La prescripción adquisitiva de dominio. El justo título y...

La prescripción adquisitiva de dominio. El justo título y los efectos de la sentencia.

Por: Ulises A. YAYA ZUMAETA

Juez superior de la Corte Superior de Justicia de Lima.

La usucapión es un medio de adquisición de la propiedad a través de la posesión de un

bien determinado, bajo ciertas condiciones y por el tiempo que precise la ley, regulando
ésta posesiones “cortas” y “largas” para cualquier clase de bien a usucapir, pero
efectuando una diferencia para el período “corto”, siempre que se pretenda adquirir bienes
inmuebles, constituida por la necesidad de contar con un “justo título”. Para los bienes
muebles, el período corto exige buena fe (y no “justo título”), la que como regla general en
actos de materia civil se presume existente.

De igual modo, la ley sustantiva parece indicarnos (en el Artículo 952° del Código Civil)
que tal modo de adquisición de la propiedad no requiere la preexistencia de una
declaración judicial expresa, cuando regula que quien adquiere un bien por prescripción
(sin duda como consecuencia de una posesión continua, pacífica y pública) puede (y no
debe) entablar un juicio para que se le declare propietario.

Sin embargo, los temas descritos no son pacíficos en la doctrina y jurisprudencia,

encontrándonos no pocas veces frente a posiciones que, vinculadas con esos mismos
temas, requieren en cada caso un examen razonado que apunte a la solución en justicia
de los conflictos suscitados.

EL JUSTO TÍTULO

Sobre el “justo título” advertimos posiciones doctrinales que apuntan a presentarlo como
aquel que se encuentra revestido de las formalidades de ley, pero que tiene algunos
defectos o vicios, de modo tal que no puede ser confundido con un título perfecto.
Además y como parece obvio, si el título fuera perfecto, sin ningún defecto de forma o de
fondo, no sería necesario recurrir a la prescripción para consolidar el derecho del
adquirente. Los defectos del “justo título” se plantean, cuando menos, en tres sentidos:

i) Que el título emane de una persona que no es el propietario del bien; lo que cada
vez puede resultar menos frecuente, dado el incremento de la formalización y
publicidad registral;

ii) Que el título haya sido otorgado por una persona incapaz; lo que haría nulo al
documento de su propósito, sin que ello perjudique o desvirtúe la buena fe del
poseedor, salvo prueba en contrario; y,

iii) Que el título no revista las solemnidades exigidas por la ley, bajo sanción de
nulidad. Como vemos, el justo título es, en esencia, un título imperfecto, en virtud
del cual el posesionario no adquiere la propiedad (aunque crea que ello sí ha
 sucedido), y que le permite, en su momento, presentarlo para una pretensión de
usucapión, con adición de la probanza de los otros elementos ya mencionados,
que deben concurrir para la declaración de propiedad pretendida.

Sobre lo mismo, en el Pleno Jurisdiccional Regional Civil realizado en Arequipa el 29 de

Marzo de 2008 se concluyó por mayoría en la posibilidad de considerar a un contrato de
compraventa como justo título para usucapir.

Esto, se entiende, bajo la apreciación de que el acto jurídico respectivo lleve ínsita una
deficiencia, que no permite materializar la voluntad traslativa de dominio que de él pueda
desprenderse.

EL EFECTO DE LA SENTENCIA

Son dos las alternativas que la jurisprudencia plantea sobre este tema: que la sentencia l
prescripción adquisitiva de dominio. El justo título y los efectos de la sentencia de
prescripción adquisitiva sea constitutiva o que sea declarativa.

En el primer caso (posición asumida por la Corte Suprema de Justicia en las Casaciones
3109-99-Lima, 1450-99-Tacna y 1166-06-Lima, entre otras), es a partir de la sentencia
firme que se genera una nueva situación jurídica respecto de la propiedad del bien y su
titular, más aún si en tanto no exista sentencia firme que declare la prescripción
adquisitiva, a acción reivindicatoria, además de otras, se encuentra expedita a favor del
propietario, conforme al Artículo 927° del Código Civil.

En el segundo caso (posición asumida por la instancia máxima de la justicia nacional en

las Casaciones 754-01-Arequipa, 2792-02-Lima y 750-08-Cajamarca entre otras):

a) la usucapión opera de pleno derecho;

b) la ley no obliga que para adquirir ese derecho tenga previamente que obtenerse
sentencia favorable que así lo declare, dentro de un proceso de prescripción
adquisitiva de dominio; y,

c) como consecuencia de la probanza de la posesión cualificada y por el término

respectivo, se configura una ficción legal, en virtud de la cual los efectos de la
usucapión deben retrotraerse al momento en que se inició la posesión, pues tomando
como base la realidad de dicha posesión es que se adquirió el derecho de propiedad.

No obstante, aquí surge una problemática vinculada con los actos jurídicos que pueda
haber generado el propietario registral con terceros, durante el lapso de tiempo invocado
por el usucapiente para adquirir la propiedad, y por los que incluso aquel pueda haber
manifestado voluntad de trasladar la propiedad, total o parcialmente.

En efecto, es posible que durante el aludido lapso de tiempo se hayan suscrito contratos
de diversa clase con personas ajenas a aquellas que forman la relación del proceso de
prescripción adquisitiva de dominio, con afectación del bien. ¿Si la sentencia de
usucapión se retrotrae al momento en que se inició la posesión, esos actos son nulos por
no haber sido efectuados por el propietario?. La respuesta, en principio, parece positiva, a
la luz de la mencionada Casación 750-08-Cajamarca, en la que, sin embargo, se agrega
la apariencia de mala fe por parte de los que intervinieron en el acto jurídico que
finalmente se declaró nulo, al haber conocido éstos del inicio del proceso de usucapión.
¿Y si los contratantes hubiesen actuado de buena fe, la aludida retroactividad de la
sentencia al inicio de la posesión tendría efectos reales sobre el acto jurídico celebrado?

Esto último para ser la motivación de la mencionada Casación 2792-2002-LIMA, cuando

indica que si bien la prescripción adquisitiva opera de pleno derecho “(…) el pleno efecto
erga omnes sólo derivará de la usucapión reconocida por sentencia judicial e inscrita en
los Registros Públicos (…)”.

A MANERA DE CONCLUSIÓN

Siendo la propiedad un derecho inviolable (Artículo 70° de la Constitución Política del

Estado), del cual nadie puede ser privado sino por razones estrictamente señaladas en la
propia Constitución y en la ley, creemos necesario que la aplicación de las disposiciones
vinculadas con la prescripción adquisitiva de dominio, se efectúe de un modo predictible.
En ese sentido, los órganos de la justicia nacional son los llamados a tomar una posición
unívoca, en resguardo de la propiedad, la seguridad jurídica y/o el derecho de terceros.

Artículo Publicado en JURIDICA. Suplemento de Análisis Legal del Diario Oficial El

Peruano - 26-07-2011.