ESCUELA ACADMICO PROFESIONAL DE ADMINISTRACION

TEMA 07
DERECHO NOTARIAL, REGISTRO DE PREDIOS Y DERECHO REGISTRAL

Estudiantes:
Huancas Caicedo Ericka
Ramrez Carranza Isabel
Vega Carrin Marlith

Asignatura:

Profesor:

Ao acadmico: 2013

Aula-seccin: 306-F

Turno: Noche

Chiclayo, 05 de diciembre del 2013

1. DEFINICIN DE DERECHO NOTARIAL

Como primera parte del presente definiremos el derecho notarial, lo cual servir para tomar al
toro por las astas y conocer mejor la rama del derecho estudiada como es por cierto el derecho
notarial, la cual no se ubica en el derecho privado, sino en el derecho pblico, sin embargo,
desde cierto enfoque puede ubicarse en el derecho social, lo cual servir para conocer mejor
estos temas, dentro del derecho patrimonial sobre todo, sin embargo, tambin es importante
dentro del derecho extra patrimonial, y en todo caso se relaciona con muchas ramas del
derecho, y esto ocurre no slo en el derecho peruano, sino tambin en el derecho extranjero,
por lo cual esperamos que el presente sirva no slo en el derecho peruano sino tambin en el
indicado para permitir mayor conocimiento y profundizacin sobre esta importante pero
descuidada rama del derecho como es por cierto el derecho notarial, que en muchos casos se
estudia como una parte o rama o accesorio del derecho registral, con lo cual no estamos de
acuerdo. Sin embargo, en otras sedes como por ejemplo en Espaa y Argentina si existen
verdaderos estudios sobre esta importante rama del derecho lo cual ha motivado diferentes
publicaciones por parte de los diferentes autores en dichos pases y de esta manera se ha
alcanzado mayor difusin sobre el derecho notarial.

El derecho notarial es la rama del derecho empresarial, corporativo y pblico que estudia y
regula la actuacin notarial al igual que los instrumentos notariales, los cuales por cierto son
protocolares y extra protocolares, al igual que los procesos notariales. En cuanto a su ubicacin
existen pocos autores que han estudiado la del derecho notarial, sin embargo, de acuerdo a
nuestras incesantes investigaciones es en el derecho publico. Por lo cual es claro que los
requisitos de los instrumentos notariales no pueden ser acordados o modificados por acuerdo
de partes, sino que son los que establecen las correspondientes normas notariales, y de otras
ramas del derecho como por ejemplo del derecho civil.

Ya hemos definido esta rama del derecho, sin embargo, existe otros autores que han escrito
sobre el derecho notarial, definiendo la misma, por lo cual a continuacin citaremos algunas
definiciones, lo cual servir para reforzar nuestros conocimientos sobre esta importante pero
descuidada disciplina jurdica.

Para Mengual el derecho notarial es aquella rama cientfica del Derecho Pblico que
constituyendo un todo orgnico, sanciona en forma fehaciente las relaciones jurdicas
voluntarias y extrajudiciales, mediante la intervencin de un funcionario que obra por delegacin
del poder pblico.
En el Tercer Congreso Internacional de Derecho Notarial se estableci que el derecho notarial
es el conjunto de disposiciones legislativas reglamentarias, usos, decisiones jurisprudenciales y
doctrinas que rigen la funcin notarial y el instrumento pblico notarial.

Nez Lagos afirma que el documento, como la cosa en el derecho real, es objeto esencial,
principal y final del derecho notarial. Para Enrique Gimnez Arnau el derecho notarial es el
conjunto de doctrinas de normas jurdicas que regulan la funcin del escribano y la teora formal
del instrumento pblico.

Jos Mara Sanahuja y Soler define el derecho notarial como la parte del ordenamiento jurdico
que, por conducto de la autenticacin y legalizacin de los hechos que hacen la vida normal de
los derechos asegura el reinado de esta ltima. Guillermo Cabanellas define el derecho notarial
como los principios y normas reguladoras de la organizacin de la funcin notarial y de la teora
formal del documento pblico.

Es decir, debemos distinguir el derecho notarial de la legislacin notarial o derecho positivo

notarial, lo cual en todo caso definiremos para tener mayores elementos de juicio y conocer
mejor esta disciplina jurdica. A la cual hemos dedicado un trabajo por publicar y otra
publicacin en diferentes medios tanto en el estado peruano como en el extranjero. Es decir,
podemos afirmar que dentro del derecho positivo el derecho notarial es el conjunto normas
jurdicas que determinan la competencia notarial, as como regulan la actuacin de los notarios
cuya principal funcin es la escritura pblica.

Sin embargo, es necesario precisar que la competencia notarial comprende a los instrumentos
pblicos notariales protocolares, instrumentos pblicos notariales extra protocolares (conforme
a la Ley del Notariado) y los procesos no contenciosos (conforme a la Ley 26662, Ley 27157 y
normas complementarias y modificatorias).

2. DEFINICIN DE NOTARIO
El notario es la persona encargada de dar f de cuanto acto se realiza ante su presencia,
siendo su mximo exponente la escritura pblica, es decir, el notario da fe en todos los sistemas
jurdicos, sin embargo, slo en algunos existe escritura pblica, en tal sentido esta es una
caracterstica que existe en los sistemas jurdicos de la familia jurdica romano germnica que
no existe en la familia jurdica anglosajona.

La ley dominicana define al notario en los siguientes trminos: "el Notario es un oficial pblico
instituido para recibir los actos a los cuales las partes deban o quieran dar el carcter de
autenticidad inherente a los actos de la autoridad publica y darles fecha cierta, conservarlos en
deposito y expedir copias de los mismos."

Es decir, una forma de estudiar la definicin del notario sera estudiar las definiciones legales,
las cuales por cierto abundan en la doctrina, y en este orden de ideas podemos afirmar que la
ley del notariado peruano define al notario, sin embargo, no citamos dicha definicin, porque la
misma es muy conocida en nuestro medio, y no queremos repetir informacin que abunda en el
referido como es la legislacin notarial peruana, sin embargo, dichas normas pueden originar
investigaciones sobre la definicin del notario en el derecho comparado o en la legislacin
comparado a efecto de determinar semejanzas y diferencias, as como sus causas.

1 3. AUTONOMA DEL DERECHO NOTARIAL

La autonoma del derecho notarial se sustenta en que el referido tiene sus propias normas
dentro del derecho positivo peruano, entre las cuales podemos citar a la Ley del Notariado
contenida en el Decreto Ley 26002 publicada el 27-12-92, la Ley de Competencia Notarial en
Asuntos No Contenciosos contenida en la Ley 26662 publicada el 22-09-96 y normas
modificatorias y complementarias, entre otras. El derecho notarial tiene sus propios principios a
los cuales se les denomina principios notariales y que son los siguientes: Principio de
Imparcialidad, Principio de Rogacin, Principio de Inmediacin, Principio de Interpretacin,
Principio de Objetivacin, Principio de Asesoramiento, Principio de Reserva y Principio de
Resguardo.

2 4. HISTORIA DEL DERECHO NOTARIAL

En Egipto se encontraba a una persona que redactaba los contratos. En los hebreos es
necesario tener en cuenta que exista el escriba el cual se dedicaba a autenticar algunos actos
y redactar documentos y existan escribas reales as como los del pueblo. Luego los griegos
aplicaron esta institucin con el nombre de Mnemons, los cuales eran los encargados de
redactar los contratos. Posteriormente en el derecho romano antiguo la intervencin era
facultativa, pero no eran notarios, sin embargo, el nombre actual deriva de este derecho, el cual
es conocido como derecho romano. Luego en la edad media Rolandino Passagiero ense el
derecho notarial y en la historia es conocido como el prncipe de los notarios. En Espaa
debemos tener en cuenta Las leyes del fuero real, cdigo de las siete partidas y la novsima
recopilacin, en las cuales se mencionaba al notario, de las cuales las dos ltimas son las mas
conocidas en nuestro medio. En la poca moderna el derecho notarial adquiere la evolucin y
desarrollo actual por lo cual debemos mencionar algunos cuerpos legislativos notariales del
derecho mundial, entre los cuales podemos citar a La ley francesa de 1802, ley espaola de
1862. En el perodo preincaico para algunos ya existi notarios en el derecho peruano.
Posteriormente en la colonia se aplic la legislacin espaola, con lo cual se aplicaron las
disposiciones notariales espaolas. Y posteriormente la historia es ya conocida, ya que existen
libros que narren la misma dentro del derecho peruano, lo cual permite su estudio dentro del
mismo, sin embargo, la misma es poco estudiada, conocida y difundida sobre todo en el
mencionado.

La Ley del Notariado est contenida en el Decreto Ley 26002 derog la anterior Ley del
Notariado contenida en la Ley 1510 de 1911, que fue la primera ley del Notariado peruana. La
ley 1510 introdujo la denominacin notario en nuestro ordenamiento jurdico.
La Ley del Notariado contenida en el Decreto Ley 26002 elimina los testigos para los
instrumentos pblicos notariales, es decir, refuerza la fe pblica notarial.

Antes de la Ley del Notariado de 1911 a los Notarios se les denominaba Escribanos Pblicos
conforme al Cdigo de Enjuiciamientos Civiles de 1852, en el cual se establecan cuatro clases
de escribanos que son los Escribanos de Cmaras, Escribanos Pblicos, Escribanos Judiciales
y Escribanos de Diligencias.

Es decir, para estudiar la historia del derecho notarial debemos remontarnos hasta la
antigedad, sin embargo, esto es poco conocido en nuestro medio y en todo caso debemos
dejar constancia que el notario ha sido un personaje importante en todos los tiempos, pero ha
sido merecedor de escasos estudios en la doctrina no slo nacional sino tambin extranjera, lo
cual no permite realizar los estudios de derecho notarial comparado.
3 5. COMPETENCIA NOTARIAL

Los Notarios tienen competencia provincial no obstante de la localizacin distrital que la Ley
establece

4 6. REGISTROS NOTARIALES Y REGISTROS PUBLICOS (REGULADOS POR EL

ARTICULO 2 DE LA LEY 26366)

Es necesario diferenciar los registros notariales de los registros pblicos ya que los primeros no
producen cognocibilidad general y los registros pblicos si. Adems en nuestro sistema registral
a los registros pblicos pueden tener acceso cualquier persona conforme al primer prrafo del
artculo II del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos del 2001 en el
cual se establece que la publicidad registral formal garantiza que toda persona acceda al
conocimiento efectivo del contenido de las partidas registrales y, en general obtenga
informacin del archivo registral. En el segundo prrafo del mismo artculo se establece que el
personal responsable del registro no podr mantener en reserva la informacin contenida en el
archivo registral, salvo las prohibiciones expresas establecidas en los Reglamentos del
Registro. A diferencia de lo que ocurre en el artculo 93 de la Ley del Notariado en la cual se
establece que el Notario est obligado a manifestar los documentos de su archivo a cuantos
tengan inters de instruirse de su contenido. En el segundo prrafo del mismo artculo se
establece que esta manifestacin se realizar bajo las condiciones de seguridad que el notario
establezca. Los Registros Notariales se encuentran a cargo de Notarios Pblicos y los Registros
Pblicos agrupados en el artculo 2 de la Ley 26366 se encuentran a cargo de las Oficinas
Registrales. Es decir, los Registros Notariales no tienen los mismos efectos que los Registros a
cargo del Sistema Nacional de los Registros Pblicos, por ejemplo los Registros Pblicos se
rigen por los principios registrales, lo que no ocurre con los Registros Notariales.

5 7. Sistemas Notariales

7.1. GENERALIDADES

Los sistemas notariales son tres: Administrativo, Anglosajn y Latino, los cuales
desarrollaremos a continuacin en forma separada para permitir un desarrollo y comprensin
mas adecuados de los mismos.
7.2. SISTEMA ADMINISTRATIVO

En el sistema administrativo el notario debe tener formacin jurdica, es un empleado pblico y

est sometido, jerrquica, disciplinaria y funcionalmente a los intereses de la poltica socialista.
El documento notarial no tiene ninguna ventaja sobre el documento privado. El notario es
dependiente y como tal ejerce otras funciones.

7.3. SISTEMA ANGLOSAJN

En el sistema anglosajn no existe protocolo notarial ni formalidades de documentos. El Notario

redacta y certifica contratos, pero la eficacia de sus documentos es menor a la del notariado
latino. Incluso en USA que adopta este sistema, el nombramiento est sujeto a tiempo
determinado. El notario americano se limita exclusivamente a certificar firmas, su producto se
ofrece como un producto comercial ms, en farmacias, autoservicios y otros centros
comerciales. Los documentos que certifican no gozan de ninguna presuncin de legalidad ni de
licitud. Las personas que ejercen como preparacin no tienen ninguna preparacin. No es
aspiracin de un abogado ser Notario.

7.4. SISTEMA LATINO

En el sistema latino el Notario tiene doble funcin: dar fe y dar forma, el Notario debe ser
abogado, el notariado se ejerce como profesional liberal, sin ningn grado de dependencia ni
subordinacin. El nombramiento del Notario es permanente. Existe Protocolo Notarial. Los
documentos notariales gozan de presuncin de validez, autenticidad, legalidad, fuerza
probatoria y ejecutoriedad, que solo podr ser tachada de nula o falsa luego de seguido un
procedimiento judicial con sentencia firme que as lo declare. Nuestro sistema notarial que
pertenece al llamado que pertenece al llamado de los sistemas de notariado perfecto frente al
notarial incompleto o notariado frustrado como suele llamarse al Notariado Sajn.

8. FE PBLICA

Conforme al Diccionario de la Lengua Espaola de la Real Academia Espaola, la fe pblica es

la autoridad legtima atribuida a notarios, escribanos, agentes de cambio y bolsa, cnsules y
secretarios de juzgados, tribunales y otros institutos oficiales, para que los documentos que
autorizan en debida forma sean considerados como autnticos y lo contenido en ellos sea
tenido por verdadero mientras no se haga prueba en contrario[8].
Para Guillermo Cabanellas la fe pblica es la veracidad, confianza o autoridad legtima o
atribuida a notarios, secretarios judiciales, escribanos, agentes de cambio y bolsa, cnsules y
otros funcionarios pblicos, o empleados y representantes de establecimientos de igual ndole,
a cerca de actos, hechos y contratos realizados o producidos en su presencia; y que se tienen
por autnticos y con fuerza probatoria mientras no se demuestre su falsedad. El mismo autor
precisa que como expresin laudatoria de esa prerrogativa est la inscripcin que ostentan los
notarios en medalla peculiar: Nihil prius fide (nada antes que la fe)-

Para Juan Ramrez Gronda la fe pblica es la que merecen los actos de los funcionarios con
postestad para otorgarlos. Para Eduardo Benavides Benaventa la fe pblica es la potestad
legtima atribuida por la ley a ciertos funcionarios pblicos (notarios, cnsules, jefes de los
registros civiles, registradores, etc) para que los documentos y actos que autorizan sean tenidos
por autnticos y verdaderos mientras no se pruebe lo contrario y as lo declare una resolucin
judicial firme.

Para Manzini la fe pblica es la confianza colectiva recproca en la que se desenvuelven

determinadas relaciones sociales, como son las relativas a la circulacin monetaria, a los
medios simblicos de autenticacin o certificacin, a los documentos y a la actividad comercial
e industrial.

Para Amado Ezaine Chvez la fe pblica es la confianza acordada a ciertas personas con
referencia a determinados actos, o, el instrumento que sirva para determinadas pruebas,
adems el mismo autor precisa que la fe pblica se traduce en la confianza que tiene una
colectividad con relacin a esos actos o instrumentos.

Para el Diccionario Enciclopdico Ilustrado de la Editorial Ramn Sopena la fe pblica es la

confianza que merecen los funcionarios pblicos autorizados para intervenir en los contratos y
otros actos solemnes.

9. CLASES DE FE PBLICA

La fe pblica se encuentra encargada a los Notarios y a funcionarios pblicos y no es igual en

todos los casos, es decir que la fe pblica es distinta, conforme est encargada a determinados
funcionarios, por lo cual podemos hablar de fe pblica notarial, fe pblica administrativa,
registral, judicial y consular, entre otras.

9.1. FE PBLICA NOTARIAL

La fe pblica notarial es la fe pblica que brindan los notarios conforme al primer prrafo del
artculo 2 del Decreto Ley 26002 que establece que el Notario es el profesional del derecho que
est autorizado para dar fe de los actos y contratos que ante el se celebren. Es decir, que los
notarios dan fe de actos (entre los que podemos citar los siguientes actos: Poderes,
Testamentos, entre otros) y contratos (entre los que podemos citar los siguientes contratos:
compra ventas, arrendamientos, mandatos, donaciones, permutas, entre otros), que ante ellos
se celebren y tambin expedir traslados de los instrumentos pblicos protocolares, y a esta fe
pblica registral se le denomina fe pblica notarial. La fe pblica notarial es la fe pblica que
tiene mayor campo de aplicacin.

9.2. FE PBLICA ADMINISTRATIVA

La fe pblica administrativa es la que brindan los funcionarios pblicos conforme se establece

en el artculo 41.1.1 de la Ley del Procedimiento Administrativo General, contenida en la Ley
27444 publicada el 10-04-2001. En tal sentido los fedatarios de las instituciones pblicas
pueden expedir copias certificadas de hojas de los expedientes administrativos que ante ellos
se tramiten y a esta fe pblica se le denomina fe pblica administrativa. El literal f del artculo 5
de la Ley de Procedimiento de Ejecucin Coactiva contenida en la Ley 26979 publicada el 23-
09-98 establece que el Auxiliar Coactivo tiene como funcin colaborar con el Ejecutor Coactivo,
delegndole ste las siguientes facultades: Dar fe de los actos en los que interviene en el
ejercicio de sus funciones.

9.3. FE PBLICA REGISTRAL

La fe pblica registral es la que brindan los Registradores Pblicos que se aplica cuando los
Registradores Pblicos expiden copias literales del archivo registral, es decir, se refiere al
publicidad formal por la cual se garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo del
contenido de las partidas registrales y, en general obtenga informacin del archivo registral
conforme al primer prrafo del artculo II del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los
Registros Pblicos del 2001, en el cual se establece que el Registro es Pblico y que la
publicidad registral garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo del contenido
de las partidas registrales, y en general, obtenga informacin del archivo registral.

9.4. FE PBLICA JUDICIAL

La fe pblica judicial es la que brindan los especialistas judiciales a los cuales se les
denominaba secretarios de juzgado, respecto de las copias certificadas que ellos expiden, y
dems diligencias que ante ellos se celebran, entre otros. El numeral 13 del artculo 266 del
TUO de la Ley Orgnica del Poder Judicial establece que son obligaciones y atribuciones
genricas de los Secretarios de Juzgado expedir copias certificadas, previa orden judicial. El
numeral 27 del artculo 233 de la abrogada Ley Orgnica del Poder Judicial contenida en el
Decreto Ley 14605 estableca que son obligaciones de los Secretarios de Juzgado expedir
copias certificadas slo por orden judicial. Los Jueces de Paz tienen algunas funciones
notariales conforme se precisa en el TUO de la Ley Orgnica del Poder Judicial.

9.5. FE PBLICA CONSULAR

La fe pblica consular es la que brindan los funcionarios de los consulados, ante los cuales en
algunos supuestos se pueden otorgar algunos instrumentos. El prrafo primero del artculo 721
del Cdigo Civil establece que los peruanos que residan o se hallen en el extranjero pueden
otorgar testamento ante el agente consular del Per, por escritura pblica o cerrado, segn lo
dispuesto en los artculos 696 al 703 respectivamente y se precisa adems que en estos casos
aqul cumplir la funcin de notario pblico.

9.6. FE PBLICA DEL DERECHO ECLESISTICO

La fe pblica conforme al Derecho Eclesistico es la que brindan los funcionarios de la Iglesia

Catlica para efectos de expedir copias de las partidas de matrimonio de los matrimonios
religiosos ya celebrados.

9.7. FE PBLICA DE LOS AGENTES DE CAMBIO Y BOLSA

Conforme al Diccionario de Lengua Espaola de la Real Academia Espaola el agente de bolsa

es el funcionario que interviene y certifica en las negociaciones de valores cotizables, y tambin
puede intervenir con los corredores de comercio en las dems operaciones de bolsa.
9.8. FE PBLICA MILITAR

Para el otorgamiento de los testamentos militares conforme a los artculos 712 al 715 del
Cdigo Civil.

9.9. FE PBLICA MARTIMA

Para el otorgamiento de los testamentos martimos conforme a los artculos 716 al 720 del
Cdigo Civil.

10. PRINCIPIO DE MATRICIDAD PROTOCOLAR

Por el principio notarial de matricidad protocolar el documento original es custodiado por el

notario pblico, quien est autorizado para expedir copias, las que tambin son Instrumentos
Pblicos. Es decir, los partes notariales, testimonios y boletas son tales, lo cual amerita los
estudios correspondientes porque tiene importantes efectos en la tramitacin de los procesos
que se tramitan ante diferentes autoridades, las cuales pueden judiciales, registrales,
administrativas y privadas.

11. PRESUNCIN DE VALIDEZ, AUTENTICIDAD, LEGALIDAD, FUERZA PROBATORIA Y

EJECUTORIEDAD

Los Instrumentos Pblicos Notariales slo pueden ser tachados de nulos o falsos luego de
seguido un procedimiento judicial que as lo declare, dejo constancia que en estos
procedimientos debe ser citado adems de las partes el Notario que ante el cual se otorg el
documento notarial. Sin embargo, se ha advertido que muchos jueces y fiscales desconocen
este principio del derecho notarial lo cual en todo caso debe ser materia de estudios por parte
de los tratadistas.

12. Registros Notariales

Registros Pblicos Protocolares. Se refiere al protocolo notarial Registros Pblicos Extra

protocolares.
13. Diferencia CON la calificacin registral.

Para muchos la diferencia es que la calificacin registral es una de factibilidad para la

registracin, lo que no ocurrira en la calificacin notarial, sin embargo, esta posicin doctrinaria
es discutible por lo cual debemos replantearla ya que los notarios deben estudiar las partidas
registrales no slo de registros de la sunarp, antes de intervenir en instrumentos registrables.

14. CALIFICACIN NOTARIAL

El notario pblico no debe obedecer todo lo que se le solicita u ordena, sino que debe ser
materia de calificacin por el mismo o referido, de tal forma que al igual que existe la calificacin
registral, tambin existe la calificacin notarial, la cual se encuentra poco estudiada y conocida
en el derecho peruano, sin embargo, en Argentina se encuentra mas difundida, la cual en todo
caso debe ser materia de estudio por parte de los tratadistas. Esta calificacin como es la
notarial debe ser realizada con bastante cuidado para no originar procesos judiciales a
consecuencia de un documento notarial, ya que a notaria abierta juzgado cerrado.

15. RDENES JUDICIALES CURSADAS AL NOTARIO

Los jueces pueden emitir rdenes para que ser tomadas en cuenta por parte de los notarios
pblicos, sin embargo, deben ser materia de calificacin notarial, por parte de stos ltimos, es
decir, no toda orden judicial debe ser obedecida por los referidos, sino que esto depende de la
calificacin que realice el notario a lo cual se conoce como calificacin notarial. Y en todo caso
podemos hablar de calificacin notarial de documentos notariales y tambin por supuesto de
calificacin notarial de documentos judiciales expedidos por la corte suprema, y en caso de no
estar de acuerdo con la orden judicial no la debe cumplir, ya que el que decide en el oficio
notarial no es el juez, sino que es el notario. Por lo cual es claro que todos los jueces deben
conocer y dominar derecho notarial para no incurrir en error ni inducir a error a los notarios
pblicos, ya que esto amerita el correspondiente proceso para sancionar a los responsables, lo
cual puede ser materia de estudio en un trabajo mas amplio.

16. FUNCIONES NOTARIALES

La funcin notarial se orienta a la elaboracin de instrumentos pblicos protocolares e
instrumentos pblicos extra protocolares y la tramitacin de algunos asuntos no contenciosos.

17. PROCESOS NO CONTENCIOSOS TRAMITADOS POR NOTARIO

Los procesos tienen diversas clasificaciones, siendo la principal la que clasifica a los procesos
de la siguiente forma:

Procesos contenciosos.
Procesos no contenciosos.

Por lo cual en el presente nos referiremos al segundo grupo cuando corren a cargo de notarios
pblicos o son de competencia de los mismos, en tal sentido esperamos que este tema sea
tratado por la doctrina, lo cual contribuir a alcanzar mayor desarrollo en el derecho y de esta
forma perfeccionar el mismo de las asperezas que siempre tiene no slo en el derecho
peruano, sino tambin en el derecho extranjero y en el derecho comparado. Un tema que va
adquiriendo importancia dentro del derecho peruano es el que trata los procesos no
contenciosos tramitados por notario pblico, por lo cual en el presente subttulo estudiaremos el
mismo para estar al da con las ltimas novedades del derecho notarial, tema que por cierto no
slo ha cobrado atencin en el derecho peruano sino tambin en el derecho extranjero y escaso
desarrollo dentro del derecho comparado, por lo cual esperamos que en un futuro se desarrolle
mas este tema, no slo en legislacin sino tambin en otras fuentes del derecho.

Los Notarios Pblicos en el derecho peruano tienen competencia para tramitar los siguientes
Procesos no Contenciosos:

1) Los regulados por la Ley 26662:

Rectificacin de partidas.
Adopcin de personas capaces.
Patrimonio familiar.
Inventarios.
Comprobacin de Testamentos.
Sucesin Intestada.

2) Los regulados por la Ley 27157:

Prescripcin Adquisitiva.
 Ttulos Supletorios.
Rectificacin de reas y Linderos.
Deslinde.

De todos estos procesos ha tenido mayor acogida el de Sucesin Intestada.

Los Notarios tambin tienen competencia para tramitar procesos no contenciosos en: Alemania,
Argentina, Colombia, El Salvador, Espaa, Guatemala, Luxemburgo e Italia.

Por lo cual realizando estudios de derecho comparado se puede decir que es habitual la
competencia notarial en asuntos no contenciosos, sin embargo, es poco comprendido en
nuestro medio, pero claro est que no se ha determinado hasta que punto los notarios pueden
llevar a cabo o conducir procesos que originalmente eran de competencia judicial, por lo cual es
claro que debe estudiarse el artculo 139 de la constitucin poltica peruana de 1993 y de esta
forma comprenderse mejor e problema, ya que no ha sido estudiado por parte de la doctrina ni
por otras fuentes del derecho, entre las cuales podemos citar a la jurisprudencia y ejecutorias.
Es necesario dejar constancia que para evitar enfrentamientos con el presente trabajo que los
jueces ordenan, mientras que los notarios pblicos no ordenan sino mandan, que al parecer
tiene escasa diferencia en la doctrina, sin embargo, estos trminos no son utilizados en forma
similar en legislacin notarial peruana y en todo caso debe motivar los correspondientes
estudios al igual que publicaciones no slo en el derecho peruano sino tambin en el derecho
extranjero y comparado.
Es necesario difundir que los Notarios son competentes para tramitar dichos procesos para que
la carga procesal disminuya por Sala, Juzgado y Secretara en el Poder Judicial y los
Magistrados tengan mas tiempo para sentenciar procesos contenciosos, que por lo general son
casos trgicos (Manuel Atienza clasifica los casos a los cuales podemos llamarles problemas
en: casos fciles, casos difciles y casos trgicos), en los cuales no cabe encontrar una solucin
que no sacrifique algn elemento esencial de un valor considerado como fundamental desde el
punto de vista jurdico y/o moral.

18. PARTES NOTARIALES

Conforme al artculo 85 de la Ley del Notariado el parte contiene la transcripcin ntegra del
instrumento pblico notarial con la fe que da el Notario de su identidad con la matriz, la
indicacin de su fecha y con la constancia de encontrarse suscrito por los comparecientes y
autorizado por l, rubricado en cada una de sus fojas y expedido con su sello y firma, con la
mencin de la fecha en que lo expide. No requiere ser expedido en duplicado, bastando se
agregue al parte una foja firmada por el Notario que contenga la mencin de la fecha del
instrumento pblico notarial, el nombre de los otorgantes y el acto o contrato que contiene, para
la devolucin por el Registro Pblico, con la anotacin de la inscripcin o la denegatoria de la
misma. Conforme al artculo 86 el testimonio, boleta y parte podr expedirse, a eleccin del
notario, a manuscrito, mecanografiado, en copia fotosttica y por cualquier medio idneo de
reproduccin.

19. TESTIMONIO

Conforme al artculo 83 de la Ley del Notariado el testimonio contiene contiene la transcripcin

ntegra del instrumento pblico notarial con la fe que da el notario de su identidad con la matriz,
la indicacin de su fecha y foja donde corre, la constancia de encontrarse suscrito por los
comparecientes y autorizado por l, rubricado en cada una de sus fojas y expedido con su sello,
signo y firma, con la mencin de la fecha en que lo expide. Conforme al artculo 86 el
testimonio, boleta y parte podr expedirse, a eleccin del notario, a manuscrito,
mecanografiado, en copia fotosttica y por cualquier medio idneo de reproduccin.

20. BOLETA

Conforme al artculo 84 de la Ley del Notariado la boleta expresar un resumen del contenido
del instrumento pblico notarial o transcripcin de las clusulas o trminos que el interesado
solicite y que da el Notario con designacin del nombre de los otorgantes, naturaleza del acto
jurdico, fecha y foja donde corre y la constancia de encontrarse suscrito por los comparecientes
y autorizado por l, rubricada en cada una de sus fojas y expedida con su sello y firma, con
mencin de la fecha en que la expide. El notario, cuando lo considere necesario, agregar
cualquier referencia que d sentido o complete la transcripcin parcial solicitada. Conforme al
artculo 86 el testimonio, boleta y parte podr expedirse, a eleccin del notario, a manuscrito,
mecanografiado, en copia fotosttica y por cualquier medio idneo de reproduccin.

21. INSTRUMENTOS PBLICOS PROTOCOLARES

Los instrumentos pblicos protocolares son los que conforman el protocolo notarial.

22. PROTOCOLO NOTARIAL

Conforme al artculo 36 de la Ley del Notariado el protocolo notarial es la coleccin ordenada de

registros sobre la misma materia en los que el notario extiende los instrumentos pblicos
protocolares con arreglo a ley. Conforme al artculo 37 de la misma Ley forman el protocolo
notarial los siguientes registros: a) De escrituras pblicas, b) De testamentos, c) De actas de
protesto, d) de actas de transferencia de bienes muebles registrables, e) Otros que la ley
determine.

23. INSTRUMENTOS PBLICOS EXTRAPROTOCOLARES

Conforme al artculo 94 y 95 de la Ley del Notariado los instrumentos pblicos extra

protocolares son actas y certificaciones. Conforme al artculo 97 de la misma Ley la autorizacin
del notario de un instrumento pblico extra protocolar, realizada con arreglo a las disposiciones
de dicha ley da fe de la realizacin del acto, hecho o circunstancia, de la identidad de las
personas u objetos de la suscripcin de documentos, confirindole fecha cierta.

24. ACTAS

Conforme al artculo 94 de la Ley del Notariado son actas: a) De autorizacin para viaje de
menores, b) De autorizacin para matrimonio de menores, c) De destruccin de bienes, d) De
entrega, e) De juntas, directorios, asambleas, comits y dems actuaciones corporativas, f) De
licitaciones y concursos, g) De remates, subastas e inventarios, h) De sorteos y de entrega de
premios, i) Otras que la ley seale. Conforme al artculo 96 de la misma Ley las actas y
certificaciones a que se contraen los artculos que preceden, son susceptibles de incorporarse
al protocolo notarial, a solicitud de parte interesada, cumplindose las regulaciones que sobre el
particular rigen. Conforme al artculo 98 de la misma Ley el notario extender actas en las que
se consigne los actos, hechos o circunstancias que presencie o le conste y que no sean de
competencia de otra funcin. Las actas podrn ser suscritas por los interesados y
necesariamente por quien formule observacin. Conforme al artculo 99 de la Ley del Notariado
antes de la faccin del acta, el notario dar a conocer su condicin de tal y que ha sido
solicitada su intervencin para autorizar el instrumento pblico extraprocolar.

25. CERTIFICACIONES

Conforme al artculo 95 de la Ley del Notariado son certificaciones: a) La entrega de cartas

notariales, b) la expedicin de copias certificadas, c) La legalizacin de firmas, d) La
legalizacin de reproducciones, e) La legalizacin de apertura de libros, f) Otras que la ley
determine. Conforme al artculo 96 de la misma Ley las actas y certificaciones a que se
contraen los artculos que preceden, son susceptibles de incorporarse al protocolo notarial, a
solicitud de parte interesada, cumplindose las regulaciones que sobre el particular rigen.
26. CARTAS NOTARIALES

Conforme al artculo 100 de la Ley del Notariado el notario cursar las cartas que los
interesados le soliciten, a la direccin del destinatario, dentro de los lmites de su jurisdiccin,
dejando constancia de su entrega o de las circunstancias de su diligenciamiento en el duplicado
que devolver a los interesados.

27. COPIAS CERTIFICADAS

Conforme al artculo 104 de la Ley del Notariado el notario expedir copia certicada que
contenga la transcripcin literal o parte pertinente de actas y dems documentos, con
indicacin, en su caso, de la legalizacin del libro u hojas sueltas, folios de que consta y donde
obran los mismos, nmero de firmas y otras circunstancias que sean necesarias para dar una
idea cabal de su contenido.

28. LEGALIZACIN DE FIRMAS

Conforme al artculo 106 de la Ley del Notariado el notario certificar firmas en documentos
privados cuando le conste de modo indubitable su autenticidad.

29. LEGALIZACIN DE REPRODUCCIONES

Conforme al artculo 110 de la Ley del Notariado el notario certificar reproduccin de

documentos obtenidos por cualquier medio idneo, autorizando con su firma que la copia que
se le presenta guarda absoluta conformidad con el original.

30. LEGALIZACIN DE APERTURA DE LIBROS

Conforme al artculo 112 de la Ley del Notariado el notario certifica la apertura de libros u hojas
sueltas de actas, de contabilidad y otros que la ley seale.

31. PODERES

Conforme al artculo 117 de la Ley del Notariado los poderes otorgados ante los Notarios
podrn revestir las siguientes formalidades: a) Poder en escritura pblica, b) Poder fuera de
registro, c) Poder por carta con firma legalizada.
32. PODER POR ESCRITURA PUBLICA

Conforme al artculo 118 de la Ley del Notariado el poder por escritura pblica se rige por las
disposiciones del Registro de Escrituras Pblicas.

33. PODER FUERA DE REGISTRO

Conforme al artculo 119 de la Ley del Notariado el poder fuera de registro se rige por las
disposiciones del poder por escritura pblica, sin requerir para su validez de incorporacin al
protocolo notarial.

34. PODER POR CARTA CON FIRMA LEGALIZADA

Conforme al artculo 120 de la Ley del Notariado el poder por carta con firma legalizada, se
otorga en documento privado, conforme a las disposiciones sobre la materia.

35. PODER POR ACTA

Los poderes por acta son los poderes que se otorgan para litigar ante los Juzgados, en tal
sentido el primer prrafo del artculo 72 establece que el poder para litigar se puede otorgar slo
por escritura pblica o por acta ante el Juez del proceso, salvo disposicin diferente.

36. NULIDAD DE LOS INSTRUMENTOS PUBLICOS NOTARIALES

Conforme al artculo 123 de la Ley del Notariado son nulos los instrumentos pblicos notariales
cuando se infrinjan las disposiciones de orden pblico sobre la materia contenidas en la ley del
Notariado. Conforme al artculo 124 de la misma Ley la nulidad podr ser declarada slo por el
Poder Judicial, con citacin de los interesados mediante sentencia firme. Conforme al artculo
125 de la misma Ley no cabe declarar la nulidad, cuando el instrumento pblico notarial,
adolece de un defecto que no afecta su eficacia documental.

37. DISTRITO NOTARIAL

Conforme al artculo 127 de la Ley del Notariado se considera Distrito Notarial a la demarcacin
territorial de la Repblica en la que ejerce jurisdiccin un Colegio de Notarios. Conforme al
artculo 128 de la misma Ley los Distritos Notariales de la Repblica son veinte con la
demarcacin territorial que actualmente tienen.

38. COLEGIO DE NOTARIOS

Conforme al artculo 129 de la Ley del Notariado los Colegios de Notarios son personas
jurdicas de derecho pblico, cuyo funcionamiento se rige por Estatuto Unico.

39. JUNTA DE DECANOS DE LOS COLEGIOS DE NOTARIOS DEL PER

Conforme al artculo 135 de la Ley del Notariado los Colegios de Notarios forman un organismo
denominado Junta de Decanos de los Colegios de Notarios del Per, que coordina su accin en
el orden interno y ejerce representacin del notariado en el mbito internacional. Conforme al
artculo 136 de la misma Ley la Junta de Decanos de los Colegios de notarios del Per se
integra por todos los Decanos de los Colegios de Notarios de la Repblica, tiene su sede en
Lima, y estructura y atribuciones que su Estatuto aprobado en Asamblea determinen.

40. CONSEJO DEL NOTARIADO

Conforme al artculo 140 de la Ley del Notariado el Consejo del Notariado es el rgano del
Ministerio de Justicia que ejerce la supervisin del Notariado.

41. RESPONSABILIDAD DE LOS NOTARIO

Los notarios son responsables civil, penal y administrativamente, por ello deben ser bastante
cuidadosos en sus funciones, las cuales son establecidas por la ley de la materia y en todo
caso el derecho notarial es una rama del derecho sancionador.

42. REGISTRO DE ESCRITURAS PBLICAS

Conforme al artculo 50 de la Ley del Notariado en el Registro de Escrituras Pblicas se

extendern las escrituras, protocolizaciones y actas que la ley determina.

43. REGISTRO DE TESTAMENTOS

Conforme al artculo 67 de la Ley del Notariado en este Registro se otorgar el testamento en
escritura pblica y cerrada que el Cdigo Civil seala. Ser llevado en forma directa por el
notario, para garantizar la reserva que la presente Ley establece para estos actos jurdicos.
Conforme al artculo 68 de la misma Ley el notario observar en el otorgamiento del testamento
en escritura pblica y el cerrado las formalidades prescritas por el Cdigo Civil.

44. REGISTRO DE ACTAS DE PROTESTO

Conforme al artculo 75 de la Ley del Notariado en este Registro se extendern las actas de
protesto de ttulos valores, cumplindose las formalidades sealadas en las leyes sobre la
materia.

45. REGISTRO DE ACTAS DE TRANSFERENCIA DE BIENES MUEBLES REGISTRABLES

Conforme al artculo 78 de la Ley del Notariado en este Registro se extendern las actas de
transferencia de bienes muebles registrables, que podrn ser: a) De vehculos usados, b) De
otros bienes muebles identificables que la ley determine.

46. ARCHIVO NOTARIAL

Conforme al artculo 81 de la Ley del Notariado el archivo notarial se integra por: a) Los
registros que lleva el notario conforme a la ley del Notariado, b) Los tomos de minutas
extendidas en el Registro, c) Los documentos protocolizados conforme a Ley, d) Los ndices
que la ley seala.

47. OTRAS DEFINICIONES DE NOTARIO

En el Diccionario de la Lengua Espaola de la Real Academia Espaola se precisa que notario

es el que desempeaba la labor de escribano, fedatario, y en el mismo Diccionario se precisa
que el notario es el funcionario pblico autorizado para dar fe de los contratos, testamentos y
otros actos extrajudiciales, conforme a las leyes.

En el mismo Diccionario se precisa que escribano es el que por oficio pblico estaba autorizado
para dar fe de las escrituras y dems actos que pasaban ante l. Y respecto al fedatario el
mismo Diccionario establece que fedatario es la denominacin genrica aplicable al notario y
otros funcionarios que dan fe pblica-
Para Guillermo Cabanellas fedatario es el que da fe pblica, como el Notario y otros
funcionarios, cuando se trata de cuestiones extrajudiciales, o los secretarios de los Tribunales y
Juzgados o los escribanos, en materia judicial.

La abrogada Ley del Notariado de 1911 estableca que los Notarios dan fe de los actos y
contratos que ante ellos se practican o celebran.

Conforme al artculo 2 de la Ley del Notariado modificado por la Primera Disposicin Final de la
Ley de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos, Ley 26662, el notario es el
profesional del derecho que est autorizado para dar fe de los actos y contratos que ante el se
celebran. Para ello formaliza la voluntad de los otorgantes, redactando los instrumentos a los
que confiere autenticidad, conserva los originales y expide los traslados correspondientes. Su
funcin tambin comprende la comprobacin de hechos y la tramitacin de asuntos no
contenciosos previstos en la ley de la materia.

48. NOTARIADO

Conforme al artculo 1 de la Ley del Notariado el notariado de la Repblica se integra por los
notarios con las funciones, atribuciones y obligaciones que la presente Ley seala. Las
autoridades debern prestar las facilidades y garantas para el cumplimiento de la funcin
notarial.

49. MINUTA

Conforme al artculo 57 de la Ley del Notariado la minuta es el instrumento privado que

contiene la declaracin de voluntad de los otorgantes, la que debe ser autorizada por letrado y
que se inserta literalmente en el cuerpo de las escrituras pblicas.

50. MINUTARIO

Conforme al artculo 60 de la Ley del Notariado en las minutas se anotar la foja del registro y la
fecha en que se extendi el instrumento. En el segundo prrafo del mismo artculo se establece
que se formar un tomo de minutas cuando su cantidad lo requiera, ordenndolas segn el
nmero que les corresponda, y en el tercer prrafo se establece que los tomos se numerarn
correlativamente.

51. PROTOCOLIZACIN
Conforme al artculo 64 de la Ley del Notariado por la protocolizacin se incorporan al registro
de escrituras pblicas los documentos que la ley, resolucin judicial o administrativa ordenen.
Conforme al artculo 65 de la misma Ley el acta de protocolizacin contendr: a) Lugar, fecha y
nombre del notario, b) Materia del documento, c) Los nombres de los intervinientes, d) El
nmero de fojas de que conste, e) Nombre del Juez que ordena la protocolizacin y del
Secretario Cursor y mencin de la resolucin que ordena la protocolizacin con la indicacin de
estar consentida o ejecutoriada o denominacin de la entidad que solicita la protocolizacin.
Conforme al artculo 66 de la misma Ley el Notario agregar los documentos materia de la
protocolizacin al final del tomo donde corre sentada el acta de protocolizacin. En el segundo
prrafo se establece que los documentos protocolizados no podrn separarse del registro de
escrituras pblicas por ningn motivo.

52. ESCRITURA PBLICA

El Diccionario de la Lengua Espaola de la Real Academia Espaola establece que escritura

pblica es el instrumento pblico, firmado con testigos o sin ellos por la persona o personas que
lo otorgan, de todo lo cual da fe el notario.

Conforme al artculo 51 de la Ley del Notariado la escritura pblica es todo documento matriz
incorporado al protocolo notarial, autorizado por el Notario, que contiene uno o mas actos
jurdicos. Conforme al artculo 52 de la Ley del Notariado la redaccin de la escritura pblica
comprende tres partes: a) introduccin, b) cuerpo, c) conclusin. Las partes de la introduccin,
cuerpo y conclusin se encuentran detalladas en los artculos 54, 57 y 59 de la misma Ley.

53. TRASLADOS

Los traslados de los instrumentos pblicos notariales son los testimonios, los partes notariales y
las boletas notariales. Conforme al artculo 88 de la Ley del Notariado el Notario podr expedir
traslados de instrumentos pblicos notariales no inscritos o con la constancia de estar en
trmite su inscripcin.

54. NDICES NOTARIALES

Conforme al artculo 91 de la Ley del Notariado el notario llevar ndices cronolgico y

alfabtico de instrumentos pblicos protocolares, a excepcin del registro de actas de protestos
que slo llevar el ndice cronolgico. El ndice consignar los datos para individualizar cada
instrumento. Estos ndices podrn llevarse en tomos o en hojas sueltas, a eleccin del Notario,
en el caso de llevarse en hojas sueltas deber encuadernarse y empastarse dentro del
semestre siguiente a su formacin.

55. OFICIO NOTARIAL

El oficio notarial es la oficina donde el Notario ejerce su funcin notarial. Conforme al literal f del
artculo 17 de la Ley del Notariado est prohibido al Notario tener mas de una oficina notarial.
Conforme al literal a del artculo 16 de la Ley del Notariado el Notario est obligado a abrir su
oficina obligatoriamente en el distrito en el que ha sido localizado y mantener la atencin al
pblico no menos de siete horas diarias de lunes a viernes.

56. PRINCIPIOS NOTARIALES Y PRINCIPIOS REGISTRALES

Los Principios Notariales no son los mismos que los principios registrales, ya que los primeros
determinan la actuacin de los notarios, a diferencia de los segundos que determinan los
requisitos para el acceso al registro, la forma y los efectos de las inscripciones.

57. PRINCIPIOS NOTARIALES

Los principios notariales son los que determinan la actuacin de los notarios, los cuales no se
encuentra consagrados en forma expresa en nuestro ordenamiento jurdico. Los principios
notariales son imparcialidad, rogacin, inmediacin, interpretacin, objetivacin, asesoramiento,
reserva, y resguardo, entre otros.

57.1. IMPARCIALIDAD

Por la imparcialidad los notarios deben actuar sin favorecer a ninguna de las partes que
interviene en los diferentes actos o documentos celebrados o redactados ante l, por lo cual
para algunos tratadistas podemos hablar de notarios como jueces o magistrados, en tal sentido
se escucha hablar de judicatura notarial, sin embargo, para otros tratadistas estas afirmaciones
se encuentran equivocadas, lo cual en todo caso debe ser materia de estudio por parte de los
tratadistas.

57.2. ROGACION

Por la rogacin los notarios no pueden intervenir de oficio, sino que deben hacerlo slo a pedido
de parte, al igual que los registradores pblicos, por lo tanto, podemos afirmar que este principio
es comn a ambos personajes o es comn a ambas ramas del derecho pblico, lo cual debe
ser materia de estudio al momento de estudiar derecho.
57.3. INMEDIACION

La inmediacin es un principio del derecho notarial por el cual los notarios deben tener relacin
directa con sus clientes, por lo cual deben asistirlos personalmente y no a travs de empleados,
lo cual hara que se viole este principio, en tal sentido el que da f u otorga la misma es el
notario pblico y no sus empleados. En Lima se ha advertido que este principio no se cumple,
ya que no existe una relacin directa entre el notario pblico con sus clientes, sino que la misma
existe entre stos ltimos con los empleados del notario, y el ste ltimo no es un empleado.

57.4. INTERPRETACION

La interpretacin es un principio notarial por el cual los notarios pblicos deben interpretar los
documentos que les presentan, por ejemplo deben interpretar las minutas que se le presenten,
para que en caso de ser necesario se redacte la clusula adicional necesaria, en tal sentido
debe distinguir ntidamente la compraventa de la transferencia, ya que la segunda o ltima de
las indicadas es un efecto de la primera, lo cual es poco conocido por parte de los abogados.

57.5. OBJETIVACION

La objetivacin es un principio notarial por el cual los notarios pblicos, deben actuar en forma
objetiva y no subjetivamente, en tal sentido deben aplicar las normas que corresponden en
cada caso como son por cierto la ley del notariado, el cdigo civil peruano de 1984, el cdigo
procesal civil, los reglamentos registrales, entre otras normas del derecho de cada pas.
Igualmente deben aplicar todas las otras fuentes del derecho entre las cuales podemos citar la
jurisprudencia, ejecutorias, costumbre, doctrina realidad social, manifestacin de voluntad,
principios generales del derecho, principios especficos de cada rama del derecho, entre otras,
es decir, estas no son todas, pero las citamos porque son las mas conocidas y en todo caso
para muchos autores, tratadistas y articulistas estaran consideradas como las mas importantes,
es decir, debemos recalcar que no son las nicas.

57.6. ASESORAMIENTO

Por el principio notarial de asesoramiento los notarios pblicos deben asesorar a sus clientes
para que sea redactado el documento notarial que corresponde en cada caso, por ejemplo en
algunos casos corresponde utilizar actas, y en otros escrituras pblicas, en tal sentido para una
transferencia vehicular corresponde utilizar una acta de transferencia, pero para una
compraventa de inmueble una escritura pblica.

57.7. RESERVA

Por el principio notarial de reserva el notario pblico no puede divulgar los actos que se
celebran ante l, ya que debe actuar con lealtad y buena fe, en consecuencia si dos personas
estn de acuerdo en celebrar una compraventa no puede divulgar este contrato antes que se
celebre para que se pueda buscar otro contratante, es decir, otro vendedor u otro comprador,
sin embargo, luego que el documento notarial est fraccionado es claro que se rige por la ley de
la materia como es el estado peruano la ley del notariado peruana.

57.8. RESGUARDO

El resguardo es un principio notarial por el cual el notario pblico debe archivar los documentos
de su protocolo notarial, en un lugar seguro de tal forma que no pueda ser sujeto de robo o
apropiacin ilcita, en consecuencia debe asegurarse de su permanencia para los interesados
que deseen solicitar documentos relacionados con los mismos.
 REGLAMENTO DE INSCRIPCIN DE REGISTRO DE PREDIOS

I. ANTECEDENTES:

REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE:

REGISTRO DE PREDIOS:
Ley 26366; con la creacin del Sistema Nacional de Registro de Predios, en el llamado
entonces REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE formaba parte del REGISTRO
DE PROPIEDAD INMUEBLE, conjuntamente con el Registro de Concesiones para la
explotacin de Servicios Pblicos, el Registro de Derechos Mineros, el Registro de
Naves y Aeronaves, el Registro de Buques y el Registro de Embarcaciones Pesqueras.
El REGISTRO PREDIAL URBANO (RPU) se incorporara despus de 5 aos.

El Registro de Predios naci oficialmente en el Per con la promulgacin de la Ley

27755, publicada el 15 de Junio del 2002 en El Peruano, ley que precisa que el
Registro de Predios estar integrado por el Registro de la Propiedad Inmueble, el
Registro Predial Urbano y la Seccin Especial de Predios Rurales.

Cada uno de estos Registros, a su vez, tiene los antecedentes siguientes:

El Registro Predial Urbano, nace con el Decreto Legislativo N 495, de fecha 15 de

Noviembre de 1988 con la denominacin de Registro Predial de Pueblos Jvenes y
Urbanizaciones Populares, como un registro paralelo al Registro de la Propiedad
Inmueble. Tiene la caracterstica que considera ttulo inscribible al Formulario Registral,
firmado por los interesados, un Notario o un Abogado, y cuando corresponda un
verificador; termina con el principio de la titulacin autntica (Art. 2010 C.C.),
estableciendo que pueden inscribirse ttulos que consten en escritura pblica o
documento privado, reincorpora como acto inscribible la posesin.

La Seccin Especial de Predios Rurales, tiene como base el Registro de Predios

Rurales, creado por Decreto Legislativo 667, de fecha 13 de Septiembre de 1991,
incorporndose como parte del Registro Predial. Considera igualmente como acto
inscribible el derecho de posesin, utiliza el Formulario Registral como ttulo inscribible,
y genera un mecanismo de prescripcin adquisitiva administrativa. Posteriormente, por
Decreto Legislativo 860 de fecha 18 de Octubre de 1996, ya creado el SINARP se
crearon las Secciones Especiales de Predios Rurales del Registro de la Propiedad
Inmueble, con competencia para inscripciones de predios rurales en todo el pas,
excepto en Lima, que se rega por el rgimen del Decreto Legislativo 803. Es a ellas a
que se refiere la Ley 27755.

El Registro de la Propiedad Inmueble, con una larga data en el pas, se crea por ley de
fecha 02 de Enero de 1888, y se reglamenta el 22 de Agosto de 1888, tomando en
forma casi textual la primera Ley Hipotecaria Espaola de 1861. Con el transcurso del
tiempo, el antecedente de reformulacin ms inmediato, se da con la Ley SUNARP, de
fecha 16 de Octubre del 2004, que, con ms precisin tcnica genera un mega registro
de Propiedad Inmueble, que a su vez contena los registros siguientes: Registro de
propiedad inmueble, buques, embarcaciones pesqueras, aeronaves, naves, derechos
mineros y concesiones, todos estos bienes registrables de naturaleza inmueble, segn
lo dispuesto por el artculo 885 del Cdigo Civil. El Registro de Propiedad Inmueble,
acoge plenamente los principios registrales que legisla el Cdigo Civil (Titulacin
autntica, legalidad, rogacin, legitimacin, publicidad, tracto sucesivo, prioridad
preferente, prioridad excluyente), y tiene un numerus clausus de actos inscribibles
sealados en el artculo 2019 del Cdigo Civil, excluyndose expresamente la
inscripcin de la posesin en el art. 2021.

Son estos tres registros, todos de naturaleza predial, con concepciones y legislaciones
diferentes, los que dan origen al Registro de Predios.

II. CONCEPTO:

El artculo 2 del Reglamento de las Inscripciones, define al Registro de Predios como

Es el registro jurdico integrante del Registro de la Propiedad Inmueble en el que se
inscriben los actos o derechos que recaen sobre predios a los que se refiere el artculo
2019 del Cdigo Civil, normas administrativas y dems normas especiales, respecto de
predios urbanos y rurales.

III. FUNCIN:

Es el devenir socio econmico de la sociedad, resaltada por autores de la talla de Jess

Lpez Medel , segn quien el Registro de la Propiedad constituye un Servicio Social y
Pblico, cuya razn causal, diferencial y motora es la seguridad jurdica inmobiliaria a la
que desarrolla y da vida, as como Roca Sastre , quien dir que son fines de este
Registro Asegurar la propiedad inmueble, proteger el trfico jurdico inmobiliario y
fomentar el crdito territorial, proteger las titularidades registradas y a los terceros
adquirentes, y efectuar la publicidad informativa llamada formal, del contenido de los
libros del registro

El Registro de Predios se encuentra reglamentado por el Reglamento de las

Inscripciones, aprobado por Resolucin SUNARP N 540-2003, de fecha 21 de
Noviembre del 2003.

A Diciembre del ao 2005, se calcula que el Registro de Predios contaba con alrededor
de 6150,000 partidas registrales, mientras que, a esa misma fecha, el INEI registraba
alrededor de 7400,000 viviendas censadas. Por tanto, en un anlisis a priori, es
evidente que existe una cantidad importante de unidades inmobiliarias no registradas.

IV. IMPORTANCIA:

a) De orden social, por cuanto es necesario que la titularidad de la propiedad y de los

derechos reales pueda ser conocida por la comunidad.
b) De carcter jurdico. Porque al ser conocidos por todos, deben ser respetados, de
tal manera que quien lesiona o viola el derecho no puede alegar que ignoraba su
existencia.

c) De naturaleza jurdico-moral. Favorece la buena fe en las transacciones, impidiendo

el fraude y la clandestinidad.

d) De ndole jurdico-econmica. Como respuesta a la necesidad de facilitar el crdito

territorial y fortalecer la seguridad de las transacciones.

V. CARACTERISTICAS:

1. Es un Registro Jurdico:

Varios aspectos caracterizan a los Registros jurdicos, respecto de los registros

administrativos:
La caracterstica central de los registros jurdicos es que los datos publicitados
gozan de eficacia sustantiva; se encuentran amparados por una presuncin relativa
de exactitud denominada Legitimidad (Art. 2013 del C.C.). Por oposicin los
Registros administrativos son meramente informativos.

Estn destinados a brindar publicidad registral, es decir estn igualmente

premunidos de una presuncin de cognoscibilidad general, segn la cual todos
estamos en oportunidad de conocer, y se presume que conocemos, aun cuando no
conozcamos (Art. 2012 del C.C.). Los Registros administrativos no tienen esta
vocacin publicitaria como parte de su esencia. En los Registros jurdicos la
publicidad registral es de tal manera nota importante, que por ejemplo el autor
Gonzales Barrn opina que la publicidad no es un principio del derecho registral,
sino su contenido ontolgico, es decir su propia esencia. La doctrina igualmente
diferencia la Publicidad Efecto propia de los Registros jurdicos de la Publicidad
Noticia propia de los registros administrativos.

Por ser esencialmente distintos, se rigen por sistemas normativos distintos. Los
Registros Jurdicos se basan en los principios registrales del Cdigo Civil y se rigen
administrativamente por un rgano rector nico: La SUNARP. En cambio, los
Registros administrativos se rigen por la Ley de Procedimiento Administrativo
General (Ley 27444).

2. Se basa en el sistema de Folio Real, que bsicamente significa que a cada predio
corresponde una partida registral en la que se extender a travs del tiempo la
historia jurdica del mismo.
El artculo 4 del Reglamento de las Inscripciones dice textualmente:
Por cada predio se abrir una partida registral, en la cual se extendern todas las
inscripciones que a ste correspondan. Por cada acto o asiento se extender un
asiento registral independiente

A su vez el artculo 6 del Reglamento de las Inscripciones da la definicin de

Partida Registral as: unidad de Registro conformada por los asientos de
inscripcin organizados sobre la base de la determinacin del bien o de la persona
susceptible de inscripcin.

El Registro de Predios se encuentra conformado por las partidas registrales

provenientes de los Registros que le dieron origen (Registro Predial Urbano,
Seccin Especial de Predios Rurales y Registro de la Propiedad Inmueble), y las
que genera bajo su propia denominacin, desde su fecha de inicio.

El trmino Predio por cierto no est referido necesariamente a rea de terreno,

sino a unidad inmobiliaria independiente e independizada.

Esta tcnica del folio real tiene algunas excepciones en el denominado Folio
Plural, por el cual la historia jurdica de un mismo predio se encuentra inscrita en
ms de una partida registral, si bien existe una vinculacin entre ambas. El tema del
Folio Plural es importante de ser sealado porque en el caso de calificacin registral
o estudio de ttulos, deber tenerse en cuenta necesariamente las partidas
vinculadas (Art. 2011 del Cdigo Civil).

Entre los casos de Folio plural, encontramos los siguientes:

La inscripcin del Derecho de Superficie (Art. 137 del Reglamento de las

Inscripciones), en el que se abre una Partida Especial, vinculada a la Partida
principal: en ella se inscribir la titularidad de la Superficie, la fbrica, y las
modificaciones que afecten el derecho del titular, mientras que sta, es decir en la
principal, el derecho del propietario, y sus posibles transferencias y afectaciones.
Con la extincin de la Superficie se cierra la Partida Especial. Las
independizaciones provenientes de regmenes de Propiedad Exclusiva y Propiedad
Comn. En estos casos, propios de los Edificios, la inscripcin del terreno
convertido en propiedad comn se mantiene en la partida matriz, mientras que la
unidad inmobiliaria independizada y sus sucesivas transferencias y afectaciones se
inscribirn en una partida registral independiente.

Definitivamente otro caso de Folio Plural, pero esta vez establecido de hecho por
defecto de sistema, es el caso de doble inmatriculacin de un mismo predio. El
supuesto, que desgraciadamente se da en la realidad, quiebra el sistema de folio
real y constituye uno de los graves problemas del Registro de Predios. Descubierta
la anomala, en el caso de duplicidad de partidas con inscripciones incompatibles y
oposicin, el Reglamento General de los Registros Pblicos dispone en su artculo
60 que se deje constancia de la duplicidad en las partidas duplicadas, quedando
expedito el derecho de los titulares de las partidas implicadas para demandar
judicialmente la pretensin destinada a rectificar la duplicidad existente. Es decir,
estas dos partidas registrales referidas a un mismo predio (total o parcialmente),
incompatibles entre s, quedan vinculadas por esta anotacin que publicita la
duplicidad, y se mantienen abiertas ambas a posibles inscripciones.

3. Tiene por unidad de Objeto el Predio.

El trmino Predio es tcnicamente correcto, en oposicin a inmueble, concepto

que en nuestra legislacin alude a 10 clases diferentes de bienes (Art. 885 del C.C.).
Es decir Inmueble es el gnero, y predio es la especie, y alude directamente al
suelo, subsuelo y sobre suelo utilizable (Art. 885, inc 1 del C.C.). Tambin se
diferencia del concepto finca empleado por la legislacin y doctrina espaola,
siendo que en nuestro medio entendemos por Finca una unidad inmobiliaria
construida, edificada.

4. Tiene efectos declarativos.

Este aspecto atae al grado de eficacia sustantiva que el sistema jurdico asigna a la
inscripcin registral: Ser constitutiva cuando la inscripcin registral es requisito
necesario para la existencia del acto jurdico (como en el caso de la Hipoteca,
artculo 1099 inc. 3 del Cdigo Civil, la inscripcin registral excepcionalmente tiene
efectos constitutivos), mientras que ser declarativa cuando el acto se perfecciona
antes de la inscripcin, pero la publicidad registral reviste al acto de determinados
efectos, legalmente previstos.

Concretamente, en nuestro sistema, se suma a la inscripcin de efectos declarativos

el principio de fe pblica registral (con proteccin del tercero registral, es decir de
quien contrate a ttulo oneroso, de buena fe, y logre la inscripcin), y el acto
publicitado goza de oponibilidad erga omnes, y presuncin de exactitud con la
realidad extraregistral (Principio de Legitimacin).

Adicionalmente, hay que recalcar que se trata de una inscripcin que no tiene
carcter obligatorio, ni sanea el acto inscrito.

5. Mantiene el mtodo de Inscripcin

(Artculo 2 del Reglamento de las Inscripciones), por oposicin al mtodo de

Transcripcin: El Registrador hace un resumen del acto presentado a
calificacin, consignando en el asiento los datos reglamentariamente
establecidos (Artculo 11 del Reglamento de las Inscripciones).
 Doctrinariamente se distingue entre mtodo de transcripcin, de extracto y de
encasillado. El sistema espaol utiliza el extracto, trasladando a la partida
registral textualmente las partes relevantes del ttulo presentado, y, procediendo
luego a la devolucin del ttulo causal al presentante.

En esta diferenciacin, correspondera al sistema peruano el mtodo de

encasillado.

VI. EFECTOS:

En cuanto a los efectos de la inscripcin, se pueden dividir en tres sistemas: 1.-

sustantivo; 2.- constitutivo y 3.- declarativo

1. Conforme al sistema sustantivo, la propiedad se adquiere por medio de la

inscripcin en el Registro Pblico de la Propiedad. Esto significa que la
inscripcin es un elemento esencial para la adquisicin del dominio del inmueble;
de no mediar este requisito, el acto jurdico debe reputarse como inexistente. En
este sistema se da el mximo de eficacia a la inscripcin, pues sta opera el
cambio del derecho registrado, sin necesidad del acuerdo de transferencia. El
Sistema Sustantivo, tambin es conocido con el nombre de Sistema Australiano
o de Acta Torrens.

2. En el sistema constitutivo, el derecho nace con el acto jurdico, en este caso el

contrato, y se perfecciona con la inscripcin en el Registro Pblico. Podemos
equiparar este sistema a la traditio por lo que la inscripcin no es potestativa sino
obligatoria. Los cdigos civiles de Alemania, Suiza y Luxemburgo siguieron este
sistema a principios del siglo pasado (siglo XX). La caracterstica de este sistema
estriba en que atiende por una parte al ttulo y a la causa de la adquisicin que
se plasme en el contrato y por otro lado, atiende a la forma en que se trasmite el
dominio, lo cual ocurre a travs de la inscripcin en el Registro Pblico. Es de
sealarse la similitud existente entre el catastro y el registro; esto permite mayor
exactitud en los datos que se consignen en el folio real para describir la finca,
como sera la superficie, colindancias restricciones, construcciones y otras, amen
del mayor control gubernamental para el pago del impuesto predial.

3. En el sistema declarativo la transmisin de la propiedad se realiza por el mero

efecto del contrato, sin que se requiera la inscripcin en el Registro Pblico o de
traditio. Solo si se desea que el contrato o acto jurdico surta efectos contra
terceros deber hacerse la inscripcin.
 La eficacia de este sistema radica tan solo en declarar la existencia, transmisin,
modificacin o extincin de un derecho ocurrido fuera del Registro y contenido en
el ttulo o documento que se presenta a dicho Registro.

En el Per las inscripciones en el Registro de la Propiedad Inmueble tienen

efectos declarativos. El Sistema Declarativo tambin es observado, entre otros
pases, por Francia y Espaa. Se establece como excepcin al Sistema
Declarativo, el caso de la hipoteca y del Patrimonio Familiar, que, para que
quede vlidamente constituida, requiere que el documento sea inscrito en el
Registro de la Propiedad Inmueble.

VII. SANEAMIENTO LEGAL DE LOS PREDIOS RURALES:

1. Saneamiento Fsico:

Consiste en la identificacin fsica del predio determinando su forma,

dimensiones, colindancias y ubicacin geogrfica.

2. Saneamiento Legal:

Consiste en determinar la condicin jurdica de la persona que ocupa un predio

rural (Parcela agrcola, chacra, Fundo) y que viene explotndolo mediante
una actividad econmicamente, con el objeto de formalizar su derecho de
posesin o perfeccionar su derecho de propiedad, segn sea el caso, y su
posterior inscripcin en los Registros Pblicos.

VIII. PRINCIPIOS REGISTRALES: (Art. 3 RIRP)

1. PRINCIPIO DE LEGALIDAD: El Principio Registral de Legalidad se encuentra

consagrado en el primer prrafo del artculo 2011 del Cdigo Civil Peruano de
1984, el cual establece: Los Registradores califican la legalidad de los
documentos en cuya virtud se solicita la inscripcin, la capacidad de los
otorgantes y la validez del acto, por lo que resulte de ellos, de sus antecedentes
y de los asientos de los registros pblicos.

Tambin se encuentra consagrado en el artculo V del Ttulo Preliminar del

Reglamento General de los Registros Pblicos de la siguiente manera: Los
Registradores califican la legalidad del ttulo en cuya virtud se solicita la
inscripcin. La calificacin comprende la verificacin del cumplimiento de las
formalidades propias del Ttulo y la capacidad de los otorgantes, as como la
validez del acto que, contenido en aquel, constituye la causa directa e inmediata
de la inscripcin. La calificacin comprende tambin, la verificacin de los
obstculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condicin de
 inscribible del acto o derecho. Se realiza sobre la base del ttulo presentado, de
la partida o partidas vinculadas directamente a aqul y, complementariamente.

Por el Principio Registral de Legalidad el Registrador efecta un examen previo

de legalidad a los Ttulos en sentido formal y sustancial (es decir, califica el acto
y el documento), adems comprende la revisin minuciosa de si el acto es
inscribible, los obstculos, la partida o partidas registrales con las cuales se
vincula o vinculan el acto que se solicita inscribir y de los antecedentes que
obran en el Registro, conforme se precisa en las normas indicadas.

2. PRINCIPIO DE ROGACIN: El Principio Registral de Rogacin se encuentra

consagrado en el primer prrafo del artculo 2011 del Cdigo Civil Peruano de
1984, el cual establece: Los Registradores califican la legalidad de los
documentos en cuya virtud se solicita la inscripcin, la capacidad de los
otorgantes y la validez del acto, por lo que resulte de ellos, de sus antecedentes
y de los asientos de los registros pblicos.

Los asientos de registracin son redactados a pedido de parte presentando el

Ttulo por el Libro Diario, por tanto, no existe presentacin de Ttulos de oficio, o
como lo llaman algunos tratadistas no existe inscripcin de oficio. En tal sentido
el Reglamento General de los Registros Pblicos del 2001 regula la presentacin
de ttulos.

Al Principio Registral de Rogacin tambin se le denomina Principio de Instancia.

3. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: En mrito al Principio Registral de Especialidad

para cada inmueble se debe aperturar solamente una partida registral, para cada
persona jurdica se debe aperturar una partida registral y para cada Registro que
integran el Registro de Personas Naturales se debe aperturar una partida
registral, y los asientos de registracin relacionados a la misma deben ser
redactados solamente en dicha partida registral. Este Principio Registral es
adoptado por los Sistemas Registrales que adoptan el Sistema del Folio Real en
los Registros de bienes y el Sistema del Folio Personal.

El Principio Registral de Especialidad se encuentra consagrado en el artculo IV

del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos del 2001
de la siguiente manera: Por cada bien o persona jurdica se abrir una partida
registral independiente, en donde se extender la primera inscripcin de
aquellas, as como los actos o derechos relativos a cada uno. En el caso del
Registro de Personas Naturales, en cada registro que lo integra, se abrir una
sola partida por cada persona natural, en la cual se extendern los diversos
actos inscribibles.
 4. PRINCIPIO DE TITULACIN AUTNTICA : El Principio Registral de Titulacin
Autntica se encuentra consagrado en el artculo 2010 del Cdigo Civil de 1984,
el cual establece lo siguiente: La inscripcin se hace en virtud de ttulo que
conste en instrumento pblico.

Tambin se encuentra consagrado en el primer prrafo del artculo III del Ttulo
Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos del 2001 en los
siguientes trminos: Los asientos registrales se extienden a instancia de los
otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de ttulo que
conste en instrumento pblico.

El artculo VI del Ttulo Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades

del 2001 consagra el Principio Registral de Titulacin Autntica en los siguientes
trminos: La inscripcin se efectuar en mrito de documento pblico, de
resolucin arbitral o de documento privado en los casos expresamente previstos.
Pueden realizarse inscripciones en virtud de documentos otorgados en el
extranjero, siempre que contengan actos o derechos inscribibles conforme a la
ley peruana. Se presentarn en idioma espaol o traducidos a ste y legalizados
conforme a las normas sobre la materia.

5. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD: El Principio Registral de Publicidad est

consagrado en nuestro ordenamiento jurdico en el artculo 2012 del Cdigo Civil
Peruano de 1984, el cual establece: Se presume, sin admitirse prueba en
contrario, que toda persona tiene conocimiento.

Tambin se encuentra consagrado en el artculo I del Ttulo Preliminar del Nuevo

Reglamento General de los Registros Pblicos, en cuyo segundo prrafo
establece: El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros an
cuando stos no hubieran tenido conocimiento.

6. PRINCIPIO DE LEGITIMACIN: El Principio Registral de Legitimacin se

encuentra consagrado en el artculo 2013 del Cdigo Civil de 1984, que
establece: El contenido de la inscripcin se presume cierto y produce todos sus
efectos, mientras no se rectifique.

Tambin se encuentra consagrado en el artculo VII del Ttulo Preliminar del

Nuevo Reglamento General de los Registros Pblicos del 2001, en los siguientes
trminos: Los asientos registrales se presumen exactos y vlidos. Producen
todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos,
mientras no se rectifiquen en los trminos establecidos en este Reglamento o se
declare judicialmente su invalidez.

IX. PARTIDA REGISTRAL: (Art. 4 - RIRP)

 Documento donde se encuentra inscrito el inmueble. Puede ser una ficha, tomo o
partida electrnica. Se basa en el principio de especialidad y a la tcnica del folio
real que rige la normatividad y organizacin registral.

La finca es el espacio delimitado de la superficie terrestre por razn de su

pertenencia a un titular determinado. Cada finca un asiento y cada asiento un
derecho.

El contenido de la partida registral fue definido inicialmente por la ampliatoria del

Reglamento de las Inscripciones. Que ha sido retomado por el Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios.

RUBROS

a) Antecedente dominial, en el que se indicar el tomo y folio en que corren las

inscripciones trasladadas a la ficha o el nmero de aquella de donde se ha hecho
la independizacin.
b) Descripcin del inmueble, en el que se dejar constancia de su ubicacin
geogrfica, superficie, linderos y dems especificaciones.
c) Ttulos de dominio, en el que se inscribirn las traslaciones del derecho de
propiedad.
d) Gravmenes, en el que se inscribirn o anotarn, segn los casos, las
hipotecas, embargos y en general todos los gravmenes y cargas.
e) Cancelaciones, en el que se inscribirn o anotarn segn los casos, las
hipotecas, embargos y en general todos los gravmenes y cargas.
f) Cancelaciones, en los que se dejar constancia de la extincin de las
inscripciones correspondientes al rubro d).
g) Registro Personal, en el que se har mencin de las inscripciones que se
refieran a las personas que figuran como propietarios.

X. INSCRIPCIN:

1. Inscripcin en mrito a escritura pblica: (art. 6)

Cuando las inscripciones se efecten en mrito a escritura pblica, se presentar

el parte expedido por el Notario o Cnsul, o el traslado respectivo extendido por
el funcionario que conserva en su poder la matriz.

2. Inscripcin en mrito a formulario registral: (art. 7)

 Cuando las inscripciones se realicen en mrito al formulario registral a que se
refiere el artculo 7 de la Ley N 27755, la legalizacin notarial se efectuar de
conformidad con lo dispuesto en el Decreto Supremo N 023-2003-JUS.

3. Inscripcin en mrito a mandato judicial: (art. 8)

Cuando las inscripciones se efecten en mrito a mandato judicial se presentar

copia certificada de la resolucin que declara o constituye el derecho y de los
dems actuados pertinentes, acompaados del correspondiente oficio cursado
por el Juez competente.

Las inscripciones dispuestas por mandato judicial slo se efectuarn si la

resolucin que contiene el acto o derecho inscribible ha adquirido la autoridad de
cosa juzgada, salvo que se trate de resoluciones inmediatamente ejecutables. Si
el mandato judicial declara derechos inscribibles a favor de una persona casada,
deber sealarse en el ttulo la calidad de bien propio o bien conyugal.
Tratndose de bienes conyugales, se indicar el nombre de ambos cnyuges.

4. Inscripcin en mrito a laudo arbitral: (art. 9)

Los laudos se inscriben en mrito de la copia certificada de la respectiva

resolucin arbitral, con la constancia de la notificacin a que se refiere el artculo
59 del Decreto Legislativo N 1071 que norma el Arbitraje. El Registrador no
podr evaluar la competencia del Tribunal Arbitral o rbitro nico para laudar, el
contenido del laudo, ni la capacidad de los rbitros para ejecutarlo. Tampoco
podr calificar la validez del acuerdo arbitral ni su correspondencia con el
contenido del laudo.

5. Inscripcin en mrito a acto administrativo: (art. 10)

En los casos de inscripciones que se efecten en mrito a un acto administrativo,

salvo disposicin en contrario, se presentar copia autenticada de la resolucin
administrativa expedida por funcionario autorizado de la institucin que conserva
en su poder la matriz. Se exceptan los supuestos en los que tales actos
administrativos, conforme a la Ley del Procedimiento Administrativo General, no
tengan carcter ejecutorio inmediato. Si la resolucin administrativa declara
derechos inscribibles a favor de una persona casada, deber sealarse en el
ttulo la calidad de bien propio o bien conyugal. Tratndose de bienes
conyugales, se indicar el nombre de ambos cnyuges. Tratndose de acto
modificatorio de titularidad dominial, en caso de no acreditarse que la resolucin
 ha quedado firme, se extender adems una anotacin, en el rubro de cargas y
gravmenes, en la que se dejar constancia de dicha circunstancia.

La anotacin a que se refiere el prrafo anterior slo podr cancelarse en mrito

a la constancia expedida por la autoridad administrativa correspondiente o la
copia certificada de la resolucin emitida en ltima instancia administrativa.

XI. QU SE INCRIBE?

Hasta aqu nos hemos venido refiriendo insistentemente a los actos inscribibles
con esa denominacin, es decir como actos. Sin embargo en doctrina se
discute si se inscriben actos, ttulos o derechos. Se dice que es importante
determinar qu se inscribe para saber igualmente qu se publicita.

Se inscriben Ttulos. Tesis postulada por el autor Nuez Lagos, segn la cual toda
vez que no hay simultaneidad entre el consentimiento de las partes y la inscripcin, lo
que el Registrador recepciona y califica son Ttulos.

Se inscriben Derechos. Tesis postulada por Pau Pedrn y Lacruz Berdejo, quienes
aceptan que si bien el Registro recepciona ttulos, publicita derechos, o ms
precisamente, titularidades. En un avance posterior de la misma tesis, se argumentar
que lo que es objeto de inscripcin y publicidad son las posiciones contractuales.

Se inscriben Relaciones Jurdicas Registrales. Es la tesis de Amors Guardiola

segn quien tiene que haber una necesaria coincidencia entre lo que el Registro
recepciona y lo que el registro publicita. El derecho inscribible es objeto de inscripcin y
de publicidad. Pero como no slo se inscriben derechos, sino tambin resoluciones
administrativas, judiciales, etc., es ms propia la denominacin de Relaciones Jurdicas
Registrales.

Se inscriben Estados Registrales. Tesis postulada por Manzano Solano. Segn l

los derechos perfeccionados extraregistralmente, se encontraran en estado civil, y
luego del procesamiento registral, estaran estos derechos premunidos del estado
registral.

A modo de conclusin, podra establecerse que siendo el Registro una institucin

jurdica viva y vigente, los actos inscribibles crecen no slo en nmero, sino que se
modifican y recrean, en atencin a las necesidades del propio trfico jurdico, por lo que
no es descabellado que el Derecho Registral genere a su vez nuevas categoras
conceptuales que reflejen ms exactamente la naturaleza de la acogida registral.

XII. INDEPENDIZACIN:

1. CONCEPTO:
 Es el acto que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria
resultante de una desmembracin de terreno, con edificacin o sin ella; o, como
consecuencia de la inscripcin de una edificacin sujeta al rgimen de unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn o rgimen de
independizacin y copropiedad.

La independizacin se rige por las disposiciones contenidas en el presente

captulo o, en su caso, por las disposiciones especiales establecidas para la
inscripcin de los actos que dan lugar a la misma.

El Registrador, al independizar, sealar que el terreno independizado form parte

de otro inscrito anteriormente. Asimismo, dejar constancia en la partida matriz de
la independizacin realizada.

En el caso que el terreno a ser independizado cuente con declaratoria de fbrica

inscrita debe describirse la fbrica correspondiente a cada lote a independizar.
(Art. 40 RIRP)

2. REQUISITOS DE INDEPENDIZACIN:

Todo ttulo que da mrito a la independizacin debe contener el rea de cada uno
de los predios que se desmiembran y, en su caso, el rea remanente, con
precisin de sus linderos y medidas perimtricas, acompaando los documentos
exigidos para cada tipo de predio.

Cuando como consecuencia de la independizacin solicitada se genere un rea

remanente en la que existan porciones que no guarden continuidad, se entender
que la rogacin comprende tambin la independizacin de cada una de dichas
porciones, siempre que el dominio de las reas remanentes correspondan al
mismo propietario y no existan restricciones para su independizacin. (Art. 41
RIRP)

3. INDEPENDIZACIN DE PREDIO URBANO: (Art. 42 RIRP)

La independizacin de un predio urbano, con edificacin o sin ella, se efecta por el

solo mrito de los siguientes documentos:

a) Resolucin municipal de subdivisin y plano respectivo en el que debe precisarse el

rea, linderos y medidas perimtricas de cada uno de los predios resultantes.

b) Planos y cdigos de referencia catastral de los predios resultantes o la constancia

negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo 002-89- JUS, segn sea
el caso.
c) Documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que conste el
consentimiento de los copropietarios que no hubieran intervenido en el trmite de
subdivisin, en caso de copropiedad.

Cuando la resolucin municipal autoriza la subdivisin de predios configurados

como quinta, para independizar las unidades inmobiliarias que la conforman, debe
inscribirse previamente el reglamento interno de propiedad exclusiva y propiedad
comn o el reglamento interno de independizacin y copropiedad. Para la
inscripcin del reglamento interno no constituir acto previo la declaratoria de
fbrica.

No se requerir la resolucin municipal de subdivisin cuando la independizacin se

origina en la des acumulacin de predios, siempre que stos retornen a su
descripcin primigenia. En este caso bastar la solicitud con firma certificada del
propietario.

Tratndose de solicitudes formuladas por entidades administrativas con facultades

de saneamiento, la independizacin se realizar en mrito a los documentos que
establezcan las normas especiales pertinentes.

4. INDEPENDIZACIN DE PREDIO RURAL: (Art. 46 RIRP)

La independizacin de predios rurales se realiza en mrito a documento privado

otorgado por el propietario, con firma certificada por notario, en el que se
precisarn los datos a que se refiere el primer prrafo del artculo 41, en lo que
sea pertinente, acompaado de los certificados o planos segn los casos
siguientes:

a) Cuando el predio a independizar se encuentra en un rea donde el organismo

competente ha culminado el proceso de levantamiento catastral, se requerir la
presentacin del certificado catastral a que se refiere el Decreto Legislativo N
667, emitido por el rgano competente, tanto del rea a independizar como del
rea remanente.
b) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en un rea en el que el
rgano competente no ha culminado el proceso de levantamiento catastral, slo se
requerir la presentacin del certificado catastral a que se refiere el Decreto
Legislativo N 667, del rea a independizar, acompaado del plano perimtrico y
memoria descriptiva del rea remanente, firmado por verificador.

c) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en un rea no

catastrada, pero cuenta con plano catastral, se requiere la presentacin del plano
catastral en el que conste el rea a independizar, acompaado de los planos
 perimtricos de sta y del rea remanente firmados por verificador con su
respectivo cuadro de datos tcnicos en el que se indique el rea, linderos y
medidas perimtricas de los predios resultantes. El plano perimtrico del rea a
independizar debe estar visado por el rgano competente.

d) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en un rea no

catastrada y no cuenta con plano catastral, se requiere la presentacin del plano
perimtrico en coordenadas oficiales, con su respectivo cuadro de datos tcnicos y
memoria descriptiva firmados por verificador, donde se indique el rea, linderos y
medidas perimtricas, tanto del rea independizada como del rea remanente,
acompaada del documento expedido por el rgano competente que acredite que
se trata de un predio ubicado en rea no catastrada y que no cuenta con planos
catastrales.

5. INDEPENDIZACIN DE BIENES DEL ESTADO:

Tratndose de bienes del Estado o de entidades con facultad de saneamiento, y

salvo disposicin distinta, la independizacin podr realizarse en mrito a
documento otorgado por el funcionario autorizado acompaado del plano de
independizacin suscrito por profesional competente en el que debe precisarse el
rea, linderos y medidas perimtricas de cada uno de los predios resultantes y del
rea remanente en su caso. En tales supuestos no se requerir legalizacin
notarial.

XIII. ACUMULACIN:

La acumulacin es el acto registral que tiene por objeto constituir una nueva
unidad inmobiliaria y se efecta comprendiendo en una sola, dos o ms partidas
independientes relativas a otros tantos predios. Se realiza abriendo una nueva
partida registral y cerrando las partidas de los predios acumulados, mediante
anotacin que consigne la partida en la cual quedan acumulados.

Son requisitos para su procedencia, que:

a) Los inmuebles que se pretende acumular constituyan un todo sin solucin de

continuidad, salvo los casos de las secciones de dominio exclusivo en un
rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn, cuando constituyan una
unidad funcional y la falta de continuidad de tales secciones est determinada
por la existencia de dicho rgimen.

b) Pertenezcan al mismo propietario.

c) Sea solicitada por el propietario de los predios en mrito a documento
privado con firma certificada notarialmente que contendr el rea, linderos y
 medidas perimtricas de cada uno de los predios, con indicacin de la partida
registral donde corren inscritos y el rea, linderos y medidas perimtricas del
predio resultante, indicndose su nueva denominacin, de ser el caso.

d) Se presente plano de acumulacin autorizado por el profesional

competente, salvo que los predios materia de acumulacin hayan constituido
una sola unidad inmobiliaria y sta retome su descripcin primigenia.
Si la fbrica inscrita en alguna de las partidas cuya acumulacin se solicita no
contase con informacin grfica en el Registro, debe graficarse en el plano el
rea o reas ocupadas por la fbrica.

e) Se presente el plano y cdigo de referencia catastral del predio resultante o

la constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo 002-89-
JUS, segn sea el caso, salvo se trate de acumulacin de unidades inmobiliarias
sujetas a los regmenes regulados en la Ley No. 27157.