Gestin Inmobiliaria
SEGUNDA PARTE
GESTIN DE RIESGO EN
PROYECTOS INMOBILIARIOS
Continuando con el texto
desarrollado en la edicin
anterior, en el presente artculo
se expondr un caso prctico
en el que se apliquen algunos
conceptos sobre la gestin de
riesgos. Se tomar como ejemplo
un edificio de siete pisos
destinado a viviendas para un
sector socioeconmico C+ a B.
Por: Ing. scar Ramos Ramrez
Consultor senior
Ing. Carlos Cornejo Heinrich
Gerente general CV Project SAC (*)
A
l iniciar un proyecto inmo-
biliario es muy importante
tener el alcance del mis-
mo bien definido, lo cual
reducir los riesgos que se tengan
durante su ejecucin. Asimismo, se
podr realizar un anlisis FODA (For-
talezas, Oportunidades, Debilidades y
Amenazas) que es un estudio interno
y externo sobre los puntos positivos
y negativos de la obra que se quiere
desarrollar.
Ser importante partir de la defini-
cin de Probabilidad e Impacto para
el proyecto, esto en funcin de los
efectos que puedan tener tanto en
el tiempo, costo, alcance, calidad y
tambin en la rentabilidad. Se podra
considerar, por ejemplo, que un riesgo
tiene un impacto bajo cuando el incre-
mento en costo y tiempo est entre el
1% y 5% (a este impacto se le asigna
un puntaje de 2 de una escala del 1 al
5); adems, para la probabilidad de
ocurrencia de una escala del 1 al 5,
a un riesgo se le asigna el puntaje de
2 por ser poco probable que ocurra.
Al final de cuentas tendremos esta
matriz, que es el producto de la Pro-
babilidad x Impacto:
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En base a la referida matriz se
podr realizar una priorizacin y
atender los mayores riesgos.
Desde la concepcin del proyec-
to, se deben identificar estos datos.
Para mayor facilidad de control y
seguimiento podramos dividirlo
por fases. Bajo efectos prcticos
tomaremos las siguientes fases:
Desarrollo de proyecto.
Obras civiles casco.
Acabados.
Entrega de departamentos.
Para la fase de desarrollo del
proyecto, se podran identificar los
siguientes riesgos:
Retraso de los planos de espe-
cialidades: I=3; P=2; IxP=6
Incompatibilidad de planos: I=3;
P=3; IxP=9
Retraso en las aprobaciones
municipales: I=4; P=2; IxP=8
Incremento de US$ 100/m2 en el
precio de venta: I=4; P=1; IxP=4
Reduccin de costos de cons-
truccin: I=4; P=3; IxP=12
No conseguir el nivel de preven-
tas requerido por el banco: I=4;
P=3; IxP=12
En base a la severidad del riesgo,
que es el producto del Impacto por
la Probabilidad, se ordena numri-
camente de forma descendente y se
plantean los planes de respuesta.
Para el caso de reduccin de
costos de construccin, se aplica
la estrategia de explotar, para lo
cual se debe tener en cuenta que
de ser un promotor de proyectos,
ser importante considerar el tipo
de contrato que se tenga con la
constructora. Existen contratos
llave en mano, en el que el cons-
tructor se encarga de realizar todo
el proyecto y lo entrega listo. Otros
tipos de contrato son precios uni-
tarios, a suma alzada, y en caso de
proyectos ms grandes, tenemos
los tipos EPC (Ingeniera, Procura y
Construccin) y EPCM (Ingeniera,
PROBABILIDAD Amenazas Oportunidades Procura, Construccin y Gerencia).
5 5 10 15 20 25 25 20 15 10 5 Cada uno de estos tipos de contra-
4 4 8 12 16 20 20 16 12 8 4 tos tiene sus ventajas y costos, y
3 3 6 9 12 15 15 12 9 6 3 dependern de la envergadura del
2 2 4 6 8 10 10 8 6 4 2 proyecto.
1 1 2 3 4 5 5 4 3 2 1 En un edificio de cinco pisos
1 2 3 4 5 5 4 3 2 1 no sera necesaria una gerencia
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de proyectos, pero ello depender que al conseguir el nivel solicitado
del nivel de aversin al riesgo que de preventas se activa la lnea de
tenga la empresa promotora. Para
una obra de mayor envergadura,
sera ideal contratar una gerencia
financiamiento, se inicia la obra y
con dicha publicidad agresiva se
podran tener ms ventas. Con esto
de proyectos que se encargue del
desarrollo del mismo con la com-
patibilizacin de planos, licitacin
ya no se utilizara el financiamiento
del banco, por lo que los gastos
financieros se reducen y con ello
y supervisin, para que todo se aumenta la rentabilidad del proyec-
realice de manera adecuada. to. Por esta razn se debe mantener
En un edificio de siete pisos actualizado el listado de riesgos ya
podra convenir contratar a una que, como se puede ver, algunos
empresa constructora que realice la desaparecen y otros aparecen.
edificacin, pero que dentro de su Como estrategia de evasin de
presupuesto no se incluya la mano riesgos se tomara el siguiente
de obra pero s la administracin caso. En muchas ocasiones se
de la misma. Esto debido a que la pueden realizar cambios en los
mano de obra no paga impuestos departamentos, lo que podra ge-
y de considerarla dentro del presu- nerar retrasos tanto en el plazo de
puesto del contratista se pagara el obra, en la conformidad de sta y
IGV; es decir, un costo mayor para finalmente en los trmites de inde-
el promotor. Todo lo referido a la pendizacin. Como alcance, desde
gestin de las adquisiciones del un inicio, se tomara la poltica de
proyecto se expone en el captulo no realizar modificaciones en los
12 del PMBOK. departamentos y as evitar retrasos
Por otro lado, para el riesgo de en obra y en los trmites de inde-
no conseguir el nivel de preventas pendizacin. De esta manera se
requerido por el banco, se toma- cerrara el proyecto en los plazos
ra la estrategia de mitigar. Se establecidos.
podra plantear
desde el inicio
una adecuada
promocin del
proyecto y una
adecuada difu-
sin en los dis-
tintos medios.
Para minimizar
este riesgo, se
tendra que te-
ner un presu-
puesto inicial
del promotor de 1.
US$ 5,000.
Al llevar a 2.
accin el plan
de respuesta, se
podra tener otro
riesgo, pero esta
vez positivo, ya
1 y 2. Al comenzar un
proyecto inmobiliario
es muy importante
tener el alcance del
mismo bien definido.
Ello reducir los
riesgos que se tengan
durante su ejecucin.
121
Gestin Inmobiliaria
Para la fase de construccin del
casco se podra tener otra matriz
Probabilidad-Impacto preparada con
el ingeniero residente, para realizar la
identificacin de riesgos, su prioriza-
cin y planes de respuesta.
Como ejemplo de riesgos, se deta-
llarn algunos para la construccin:
Desperfectos en la maquinaria
para la excavacin.
Retraso en la llegada de los enco-
frados.
Concreto premezclado con distin-
to slump y resistencia.
Cambio de tecnologa que permita
rapidez constructiva.
Accidentes en obra.
Etc.
Se debe tener en cuenta que
muchos promotores no consideran
el cronograma valorizado durante la
planificacin y la construccin de la
obra. Dicho cronograma permitir de-
terminar en qu momento se realizan
las adquisiciones con el fin de prever
algn tipo de retraso en la llegada de
los materiales y equipos a obra. Este
programa deber ser lo ms cercano
a la realidad con el fin de realizar el
seguimiento; un retraso o un ade-
lanto significativo ser motivo para
reprogramarlo. Ello es importante en
caso se tenga algn desperfecto en
las maquinarias, con el fin de tomar
las previsiones del caso. Este sera un
ejemplo de estrategia de mitigacin.
El tema de seguridad es crtico
durante la construccin. Las charlas
deben ser diarias antes de iniciar la
jornada laboral y en obra se debe te-
ner por lo menos un prevencionista.
En algunos casos, a pesar de tomar
todas las precauciones del caso, los
obreros cometen
4.
errores, ya sea
por distraccin
o por exceso de
confianza en las
4. El tema de
seguridad es crtico
durante la construc-
cin. En obra se debe
tener por lo menos un
prevencionista y las
charlas deben ser dia-
rias, antes de iniciar la
jornada laboral.
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3.Como estrate- 3.
gia de evasin de
riesgos, se puede
tomar la poltica
de no realizar
modificaciones
en los departa-
mentos para as
evitar retrasos
en obra y en los
trmites de inde-
pendizacin; de
esta manera, el
proyecto se cerra-
ra en los plazos
establecidos.
labores que realizan todos los das.
Debe quedar claro para los trabaja-
dores que ante la mnima incidencia
que se tenga en obra se tendr una
penalidad, ello con el fin de con-
cientizarlos en la seguridad y para
que realicen sus labores de manera
concentrada. Aun as, se debe tener
un presupuesto de contingencia en
caso de que ocurra algn accidente
fortuito.
Para la fase de entrega de de-
partamentos, se podra tener los
siguientes riesgos:
Retrasos en la conformacin de la trega- se firmen unos documentos
Junta de Propietarios.
Reclamos post venta por falla en
las instalaciones de los departa-
mentos.
Demora en los trmites de inde-
pendizacin.
Etc.
Para el riesgo de retrasos en la
conformacin de la Junta de Pro-
pietarios, es importante una buena
comunicacin con los dueos de
los departamentos y guiarlos en
todo el proceso. Hay que apoyarlos
con un reglamento interno estndar,
indicndoles que ste podra ser
modificado.
Para el riesgo de reclamos, lo ms
importante es realizar un adecuado
control de calidad durante la cons-
truccin; de esa manera evitamos o
reducimos al mnimo los reclamos
post venta.
Con el fin de cerrar a tiempo el
proyecto y que no hayan demoras en
los trmites de independizacin, una
estrategia sera que en el momento
de la entrega de los departamentos
-adems de suscribir el acta de en-
que otorguen poderes a la empresa
promotora para realizar todos los tr-
mites notariales y registrales para la
independizacin; de tal manera que
no se tenga que esperar a que los
propietarios realicen estos trmites
en los momentos que ellos tengan
tiempo.
Como podrn observar, para cada
riesgo es posible tener un plan de
respuesta para minimizarlo. Es cues-
tin de decidirse a identificarlos y
hacerles un seguimiento. Del tamao
del proyecto depender la cantidad
de recursos que se destinen para
esta gestin.
Est en cada uno disponerse a
realizar la gestin de riesgos para
tener mayor probabilidad de xito
en nuestros proyectos inmobiliarios
-tanto en calidad, costos y plazo de
entrega- y con ello la satisfaccin de
nuestros clientes.
(*) CV Project SAC es una empresa dedicada a la gerencia,
supervisin, construccin y asesora tcnica, financiera y
fiduciaria de proyectos de construccin de infraestructura e
inmobiliaria. E-mail: contacto@cvproject.com . Telf. 222-5661
y 222-2466.
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