JUZGADO EN LO CIVIL Y COMERCIAL Nº 6

AUTOS: ESTADO PROVINCIAL C/ PRIMERA ESCUELA INTEGRAL DE

AEROBISMO ARGENTINA S/ DESALOJO - Expte. Nº 14180.

Paraná, 6 de septiembre de 2017.-

VISTOS:

Estos autos caratulados: ESTADO PROVINCIAL C/ PRIMERA ESCUELA

INTEGRAL DE AEROBISMO ARGENTINA S/ DESALOJO (Expte. Nº 14180);
venidos a despacho para dictar sentencia y de cuyas constancias;

RESULTA:

1. A fs. 36/41 vta. se presenta el Sr. Julio Cesar Rodríguez Signes, Fiscal de
Estado de la Provincia de Entre Ríos, en representación del ESTADO
PROVINCIAL e interpone DEMANDA DE DESALOJO contra la PRIMERA
ESCUELA DE AEROBISMO ARGENTINA y/o de todas las personas que bajo
cualquier título se encuentren ocupando el inmueble donde actualmente
funciona la referida Escuela, cuya tenencia le fuere otorgada por el Estado
Provincial en virtud del Convenio de Comodato celebrado en fecha 12/09/94,
debiendo entregar la referida finca libre de todo efecto, ocupante y/u ocupación,
y en el estado de conservación y mantenimiento que fuera recibido, haciendo
reserva de todo evento de reclamar la reparación de los daños y perjuicios que
pudieran verificarse en el inmueble en ocasión del recupero del mismo, con
costas.

Relata que en la fecha mencionada se celebró un Convenio de Comodato entre la

Provincia de Entre Ríos, representada por el Sr. Gobernador Contador Mario
Armando Moine, y el Sr. Subsecretario de Planificación y Control de Gestión,
Arquitecto Guillermo L. Federik, por una parte, y la Escuela Integral de
Aerobismo Argentina con personería jurídica otorgada por Resolución 076/90
DIPJER, representada por las Sras. Inés Herlein de Frascona y Liliana Sain en
su condición de Directora y Secretaria, respectivamente, de la entidad
beneficiaria, por la otra.

Que el inmueble le fue asignado para que allí se desarrollen actividades

vinculadas con propósitos deportivos, dado que esa es la finalidad inherente que
tuvo la constitución de la Escuela. Y asimismo al Estado Provincial le fue
recibido en condición de comodatario de parte del Estado Nacional según
contrato de comodato de fecha 25/03/88 suscripto con la ex Empresa Flota
Fluvial del Estado Argentino en liquidación, ratificado por Decreto N° 1797
MHEOP de fecha 18/04/88, para ser destinado al funcionamiento de la
Dirección Provincial Hidráulica, y allí se acordó también que a la finalización
del comodato debía ser reintegrado a la Empresa Flota Fluvial o a la repartición
que recibiera la rendición de cuentas de su liquidación final o al Ministerio de
Economía de la Nación.

También refiere que el bien cuyo recupero se pretende se encuentra lindante al

inmueble que fuera transferido por el Estado Nacional Argentino,
Administración General de Puertos Sociedad de Estado en liquidación, a la
Provincia de Entre Ríos de acuerdo al Convenio de Transferencia celebrado en
fecha 14/06/91, no habiéndose podido transferir de igual manera el predio cuya
tenencia detenta la Escuela de Aerobismo; no teniendo de todas maneras la
misma ningún otro derecho posesorio que le haya sido concedido.

Que posteriormente, por imperio del Decreto N° 884/12 GOB se promovió la

concertación de un Convenio de Colaboración Institucional entre la Provincia de
Entre Ríos con la Municipalidad de Paraná a fin de instrumentar las medidas
necesarias para posibilitar el desarrollo del proyecto urbanístico denominado
Borde Costero que ha llevado adelante el Gobierno Municipal, en cuyo marco la
Provincia se comprometió a ceder en comodato los inmuebles bajo su dominio o
posesión comprendidos dentro de la traza del proyecto, entre los que se
encuentra el inmueble de referencia. Y que a efectos de cumplir con el
compromiso asumido y de colaborar con tan preciado proyecto de alto interés
social, fue que se cursó Carta Documento a la Escuela comunicando la voluntad
de rescindir en forma unilateral el contrato de comodato celebrado, en atención
a que el mismo no previó un plazo de duración.

En dicha misiva se fijó la extinción del contrato de préstamo a partir de la

notificación de la misma y se le concedió un término de 60 días para que se
proceda a desocupar y restituir la tenencia del inmueble libre de ocupantes. Y en
consecuencia Correo Argentino S.A. devolvió a Fiscalía de estado el mencionado
instrumento de notificación con la leyenda plazo vencido. No reclamado .

Luego la Escribanía Mayor de Gobierno confeccionó un Acta de Notificación a

los efectos que un notario se constituya en el domicilio de la Escuela de
Aerobismo, con idéntico tenor a la Carta Documento que se había remitido
previamente, lo cual se llevó a cabo en fecha 16/05/13, y es que habiendo
transcurrido un año desde dicha diligencia es que se recurre a esta vía.

Concluye expresando que la Escuela de Aerobismo se encuentra ocupando

ilegítimamente el inmueble objeto de la demanda, y que es exigible la
restitución pues el contrato de comodato es un título hábil que legitima a esta
parte a efectuar el reclamo de desalojo del inmueble, ofrece prueba y peticiona
oportunamente se haga lugar a la demanda condenando a la accionada y/o
cualquier otro ocupante del inmueble señalado a desocuparlo en término
perentorio e improrrogable, bajo apercibimiento de lanzamiento por la fuerza
pública. Con costas a su cargo.

2. Que a fs. 66/75 bis, se presentan los Dres. Adriana C. Tista y Fermín Ascua,
con patrocinio letrado del Dr. L. Emanuel Ascúa, legales representantes de la
demandada PRIMERA ESCUELA INTEGRAL DE AEROBISMO ARGENTINA,
en primer lugar oponiendo excepción de incompetencia por cuanto el convenio
agregado por la accionante y en virtud del cual la misma inicia la presente
acción, establece expresamente en su cláusula séptima la competencia material
en caso de conflicto a la vía administrativa, y en tanto también más allá del
nombre utilizado: Contrato de Comodato , el mismo no es tal y su mandante no
reviste carácter de intruso y/o tenedor precario del inmueble, estándose en
presencia de un contrato de cesión de derechos posesorios y de propiedad, por
lo cual el actor no tiene para sí la acción que intenta ejercer.

Asimismo opone excepción de falta de acción puesto que el accionante no

demuestra que la ocupación del inmueble sito en calle Laurencena N° 1 de esta
ciudad de hace casi 20 años reposa sobre una relación jurídica que obliga a
restituir el inmueble, pues de la prueba documental acompañada surge que se
transfirieron todos los derechos posesorios y de propiedad que el mismo tuviere
sobre el inmueble, afirmando que su mandante reviste carácter de poseedora
animus domini del mismo, por lo que la presente acción es inadmisible.
Seguidamente contesta demanda negando todos y cada uno de los hechos.

Hacen hincapié en la real naturaleza jurídica del convenio celebrado, el cual es

un contrato de cesión de derechos dado por la esencia del mismo y el plexo de
derechos y obligaciones que acuerda antes que por el nomen iuris utilizado; y
que es un contrato respecto del cual las partes están impedidas de rescindirlo de
manera unilateral, pues se estarían afectando los derechos de la demandada,
con gravísimas consecuencias para la misma, máxime tratándose de una
entidad que presta servicios a la comunidad, sin fines de lucro. También en que
el inmueble no es de propiedad del Estado Provincial.

Que el contrato no posee plazo de duración porque se cedieron en forma total y

permanente los derechos de posesión y dominiales, previéndose solo una
cláusula resolutoria para el caso que la Escuela incumpliera con las obligaciones
y responsabilidades asumidas, por lo que la cesión se mantiene plenamente
vigente. Y que en tal sentido no asiste al demandante la acción que pretende
ejercitar, la cual procede solo contra intrusos sin intereses posesorios y
tenedores precarios, cuya obligación sea exigible.
Manifiestan que se trata de una Asociación sin fines de lucro cuyo objetivo es
promocionar hábitos saludables mediante la actividad física y la recreación,
contexto en el que fue declarada de Interés Provincial en fecha 21/05/1990,
29/03/1995 y 07/12/1994, por las acciones que lleva a cabo, pues además
brinda un servicio de utilidad pública.

Textualmente refieren a la Cláusula segunda del convenio que refiere a los

alcances y previsiones del mismo, el que dice: El comodato que prevé el
presente convenio, concede a la entidad beneficiaria la plenitud de la tenencia
del inmueble en cuanto sea debidamente delimitado por la documentación
accesoria que se entregue. También se le ceden los derechos de posesión y
dominiales que la comodante tuviere, todo orientado a la cesión total y
permanente en plena propiedad y dominio. Estos títulos que perfeccionarían el
convenio presente le serán transferidos a la entidad bancaria cuando sean
cumplimentados y perfeccionados a favor de la Provincia los títulos de cesión y
transferencia de la nación a favor de la comodante, en virtud de los títulos
preexistentes y de los que disponen la ley nacional N° 24.169, su decreto
reglamentario y normas complementarias& . Que en la cláusula sexta establece
que: Las obligaciones previstas y las responsabilidades inherentes de la entidad
beneficiaria, deben entenderse como condiciones esenciales al
perfeccionamiento de los títulos de adquisición de los derechos sobre el
inmueble cedido. Todo incumplimiento a los mismos tendrá los efectos de
condición resolutorio de la cesión, generándose de pleno derecho la retrocesión,
en Beneficio del Gobierno Provincial, del inmueble transferido y de todas las
obras y mejores que se hubieren realizado . Por lo cual manifiesta que no hay
dudas que estamos frente a un convenio de cesión de derechos, mediante el cual
es Estado provincial cedió los derechos que el mismo poseía al momento de la
cesión y los que a futuro detentase dominio- a favor de la entidad demandada,
no un préstamo de uso; desprendiéndose de la posesión y de la plenitud de la
tenencia y de cualquier otro derecho que tuviere o pudiere llegar a tener sobre el
inmueble y se los cedió en plenitud hace 20 años a la parte demandada, quien
los ha ejercido en forma pacífica e ininterrumpida desde entonces. Y que más
aún la Provincia asumió la obligación de transferirle la plena propiedad y
dominio del inmueble cuando se perfeccionaren los títulos de cesión y
transferencia de la Nación a la Provincia y que el hecho de que dicha
circunstancia a la fecha no haya sucedido, no modifica ni permite que se
desconozcan los derechos cedidos y ejercidos, las condiciones y forma en que
fueron cedidos y las obligaciones asumidas.

Afirman que además el convenio está vigente y no puede ser rescindido

unilateralmente pues fue el Sr. Gobernador quien por Decreto N° 7238 de fecha
09/12/1994, acto administrativo, ratificó y dio operatividad y vigencia al mismo,
por lo que solo puede ser revocado por misma vía, careciendo de facultades el
Sr. Fiscal de Estado para ello.
Refiere que la Escuela viene poseyendo el inmueble desde hace casi 20 años con
animus Dominis lo cual surge en forma clara y penitente, siendo elemento
suficiente el convenio celebrado, por lo cual nunca existió obligación de restituir
ni precariedad de la tenencia y posesión; siendo el actor quien debe probar el
carácter de intruso o tenedor precario del demandado, caso contrario la acción
debe ser rechazada independientemente de que el demandado pruebe o no su
carácter de poseedor.

Consiguientemente, rechaza la prueba de la actora, negando la autenticidad de

la documental aportada, ofrece prueba y peticiona se rechace la demanda en
todas sus partes con expresa imposición de costas a la actora.

3. Que a fs. 81/90 vta. el Fiscal de Estado Provincial, contesta traslado de la

excepción de incompetencia y de la falta de acción e inidoneidad de la vía.

Asegura que la intención de su mandante al celebrar el contrato fue el de otorgar

simplemente el uso y goce del inmueble a los efectos de la restitución, pero que
no es cierto que se le hubiesen cedido derechos animus domini en forma
irrevocable, de modo permanente e irrescindible y que no tenga la obligación de
restituir, alegando que un contrato debe ser interpretado siguiendo un cierto
criterio integrador, dentro de un contexto armónico, extrayendo el elemento
teleológico, que lo informa, donde todas sus cláusulas sean lo suficientemente
compatibilizadas entre sí, por lo que en efecto la Escuela de Aerobismo detenta
únicamente la tenencia de la finca.

Aduce también que nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho
mejor o más extenso que el que gozaba; y recíprocamente nadie puede adquirir
sobre un objeto un derecho mejor y más extenso que el que tenía aquel de quien
lo adquiere , y que en el caso, la accionada aceptó la cesión de uso a título
precario de un inmueble que es de propiedad del Estado Nacional.

Por otra parte sostiene que la supuesta violación del principio del paralelismo
de formas y competencias que rige en el ámbito del derecho administrativo, no
modifica su obligación de restituir el inmueble, pero respondiendo a ello refiere
que el Fiscal de Estado tiene amplias facultades en todo aquello que exista
interés patrimonial del erario público, por lo que al rescindir el contrato de
comodato actuó dentro de sus facultades.

4. Que a fs. 142/142vta., comparecen las partes a la Audiencia Preliminar citada

a fs. 132, en la cual las partes acuerdan tener por objeto del proceso: el Desalojo
del edificio y predio donde funciona la Primera Escuela Integral de Aerobismo
Argentina, sito en calle Laurencena y San Martín de esta ciudad, y se ordena la
producción de la prueba.
5. Que a fs. 175 se declara clausurado el período de pruebas, poniéndose los
autos a disposición de las partes para alegar; haciendo uso de tal derecho solo la
parte actora a fs. 178/181; quedando los autos en despacho para el dictado del
presente pronunciamiento a fs. 182.

6. Que a fs. 182 conforme estado y constancias de autos, pasan las presentes
actuaciones a despacho para el dictado de la sentencia.

CONSIDERANDO:

1) Que la litis ha quedado debidamente trabada entre ESTADO PROVINCIAL

como parte actora y la PRIMERA ESCUELA DE AEROBISMO ARGENTINA
como demandados, versando el objeto del presente en el desalojo de inmueble
ut supra referenciado.

2) Que de manera liminar debo recordar que incumbe al Juez el análisis de la

prueba de acuerdo a las reglas de la sana crítica conforme al sistema adoptado
por nuestro código de procedimientos -art. 372 del C.P.C.C. y que el resultado
de la prueba se mide por el grado de convicción que logran en la conciencia del
juzgador. En cuanto a la apreciación de la prueba, el artículo mencionado prevé
que el juez no tiene el deber de valorar en la sentencia todas las pruebas
producidas, sino únicamente las que fueren esenciales y decisivas para la
resolución de la causa. En tal sentido, es doctrina de la Corte Suprema de
Justicia de la Nación que: "Los jueces no están obligados a analizar todas y cada
una de las argumentaciones de las partes, sino tan sólo aquellas que sean
conducentes y posean relevancia para decidir el caso" (Fallos: 258:304;
262:222; 265:301; 272:225); "tampoco es obligación del juzgador ponderar
todas las pruebas agregadas, sino aquellas que estime apropiadas para resolver
el caso" (C.S.J.N.; Fallos: 274:113; 280:320; 144:611).

3) Que conforme los hechos controvertidos de autos, por una cuestión lógica y
metodológica debo primero analizar la excepción de falta de legitimación pasiva
interpuesta por el demandado, ya que la legitimación -sea activa o pasiva- es
presupuesto necesario para el dictado de una sentencia válida, determinando
ella quienes deben o pueden demandar y contra quiénes.

Nuestro Excmo. Superior Tribunal de Justicia tiene resuelto "En reiteradas

oportunidades esta Sala ha dicho que "...la legitimación configura uno de los
presupuestos básicos del ejercicio de la función judicial, y su ausencia puede ser
declarada de oficio. El examen de la calidad o legitimación para obrar es resorte
y función investigadora de oficio del juez al momento de dictar sentencia dado
que la calidad de titular del derecho del actor o la calidad de obligado del
demandado es necesario para la validez del pronunciamiento. ..." - in re
"Bressan de Lesnievsky Yolanda María c/ Pandiani Primo Alejo y Otro s/
Desalojo Cobro de Arrendamientos diferencias de los mismos adeudados
Indemnización de Daños y Perjuicios Consignación" Expte Nº 1938, sentencia
del 30/09/94".(MARCOGIUSEPPE JULIO CESAR C/DIRECCION GENERAL
DE RENTAS DE LA PROVINCIA DE ENTRE RIOS S/ EJECUCION DE
HONORARIOS" - Expte. Nº 5631, 21/12/09).

3) Para resolver la excepción de falta de legitimación pasiva y la improcedencia

de la acción por inexistencia de la obligación de restituir planteada por la
demandada debo analizar el contrato que une a las partes, aunque este análisis
no será exhaustivo, atento a la naturaleza de la acción intentada por los actores:
desalojo, y su acotado margen de procedencia.

Ambas partes coinciden en que celebraron un contrato en fecha 03/10/94,

aunque difieren en la naturaleza y los alcances del mismo. La actora alega que lo
que se celebró es un comodato, sin plazo, que lo que existió fuer una cesión de
uso a título precario de un inmueble que es de propiedad del Estado Nacional, y,
por ello, ante la firma de un convenio con la Municipalidad de Paraná para el
desarrollo de un proyecto urbanístico denominado "Borde Costero" por el cual
se comprometieron a cederle los inmuebles bajo su dominio o posesión
comprendidos dentro de la traza del proyecto, dentro del cual se encuentra el
inmueble que fuera entregado a la accionada, y en virtud de lo dispuesto art.
2285 del C.C. procedió a rescindir unilateralmente el contrato de comodato y a
exigir la restitución del bien, notificando a la demandada mediante acta notarial
de fecha 16/05/2013, obrante a fs. 34/35 de autos. Por otro lado la demandada,
alega que el contrato suscripto entre las partes si bien se denominó "convenio de
comodato", no es un mero comodato, en el que se le cediera la tenencia del
inmueble, sino que analizando sus cláusulas, surge que en realidad a través del
mismo la actora le cedió los derechos de posesión, y dominiales que tuviere,
estando todo orientado a la cesión total y permanente en plena propiedad y
dominio del bien, comprometiéndose a transferirle el dominio del mismo
cuando los tiítulos le fueren transferidos a ella por la Nación.

Del análisis del contrato del modo que detalla la demandada, es decir siguiendo
un criterio integrador, dentro de un contexto armónico, extrayendo el elemento
teleológico que lo informa, y donde todas sus cláusulas sean lo suficientemente
compatibilizadas entre sí, surge que asiste razón a la demandada en cuanto a
que la naturaleza del mismo excede a la de un contrato de comodato común, o
de cesión de uso a título precario de un inmueble que es de propiedad del
Estado Nacional, como aduce la actora, existiendo cláusulas que hacen pensar
que la intención de la Provincia fue cederle todos los derechos que tenía sobre el
bien inmueble a la demandada, cuya transferencia no podía perfeccionarse
atento a que todavía eran de la Nación y no se había efectuado la transferencia a
su favor.
Otro sentido no puede dársele al contrato, cuando luego de que en la cláusula
Primera se estableció que se le entregaba la tenencia y posesión del inmueble,
en la Segunda se dispuso que "también se le ceden los derechos de posesión y
dominiales que la comodante tuviere, todo orientado a la cesión total y
permanente en plena propiedad y dominio. Estos títulos que perfeccionarían el
convenio presente le serán transferidos a la entidad bancaria cuando sean
cumplimentados y perfeccionados a favor de la Provincia los títulos de cesión y
transferencia de la nación a favor de la comodante, en virtud de los títulos
preexistentes y de los que disponen la ley nacional N° 24.169, su decreto
reglamentario y normas complementarias& Asimismo, luego se estableció que
"Si a los fines de desarrollar un proyecto urbanístico integral del Area de Puerto
Nuevo fuese necesario incorporar al mismo el inmueble objeto del presente
comodato, la Provincia de Entre Ríos deberá entregar a la Entidad beneficiaria
un inmueble de similares características y superficie, tanto sea dentro del área
objeto del proyecto, o en otra con parecida aptitud y condición de
emplazamiento".

El contrato si bien no posee plazo de duración, prevé expresamente en su

cláusula Sexta como condición resolutoria la violación o incumplimiento de las
obligaciones previstas y las responsabilidades inherentes a la entidad
beneficiaria, las que se entendieron como condiciones esenciales para el
perfeccionamiento de los títulos de adquisición de los derechos reales sobre el
inmueble, es decir que al momento de su redacción se previó la posibilidad de
su resolución, pero sólo en el caso de incumplimiento de las obligaciones
inherentes a la beneficiaria, hoy demandada.

Entiendo que de la interpretación en conjunto de las cláusulas del contrato, de

modo armonioso, surge que la intención del Estado Provincial no fue cederle
únicamente la tenencia precaria, el uso del bien, sino que realmente le cedió
mayores derechos, aclarando expresamente que le cedía "los derechos de
posesión", "todo orientado a la cesión total y permanente en plena propiedad y
dominio", es decir con la intención de transferirle en un futuro la plena
propiedad, una vez que la misma le sea transferida a ella por la Nación,
disposiciones todas que están ausentes en un contrato de comodato cualquiera,
justamente por exceder la naturaleza del comodato.

Y es interpretando de esa manera el contrato que la demandada entiende que

está ejerciendo desde dicha fecha derechos posesorios sobre el inmueble, ya que
si bien es cierto que nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho
mejor o más extenso que el que gozaba; y recíprocamente nadie puede adquirir
sobre un objeto un derecho mejor y más extenso que el que tenía aquel de quien
lo adquiere, también es cierto que en el caso particular el Estado Provincial
expresamente le cedió "derechos de posesión", "todo orientado a la cesión total
y permanente en plena propiedad y dominio", es decir que dejó clara su
intención, que fue más allá de ceder sólo un uso o tenencia precaria,
advirtiéndose que era su interés transferirle en un futuro la plena propiedad,
una vez que se perfeccionen los títulos preexistentes y la misma le sea
transferida a ella por la Nación.

Brinda apoyo a la interpretación antes reseñada el hecho de que en el contrato

sólo se pactó la posibilidad de resolución del contrato para el caso de
incumplimiento de las obligaciones de la beneficiaria, así como también que,
para el caso de necesitar el Estado Provincial contar con el inmueble para
desarrollar un proyecto urbanístico integral del Area de Puerto Nuevo,
expresamente se pactó que debía entregarle a la Entidad beneficiaria un
inmueble de similares características y superficie, es decir que debía
garantizarle otro inmueble similar al del contrato, dejando así asegurado el
derecho de la demandada de contar con un inmueble donde desarrollar sus
funciones y cumplir con las finalidades para las que fue creada. Por ello, ni
siquiera para ese caso -de necesitar el inmueble- previó la posibilidad de
rescindir sin más el contrato exigiendo a la demandada la restitución del mismo,
por lo que sin mucho esfuerzo se advierte que la intención del Estado Provincial
fue otorgarle sino el dominio, al menos mayores derechos que los otorgados por
una tenencia precaria, orientados a la transferencia plena de la propiedad en un
momento posterior.

4) No obstante lo pactado, la actora alega que en virtud de lo dispuesto por el

art. 2285 del C.C. para los casos de comodato establecidos sin duración
limitada, puede rescindirse unilateralmente el contrato, y así lo hizo el Fiscal de
Estado, disponiendo y notificando dicha rescisión mediante acta notarial a la
contraria.

Resulta se suma importancia en el caso la aplicación del principio de la buena fe

con el que deben actuar los contratantes, Buena Fe que actualmente constituye
un principio general del derecho (cfr. 1198 Código Civil y actual art. 9, 729 y 961
ss. y cc. del Código Civil y Comercial vigente -Ley 26994)-, y que el accionar de
la actora no cumple, al pretender rescindir unilateralmente un contrato pero sin
cumplir con la obligación que ella misma pactó al celebrar el mismo, que es la
entrega a la entidad beneficiaria de un inmueble de similares características y
superficie, sea dentro del área, o en otra con parecida aptitud y condición de
emplazamiento.

Asimismo, cabe aplicar al caso la doctrina judicial de la teoría de los actos

propios, elaborada por la Corte Suprema de Justicia de la Nación que establece
que: "Nadie puede ponerse en contradicción con sus propios actos ejerciendo
una conducta incompatible con otra anterior, jurídicamente relevante y
plenamente eficaz" (cfr. CSJN "Zambrano, Luis María c/ Saravia, José Manuel y
otros" 16.2.1993; "Radiodifusora Buenos Aires S.A. C/ Provincia de Formosa"
2.3.1993; cit. en LOPEZ MESA, MARCELO J., "LA DOCTRINA DE LOS ACTOS
PROPIOS EN LA JURISPRUDENCIA", Depalma, Buenos Aires, 1997, pág. 51).
Conforme lo explicado, el accionar de la actora al pretender desalojar a la
demandadas, pero sin cumplir con su obligación de entregarle un inmueble de
similares características y superficie, es contrario a la Buena Fe y a la Teoría de
los Actos Propios.

5) Asimismo, el contrato celebrado entre las partes fue ratificado por Decreto
del Gobernador de la Provincia Nº 7238 del 09/12/94 -conf. fs. 47/48 de autos-,
en cuyos considerandos nuevamente se establece expresamente que para el caso
de necesitar contar con el inmueble para desarrollar un proyecto urbanístico
integral del Area de Puerto Nuevo, el Estado Provincial se comprometió a
entregar a la Entidad beneficiaria un inmueble de similares características y
superficie, es decir que debía garantizarle otro inmueble similar al del contrato,
sea dentro del área, o en otra con parecida aptitud y condición de
emplazamiento, siendo tal decreto un acto administrativo con todos los
caracteres de tal.

Por ello, entiendo que el accionar del Fiscal de Estado rescindiendo

unilateralmente el contrato, rescisión que fuera efectuada y notificada por acta
notarial -al menos así consta en autos, no existiendo agregado ni denunciado
expediente alguno donde haya sido tramitada dicha rescisión-, fue realizada sin
las formas adecuadas al efecto, y, por tanto carece de toda validez.

Es que si bien el Fiscal de Estado tiene amplias facultades por Ley 7296 y en
virtud de lo dispuesto por el art. 209 de la Constitución Provincial en todo
aquello que exista interés patrimonial del erario público, no surge de dichos
textos legales la facultad para rescindir un contrato como el de este caso -
celebrado por el Gobernador, y debidamente ratificado por un Decreto del año
1994-, ni ello significa que no deba cumplir con los procedimientos
administrativos y las formas previstas legalmente al efecto.

Para así decidir tengo a la vista las constancias de la causa, en las que no
advierto la existencia de expediente administrativo en el que se haya tramitado -
siguiendo los procedimientos legales establecidos- y resuelto la rescisión
contractual que aquí pretende hacer valer, no existiendo tampoco mención de
ello en la demanda o en el acta notarial de fecha 16/05/2013, todo lo cual hace
notar lo irregular de la rescisión contractual realizada, tornándola inválida,
encontrándose así vigente el contrato, careciendo por ello de legitimación para
obrar la actora.

6) Por ello, estando la demandada ocupando un inmueble cuyos derechos le

fueran otorgados oportunamente por un contrato celebrado con el Gobernador
de la Provincia, deviene improcedente la demanda de desalojo instaurada
conforme lo dispuesto por el art. 663 del C.P.C. y C., ello por cuanto surgen de
las constancias de autos que los demandados no son locatarios, sublocatarios,
tenedores precarios, intrusos ni cualesquiera otros ocupantes cuyo deber de
restituir sea exigible, sino que ocupan el inmueble por un contrato celebrado
con el Gobernador de la Provincia en el año 1994 y ratificado por decreto de la
máxima autoridad provincial, excediendo así las cuestiones invocadas el marco
de la presente acción, debiendo las partes acudir a la vía correspondiente a los
efectos de dirimir el conflicto contractual planteado.

Tiene dicho la jurisprudencia "El art. 676 del C.P.C. sólo contempla la vía
sumaria del desahucio en dos supuestos: cuando medie una obligación exigible
por parte de quien se pretende desalojar de restituir el bien o cuando quien lo
detenta no posee título alguno para hacerlo." REFERENCIA NORMATIVA:
CPCB Art. 676, CC0001 QL 6609 RSD-15-4 S, Fecha: 24/02/2004, Juez:
CELESIA (SD), Caratula: Medina, Delfin Diego c/ Zalazar, Mario Cesar s/
Incumplimiento de contrato. Desalojo, Mag. Votantes: Busteros-Celesia-
Señaris, Cámara Civil y Comercial de Provincia de Buenos Aires).

"La acción de desalojo se confiere no solo al propietario locador, sino a todo

aquel que invoque un título del cual derive un derecho de usar y gozar del
inmueble (dueño, poseedor, sublocador, usufructuario, locatario, etc.), contra
todo el que esté en la tenencia actual de él, ya sea sin derecho originario y
regularmente conferido, por abuso de confianza, engaño, clandestinidad o
violencia, intrusión propiamente dicha, o en virtud de un título que, por su
precariedad, engendre la obligación de restituir (rescisión del comodato, del
arrendamiento, del contrato de trabajo); se da contra todo aquel que ilegal o
indebidamente disponga de lo que otro puede usar y gozar sin invocar título
legítimo (legitimación pasiva)." (CC01 SE, C 10469 S, Fecha: 17/12/1997, Juez:
ALEGRE (SD), Caratula: MIGUELES BASILIO c/ MIGUEL ANGEL LEITHOLD
s/ DESALOJO POR TENEDOR PRECARIO, Mag. Votantes: WEYENBERGH
DE NASIF SABER-ALEGRE-LUNA ETCHEVERTZ).

Han dicho nuestros tribunales "Conforme lo tiene reiteradamente resuelto esta

Sala, el juicio de desalojo aparece regulado en nuestro ordenamiento procesal
mediante un trámite, si bien sumario, notoriamente abreviado en relación a
otros juicios de conocimiento de esas características, consecuencia de las
particularidades de la pretensión, articulable respecto exclusivamente a quien
tiene "obligación exigible de restituir" (art. 662, C.P.C.) y de los específicos
efectos reconocidos a la cosa juzgada resultante del pronunciamiento recaído en
su trámite (art. 665, cód. citado). En mérito a ello se ha sostenido, con acierto,
que la admisibilidad de la pretensión se halla supeditada al requisito de que la
obligación de restituir resulte de la demanda en forma nítida (PALACIO,
"Derecho Procesal Civil", t.VII, p.79).- Criterio similar se ha propiciado cuando
a la pretensión de deshaucio se oponen -como ocurre en la especie- defensas
vinculadas a eventuales derechos posesorios o al dominio del demandado,
sosteniéndose que en tal caso se requiere la aportación de elementos de
convicción mínimos que permitan inferir "prima facie" la efectividad de la
posesión y la verosimilitud del derecho invocado (esta Sala, in re "García
c/Santucho de García", 10/10/1985; "Lescano c/Albornoz", 28/8/1985;
"Helbert Rosa Beatriz c/Tejera Hector R.- desalojo", L.A.S. 31/5/93; "Silvestre
c/Hass - desalojo", 5/5/98)."("CAMPAÑARO EDGARDO RAUL
c/MASTRANGELO VICENTE RAUL S/Desalojo" (7-3796a), 29/04/2005, Cam.
Segunda de Paraná, Sala II).

"Asimismo debe tomarse en cuenta que aún cuando se ha ampliado

jurisprudencialmente el catálogo de legitimados activamente para iniciar la
acción, de consuno los tribunales han considerado que frente al desalojo se
admitan defensas fundadas en derechos reales, o posesorios como las
esgrimidas, o aún personales. De modo que, aportados al proceso elementos de
convicción serios y necesarios en orden a la existencia de "possesio" en cabeza
del demandado relacionados con la cosa, la vía sumaria abreviada del desalojo
se torna inidónea - sin perjuicio de una ulterior promoción de las acciones que
correspondan en función de la naturaleza de los derechos alegados- (conf. Pita
E. "Desalojo por intrusión ZEUZ T. 40-D-55, y fallos en autos "Rolano c/
Heyda"L.S. 30/6/87; "Roca c/Nutz" L.S. 24/3/86." ("Larsen c/Machado-
Desalojo" L.A. y S. 31.05.93)." ( "MILLER DE VELAZQUEZ INES ESTER C/
TREIYER FRANCISCO SAMUEL Y OTROS S/ Desalojo e Indemnización de
Daños y Perjuicios" AUTOS: Nº 4339, Cámara Tercera de Paraná, Sala II).

Por las razones expuestas, encontrándose prima facie acreditado el derecho de

la demandada a la ocupación del inmueble, la acción de desalojo deviene
improcedente.

7) En cuanto a la costas, corresponde imponerlas a la parte actora vencida,

conforme el principio objetivo de la derrota -art. 65 C.P.C.C.

8) Corresponde diferir la regulación de los honorarios de los profesionales

intervinientes hasta tanto se suministre avalúo fiscal actualizado del inmueble,
conforme lo previsto por el art. 45 de la Ley 7046.

9) Por último, corresponde aclarar que el presente juicio fue resuelto conforme
lo dispuesto por el Código Civil vigente hasta el 31/07/15, por ser la norma
aplicable al caso conforme lo dispuesto por el art. 7 del Código Civil y
Comercial, aprobado por Ley 26.994. (Confr. KEMELMAJER DE CARLUCCI,
AIDA, La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones
jurídicas existentes, Ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2015)

Atento a todo lo expuesto, normativa y jurisprudencia citada y las normas de los

artículos 31, 160, ss. y cc. del CPCCER;

F A L L O:
I) Haciendo lugar a la excepción da falta de acción interpuesta por la parte
demandada.

II) Rechazando la ACCIÓN DE DESALOJO interpuesta por ESTADO

PROVINCIAL contra PRIMERA ESCUELA INTEGRAL DE AEROBISMO
ARGENTINA.

III) Imponiendo las costas a la parte actora vencida -art. 65 del C.P.C. y C.-.

IV) Difiriendo la regulación de los honorarios de los profesionales intervinientes

hasta tanto se suministre avalúo fiscal actualizado del inmueble -art. 45 de la
Ley 7046-.

Regístrese y, notifíquese personalmente o por cédula.