TEMA V

DE LAS COSAS, DE LOS DERECHOS REALES DE

LA PROPIEDAD Y SUS ELEMENTOS

5.1 De las cosas.

El trmino cosa, en el Derecho privado, se refiere al objeto

de la relacin jurdica, que puede ser un bien, un derecho o
incluso una obligacin, en la que adems intervendrn
personas, siendo stas los sujetos de tal relacin.

Sobre las cosas recaen los distintos derechos reales (como,

por ejemplo, la propiedad) sobre los que son titulares las
personas. Adems, la cosa puede ser objeto de posesin,
siendo ste un hecho fctico de gran importancia jurdica.

5.1.1. Generalidades.

Los derechos reales, que consisten en los diferentes

beneficios que el hombre puede obtener de una cosa, son
en nmero limitado.

Las legislaciones modernas no han aumentado su lista,

quedando, sobre poco ms o menos, los mismos que
haban en derecho romano

Unos han sido organizados por el derecho civil, y los otros

han sido admitidos y sancionados por el derecho
pretoriano.
El derecho de propiedad, tal como est concebido en el
Cdigo, procede del liberalismo francs, y era equivalente a
la totalidad del poder de disfrute y enajenacin a cualquier
ttulo. Es el derecho subjetivo por excelencia, que se
concreta en la titularidad de un poder que se puede ejercer
de diferentes maneras en relacin a una cosa determinada.

5.1.2. Clasificacin.

Corporales e incorporales.

Corporales: son todas aquellas que tienen un existencia

fsica. Por lo tanto pueden ser percibidas por los sentidos.

Incorporales: aquellas que no tienen una existencia fsica

por ejemplo. Los derechos y crditos.

5.2. Los Derechos reales en general.

Son lo que ejercen sobre las cosas. Ejemplos:

Cosas es todo lo que existe material o inmaterial. Excepto

las personas libres.

Se denomina derechos reales a aquellos derechos

subjetivos de carcter absoluto y contenido patrimonial que
recaen directamente sobre cosas. Sus caracteres ms
relevantes, que permiten distinguirlos de los derechos de
crdito, son los siguientes:

a) Atribuyen a su titular un poder directo e inmediato sobre

una cosa material o inmaterial, y no sobre una prestacin
o conducta de otro sujeto.

b) Ese poder es eficaz y oponible frente a todos (erga

omnes), y no slo frente a un sujeto determinado.

c) El titular de un derecho real sobre una cosa lo puede

ejercitar aun en el caso de que sta cambie de propietario o
de poseedor (reipersecutoriedad).

d) Dado que los derechos reales, por su propia naturaleza,

deben afectar a terceros, es imprescindible establecer
mecanismos que permitan darles la necesaria publicidad.
Tales mecanismos que, como regla general, no se aplican a
los derechos de crdito son principalmente la posesin y el
Registro de la Propiedad.

e) En caso de concurrencia de diferentes derechos reales

sobre una misma cosa, los mismos se organizan entre s
con arreglo al principio de prioridad temporal (prior
tempore, potior iure): los derechos reales posteriores no
pueden perjudicar en ningn caso a los derechos reales
anteriores.

5.2.1. La propiedad sus elementos y

caracteres:
El derecho de propiedad se caracteriza por su enorme
elasticidad, que lo hace capaz de alcanzar las ms distintas
facultades de uso y de disposicin de la cosa sujeta al
seoro de la misma y por la aptitud que tiene tambin para
comprimirse y reducirse en su contenido hasta quedar casi
anulado como poder del dueo, sin que , no obstante,
llegue a destruir totalmente el vnculo de pertenencia de la
cosa a la persona.

Real: Que es todo lo que pertenece a su dueo legalmente,

origina el derecho que el dueo tiene directamente con la
cosa.

Individual y exclusiva: Porque es de un solo sujeto y

exclusivo porque los derechos reales sobre la propiedad son
de un bien particular.

Se perpetan en el tiempo: Porque una persona se

establece en una propiedad y con el tiempo la propiedad
prescribe a su favor.

Carcter relativo: Que la ley lo limita y restringe a

desacuerdo con las necesidades sociales pudiendo llegar
hasta la suspensin o anulacin del mismo

5.2.2. Tipos:

TIPOS

Derecho real pleno:

 Derecho total sobre la cosa. Por ejemplo el derecho de
propiedad.
Derecho real limitado:

Son aquellos que recaen sobre cosa ajena.

Derecho real de garanta (hipoteca, prenda)

Derecho real de goce:

El usufructo: usar y disfrutar de una cosa ajena con la

obligacin de conservar su forma.

La servidumbre: gravamen de un inmueble sobre otro

inmueble. Por ejemplo el derecho a cruzar por una
propiedad para llegar a la tuya si no hay otra forma de
hacerlo.

Derecho real de adquisicin preferente:

Por ejemplo una cosa es propiedad de 3 personas y una de

ellas quiere vender su parte, pues las otras 2 tienen
preferencia de compra frente a terceros.

5.2.3. Modo de adquisicin:

Por ocupacin: tomar la ocupacin de una cosa sin dueo

con nimo de hacerla propia.
Por prescripcin adquisitiva.
Por ley.
Por sucesin. Mediante ciertos contratos (compraventa).
Prescripcin adquisitiva:
Es la adquisicin de un bien por el transcurso del tiempo.
La posesin ha de ser pacfica (que nadie pida su
devolucin), con nimo de ser dueo, pblica e
ininterrumpida durante ese tiempo.

Prescripcin ordinaria: se exige buena fe y justo ttulo.

La propiedad se adquiere tras la posesin pacfica
durante:

3 aos para bienes muebles.

10 aos para bienes inmuebles, entre presentes.
20 aos para bienes inmuebles, entre ausentes
(desaparecidos).

Prescripcin extraordinaria: cuando se exige solo la

posesin pacfica, sin interrupcin de la cosa y con nimo
de hacerla propia. Se requiere que transcurra un tiempo
de :

6 aos para bienes muebles.

30 aos para bienes inmuebles.

5.2.4. Extincin y transmisin.

1. Cumplimiento del plazo fijado.

2. Cumplimiento del objeto de la sociedad.
3. Perdida entera del capital.
4. En caso de quiebra.
 Cuando solo hay participaciones o acciones laborales los
administradores son nombrados por mayora.

Los acuerdos de la sociedad pueden ser impugnados

cuando incumplan los estatutos o cuando lesionen a la
sociedad a favor de algn socio o tercero.

5.3.1. La posesin.

-Por actos entre vivos:

-Originarios: Aprehensin, Ocupacin

- Derivados: Tradicin, Ocupacin A causa de muerte

.Sucesin a ttulo universal

-Sucesin a ttulo singular.

En rigor nuestro cdigo no admite la usucapin ni la

ocupacin de inmuebles, quedando reducido a cuatro las
formas de adquirir la posesin.

5.3.2. La servidumbre y el usufructo.

Segn el art. 530 del Cdigo Civil, la servidumbre es un

gravamen impuesto sobre un impuesto perteneciente a
distinto dueo. Nuestro Cdigo Civil contempla la
servidumbre en ms de setenta artculos (530 a 604), con
una regulacin minuciosa, la mayor parte dedicada a
regular servidumbres concretas, aunque reconociendo
amplio poder de accin a la autonoma de la voluntad,
encontrndose en el art. 594 de nuestro Cdigo que todo
propietario de una finca puede establecer en ella las
servidumbres que tenga por conveniente, y en el modo y
forma que bien le pareciere, siempre que no contravenga a
las leyes ni al orden pblico.

la servidumbre contine, realmente se trata de una

imprecisin lingstica, pues realmente se crea una
nueva servidumbre.

La servidumbre limita el derecho de propiedad. No puede

ser presumida sino probada su constitucin.
La servidumbre es inseparable de la finca a que
pertenece e indivisible.

Segn el art.467 del Cdigo Civil, el usufructo da derecho

a disfrutar los bienes ajenos con la obligacin de conservar
su forma y sustancia a no ser que el ttulo de su
constitucin o la ley autoricen otra cosa.

El usufructo es un derecho real porque da a su titular una

situacin de seoro o potestad respecto de unos bienes,
engendrando por ello una situacin especialmente
protegida frente a terceros. Pero esta inicial visin no debe
ocultar que la constitucin del usufructo crea, sobre todo,
una relacin jurdica compleja entre usufructuario y
propietario, ambos con facultades y deberes.

5.4.1. Los Derechos reales pretorianos.

Es el que los pretores introdujeron a los fines de ayudar,
suplir y corregir el derecho civil cuando necesidades de
utilidad pblica lo reclamaron"'.

El modo de funcionamiento tanto del derecho civil como del

derecho pretoriano lo hemos estudiado en oportunidad de
analizar los conceptos e ideas fundamentales del Derecho
Romano, a cuyo examen nos remitimos.

Basta con aclarar que aqu slo nos referimos al derecho

pretoriano stricto sensu, es decir, a la produccin jurdica
del pretor urbano, pues es este magistrado quien realiza la
adaptacin interna del derecho romano: el tratamiento de
la actividad del pretor peregrino excedera el marco de
nuestras pretensiones metodolgicas.

Segn el derecho civil el locatario del suelo de otro no es

propietario del edificio que l ha construido, porque el
propietario del terreno no es quien tiene la propiedad de la
superficie. Por tanto si el concesionario era perturbado en
su goce por el propietario, podan tan solo reclamarle daos
e intereses por la accin conducta y si era perturbado por
terceros, obtener del propietario la cesin de sus acciones.
El pretor juzgo equitativo concederle una proteccin ms
eficaz.

5.4.2. Importancia.
La importancia fundamental radica en que, los derechos
reales contribuyen a la paz social que trasciende el mero
inters individual para proyectarse a toda la comunidad.

5.4.3. La superficie y la Enfiteusis.

La enfiteusis se incluye entre los llamados derechos reales.

En cuanto que, como se ver, consiste en un derecho
relativo a una cosa-bien inmueble, ejercido al menos por
dos sujetos, uno de los cuales ostenta al menos su uso y
disfrute. La enfiteusis es una institucin de derechos griego
que significa hacer plantaciones. A pesar de que esta
locucin jurdica procede del griego, este nombre no le fue
dado en Grecia, sino en Roma.

La superficie es uno de los derechos reales pretorios que

permite gozar a perpetuidad o a largo plazo una
construccin hecha sobre el terreno de otro, a cargo de
pagar una retribucin al propietario este derecho es
transmisible inter vivo y mortis causa. Aqu los interpretes
ven una propiedad distinta de la del suelo, por tanto es una
derogacin al principio superficie solo cedit (la construccin
accede al suelo).

La superficie como ya lo hemos establecido a lo largo de

este trabajo es un derecho real que permite al superficiario
de pleno disfrute de un edificio levantado en suelo ajeno:
es adems trasmisible inter vivos y mortis causa.
5.4.4. Definicin y caracteres.

Es aquel derecho subjetivo que atribuye al titular un poder

o seoro directo e inmediato sobre una cosa determinada,
sin necesidad de intermediario alguno personalmente
obligado y que impone as mismo a todo el mundo erga
omnes un deber de respeto o exclusin y a veces, cuando
se trata de derecho limitado, un hacer o un no hacer
posiblemente conectado con un soportar.

El titular del derecho real no solo tiene, en mayor o menos

medida, poder sobre la cosa sino que en ciertos casos,
surgen del propio poder sobre la cosa, debemos que
incumben al titular del derecho real y cuyo cumplimiento
constituye el reflejo del derecho real o de su ejercicio.

Es un derecho absoluto: es decir no reconoce lmites. Hoy

da se reconocen ms lmites a favor de la sociedad y
Caracteres: Enumeracin y explicacin de cada uno de
ellos.

5.4.5. La hipoteca.

La hipoteca es una forma de garanta, considerada eficaz

por las entidades financieras de crdito, bancos y cajas de
ahorros, por lo que es mayoritariamente usada por
entidades para la concesin de prstamos y crditos,
llamados hipotecarios por hallarse su devolucin
garantizada por el derecho real de hipoteca, y por cuya
gran confianza se ha propiciado un notorio desarrollo del
crdito territorial y favorecido as, en numerosos casos, la
creacin de las llamadas burbujas inmobiliarias.

La hipoteca es un derecho real constituido en seguridad de

un crdito cierto en dinero, sobre bienes inmuebles que
continan en poder del deudor".

Esta definicin resulta sin embargo incompleta puesto que

la hipoteca puede ser tambin constituida por un tercero.

Nuestro Cdigo no contiene una definicin, sin embargo el

art. 2356 establece:

"Por el derecho real de hipoteca se grava un inmueble

determinado, que contina en poder del constituyente, en
garanta de un crdito cierto en dinero. Cuando un tercero
lo hiciere en seguridad de una deuda ajena, no por ello se
obligar personalmente, como deudor directo o
subsidiario".

La garanta consiste en el derecho que tiene el acreedor

hipotecario de ejecutar y hacer vender en subasta pblica
el bien inmueble hipotecado, para cobrarse su crdito con
el producido por la venta.

5.4.6 Caracteres.

Caracteres: Enumeracin y explicacin de cada uno de

ellos.

La hipoteca presenta los siguientes caracteres:

A). Es un Derecho Real, porque integra la enumeracin
taxativa de los derechos reales previsto en el art. 1953 del
Cdigo Civil;

B). Es un Derecho Accesorio, porque se constituye en

garanta de un crdito, que es lo principal, y por ello la
hipoteca se halla supeditada a todas las contingencias de la
deuda que garantiza. As por ejemplo: la inexistencia de la
deuda, su nulidad o rescisin, determinarn iguales efectos
respecto de la hipoteca. Desde el punto de vista procesal,
todo lo relativo a la ejecucin de la hipoteca es de
competencia del juez llamado a entender en la obligacin
principal;

C). La hipoteca se constituye sobre INMUEBLES (ver art.

2356);

D). Tiene el carcter SOLEMNNE: La hipoteca slo puede

ser constituida por ESCRITURA PUBLICA. Este requisito
formal tiene carcter solemne, de tal modo que su falta
priva de todo efecto a la hipoteca. En consecuencia no sera
vlida una hipoteca constituida por instrumento privado.

E). Convencional: Este derecho real accesorio es fruto de

un acuerdo de partes, debiendo en todos los casos y bajo
pena de afectar la validez del acto, constar la aceptacin
del acreedor en la Escritura Pblica.

F). Indivisible: el Art. 2364 establece: "La hipoteca es

activa y pasivamente indivisible. Cada una de las cosas
afectadas a una deuda y cada parte de ellas, garantizan el
pago de toda la deuda y de cada parte de la misma. Pero si
al ejecutarse el crdito o al dividirse el inmueble gravado,
fuere ste susceptible de un til fraccionamiento, la venta o
la particin se har en esta forma". El principio de
indivisibilidad significa que mientras haya un saldo impago,
la hipoteca subsiste integra sobre la totalidad del inmueble.
La cancelacin parcial de la deuda no da lugar a la extincin
parcial de la hipoteca. Sin embargo, la norma posibilita que
si el crdito del demandado pudiera ser satisfecho con la
venta de slo alguno de los inmuebles hipotecados y no de
todos, o aquellos con los cuales procediendo a una divisin
til del inmueble hubiese podido ser cubierto igual
propsito, sin una subasta total, se haga de esa forma.

5.4.7. Extincin.

Hay dos maneras de extincin de los derechos reales, por

un lado la extincin objetiva, se extingue el objeto y
tambin la relacin jurdica. Pero en otros casos se extingue
la relacin jurdico real pero el objeto.