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El monto de los alquileres en Venezuela ya no queda a libre juego de la

especulacin. La Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda
(Sunavi) es el nico que puede fijar los cnones de arrendamiento, y para ello se
valdr de un procedimiento cientfico y objetivo, detallado en la Ley para la
Regularizacin y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Este instrumento jurdico, el primero nacido bajo iniciativa popular en el pas,
establece el procedimiento para la fijacin de los cnones. Esta semana fueron
publicados por el Ministerio de Vivienda y Hbitat los valores de construccin para
los inmuebles destinados a alquiler, el dato que permite obtener el llamado Valor de
Reposicin (VR).
Este VR es el elemento que faltaba para aplicar la frmula, contenida en la Ley, que
permite determinar el Valor del Inmueble. Con este, se precisa el precio de venta de
las viviendas en alquiler para los inquilinos, en caso de que el propietario desee
venderla (lo que se conoce como preferencia ofertiva), y el canon de arrendamiento.
Es un proceso que establece un valor justo, sin especulacin, tomando e cuenta las
condiciones de la vivienda o habitacin en alquiler, y no las leyes del mercado.
Este es el proceso paso a paso
1.- Pueden interponer la solicitud de revisin de alquileres ante la Sunavi tanto el
inquilino como el propietario de todo espacio en alquiler destinado a vivienda: casa,
apartamento o habitacin. Se hace presentando un escrito que contenga la
identificacin del interesado, la direccin, las razones, los datos del inmueble y la
firma. La Superintendencia tambin puede actuar de oficio.
Todos los contratos de alquiler (que tambin deben registrarse en la
Superintendencia) deben contener anexo la resolucin mediante la cual la Sunavi
fija el correspondiente canon de arrendamiento, so pena de nulidad.
Una vez establecido el canon por la Sunavi, la revisin slo puede pedirse
transcurrido un ao.
2.- Si la solicitud contiene los elementos necesarios, la Sunavi tiene un total de
veinte das para emitir la decisin. Incluye los tres primeros das para que la otra
parte responda. En los siguientes nueve das, se realiza la inspeccin del inmueble
y el avalo.
3.- La inspeccin. Se realiza a partir de una tabla con 256 tems, publicada este
mircoles 21 de noviembre por el Ministerio de Vivienda y Hbitat. sta evala los
elementos de la vivienda, como estructura, paredes, pisos, ventanas, puertas, altura
del edificio, obras interiores y exteriores.
Todo se toman en cuenta: materiales, instalaciones elctricas, sanitarias y
mecnicas; tuberas, ascensores, cantidad de pisos, tipo de escaleras, puestos de
estacionamiento, stano, muro de contencin, parque, piscina, jardn, canchas,
conserjera, rodapi, cocina integrada o aislada, tipo de piezas sanitarias, baos,
los gabinetes, rea de superficie de la parcela y hasta las puertas de la ducha.
La Sunavi, que naci con la promulgacin de la Ley, comenzar este domingo a
formar a inspectores voluntarios. Sern incorporados integrantes de los
movimientos de inquilinos, miembros de consejos comunales y estudiantes de
carreras universitarias vinculadas con la construccin.
Estos inspectores recorrern el pas cuanto antes, y la proyeccin de la
Superintendencia es que en quince das abarquen todo el territorio nacional.
Integrantes de las redes de inquilinos explicaron que la idea es coordinar para que
puedan hacer las inspecciones en zonas cercanas a su lugar de residencia.
En la inspeccin estarn presentes tanto el arrendatario como el propietario, y
ambos firmarn el acta de inspeccin manifestando su acuerdo.
4.- El avalo del inmueble. Lo realiza el funcionario de la Sunavi. Cada elemento
tomado en cuenta en la inspeccin tiene un puntaje, cuya sumatoria remitir a las
tablas del valor de construccin por metro cuadrado, expresado en bolvares. En
total son 236 valores de construccin distribuidos en seis tablas.
Las tablas se dividen en edificios o casas. Las de edificios o viviendas
multifamiliares se dividen, a su vez, en tipo de construccin: aporticado (el
tradicional, ms costoso) y el tipo tnel (nuevas construcciones). Asimismo, tendran
valores diferentes segn el nmero de pisos y si tiene stanos y ascensores.
Los valores van desde 3.210 bolvares por metro cuadrado si el puntaje es menor a
57 y es un edificio de hasta cuatro pisos, construido con un sistema tipo tnel, sin
stano y sin ascensor, hasta 8.430 bolvares si es una edificacin que obtuvo ms
de 444 puntos, de ms de treinta pisos, construido con un sistema aporticado, con
stano y con ascensores.
Los valores de construccin de las casas o viviendas unifamiliares se ubican entre
un mnimo de 1.860 bolvares por metro cuadrado, si obtiene menos de 29 puntos
y no tiene stano, y un mximo de 7.050 bolvares por metro cuadrado, si sum ms
de 473 puntos y tiene stano.
Cada valor fue determinado en debate entre inquilinos y el Ministerio, con
orientacin de especialistas, con base a estudios sobre el costo de los elementos
de construccin y su evolucin, as como las micropartidas de las tipologas de
construccin en Venezuela.
El clculo
Tomemos como ejemplo un inmueble de cien metros cuadrados ubicado en un
edificio de diez pisos, en Caracas, construido hace veinte aos bajo un sistema
aporticado. Con ascensor y sin stano.
1.- Supongamos que ese inmueble obtuvo la mxima calificacin en la inspeccin:
444 puntos. Esto le da un valor de 7.350 bolvares por metro cuadrado de todo el
edificio, de acuerdo a la tabla fijada por el Ministerio.
2.- Si este edificio tiene un rea total de construccin de 5.000 metros cuadrados
(este dato est contenido en el documento de condominio), lo cual incluye la
parcela, reas comunes, el terreno, etc., quiere decir que construir este inmueble
hoy costara 36.750.000 bolvares.
5.000 m2 X 7.350 Bs.= 36.750.000
3.- Ahora se debe precisar el Valor de Reposicin del apartamento alquilado. Para
ello necesitamos tener el rea vendible del inmueble. Esto tambin est contenido
en el documento de condominio y se refiere a los apartamentos en su conjunto: lo
que en efecto se puede vender. El rea vendible de este ejemplo es de 4.300 metros
cuadrados.
36.750.000 Bs. / 4.300 metros cuadrados = 8.547 bolvares.
Esta cifra la multiplicamos por el metraje del apartamento para obtener su VR.
8.547 bolvares X 100 metros cuadrados = 854.700 bolvares. Esto costara hacer
hoy el mismo apartamento. Es decir, si fuera un apartamento nuevo, ste sera su
costo.
4.-Por eso, debemos sacar el Valor Actual del Inmueble (VAI), es decir, depreciado.
La frmula contenida en el reglamento es:
VAI = VR X (1 K/100) X VS X VG
K:Depreciacin,del..Inmueble
VS:coeficiente..de..vulnerabilidad..ssmica
VG: variacin geogrfica
La depreciacin se determina segn la tabla de Ross-Heideke, usada en todo el
mundo para precisar la depreciacin por los aos de construccin del inmueble y el
estado de conservacin. Est en el reglamento y establece, para un inmueble
construido hace veinte aos y en buenas condiciones, una depreciacin de 14,22.
La vulnerabilidad ssmica es el factor asociado a la edad de la construccin y a la
normativa de diseo utilizada en materia de sismoresistencia. Va desde un inmueble
construido antes de 1939, que tendr una Vulnerabilidad Ssmica de 0,6; hasta los
que fueron construidos despus de 2011, con una VS de 11.
El coeficiente de variable por ubicacin geogrfica (VG) es el factor asociado a la
variacin del valor del inmueble por localizacin en una regin.
El VG es de 1 si est ubicado en Caracas, Miranda y Vargas. En los estados
centrales, el valor es de 0,79. En Occidente, de 0,62; en Zulia, de 0,65; en los llanos,
de 0,62; en Oriente, de 1,03; en el sur, de 0,59; y en la zona insular, de 0,94.
Ambos elementos estn en el reglamento y para nuestro ejemplo se cifran en 1.
Entonces, la frmula quedara as:
VAI = 854.700 Bs. X (1 14,22 / 100) X 1 X 1
VAI = 733.162 bolvares. Este es el valor del inmueble, o sea, el precio en el que se
podra vender a os inquilinos en caso de que el propietario decida ofertarlo.
5.- Sobre ese valor, sacamos el canon, dividiendo ese valor del inmueble entre las
doce cuotas del ao y multiplicando por el porcentaje de rentabilidad anual: 3% si
es multiarrendador (ms de tres viviendas en alquiler) y 5% si es pequeo
arrendador.
El monto del alquiler sera entonces: 1.833 bolvares mensuales si es un
multiarrendador y 3.055 bolvares mensuales si es un pequeo arrendador. En el
caso del multiarrendador, conviene aclarar que si tiene cuarenta apartamentos en
alquiler, su ingreso mensual ascendera a 73.320 bolvares.