
El Tribunal ríocuartense insiste, pero la Dirección del Registro se
mantiene en su negativa, con lo que se plantea un conflicto contencio-
so-registra! que motiva que se eleve el expediente al Superior Tribu-
nal de Justicia, para que éste lo remita a la Cámara Civil y Comercial
de turno, a la cual -por modificaciones introducidas al primitivo tex-
to de la ley provincial 5771- se le ha adjudicado la competencia en
este tipo de recursos, que originariamente eran resueltos por el Tribu-
nal Superior.
2. Facultades calificadoras del Registro
La resolución de la Cámara capitalina hace lugar a la observación del

Registro sentando varias apreciaciones que -lamentablemente- conside-
ramos erróneas.
Afirma, en primer lugar, que la labor calificadora del Registro se cir-
cunscribe a las formas extrínsecas, doctrina notarialista que tuvo alguna
difusión en las primeras etapas posteriores a la ley 17.801, pero que ha
sido superada, en especial después del pronunciamiento plenario de la
Cámara Civil de la Capital Federal vinculado con un caso de falta de
asentimiento conyugal. Hoy puede afirmarse que casi nadie la sostiene,

pues incluso los que continúan usando esa fórmula no pueden dejar de
reconocer que la misma ley ordena el análisis de elementos que se vincu-
lan con el contenido del acto, como es la necesidad de que se cumpla con
el requisito del tracto sucesivo (artículo 15 y ss. de la ley 17.801 ), y si el
mencionado acto tiene virtualidad para producir la mutación de un de-
recho real (artículo 2 de la mencionada ley).
A mayor abundamiento remitimos a lo que hemos escrito sobre el
principio de legalidad y la función calificadora del registrador. 60
El fallo de la Cámara traza luego una distinción entre las formas so-
lemnes y las ad probationem, afirmando que la exigida en el inciso 6 del
artículo 1184 es una forma ad solemnitatem -lo que sin duda está sos-
tenido por una calificada doctrina- para concluir que "por tratarse de
una forma ad solemnitatem el Director del Registro estaba en su facul-
tad para calificar el documento de cuya inscripción se trataba".
Sobre el particular es menester formular dos observaciones: la más
importante es que a los fines de la calificación registralla distinción tra-
zada es superflua. Sea que la forma tenga carácter solemne o que sirva
únicamente a los fines probatorios, el Registro deberá analizarla y cali-
ficarla; por ejemplo, la mayor parte de la doctrina sostiene que en la
compraventa la forma de escritura pública es ad probationem, pero a
nadie se le ocurre pensar que por ello el registrador dejará de analizar-
la; y en los casos en que se admite la registración de instrumentos pri-
vados (artículo 3, in fine, de la ley 17.801), se trata sin duda de meras
formas probatorias, y también tienen que ser analizadas por el registra-
dor que podrá observar o rechazar el documento por presentar defec-
tos formales.
La segunda observación es que el inciso 6 del artículo 1184 se refie-
re no solamente a las cesiones, sino también a la repudiación o renun-
cia de herencias y si correlacionamos esta norma con los dispositivos
contenidos en los artículos 3345, 3346 y siguientes, veremos que no
60 Ver especialmente nuestro libro Dominio de automotores y publicidad registra!, Bue-

nos Aires, Hammurabi, 1981, y el trabajo de Raúl García Coni titulado "¿Qué inscriben
los Registros Inmobiliarios?", en Estudios de Derecho Civil. Libro Homenaje al profesor
L.M.E., citado en nota 54.
resulta descabellado afirmar que la forma de la renuncia no es ad so-

lemnitatem, ya que la última norma mencionada dispone que la efec-
tuada en un instrumento privado es eficaz y tiene efecto entre los co-
herederos, y el artículo 3349 expresa textualmente que "entre los que
tengan derecho a la sucesión, la renuncia no está sometida a ninguna
forma especial. Puede ser hecha y aceptada en toda especie de docu-
mento público o privado".
Es verdad que en materia de cesión de derechos por actos entre vivos
puede sostenerse que la forma escrituraría es una verdadera solemnidad,
de acuerdo a lo previsto en los artículos 1454 y 1455 del Código Civil, pe-
ro adviértase que la última norma mencionada acepta la validez de la ce-
sión de derechos litigiosos efectuada por acta judicial. Se trata de un pro-
blema arduamente controvertido por la doctrina nacional, y esta nota no
es el lugar adecuado para dilucidarlo; nos limitaremos a señalar nuestra
posición: pensamos que si se tratase de inscribir una cesión de derechos, y
se presentase a tal fin un instrumento privado, el Registro tendría faculta-
des para rechazarlo, por no observar la forma exigida por la ley.
Esto nos lleva al último aspecto que deseamos destacar y es que el ac-
to cuya registración se peticionaba no era la denominada cesión, sino el
auto interlocutorio que aprobaba la partición hereditaria.
En este caso el Registro no estaba cuestionando las formas extrínsecas
de ese documento, sino su contenido, ya que observaba la decisión judi-
cial de aceptar como válida una cesión instrumentada en acta judicial.
La Cámara capitalina, al aceptar la observación del Registro, lejos de
circunscribir la función calificadora al estudio de las formas extrínsecas,
admite que observe lo bien o mal fundado del pronunciamiento del ma-
gistrado ...
3. ¿Cesión de derechos o renuncia?
Es sabido que el intérprete no puede ni debe sentirse atado por la de-

nominación que las partes han dado al acto que efectúan, sino que debe
indagar su verdadera naturaleza jurídica para aplicarle la denominación
que realmente le corresponda.
A pesar que en el caso se habla de cesión, pareciera que se trata de lo
que Zannoni denomina una "renuncia a derechos adquiridos mediante

la aceptación de la herencia" ,6 1 renuncia que rige exclusivamente entre
los coherederos, a los efectos de excluir de la partición al renunciante.
De los antecedentes que se vierten en la relación de causa éste pareciera
el correcto encuadre del caso, ya que se nos dice que uno de los herede-
ros cedió a sus coherederos todos los derechos que le corresponderían
en la sucesión de su difunta madre, y luego se realizó la partición sin to-
marlo en cuenta.
El mismo Zannoni, que en el caso de cesión de derechos hereditarios
se inclina a pensar que la forma de escritura pública se exige con carác-
ter solemne, y estima incorrecta la jurisprudencia que acepta las cesio-
nes revestidas de formas distintas a la exigida por la ley de manera ex-
clusiva, entiende que tratándose de este tipo de renuncias no se requiere
forma especial, lo que está en concordancia con las previsiones del ar-
tículo 873 del Código Civil. 62
4. Reflexiones finales.
Calificación de documentos judiciales
La doctrina nacional no ha elaborado todavía con suficiente precisión

los límites que tiene, o debe tener, la calificación registra! en los distin-
tos tipos de documentos que se presentan al Registro (notariales, admi-
nistrativos y judiciales; artículo 3, inciso a, ley 17.801), y tropieza con
la dificultad de la laguna que existe en nuestra legislación, ya que la ley
17.801 al referirse a la calificación registra! parece haber pensado úni-
camente en los documentos notariales.
Pese a la afirmación del Tribunal cordobés el registrador no puede li-
mitarse a analizar las formas extrínsecas; precisamente el caso comenta-
do es prueba palpable de que avanza sobre otros aspectos, incluso tra-
tándose de documentos judiciales, ya que se había enviado para su
61 Ver Eduardo A. Zannoni, Manual de Derecho de las sucesiones, Buenos Aires, As-
trea, 1980, n° 164, p. 120.
62 Ver obra y lugar citados en nota anterior.
224
LUis MOISSET DE ESPANÉS
registración un auto interlocutorio que aprobaba una partición, y lo ob-

jeta no porque existiesen defectos formales en el documento que se pre-
sentaba, sino porque de su contenido surgía que el juez se había basado
en una cesión que no se había hecho por escritura pública, sino en un es-
crito presentado ante el juzgado, donde cesión y aceptación se habían ra-
tificado en acta judicial.
Si bien admitimos que en los documentos administrativos y notaria-
les el análisis del registrador debe avanzar sobre el contenido, y también
sobre la competencia funcional del autorizante, en razón de la materia,
pensamos que tratándose de documentos judiciales el problema es más
delicado. En este último caso el registrador estudiará las formas, y si en-
cuentra defectos (por ejemplo raspaduras o enmiendas sin salvar), obser-
vará el documento; también podrá analizar aspectos de competencia por
materia, y no admitirá una escritura de venta que en lugar de tener ori-
gen notarial hubiese sido autorizada por el juez o secretario de Juzgado,
o -en el caso del Registro Civil- un matrimonio celebrado "ante cual-
quier funcionario judicial" (salvo que se tratase del caso de un enlace en
artículo mortis, artículo 46 in fine de la ley 2393 ); 63 pero no parece que
pueda objetar lo bien o mal fundado de una resolución judicial, aspecto
que excede las atribuciones reconocidas por la ley al registrador, ya que
la legalidad del contenido tiene otras vías reguladas, por los códigos pro-
cesales, para su examen o impugnación.
63
23.515.Actualmente artículo 196 del Código Civil, según el texto ordenado por la ley
Capítulo 6
Calificación registra! de instrumentos judiciales''
l. Introducción
a) Razones de la elección del tema
Desarrollé este tema en el tramo inicial de un Seminario sobre Dere-

cho Registra! organizado por la Delegación Córdoba de la Universidad
Notarial Argentina en homenaje a la escribana Ethel Alecha de Vida!, al
cumplirse el primer aniversario de su fallecimiento. Me pareció oportuno
en esa colaboración para el número especial del Centenario del Colegio
de Escribanos de Capital Federal, unir en el recuerdo a una profesional
que tanta preocupación puso por la formación cultural del notariado.
A ello debo agregar que en una reciente visita a Perú advertí las difi-
cultades de interpretación de un agregado efectuado al artículo 2011 del
Código Civil, que parece vedar a los registradores la posibilidad de cali-
ficar las "órdenes judiciales de inscripción", lo que nos exigió efectuar
un nuevo estudio del problema.
b) Actividad académica en el Colegio Notarial de Córdoba
Debo recordar que hace tres décadas la Reforma del Código Civil por
la ley 17.711, en vigencia desde el 1 o de julio de 1968, provocó que las
autoridades del Colegio de Escribanos de Córdoba se preocupasen por
intensificar una campaña de visitas a las delegaciones del interior de la
provincia, con conferencias sobre temas que habían adquirido candente
= <~Publicado en Lunes 4 y 30, n° 232, p. 44 y n° 233, p. 56 (para esta publicación se

agregado algunos párrafos)
226 Lurs MoiSSET DE EsPANÉS
actualidad por las modificaciones que habían sufrido las leyes civiles y re-
percutían en la labor notarial. Esa intensificación de las actividades acadé-
micas culminó hace un cuarto de siglo con la realización de las Primeras
Jornadas Notariales Cordobesas, en la ciudad de Villa María en 1972.
Algún tiempo después, cuando se tomó contacto con la Universidad
Notarial Argentina para establecer una delegación en Córdoba, se en-
cargó de la tarea a la escribana Ethel Alecha de Vidal, que dirigió desde
ese momento y durante casi veinte años, hasta el día de su muerte, la de-
legación cordobesa de Universidad Notarial.
Entre los años 1970 a 1973, en la sede del Colegio de Escribanos nos
reuníamos los integrantes de la Cátedra de Derechos Reales de la Uni-
versidad Nacional de Córdoba, con un grupo de notarios para estudiar
problemas de Derecho registra!.
Debimos preocuparnos del Derecho registra! por una necesidad do-
cente. La modificación del artículo 2505 del Código Civil, y la incorpo-
ración de la ley 17.801 al plexo normativo de nuestro sistema jurídico,
tornó indispensable que la Cátedra de Derechos Reales estudiase en pro-
fundidad un tema que antes se veía de manera superficial, porque se con-
sideraba que el Derecho registra! no tenía carácter sustantivo, sino que
se trataba meramente de un problema de tipo procesal y que, además,
sólo atañía a los notarios y casi no interesaba a los académicos, ni al
abogado en general, ni a la doctrina.
Cuando la ley 17.711 modificó el artículo 2505 y extendió la publi-
cidad registra! a toda transmisión de derechos reales, para completar esa
norma se debió sancionar de inmediato normas complementarias que re-
gularan adecuadamente la mecánica registra!, y para ello se echó mano
al Proyecto de ley que había elaborado el Consejo Federal del Notaria-
do. Así nace la ley 17.801, que reproduce en parte lo que ya era ley en
la Capital Federal, con una serie de retoques, y eliminando los aspectos
que exclusivamente trataban de procedimiento que, por nuestra organi-
zación institucional, están reservados a las provincias.
La ley 17.801 se sancionó el día 3 de julio de 1968, y se publicó en el
Boletín Oficial el 10, pero entró en vigencia de manera retroactiva, a
partir del1, para coincidir con la vigencia del nuevo artículo 2505 y po-
der contar de manera concomitante con una ley que regulase adecuada-
mente el problema.
CALIFICACIÓN REGISTRAL DE INSTRUMENTOS JUDICIALES 227
Tanto los Registros, como los destinatarios de esta nueva normativa,

debimos dedicar nuestros esfuerzos a tratar de comprender qué era lo
que se había incorporado al plexo normativo.
2. Calificación registra!
a) El Seminario de 1973
El Seminario del año 1973 estuvo dedicado, precisamente, a analizar

en profundidad el problema de la calificación registra!.
En octubre del año 1972, en el Primer Congreso Internacional de De-
recho Registra! que se organizó a instancias del Registro de la ciudad de
Buenos Aires, que entonces dirigía Edgardo A. Scotti, y se realizó en la
sede del Colegio de Escribanos de la Capital Federal, conocí a un recor-
dado maestro del Derecho registra! español, José María Chico y Ortiz,
cuyo fallecimiento producido en 1997 mucho lamentamos. 1
José María Chico era un hombre de gran sentido del humor, quema-
tizaba sus conferencias con anécdotas muy divertidas. 2 Trabamos con él
una estrecha amistad, que cultivamos de manera asidua a lo largo de to-
1 Se trata de otro buen amigo de los juristas argentinos, a quien hemos perdido en ma-
yo de este año. José María Chico visitó en muchas oportunidades nuestro país, y en el Co-
legio de Escribanos de la provincia de Córdoba disertó en dos oportunidades.
También, en reconocimiento a sus méritos, era miembro correspondiente de la Acade-
mia Nacional de Derecho de Córdoba.
2 ¿Recuerdan ustedes que en la última conferencia que dictó en este salón contó el
cuento del reloj? ¿No? Pues yo procuraré refrescarles la memoria.
Un notario decide mudar su despacho a una nueva oficina a doscientos metros de dis-
tancia y encarga la mudanza a una empresa. Pero, sucede que en la pared de su despacho
lucía un hermoso y antiguo reloj, de péndulo, verdadera joya que había pertenecido a su
padre. Temeroso de que los encargados de la mudanza lo arruinasen, y pensando que la
distancia no era muy grande, decide llevarlo personalmente y lo carga en sus brazos.
Después de recorrer una tercera parte de la distancia, lo aparta algo de su cuerpo, pa-
ra observar con cuidado si continuaba funcionando. Repite la operación un par de veces,
~·cuando ya estaba llegando siente que le tocan el hombro. Gira su cabeza y ve un caba-
llero que con toda cortesía le expresa:
-Comprendo que ese reloj es muy bello, pero: ¿no le resultaría más cómodo usar un
reloj pulsera?
dos estos años, intercambiando opiniones jurídicas, o chanzas, tanto

aquí, como en España, o epistolarmente.
Decía que conocí a Chico en octubre de 1972, y en diciembre del mis-
mo año me remitió un libro de su autoría, en colaboración con Catalino
Ramírez Ramírez, titulado Temas de derecho notarial y calificación regis-
tra! del instrumento público. 3 Con tal motivo le escribí dos extensas car-
tas;4 en la primera de ellas le manifestaba que había leído con mucho in-
terés ellibro 5 y en la segunda hacía referencia a que para el Seminario del
año 1973 habíamos adoptado el tema "Calificación registra!", y que en
su desarrollo seguiría estructuralmente casi paso por paso el índice delli-
bro;6 es decir que Chico, a la distancia, era el maestro de estos esfuerzos
que realizábamos para compenetrarnos de los problemas registrales.
b) Calificación de documentos judiciales
En aquel Seminario de 1973 incluimos un tema que no se estudiaba

en ese libro de Chico y Ortiz: 7 la calificación de los instrumentos judi-
ciales, donde la ley argentina presenta una laguna y resultaba indispen-
3 La obra estaba editada por Montecorvo, Madrid, 1972, y el ejemplar que me remi-
tió tiene una afectuosa dedicatoria que hace referencia a "nuestras comunes inquietudes
hipotecarias ... o registrales".
4 El 27 de enero y el Viernes Santo de 1973. Se han publicado en Lunes 4 y 30, Valen-
cia, n° 214 y 215.

5 "Ayer recibí tu libro de 'Temas notariales y función calificadora del registrador', que
con tan generosa dedicatoria me remitieras el pasado mes de diciembre.

De inmediato comencé a ojearlo, y me resultó de gran interés, a punto de que pienso
recomendarlo como bibliografía para los cursos que se dictan en el Colegio de Escribanos
de esta ciudad, para especialización de egresados", Lunes 4 y 30, n° 214, p. 50.
6 En la carta escrita el Viernes Santo, le decía: "El miércoles 25 se reanudarán las ta-
reas del Seminario de Derecho Registra!, que organicé el año pasado en Córdoba; en el
Curso de este año centraremos nuestros esfuerzos en analizar el problema de 'La función
calificadora del Registrador', de acuerdo al esquema analítico que te acompaño y que -co-
mo verás- en gran medida ha sido tomado del índice de tu libro, con algunos retoques
(adiciones y supresiones), para adecuarlo a problemas que se viven en nuestra práctica re-
gistra!", Lunes 4 y 30, n° 215, p. 44.
7 Luego lo ha tratado en otras obras, cuando ha vuelto a ocuparse de la función cali-
ficadora del registrador. Vemos así que en Teoría, práctica y fórmula de la calificación re-
gistra!, Madrid, Marcial Pons, 1977-1978, dedica a los documentos judiciales un aparta-
do que comprende las páginas 173 a 183.
sable encontrar una interpretación que permitiese vislumbrar el camino

a seguir cuando acceden al Registro este tipo de documentos: ¿puede el
~egistrador calificarlos? ¿Cuáles serán los límites de esa calificación?
El encargado de exponer el tema en aquella oportunidad fue el pro-
::esor adjunto, Osear]. Manavella 8 quien, tomando como base la expo-
sición y el debate que se suscitó en el Seminario, publicó en la Revista
~otarial de Córdoba un estudio sobre el tema. 9 El autor toma en cuen-
:a también, de manera complementaria, las recomendaciones formula-
das en las Terceras jornadas de Derecho Civil y Registra! de San Rafael,
que se celebraron en noviembre de ese año, 10 e incluyeron en su temario
d problema de la "calificación registra!", 11 punto en el que se conside-
ró como subtema la calificación de los instrumentos judiciales. Allí Mag-
na Isabel Olmos, 12 y Osear ]. Manavella presentaron conjuntamente
illla ponencia que sirvió de base a la recomendación que sobre el punto
se efectuó por las] ornadas. 13
También el tema fue objeto de tratamiento en la Décima Reunión Na-
.:ional de Directores de Registros de la Propiedad (Bariloche, 1973 ), 14
efectuada sobre la base de una ponencia elaborada por Edgardo O.
3
Le encomendamos el estudio y la exposición del tema en razón de que Manavella era
::::agistrado judicial.
9
Ver Osear Juan Manavella, "La función calificadora de.! Registro y los documentos
c.::diciales", Revista Notarial de Córdoba, n° 27, 1974, p. 45. Se deja allí constancia de que
!é rema fue desarrollado en octubre de 1973, en el Seminario de Derecho registra! que di-
=§:ía el suscripto.
°1
Fueron esas las Primeras Jornadas de Derecho Registra! que se realizaban en el país
:Jn la participación conjunta de todos los representantes del pensamiento jurídico: cáte·
.:'ra universitaria, jueces, abogados, notarios y, naturalmente, registradores.
Hasta ese momento sólo se habían efectuado reuniones de Directores de Registro; con
;osrerioridad comenzaron a realizarse los Congresos Nacionales de Derecho Registra! (el
;r=ero en Paraná, y el Segundo en Córdoba).
11
La Comisión b) se ocupó del tema: "Principio de legalidad y función calificadora del
Registro".
12
En ese momento era la Subdirectora del Registro de la provincia de Córdoba.
13
La parte final del punto 4 de la Recomendación propuesta por la Comisión b), ex-
::::-=sa: "( ... )En cuanto se trate de documentos judiciales, la calificación alcanzará las for-
::::as extrínsecas, y la falta de concordancia con los asientos del Registro y, excepcional-
:::ente, toda incongruencia ostensible que imposibilite de hecho el cumplimiento del acto
T emane exclusivamente del documento".
14
Reproducimos esta declaración como Apéndice I.
Scotti (h), que fue uno de los primeros que en nuestro país se ocupó de
este problema en varios trabajos y ponencias, 15 llegando a conclusiones
que sistematiza en su obra sobre Derecho registra! inmobiliario. 16
Con posterioridad se volvió sobre el tema en el Cuarto Congreso Na-
cional de Derecho Registra! celebrado en abril de 1982 en Mendoza. 17
e) Peticiones y órdenes
Ya en San Rafael advertimos entre los magistrados que participaron

en la discusión del tema vinculado con la calificación, que existía la erró-
nea creencia de que siempre que remitían un documento al Registro pa-
ra que se le brindase publicidad, impartían una "orden", que debía ser
acatada por el funcionario so pena de incurrir en desobediencia al man-
dato judicial.
Procuramos, en el curso de esos debates, señalar que en la mayor par-
te de los casos el magistrado no "ordena", sino que "peticiona" se dé
publicidad a la medida que consta en la resolución enviada al Registro,
y así lo venimos enseñando desde hace veinticinco años.
Esta idea aparece tangencialmente en el trabajo de Manavella men-
cionado más arriba. En efecto, al promediar el ensayo, cuando se ocupa
del contencioso registra!, explicita la idea en una frase que dice:
"A través de esta sucinta clasificación creemos haber analizado lama-

yoría de los documentos de origen judicial que pueden tener acceso al
15 Debemos recordar sus trabajos titulados "Calificación registra! de documentos judi-

ciales. Situaciones conflictivas entre juez y registrador", Pides, n° 5, 1975, p. 297; "Lega-
lidad y calificación registra!. Cuestiones que plantea la legislación argentina respecto a lcr>
documentos de origen judicial" (ponencia al Segundo Congreso Internacional de Derechc
Registra!, Madrid, 1974 ), e "Inscripción de transmisiones de dominio originadas en subas-
tas judiciales", Pides, n° 32, p. 627.
16 Edgardo O. Scotti (h), Derecho registra! inmobiliario. Modalidades y efectos de i.E
observaciones registrales, Buenos Aires, ed. Universidad, 1980 (ver especialmente el Ca¡:.
9, p. 191 y ss.).
17 La Comisión n° 3 se ocupó de: "Los documentos judiciales. Modalidades y efectos
de su registración".
El relator del Despacho de Comisión, aprobado por el plenario, fue Edgardo O. Scoc
ih). Incluimos como Apéndice II el mencionado despacho.
Registro, y en los cuales el juez o tribunal actúa frente al Registro co-

mo peticionante de la inscripción, quedándonos sólo por tratar el caso
en que el juzgador ya no peticiona sino ordena al mismo la toma de ra-
zón" . 18
Aparece aquí una distinción sustancial -que siempre hemos tratado

de señalar desde la Cátedra- sobre los alcances y efectos que pueden te-
ner los documentos que el juez envía al Registro: a) casos en los que es-
tá peticionando, como un rogante más, 19 se dé publicidad registra! a de-
terminadas medidas, para que gocen de la seguridad que confiere la
misma; y b) casos en que ejerce la potestad jurisdiccional y ordena al Re-
gistro una inscripción, en ejercicio del poder que otorga el Estado a los
jueces, como custodios últimos de la legalidad. En tales casos, y luego de
haber recorrido todas las etapas previstas en los ordenamientos procesa-
les hasta culminar en una sentencia firme, sus pronunciamientos adquie-
ren, en nuestro orden jurídico, la verdad y la fuerza de la cosa juzgada,
sobre la cual no puede avanzar nadie, ni siquiera otro magistrado (sal-
vo en los casos excepcionales, regulados por los propios códigos de pro-
cedimiento, en que se prevé la revisión de una sentencia ya firme).
Es menester distinguir, pues, aquellas resoluciones que son verdade-
ras órdenes y sólo pueden adoptarse como etapa final de un proceso, de
otras resoluciones, como las medidas precautorias -que suelen ser las
que mayores problemas ocasionan en la relación entre registradores y
jueces- que son meras peticiones, sin duda de gran relevancia por la ca-
lidad jurídica que inviste el peticionante, pero que no están exentas de
ser sometidas a la calificación del registrador.
Agreguemos, de paso, que la mayor parte de estas "peticiones" se vin-
culan con medidas cautelares, y se trata de resoluciones que han sido
adoptadas sin debate de parte, que se concretarán como un asiento de
"anotación preventiva"; más todavía, para adoptar esas medidas el ma-
gistrado no suele haber analizado la situación registra! del inmueble, ni
los distintos elementos de la relación que se publica por el Registro, lo
18
Ver Osear J. Manavella, trabajo citado, pp. 52 y 53.
19
Aunque esos documentos, en razón de su propio origen, deban ser examinados de
manera diferente a los documentos notariales o administrativos.
que tiene como consecuencia frecuente que el oficio por el que se formu-
la la petición contenga datos defectuosos, que podrán ser subsanables, o
insubsanables, según lo analizaremos luego.
Distinto es el caso cuando en el pleito se ha debatido la subsistencia
o modificación de un asiento ya existente, y la Justicia adopta al respec-
to una resolución firme; en tal caso podrá disponer, por ejemplo, la can-
celación de una medida cautelar que fue indebidamente trabada, hipóte-
sis en que se dejará sin efecto una anotación, o resolver que se practique,
modifique o cancele un asiento de inscripción. Se tratará entonces de
"órdenes" judiciales, que sólo pueden emanar de una "sentencia firme".
3. Interpretación de la ley e interpretación del derecho
El análisis de las normas aplicables nos obliga a efectuar algunas re-

flexiones sobre problemas de interpretación del derecho. Advertirán us-
tedes que hablamos de interpretación del derecho y no de interpretación
de la ley.
Con frecuencia hemos señalado que la tarea del intérprete no se redu-
ce al estudio de las palabras de la ley, sino que debe interpretar la tota-
lidad del derecho, el plexo jurídico, la totalidad del sistema de derecho
vigente.
Ningún dispositivo legal puede entenderse de forma aislada. Primero
debe conectarse con todos los dispositivos que se encuentran dentro de
la propia ley20 en que está inserto, sea una ley especial, sea un código.
Segundo, debe concordarse también con el resto de las leyes que for-
man el ordenamiento del país y que integran el sistema.
Pero las fuentes del derecho no se agotan en la ley, aunque en los paí-
ses que pertenecen a sistemas de derecho romanista, sea la principal de
esas fuentes. Las leyes se complementan con el derecho emanado de
otras fuentes: costumbres, jurisprudencia, doctrina, principios generales
del derecho ... que en conjunto informan la totalidad del sistema.
20 Debo recordar las enseñanzas de uno de mis maestros, el profesor Pedro León, que
en sus clases insistía siempre en la necesidad de "concordar" los artículos del Código Civil.
Por eso el Código Civil argentino en su artículo 16 establece que

cuando una cuestión no está resuelta en la ley, el juez -que no puede de-
jar de fallar-21 para emitir su sentencia debe recurrir a leyes análogas o,
en última instancia, a los principios generales del derecho, 22 y el artícu-
lo 17, en su actual redacción, admite a la costumbre como fuente del de-
recho en los casos no reglados legalmente. 23 Por su parte el artículo 1
del nuevo Título Preliminar del Código Civil español menciona como
fuentes del derecho la ley, la costumbre y los principios generales del de-
recho (inciso 1 ), y considera que la jurisprudencia complementará el or-
denamiento jurídico (inciso 6). 24
Por ello no aceptamos que se hable de "lagunas del derecho"; hay, sí,
lagunas de la ley, pero ese vacío se colma por aplicación de las otras fuen-
tes. Cuando se presenta un problema no contemplado en la ley, encontra-
mos en el ordenamiento jurídico principios que permiten obtener una so-
lución justa, aunque la ley carezca de previsiones para ese caso concreto.
La labor del intérprete debe encaminarse siempre a contemplar la tota-
lidad del sistema y no una norma aislada, cualquiera sea su procedencia,25
21
"Artículo 15 (Código Civil argentino). Los jueces no pueden dejar de juzgar bajo el
pretexto de silencio, oscuridad o insuficiencia de las leyes".
De manera concordante el Código Civil español, en la actual redacción de su Título
Preliminar, dispone en el inciso 7 del artículo 1: "Los jueces y tribunales tienen el deber
inexcusable de resolver en todo caso los asuntos de que conozcan, ateniéndose al sistema
de fuentes establecido".
Por su parte el Código de Perú de 1984, también en el Título Preliminar, artículo 8, es-
tablece que: "Los jueces no pueden dejar de administrar justicia por defecto o deficiencia
de la ley. En tales casos, deben aplicar los principios generales del derecho y, preferente-
mente, los que inspiran al derecho peruano".
22
"Artículo 16 (Código Civil argentino). Si una cuestión civil no puede resolverse, ni
por las palabras, ni por el espíritu de la ley, se atenderá a los principios de leyes análogas;
y si aún la cuestión fuere dudosa, se resolverá por los principios generales del derecho, te-
niendo en consideración las circunstancias del caso".
23
"Artículo 17 (texto ordenado por la ley 17.711). Los usos y costumbres no pueden
crear derechos sino cuando las leyes se refieran a ellos o en situaciones no regladas legal-
mente".
24
"Artículo 1 (Código Civil español). (... ) 6. La jurisprudencia complementará el or-
denamiento jurídico con la doctrina que, de modo reiterado, establezca el Tribunal Supre-
mo al interpretar y aplicar la ley, la costumbre y los principios generales del derecho".
25
Efectuamos esta acotación porque entendemos que no puede asimilarse "norma"
con "ley". Existen normas legales, pero también hay normas que emanan de la costumbre,
o de los principios generales del derecho, y la jurisprudencia contribuye a darles forma.
sino que debe insertarla en el ordenamiento para poder alcanzar la ca-

bal comprensión de lo que esa norma dispone.
4. La calificación de documentos judiciales en Argentina y Perú
Por eso, al tratar de la función calificadora en general, no podemos

reducirnos en el derecho argentino al análisis de los artículos 8 y 9 de la
ley 17.801, ni en el derecho peruano a la mención del artículo 2011 de
su Código Civil. Esos dispositivos deben insertarse en el sistema norma-
tivo que integran, para comprender su verdadero alcance.
a) Argentina
En nuestro sistema jurídico los artículos 8 y 9 de la ley 17.801 están

enderezados especialmente a determinar los límites de la función califi-
cadora cuando se ejercita respecto a un instrumento notarial, como lo
corrobora el hecho de que el artículo 5 de la misma ley hace referencia
expresa al plazo para inscribir las escrituras públicas.
La falta de mención de los instrumentos administrativos y judiciales
origina una dificultad interpretativa, y la doctrina toma caminos diver-
sos. Así, por ejemplo, en el IV Congreso Nacional de Derecho Registra!
celebrado en Mendoza, se sostuvo de manera general que para "la cali-
ficación de documentos judiciales rigen los mismos principios y normas
jurídicas que son aplicables a cualquier tipo de documentos" ,2 6 aunque
efectuando la salvedad de que deben tomarse en cuenta "las modalida-
des y efectos propios de esta especie de instrumento público", lo que sig-
nifica admitir que en estos documentos los límites de la calificación son
distintos que en los restantes.
Por su parte algunos magistrados, celosos de sus facultades, entien-
den que el Registro no puede calificar la legalidad de sus resoluciones, y
está impedido de cualquier análisis, considerando, en todos los casos,
que se trata de una "orden" que debe ser acatada por el registrador, que
es un funcionario administrativo.
26 Ver en Apéndice el punto 1 de la Recomendación votada.

Debemos señalar, sin embargo, que en la misma ley 17.801 se hace re-
ferencia en una oportunidad a aspectos del documento judicial que el re-
gistrador debe examinar. Nos referimos al artículo 32, que en materia de
inhibiciones dispone:
"Artículo 32 (ley 17.801). El registro de las inhibiciones o interdiccio-

nes de las personas físicas se practicará siempre que en el oficio que las
ordene se expresen los datos que el respectivo Código de Procedimien-
tos señale, el número de documento nacional de identidad y toda otra
referencia que tienda a evitar la posibilidad de homónimos.
Cuando no se consigne el número del documento de identidad a que
se ha hecho referencia, serán anotadas provisionalmente según el siste-
ma establecido en el artículo 9, salvo que por resolución judicial se de-
clare que se han realizado los trámites de información ante los organis-
mos correspondientes, sin haberse podido obtener el número del
801 están documento identifica torio".
Esta es la única referencia expresa que encontramos a los límites de la

función calificadora, respecto a un tipo de documento judicial. ¿Qué su-
cede en los demás casos? ¿Dónde encontraremos las reglas que nos per-
mitan solucionar ese vacío que surge de no haberse mencionado los do-
cumentos administrativos ni judiciales? Volveremos luego sobre el punto.
b) Perú
En fecha reciente participamos de un Seminario Registra! en la ciudad

de Ayacucho, Perú,27 y luego, a solicitud del Jefe de la Oficina Registra!
de la Región Libertadores-Wari y de los integrantes de la Corte Superior
de lea, debimos ocuparnos de la calificación de documentos judiciales. 28
27 En la primera semana de junio de 1997 viajé a Perú, invitado por la Superintenden-
cia Nacional de los Registros, y participé en un encuentro de Derecho registra! efectuado en

la ciudad de Ayacucho los días 4 y 5, para conmemorar el Centenario de la creación del Re-
gistro Inmobiliario de esa ciudad. En ese encuentro tuve a mi cargo dos temas: "Los siste-
mas registrales de los países íberoamericanos", y "Los sistemas de inscripción constitutiva".
28 El jueves 5, al finalizar el encuentro de registradores, se me transmitió el pedido de
los magistrados de Ica de mantener el sábado 7 una conversación sobre algún tema regis-
tra!; me pareció que el tema más indicado para hablar con los jueces era "La calificación
de documentos judiciales".
El tema presenta en Perú características distintas a las nuestras, por-

que -a diferencia de la falta de normas que lo regulen, con que nosotros
tropezamos- el Código Civil de Perú de 1984 tiene un Libro dedicado a
los Registros Públicos, 29 y en el Título 1,30 encontramos un dispositivo
que ocasiona al registrador serios problemas interpretativos. Esa norma
es el artículo 2011, que bajo la leyenda "Principio de rogación", expre-
sa textualmente:
"Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya vir-

tud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez
del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asien-
tos de los registros públicos.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad
del registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolución ju-
dicial que ordene la inscripción. De ser el caso, el registrador podrá soli-
citar al juez las aclaraciones o información complementaria que precise,
o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la
prioridad del ingreso al Registro. " 31
Como puede advertirse fácilmente el primer párrafo de este artículo si-

gue una línea que viene del artículo 18 de la Ley Hipotecaria española 32
y concede al registrador facultades de examen bastante amplias; pero el
párrafo agregado excluye de esa calificación las resoluciones judiciales
"que ordenen la inscripción".
Esta norma ha sido interpretada en el Perú, por un sector importan-
te de la doctrina, como una prohibición absoluta de que el registrador
ingrese al examen de los documentos judiciales, ya que se entiende ha si-
do ésa la voluntad que inspiró al legislador.
29
Libro 9, que consta de ocho Títulos y comprende los artículos 2008 a 2045.
30
Ese Título contiene las llamadas "Disposiciones generales".
3l Párrafo agregado por el dec. leg. 768 (Código Procesal Civil), aprobado el 8 de ene-
ro de 1993.
32 "Artículo 18 (Ley Hipotecaria española). Los registradores calificarán, bajo su res-
ponsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en

cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes, y la validez
de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas
:· de los asientos del Registro".
El análisis que hemos efectuado del artículo nos lleva a proponer una
interpretación distinta, que luego analizaremos con más detenimiento,
sobre la base de algo que venimos enseñando desde hace veinticinco años
y aparece en el trabajo de Manavella que mencionamos más arriba.
Ya hemos dicho también que es menester distinguir aquellas resolu-
ciones que son verdaderas órdenes y sólo pueden adoptarse como etapa
final de un proceso, 33 de otras resoluciones, como las medidas precau-
torias -que suelen ser las que mayores problemas ocasionan en la rela-
ción entre registradores y jueces- que son meras peticiones.
Proyectados estos conceptos en el ordenamiento peruano, entende-
mos que solamente las órdenes de inscripción, como reza textualmente
el artículo 2011, están exceptuadas de lo dispuesto en el primer párrafo
de esa norma, pero la excepción no alcanza a los restantes documentos
judiciales, que contienen una petición de publicidad y que, inexcusable-
mente, deben ser examinados por el registrador. 34
Pues bien, ¿cuáles son las principales hipótesis en que puede mediar
un pronunciamiento judicial que culmine con una orden de inscripción?
Principalmente esto sucede en dos casos, a saber:
a) Luego de un procedimiento inscriptorio en el cual el registrador
-cumpliendo con sus atribuciones de calificar (establecidas en el artícu-
lo 42 del Reglamento, en Perú), ha señalado la existencia de defectos
subsanables, o de tachas insubsanables, actitud que ha sido confirmada
en sede administrativa por el denominado Tribunal registra!, el proble-
ma llega a la justicia, con todos sus antecedentes, para que dirima el con-
flicto y decida si los defectos o tachas señaladas, constituyen realmente
un obstáculo para su toma de razón.
El pronunciamiento judicial firme, en ese contencioso administrativo
-que nosotros preferimos denominar contencioso registra!- tiene el ca-
rácter de una orden que debe ser aceptada por el Registro sin más dis-
cusiOnes.
33 En el derecho español Chico y Ortiz nos dice que un "punto clave de la calificación
es el del carácter de firme de las resoluciones judiciales que pretenden su acceso registra!",
,'Teoría, práctica y forma de la calificación registra!, p. 180).
34 Este enfoque resultó de sumo interés para los juristas peruanos, que nos solicitaron
que lo concretásemos en un trabajo, para publicarlo.

b) En un pleito civil se pone en tela de juicio la corrección de un asien-

to registra!. Se discute en todas las instancias, con la debida participa-
ción de los interesados o afectados por los cambios que se peticionan, y
la justicia, por sentencia firme, ordena la toma de razón de un nuevo
asiento, resolución que debe ser obedecida.
Ilustremos el caso con un ejemplo: "T" figura como "titular registra!"
de un bien, que ha sido transmitido por "V", anterior dueño a "T", ad-
quirente simulado. En el juicio participarán todos los interesados y po-
drán aportar sus argumentos y razones; el juez contará con todos los da-
tos registrales necesarios y el pleito culminará con un fallo que, agotadas
las instancias, adquirirá la fuerza de "cosa juzgada". Si esa sentencia
considera que la venta fue simulada y ordena que se reinscriba el bien a
nombre de "V", por considerar que "T", el titular registra!, era un ad-
quirente simulado, el registrador debe obedecer esa orden.
Por supuesto que en juicios de esta naturaleza lo primero que se ha-
ce, como medida cautelar y a solicitud del actor "A", es tomar el recau-
do de anotar la litis en la partida del inmueble. Si durante el desarrollo
del pleito "T" vende el bien, los adquirentes estarán anoticiados de la
existencia del pleito y que su adquisición está condicionada por el resul-
tado de la litis. En tal caso la sentencia ordenará la mutación registra!
contra "T", o contra quienes le hubiesen adquirido derechos, pues esos
derechos no podrán ser mejores ni más extensos que los que tenía "T".
Ahora bien, en las restantes hipótesis las resoluciones judiciales que
se dirigen al Registro no configuran "órdenes", sino simplemente "peti-
ción" de que se dé publicidad registra! a esas medidas, para que produz-
can los efectos que les corresponden.
Es lo que sucede, por ejemplo, en el caso de embargos y todo tipo de
medidas cautelares que, técnicamente, no se inscriben sino que su "toma
de razón" es una anotación. En estos casos, que no son el fruto de una
sentencia firme, y en los que no ha mediado en sede judicial un debate
pleno del problema registra! con participación de los posibles afectados,
la "resolución judicial" no tiene el carácter de una orden, sino de una
mera "petición" y la facultad-deber del registrador de calificar es "inex-
cusable", debiendo ejercitarse tanto en el aspecto de la "legalidad", a la
que nosotros denominamos "factibilidad jurídica", cuanto en el de la
"factibilidad material", como son la existencia de la finca registra! y la
titularidad de esa finca a nombre de la persona contra quien se dirige la

medida.
Además, el artículo 2011 restringe la limitación a los casos en que se
ordene un asiento de "inscripción" ,35 razón por la cual, si tomamos es-
te vocablo en su sentido técnico preciso, 36 podemos llegar a la conclu-
sión de que las facultades calificadoras del registrador peruano no sufren
ninguna restricción cuando el documento judicial peticiona u ordena
una "anotación", como es el caso de las medidas cautelares.
A nuestro criterio esta interpretación de la norma resulta armónica
dentro del sistema jurídico en que se encuentra inserta, consagrando la
primacía de las "órdenes" judiciales, cuando ellas tienen por finalidad
una inscripción, y admitiendo que en los restantes documentos el regis-
trador ejercite las facultades de calificación que le impone la ley para sal-
vaguardia de la seguridad jurídica, examen que en manera alguna me-
noscaba el poder de imperium del magistrado.
S. Funciones y facultades de los notarios, jueces y registradores
Para afinar nuestro análisis y encontrar una solución correcta es ne-

cesario que advirtamos que tanto el notario, como el juez y el registra-
dor, realizan siempre un examen de los actos que se les presentan, o so-
bre los que deben expedirse. Pero, en razón de las características propias
de cada función, esos exámenes se efectúan con una finalidad diferente
y se los realiza con una óptica distinta. 37
35 En Argentina la Sexta Reunión Nacional de Directores de Registro (Mendoza, 1969)
definió la inscripción como "toda toma de razón (o asiento principal) (... )que se practica
en la matrícula como consecuencia de la presentación de un documento público dispositi-
vo (transmisivo o constitutivo), declarativo, aclarativo o extintivo de un derecho real, con
la finalidad y efectos que resulten de la ley".
36 Sobre la caracterización de las inscripciones y de las anotaciones, remitimos a lo que
enseña Lacruz Berdejo en la doctrina española (Derecho inmobiliario registra!, Barcelona,

Bosch, 1968, en especial§ 12 y 24, pp. 121 y 261, respectivamente).
37 Incluso los simples particulares realizamos también un examen de la legalidad del
acto que pensamos otorgar. Por supuesto que ese examen tiene como límite los conoci-
mientos del derecho que posea el sujeto, y la prudencia aconseja, cuando se trata de nego-
cios complicados, recurrir a un profesional del derecho para que nos asesore.
a) Notario. Viabilidad
¿Qué aspectos del acto analiza el notario, que debe autorizar el ins-
trumento público, en el que se plasmará ese acto? El notario, diríamos
nosotros, va a examinar la viabilidad del acto; es decir, procurará deter-
minar si el acto que autoriza es o no viable, y con él se pueden lograr los
efectos jurídicos buscados por las partes.
Su óptica se centra en la defensa de los intereses particulares de las
partes que han llegado a su notaría y desean realizar un acto que sea vá-
lido y eficaz. El notario debe orientarlos, y les dirá: "Este acto que uste-
des instrumentan es viable para alcanzar los fines que con él se persi-
guen; o, no lo es, por lo que les recomiendo no efectuarlo".
Allí reside la finalidad perseguida en la calificación que efectúa el no-
tario.
b) Juez. Legalidad del acto
La Justicia, en nuestro sistema, es el control último de la legalidad; el

juez posee una potestad que no tiene nadie más, y que no puede ser re-
visada por ninguna otra persona, ni siquiera por otro juez, cuando su
decisión ha adquirido la fuerza de sentencia pasada en autoridad de co-
sa juzgada.
Si el magistrado ordena por sentencia firme una inscripción registra!,
no podrá otro juez dejar sin efecto esa resolución y decir "Cancélese esa
inscripción". Las decisiones del juez sólo pueden ser revisadas por los
cauces judiciales, mientras no estén agotadas todas las instancias.
El juez, la Justicia, siente justificado orgullo por esta función que co-
loca en sus manos el control último de la legalidad. Por eso, a veces,
siente también algún celo cuando se afirma que otras personas pueden
controlar la legalidad, y esto es causa de celos recíprocos entre notarios,
registradores y jueces.
e) Registrador. Admisibilidad
Por su parte, ¿qué función cumple el registrador? Él también debe

examinar distintos aspectos de los documentos, pero no lo hace para
viabilizar el acto -eso lo hizo el notario-, ni para declarar su validez o

invalidez -función que corresponde a los jueces-, sino para determinar
si el acto que contienen esos documentos es o no admisible, en el siste-
ma registra!, de conformidad a las exigencias consagradas por la ley.
El registrador dirá entonces: "de acuerdo al examen de los aspectos
que yo puedo y debo analizar, estoy en condiciones de admitir este acto,
o no estoy en condiciones de admitirlo".
A alguno de los docentes de mi Cátedra le inquietaba el hecho de que
el registrador pudiese poner vallas a un acto que padeciese el vicio de nu-
lidad relativa. Me preguntaba entonces: ¿por qué, si el juez no puede de-
clarar de oficio las nulidades relativas, podrá hacerlo el registrador?
El registrador no declara la nulidad del acto; nunca va a decir que el
acto es inválido, sino que se limitará a expresar, en defensa de un inte-
rés de orden público -la seguridad jurídica que emerge de la publicidad-
que el acto reúne o no reúne los requisitos necesarios para ser admitido
en el Registro.
El registrador defiende un interés público, no un interés privado; es-
tá defendiendo la seguridad jurídica, porque el Estado le exige que só-
lo publique aquellas situaciones que no vayan a ocasionar daño a ter-
ceros, entonces tiene el deber inexcusable -como dice la ley española-
de señalar esos defectos, aunque ni siquiera alcancen a provocar una
nulidad relativa.
El juez, en cambio, cuando examina la validez o invalidez de un ac-
to presuntamente afectado de nulidad relativa, instado por los conten-
dientes, está atendiendo los intereses privados en juego, y sólo podrá
pronunciarse sobre la validez o invalidez si las partes que se han pre-
sentado ante él se lo solicitan, porque está dirimiendo un conflicto de in-
tereses particulares que se ha llevado ante la justicia.
El problema de la validez del acto lo resuelve el juez, a petición de
parte interesada; el registrador, por su lado, determina, en la inteligen-
cia que él tiene del plexo normativo vigente, si puede darse publicidad
al acto.
En resumen: notario, registrador y juez, todos ellos, califican, pero
cada uno, en atención a la función que cumple, con una óptica distin-
ta: el notario, la viabilidad; el registrador, la admisibilidad; el juez, la
validez.
242
6. Calificación y principio de legalidad
Es frecuente en la doctrina sinonimizar la calificación registra! con el

principio de legalidad. 38 Nosotros mismos hemos dicho que "el denomi-
nado principio de legalidad se relaciona con la función calificadora del
registrador, es decir con las facultades que tiene para analizar los docu-
mentos que se presentan para su inscripción, y aceptarlos, observarlos o
39
rechazarlos", agregando que en virtud del principio de legalidad "se
establece como una facultad y deber del registrador efectuar un estudio
previo de los documentos que pretenden inscribirse y pronunciarse so-
bre su admisibilidad o rechazo". 40
En nota a un fallo plenario de la Cámara Civil de la Capital insisti-
mos en que
"( ... ) las leyes que establecen la publicidad registra] de ciertos dere-
chos otorgan al funcionario encargado de inscribir los documentos la
facultad de examinar si en ellos se cumplen los requisitos exigidos por
laley". 41
Estas afirmaciones coinciden con lo que suele sostener en general la

doctrina: "Se califica en función de un examen de legalidad".
En realidad, si analizamos lo que efectivamente pasa en el Registro,
lo que disponen distintas leyes registrales y algunas recomendaciones
aprobadas en Jornadas y Congresos, veremos que también se analizan
aspectos que no tienen nada que ver con la legalidad.
El registrador, para pronunciarse sobre la admisibilidad del documen-
to, analiza la factibilidad 42 de dar publicidad al acto, factibilidad que
podrá ser material o jurídica.
38 Ver José María Chico y Ortiz, Teoría, práctica y fórmula de la calificación registra!,
Madrid, ed. Marcial Pons, 1977-78, p. 22: "A la actividad registra] se le llama facultad ca-
lificadora;
39
y a este sistema de vigilancia, control y filtro, principio de legalidad( ... )."
40
Ver Publicidad registra!, Córdoba, Advocatus, 2a ed., p. 91.
Obra citada en nota anterior, p. 153.
41
Ver obra citada en notas anteriores, p. 200.
42
Como no encontramos en la doctrina ninguna expresión técnica sobre el punto, nos
vemos obligados a elegir un vocablo, y darle un contenido expresivo que surgirá de esta
exposición.
CALIFICACIÓN REGISTRAL DE INSTRUMENTOS JUDICIALES
243
a) Factibilidad jurídica
Se sabe que hay actos que son jurídicamente imposibles; 43 si se pre-

tendiese realizarlos, se estaría atentando contra normas legales y el exa-
men que se realiza de la factibilidad jurídica es parte del examen de le-
galidad.
b) Factibilidad material
Pero tampoco le es posible al registrador admitir actos que atenten

contra la posibilidad material de publicidad, aspecto al que la doctrina
española hace referencia con el nombre genérico de "obstáculos surgi-
44
dos del Registro", denominación que no resulta convincente, porque
en manera alguna se trata de que el Registro ponga obstáculos a la re-
gistración del acto.
Esto, como casi es una verdad de Perogrullo, es poco estudiado por
los autores, pero trataremos de ejemplificarlo.
La inexistencia del inmueble constituye una imposibilidad material
para la publicidad registral; por más que un notario efectúe una peti-
ción, o el juez dicte una resolución solicitando se dé publicidad a actos
vinculados a un inmueble que no existe, el registrador no podrá hacerlo
y tendrá que responder: "la finca no existe, y por tanto me resulta ma-
terialmente imposible dar publicidad a lo que usted me peticiona".
Para que se admita un acto, y se le dé publicidad, es preciso previa-
mente que se refiera a una finca registra! existente45 salvo el caso de la
primera inscripción, cuando la finca accede al Registro para ser matricu-
lada y publicitar las relaciones jurídicas que sobre ella existen. Con la ex-
43
44 Por ejemplo, no se puede comprar la cosa propia.
Ya Morell y Terry emplea esta denominación (Comentarios a la legislación hipote-
caria, Madrid, 1925, p. 269), expresando que el registrador puede "denegar o suspender
la inscripción de todo acto o fallo judicial (... ) a cuya inscripción se opongan obstáculos
nacidos del Registro, como no constar la finca inscrita previamente( ... )".
En nuestro país Scotti (h) también se refiere a los "obstáculos que surgen del Registro"
(Derecho registra! inmobiliario ... , p. 206).
45
Autor y obra citados en nota anterior.
cepción de esa hipótesis, decimos, en todas las demás, si no existe matrí-

cula el Registro no puede dar publicidad alguna a derechos sobre el bien.
Pues bien, en estos casos la calificación del documento judicial no en-
traña una desobediencia al juez, sino simplemente señalarle la imposibi-
lidad material de cumplir la petición o, incluso, la orden del juez. 46
La inexistencia registra! de la finca puede presentarse por distintas ra-
zones; sea porque existió y ha desaparecido, como en Chile cuando el
mar, por efecto de movimientos sísmicos, se tragó parte de la costa y de-
bieron darse de baja las fincas desaparecidas. También puede suceder
que, física y registralmente, no haya existido nunca, o que, existiendo
materialmente, no se haya incorporado al Registro.
Pongamos algunos ejemplos que suelen darse en la vida práctica; hay
una propiedad horizontal, con 14 unidades, y el juez ordena inscribir una
medida contra la unidad 15, 16 ó 20. ¿Qué responderá el registrador?
-Señor Juez, aclare por favor su medida, porque no hay más que 14
unidades, y no puedo inscribir su petición, o su mandato (según lo que
fuere), porque me resulta materialmente imposible.
La imposibilidad material puede presentarse en hipótesis diversas, no
solamente por la inexistencia de la finca registra!. En efecto, el folio no se
limita a publicitar la existencia de la finca que se incorpora al Registro, si-
no la totalidad de la relación jurídica que tiene por objeto a ese inmueble.
Puede suceder que exista la finca registra!, pero falte coincidencia en
algún otro elemento esencial de la relación jurídica; por ejemplo, en la
calle X, número Y, se encuentra registrada una propiedad horizontal con
14 unidades, y la medida judicial se refiere a la unidad 4, pero no es ti-
tular de esa unidad la persona contra quien se dirige la medida. 47 El juez
pide la cancelación del dominio de Fulano, o la anotación de un embar-
go contra Zutano en esa unidad, y ese "alguien" no forma parte de la
relación jurídica que el juez está queriendo modificar. El registrador, en-
tonces, deberá decirle: "Me resulta absolutamente imposible dar publi-
cidad a lo que usted solicita, u ordena, porque la persona contra quien
46 Aunque el juez dé a su resolución la forma de "mandato", tampoco se la podría re-
gistrar, si media imposibilidad material.

47 De manera coincidente Morell y Terry menciona entre los "obstáculos surgidos del Re-
gistro" el caso de que la finca figure inscripta a nombre de un tercero (obra y lugar citados).
dirige la medida no es titular de derechos sobre esa finca, y no existe la

relación jurídica sobre la que debería hacerse efectiva la resolución que
ha remitido". Esto puede ocurrir por distintas causas:
a) Nunca existió la relación jurídica, y la persona mencionada no fi-
gura en la historia registra! de la finca;
b) Porque la relación jurídica dejó de existir, ya que Fulano transmi-
tió el bien a un tercero, y no puede anotarse la medida sobre un asiento
que ha desaparecido o, mejor dicho, ha quedado sustituido, sea porque
ha caducado, o porque ha sido cancelado ...
Los ejemplos de imposibilidad que suministramos funcionan tanto
frente a las decisiones judiciales, como frente a las peticiones de parti-
culares.
Insistimos en que es casi una verdad de Perogrullo afirmar que la im-
posibilidad material es uno de los aspectos, el primero, que debe ser ana-
lizado por el registrador al calificar los documentos, incluso cuando se
trata de documentos judiciales.
En las Jornadas Sanrafaelinas de Derecho Registra[ se emitió una de-
claración donde ya, casi sin querer, se preanuncia el problema, cuando
la Comisión B, en el punto IV de su despacho, expresa:
"Existiendo documentos inscribibles de naturaleza judicial, notarial y

administrativa, su calificación se ha de efectuar conforme a la especial
integración y contenido de cada uno de ellos. Consecuentemente el gra-
do de análisis sólo llegará hasta donde lo permita el mero contenido
documental. El ámbito del calificador no excede los límites del docu-
mento mismo. En cuanto se trate de documentos judiciales la califica-
ción alcanzará las formas extrínsecas y la falta de concordancia con los
asientos del Registro y, excepcionalmente, toda incongruencia que im-
posibilite de hecho el cumplimiento del acto y emane exclusivamente
del documento".
En realidad, emane o no del documento, lo que provoca la observa-

ción es la imposibilidad de hecho de que el acto portado por el docu-
mento encuentre asiento en el Registro y se le dé publicidad.
Insistimos, pues, que el primer obstáculo para la registración puede
surgir de una variada gama de situaciones que generan imposibilidad
material.
Aunque la ley no lo diga de manera expresa, el registrador, casi de

manera intuitiva, siempre analiza primero la posibilidad fáctica, es decir
que la calificación no se agota en el examen de legalidad, sino que co-
mienza con el análisis de la factibilidad material.
7. Examen de legalidad de documentos judiciales
El examen de legalidad tiene máxima importancia para el registrador,

y en este campo es donde suelen producirse roces cuando acceden al Re-
gistro documentos judiciales, en razón de que el juez, por sus propias
funciones, ostenta la calidad de custodio de la legalidad lo que hace pre-
sumir que previamente, antes de expedir el documento, ha examinado
su legalidad y se ha ajustado a ella.
La facultad de revisar los documentos judiciales, como ya hemos di-
cho, está consagrada de manera expresa en el artículo 32 respecto a las
inhibiciones, y si se la admite con relación a este tipo de documentos de
tanta importancia, ya que con ellos se publicita una limitación a la fa-
cultad jurídica del sujeto para disponer de sus bienes, va de suyo que
también deben calificarse los restantes documentos judiciales.
En el caso de las inhibiciones deberá practicarse un asiento en la Sec-
ción de Anotaciones personales del Registro Inmobiliario, y esos datos
luego, por mandato de la ley, deben concordarse con cualquier docu-
mento que ingrese al Registro. Es menester señalar aquí que en esta hi-
pótesis la calificación del registrador no recae sobre las formas del do-
cumento, sino sobre su contenido. El propio artículo 32 de la ley 17.801
explicita algunos de los puntos que deben ser analizados por el registra-
dor, y cuya omisión configurará defectos observables.
En esa Sección de Anotaciones personales se asientan no solamente
las inhibiciones, que constituyen una limitación a las facultades de dis-
posición que algunos calificarán como "incapacidad de derecho", sino
también las interdicciones por demencia, o las inhabilitaciones, que con-
figuran incapacidades de hecho del sujeto y estos datos que encuentran
reflejo en esa Sección del Registro, por mandato expreso del artículo 8,
en su parte final, deben cotejarse con todos los documentos que ingre-
sen al Registro.
En el caso de los documentos judiciales que ordenan una inhibición,

la falta de los datos mencionados en el artículo 32 configura un defecto
subsanable; el registrador efectuará la observación, asentará el docu-
mento provisionalmente y se lo devolverá al magistrado para que salve
los defectos apuntados. Destacamos que el registrador, en este tipo de
documentos judiciales ha analizado su contenido y al encontrar defectos
debe comunicar al juez peticionante esa circunstancia y no procederá al
asiento definitivo mientras no se salven los defectos.
Veamos, pues, los aspectos sobre los cuales podrá ejercitar el registra-
dor su examen de legalidad.
a) Formas extrínsecas
Todo documento portante de un hecho o acto que se pretende publi-

citar debe ser analizado por el Registro para verificar si goza de auten-
ticidad y certeza suficientes para justificar que sus datos sirvan de base
para el asiento que se desea practicar.
En el caso de las decisiones judiciales, es menester que estén plasma-
das en un documento. No podría el magistrado tomar el teléfono y or-
denar oralmente que se practique una anotación o inscripción, porque
se carecería del sustento material suficiente para hacer ingresar los datos
al Registro.
Los hechos o actos susceptibles de provocar un cambio registra! de-
ben ingresar por la vía de un documento en debida forma, y en el caso
concreto de los registros inmobiliarios ese documento debe ser un "'ins-
trumento público", suscripto por el funcionario autorizante, y sin en-
miendas, tachaduras o interlineados.
Existen numerosas resoluciones por las cuales se rechazan documen-
tos que aparecen solamente suscriptos por el secretario del juzgado, or-
denando determinadas medidas, sin reproducir la resolución judicial
por la que se dispusieron esas medidas. Se considera que tales documen-
tos no son admisibles, porque el secretario no es la persona facultada
por nuestro ordenamiento jurídico para adoptar esas resoluciones, que
exigen un pronunciamiento del magistrado. No nos referimos al hecho
de la mera suscripción del oficio, sino de la resolución, que debe ser
adoptada por el juez; pero si el oficio está firmado por el secretario, re-
248 LUIS MOJSSET DE ESPANÉS
produciendo como fedatario la resolución judicial, el documento debe

admitirse.
Al referirse a este punto Scotti(h) sostiene que en el caso de una senten-
cia definitiva "debe presentarse al Registro el testimonio de la misma, fir-
mado por el secretario, con mención de los autos a los cuales se refiere. " 48
Considera este autor que el registrador debe proceder, como uno de los
puntos de mayor trascendencia, a "la verificación o control de la autenti-
cidad de la firma del funcionario judicial que suscribe el documento. "4 9
El problema de la autenticidad de los documentos asume capital im-
portancia si se desea que el Registro brinde seguridad jurídica. La fre-
cuencia con que se cometen actos ilícitos, presentando para su registra-
ción documentos falsificados, impone la recomendación de que los
Registros "adopten los medios técnicos idóneos para comprobar la au-
tenticidad de los documentos inscribibles mediante procedimientos que
reúnan el mayor grado de eficacia y agilidad" .so
El registrador debe, pues, verificar si el documento cumple con los re-
quisitos de forma exigidos por la ley para un instrumento público que,
por definición, es el que goza de "autenticidad".
b) El tracto
La ley registra! dedica normas expresas al tracto. ¿En el caso de los do-
cumentos judiciales, es procedente que el registrador analice el tracto?
Parece evidente que este aspecto debe ser objeto de calificación, pues
si la medida judicial se dirige contra alguien que nunca fue titular regis-
tra! del bien, o que ha dejado de serlo, de manera que no se cumpla con
el "tracto", el Registrador tropezará con un obstáculo insalvable, de ca-
rácter material, que torna imposible practicar el asiento que peticiona u
ordena el magistrado. 51
48
Edgardo O. Scotti (h), Derecho registra! inmobiliario ... , p. 199.
49
Obra citada, nota 9, p. 200.
50
Recomendación aprobada en el Tercer Congreso Internacional de Derecho Registra!,
tema m, punto 6.
51
No olvidemos que el segundo párrafo del artículo 15, ley 17.801, exige que "( ... )de
los asientos existentes en cada folio deberán resultar el perfecto encadenamiento del titu-
CALIFICACIÓN REGISTRAL DE INSTRUMENTOS jUDICIALES 249
e) Competencia
El problema de la competencia del juez nos adentra en uno de los as-

pectos más discutidos. La doctrina nacional se plantea el interrogante:
¿puede el registrador analizar la competencia del juez?, y existen graves
discrepancias, pues muchos opinan que la competencia de los tribunales
es un aspecto que debe dilucidarse en el pleito y si las partes han acep-
tado someterse al magistrado no podrá luego el registrador formular ob-
jeción alguna, pues se estaría convirtiendo en "juez de los jueces". Esta
postura tiene una gran dosis de razonabilidad cuando se trata de proble-
mas litigiosos en que es admisible la prórroga de jurisdicción, pero no
siempre sucede así, como procuraremos ilustrar con un ejemplo.
El proceso de usucapión de un inmueble debe tramitarse ante el juz-
gado en cuya jurisdicción se encuentra ese bien raíz; si se trata de un in-
mueble radicado en provincia de Córdoba, no podría realizarse el juicio
de usucapión en La Pampa, Santa Fe o La Rioja. En esta hipótesis la pró-
rroga de jurisdicción es inadmisible, y si el Registro de Córdoba debiese
calificar un instrumento judicial que contuviese la sentencia de un juez
pampeano o riojano, que declarase la usucapión de un inmueble cordo-
bés, debería expresarle: "Señor juez: dentro de nuestra organización ins-
titucional usted carece de facultades para pronunciarse sobre este tema
y no puedo inscribir esa resolución", y tendrá que observar o rechazar
el documento en razón de que ese magistrado carece de competencia pa-
ra expedir ese tipo de resoluciones.
Lamentablemente, a veces en la práctica suelen presentarse documen-
tos que tienen defectos graves, casi groseros. Si leemos un libro muy com-
pleto y detallado de la Dra. Aída Kemelmajer de Carlucci, publicado en
España sobre Calificación registra! de los documentos que tienen origen
en decisiones judiciales, donde la mayor parte del análisis se realiza sobre
la base de casos sucedidos en España, advertiremos los choques que se
plantean entre Registro y juez por los problemas de competencia. 52
lar del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las ins-
cripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones".
52
Obra citada en texto, Madrid, Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercan-
tiles de España, Centro de Estudios hipotecarios, 1996, p. 100 y ss.
En España la competencia en razón del monto, o de la materia, no es

prorrogable; entonces sucede con frecuencia que el Registro formula ob-
servaciones, por entender que el juez carecía de competencia para expe-
dir la resolución que se ha presentado.
En la Argentina, en cambio, de acuerdo al sistema establecido por la
Constitución nacional, la organización procesal se encuentra en manos
de las provincias, y cada una se rige por su propio código de procedi-
mientos; casi todos ellos admiten la prórroga de jurisdicción, y si las par-
tes no plantean la incompetencia del tribunal, ejercitando las excepcio-
nes que admiten los respectivos códigos procesales, no puede luego el
registrador actuar como supervisor del proceso. Adviértase que se trata-
ría de nulidades procesales de carácter relativo y, por tanto, subsanables,
y el vicio es subsanado al haber admitido las partes que el pleito conti-
núe y haber adoptado el juez una resolución. En estos casos el registra-
dor argentino, a diferencia del español, no puede ingresar al contenido
de la decisión judicial y objetar la falta de competencia del magistrado.
Insisto, señores, en que los artículos 8 y 9 de nuestra ley registra! to-
man especialmente en consideración los instrumentos notariales; no hay
problema en aplicar los mismos principios a los documentos administra-
tivos, porque no hay en las facultades del funcionario administrativo
que otorga documentos ninguna característica especial que permita sos-
tener que el análisis de legalidad que ha efectuado no pueda ser revisa-
do por el registrador. En cambio cuando se trata de documentos judicia-
les el problema es más delicado.
En resumen: el registrador, frente a un documento judicial examinará
primero la posibilidad material, y luego las formas extrínsecas, el tracto
y la compatibilidad con otros asientos registrales. En cuanto a la com-
petencia del magistrado, sólo en casos excepcionales podrá ser objeto de
una observación registra!.
d) Contenido de la resolución
A diferencia de lo que sucede con los actos notariales o administrativos,

el contenido del acto judicial no puede ser revisado por el registrador.
El juez es soberano en sus decisiones, que cuando adquieren la condi-
ción de "cosa juzgada", tienen la fuerza de "verdad judicial" incontro-
vertible. Además, insistimos, en nuestro ordenamiento jurídico los ma-

gistrados tienen el control supremo de la legalidad, y actúan supervisa-
dos por las partes, que podrán ejercitar todos los recursos que les acuer-
dan los códigos procesales, hasta llegar a la última instancia.
Agotado el procedimiento, esa decisión judicial, con fuerza de cosa
juzgada, no puede ser revisada ni siquiera por otro juez.
La revisión del contenido de las decisiones judiciales sólo puede
efectuarse en sede jurisdiccional, y no en sede registra!. En este punto
se encuentra la principal limitación a la facultad calificadora del regis-
trador.
Ni siquiera podrá el registrador alegar incongruencia entre lo solici-
tado y lo resuelto en la parte dispositiva, pues también este punto es ob-
jeto de recursos procesales concedidos por el ordenamiento a las partes
del litigio.
Lo único que podría señalar el registrador, como defecto subsanable,
es una incongruencia interna en la propia resolución que se ha remitido
para su publicidad, cuando sus cláusulas fuese contradictorias y no per-
mitiesen advertir con claridad cuál es el verdadero alcance de la solici-
tud o mandato judicial contenidos en ese documento.
8. Conclusiones
l. Los documentos judiciales pueden contener peticiones u órdenes.

Por lo general las primeras dan lugar a "anotaciones", y las segundas a
"inscripciones".
2. Sólo puede hablarse de orden judicial cuando la resolución ha ad-
quirido la fuerza de cosa juzgada y es fruto de un procedimiento conten-
cioso en el que las partes han podido ejercitar todas las facultades y re-
cursos que les acuerdan los códigos procesales.
3. En primer lugar el registrador examinará las formas extrínsecas del
documento portante de la petición u orden judicial.
4. En todos los casos el registrador debe examinar la factibilidad ma-
terial de dar publicidad al acto contenido en el documento judicial.
Señalar la presencia de un obstáculo material insalvable para la regis-
tración no significa desobedecer el pedido u orden judicial.
~52 LUIS MOISSET DE ESPANÉS
5. El registrador debe también examinar la existencia del tracto, y aten-

der a las constancias registrales que pueden vincularse con la petición.
6. El examen de la competencia, en el ordenamiento jurídico argenti-
no, se encuentra sumamente limitado, y sólo procederá en aquellos ca-
sos en que es manifiesta la incompetencia y no exista posibilidad de pro-
rrogarla.
7. El registrador no puede examinar el contenido de la decisión judi-
cial, el trámite del proceso, ni la posible incongruencia entre lo solicita-
do y lo resuelto.
8. Sólo es posible observar las incongruencias o faltas de concordan-
cia que existan en la parte resolutiva de la disposición judicial, que im-
piden darle publicidad adecuada.
En tal caso deberá solicitarse al magistrado la correspondiente acla-
ración.
Apéndice 1
Décima Reunión Nacional de Directores de Registros
(Bariloche, octubre 1973)
"1. Las competencias y atribuciones de los órganos judiciales y regis-

trales son exclusivas en su respectivo ámbito de actuación, en tanto su
función es diferenciada sin considerar el poder del cual dependan, y en
cada caso la legislación específica enmarca y regula tanto el procedi-
miento registra! como el judicial.
2. El decreto-ley 17.801 establece en sus artículos 2 y 3 que son sus-
ceptibles de registración los documentos de origen notarial, judicial y
administrativo, sin hacer distingo alguno en sus artículos 8 y 9 al esta-
blecer el principio de legalidad y la consecuente facultad calificadora.
3. En consecuencia, no están eximidos de calificación los documentos
de origen judicial, la que se limitará al análisis de las formalidades extrín-
secas del documento, v.gr. la observación de la manifiesta incompetencia
del juez o tribunal, y a la discrepancia con los asientos registrales.
4. Es recomendable que las legislaciones locales contemplen espe-
cialmente dentro de la instancia recursiva la situación de los documen-
tos originados en sede judicial, en razón de sus características particu-
CALIFICACIÓN REGISTRAL DE INSTRUMENTOS JUDICIALES . 253
lares. En este sentido resulta conveniente adaptar las normas previstas

en materia de recursos registrales en los siguientes aspectos:
a) ante la reiteración del mandato judicial o insistencia de su cum-
plimiento, el director del Registro confirmará o rectificará la califica-
ción practicada dentro del plazo mínimo para los recursos.
b) en caso de confirmarse la observación, resolverá además la inme-
diata elevación de los antecedentes al tribunal de alzada en materia re-
gistra!, y la decisión de éste hará cosa juzgada. Deberá cumplirse con
las normas previstas respecto de las inscripciones y anotaciones provi-
sionales y condicionales en el curso del procedimiento".
Apéndice II
IV Congreso Nacional de Derecho Registra!
(Mendoza, 22 a 24 de abril 1982)
Comisión no 3: "Los documentos judiciales. Modalidades y efectos de

su registración"
L Aspectos calificables
LEn la calificación de documentos judiciales rigen los mismos prin-

cipios y normas jurídicas que son aplicables a cualquier tipo de docu-
mentos (artículos 2, 3, 6, 7, 8, 9, 15, 17, 18, 25, 28, 30, 36, 37 y eones.
ley 17.801), salvo las modalidades y efectos propios de esta especie de
instrumento público.
2. En tal sentido cabe mencionar como principales aspectos sujetos
a calificación:
a) Aspectos fonnales: Aquellos que resultaren de la legislación de fon-
do y, en especial, de los códigos procesales y de la legislación registra!.
b) Cumplimiento de los principios de rogación, prioridad, especiali-
dad (en cuanto al derecho, sujetos e inmuebles) y tracto sucesivo.
e) Confrontación con el contenido de los asientos registrales antece-
dentes.
3. En los casos en que se presuma fundadamente la existencia de un
delito que dé lugar a acción pública, el registrador podrá realizar, den-
tro de los plazos establecidos para la calificación, una prudente inves-
tigación de los antecedentes de la documental que se pretende inscribir
o anotar, requiriendo a esos efectos la información complementaria de

quien figure como autorizante, sobre la autenticidad de aquélla".
Se abstuvo: Colegio de Escribanos de Capital Federal.
II. Aspectos no calificables
l. El contenido de la sentencia.
2. La congruencia del mandato con el procedimiento en que se dictó.
III. Revisión de la calificación
l. A los efectos de posibilitar la revisión de la calificación y evitar

conflictos entre registradores y magistrados, se recomienda prever en
las normas registrales locales una disposición que establezca:
"Ante la reiteración o la insistencia tendientes a la registración de
documentos judiciales observados por defectos subsanables o insubsa-
nables, el Registro confirmará o rectificará la calificación en el término
previsto para resolver el recurso de apelación.
De confirmarse la observación, el Registro remitirá el documento y
las actuaciones complementarias en el término de tres días al tribunal
con competencia en materia registra!, el cual resolverá sin más trámite en
el plazo de veinte días salvo medidas de mejor proveer que juzgue opor-
tunas. Serán aplicables las normas referidas a inscripciones y anotaciones
provisionales y condicionadas durante el curso del procedimiento".
Se abstuvo: Ministerio de Justicia de la Nación.
2. Atendiendo a la naturaleza y efectos de la registración como tam-

bién al derecho-deber del Poder Administrador de pronunciarse sobre
los reclamos que formulen quienes se encuentren legitimados para peti-
cionar la inscripción o anotación de documentos, se ha valorado la via-
bilidad de la creación de tribunales de apelación en materia registra! con
dependencia del Poder Administrador. Esta propuesta supone respetar
los principios de separación de poderes y de revisión final a cargo del
Poder Judicial, y recepta las ventajas de celeridad procedimental, espe-
cialización, independencia, economía de costos y sistematización juris-
prudencia!.
Tales tribunales podrían entender, asimismo, en los recursos promo-
vidos en relación con decisiones de otros Registros de bienes o perso-
nas o de hechos (estado civil o capacidad de las personas, comercian-
CALIFICACIÓN REGISTRAL DE INSTRUMENTOS JUDICIALES
tes, personas jurídicas, automotores, naves, derechos de autor, etc.;. lo-

grando establecer procedimientos y principios comunes al derecho re-
gistra! en su más amplia acepción".
Se abstuvieron: Registro de La Rioja y Colegio de Escribanos de la
Capital Federal.
3. Cuando se hubiere facultado expresamente a letrado para solici-

dictó. tar la registración de documentos judiciales, esta facultad comprende
(salvo expresa disposición en contrario), la de interponer los recursos
registrales establecidos en la legislación específica (artículo 6, inciso b,
ley 17.801).
evitar
IV. Medidas de no innovar. Efectos en sede registra!
La medida de no innovar en su procesamiento -de registración- de-

be anotarse respetando la situación registra! existente en el momento
en que accede, dándose igual tratamiento que a las demás medidas
cautelares, por cuanto la ley 17.801 no distingue (artículos 2, 17, 19,
21, 22 y 23).
Se abstuvo: Registro de la Propiedad, 2• Circunscripción Judicial de
la provincia de Mendoza.
V. Plazos de caducidad de la anotación de medidas cautelares
El plazo de caducidad de la registración de medidas cautelares rige

cualquiera fuere la medida dispuesta, o sea, embargo, inhibición, pro-
hibición de innovar, anotación de litis o toda otra figura cautelar que
en sede judicial se ordene, por cuanto la ley nacional17.801 no distin-
gue en sus artículos 2 inciso b, y 3 7.
Las disposiciones de los códigos procesales, en cuanto a la subsisten-
cia de las medidas cautelares durante todo el transcurso del proceso, ri-
gen para el ámbito judicial, lo cual es independiente de lo dispuesto por
las normas registrales que se refieren a los efectos de dichas medidas en
su oponibilidad a terceros (artículos 2505 Código Civil y ley 17.801).
VI. Cesión de acciones y derechos hereditarios
El instrumento idóneo para formalizar la cesión de derechos heredi-

tarios es la escritura pública, por cuanto el Código Civil establece ex-
presamente la forma en que debe ser hecha (artículo 1184, inciso 6,

Código Civil), sin perjuicio de la conversión legislada en el artículo
1185 del mismo cuerpo legal. El extremo examinado es materia de ca-
lificación registra] (artículos 2, 3, 8 y conc., de la ley 17.801).
Como consecuencia se concluye que deben ser "observados" aquellos
documentos que no cumplan los requisitos formales exigidos por la ley.
Se abstuvo: Ministerio de Justicia de la Nación.
VII. Sistema nacional de registración de inhibiciones
Es conveniente emprender estudios que posibiliten la implantación

de un sistema nacional de registración de inhibiciones que, con datos
mínimos comunes, comprenda todos los registros de inhibiciones, tan-
to en razón de los bienes, como de su competencia territorial.
Esta recomendación contempla la realidad actual que exhibe diver-
sidad de registros independientes y sin conexión entre sí, en razón de la
jurisdicción o de los bienes.
Tal sistema es viable, por cuanto en nuestro ordenamiento jurídico
existen los medios para inhibir en forma general la disponibilidad de
cualquier tipo de bienes en todo el país, y asimismo las modernas téc-
nicas de datos permiten procesar gran cantidad de información a altas
velocidades, disponiendo a la vez de centros de operación que brinden
en forma instantánea, interconectados y con elementos de uso simple,
una solución integral del problema.
VIII. Sistemas de control de autenticidad

de documentos de origen judicial
Se recomienda la adopción de sistemas de control de autenticidad de

documentos de origen judicial, basados en el uso de folios de seguridad,
o en otras técnicas de similar eficacia, en todo el territorio nacional.
La necesidad de la extensión del uso de tales sistemas resulta eviden-
te en virtud del régimen establecido por la ley 22.172.
Capítulo 7
Los recursos registrales
I. Introducción 1
Cuando el registrador encuentra vicios o defectos que obstan a la ad-

misibilidad del acto debe, dentro de los treinta días de ingresado el do-
cumento al Registro, efectuar la pertinente observación. 2
Muchas veces, al exponer el punto en cursos o conferencias, he ad-
vertido que los oyentes esbozaban una sonrisa, pensando que el legisla-
dor ha sido excesivamente optimista al fijar ese plazo de treinta días, 3
que quizás se cumpla en algunos Registros, pero que en otros no es res-
petado, como sucede en Córdoba, donde el exceso de trabajo hace que
el registrador suela demorar lapsos muy superiores antes de poder ana-
lizar los títulos y efectuar las observaciones.
Esta realidad de nuestra práctica registra! crea serias dificultades,
pues el retardo en formular la observación abrevia el lapso para la sus-
tanciación de los recursos internos, o para la subsanación de los defec-
tos, ya que en teoría estas actividades deberían cumplirse en los ciento
cincuenta días que todavía restan de la inscripción provisional que, por
1
En la primera edición se incluyó el "Tema de un curso. Inédito", que en algunos pun-
tos se encontraba ya desactualizado en razón de cambios que se habían operado en la ley,
jurisprudencia y doctrina provinciales. Lo hemos reelaborado, con el propósito de poner
al día este Capítulo.
2
Ver inciso b, artículo 9, ley 17.801.
3
Se trata de días corridos, por tratarse de un plazo regido por las disposiciones del Có-
digo Civil (ver artículo 28).
un lapso de ciento ochenta días en total, 4 se había practicado al entrar

el documento al Registro.
La ley reglamentaria provincial 5 5771 ha procurado superar el pro-
blema que suele originar la demora del registrador en formular las ob-
servaciones, disponiendo en el artículo 10 que la inscripción provisional
se considerará prorrogada por un lapso igual al de la demora que se ha-
ya producido con respecto a los treinta días que fija la ley. Expresa el
mencionado dispositivo:
"Cuando fuere observado el documento vencidos los treinta días que la

ley le acuerda al Registro para ello, la inscripción provisional por el tér-
mino de ciento ochenta días, legislada por el inciso b del artículo 9 de
la ley 17.801, se tendrá por prorrogada de pleno derecho, por un plazo
igual a contar desde la fecha de notificación de la observación ( ... )".
¿Cómo debe interpretarse esta norma en la práctica? Supongamos

que la observación del registrador no se notifica dentro de los primeros
treinta días de presentado el documento, sino recién a los cincuenta y
cinco o sesenta días. En tal caso la inscripción provisional se considera
prorrogada veinticinco o treinta días -que es el lapso de la demora- y
vencerá recién a los doscientos cinco o doscientos diez días de presenta-
do el documento, sin necesidad de que la parte efectúe petición alguna
en tal sentido, ya que la prórroga es de pleno derecho, y sin perjuicio de
que se puedan solicitar nuevas prórrogas, si ellas fueran necesarias, de
acuerdo a lo que la misma ley prevé.
De esta manera la parte contará siempre, por lo menos, con ciento
cincuenta días para subsanar los defectos que el registrador haya seña-
lado, o sustanciar los recursos contra su observación. El dispositivo
atiende a los intereses de las partes y, sobre todo, los del notario que au-
torizó el documento y tramita su inscripción, y los del registrador que ve
convalidada su demora en examinar los documentos, pero consideramos
que desde el punto de vista técnico registra! es criticable.
Conviene destacar también que la ley reglamentaria cordobesa, con
mucha prudencia, dispone que incluso en los casos en que el documen-
4
Ver inciso b, artículo 9, ley 17.801. También este plazo es de días corridos.
5
Nos referimos en este caso a la provincia de Córdoba.
LOS RECURSOS REGISTRALES 259
to fuese rechazado, por considerar que presenta vicios que lo afectan de

nulidad absoluta y manifiesta, se practicará la correspondiente inscrip-
ción provisional, 6 pues siempre el interesado tiene el derecho de interpo-
ner los recursos registrales, si entiende que la calificación del registrador
es errónea, y que los presuntos vicios no son tales.
Otro punto en el que deseamos hacer hincapié es que las observacio-
nes deben formularse por escrito, y estar debidamente fundadas, para que
sea realmente posible subsanar los defectos, si son tales, o interponer los
correspondientes recursos si se estima que la objeción no es valedera. Lo
ideal sería que la observación se efectúe dentro del plazo de treinta días
previsto por la ley, y que se haga por escrito, indicando de una sola vez
todos los defectos que se encuentran en el acto, para evitar la desagrada-
ble sorpresa que sufren las partes cuando después de salvados los defec-
tos, y reingresado el documento, se formulan nuevas observaciones.
Sobre este punto hay una seria corruptela en algunos Registros; y la
ley cordobesa incurre en el error de convalidarla en su artículo 11, cuan-
do prevé que después de haber salvado las observaciones que motivaron
la devolución del documento pueda el registrador formular nuevas ob-
servaciones, y dispone que si esto sucediera durante los últimos quince
días de la inscripción provisional, se producirá también una prórroga
automática de dicha inscripción por otros quince días?
A veces los Registros por el exceso de trabajo, o por comodidad, o
para facilitar las cosas a los escribanos y permitirles subsanar los defec-
tos sin que quede constancia escrita de la observación, han adquirido la
costumbre de poner unas anotaciones a lápiz en la carátula del expedien-
te, o en una tira de papel unida con un alfiler, que indican que falta tal
o cual cosa. Cuando el escribano acude al Registro encuentra el expe-
diente en un casillero con estas observaciones, lo retira y salva el defec-
to que se le señalaba y al cabo de varios días lo lleva de vuelta al Regis-
tro, pero con frecuencia sucede que una semana o quince días después
encuentra otro papelito, que señala otro defecto y ¡así sigue una ronda
de nunca acabar!
6 Ver artículo 9 de la ley 5771.

7 Ver artículo 11 de la ley 5771.
260 Lurs MOISSET DE ESPANÉS
Sin duda que los empleados del Registro, al actuar de esta manera, lo
hacen con absoluta buena fe, e incluso con buena voluntad, pensando
que preparar una observación por escrito y fundada podría demorar más
el trámite inscriptorio; pero, en definitiva, creemos que es una actitud
errónea, que desnaturaliza totalmente los principios de seguridad jurídi-
ca que inspiran la publicidad registra!. En definitiva ocasiona, incluso,
mayores demoras y hace que se multipliquen las observaciones parciales,
donde se señalan defectos reales o imaginarios, ya que a veces ni siquie-
ra existe el vicio, pero el escribano para no entrar en discusiones con el
registrador y acelerar la tramitación de la inscripción, considera conve-
niente salvar ese presunto defecto, pues piensa que el entablar un recur-
so le ocasionaría un retraso en la inscripción definitiva, con el consiguien-
te perjuicio.
En el Registro cordobés durante mucho tiempo no se ha cumplido en
este aspecto con la ley, y solían continuar apareciendo observaciones su-
cesivas, de manera que se llegaba al borde del vencimiento del plazo de
ciento ochenta días de que goza la anotación provisional y fácilmente
podía suceder que el rogante se confundiese y dejase vencer el término
perdiendo la prioridad. 8 Adviértase que en el sistema argentino la roga-
ción se actúa por medio del escribano, y si éste tiene muchos expedien-
tes en trámite, o si su notaría está en algún punto lejano de la provincia,
lo que le imposibilita concurrir diariamente al Registro situado en la ca-
pital y debe recurrir a los servicios de un tramitador, puede sufrir la sor-
presa desagradable de que en razón de un error en el cómputo de fechas
-muy humano, por otra parte- se omita el pedido de prórroga de la ins-
cripción provisional, y se pierda la reserva de prioridad. 9
8 Hoy, afortunadamente, el esfuerzo desplegado por la Dirección y algunos funciona-
rios que han escuchado nuestras críticas, ha logrado que esta mala práctica disminuya de
manera notable.
9 Algún tiempo después de escribir estas líneas debimos defender a un escribano que
había sido denunciado ante el Tribunal de Disciplina Notarial por un error de este tipo,
que provocó la pérdida de la reserva de prioridad y el ingreso de un embargo.
El profesional denunciado tuvo la fortuna de que se obtuviera el levantamiento del em-
bargo y que el único perjuicio para el denunciante fuese una demora en la inscripción de
la transferencia del inmueble que había adquirido, lo que permitió mitigar el rigor de la
sanción disciplinaria.
Entendemos que los escribanos no deberían sacar los expedientes del

Registro para salvar esas mal llamadas observaciones, que se formulan
con una notita manuscrita, en una hoja suelta, sino que deberían exigir
que previamente se efectúe formalmente la correspondiente observación,
de acuerdo a las prescripciones legales. Esta exigencia salvaguarda los
intereses de las partes, y también los del propio notario, que tiene a su
cargo la inscripción del documento que autorizó, y sobre quien recaerá
una grave responsabilidad por los perjuicios que pueda sufrir el cliente
si pierde la prioridad.
El procedimiento correcto es que el registrador, respetando el plazo
de treinta días que fija la ley, formule sus observaciones por escrito, en
providencia fundada y firmada, indicando todos los defectos que ha en-
contrado, de manera que el rogante -que por lo general es el escribano
autorizante del documento- sepa en un plazo breve si el acto está o no
en condiciones.
¿Cuáles son los caminos que puede tomar el rogante cuando el regis-
trador rechaza u observa el documento?
a) En primer lugar, si se trata solamente de una observación, y consi-
dera que está justificada, puede proceder a subsanar los defectos.
Esta vía no es aplicable en el caso de rechazo, pues éste sólo procede
cuando el defecto provoca una nulidad absoluta y manifiesta, y es bien
sabido que las nulidades absolutas son insubsanables.
b) Si el rogante considera que el rechazo o la observación son injusti-
ficados, puede recurrir ante el propio Registro, solicitando que se recon-
sidere la calificación que ha efectuado el registrador. Nacen así lo que
denominamos recursos internos.
Entendemos que estos recursos pueden ejercitarse incluso en el caso
de rechazo, pues el registrador puede equivocarse al calificar y haber es-
timado que el vicio provocaba una nulidad absoluta, cuando en realidad
no existía vicio, o se trataba de un mero defecto subsanable.
e) Si el Registro no rectifica la calificación, una vez agotado el trámi-
te interno, podrá promoverse el recurso jurisdiccional correspondiente,
al que suele denominarse con propiedad como contencioso-registra!.
Estos caminos, previstos en el inciso b del artículo 9 de nuestra ley re-
gistra! de fondo, han sido reglamentados por la ley provincial 5771 de
la manera que estudiaremos a continuación.
2. Recursos internos
a) Recalificación
El actual artículo 16 de la ley cordobesa instaura lo que podríamos

denominar un recurso de recalificación del documento:
"Artículo 16 (ley 5771, provincia de Córdoba). En los casos en que me-

diara observación motivada, el interesado podrá interponer recurso de
rectificación fundado ante el registrador interviniente, dentro de los
treinta días de haber sido notificado formalmente de la observación
que impugna, debiendo acompañar todos los elementos de prueba que
hagan a su derecho.
El registrador resolverá la cuestión dentro de los 15 días. ( ... )." 10
Destacamos que el artículo impone al registrador la necesidad de

que sus observaciones sean motivadas, para evitar que se pongan tra-
bas arbitrariamente a la inscripción del documento. La falta de moti-
vación impediría al rogante conocer cuáles son realmente los defectos
que se achacan al acto, lo que limitaría gravemente su derecho de de-
fenderlo, con evidente desmedro de un principio que tiene rango cons-
titucional.
Por otra parte, y con relación a la mecánica del recurso, la extensión
de los plazos varía en función de la mayor o menor necesidad de estudio
del problema. Así, vemos que al registrador se le conceden originaria-
mente treinta días para estudiar el documento; 11 si le encuentra defectos
debe señalarlos e indicar los fundamentos legales de su observación.
Además la observación debe ser notificada formalmente al rogante, pa-
ra que quede debida constancia de que tomó conocimiento de la medi-
da adoptada por el registrador.
10 El texto que reproducimos fue ordenado por la ley 6737 (anteriormente era el ar-
tículo 15), que agrega dos párrafos disponiendo que los recursos deberán ajustarse a la Ley
de Procedimientos Administrativos, que también regirá la forma de computar los plazos.
En la Capital Federal el decreto 2080/80 da a este recurso el nombre de "recalifica-
ción" (artículo 44).
11 Ver artículo 9, inciso b, ley 17.801, y artículo 10 de la ley cordobesa 5771.
Los RECURSOS REGISTRALES 263
A partir de la notificación el artículo 16 de la ley reglamentaria pro-

vincial otorga treinta días al rogante para que analice las observaciones
y presente -dentro de ese plazo- su pedido de recalificación. 12
Estos plazos fijados en la ley provincial para la tramitación interna
de la inscripción se computan "de acuerdo a lo establecido por la Ley
de Procedimiento Administrativo" 13 vale decir que son de días hábi-
les, 14 a diferencia de los plazos del Código Civil, que son de días co-
rridos.15
El término de treinta días que fija el artículo 16 se justifica porque el
rogante necesita analizar si la observación ha sido bien o mal formula-
da y reunir los elementos para su pedido de rectificación. Si el rogante
deja vencer el plazo sin presentar ningún recurso no le queda más reme-
dio que acatar las observaciones y subsanar los defectos que allí se seña-
lan, so pena de no lograr la inscripción del documento; en cambio, si
presenta un pedido de recalificación, la ley acuerda al registrador sola-
mente quince días para reconsiderar su pronunciamiento originario. 16
El fundamento de que el plazo concedido al registrador sea en este ca-
so más breve reside en el hecho de que él ya había estudiado el problema
para formular sus observaciones, por lo que se presume que no necesita
12 En la Capital Federal el artículo 44 del decreto 2080/80 permite deducirlo dentro de
los noventa días de ingresado el documento al Registro.

!3 Ver penúltimo párrafo del artículo 16, ley 5771, texto ordenado por la ley 673 7.
14 Ver artículo 61 de la ley provincial de procedimiento administrativo 6658, que dis-
pone:
"Todos los plazos administrativos se cuentan por días hábiles, salvo expresa disposi-
ción legal en contrario o especial habilitación".
A esto debe agregarse el párrafo final del artículo 64 de la mencionada ley provincial
6658, que fija un plazo de gracia:
"( ... )Si el plazo vence después de las horas de oficina, se considerará prorrogado has-
ta el fenecimiento de las primeras horas de oficina del día hábil siguiente".
15 Así, el plazo de validez de los certificados, otorgamiento de las escrituras y presen-
tación de los documentos al Registro para su inscripción o anotación, son de días corri-
dos, por estar sometidos al Código Civil.
!6 Deducido el recurso de recalificación, el reglamento de la Capital Federal concede
un plazo de quince días para presentar prueba. El registrador debe resolver el recurso
dentro de los quince días de producida la prueba, pero ese plazo puede ser ampliado,
antes de su vencimiento y por resolución del director, hasta un máximo de treinta días
(artículo 45).
demasiado tiempo, ya que no debe enfrentarse con algo novedoso, sino pr

apenas replantearse el análisis de un problema que ya le era conocido. .:h
El registrador tiene varios caminos:
a) Puede encontrar razón al recurrente, y recalificar el documento, de- de
jando sin efecto la observación, caso en el cual procederá sin más a ins- .:o
cribir el documento de manera definitiva.
b) Puede mantener total o parcialmente las observaciones formula-
das, hipótesis en la cual al rogante le quedan dos alternativas: aceptar .:)
las observaciones y subsanar los defectos señalados, o proseguir su re-
clamo ante la dirección del Registro.
e) Puede dejar pasar el plazo sin pronunciarse, lo que equivale aman- ral
tener la observación, y tiene los efectos de una denegatoria automática. qu'
for
b) El silencio de la administración est
El plazo de quince días establecido en el artículo que analizamos fun-

ciona de manera automática, insistimos, porque si el registrador no se
pronuncia en ese tiempo se considerará que el pedido de rectificación ha
sido denegado, y le quedará al rogante el camino abierto para el siguien-
te paso, que es dirigirse ante el director del Registro. 17
El destacado registrador español, Don José María Chico y Ortiz, en
un interesante trabajo sobre el silencio de la administración, 18 nos dice:
"( ... )recuerdo que califiqué a esta actitud silenciosa de la Administra-

I
ción como de grosería administrativa. Es un desprecio hacia el ciuda-
dano y una actitud de prepotencia". sita
rá a
Advierte, sin embargo, que en las leyes de procedimiento administra- sólc
tivo españolas, al igual que sucede en nuestro país y en casi todos los que
países del mundo, se extraen de ese silencio conclusiones, a una de las
cuales denomina "silencio negativo", ya que se interpreta la omisión de
15
17
El primer párrafo del artículo 17 de la ley provincial cordobesa dispone: ment;
"Contra la resolución que mantenga la observación, o si no fuera resuelta dentro del 'dene
plazo previsto, podrá el interesado interponer, (... )." 20
18
José María Chico y Ortiz, "El silencio de la administración", Lunes 4 y 30, Año VI, Chicc
n° 122, 1' quincena abril1993, p. 25. 21
Los RECURSOS REGISTRALES
265
pronunciamiento dentro de los plazos establecidos por la ley como re-

chazo de la solicitud o petición efectuada. 19
Esto es precisamente lo que ha dispuesto la ley cordobesa en materia
de recursos: fija al Registro plazos para pronunciarse, y si no lo hace, se
considera denegado el recurso, con lo que facilita a la parte dar el paso
siguiente. 20
e) Reconsideración
Aclaremos primeramente que en el decreto reglamentario de la Capi-

tal Federal se denomina a este recurso de "apelación" , 21 denominación
que también ha adoptado la reglamentación cordobesa a partir de las re-
formas que introdujo la ley 6737, al Capítulo de los recursos. El punto
está tratado actualmente en el artículo 17:
"Contra la resolución que mantenga la observación, o si no fuera re-

suelta dentro del plazo previsto, podrá el interesado interponer dentro
del plazo de quince días, recurso de apelación ante el director general,
quien deberá dictar resolución dentro del plazo de treinta días.
El plazo para interponer este recurso se computará a partir de la fe-
cha de notificación de la resolución denegatoria del recurso de rectifi-
cación, o a partir del vencimiento del plazo para resolver, según el ca-
so( ... )."
Frente a la denegatoria o silencio del registrador, el rogante no nece-

sita demasiado tiempo para elaborar el escrito recursorio que presenta-
rá ante el director del Registro, porque él ya ha efectuado su planteo, y
sólo tendrá que reproducirlo, agregando a lo sumo algunos argumentos
que lo refuercen; de allí que la ley provincial reduzca a quince días el tér-
19
José María Chico y Ortiz, trabajo citado, pp. 29 y 30:
"d. Silencio negativo. El artículo 43,3 de la Ley de Procedimiento Administrativo que co-
mentamos, establece dos casos en los que si no se dicta resolución en plazo debe entenderse
'denegada' la solicitud: (... ) 2°) Resolución de recursos administrativos en general (... )."
20
"Es verdad que el silencio concebido como negativo facilitaba el acceso al recurso (... )",
Chico y Ortiz, trabajo citado, p. 25.
21
Artículo 47, decreto 2080/80.
mino para plantear este recurso interno, 22 al que denominaba, con pro-
piedad, de reconsideración.
Para el director del Registro se trata de un problema nuevo -al me-
nos en teoría-, que debe ser estudiado en profundidad, y por ello se le
conceden treinta días. 23
También aquí se despliega un abanico de posibilidades muy similar al
que hemos analizado en el caso anterior: el director del Registro puede
hacer lugar al pedido de reconsideración, con lo que el documento se
inscribe de manera definitiva y se pone punto final al problema; o bien,
puede confirmar la resolución del registrador, manteniendo las observa-
ciones que se habían formulado; o puede permanecer en silencio, dejan-
do transcurrir el plazo de treinta días sin pronunciarse.
Advertimos que en este caso, a diferencia de lo que sucede con el lla-
mado recurso de recalificación, no se dispone expresamente que el silen-
cio de la Dirección configura una denegatoria tácita, pero debe enten-
derse que así sucede, pues se trata de una hipótesis más de lo que Chico
y Ortiz denomina "silencio negativo".
Además, ya hemos visto que para el funcionamiento de los plazos el
artículo 16 remite a la Ley de Procedimiento Administrativo, y la regla
general en las leyes cordobesas de procedimiento administrativo es que
la falta de pronunciamiento de la administración en los plazos estableci-
dos habilita al interesado para entablar los recursos que le corresponde-
rían en caso de denegatoria expresa. 24
3. Recurso contencioso registra!
En virtud de lo expuesto, en las dos últimas hipótesis (rechazo del pe-

dido de recalificación y denegatoria tácita por falta de pronunciamien-
22
El artículo 48 del decreto 2080/80 de la Capital Federal fija también quince días de
plazo.
23 El decreto reglamentario de la Capital Federal, en cambio, no hace mención alguna
del plazo en que el director debe resolver el recurso.

24 Ver artículos 69 y 70 de la Ley de Procedimiento Administrativo que tratan de la
"presunción de resolución denegatoria" en el trámite de los expedientes o frente al pedido

de pronto despacho.
LOS RECURSOS REG!STRALES
267
to), se cierra con ello la instancia administrativa, y queda abierto el ca-

mino para deducir las acciones correspondientes ante la Justicia, es de-
cir la vía del llamado contencioso registral.
El artículo 17 de la ley 5771 en su texto primitivo disponía que esta
acción se ejercitaba ante el Tribunal Superior de Justicia de la Provin-
cia,25 pero el Cuerpo, posiblemente para aliviar su tarea, se declaró "in-
26
competente" . Debemos recordar que en aquella época la Constitución
de la provincia de Córdoba establecía que el Tribuna] Superior de Justi-
cia conocía de manera originaria de los recursos "contencioso adminis-
trativos"; el argumento empleado por el Tribunal para eludir el "conten-
cioso registra]" fue verdaderamente pueril, pues se limitó a aducir que
no se encontraba entre los casos de recursos "contencioso administrati-
vos" cuyo conocimiento le estaba impuesto por la Constitución. 27
Actualmente el artículo 19 de la ley cordobesa dispone: 28
"Contra la resolución denegatoria de la Dirección General se podrá re-

currir por ante la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de
turno de la Capital. El recurso deberá interponerse ante el Registro Ge-
neral dentro de los diez días de notificada la resolución denegatoria en
el mismo acto.
Interpuesto el recurso, la Dirección General deberá elevarlo dentro
de los cinco días al Excmo. Tribunal Superior de Justicia para su remi-
sión a la Cámara que corresponda. La Cámara resolverá el recurso sin
sustanciación.
2
5 "En caso de confirmarse la observación registra! o de que no se dictara resolución
en el término previsto, el interesado podrá interponer recurso de apelación fundado, para
ante el Tribunal Superior de Justicia,( ... )."
2
6 En algunas conferencias sostuve que esa resolución fue un verdadero reconocimien-
to de "su incompetencia".
27
El paso siguiente, que corrobora el juicio que emitimos, fue la creación de las Cáma-
ras en lo contencioso administrativo, para que entendiesen en esos recursos que la Cons-
titución confiaba al Tribunal Superior, que comenzaron a funcionar antes de que una re-
forma de la Constitución operada en 1987 suprimiese la competencia originaria del
Tribunal Superior y convalidara, de esta manera, la vía que se había adoptado para aliviar
al Cuerpo de esa tarea.
28
Texto ordenado por la ley 6737.
En la Capital Federal el problema está contemplado en el artículo 58 del decreto
2080/80.
Mientras dure la sustanciación de este recurso se considera extendi-

do el plazo de la inscripción o anotación provisional."
Conviene analizar detenidamente esta norma. En primer lugar es me-

nester destacar que se ha suprimido el nombre de "apelación" que el vie-
jo artículo 17 daba a este recurso. No estamos frente a una apelación,
ya que el Registro no es un tribunal de cuyas decisiones se apele ante una
instancia superior.
Lo que sucede, como lo destacábamos más arriba, es que la resolu-
ción del director del Registro "cierra la instancia administrativa" y en-
tonces sólo le queda al interesado la vía del contencioso, al que por ra-
zón de la materia denominamos contencioso registra!, pero que es
paralelo al llamado contencioso administrativo.
Originariamente en todas las jurisdicciones del país estos recursos
contenciosos, deducidos en contra de resoluciones del Registro -luego
de agotar la instancia administrativa- debían interponerse ante los tri-
bunales de mayor jerarquía, es decir los Superiores Tribunales o Cortes
de Justicia provinciales; en cambio en la Capital Federal el contencioso
registra], al igual que el contencioso administrativo, se daba para ante la
Cámara civil, lo que se debía, precisamente, a que la Cámara de Apela-
ciones es el Tribunal más alto en la mencionada jurisdicción.
Hoy en varias provincias, debido al recargo de trabajo de los Supe-
riores Tribunales, se han modificado sus leyes disponiendo que los recur-
sos contencioso registrales se deduzcan ante las Cámaras civiles.
Debemos aclarar también que en Córdoba, al crearse un fuero especia-
lizado en lo contencioso administrativo, hubo quienes entendieron que la
ley registra] quedaba tácitamente modificada y los recursos en contra de
las resoluciones de la dirección del Registro ya no debían interponerse an-
te las Cámaras civiles, sino ante las Cámaras en lo contencioso adminis-
trativo.29 Esta errónea interpretación no tomaba en cuenta que la propia
29 La postura fue sostenida especialmente por las Cámaras civiles de Córdoba, que afir-
maban que su competencia había quedado desplazada por considerar que las resoluciones
del director del Registro eran actos administrativos y debían someterse a la ley 7182.
Las Cámaras en lo contencioso administrativo, por su parte, estimaban que la materia
no era de su competencia, en virtud de la expresa exclusión contenida en el inciso e) del
artículo 2 de la mencionada ley 7182.
~·
,.
....
Ley de Procedimiento contencioso administrativo, al determinar la com-

petencia de ese fuero, excluía expresamente en el artículo 2, inciso c,30 los
asuntos cuya materia debiese resolverse por exclusiva aplicación de las le-
yes civiles, que es lo que sucede en los recursos registrales.
El Tribunal Superior de Justicia de Córdoba ha tenido oportunidad
de pronunciarse sobre el punto, 31 aclarando definitivamente que las Cá-
maras civiles continúan siendo los tribunales que deben resolver los re-
cursos contencioso registrales.
El plazo para interponer el contencioso registra! es de diez días; lo que
varía es el momento inicial para computar ese término, que depende de
la vía adoptada por la dirección del Registro para la denegatoria. Si ha
mediado una denegación tácita, porque el director dejó correr los trein-
ta días de que disponía sin pronunciarse, los diez días para entablar el
recurso se computarán desde el vencimiento de dicho plazo; 32 en cam-
bio, si el director expresamente deniega la recalificación, y notifica su re-
solución antes de que hayan vencido los treinta días que tenía para ex-
pedirse, los diez días se computan desde el momento en que se efectuó
la notificación. Pero, entiéndase bien, siempre que la notificación se efec-
túe antes de vencidos los treinta días, pues una demora en la notificación
de la resolución no podría ser argumentada para pretender una prolon-
gación de los términos, y si la resolución denegatoria no hubiese sido no-
tificada el día treinta, en esa fecha comenzarán a computarse los diez
días, como si hubiese denegación tácita.
El recurso jurisdiccional debe estar debidamente fundado o, en otras
palabras, ser autosuficiente, pues luego la Cámara civil deberá resolver
el punto sin sustanciación probatoria alguna, como lo dispone acertada-
mente la parte final del segundo párrafo del artículo 19, de manera coin-
cidente a lo que se expresa en otras leyes registrales.
30 Ley 7182: "Artículo 2. No corresponde la vía contencíoso-admínístratíva: (... )

e) A cuestiones que deban resolverse aplicando exclusivamente normas de derecho pri-
vado o del trabajo."
31 "Brocal S.A.C.I.F. y A el Cirio Francisco Scagliotti y otra- Hipotecario- Expte. ad-
ministrativo n° 003216971191 -Cuestión de competencia", T.S.J. de Córdoba, Auto ínter-

locutorio n° 249, 7 de diciembre de 1993.
3l De manera similar a lo previsto en el artículo 17.
Ley de Procedimiento contencioso administrativo, al determinar la com-

petencia de ese fuero, excluía expresamente en el artículo 2, inciso e, 30 los
asuntos cuya materia debiese resolverse por exclusiva aplicación de las le-
yes civiles, que es lo que sucede en los recursos registrales.
El Tribunal Superior de Justicia de Córdoba ha tenido oportunidad
de pronunciarse sobre el punto, 31 aclarando definitivamente que las Cá-
maras civiles continúan siendo los tribunales que deben resolver los re-
cursos contencioso registrales.
El plazo para interponer el contencioso registra! es de diez días; lo que
varía es el momento inicial para computar ese término, que depende de
la vía adoptada por la dirección del Registro para la denegatoria. Si ha
mediado una denegación tácita, porque el director dejó correr los trein-
ta días de que disponía sin pronunciarse, los diez días para entablar el
recurso se computarán desde el vencimiento de dicho plazo; 32 en cam-
bio, si el director expresamente deniega la recalificación, y notifica su re-
solución antes de que hayan vencido los treinta días que tenía para ex-
pedirse, los diez días se computan desde el momento en que se efectuó
la notificación. Pero, entiéndase bien, siempre que la notificación se efec-
túe antes de vencidos los treinta días, pues una demora en la notificación
de la resolución no podría ser argumentada para pretender una prolon-
gación de los términos, y si la resolución denegatoria no hubiese sido no-
tificada el día treinta, en esa fecha comenzarán a computarse los diez
días, como si hubiese denegación tácita.
El recurso jurisdiccional debe estar debidamente fundado o, en otras
palabras, ser autosuficiente, pues luego la Cámara civil deberá resolver
el punto sin sustanciación probatoria alguna, como lo dispone acertada-
mente la parte final del segundo párrafo del artículo 19, de manera coin-
cidente a lo que se expresa en otras leyes registrales.
30 Ley 7182: "Artículo 2. No corresponde la vía contencioso-administrativa: (... )

e) A cuestiones que deban resolverse aplicando exclusivamente normas de derecho pri-
vado o del trabajo."
31
"Brocal S.A.C.I.F. y A el Cirio Francisco Scagliotti y otra- Hipotecario- Expte. ad-
ministrativo n° 003216971191 -Cuestión de competencia", T.S.J. de Córdoba, Auto in ter-
locutorio n° 249, 7 de diciembre de 1993.
32 De manera similar a lo previsto en el artículo 17.
te, del derecho que sustancialmente les reconoce la ley de fondo. Se acep-
ta entonces, para evitar gastos innecesarios, que ingresen varias transmi-
siones en un solo asiento, y a esta forma de proceder se la denomina
"tracto abreviado", o "comprimido", que en realidad no es algo diferen-
te, sino simplemente una especie del tracto sucesivo. No se trata de ex-
cepciones al "tracto", sino de hipótesis en las cuáles no se aplica el re-
quisito de la "previa inscripción." 8
Más arriba hemos dicho que media una ruptura del tracto cuando la
cadena se interrumpe y pasa a haber una titularidad que no tiene su ori-
gen, su causa, en los titulares anteriores. Esto no sucede en lo que deno-
minamos tracto abreviado, sino que simplemente se lo compendia en su
expresión registra!; varios pasos que se han sucedido sin previa inscrip-
ción se aúnan en un solo asiento que describe todos los pasos. 9
5. El artículo 16 de la ley 17.801
El ejemplo de las transmisiones hereditarias que hemos mencionado

en el punto anterior no es el único caso en que el Registro debe admitir
la existencia de un tracto sustancial, y recibir actos en los que constan
varias mutaciones en el derecho, pese a la falta de previa inscripción. Las
técnicas registrales son herramientas que deben estar al servicio de los
valores seguridad y justicia, y no pueden constituirse en obstáculos pa-
ra el tráfico que, precisamente, se procura proteger con ellas.
a) Carácter de la enumeración: ¿Ejemplificativa o taxativa?
La ley registra!, además de exigir que se cumpla con el tracto, da la

posibilidad en el artículo 16 de una serie de hipótesis de abreviación del
8 Conf. En el derecho español Lacruz Berdejo y Sancho Rebullida, obra citada, n°
185, p. 345:
"Puede decirse que la regla de tracto sucesivo no tiene excepciones; las examinadas se
refieren solamente a su aspecto tabular o de previa inscripción".
9 En el Curso de Derecho Registra! dictado en Río Cuarto en 1970, hemos dicho que
~el llamado 'tracto abreviado' es en realidad un 'tracto sucesivo abreviado': sucesivo, por-
que el encadenamiento de transmisiones es perfecto; abreviado, porque en un solo asiento
~q:isual se deja constancia de varias cambios o transmisiones".
EL PRINCIPIO DEL TRACTO SUCESIVO 313
tracto, de manera que sin que haya habido inscripción previa se puedan
resumir los pasos que se han dado. Comienza diciendo esta norma:
"Artículo 16 (ley 17.801). No será necesaria la previa inscripción o

anotación, a los efectos de la continuidad del tracto con respecto al do-
cumento que se otorgue, en los siguientes casos: (... )".
Algún autor nacional, como Villaró, entiende que la enumeracron

contenida en esa norma tiene carácter taxativo, 10 aunque matiza en al-
guna forma su posición, ya que acepta que cada uno de los incisos pue-
de dar cabida "a diversas clases de actos" . 11 Villaró fundamenta esta
postura en el hecho de que, a su entender, "el artículo 16 contiene su-
puestos que son una excepción a la legitimación registra!", 12 a la que
-por esta vía- otorga mayor jerarquía que a la legitimación sustancial,
pese a que con anterioridad, en su misma obra, ha afirmado que la ley
17.801 "no contiene normas relativas a la legitimación (... ) al menos en
la forma en que la desenvuelve la doctrina registra! clásica" . 13
Este criterio limitativo prevaleció en la XII Reunión Nacional de Di-
rectores de Registro de la Propiedad, efectuada en Paraná en 1975, se-
gún recuerda García Coni; 14 pero en la mayoría de la doctrina, en cam-
bio, en posición que estimamos más correcta, se inclina a sostener que
la enumeración contenida en ese artículo tiene un carácter meramente
ejemplificativo, 15 y no agota las hipótesis de aplicación del tracto abre-
viado. Por nuestra parte, en un fallo del Tribunal Superior de Justicia de
10 Ver Felipe Pedro Villaró, Elementos de derecho registra! inmobiliario, La Plata, Fun-
dación Editora Notarial, 1980, p. 94.

11 "La enumeración de los supuestos de tracto abreviado es a nuestro juicio, taxativa.
Fuera de ellos no hay otros, aunque cada uno de ellos admita diversas clases de actos",
obra y lugar citados en nota anterior.
12 Obra y lugar citados en las notas anteriores.
13 Villaró, obra citada, p. 37.

14 Ver Raúl R. García Coni, El contencioso registra!, Buenos Aires, Depalma, 1978,
p. 98.
15 Podemos mencionar, entre otros, a García Coni (obra citada, p. 99), Falbo ("Doc-
trina general del tracto sucesivo en el derecho inmobiliario argentino", en Rev. Notarial,
n° 854), Andorno y Marcolín de Andorno (Ley nacional registra! inmobiliaria, p. 204), y
Coghlan (Teoría general de derecho inmobiliario registra!, p. 161).
Córdoba, 16 interpretamos que si se ha cumplido el tracto sustancial, y se

lo acredita debidamente, el Registro deberá inscribir el documento, de-
jando constancia registra! de la totalidad de los pasos dados. En sentido
coincidente Coghlan ha dicho que "habiendo tracto sucesivo material o
sustantivo perfectamente configurado, no hay inconveniente en que el
tracto sucesivo formal o registra! se comprima o abrevie" .17
b) Análisis de los distintos supuestos contemplados en la norma
1. Obligaciones contraídas en vida por el causante. Este supuesto está

contemplado en el inciso a) del artículo 16, que expresa textualmente:
"a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos
declarados o sus representantes, en cumplimiento de contratos u obli-
gaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge sobre bienes
registrados a su nombre; (... )".
El señor A tiene un bien registrado a su nombre; ha decidido traspa-

sárselo a B, o constituir un usufructo a favor de C, compromiso que
consta en instrumento privado, pero no otorgó la escritura. A muere, y
B, o C, reclaman judicialmente el cumplimiento del compromiso; el juez
reconoce el derecho del actor, y ordena que se efectúe la correspondien-
te inscripción a nombre de B, o de C.
Puede suceder también que sin necesidad de entablar una demanda,
el interesado entre en contacto con los herederos y éstos, para cumplir
la obligación asumida por su causante, le extiendan la escritura pública,
aunque todavía el bien no se ha inscripto a su nombre.
2. Transmisión o constitución de derechos por los herederos. El caso

contemplado en el inciso b) del artículo 16 es uno de los que se da con
mayor frecuencia en la vida práctica. Prevé dicha norma:
16La Segunda Parte de este Capítulo está dedicada al análisis de ese caso.
17Antonio R. Coghlan, Teoría general de derecho inmobiliario registra!, Buenos Aires,
Abeledo Perrot, 1984, p. 161.
"Artículo 16. (... ) b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores

transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del
causante o de su cónyuge".
A, titular registra! de un inmueble, muere; deja tres hijos, que son sus
herederos. Aunque no se haya efectuado la partición hereditaria, ni ins-
cripto las nuevas titularidades en el Registro, será suficiente contar con
la declaratoria de herederos, para que puedan disponer, y la inscripción
registra! se efectuará por la mecánica del tracto abreviado. Incluso si uno
de esos herederos, e, también ha fallecido dejando quienes lo sucedan,
los herederos de e, acreditando su derecho con la declaratoria, ocupa-
rán el lugar que éste tenía, y concurrirán a suscribir la escritura que acre-
dite el acto de disposición que desean efectuar.
El Registro dejará constancia documentada de todos los antecedentes
en un asiento de "tracto abreviado", y la falta de "previa inscripción",
no constituirá obstáculo para la admisibilidad del acto. El tracto sustan-
cial se ha cumplido fuera del Registro, que tomará debida nota, de ma-
nera que se cumpla también el requisito del tracto registral.
3. Partición de bienes hereditarios. En tercer lugar la ley prevé:
"e) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición

de bienes hereditarios".
Por lo general los autores nacionales se limitan a mencionar la hipó-

tesis, sin brindar ejemplos de su aplicación, y uno de los autores de la
ley, Falbo, nos dice que con este inciso, unido a los dos anteriores, "se
ha procurado evitar el trámite de inscripción de la declaratoria de here-
deros, con evidentes ventajas económicas de tiempo y de costos" . 18 Ló-
pez de Zavalía trata a este inciso de "enigmático", 19 y tiene razón, ya
que no es costumbre inscribir la mera declaratoria de herederos, y cuan-
18 Miguel Norberto Falbo, "El Registro de la Propiedad Inmueble organizado por la
ley nacional 17.801 ", en el Curso de Derecho Registra! Inmobiliario, coordinado por Al-
berto D. Molinario, Buenos Aires, 1971, p. 224.
19 López de Zavalía, Curso introductorio de derecho registra!, Buenos Aires, ed. Zavalía,
1983, p. 349.
do se efectúa la "partición", adjudicando a cada heredero su hijuela, la

simple inscripción de esas hijuelas no es una hipótesis de "tracto abre-
viado", porque es el traspaso directo del titular registral fallecido al he-
redero al que se ha adjudicado el bien. Procura entonces el jurista tucu-
mano encontrar una hipótesis de actos que sean "consecuencia" de la
partición e imagina el caso de que hubiese sido necesario "someter el in-
mueble al régimen de horizontalidad", hipótesis en la cual encuentra un
caso que podría beneficiarse con el tracto abreviado. 20
Nos parece que podemos agregar otro ejemplo que suele tener igua-
les o mayores posibilidades de darse en la vida práctica: el de la llama-
da "hijuela de costas", por la cual en el acto particionario se adjudica
un bien del sucesorio al letrado, para pagarle con él sus honorarios. En
ese caso el bien no ha pasado directamente del causante al nuevo titular,
sino que -desde el fallecimiento del titular registral- pasó a ser de pro-
piedad de los herederos, y luego se adjudicó, por la hijuela de costas a
un tercero; el registro de este traspaso, que es "consecuencia" del acto
de partición, se efectúa por tracto abreviado.
4. Instrumentaciones simultáneas. El último inciso del artículo 16,

dispone:
"d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma si-

multánea y se refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo
inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido
distintos funcionarios".
Esta norma es una de las que tiene mayor importancia, pues abre el
abanico de posibilidades y permite sostener el carácter abierto de la enu-
meración de hipótesis de tracto abreviado. En la práctica tiene frecuen-
te aplicación (por ejemplo, dos ventas simultáneas: A vende a B, y éste,
que todavía no tiene emplazamiento registral, vende a C; o una venta y
la inmediata constitución, por el comprador de una hipoteca).
Sin embargo la interpretación del artículo presenta algunas dificulta-
des, en especial determinar qué debe entenderse por simultaneidad de
20 Obra citada en nota anterior, p. 350.

EL PRINCIPIO DEL TRACfO SUCESIVO 317
los actos, para que sea aplicable el tracto abreviado, tema sobre el cual
nos formuló una consulta el Colegio de Escribanos de la Provincia de
Córdoba. 21
Entendemos que la simultaneidad prevista por la mencionada norma
se refiere a que ambas instrumentaciones se encuentren realmente vincu-
ladas y se otorguen "en la misma fecha", aunque pueda existir diferen-
cia de algunas horas entre el momento en que se suscribieron uno y otro
documento. 22 Lo importante es la "unidad ideal del tiempo jurídico",
aspecto desarrollado con mucha profundidad por Fernando López de
Zavalía en dos excelentes trabajos. 23
El "segundo" instrumento, que ineludiblemente debe tener como base
al otorgado por quien figura como "titular registra!", deberá cumplir es-
4
trictamente con las previsiones del último párrafo del artículo 16,2 con-
teniendo una adecuada y completa relación de antecedentes "a partir del
que figure inscripto en el Registro". Para el "primer" documento debe
25
contarse con el certificado registra! previsto por el artículo 23, y para
el segundo deberá agregarse otro certificado, vinculado con la persona
del disponente, sobre quien no deben pesar "inhibiciones" o medidas que
impidan la libre disponibilidad del derecho que acaba de adquirir.
21 Ver nuestro "Instrumentaciones simultáneas y tracto abreviado", Lunes 4 y 30, Va-

lencia, n° 276, p. 50
22 El Profesor Gustavo A. Bono, en postura que merece ser analizada, sostiene que el
"tiempo jurídico ideal", para los actos "simultáneos", comprende todo el plazo de vigen-
cia del certificado que ha servido para otorgarlos.
23 Fernando J. López de Zavalía, "Irretroactividad de las leyes", LL 135-1489; y "Re-
flexiones sobre el tiempo en el derecho", Rev. Jurídica de Tucumán, n° 25, pp. 15-45.
24 "Artículo 16 (ley 17.801). No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los
efectos de la continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los si-
guientes casos:
a), b), e), d) ...
En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del
dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figu-
re inscripto en el Registro, circunstancia que se consignará en el folio respectivo".
25 "Artículo 23 (ley 17.801). Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar
documentos de transferencia, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre
inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el Registro, así corno certificación ex-
pedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de los bienes
y de las personas según las constancias registradas (... )".
El "segundo" acto puede contener tanto una transmisión de la totali-

dad de los derechos adquiridos, una transmisión parcial (por ejemplo, la
constitución de un usufructo o de un condominio, o la constitución de
algún gravamen (por ejemplo, hipoteca), que suele ser el caso más fre-
cuente.
En todas las hipótesis, si el "segundo" documento está completo en
cuanto a la relación de los antecedentes vinculados con el tracto, el Re-
gistro está legalmente habilitado para efectuar la inscripción de ese de-
recho, en forma definitiva, dejando en ese momento, sobre la base de
las constancias contenidas en el "segundo" documento, de los pasos que
se han dado a partir de la persona que figuraba como titular registra!,
que han llegado de manera "abreviada", pero que mantienen sin inte-
rrupción el "tracto" continuo que requiere la ley registra!.
Esta mecánica de "tracto abreviado", consagrada de manera especial
por la ley registra!, es posible en razón de que los registros inmobiliarios
no son "constitutivos", sino meramente "declarativos", y ha sido apli-
cada incluso por la justicia de Córdoba. 2 6
Debemos insistir en que el principio de "tracto" tiene dos dimensio-
nes: una de carácter sustancial, que exige que el disponente de un dere-
cho sea su titular y esté legitimado para disponer, de singular importan-
cia en materia inmobiliaria y que se funda en el principio jurídico
consagrado por el artículo 3270 del Código Civil, de que nadie puede
transmitir un derecho que no tiene, o que es mejor que el que posee.
La segunda es de carácter "formal", y se funda en la necesidad de ar-
ticular una técnica registra! que brinde "seguridad jurídica" a quienes se
basan en la publicidad que suministra el Registro de manera que el cum-
plimiento del tracto sustancial se refleje en esos asientos registrales. Por
ello el legislador exige como regla general que el funcionario público que
autoriza un instrumento cuente con la certificación de que el disponen-
te "ya" figura como titular inscripto.
Esa regla general reconoce sin embargo excepciones para hipótesis en
las cuales el "tracto sustancial" ha sido respetado, sin su previo reflejo en
el Registro. Verificado el cumplimiento del tracto sustancial, lo que se lo-
26 Ver nuestro "Calificación registra!: Documento fundado en resolución judicial",
Lunes 4 y 30, n° 221, p. 46.

gra en el caso que analizamos con la presentación del "segundo" docu-

mento, el Registro se limitará, tomando como base ese instrumento, a de-
jar constancia de todos los pasos dados a partir de quien figuraba como
titular inscripto, para llegar a consignar las nuevas titularidades.
Acotamos que, a nuestro criterio, el último asiento no está condicio-
nado a la ulterior presentación de la primera escritura, ya que nuestro
sistema no solamente es "declarativo", sino que tampoco es el francés
de "transcripción", por lo cual en algunas hipótesis puede resultar inne-
cesario que esa primera escritura llegue al Registro. Por ejemplo, si se
han producido simultáneamente dos enajenaciones totales del derecho
de propiedad, respetando los requisitos del "tracto abreviado", la pre-
sentación del segundo instrumento brinda al Registro los datos suficien-
tes para mantener la continuidad "abreviada" del tracto, y le otorga a
éste un "título inscripto", que le permitirá luego disponer sin dificulta-
des de sus derechos.
En el caso de una venta, seguida de hipoteca, la registración del "segun-
do" documento lleva consigo la necesidad de que el Registro practique el
asiento de titularidad registra! del adquirente del bien, ahora deudor hipo-
tecario, y esas constancias serán suficientes para garantizar al acreedor y,
llegado el caso, ejecutar la hipoteca. En esta hipótesis, a diferencia de la
anterior, es posible que una interpretación estrictamente literal del artícu-
lo 23 de la ley registra! haga necesario que el adquirente, que ya figura co-
mo titular registra! pero todavía "no ha inscripto su título", lleve ese do-
cumento al Registro para contar "formalmente" con un título inscripto,
que le permita disponer nuevamente de algunos o todos sus derechos, en
nuevos actos que no han sido celebrados de manera simultánea.
6. Relación de antecedentes
El artículo 16 culmina con un párrafo dedicado a la mecánica inscrip-

toria, y las constancias que deben dejarse en los asientos, expresando:
" (... ) En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de

los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmi-
sión o adjudicación, a partir del que figure inscripto en el Registro, cir-
cunstancia que se consignará en el folio respectivo".
De esta manera, aunque el tracto se "comprima", queda reflejada en Par1

el folio registra! la historia íntegra de las transmisiones y los derechos "D<
que se constituyeron sobre el inmueble.
l. I1
7. Tracto y calificación registra!

E
com
Para concluir deseamos destacar algo que ya expresamos al ocupar- país
nos de la calificación registra!, y sobre lo cual volveremos en la Segunda desci
parte de este Capítulo. El artículo 15 de la ley establece como un deber E
inexcusable que el registrador analice si el acto que se pretende inscribir zaci<
cumple con la exigencia del tracto sucesivo. Para cumplir con esta exi- de e
gencia el registrador no puede limitarse a examinar las formas extrínse- do, l
cas, sino que debe, forzosamente, ingresar al contenido del documento, con
para verificar tanto la titularidad del disponente, como su legitimación. tuvo
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Cap. 5,
291
EL PRJNCIPIO DEL TRACTO SUCESIVO 321
Parte II: Tracto. Calificación registra!.

"Documento fundado en resolución judicial" 27
1. Introducción
En cartas que escribí a José María Chico a comienzos del año 1973,
comentaba cuáles eran los alcances de la calificación registra} en nuestro
país, a partir de lo establecido en la ley nacional 17.801, con vigencia
desde el 1 de julio de 1968. 28
En algún otro trabajo he explicado también que debido a la organi-
zación institucional de la República Argentina, las leyes registrales eran
de carácter provincial. Que al sancionarse el Código Civil el siglo pasa-
do, lo único que se dispuso fue la registración de las hipotecas y recién
con la sanción de las leyes 17.711 y 17.801, del mencionado año 1968,
tuvo validez constitucional la exigencia de registrar todos los actos por
los cuales se constituyesen, modificasen o transmitiesen derechos reales
sobre inmuebles.
Hoy me parece oportuno dar noticia al lector de una sentencia del
Tribunal Superior de Justicia de Córdoba en la cual se efectúan conside-
raciones sobre la calificación de un instrumento otorgado con funda-
mento en una resolución judicial, que fue objetado por el registrador en
razón de lo que en España suele denominarse "obstáculos nacidos del
Registro"; en el caso una presunta falta de "tracto sucesivo".
En primer lugar he de reproducir los hechos, tal como quedaron fija-
dos en el fallo del más alto Tribunal de la provincia de Córdoba. 29
2. Hechos
"El señor Juan Carie adquiere un inmueble en la zona rural de Corral

de Bustos, por escritura del 17 de noviembre de 1954, compra que se
27 Trabajo publicado en Lunes 4 y 30, Valencia, n° 221, p. 44.

28 Ver Lunes 4 y 30, n° 214 y 215 y "Cartas Jurídicas", Buenos Aires, Zavalía, 2001,
Cap. 5, p. 59.
29 T. S. J. Córdoba, 19 abril1996, "Lettieri, Juan y otro el Antonio Garrone", inédito.
inscribe en el protocolo de dominio del Registro General bajo el no

38.683, folio 45.817, tomo 184, de 1954. Posteriormente, el15 de oc-
tubre de 1962, lo grava con hipoteca, que también se inscribe en el Re-
gistro. Los acreedores hipotecarios demandan al señor Carie por in-
cumplimiento de sus obligaciones, en el Juzgado de 1a instancia de
Marcos Juárez; los autos se radican luego en Bell-Ville, donde juzgado
y Cámara ordenan llevar adelante la ejecución hipotecaria. La subasta
se realiza el 31 de octubre de 1964, adquiriendo el inmueble el señor
Antonio Garrone, quien abona el precio. La subasta es aprobada judi-
cialmente en noviembre de 1965; el 21 de diciembre se entrega la po-
sesión al adquirente, y por auto interlocutorio del día 28 del mismo
mes y año se resuelve ordenar la inscripción del inmueble en el Regis-
tro General de la Propiedad.
El propietario del inmueble, señor Garrone, el24 de mayo de 1967
se compromete por instrumento privado a transferir el bien al señor
Domingo Zarantonello. El 7 de septiembre de 1967 el señor Zaranto-
nello transfiere los derechos emergentes del boleto a los señores Juan
Lettieri y Anselmo Felipe Buffa".
Conviene acotar aquí que la ley provincial de Registro, excediendo las

facultades que constitucionalmente se habían reservado las provincias, ya
a fines del siglo XIX avanzó sobre el punto anticipándose, como lo hicie-
ron también otras provincias, a lo que ahora dispone la legislación nacio-
nal, ordenando que se registrasen todos los actos vinculados con dere-
chos reales sobre inmuebles. Un eminente jurista, Rafael Bielsa, se refirió
a estos dispositivos calificándolos de "feliz anomalía institucional" .30
En el caso concreto en el Registro el inmueble figuraba a nombre de
Carie, y también se había asentado la hipoteca y su ejecución judicial,
pero no constaban los siguientes pasos que hemos relatado.
De cualquier forma, como la registración inmobiliaria en Argentina
no tiene, ni jamás tuvo, carácter constitutivo, la adquisición del derecho
real se obtiene por aplicación de los principios del Código Civil, cuando
se reúnen "título y modo", y la publicidad se limita a un efecto de "opo-
nibilidad frente a terceros".
30 Rafael Bielsa, Derecho administrativo, Buenos Aires, El Ateneo, 1947, p. 125.

EL PRINCIPIO DEL TRACTO SUCESIVO
El fallo del Tribunal Superior de Justicia de Córdoba destaca que

existe acuerdo unánime en la doctrina nacional de que las leyes provin-
ciales de Registro eran inconstitucionales, ya que -dentro de nuestra or-
ganización institucional-la facultad de establecer la forma de adquirir y
transmitir el dominio, como así también el momento desde el cual esos
actos son oponibles a terceros, corresponde al Congreso de la Nación
(artículo 67, inciso 11 de la Constitución de 1853, y artículo 75, inciso
12 de la actual Constitución).
Como hemos dicho más arriba, las exigencias de registración estable-
cidas en leyes provinciales en nada podían alterar lo dispuesto por la ley
de fondo -en este caso el Código Civil- sobre la manera de transmitir
los derechos reales, que se limitaba a requerir "título y modo"; en el ca-
so que examinamos el título de Garrone estaba dado por la aprobación
judicial de la subasta, y el modo se había cumplido con la entrega judi-
cial de la posesión, todo ello operado entre 1964 y 1965. Desde ese mo-
mento Garrone era dueño, con plenas facultades para disponer del in-
mueble que había adquirido, y la falta de registración de la subasta en
nada limitaba esas facultades, razón por la cual debe también aceptarse
que su promesa de venta del inmueble, efectuada por instrumento priva-
do en 1967, era también válida y exigible.
Incluso en este punto las reformas introducidas al Código Civil en
1968, incorporando la publicidad registral que no es constitutiva -aun-
que a nuestro criterio tiene carácter "obligatorio"-, no han cambiado la
solución sustancial, pues la transmisión del dominio sigue operándose
por la vía de "título y modo", y la publicidad exigida sólo tiene como
efecto dotar a esa transmisión de "oponibilidad a terceros".
Por ello el Tribunal Superior de Justicia, al completar la relación de
causa, expresa:
"Conviene destacar que todos estos hechos ocurren antes de la sanción

de las leyes 17.711 y 17.801, que entraron en vigencia el1 de julio de
1968".
A continuación se agrega en el fallo que:
"El señor Garrone acepta esa cesión de derechos y el 3 de junio de

1970 conviene con los compradores un nuevo plazo para escriturar, en
razón de no haberle sido posible hasta esa fecha inscribir en el Regis-

tro el bien que había adquirido en la subasta.
El 20 de septiembre de 1972 los señores Lettieri y Buffa deman-
dan en la ciudad de Marcos Juárez al señor Garrone por cumplimien-
to de contrato y escrituración judicial. El juzgado de Marcos Juárez
hace lugar a la demanda, ordenando que el inmueble de propiedad
del señor Garrone sea escriturado a favor del señor Anselmo Felipe
Buffa, y su fallo es confirmado por la Cámara de Bell Ville en julio de
1977, quedando firme el pronunciamiento. En etapa de ejecución de
sentencia el juez de Marcos Juárez Dn. Luis Eduardo Carol Lugones
suscribe la escritura de transferencia a favor del señor Buffa. El escri-
bano autorizante presenta el documento al Registro para su inscrip-
ción, y dicha repartición observa que para que pueda tomarse razón
es indispensable, como paso previo y en cumplimiento del requisito
de tracto sucesivo, que se inscriba la transferencia por subasta al se-
ñor Garrone.
En noviembre de 1984 el escribano autorizante peticiona nueva-
mente la inscripción, acompañando copia de un oficio librado con fe-
cha 2 de dicho mes, suscripto por el Secretario del Juzgado de Marcos
Juárez que ordena la inscripción de la escritura Na 184 en el plazo de
treinta días. El 26 de noviembre el Registro devuelve los antecedentes
al juzgado de origen, solicitando se acompañe fotocopia de la escritu-
ra y el 2 de enero de 1985 se recibe un nuevo oficio, fechado el 26 de
diciembre de 1984, y suscripto por el juez subrogante Dr. Osear Roque
Bertschi, que reitera la orden de inscripción, bajo apercibimiento de pa-
sar los antecedentes a la Justicia del Crimen".
3. Calificación de documentos judiciales. El tracto
Hemos sostenido desde la Cátedra y también en algún trabajo recien-

te,31 que cuando se trata de calificar un documento judicial debe distin-
guirse claramente entre "peticiones" y "órdenes", correspondiendo dar
tal calificativo solamente a aquellas decisiones judiciales que han adqui-
31
"Calificación registra! de documentos judiciales", publicado en Gaceta Jurídica,
Lima, Tomo 78-B, mayo 2000, p. 51.
EL PRrNCIPIO DEL TRACTO SUCESIVO 325
ricio la autoridad de la cosa juzgada, y se basan en un litigio en las que

se ha tratado y resuelto de manera expresa un punto relacionado con la
titularidad de un derecho real que la justicia considera debe ser inscrip-
to en el Registro. Las peticiones, en cambio, generalmente se refieren a
documentos que sólo dan origen a "anotaciones", y se fundan en reso-
luciones que no suelen tener fuerza de cosa juzgada (por ejemplo las me-
didas cautelares).
Por otra parte, creemos que la denominación de "obstáculos surgidos
del Registro", tan empleada por la doctrina española, no es muy feliz,
pues el Registro no puede "crear obstáculos", ya que -muy por el con-
trario- su finalidad es brindar un servicio que fortifique la seguridad ju-
rídica. Entendemos, por ello, que es preferible hablar de casos de "im-
posibilidad fáctica o jurídica", considerando que el examen de legalidad
se reduce a los casos de "imposibilidad jurídica", pero que el registrador
no puede desatender el análisis de "factibilidad material".
Entre los casos de imposibilidad material podemos mencionar la
"inexistencia de la finca", que no es un obstáculo puesto por el Regis-
tro, sino que tiene su origen en un dato de la realidad; por ejemplo ello
sucede si se ordena una medida relacionada con la "unidad 16" de un
edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, que solamente
tiene catorce apartamentos.
Hemos dicho también que en el sistema jurídico argentino el "tracto"
es uno de los aspectos que el registrador siempre debe calificar, tanto
cuando se trate de peticiones, como de órdenes judiciales.
En principio, por tanto, el registrador se encontraba habilitado para
efectuar ese análisis y observar la inscripción del documento. Así plan-
teadas las cosas, y de acuerdo a las previsiones que contiene la ley 5771
de la provincia de Córdoba, el Director del Registro elevó el problema a
la Cámara Civil en turno, para que se pronunciase sobre el conflicto. 32
32
La ley 5771 de la provincia de Córdoba, dispone en su artículo 20, según el texto
ordenado por la ley 6737:
"En los casos en que los Tribunales insistieran en las inscripciones dispuestas, la Direc-
ción General elevará los antecedentes al Excmo. Tribunal Superior de Justicia para su re-
misión a la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de turno de la Capital, dentro
de los quince días en que se devolviere el documento al Registro General, para que se re-
4. Fallo de la Cámara Civil
El Tribunal entendió que:
"( ... ) es obligación de la Dirección General del Registro de la Propie-

dad examinar las formas extrínsecas de los documentos cuya inscrip-
ción se pide, ateniéndose no sólo a lo que resulte de ellos sino que su
control se extiende al cotejo formal (sic) de los mismos con los asien-
tos registrales".
Sobre la base de este argumento estimó que la observación era correc-

ta y debía mantenerse, pues el bien transferido no figuraba a nombre del
demandado en el juicio de escrituración, resultando terminante el artículo
15 de la ley 17.801, al prohibir la inscripción del documento en que apa-
rezca como titular una persona distinta de la que figura en la inscripción
registra!. Sostuvo, entonces, que no era aplicable en la especie la excepción
prevista por el artículo 16 de la ley 17.801, como hipótesis de "tracto
abreviado", pues el documento al que se refiere el inciso a) de dicha nor-
ma33 es el otorgado por el juez cumpliendo un contrato celebrado en vida
por el causante de una sucesión, lo cual no era el caso de autos.
Quizás desde un punto de vista meramente "formal" el fallo pueda
parecer correcto, pues no resulta discutible -a nuestro criterio- la fa-
cultad del Registro de calificar la existencia o inexistencia de "tracto",
con relación a los asientos registrales, y marcar este problema incluso en
el caso de documentos que tienen origen judicial.
Sin embargo, como veremos luego, la solución no pareció satisfacto-
ria al más alto tribunal provincial.
suelva el conflicto, manteniéndose la inscripción o anotación provisional durante la sus-

tanciación del mismo.
Los efectos y consecuencias de la resolución de la Cámara se regirán por lo dispuesto
en el artículo 18".
33 "Artículo 16 (ley 17.801). No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los
efectos de la continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los si-
guientes casos:
a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus re-
presentantes, en cumplimiento de obligaciones contraídas en vida del causante o su cón-
yuge sobre bienes registrados a su nombre, (... )".
5. La sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Córdoba
a) Fundamentación defectuosa
En primer lugar se señala que la resolución de la Cámara Civil care-

cía de una adecuada relación de causa, y que en los fundamentos dados
para aceptar la observación del Registro hay defectos de motivación que
ameritan el acogimiento del recurso de revisión. Se destaca que el artícu-
lo 155 de la Constitución de la provincia impone a los jueces fallar con
fundamentos lógicos y legales, en tanto el artículo 14 7 Código Procesal
Civil conmina con la sanción de nulidad a las sentencias carentes de fun-
damentación, concepto que abarca el de "fundamentación defectuosa",
que es el caso de autos. Se dice entonces que:
"Los Tribunales de juicio deben fijar correctamente la plataforma fác-

tica de la causa, y brindar al justiciable las razones que guiaron su pro-
ceso de convicción y no simplemente una fundamentación que, bajo la
apariencia de tal, no se compadezca con la verdadera cuestión litigiosa
planteada en el pleito.
En el caso el Tribunal a quo confirmó la observación del Registro
esgrimiendo la prohibición contenida en el artículo 15 de la ley
17.801, que establece la obligatoriedad de respetar el tracto sucesivo
en las inscripciones que practique el Registro inmobiliario, afirman-
do que no se estaba en presencia de la excepción prevista por el inci-
so a) del artículo 16 de la ley 17.801, pero omitió considerar el he-
cho de que el demandado Garrone, cuya titularidad no figura
inscripta en el Registro, adquirió la propiedad del bien con anteriori-
dad a la sanción de las leyes 17.711 y 17.801, es decir cuando toda-
vía no se había establecido con 'jerarquía constitucional' la obliga-
ción de dar publicidad registra! a las transferencias de los
inmuebles".
El defecto del pronunciamiento reside en el erróneo alcance que se

atribuye al principio de tracto sucesivo, consecuencia de la falta de aná-
lisis de los hechos de la causa, acaecidos unos con anterioridad a la vi-
gencia de las nuevas leyes registrales y otros posteriormente; y a la con-
tradicción que existe entre aceptar que el documento a registrar tiene
origen "judicial", y aplicarle los principios consagrados por la ley para

la calificación de documentos notariales.
Por ello el Tribunal Superior de Justicia de Córdoba considera necesa-
rio dilucidar cuál es el alcance de la reforma operada por la ley 17.711,
al incorporar en el artículo 2505 la publicidad registra! como un requisi-
to para que se "perfeccionen" las adquisiciones o transmisiones de dere-
chos reales sobre inmuebles. El texto de la nueva norma tiene una carac-
terística que es, al mismo tiempo, una virtud y un defecto: la brevedad.
Virtud, porque de manera concisa resuelve un punto que había preo-
cupado a la doctrina nacional, modificando la solución adoptada por el
codificador, que limitó esa publicidad al derecho real de hipoteca, por
considerar que en ese momento
"( ... )en un país como el nuestro, donde el dominio de los inmuebles no
tiene en la mayor parte de los casos títulos incontestables, la necesidad
del registro público crearía un embarazo más para el crédito hipoteca-
rio. El mayor valor que vayan tomando los bienes territoriales irá re-
gularizando los títulos de propiedad, y puede llegar un día en que po-
damos aceptar la creación de los registros públicos". 34
Defecto, porque no se regulan numerosos problemas que surgen de la

necesidad misma de la inscripción, lo que obligó al legislador a sancio-
nar una nueva ley, la 17.801, que a pesar de publicarse recién el día 10
de julio de 1968, fija en su artículo 42 de manera retroactiva la fecha de
su entrada en vigencia a partir del 1o de dicho mes y año, para que coin-
cidiese con la puesta en vigor de la ley 17.711.
La necesidad de sancionar esta normativa en forma urgente impulsó
al legislador a adoptar sin mayores retoques un proyecto elaborado por
el Consejo Federal del Notariado, que tiene también la virtud y el defec-
to de la brevedad, ya que dedica tan sólo cuarenta y cinco artículos a
una materia que en otros países requiere más de cuatrocientos, como su-
cede en la Ley Hipotecaria de España. Se suma a ello un problema de
"perspectiva", pues el proyecto del Consejo Federal estaba dedicado
34Nota final al Título de la hipoteca, generalmente citada como nota al artículo 3203
del Código Civil argentino.
principalmente a prever la transmisión de derechos reales por "actos vo-

luntarios" de su titular, que son los que por lo general se plasman en ins-
trumentos notariales, y no se ocupaba, o sólo lo hacía muy someramen-
te, de las transmisiones operadas en virtud de la ley, como es el caso de
las sucesiones mortis causa, ni de las transmisiones forzadas, que tienen
lugar generalmente a través de una resolución judicial.
Existen, pues, en la ley 17.801 numerosos vacíos, que colocan en di-
ficultades al intérprete. Por ejemplo, no se ha regulado en manera algu-
na la publicidad registra! de las subastas judiciales, lo que provoca fric-
ciones frente a las normas de los códigos de procedimientos, que prevén
la publicidad "noticia" por medio de edictos.
Tampoco dilucida la ley cuáles son las hipótesis en que el juez actúa
como mero "rogante" o peticionante de la inscripción, y cuáles aquellas
en que ejercita su jurisdictio, impartiendo al Registro órdenes que deben
ser acatadas; ni se ha previsto cuál es el límite de la función calificadora
del registrador cuando el documento que se procura inscribir proviene
de autoridad administrativa o judicial o, como en el caso que nos ocu-
pa, es "formalmente" un instrumento notarial, pero se limita a dar for-
ma escrituraría a una decisión judicial. Este hecho se da con mayor fre-
cuencia en otras circunscripciones judiciales, como la Capital Federal,
donde en todas las transmisiones en virtud de una subasta judicial se la-
bra escritura pública, que suscribe el juez, a diferencia de lo que sucede
en Córdoba, donde se considera suficiente remitir al Registro oficio ju-
dicial que reproduzca los Autos Interlocutorios de aprobación de la su-
basta y entrega de posesión del inmueble al adquirente.
Al ocuparnos de la calificación de los instrumentos de origen judicial
hemos sostenido que se trata de un problema delicado, pues el funciona-
rio administrativo no puede revisar, so pretexto de calificación, una de-
cisión que ha adquirido la fuerza de la cosa juzgada y sobre la cual me-
dia un pronunciamiento del magistrado.
Insistimos, la ley 17.801 ha previsto una serie de mecanismos aplica-
bles a los actos de adquisición o transmisión voluntaria de derechos rea-
les sobre inmuebles, actos que normalmente se plasman en instrumentos
notariales; pero no ha previsto con el necesario detalle las hipótesis de
transmisión legal o de transmisión forzada.
b) Efecto inmediato de las nuevas leyes
Señala también el fallo, respecto al caso en estudio, que la vigencia de

las leyes 17.711 y 17.801 no pudo cambiar en manera alguna la situa-
ción jurídica de "propiedad" del señor Garrone, adquirente del bien en
una subasta efectuada y aprobada con anterioridad, es decir una situa-
ción jurídica constituida bajo el imperio de la ley antigua, 35 pero -en vir-
tud de lo dispuesto por el primer párrafo del nuevo artículo 3- las con-
secuencias o los efectos de esa propiedad han quedado sometidas a la
nueva ley a partir de su entrada en vigencia, es decir desde el 1 o de julio
de 1968.
Adviértase, en primer lugar, que la ley 17.801, complementando el ar-
tículo 2505 del Código Civil, ordena la inscripción de los documentos
"que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos
reales sobre inmuebles", y dispone en el artículo 10 que esos inmuebles
"serán previamente matriculados en el Registro correspondiente a su
ubicación".
e) El principio del tracto sucesivo y su alcance
No contiene, sin embargo, disposición alguna que fije un plazo para

dicha matriculación, lo que se debe -sin duda- a una realidad existente
en nuestro país: al haberse creado los Registros provinciales, aunque se
los tachase de inconstitucionales, la casi totalidad de los inmuebles se en-
contraban ya matriculados, por lo que pudo parecerle innecesario al le-
gislador fijar plazos y mecanismos de matriculación. Pero este silencio
origina problemas, pues no solamente existe cierto porcentaje de inmue-
bles que jamás han estado matriculados, sino que a ello se suman casos
en los cuales el bien se matriculó pero el tracto registra! se ha interrum-
pido, porque con posterioridad se efectuaron transmisiones de dominio
que no han sido inscriptas, sin que ello afectase los derechos de los nue-
vos titulares, porque la exigencia de publicidad establecida por las leyes
provinciales era "inconstitucional".
35
Ver nuestro libro sobre Irretroactividad de la ley y el nuevo artículo 3 del Código
Civil, Córdoba, Imp. Univ. Nacional, 1976, cap. I, p. 13 y ss. (distribuye ed. Zavalía).
Hemos manifestado más arriba que, a nuestro entender, a partir de la

ley 17.801 y, pese a los vacíos señalados, la publicidad registra] es obli-
gatoria. 36 A ello debe agregarse que la propia ley contiene una sanción
para los titulares "no inscriptos", que quedan fuera del "tráfico jurídi-
co", ya que no pueden transmitir esos derechos reales por actos volun-
tarios, pues como expresa el artículo 23:
"( ... )ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documen-

tos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos rea-
les sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el Registro".
Esto no significa que pierdan su carácter sustancial de propietarios,

sino que se limita de manera inmediata uno de los efectos o consecuen-
cias de esa situación jurídica, exigiéndoles -para que puedan disponer
del bien- que matriculen el inmueble, o regularicen la situación de titu-
laridad registra! que se ha visto interrumpida.
En tal sentido la observación formulada por el Registro de la Propie-
dad de Córdoba, con relación a la falta de "tracto registra!", sería co-
rrecta si el documento que calificaba hubiese sido lo que vulgarmente se
llama un "instrumento notarial", limitado a dar forma a una expresión
de voluntad de las partes tendiente a transmitir el derecho real por un
acto entre vivos, pero excede el marco de las facultades de calificación
del Registro pues el acto instrumentado en la escritura es el fruto de la
decisión judicial firme que ordena transmitir al señor Buffa el inmueble
adquirido a Garrone y que éste, a su vez, adquirió en la subasta judicial
por la cual se le transmitió de manera forzada el bien que hasta enton-
ces había pertenecido al señor Carie, titular registral.
d) Tracto sustancial y tracto registra!
El fallo incursiona también sobre el tracto sucesivo, afirmando que:
"( ... )desde el punto de vista sustancial, es un principio que exige que ca-
da transmisión o constitución de un derecho real, emane de la persona
36 Ver el Capítulo 3, ap. 8 "f", p. 107 y 108.

que en ese momento es titular del derecho y está legitimada para disponer
de él; de manera que cada uno de los pasos de transmisión se vaya esla-
bonando sin interrupciones desde el primer titular, hasta el titular actual".
Proyectado ese principio a sede registra!, la ley procura establecer la

materialización formal de ese perfecto encadenamiento de titularidades
que conduzca desde el titular actual, a través de cada uno de sus antece-
sores, hasta la persona que era propietaria en el momento de matricular-
se el inmueble, de modo tal que refleje íntegramente la historia jurídica
de la finca.
Puede suceder, sin embargo, que por distintas circunstancias las trans-
misiones hayan respetado el principio sustancial del tracto, sin haberse
plasmado previamente en asientos registrales. El legislador ha previsto
algunas de esas hipótesis, que la doctrina suele denominar de "tracto
abreviado", o "tracto sucesivo abreviado", en el artículo 16 que contie-
ne una enumeración que no podemos considerar taxativa, sino simple-
mente enunciativa.
En tales casos el tracto sucesivo no se encuentra vulnerado cuando -a
pesar de que el acto de disposición se otorga por un titular que todavía
no está inscripto- el nuevo asiento contiene una relación detallada y
completa de la serie de transmisiones, que de esta manera reflejan en el
folio el perfecto eslabonamiento de titularidades.
Cuando el "tracto registra!", que es meramente formal, ha quedado
interrumpido, pero el "tracto sustancial" se ha producido fuera del Re-
gistro, debe articularse una manera de restablecer la coincidencia entre
la realidad sustancial y su expresión formal; como la ley nada ha previs-
to, el único remedio para esa hipótesis es la decisión judicial que esta-
blezca cuál es la titularidad real, a través de las sucesivas transmisiones
que no fueron registradas.
Concluye el Tribunal Superior de Justicia afirmando que en el caso de
autos:
"( ... ) surgen del tenor de la escritura efectuada por mandato judicial
(sentencia no 22, del15 de julio de 1977, Cámara de Apelaciones en lo
Civil y Comercial de Bell Ville) la totalidad de los antecedentes de do-
minio que permiten verificar la cadena ininterrumpida de titularidades,
a partir de la adquisición por el señor Garrone del inmueble de marras".
y, en virtud de ello, ordena al Registro que se cumpla lo dispuesto por el

juez que otorgó escritura a favor de quienes adquirieron los derechos a
Garrone, dejándose debida constancia registral de las distintas transmi-
siones que permiten establecer la real existencia de tracto con el anterior
titular registral señor Carie.
6. Conclusión
1. El Registro, al calificar los documentos judiciales, debe examinar,

entre otras cosas, el cumplimiento del tracto.
2. Cuando el tema ha sido motivo de discusión en sede judicial, y ésta
se ha pronunciado, por sentencia con fuerza de cosa juzgada, sobre la exis-
tencia sustancial de tracto, el Registro debe acatar esa orden judicial, pues
esa registración es materialmente factible, y no puede elevar un "obstácu-
lo registral" en contraposición con la realidad jurídica extrarregistral.
Capítulo 10
Inexactitudes registrales 1
1. Introducción
En un Seminario realizado en recuerdo de Ethel Alecha de Vidal es for-

zoso comenzar con unas palabras relacionadas con la vinculación que
mantuvimos durante tanto tiempo y que se reflejó muchas veces en acti-
vidades desarrolladas en esta misma aula, donde encaramos juntos diver-
sas tareas que, como en un pantallazo, han pasado por mi recuerdo. 2
1
Reproducimos aquí nuestra disertación en el Seminario Homenaje a Ethel Alecha de
Vida!, Córdoba, Universidad Notarial, 29 de agosto de 2001.
2
Cuando la Real Academia de Jurisprudencia y Legislación me honró designándome
miembro honorario, Ethel organizó un acto que contó con la presencia del Cónsul de Es-
paña; y en alguna otra oportunidad en que debía exponer aquí un tema y Ethel debía efec-
tuar las presentaciones de ritual, como en aquella época casi todo el auditorio me conocía
porque habían sido alumnos y habíamos compartido tramos del camino del aprendizaje que
recorren juntos profesor y alumnos, en lugar de realizar una presentación formal, como la
que ha hecho hoy el Dr. Ighina, provocó la hilaridad de toda la concurrencia reduciéndose
a expresar con alegre ironía: "No me extiendo porque aquí, en Córdoba, Moisset es 'im-
presentable'( ... )." Y lo dijo con mucha propiedad, pues quizás yo soy "impresentable" no
solamente en Córdoba, sino en todas partes.
En otra oportunidad, cuando por iniciativa de Ethel organizamos un acto para presen-
tar el libro en que Mario Zinny se ocupa de "Las desventuras de Bonsembiante", como el
personaje central es un verdadero "gourmet", que gusta paladear los platos más extraños
y delicados, preparamos con Ethel una hojita que se entregó a todos los asistentes, en la
que -junto al esquema de la exposición- se incluía la receta de una "tarta de cebollas",
plato típico de Alsacia. Es que con Ethel estábamos convencidos de que para que el traba-
jo serio resulte más fructífero, hay que matizarlo con algunos toques de humor, y la oca-
sión era muy apropiada.
Compartimos también con Ethella actividad de múltiples jornadas y

congresos, dentro y fuera del país y el tema de exposición de hoy se vin-
cula precisamente con el que analizó la Comisión 4 en el Congreso In-
ternacional de Derecho Registra! efectuado en Roma en 1982. Al con-
cluir el Congreso fuimos juntos al aeródromo de Fiumicino, o Leonardo
da Vinci, para viajar por Iberia hasta Madrid, y de ese vuelo podría re-
latar otra anécdota por un episodio del que Ethel fue testigo, pero mi es-
posa -con mucha sensatez- me ha dicho que ese relato no es "impresen-
table", sino "incontable", al menos en este acto público -aunque quizás
pueda quedar para que conversemos sobre ese punto después de conclui-
da la exposición- y motivó que Ethel durante mucho tiempo me gastase
chanzas frente a numerosos amigos cordobeses. Como ustedes pueden
apreciar hemos compartido momentos de trabajo y también de esparci-
miento y entresacando de mis recuerdos un tema de estudio común he
seleccionado para hoy el problema de las inexactitudes registrales.
2. Jornadas Australes de Derecho (Comodoro Rivadavia, 1980)
a) Errores registrales e inexactitudes registrales
Un par de años antes del Congreso de Roma se celebraron en Como-

doro Rivadavia las primeras Jornadas que, en nuestro país, estuvieron
destinadas íntegramente a la "Responsabilidad civil", en distintos cam-
pos del derecho. Uno de los temas fue la "Responsabilidad del Estado
por errores registrales" y en mi carácter de coordinador o presidente de
las Jornadas hice invitar a Jorge Horacio Alterini para que tuviese a su
cargo exponer el problema.
Se presentaron varias ponencias y ya durante el estudio en Comisión
Jorge Horacio Alterini se preocupó por destacar que, a su criterio, me-
jor que hablar de "errores registrales" hubiese sido emplear el giro que
emplea la ley española: "inexactitudes registrales" ,3 que tiene mayor
amplitud que el mero concepto de error.
3 Ver el trabajo de Jorge Horacio A!terini, en colaboración con Néstor Luis Lloveras,
úulado "Responsabilidad civil por inexactitudes registrales", ED 62-54 7.

INEXACTITUDES REGISTRALES .J.J
En efecto, el "error" es sólo una especie dentro del género de las

"inexactitudes" que pueden presentarse en el Registro y la ley 17.801
utiliza ese vocablo en el artículo 34, ubicado dentro del Capítulo 8, que
trata de la rectificación de los asientos, cuando dice que "se entenderá
por inexactitud del Registro todo desacuerdo que, en orden a los docu-
mentos susceptibles de inscripción, exista entre lo registrado y la reali-
dad extrarregistral".
Por su parte la Ley Hipotecaria española, que es un cuerpo legal muy
extenso, en una de sus primeras normas, el artículo 39, expresa que "Por
inexactitud del Registro se entiende todo desacuerdo que en orden a los
derechos inscribibles exista entre el Registro y la realidad jurídica extra
registra!". Más adelante esa ley dedica todo un Título, el 6 (artículos
198 a 210) a la forma de subsanar esas inexactitudes y obtener la con-
cordancia entre el Registro y la realidad jurídica. Pero esa misma ley des-
tina el Título 7 (artículos 211 a 220) a la especie de inexactitudes que
reciben la denominación de "errores" y a la forma de subsanarlos.
El error, que puede ser material o de concepto, es una especie de ine-
xactitud, que integra el catálogo de distintas causas de posibles discor-
dancias entre realidad y Registro y, en aquella oportunidad -al tratar las
hipótesis de "responsabilidad del Estado", nos había parecido más co-
rrecto hablar solamente de los "errores", que son los que pueden gene-
rar el deber de resarcir a los particulares perjudicados por esa falta, ya
que -en principio- el Estado no será responsable de cualquier inexacti-
tud, sino solamente de aquellas que tengan origen en un error cometido
por las personas encargadas del Registro, es decir cuando la actividad es-
pecífica del Registro es la causa que ha provocado esa inexactitud. Ade-
más, aunque los asientos del Registro sean "exactos", y concuerden con
la realidad extrarregistral, la discordancia puede presentarse entre los
asientos y la publicidad que de ellos da el Registro, caso en el cual la
"inexactitud publicitaria" es también fruto de un error del Registro.
Lo que responsabiliza al Estado es el "error", fruto de la actividad
culposa o dolosa de sus agentes o funcionarios, que provoca la discor-
dancia; pero si el documento que llega al Registro contiene ya las "ine-
xactitudes" y el defecto se encuentra fuera del ámbito que puede obser-
var el registrador en ejercicio de la función calificadora, no estaremos
frente a un "error" del Registro, que ha reflejado fielmente en sus asien-
tos -y en la publicidad que de ellos da- el documento portante, trasla-

dando de esta forma a sus libros las "inexactitudes" que ese documento
contenía. En resumen, entendíamos que en esos casos, aunque existiese
"inexactitud", ella no generaba responsabilidad para el Estado.
El debate sobre ese tema, y las Recomendaciones que se votaron en
Comodoro Rivadavia en 1980, pueden ser consultadas en la obra que
contiene todo el material de las Jornadas Australes de Derecho. 4
3. Quinto Congreso Internacional de Derecho Registra[

(Roma, 1982)
Algunos años después, en el Congreso Internacional de Derecho Re-

gistra! que se efectuó en Roma se incluyó el tema genérico de las inexac-
titudes, que provoca seria preocupación a los juristas. La delegación es-
pañola fue la que más ponencias aportó 5 y las conclusiones a que se
arribaron están contenidas en la recomendación final aprobada en el
plenario, conocida con el nombre de "Carta de Roma", cuyos cinco úl-
timos puntos hacen referencia a esta materia, 6 y fueron elaborados por
4
"Responsabilidad Civil -Jornadas Australes de Derecho - Comodoro Rivadavia",
coordinada por Luis Moisset de Espanés, Córdoba, Universidad Nacional, Dirección Ge-
neral de Publicaciones, 1984 (distribuye ed. Zavalía).
5
Fueron siete, a saber: José María de Mena, "La inexactitud registra] procedente de de-
lito"; Tirso Carretero García, "La inexactitud registra] (derecho comparado)"; José María
Chico y Ortiz, "La inexactitud registral. La rectificación de la inscripción"; José Manuel
García, "El tópico de la inexactitud registra] en el principio de fe pública"; Rafael Arnáiz,
"Inexactitud registral. La descripción de la finca en el Registro de la Propiedad"; Tomás de
Zumalacárregui, "Inexactitud registra] y concordancia entre Registro de la Propiedad y rea-
lidad jurídica. Apuntes y sugerencias"; y varios autores, "La inexactitud registral. Sus cau-
sas. Medios de rectificación".
6
Se trata de los puntos 27 a 31 de la Carta de Roma, que disponen lo siguiente:
"27. Constituye principio universalmente aceptado del derecho registra] que el Regis-
tro se presume exacto e íntegro cuando publica la existencia o extinción de un derecho o
situación jurídica, mientras por sentencia firme no se declare lo contrario.
28. En caso de inexactitud, es necesario que los medios para subsanarla se inspiren en
principios de agilidad, eficacia y seguridad. La consecución de estos medios y la integra-
ción de la realidad jurídica y la extrarregistral, a través de su más completa adecuación,
deben ser fines primordiales de toda legislación registral.
29. La calificación registra], fundada en la estricta observancia de los principios de ca-
INEXACTITUDES REGISTRALES 339
la Comisión trabajando sobre las ponencias aportadas y aceptando in-

cluso algunas propuestas que formuló oralmente Rafael Arnáiz, qmen
hasta no hace mucho tiempo era registrador de Gerona.
a) Presunción de exactitud
Tomaremos como hilo conductor las declaraciones contenidas en esa

parte de la Carta de Roma, que nos brindarán un panorama bastante
completo del problema que representan las inexactitudes registrales.
Comienza la Carta de Roma reafirmando un principio que ya había
sido incluido en la Carta de Buenos Aires, que es la presunción de exac-
titud del Registro, y lo hace diciendo que "constituye un principio uni-
versalmente aceptado del derecho registra! que el Registro se presume
exacto e íntegro" ,7 tanto cuando publica la existencia como la extinción
de alguno de los derechos o de las situaciones jurídicas que tienen refle-
jo registra!.
Esta presunción de exactitud, es una presunción genéricamente acep-
tada por todos los sistemas jurídicos, que al organizar sus Registros lo
hacen inspirados por el propósito de que no tengan defectos, y sean
exactos y completos.
b) Discordancias entre la realidad y el Registro
Lo que sucede en la práctica es que, lamentablemente, por distintas
da legislación, es una de las formas más seguras para evitar y prevenir los supuestos de
inexactitud.
30. El procedimiento de rectificación del Registro podrá ser incoado por quienes ten-
gan interés legítimo en virtud de su derecho o de su función, o por aquellos a quienes el
ordenamiento de cada país imponga este deber.
31. Los efectos, sean sustantivos o procesales, y la inexactitud registra! y de su rectifi-
cación, deberán definirse, respecto de terceros, de acuerdo con el contenido y la extensión
que el derecho privado y el sistema registra! de cada país atribuyan a los principios de prio-
ridad y publicidad, en sus consecuencias de legitimación y fe pública".
7
Carta de Buenos Aires " (... ) 14. El registro se presume exacto e íntegro, tanto cuan-
do proclama la existencia de un derecho como cuando publica su extinción, mientras por
sentencia firme inscripta no se declare lo contrario".
l i
razones se producen con frecuencia discordancias entre la realidad ex-

trarregistral y lo que el Registro publicita.
Cuando el Registro no es meramente declarativo, como el nuestro, si-
no que tiene carácter constitutivo, hay quienes se empeñan en decir que
la única realidad jurídica será la que brinda el Registro, pero no debe ol-
vidarse que la registración no es más que una herramienta técnica ideada
por el hombre, y las realidades transcurren fuera del Registro, de mane-
ra que siempre, frente a la "realidad registra!", suelen darse "realidades
extrarregistrales" diferentes a las que el Registro ha consagrado, incluso
en los registros constitutivos, que también tropiezan con realidades extra-
rregistrales diferentes de las que el Registro ha consagrado, y eso origina
una serie de problemas que desvelan a aquellos que propician la adop-
ción de sistemas constitutivos.
Hoy releía a un autor español, José Manuel García, destacado regis-
tralista que hace una serie de referencias a la usucapión" contra tabulas"
en el modelo arquetípico de los registros constitutivos, el Registro ale-
mán. Esos ejemplos nos permiten ver que, por más que los técnicos del
derecho registra! pretendan negar la posibilidad de la usucapión "contra
tabulas", los hechos de la realidad externa al Registro tienen tanta fuer-
za que esa realidad extrarregistral termina imponiéndose, lo que hace
que nunca pueda negarse la posibilidad, aunque sea restringida y limita-
da, de la usucapión contra tabulas, que es la vía por la cual esa realidad
extrarregistralllega en algún momento a consolidarse, incluso contra las
constancias del Registro en un sistema constitutivo.
Las inexactitudes se presentan en cualquiera de los sistemas (en to-
dos), y en el nuestro, lamentablemente, aparecen con mucha frecuencia.
El estudio de las inexactitudes registrales en nuestro país no ha termi-
nado con la participación de la delegación argentina en el Congreso de
Roma y la aprobación de la Carta de Roma. Un par de años después se
reunió en Mendoza el Cuarto Congreso Nacional de Derecho Registra!
y uno de los temas fue precisamente el de las inexactitudes registrales,
pero como sería muy extenso analizar todos estos antecedentes, hoy voy
a centrar mi esfuerzo en el recuerdo de aquel momento compartido con
Ethel Alecha, evocando las recomendaciones que se efectuaron en Roma
con relación a las inexactitudes.
INEXACTITUDES REGISTRALES
341
4. La Carta de Roma
La Carta de Roma, en su parte final, dirige una exhortación a las le-

gislaciones locales, vinculada con la rectificación de los asientos, para
que regulen la forma de salvar las inexactitudes y dice:
"28. Que en caso de inexactitud, es necesario que los medios para sub-
sanarla se inspiren en principios de agilidad, eficacia, seguridad. La
consecución de estos medios y la integración de la realidad registra! y
la extrarregistral, a través de su más completa adecuación, deben ser fi-
nes primordiales de toda legislación registra!".
Se señalan de esta manera los principios rectores que deben orientar

la rectificación de inexactitudes, sea que la practique de oficio el regis-
trador, sea que lo haga a petición de parte, sea que intervenga la justicia.
Todas las legislaciones nacionales deben preocuparse por articular los
medios para salvar las inexactitudes registrales, porque si no lo hacen el
fin de seguridad jurídica perseguido por el Registro se desnaturalizaría y
des a parecería.
La idea es válida para el sistema registra! argentino, pese a las limita-
ciones que él tiene en materia de fe pública.
Tratándose de un Congreso de registradores era lógico que se pusiese
el acento sobre la importancia de la función que cumple el Registro pa-
rea impedir de manera preventiva las inexactitudes, mediante el examen
a conciencia del documento, por parte del registrador, examen que le
permitirá advertir los defectos y evitar que esos defectos plasmen en los
asientos.
Entonces, dentro de los márgenes que concede cada legislación al re-
gistrador en su función de calificación, ese examen del documento será
el arma adecuada para que no accedan errores al Registro; 8 se refiere
también a las personas legitimadas para solicitar que se subsanen los de-
fectos o inexactitudes registrales, expresando que serán aquellas que ten-
gan "interés legítimo", sea en razón del derecho que pretenden hacer va-
ler, sea en razón de las funciones que desempeñan, que les imponen el
8 Ver Recomendación 29 de la Carta de Roma en nota 6.

deber de velar por la seguridad jurídica, atendiendo a que en los regis-

tros no se reflejen errores o inexactitudes. 9
Estos son los principales aportes que en materia de inexactitudes re-
gistrales efectuó el Congreso de Roma.
S. Las inexactitudes y la ley registra! argentina
Permítanme, previamente, hacer una referencia a las normas que en-

contramos en la ley argentina sobre inexactitudes registrales y destacar
que son muy escasas en comparación con las que se encuentran en el de-
recho español. Más arriba hemos reproducido el artículo 39 de la ley es-
pañola y hemos visto también lo que dispone el artículo 34 de la ley ar-
gentina. Pero el sistema español, tanto en la propia Ley Hipotecaria, como
en el Reglamento, contiene otras normas que dan mucho mayor desarro-
llo al tratamiento del tema de las inexactitudes, mientras que en nuestro
sistema al mencionado artículo 34 sólo se suma en la ley de fondo lo pre-
visto por el artículo 35, y escasas normas en las leyes provinciales.
El artículo 34 se limita a dar el concepto de inexactitud registra! como
la discordancia o desacuerdo entre lo que pasa fuera del Registro y las
constancias registrales, en especial cuando esa discordancia se refiere a
aspectos jurídicos, pero no a los aspectos materiales ya que, por ejemplo
-como ustedes saben- si hay una inadecuada descripción de la finca eso,
aunque sea una inexactitud de hecho, no se toma en cuenta en nuestra ley
si los derechos con relación a la finca están bien especificados.
El artículo 35, que es el otro que contiene nuestra ley, expresa:
"Cuando la inexactitud a que se refiere el artículo precedente proven-

ga de error u omisión en el documento, se rectificará, siempre que a la
solicitud respectiva se acompañe documento de la misma naturaleza
que el que la motivó o resolución judicial que contenga los elementos
necesarios a tal efecto. (... )."
Aquí la ley se ocupa de inexactitudes provocadas por defectos en el

documento portante, que no son aquellas a que hacíamos referencia
9 Ver Recomendación 30 de la Carta de Roma en nota 6.

lNEXACTlTUDES REGlSTRALES
343
cuando hablábamos del error del Registro, donde la actividad del regis-
trador, pese a la existencia de un documento portante correcto, introdu-
ce la inexactitud.
Nuestro artículo 35, en esa primera parte, se preocupa nada más que
de los defectos que llegan por vía documental, pues la discordancia se
produce entre la realidad y el documento portante que va a ser objeto de
registración. Luego el segundo párrafo del artículo 35 dice:
"( ... ) Si se tratare de error u omisión material de la inscripción con re-

lación al documento a que accede, se procederá a su rectificación te-
niendo a la vista el instrumento que la originó".
Aquí trata de las hipótesis en que el documento portante reflejaba co-

rrectamente la realidad, y la discordancia ha sido introducida dentro del
Registro, porque el registrador ha omitido datos que estaban en el do-
cumento, o los ha volcado erróneamente.
Con esto se agotan las previsiones contenidas en la ley de fondo ar-
gentina sobre las inexactitudes registrales. Para proceder a la rectifica-
ción de la inexactitud en la primera de las hipótesis se necesitará que in-
grese otro documento de la misma naturaleza que el que había dado
origen a la inscripción, o un mandato judicial.
En cambio, en la segunda hipótesis la rectificación puede efectuarla el
propio registrador, mediante el cotejo del documento portante, que no
contenía defectos, y el asiento erróneo y podrá hacerlo aun sin petición
de parte, subsanando la inexactitud que se deslizó por el error cometido
al transcribir los datos, para poner las cosas en buen estado sin perjudi-
car a las partes. Si el registrador no advirtiese la inexactitud, sería sufi-
ciente con presentar el mismo documento que había servido de base al
asiento, para que un cotejo permita salvar la errónea transcripción.
Estas rectificaciones las puede realizar el registrador de oficio, o a pe-
dido del titular del derecho, siempre que no existiesen terceros interesa-
dos que hubiesen tomado conocimiento del asiento y pudiesen fundar
una pretensión en la publicidad registra! que han recibido esos datos, es
decir mientras la publicidad ha sido sólo "potencial"; pero si se hubiese
informado sobre los datos erróneos a terceros, que presumen la "exac-
titud" de lo registrado, y pueden haber encarado un negocio jurídico so-
344
bre la base de esos datos, no puede efectuarse la rectificación sin su co-

nocimiento y consentimiento.
6. Análisis del problema a través de un trabajo de Zumalacárregui
Efectuaré ahora el análisis de un trabajo de Zumalacárregui incluido

en el Libro Homenaje a Tirso Carretero, para compartir con ustedes un
material que difícilmente tengan a mano, pues esa obra no se encuentra
en la Biblioteca del Colegio de Escribanos.
Tirso Carretero fue un destacado registrador, de gran predicamento
entre sus colegas por su dedicación al estudio y los frecuentes trabajos
que publicaba en la Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, aquella re-
vista que fundara y dirigiera Jerónimo González y que hasta el día de
hoy sigue publicando el Colegio de Registradores de España. Aunque no
asistió al Congreso de Roma, aportó un valioso trabajo sobre "Inexac-
titudes registrales", y poco después falleció; entonces el Colegio de Re-
gistradores de España convocó a quienes lo conocíamos a que enviáse-
mos colaboraciones para un Libro Homenaje.
Entre los ensayos incluidos en esa voluminosa obra figura uno de otro
registrador, de nombre Zumalacárregui o, más exactamente: Tomás de
Zumalacárregui Martín-Córdova. Él se reía de su largo apellido, dicien-
do que era muy difícil de recordar, y que desde las épocas en que estu-
1
diaba en la Facultad le decían "Zuma", 10 porque resultaba más fácil.1
Para el Libro Homenaje aporta una monografía que titula: "Inexac-
titud. Desacuerdo. Discordancia ... " y agrega "Busquemos la concor-
12
dia", frente a las discordancias.
lO No debe confundirse con "Suma", que es una de las operaciones elementales de la

aritmética.
11 Textualmente expresaba: "De muchas generaciones a esta parte todos los miembros,
masculinos o femeninos, de mi hoy numerosa gens, hemos sido identificados así por nues-
tros condiscípulos, compañeros y amigos. Y a todos nos ha hecho gracia este simpático
apócope, justificable por demás en un apellido tan largo" {trabajo que citamos a continua-
ción, nota 10, p. 1113).
12 "Estudios jurídicos en homenaje a Tirso Carretero", Madrid, Colegio de Registra-
dores de España, pp. 1101-1132.
Reseña allí el estado de la cuestión en España y aquí permítanme ha-

cer una pequeña digresión.
a) Distintas hipótesis de inexactitud
Ya hemos dicho que la ley española es bastante más extensa que la

nuestra; Zumalacárregui va algo más allá porque la ley española -aun-
que contiene numerosos detalles- ha sido severamente criticada en mu-
chos de sus términos. Zumalacárregui, entonces, propone una ley que
contenga las soluciones que a su entender serían ideales.
En lo que se vincula con los aspectos de fondo -es decir la primera
parte de las inexactitudes registrales-, nos dice cuáles son los distintos
casos en que podemos considerar que estamos frente a una inexactitud
registral, contemplando cuatro posibilidades, tres de ellas específicas y
una de carácter genérico.
1. Estima que el Registro es inexacto cuando no consta inscripto o
anotado un acto de declaración, reconocimiento, modificación, transmi-
sión o gravamen del dominio de un inmueble o de un derecho, carga o
limitación sobre el bien.
Es decir, la falta de reflejo registral de una realidad existente. Se ha
realizado un acto por el cual se declara la existencia de un derecho, o se
modifica un derecho existente, y ese acto no accede al Registro; o se ha
producido un hecho que cambia la situación jurídica existente, sin que
ese hecho tenga reflejo registral.
Se trata de un concepto sumamente amplio, porque coloca en el cam-
po de las inexactitudes la que resulta incluso de la muerte del titular re-
gistra! que provoca temporariamente una discordancia, al menos hasta
que accedan los herederos al Registro para reemplazar al causante y to-
mar el lugar que correspondía al titular registral del derecho, gravamen
o carga, sea que se trate de la titularidad del dominio, o de una hipote-
ca, y también en el caso de un usufructuario, aunque aquí la inexactitud
es de otro tipo, porque a pesar de que el usufructo se ha extinguido y no
hay herederos que reemplacen al usufructuario, hasta que llegue al Re-
gistro la partida de defunción esa persona continúa apareciendo como
titular del usufructo y el nudo propietario, que readquirió la propiedad
plena, aparece con un derecho restringido.
Como ven, es muy amplia la gama de situaciones que en ese primer

apartado o inciso del artículo proyectado, aparecen contempladas como
posibles inexactitudes del Registro.
2. En segundo lugar Zumalacárregui, prosiguiendo con las reformas
que propone al artículo 40 de la Ley Hipotecaria española, menciona el
caso de que no se hayan cancelado en el Registro gravámenes o cargas
que ya se han extinguido y que habían figurado anotadas o inscriptas
preventivamente.
Se ha pagado la deuda hipotecaria, y no se ha efectuado la cancela-
ción de la inscripción; había un gravamen de cualquier tipo que se ha ex-
tinguido, y no ha accedido al Registro ni se ha reflejado en él la extin-
ción de ese derecho.
A estas hipótesis podemos sumar en nuestro sistema jurídico el caso de
las anotaciones preventivas, que tienen un plazo de validez. Puede suce-
der que pese al vencimiento de dicho plazo, que produce la caducidad, si-
ga subsistiendo el asiento y se dé noticia de él porque no se ha efectuado
el contra asiento que refleje la caducidad ya operada, y esa información
crea la apariencia de que subsisten cargas o gravámenes cuya vigencia ha
caducado, lo que a veces traba la actividad de los interesados.
Por ejemplo, el Registro de Córdoba informaba con frecuencia la exis-
tencia de certificados que habían caducado, sin que dentro de su plazo de
validez se peticionase la registración de los derechos para los que se había
efectuado una reserva de prioridad. Eso creaba un tipo de inexactitud re-
gistra! que embarazaba el adecuado funcionamiento del comercio jurídico.
Nosotros hemos insistido en que ante circunstancias de esa índole,
cuando el informe que se entrega al escribano contiene la mención de una
anotación que evidentemente ha caducado, como es la de un certificado
que establecía reserva de prioridad, pero que no ha sido utilizado dentro
de su plazo de vigencia, esa anotación no debe entorpecer al usuario, ni
afectar el nuevo acto que se desea realizar. Estamos simplemente frente a
una inexactitud registra! originada en la circunstancia de que no se ha he-
cho funcionar adecuadamente la caducidad, dejando sin efecto con un
contra asiento la noticia de una mera expectativa temporal.
Lógicamente los autores españoles no hacen referencia a esa hipóte-
sis, porque en España no existen los certificados con reserva de priori-
dad que contempla nuestro derecho, y se limitan a hablar de "cancela-
lNEXACTITIJDES REGISTRALES 347
ciones" de derecho, sin mencionar la caducidad de los certificados, pero

creo importante que nosotros nos refiramos a esa hipótesis.
También existe una posibilidad de inexactitud en los casos en que el tí-
tulo portante se encontraba afectado por un vicio que lo hacía anulable.
El Registro no advierte ese defecto y tampoco podría observarlo cuando
efectúa la calificación del documento porque las observaciones sólo pro-
ceden si la nulidad es manifiesta. Cuando el vicio no es manifiesto el re-
gistrador asienta el título y a partir de ese momento hay una discordan-
cia entre lo que publicita el Registro y la realidad extrarregistral, donde
el acto puede perder validez cuando se declare la nulidad, o las partes re-
conozcan la existencia del vicio. En ese momento tendrá que efectuarse
la adecuada corrección para que desaparezca la inexactitud registra!.
3. Finalmente, Zumalacárregui propone, refiriéndose a las discordan-
cias, un último apartado en el que se exprese que en general hay inexac-
titud siempre que el asiento no refleje fielmente, en todo o en parte, la
realidad jurídica inscribible.
Es decir, una norma tan amplia que en realidad incluye todas las po-
sibilidades anteriores, dejando además abierta la puerta para otros casos
en que haya discordancias.
Éste sería, para el mencionado autor, el ideal en la norma que regula
las inexactitudes registrales, y reemplazaría al actual artículo 40 de la
Ley Hipotecaria española.
b) Rectificación de asientos
A continuación Zumalacárregui analiza un problema que está trata-

do con detalle en la ley española, y al cual la nuestra dedica el artículo
35, que es la rectificación de los asientos inexactos.
¿Cómo se debe proceder para que desaparezca del Registro, median-
te la adecuada corrección, esa discordancia existente entre las constan-
cias registrales y la realidad extrarregistral?
Él propone, más o menos, esta redacción:
"La rectificación del registro inexacto sólo podrá ser solicitada por el
titular del dominio o derecho real que no esté inscripto o anotado, que
lo esté erróneamente, o que resulte lesionado por el asiento".
.348 LUIS Mü!SSET DE ESPANÉS
l. Titular del dominio no inscripto. Sin duda el primer interesado en

que se rectifiquen las constancias registrales es el titular de dominio,
cuando este derecho que le corresponde no figura en el Registro. Se tra-
ta, en realidad, de la incorporación de una finca al Registro, pues si el
inmueble estuviese ya matriculado debería figurar allí un titular distinto
del dueño, y nos encontraríamos en la segunda hipótesis, a la que nos re-
feriremos a continuación.
2. Titular del dominio inscripto erróneamente. Encontramos aquí, de
acuerdo a Zumalacárregui, dos hipótesis diferentes, a saber: se ha ins-
cripto como titular de dominio a otra persona; o, ha ingresado su dere-
cho con una dimensión diferente de la que realmente tiene -suponga-
mos- el titular de un usufructo. El usufructo puede ser temporario o
vitalicio; a él se le ha otorgado un usufructo vitalicio, pero ha sido ins-
cripto erróneamente como un usufructo temporario. Está inscripto el
usufructo, pero está inscripto erróneamente. Entonces el titular del usu-
fructo puede ser el que solicite, aportando los datos correspondientes, la
rectificación de ese asiento inexacto.
3. Persona que resulte lesionada por el asiento. En realidad, al refe-
rirse a las personas legitimadas para solicitar la rectificación de las ine-
xactitudes, no se limita a conceder legitimación sólo al titular del dere-
cho de dominio, sino que la extiende a todos los titulares de otros
derechos reales, cuya titularidad resulte lesionada por el asiento inexac-
to. Pero puede tratarse de otra persona, que sin ser titular del dominio
o de otro derecho real, resulte también con sus derechos lesionados por
el asiento inexacto.
e) Rectificación por vía judicial
Luego pasa a otro aspecto, analizando casos paralelos a los contem-

plados en el artículo 35 de nuestra ley, en que la rectificación debe soli-
citarse por vía judicial.
La legislación española contempla este problema con bastante deteni-
miento, pues no se reduce a lo previsto en los artículos 39 y 40 de la Ley
Hipotecaria, sino que en el Reglamento hipotecario dedica a la rectifica-
ción de los asientos un extenso Capítulo que en la versión del Reglamen-
to que tengo en mis manos (Reglamento de 1947, con las modificacio-
INEXACTITUDES REGISTRALES
349
nes de 1959, 1977, 1982, 1983, 1984, 1987, 1988, 1990, 1992, 1994 y
1998; no sé si habrá alguna modificación posterior), tiene dieciocho ar-
tículos (artículos 314 a 3 31).
Esas normas del Reglamento hipotecario se ocupan de la mecánica
que deben seguir los registradores para la rectificación de los errores o
inexactitudes registrales, distinguiendo aquellos casos en que obrarán a
instancia de los interesados, que son quienes van a correr con los gastos
de la rectificación, de aquellos otros en que el registrador puede rectifi-
car de manera directa las inexactitudes, y determinando cuáles son los
casos en que el registrador no puede efectuar rectificaciones sin consen-
timiento de los interesados.
A estas hipótesis habría que agregar los casos en que la rectificación
procede porque así lo ordena una resolución judicial.
Pues bien, esa extensa normativa contempla la forma de subsanar
deficiencias, mientras que nuestra ley sólo tiene ese artículo 35, que he-
mos leído.
Dice Zumalacárregui, en su proposición, que en los casos en que ha-
ya de solicitarse la rectificación por vía judicial, la acción debe dirigirse
contra todos aquellos a quienes el asiento que se trata de rectificar les
conceda algún derecho, porque son las personas que se van a ver afecta-
das por la modificación del asiento, y esa modificación no puede reali-
zarse sin que sean oídos, sin que tengan la oportunidad de defender el
derecho de que van a ser privados en razón de la rectificación, si el asien-
to efectivamente era erróneo.
Ante una pretensión de que el asiento era erróneo o inexacto, debe ci-
tarse a todos los que pueden verse afectados por la modificación de ese
asiento y esta acción se tramitará por la vía procesal del juicio que co-
rresponda.
Agrega algo que pone en claro un aspecto que no está expresado en
la ley argentina, y es que la rectificación efectuada obra hacia el futuro,
es decir que no puede afectar en manera alguna derechos que se hayan
adquirido sobre la base de la información registra! inexacta. Se trata de
la protección del tercero registra! de buena fe, que realiza un negocio ju-
rídico atendiendo a la información que le ha dado ese registro presunta-
mente exacto, aunque en realidad no lo era, lo que ha obligado a su rec-
tificación.
El derecho que adquirió ese tercero está protegido registralmente; ni

más, ni menos que lo que pasa en nuestro derecho cuando alguien ad-
quiere de buena fe derechos sobre un bien mueble, que estaba poseído
por quien no era su propietario. El poseedor que ha adquirido de buena
fe una cosa mueble de quien no era el propietario, se convierte sin em-
bargo en propietario, aunque luego se pruebe que quien le transmitió ca-
recía de derecho.
Aquí debe suceder lo mismo, protegiendo al tercero de buena fe que
contrata confiando en la información registra!.
7. Las inexactitudes registrales en el Proyecto de Código Civil de 1998
a) Presunción de exactitud
Hemos tenido la curiosidad de examinar el proyecto de Código Civil

de 1998, para ver si mejora realmente en algo las falencias que encon-
tramos en la ley 17.801 con relación al procedimiento para rectificar las
inexactitudes registrales, aspecto que --como hemos dicho- está contem-
plado detenidamente en la legislación española por vía del Reglamento
hipotecario, pero sólo encontramos dos normas en el proyecto.
Una se refiere a la "presunción de exactitud". Es correcto que se la
incluya de manera expresa, aunque el actual silencio de la ley no ocasio-
ne problemas porque nadie niega esa presunción de exactitud que, como
ya hemos dicho, está consagrada como principio básico de todo ordena-
miento registra! en la Carta de Buenos Aires, ratificada en este punto por
la Carta de Roma.
La presunción de exactitud da sustento al Registro, porque no podría-
mos imaginar que el Registro funcionara sin presunción de exactitud.
El artículo 214 7 del Proyecto dice que los asientos registrales se pre-
sumen exactos en favor de los terceros interesados de buena fe, es decir
aquellos que se apoyan en el asiento registra! para realizar alguna ope-
ración, algún acto jurídico.
Agrega que "se presume la buena fe del tercero mientras no se prue-
be que conocía, o hubo de haber conocido la inexactitud del asiento a
través del estudio de los títulos".
lNEXACTI11JDES REGISTRALES 351
En este aspecto no parece muy afortunada la redacción dada a la nor-

ma que se proyecta, ni tampoco la solución.
"Se presume" exacto; pero si conocía la inexactitud, o hubo de cono-
cer a través del estudio de títulos, se destruye la presunción ...
No puedo ahora profundizar demasiado en el proyecto, pero señalo
que este dispositivo se contrapone con el que prevé el último párrafo del
mismo artículo, cuando dice que "el solo conocimiento de situaciones
jurídicas sin vigencia registra! no es suficiente para excluir la buena fe de
terceros"; y el estudio de títulos, si lo hubiese efectuado, sólo me daría
el conocimiento de una situación sin vigencia registra!. Resulta de aquí
que si no hice el estudio de títulos, no tendré buena fe, pero si lo hice, y
tomé conocimiento de una situación, que evidentemente no tiene vigen-
cia registra!, ¡el solo conocimiento de la situación sin vigencia registra!
no destruiría mi buena fe!
Como ustedes ven, la norma que habla de la presunción de exactitud
no es nada feliz.
b) Inexactitudes. Rectificación
Algo más adelante el Proyecto contiene un artículo sobre inexactitu-

des, que funde en una sola norma los actuales artículos 34 y 35 de la Ley
Inmobiliaria Registra!, sin desarrollar mayormente las ideas, dejando
siempre el vacío del procedimiento rectificatorio y de las diversas hipó-
tesis en que debe efectuarse y de cómo debe actuarse en cada caso. Es el
artículo 2151, que nos dice:
"La inexactitud registra! consiste en todo desacuerdo entre lo registra-

do y la realidad jurídica extra registra!( ... )".
Repite el concepto genérico, que encontramos en el derecho español

y que actualmente, palabras más, palabras menos, está expresado en la
ley 17.801: "desacuerdo, falta de concordancia entre el Registro y la si-
tuación extrarregistral".
Agrega luego que:
"( ... ) La inexactitud derivada del instrumento inscripto sólo es rectifi-

cable por otro de la misma naturaleza o por resolución judicial que la

sanee( ... )".
No habla de las personas legitimadas; no avanza sobre el tema, limi-

tándose a mantener la idea de que podría rectificarse con otro instru-
mento de la misma naturaleza, pero no establece los límites de protec-
ción a los terceros que pudiesen verse afectados por la rectificación,
aspecto que debió ser contemplado y que el proyecto deja totalmente en
el aire.
Es cierto que puede pedirse la rectificación, pero si hay terceros inte-
resados que puedan haber hecho pie en ese asiento registra!, no hay du-
da de que el registrador -y con igual razón la justicia si la rectificación
se hace por vía judicial-, debe citar a los terceros interesados.
El registrador no podría efectuar por sí la rectificación, aunque le
traigan un documento que diga lo contrario de lo que consta en el asien-
to; hemos destacado ya que hay una serie de matices diferenciales, de hi-
pótesis en las cuales los procedimientos no pueden ser los mismos, debi-
do a la difusión que puede haber tenido ya la inexactitud registra!.
Termina el artículo 2J 51 diciendo:
"( ... ) Si la inexactitud surge de error en la rogación o en el asiento re-

gistra!, la rectificación procede mediante rogación idónea".
La rogación no es más que el pedido, y el pedido debe contener una

descripción del documento, es decir que el llamado error en la rogación
que se quiere contemplar aquí, se refiere a casos en que se haya rogado
algo distinto a lo que el documento contenía.
Falta claridad en las disposiciones del proyecto de reforma, que no
mejoran las normas vigentes, ni agregan nada positivo, sino que -por el
contrario- en algunos aspectos pueden provocar confusiones.
8. Palabras finales
Mi tiempo ha transcurrido, por lo que debo finalizar para dejar lugar

al expositor que me sigue. Muchas veces con Ethel evocamos ese encuen-
tro con tristeza por una causa que les explicaré antes de concluir.
El CINDER, que es el Centro Internacional de Derecho Registra!, nació

en 1972, a instancias de la delegación argentina, en el Primer Congreso
Internacional de Derecho Registra!, que había sido convocado por el
Registro de Buenos Aires y la Universidad Notarial. En esa oportunidad
se plasmó la unión de distintos países, dando nacimiento a ese Centro
Internacional, con un Secretariado permanente que tenía su sede, y de-
bería continuar teniéndola, en Argentina, como lo fijaba la Carta Fun-
damental.
En Roma, a diez años de distancia de la creación del CINDER, y con
una delegación argentina dividida en dos medios votos, a raíz de la apa-
rición en escena del Instituto de Estudios Registrales de la Federación
Argentina de Colegios de Abogados, se privó a la Argentina de la sede
permanente. No sólo se eligió un nuevo secretario, en reemplazo de
Scotti, que había desempeñado ese cargo durante dos períodos, sino que
con la designación de un español en reemplazo de Scotti, se accedió tam-
bién a que la Sede Permanente dejara nuestro país y fuera llevada a Es-
paña, con la vaga promesa de que en alguna oportunidad retornaría,
pero han pasado veinte años y Argentina perdió aquello que era una
conquista de su derecho registra!. Luego de la elección de Eugenio Fer-
nández Cabaleiro como nuevo Secretario General, expresé mi compla-
cencia por este hecho, pero la profunda pena que me ocasionaba el que
la Argentina dejase de ser la sede del CINDER.
Se trata de nuestra propia culpa, y debemos procurar que en futuro
no nos ocurran cosas semejantes y si alguna vez podemos recuperar pa-
ra el país la sede de ese Centro, procurar no perderla de nuevo, porque
por encima de todo, por encima de los pequeños intereses personales,
deben estar siempre los intereses del país, que era la idea que inspiró
siempre a nuestra querida y recordada Ethel.
Capítulo 11
Informática, seguridad jurídica y responsabilidad del registrador
1. Introducción 1
El problema que hoy nos ocupa fue incluido como segundo punto del
temario en el Octavo Congreso Internacional de Derecho Registra!, rea-
lizado en la ciudad de Buenos Aires, entre los días 1 O a 14 de octubre de
1989. Se recibieron en él diversos aportes, y en especial las ponencias es-
pañola y argentina, sostenidas respectivamente por el registrador Don
Jesús Cami y el Dr. Raúl García Coni.2
2. El cambio social y el hombre de derecho 3
La informática, y su irrupción en el mundo del derecho, es un ejem-

plo de los cambios sociales que provocan los progresos técnicos, y la ne-
cesidad que tiene el mundo jurídico de adaptarse, aggiornarse, ponerse
al día para hacer frente a las exigencias de una realidad que se ha trans-
formado.
1 Este trabajo ha sido confeccionado sobre la base de una conferencia dictada en el Co-
legio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, el 6 de julio de 1989.
2 En Apéndice agregamos las conclusiones elaboradas por la Comisión n° 2, y aproba-
das en el plenario del Octavo Congreso Internacional de Derecho Registra!.
3 Sobre el tema pueden verse nuestros trabajos:"Cambio social y derecho comparado",
Bol. Fac. de Der. y Cs. Sociales de Córdoba, año XLIV, 1980, p. 207; y "Cambio social y
cambio legislativo", Anuario de Derecho Civil, Madrid, t. XXXIII, 1980-I, p. 105 .
..
En el último cuarto de siglo estas técnicas, que han tomado las for-
mas de una verdadera ciencia, se han presentado súbitamente ante no-
sotros, provocando primeramente en los juristas y en los registradores
una actitud de resistencia al cambio, pasividad conservadora que es fre-
cuente en muchos hombres de derecho. Pero ha encontrado receptividad
en otros que, comprendiendo la necesidad ineludible de que el mundo
del derecho se adapte a los cambios sociales e, incluso, muchas veces los
prevea y señale los cauces por los cuales deben discurrir, procuran arti-
cular las ventajas que la técnica moderna aporta y aprovecharlas ade-
cuadamente al servicio de esta función de hacer mejor justicia.
El cambio social impone un cambio de actitudes; muchas veces, ade-
más, impone un cambio legislativo.
En una reunión de profesores convocada por el Decanato de la Facul-
tad de Derecho de Córdoba para trazar los lineamientos de un curso, una
mesa redonda u otra actividad de divulgación sobre el angustioso fenó-
meno jurídico-económico de la hiperinflación, que en nuestro país -pese
a sus graves antecedentes inflacionarios- resultaba inédito, el primero de
mis colegas que hizo uso de la palabra se resistió a participar, a la espera
de las normativas que pudieran sancionarse a partir del 8 de julio, al asu-
mir el nuevo gobierno constitucional. Sostuvo que recién cuando tuviése-
mos a la vista los dispositivos legales sería la oportunidad de analizarlos
para determinar cuál es su funcionamiento, o cuál puede ser el compor-
tamiento a seguir al aplicar esas normas al fenómeno hiperinflacionario.
Tal actitud, paralela a la que muchos en su momento adoptaron ante
la informática, es de total renunciamiento a lo que -a mi entender- es
un deber de los hombres de derecho.
El jurista no puede dejar de opinar por anticipado, indicando los cau-
ces por los cuales debe encarrilarse la realidad económica, o la realidad
social que le toca vivir. ¿Cómo se van a elaborar nuevas normas? ¿Quién
les dará forma, si no hay hombres de derecho que participen en la bús-
queda de la adecuada regulación de los fenómenos sociales? Es impor-
tante que en las etapas previas, cuando hace irrupción el hecho nuevo,
el jurista lo acompañe en su evolución, para encontrar los moldes jurí-
dicos que se adapten al cambio social que se ha producido e, incluso, lo
encarrilen para que ese cambio se deslice por cauces positivos y no pro-
voque conflictos.
INFORMÁTICA, SEGURIDAD JURÍDICA Y RESPONSABILIDAD DEL REGISTRADOR 35-
Por supuesto que encontramos actitudes extremas; la netamente con-

servadora4 de aquellos que se resisten al cambio social y creen que ce-
rrando los ojos puede desaparecer todo lo nuevo, como si no existiera,
porque no lo ven, a la que se contrapone la posición de quienes se de-
jan llevar por un entusiasmo irreflexivo y piensan que todo cambio so-
cial es bueno y debe ser adoptado inmediatamente, por el solo hecho de
ser algo nuevo, sin meditar sobre las consecuencias que puede acarrear
ese cambio.
Frente a estas posiciones está la actitud prudente de quienes advierten
que las nuevas realidades -en este caso la informática- pueden en algu-
nos aspectos ser aplicadas útilmente al mundo del derecho, pero que en
otros aspectos el ordenamiento jurídico debe poner vallas o diques, pa-
ra que esas técnicas no se desborden y se conviertan en un instrumento
dañoso para las relaciones humanas.
Esa actitud de prudencia en el aprovechamiento y encauzamiento
adecuado de su funcionamiento, es la que por suerte ha prevalecido -en
sus lineamientos generales- entre las personas que en nuestro medio han
debido ocuparse de la aplicación de la informática al derecho.
3. Los "ordenadores" y su función
Los ordenadores, nacidos primeramente para facilitar los cálculos

matemáticos, nos han deslumbrado luego con las maravillas surgidas de
su funcionamiento, al parecer propio de una máquina dotada de inteli-
gencia. Su rápida evolución les ha ido confiriendo cada vez mayor ver-
satilidad, hasta llegar a los que actualmente están en uso, denominados
la quinta generación, que cuentan con una capacidad casi ilimitada pa-
ra almacenar datos, y una velocidad asombrosa para resolver los proble-
mas que se les plantean.
4 En sistemas como el nuestro, "en que la principal fuente del derecho es la ley, la ac-
titud conservadora suele hacerse notoria sobre todo en los jueces, que se muestran renuen-
tes a alterar por vía de interpretación los dispositivos legales. Sin embargo, lentamente, la
jurisprudencia va admitiendo algunas modificaciones, hasta que finalmente los cambios se
imponen". (Ver "Cambio social y cambio legislativo", citado en nota 3, p. 117.)
Sin embargo, aunque suela hablarse de la inteligencia del ordenador,

estas máquinas no razonan, y se limitan a trabajar sobre la base de es-
quemas previamente diagramados por el ser humano que las ha progra-
mado, colocando en la máquina la posibilidad de seguir ciertos caminos
ya trazados, con una mecánica que no es realmente de decisión, sino so-
lamente de selección. No se conoce todavía ninguna máquina pensante5
y estamos convencidos de que, al menos por ahora, no existe la posibi-
lidad de que una máquina pueda reemplazar a la razón humana, en la
función de decisión creadora.
El ordenador, por tanto, puede ser utilizado en el mundo del derecho
como una herramienta útil para la búsqueda de antecedentes, la compa-
ración de datos, el rápido y preciso suministro de información, pero en
manera alguna puede suplir al hombre, cuando se enfrenta la etapa de-
cisoria, tarea que continúa reservada a la razón.
Por tanto, en distintos campos del mundo del derecho -sea en el ámbi-
to legislativo, cuando se elabora una norma; o en el judicial, cuando se re-
dacta una sentencia; o en el notarial, cuando se confecciona una escritura;
o en el registra!, cuando se asienta un dato, o se proporciona un informe-
el ordenador puede convertirse en herramienta indispensable, para agili-
zar determinados procesos auxiliares (supervisar la correcta ortografía, su-
ministrar fórmulas, etc.), pero no reemplaza al ser humano pensante. No
reemplaza al juez en su decisión; ni al notario en la elección del tipo de de-
recho a instrumentar para el contrato que se elevará a escritura pública; ni
al registrador, cuando califica la legalidad del documento que va a ingre-
sar al Registro, para determinar si es o no admisible.
Esas funciones, típicamente humanas y pensantes, no están dentro de
las posibilidades de la máquina.
Es cierto que a veces late en nosotros el sueño de que el robot, la má-
quina perfecta diseñada a imitación del ser humano, pueda llegar a te-
ner más inteligencia que el hombre, y resolver sus problemas sin come-
5
La anécdota que relato en una de las últimas notas de este trabajo (ver nota 29), so-
bre la negativa de la impresora a pasar en limpio el texto relativo a los errores de la má-
quina no pretende dar un ejemplo de máquina pensante, que se niega a efectuar un traba-
jo que contiene apreciaciones que le disgustan, sino que con ella deseo únicamente ilustrar
una notable coincidencia de falla de la máquina, en el momento en que debía reproducir
mis palabras referidas a ese problema.
INFORMÁTICA, SEGURIDAD JURÍDICA Y RESPONSABILIDAD DEL REGISTRADOR 359
ter errores; y no es menos cierto que junto a ese sueño se despierta el te-
mor de que el robot desplace al ser humano.
Quien haya leído las novelas de Asimov, 6 sabrá que en ellas se esta-
blecen las leyes de la robótica,? que son grabadas en el cerebro de las
máquinas para brindar seguridad al ser humano de que el robot no va a
causarle ningún daño.
Hasta el momento los ordenadores sólo pueden pensar dentro del pe-
rímetro trazado por el ingeniero que diseñó la máquina; además, como la
mecánica del ordenador se basa sobre un sistema binario de alternativas,
sólo tiene una posibilidad de elección dicotómica, y el mundo de lo social
es mucho más complejo que el sí y el no, el blanco y el negro. Por todo
ello el cerebro del ordenador está muy lejos de poder reemplazar al cere-
bro humano en la selección de decisiones, etapa que constituye el mo-
mento culminante de la empresa del registrador, el juez o el notario.
4. La informática y la descentralización de los Registros
La velocidad de funcionamiento de los ordenadores, y su gran capa-

cidad de almacenamiento de información le permiten tanto cumplir la
función de herramienta útil para articular la descentralización, como
también la centralización de los Registros. 8
En nuestro país tenemos Registros inmobiliarios, como los de Capi-
tal Federal y provincia de Buenos Aires, que son verdaderos "mons-
truos"; en el resto del país encontramos un Registro que centraliza la in-
6
Isaac Asimov, científico y escritor norteamericano contemporáneo, autor de numero-
sas novelas de ciencia-ficción, y de obras de divulgación científica e histórica.
7
Las leyes de la robótica, imaginadas por Asimov, expresan lo siguiente: a) Ningún ro-
bot causará daño a un ser humano o permitirá, con su inacción, que un ser humano sufra
algún mal. b) Todo robot obedecerá las órdenes recibidas de los seres humanos, excepto
cuando esas órdenes puedan entrar en contradicción con la primera ley. e) Todo robot de-
be proteger su propia existencia, siempre y cuando esta protección no entre en contradic-
ción con la primera o la segunda ley.
8
Ver el punto 4 (descentralización y centralización telemática de los Registros), del tra-
bajo de Raúl R. García Coni, titulado "Registración informatizada", presentado como
aporte a la Comisión que estudiaba el tema II, en el VII Congreso Nacional de Derecho
Registra! (Córdoba, octubre 1988).
formación en la capital de cada provincia, con excepción de San Juan, 9

Mendoza 10 y Santa Fe, 11 donde -como bien recuerda García Coni-12
hay dos Registros -lo que tampoco importa una verdadera descentrali-
zación-, y Entre Ríos, en el que encontramos más de una docena. 13 De
todas maneras, son todos Registros que han adquirido dimensiones de-
masiado grandes para ser manejados con eficiencia, y se estima que se-
ría conveniente descentralizados para facilitar a los usuarios el acceso a
la información registral.
Al adecuado logro de esta finalidad puede contribuir otro de los
avances técnicos, en este caso la telemática, neologismo acuñado para
caracterizar la información a distancia. Se podrían entonces multiplicar
las bocas de acceso para facilitar el ingreso de los antecedentes al banco
de datos, o la salida de la información requerida por el usuario -el input
y el output, como se las llama con un lenguaje extraño a nuestro mun-
do jurídico-, con lo que se obtendría una verdadera descentralización
del suministro de la información.
Pero estos mismos avances técnicos facilitan la centralización de los
antecedentes en un banco de datos único, es decir un único Registro, que
autores tan destacados como Chico Ortiz, consideran conveniente cuan-
do se trata de datos de tipo personal. 14
Esto nos obliga a concluir que la máquina en sí, en lo que a centrali-
zación o descentralización se refiere, es neutra, 15 y puede servir como
9 Hay dos circunscripciones, con sus cabeceras en San Juan y Jachal.

10 El Registro de la zona norte se encuentra en Mendoza, y el de la zona sud, en San
Rafael.
11 Los Registros están en Santa Fe y Rosario.
12 Raúl R. García Coni, trabajo citado en nota 8.
13 Las secciones entrerrianas del Registro Inmobiliario son 14, una por departamento
(Carmen, Colón, Concepción del Uruguay, Concordia, Diamante, La Paz-Feliciano, Fede-

ración, Federal, Gualeguay, Gualeguaychú-Islas Ibicuy, Nogoyá, Rosario del Tala, Victo-
ria, Villaguay). Es la provincia que más se aproxima a la descentralización.
14 José María Chico Ortiz, Tecnología y reconversión registra! (separata, Madrid,
1985): "( ... )el enorme volumen de datos a manejar ha exigido de forma imprescindible el
tratamiento por ordenador de todos los datos que los Registros de toda España vayan su-
ministrando( ... )" (p. 1069).
15 Autor y trabajo citados en nota anterior: "La máquina es neutra y puede estar al ser-
vicio del bien o del mal, y por eso sobre lo que técnicamente se puede hacer está lo que
moralmente se debe o no se debe hacer" (p. 1055).
herramienta útil en cualquiera de los dos sentidos, sea para multiplicar

las posibilidades de contacto con la información, sea para concentrar los
antecedentes acumulando la información en un solo centro. En definiti-
va, la máquina responderá a las directivas de su programador y será un
medio auxiliar dúctil, dentro del uso que el hombre desee darle. El ca-
mino a seguir, centralización o descentralización, será el fruto de una de-
cisión humana, y luego de fijada la necesidad, se determinará el progra-
ma que debe cumplir el ordenador para satisfacerla.
5. La "abundancia" de información
Hay otro problema para simplemente esbozar en esta primera parte

de nuestra conversación.
Es cierto que la informática ha facilitado el acceso a las fuentes de
información, multiplicando las posibilidades del usuario y eliminan-
do un trabajo manual penoso, tanto en el Registro, como en otros te-
rrenos. Por ejemplo, quien desea enterarse sobre la solución que se ha
dado registralmente a determinado problema puede -si hay un buen
banco de datos- tener acceso a todas las resoluciones registrales que
estén computarizadas y conocer perfectamente los antecedentes del
problema, sin omitir ninguno. De manera semejante el abogado, o el
juez, logran acceso fácil a toda la jurisprudencia y bibliografía sobre
el tema decidendi, que se encuentre almacenada en el banco de datos
informático.
Esto es una ventaja: tener al alcance de la mano todos los antece-
dentes permite luego adoptar una decisión con perfecto conocimiento
de causa; pero se puede convertir a veces en seria desventaja por el
agobio que ocasiona el exceso de información. Cuando los datos no
han sido seleccionados debidamente la repetición interminable de ca-
sos similares impone la necesidad de confrontarlos a todos, y de esta
manera la mayor velocidad en obtener información se convierte luego
en una demora en la etapa de decisión que, repito, no puede ser toma-
da por la máquina.
El exceso de información puede llegar a ser tan dañoso como la ca-
rencia de antecedentes de importancia.
6. La "seguridad jurídica"
Para analizar el tema del Congreso no basta con saber que tenemos las
máquinas a nuestro alcance y que ellas resultan una herramienta apta pa-
ra facilitarnos el acopio de materiales que nos permitirá ejecutar mejor
tareas instrumentales como, por ejemplo, la expedición de certificados en
un Registro. En este caso el ordenador reemplaza con ventaja al ama-
nuense; repasa a gran velocidad los antecedentes y brinda con mayor ra-
pidez y certeza la información requerida. Pero nuestro problema tiene un
eje jurídico, que es el que se desea poner de relieve en el temario del Con-
greso: la seguridad jurídica. Adviértase que en este caso debemos ocupar-
nos de Informática, seguridad jurídica y responsabilidad del registrador.
El problema de la seguridad jurídica, presente no solamente en este
tema, sino también en el Tema I del futuro Congreso, 16 nos sumerge ca-
si directamente en un problema de filosofía del derecho, el del valor se-
guridad, punto largamente discutido por los jos-filósofos. Algunos afir-
man que la seguridad es un fin; otros, que es un medio; otros, que es
valor por sí misma. Pero, aunque se acepte que sea un valor, no puede
otorgársele la misma jerarquía que al valor Justicia, que es el valor su-
premo, el norte, la brújula que nos guía en el campo del Derecho. Vale
decir que, aceptado que la seguridad, en el ámbito jurídico, es un valor,
se trata de un valor subordinado o, con el lenguaje de algunos filósofos,
un valor {undante, que se encuentra por debajo del valor fundado, que
es el valor Justicia.
La característica de valor que se concede a la seguridad en el campo
de lo jurídico es una consecuencia directa de una actitud social del ser
humano, que siente como una necesidad ínsita en sí mismo la de gozar
de seguridad. Los distintos valores jurídicos -seguridad, orden, paz- son
en realidad necesidades del hombre, que deben ser satisfechas en aten-
ción a un imperativo superior, la Justicia, y se constituyen así en cami-
nos o vías que conducen al logro del valor supremo.
La búsqueda de seguridad aparece en distintos campos de la vida so-
cial; a veces es de carácter económico; el hombre busca en alguna forma
16
Tema l: "Función del registrador y seguridad jurídica".
tener la certeza de su futura subsistencia, asegurar sus ingresos, asegurar

la vejez. En otros casos la seguridad tendrá como base la certeza en el
conocimiento de las normas que rigen nuestras relaciones sociales, lo
que permite saber qué actitudes deben tomarse. En conjunto, todo ello
integra una necesidad de la vida, y para satisfacerla el derecho forja sus
propias herramientas, que permitirán hacer efectiva la Justicia, por la vía
de consagrar una mayor seguridad.
En algunas oportunidades la seguridad, tan apetecida por el hombre, se
enfrenta con otros valores jurídicos, y el ordenamiento -en términos gene-
rales- o el juez -en los casos concretos- debe realizar un serio esfuerzo pa-
ra encontrar la vía más apta para que se satisfaga la Justicia. Uno de los
choques más dramáticos es el de la seguridad con la equidad. Algunos afir-
man que la equidad, como justicia del caso concreto, tiene más importan-
cia que la seguridad; yo no creo que esto sea tan exacto, ni pueda afirmár-
selo de manera tan categórica. Es cierto que en algunos casos el imperativo
de Justicia exigirá apartarse de la solución que objetivamente impondría
una norma, dejando de lado la seguridad, para hacer equitativamente jus-
ticia en el caso concreto, dándole una solución razonable; pero todos de-
ben reconocer que en la generalidad de los casos no puede dejarse librada
la solución a la pretendida equidad de un juzgador, que sin guía alguna
termina convirtiéndose en una subjetiva arbitrariedad.
Estimo que tanto la seguridad como la equidad son valores subordi-
nados al valor Justicia; 17 uno y otro son medios o caminos que permi-
ten alcanzarla, y tanto el juez como el legislador dosifican su empleo.
Así, por ejemplo, nuestro Código Civil acude a la equidad en los ar-
tículos 907 y 1069, y refuerza la seguridad cuando consagra plazos de
prescripción, o cuando exige la publicidad registra! para que las trans-
misiones de derechos reales sean oponibles a terceros.
7. Seguridad jurídica, informática y decisión
Procuraré ilustrar mi exposición con algún ejemplo; supongamos que

en materia de responsabilidad civil, para una mayor seguridad aplicáse-
17 Ver nuestro "Cambio social y legislativo", citado en nota 2, p. 116.

mos ciegamente la informática. Se ha cargado el programa tasando ob-

jetivamente, de acuerdo a las pautas que brindan ciertas leyes laborales
respecto a las incapacidades, el valor de cada miembro del cuerpo hu-
mano, como un porcentaje del valor total de productividad económica.
Se producen dos accidentes y, en ambos, las víctimas pierden el dedo me-
ñique de la mano izquierda. Los dos son artistas, el uno violinista y el
otro director de orquesta, con ingresos aproximadamente iguales.
Si se pretendiese reemplazar al juez por la máquina, 18 se introducirían
los hechos en la computadora: 1) se produjo un accidente; 2) el daño su-
frido fue la pérdida del dedo meñique; 3) los ingresos son x australes; 4)
el porcentaje de disminución laboral por el dedo meñique es tanto. Y la
máquina, sin vacilar, daría de inmediato, con mucha seguridad, las cifras
de la indemnización, que en ambos casos serían equivalentes.
Pero, ¿cómo toma en consideración el ordenador que la pérdida del
dedo meñique prácticamente no ha afectado la capacidad laboral del di-
rector de orquesta y, en cambio, al violinista le ha causado una merma
gravísima en sus aptitudes?
La seguridad, en consecuencia, no se obtiene de manera mecánica, y
aquí es donde entra en juego la razón humana, en el momento de decisión.
En el campo registra! sucede algo semejante cuando se trata de califi-
car un documento. Supongamos que accede al Registro un documento
que contiene la constitución de un derecho real desmembrado, un dere-
cho de uso que -pese al numerus clausus que impera en nuestro Código
Civil- es un derecho elástico, ya que admite la posibilidad de elegir la fi-
gura típica del uso regulada por las normas que el Código contiene en el
Título 11 del Libro Cuarto, o que las partes fijen libremente su conteni-
do en la escritura que sirve de título constitutivo (artículo 2952, Código
18
José María Chico Ortiz y Javier García Valdecasas de la Cruz, "Cibernética, dere-
cho y Registro de la Propiedad", Madrid, Revista de Derecho Notarial, enero-marzo 1973,
(separata): "( ... )con la sentencia 'hecha a máquina' -y no de escribir precisamente-, ab-
solutamente objetiva y perfectamente neutra, elaborada por encima de pasiones e intere-
ses, se daría cima al deseo de Montesquieu, para quien los jueces perfectos debían ser 'bo-
cas que pronunciaran las palabras de la ley'. Se conseguiría de esta forma la ejecución
mecánica de la ley. Sin embargo, resulta que la decisión judicial, por la peculiaridad de los
elementos humanos que intervienen en el proceso, difícilmente puede ser reducida a una
fórmula abstracta, por muy técnica que en apariencia resulte" (p. 19).
Civil). Como la norma consagra con tanta amplitud la libertad de las par-
tes, si el ordenador se hubiese programado sin reservas, aceptaría cual-
quier derecho de uso, cuando en realidad esa libertad tiene un límite pa-
ra su expansión, pues jamás las facultades de un usuario podrán exceder
las que en conjunto tiene un dominus. Resultaría, pues, muy difícil al pro-
gramador, dentro del sistema binario propio de los ordenadores, confec-
cionar un catálogo completo de los usos que pueden concederse, y de las
facultades que no pueden estar comprendidas en un derecho de uso.l 9
8. Decisión y "tópica"
Sin duda ustedes conocen que actualmente no se concibe a la decisión

como una operación de lógica matemática, sino que prevalece el retor-
no a la retórica, estimando que se llega a la solución justa por una serie
de tanteos sucesivos, o aproximaciones graduales. 20
En un hermoso libro de Theodor Viehweg21 -traducido por Luis Diez
Picaza, y con prólogo de García de Enterría, que conocí gracias a un re-
gistrador, en el Primer Congreso Internacional de Derecho Registra!-, se
pone de relieve muy claramente la diferencia sustancial entre la lógica ma-
temática y la forma de decisión del problema jurídico, que en nuestro ca-
so puede ser la calificación notarial, cuando hay que determinar si se acep-
ta incluir en una escritura la concesión de determinado uso; o la segunda
calificación, la registra!, para establecer si el uso concedido por una de las
partes a la otra se ajusta a la legalidad, y por tanto, debe publicitarse.
Estos razonamientos y decisiones escapan a las posibilidades de la in-
formática, y ello demuestra cómo el ordenador, aplicado al derecho re-
gistra!, no es más que una herramienta instrumental que contribuye a
hacer efectiva la justicia por el camino de la seguridad, pero resulta in-
19 Ver autores y trabajo citados en nota anterior: "La incapacidad de la máquina para
desviarse de las 'instrucciones previas', hace necesario pensar de antemano todas las limi-
taciones, circunstancias y eventos que puedan surgir durante el curso del trabajo, y dar a
la misma las adecuadas para cada caso. Estos eventos son infinitos" (p. 10).
20 Se ha vuelto a la retórica como método propio de la ciencia jurídica, que era ya pre-
conizado por Aristóteles y Cicerón.

21 Theodor Viehweg, Tópica y jurisprudencia, Madrid, Taurus, 1964.
366
suficiente si se pretende atribuirle funciones que son propias de la deci-

sión humana.
9. Seguridad y derecho registra!
Sea que afirmemos que la seguridad es un valor jurídico fundante,

que se encuentra por debajo del valor fundado: la Justicia; sea que en lu-
gar de llamarle valor, digamos como Chico Ortiz 22 que es un principio
23
del ordenamiento, o un medio del que se vale el ordenamiento para
obtener el valor principal, advertiremos que el derecho registra! se en-
cuentra al servicio del valor seguridad.
A los notarios que se encuentran hoy presentes puede resultarles de
interés consultar con relación a estos problemas de seguridad, una obra
publicada por la Academia Sevillana del Notariado. 24 Se incluye allí una
conferencia dictada por un destacado notario de Barcelona, 25 quien rea-
liza una comparación notable entre la llamada jurisdicción voluntaria en
el ámbito judicial, la actuación notarial y la actividad del Registro, co-
mo elementos que refuerzan la seguridad por la vía de prevención de los
conflictos. e
f
Destaca que en estas actividades se pone en función una rama del de-
t
recho que todavía no se encuentra totalmente sedimentada, el derecho
11
cautelar o de prevención, 26 ya que la tarea de los notarios y de los regis-
n
tradores, más que dirimir conflictos ya producidos, es la de evitarlos, y
t<
la cumplen ofreciendo certeza y seguridad. Por estos caminos, con la se-
h
té
22
p
José María Chico Ortiz, "Proyecciones de la seguridad jurídica", Rev. Crítica de De- cí
recho Inmobiliario, año LX, n° 563, pp. 797 a 830.
23
"Creo que en la precisión valorativa del tema había que llegar más lejos que los au-
tores alemanes; la Justicia es un valor y la seguridad es un principio" (trabajo citado en al
nota anterior, p. 799).
24
Academia Sevillana del Notariado, La seguridad jurídica y el notariado, Madrid, ed.
Revista de Derecho Privado, 1986. Se recopilan en ese libro un ciclo de cinco conferencias
sobre el tema, dictadas en 1984.
25
José Luis Mezquita del Cacho, "La función notarial y la seguridad jurídica", en li-
bro citado en nota anterior, pp. 81 a 108.
26 lo
Autor y trabajo citados en nota anterior, p. 83.
fl(
hrOR-\IÁTICA, SEGURIDAD JURÍDICA Y RESPONSABILIDAD DEL REGISTRADOR 367
guridad como vía, el Registro busca el valor Justicia que -insistimos- es

el valor supremo.
La seguridad, por supuesto, exige cierta permanencia en las leyes y
en las situaciones jurídicas. Si las leyes se modifican continuamente la
seguridad se ve perturbada por esa actividad legisferante; hay legislado-
res que alimentan la creencia de que la sociedad puede ser transforma-
da con sólo cambiar las leyes, lo que es cierto a medias, porque el cam-
bio legislativo puede resultar impotente para transformar la sociedad si
no contempla adecuadamente sus necesidades, y muchas leyes que en-
frentan el sentir social dominante caen en desuetudo, precisamente por
la resistencia que la sociedad opone a cambios legislativos innecesarios
o inconvenientes.
Hemos dicho que la seguridad exige un adecuado conocimiento de la
ley y de las situaciones jurídicas. El Registro contribuye a la seguridad
haciendo cognoscibles esas situaciones jurídicas, lo que da mayor certe-
za tanto a las partes de una relación, cuanto a los terceros que se pue-
den ver afectados por ella.
Conviene señalar que la publicidad registra! refuerza tanto la seguri-
dad estática, cuanto la seguridad dinámica o de tráfico. Es cierto que la
función principal de nuestros Registros es la seguridad de tráfico, permi-
tiendo conocer las mutaciones que se producen en las relaciones reales
inmobiliarias; pero no es ésta la única función que cumplen. Histórica-
mente, aunque muchas veces no lo recordemos, el Registro nace en Egip-
to como máxima expresión de la seguridad estática, para dar certeza a
las titularidades sobre terrenos que veían borrados sus límites anualmen-
te por las crecientes del Nilo, lo que hacía menester recurrir al Registro
para volver a determinar las parcelas sobre las cuales los titulares ejer-
cían sus derechos.
Vemos, pues, cómo el Registro cumple la función de herramienta útil
al derecho para hacer efectiva la seguridad, tanto en sus aspectos estáti-
cos como dinámicos, y esa herramienta funcionará mejor con el aporte
de los datos que puede brindar la informática, en cuanto ellos contribu-
yan a facilitar la cognoscibilidad que deseamos.
La mayor masa de información que puede brindar el ordenador, la ve-
locidad en el manejo de esos datos -aspectos en los que no creo necesa-
rio insistir, pues muchos de ustedes ya deben emplear procesadores de
palabras y bases de datos- son elementos coadyuvantes para obtener la

seguridad en el campo registra!.
Sin embargo, no me cansaré en insistir en que la etapa final, la etapa
de decisión -es decir el momento de la calificación, que es función im-
portante en el quehacer notarial, y el de más gravitación en el procedi-
miento registra!- escapa a las posibilidades de la informática, ya que la
máquina sólo suministra datos o elementos para facilitar esa decisión.
10. Responsabilidad del registrador e informática
La responsabilidad del registrador se ve comprometida principalmen-

te por los llamados errores registra/es o, como le agrada decir a Jorge
Horacio Alterini, por las inexactitudes registrales. 27
Las inexactitudes registrales atentan contra el valor seguridad, por-
que llevan a publicitar datos que no se corresponden con la realidad fác-
tica ni jurídica, y pueden comprometer la responsabilidad del registra-
dor frente al usuario que se ve perjudicado por la inexactitud registra!.
¿Qué incidencia tiene la informática en este terreno?
Mientras el registrador ha utilizado como herramienta auxiliar para
brindar publicidad el documento escrito, y el amanuense, elemento hu-
mano que acopiaba los datos en ese documento escrito, ha tenido que
asumir la responsabilidad por las inexactitudes que se deslizaban en los
asientos o en las certificaciones, por obra de esa persona que lo elabora
en el Registro.
Dejo de lado las inexactitudes que llegan desde afuera, respecto a las
cuales el Registro solamente refleja, sin deformar, la inexactitud ya con-
tenida en el documento portante, para ocuparme del acceso correcto de
los datos al Registro, que se reflejan incorrectamente en su banco de da-
tos, que son los Libros o folios del Registro, y también el caso en el cual
el asiento registra! es correcto, pero al brindar información al usuario, el
27 Entiende Alterini que el término inexactitud es más técnico y comprensivo que el de
error (ver Responsabilidad civil por inexactitudes registra/es, en colaboración con Néstor
Luis Lloveras, ED 62-547).
elemento humano de que se vale el registrador deforma ese dato e incor-

pora al certificado o informe una inexactitud. En uno y otro caso esas
inexactitudes, provocadas por el amanuense, van a originar responsabi-
lidad del registrador.
Pues bien, cuando se reemplaza al amanuense por la máquina puede
suceder que se produzcan inexactitudes -sea al asentar los datos, sea al
expedir información- que tengan su origen en fallas de la máquina o en
fallas del programa. Estimo que en ambos casos será responsable el re-
gistrador.
a) Fallas del ordenador
Si la inexactitud tiene su origen en fallas de la máquina, el registrador

verá comprometida su responsabilidad en virtud de lo previsto por el ar-
tículo 1113 del Código Civil, que ya en su primitiva redacción hacía res-
ponsable a la persona por los daños causados por las cosas de que ella
"se sirve o tiene a su cuidado".
b) Defectos del programa o "software"
Pero sucede que aunque la máquina en sí misma no falle, la inexacti-

tud se origine en defectos del programa o software empleado para el
procesamiento de los datos.
Las computadoras están preparadas para trabajar sobre la base de
programas, que los franceses denominan logiciel y los anglosajones soft-
ware.28 Todo acceso a la labor que realiza un ordenador se hace em-
pleando un software o programa, que es elaborado por ingenieros espe-
cialistas en informática o computación. Existen programas estándar,
preparados en serie para múltiples usuarios, y otros a medida, elabora-
dos a pedido para un uso determinado. El usuario -en nuestro caso el
registrador que reclama un programa especial para su registro- debe
orientar al experto programador, expresándole cuáles son las necesida-
des que debe satisfacer el software, para que éste prepare los algoritmos,
28
Esta es la denominación con la que nos hemos familiarizado en nuestro país.
que luego se vierten en el programa y permitirán a la máquina, dentro

de su sistema, que procese los datos que se le suministran.
Los defectos que haya en el programa, sea porque no se supo brindar
al ingeniero programador la orientación adecuada para que preparase
un programa correcto, sea porque el ingeniero contratado no tuvo sufi-
ciente habilidad para elaborar un programa que cumpliese sin fallas los
requerimientos del registrador, harán responsable a éste, que fue quien
encargó o adquirió el software, frente a los destinatarios de la publici-
dad, que se vieron perjudicados por las inexactitudes. ¿Por qué? Las ra-
zones son múltiples.
En primer lugar, cuando el registrador emite un documento con su fir-
ma, debe verificar la exactitud de la información que publicita. Si no lo
hace y confía en las herramientas auxiliares que utiliza (sean ellas un de-
pendiente, el amanuense; una cosa material, la máquina; o una cosa in-
material, el programa), asume el riesgo de los daños que ocasionen esas
herramientas empleadas, sin que pueda descargar su responsabilidad en
terceras personas (como sería el ingeniero programador).
Si por economía de dinero, o de tiempo, asume la posibilidad de que
se emitan documentos con inexactitudes, está asumiendo un riesgo que
no debe pesar sobre el destinatario de la publicidad. Aunque no haya
culpa de parte del registrador, y matemáticamente se pueda determinar
el grado de posibilidades de que se presenten fallas en un programa, es-
to refuerza el deber del registrador de asegurarse para no hacer pesar
esas inexactitudes sobre el usuario.
El servicio de publicidad registra! debe garantizar la corrección de los
datos suministrados, aunque prescinda en la búsqueda de la interven-
ción directa de auxiliares humanos y emplee programas informáticos.
Las fallas de los dependientes humanos son más frecuentes que las del
ordenador, pero que no se diga que la máquina no falla; a veces lo hace
de la manera más impredecible e incomprensible, incluso para los exper-
tos programadores.
No sé cuántos de ustedes han trabajado con programas de procesa-
miento de textos; es posible que muchos lo hayan hecho sin tropezar
nunca con errores debidos al programa; pero quienes emplean esos pro-
gramas en algún momento, tarde o temprano, se encuentran con fallas
totalmente inesperadas, que suelen traducirse en la impresión de un tex-
to totalmente anómalo, palabra o renglón ininteligibles, aunque luego el

programa continúe funcionando bien. 29 ¿Por qué falló? No lo sabemos.
A veces las anomalías son de tal magnitud que resultan fácilmente de-
tectables por el registrador, pero si se le pasan por alto y la inexactitud
ocasiona daños al usuario, será responsable por la garantía de seguridad
que exige el servicio.
Nos referimos, por supuesto, a los casos en los cuales el registrador ha
emitido un verdadero documento, que para ser auténtico lleva su firma.
García Coni, en el trabajo que presentó al VII Congreso Nacional de
Derecho Registra!, 30 anotaba que a veces las bocas de salida de un siste-
ma informático podrían suministrar información directa, visual, median-
te la noticia en pantalla, que podría incluso ser transmitida a una termi-
nal instalada en la escribanía. En estos casos, si se produjese una
inexactitud, sería mucho más difícil responsabilizar al registrador y veri-
29 Permítanme que les relate una anécdota verídica, que me ha sucedido a través de una
impresora.
El 17 de agosto recibí la versión taquigráfica de la conferencia, con una nota del señor
De Palma, quien, en nombre de Jorge Horacio Alterini, me solicitaba pronto despacho.
Dediqué los días domingo 20 y lunes 21 a corregirla y colocarle algunas notas.
Pasé en limpio en la impresora los primeros nueve apartados, y parte del décimo y de-
bí suspender allí porque mi esposa me llamaba a cenar. Continué luego, en horas de la no-
che, corrigiendo la última parte del trabajo y puse en funcionamiento la impresora para
pasar lo que faltaba, es decir los puntos a) y b) del apartado diez, que comienzan con el tí-
tulo fallas de la máquina, y al pasar este trabajo desde la memoria de la computadora a la
dimensión papel... empezaron a aparecer errores: letras omitidas, palabras incompletas ...
Detuve la máquina e intenté recomenzar ... ¡nuevamente falló!
Luego de tres o cuatro intentos, como ya eran casi las doce de la noche, suspendí la ta-
rea. El programa se había negado a continuar con la impresión ¡justamente a partir de la
parte del trabajo donde me ocupo de las fallas de la computadora!
A la mañana siguiente, como me parecía que el tipo de falla se debía a inadecuada ali-
mentación de la impresora revisé las conexiones con la consola del computador, y con el
ingreso de energía eléctrica y encontré que una de las patas del enchufe de la impresora se
había desprendido totalmente, quedando dentro del trifiche. Lo desarmé, saqué la patita y
la atornillé firmemente al enchufe, conecté otra vez el programa y pude terminar de impri-
mir el trabajo sin más inconvenientes.
¿Pensó acaso la máquina castigarme por hablar de sus errores? No, ¡simple y curiosa
casualidad!
30 Raúl R. García Coni, trabajo citado en nota 8: "( ... )si se trata de un informe negati-
vo sobre inhibiciones, le bastará con visualizar la pantalla" (p. 8 ); "si la certificación no tie-
ne soporte gráfico 'firmable' y aparece en la pantalla de una computadora (o de un circuito
cerrado de televisión), quien la recibe deberá tomar algunas precauciones (... )" (p. 10).
ficar en qué etapa del proceso se ha producido la falla, que podría tener
su origen en defectos del equipo o del programa empleado por el escriba-
no que capta mal el reflejo visual, o también en una lectura incorrecta de
ese reflejo. Para que quedase comprometida la responsabilidad del regis-
trador sería menester, en esta hipótesis, probar que el asiento mismo que
se estaba publicitando era defectuoso; pero si esto sucediera habría res-
ponsabilidad del registrador, sea que la noticia se hubiese tomado por vía
directa, o por vía de certificación documental.
11. Conclusión
En resumen, en la búsqueda del valor Justicia, la seguridad jurídica

es uno de los medios que permite marchar hacia la meta que nos hemos
fijado.
El derecho registra! sirve de instrumento a la seguridad jurídica, al ha-
cer fácilmente cognoscible una serie de relaciones o situaciones jurídicas,
según se trate de registros de cosas, o de personas, 31 de manera que
quien necesita contar con esos datos pueda hacerlo con facilidad.
La informática contribuye poderosamente a almacenar sistemática-
mente los datos que deben publicitarse, y difundirlos con celeridad, lo
que permite utilizarla como medio idóneo para que la publicidad regis-
tra! sea más efectiva.
La responsabilidad del registrador se verá comprometida por las ine-
xactitudes registrales cuando use el medio informático, como se veía
comprometida antes cuando utilizaba el medio humano, que es tan fali-
ble o más que la máquina.
12. Apéndice: Octavo Congreso Internacional de Derecho Registra!
a) Ponencia de la delegación española
"Séptimo. La técnica del procesamiento de datos es elemento auxiliar

de la actividad del registrador o encargado del Registro, y en ningún
31
Los Registros de cosas se refieren a relaciones jurídicas reales; los de personas a la
situación jurídica en que ellas se encuentran.
caso puede sustituir el soporte librario o documental del derecho que

se inscribe previa calificación del registrador.
Octavo. Las técnicas informáticas pueden coadyuvar a la inmediata
presentación vía telefax o por cualquier otro medio de transmisión do-
cumental idóneo, siempre que:
l. El documento se encuentre en un Registro jurídico.
2. Que el registrador o encargado lo califique como susceptible de pre-
sentación; y
3. Que el negocio jurídico documentado esté concluido".
b) Ponencia de la delegación argentina
"I. La informática constituye una valiosa contribución a la función

registra!, en tanto se la aplique como apoyo para la elaboración de ín-
dices de titulares de dominio, de gravámenes, de ubicación de inmue-
bles y de documentos ingresados relativos a una determinada matrícu-
la o persona, o se la destine al seguimiento de trámites y a estadísticas.
II. Permite cotejar los asientos de presentación y los índices, reempla-
zar las notas de prevención, verificar las reservas de prioridad; coadyuva
a la calificación y verificación y hace posible confrontar las certificaciones.
III. La utilización de la telegestión para publicitar los asientos es eficaz
para la simple referencia, pero requiere la firma del responsable registra!
en el lugar de emisión y de recepción, si se le quiere dar trascendencia ju-
rídica, y provoca una responsabilidad adicional para el registrador.
IV. Basar la registración y la publicidad en registros electrónicos,
implica suprimir como base de la registración al documento auténtico
registra!.
V. Resulta muy difícil, si no imposible, diseñar para un Registro un
sistema computarizado suficientemente abierto para receptar todas las
posibilidades contractuales y cambios legislativos. Es inaceptable limi-
tar la registración de las situaciones jurídicas a las previsiones de un
programa del ordenador o computador.
VI. La fotocopia del microfilm o la impresión en papel de lo archi-
vado en los discos o cintas de la computadora, aunque esté firmada por
el registrador, no constituye un asiento registra! ni originario ni feha-
ciente. Sí puede ser un elemento de seguridad para la eventual recons-
trucción de la información faltante.
VIL La posibilidad de adulteración o supresión de un registro electró-
nico o su sustitución total o parcial en la reproducción o transmisión por
video, impresión o telegestión, ocasiona para el registrador igual respon-

sabilidad que la originada por la falsedad o pérdida de un asiento regis-
tra! auténtico o por la falsificación o falseamiento de una certificación.
VIII. Si bien la utilización del ordenador o computadora como apo-
yo a la registración puede contribuir a disminuir los supuestos de res-
ponsabilidad del registrador; en cambio, si la convierte en base de la re-
gistración, pueden aumentar las hipótesis de esa responsabilidad.
IX. Es esencial para la seguridad jurídica la idoneidad de todos los
involucrados en la función registra!. Por ello es conveniente la capaci-
tación del personal a través de cursos y seminarios teóricos y prácticos,
con programas elaborados por especialistas".
e) Conclusiones
Proyecto de resoluciones recomendadas por la Segunda Comisión a la

Asamblea General y al VIII Congreso Internacional de Derecho Registra/
"1. La actividad del registrador debe dirigirse a proporcionar segu-

ridad jurídica por los medios técnicos más idóneos. Específicamente, en
materia informática, se reitera lo declarado en el Congreso Internacio-
nal de Derecho Registra! de Madrid, en 1984, al tratar el derecho co-
mo condicionante de la técnica de procesamiento de datos.
2. La técnica de procesamiento de datos debe considerarse como
medio auxiliar del registrador o encargado del Registro. Los asientos
registrales, practicados previa calificación del registrador producirán
los efectos que les atribuyan sus respectivos ordenamientos jurídicos.
3. De acuerdo con los términos de la Carta de México en lo con-
cerniente a la coordinación entre el Registro inmobiliario y el catastro
parcelario, la utilización de los medios informáticos facilitará la iden-
tificación gráfica de las fincas inscriptas con el objeto de aumentar la
seguridad jurídica proporcionada por los Registros Inmobiliarios.
4. Se recomienda que las legislaciones nacionales regulen la respon-
sabilidad resultante de la utilización de técnicas informáticas como me-
dios auxiliares de la actividad registra!.
5. Las aplicaciones informáticas en los Registros jurídicos deberán
respetar, en todo caso, el derecho fundamental a la intimidad personal,
de acuerdo con la normativa de cada Estado".
pactos preexistentes" ,3 y advertimos entonces que las provincias conser-

van para sí todas las facultades que no delegan expresamente en el po-
der central. 4
Entre los poderes que se otorgan al gobierno federal está el de legislar en
materia sustantiva -cosa poco frecuente en las federaciones- y así vemos
que el artículo 67, inciso 11, de la Constitución (a partir de 1994, artículo
75, inciso 12), dispone que el Congreso de la Nación deberá dictar los Có-
digos "Civil, Comercial, Penal y de Minería". En cambio los Códigos de
Procedimientos, y la organización de la Justicia, 5 quedan en manos de las
provincias; y cada Constitución provincial organiza su Poder Legislativo
-que por lo general consta de dos Cámaras: Senadores y Diputados-, en-
cargado de legislar sobre materias no delegadas al gobierno central.
Esta peculiar distribución de facultades da fisonomía propia al orde-
namiento jurídico argentino, y alguna vez hemos señalado la aparente
paradoja que resulta de compararlo con el sistema español. Así vemos
que en España, pese a haberse logrado la unidad política a partir del rei-
nado del emperador Carlos V, continúa subsistiendo el fraccionamiento
de su derecho sustantivo, pues las regiones de derecho foral conservan
sus características propias, 6 mientras que en la Argentina -Estado repu-
blicano federal, con provincias autónomas que mantienen sus propios
Poderes legislativos- hay un derecho sustantivo común a todo el territo-
rio. En cambio España, en materia adjetiva, tiene una ley procesal úni-
ca, y la Argentina ¡tiene tantas leyes de procedimientos como provincias!
Estas particularidades del sistema argentino han repercutido en mate-
ria registra!, y así vemos que Vélez Sársfield, al redactar el Código Civil,
3
Dice el Preámbulo de la Constitución: "Nos los representantes del pueblo de la Na-
ción Argentina, reunidos en Congreso General Constituyente, por voluntad y elección de
las provincias que la componen, en cumplimiento de pactos preexistentes( ... )".
4
"Artículo 104 (Constitución Nacional): Las provincias conservan todo el poder no
delegado por esta Constitución al Gobierno Federal, y el que expresamente se hayan reser-
vado por pactos especiales al tiempo de su incorporación".
5
"Artículo 5 (Constitución Nacional). Cada provincia dictará para sí una constitución
(... )que asegure su administración de justicia( ... )".
6
Véase nuestro "Derecho civil español y americano (sus influencias recíprocas)", en
Revista de Derecho Privado, julio-agosto 1972, pp. 599-614, en especial n° 19 y 20, pp.
606 y 607.
LA PUBLICIDAD REGISTRAL EN EL CóDIGO DE AGUAS DE CóRDOBA 377
estableció la necesidad de crear Registros Civiles para la inscripción de

nacimientos y defunciones,? es decir incluyó en el Código de fondo la
norma sustantiva que exige la inscripción en un Registro público, a car-
go del Estado, de estos hechos que tanta repercusión tienen sobre el de-
recho civil; pero, respetuoso de la disposición constitucional, no dicta
normas destinadas a organizar el mencionado Registro, sino que reco-
noce que esos aspectos administrativos y procesales están en manos de
las provincias, y que debía esperar que cada una de ellas organizase las
oficinas del Registro. 8
Lo mismo ocurrió con el Registro de Hipotecas; el Código estableció
la necesidad de inscribir este derecho real en un Registro, 9 pero dejó a
las provincias su organización administrativa. 10
Transcurrió casi un siglo antes de que el poder central realizara un
avance en esta materia, dictando la Ley nacional de Registro Inmobilia-
rio 17.801, que tiende a establecer los lineamientos uniformes a que de-
ben ajustarse todos los Registros inmobiliarios provinciales; pero esta
ley se reduce a contemplar los aspectos sustantivos del derecho registra!
inmobiliario y continúa dejando en manos de las provincias la regula-
ción y organización administrativas de las oficinas. 11
Con relación al derecho de aguas ocurre también algo similar. Las
normas de fondo son dictadas por el Congreso de la Nación, que debe
7
Artículos 80 y 104 del Código Civil argentino.
8
El21 de junio de 1865, al elevar el proyecto del Libro Primero, decía Vélez Sársfield,
en nota dirigida al entonces Ministro de Justicia, doctor Eduardo Costa: "He dejado un tí-
tulo que se halla en todos los Códigos: 'De los registros del estado civil de las personas'.
Por sólo una excepción en nuestra Constitución ha correspondido al Congreso dictar al-
gunos de los Códigos, dejando el de Procedimientos a la Legislatura de los Estados. Bue-
nos Aires tiene una buena ley sobre la materia, que yo propuse en años pasados, que po-
día trasladarse al Código Civil; pero esto podría estimarse como una usurpación de los
derechos de los Estados independientes (... )".
9
Artículos 3128 y siguientes del Código Civil argentino.
10 "Artículo 3134 (Código Civil argentino). La hipoteca constituida en los términos
prescriptos debe ser registrada y tomada razón de ella en un oficio público destinado a la
constitución de hipotecas o registro de ellas, que debe existir en la ciudad capital de cada
provincia, y en los otros pueblos en que lo establezca el Gobierno provincial".
11
Así vemos, por ejemplo, que el 26 de setiembre de 1974, la legislatura cordobesa
sancionó la ley 5771, que actualizó la ordenación de su Registro Inmobiliario, para adap-
tarlo a las exigencias de fondo de la ley 17.801.
disponer cuáles son las aguas de carácter público, y cuáles son privadas. 1.};
Pero la propia ley de fondo reconoce que las aguas públicas pueden per- Ya'
tenecer al Estado nacional o a los estados provinciales, 12 y serán las pro- la legis
Yincias las encargadas de regular el uso de las aguas públicas en sus res- lleno a
pectivos territorios. colabo
En consecuencia, cada provincia dicta sus leyes de riego, o códigos de ción P1
aguas, pero en ellos debe respetar las normas sustantivas que determinan así un
cuáles son las aguas que deben considerarse incluidas en cada categoría. orgam:
Estas leyes provinciales disponen también sobre la posibilidad o ne- y Adm
cesidad de registrar los derechos sobre las aguas, ya que las leyes de fon- se forn
do nada han previsto sobre el particular. se dio
la Corr
b) Antecedentes de la sanción del Código de Aguas de Córdoba la Uni1
de Est<
La provincia de Córdoba tenía en vigencia, desde hace más de cuaren- Tod
ta años, una Ley de Riego, y había creado un organismo administrativo, tor Ló¡
la Dirección Provincial de Hidráulica, encargado de hacerla cumplir. El una ex
tiempo transcurrido y las reformas que en el año 1968 había sufrido el miento
Código Civil, que afectaban la clasificación de las aguas públicas y priva- bién ce
das, 13 hacían indispensable la modernización de los dispositivos provin- Este
ciales en materia de aguas. Por esa razón, hace aproximadamente diez proyec
años, en 1970, la Dirección de Hidráulica encomendó al doctor Joaquín tos qw
López, catedrático de Derecho de Aguas de la Universidad de Mendoza antece'
y conocido especialista en la materia, la confección de un proyecto de Có- Sársfie
digo de Aguas, destinado a reemplazar a la ley provincial 3997.
14 En
diciendo
12 "Artículo 2339 (Código Civil argentino). Las cosas son bienes públicos del Estado
sirvió de
general que forma la Nación o de los Estados particulares de que ella se compone, según no son e
la distribución de los poderes hecha por la Constitución Nacional; o son bienes privados tado el s
del Estado general o de los Estados particulares". En la
Véase también, en la nota siguiente, el inciso 3 del artículo 2340, que establece cuáles precepto
son las aguas públicas. unifica de
13 En especial la modificación del inciso 3 del artículo 2340, que antes sólo menciona-
Las r
:Ca a los ríos y todas las aguas que corren por cauces naturales, y ahora incluye entre las explican
.;.guas públicas a: "( ... )toda otra agua que tenga o adquiera la aptitud de satisfacer usos 15 Es
ée interés general, comprendiéndose las aguas subterráneas, sin perjuicio del ejercicio re- piciaba s
gular del derecho del propietario de extraer las aguas subterráneas en la medida de su in- do la ob
:crés y con sujeción a la reglamentación (... ); ". facción 1
1. Redacción del proyecto

Ya con anterioridad López, en 1963, había realizado estudios sobre
la legislación de aguas de la provincia de Córdoba, y ahora se dedicó de
lleno a la tarea de la redacción de un proyecto de Código, trabajando en
colaboración con el equipo de su cátedra y con miembros de la Direc-
ción Provincial de Hidráulica, tanto juristas como técnicos. Se redactó
así un primer borrador, que fue sometido a discusión con asesores del
organismo provincial y del Instituto Nacional de Economía, Legislación
y Administración de Aguas. Tomando en cuenta las observaciones que
se formularon al anteproyecto, se redactó un segundo borrador, al que
se dio más amplia difusión, solicitándose opinión al asesor regional de
la Comisión Económica para América Latina (CEPAL), y a profesores de
la Universidad Nacional de Córdoba, como así también a la Secretaría
de Estado de Recursos Hídricos.
Todos estos antecedentes fueron tomados en consideración por el doc-
tor López para dar forma al proyecto definitivo, que fue acompañado por
una extensa Exposición de Motivos, y con notas aclaratorias del pensa-
miento que ha inspirado al autor al redactar cada norma, como así tam-
bién concordancias con las principales leyes vigentes sobre la materia. 14
Este método es utilizado con cierta frecuencia cuando se confeccionan
proyectos de importancia, para brindar al estudioso y al intérprete da-
tos que los orienten en sus búsquedas; encuentra uno de sus principales
antecedentes en nuestro país en el Código Civil elaborado por Vélez
Sársfield, y en el derecho español en la obra de García Goyena. 15
14 En la "Exposición de Motivos" el autor del Código de Aguas se refiere a las notas,
diciendo: "Las notas a los artículos del proyecto indican el texto legal o la doctrina que le
sirvió de fundamento; a este respecto estimamos remarcar que los artículos generalmente
no son copia de los textos legales, doctrina o proyectos que se indican, sino que se ha cap-
tado el sentido que a juicio del autor sus disposiciones tienen.
En las notas de muchos artículos se indica más de una fuente, ello porque se trata de
preceptos concordantes o bien porque principios establecidos en diversos textos han sido
unificados e insertados en el artículo.
Las notas expresan también en algunos casos la opinión del autor, en otros amplían y
explican lo expresado en el artículo y en otros indican el porqué de tal solución adoptada".
15 Esta técnica ha merecido cálidos elogios del jurista catalán Martí Miralles, que pro-
piciaba su adopción para la confección de los proyectos de compilaciones forales, valoran-
do la obra de nuestro codificador en términos que, como argentinos, nos llenan de satis-
facción (Véase Anuario de Derecho Civil, 1969-III, p. 462, nota 1).
2. Sanción
El proyecto no pudo ser sometido a las Cámaras Legislativas de la
provincia, porque la llamada Revolución Argentina, que se apoderó de
los resortes del gobierno en 1966, las había disuelto, y por vía de una
disposición incluida en el Estatuto de la Revolución, el titular del Poder
Ejecutivo Nacional había asumido las funciones legislativas. 16
Para la sanción de las leyes provinciales se habían delegado estas fa-
cultades en los gobernadores designados por el poder central, 17 aunque
previamente debían someter los proyectos a una repartición del Minis-
terio del Interior. Se remitió, pues, a Buenos Aires el proyecto, y la Di-
rección de Provincias prestó autorización para que fuese sancionado, en
ejercicio de las facultades legislativas que otorgaba el ya citado Estatuto
de la Revolución.
En virtud de esa autorización, y con fecha 21 de mayo de 1973, el
Gobernador de la provincia sancionó y promulgó el decreto-ley 5589,
por el que se aprobaba el nuevo Código de Aguas. 18
Queremos destacar que durante el período de la llamada Revolución
Argentina 19 la absorción centralista procuró en muchas materias unifor-
mar la legislación provincial; 20 sin embargo, el nuevo Código de Aguas
16 "Presidente: facultades. El Presidente de la Nación ejercerá todas las facultades le-

gislativas que la Constitución Nacional otorga al Congreso (... )" (artículo 5 del Anexo 2,
Estatuto de la Revolución Argentina).
17 "Gobiernos provinciales: designación y facultades. El gobierno proveerá lo concer-
niente a los gobiernos provinciales y designará los gobernadores respectivos, quienes ejer-
cerán las facultades otorgadas por las respectivas constituciones provinciales a los Pode-
res Ejecutivo y Legislativo (... )" (artículo 9 del Anexo 2, Estatuto de la Revolución
Argentina).
18 El Gobernador de la provincia sanciona y promulga con fuerza de ley:
"Artículo 1. Apruébase, en todas sus partes el Código de Aguas para la provincia de

Córdoba, cuyo texto corre a fs. 27 a 132 del Expediente 3.03.10105/71 que a los efectos
pertinentes forma parte de la presente ley, que regirá en la provincia para el aprovecha-
miento, conservación y defensa contra los efectos nocivos de las aguas, álveos, obras hi-
dráulicas y las limitaciones al dominio en interés de su uso.
Artículo 2. Téngase por ley de la provincia, cúmplase, comuníquese, publíquese, dése
al Registro y Boletín Oficial".
19 Junio de 1966-mayo de 1973.
20 Por ejemplo muchas provincias modificaron sus Códigos de Procedimientos Civiles,
para adoptar el Código Procesal de la Nación.

de Córdoba no sigue esa corriente. Tanto su autor, oriundo de la provin-

cia de Mendoza, como el equipo de asesores que emitió opiniones sobre
los distintos borradores, se mostraron en todo momento celosos de la
autonomía provincial, procurando que se confeccionase un proyecto
moderno, progresista y que atendiese a las necesidades regionales de la
provincia, cuyas características geofísicas harían inaplicables o dañosos
dispositivos que en otras zonas pueden ser de utilidad.
3. Vigencia
El artículo 286 del Código establece que la entrada en vigencia de la
nueva ley se produciría a los ciento veinte días de su publicación, que re-
cién se efectuó en el Boletín Oficial de la provincia el día 4 de octubre
de 1974, lo que significa que el Código de Aguas entró en vigor el1 o de
febrero de 1975.
Prevé también el artículo 284 del Código que el Poder Ejecutivo de-
berá reglamentar la ley dentro de los ciento veinte días de su vigencia, es
decir que el mencionado decreto debió dictarse antes del 1o de junio de
1975, lo que no ha sucedido; en la actualidad una Comisión -integrada
por funcionarios de la Dirección Provincial de Hidráulica y por el autor
del Código, doctor López- ha sido encargada de preparar un proyecto
de reglamentación. Con la entrada en vigencia del nuevo Código -pese
a su falta de reglamentación- ha quedado derogada la ley provincial
3997, y todas las leyes o reglamentos que se le opongan (artículo 285 del
Código de Aguas).
Aclarados estos puntos, nos dedicaremos ahora al estudio del Código
de Aguas de la provincia de Córdoba, que incluye una serie de normas
creando un Registro Especial de Aguas, que nos ha parecido interesante
analizar, aunque es menester aclarar que tal Registro recién se pondrá en
funcionamiento después que se dicte el decreto reglamentario.
2. Catastro, aforo y registro de aguas
El Registro jurídico tiende, como veremos luego, a dar publicidad, es

decir hacer cognoscibles los derechos que se tienen sobre un determina-
do objeto, pero un buen Registro jurídico necesita, indispensablemente,
como base de sustentación, un registro físico de las cosas o bienes que

van a ser objeto de la relación jurídica. Y los catastros, precisamente,
brindan las bases físico-geográficas para la confección de esos registros
jurídicos, ya que son el censo o padrón de las fincas, de acuerdo con el
significado etimológico del vocablo, que proviene del latín capitastrum.
En realidad, y en relación con el problema del agua, es necesario afo-
rar o medir los volúmenes de que se dispone, con indicación de las fuen-
tes, y luego ubicar geográficamente el lugar del que esas aguas provie-
nen, los cauces o canales por donde corren, la situación de los predios
que se benefician con los distintos usos que se pueden dar a las aguas,
determinando incluso las superficies que efectivamente se riegan, y los
canales de distribución internos.
Para lograr un correcto aforamiento de los volúmenes de agua debe-
rá tenerse en cuenta la adecuada medición de las precipitaciones pluvia-
les y, según las regiones, las de nieve o -incluso- el aporte de los glacia-
res, sin descuidar, por supuesto, la contribución de las fuentes de aguas
subterráneas, sea que el agua surja espontáneamente o que se necesite la
industria del hombre para extraerla.
Los estudios deben efectuarse en las distintas estaciones del año, y du-
rante períodos largos, para la correcta evaluación e interpretación de los
datos. Y no basta con determinar el caudal de agua con que se cuenta en
las fuentes de este recurso, sino que es menester también establecer las
pérdidas que se producen en los cauces, por evaporación atmosférica, o
por filtraciones debidas a la permeabilidad de los lechos, para poder así
evaluar correctamente las cantidades que podrán ser aprovechadas.
En realidad, se trata de problemas técnicos -ajenos a nuestra especia-
lización jurídica- pero no pueden perderse de vista, porque sin esos da-
tos se carece de los elementos indispensables para la determinación del
objeto del derecho, y se corre el riesgo de conceder derechos de papel, es
decir, titularidades que no podrán hacerse efectivas porque recaen sobre
aguas inexistentes.
Desgraciadamente este paso, que por lógica parecería el primero que
debe darse, suele ser el último en llegar, cuando las sociedades por su
evolución técnica alcanzan a ponerse en condiciones de afrontar la tarea
de realizar las investigaciones y estudios necesarios para determinar los
Yolúmenes de agua, es decir para confeccionar el catastro.
El reciente Código de Aguas de la provincia de Córdoba no ha descui-

dado el problema, y así vemos que en el artículo 70 manifiesta que "en
lo sucesivo no podrán otorgarse concesiones permanentes mientras no
sea aforada la fuente de provisión". Y el autor del Código, en la nota
con que ilustra la norma, cita como antecedentes el Código de la provin-
cia de Salta (artículo 392), y la Ley de Aguas de la provincia de Mendo-
za (artículo 128), afirmando categóricamente que "es necesario conocer
el caudal disponible", para lo cual hay que "realizar el balance hídrico
y aforar la fuente de provisión".
El Código dedica al catastro un Capítulo, que contiene dos artículos,
ocupándose en el primero de ellos (artículo 28) de los elementos del ca-
tastro:
"La autoridad de aplicación llevará, en concordancia con el Registro

aludido en el capítulo precedente( ... )".
Se refiere al Registro jurídico de los derechos de aguas.
"( ... )un catastro de aguas superficiales y subterráneas, que indicará la

ubicación de los cursos de agua, lagos, fuentes, lagunas, esteros, aguas
termominerales, fluidos o vapores endógenos o geotérmicos y acuífe-
ros; caudal aforado, volúmenes en uso, usos acordados, naturaleza ju-
rídica del derecho al uso, obras de regulación y de derivación efectua-
das y aptitud que tengan o puedan adquirir las aguas para servir usos
de interés general".
Este dispositivo merece quizás una sola objeción, y es que superpone

en el catastro elementos físicos y jurídicos, como lo manifiesta en la no-
ta el propio autor del proyecto, profesor Joaquín López cuando expresa:
"El catastro establecido en el artículo no solamente es físico y técnico si-
no también jurídico".
A nuestro entender, no debe confundirse el catastro -censo o registro
físico de objetos-, que tradicionalmente ha servido con propósitos fisca-
les,21 con los registros jurídicos; por otra parte, el propio Código desti-
21 Véase Ramón M. Roca Sastre, Derecho hipotecario, Barcelona, Bosch, 6" ed., 1968,
t. II, p. 515.
na otro capítulo íntegro (artículos 19 a 27) al registro jurídico de dere-

chos sobre las aguas, que debe llevarse separado del catastro, en conse-
cuencia, hay un defecto técnico y una superposición innecesaria, al or-
denar que se incluyan elementos de carácter jurídico en el registro físico.
El autor del Código de Aguas ha respondido nuestra crítica insistien-
do en su opinión de que el catastro debe reflejar globalmente la oferta y
demanda de agua, y que para ello "es necesario que contenga elementos
no puramente físicos como son las obras (culturales)", sino también "los
derechos acordados (jurídicos) para tener una cabal idea del estado real
en que se encuentra el recurso y de la situación legal de los compromi-
sos asumidos por vía de permisos o concesiones". 22
El artículo 29 del Código cordobés se refiere a las informaciones ne-
cesarias para confeccionar el catastro, estableciendo que la autoridad de
aplicación debe efectuar los estudios correspondientes, y puede solicitar
a los titulares o usuarios de aguas los datos que considere imprescindi-
bles.23 La novedad en esta norma es que faculta a la autoridad de apli-
cación no sólo a sancionar con multas a las personas que se mostrasen
remisas a brindar información, sino que de manera paralela admite la
aplicación de sanciones conminatorias o astreintes, de la forma regula-
da por el artículo 276 del Código,24 haciendo extensiva la posibilidad de
22 Véase Joaquín López, "Registro de Aguas", en Estudios de derecho civil. Libro ho-
menaje al profesor L.M.E., Buenos Aires, Universidad, 1980, pp. 699 y ss. (en especial no-
ta 46, p. 718).
23 "Artículo 29 (Código de Aguas). Información para el Catastro. Para elaborar yac-
tualizar este catastro la autoridad de aplicación realizará los estudios pertinentes, pudien-
do también exigir por resolución fundada a los titulares o usuarios de aguas el suministro
de los informes que estime imprescindibles. La falta de suministro de información o la in-
formación falsa hará incurrir al responsable en multa que será graduada por la autoridad
de aplicación conforme a lo preceptuado por el artículo 275 pudiendo aplicarse como pe-
na paralela las sanciones conminatorias establecidas en el artículo 276 y la suspensión del
servicio conforme al artículo 81 de este Código".
24 "Artículo 276 (Código de Aguas). Sanciones conminatorias. En los casos que con-
forme a este Código corresponda la aplicación de sanciones conminatorias, la autoridad

de aplicación, teniendo en cuenta las circunstancias del caso, las personales del infractor,
la entidad del hecho y los perjuicios causados, las graduará y obligará al pago de una su-
ma cuyo mínimo será la décima parte del importe del canon anual establecido para una
hectárea permanente y cuyo máximo será el importe del canon anual establecido para
una hectárea permanente. Las sanciones se aplicarán por día, por semana o por mes,
mientras la infracción subsista".
LA PUBLICIDAD REG!STRAL EN EL CóDIGO DE AGUAS DE CóRDOBA 385
este tipo de sanciones no sólo a la desobediencia de resoluciones de un

juez -como se ha legislado en fecha reciente en el Código CiviF 5 y en nu-
merosos códigos procesales-,26 sino frente a la desobediencia de resolu-
ciones emanadas de una autoridad administrativa; se trata de una previ-
sión sumamente interesante que merecería un análisis más detenido que,
lamentablemente, no podemos hacer en este trabajo.
3. Publicidad. Concepto y funciones
Ocupémonos ahora de los Registros jurídicos, para lo cual será nece-

sario dar previamente algunas nociones sobre el concepto de publicidad
y sus funciones.
Podemos decir que la publicidad es un sistema de divulgación desti-
nado a hacer cognoscibles por todos, en cualquier momento, determina-
das situaciones jurídicas, con el fin de tutelar esos derechos y lograr la
seguridad del tráfico jurídico.
Trataremos de señalar aquí dos aspectos principales: el primero, se re-
fiere a la tutela de la seguridad estática del derecho, es decir lograr que
los terceros, y el propio Estado, respeten al titular en el pacífico uso y
goce de sus derechos, y no lo ataquen arbitrariamente. El segundo aspec-
to se refiere a la seguridad dinámica o de tráfico y se vincula con el tras-
25 "Artículo 666 bis (Código Civil argentino). Los jueces podrán imponer en beneficio
del titular del derecho, condenaciones conminatorias de carácter pecuniario a. quienes no

cumplieron deberes jurídicos impuestos en una resolución judicial.
Las condenas se graduarán en proporción al caudal económico de quien deba satisfa-
cerlas y podrán ser dejadas sin efecto o reajustadas si aquél desiste de su resistencia y jus-
tifica total o parcialmente su proceder".
26 El artículo 37 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación expresa:
"Sanciones conminatorias. Los jueces y tribunales podrán imponer sanciones pecunia-

rias compulsivas y progresivas tendientes a que las partes cumplan sus mandatos, cuyo im-
porte será a favor del litigante perjudicado por el incumplimiento.
Las condenas se graduarán en proporción al caudal económico de quien deba satisfa-
cerlas y podrán ser dejadas sin efecto, o ser objeto de reajuste, si aquél desiste de su resis-
tencia y justifica total o parcialmente su proceder".
Las provincias que en los últimos años han adoptado el Código Procesal de la Nación
reproducen el dispositivo.
paso del derecho de un titular a otro, buscando rodear de las máximas

garantías a ese cambio de titularidades, tanto para la protección del ad-
quirente, que debe conocer la situación exacta en que se encuentra el
enajenante, y si su derecho no se encuentra limitado o gravado, como
para la protección de los acreedores del enajenante, que no deben ser
sorprendidos por actos de disposición ocultos, que menoscaben el patri-
monio de su deudor, que es la garantía de sus créditos.
El cabal conocimiento de la situación jurídica en que se hallan los ti-
tulares de derechos es la mejor protección que se puede brindar a todos
los intereses y por eso el Estado suele tomar a su cargo la función publi-
citaria, para facilitar la cognoscibilidad, es decir la posibilidad de cono-
cer los derechos, sus titularidades, gravámenes y mutaciones.
a) Publicidad posesoria y publicidad registra!
Deseamos aquí hacer una breve digresión, que consideramos de funda-

mental importancia para comprender con exactitud la función que en la
vida del derecho desempeña la publicidad. Quienes hemos estudiado cien-
cias jurídicas nos hemos acostumbrado a oír hablar, desde los primeros
pasos que dimos por la Facultad, de dos grandes categorías de derechos
patrimoniales: los derechos reales, que tienen carácter absoluto y se dan
erga omnes, es decir, contra todos; y los derechos personales, o de crédito,
que tienen carácter relativo y serían oponibles solamente al deudor. 27
La verdad es que tanto los derechos reales como los derechos perso-
nales se dan contra todos, ya que a nadie debe perturbarse en el tranqui-
lo ejercicio de las prerrogativas que de ellos surgen. De la misma mane-
ra que los terceros no deben atacar nuestra propiedad, ni arrebatárnosla,
tampoco pueden inmiscuirse en nuestros derechos de crédito, 28 indu-
ciendo al deudor a no cumplir, ni ponerse en connivencia con él para que
27 Véase José Castán Tobeñas, Derecho civil español, común y foral, Madrid, Reus,
1964, t. II, vol. I, lOa ed., pp. 19 y ss.

2 8 Conf. Luis Diez Picaza, Fundamentos del derecho civil patrimonial, Madrid, Tecnos,
1970: "En general, hoy se propende a admitir la existencia de un deber de respeto del de-
recho de crédito por parte de los terceros que no es nada más que una consecuencia del
cieber general de respeto de todos los derechos subjetivos y situaciones jurídicas que for-
:::::tan la esfera jurídica ajena" (t. I, p. 727).
1
burle a sus acreedores, y así vemos que si alguien enajena fraudulenta-

mente sus bienes a un tercero, éste -si es cómplice en el fraude- tendrá
que soportar la acción revocatoria o pauliana. 29
Lo que sucede es que se advierte más fácilmente que el derecho real
es inatacable por terceros, porque los terceros conocen la existencia. de
esa situación jurídica que se exterioriza por la publicidad posesoria. En
cambio los derechos de crédito no gozan de la misma publicidad, y si el
tercero los desconoce no puede reprochársele que los haya atacado.
La publicidad de un derecho es, entonces, lo que le concede mayor
fuerza, y garantiza su oponibilidad a terceros, a tal punto que ustedes ven
que los llamados derechos intelectuales, que no recaen sobre cosas, sino
sobre bienes inmateriales, como el esfuerzo de la inteligencia del hombre,
suelen ser estudiados junto con los derechos reales por su oponibilidad a
30
terceros, y esa oponibilidad es fruto de la publicidad que reciben.
Ahora bien, la publicidad posesoria suele ser suficiente garantía para
proteger la seguridad estática, es decir la situación jurídica de hecho que
se exterioriza por ese señorío que el titular del derecho ejerce sobre la
cosa, que es suficiente para hacer saber a todos los demás que deben res-
petarlo, pero demuestra sus limitaciones cuando se producen cambios en
las titularidades, ya que puede ocurrir que la cosa cambie de dueño sin
que esa mutación se traduzca en un cambio en la situación de hecho ex-
terna, porque el antiguo propietario continúa utilizándola como inquili-
no, o a la inversa, que la compre un arrendatario, transformándose en
propietario, sin que se haya producido ninguna exteriorización de ese
cambio de titularidad.
Estos inconvenientes van a ser salvados por medio de la publicidad
registra!, que puede hacer conocer a todos las titularidades de derechos,
incluso de aquellos como las hipotecas que no se exteriorizan por lapo-
sesión, y las restricciones, limitaciones o gravámenes que pesan sobre
l9 Véanse, por ejemplo, los artículos 967 y 968 del Código Civil argentino, y en el Có-
digo Civil español, los artículos 1297 y 1298.
°
3
Conf. José Castán Tobeñas, obra citada, t. II, vol. I, p. 418; Francisco Messineo, De-
recho civil y comercial, trad. al castellano de Santiago Sentís Melendo, Buenos Aires, Ejea,
1954, t. III, n° 86, pp. 376 y ss.; Maree! Planiol, Traité élémentaire de droit civil, París,
1915, 7a ed., t. I, n° 2248, p. 687; y en el derecho argentino, I. Satanowsky, Derecho inte-
lectual, Buenos Aires, Tea, 1954, t. I, n° 12, p. 37.
esos derechos, así como todos los cambios de titularidades, favorecien-

do de esta manera la seguridad del tráfico jurídico, en interés no sólo de
los particulares, sino también del propio Estado.
Precisamente, con relación a este punto hemos de traer a colación lo
que ha sucedido en los países socialistas con la publicidad registra!. En
un primer momento, y siguiendo el concepto marxista de que la tierra es
el principal bien de producción y de que la propiedad privada de los bie-
nes de producción debe ser abolida, porque es un medio de explotación
del hombre, se sostuvo que el derecho registra! iba a desaparecer, por-
que era un instrumento técnico para hacer efectiva la defensa de ese de-
recho, u otros como la hipoteca, que eran más propios de un sistema ju-
rídico capitalista y burgués, y no de un régimen jurídico basado en los
principios económicos del socialismo.
Sin embargo, con el andar del tiempo advertimos una serie de hechos
que han traído como consecuencia que esa profecía fracasase y que el de-
recho registra! cobrase en los sistemas socialistas una importancia aun
superior a la que tenía antes. 31 En efecto, los bienes de producción, y en-
tre ellos la tierra, son objeto de dos tipos de propiedad social: la del Es-
tado, y la de las cooperativas. En consecuencia, se hace indispensable la
publicidad registra! para determinar qué bienes han sido otorgados a las
cooperativas; más aún, los bienes que forman el fondo único de propie-
dad social del Estado suelen ser entregados en administración operacio-
nal (nueva forma de derecho real) a las empresas u organismos estatales
encargados de hacerles rendir sus beneficios, 32 y resulta indispensable
31 Enfocando otro problema, José María Chico y Ortiz señala que "la institución del
Registro "es 'aséptica' y permite proteger la propiedad, cualquiera sea su configuración

privada o social, pública o privada" ("La importancia jurídica del Registro de la Propie-
dad", en Estudios ... , citados en nota 22, p. 683 ).
32 Víctor Knapp, "La proprieté socialiste", en Introduction aux Droits socialistes, Bu-
dapest, Akadémiai Kiadó, 1971, pp. 372-393: "El Estado ejerce el derecho de propiedad
por intermedio de sus órganos y organismos" (p. 377); "Las empresas del Estado adminis-
tran el patrimonio( ... ) que les ha sido confiado( ... )" (p. 379); "Este derecho de adminis-
tración (... ) no tiene analogía en el derecho de los países capitalistas; no se asemeja ni al
derecho real de uso, ni al usufructo, ni se trata de una locación, ni tiene analogía con el
'trusteeship' del common law (... )" (p. 380); "En la literatura jurídica esta administración
es llamada administración operacional, designación que proviene del autor soviético A. V.
Venediktov" (p. 380); "( ... )confiere a las empresas derechos muy amplios cuya extensión
se aproxima a los derechos de un propietario (... )" (p. 381).
llevar un registro en que se individualicen los bienes entregados a cada

empresa, y también los traspasos de bienes cuando una de esas empre-
sas u organismos estatales se los entrega a otra.
Por último, y esto es mucho más importante, se admite -aunque de
forma muy limitada- que los particulares sean titulares de un derecho de
"propiedad personal" sobre pequeños bienes de producción, como son
la vivienda, una casa de veraneo, y pequeñas superficies cultivables. 33 En
estos casos la publicidad registra! cumple una función importantísima, 34
pues es la única vía para saber con exactitud si los propietarios no vio-
lan las disposiciones legales, excediendo los límites máximos fijados por
la ley. 35
Y aquí, precisamente, en materia de permisos o concesiones para el
uso de aguas públicas, la adecuada publicidad registra! ha de ser el úni-
co medio que permita establecer si el titular de esos derechos se mueve
dentro de los límites que la ley le ha fijado.
Adviértase, además, que hay numerosas situaciones en que para la
adecuada explotación de una finca se necesita no sólo de las aguas que
en ella se encuentran, sino el traer otras aguas, y en tales casos entra a
funcionar la dinámica del derecho, porque el hombre se apropia de
aguas que no surgen en el inmueble mismo, sino que son llevadas a él.
Resulta necesario, entonces, establecer una relación entre esas aguas
y el derecho del poseedor de la tierra. La forma de hacer conocer esos
derechos y proteger tanto el interés del particular que los posee como a
la sociedad en general, no va a ser la mera publicidad posesoria de la fin-
3 3 Véase Trajan Ionasco, Le droit de la propieté personelle, obra citada en nota ante-
rior, pp. 397-417.
34 Autor y trabajos citados en nota anterior: "En cuanto a los inmuebles, en los países
socialistas, la organización de la identificación catastral está confiada a organismos técni-

cos, mientras que el registro inmobiliario es de competencia de organismos administrati-
vos o judiciales.
En U.R.S.S. y en Bulgaria la organización del registro inmobiliario está confiada, según
los casos, a los comités ejecutivos de los consejos populares de los circuitos o ciudades
(... )"(p. 415).
3S "En U.R.S.S. la decisión del 27 de mayo de 1939 del Comité Central (... )relativa a
medidas de defensa de un inmueble de propiedad colectiva contra la usurpación, decidió
crear los registros inmobiliarios del Estado" (autor y obra citados en nota 33, p. 415, no-
ta 14).
•
ca, que por su naturaleza no está vinculada al agua que le llega artificial-
mente, sino la creación de registros que indiquen cuáles son los titulares
de fincas que tienen derecho a aguas que originariamente no se encuen-
tran en esos inmuebles y son llevadas a ellos para beneficiarlos.
Quizás uno de los más antiguos antecedentes en materia de registros
jurídicos se encuentra en una sociedad que necesitaba ineludiblemente
publicitar los derechos sobre las aguas: la sociedad egipcia, donde los de-
rechos de regadío sobre las fincas eran indispensables, como lo expresó
tan gráficamente Heródoto, 36 con una frase feliz, consagrada por la His-
toria: "Egipto es un don del Nilo" 37 y su prosperidad depende del riego
y de las crecientes o avenidas de ese río.
Del antiguo Egipto nos llegan los primeros datos de un sistema regis-
tra! que sirve para determinar quiénes son los poseedores de las fincas y
de los derechos de aguas sobre esos terrenos. Allí está el germen, el ini-
cio de esto que hoy, en la ciencia jurídica moderna, viene a dar nacimien-
to a una rama, que es la publicidad registraP 8
Pero aquí ya estamos contemplando un fenómeno en el que aparece
en funcionamiento la dinámica jurídica: el derecho sobre un objeto que
pasa de un sujeto a otro, o de no tener ningún sujeto titular, a vincular-
se con un sujeto; y pronto se advierte que frente a este tipo de proble-
mas, la simple posesión de la tierra resulta insuficiente para dar seguri-
dad a los derechos.
Estos fenómenos, cuya historia hemos esbozado, se proyectan inclu-
so en los sistemas más modernos de publicidad registra!. Si estudiamos
los distintos sistemas vigentes en el mundo contemporáneo, veremos que
en sus primeras etapas la organización jurídica de la registración de de-
rechos sobre las aguas ha estado íntimamente vinculada al registro in-
mobiliario; y esta situación perdura todavía en muchos países.
36 Véase Herodoto, Estudio de la Historia, trad. al castellano de Bartolomé Pou, Ma-

drid, 1912.
37 Obra citáda en nota anterior, Libro II (Euterpe), V:"( ... ) el Egipto es una especie de
terreno postizo, y como un regalo del río mismo" (en la traducción citada, t. I, p. 145).
38 Véase Rafael Ramos Folqués, "El Registro de la Propiedad del antiguo Egipto según
la literatura papirológica registra! egipcia", en R. C.D.I., Madrid, número extraordinario,
1961, pp. 317-392.
Cuando el agua es abundante y su distribución no crea demasiados

problemas, la publicidad de los derechos sobre las aguas se enlaza con
la publicidad registra! de los derechos reales sobre el inmueble, y esto su-
cede no sólo cuando las aguas tienen vinculación física con el predio, si-
no también cuando se toman de fuentes lejanas y se llevan a la finca pa-
ra su provecho.
En las primeras etapas registrales, los títulos que se otorgan se agre-
gan al título de la finca, como un derecho que se le suma y que da ma-
yor valor al inmueble, indicándose a lo sumo la fuente de procedencia,
y la cuantía o volumen del recurso que se concede a la finca.
La incorporación al registro inmobiliario de los derechos de aguas,
es la forma más primitiva de su registración y todavía hoy encontramos
numerosos países cuyas leyes articulan la publicidad registra! de los de-
rechos de agua sobre la base del registro territorial de la propiedad in-
mobiliaria.
Pero esa conexión de la publicidad registra! de los derechos sobre
aguas con el registro territorial no sólo es una forma primitiva, sino que
-en definitiva- resulta insuficiente porque su aplicación práctica da lu-
gar a los llamados derechos de papel, donde no existe nada más que la
titularidad de un derecho sobre un objeto inexistente.
En efecto, suele suceder que se otorgan mercedes o concesiones pa-
ra el aprovechamiento de aguas que están fuera de la finca, pero al ha-
cerlo no se tienen en cuenta los caudales de agua que en realidad exis-
ten, y esto crea luego problemas para el cumplimiento efectivo de la
entrega del agua, o para su distribución proporcional entre los diferen-
tes titulares que sostienen tener derechos sobre aguas que en realidad
no existen.
Para evitar el otorgamiento de derechos ficticios o imaginarios, y pa-
ra lograr la mejor distribución y aprovechamiento del recurso, se hace
necesario determinar técnicamente -y también registrar- cuáles son las
reales existencias del elemento agua; sólo cuando se haya efectuado un
correcto cálculo, se podrá hacer efectiva la distribución del recurso y
conceder la titularidad de derechos, que no sean derechos en el aire, so-
bre objetos de existencia imaginaria.
4. La propiedad de las aguas y el registro
a) Aguas privadas
Un punto a dilucidar con relación a la necesidad de dar publicidad re-

gistra! a los derechos de aguas, es el que se vincula con la distinción en-
tre las aguas públicas y las aguas privadas, y el cambio de régimen ope-
rado en 1968 por la ley 17.711, respecto de algunas aguas, que de la
categoría de aguas privadas han pasado a la de aguas públicas.
El autor del Código de Aguas de Córdoba ha expuesto el problema
en la nota al artículo 279, diciendo que:
"Las provincias deben respetar la legislación sustantiva y se encuentran

con un complicado problema frente al cambio de legislación operado
en virtud de la ley 17.711 y a la discrepancia que sobre la naturaleza
de ciertas aguas existía en doctrina y jurisprudencia antes de la sanción
de la mencionada ley.
Según la doctrina mayoritaria (Marienhoff, entre otros), y lo esta-
blecido por la Suprema Corte Nacional en el caso 'Seleme', los artícu-
los 2350 y 2637 (aguas de fuente y de vertiente) legislan sobre la mis-
ma clase de agua y contemplaban dos hipótesis: el caso en que las
aguas de fuente o vertiente nacieran y murieran en el mismo predio y
el caso en que nacieran en un predio diferente del que morían; en am-
bos casos las aguas eran privadas y el dueño del lugar en donde brota-
ban tenía derecho a usarlas como un bien de su patrimonio (... ).
En lo que respecta a las aguas subterráneas, la doctrina mayoritaria
expuesta principalmente por Marienhoff y la de la Suprema Corte de
la Nación, en el caso 'Termas de Cacheuta', sostenía que las aguas sub-
terráneas eran privadas y pertenecían al superficiario; Spota y Von Der
Heyde, en cambio, sostenían que cuando las aguas subterráneas forma-
sen cauces naturales pertenecían al dominio público (artículo 2340, in-
ciso 3) (... )".
La reforma al Código Civil por la ley 17.711 estableció que las aguas
de fuente que formasen cauces naturales pertenecen al dominio público
y no pueden ser alteradas (artículo 2637). Respecto a las aguas subterrá-
neas las consideró públicas (artículo 2340).
LA PUBLICIDAD REGJSTRAL EN EL CóDJGO DE AGUAS DE CóRDOBA 393
"Después de la reforma, la Administración puede usar como bienes pú-

blicos de las aguas de vertientes que nacen en un predio diferente de]
que mueren, las aguas de fuente que formen cauces naturales y de las
aguas subterráneas (... )".
Por nuestra parte recordaremos aquí una idea que esbozamos en un

Curso de Derecho de Aguas, realizado en Mendoza,3 9 con el propósito
de buscar un principio que nos sirva para diferenciar las aguas públicas
de las privadas en el derecho positivo argentino. Podríamos decir que,
en principio, todas las aguas subterráneas, superficiales o atmosféricas,
son públicas, con la excepción de que esas aguas lleguen a la superficie
de un inmueble privado por un hecho de la naturaleza y no se deslicen
por cauces naturales o pasen a otros inmuebles. De esa manera, las úni-
cas aguas privadas -en nuestro sistema jurídico- serán aquellas que sur-
jan o viertan naturalmente, o caigan en la superficie por una lluvia que
no hubiese sido provocada artificialmente; esta última hipótesis, que por
lo general no suele estar regulada, ha merecido especial atención en el
Código de la provincia de Córdoba, que se ocupa del problema en los
artículos 157 a 159. 4 0
Ésta es, a nuestro entender, la situación con posterioridad a la ley
17.711, que ha traspasado al dominio público, por ejemplo, las aguas
subterráneas. Subsiste, sin embargo, un problema de derecho transitorio;
como de acuerdo al artículo 3 del Código Civil (en su actual redacción,
también modificada por la ley 17.711), 41 las leyes no son retroactivas,
9
3 "Usos del agua en el derecho argentino. Aguas privadas y aguas públicas", 8 de se-
tiembre de 1973, Mendoza, Universidad Nacional.
40
En el artículo 157 se establece que los trabajos tendientes a la modificación del cli-
ma, evitar el granizo o las lluvias, deberán ser autorizados por permiso o concesión; de
acuerdo con el artículo 158 el objeto de estas concesiones puede ser el estudio o la expe-
rimentación, como así también el uso de las aguas que se les concedan; y en el artículo 159,
además de establecer que esos permisos o concesiones serán personales y temporarios, exi-
ge el otorgamiento de fianzas para cubrir los posibles perjuicios que puedan ocasionarse
con estas actividades.
41
"Artículo 3 (Código Civil argentino- ley 17.711). A partir de su entrada en vigen-
cia, las leyes se aplicarán aun a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas
existentes. No tienen efecto retroactivo, sean o no de orden público, salvo disposición en
contrario. La retroactividad establecida por la ley en ningún caso podrá afectar derechos
continuarían siendo privadas todas aquellas aguas que ya se habían in-

corporado a un patrimonio privado, mientras no mediase la expropia-
ción e indemnización correspondientes; así, por ejemplo, las aguas subte-
rráneas captadas artificialmente, por obras construidas con anterioridad
a la vigencia de los nuevos textos (es decir, antes del1° de julio de 1968),
serían aguas privadas, ya que en virtud de los dispositivos vigentes a la
época de realización de las obras eran susceptibles de incorporarse al pa-
trimonio privado, y cuando la cosa ha sido incorporada al patrimonio de
un particular éste queda protegido por el artículo 17 de la Constitución
nacional que le garantiza la inviolabilidad de su propiedad. 42
Advertirán que hemos sostenido que las aguas subterráneas eran sus-
ceptibles de incorporarse al patrimonio de los particulares, como inmue-
bles por su naturaleza, y realizamos esta afirmación sobre la base de las
siguientes premisas:
1. El inmueble se completaba con las cosas que se encontraban bajo
el suelo (y entre ellas el agua), sin el hecho del hombre. 43
2. Solamente podía considerarse cosas a aquellas que fuesen apropia-
bles, pues de lo contrario no cumplirían con los requisitos del artículo
2311 (susceptibles de tener un valor, como lo expresa Vélez Sársfield en
la nota al mencionado artículo).44
amparados por garantías constitucionales. A los contratos en curso de ejecución no son

aplicables las nuevas leyes supletorias".
Nos hemos ocupado extensamente del análisis de esta norma en trabajos publicados en
]A, Doctrina, 1972, pp. 81, 817, 825 y 827, y en nuestro libro Irretroactividad de la ley y
el nuevo artículo 3 (Código Civil), Córdoba, 1976 (distribuye ed. Zavalía).
42
"Artículo 17 (Constitución Nacional). La propiedad es inviolable, y ningún habitan-
te de la Nación puede ser privado de ella, sino en virtud de sentencia fundada en ley. La
expropiación por causa de utilidad pública debe ser calificada por ley y previamente in-
demnizada (... )".
43
"Artículo 2314 (Código Civil argentino). Son inmuebles por su naturaleza las cosas
que se encuentran por sí mismas inmovilizadas, como el suelo y todas las partes sólidas y
fluidas que forman su superficie y profundidad; todo lo que está incorporado al suelo de
una manera orgánica y todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre".
44
Nota al artículo 2311 del Código Civil argentino:"( ... ) la palabra cosas, en la flexi-
bilidad indefinida de sus acepciones, comprende en verdad todo lo que existe; no sólo los
objetos que pueden ser propiedad del hombre, sino todo lo que en la naturaleza escapa a
esta apropiación exclusiva: el mar, el aire, el sol, etc. Mas como objeto de los derechos pri-
vados, debemos limitar la extensión de esta palabra a lo que puede tener un valor entre los
bienes de los particulares (... )". (La cursiva es nuestra.)
3. Las aguas subterráneas no aprovechables no eran susceptibles de

tener un valor; en consecuencia no eran todavía cosas, ni podían haber-
se incorporado al patrimonio (artículo 2342). 45
Pues bien, en este momento deberán considerarse privadas las aguas
de vertientes o fuentes que nacen y mueren dentro de la misma here-
dad,46 y las aguas subterráneas captadas artificialmente por obras reali-
zadas con anterioridad a11 o de julio de 1968; pero el resto de las aguas
47
subterráneas es púb1ico y no podrán ejecutarse nuevas obras sin con-
tar con el permiso o concesión correspondiente, problema contemplado
en el Título 7, del Libro 4 del Código de Aguas cordobés (artículos 160
a 181 ), donde veremos que sólo excepcionalmente se puede prescindir
48
del permiso o concesión, pero siempre con el deber de dar aviso del
uso que se efectúa a la autoridad de aplicación.
El problema de derecho transitorio que se plantea con relación a las
aguas que anteriormente eran calificadas de privadas, y que por la ley
45
"Artículo 2317 (Código Civil argentino). Los objetos inmateriales susceptibles de
valor, e igualmente las cosas, se llaman bienes. El conjunto de los bienes de una persona
constituye su patrimonio".
Y en la nota a ese artículo expresa el codificador: "( ... )El patrimonio de una persona
es la universalidad jurídica de sus derechos reales y de sus derechos personales bajo la re-
46 de un valor pecuniario, es decir, como bienes( ... )". (La cursiva es nuestra.)
lación
"Artículo 2350 (Código Civil argentino). Las vertientes que nacen y mueren dentro
de una
47 misma heredad, pertenecen en propiedad, uso y goce, al dueño de la heredad".
En contra, Miguel S. Marienhoff, quien estima que todas las aguas subterráneas,
aunque no mediase apropiación, eran ya del patrimonio privado, y que en todos los casos
será necesario expropiarlas e indemnizar al propietario ("Acerca de la Reforma al Código
4 en materia de aguas", ]A, Doctrina, 1974, pp. 674 y 675).
Civil
8 "Artículo 161 (Código de Aguas de Córdoba). Uso común. El alumbramiento, uso
y consumo de aguas subterráneas es considerado uso común y por ende no requiere con-
cesión ni permiso cuando concurran los siguientes requisitos:
1) Que la perforación sea efectuada o mandada efectuar por el propietario del terreno,
a pala.
2) Que el agua se extraiga por baldes u otros recipientes movidos por fuerza humana
o animal
tores. o molinos movidos por agua o viento, pero no por artefactos accionados por mo-
3) Que
tenedor del elpredio.
agua se destine a necesidades domésticas del propietario superficiario o del
En tales casos deberá darse aviso a la autoridad de aplicación, la que está autorizada
para solicitar la información que establezca su reglamento y a realizar las investigaciones
y estudios que estime pertinentes".
17.711 han pasado a ser públicas, está resuelto en el artículo 2 79 del

Código cordobés, que expresa:
"Los que pretendan tener derecho al uso de aguas que podrían consi-
derarse privadas antes de la sanción de la ley nacional 17.711 y que
ahora, por aplicación de ese cuerpo legal, son públicas, deberán denun-
ciar su aprovechamiento a la autoridad de aplicación dentro de los no-
venta días de la fecha en que este Código entre en vigencia, indicando
volumen o por ciento del caudal que utilizan, uso efectuado y superfi-
cie cultivada -si es para riego- en el mismo plazo.
Podrán solicitar concesión para el uso que vienen efectuando, la que
les será acordada sin otro recaudo que verificar la exactitud de la de-
claración".
La norma está contemplando la hipótesis de que la titularidad del

derecho sobre las aguas puede ser discutible, en razón del cambio de le-
gislación y así lo expresa la leyenda que lleva el mencionado artículo:
"Discrepancia sobre la naturaleza de las aguas". Si no hubiese duda de
que las aguas eran efectivamente privadas, es decir que el propietario
las extraía y utilizaba con anterioridad a la sanción de la ley 17.711, no
podrá ser privado de ese derecho sin la correspondiente expropiación e
indemnización. Pero en los casos dudosos abre un camino para que, sin
perjuicio efectivo para los distintos intereses en juego, quede fijado el
carácter público de esas aguas. En efecto: a) se evita un litigio; b) el Es-
tado se ahorra el pago de una indemnización expropiatoria; y e) la per-
sona que podía considerarse titular de un derecho sobre las aguas con-
tinúa -por vía de concesión- gozando de un uso similar al que tenía
anteriormente.
¿Qué efectos produciría la falta de denuncia dentro de los plazos in-
dicados? Si el agua había sido privada, ¿podría hacerle perder al titular
ese derecho, sin la indemnización correspondiente? De ninguna manera,
pero el problema tendría que ventilarse judicialmente y resolverse allí la
controversia. Si el titular aportase pruebas que demostrasen acabada-
mente su derecho a esas aguas como privadas, el Estado no podría pri-
varlo de ellas sin la correspondiente indemnización; pero si fuese derro-
tado en el pleito, no podría hacer valer la facultad que le otorga el
artículo 2 79 de lograr el uso que ya venía realizando, y tendría que efec-
tuar los trámites correspondientes para pedir que se le otorgase una con-
cesión nueva, ajustándose a todas las disposiciones del Código de Aguas.
La nota con que López ilustra el artículo es muy clara, y considera-
mos conveniente reproducir algunos de los conceptos que en ella vierte:
"( ... )El artículo establece la posibilidad de que los usuarios de estas aguas
cuya naturaleza jurídica es discutida, soliciten concesión. Si así no lo ha-
cen la Administración puede usar y disponer de esas aguas como públi-
cas, sin indemnización alguna porque no hay certeza jurídica de que an-
tes de la reforma hubiesen sido privadas, salvo que el usuario tenga a su
favor una sentencia judicial que establezca el derecho del titular de usar
las aguas actualmente públicas a título de dueño. Al particular que se con-
sidere afectado por la resolución de la Administración le queda el recurso
de solicitar pronunciamiento judicial sobre la naturaleza de las aguas que
pretenda usar a título de dueño (artículo 274, inciso 1 de este Código)".
Ahora bien, si las aguas que han permanecido en la categoría de pri-

vadas se hacen necesarias para satisfacer usos de interés general, pueden
ser expropiadas, previa indemnización, y en tal caso deberán ser dadas
de baja en el Registro de aguas privadas (artículo 154 del Código de
Aguas de Córdoba). 49
El antiguo propietario tendrá prioridad para solicitar concesión sobre
el uso de estas aguas, pero esa prioridad está supeditada a que renuncie
al derecho a percibir la indemnización expropiatoria; 50 por supuesto
que, como bien lo dice López en la nota al artículo 155 del Código de
Aguas, no puede obligarse al propietario expropiado a convertirse en
49 En la nota al artículo 154 nos dice López que "si bien el Estado provincial tiene la
facultad de declarar que cualquier agua privada tiene o adquiere aptitud para satisfacer
usos de interés general, y por ende incorporarla al dominio público, esta incorporación al
dominio público debe ser previa indemnización".
50 "Artículo 155 (Código de Aguas). Prioridad de concesión. Depositada la indemniza-
ción, las aguas pasarán al dominio público. El antiguo propietario podrá solicitar conce-
sión de uso de estas aguas; para obtenerla tendrá prioridad sobre otros solicitantes que
pretendan usos del mismo rango, conforme al orden establecido en el artículo 59 de este
Código, siempre que renuncie en forma expresa al derecho a la indemnización como con-
dición para obtener la concesión. Si el antiguo dueño después de percibir la indemnización
solicita el uso de las aguas que antes le pertenecían, deberá reintegrar el valor percibido
como condición de otorgamiento de la concesión".
concesionario, sino que la renuncia a la indemnización debe ser volun-

taria. Si el antiguo propietario prefiriese no usar las aguas, tiene pleno
derecho a reclamar que se le pague la indemnización.
b) El Registro de las aguas privadas
Con frecuencia se ha discutido la necesidad de llevar un Registro de

aguas privadas, y muchos países se inclinan por la negativa, consideran-
do que por su naturaleza la titularidad de aguas privadas es una conse-
cuencia anexa a la titularidad de un inmueble. Se sostiene, entonces, que
si la propia ley determina que la propiedad privada sobre ciertas aguas
corresponde al propietario del suelo, resulta innecesario llevar un regis-
tro autónomo de aguas privadas.
Ésta era, en parte, la situación de nuestro derecho antes de la ley
17.711; pero -como acabamos de verlo- en la actualidad el dueño del
terreno puede o no ser titular privado de las aguas que en éste se encuen-
tran. Para fijar con claridad esos derechos, o incluso hacerlos oponibles
al Estado, es conveniente darles la adecuada publicidad mediante el Re-
gistro.
En segundo lugar, a las autoridades de aplicación les resultará útil te-
ner los datos sobre la totalidad de los recursos con que se cuenta en ma-
teria de aguas.
Esta ha sido siempre nuestra opinión, expuesta de manera invariable
en conferencias y artículos; sin embargo el profesor López parece haber-
la interpretado erróneamente, atribuyéndonos una postura contraria al
Registro de aguas privadas.5 1
El Código de Aguas de la provincia de Córdoba contempla adecua-
damente el problema, en el Título 4 del Libro 1, en especial en los ar-
tículos 17 y 18.
La primera de esas normas, ocupándose de las obligaciones de los ti-
tulares de aguas privadas, y luego de estipular que deben facilitar a la a
d
autoridad de aplicación todos los informes que ésta requiera sobre su g
uso y calidad, dispone que esas personas están obligadas a: d
y
tí
51 Trabajo citado en nota 22 de este capítulo (véase especialmente nota 39, pp. 712-713). d
"( ... )inscribir su título en el Registro de Aguas Privadas que llevará la

autoridad de aplicación ( ... )".
El artículo 18 determina los efectos de esa inscripción, que son de me-

ra publicidad, pero que no añade nada a la validez de los títulos inscrip-
tos. Nosotros podríamos agregar que la falta de inscripción tampoco
afecta la validez de los derechos no registrados, y a lo sumo hará incu-
rrir al titular en las sanciones de multa o astreintes previstas en la parte
final del artículo 17.52 Pero veamos lo que dice el artículo 18:
"La inscripción aludida en el artículo anterior no importa pronuncia-

miento sobre la naturaleza jurídica de las ilguas, ni crea presunción de
legitimidad del título registrado. La autoridad de aplicación puede, por
resolución fundada, denegar la inscripción cuando estime evidente que
las aguas no pertenecen al solicitante o son del dominio público, dejan-
do constancia en el Registro de la resolución denegatoria".
Se trata, como lo puntualiza el legislador en la nota a este artículo, de

un mero Registro de carácter administrativo; pero a nuestro entender no
está totalmente desprovisto de efectos, pues esta publicidad hace oponi-
ble el derecho tanto frente a terceros, que pretendiesen usar de esas
aguas, como frente al propio Estado, creando una presunción iuris tan-
tum, que sólo podría ser destruida mediante la prueba en contrario,
brindada en sede jurisdiccional.
Sin embargo, la Administración está facultada a denegar la inscrip-
ción solicitada si durante el curso del trámite registra! advierte que las
aguas son públicas o no pertenecen al titular aparente. En la primera de
estas hipótesis se plantearía un problema de "discrepancia sobre la na-
52 "Artículo 17 (Código de Aguas de Córdoba). Obligaciones de titulares de uso de
aguas privadas. También está obligado a inscribir su título en el 'Registro de Aguas Priva-
das' que llevará la autoridad de aplicación. El incumplimiento de cualquiera de estas obli-
gaciones hará incurrir al infractor, debidamente emplazado, en una multa que será gradua-
da por la autoridad de aplicación conforme a lo preceptuado en el artículo 275. También,
y como pena paralela, pueden aplicarse las sanciones conminatorias establecidas en el ar-
tículo 276 de este Código.
Sin perjuicio de ello, a costa del infractor, la autoridad de aplicación podrá obtener los
datos o realizar la inscripción a que alude este artículo".
turaleza de las aguas", que debe resolverse por vía judicial, o por la vía
del artículo 2 79 a que hemos hecho referencia más arriba.
En cuanto a la técnica registra! a emplearse, no dudamos que la más
adecuada es la del folio real, es decir la misma que se utiliza en el Regis-
tro de la Propiedad Inmueble, ya que -como hemos dicho- esta titulari-
dad de aguas privadas está indisolublemente vinculada con la titularidad
de un inmueble.
Digamos, finalmente, que este Registro de Aguas Privadas es sólo uno
-y no el más importante- de los Registros previstos en el Código cordo-
bés, cuyo artículo 19 dispone que debe también llevarse registro de las
aguas públicas otorgadas en uso mediante concesión o permiso (inciso
2), y de las empresas perforadoras para extracción de aguas subterrá-
·neas (inciso 3).
e) El Registro de las aguas públicas
Varios son los aspectos que debemos considerar en relación con el Re-
gistro de las aguas públicas.
En primer lugar, lo relativo a la conveniencia o necesidad de estos Re-
gistros; luego lo vinculado con sus efectos, y finalmente el sistema técni-
co a emplear en su confección.
1. Necesidad del Registro

Ya hemos dicho que el artículo 19 del Código de Aguas de Córdoba
prevé la inscripción de las aguas públicas que han sido otorgadas en con-
cesión o permiso. La administración necesita conocer quiénes son los ti-
tulares de derechos de uso sobre las aguas públicas, sea que esos dere-
chos hayan sido otorgados por vía de un permiso o de una concesión.
Esta necesidad se acentúa por el hecho de que en determinadas hipó-
tesis puede llegarse a la concesión de aguas de manera tácita, cuando el
Estado, frente a una solicitud presentada en debida forma, guarda silen-
cio; transcurrido el plazo fijado por el artículo 169 del Código, ese silen-
cio será considerado como otorgamiento de la concesión. 53 En tales ca-
53 "Artículo 169 (Código de Aguas de Córdoba). Otorgamiento de concesión. Cumpli-

sos el interesado deberá reclamar ante la autoridad de aplicación que se

efectúe la inscripción de la concesión en el Registro. 54
El Registro de las concesiones y permisos permitirá conocer si el vo-
lumen de los recursos hídricos del sistema se aprovecha integralmente;
facilitará que se observen las prioridades legales (contempladas en el ar-
tículo 59 del Código de Aguas cordobés), y, como consecuencia de la
adecuada publicidad que se brinda al derecho, lo hará oponible a terce-
ros e, incluso, a la propia Administración. 55
Pero vemos que el artículo 19, en su inciso 2, habla de registrar tan-
to los permisos como las concesiones; y más adelante, cuando se trata de
la correlación entre el Registro Inmobiliario y el Administrativo, dispo-
ne que en el primero sólo se tomará constancia de las concesiones de
aguas públicas que sean inherentes a los inmuebles, 5 6 es decir, las conce-
siones reales. Aunque más adelante volveremos sobre el particular con
más detalle, nos parece oportuno en este momento distinguir entre los
derechos de agua que se conceden con carácter real y aquellos a los que
se les acuerda carácter personal.
En primer lugar, los permisos, atento a su precariedad y temporali-
dad, suelen tener carácter personal. Así lo dispone el Código cordobés
en su artículo 51, cuando expresa:
dos los requisitos del artículo anterior, la autoridad de aplicación resolverá si otorga o no
la concesión cuya solicitud fue admitida formalmente.
La resolución deberá recaer dentro de los sesenta días perentorios a contar del sumi-
nistro de los datos aludidos en el artículo anterior. El silencio se interpretará como acep-
tación de la solicitud de la concesión( ... )". (La cursiva es nuestra.)
54 "Artículo 170 (Código de Aguas de Córdoba) (... )En caso que la concesión se otor-
gue por silencio de la Administración, el solicitante deberá exigir a la autoridad de aplica-

ción la inscripción de la concesión en el Registro aludido en el artículo 19 de este Código,
con los datos exigidos en el artículo y en la reglamentación".
55 Nota al artículo 19 del Código de Aguas de Córdoba: "( ... )La inscripción a que alu-
de el inciso 2 permite a la autoridad de aplicación el conocimiento de quiénes son los titu-

lares de derechos privativos de uso de aguas, da a los titulares de estos derechos estabili-
dad y permite oponer/os no sólo a terceros sino también a la propia Administración ... ".
(La cursiva es nuestra.)
56 Véase el artículo 25, que se reproduce más abajo, en el Capítulo 5, dedicado a las
relaciones entre el Registro de Aguas y el Registro de la Propiedad Inmueble.

"Caracteres del permiso. El permiso será otorgado a persona determi-

nada, no es cesible, sólo creará a favor de su titular un interés legítimo
y salvo que exprese su duración, puede ser revocado por la autoridad
de aplicación con expresión de causa en cualquier momento sin indem-
nización".
Pareciera trascender de esta norma, y de algunas de las notas que ha

colocado el autor del proyecto para ilustrar los dispositivos, que a las
concesiones se las trata como a derechos reales administrativos, mien-
tras que de los permisos sólo surgiría un derecho personal. Y cabe pre-
guntarse entonces: ¿corresponde crear un Registro para derechos perso-
nales? No titubeamos en contestar afirmativamente, basándonos en lo
que ya hemos expuesto sobre las funciones de la publicidad, en la que se
conjugan la defensa de intereses particulares y de intereses generales o
de orden público; en este caso, especialmente, la oponibilidad a terceros
de los derechos que surgen del permiso, y la defensa por los terceros de
sus derechos, cuando tuviesen prioridad temporal, como lo dispone el
artículo 52, al prever que:
"No se otorgarán permisos que perjudiquen concesiones o utilizacio-

nes posteriores".
La publicidad registra!, en estos casos, permitirá establecer las priori-

dades correspondientes.
Las concesiones pueden subdividirse en personales y reales (artículo
77 del Código de Aguas de Córdoba). En las concesiones personales se
tiene en cuenta primordialmente al sujeto del derecho, a quien se le otor-
ga el uso del agua; y en las concesiones reales se atiende al agua misma,
como objeto del derecho, y a la cosa que se beneficiará con el uso del
agua, considerando que en tales hipótesis el empleo del agua resulta in-
herente a la cosa, inmueble o industria. 57
57 "Artículo 77 (Código de Aguas de Córdoba). Las concesiones pueden ser otorgadas
a una actividad determinada, una industria o a un inmueble, en cuyo caso son inherentes
a él; o a una persona determinada en virtud de reunir los requisitos establecidos por este
Código y su reglamentación".
....;:_
En el primero de los supuestos la publicidad registra! se justifica por

idénticas razones a las mencionadas en el caso de los permisos; en el se-
gundo es más necesaria, pues este derecho real administrativo, inheren-
te a un inmueble o a una industria, le concede a ellos un mayor valor
que es indispensable conocer para la seguridad del tráfico jurídico. De
allí que se procure vincular el Registro de Aguas con el Registro Inmo-
biliario, y que en el caso de renuncia a una concesión llegue a darse par-
ticipación al acreedor hipotecario, 58 y en los de caducidad o extinción,
se dé publicidad registra! a la iniciación del trámite administrativo. 59
Entendemos que el decreto reglamentario que se dicte debe exigir que
la renuncia a concesiones reales se efectúe en escritura pública, como to-
dos los actos que producen una modificación o extinción de derechos
reales sobre inmuebles, previa solicitud de la certificación al Registro In-
mobiliario sobre la posible existencia de gravámenes hipotecarios; en ca-
so de haberlos será indispensable la presencia del acreedor, ante el escri-
bano, para prestar su conformidad a la renuncia.
Hay, además, en esta parte del Código de Aguas un defecto que debe-
rá salvarse por vía reglamentaria: los artículos 90, 91 y concordantes
(véase nota 59), sólo prevén la anotación marginal en el Registro que lle-
58 "Artículo 88 (Código de Aguas de Córdoba). Renuncia. Salvo lo dispuesto en el ar-
tículo 30 de este Código, el concesionario podrá renunciar en cualquier tiempo a la con-

cesión. La renuncia deberá presentarse ante la autoridad de aplicación, quien, previo pa-
go de los tributos adeudados, y conformidad de los acreedores hipotecarios si fueran
inherentes a inmuebles, la aceptará (... )".
59 "Artículo 90 (Código de Aguas de Córdoba). Caducidad. La caducidad produce
efectos desde la fecha de su declaración (... )

La iniciación del trámite de caducidad será registrada como anotación marginal en los
Libros aludidos en el artículo 19 de este Código".
"Artículo 91 (Código de Aguas de Córdoba). Falta de objeto concesible. La concesión
se extinguirá (... ):
1) Por agotamiento de la fuente de provisión.
2) Por perder las aguas aptitud para servir al uso para el que fueron concedidas. La de-
claración producirá efectos desde que se produjo el hecho generador de la declaración de
extinción.
Será hecha por la autoridad de aplicación de oficio o a petición de parte con audiencia
del interesado y no exime al concesionario de las deudas que mantuviere con la autoridad
de aplicación en razón de la concesión.
La iniciación del trámite será efectuada como anotación marginal en el Registro aludi-
do en el artículo 19 de este Código( ... )".
va la autoridad de aplicación y, si se desea mantener la correlación con

el Registro Inmobiliario, deberían comunicarse todos estos hechos para
que allí también se efectúe el asiento pertinente, en especial cuando se
amplían las concesiones de uso agrícola, 60 o cuando se declara la extin-
ción o nulidad de una concesión. 61
Para concluir con este punto, señalamos que el Código de Aguas de
la provincia de Córdoba establece como concesiones personales a las de
uso recreativo (artículo 126); uso medicinal (artículo 136) y uso piscíco-
la (artículo 140), teniendo todas ellas carácter temporario.
En cambio, considera concesiones reales a las de uso doméstico y muni-
cipal (artículo 96); uso industrial (artículo 104); uso agrícola (artículo 111);
pecuario (artículo 119); energético (artículo 122) y minero (artículo 129).
Queremos señalar que, a nuestro criterio, no será necesaria la regis-
tración de las concesiones de uso doméstico y municipal, pues su carác-
ter forzoso e irrenunciable (artículos 98 y 99), hace innecesario este tipo
de publicidad.
2. Efectos del Registro

El Código de Córdoba se ocupa de este problema en el artículo 20,
disponiendo que:
"Los Registros aludidos en el artículo anterior son públicos y cualquier

persona habilitada conforme al reglamento puede solicitar copia auto-
rizada de sus asientos.
El derecho al uso privativo del agua pública sólo producirá efectos
con respecto a terceros desde el momento de la inscripción de la reso-
lución que acuerde el uso, en el registro aludido en el apartado 2 del
60 "Artículo 115 (Código de Aguas de Córdoba). Aguas recuperadas. Cuando el con-
cesionario con los caudales acordados, puede por obras de mejoramiento o aplicación de
técnicas especiales regar mayor superficie que la concedida, solicitará ampliación de la
concesión, la que se acordará, inscribiéndose en el Registro aludido en el artículo 19 de es-
te Código( ... )".
61 "Artículo 95 (Código de Aguas de Córdoba). Efectos de la extinción o nulidad de la
concesión o empadronamiento. Declarada la nulidad de una concesión, constatada o decla-

rada judicialmente la nulidad de un empadronamiento, o extinguida la concesión por cual-
quier causa, la autoridad de aplicación tomará de inmediato las medidas necesarias para ha-
:er cesar el uso del agua y cancelar la inscripción en el Registro aludido en el artículo 19".
artículo anterior. La inscripción en este caso será realizada de oficio por

la autoridad de aplicación dentro de los cinco días perentorios de otor-
gada la concesión, pudiendo el titular del uso acordado instar la ins-
cripción de su derecho".
Esta norma deja sin contemplar varios problemas que deben ser re-
sueltos por vía reglamentaria. Adviértase, por ejemplo, que el texto dis-
pone literalmente que la oponibilidad a terceros se goza recién desde el
momento en que se inscriba el derecho; esta oponibilidad a terceros in-
cluye las prioridades temporales, contra permisos o concesiones poste-
riores.62 ¿Significa acaso la norma que si la autoridad de aplicación, por
motivos burocráticos, demora la inscripción, de manera tal que lleguen
a registrarse antes resoluciones posteriores, se habrá perdido la corres-
pondiente prioridad?
¿No estaría en contradicción esta norma con lo dispuesto en el ar-
tículo 71 del propio Código, que habla expresamente del orden de otor-
gamiento como modo de establecer las prioridades temporales? 63
¿No chocaría también con un principio que es tradicional en el siste-
ma hipotecario argentino, que ya en el artículo 3149 del Código Civil64
establecía que los efectos contra terceros se iban a producir desde la fe-
cha del otorgamiento de la obligación hipotecaria "si el registro se hu-
biese hecho en término" ?65
6l Nota al artículo 69 del Código de Aguas de Córdoba: "( ... )Teniendo dos concesio-
nes un mismo rango en el orden de prioridad establecido en el artículo 59, por aplicación
de la cláusula sin perjuicio de terceros, la que tenga carácter permanente -acordada en pri-
mer término- tiene prioridad sobre las posteriores".
63
"Artículo 71 (Código de Aguas de Córdoba). Dotación de concesiones permanentes
y eventuales. Los titulares de concesiones permanentes tendrán derecho, conforme a las
disposiciones de este Código, a recibir prioritariamente la dotación que la autoridad de
aplicación determine. Los titulares de concesiones eventuales recibirán su dotación después
de satisfechas las concesiones (permanentes) y según el orden de su otorgamiento".
Hemos incluido entre paréntesis el vocablo "permanentes", que por un error de im-
prenta ha sido omitido en la publicación oficial del Código de Aguas.
64
"Artículo 3149 (Código Civil argentino). La hipoteca registrada tendrá efectos con-
tra terceros desde el día del otorgamiento de la obligación hipotecaria, si el ingreso para
su registro se hubiese producido dentro del término previsto en el artículo 313 7".
65
Al consagrar esta norma Vélez Sársfield tomó como modelo el artículo 3319 del Có-
digo de Luisiana.
Además el propio López, en la nota al ya mencionado artículo 71,

brinda razones para justificar que se tome en cuenta la fecha del otorga-
miento para fijar las prioridades, diciendo que es un elemento objetivo
y fácilmente comprobable.
Es cierto que la inscripción debe ser efectuada de oficio, dentro de los
cinco días de dictada la resolución; pero aun así podría ocurrir que una
resolución se inscribiera el último día del plazo fijado por el artículo 20,
y otra -dictada tres o cuatro días después- fuese inscripta el mismo día
de su otorgamiento; por ejemplo, se concede a Pedro un uso de aguas el
20 de junio, y se lo inscribe el 25; mientras que a Juan se le otorga la
concesión el 24 de junio, y se inscribe el mismo día: ¿es justo que esta
última adquiera prioridad sobre la primera? A nuestro entender, en esta
hipótesis la inscripción debe operar retroactivamente, y tomarse como
fecha la correspondiente a la resolución que otorgó el permiso o la con-
cesión, de manera similar -insistimos- a lo que ocurre en nuestros Re-
gistros Inmobiliarios con la inscripción de escrituras, que adquieren
prioridad desde la fecha de su otorgamiento, siempre que sean presenta-
das al Registro dentro de los plazos fijados por la ley. 66 Por otra parte,
en lo que se refiere al registro de los derechos sobre aguas públicas no se
justifica ninguna demora, ni dilación, pues es la propia autoridad que
concede el uso la que debe efectuar la inscripción correspondiente.
Queda, sin embargo, el problema de las concesiones que surgen del
silencio de la Administración, contempladas en los artículos 169 y 170,
que hemos mencionado más arriba. 67
Creemos que en esta hipótesis la reglamentación debería fijar un pla-
zo para que el solicitante, al enterarse de que no hubo resolución dentro
de los sesenta días (artículo 169), pueda pedir la inscripción de la con-
cesión. Si el pedido se efectuase dentro de ese plazo -que podría ser de
quince días- deberá tomarse como fecha de inscripción la del día en que
66 La ley actualmente vigente es la 17.801; su artículo 5, con las modificaciones que le

introdujo la ley 20.089, dispone: "Las escrituras públicas que se presenten dentro del pla-
zo de cuarenta y cinco días contados desde su otorgamiento, se considerarán registradas a
la fecha de su instrumentación".
67 El texto de los artículos 169 y 170 del Código de Aguas de Córdoba ha sido repro-
¿,.:;:ido casi íntegramente en las notas 53 y 54 de este trabajo.

debe considerarse otorgada la concesión, es decir el último de los sesen-

ta desde que presentó la solicitud. Si se demorase más de quince días en
pedir la inscripción, no podrá gozar de este efecto retroactivo, y la opo-
nibilidad a terceros recién podrá adquirirse el día en que efectivamente
se realice la inscripción en el Registro, de acuerdo con lo especificado en
el artículo 20. El autor del Código, doctor López, ha reconocido que nos
asiste razón en este punto, y que el Reglamento deberá fijar un plazo pa-
ra que en el caso de concesión por silencio de la Administración, el inte-
resado peticione su registración. 68
Hay, pues, coincidencia sobre la necesidad de reglamentar el efecto
retroactivo de la inscripción a la fecha de otorgamiento de la concesión,
porque es la única forma de coordinar el artículo 20 con las otras dispo-
siciones del propio Código que hemos mencionado, y con todo el siste-
ma registra! argentino, máxime teniendo en cuenta que si el uso es otor-
gado por resolución, la inscripción debería practicarse de oficio 69 por la
misma autoridad de aplicación que ha concedido el uso del agua.
También es necesario reglamentar, como lo dice el propio artículo 20,
quiénes son las personas habilitadas para solicitar copias de los asientos
del Registro, entendiendo que deben serlo aquellos que acrediten un in-
terés legítimo, como son el titular del derecho y sus sucesores, sus repre-
sentantes legales o voluntarios, los otros titulares de derechos de agua en
el mismo sistema, que pueden verse afectados por las prioridades previs-
tas en la ley; las personas que ejerzan profesiones jurídicas o técnicas (in-
geniería, agrimensura, etc.) vinculadas con el uso o aprovechamiento del
agua, etcétera.
3. Técnica registra!
Hemos dicho más arriba que los permisos toman en cuenta primor-
dialmente elementos personales, vinculados con el sujeto titular de dere-
chos sobre las aguas y que, dentro de las concesiones, encontramos unas
68 Véase el trabajo citado en nota 22, en especial p. 720.

69 En este punto López discrepa con nosotros, pues aunque la inscripción tardía se de-
ba a negligencia de la Administración, hace perder la prioridad al usuario; la solución no
parece justa, y además es antieconómica, pues la Administración sería responsable de los
datos que irrogue con su obrar negligente (trabajo citado, p. 721).
de carácter personal y otras de carácter real, destacándose en estas últi-

mas que el uso del agua resulta inherente a una industria o inmueble.
Esto nos plantea el interrogante de cuál será la mejor técnica a em-
plear para confeccionar los registros: ¿deberá darse predominio a los ele-
mentos de carácter personal, o a los de tipo real; o deberá variarse la téc-
nica según los casos?
Personalmente, creemos que en todos los casos el Registro de Aguas
debe tener carácter real. El elemento más importante es siempre la cosa
(res), es decir el agua misma, y por tanto ese elemento es el que debe to-
marse como base de imputación para confeccionar el registro.
Más aún, como el Código de Aguas de nuestra provincia ha manteni-
do la estructura de la ley 3997, con la división en sistemas, estimamos
que este concepto es el que deberá ser tenido primordialmente en cuen-
ta para la organización de los Registros. El artículo 30 caracteriza lo que
es un sistema, diciendo que:
"A los efectos de este Código se denominará sistema el área territorial

dentro de la cual es conveniente y beneficioso el uso de aguas de una
fuente determinada. Al fijarse los límites del sistema, podrá establecer-
se el otorgamiento de oficio de concesiones y su irrenunciabilidad".
Una vez aforadas las existencias de agua del sistema, un registro de ti-
po real permitirá apreciar fácilmente si los recursos se aprovechan en
forma adecuada. En consecuencia, deberían organizarse en la provincia
tantas secciones del Registro como sistemas haya, y dentro de cada sis-
tema adoptar la técnica del folio real, que dedica una hoja (o cuaderni-
llo de hojas), a cada derecho de aguas, permitiendo de esta manera eva-
luar con facilidad los volúmenes comprometidos y las características de
los derechos otorgados, sea como permisos o como concesiones.
Por otra parte, cuando se trata de concesiones reales, inherentes a un
inmueble, esta técnica del folio real es la que permitirá sin dificultades
reflejar estos derechos en el Registro Inmobiliario que en la actualidad
se confecciona de acuerdo a esa misma técnica, en virtud de lo dispues-
to por la ley 17.801.7°
70 En el mensaje ministerial de fecha 28 de junio de 1968, con el que se acompañó el

Sin embargo, como no debe perderse de vista la preponderancia del

elemento sujeto en los permisos y en las concesiones personales, deberá
paralelamente confeccionarse un índice personal, en el que consten las
titularidades de derechos sobre aguas, con breves notas de conexión que
vinculen las fichas de estos índices con el folio real.
El índice personal deberá mantenerse permanentemente actualizado,
lo que no constituye un problema técnico serio en materia de permisos,
ya que éstos no son cesibles, 71 ni tampoco en relación con las concesio-
nes personales, para cuya transferencia se precisa autorización de la Ad-
ministración, como lo expresa el artículo 66:
"Transferencia. Para la transferencia de concesiones es indispensable la

previa autorización de la autoridad de aplicación( ... )".
Pero no debemos perder de vista que la misma norma contiene una im-
portante excepción en el caso de las concesiones reales, estableciendo que:
"( ... ) Esta autorización se considera implícita en los casos de transfe-

rencia de inmuebles e industrias a los que sean inherentes concesiones
de uso de aguas públicas".
La inherencia real de la concesión puede traer como resultado que se

produzcan una serie de cambios en los titulares del derecho, 72 por suce-
proyecto de esta ley, se expresaba que tomaron como modelo los principios rectores de la
ley 17.417 (Registro de la Capital Federal), entre los cuales se cuenta:"( ... ) 3) la adopción
del sistema de 'folio real', que otorga mayor certeza y seguridad a las inscripciones y a las
informaciones que debe suministrar el Registro".
Y con anterioridad, el 30 de agosto de 1967, al elevarse el Proyecto de Ley de Regis-
tro Inmobiliario para la Capital Federal, se había dicho en el mensaje ministerial, que: "La
eficacia del servicio requiere, por tanto, la reestructuración total del organismo mediante
la aplicación de nuevos métodos y procesos de trabajo, así como la sustitución de la téc-
nica registra! de ordenamiento personal-cronológico, por una más moderna y ágil, como
es la del llamado 'folio real'( ... )".
Para hacer efectivos esos propósitos, el artículo 11 de la ley 17.801 dispone que: "La
matriculación se efectuará destinando a cada inmueble un folio especial con una caracte-
rística de ordenamiento que servirá para designarlo".
71
"Artículo 51 (Código de Aguas de Córdoba). El permiso será otorgado a persona
determinada. No es cesible (... )".
72 En la nota al artículo 66 del Código de Aguas, nos dice su autor: "En las concesio-
•
sivas transferencias del inmueble, y que esos cambios no se reflejen en el

Registro de Aguas. El legislador ha procurado resolver el problema, co-
mo lo veremos a continuación, vinculando el Registro de Aguas con el
de la Propiedad Inmueble, innovación sin duda muy interesante, pero
cuya eficacia práctica puede ser muy relativa pues no alcanza a cubrir
todas las hipótesis, ya que quedan fuera de ella las sucesiones mortis
causa, y las transferencias de industrias. 73
5. Registro de Aguas y Registro de la Propiedad Inmueble
a) Derechos inscribibles en el Registro Inmobiliario
Señalemos, en primer lugar, que sólo se han de proyectar en el Regis-

tro de la Propiedad Inmueble las concesiones reales, es decir aquellas que
son inherentes al inmueble, y no las concesiones personales, ni tampoco
los permisos cuya precariedad hace que deban ser considerados como
simples actos de tolerancia de la Administración (nota al artículo 25).
En cuanto al uso de aguas privadas, pese a que los artículos 17 y 19,
inciso 1, disponen su registración administrativa, no se ha considerado
necesario que sean motivo de una particular inscripción en el Registro
Inmobiliario, pues tales usos surgen como una facultad de los propieta-
rios de inmuebles en virtud de disposiciones de la ley de fondo, como un
derecho anexo al inmueble, y no constituyen un derecho real adminis-
trativo autónomo. Creemos que en este punto el legislador ha procedi-
do acertadamente.
nes inherentes a inmuebles junto con la transferencia del inmueble va implícita la de la

concesión (... )".
"Las concesiones para industria, o generación hidroeléctrica pueden transferirse con la
universalidad que implica la industria a la que está afectada. Lo mismo ocurre con la con-
cesión de abastecimiento de agua a poblaciones.
En los demás casos, tal como lo establece el artículo, para cualquier transferencia de la
concesión es necesario autorización".
-: En las sucesiones mortis causa puede transcurrir largo tiempo sin que el cambio de
::a:bridad se refleje en el Registro Inmobiliario; en las transmisiones de industrias o de
:'ando de comercio nada tiene que hacer el Registro de la Propiedad Inmueble.
La inscripción de las concesiones reales está contemplada en detalle,

por lo que estimamos conveniente reproducir el artículo 25:
"Inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble. El derecho al uso

de aguas públicas inherentes a un inmueble, será inscripto en el Regis-
tro de la Propiedad Inmueble como registración complementaria de la
descripción del inmueble e integrativa del asiento de dominio( ... )".
Y en la nota al mencionado artículo, López justifica la disposición ex-

plicando que la "inscripción en el Registro de la Propiedad es comple-
mentaria a la descripción del inmueble que tiene incorporado un dere-
cho real administrativo de uso de aguas públicas". Creemos que estos
conceptos son suficientemente ilustrativos, pero insistimos en que hay
concesiones reales que no son inherentes a un inmueble sino a una in-
dustria, y en tales casos no se proyectarán en el Registro Inmobiliario.
Continúa luego el artículo 25 estableciendo que las autoridades de apli-
cación, de oficio, o el propio interesado, deberán remitir al Registro de la
Propiedad los datos de la concesión para que se efectúe la inscripción:
"( ... )A tal efecto la autoridad de aplicación comunicará a dicho Regis-

tro las concesiones de uso de aguas públicas inherentes a inmuebles que
tenga registradas, enviando copia autorizada de la resolución que otor-
ga la concesión e indicando, sin perjuicio de otros que pueda estable-
cer el reglamento, los siguientes datos: nombre del titular, superficie y
límites del inmueble, y superficie con derecho a uso de agua. Sin per-
juicio de ello el titular de la concesión puede también solicitar su ins-
cripción en el Registro aludido".
Cualquiera sea la vía que se siga -comunicación de la Administración,

o solicitud del titular de dominio- se habrá cumplido con el principio de
rogación consagrado por el artículo 6 de la ley 17.801, ya que habrá me-
diado petición del autorizante del documento, o de parte interesada, pa-
ra poner en movimiento el trámite en el Registro Inmobiliario. 74
74
"Artículo 6 (Ley 17.801). La situación registra! sólo variará a petición de:
a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su representante
legal;
b) Quien tuviere interés de asegurar el derecho que se ha de registrar( ... )".
Sin embargo, en esta oportunidad inicial en que resulta necesario

efectuar la inscripción de todas las concesiones existentes, pueden pre-
sentarse inconvenientes prácticos si las comunicaciones las efectúa direc-
tamente la autoridad de aplicación. En efecto, con frecuencia ha de su-
ceder que el titular de la concesión no coincida con la persona que figura
como titular del dominio sobre el inmueble, y en tales hipótesis el Regis-
tro de la Propiedad rehusará efectuar las inscripciones por no cumplirse
con el tracto sucesivo.
Creemos que el problema debe ser contemplado en el decreto regla-
mentario y, a tal fin, basándose en el artículo 2 77 del Código de Aguas,
que da derecho a los titulares de aprovechamientos anteriores a obtener
concesión del mismo uso y jerarquía con sólo la presentación del título,
agregar que en tales hipótesis deberá efectuarse una actualización de la
titularidad del derecho de agua, de manera que coincida con la titulari-
dad del dominio, y se pueda efectuar sin dificultades la inscripción de es-
tos derechos en el Registro Inmobiliario.
Además, de acuerdo a lo que ya anticipáramos en el parágrafo 4, pun-
to e) 2, si se desea lograr una adecuada correlación entre el Registro de
Aguas y el Registro Inmobiliario, la Dirección de Hidráulica de la pro-
vincia no debe limitarse a comunicar el otorgamiento de las concesiones,
sino que debe preocuparse por hacer conocer al Registro Inmobiliario
todos los actos o hechos que produzcan mutaciones de la situación re-
gistra! de la concesión, en especial la extinción o nulidad de las conce-
siones/5 o su ampliación,7 6 casos en los que sólo se ha previsto efectuar
los asientos pertinentes en el Registro administrativo de Aguas y se ha
olvidado que debe correlacionárselo con el Registro Inmobiliario.
b) Obligaciones impuestas a los notarios
El Código de Aguas de la provincia de Córdoba, para vincular el Re-

gistro de Aguas con el de la Propiedad Inmueble, impone obligaciones a
los notarios, que deberán solicitar certificados sobre los derechos de
75 Véase artículo 95, reproducido en nota 61, y artículos 90 y 91, reproducidos en
nota 59.
76 Véase artículo 115, reproducido en nota 60.
aguas que existan en los inmuebles, e informar luego las transferencias

que se hayan realizado. Se procura, por esta vía, obtener una permanen-
te actualización de las titularidades sobre esos derechos.7 7
El artículo 26 del Código de Córdoba contempla el problema, esta-
bleciendo que:
"Previo a la firma de escrituras de transferencia o constitución de de-

rechos reales sobre inmuebles, los escribanos deberán obtener un certi-
ficado en el que conste si es inherente al inmueble el derecho a usar
aguas públicas o privadas y que no se adeuda suma alguna en razón del
uso. El incumplimiento de ese requisito, que deberá ser expresado en
las escrituras, hará observable el instrumento( ... )".
En primer lugar señalamos que se ha deslizado un error en la norma

al hacer referencia al uso de aguas privadas, porque el propio Código
dispone que estos usos no se correlacionen con el Registro Inmobiliario,
amén de que hay una redundancia, porque el uso de aguas privadas
siempre es inherente al inmueble.
La nota al mencionado artículo 26 expone las razones de estas exi-
gencias, expresando que se ha considerado conveniente imponer el re-
quisito del certificado con relación a todos los inmuebles, porque "es la
única manera de mantener actualizadas las registraciones aludidas en los
artículos 19 y 25".
Por nuestra parte pensamos que en los inmuebles urbanos, donde las
concesiones de uso doméstico y municipal son forzosas, no tendrá nin-
guna utilidad la exigencia de la certificación aludida, porque la única
constancia de mayor interés, que es la vinculada con la posibilidad de
que se adeuden sumas en razón del uso del agua, no podrá limitar la ins-
cripción en el Registro de la Propiedad Inmueble, en virtud de lo dis-
puesto en el artículo 41 de la ley 17.8 O1.7 8
77 Se advierte aquí otra laguna del Código de Aguas, pues no se ha contemplado la hipó-
tesis de cambio de titularidades por la ejecución forzosa del inmueble en una subasta judi-
cial. Para ser consecuentes, debió exigirse al juzgado -por intermedio de su secretario- que
solicitase el correspondiente certificado, antes de proceder a la subasta, e informase a la au-
toridad de aplicación el nombre del adquirente del inmueble, luego de efectuado el remate.
78 "Artículo 41 (Ley 17.801). No podrá restringirse o limitarse la inmediata inscrip-
ción de los títulos en el Registro mediante normas de carácter administrativo o tributario".
',:
El suministro de esos servicios se efectúa a través de organismos esta-

tales (nacionales, provinciales o municipales), o por medio de coopera-
tivas o particulares que han conseguido concesión para prestarlos. Lo
que la autoridad de aplicación debe registrar es esa concesión, con indi-
cación del volumen de agua que a ella se afecta, sin que le interese de
manera pormenorizada cómo se distribuye en cada predio, ni si éste
adeuda o no las tasas al concesionario.
Comprendemos perfectamente el espíritu que ha inspirado al legisla-
dor, pero para que el cumplimiento del artículo 26 no quede en letra
muerta,79 será menester que la autoridad de aplicación arbitre medios
técnicos adecuados para despachar con agilidad todas las solicitudes de
certificados que puedan presentársele. El movimiento inmobiliario es
sumamente intenso, y no puede trabarse con meras exigencias burocrá-
ticas, que en muchos casos afectarán a inmuebles que no gozan de con-
cesiones reales de agua, recargando las transacciones con costos inne-
cesanos.
Entendemos, por tanto, que la exigencia debió reducirse a pedir cer-
tificados cuando se trata de inmuebles situados dentro de los límites te-
rritoriales de alguno de los sistemas de aprovechamiento que fija el pro-
pio Código.
Sin embargo, la ley se ha inclinado por una solución que generaliza la
exigencia, y para hacerla cumplir es menester que se le dé la debida di-
fusión en el ámbito notarial, ya que está en manos de los escribanos su
observancia, y entre los funcionarios del Registro encargados de califi-
car los documentos inscribibles, porque si ellos no observan los instru-
mentos cuando no se acompañe el certificado de Hidráulica, la disposi-
ción también se convertirá en letra muerta.
Como complemento de estas exigencias se establece que los notarios
deberán dar cuenta de las transferencias a la autoridad de aplicación, y
a tal efecto dispone el artículo 26 en su parte final:
79
Debemos señalar que a la fecha, febrero de 1981, a seis años de vigencia del Código
de Aguas, el artículo 26 no ha sido aplicado, y los notarios no piden los certificados a la
autoridad de aplicación, lo que obedece a dos razones: a) La ley todavía no ha sido regla-
mentada; b) la autoridad de aplicación no ha organizado el Registro de Aguas.
"( ... ) Además deberán dar cuenta mensualmente de las transferencias

efectuadas por su intermedio remitiendo a la autoridad de aplicación
un informe de las escrituras efectuadas. La omisión de esta formalidad
dará lugar a que la autoridad de aplicación imponga al escribano res-
ponsable, previa audiencia, una multa que será graduada por la auto-
ridad de aplicación conforme a lo preceptuado en el artículo 275, y
también, y como pena paralela, pueden aplicarse las sanciones conmi-
natorias establecidas en el artículo 276".
En la parte final de la nota a este artículo nos explica López que, a su

entender, este informe mensual es la única manera de mantener actuali-
zado el Registro de Aguas, porque de otra forma las autoridades de apli-
cación no podrían conocer de modo fehaciente los cambios de titulari-
dades en el dominio de inmuebles, y su repercusión en las concesiones
que les son inherentes.
Nos parece, sin embargo, que el camino elegido es poco práctico: la
autoridad de aplicación se va a encontrar sumergida bajo el medio mi-
llar de informes mensuales que deben elevar los notarios (si cumplen con
el dispositivo), y en cada uno de esos informes se hará referencia a nu-
merosas transformaciones o constituciones de derechos reales sobre fin-
cas que ¡no tienen concesiones! O se hará necesario crear una cantidad
de cargos burocráticos, sólo para determinar en esos informes cuáles tie-
nen repercusión en el Registro de Aguas, o el trabajo se retrasará y el Re-
gistro permanecerá igualmente desactualizado, pese al papelería y pérdi-
da de tiempo que habrá acarreado esta exigencia.
Creemos que el Código debería modificarse, estableciendo la obliga-
ción de comunicar el cambio de titularidades sólo en aquellos casos con-
cretos en que el inmueble gozase de una concesión real, y a tal fin debe-
rían confeccionarse fichas impresas, con los datos esenciales del inmueble
y de la concesión, que el escribano llenaría indicando el cambio de titu-
laridades, y tendría que presentar esa ficha en Hidráulica recién cuando
hubiese finalizado el proceso inscriptorio en el Registro de la Propiedad
Inmueble, porque sólo a partir de ese instante la transmisión del inmue-
ble es oponible a terceros.
De esta forma la autoridad de aplicación mantendría efectivamente
actualizados sus registros, y no sufriría un recargo de trabajo, ni oca-
sionaría engorros innecesarios a los notarios en el cumplimiento de sus

tareas.
Insistimos en que el momento oportuno para esta inscripción del
cambio de titularidades recién se presenta después de haber logrado la
anotación correspondiente en el Registro Inmobiliario, y por eso pro-
pugnamos la modificación de la parte final del artículo 26. De esa ma-
nera sería totalmente correcto lo previsto en el artículo 17 cuando dice:
"Recibido el informe aludido en el artículo precedente, la autoridad de

aplicación anotará en el Registro aludido en el artículo 19 las modifi-
caciones o cambios que se operen en el dominio o en derechos reales
de inmuebles con derecho a uso de aguas públicas mediante concesión.
En caso que tales modificaciones sean efecto de decisiones judiciales o
actos administrativos, para quedar perfeccionadas, deberán ser inscrip-
tas en el Registro establecido en el artículo 19".
e) Subdivisión de inmuebles
El problema ha sido contemplado en el artículo 23, que dispone:
"En caso de subdivisión de un inmueble que tenga derecho a uso de

aguas públicas para una superficie inferior a su extensión total, la ano-
tación se hará conforme a la proporción que la autoridad de aplicación
haya determinado para cada una de las subdivisiones (... )".
Esta parte del dispositivo legal debe concordarse con lo establecido en

el artículo 117, tratando de los inmuebles que gozan de agua para riego:
"En caso de subdivisión de un inmueble con derecho a uso de agua pa-

ra riego, la autoridad de aplicación determinará la extensión del dere-
cho de uso que corresponde a cada fracción pudiendo o no adjudicar
derecho a una de las fracciones si el uso del agua en ella pudiera resul-
tar antieconómico. Para la anotación de las subdivisiones se procederá
conforme a lo establecido en el artículo 23 de este Código".
Por supuesto que nos ponemos en la hipótesis de que la subdivisión

sea posible, por no contrariar lo dispuesto por el artículo 2326 del Có-
80
digo Civil, ni las reglamentaciones sobre superficies mínimas que en su
consecuencia se hubiesen dictado. Pero, como bien lo señala López en la
nota al artículo 117, aunque sea posible la división de la finca, no es for-
zoso que la Administración divida el agua entre las dos fracciones, sino
que tendrá en cuenta los intereses generales para determinar "cómo se
adjudicará el derecho de riego a las subdivisiones de la propiedad primi-
tiva", porque puede ocurrir que uno de los nuevos predios no tenga ap-
titudes para ser regado, o que la autoridad de aplicación considere incon-
veniente dividir la concesión de agua, porque ello resulta antieconómico.
E insistiendo sobre el punto, el autor del proyecto ha manifestado en la
nota al artículo 66:
"( ... ) en caso de concesión para superficie menor que la del inmueble,
determinará a qué parte de éste corresponde adjudicar el derecho al uso
del agua".
También el legislador ha contemplado en el artículo 23 el problema

de la subdivisión, con respecto a la titularidad de aguas privadas:
"( ... ) En el caso de aguas privadas la subdivisión la harán los interesa-

dos, pero la autoridad de aplicación podrá no aprobarla sólo cuando
se viole lo establecido en el artículo 2326 del Código Civil".
6. Errores registrales
Se ha previsto también la posibilidad de que en el Registro se hayan

deslizado.errores, disponiendo en el artículo 21 que las inscripciones que
no se ajusten fielmente al contenido de las resoluciones que confirieron
el derecho de uso de un agua pública no crean derecho alguno a favor
de la persona que figura como titular. 81
80
"Artículo 2326 (Código Civil argentino, párrafo agregado por la ley 17.711) (... )
No podrán dividirse las cosas cuando ello convierta en antieconómico su uso y aprovecha-
miento. Las autoridades locales podrán reglamentar, en materia de inmuebles, la superfi-
cie mínima de la unidad económica".
81
En la nota al artículo 21 expresa López que: "El registro es simplemente reflejo del
Así, por ejemplo, si la inscripción se hubiese efectuado a nombre de

una persona distinta, o sobre un inmueble diferente, esos errores no po-
drían ser fuente de ningún derecho para quienes equivocadamente figu-
rasen como beneficiarios de la concesión, y el error debería rectificarse.
Igual cosa ocurriría si en el asiento registra! figurasen volúmenes supe-
riores a los que de acuerdo a la concesión corresponden realmente.
El procedimiento a seguir para la rectificación de estos errores está
previsto en el artículo 22, que establece:
"La rectificación de errores en la inscripción que no se ajuste fielmente

al título de concesión será hecha de oficio o a petición de parte por la
autoridad de aplicación, con audiencia de interesados, salvo que hubie-
se generado derechos subjetivos. La iniciación de este trámite se anota-
rá como asiento marginal en el registro aludido en el artículo 19".
Esta rectificación por vía administrativa se refiere únicamente a erro-

res materiales de registración, pero cuando se trate de vicios de la con-
cesión misma, que afecten su validez, la nulidad no puede ser decretada
por la Administración, sino por el Poder Judicial (artículo 94 del Códi-
go de Aguas).
Los errores de registración pueden irrogar daños, que deberán ser re-
sarcidos por el Estado, aspecto en el que hay acuerdo unánime en la doc-
trina y jurisprudencia de nuestro país. El punto es recogido en el artícu-
lo 24 del Código de Aguas de Córdoba:
"La autoridad de aplicación responde por los perjuicios que se causen

por anotaciones erróneas o nulas y por el funcionamiento irregular del
Registro, sin perjuicio de la responsabilidad solidaria de los autores del
hecho generador del daño".
Concluimos así este somero análisis de las disposiciones de carácter

registra! contenidas en el Código de Aguas de la provincia de Córdoba.
título acordado; en consecuencia, los errores de inscripción en el Registro que no se ajus-

ten fielmente al contenido del título deben ser corregidos por la autoridad de aplicación,
salvo que hayan generado derechos subjetivos, en cuyo caso debe peticionarse judicialmen-
te su anulación (... )".
Capítulo 13
Reflexiones sobre las notas del Código Civil argentino

y la publicidad registral 1
1. Introducción
En un curso sobre derecho registra!, dictado en el Colegio de Escriba-

nos de la provincia de Córdoba, tuvimos necesidad de referirnos a la ex-
tensa nota en que nuestro codificador se ocupa del problema de la pu-
blicidad registra!, explicando las razones por las cuales no creyó
conveniente, en ese momento, implantar con carácter general los Regis-
tros de derechos reales sobre inmuebles, nota que se acostumbra men-
cionar como si correspondiese al artículo 3203 del Código Civil. 2
Teníamos en esos momentos en nuestras manos una edición del Có-
digo impreso por editorial La Ley, 3 y nos sorprendimos al no encontrar
en ella la nota al artículo 3203. Una pequeña búsqueda nos permitió
comprobar que en esa edición los conceptos de Vélez Sársfield conteni-
dos en la nota que buscábamos habían sido refundidos con los que ex-
pone en la nota correspondiente al artículo 3198. Como casi todas las
personas que asistían al curso habían concurrido con sus respectivos Có-
digos Civiles, pues el texto legal es un elemento indispensable para po-
der participar activamente y sacar mejor provecho a este tipo de charlas,
solicitamos un ejemplar de otra editorial y nos alcanzaron el Código de
Abeledo Perrot; los ejemplares de ese sello terminan una página con la
1 Trabajo publicado originariamente en ]A, 1977-II-755.

2 Véase, por ejemplo, "La publicidad de los derechos reales antes y después de la ley
17.801 ", Boletín de la Facultad de Derecho y Ciencias Sociales, Córdoba, año XXXVI,
1972, p. 12, renglón 24.
3 Buenos Aires, 1973.
nota al artículo 3198 y, al dorso, después de la nota al artículo 3203, 2.

que menciona al Código de Luisiana, trazan una raya e incluyen la no-
ta de Vélez sobre los Registros inmobiliarios. 4
En realidad, han procedido correctamente para indicar que esos con- al I
ceptos de Vélez no se vinculan con ninguno de los artículos en especial, a le
sino que se está frente a una nota final al título de la hipoteca, 5 pero un difi
lector desprevenido podría pensar otra cosa, y creer que se trata de un go,
recurso tipográfico para dar continuidad a la nota del artículo 3198 que plic
por su extensión no alcanzó a entrar al pie de la página correspondien- ent'
te, y se prolongó en las siguientes. 6 pro
En las ediciones de Zavalía no hay lugar a confusión con la nota al
artículo 3198, porque las palabras del codificador vinculadas con la pu-
blicidad registra! han sido colocadas a continuación de la nota al artícu-
lo 3203.7
El problema despertó curiosidad entre las personas que asistían al
curso, y se formularon una serie de conjeturas sobre cuál sería la ubica-
ción correcta de la mencionada nota, señalando alguien que sería conve-
niente efectuar una indagación en los manuscritos del Código. 8 Esa in- ilu:
quietud de los oyentes nos impulsó a realizar esta investigación sobre los eXI
antecedentes de esa nota, para procurar determinar con exactitud cuál
es su verdadera ubicación y cómo debe citársela. 9 Esa búsqueda nos
obligó también a diferenciar entre los distintos tipos de notas que se en-
cuentran en el Código Civil argentino.
4
Lo mismo sucede en varias ediciones del Código Civil de Abeledo Perrot; puede to-
rnarse corno ejemplo el del año 1969.
5
Conf. Fernando J. López de Zavalía, "Evolución histórica del derecho registra! en la
República Argentina", en el Curso de Derecho Registra[ Inmobiliario, dirigido por el pro-
fesor Alberto D. Molinario y publicado por el Registro de la Propiedad Inmueble, Buenos rala
Aires, 1971, p. 155.
6 vista
Es posible que el error cometido en el Código de editorial La Ley tenga su origen en Vaz,
una equivocación semejante.
7 rnent
Decirnos que no hay posibilidad de confusión con la nota al artículo 3198; pero, en los tJ
cambio, no se destaca su carácter de "nota final", referida a todo el Título de la hipoteca, si- 1
no que se la une a la nota del último artículo de ese Título, corno si formasen una sola cosa. do e
8
La observación la efectuó el director del Registro General de la Provincia de Córdo- ¡;
ba, escribano Miguel L. Ré.
9 ción
Los manuscritos del Código fueron donados por los hijos de Vélez Sársfield a la Uni- 1!
Yersidad Nacional de Córdoba, y se encuentran en el templete de la Biblioteca Mayor. en es
REFLEXIONES SOBRE LAS NOTAS DEL CóDIGO CIVIL ARGENTINO 421
2. Las notas del Código. Su valor doctrinario
Una modificación legislativa de envergadura debe estar precedida, o

al menos acompañada, de una labor doctrinaria que sustente y explique
a los interesados en el quehacer jurídico, el sentido y alcance de esas mo-
dificaciones.10 Las notas que el codificador argentino colocó a su Códi-
go cumplen esa misión y constituyen un verdadero texto de doctrina, ex-
plicativo de las normas que incluyó en su trabajo. Al menos así lo
entendió el propio Vélez Sársfield, cuando en el oficio de remisión del
proyecto del Libro Primero nos expresaba:
"( ... ) Me he visto en la necesidad de poner muchas veces largas notas

en artículos que resuelven antiguas y graves cuestiones entre los juris-
consultos, o cuando ha sido preciso legislar en puntos de derecho que
debían ya salir del estado de la doctrina y convertirse en leyes" . 11
Para valorar el acierto de esta labor preferimos ceder la palabra a un

ilustre jurista catalán, 12 quien refiriéndose a la obra de Vélez Sársfield,
expresa que incluyó:
"( ... ) comentarios valiosísimos puestos al pie de los artículos de su Có-

digo por su autor el egregio jurisconsulto doctor Dalmacio Vélez Sárs-
field, a quien su ciudad natal de Córdoba, de la Argentina, dedicó en
1897 un magnífico monumento (... )".13
10
En tal sentido es un modelo la forma en que trabajaron los juristas portugueses pa·
ra la renovación de su Código Civil. En el Boletím do Ministerio da Iustir;a, y en otras re-
vistas jurídicas, encontramos numerosos artículos doctrinarios, especialmente del profesor
Vaz Serra, que ilustran sobre el sentido de los anteproyectos de Reformas (véase especial-
mente el n° 160 del Bol. Min. de Iustir;a, pp. 9 y ss., donde se encuentra una nómina de
los trabajos publicados).
11
Véase la nota de fecha 21 de junio de 1865, dirigida al ministro de Justicia, Eduar-
do Costa, junto con el Proyecto del Libro Primero.
12
Juan Martí Miralles, que fue presidente de la Academia de Jurisprudencia y Legisla-
ción de Barcelona, fallecido el 5 de abril de 1949.
13
"De juris et facti ignorantia", Anuario de Derecho Civil, t. XXII, 1969, pp. 441-527,
en especial p. 467, nota l.
Señala luego la utilidad de dicho método de trabajo que, a su enten-

der, convenía adoptar para redactar la compilación del derecho catalán,
pues de esa forma se brindaría una interpretación casi auténtica y agre-
ga las siguientes palabras que, como argentinos, deben llenarnos de un
justificado orgullo, pues constituyen un acabado reconocimiento del va-
lor intelectual de nuestro compatriota:
"( ... )No queremos terminar esta nota sin hacer constar el homenaje de
nuestra más profunda admiración y efusivo elogio al gran jurisconsul-
to argentino, doctor Vélez Sársfield, cuyo Código y cuyas anotaciones
valiosísimas consultamos con preferencia a los otros códigos modernos
siempre que nos vemos obligados a dilucidar alguna dificultad de dere-
cho civil" .14
Por nuestra parte recordaremos, de paso, que los legisladores iberoa-

mericanos han recurrido en más de una oportunidad a las notas ilustra-
tivas. Así, el proyecto de Código Civil de Acevedo, para la República
Oriental del Uruguay, tiene también numerosas notas, y Segovia indica
con frecuencia que han servido de fuente a las concordancias que efec-
tuó nuestro codificador. 15 También en el Esbo~o de Freitas -en especial
en su primer Libro- encontramos extensas y doctas notas, de gran valor
científico.
Y en España, al elevarse el Proyecto de Código Civil de 1851, la Comi-
sión de Códigos, en nota de fecha 5 de mayo de ese año, manifiesta que:
"( ... )simultáneamente con el Código ha formado el señor don Florencia

García Goyena una obra que contiene la historia, el examen comparado
y los motivos de cada uno de los artículos, interpretando y resolviendo
en el espíritu de los mismos algunas cuestiones que probablemente se sus-
citarán en su aplicación (... )".
14
Véase trabajo y lugar citados en nota anterior.
15
Lisandro Segovia, El Código Civil de la República Argentina. Su explicación y críti-
ca bajo la forma de notas, Buenos Aires, Imp. Coni, 1881. En la introducción, p. XXIII, nos
dice que el proyecto de Acevedo ha servido de fuente a veintisiete artículos del Código. Lue-
go, en numerosas notas indica concordancias de leyes españolas que han sido tomadas de
Acevedo, como sucede, por ejemplo, en las notas a los artículos 1, 2, 16, 185, 196, 212,
218, 230, 237, 264, 265, 279, 287, 290, 311, 314 y 328, dentro del Libro Primero.
Esas notas de García Goyena 16 continúan hasta el día de hoy prestan-

do utilidad para comprender el actual Código español que en muchos
puntos se inspiró en aquel proyecto, lo que ha motivado una reimpre-
sión de esa obra, efectuada en época muy reciente.l 7
Hace pocos años, en nuestro país, el Código de Aguas para la provin-
cia de Córdoba, 18 preparado por el destacado profesor mendocino Joa-
quín M. López, ilustra casi todos sus artículos con notas y concordan-
cias de gran valor. 19
Debemos señalar, sin embargo, que las notas no tienen fuerza de ley,
y solamente persiguen como propósito ilustrar al estudioso sobre la gé-
nesis del pensamiento del codificador, indicándole cuáles son las obras
que ha consultado, aunque con frecuencia los autores y códigos mencio-
nados consagran soluciones distintas a las adoptadas en el cuerpo de
nuestra ley positiva.
Además, Vélez Sársfield creía que el proyecto iba a ser revisado y, po-
siblemente, modificado. Por esa razón no numeró de corrido el articula-
do, sino que luego de dividir su obra en libros, los libros en secciones y
las secciones en títulos, procedió a dar numeración independiente a ca-
da uno de los títulos. Por tal motivo nos dice:
16
Florencia García Goyena, Concordancias, motivos y comentarios del Código Civil
español, Madrid, 1852, 4 tomos.
17
Reimpresión al cuidado de la Cátedra de Derecho Civil de la Universidad de Zara-
goza, con nota preliminar del profesor José Luis Lacruz Berdejo, Zaragoza, 1974.
18
Decreto-ley provincial 5589, del año 1973.
19
En la "Exposición de motivos" del proyecto de Código de Aguas, Joaquín López ex-
presa: "La mayoría de los artículos está precedido de su correspondiente nota. No es aquí
el momento de referirnos al valor de las notas; el tema ha sido motivo de vasta literatura
jurídica.
Las notas a los artículos del proyecto indican el texto legal o la doctrina que le sirvió
de fundamento. A este respecto estimamos remarcar que los artículos generalmente no son
copia de los textos legales, doctrina o proyectos que se indican, sino que se ha captado el
sentido que a juicio del autor sus disposiciones tienen.
En las notas de muchos artículos se indica más de una fuente, ello porque se trata de
preceptos concordantes, o bien, porque principios establecidos en diversos textos han si-
do unificados o insertados en el artículo.
Las notas expresan también en algunos casos la opinión del autor, en otros amplían y
explican lo expresado en el artículo y en otros indican el porqué de tal solución adoptada".
Estas palabras de López podrían aplicarse casi exactamente a las notas con que Vélez
adornó el Código Civil.
"( ... )Previendo que puede haber supresiones o adiciones en los artícu-
los( ... ) cada título lleva una numeración particular, y así las que se hi-
cieron no alterarán sino la numeración en cada título y no toda la obra.
Cuando el Código haya de publicarse con las variaciones que se le hu-
biesen hecho, entonces, suprimidas las citas, concordancias y notas, se
pondrán todos los artículos bajo una sola numeración y se corregirán
en el cuerpo de ellos las referencias que se hacen" .20
Surge de aquí la evidencia de que el codificador tenía clara concien-

cia de que las notas no formaban parte del cuerpo legal y perseguían co-
mo único fin facilitar el estudio del nuevo Código, brindando a la opi-
nión jurídica del país los antecedentes que se habían tomado en cuenta
para realizar la obra.
3. Concordancias, citas y notas
Si fijamos nuestra atención en lo que comúnmente suele englobarse

bajo la denominación de notas del Código Civil, entre las cuales el pro-
pio legislador distinguió citas, concordancias y notas, 21 advertiremos
que en algunas el codificador se ha limitado a indicar las normas del de-
recho romano, leyes españolas, o códigos vigentes en esa época que se
vinculan con el artículo en cuestión, es decir establecer las concordan-
cias legales. Para esa tarea le resultó especialmente útil la obra de Gar-
cía Goyena,2 2 y también recurrió al proyecto de Código Civil para la Re-
pública Oriental del Uruguay redactado por Acevedo, y al trabajo de
legislación comparada de Saint-Joseph,23 aunque no hemos encontrado
esta última obra en la biblioteca de Vélez Sársfield, que tampoco lamen-
ciona en el "Oficio de remisión (... )", donde hace referencia, en cambio,
20
Véase el Oficio de remisión ... , citado en nota 11; las cursivas son nuestras.
21
Véanse los párrafos del Oficio de remisión ... , reproducidos más arriba. Posiblemen-
te reservaba la denominación de "notas" para aquellas en que exponía su propio pensa-
miento sobre el terna.
22 Trabajo citado en nota 16.
23 Antoine de Saint-Joseph, Concordances entre les Codes civiles étrangeres et le Code
?-\apalean, París, 4 tornos, 2a ed., 1856.
REFLEXIONES SOBRE LAS NOTAS DEL CóDIGO CIVIL ARGENTINO
425
al trabajo de legislación comparada del señor Seoane, 24 libro que no

puede haberle sido útil para concordar artículos, sino únicamente para
tomar ideas generales de las distintas soluciones que se dan en la legisla-
ción comparada.
Lamentablemente, en materia de concordancias se han deslizado
numerosos errores tipográficos; y en otros casos se han reproducido
las erratas que ya se habían deslizado en la obra de García Goyena, he-
cho que fue advertido por Segovia, el más agudo de los exégetas del
25
Código. Ochenta años después, un jurista español, sin tener conoci-
miento de lo que Segovia había señalado, llegaba a la misma conclu-
sión expresando:
"Para estas notas parece que, a veces, se sirve también de la obra de

García Goyena. En alguna ocasión se notan en las concordancias las
mismas erratas: cfr. artículo 1446 del Proyecto español de 1851, en la
obra de García Goyena y el artículo 1390 del Código argentino: se ci-
ta en ambos al Código holandés con la misma equivocación en el nú-
mero del artículo. 26
24
Jurisprudencia civil vigente, española y extranjera, Madrid, 1861.
25
En una rápida revista señalaremos algunos de los casos, tomados solamente del Li-
bro Primero de nuestro Código, en que Segovia señala erratas en las que Vélez ha repro-
ducido la concordancia equivocada de García Goyena:
Nota al artículo 170, dice Cód. de Holanda, artículo 90; debe decir 99.
Nota al artículo 186, dice Tít. 15 (del Código romano); debe decir 14.
Nota al artículo 275, dice Cód. francés, artículo 274; debe decir 374.
Nota al artículo 309, dice Digesto, Libro 3; debe decir Libro 37.
Nota al artículo 389, dice Cód. Luisiana, artículo 282; debe decir artículo 281.
También en la nota al actual inciso 7 del artículo 483 se había citado mal al Código de
Nápoles, indicando el artículo 380, cuando se debía mencionar el 384, error que no se ad-
vierte en los códigos modernos, porque la nota fue "enmendada" por los encargados de la
última edición oficial (imp. La Pampa), que se tomaron "la libertad" de retocar las notas
del codificador, problema del que nos ocuparemos en otro trabajo.
Agreguemos a las ya mencionadas la nota al artículo 469, donde Vélez cita la ley 13,
Título I, partida 6, cuando en realidad se trata del Título 16 (errata señalada por Sego-
via), que en las notas de García Goyena al artículo 279 del proyecto español está citada
tres veces bien, y una mal (en el quinto párrafo), y ¡Vélez ha tomado justamente la cita
equivocada!
2
6 Manuel Peña, El Anteproyecto del Código Civil español (1882-1888), Madrid, dis-
tribuye Reus, 1965, p. 36, nota 110.
Hay otro grupo de notas en las que se reproduce el pensamiento de la

doctrina, mencionando uno o varios autores -especialmente comentaris-
tas del Código francés- que opinaron sobre el punto. 27 A este segundo
grupo es al que podemos denominar citas, y por regla general es de co-
secha del propio Vélez Sársfield, y sus abundantes lecturas de la doctri-
na francesa; excepcionalmente en las citas han ejercido alguna influen-
cia las notas que Freitas colocó en su Esbo(:o.
Por último encontramos las verdaderas "notas", que son aquellas en
las que Vélez ha expuesto su propia opinión sobre algún punto; estas no-
tas suelen, con frecuencia, reforzarse con citas y concordancias.
La mayor parte de estos antecedentes que nos ha brindado el codifi-
cador se relacionan concretamente con algún artículo y la solución legal
que en él se consagra, y cuando queremos hacer referencia a alguna de
ellas, la individualizamos como "Nota al artículo ... ", indicando el nú-
mero del texto legal con el cual se vincula.
Podemos ilustrar lo dicho con algunos ejemplos, y así veremos que las
notas a los artículos 500, 501, 502, 503 y 504, son simples concordan-
cias; la del artículo 505, es una cita de Marcadé; en cambio al pie del ar-
tículo 577 encontramos una importante nota, en la cual, además de
brindarnos algunas concordancias y citar la opinión de Toullier y de
Freitas, Vélez Sársfield desarrolla extensamente su pensamiento sobre la
necesidad de mantener la tradición como modo de transmitir la propie-
dad, y critica el desacierto en que incurrió el Código francés al suprimir
este requisito y disponer que la propiedad se transmitía por el solo con-
sentimiento, concluyendo su exposición con una mención a la ley de
1855 que exigía la transcripción de los títulos en los registros públicos
inmobiliarios, para que fuesen oponibles a terceros.
Ahora bien, en algunas oportunidades -más escasas- el legislador no
se ha referido a un artículo concreto, sino que ha colocado notas preli-
27 El codificador argentino se mantenía muy al tanto de la evolución de la ciencia jurí-
dica francesa, a través de sus tratadistas y también de las revistas especializadas, como la
Revue de législation et jurisprudence (también conocida por Revue Wolowksy); su suceso-
ra, la Revue critique de législation et de jurisprudence; la Revue franr;aise et étrangére de
législation (o Revue Foelix), etcétera.
A cada paso encontramos mencionadas las obras de Demolombe, Marcadé, Troplong,
Zachariae, Aubry y Rau, Duranton y otros juristas franceses.
minares o finales, 28 vinculadas con todo un libro, sección, título o capí-

tulo del Código. A continuación estudiaremos cada una de esas notas
preliminares o finales.
4. Notas preliminares
a) Objeto
Todas las notas preliminares han sido identificadas por Vélez Sárs-
field con la letra {a), y persiguen como objeto explicar de manera gene-
ral el desarrollo que pensaba efectuar en esa parte de su obra, sea en lo
vinculado con el orden de las materias, sea con relación al contenido.
Para facilitar su búsqueda, e individualizarlas con rapidez y exactitud,
debe mencionarse la parte del Código a que se refiere la nota {libro, sec-
ción, título o capítulo), y conviene indicar luego el número del artículo
al que precede.
Procuraremos dar un panorama sintético de lo tratado en esas notas.
b) Nota al Libro Tercero (antes del artículo 2311)
Al comenzar el Libro destinado a los derechos reales, Vélez colocó

una nota en la que explica muy brevemente que legislará de manera pre-
via lo relacionado con las cosas y la posesión, aspectos a los que desti-
na los tres primeros Títulos del mencionado libro, "porque las cosas y
la posesión son elementos de los derechos reales".
e) Notas a Secciones
l. Encontramos en primer lugar la nota a la Parte Primera de la Sec-

ción Primera del Libro Segundo, antes del artículo 495.
Esa parte del Código trata "De las obligaciones en general" y Vélez ex-
plica su preocupación por distinguir entre las obligaciones y los contra-
28Estas son siempre verdaderas "notas" pues en ellas expone el codificador su propio
pensamiento sobre el problema, aunque a veces contengan también algunas "citas" o
"concordancias".
tos, en razón de que éstos no constituyen la única fuente de obligaciones.

Fundamenta su opinión con algunas citas de Ortolan y Zachariae.
2. Hay también una importante nota a la Sección Segunda del Libro
Segundo, Sección que comienza con el artículo 896 y está dedicada a
"los hechos y actos jurídicos".
Se trata de una materia novedosa, que no se encontraba regulada en
ninguno de los códigos civiles vigentes a la época de sanción del nuestro;
la fuente directa de inspiración de nuestro codificador, en este punto, fue
la obra del jurisconsulto brasileño Freitas, a quien cita en la nota.
d) Notas a Títulos
Son varias, y casi siempre de gran importancia para comprender el

pensamiento del legislador sobre las materias que se tratan en los respec-
tivos Títulos; no podemos analizarlas una por una, pero procuraremos
pasarles revista rápidamente.
1. Antes del artículo 30 se encuentra la nota al Título Primero, Sección
Primera, Libro Primero. Trata en ella de las personas jurídicas, y coloca al-
gunas concordancias; señala el hecho de que en la mayoría de los códigos
el punto no había sido legislado, o lo había sido de forma inadecuada.
2. Antes del artículo 159 se halla la nota al Título Primero, Sección
Segunda del Libro Primero, en la que Vélez Sársfield explica por qué se
inclinó por el matrimonio religioso, poniendo especialmente el acento en
la necesidad de contemplar los usos y las costumbres de la sociedad, al
sancionar las leyes destinadas a regirla.
3. Antes del artículo 667 está la nota al Título Doce, Sección Prime-
ra, Libro Segundo, que se refiere a las dificultades que existen en mate-
ria de obligaciones divisibles e indivisibles, y cómo en ese punto ha de-
jado de lado las soluciones contenidas en el Código Civil francés, para
seguir en cambio a las viejas Leyes de Partida y al derecho romano.
4. Antes del artículo 1037, la nota al Título Sexto, Sección Segunda
del Libro Segundo, en la que trata de las diferencias entre nulidad y res-
cisión.
5. Antes del artículo 1066, en el Título Octavo, también de la Sección
Segunda del Libro Segundo, se ocupa de las características diferenciales
entre los actos lícitos y los actos ilícitos.
6. Antes del artículo 1217, ya en la Sección Tercera del Libro Segun-

do, al tratar de la sociedad conyugal explica las modalidades especiales
que ha recogido, separándose de las soluciones dadas en otros códigos
para adaptarse a las costumbres propias de nuestro pueblo. Hay en esa
nota numerosas citas y concordancias, a lo que se suman interesantes re-
flexiones de tipo sociológico-jurídico. Destaca, en el texto de esa nota,
su intención de suprimir las hipotecas tácitas, por considerar que eran
cargas ocultas que causaban grave daño al tráfico inmobiliario.
7. Antes del artículo 2351 encontramos la nota al Título Segundo del
Libro Tercero, en la que el codificador expone su opinión sobre la natu-
raleza jurídica de la posesión.
8. Antes del artículo 2502 está la nota al Título Cuarto del mismo Li-
bro Tercero, en la que nos habla de la distinción entre los derechos rea-
les y los personales, con citas de autores y concordancias legales.
9. Por último, antes del artículo 3068 vemos la nota al Título Trece
del mismo Libro Tercero, con una breve referencia a las servidumbres,
destacando que no incluye entre ellas las que suelen denominarse urba-
nas, porque han sido tratadas en el Título VI de ese Libro, al legislar so-
bre las restricciones y límites al dominio.
e) Notas a Capítulos
En nuestro Código los Capítulos son subdivisiones internas de algu-

nos Títulos. Sólo dos Capítulos presentan notas preliminares: el Capítu-
lo Tres del Título Cuarto, Libro Tercero (es decir, antes del artículo
2571), nota en la que procura delimitar qué entiende por accesión; y el
Capítulo Tres del Título Primero, Sección Segunda del Libro Cuarto (an-
tes del artículo 3898), en la que se ocupa de los distintos sistemas que
pueden emplearse para solucionar los conflictos de privilegios, explican-
do cuál ha sido adoptado por nuestro Código Civil.
S. Notas finales
Este tipo de notas es poco frecuente, y sólo podemos encontrar tres

en el Código; sin embargo tienen gran importancia, porque en ellas Vé-
lez Sársfield ha procurado exponer las razones que lo impulsaron a ex-

cluir alguna institución.
Sólo una de estas notas, la que se refiere a la cesión de herencia, ha
sido individualizada con la letra (a), que el legislador utilizó también,
por lo general, para las notas preliminares. En cambio la nota que se re-
fiere a la lesión queda separada de la nota al artículo 943 porque colo-
ca como encabezamiento el Título de "Lesión enorme o enormísima", y
la que trata de la publicidad registra! está separada por una raya del res-
to de las notas que corresponden al Título de la hipoteca.
a) Cesión de herencias
Después del artículo 1484, último del Título Cuarto, Sección Tercera
del Libro Segundo -Título en el cual se ha legislado sobre la cesión de
créditos- Vélez Sársfield coloca una nota que dice:
"Regularmente los Códigos y escritores tratan en este Título de la ce-

sión d~herencias, método que juzgamos impropio, y reservamos esta
materia para el Libro Cuarto, en que se tratará de las sucesiones".
Como no hay ninguna nota que se vincule con el artículo 1484, y el

texto del comentario es muy claro, la doctrina ha comprendido sin difi-
cultad que esta nota se refiere a todo el Título, y no a un artículo deter-
minado.
b) Lesión objetiva
Nuestro Código se ocupa de los vicios de la voluntad (error, dolo y

violencia), en los tres Capítulos del Título Primero, Sección Primera del
Libro Segundo. La última de las normas contenidas en ese Título es el
artículo 943, que se refiere a la violencia ejercida por un tercero, y ha si-
do concordada con un texto de las Leyes de Partida.
A continuación, y bajo la leyenda de "Lesión enorme o enormísima",
se incluye una importante nota, en la que se explican las razones por las
cuales se ha omitido legislar sobre esta institución, que en los códigos de
su época, siguiendo al modelo francés, solía tratársela como uno de los
vicios de la voluntad.
Se trata, pues, de una nota final del ya mencionado Título, pero con
frecuencia se la cita como nota al artículo 943, por ser ésta la forma más
rápida para encontrarla en el Código.
El encabezamiento que lleva sirve para demostrar que no se refiere al
precepto contenido en el artículo 943, sino que se trata de un problema
vinculado con todo el Título, es decir con un posible vicio de la volun-
tad, que el legislador no ha creído conveniente admitir.
6. La nota sobre publicidad registra!
Ya señalamos, al comenzar este trabajo, la diferente ubicación que a

esta nota dan algunas ediciones modernas del Código Civil. Ese hecho
nos llevó a ahondar el problema y consultar las clásicas ediciones de La-
jouane, como así también las primeras ediciones oficiales del Código Ci-
vil-es decir la edición del Proyecto, y las llamadas ediciones Nueva York
y Pampa-, completando nuestras indagaciones con una consulta a los
manuscritos del Código, depositados en la Biblioteca Mayor de la Uni-
versidad Nacional de Córdoba.
Ese cotejo de las viejas ediciones del Código Civil corroboró nuestra
impresión de que la nota sobre publicidad registra! era una nota final al
Título de la hipoteca, que se encontraba separada por una raya de las
restantes notas que correspondían a diferentes artículos de ese Título.
El análisis de los manuscritos del Código disipa toda duda, y da una
idea de cuál ha sido la génesis de esa nota. Existen tres borradores del
Título de la hipoteca; algunos de los primeros son de puño y letra delco-
dificador y se aprecia en ellos su forma característica de trabajar, con in-
terlineados, artículos íntegros tachados, y otros que agregaba en tirillas
cuidadosamente pegadas a un costado del cuadernillo.
El último cuaderno, que en el rincón superior izquierdo de la prime-
ra página lleva una leyenda que dice revisado, está pasado en limpio de
manera cuidadosa, y con una caligrafía totalmente distinta (posiblemen-
te la de Victorino de La Plaza, que según Chaneton fue el amanuense que
habría pasado en limpio los borradores del Libro Cuarto).
Sobre este cuaderno todavía trabajó Vélez Sársfield, suprimiendo al-
gunas de las normas proyectadas, de manera que en lugar de 100, que-
i
daron reducidos a 96 artículos -que son los que tiene el Código en ese '
l'
Título- con sus correspondientes notas.
En ninguno de los borradores anteriores aparece mención alguna a la
publicidad registra!, y recién en este último cuaderno, en su parte final,
'
Vélez le ha unido un pliego en el que de su puño y letra ha agregado la
;
nota sobre publicidad registra!, separándola del resto del Título con una ~
raya colocada en la cabecera de la primera página de ese pliego.

Los originales correspondientes a la nota sobre publicidad registra! per-
miten apreciar las características de la escritura del codificador; el empleo
que efectúa de las abreviaturas; sus errores ortográficos e, incluso, cómo
el texto original ha sido luego adulterado a partir de la Edición Pampa.
Así, en el séptimo renglón de la segunda página, obsérvase que Vélez afir-
ma que la inscripción no convalida los actos o contratos, término que ha
sido cambiado en las ediciones que actualmente circulan, por valida.
Nuestras investigaciones nos permiten concluir que esa nota se redac-
tó y agregó cuando ya se había concluido el trabajo sobre el Título de la
hipoteca, y se había pasado en limpio y corregido el último borrador,
momento en el cual el codificador creyó conveniente agregar esta nota
final explicando por qué no había legislado sobre publicidad registra! de
manera general.
7. Conclusiones
:,.
• l. Las notas del codificador no integran el texto legal, pero presentan
un elevado valor doctrinario.
2. De acuerdo con el contenido puede distinguirse entre concordan-
cias, citas y notas:
a) Las concordancias con el derecho romano, Leyes de Partida y le-
gislación comparada, han sido tomadas principalmente de la obra de
García Goyena y del proyecto de Acevedo.
b) Las citas, en su mayor parte, reproducen el pensamiento de auto-
res franceses.
e) Las notas propiamente dichas, exponen el pensamiento de Vélez.
3. Por su ubicación, las notas pueden vincularse solamente a los artícu-
los del Código, o referirse a todo un libro, sección, título o capítulo.
----------------.........
REFLEXIONES SOBRE LAS NOTAS DEL CóDIGO CIVIL ARGE?\!JC\0 433
4. Las notas que tratan de una parte global de la obra pueden ser ini-
ciales o finales.
5. En las notas iniciales, el codificador explica el método que va a em-
plear en esa parte de su trabajo y da las razones por las que piensa in-
cluir determinadas soluciones, o seguir cierto orden.
6. Las notas finales están destinadas a explicar por qué en esa parte
del Código no ha contemplado determinada institución.
7. La nota sobre publicidad registral es una nota final al Título de la
hipoteca.
Capítulo 14
Aspectos registrales del fideicomiso y el leasing
Parte I: El fideicomiso y la ley 24.441
1. Titularidad fiduciaria
Con respecto al fideicomiso encontramos el artículo 13 de la ley

24.441, que dispone:
"Cuando se trate de bienes registrables, los Registros correspondientes

deberán tomar razón de la transferencia fiduciaria de la propiedad a
nombre del fiduciario".
La norma comprende a todo tipo de bienes registrables, tanto inmue-

bles como muebles; el fiduciante, propietario original del bien y -como
tal- su titular registra!, transfiere esa propiedad al "fiduciario", que de-
berá ser inscripto como nuevo titular registra!.
Puede suceder que, durante el lapso de vigencia del fideicomiso, cam-
bie la persona del fiduciario por alguna de las causas previstas en el ar-
1
tículo 9 de la ley 24.441. La ley prevé que en tales hipótesis se reempla-
1
"Artículo 9 (ley 24.441). El fiduciario cesará como tal por:
a) Remoción judicial por incumplimiento de sus obligaciones, a instancia del fiducian-
te o a pedido del beneficiario con citación del fiduciante;
b) Por muerte o incapacidad judicialmente declarada, si fuera una persona física;
e) Por disolución si fuere una persona jurídica;
d) Por quiebra o liquidación;
e) Por renuncia, si en el contrato se hubiese autorizado expresamente esta causa.
La renuncia tendrá efecto después de la transferencia del patrimonio objeto del fidei-
comiso al fiduciario sustituto".
LL1S -'1oissn DE EsPA'-:ÉS
ce al fiduciario por "el sustituto designado en el contrato" o de acuerdo

al procedimiento que allí se hubiese previsto, y que "los bienes fideico-
rniridos serán transmitidos al nuevo fiduciario" {artículo 10). Obvia-
mente esta sustitución del fiduciario debe proyectarse registralmente en
el cambio de titularidad de los bienes, pero algunas de las hipótesis de
cesación del fiduciario enumeradas en el ya mencionado artículo 9 pue-
den originar dudas sobre cuáles son los mecanismos idóneos para que el
cambio de titularidad obten13a el adecuado reflejo registral.
~-\nalicemos, aunque sea brevemente, las hipótesis contempladas en
los distintos incisos del artículo 9, recordando que el inciso e) del ar-
;:kulo 4 exige que en el contrato de constitución del fideicomiso se ha-
ya previsto la manera de sustituir al fiduciario. Esto requiere, de ma-
nera general, que en todos los casos en que se pretenda cambiar la
rirularidad fiduciaria, se acompañe documentación que acredite que
el sustituto es la persona que nominalmente designaba el contrato, o
que se ha dado cumplimiento a los mecanismos de sustitución previs-
tos en el propio contrato. Ello refuerza nuestra opinión de que en los
Registros deben archivarse, en un protocolo especial, los contratos de
:fideicomiso.
a Remoción judicial
Tenemos, en primer lugar, el caso de remoción judicial; se ha sosteni-

do que cuando se trata de bienes inmuebles ese cambio de titularidad de-
b-e acceder al Registro por la vía de una "escritura pública"; 2 por nues-
rra parte entendemos que el oficio judicial, en el que se transcribiese la
pertinente resolución por la cual se removió al fiduciario y se lo sustitu-
yó por otra persona, es un instrumento público apto para provocar la
mutación registral. Pretender que se extienda una escritura pública que
reproduzca esa resolución judicial entrañaría una pérdida de tiempo y
un gasto innecesario.
=Ver Horacio M. Vaccarelli: "Aspectos registrales. Contrato de fideicomiso", en Re-

: :stJ del Notariado, número especial, año 1995: "Seminario sobre la ley 24.441", pp. 100
• 101.
ASPECTOS REGISTRALES DEL FIDEICOMISO Y EL LEASING 437
Cuando se reclame al juez la remoción de un "fiduciario" el pedido

debe contener paralelamente la solicitud de que se designe en su reem-
plazo a quien correspondiere, pues los bienes fideicomitidos no deben
quedar en situación de desamparo. A tal fin se acompañará el contrato,
en el que constará el nombre del posible sustituto, o el mecanismo de de-
signación. El juez, al resolver la remoción, deberá proveer a la designa-
ción del sustituto que corresponda y esa resolución será el título que jus-
tifique el cambio registra! de titularidad.
b) Muerte del fiduciario
Cuando se trate de la muerte del fiduciario (inciso b, artículo 9), no

será necesario esperar que se realice su juicio sucesorio, pues los bienes
que se encuentran en fiducia no pasan a sus herederos, sino al sustituto
de acuerdo a las previsiones legales y contractuales; será suficiente, por
tanto, que el mencionado sustituto formule la petición, acompañando la
partida de defunción del fiduciario y la documentación que acredite sus
derechos de sustituto.
e) Otras hipótesis
Para los casos de incapacidad judicialmente declarada, deberá acompa-

ñarse copia de la correspondiente resolución, y lo mismo en los casos de
quiebra (inciso d). En cambio la disolución de una persona jurídica, o la
renuncia a la propiedad fiduciaria, deberán constar en escritura pública.
En definitiva, estamos convencidos de que la persona legitimada pa-
ra solicitar el cambio registra! es el sustituto que, de acuerdo a lo previs-
to por la ley, será el nuevo titular.
Pero, debemos preguntarnos: ¿solamente se debe tomar razón de
quién es el titular fiduciario o hay otros aspectos vinculados con las ca-
racterísticas especiales de este tipo de propiedad que también tendrán
que proyectarse en el Registro?
La ley nada dice, y esto va a inquietar mucho a los registradores. Pa-
ra arbitrar soluciones correctas debemos atender a la naturaleza del de-
recho que se constituye.
Otro problema a tener en cuenta es que la norma, al hablar del plazo

a que está destinado a "durar" el dominio fiduciario, se refiere a un "pla-
zo final" o resolutorio, que se computa desde "su constitución". Podría
suceder que en el contrato de fideicomiso se hubiese estipulado también
un plazo "inicial", de carácter suspensivo, que fijase, precisamente, el
"momento de constitución", a partir del cual comenzará a correr el cóm-
puto del plazo final. En tal caso resultaría conveniente que ambos plazos
tuviesen proyección registral para robustecer la seguridad jurídica.
3. Condición
En el fideicomiso puede haberse fijado en lugar de un plazo de du-

ración, una condición resolutoria; ¿tendrá que tomarse nota de la con-
dición? A nuestro criterio también es necesario tomar razón de la condi-
ción que se hubiese estipulado.
La doctrina debe formularse aquí múltiples interrogantes. En primer
lugar: ¿a qué tipo de condición se refiere el inciso e del artículo 4, a las
suspensivas o a las resolutorias? En principio, por tratarse de una con-
dición destinada a poner fin a un derecho ya constituido, se tratará de
una condición resolutoria; producido el hecho condicionante se extin-
guirá la propiedad fiduciaria y se deberán entregar los bienes al fideico-
misario. En caso de no producirse el hecho condicionante extintivo, el
dominio fiduciario concluiría al vencerse los treinta años que el propio
artículo 4 fija como plazo máximo para su duración.
Sin embargo, si meditamos con más detenimiento advertiremos que pue-
den darse otras hipótesis; por ejemplo, que se celebre un contrato de fidei-
comiso sujeto a una condición suspensiva y que la transmisión de la pro-
piedad fiduciaria recién se opere "si" se produce el hecho condicionante.
El problema es si un contrato de ese tipo debe acceder al Registro,
porque mientras no se cumpla la condición el fiduciante continúa sien-
do el titular registral y todavía no hay propiedad fiduciaria. Pero el mis-
mo problema se plantea en el caso de la compraventa de un inmueble so-
metida a condición suspensiva. ¿Debe registrarse ese contrato? Algunos
dirán que no; nosotros estimamos que sí pues son títulos aptos para pro-
vocar una mutación en los derechos reales que recaen sobre ese bien.
A los registradores se les plantea la inquietud de si, al registrarse una

condición, debe simplemente asentarse escuetamente la noticia de su
existencia, o si es menester transcribirla íntegramente. Se trata de un
problema de técnica registra!, vinculado con el "tamaño" de nuestros fo-
lios reales, que dificulta la reproducción de cláusulas contractuales exce-
sivamente largas.
Vaccarelli propicia la "publicidad por relación", con un reenvío al ac-
to que instrumentó el contrato de fiducia; 7 la solución puede ser acepta-
ble si el Registro archiva debidamente esos contratos y, al mismo tiempo,
expide información completa sobre la literalidad de la cláusula cuando el
interesado así lo solicite.
4. Facultades del fiduciario
¿Deben reflejarse registralmente las facultades del fiduciario? Es con-

veniente destacar que -dentro del régimen establecido por la ley 24.441-
la propiedad fiduciaria es un verdadero patrimonio de afectación, lo que
entraña importantes limitaciones a las facultades de su titular, ya que la
ley considera que esos bienes no integran realmente el patrimonio del fi-
duciario (artículo 14 ), ni están sujetos a la acción de sus acreedores (ar-
tículo 15); pero, al mismo tiempo, no puede olvidarse que el fiduciario
tiene algunas facultades de disposición de los bienes que le han dado en
fiducia, cuando así lo requieran los fines del fideicomiso 8 e incluso de
sustitución, porque puede vender algunos de esos bienes para adquirir
otros e incorporarlos en su lugar. 9
Para que el registrador pueda calificar adecuadamente el ejercicio de
las facultades de un propietario fiduciario, ¿deberá de alguna forma pu-
7
Horacio M. Vaccarelli, trabajo citado, p. 104.
8 "Artículo 17 (ley 24.441 ). El fiduciario podrá disponer o gravar los bienes fideicomi-
tidos, cuando lo requieran los fines del fideicomiso, sin que para ello sea necesario el con-
sentimiento del fiduciante o del beneficiario, a menos que se hubiere pactado lo contrario".
9 "Artículo 13. (... )Cuando así resulte del contrato, el fiduciario adquirirá la propie-
dad fiduciaria de otros bienes que adquiera con los frutos de los bienes fideicomitidos o
con el producto de actos de disposición sobre los mismos, dejándose constancia de ello en
el acto de disposición y en los Registros pertinentes". (La cursiva es nuestra.)
ASPECTOS REGISTRALES DEL FIDEICOMISO Y EL LEASI:\G 441
blicitarse registralmente el contrato con las facultades de fiducia? Este es

un problema de mayor envergadura para los Registros. Dentro de la
concepción de nuestros registradores se encontrará una seria resistencia
a que esto se refleje en los folios reales, pero -como ya lo hemos adelan-
tado- creemos que, así como se inscribe en un protocolo especial el re-
glamento de copropiedad, que es el que fija los alcances del derecho real
de propiedad horizontal y sus limitaciones, es necesario llevar un proto-
colo especial de contratos de fiducia, que pueda ser consultado para de-
terminar cuál es la dimensión de este dominio tan especial que es el do-
minio fiduciario. Esto es un problema de técnica registra! que deberá ser
resuelto por los registradores.
S. Traspaso del dominio al fideicomisario
El dominio fiduciario puede extinguirse por distintas causas, contem-

pladas en el artículo 26 de la ley. 10
Extinguido el dominio fiduciario, sea por vencimiento del plazo, sea
por cumplimiento de la condición, sea por revocación, resulta indispen-
sable que este hecho se refleje en un cambio de la titularidad registra!.
El problema, enfocado desde el ángulo registra!, presenta una serie de
aristas que exigirán un cuidadoso análisis, porque la ley no ha incluido
previsiones especiales.
En las enajenaciones comunes solemos ver que se transmite el bien,
que estaba sometido al dominio pleno de un sujeto, y pasa a un nuevo
titular registra!, que puede ser cualquier persona. Aquí, en cambio, el
bien se encuentra en manos de un "fiduciario", que no es titular pleno,
ya que sus funciones son casi exclusivamente las de un administrador ge-
rencial de los bienes fideicomitidos, 11 y el nuevo titular del dominio no
10 "Artículo 26 (ley 24.441). El fideicomiso se extinguirá por:
a) El cumplimiento del plazo o la condición a que se hubiere sometido o el vencimien-

to del plazo máximo legal;
b) La revocación del fiduciante si se hubiere reservado expresamente esa facultad; la
revocación no tendrá efecto retroactivo;
e) Cualquier otra causal prevista en el contrato".
11 Ver nuestro "Contrato de fideicomiso", en Revista del Notariado, número extraor-
dinario, 1995, p. 65.

puede ser cualquier persona, sino exclusivamente el fideicomisario o sus

sucesores; 12 este matiz especial repercutirá en la forma de transmisión al
nuevo titular, y en la calificación registra! de ese acto.
Parece indispensable que el Registro tome razón de quién es el fideico-
misario; en primer lugar, para asegurar que sea él quien reciba los bienes
al extinguirse el dominio fiduciario; en segundo lugar, porque no sólo in-
teresa al fideicomisario que se aseguren sus derechos, sino que también es
importante que sus acreedores conozcan esta posibilidad de acrecenta-
miento patrimonial, que contribuye a la solvencia del fideicomisario.
No olvidemos que, dentro de la peculiar regulación del fideicomiso
que ha efectuado la ley 24.441, distinguiendo cuatro sujetos, a saber: a)
fiduciante; b) fiduciario; e) beneficiario y d) fideicomisario, con mucha
frecuencia sucederá que las figuras del beneficiario y el fideicomisario se
superpongan, y en tal caso el fideicomisario, por su doble carácter, ten-
drá derecho como beneficiario a los frutos y, para proteger el patrimo-
nio del fideicomiso, podrá subrogarse en las acciones del propietario fi-
duciario cuando éste fuese remiso.
En lo que se refiere al traspaso de titularidad del propietario fiducia-
rio al fideicomisario o sus sucesores, estimo que los requisitos registra-
les pueden variar según que la extinción del dominio fiduciario se haya
producido por revocación (inciso b, artículo 25), que haya mediado el
vencimiento del plazo convencional o legal, o que haya sido el resultado
de una condición resolutoria. Este problema no está regulado por la ley,
pero debemos adelantar algunas ideas provisionales, para ir desbrozan-
do el camino.
a) Revocación
Cuando el contrato haya previsto la posibilidad de extinción del do-

minio fiduciario, por revocación del fiduciante, la cláusula debe haberse
publicitado registralmente, y el acto de revocación será el fruto de una
decisión de voluntad unilateral q,ue, para tener proyección registra!, de-
12
"Artículo 26 (ley 24.441). Producida la extinción del fideicomiso, el fiduciario esta-
rá obligado a entregar los bienes fideicomitidos al fideicomisario o sus sucesores, otorgan-
do los instrumentos y contribuyendo a las inscripciones registrales que correspondan".
berá plasmarse en un documento. Si la fiducia tiene por objeto un in-

mueble, la revocación deberá constar en una escritura pública y el pro-
pio fiduciante podrá peticionar que se tome razón de la revocación.
En esta hipótesis, al parecer, no se requiere la intervención del titu-
lar del dominio fiduciario, pero para que el dominio pleno se traslade
al fideicomisario será indispensable que concurra a prestar su acepta-
ción, salvo que haya coincidencia entre la persona del fiduciante y la del
fideicomisario, lo que no está prohibido por la ley. En efecto, la revo-
cación expresada por el fiduciante operaría a su favor, como fideicomi-
sario, lo que tornaría innecesario que expresase su voluntad de aceptar
y ese solo instrumento podría resultar suficiente para el cambio de titu-
laridad registra!.
b) Vencimiento de los plazos convencionales o legales
El vencimiento del plazo convencional de duración del dominio fidu-

ciario, o del plazo legal máximo de treinta años, operaría de manera au-
tomática, produciendo la caducidad de ese dominio, 13 con la sola salve-
dad de que se hubiese registrado que el derecho se establecía en beneficio
de un incapaz, caso en el cual estaríamos frente a un plazo incierto, que
opera fuera del Registro y hace necesario su acceso por vía documental. 14
Además debería arrimarse al Registro, como en las restantes hipóte-
sis, la aceptación del fideicomisario o de sus sucesores.
e) Cumplimiento de la condición resolutoria
Hemos dicho ya que la cláusula que estipula la existencia de la con-

dición resolutoria debe ser inscripta. Cumplida la condición será menes-
ter aportar instrumentos que acrediten que eso ha sucedido, para que
pueda tomarse razón del cambio de titularidad registra!.
13
Se trataría de hipótesis de "plazo cierto", que producen su efecto dentro del propio
Registro, donde consta su existencia.
!4 Debería aportarse, según los casos, la partida de defunción del incapaz, o la resolu-
ción judicial por la que se declarase que la incapacidad había cesado (artículo 4, inciso e).
444 LUIS MoiSSET DE EsPANÉS
Parte II: Aspectos registrales del leasing en la ley 25.248
1. Introducción
Debo ocuparme ahora de la nueva ley de leasing 25.248, que ha

reemplazado los ocho artículos que dedicaba a este tema la ley 24.441.
En realidad esta ley, sancionada por el Congreso de la Nación en fe-
cha muy reciente, marca un camino adecuado para la actualización del
derecho privado, efectuada por la vía de ocuparse de aquellos temas en
los que la vida moderna exige nuevas soluciones, pero manteniendo al
mismo tiempo las estructuras y el lenguaje del viejo Código, que se en-
cuentra encarnado en nuestra sociedad e integra la cultura jurídica de
nuestro pueblo. Se evita así la ruptura traumática que significaría el
reemplazo total del Código Civil, que originaría múltiples inconvenien-
tes pues, como muy bien enseña Othon Sidou, Presidente de la Acade-
mia Brasileira de Letras Jurídicas, aunque resultase fácil dar de un día
para otro una ley "perfecta", resulta imposible contar de inmediato con
una jurisprudencia y doctrina que interpreten adecuadamente esa nueva
ley, y el recambio total puede provocar incertidumbre e inseguridad du-
rante un largo período, hasta que logre asentarse una nueva doctrina
que haga medianamente previsible el resultado de los litigios.
El problema se agrava cuando las nuevas leyes son oscuras y presen-
tan defectos, lo que sin duda es muy humano.
En el caso que nos ocupa, la ley 25.248 coincide en casi todos sus pun-
tos con uno de los capítulos del Proyecto de nuevo Código Civil, al que
mejora en algunos aspectos, aunque en otros se mantienen errores, que
procuraremos señalar al efectuar en los apartados siguientes el análisis de
las normas que se vinculan con la publicidad registra! de este contrato.
Señalamos que en lugar de las ocho normas de la ley 24.441, y las die-
ciocho del Proyecto de Código, la ley vigente cuenta con veintiocho, lo
que tiene como causas que en algunos casos se han fraccionado artículos
que en el Proyecto eran innecesariamente extensos y que se ha agregado
un Capítulo sobre aspectos impositivos de los bienes destinados alleasing
(artículos 22 a 25) y otro de "disposiciones finales" (artículos 26 a 28),
debiendo señalar que el Poder Ejecutivo ha vetado algunos aspectos de
estos últimos Capítulos (artículo 23 y primer párrafo del artículo 28).
2. El contrato de leasing. Aspectos registrales
a) Nuevo tipo contractual
En las normas que consagra la ley para regular el leasing se incluyen

algunas exigencias de publicidad registra! que debemos analizar. Pero an-
tes señalemos que en nuestro sistema jurídico, a partir de la sanción de la
ley 24.441, se caracterizó al "contrato de leasing" como una locación de
cosas, a la que se agrega una "opción de compra" a favor del tomador. 15
La nueva ley 25.248 modifica este concepto en su primer artículo, su-
primiendo la mención de la "locación de cosas" y hablando de un contra-
to en que "el dador conviene transferir al tomador la tenencia de un bien
cierto y determinado para su uso y goce, contra el pago de un canon y le
confiere una opción de compra por un precio". Esta referencia a un "bien
cierto y determinado" se completa en el artículo 2 de la ley 25.248, que
dispone que "pueden ser objeto del contrato cosas muebles e inmuebles,
marcas, patentes o modelos industriales y software, de propiedad del da-
dor o sobre los que el dador tenga la facultad de dar en leasing". Se ha
ampliado, pues, el objeto de leasing que no se reduce a cosas u "objetos
materiales", sino que se extiende a otros bienes que se enumeran en la nor-
ma, en una mención que -a nuestro entender- debe considerarse ejempli-
ficativa y es susceptible de extenderse a otros bienes "ciertos y determina-
dos", característica esta última que tiene singular importancia pues sin ella
no sería posible individualizar adecuadamente al bien que será objeto del
contrato, y dar a esta relación la indispensable publicidad registra!.
Este nuevo tipo contractual que incorpora la ley de leasing es un ac-
to jurídico complejo, que genera principalmente obligaciones, aunque
-en razón de la presencia de la opción de compra- incluye dentro de sus
posibles efectos el de provocar la mutación del derecho de propiedad so-
bre la cosa o el bien dados en leasing. Destacamos, finalmente, que pe-
se a haber cobrado autonomía como tipo contractual, uno de sus tramos
continúa muy próximo a la locación, razón por la cual la ley en sus Dis-
15 "Artículo 27 (ley 24.441). Existirá contrato de leasing cuando al contrato de loca-
ción de cosas se agregue una opción de compra a ejercer por el tomador y se satisfagan los
siguientes requisitos: (... )".
....
posiciones finales (Capítulo 3 ), incluye como norma supletoria la aplica-

ción subsidiaria de las reglas del contrato de locación. 16
b) ¿Publicidad de un contrato?
Esa posibilidad de que el contrato de leasing pueda tener como efec-

to el cambio en la titularidad de derechos reales, justifica que, con el fin
de proteger los intereses del tráfico jurídico, se publiciten algunos aspec-
tos del contrato.
Hace ya algún tiempo, al tratar la primera ley de leasing y su artícu-
lo 30, destacamos que ella se refería globalmente a la "inscripción del
contrato" .1 7 Ahora el problema está contemplado en el artículo 8, cuyo
segundo párrafo dispone:
"( ... ) A los efectos de su oponibilidad frente a terceros, el contrato de-

be inscribirse en el Registro que corresponda según la naturaleza de la
cosa que constituye su objeto".
Hace cinco años dijimos que la ley utilizaba una fórmula que puede
confundir al intérprete, porque no habla de inscribir la existencia de un
derecho de leasing, sino que "el contrato debe inscribirse".
Podría creerse que la ley ordena que el contrato se incorpore al Regis-
tro para que haya leasing y pueda ser oponible a terceros. Esta fue nues-
tra primera impresión, 18 pero al analizar el problema con mayor deteni-
miento advertimos que incurríamos en un error, justificable quizás por lo
inusual de la redacción dada a la norma. La verdad es que en nuestro sis-
tema jurídico casi siempre los documentos inscribibles contienen "contra-
16 "Artículo 26 (ley 25.248). Normas supletorias. Al contrato de leasing se le aplican
subsidiariamente las reglas del contrato de locación, en cuanto sean compatibles mientras
el tomador no ha pagado la totalidad del canon y ejercido la opción, con pago de su pre-
cio( ... )".
17 "Artículo 30 (ley 24.441). A los efectos de su oponibilidad frente a terceros, el con-
trato deberá inscribirse en el Registro que corresponda a las cosas que constituyen su o b-
jeto (... )".
18 Expresé entonces: "Lo que se inscribe es el contrato de leasing íntegro, con todas sus
cláusulas, lo dispone la ley, bien o mal, con los problemas que esto nos pueda traer, pero
es lo que resulta de la disposición legal".
tos", por lo que no es incorrecto disponer que se "inscriba el contrato",

aunque el resultado de esta inscripción será publicitar la totalidad de la
"relación jurídica" que nació del mencionado contrato y, en su caso, la
mutación que se produjese en una situación jurídica de derecho real.
Además, "inscribir" un documento no es sinónimo de transcribirlo de
manera íntegra, sino que el efecto inscriptorio se logra también toman-
do razón de forma resumida de los elementos relevantes para caracteri-
zar inequívocamente la relación jurídica que se desea publicitar.
Acotemos que en este artículo se desliza un error de técnica legislativa,
pues luego de haber ampliado la posibilidad de que el objeto delleasing
no sean meras "cosas", sino también otros "bienes", aquí se habla de la
"naturaleza de la cosa", cuando debió expresarse la "naturaleza del bien".
e) Registros en que debe efectuarse la inscripción
Hemos visto recién que el contrato de leasing puede tener por objeto
tanto cosas inmuebles como muebles, y también otros bienes, pero en to-
do caso el objeto debe ser "cierto y determinado" (artículo 1, ley
25.248) y también que la inscripción se hará "en el Registro que corres-
ponda según la naturaleza de la cosa que constituye su objeto", vale de-
cir que un leasing inmobiliario tendrá que registrarse en el folio real co-
rrespondiente a ese bien, y cuando se trate de automotores, equinos pura
sangre de carrera, barcos o aeronaves, se tomará razón del contrato en
el correspondiente Registro.
Sucede, sin embargo, que también pueden celebrarse contratos de lea-
sing con relación a otras cosas muebles, para las cuales no existen en el
sistema argentino Registros especiales, eventualidad prevista en el segun-
do párrafo del artículo 9, que expresa:
"En el caso de cosas muebles no registrables, o software, se aplican las

normas registrales de la Ley de Prenda con Registro (t.o. por decreto
897 del 11 de diciembre de 1995) y las demás que rigen el funciona-
miento del Registro de Créditos Prendarios".
Nos permitimos aquí formular una seria crítica a la terminología em-

pleada por la ley, que incurre en el mismo defecto que cometía la ley
24.441, y habla erróneamente de cosas muebles no registrables. Si real-

mente las cosas o bienes no fuesen registrables, ¡resultaría imposible to-
mar razón del contrato ... !
Precisamente, como lo señalamos más arriba, la ley exige que el bien
sea "cierto y determinado", que es un requisito indispensable para su re-
gistración.
En realidad el legislador ha querido referirse a bienes que, siendo ma-
terial y jurídicamente susceptibles de registración, no están sometidos a
inscripción en un registro especial, a los fines de constituir o publicitar
los derechos reales que los tienen por objeto.
Pues bien, en esa hipótesis, al no existir un Registro específico que se
ocupe de la totalidad de los derechos que pueden ejercitarse sobre esas ca-
tegorías de bienes -a pesar de que son potencialmente registrables- se to-
mará razón del contrato de leasing en el Registro de Créditos Prendarios.
d) Elementos del contrato que deben registrarse
La ley hace una remisión genérica a "las normas legales o reglamen-

tarias que correspondan según la naturaleza de los bienes" .1 9
Pues bien, aunque hemos dicho ya que no es menester la transcripción
del contrato de leasing, de acuerdo a los principios que gobiernan la pu-
blicidad registra!, en todos y cualquiera de los Registros resulta indis-
pensable que en sus asientos figuren, al menos, los siguientes datos:
1) Individualización de los sujetos que lo suscriben (dador, propieta-
rio del bien); y tomador (usuario).
2) Individualización del bien dado en leasing.
3) Plazo de duración del uso, y periodicidad de las cuotas. Es cierto
que el plazo no tiene los límites temporales que fija el Código Civil pa-
ra las locaciones (artículo 26, primer párrafo, in fine),2° pero la publici-
19 "Artículo 9 (ley 25.248). Modalidades de los bienes. A los efectos de la registración

del contrato de leasing son aplicables las normas legales y reglamentarias que correspon-
dan según la naturaleza de los bienes.( ... )".
20 "Artículo 26. Normas supletorias.( ... ) No son aplicables alleasing las disposiciones
relativas a plazos mínimos y máximos de la locación de cosas ni las excluidas convencio-
nalmente.( ... )".
dad de su duración resulta indispensable para proteger a los terceros que

pueden ver afectados sus intereses por elleasing.
No debe olvidarse que la opción de compra puede ejercitarse recién a
partir del pago de las tres cuartas partes del total del canon estipulado
(artículo 14, ley 25.248), salvo que una estipulación expresa del contra-
to facultase a ejercerla con anterioridad. 21 Si existiese una estipulación
de ese tipo, también deberá publicitarse.
4) Es necesario pub licitar también el canon arrendaticio, y la forma
de calcular el valor residual, para el ejercicio de la opción de compra.
5) Si en el contrato se hubiese estipulado la posibilidad de sustituir la
cosa dada en leasing, esa cláusula debe publicitarse, pero si se la pone en
práctica, la sustitución exigirá que se cancele la inscripción respecto al
bien que estaba afectado, y se practique una nueva inscripción respecto
al nuevo bien dado en leasing.
6) El artículo 15 de la nueva ley prevé que "el contrato puede prever
su prórroga a opción del tomador y las condiciones de ejercicio".
Entendemos que esta posibilidad de prórroga es uno de los datos de
los que debe dejarse constancia en el Registro, pues incide en el plazo de
duración, aspecto que debe ser publicitado en defensa de los intereses no
sólo de las partes sino, principalmente, de los terceros.
3. Documento inscribible
a) El problema en la primitiva ley 24.441
La ley 24.441 no había contemplado el problema de la forma que de-

bía revestir el contrato de leasing, lo que provocó algún debate en la
doctrina, ya que algunos sostenían que esta falta de exigencia expresa
permitía en todos los casos que fuesen aptos los instrumentos privados,
mientras que otros pensábamos que al insertarse en un plexo jurídico
que exige el instrumento público para los contratos que pueden repercu-
21
"Artículo 14. Opción de compra. Ejercicio. La opción de compra puede ejercerse por
el tomador una vez que haya pagado tres cuartas partes del canon total estipulado, o an-
tes si así lo conviniesen las partes."
tir en un cambio en las titularidades de derechos reales, era indispensa-

ble la escritura pública cuando lo que se daba en leasing era bienes in-
muebles.
Así vemos que Hirsch expresaba:
"En principio, la ley nada dice respecto de qué tipo de documento se

inscribe. En consecuencia debemos tener presentes las normas genera-
les del Código Civil-artículo 974-, que sientan el principio de libertad
de formas. Cuando la ley no establece ninguna forma específica y de-
terminada las partes pueden adoptar la que deseen. En este sentido po-
demos entonces señalar que el contrato de leasing puede celebrarse por
instrumento público o privado". 22
Por nuestra parte opinábamos que el contrato de leasing inmobiliario

debía celebrarse por escritura pública. Para llegar a esta conclusión par-
tíamos de la naturaleza misma del contrato, que incluía de manera si-
multánea, e inescindible, aspectos propios de una locación y de una op-
ción de venta, punto regulado por el primer párrafo del artículo 33 (ley
24.441), que disponía:
"A este contrato se aplicarán subsidiariamente las disposiciones relati-

vas a la locación de cosas en cuanto sean compatibles con su naturale-
za y finalidad, y las del contrato de compraventa después de ejercida la
opción de compra (... )".
Pues bien, para que tal cosa suceda llegado el momento en que se for-
mule la opción de compra, era indispensable que el contrato cumpliese
los requisitos que se exigen a los contratos de compraventa; entre ellos,
tratándose de una compraventa inmobiliaria no podía prescindirse de la
exigencia de forma impuesta por el inciso 1 del artículo 1184 del Códi-
go Civil. Debería también el contrato cumplir con el requisito de la es-
22 León Hirsch, "Contrato de leasing", Revista del Notariado, 1995, número extraor-
dinario, pp. 107 y 108.
Insiste allí en que los instrumentos privados en que conste un contrato de leasing in-
mobiliario deben ser inscriptos en el Registro de la Propiedad, siempre que las firmas de
los otorgantes estén certificadas por escribano público.
pecialidad del objeto, para que pueda practicarse la inscripción en el fo-

lio real correspondiente al bien inmueble que se da en leasing.
b) La forma del contrato y la ley 25.248
Estas divergencias doctrinarias provocadas por el silencio de la primi-

tiva ley han quedado superadas pues el artículo 8 del nuevo cuerpo le-
gal dispone que si elleasing tiene como objeto inmuebles, buques o ae-
ronaves debe instrumentarse en escritura pública, mientras que en el
resto de los casos puede celebrarse indistintamente por instrumento pú-
blico o privado.
Si las cosas que se dan en leasing son muebles, no cabe duda que hay
amplia libertad en la selección de la forma, y el contrato puede celebrar-
se tanto por instrumento privado, como por instrumento público. Sin em-
bargo, desde el ángulo registra! es menester observar que para que esos
documentos puedan ingresar a un Registro resulta indispensable que los
otorgantes estén debidamente individualizados y se tenga certeza de que
quienes suscriben el documento son realmente las partes contratantes.
En Registros como el de automotores, en los que se admite la posibi-
lidad de que la transferencia se formalice ante el registrador, podrá ad-
mitirse la misma solución para la celebración del contrato de leasing.
Cuando las partes opten por el instrumento público, no habrá proble-
ma, pues estos documentos gozan de autenticidad. En los demás casos,
si las partes eligen la forma del instrumento privado, será menester que
las firmas de los contratos sean autenticadas por escribano público, con-
forme la previsión contenida en el artículo 80 de la ley 24.441.
4. Efectos de la registración
a) ¿Desde cuándo se producen?
La nueva ley se ha preocupado de regular con detenimiento desde qué

momento el contrato de leasing gozará de oponibilidad, dedicando al
punto la mayor parte del segundo párrafo del artículo 8, norma poco
clara y que mezcla puntos diversos contribuyendo a confundir el tema,
ya que trata no solamente del momento en que el leasing comenzará a

producir efectos, sino también del lugar en que debe efectuarse el regis-
tro y de los plazos de validez de la inscripción. 23
Una lectura atenta de esta norma indica que el legislador ha decidido
fijar como momento inicial de la oponibilidad el de la fecha de entrega
del bien en leasing, siempre que la inscripción se solicite en término, con-
cediendo una especie de plazo de gracia de cinco días hábiles posterio-
res a esa entrega para la presentación del contrato ante el Registro para
su inscripción. A continuación se agrega que si se deja vencer ese térmi-
no, el contrato solamente producirá efectos a partir del momento en que
se presente para su registración.
Después de veinte años, en el caso de los inmuebles, o diez en las ins-
cripciones de leasing sobre otros bienes, los asientos caducarán, salvo
que se haya solicitado u ordenado su renovación.
b) Oponibilidad
El contrato de leasing debidamente inscripto es oponible en caso de

quiebra a los acreedores de las partes, con la posibilidad a favor de los
acreedores del tomador de ejercitar la opción de compra para incorpo-
rar el bien al patrimonio del fallido o concursado (artículo 11 ).
En resumen, inscripto el leasing y a partir de la entrega del bien, el
contrato es oponible a terceros, y los acreedores del tomador de un lea-
sing no podrán perseguir ese bien, pues la publicidad registra! pone de
23 "Artículo 8 (ley 25.248). ( ... ) A los efectos de su oponibilidad frente a terceros, el

contrato debe inscribirse en el Registro que corresponda según la naturaleza de la cosa que
constituye su objeto. La inscripción en el Registro podrá efectuarse a partir de la fecha de
celebración del contrato de leasing, y con prescindencia de la fecha en que corresponda ha-
cer entrega de la cosa objeto de la prestación comprometida. Para que produzca efectos
contra terceros desde la fecha de la entrega del bien objeto delleasing, la inscripción debe
solicitarse dentro de los cinco días hábiles posteriores. Pasado ese término, producirá ese
efecto desde que el contrato se presente para su registración. Si se trata de cosas muebles
no registrables o software, deben inscribirse en el Registro de Créditos Prendarios del lu-
gar donde se encuentren las cosas o, en su caso, donde la cosa o software se deba poner a
disposición del tomador. En el caso de inmuebles la inscripción se mantiene por el plazo
de veinte años; en los demás bienes se mantiene por diez años. En ambos casos puede re-
novarse antes de su vencimiento, por rogatoria del dador u orden judicial".
manifiesto que no es "poseedor", sino mero "tenedor"; pero, aunque es-

to limita sus posibilidades de ejecutar el bien, tienen como ventaja que
pueden subrogarse y ejercitar la opción de compra.
A su vez los acreedores del dador, incluso en caso de que solicitaran
su quiebra, deberán respetar la vigencia del contrato de leasing debida-
mente inscripto, limitándose a recibir los cánones e, incluso, perdiendo
la posibilidad de rematar el bien si el tomador ejercitase la opción de
compra, pero tienen la ventaja de conocer la existencia de esos créditos
(canon arrendaticio, o precio del valor residual si media la opción de
compra), para poder embargados y cobrar sus propias acreencias.
S. Opción de compra
Finalmente, si se ejercita la opción de compra, cesará el contrato de

leasing, y corresponderá tomar razón de la nueva titularidad que se ha
constituido sobre el bien. 24
Efectuada la opción será necesario que las partes suscriban la docu-
mentación necesaria para que se tome razón del cambio de titularidad,
como lo prevé el artículo 16 que se refiere a la "transmisión del domi-
nio" y nos dice:
"El derecho del tomador a la transmisión del dominio nace con el ejer-
cicio de la opción de compra y el pago del precio del ejercicio de la op-
ción conforme a lo determinado en el contrato. El dominio se adquie-
re cumplidos esos requisitos, salvo que la ley exija otros de acuerdo con
la naturaleza de la cosa de que se trate, a cuyo efecto las partes deben
otorgar la documentación y efectuar los demás actos necesarios".
24 La ley ha omitido regular la forma de ejercitar la opción de compra, y el plazo den-
tro del cual podrá hacerse valer por el tomador que haya pagado la totalidad de las cuotas.
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Índice
Prólogo del autor a la primera edición.......................................... 7

Prólogo a la segunda edición......................................................... 9
Prólogo a la tercera edición........................................................... 12
Capítulo 1: Nociones introductorias............................................. 15
Parte I: Publicidad registra!. Sus fines ........................................... 15

1. La distinción entre muebles e inmuebles. Evolución................ 15
2. Derechos o bienes registrables y no registrables....................... 17
3. Seguridad estática y seguridad dinámica.................................. 18
4. Publicidad e interés público..................................................... 21
5. Publicidad y apariencia............................................................ 23
6. La publicidad y sus distintos tipos. Evolución......................... 24
7. Medios de publicidad .............................................................. 28
8. Eficacia de la publicidad.......................................................... 29
Parte II: Segundo Congreso Nacional de Derecho Registra!.
Discurso de clausura ........ .......................... .... ...................... ......... 31
Capítulo 2: Evolución del sistema registra! .. .. .. .. .... .. .. .... .. .. .. .. .. .. .. . 37
Parte I: Antecedentes históricos y derecho comparado.................. 37

1. Estudio histórico...................................................................... 37
a) Necesidad............................................................................ 37
b) Importancia jurídica y económica

de la publicidad registra!......................................................... 38
2. Orígenes y evolución: Babilonia y Grecia . ................ ...... ......... 40
3. Egipto...................................................................................... 41
a) Época ptolemaica ................................................................ 42
b) Época de la dominación romana......................................... 43
4. Roma....................................................................................... 43
5. Edad Media .. . .. .. .. .. .. .. . .. .. ... . ... .. . .. .. .. . .. ... . .. .. . .. . .. . .. .. . ... .. .. .. . ... . .. .. 44
a) Derecho germánico. Los registros. Aparición...................... 44
6. Nacimiento de los Estados nacionales..................................... 46
7. Sistema francés. Transcripción................................................. 47
8. Sistema alemán. Hoja fundiaria. Efectos de la inscripción....... 49
9. Sistema Torrens. Características y críticas................................ 50
Parte II : Evolución del sistema registra! hispánico
y su régimen actual....................................................................... 53
l. Introducción............................................................................ 53
2. Evolución de la publicidad inmobiliaria hispánica hasta 1861.... 53
a) Influencias romanas y germánicas....................................... 53
b) Predominio del sistema romano de la traditio ..................... 56
e) Publicidad registra!. Primeros intentos................................ 56
3. La ley hipotecaria de 1861 ...................................................... 59
a) Trabajos preparatorios ........................................................ 60
b) Análisis de la Ley hipotecaria de 1861................................ 63
e) Otros aspectos de la ley....................................................... 69
4. La reforma de 1869................................................................. 70
5. El Código Civil (1889) ............................................................ 70
6. La Ley hipotecaria de 1909 ..................................................... 73
7. La reforma de 1944-46. La Ley hipotecaria actual.................. 74
Principales innovaciones.......................................................... 76
8. Reglamento hipotecario de 1947 ............................................. 80
9. Palabras finales........................................................................ 81
Capítulo 3: Publicidad registra! en el derecho argentino............... 83
Parte I: La publicidad de los derechos reales antes

y después de la ley 17.801 ............................................................ 83
r
2. La demora en la entrega de los testimonios............................. 125

3. La pérdida de prioridad y el "hecho dañoso".......................... 125
a) Escritura efectuada sin haber solicitado certificación........... 126
b) Certificado vencido............................................................. 127
e) Vencimiento de plazos inscriptorios..................................... 127
4. Prescripción de las acciones. Momento inicial......................... 127
a) Responsabilidad civil........................................................... 127
b) Responsabilidad funcional................................................... 128
5. La pérdida de prioridad y la prescripción................................ 129
a) Curso de la prescripción...................................................... 129
b) Carga de la prueba.............................................................. 129
6. Denuncia de simple demora..................................................... 130
7. Conclusiones............................................................................ 131
Capítulo 4: El principio de especialidad........................................ 133
Parte I: El principio de "especialidad" y la determinación

de los elementos de la relación jurídica......................................... 133
1. Introducción............................................................................ 133
2. La relación jurídica y sus elementos ........................................ 134
3. Determinación de los elementos .............................................. 135
4. Derechos personales. Determinación de sus elementos............ 136
A. Objeto................................................................................. 136
B. Sujetos................................................................................. 139
C. La causa.............................................................................. 142
5. Derechos reales........................................................................ 143
A. Diferencia entre muebles e inmuebles. Determinación
de la causa ............................................................................... 143
B. El sujeto.............................................................................. 144
C. El objeto............................................................................. 145
6. La hipoteca y la determinación (en el Código de Vélez) .......... 147
A. Sujetos ................................................................................ 149
B. Objeto................................................................................. 150
C. Causa.................................................................................. 152
7. La prenda civil......................................................................... 152
ÍNDICE 469
8. Anticresis................................................................................. 153
9. Prenda agraria y prenda con registro....................................... 153
10. Otros derechos registrables...................................................... 157
A. Dominio de automotores.................................................... 157
B. Buques................................................................................. 158
l. Causa............................................................................... 159
2. Sujetos.............................................................................. 160
3. Objeto.............................................................................. 160
C. Caballos pura sangre de carrera.......................................... 161
ll.La especialidad y la ley 17.801.. ............................................... 162
l. Sujetos.............................................................................. 163
2. Objeto.............................................................................. 163
3. Causa............................................................................... 164
12.La especialidad y la ley 21.309 ................................................ 165
13. Conclusiones............................................................................ 169
Parte II: Fallos y comentarios: Especialidad y derechos reales
de garantía .. . ... .. .. . .. .. . .. .. .. . .. ... . .. .. .. .. . .. .. ... .. .. . .. . .. .. . ... . .. .. .. . . .. .. . . . ... .. . . 170
l.a) Cám. Especial Civil y Comercial de la Capital, sala VI,
31 de julio de 1980, "Caja Prendaria, S.A. c. Sterni, Osvaldo" .... 170
l. b) Nota a fallo: Prenda con registro y especialidad.................... 170
2.a) Cám. Apel. Civil y Com., Rosario, sala 11, 4 de noviembre
de 1981, "Sánchez, B. c. Heine de Dittman" ................................ 172
2.b) Nota a fallo: "Sobre la hipoteca y la especialidad" ............... 172
Capítulo 5: El principio de legalidad y la función calificadora........ 175
Parte I: La función calificadora del registrador y el art. 12 77 .. .. . .. 175

l. Introducción............................................................................ 175
2. Las "formas extrínsecas"......................................................... 177
3. Función calificadora................................................................ 180
4. El artículo 1277 del Código Civil y la calificación registra!..... 181
5. Notas finales............................................................................ 184
6. Conclusiones............................................................................ 184
Parte 11: La ausencia y la calificación registra! .............................. 186
l. Introducción............................................................................ 186
470
2. La ausencia con bienes en estado de abandono....................... 188

3. Ausencia con presunción de fallecimiento................................ 190
a) Distinción con el supuesto de bienes abandonados.............. 190
b) Posesión provisional........................................................... 191
e) Posesión definitiva.............................................................. 195
d) Conclusiones...................................................................... 197
Parte III: Fallos y comentarios....................................................... 198
1.a) Fallo de la Cámara Civil de la Capital, sala C,
27 junio de 1974, "Gionchetti, Pedro A.".................................... 198
1.b) Nota a fallo: De nuevo sobre la calificación registral
y el art. 1277 ............................................................................... 200
a) Introducción........................................................................ 200
b) Límites de la calificación registral ....................................... 200
e) Conclusión.......................................................................... 202
2.a) Fallo de la Cámara Civil de la Capital, sala E, 18 marzo
1976, "Feidman, Mauricio" .......................................................... 202
2.b) Nota a fallo: Defectos no manifiestos.................................... 204
1. Defectos manifiestos y no manifiestos ... .. . .. .. . .. .. .. .... ...... .. .. .. 204
2. La falta de asentimiento conyugal. ¿Defecto manifiesto
u oculto?.................................................................................. 205
3. El caso que comentamos...................................................... 207
4. Conclusiones ....................................................................... 208
3.a) Plenario de la Cámara Civil de la Capital,
2 de agosto 1977: "Feidman, Mauricio" ................................. 208
3.b) Nota al plenario: Calificación registral.................................. 209
l. Introducción........................................................................ 209
2. Principio de legalidad.......................................................... 21 O
3. Facultades del registrador.................................................... 211
4. Formas extrínsecas.............................................................. 213
5. La intención del legislador y el espíritu de la ley................. 214
6. Defectos subsanables e insubsanables.................................. 216
7. El fallo que comentamos..................................................... 217
8. Conclusiones....................................................................... 219
4.a) Fallo de la Cámara 4a Civ. y Com. Córdoba,
10 abril de 1984: "Cerutti de Degiovanni, N. s/declaratoria
de herederos"................................................................................ 219
ÍNDICE 471
4.b) Nota a fallo: Cesión de derechos hereditarios y función

calificadora del registrador............................................................ 220
l. Hechos .. .. . ... .. .. . .. ... . ... ... . .. .. .. .. .. .. .... .. . .. ... . ..... .. .. .. .. . ... .. . .. ... .. .. 220
2. Facultades calificadoras del Registro .......... ................ ......... 220
3. ¿Cesión de derechos o renuncia? ........................................ 222
4. Reflexiones finales. Calificación de documentos judiciales.... 223
Capítulo 6: Calificación de documentos judiciales........................ 225
l. Introducción............................................................................ 225
a) Razones de la elección del tema........................................... 225
b) Actividad académica en el Colegio Notarial de Córdoba.... 225
2. Calificación registra!................................................................ 227
a) El Seminario de 1973 .......................................................... 227
b) Calificación de documentos judiciales ................. ......... ..... .. 228
e) Peticiones y órdenes............................................................. 230
3. Interpretación de la ley e interpretación del derecho.............. 232
4. La calificación de documentos judiciales en Argentina
y Perú ...................................................................................... 234
a) Argentina............................................................................. 234
b) Perú..................................................................................... 235
5. Funciones y facultades de los notarios, jueces
y registradores......................................................................... 239
a) Notario. Viabilidad ............................................................. 240
b) Juez. Legalidad del acto....................................................... 240
e) Registrador. Admisibilidad................................................... 240
6. Calificación y principio de legalidad........................................ 242
a) Factibilidad jurídica............................................................. 243
b) Factibilidad material............................................................ 243
7. Examen de legalidad de documentos judiciales........................ 246
a) Formas extrínsecas ..................................................... ......... 24 7
b) El tracto .......... .............................................. ............... .... ... 248
e) Competencia........................................................................ 249
d) Contenido de la resolución.................................................. 250
8. Conclusiones............................................................................ 251
Apéndice I: Décima Reunión Nacional de Directores

de Registros (Bariloche, octubre 1973) ................... ................. ..... 252
Apéndice II: Cuarto Congreso Nacional de Derecho Registra!
(Mendoza, 22 a 24 de abril1982) ................................................ 253
Capítulo 7: Los recursos registrales............................................... 257
1... Introducción............................................................................ 257

2. ·. Recursos internos ............... ............................... ...................... 262
a) Recalificación .............. ............... ............. ........................ ... . 262
b) El silencio de la administración........................................... 264
e) Reconsideración .................................................................. 265
3. Recurso contencioso registra!.................................................. 266
4. Hipótesis en que el documento observado
fuese de origen judicial............................................................ 2 71
5. Cumplimiento de las resoluciones recaídas
en el contencioso registral........................................................ 272
6. Resumen final .......................................................................... 273
Capítulo 8: El principio de publicidad.......................................... 275
Parte I: Publicidad material y publicidad formal

en Perú y Argentina...................................................................... 275
1. Introducción .. .. .. .. .. .. ... .. .. . .. . .. .. .. .... .. ..... . .... .. . ... . .. ... . ... . . ... . .. . .. .. . . 2 75
2. Publicidad material.................................................................. 2 78
a) Constitutividad.................................................................... 278
b) Cognoscibilidad................................................................... 279
e) Protección del tráfico........................................................... 281
3. Publicidad formal.................................................................... 282
4. Certificados .............................................................. .......... ..... 285
a) Sistema argentino................................................................ 285
b) Sistema peruano.................................................................. 286
5. Informes.................................................................................. 287
a) Informes judiciales............................................................... 288
b) Informes extrajudiciales....................................................... 289
ÍNDICE 473
6. Consulta directa...................................................................... 291

Parte II: Certificados e informes.................................................... 292
l. El principio de publicidad........................................................ 292
2. Acceso directo al Registro . .. .. . ... ... .. . ... . . .. ... .. . .. . .. .. ... .. .. .. . . ... .. ... . 294
3. Constancias expedidas por el Registro.
La fe pública registra!.............................................................. 295
4. Certificados e informes. Concepto y función........................... 296
5. Plazo de vigencia de los certificados ........................................ 298
6. Bloqueo registral...................................................................... 300
7. Caducidad de los certificados.................................................. 304
Capítulo 9: El principio del tracto sucesivo................................... 305
Parte 1 ........................................................................................... 305

1. Tracto. Concepto..................................................................... 305
a) Significado común del vocablo............................................ 305
b) Significados técnicos............................................................ 305
l. El tracto y los contratos.................................................. 305
2. El tracto y los derechos reales ......................................... 306
2. Tracto y legitimación............................................................... 306
3. Tracto sustancial...................................................................... 307
a) Funcionamiento del tracto................................................... 307
b) Ruptura del tracto............................................................... 308
1. Muebles........................................................................... 308
2. Inmuebles. Prescripción................................................... 308
4. Tracto registra!........................................................................ 309
a) Tracto sucesivo. Elementos: titularidad.
Previa inscripción .................................................................... 309
b) Tracto abreviado. Excepciones a la previa inscripción........ 311
5. El artículo 16 de la ley 17.801.. ............................................... 312
a) Carácter de la enumeración: ¿Ejemplificativa o taxativa?...... 312
b) Análisis de los distintos supuestos contemplados
en la norma............................................................................ 314
6. Relación de antecedentes......................................................... 319
7. Tracto y calificación registra!................................................... 320
Parte II: Tracto. Calificación registra!. "Documento fundado

en resolución judicial" .................................................................. 321
1. Introducción . . .. ... . .. . ... . .. .. .. . ... ... ... ... .. .. .. .... ... ... ..... ...... .. .. .. . .. ... . .. 321
2. Hechos..................................................................................... 321
3. Calificación de documentos judiciales. El tracto...................... 324
4. Fallo de la Cámara Civil.......................................................... 326
5. La Sentencia del Superior Tribunal de Justicia de Córdoba..... 327
a) Fundamentación defectuosa................................................. 327
b) Efecto inmediato de las nuevas leyes................................... 330
e) El principio del tracto sucesivo y su alcance........................ 330
d) Tracto sustancial y tracto registra!...................................... 331
6. Conclusión............................................................................... 333
Capítulo 10: Inexactitudes registrales ........................................... 335
1. Introducción............................................................................ 335
2. Jornadas Australes de Derecho
(Comodoro Rivadavia, 1980) .................................................. 336
a) Errores registrales e inexactitudes registrales ....................... 336
3. Quinto Congreso Internacional de Derecho Registra/
(Roma, 1982) .......................................................................... 338
a) Presunción de exactitud....................................................... 339
b) Discordancias entre la realidad y el Registro....................... 339
4. La Carta de Roma ................................................................... 341
5. Las inexactitudes y la ley registra! argentina............................ 342
6. Análisis del problema a través de un trabajo
de Zumalacárregui................................................................... 344
a) Distintas hipótesis de inexactitud........................................ 345
b) Rectificación de asientos . .. ... ... ... . .. .. .. . ........... .. .. .. . . .. .. .. .. .. .. .. 34 7
e) Rectificación por vía judicial............................................... 348
7. Las inexactitudes registrales en el Proyecto
de Código Civil de 1998 .......................................................... 350
a) Presunción de exactitud....................................................... 350
b) Inexactitudes. Rectificación................................................. 351
8. Palabras finales........................................................................ 352
- -----
ÍNDICE 475
Capítulo 11: Informática, seguridad jurídica y responsabilidad

del registrador............................................................................... 355
1. Introducción............................................................................ 355
2. El cambio social y el hombre de derecho................................. 355
3. Los "ordenadores" y su función.............................................. 357
4. La informática y la descentralización de los Registros............. 359
5. La "abundancia" de información............................................ 361
6. La "seguridad jurídica"........................................................... 362
7. Seguridad jurídica, informática y decisión............................... 363
8. Decisión y "tópica"................................................................. 365
9. Seguridad y derecho registra!................................................... 366
10. Responsabilidad del registrador e informática......................... 368
a) Fallas del ordenador............................................................ 369
b) Defectos del programa o "software"................................... 369
11.Conclusión............................................................................... 372
Apéndice: Octavo Congreso Internacional de Derecho Registra!... 372
a) Ponencia de la delegación española..................................... 372
b) Ponencia de la delegación argentina ... ..... .. ... .. .. .. .. .. .. .. .. ... .. .. 3 73
e) Conclusiones........................................................................ 374
Capítulo 12: La publicidad registra! en el Código de Aguas

de la provincia de Córdoba........................................................... 375
1. Nociones introductorias.......................................................... 375

a) Facultades legislativas de las provincias argentinas.............. 375
b) Antecedentes de la sanción del Código de Aguas
de Córdoba.............................................................................. 378
1. Redacción del proyecto .... .. .... .. .. ... ...... .. ... .. .... .. .. ...... ...... .. 3 79
2. Sanción............................................................................. 380
3. Vigencia........................................................................... 381
2. Catastro, aforo y registro de aguas.......................................... 381
3. Publicidad. Concepto y funciones............................................ 385
a) Publicidad posesoria y publicidad registra!.......................... 386
4. La propiedad de las aguas y el registro.................................... 392
a) Aguas privadas.................................................................... 392

b) El Registro de las aguas privadas........................................ 398
e) El Registro de las aguas públicas......................................... 400
1. Necesidad del Registro..................................................... 400
2. Efectos del Registro.......................................................... 404
3. Técnica registral............................................................... 407
5. Registro de Aguas y Registro de la Propiedad Inmueble.......... 41 O
a) Derechos inscribibles en el Registro Inmobiliario................ 410
b) Obligaciones impuestas a los notarios................................. 412
e) Subdivisión de inmuebles..................................................... 416
6. Errores registrales .................................................................... 417
Capítulo 13: Reflexiones sobre las notas del Código Civil

argentino y la publicidad registra!................................................. 419
l. Introducción............................................................................ 419
2. Las notas del Código. Su valor doctrinario.............................. 421
3. Concordancias, citas y notas ................................................... 424
4. Notas preliminares.................................................................. 427
a) Objeto................................................................................. 427
b) Nota al Libro Tercero (antes del art. 2311)......................... 427
e) Notas a Secciones................................................................ 427
d) Notas a Títulos ................................................................... 428
e) Notas a Capítulos................................................................ 429
5. Notas finales............................................................................ 429
a) Cesión de herencias............................................................. 430
b) Lesión objetiva.................................................................... 430
6. La nota sobre publicidad registra!........................................... 431
7. Conclusiones............................................................................ 432
Capítulo 14: Aspectos registrales del fideicomiso y elleasing ....... 435
Parte I: El fideicomiso y la ley 24.441........................................... 435

l. Titularidad fiduciaria............................................................... 435
ÍNDICE 477
a) Remoción judicial................................................................ 436

b) Muerte del fiduciario........................................................... 437
e) Otras hipótesis..................................................................... 437
2. Plazo de duración y beneficiario incapaz................................. 438
3. Condición................................................................................ 439
4. Facultades del fiduciario.......................................................... 440
5. Traspaso del dominio al fideicomisario ................................... 441
a) Revocación.......................................................................... 442
b) Vencimiento de los plazos convencionales o legales............. 443
e) Cumplimiento de la condición resolutoria........................... 443
Parte II: Aspectos registrales delleasing en la ley 25.248 .............. 444
l. Introducción............................................................................ 444
2. El contrato de leasing. Aspectos registrales.............................. 445
a) Nuevo tipo contractual........................................................ 445
b) ¿Publicidad de un contrato?................................................ 446
e) Registros en que debe efectuarse la inscripción.................... 447
d) Elementos del contrato que deben registrarse...................... 448
3. Documento inscribible............................................................. 449
a) El problema en la primitiva ley 24.441 ............................... 449
b) La forma del contrato y la ley 25.248 ................................. 451
4. Efectos de la registración ......................................................... 451
a) ¿Desde cuándo se producen?............................................... 451
b) Oponibilidad ....................................................................... 452
5. Opción de compra ................................................................... 453
Bibliografía................................................................................... 455
Índice ............................................................................................ 465

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Luis Moisset

uno con la ley registra! de la provincia de Córdoba, cuyo texto ha sido

Luis Moisset de Espanés

A ello debe agregarse, a veces, que en algunos de los trabajos que se

Al reiterar mi agradecimiento a quienes en oportunidad anterior me

Córdoba, 4 de enero de 1995

Hemos creído necesario, para esta nueva edición de la obra, introdu-

ción", y las meras "peticiones", por las cuales el magistrado, en la acti-

práctica profesional de notarios y abogados. Sin duda que se trata de un

Luis Moisset de Espanés

Parte I: Publicidad registral. Sus fines

1. La distinción entre muebles e inmuebles. Evolución

La publicidad registral ha evolucionado más rápidamente en el cam-

1 Título 1 del Libro Tercero, artículos 2311 y siguientes.

romano, cuando se deseaba transmitirlas se exigía la forma solemne de

2. Derechos o bienes registrables y no registrables

En la actualidad, en otros sistemas jurídicos, como los imperantes en

2 Ver nuestro "El derecho de propiedad y las Constituciones de la República Socialis-

trina propone la distinción entre bienes registrables y bienes que no son

3. Seguridad estática y seguridad dinámica

Se ha señalado en muchas oportunidades que el derecho debe defen-

recho-habiente, o a la relación que existe entre un sujeto y una cosa,

Yos, en razón de que por algunas especiales circunstancias su exterioriza-

literatura papirológica registra! egipcia", Madrid, Revista Crítica de Derecho Inmobilia-

po hipotecario, o sea que la cosa permanezca en manos de su propietario

4. Publicidad e interés público

Sea que se trate de la seguridad dinámica, o de la seguridad estática, la

Es cierto que los intereses en conflicto, en especial cuando se trata de

Esta defensa de los intereses privados de propietarios, de acreedores, y

Con frecuencia algún sector de la doctrina ha identificado publicidad

donde se protege la "apariencia" de propiedad que tiene a su favor el

6. La publicidad y sus distintos tipos. Evolución

Hemos dicho ya que con la publicidad se procura fortalecer la segu-

traspasa la titularidad del derecho de un sujeto a otro, y por ese camino

nace la registración. Primero las constancias registrales se ocupan de de-

18 Carlos I de España es más conocido por su denominación como Emperador de Ale-

20 Decreto-ley 6582/58, ratificado por ley 14.467.

La publicidad puede conseguirse por distintos medios que hagan po-

El grado de eficacia varía según el criterio legislativo que se adopte,

En resumen, y para concluir, diremos que en relación con los distin-

Parte 11: Segundo Congreso Nacional de Derecho Registra!

Reserva de prioridad. Equidad, seguridad y justicia. Seguridad y publi-

"Toca a su fin el Segundo Congreso Nacional de Derecho Registra!,

1 dico en gestación, desde sus primeras etapas.

Y aquí, señores, permítanme una digresión. Los hombres de dere-

traducidas al artículo 3430, reforzando la situación de quien adquiere

vos mediante embargos, o -más aún- a derechos eventuales, como suce-

el trabajo efectuado por las distintas comisiones, cuyos relatores habéis

Evolución del sistema registra!

Parte 1: Antecedentes históricos y derecho comparado

Algunos autores, cegados por el fulgor de las novedades, desdeñan to-

b) Importancia jurídica y económica de la publicidad registra!

La publicidad registra! tiende a satisfacer distintas necesidades, vincula-

2 Ver Manuel Amorós Guardiola, "La teoría de la publicidad registra! y su evolución",

Los registros brindan un medio técnico más apto, pues no solamente se

3 Arnold J. Toynbee, Ciudades de destino, Biblioteca de la Historia, Madrid, Sarpe,

citada en nota anterior, p. 173.

2. Orígenes y evolución: Babilonia y Grecia

En esta búsqueda de antecedentes sobre la publicidad en antiguos regí-

5La Ley Hipotecaria de 1861.

Matritense del Notariado, Madrid, ed. Reus, t. IV, 1948, p. 7 y ss.

otros autores, 9 pero que consideramos insuficiente para afirmar que en

mobiliario, n° 254-255, julio-agosto 1949, p. 417 y ss.

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