TEMA  6  
LOS  DERECHOS  REALES  DE  GOCE  (USUFRUCTO,  USO,  HABITACIÓN.  LA  
SERVIDUMBRE.EL  CENSO.  LA  SUPERFICIE.LOS  DERECHOS  DE  
APROVECHAMIENTO  POR  TURNOS).  
Carmen  Pérez  de  Ontiveros  Baquero  
 
 

El  usufructo:  Concepto.  

La   definición   del   usufructo   se   encuentra   contenida   en   el   art.   467   del   CC.   Conforme  
a  este  precepto:    
 “El   usufructo   da   derecho   a   disfrutar   los   bienes   ajenos   con   la   obligación   de   conservar  
su   forma   y   su   sustancia,   a   no   ser   que   el   título   de   su   constitución   o   la   ley   autoricen  
otra  cosa”    
De   su   definición   y   construcción   legal   pueden   determinarse   cuáles   son   los  
elementos  que  delimitan  el  derecho  de  usufructo;  éstos  serán:    
 -­‐  Su  carácter  de  derecho  real,  en  tanto  que  suponen  una  relación  directa  del  
titular  con  el  bien  que  constituye  su  objeto.    
 -­‐  Es  un  derecho  real  que  limita  el  derecho  del  propietario,  y  que,  por  tanto,  
se  extingue  por  consolidación.    
 -­‐  Es  un  derecho  esencialmente  temporal.    
 -­‐  Es  un  derecho  transmisible.    

El  usufructo:  régimen  jurídico.  

De   conformidad   a   lo   dispuesto   en   el   art.   467   del   CC,   en   el   régimen   jurídico   del  

usufructo  se  da  preferencia  a  la  ordenación  establecida  por  las  partes  en  su  título  
de  constitución.  Ello  se  deduce  también  de  lo  dispuesto  en  el  art.  470  del  CC,  en  el  
que  se  establece  que  los  derechos  y  obligaciones  del  usufructuario  serán  los  que  se  
determinen   en   el   título   de   constitución,   y,   en   su   defecto,   los   establecidos   en   el  
propio  Código.    
Los  límites  a  la  autonomía  privada  serán  los  establecidos  en  el  art.  1255  del  CC.    

El  usufructo:  constitución.  

Conforme   a   lo   dispuesto   en   el   art.   468   del   CC,   el   usufructo   se   constituye   por   la   ley,  
por   la   voluntad   de   los   particulares   manifestada   en   acto   inter   vivos   o   por  
disposiciones  de  última  voluntad,  y  por  prescripción.  
A  su  vez,  el  art.  469  del  CC  establece  que  el  usufructo  puede  constituirse  desde  y  
hasta  cierto  día  o  bajo  condición.  
La  constitución  por  ley  comprende  los  llamados  usufructos  legales,  en  los  que  en  la  
actualidad   se   incluye   el   usufructo   del   cónyuge   viudo,   al   que   se   refiere   el   art.   834  
del  CC.  
La  voluntad  de  los  particulares  se  puede  manifestar  en  acto  inter  vivos.    
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  Al  constituir  un  gravamen  se  trata  de  un  acto  dispositivo,  por  lo  que  la  capacidad  
para  constituirlo  estará  en  función  del  negocio  concreto  por  el  que  se  constituya  y  
de  la  naturaleza  del  objeto  sobre  el  que  recae.    
Puede  ser  oneroso  o  gratuito.    
El   usufructo   puede   constituirse   también   mortis   causa,   lo   que   constituye   algo  
habitual  en  la  práctica.  En  estos  casos,  el  instrumento  jurídico  que  le  sirve  de  cauce  
es,   casi   siempre,   el   testamento.   La   jurisprudencia   viene   entendiendo   que   en   este  
caso  el  usufructuario  adquiere  el  derecho  a  título  de  legatario.    
En   cuanto   a   la   adquisición   del   usufructo   por   usucapión,   se   aplican   las   reglas   que  
con  carácter  general  se  establecen  en  el  CC  para  la  adquisición  de  la  propiedad  y  
demás  derechos  reales.    
Por  ello,  habrá  de  atenderse  a  la  naturaleza  del  bien  sobre  el  que  recae  el  usufructo  
(mueble  o  inmueble),  y  las  condiciones  que  acompañen  a  la  prescripción  según  sea  
ordinaria  o  extraordinaria  en  relación  a  la  buena  fe  y  el  justo  título.    
El   usufructo,   además,   puede   constituirse   bajo   condición   o   término.   En   este   caso,   el  
término   o   la   condición   han   de   señalarse   expresamente,   puesto   que   en   caso  
contrario  el  usufructo  se  entiende  puro.    
Aun  cuando  el  CC  no  diga  nada,  el  usufructo  puede  también  constituirse  bajo  modo.  
Éste  será  aquél  que  imponga  una  carga  al  usufructuario.    

El  usufructo:  objeto.  

 Puede   ser   objeto   de   usufructo   cualquier   cosa   respecto   de   la   que   el   titular   pueda  
adquirir  el  derecho  de  uso  y  disfrute.    
Por   tanto,   el   usufructo   podrá   constituirse   tanto   sobre   bienes   muebles   como  
inmuebles,   incluso   sobre   un   conjunto   de   éstos   (patrimonio   o   herencia).   Puede  
también  constituirse  sobre  un  derecho,  siempre  que  éste  no  sea  personalísimo    
 Tal  como  establece  el  art.  469  del  CC,  el  usufructo  puede  recaer  sobre  la  totalidad  
de  la  cosa  o  sobre  parte  de  ella  (ya  sobre  una  cuota,  o  sobre  una  porción  concreta  o  
determinada).    
El   usufructo   se   extiende   a   las   accesiones   de   la   cosa   usufructuada   y   a   las   accesiones  
que   tenga   a   su   favor,   y,   en   general,   a   todos   los   beneficios   inherentes   a   la   misma  
(art.  479  CC).    

El  usufructo:  sujetos.  

El   titular   del   usufructo   es   el   usufructuario.   Pueden   ser   usufructuarios   tanto   las  

personas  físicas  como  las  personas  jurídicas.    
A  su  vez,  el  usufructo  puede  constituirse  a  favor  de  una  sola  persona  o  de  varias.  
En  el  último  caso,  el  usufructo  puede  constituirse  simultánea  o  sucesivamente  (art.  
469  CC).    
El  usufructo  simultáneo  es  aquél  en  el  que  varias  personas  son  titulares  al  mismo  
tiempo   del   usufructo   sobre   una   cosa.   En   tal   caso,   son   cotitulares   de   un   mismo  
derecho  y  no  titulares  de  usufructos  distintos  sobre  el  mismo  objeto.    

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El  usufructo  se  regirá  en  este  caso  por  lo  dispuesto  en  el  título  constitutivo  y,  en  su  
defecto,  por  las  normas  del  CC  relativas  a  la  comunidad  de  bienes  (arts.  392  y  ss.  
del  CC).    
El   art.   521   del   CC   señala   expresamente   que   el   usufructo   constituido   en   provecho  
de  varias  personas  no  se  extinguirá  hasta  la  muerte  de  la  última  que  sobreviviere.    
Se   habla   de   usufructo   sucesivo   cuando   varias   personas   son   designadas  
usufructuarias,  sucediéndose  unas  a  otras,  de  forma  que  haya  un  primer  llamado  
que  será  sustituido  sucesivamente  por  los  designados  con  posterioridad.    
 Si  todas  las  personas  viven  al  tiempo  de  la  constitución,  no  existe  ningún  límite  en  
el   número   de   llamamientos   que   pueden   efectuarse.   En   este   caso   hay   tantos  
usufructos   conexos   como   personas,   y   un   solo   usufructo   en   cada   momento.   El  
usufructo  se  extinguirá  a  la  muerte  del  último  de  los  designados.    
Cuando   el   usufructo   se   constituye   a   favor   de   varias   personas   que   no   viven   al  
tiempo  de  su  constitución,  no  cabe  un  número  ilimitado  de  titulares.  En  este  caso,  
solo   podrá   constituirse   a   favor   de   un   número   ilimitado   de   personas   que   vivan   al  
tiempo  de  la  constitución  y  dos  que  aun  no  vivan  (art.  781,  en  relación  con  los  arts.  
640  y  787  del  CC).    
Cuando  el  usufructuario  es  una  persona  jurídica,  la  norma  a  aplicar  es  el  art.  515  
del  CC.  Este  precepto  limita  el  usufructo  al  plazo  de  30  años.    
Aunque   el   CC   no   lo   diga   expresamente,   la   extinción   de   la   persona   jurídica  
determinará  la  extinción  del  usufructo.    
En   este   caso,   también   cabe   constituir   el   usufructo   a   favor   de   varias   personas  
jurídicas  de  forma  simultánea  y  de  forma  sucesiva.    
No   existe   ningún   inconveniente   en   constituir   el   usufructo   a   favor   de   varias  
personas  físicas  y  jurídicas  de  forma  combinada.    

El  usufructo:  Contenido.  Derechos  y  obligaciones  del  usufructuario.  

Derechos  del  usufructuario.  

Los   derechos   y   obligaciones   del   usufructuario   son,   en   primer   lugar,   los   que   se  
determinan   en   el   título   constitutivo;   subsidiariamente,   los   establecidos   en   la   Ley  
(art.  470  CC).  
El   derecho   que   ostenta   el   usufructuario   es   el   de   usar   y   disfrutar   el   bien   que  
constituye   su   objeto,   con   el   único   límite   general   de   respetar   su   forma   y   su  
sustancia.  
Este  derecho  de  goce  lleva  aparejado  el  derecho  a  poseer  el  bien,  aunque  el  CC  no  
lo  refiera  de  manera  expresa  (arts.  494  y  522  del  CC).  
El   derecho   de   uso   se   extiende   a   todas   aquellas   utilidades   que   el   bien   pueda  
reportar.  El  usufructuario  podrá  servirse  de  la  cosa  para  cualquier  utilidad  que  no  
se  encuentre  prohibida  en  el  título  del  constitución.    
En   cuando   al   disfrute,   el   art.   471   del   CC   dispone   que   el   usufructuario   tendrá  
derecho   a   percibir   todos   los   frutos   naturales,   industriales   y   civiles   de   los   bienes  
usufructuados.   Pero   solo   éstos;   por   tanto,   el   precepto   señala   que   respecto   a   los  
tesoros,  será  considerado  como  un  extraño.    
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También   tiene   derecho   a   disfrutar   del   aumento   del   bien   que   proceda   de   las  
accesiones,   de   las   servidumbres   que   tenga   a   su   favor,   y   de   cualquier   beneficio  
inherente  a  la  misma.    
Respecto   a   los   frutos   de   la   cosa,   el   problema   se   plantea   respecto   a   determinar   a  
quién   corresponden   los   frutos   pendientes   al   momento   de   su   constitución,   siendo  
claro  que  el  usufructuario  tiene  derecho  a  los  frutos  desde  que  se  alzan  o  separan.    
El   art.   472   del   CC   establece   que   los   frutos   naturales   o   industriales   pendientes   al  
tiempo  de  comenzar  el  usufructo  pertenecen  al  usufructuario,  y  los  pendientes  al  
tiempo  de  extinguirse,  al  propietario.    
En   cuanto   a   los   frutos   civiles,   el   art.   474   del   CC   dispone   que   éstos   se   entienden  
percibidos  por  días  y  corresponderán  al  usufructuario  en  proporción  al  tiempo  que  
dure  el  usufructo.    
El  usufructuario  tendrá  derecho  a  efectuar  mejoras  en  la  cosa  usufructuada,  tanto  
sean  de  carácter  útil  o  suntuario  (recreo),  con  el  límite  de  no  alterar  la  forma  y  la  
sustancia.   Sin   embargo,   no   tendrá   derecho   a   la   indemnización   por   las   realizadas,  
sin   perjuicio   de   que   pueda   retirarlas   al   tiempo   de   la   extinción,   si   ello   resulta  
posible  (art.  487  CC).    
Entre  las  facultades  del  usufructuario  se  incluyen  las  de  gestión,  administración  y  
disposición,  tanto  de  la  cosa  como  del  propio  derecho  de  usufructo  (art.  480  CC).  
No   obstante,   esta   norma   dispone   que   todos   los   contratos   que   celebren   se  
resolverán  al  tiempo  de  extinción  del  usufructo,  salvo  el  arrendamiento  de  fincas  
rústicas,  que  subsistirá  al  año  agrícola.    
Por   tanto,   el   usufructuario   podrá   aprovechar   la   cosa   por   sí   mismo   o   dándola   en  
arrendamiento  o  comodato.    
El  art.  480  del  CC  dispone  expresamente  que  el  usufructuario  podrá  aprovechar  la  
cosa   por   sí   mismo,   arrendarla   o   enajenar   su   derecho   a   un   tercero.   Por   tanto,   el  
derecho   de   usufructo   es,   en   principio,   enajenable   inter   vivos   (arts.   480   y   498   del  
CC)  y  disponible  mortis  causa  (art.  469  CC).  
El   usufructo   puede   ser   también   objeto   de   hipoteca,   tal   como   establece   el   art.   107.1  
de  la   Ley   Hipotecaria   para   los   usufructos  voluntarios,  y  el  art.  108.2  de  la  misma  
norma  para  el  usufructo  del  cónyuge  viudo.  La  particularidad  de  este  hipoteca  es  
que   se   extingue   siempre   que   el   usufructo   concluya   por   un   hecho   ajeno   a   la  
voluntad  del  usufructuario  (por  ejemplo,  su  muerte).  
El  límite  general  a  las  facultades  del  usufructuario  es  el  de  conservar  la  forma  y  la  
sustancia  del  bien.    
El   significado   de   los   términos   forma   y   sustancia   ha   sido   tradicionalmente  
polémico.   Hoy   en   día   se   considera   con   carácter   casi   general   que   esta   obligación   no  
comporta  una  total  inalterabilidad  del  bien,  sino  que  alcanza  a  la  imposibilidad  de  
cualquier   alteración   del   objeto   que   sea   perjudicial   para   la   cosa,   poniéndola   en  
relación  con  su  destino  económico.    
Esté  límite  no  alcanza  solo  al  usufructuario,  sino  también  al  nudo  propietario,  tal  
como  señala  el  art.  489  del  CC.    
 

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En   cuanto   a   las   obligaciones   que   alcanzan   al   usufructuario,   el   CC   regula   algunas  
previas  a  la  entrega  de  la  posesión  del  objeto.  
 Así,   art.   491.1   del   CC   impone   la   obligación   de   realizar   inventario.   Éste   habrá   de  
realizarse   en   la   forma   señalada   en   la   norma   y   puede   realizarse   judicial   o  
extrajudicialmente,   en   documento   público   o   privado.   Los   gastos   serán   a   cuenta   del  
usufructuario,  salvo  que  se  acuerde  otra  cosa.    
 El   art.   491.2   del   CC   establece   que   el   usufructuario   estará   obligado   a   prestar   fianza  
en  garantía  del  cumplimiento  de  las  obligaciones  que  le  corresponden.    
No  obstante,  el  art.  492  del  CC  establece  algunas  excepciones  a  la  citada  obligación,  
estando   legalmente   exentos   el   vendedor   o   donante   que   se   hubiere   reservado   el  
usufructo,   el   cónyuge   viudo,   o   los   padres   usufructuarios   de   los   bienes   de   sus   hijos,  
si  no  contrajesen  posterior  matrimonio,  ni  los  padres,  ni  el  cónyuge.  
El  art.  493  del  CC  establece  que  el  usufructuario,  cualquiera  que  sea  su  título,  podrá  
ser   dispensado   de   esta   obligación   de   prestar   fianza   cuando   de   ello   no   resultare  
perjuicio  para  nadie.  
Si  no  se  presta  garantía,  las  consecuencias  se  regulan  en  los  arts.  494  a  496  del  CC.  
Las  medidas  reguladas  y  entre  las  que  puede  optar  el  propietario,  comportan  que  
el   usufructuario   no   entre   en   posesión   del   objeto,   garantizándole,   no   obstante,   la  
obtención  de  los  frutos  de  la  cosa.    
 Compete   también   al   usufructuario   la   obligación   de   conservar   el   bien   que  
constituye  su  objeto.  A  tal  efecto,  la  de  cuidar  la  cosa  con  la  diligencia  de  un  buen  
padre  de  familia  (art.  497  CC).    
 Si  así  lo  hace,  no  responde  del  deterioro  natural  que  derive  de  su  uso  (art.  481  CC).    
 En  cuanto  poseedor  de  la  cosa,  ha  de  informar  al  nudo  propietario,  por  un  lado,  de  
la  necesidad  de  realizar  las  reparaciones  urgentes  que  sean  a  cuenta  de  éste  (art.  
501  CC),  y  también  de  cualquier  otro  acto  de  tercero  del  que  tenga  conocimiento  
que  pudiera  lesionar  el  derecho  de  propiedad.    
 El   usufructuario   habrá   de   realizar   las   reparaciones   ordinarias,   que   procedan   del  
uso   natural   de   la   cosa   y   que   sean   indispensables   para   su   conservación   (art.   500  
CC).  Si  no  las  realiza  después  de  haber  sido  requerido  por  el  propietario,  éste  las  
hará  a  consta  del  usufructuario.    
 Tiene  el  deber  de  pagar  las  cargas  e  impuestos  (art.  504  CC).    

El  usufructo:  la  posición  jurídica  del  nudo  propietario.  

El   nudo   propietario   sigue   conservando   el   resto   de   las   facultades   inherentes   a   su  

derecho  de  propiedad.    
Como  vimos,  a  éste  compete  respetar  la  forma  y  la  sustancia  del  objeto,  sin  hacer  
nada  que  pueda  perjudicar  el  derecho  del  usufructuario  (art.  489  CC).    
Por  ello,  podrá  enajenar  la  cosa,  gravarla,  ya  sea  con  servidumbre  (595  CC)  o  con  
hipoteca  (art.  107.2  LH).    
Podrá   hacer   en   ella   las   obras   y   mejoras   de   que   sea   susceptible   o   nuevas  
plantaciones   si   se   trata   de   una   finca   rústica,   siempre   que   no   se   disminuya   el  
derecho  del  usufructuario  (art.  503  CC).    
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  Habrá  de  realizar  las  reparaciones  extraordinarias  que  requiera  la  cosa  (arts.  501  
y  502  CC).    
 Deberá   hacer   frente   a   las   contribuciones   que   mientras   dure   el   usufructo   se  
impongan  directamente  sobre  el  capital  (art.  505  CC).    

El  usufructo:  extinción.  

El   usufructo   es   un   derecho   temporal,   generalmente   vitalicio,   de   modo   que   se  

extingue  (513.1  y  525  CC).    
Si   el   usufructuario   es   una   persona   jurídica,   se   extinguirá   cuando   se   extinga   ésta,  
con  un  plazo  de  duración  no  superior  a  30  años  (art.  515  CC).    
Si  se  ha  establecido  a  plazo  o  bajo  condición,  se  extingue  cuando  expire  éste  o  se  
cumpla  la  condición  (art.  513.2).    
El   art.   516   CC   establece   una   regla   especial   para   el   usufructo   constituido   para   el  
tiempo  que  tarde  un  tercero  en  llegar  a  una  edad,  que  subsistirá  el  número  de  años  
prefijados,   aunque   el   tercero   muera   antes,   y   salvo   que   el   usufructo   hubiere   sido  
especialmente  constituido  en  atención  a  la  existencia  de  esta  persona.    
El  usufructo  se  extingue  también  por  consolidación  (art.  513.3  CC).    
Por  renuncia  del  usufructuario  (art.  513.4  CC).    
Por   resolución   del   derecho   del   constituyente   (art.   513.6   CC).   Si   la   causa   de   esta  
resolución   no   constaba   en   el   Registro,   no   se   producirá   esta   causa   respecto   a  
terceros  que  hubieren  inscrito  su  derecho  (art.  37  LH).    
El   usufructo   se   extingue   por   prescripción   (art.   513.7),   esto   es,   por   el   no   uso  
durante  6  o  30  años,  según  se  trate  de  bienes  muebles  o  inmuebles.    
 Finalmente,  el  usufructo  se  extingue  por  la  pérdida  total  de  la  cosa  (art.  513.5).  Si  
la   pérdida   es   parcial,   el   usufructo   continúa   en   la   parte   subsistente   (arts.   514   y   499  
CC).  ?Los  arts.  517,  518  y  519  del  CC  establecen  reglas  especiales  para  esta  causa  
de   extinción.   ?Finalmente,   el   art.   519   CC   señala   que   el   mal   uso   no   es   causa   de  
extinción  del  usufructo,  sin  perjuicio  de  lo  señalado  en  la  norma  para  estos  casos.    
Al   finalizar   el   usufructo,   el   usufructuario   está   obligado   a   entregar   y   restituir   al  
nudo   propietario   el   bien   que   constituye   su   objeto   (art.   522).   Este   precepto   le  
otorga  el  derecho  de  retención  por  los  desembolsos  que  deban  ser  reintegrados.    
Cuando   el   usufructo   se   extingue,   debe   procederse   a   la   liquidación   de   la   situación  
existente.  El  CC  establece  determinadas  reglas  para  ello.    
Art.   502.   Si   el   propietario   hubiere   realizado   reparaciones   extraordinarias,   tiene  
derecho   a   exigir   al   usufructuario   el   interés   legal   del   dinero   mientras   dure   el  
usufructo.   Si   no   las   hiciere,   el   usufructuario   podrá   realizarlas,   exigiendo   al  
propietario  al  fin  del  usufructo  el  aumento  de  valor  de  la  finca  por  las  mismas.  En  
tal  caso,  el  usufructuario  tendrá  el  derecho  de  retención.    
Art.  505.  Regla  relativa  al  pago  de  las  contribuciones  que  graven  el  capital.    
Art.  511.  En  donde  se  establece  la  responsabilidad  del  usufructuario  por  no  haber  
puesto   en   conocimiento   del   nudo   propietario   los   actos   de   terceros   que   pudieren  
perjudicar  su  derecho.    

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El  usufructo:  usufructos  especiales.  

ü Usufructo  sobre  cosas  deteriorables  (art.  481  CC).  

ü Usufructo   sobre   cosas   consumibles   (art.   482   CC).   Doctrinalmente   se   ha  
dudado  de  si  constituye  un  verdadero  usufructo.  
ü Usufructo   sobre   derechos   (art.   469   in   fine).   El   usufructo   puede   tener   por  
objeto  tanto  derechos  reales  como  derechos  de  crédito.    
Por  lo  que  respecta  al  usufructo  sobre  derechos  reales,  ha  de  tenerse  en  cuenta  que  
el   propio   derecho   de   usufructo   puede   ser,   a   su   vez,   objeto   de   este   derecho,   así  
como  también  los  derechos  de  propiedad  intelectual  e  industrial.    
Respecto  al  usufructo  sobre  derechos  de  crédito,  ha  de  tenerse  en  cuenta  que  éste  
no  es  exactamente  un  derecho  real,  puesto  que  no  recae  sobre  una  cosa,  sino  sobre  
una   prestación,   aunque   conserva   ciertos   caracteres   del   derecho   real.   El   CC   lo  
admite  expresamente,  no  solo  en  el  art.  469,  sino  al  regularlo  en  el  art.  507  (cuando  
recae   sobre   una   herencia   o   sobre   una   universalidad)   y   en   el   art.   4754   (sobre   el  
derecho  a  percibir  una  renta  o  pensión  periódica).    
En   realidad,   el   objeto   de   este   usufructo   no   es   el   derecho   de   crédito,   sino   la  
prestación.    
En   este   usufructo   hay   que   distinguir   entre   el   que   tiene   por   objeto   el   derecho   a  
reclamar   una   prestación   principal   (art.   507),   y   aquél   cuyo   objeto   es   el   de   reclamar  
una  renta  o  pensión  periódica  (art.  475  CC).    
Alguna   particularidad   presenta   también   el   usufructo   con   facultad   de   disposición,  
cuya   concurrencia   se   admite   en   nuestro   Derecho,   pese   a   no   regularse  
expresamente.    
En  cuanto  al  alcance  de  la  facultad  de  disposición,  ésta  debe  haberse  establecido  en  
el  titulo  de  constitución  del  usufructo,  pudiendo  someterse  a  varias  modalidades,  
que  van  desde  la  disposición  exclusivamente  en  caso  de  necesidad,  hasta  la  que  se  
encomienda  a  la  discreción  de  un  tercero  o  del  propio  usufructuario.    
Los   actos   del   usufructuario   que   excedan   a   la   facultad   de   disposición   serán  
inválidos  e  impugnables  por  el  nudo  propietario.    

Los  derechos  de  uso  y  habitación.  

Art.   524   CC:   “El   uso   da   derecho   a   percibir   de   los   frutos   de   la   cosa   ajena   los   que  
basten   a   las   necesidades   del   usuario   y   de   su   familia,   aunque   ésta   aumente.   La  
habitación  da  a  quien  tiene  este  derecho  la  facultad  de  ocupar  en  una  casa  ajena  las  
piezas  necesarias  para  sí  y  para  las  personas  de  su  familia”.  
Tal  como  señala  el  art.  523  CC,  las  facultades  y  obligaciones  del  usuario  y  de  titular  
del  derecho  de  habitación  se  regularán  por  lo  establecido  en  el  titulo  constitutivo,  y  
en  su  defecto,  por  las  disposiciones  siguientes.  No  obstante,  tal  como  establece  el  
art.   528   CC,   las   disposiciones   establecidas   para   el   usufructo   serán   aplicables   a  
estos  derechos  en  cuanto  no  se  opongan  a  lo  dispuesto  en  las  disposiciones  que  los  
regulan  expresamente.  
Estos   son   también   derechos   reales   de   goce   en   cosa   ajena.   El   derecho   de   uso  
permite   a   su   titular   obtener   de   la   cosa   cuantos   servicios   se   requieran   para   sus  

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necesidades   personales   y   familiares,   incluso   haciendo   suyos   los   frutos,   pero  
limitando  esta  apropiación  de  los  frutos  a  las  necesidades  que  se  formulan.    
 La  habitación  es  también  un  derecho  real  de  goce,  pero  con  la  finalidad  exclusiva  
de  alojamiento  del  titular  y  de  su  familia.    
Titular   del   derecho   de   uso   parece   que   solo   puede   ser   la   persona   física,   aun   cuando  
se  ha  cuestionado  que  al  amparo  de  la  autonomía  de  la  voluntad  pueda  constituirse  
este  derecho  a  favor  de  persona  jurídica,  lo  que  resulta  dudoso.    
Titular  del  derecho  de  habitación,  no  obstante,  solo  podrá  ser  una  persona  física.    
Estos   derechos   se   configuran   con   carácter   estrictamente   personal,   como   así   lo  
establece   el   art.   525   CC;   por   ello   no   se   pueden   arrendar,   ni   traspasar   a   otro   por  
cualquier  clase  de  título.    
Puesto   que   uno   y   otro   derecho   se   configuran   en   atención   a   la   satisfacción   de  
necesidades  personales  y  familiares,  por  familia  ha  de  entenderse  en  este  caso,  no  
solo  al  cónyuge  o  pareja  estable  y  a  los  hijos  sujetos  a  patria  potestad,  sino  también  
a  cualquier  persona  que  conviva  con  el  usuario  o  habitacionista,  aun  cuando  no  sea  
pariente.    
Las   necesidades   a   las   que   alude   el   CC   habrán   de   calibrarse   en   función   de   la  
condición   social,   profesión,   estado   personal   y   cualquier   condición   que   concurra   en  
la  persona.    
Respecto   a   los   derechos   y   obligaciones   de   los   titulares   de   estos   derechos   y   a   su  
relación  con  el  propietario  del  objeto  gravado,  el  art.  527  CC  se  limita  a  establecer  
la   distribución   entre   ellos   de   ciertos   gastos   y   cargas   en   función   de   la   extensión  
concreta  de  las  facultades.    
Estos   derechos   podrán   constituirse   por   las   formas   establecidas   en   el   art.   468   CC  
para  el  usufructo.  Por  lo  que  se  refiere  a  su  constitución  por  Ley,  no  se  incluía  en  el  
CC   ningún   supuesto   de   constitución   legal,   sin   embargo,   la   Ley   41/2003,   de  
Protección  Patrimonial  de  las  Personas  con  Discapacidad,  modificó  el  art.  822  del  
CC,  en  donde  se  ha  venido  a  incluir  un  verdadero  derecho  de  habitación  de  origen  
legal  a  favor  del  los  legitimarios  discapacitados  para  que  sigan  manteniendo  el  uso  
que  hasta  la  fecha  venían  haciendo  de  la  vivienda  habitual.    
Por   lo   que   se   refiere   a   su   extinción,   estos   derechos   se   extinguen   por   las   mismas  
causas  que  el  usufructo;  incluyendo  el  art.  529  CC  como  causa  de  extinción  el  abuso  
grave  de  la  cosa  o  de  la  habitación  por  parte  del  titular.    

La  servidumbre:  Concepto  y  Caracteres.  

Las   servidumbres   se   regulan   en   los   arts.   530   a   604   del   CC.   El   art.   530   las   define  
como  un  gravamen  impuesto  sobre  un  inmueble  en  beneficio  de  otro  perteneciente  
a   distinto   dueño.   La   definición   legal   se   refiere   a   las   llamadas   servidumbres  
prediales,   pero   no   a   las   servidumbres   personales,   en   donde   el   gravamen   se  
establece  en  beneficio  de  una  persona,  de  varias  o  de  una  comunidad  (art.  531  CC).    
Por  lo  que  respecta  a  las  servidumbres  prediales,  el  art.  530  CC  habla  de  gravamen  
sobre  un  inmueble  en  beneficio  de  otro  perteneciente  a  distinto  dueño,  señalando  
que   el   inmueble   a   cuyo   favor   se   constituye   la   servidumbre   se   llama   predio  
dominante,  mientras  que  el  que  la  sufre  se  llama  predio  sirviente.    

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Por   tanto,   de   su   definición   legal   podemos   considerar   que   la   servidumbre   es   un  
derecho   real   limitado   en   cosa   ajena   que   permite   a   su   titular   utilizar   un   predio  
ajeno   de   una   manera   limitada,   atendiendo   a   la   modalidad   de   que   se   trate,   o  
impedir   al   propietario   de   un   precio   determinadas   utilidades   que   le   competen   en  
virtud  de  su  derecho,  si  éste  no  estuviera  limitado  por  el  gravamen  real.    
En  cuanto  a  sus  caracteres  más  significativos:    
o La   servidumbre   es   un   derecho   real,   y   como   tal   goza   de   las   notas   de  
inmediatividad  y  oponibilidad.    
o Es   un   derecho   real   limitativo   de   la   propiedad;   su   existencia,   por   tanto,   ha   de  
ser  probada.  Al  ser  un  gravamen,  ha  de  interpretarse  de  forma  restrictiva.    
o Requiere   la   existencia   de   dos   predios:   dominante   y   sirviente.   Aun   cuando   la  
titularidad   de   estos   predios   pertenece   necesariamente   a   una   persona   física   o  
jurídica,  la  servidumbre  se  caracteriza  por  estar  ligada  a  las  fincas  y  no  a  sus  
titulares.   Por   ello,   la   servidumbre   es   inseparables   de   la   propiedad   de   las   fincas  
a  las  que  afecta  (art.  534  CC).  Por  ello,  también  la  servidumbre  es  indivisible,  
de  modo  que  si  el  predio  sirviente  se  divide,  todos  los  predios  resultantes  han  
de  seguir  soportando  la  servidumbre  y  si  la  división  afecta  al  dominante  cada  
porcionero  podrá  usar  por  entero  la  servidumbre  (art.  535  CC).    
o Estos  predios  han  de  pertenecer  a  distinto  dueño,  por  lo  que,  como  veremos,  la  
servidumbre  se  extingue  por  consolidación.  Por  tanto,  esta  nota  condiciona  su  
constitución  y  su  extinción.  
o Junto  a  estas  notas,  la  servidumbre  se  caracteriza  por  la  utilidad  que  reporta,  
que  podrá  ser  actual  o  futura,  pero  que  siempre  ha  de  concurrir.  Utilidad  que  
ha  ser,  además,  posible  y  lícita  (art.  594  CC).  
o Finalmente,   el   derecho   real   de   servidumbre   se   caracteriza   por   atribuir   en  
provecho   del   predio   dominante   un   goce   parcial   o   limitado   del   sirviente.   Esta  
nota   suele   calificar   doctrinalmente   como   “especialidad”   de   las   servidumbres,  
por   lo   que   no   cabe   una   servidumbre   que   comporte   un   goce   general   o   ilimitado  
del  predio  sirviente.  

El  derecho  de  servidumbre:  Clases.  

Servidumbres  prediales  y  personales.    

Las  primeras  son  aquéllas  en  las  que  el  gravamen  recae  sobre  un  fundo  y  beneficia  
a  otro.  Predios  que  se  denominan  sirviente  y  dominante  (art.  530  CC).    
Las   servidumbres   personales,   definidas   en   el   art.   531   del   CC,   son   aquéllas   en   las  
que   el   gravamen   constituido   sobre   una   finca   lo   es   en   provecho   de   una   o   más  
personas  o  de  una  comunidad.    
Servidumbres  forzosas  y  voluntarias.    
Esta   distinción   se   aprecia   única   y   exclusivamente   respecto   a   las   ?servidumbres  
prediales,  pues  las  personales  siempre  son  voluntarias.    
El   art.   536   CC   dispone   que:   “Las   servidumbres   se   establecen   por   la   Ley   o   por   la  
voluntad  de  los  propietarios.  Aquéllas  se  llaman  legales  y  éstas  voluntarias”.    
Aun   cuando   se   ha   dicho   que   esta   clasificación   ocasiona   cierta   confusión,   puesto  
que   hay   veces   que   lo   que   el   CC   llama   servidumbres,   en   realidad   son   límites   al  
dominio,   ha   de   admitirse   como   válida   la   distinción   entre   las   llamadas  

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servidumbres   forzosas,   que   son   aquéllas   a   las   que   el   dueño   del   predio   sirviente   no  
puede  oponerse,  de  aquéllas  constituidas  al  amparo  de  la  autonomía  de  la  voluntad  
de  los  propietarios  de  los  fundos.    
Las  servidumbres  forzosas  son  siempre  típicas  y  su  contenido  está  preestablecido  
en   la   Ley,   puesto   que   responden   a   una   necesidad   socio-­‐   económica   concreta   que   el  
legislador  considera  digna  de  tutela.    
El  art.  549  CC  señala  que  las  servidumbres  impuestas  por  la  Ley  tienen  por  objeto  
la  utilidad  pública  o  el  interés  de  los  particulares.    
Servidumbres  continuas  o  discontinuas  (art.  532  CC).    
 Servidumbres   continuas   son   aquéllas   cuyo   uso   es   o   puede   ser   incesante   sin   la  
intervención   de   ningún   hecho   del   hombre   (por   ejemplo,   la   servidumbre   de   no  
elevar   el   edificio   existente   en   el   predio   dominante,   o   la   servidumbre   de   luces   y  
vistas).    
Servidumbres   discontinuas   son   aquéllas   que   se   usan   a   intervalos   más   o   menos  
largos   y   dependen   de   actos   del   hombre   (ejemplo   clásico   es   la   servidumbre   de  
paso).    
La  jurisprudencia  ha  precisado  que  el  hecho  de  que  en  ocasiones  sea  necesaria  una  
labor   preparatoria   del   hombre   para   el   goce   que   representa   la   servidumbre   no  
convierte  la  servidumbre  continua  en  discontinua  (por  ejemplo,  hay  que  abrir  una  
ventana  para  mirar  a  través  del  fundo  vecino).    
Servidumbres  aparentes  y  no  aparentes  (art.  532  CC).    
Son  servidumbres  aparentes  las  que  se  anuncian  y  están  continuamente  a  la  vista  
por  medio  de  signos  externos  que  revelan  el  uso  y  aprovechamiento  de  las  mismas.  
El   signo   externo   al   que   se   refiere   el   CC   ha   de   manifestar   el   gravamen  
objetivamente  y  por  su  propia  función  y  no  como  consecuencia  de  hechos  creados  
directamente  para  su  percepción  (así,  por  ejemplo,  en  la  servidumbre  de  paso,  la  
existencia  de  un  camino,  y  no  la  de  un  cartel  que  lo  anuncia).    
Este  signo  externo  debe  ser  permanente  y  no  meramente  ocasional.    
El  art.  561  CC  considera  la  servidumbre  de  acueducto  como  aparente,  aun  cuando  
no  sea  viable  el  cauce  que  conduce  el  agua.    
Servidumbres   no   aparentes   serán   las   que   no   presentan   indicio   exterior   de   su  
existencia  (por  ejemplo,  la  de  no  construir  a  menos  de  cierta  altura  o  a  menos  de  
cierta  distancia).  
Esta   distinción   entre   servidumbres   aparentes   o   no   aparentes   tiene   enorme  
relevancia  práctica,  ya  que  solo  pueden  adquirirse  por  usucapión  las  servidumbres  
continuas  y  aparentes  (art.  539  CC).  
Servidumbres  positivas  y  negativas  (art.  533  CC).    
Conforme  a  este  precepto:    
“Se   llama   positiva   a   la   servidumbre   que   impone   al   dueño   del   predio   sirviente   la  
obligación  de  dejar  hacer  alguna  cosa  o  de  hacerla  por  sí  mismo,  y  negativa  la  que  
prohíbe   al   dueño   del   predio   sirviente   hacer   algo   que   le   sería   lícito   sin   la  
servidumbre”.  

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  Así,  sería  positiva  la  servidumbre  de  paso  por  la  que  se  permite  al  propietario  del  
predio  dominante  transitar  por  el  predio  sirviente.  Y  negativa  sería  la  que  impide  
al   propietario   del   predio   sirviente   levantar   una   construcción   a   la   que   tendría  
derecho  sin  la  servidumbre.    
En   la   práctica   ha   suscitado   muchos   problemas   esta   distinción   en   relación   a   la  
servidumbre  de  luces  y  vistas,  existiendo  una  jurisprudencia  consolidada  conforme  
a   la   cual,   si   el   hueco,   ventana   o   balcón   se   sitúa   en   pared   medianera   o   ajena   la  
servidumbre   es   positiva,   pero   si   se   abre   en   pared   propiedad   exclusiva   del  
propietario  del  fundo  dominante,  ésta  será  negativa.    
No   obstante,   en   estos   casos   siempre   se   trata   de   servidumbres   continuas   y  
aparentes.    

El  derecho  se  servidumbre:  Constitución.  

Art.  536  CC.  Esta  norma  dispone  que  las  servidumbres  se  constituyen  por  la  ley  o  
por   la   voluntad   de   los   particulares.   A   veces   es   la   ley   la   que   crea   directamente   la  
servidumbre   (art.   552   CC);   en   otras,   como   es   lo   normal,   la   ley   lo   que   hace   es  
facultar  al  propietario  del  predio  dominante  a  pedir  su  constitución.    
Las   servidumbres   también   se   adquieren   por   prescripción,   esto   es,   por   su   uso   o  
disfrute  en  las  condiciones  que  la  ley  determina  (arts.  537  y  538  CC).    
Finalmente,  las  servidumbres  pueden  adquirirse  por  signo  aparente  (art.  541  CC).    
En  primer  lugar,  los  particulares  pueden  constituir  en  el  ejercicio  de  la  autonomía  
de  la  voluntad,  cuantas  servidumbres  quieran,  con  los  límites  que  establece  el  art.  
594   CC.   Ello   se   llevará   a   cabo   por   medio   de   negocio   jurídico   que   será   el   titulo  
constitutivo  de  la  misma.    
 La   constitución   voluntaria   puede   ser   a   titulo   oneroso   o   gratuito,   por   acto   inter  
vivos  o  mortis  causa.  Es  evidente  que  el  constituyente  habrá  de  tener  la  capacidad  
y  la  legitimación  necesaria.  Ver  arts.  594  y  595  CC.    
Pueden   constituir   servidumbres   no   solo   el   propietario,   sino   también   quien   sea  
titular   de   un   derecho   real   limitado   del   dominio   que   implique   el   goce   del   predio  
sirviente.    
Si   son   varios   los   propietarios,   se   requerirá   el   consentimiento   de   todos   (art.   597  
CC).    
La  constitución  por  usucapión:  La  adquisición  de  las  servidumbres  por  usucapión  
está  sometida  a  determinadas  reglas  especiales,  contenidas  en  los  arts.  537  a  540  
CC.    
Solo   pueden   adquirirse   por   usucapión   las   servidumbres   continuas   y   las   aparentes,  
con  el  plazo  especial  del  20  años  (art.  537  CC).    
Este  plazo  de  20  años  ha  de  contarse:  en  las  positivas,  desde  el  día  en  que  el  dueño  
predio  dominante  o  del  que  haya  aprovechado  la  servidumbre  hubiera  empezado  a  
ejercerla   sobre   el   sirviente   (por   ejemplo,   comenzó   a   pasar   por   su   fundo;   en   las  
negativas,   desde   el   día   en   que   el   propietario   del   predio   dominante   hubiere  
prohibido  por  un  acto  formal,  al  del  sirviente,  la  ejecución  del  hecho  que  sería  lícito  
sin  la  servidumbre  (art.  538  CC).    

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Constitución  por  signo  aparente,  o  “por  destino  del  padre  de  familia”  (art.  541  CC):    
De   lo   establecido   en   este   precepto,   el   CC   permite   que   cuando   existan   dos   fundos  
pertenecientes  a  un  mismo  propietario,  y  concurra  una  situación  fáctica  en  virtud  
de   la   cual   uno   de   los   predios   presta   servicio   al   otro,   en   el   caso   de   que   alguno  
cambiara  de  titularidad,  dicha  apariencia  fáctica  se  mantenga  y  continúe  afectando  
a  ambas  fincas.    
Este   precepto   ha   sido   interpretado   de   forma   amplia   por   la   jurisprudencia,   de  
forma   que   se   aplica   no   solo   cuando   la   situación   fáctica   concurra   respecto   de   dos  
fincas,  sino  también  cuando  se  trata  de  una  única  finca  en  la  que  el  signo  aparente  
se  aprecie  respecto  a  partes  individualizadas  de  la  misma.    
Para   evitar   la   inaplicación   de   esta   norma,   el   art.   541   del   CC   establece   que   ello   será  
así,  salvo  que  se  exprese  lo  contrario  en  el  titulo  de  enajenación  de  cualquiera  de  
ellas,  o  se  haga  desparecer  el  signo  antes  del  otorgamiento  de  la  escritura.    

El  derecho  se  servidumbre:  Derechos  y  obligaciones  del  dueño  del  predio  

dominante.  

Éstos  derivan  del  titulo  constitutivo  o  de  la  prescripción  adquirida,  o,  en  su  defecto,  
de   lo   dispuesto   en   el   CC   (art.   598),   y   pueden   tener   muy   diverso   alcance,  
dependiendo   del   goce   o   utilidad   concreta   que   constituya   cada   particular   derecho  
de  servidumbre.    
Tal   como   dispone   el   art.   542   CC,   al   establecerse   la   servidumbre   se   entienden  
concedidos  todos  los  derechos  necesarios  para  su  uso.    
Por  otro  lado,  el  art.  543  CC  señala  que  el  propietario  del  predio  dominante  podrá  
hacer   a   su   costa   en   el   predio   sirviente   las   obras   necesarias   para   el   uso   y  
conservación  de  la  servidumbre,  pero  sin  alterarla  o  hacerla  más  gravosa.  Para  lo  
que   deberá   elegir   el   tiempo   y   la   forma   conveniente   a   fin   de   ocasionar   la   menor  
incomodidad  posible.    
Hay  ocasiones  en  las  que  convencionalmente  se  determina  que  el  propietario  del  
predio  sirviente  sea  el  que  realice  tales  obras,  en  cuyo  caso,  el  art.  599  CC  señala  
que  podrá  librarse  de  ellas  abandonando  su  predio  al  dueño  del  dominante.    
Si   fueren   varios   los   predios   dominantes,   todos   ellos   estarán   obligados  
proporcionalmente   al   beneficio   que   obtengan   a   contribuir   a   tales   gastos,   pudiendo  
eximirse  de  los  mismos  renunciando  a  la  servidumbre  en  provecho  de  los  demás  
(art.  544  CC).    
El  art.  545  del  CC  establece  que  el  dueño  del  predio  sirviente  no  puede  menoscabar  
en  modo  alguno  el  uso  de  la  servidumbre  constituida.    
 No   obstante,   esta   misma   norma   señala   que,   si   por   razón   del   lugar   asignado  
inicialmente  o  de  la  forma  establecida  para  el  uso  de  la  servidumbre,  ésta  llega  a  
ser  muy  incómoda  para  el  propietario  del  predio  sirviente,  o  le  privase  de  hacer  en  
él   obras,   reparaciones   o   mejoras,   ésta   podrá   variarse   a   su   costa,   siempre   que  
ofrezca   otro   lugar   o   forma   igualmente   cómodos,   cuando   no   resulte   perjuicio   al  
dueño  del  predio  dominante.    
 

  12  
El  derecho  de  servidumbre:  Modificación.  

 Las   servidumbres   pueden   ser   objeto   de   modificación;   ya   hemos   visto   que   dicha  
modificación   puede   tener   lugar   por   el   hecho   de   resultar   la   misma   excesivamente  
gravosa  para  el  propietario  del  predio  sirviente  art.  545.2  CC).    
Esta  modificación  puede  también  tener  su  causa  en  la  variación  del  estado  de  los  
predios;   modificación   que   puede   ser   fáctica   o   jurídica.   Por   ejemplo,   una  
servidumbre  puede  modificarse  por  la  entrada  en  vigor  de  un  plan  de  ordenación  
urbana.    
 En   relación   a   la   modificación   fáctica   de   los   predios,   el   art.   546   CC   solo   la  
contempla   como   causa   de   extinción,   pero   este   cambio   puede   implicar   también   la  
necesidad  de  modificación  de  la  misma,  con  una  ampliación  o  disminución  del  goce  
del  dueño  del  predio  dominante.    
 Las  servidumbres  también  pueden  modificarse  convencionalmente.    

El  derecho  de  servidumbre:  extinción.  

 Los  modos  de  extinción  de  la  servidumbre  se  regulan  en  el  art.  546  del  CC;  éstos  
son:    
1-­‐ Por   consolidación,   esto   es,   por   reunirse   en   una   misma   persona   la   propiedad  
del  predio  dominante  y  sirviente.  Ha  de  tenerse  en  cuenta  que  en  ningún  caso  
la   extinción   de   la   servidumbre   por   consolidación   podrá   tener   lugar   en  
perjuicio   de   tercero,   como   ocurrirá   si   el   predio   dominante   hubiera   sido   objeto  
de  hipoteca,  en  cuyo  caso  la  servidumbre  se  debe  mantener,  en  cuando  puede  
repercutir  en  su  valor.    
2-­‐ Por   el   no   uso   durante   20   años.   En   este   caso,   el   uso   de   uno   solo   de   los  
comuneros   es   suficiente   para   evitar   la   extinción   (art.   548   CC).   Este   plazo  
comenzará   a   contarse   desde   el   día   en   que   hubiere   dejado   de   ejercitarse   la  
servidumbre   respecto   a   las   discontinuas,   y   desde   el   día   en   que   haya   tenido  
lugar  el  acto  contrario  en  las  servidumbres  continuas.    
3-­‐ Cuando  los  predios  vengan  a  tal  estado  que  no  pueda  usarse  la  servidumbre;  
pero   éste   revive   si   después   el   estado   de   los   predios   permite   usarla  
nuevamente,  a  no  ser  que  cuando  resulte  posible  el  uso  se  deje  transcurrir  el  
tiempo  de  prescripción.    
4-­‐ Por  llegar  el  término  o  realizarse  la  condición.    
5-­‐ Por  la  renuncia  del  propietario  del  predio  dominante.    
6-­‐ Por   redención   convenida   entre   el   propietario   del   predio   dominante   y   el  
sirviente,  a  través  de  negocio  jurídico  extintivo  de  la  misma.    

Servidumbres  forzosas.  

 El   art.   536   del   CC   distingue   entre   servidumbres   legales   y   servidumbres  

voluntarias;   sin   embargo,   es   mucho   más   correcto   hablar   de   servidumbres   forzosas  
y  servidumbres  voluntarias.    
Las  forzosas  se  regulan  en  los  arts.  549  a  593  del  CC,  y  su  nota  más  destacada  es  
que  facultan  a  los  interesados  a  exigir  su  constitución.    

  13  
Puesto   que   su   constitución   aparece   avalada   legalmente,   es   frecuente   que   estas  
servidumbres  se  constituyan  por  acuerdo  entre  los  interesados.  Es  excepcional  el  
supuesto  en  que  la  misma  ley  establece  su  constitución  (art.  522  CC).    
Estas  servidumbres  se  rigen  por  lo  expresamente  pactado  y,  en  su  defecto,  por  las  
normas   del   CC.   No   obstante,   el   propio   CC   remite   expresamente   para   las  
servidumbres  de  utilidad  pública  o  comunal  a  las  leyes,  reglamentos  y  ordenanzas  
generales  sobre  policía  urbana  o  rural  (art.  551).    
Estas   servidumbres   son   siempre   típicas   y   su   contenido   viene   preestablecido  
legalmente.    
En  este  caso  resulta  difícil  ver  el  límite  entre  el  derecho  de  servidumbre  y  lo  que  
constituyen  limites  al  dominio.    

Servidumbres  en  materia  de  aguas.  

 En  las  servidumbres  en  materia  de  aguas  se  incluyen  la  servidumbre  de  acueducto  
(arts.   557   a   561   CC),   las   de   saca   de   aguas   y   abrevadero   y   la   de   estribo   de   presa,  
parada  y  partidor.    
 La  más  importante  de  ellas  es  la  servidumbre  de  acueducto;  a  ella  se  refiere  el  art.  
48.1   del   TR   de   la   Ley   de   Aguas   de   20   de   julio   de   2001,   al   señalar   que   los  
organismos   de   cuenca   podrán   imponer,   con   arreglo   a   lo   dispuesto   en   el   Código  
Civil   y   en   el   Reglamento   de   esta   Ley,   la   servidumbre   forzosa   de   acueducto,   si   el  
aprovechamiento  del  recurso  o  su  evacuación  lo  exigiera.    
De  conformidad  a  lo  dispuesto  en  el  art.  557  CC:  “Todo  el  que  quiera  servirse  del  
agua  de  que  pueda  disponer  para  una  finca  suya,  tiene  derecho  a  hacerla  pasar  por  
los   predios   intermedios,   con   la   obligación   de   indemnizar   a   sus   dueños,   como  
también  a  los  de  los  predios  inferiores  sobre  los  que  se  filtren  o  caigan  las  aguas”.    
 Sobre  ello,  el  art.  48.  5  de  la  Ley  de  Aguas  señala  igualmente  que:  “El  beneficiario  
de  una  servidumbre  forzosa  deberá  indemnizar  los  daños  y  perjuicios  ocasionados  
al  predio  sirviente  de  conformidad  con  la  legislación  vigente”.  ?  
Tal  como  dispone  el  art.  558  CC,  el  que  pretenda  usar  este  derecho  está  obligado:    
Ø A   justificar   que   puede   disponer   del   agua   y   que   ésta   es   suficiente   al   uso   al  
que  se  la  destina.    
Ø A   demostrar   que   el   paso   que   solicita   es   el   más   conveniente   y   menos  
oneroso  para  terceros.    
Ø A  indemnizar  al  dueño  del  predio  sirviente  en  la  forma  que  determinan  las  
leyes  y  reglamentos.    
No   obstante,   como   señala   el   art.   559   CC,   esta   servidumbre   no   puede   imponerse  
para   objeto   de   interés   privado   sobre   edificios,   ni   sus   patios   o   dependencias,   ni  
sobre  jardines  o  huertos  ya  existentes.    
La   servidumbre   de   estribo   de   presa   se   regula   en   el   art.   554   CC   y   la   de   parada   y  
partidor  en  el  art.  562  del  mismo  Código  Civil.    

Servidumbre  de  paso.  

Su  regulación  se  contiene  en  los  arts.  564  a  570  CC.  

  14  
El   párrafo   primero   del   art.   564   del   CC:   “El   propietario   de   una   finca   o   heredad,  
enclavada   entre   otras   ajenas   y   sin   salida   a   camino   público,   tiene   derecho   a   exigir  
paso  por  las  heredades  vecinas,  previa  la  correspondiente  indemnización”.  
Su  regulación  responde  a  la  finalidad  de  dar  salida  física  a  finca,  rústica  o  urbana,  
cuando  esta  imposibilidad  es  absoluta,  o  es  extremadamente  dificultosa  o  gravosa.    
 El  CC  prevé  la  correspondiente  indemnización,  que  será  la  pactada  por  las  partes.  
No  obstante,  el  párrafo  segundo  del  art.  564  dispone  que:  “Si  esta  servidumbre  se  
constituye   de   manera   que   pueda   ser   continuo   su   uso   para   todas   las   necesidades  
del   predio   dominante   estableciendo   una   vía   permanente,   la   indemnización  
consistirá  en  el  valor  del  terreno  que  se  ocupe  y  en  el  importe  de  los  perjuicios  que  
se  causen  en  el  predio  sirviente”.    
Si   el   paso   no   es   permanente,   se   aplica   lo   dispuesto   en   el   último   párrafo   de   este  
artículo,   conforme   al   cual:   “Cuando   se   limite   al   paso   necesario   para   el   cultivo   de   la  
finca  enclavada  entre  otras  y  para  la  extracción  de  sus  cosechas  a  través  del  predio  
sirviente   sin   vía   permanente,   la   indemnización   consistirá   en   el   abono   del   perjuicio  
que  ocasione  este  gravamen”.    
Esta   servidumbre   habrá   de   darse   por   el   punto   que   sea   menos   perjudicial   para   el  
predio  sirviente  y,  en  cuanto  sea  conciliable  con  esta  regla,  por  donde  sea  menor  la  
distancia  del  predio  dominante  al  camino  público  (art.  565  CC).    
La   anchura   de   la   servidumbre   será   la   que   baste   a   las   necesidades   del   predio  
dominante  (art.  566  CC).    
Las   servidumbre   se   extingue   cuando   el   paso   deja   de   ser   necesario   por   haberla  
reunido   con   otra   con   salida   a   camino   público,   devolviéndose   lo   cobrado   por   el  
valor  del  terreno  (art.  570  CC).    

Servidumbre  para  posibilitar  la  construcción  o  reparación  de  un  edificio.  

Esta   es   una   servidumbre   de   carácter   transitorio   y   a   ella   de   refiere   el   art.   569   CC,   al  
señalar  que:  
“Si  fuere  indispensable  para  construir  o  reparar  algún  edificio  pasar  materiales  por  
predio   ajeno,   o   colocar   en   él   andamios   u   otros   objetos   para   la   obra,   el   dueño   de  
este   predio   está   obligado   a   consentirlo,   recibiendo   la   indemnización  
correspondiente  al  perjuicio  que  se  le  irrogue”.  

La  medianería.  

Aun   cuando   el   CC   regula   la   medianería   en   los   arts.   571   a   579,   no   nos   encontramos  
ante   una   auténtica   servidumbre,   sino   ante   una   especial   situación   de   comunidad   de  
bienes,   que   se   produce   como   consecuencia   de   la   separación   entre   dos   fincas   o  
edificios  por  medio  de  una  pared,  seto,  valla,  zanja  o  muro)  que  es  propiedad  de  los  
colindantes.    
Son   frecuentes   en   la   práctica   los   problemas   que   derivan   de   esta   específica  
situación,   suscitándose   en   muchas   ocasiones   el   de   la   titularidad   del   elemento  
medianero.  Por  ello,  el  art.  571  del  CC  señala  que:  “Se  presume  la  servidumbre  de  
medianería  mientras  no  haya  un  título  o  signo  exterior,  o  prueba  en  contrario:    

  15  
 1-­‐ En   las   paredes   divisorias   de   los   edificios   contiguos   hasta   el   punto   común   de  
elevación.    
2-­‐ En   las   paredes   divisorias   de   los   jardines   o   corrales   sitos   en   poblado   o   en   el  
campo.    
3-­‐ En   las   cercas,   vallados   y   setos   vivos   que   dividen   los   predios   rústicos”.  Por   otro  
lado,   el   art.   573   del   CC   refiere   también   cuándo   cabe   entender   que   hay   signo  
exterior  contrario  a  la  medianería.    
Esta  especial  comunidad  determina  una  serie  de  obligaciones  para  los  colindantes.    
En   primer   lugar,   cada   uno   de   los   titulares   está   obligado   al   mantenimiento   y  
reparación   del   elemento   medianero,   en   proporción   a   la   titularidad   que   ostente  
sobre   el   mismo   (art.   575.1).   Si   no   quiere   hacer   frente   a   dichos   gastos   podrá  
renunciar   a   la   medianería,   salvo   cuando   la   pared   medianera   sostenga   un   edificio  
del  que  no  pretenda  renunciar  (art.  575.2).    
En   las   paredes   medianeras   no   pueden   abrirse   huecos   o   ventanas   sin  
consentimiento  de  los  afectados  (art.  580).    
 Todo   propietario   puede   elevar   la   pared   medianera,   corriendo   con   los   gastos   e  
indemnizando  a  los  demás  por  los  perjuicios  que  les  pueda  causar  (art.  577.1).    
Si   la   pared   medianera   no   pudiese   resistir   la   mayor   elevación,   el   propietario   que  
quiera  levantarla  tendrá  obligación  de  reconstruirla  a  su  costa,  y  si  para  ello  fuere  
necesario  darle  mayor  espesor,  deberá  darlo  de  su  propio  suelo.    
Serán  de  cuenta  de  éste  los  gastos  de  conservación  de  la  pared,  en  lo  que  ésta  se  
haya   levantado   o   profundizado   sus   cimientos   respecto   de   como   estaba   antes,   y  
además   la   indemnización   de   los   mayores   gastos   que   haya   que   hacer   para   la  
conservación   de   la   pared   medianera   por   razón   de   la   mayor   altura   o   profundidad  
que  se  le  haya  dado.    
No  obstante,  los  demás  propietarios  que  no  hayan  contribuido  a  dar  más  elevación,  
profundidad   o   espesor   a   la   pared,   podrán,   sin   embargo,   adquirir   en   ella   los  
derechos   de   medianería,   pagando   proporcionalmente   el   importe   de   la   obra   y   la  
mitad  del  valor  del  terreno  sobre  el  que  le  hubiese  dado  mayor  espesor  (art.  578).    
De  conformidad  a  lo  dispuesto  en  el  art.  579  del  CC:    
“Cada   propietario   de   una   pared   medianera   podrá   usar   de   ella   en   proporción   al  
derecho  que  tenga  en  la  mancomunidad;  podrá,  por  lo  tanto,  edificar  apoyando  su  
obra   en   la   pared   medianera,   o   introduciendo   vigas   hasta   la   mitad   de   su   espesor,  
pero  sin  impedir  el  uso  común  y  respectivo  de  los  demás  medianeros.    
Para   usar   el   medianero   de   este   derecho   ha   de   obtener   previamente   el  
consentimiento  de  los  demás  interesados  en  la  medianería;  y,  si  no  lo  obtuviere,  se  
fijarán  por  peritos  las  condiciones  necesarias  para  que  la  nueva  obra  no  perjudique  
a  los  derechos  de  aquéllos”.    
De  los  setos  y  arbustos  medianeros  se  ocupa  el  art.  593  del  CC.    
 Ha   de   señalarse   que:   “Si   las   ramas   de   algunos   árboles   se   extendieren   sobre   una  
heredad,  jardines  o  patios  vecinos,  tendrá  el  dueño  de  éstos  derecho  a  reclamar  que  
se   corten   en   cuanto   se   extiendan   sobre   su   propiedad,   y,   si   fueren   las   raíces   de   los  
árboles  vecinos  las  que  se  extendiesen  en  suelo  de  otro,  el  dueño  del  suelo  en  que  se  
introduzcan  podrá  cortarlas  por  sí  mismo  dentro  de  su  heredad”  (art.  592  CC).    

  16  
Servidumbres  en  materia  de  luces  y  vistas.  

Se  regulan  en  los  arts.  581  a  584  del  CC.  En  realidad  más  que  ante  servidumbres  
nos   encontramos   ante   verdaderas   limitaciones   al   dominio,   que   vienen   impuestas  
por  la  cercanía  entre  los  fundos.    
Esta   cercanía   comporta   limitaciones   a   los   derechos   de   los   propietarios,   que   no  
podrán   abrir   huecos   o   ventanas   sin   observar   las   distancias   expresamente  
establecidas.    
La   regla   general   en   esta   materia   es   la   establecida   en   el   art.   582   del   CC,   conforme   al  
cual:  “No  se  puede  abrir  ventanas  con  vistas  rectas,  ni  balcones  u  otros  voladizos  
semejantes,   sobre   la   finca   del   vecino,   si   no   hay   dos   metros   de   distancia   entre   la  
pared  en  que  se  construyan  y  dicha  propiedad.    
Tampoco  pueden  tenerse  vistas  de  costado  u  oblicuas  sobre  la  misma  propiedad,  si  
no  hay  60  centímetros  de  distancia”.    
Para  medir  estas  distancias,  ha  de  tenerse  en  cuenta  lo  dispuesto  en  el  art.  583.    
Esta  prohibición  cesa  cuando  los  edificios  están  separados  por  la  vía  pública  (art.  
584  CC).  
No   obstante   esta   prohibición,   el   art.   581.1   dispone   que:   “El   dueño   de   una   pared   no  
medianera,   contigua   a   finca   ajena,   puede   abrir   en   ella   ventanas   o   huecos   para  
recibir   luces   a   la   altura   de   las   carreras,   o   inmediatos   a   los   techos,   y   de   las  
dimensiones   de   30   centímetros   en   cuadro,   y,   en   todo   caso,   con   reja   de   hierro  
remetida  en  la  pared  y  con  red  de  alambre”.  
Finalmente,   el   derecho   a   tener   mejores   vistas   puede   garantizarse   en   las  
condiciones   establecidas   en   el   art.   585   del   CC,   conforme   al   cual:   “Cuando   por  
cualquier   título   se   hubiere   adquirido   derecho   a   tener   vistas   directas,   balcones   o  
miradores   sobre   la   propiedad   colindante,   el   dueño   del   predio   sirviente   no   podrá  
edificar   a   menos   de   tres   metros   de   distancia,   tomándose   la   medida   de   la   manera  
indicada  en  el  artículo  583”.  

El  derecho  de  superficie.  

 El   derecho   de   superficie   es   también   un   derecho   real   limitado   del   domino,   consiste  
en  la  facultad  que  ostenta  su  titular  de  realizar,  tener  o  mantener  una  edificación  o  
plantación  sobre  la  que  se  ostentará  un  derecho  de  propiedad  separada  de  la  del  
suelo  en  la  que  se  ubica.    
 La  superficie  supone  una  derogación  del  principio  latino  superficies  solo  cedit,  que  
consagra  el  art.  358  del  CC  y,  en  virtud  del  cual,  lo  edificado,  plantado  o  sembrado  
en   predios   ajenos   pertenece   al   dueño   de   los   mismos,   con   sujeción   a   lo   que   se  
dispone  en  las  normas  siguientes.  Pues  bien,  el  derecho  de  superficie  implica  que,  
apartándose  de  la  regla  general,  la  propiedad  de  lo  edificado,  sembrado  o  plantado  
se  atribuya  al  titular  de  este  derecho  real.    
 La   superficie   se   caracteriza   por   la   existencia   de   una   propiedad   separada,   respecto  
de   la   cual   el   derecho   a   edificar,   plantar   o   sembrar   se   considera   accesorio,   puesto  
que  la  superficie  puede  instituirse  sobre  edificaciones  o  plantaciones  preexistentes  
que,  tras  la  constitución  del  derecho  pasarán  a  ser  titularidad  del  superficiario.    

  17  
Distinto   al   derecho   de   superficie,   aunque   cercano   a   él,   es   el   llamado   derecho   de  
sobreedificación   o   subedificación.   En   este   caso,   el   derecho   permite   a   su   titular  
edificar  sobre  o  bajo  una  edificación  ya  existente,  atribuyéndole  los  derechos  sobre  
la  misma.    
El   CC   no   regula   el   derecho   de   superficie,   aludiendo   de   forma   aislada   al   mismo   (art.  
1611);   su   regulación   se   encuentra   contenida   en   el   Texto   Refundido   de   la   Ley   del  
Suelo,  aprobado  por  Real  Decreto  Legislativo  2/2008,  de  20  de  junio,  en  el  art.  107.  
5  de  la  Ley  Hipotecaria  y  en  los  arts.  16  y  30  del  Reglamento  Hipotecario.    
Para   su   estudio   debemos   distinguir   entre   la   superficie   urbana   y   la   superficie  
rústica.    
El   derecho   de   superficie   urbana   es   el   que   se   constituye   sobre   el   suelo   de   esta  
categoría   y   permite   a   su   titular   realizar   construcciones   o   edificaciones   sobre   suelo  
ajeno  manteniendo  la  propiedad  separada  de  la  misma.    
Respecto  a  la  superficie  urbana,  se  ha  pretendido  establecer  la  distinción  entre  dos  
modalidades   de   este   derecho:   la   superficie   urbanística   y   la   superficie   urbana  
común,   según   este   derecho   se   ejercite   o   no   en   el   marco   de   los   Planes   de   la  
ordenación   urbana.   Desde   esta   distinción,   la   llamada   superficie   urbanística   estaría  
sometida  a  la  legislación  del  suelo,  mientras  que  a  la  superficie  urbana  común  se  
aplicarían  algunos  de  los  preceptos  que  el  CC  dedica  a  la  regulación  de  los  censos.    
No   creo   que   esta   distinción   sea   adecuada,   siendo   más   correcta   la   tesis   de   que   el  
derecho   de   superficie   es   único   y   el   régimen   jurídico   aplicable   es   el   de   la   Ley   del  
Suelo  y  la  establecida  en  la  Legislación  Hipotecaria.    
De  conformidad  a  lo  dispuesto  en  el  art.  40.1  de  la  Ley  del  Suelo:    
 “El   derecho   real   de   superficie   atribuye   al   superficiario   la   facultad   de   realizar  
construcciones  o  edificaciones  en  la  rasante  y  en  el  vuelo  y  el  subsuelo  de  una  finca  
ajena,   manteniendo   la   propiedad   temporal   de   las   construcciones   o   edificaciones  
realizadas”.    
Conforme   a   lo   dispuesto   en   el   párrafo   4   de   esta   misma   norma,   el   derecho   de  
superficie  se  rige  por  las  disposiciones  de  este  Capítulo,  por  la  legislación  civil  en  lo  
no  previsto  por  él  y  por  el  título  constitutivo  del  derecho.    
Para   su   constitución   se   requiere   escritura   pública,   y   como   requisito   constitutivo  
para  su  eficacia,  este  derecho  debe  inscribirse  en  el  Registro  de  la  Propiedad.    
La  superficie  solo  puede  constituirse  por  el  propietario  del  suelo.    
Puede  constituirse  a  título  oneroso  o  gratuito.    
Si   se   constituye   de   forma   onerosa,   la   contraprestación   del   superficiario   podrá  
consistir   en   el   pago   de   una   suma   alzada   o   de   un   canon   periódico,   o   en   la  
adjudicación  de  viviendas  o  locales  o  derechos  de  arrendamiento  de  unos  u  otros  a  
favor   del   propietario   del   suelo,   o   en   varias   de   estas   modalidades   a   la   vez,   sin  
perjuicio   de   la   reversión   total   de   lo   edificado   al   finalizar   el   plazo   pactado   al  
constituir  el  derecho  de  superficie.    
En  la  escritura  deberá  fijarse  necesariamente  el  plazo  de  duración  del  derecho  de  
superficie,  que  no  podrá  exceder  de  noventa  y  nueve  años.    

  18  
Durante   el   plazo   de   duración,   el   superficiario   ostenta   un   derecho   de   propiedad  
separada  sobre  lo  edificado,  tal  como  dispone  el  propio  art.  40  de  la  Ley  del  Suelo.    
Conforme   a   lo   dispuesto   en   el   art.   41   de   la   LS,   el   derecho   se   superficie   es  
susceptible  de  transmisión  y  gravamen,  con  las  limitaciones  fijadas  al  constituirlo.    
La   regulación   legal   consiente   también   al   superficiario   que,   cuando   las  
características  de  la  construcción  o  edificación  lo  permitan,  éste  pueda  constituir  la  
propiedad   superficiaria   en   régimen   de   propiedad   horizontal   con   separación   del  
terreno  correspondiente  al  propietario,  pudiendo  transmitir  y  gravar  como  fincas  
independientes  las  viviendas,  los  locales  y  los  elementos  privativos  de  la  propiedad  
horizontal,   durante   el   plazo   del   derecho   de   superficie,   sin   necesidad   del  
consentimiento  del  propietario  del  suelo.    
También  permite  la  Ley  que  en  la  constitución  del  derecho  de  superficie  se  puedan  
incluir   cláusulas   y   pactos   relativos   a   derechos   de   tanteo,   retracto   y   retroventa   a  
favor  del  propietario  del  suelo,  para  los  casos  de  las  transmisiones  del  derecho  o  
de  los  elementos  resultantes  de  la  división  en  PH.    
Vigente  un  derecho  de  superficie,  el  propietario  del  suelo  podrá  transmitir  y  gravar  
su   derecho   con   separación   del   derecho   del   superficiario   y   sin   necesidad   del  
consentimiento   de   éste,   correspondiéndole   la   propiedad   del   subsuelo,   salvo   que  
haya  sido  incluido  en  el  derecho  de  superficie.    
El   derecho   de   superficie   se   extingue   si   no   se   edifica   de   conformidad   con   la  
ordenación  territorial  y  urbanística  en  el  plazo  previsto  en  el  título  de  constitución  
y,  en  todo  caso,  por  el  transcurso  del  plazo  de  duración  del  derecho.  
A  la  extinción  del  derecho  de  superficie  por  el  transcurso  de  su  plazo  de  duración,  
el   propietario   del   suelo   hace   suya   la   propiedad   de   lo   edificado,   sin   que   deba  
satisfacer  indemnización  alguna,  cualquiera  que  sea  el  título  en  virtud  del  cual  se  
hubiera   constituido   el   derecho.   No   obstante,   podrán   pactarse   normas   sobre   la  
liquidación  del  régimen  del  derecho  de  superficie.  
La   extinción   del   derecho   de   superficie   por   el   transcurso   de   su   plazo   de   duración  
determina   la   de   toda   clase   de   derechos   reales   o   personales   impuestos   por   el  
superficiario.  
Si  por  cualquier  otra  causa  se  reunieran  los  derechos  de  propiedad  del  suelo  y  los  
del   superficiario,   las   cargas   que   recayeren   sobre   uno   y   otro   derecho   continuarán  
gravándolos   separadamente   hasta   el   transcurso   del   plazo   del   derecho   de  
superficie.  
El  art.  107  de  la  L.H  declara  este  derecho  susceptible  de  hipoteca.  
El   art.   40   de   la   Ley   del   Suelo   dispone,   igualmente,   que   este   derecho   pueda  
constituirse  sobre  construcciones  o  edificaciones  ya  realizadas,  o  sobre  viviendas,  
locales  o  elementos  privativos  de  construcciones  o  edificaciones.    
Si  ello  es  así,  se  atribuirá,  igualmente  al  superficiario  la  propiedad  temporal  de  las  
citadas  construcciones,  sin  perjuicio  de  la  propiedad  separada  del  titular  del  suelo.    
 Este   derecho   a   edificar   sobre   o   bajo   edificaciones   ya   existentes   se   denomina  
derecho  de  sobreedificación  o  subedificación.    
Si   se   edifica   sobre   o   bajo   un   edificio   constituido   en   Propiedad   Horizontal,   ha   de  
estarse  a  las  normas  especiales  que  regulan  esta  especial  comunidad.    
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El  art.  16  del  RH  contempla  también  el  derecho  de  elevar  una  o  más  plantas  sobre  
un   edificio   o   el   de   realizar   construcciones   bajo   su   suelo,   haciendo   suyas   las  
edificaciones   resultantes   que,   sin   constituir   derecho   de   superficie,   se   reserve   el  
propietario   en   caso   de   enajenación   de   todo   o   parte   de   la   finca   o   transmita   a   un  
tercero,   declarando   que   este   derecho   será   inscribible.   En   la   inscripción   se   hará  
constar:  
a) Las   cuotas   que   hayan   de   corresponder   a   las   nuevas   plantas   en   los  
elementos  y  gastos  comunes  o  las  normas  para  su  establecimiento.  
b) Determinación   concreta   del   número   máximo   de   plantas   a   construir.   c)   El  
plazo  máximo  para  el  ejercicio  del  derecho  de  vuelo,  que  no  
c) podrá  exceder  de  diez  años.  
d) Las  normas  de  régimen  de  comunidad,  si  se  señalaren,  para  el  caso  de  hacer  
la  construcción.  
Respecto  al  derecho  de  superficie  rústica,  también  el  Reglamento  Hipotecario,  en  
su  art.  30.3,  declara  su  carácter  inscribible,  estableciendo  que  se  hará  consta  en  el  
folio   de   la   finca   sobre   la   que   se   constituya.   En   la   inscripción   ha   de   constar:   su  
duración,   la   plantación   o   siembra   en   que   consista,   así   como   el   destino   de   éstas   y   el  
de   las   mejoras   en   el   momento   de   la   extinción   del   derecho,   los   convenios   y  
prestaciones  estipulados,  y,  si  las  hubiere,  las  garantías  pactadas  con  carácter  real.    
Por  otro  lado,  el  art.  1656  CC  establece  las  reglas  por  las  que  se  regirá  este  derecho.    

El  derecho  de  aprovechamiento  por  turnos.  

En   derecho   español,   la   primera   de   las   normas   jurídicas   en   las   que   con   carácter  
general   se   regula   esta   figura   es   la   Ley   42/1998,   de   15   de   diciembre,   sobre  
derechos   de   aprovechamiento   por   turno   de   bienes   inmuebles   de   uso   turístico   y  
normas   tributarias.   Esta   norma   jurídica   vino   a   cubrir   un   vacío   legal   respecto   a   una  
forma  de  explotación  de  los  inmuebles  para  fines  vacacionales,  poniendo  fin  a  una  
situación   de   incertidumbre   y   conflictividad   constante   hasta   el   momento   de   su  
ordenación.    
Esta   norma   crea   un   nuevo   derecho   real   de   goce   en   cosa   ajena,   que   le   permitirá  
utilizar   un   determinado   alojamiento   durante   una   franja   temporal   y   con   carácter  
exclusivo  y  oponible  erga  omnes.    
Norma  en  la  actualidad  derogada,  siendo  la  legislación  vigente  la  comprendida  en  
la   Ley   4/2012,   de   6   de   julio,   de   contratos   de   aprovechamiento   por   turno   de   bienes  
de   uso   turístico,   de   adquisición   de   productos   vacacionales   de   larga   duración,   de  
reventa  y  de  intercambio  y  normas  tributarias.    
La   norma   actualmente   vigente   recoge   la   definición   de   las   cuatro   figuras  
contractuales,  reguladas  en  los  mismos  términos  en  la  Directiva  2008/122/CE,  que  
son   los   contratos   de   aprovechamiento   por   turno   de   bienes   de   uso   turístico,   de  
adquisición  de  productos  vacacionales  de  larga  duración,  de  reventa  e  intercambio.    
En   lo   que   ahora   nos   interesa,   el   art.   2   de   esta   Ley   señala   que   el   contrato   de  
aprovechamiento   por   turno   de   bienes   de   uso   turístico   será   aquel   de   duración  
superior  a  un  año  en  virtud  del  cual  un  consumidor  adquiere,  a  título  oneroso,  el  
derecho   a   utilizar   uno   o   varios   alojamientos   para   pernoctar   durante   más   de   un  
período  de  ocupación.    

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De   conformidad   a   su   art.   23:   “El   derecho   de   aprovechamiento   por   turno   de  
inmuebles   atribuye   a   su   titular   la   facultad   de   disfrutar,   con   carácter   exclusivo,  
durante   un   período   específico   de   cada   año,   consecutivo   o   alterno,   un   alojamiento  
susceptible  de  utilización  independiente  por  tener  salida  propia  a  la  vía  pública  o  a  
un   elemento   común   del   edificio   en   el   que   estuviera   integrado   y   que   esté   dotado,   de  
modo   permanente,   con   el   mobiliario   adecuado   al   efecto,   así   como   del   derecho   a   la  
prestación   de   los   servicios   complementarios.   La   facultad   de   disfrute   no   comprende  
las  alteraciones  del  alojamiento  ni  de  su  mobiliario.  El  derecho  de  aprovechamiento  
por  turno  podrá  constituirse  como  derecho  real  limitado  o  con  carácter  obligacional,  
de  conformidad  con  lo  dispuesto  en  este  artículo”.    
En  su  configuración  como  derecho  real  limitado,  no  cabe  duda  que  ha  de  incluirse  
entre  los  derechos  reales  de  goce,  en  cuanto  que  permite  a  su  titular  disfrutar  con  
carácter  exclusivo  de  este  tipo  de  alojamientos.    
La  ley  dispone  expresamente  que  el  derecho  real  de  aprovechamiento  por  turno  no  
podrá   en   ningún   caso   vincularse   a   una   cuota   indivisa   de   la   propiedad,   ni  
denominarse  multipropiedad,  ni  de  cualquier  otra  manera  que  contenga  la  palabra  
propiedad.  
 El   régimen   de   aprovechamiento   por   turno   solo   podrá   recaer   sobre   un   edificio,  
conjunto   inmobiliario   o   sector   de   ellos   arquitectónicamente   diferenciado.   Será  
necesario   que   el   conjunto   tenga,   al   menos,   diez   alojamientos,   y   todos   ellos,   a  
excepción  de  los  locales,  deben  integrarse  en  el  régimen.    
No  obstante,  se  permite  que  un  mismo  conjunto  inmobiliario  esté  sujeto,  al  tiempo,  
a   un   régimen   de   derechos   de   aprovechamiento   por   turno   y   a   otro   tipo   de  
explotación   turística,   siempre   que   los   derechos   de   aprovechamiento   por   turno  
recaigan  sobre  alojamientos  concretos  y  para  períodos  determinados.    
Conforme   a   su   regulación   legal,   cada   uno   de   los   derechos   reales   de  
aprovechamiento   por   turno   gravará,   en   conjunto,   la   total   propiedad   del  
alojamiento   o   del   inmueble,   según   esté   previamente   constituida   o   no   una  
propiedad  horizontal  sobre  el  mismo.    
La  reunión  de  un  derecho  real  de  aprovechamiento  y  la  propiedad,  o  una  cuota  de  
ella,   en   una   misma   persona,   no   implica   extinción   del   derecho   real   limitado,   que  
subsistirá  durante  toda  la  vida  del  régimen.    
El   propietario   del   inmueble,   sin   perjuicio   de   las   limitaciones   que   resultan   del  
régimen   y   de   las   facultades   de   los   titulares   de   los   derechos   de   aprovechamiento  
por  turno,  podrá  libremente  disponer  de  todo  o  parte  de  su  derecho  de  propiedad  
con  arreglo  a  las  normas  del  Derecho  privado.    
El   período   anual   de   aprovechamiento   no   podrá   ser   nunca   inferior   a   siete   días  
seguidos   y,   dentro   de   un   mismo   régimen,   los   turnos   podrán   tener   o   no   la   misma  
duración.   Deberá,   además,   quedar   reservado   para   reparaciones,   limpieza   u   otros  
fines  comunes  un  período  de  tiempo  que  no  podrá  ser  inferior  a  siete  días  por  cada  
uno  de  los  alojamientos  sujetos  al  régimen.    
El   régimen   de   aprovechamiento   por   turno   deberá   constituirse   por   el   propietario  
registral   del   inmueble   mediante   su   formalización   en   escritura   pública,   debiendo  
inscribirse  en  el  Registro  de  la  Propiedad.    

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  La  escritura  pública  reguladora  del  régimen  de  aprovechamiento  por  turno  deberá  
expresar,  al  menos,  las  siguientes  circunstancias:    
1. La   descripción   de   la   finca   sobre   la   que   se   constituye   el   régimen   de  
aprovechamiento  por  turno  y  del  edificio  o  edificios  que  en  ella  existan,  con  
reseña   de   los   servicios   comunes   a   que   tengan   derecho   los   titulares   de   los  
aprovechamientos.    
2. La   descripción   de   cada   uno   de   los   alojamientos   que   integren   cada  
edificación,  a  los  que  se  dará  una  numeración  correlativa  con  referencia  a  la  
finca.  Si  el  inmueble  se  ha  de  destinar  a  explotación  turística,  al  tiempo  que  
se   constituye   sobre   él   un   régimen   de   aprovechamiento   por   turno,   se  
determinará   cuáles   de   los   alojamientos   son   susceptibles   de   ser   gravados  
con  derechos  de  aprovechamiento  por  turno  y  para  qué  períodos  al  año.    
3. En  cada  alojamiento  destinado  a  aprovechamiento  por  turnos  se  expresará  
el  número  de  éstos,  su  duración,  indicando  el  día  y  la  hora  inicial  y  final,  la  
cuota   que   corresponda   a   cada   turno   con   relación   al   alojamiento,   si   está  
previamente   constituida   la   división   horizontal,   o   con   relación   al   total   del  
inmueble,  si  no  lo  está,  el  mobiliario  que  tenga  destinado,  así  como  su  valor,  
y   los   días   del   año   no   configurados   como   turnos   de   aprovechamiento   por  
estar  reservados,  en  ese  alojamiento,  a  reparaciones  y  mantenimiento.    
4. Referencia  a  los  servicios  que  se  han  de  prestar  y  que  son  inherentes  a  los  
derechos  de  aprovechamiento  por  turno,  expresando  que  éstos  se  asumen  
directamente  por  el  propietario  o  por  una  empresa  de  servicios.    
5. Los   estatutos   a   los   que   se   somete   el   régimen   de   aprovechamiento   por  
turnos,  si  se  hubiesen  establecido.    
6. La   situación   registral,   catastral,   urbanística   y,   en   su   caso,   turística   del  
inmueble.    
7. La  retribución  de  los  servicios  y,  en  su  caso,  los  gastos  de  comunidad.    
8. Duración  del  régimen.    
El  titular  de  un  derecho  de  aprovechamiento  por  turno  puede  libremente  disponer  
de  su  derecho,  sin  más  limitaciones  que  las  que  resultan  de  las  leyes  y  sin  que  la  
transmisión  del  mismo  afecte  a  las  obligaciones  derivadas  del  régimen.    
El   propietario   o   promotor   es   responsable,   frente   a   los   titulares   de   derechos   de  
aprovechamiento  por  turno,  de  la  efectiva  prestación  de  los  servicios.    
La  duración  del  régimen  será  superior  a  un  año  y  no  excederá  de  cincuenta  años,  a  
contar  desde  la  inscripción  del  mismo  o  desde  la  inscripción  de  la  terminación  de  
la  obra  cuando  el  régimen  se  haya  constituido  sobre  un  inmueble  en  construcción.    
Extinguido   el   régimen   por   transcurso   del   plazo   de   duración,   los   titulares   no  
tendrán  derecho  a  compensación  alguna.    

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