Manual General Vivienda - MUY BUENO PDF

CONSEJERA DE OBRAS PBLICAS Y TRANSPORTES
m
manual general
para el uso, mantenimiento y conservacin
de edificios destinados a viviendas
Plan Andaluz
de Vivienda y Suelo
Manual General para el uso, mantenimiento y conservacin
Sevilla, 2001
m
manual general

Direccin General de Arquitectura y Vivenda
MANUAL GENERAL PARA EL USO, MANTENIMIENTO
Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
EDITA
Consejera de Obras Pblicas y Transportes de la Junta de Andaluca.

Direccin General de Arquitectura y Vivienda
DIRECTOR DEL TRABAJO

Jos Conde Oliva
Aparejador. Jefe de la Seccin de Supervisin de la Direccin General
de Arquitectura y Vivienda de la Consejera de Obras Pblicas y Transportes.
Profesor Asociado de la Escuela Universitaria de Arquitectura Tcnica de Sevilla.
REDACCIN DEL TRABAJO
Fundacin Codificacin y Banco de Precios de la Construccin.
DIRECTOR DE EQUIPO DE TRABAJO

Antonio Ramrez de Arellano Agudo
Aparejador y Doctor en Ciencias Econmicas. Catedrtico de Universidad
del Departamento de Construcciones Arquitectnicas II con docencia
en la Escuela Universitaria de Arquitectura Tcnica de Sevilla.
EQUIPO REDACTOR DEL TRABAJO
Julin Alonso Martn. Aparejador.

ExGerente de Empresa Constructora.
Jos Conde Oliva
Rafael Esteve Gonzlez. Arquitecto Tcnico.
Profesor titular de la Escuela Universitaria de Arquitectura
Tcnica de Sevilla.
Rafael Lucas Ruiz. Doctor Arquitecto.
Catedrtico de la Escuela Universitaria de Arquitectura
Tcnica de Sevilla.
Fernando Quintanar Corts. Aparejador.
Jefe de Seccin de Gestin de Obras del Servicio Andaluz
de Salud de la Junta de Andaluca.
Antonio Ramrez de Arellano Agudo
DISEO Y MAQUETACIN
Martn Moreno y Pizarro, S. L.

www.mmptriana.com
FOTOMECNICA
Cromotex, S. A.
IMPRESIN
Grficas Urania, S. A.
Depsito Legal: MA-1.539-2001

N. de registro: JAOP/AV152001
Presentacin
N los ltimos aos se estn implantando nuevos modos de actuar
E en el mercado de la construccin, basados en sistemas de garan-

ta de calidad, que tratan de abarcar todas las etapas del proceso
edificatorio, desde la promocin y encargo del proyecto hasta el uso,
mantenimiento y conservacin del edificio, surgiendo as un nuevo
concepto por el que se va a regir el futuro de la calidad de la vivienda.
La reflexin sobre la calidad implica un termmetro de bienestar so-
cial y su discusin aparece cuando cuestiones cuantitativas van que-
dando resueltas. As, tras la necesidad imperiosa de edificar viviendas,
la Consejera de Obras Pblicas y Transportes se plantea apostar de
forma decidida por la calidad. Una prueba evidente de ello son los ca-
ptulos especficos destinados a la Calidad de la Vivienda, tanto en el
II Plan Andaluz de Vivienda y Suelo como en el III Plan, vigente en
la actualidad, que han dado como resultados trabajos de inestimable
valor a favor de la calidad integral, como este manual que se presenta.
La experiencia acumulada despus de varios aos en la rehabilita-
cin del parque residencial existente permite extraer, entre otras
conclusiones, que es imprescindible mantener y conservar el patri-
monio inmobiliario para optimizar recursos econmicos y aumentar
el grado de satisfaccin de los usuarios. Para ello, es necesario un
cambio de mentalizacin tanto de las Administraciones Pblicas co-
mo de los usuarios, tcnicos y promotores que termine con la pasivi-
dad imperante respecto del uso, mantenimiento y conservacin de
los edificios de viviendas.
V
MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Es preciso recuperar los ritos temporales del mantenimiento y conser-

vacin de la casa que an perduran en las sociedades ms tradicionales
(la limpieza del tejado, el encalado de las paredes, el encerado de los pa-
vimentos, la pintura de las puertas y ventanas, entre otros) porque la
ausencia en las ciudades de una cultura del uso y mantenimiento y la so-
ciedad de consumo, que no conduce a conservar sino a tirar y sustituir,
induce a creer que los edificios se construyen para durar eternamente sin
que debamos hacer nada por ellos y sin la intervencin mantenedora de
los usuarios para alargar en lo posible su vida til.
Conviene no olvidar el consabido refrn espaol ms vale prevenir
que curar, pues, en efecto, los costes que conlleva el mantenimiento
y conservacin, y las actuaciones derivadas del uso y utilizacin ade-
cuada de los edificios suponen una inversin rentabilsima por los be-
neficios de todo tipo que proporcionan al usuario y a la sociedad.
Con la publicacin de este Manual la Consejera de Obras Pblicas y
Transportes trata de responder a los objetivos programticos del III Plan
Andaluz de Vivienda y Suelo y al mandato establecido por la Orden de la
Consejera de Obras Pblicas y Tranportes de 13 de noviembre de 2001,
por la que se aprueba el Manual General para el uso, mantenimiento y
conservacin de los edificios destinados a viviendas, as como de asumir
los compromisos de impulsar la cultura del mantenimiento preventivo, in-
volucrar a todos los agentes intervivientes en el proceso y de poner a dis-
posicin de los usuarios de las viviendas los datos e instrucciones que les
permitan asumir sus obligaciones y responsabilidades de uso, manteni-
miento y conservacin, salvaguardando as sus legtimos derechos.
D. Concepcin Gutirrez del Castillo

Consejera de Obras Pblicas y Transportes
VI
Presentacin
Orden de 13 de noviembre de 2001
por la que se aprueba el Manual General
de los edificios destinados a viviendas
(BOJA n 140 de 4 de diciembre de 2001)
derecho de los espaoles a una vivienda digna y adecuada, con-
E
L
sagrado por nuestra Constitucin en su artculo 47, obliga a los
poderes pblicos a promover las condiciones necesarias y a esta-
blecer las normas pertinentes para que se haga efectivo ese derecho.
Por lo que se refiere a Andaluca, con arreglo a lo dispuesto en el
artculo 13.8 de su Estatuto de Autonoma, nuestra Comunidad
Autnoma tiene competencia exclusiva en materia de vivienda,
siendo el Decreto 166/1999, de 27 de julio, por el que se regulan las
actuaciones contenidas en el III Plan Andaluz de Vivienda y Suelo
1999-2002, la norma en cuyo Captulo II del Ttulo Preliminar, re-
lativo a la calidad de las viviendas, su artculo 24 determina que el
promotor deber dar a los usuarios y a la comunidad de propietarios
los datos, documentacin de la obra ejecutada, documentos finales
as como los manuales de uso, mantenimiento y conservacin co-
rrespondientes a cada uno de ellos, de conformidad con las normas y
modelos de contenidos que establezca la Consejera de Obras
Pblicas y Transportes. Igualmente, el artculo 25 de dicho Decreto
obliga a los usuarios a utilizar y mantener las viviendas y el edificio
de conformidad con las instrucciones de uso, mantenimiento y con-
servacin contenidas en los citados manuales, y a conservar y trans-
mitir los datos y documentacin final de obra, facultndose, en este
sentido, a la mencionada Consejera para que, a propuesta de su
Direccin General de Arquitectura y Vivienda, establezca, al respec-
to, las normas a aplicar.
VII
A su vez, y en este mismo sentido, la Ley estatal 38/1999, de 5 de no-

viembre, de Ordenacin de la Edificacin ha establecido, en su artculo
7, que a los usuarios finales del edificio se les entregar obligatoriamen-
te, adems de los documentos que enumera, la documentacin relativa
a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalacio-
nes, de conformidad con la normativa que le sea de aplicacin. Esta do-
cumentacin constituir el Libro del Edificio, incluyendo el artculo 9.2
de la citada Ley entre las obligaciones del promotor, la de entregar al ad-
quirente, en su caso, la documentacin de la obra ejecutada o cualquier
otro documento exigible por las Administraciones competentes, adems
del mandato concreto de conservar en buen estado la edificacin me-
diante un adecuado uso y mantenimiento. Igualmente, y como obliga-
cin de los usuarios, sean o no propietarios, establece el artculo citado
la utilizacin adecuada de los edificios, o de parte de los mismos, de con-
formidad con las instrucciones de uso y mantenimiento contenidas, pre-
cisamente, en la documentacin de la obra ejecutada.
En esta materia cabe recordar, asimismo, que en lo referente a la de-
fensa de los consumidores y usuarios la normativa estatal se pronuncia
en el sentido de que a la firma del correspondiente contrato todo ad-
quirente de vivienda tiene derecho a recibir, a costa del vendedor, las
correspondientes instrucciones de uso y conservacin, consagrndose
en nuestra normativa autonmica, y siguiendo la misma lnea, como
derecho de aquellos el que les sea facilitada toda clase de informacin
sobre la construccin y el trfico inmobiliario de viviendas en la
Comunidad Autnoma de Andaluca.
Por lo expuesto, respondiendo al mandato establecido en el citado
III Plan Andaluz de Vivienda y Suelo, y conscientes de la necesidad de
impulsar la cultura del uso y mantenimiento preventivo, poniendo a dis-
posicin de los usuarios de viviendas los datos, informacin, documen-
tos e instrucciones precisas para salvaguardar sus legtimos derechos, de
modo que puedan cumplir sus obligaciones al respecto, se ha elaborado
el presente Manual para el uso, mantenimiento y conservacin de los
VIII
ORDEN DE 13 DE NOVIEMBRE DE 2001 POR LA QUE SE APRUEBA EL MANUAL GENERAL
edificios destinados a viviendas, documento que ha sido sometido a au-

diencia de entidades, asociaciones y colectivos relacionados con la ma-
teria, habiendo emitido informe el Consejo de los Consumidores y
Usuarios de Andaluca.
En su virtud, con el fin de dar cumplimiento a lo dispuesto en el ar-
tculo 24.2 del Decreto 166/1999, de 27 de julio, por el que se regulan
las actuaciones contenidas en el III Plan Andaluz de Vivienda y Suelo
19992002, y en ejercicio de las competencias atribuidas,
Dispongo
ARTCULO 1. Objeto
La presente Orden tiene por objeto aprobar el Manual General para
el uso, mantenimiento y conservacin de los edificios destinados a vi-
viendas, que figura como Anexo a la misma.
ARTCULO 2. mbito de aplicacin

Esta Orden ser de aplicacin a las viviendas de titularidad pblica
y privada, de nueva planta u obtenidas por un proceso de rehabilita-
cin integral, cualesquiera que sea su tipologa edificatoria, forma de
uso y rgimen de propiedad o tenencia que, dentro del mbito de la
Comunidad Autnoma de Andaluca, obtengan licencia de edifica-
cin a partir de su entrada en vigor.
ARTCULO 3. Instrucciones de uso y mantenimiento

1. Las instrucciones de uso y mantenimiento que los promotores de
viviendas debern proporcionar, antes de la entrega al uso de las
mismas, a cada usuario y a la comunidad de propietarios, estarn
formadas por el Manual General para el uso, mantenimiento y
conservacin de los edificios destinados a viviendas que se aprue-
ba por la presente Orden, y en el que desarrollar el Anexo 1 de
IX
dicho manual sobre informacin general, segn lo establecido pa-

ra el mismo, por las instrucciones particulares correspondientes a
cada promocin especfica que, en su caso, no estn recogidas en
el mencionado Manual General y por los manuales o instruccio-
nes de los equipos, mquinas y aparatos instalados, proporciona-
dos por los suministradores, fabricantes o instaladores.
2. Los promotores de viviendas podrn entregar a cada usuario y a
la comunidad de propietarios, en sustitucin del Manual
General citado en el apartado anterior de este artculo, un ma-
nual general elaborado por los mismos, siempre que este cumpla
lo establecido en el artculo 6 de la presente Orden.
3. Para la redaccin de las instrucciones particulares se observar la
estructura, sistematizacin y criterios establecidos en el Manual
General, debindo ser su alcance y contenido, como mnimo, el
establecido por las disposiciones que al respecto dicte la Admi-
nistracin de la Junta de Andaluca.
ARTCULO 4. Edicin y difusin

Para propiciar su mejor comprensin, manejo y utilizacin por los
usuarios y para facilitar su difusin y disponibilidad por parte de los
promotores, la Consejera de Obras Pblicas y Transportes proceder a
editar el Manual General que esta Orden aprueba, con el desarrollo
del Anexo 1, de acuerdo con el alcance y contenido requerido para el
mismo, y en nmero suficiente para atender la demanda previsible,
con el formato, maquetacin y diseo adecuados, que contendrn las
ilustraciones y aclaraciones complementarias correspondientes.
ARTCULO 5. Actualizacin y revisin

La Consejera de Obras Pblicas y Transportes proceder peridica-
mente a la actualizacin y revisin del Manual General que se aprue-
ba por la presente Orden, para su adecuacin a los cambios normativos
e innovaciones tecnolgicas que, en su caso, se produzcan.
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ORDEN DE 13 DE NOVIEMBRE DE 2001 POR LA QUE SE APRUEBA EL MANUAL GENERAL
ARTCULO 6.
Otros manuales de uso, mantenimiento y conservacin de viviendas
1. Los manuales generales de uso, mantenimiento y conservacin
que, en su caso, elaboren los promotores de viviendas tedrn, co-
mo mnimo, la ordenacin, estructura, informacin, alcance y
contenido del Manual General que aprueba esta Orden, inclu-
yendo el desarrollo del alcance y contenido del Anexo 1 de di-
cho manual de acuerdo con lo estipulado con el mismo.
2. Previamente a su publicacin y entrega, los modelos de los cita-
dos manuales generales as como suss posibles modificaciones co-
mo consecuencia de lo establecido en el artculo 6 de esta
Orden, habrn de presentarse en la Direccin General de
Arquitectura y Vivienda de esta Consejera para su correspon-
diente homologacin.
3. A tal efecto, una vez efectuadas las comprobaciones oportunas,
se reflejar, en los mismos la diligencia que acredite su adecua-
cin a los mnimos establecidos por el Manual General que
aprueba esta Orden.
DISPOSICIN FINAL PRIMERA. Habilitacin para el desarrollo de la Orden

Se faculta a la Direccin General de Arquitectura y Vivienda para
dictar las disposiciones necesarias para el cumplimiento y desarrollo de
la presente Orden.
DISPOSICIN FINAL SEGUNDA. Entrada en vigor

Esta Orden entrar en vigor al mes de su publicacin en el Boletn
Oficial de la Junta de Andaluca.
Sevilla, 13 de noviembre de 2001
D. Concepcin Gutirrez del Castillo

Consejera de Obras Pblicas y Transportes
XI
Sumario
Introduccin 23
Objetivos 24
mbito de aplicacin 25
Contenidos 25
1. Actuaciones para la ocupacin del edificio 29
Entrega de llaves y documentacin 31
Altas, permisos y autorizaciones 36
Comprobaciones 38
Ocupacin efectiva de la vivienda 40
Puesta en marcha de la comunidad 45
2. Instrucciones de uso 47
Espacios y actividades 51
Espacios privativos 51
Dormitorios 51
Saln 51
Cocina 52
Cuarto de bao 53
Lavadero 54
Armarios 55
Balcones y terrazas 55
Garaje y trastero 56
Espacios comunes 57
Portal y escaleras 59
Patios 60
Zonas de esparcimiento. Jardines y piscinas 61
Aparcamientos 62
Otras actividades 63
Limpieza 63
Recogida de residuos 64
Elementos constructivos 66
Cimentacin 66
Estructura 66
Fachadas 68
Partes macizas 69
Carpintera exterior, acristalamiento, persianas 69
Rejas, barandillas y celosas 71
Divisiones interiores 72
Paredes 72
Carpintera interior 73
Cubiertas 75
Revestimientos y acabados 76
Revestimientos verticales 77
Revestimiento de suelos 79
Revestimientos de techos 80
Pinturas 81
Barnices 82
Instalaciones 83
Saneamiento 83
Fontanera 85
Agua fra 86
Agua caliente 92
Desages 94
Electricidad 96
Pararrayos 106
Redes de tierra 107
Telefona 108
Televisin 108
Portero electrnico 108
Ascensores 109
Proteccin contra incendios 112
Gas 114
Gas natural 114
Gas butano o propano envasado 116
Gas propano 118
Trmicas 121
Climatizacin 121
Calefaccin 127
Ventilacin 129
Extraccin de humos y gases 130
Equipamiento de usos domsticos 130
Electrodomsticos 131
Gasodomsticos 134
3. Instrucciones de mantenimiento 137
Aclaraciones sobre la terminologa utilizada 141
Previsiones que hay que considerar 144
Elementos constructivos 146

Cimentacin 146
Estructura 146
Fachadas 147
Paredes y revestimientos exteriores 147
Carpintera y elementos de proteccin 147
Divisiones interiores 148
Paredes 148
Puertas, mamparas y barandillas de escaleras 149
Cubiertas 149
Azoteas 149
Tejados 150
Especiales (monteras y claraboyas) 151
Aislamientos vistos: trmicos, acsticos y contra el fuego 151
Revestimientos y acabados 152
Solados 152
Piedras naturales y terrazos 152
Cermicos 152
Alfizares, albardillas y remates 152
Alicatados 153
Guarnecidos y enfoscados 153
Falsos techos 154
Revestimientos de madera 154
Pinturas interiores 154
Instalaciones 155
Saneamiento 155
Redes horizontales (arquetas y colectores) 155
Redes verticales (bajantes) 155
Fontanera 156
Desages (aparatos, botes sifnicos y tuberas) 156
Red de distribucin de agua fra 156
Aparatos sanitarios 157
Grupos de presin 157
Electricidad 159
Pararrayos 160
Redes de tierra 160
Telefona 161
Televisin 161
Portero electrnico 161
Ascensores 162

Sistemas automticos de deteccin y alarma 165
Sistema manual de alarma 166
Extintores 166
Bocas de Incendios Equipadas (BIE) 167
Hidrantes 168
Sistemas fijos de extincin: rociadores de agua, agua pulverizada,
polvo, espuma, agentes extintores gaseosos 169
Columnas secas 170
Sealizacin y alumbrado de emergencia 170
Gas 171
Instalaciones trmicas 172
Calefaccin 173
Instalaciones de calefaccin cuya potencia total instalada sea inferior a 100 kw (funcionamiento con gas) 173
Instalaciones de calefaccin cuya potencia total instalada sea inferior a 100 kw (combustibles clase C) 175
Instalaciones de calefaccin con potencia total instalada entre 100 y 1.000 kw 176
Red de distribucin de agua caliente 178
Emisores de calor 178
Climatizacin 179
Instalaciones de climatizacin con potencia trmica inferior a 100 kw 179
Instalaciones de climatizacin con potencia trmica entre 100 y 1.000 kw 180
Red de distribucin de aire 181
Agua caliente sanitaria 182
Instalaciones de agua caliente sanitaria con potencia total instalada inferior a 100 kw 182
Instalaciones de agua caliente sanitaria con potencia total instalada entre 100 y 1.000 kw 183
Paneles solares 184
Ventilacin 184
Urbanizacin interior 185

Pavimentos exteriores 185
Mobiliario 185
Jardinera 185
Sistemas de riego 185
Alumbrado exterior 186
Alcantarillado exterior 187
Abastecimiento de agua 188
Piscinas 188
Programa esquemtico de mantenimiento 191
Inspecciones tcnicas del edificio 196
4. Medidas de proteccin y seguridad 197
Prevencin 199
Prevencin contra incendios y explosiones 199
Proteccin contra el robo 203
Actuaciones en caso de emergencia 206

Ante un incendio 206
En caso de robo 208
En caso de explosin de gas 208
Actuaciones despus de un siniestro 208
5. Obras de reforma conservacin y reparacin 209
Observaciones generales 211
Aprovisionamientos 212
Recomendaciones constructivas 213

Asesoramiento tcnico 213
Obras que puedan afectar a la cimentacin o estructura 213
Obras en cubiertas 214
Obras en fachadas 214
Obras y trabajos que afecten a paredes y particiones interiores 214
Obras y trabajos que afecten a techos y suelos 217
Obras de instalaciones 218
Trabajos de pintura 219
Yeso o escayola 219
Cemento y derivados (enfoscados, hormigones, fibrocemento) 221
Madera 223
Hierro y acero 225
Medidas de seguridad y salud en el trabajo 226
Exigencias tcnicas y administrativas 226

Tipos de obras 227
Requisitos para los distintos tipos de obras 229
6. El libro del edificio y la documentacin de la vivienda 231
El Libro del Edificio 233
Periodo de uso y conservacin del edificio. Documentacin 235

Registro de incidencias y operaciones de mantenimiento del edificio 235
Archivo documental del edificio 237
La documentacin de la vivienda 239
Periodo de uso y conservacin de la vivienda. Documentacin 240

Archivo documental del periodo de uso y conservacin de la vivienda 241
Anexo 1. Informacin general 245
Tipos de vivienda 247
La adquisicin de viviendas 248

El contrato de compraventa 248
Escrituras. Registro 249
Impuestos y gastos de transmisin 249
Normativa aplicable 251
Ordenacin de la edificacin: obligaciones, responsabilidades y garantas 251
Regulacin 251
Objeto y mbito de aplicacin 251
Documentacin de la obra ejecutada 251
Obligaciones de los agentes de la edificacin 252
Responsabilidad civil de los agentes 252
Garantas por daos materiales por vicios y defectos de la construccin 253
Proteccin y defensa de los usuarios 253
Regulacin 253
Informacin y datos a proporcionar 253
Plan andaluz de vivienda y suelo 254
Regulacin 254
Modificaciones del proyecto de ejecucin de la obra 254
Documentacin final de la obra 254
Mantenimiento y conservacin: obligaciones de los usuarios 254
Viviendas protegidas: prohibiciones y limitaciones de la facultad de disponer 254
La rehabilitacin autonmica de viviendas 255
Viviendas de proteccin oficial 255
Regulacin 255
Calificacin definitiva 255
Duracin del rgimen de proteccin 255
Anejos inseparables de las viviendas 255
Escrituras 255
Ocupacin de la vivienda 256
Uso y destino de las viviendas 256
Mantenimiento y conservacin 256
Vicios y defectos de construccin 256
Obras de reforma 256
Bonificaciones tributarias 256
Venta y arrendamiento de viviendas 257
Extincin y descalificaciones 257
Sanciones 257
Comunidades de propietarios 257
Regulacin 257
Normas de la comunidad de propietarios 258
El ttulo constitutivo de la propiedad. Las cuotas de participacin 258
Elementos comunes del edificio 258
Obligaciones de cada propietario 259
Obras y actividades en la vivienda o local 260
Obras de conservacin de la comunidad 260
Nuevas instalaciones, servicios o mejoras 260
Obras de reforma en el edificio 261
rganos de gobierno de la comunidad 261
Nombramiento y funciones del Presidente y Vicepresidentes 261
Nombramiento y funciones del Secretario y del Administrador 262
Funciones de la junta de propietarios 262
Asistencias y derecho al voto a la junta de propietarios 262
Reuniones y convocatorias de la junta de propietarios 263
Acuerdos de la junta de propietarios 263
Libro de actas y contenido de las mismas 265
Fondo de reserva de la comunidad 265
Reclamacin a morosos 265
Deudas de la comunidad frente a terceros 266
Complejos inmobiliarios 266
Arrendamientos urbanos de viviendas 267
Regulacin 267
Gastos generales y de servicios individuales 267
Conservacin de la vivienda. Obras a cargo del arrendador 267
Obras de mejora 268
Obras del arrendatario 268
Accesibilidad y eliminacin de barreras arquitectnicas y urbansticas 269
Regulacin 269
Medidas de fomento 269
Ascensores 269
Regulacin 269
Puesta en servicio 269
Conservacin y mantenimiento 270
Instrucciones de uso 270
Regulacin 270
Objeto 270
Instaladores 270
Instrucciones de mantenimiento 270
Mantenedores 270
Mantenimiento mnimo de la instalacin 271
Instalaciones de calefaccin, climatizacin y agua caliente sanitaria 271
Regulacin 271
Objeto y mbito de aplicacin 271
Reformas de las instalaciones 271
Garanta 271
Reparaciones 272
Inspecciones 272
Telecomunicaciones 272
Regulacin 272
Definiciones 272
Boletn y certificacin de la instalacin 273
Obligaciones y facultades de los operadores y de la propiedad 273
Continuidad de los servicios durante la modificacin de la instalacin 273
Colaboracin de los propietarios con la Administracin 274
Instaladores de telecomunicacin 274
Piscinas privadas de uso plurifamiliar 274
Regulacin 274
Objeto y alcance del reglamento 274
Proteccin de los vasos 274
Aseos y vestuarios 274
Caractersticas del agua de las instalaciones 275
Local de primeros auxilios y armario botiqun 275
Residuos slidos 275
Desinfeccin y desinsectacin 275
Calidad y tratamiento del agua de los vasos 275
Personal socorrista 275
Libro de registro y control 276
Normas para los usuarios 276
Licencias de reapertura 276
Inspecciones 276
Infracciones y sanciones 276
Seguros 277
Seguro de incendios 277
Seguro de robo 277
Seguro de daos por agua 278
Seguro de responsabilidad civil 278
Seguro multirriesgo de hogar 278
Diez consejos para estar seguros 279
Tributos y gastos 280

Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) 281
Servicios de atencin al usuario 281
Instituciones y rganos de la Administracin 281
Delegaciones Provinciales de la Consejera de Obras Pblicas y Transportes 281
Direccin General de Organizacin, Inspeccin y Calidad de los Servicios de la Consejera
de Justicia y Administracin Pblica y Delegaciones Provinciales de la Consejera 282
Direccin General de Industria, Energa y Minas de la Consejera de Empleo
y Desarrollo Tecnolgico y Delegaciones Provinciales 282
Direccin General de Consumo de la Consejera de Gobernacin
y Delegaciones Provinciales de la Consejera 282
Delegaciones Provinciales de la Consejera de Salud 283
Defensor del Pueblo Andaluz 283
Ayuntamientos 284
Oficinas Municipales de Informacin al Consumidor (OMIC) 284
Federaciones y asociaciones de consumidores y usuarios 285
Otros agentes y organismos relacionados con la vivienda 285
Anexo 2. Vocabulario 287
Bibliografa 295
Introduccin
UNQUE el uso adecuado de los edificios y sus instalaciones as co-
A mo la conservacin y mantenimiento de los mismos resultan im-

prescindibles durante la vida til de los inmuebles, se configuran,
sin embargo, como una de las vertientes del proceso constructivo me-
nos evolucionado y con mayores problemas, por falta de conciencia-
cin de la propia sociedad y, consecuentemente, de los usuarios y dems
agentes intervenientes.
La escasa inquietud por el mantenimiento, caracterstica de los ltimos
tiempos, ha motivado que no se demande tal actividad, acordndonos de
ella solo en situaciones extremas, cuando lamentablemente no hay al-
ternativa o cuando la reparacin constituye la nica salida posible.
Ejemplos que ratifiquen lo dicho pueden extraerse, sin dificultad, del en-
torno prximo donde cada uno vive y se relaciona. Cabe comprobar que
cuando en una comunidad de vecinos se trata de conservacin y mante-
nimiento preventivo el asunto no interesa y, la mayora de las veces,
cualquier propuesta suele ser rechazada. Sin embargo, si se produce un
dao o avera, la inversin necesaria se aprueba sin discrepancias.
Es preciso mentalizarse de que los beneficios de todo tipo que reporta
el mantenimiento y conservacin de las viviendas, justifican sobrada-
mente los costes que su desarrollo conlleva, y que en muchos casos, el
uso y utilizacin adecuada de los espacios, elementos constructivos e ins-
talaciones supone, sin coste econmico alguno, alargar la vida de los edi-
ficios y sus instalaciones, contribuir a la mejora del entorno, conseguir
mayores niveles de confort y ahorro en los consumos de agua y energa.
23
Introduccin
Conscientes de ello, se ha redactado el presente manual con el que se

pretende contribuir a la cultura del mantenimiento, tratando de apor-
tar parte de los datos, informacin e instrucciones que son necesarias
para posibilitar el cumplimiento de los objetivos que perseguimos.
Objetivos
El objetivo fundamental de este Manual no es otro que poner a dispo-
sicin de los usuarios de los edificios destinados a viviendas, las instruc-
ciones necesarias para que puedan cumplir las obligaciones asignadas a los
mismos sobre el uso, mantenimiento y conservacin por la Ley de Orde-
nacin de la Edificacin, Ley de Propiedad Horizontal, III Plan Andaluz
de Vivienda y Suelo, Ley de Arrendamientos Urbanos, Legislacin de
Viviendas de Proteccin Oficial y dems disposiciones sobre la materia.
La informacin, instrucciones, orientaciones, asesoramiento y reco-
mendaciones que se proporcionan persiguen como fines primordiales:
Prevenir riesgos y costes de accidentes, protegiendo la integridad
de las personas y bienes, tanto propios como ajenos a la edifica-
cin de que se trate.
Contribuir a la mejora del confort y de la calidad de vida.
Propiciar el alargamiento de la vida til de la vivienda, el edifi-
cio y sus instalaciones.
Colaborar a la proteccin del entorno y del medio ambiente, es-
pecialmente en materia de limitacin de la contaminacin at-
mosfrica y molestias acsticas.
Garantizar el servicio de las instalaciones, mquinas, aparatos y
equipos cuidando de la eficacia de su funcionamiento.
Fomentar el ahorro en los costes de explotacin de los inmuebles,
sobre todo en materia de consumos de agua y energa.
Servir de pauta y norma a seguir para la redaccin de las ins-
trucciones o manuales particulares que todo promotor debe en-
tregar a los usuarios de cada promocin especfica, como
complemento de este Manual General.
24
Introduccin
INTRODUCCIN
mbito de aplicacin
El presente Manual va dirigido a las edificaciones de viviendas de
cualquier tipo y, en consecuencia, tanto a los elementos, instalaciones y
espacios privativos de las viviendas como a los comunitarios. Contiene
informacin, instrucciones y recomendaciones que pueden ser aplica-
bles con carcter general a todos los edificios destinados a viviendas.
Bien entendido, que parte de las mismas solo sern de aplicacin a los
edificios que cuenten con los elementos, espacios e instalaciones a que
se refieren las instrucciones y recomendaciones especficas.
En cualquier caso, la informacin y los datos que no figuren en este
Manual y sean necesarios para el uso mantenimiento y conservacin
de un edificio concreto, debern ser proporcionados por el promotor a
los usuarios en las instrucciones y manuales particulares que comple-
menten a las contenidas en el presente Manual.
Contenidos
El presente Manual comprende las siguientes partes:
1. Actuaciones para la ocupacin del edificio

Trata de proporcionar pautas y recomendaciones relativas a las ac-
tuaciones a realizar por los usuarios y por la comunidad de propietarios,
con carcter previo a la ocupacin de las viviendas y de los elementos
y servicios comunes, comprendiendo: el acto de la entrega de llaves y
documentacin que ha de recibirse del promotor; asesoramiento sobre
la tramitacin de altas, permisos y autorizaciones, para la puesta en ser-
vicio de las instalaciones; comprobaciones recomendadas tras la en-
trega al uso; operaciones a realizar en el momento de la ocupacin
efectiva y procedimiento a seguir para la puesta en marcha de la co-
munidad de vecinos.
25
Introduccin
2. Instrucciones de uso
Comprende las instrucciones y recomendaciones para el uso de los es-
pacios privativos y comunes, desarrollo de las distintas actividades, ele-
mentos constructivos e instalaciones, recogindose las descripciones y
definiciones de los elementos y componentes de los mismos, las limita-
ciones de uso y prohibiciones correspondientes, las precauciones y previ-
siones a tener en cuenta, los productos recomendados para la limpieza de
determinados elementos y, en suma, todos aquellos consejos de inters
que contribuyan a lograr los objetivos marcados en el presente manual.
3. Instrucciones de mantenimiento
Se recogen, de forma sistemtica y ordenada, las instrucciones de man-
tenimiento y conservacin de los elementos constructivos e instalaciones,
establecindose la periodicidad y frecuencia de las inspecciones y compro-
baciones a realizar, los encargados de efectuarlas, los elementos, partes o
aspectos a verificar, vigilar o revisar y las actuaciones de entretenimiento,
manutencin, limpieza, tratamiento o reparaciones a llevar a cabo. Para
ello, se adopta la misma clasificacin y ordenacin de los elementos cons-
tructivos e instalaciones que en las recomendaciones de uso y, en deter-
minados casos relativos a instalaciones concretas, se formulan las
advertencias previas pertinentes. Concluye esta parte con un plan esque-
mtico en el que tratan de resumirse las operaciones de mantenimiento.
4. Medidas de proteccin y seguridad

Se facilitan una serie de medidas de proteccin y seguridad que com-
prenden orientaciones y recomendaciones de prevencin contra in-
cendios y explosiones y de proteccin contra robos, as como pautas e
instrucciones relativas a formas de actuar en casos de emergencia.
5. Obras de reforma, conservacin y reparacin

Ofrece orientaciones y recomendaciones bsicas a tener en cuenta
para realizar, durante el periodo de vida del edificio obras de reforma y
26
Introduccin
INTRODUCCIN
reparacin, comprendiendo tambin consejos sobre medidas previso-

ras y de aprovisionamiento, precauciones y prohibiciones, medidas de
seguridad y salud en el trabajo e informacin sobre las exigencias tc-
nicas y administrativas requeridas para cada tipo de obras.
6. El Libro del Edificio y la documentacin de la vivienda

Comprende las especificaciones relativas al alcance y contenido que
han de reunir el Libro del Edificio y la documentacin de la vivienda,
como archivo y registro del historial e incidencias tcnicas, jurdicas y
administrativas del edificio y de la vivienda, respectivamente.
Anexos
El Manual se completa finalmente con dos anexos:
Anexo 1. Informacin general

Ofrece informacin general sobre normativa aplicable al uso, man-
tenimiento, rgimen de comunidad de propietarios, proteccin a los
usuarios, arrendamientos urbanos y viviendas de proteccin oficial,
completndose dicha informacin con orientaciones sobre seguros,
tributos y gastos aplicables a las viviendas y con datos referentes a ins-
tituciones de atencin a los usuarios de las mismas.
Anexo 2. Vocabulario
Proporciona un diccionario correspondiente a la terminologa em-
pleada a fin de propiciar su mejor comprensin y utilizacin.
Bibliografa
Contiene referencias al conjunto de publicaciones y textos que han
sido consultados o utilizados en la redaccin de las diferentes partes de
este Manual.
27
Introduccin
1
Actuaciones para
la ocupacin del edificio
Entrega de llaves y documentacin
Altas, permisos y autorizaciones
Comprobaciones
Ocupacin efectiva de la vivienda
Puesta en marcha de la comunidad
29
Actuaciones para
la ocupacin del edificio 1
adquisicin de una vivienda y el cumplimiento, por el com-
L
A
prador, de su parte en el contrato, exige al vendedor promotor,
si hablamos de primera transmisin cumplir con su obligacin
de entregar el bien inmueble objeto de la transaccin, en las mismas
condiciones de calidad y construccin ofertadas.
La entrega de llaves es un acto formal en que el promotor hace entre-

ga, al comprador de una vivienda, de las llaves que le permitan la ocu- Debe dejarse constancia
pacin de la misma. documental de la entrega
de llaves.
Debe dejarse constancia documental de este acto.
Junto con las llaves, o en algn momento anterior a este acto, el pro-
motor tambin entregar al comprador la documentacin que permita
al usuario la efectiva ocupacin de la vivienda y que le posibilite cum-
plir sus obligaciones sobre el uso, mantenimiento y conservacin. Los
documentos que debe recibir el comprador estn regulados por la nor-
mativa en vigor (ver Anexo 1, apartado de Normativa aplicable).
31
1 MANUAL GENERAL PARA USO, MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN DE EDIFICIOS DESTINADOS A VIVIENDAS
Vamos a enumerar aqu esos documentos, advirtiendo que todos ellos

deben estar en manos del usuario antes de iniciar la ocupacin efecti-
va de la vivienda y del edificio.
Al propietario de cada vivienda

Plano de emplazamiento de la vivienda con el conjunto de datos
que permita su identificacin dentro del edificio o grupo de vi-
viendas a que pertenezca.
Planos de la vivienda y sus anejos, si los tuviera, con el trazado
de sus instalaciones.
Cdula de la calificacin definitiva, si se trata de Vivienda de
Proteccin Oficial VPO.
Licencia de primera ocupacin.
Boletn de la instalacin de agua potable.
Boletn de la instalacin de energa elctrica.
Certificado de la instalacin de gas, cuando el edificio est dota-
do de esta instalacin.
Autorizacin para la puesta en funcionamiento de instalacio-
nes trmicas (climatizacin, calefaccin y agua caliente) nece-
saria cuando la potencia trmica de la instalacin individual
supere los 5 kw.
Para actuacin en caso de emergencia:

Descripcin de las medidas de seguridad contra incendios con
que cuente el inmueble.
Instrucciones sobre evacuacin del inmueble.
Junto con estos documentos, tambin debe recibir el usuario:

Relacin de compaas suministradoras con los datos suficientes
sobre ellas que permitan al usuario establecer contacto para la
contratacin del servicio.
32
ACTUACIONES PARA LA OCUPACIN DEL EDIFICIO
Relacin identificativa de agentes intervinientes en la promo-

cin, proyecto, direccin y ejecucin de la obra.
Por otro lado, est previsto que el promotor le traslade y el usuario reciba:
1
Garantas, facilitadas por los fabricantes o suministradores, sobre
aparatos, mquinas y equipos de que est dotada la vivienda.
Garantas y seguros que viniesen obligados por las estipulaciones
contractuales.
Y para terminar:
Instrucciones para el uso, mantenimiento y conservacin, inte-
gradas por:
Un Manual General (el mismo que tiene ahora en sus manos).
Las instrucciones particulares, donde se recojan aspectos con-
cretos (elementos constructivos o instalaciones) de su vivienda
que no han sido tratados en el anterior y que, por sus especiales
caractersticas, hagan necesario o conveniente formular reco-
mendaciones para el uso, mantenimiento y conservacin. Con
inclusin de las instrucciones relativas a mquinas, equipos y apa-
ratos, en su caso, instalados en la vivienda.
Copia de la pliza de seguro contra incendios vigente en el mo-
mento de la entrega de la vivienda, si tiene hipoteca.
Al representante de la comunidad de propietarios

Proyecto del edificio con inclusin, en su caso, de las modifica-
ciones aprobadas.
Relacin identificativa de los agentes intervenientes en la pro-
mocin, proyecto, direccin y ejecucin de la obra.
Resultados de los controles de calidad realizados durante la
ejecucin de la obra (Libro de Control de Calidad).
Copia de la escritura de Divisin Horizontal y Declaracin de
Obra Nueva.
33
Copia del Acta de Recepcin de la obra.

Copia del Certificado final de obra.
Licencia de ocupacin.
Modelos de estatutos y de reglamento de rgimen interno por los
que podra regirse la comunidad de propietarios.
Boletn para contratar el suministro de agua potable del edificio.
Boletn para contratar el suministro de electricidad del edificio.
Copia del certificado de la instalacin de acometida enterrada
de gas.
Certificado de instalacin de telecomunicaciones.
Boletn de instalacin de telecomunicaciones.
Autorizacin de puesta en servicio de la instalacin del ascensor
y copia del contrato de conservacin o bien justificacin docu-
mental de que el instalador del aparato ha presentado en la
Delegacin Provincial de Industria correspondiente, el expedien-
te tcnico, la declaracin de conformidad y las actas de ensayos
relacionados con el control final.
Certificado de la empresa que haya realizado la instalacin de
proteccin contra incendios.
Este certificado no se necesita para instalaciones que contengan
exclusivamente extintores.
Autorizacin para la puesta en funcionamiento de las instalaciones
trmicas del edificio (climatizacin, calefaccin y agua caliente).
Esta autorizacin slo se necesita para instalaciones con potencia
trmica superior a 5 kw.
Copia del justificante de haber efectuado el pago de los derechos
de conexin a la red pblica de vertidos.
Solamente, cuando el edificio est situado en un trmino muni-
cipal que tenga establecida esta tasa.
34
Relacin de compaas suministradoras de los servicios con que

est dotado el edificio.
Copia de la pliza de seguro para garantizar, durante diez aos, el
resarcimiento de los daos materiales causados por vicios o de-
1
fectos que afecten a la cimentacin, los soportes, las vigas, los for-
jados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que
comprometen directamente la resistencia mecnica y la estabili-
dad del edificio.
La prima deber estar pagada en el momento de recepcin de la obra.
Copia de la pliza de seguro contra incendios.
Garantas, facilitadas por los fabricantes o suministradores, sobre
los aparatos, mquinas y equipos de que est dotado el edificio.
Instrucciones para el uso, mantenimiento y conservacin, de la
misma forma que dejamos ya explicado para el propietario de
una vivienda.
Una vez recibida la documentacin del edificio terminado y de la

obra ejecutada, por el representante de la comunidad de propietarios
y la documentacin de la vivienda ejecutada, por el propietario de
sta, ambos estn obligados a usar y mantener el edificio y las vi-
viendas de acuerdo con las instrucciones recibidas. Es conveniente,
tambin, ir incorporando a la documentacin proporcionada la que
se vaya produciendo durante el periodo de vida til y conservar y
transmitir, en caso de venta, el Libro del Edificio y la documentacin
de la vivienda a los sucesivos adquirentes.
Respecto del alcance y contenido del Libro del Edificio y de la docu-
mentacin de la vivienda, se recomienda leer la parte 6 de este Manual.
35
Una vez adquirido el dominio de la vivienda, se le recomienda que proce-

da a realizar con la mayor brevedad posible las siguientes actuaciones:
Contratacin de servicios (agua, electricidad, etc.).
Comprobacin del estado real de la vivienda y sus espacios anejos.
Como existe una considerable variedad de compaas suministradoras,

el propietario de una vivienda puede encontrarse con muy distintas
condiciones y exigencias por parte de aquellas. Sin embargo, lo ms
frecuente es que al efectuar la contratacin para el suministro de su vi-
vienda de agua, electricidad, gas o telfono, sea necesario presentar la
siguiente documentacin:
Escritura, contrato de compraventa o de arrendamiento.
Licencia de primera ocupacin.
Boletn de enganche o certificado de la instalacin.
D.N.I. del contratante.
En relacin con estas contrataciones, consideramos de inters hacer las
siguientes advertencias:
Gas
Si su decisin fuera disponer en su vivienda de una instalacin de gas bu-
tano suministrado en bombonas, debe saber que slo un instalador auto-
rizado puede realizarla. Despus, dicho instalador emitir un certificado
que le permitir a usted hacer la contratacin con un distribuidor oficial.
Electricidad
La contratacin de este suministro tiene que ser suficiente para cubrir
las necesidades de la vivienda, pero no puede rebasar el mximo de po-
tencia previsto en el Boletn de la instalacin.
36
El usuario podr contratar por una potencia menor a la mxima esta-

blecida para su instalacin pero, en este caso, la compaa suministra-
dora puede obligar a la instalacin de un limitador de potencia.
En el recibo que despus le pasar la compaa suministradora hay
1
un concepto por el que el usuario deber pagar una cantidad fija con
independencia del consumo: se trata de la potencia contratada. Es
por esto que debe ajustarse el valor de dicho trmino para evitar gas-
tos innecesarios.
En general se aconseja contratar por la suma que alcancen los apara-
tos de mayor potencia y utilizacin simultnea redondeando al alza
sobre el consumo estimado.
Por ejemplo:
Si durante el invierno podemos tener 3 radiadores de 1.500 wa-
tios simultneamente enchufados a la red, son: 4,5 kw.
Para alumbrado y pequeos aparatos como TV, aspiradora etc.: 2,0 kw.
En total el consumo asciende a 6,5 kw.
Otra frmula puede ser:
Sumar la potencia de todos los aparatos que se piensa instalar,y
aplicar a la suma un coeficiente de simultaneidad del 75%.
En todo caso, antes de suscribir la pliza o contrato con la compaa su-

ministradora, asesrese a travs de un instalador electricista autorizado,
la propia compaa o profesional competente, para elegir la tarifa y po-
tencia ms conveniente para su tipo de instalacin y consumo que
usted realice. Existen multitud de contratos y tarifas que le pueden re-
sultar beneficiosas, segn sus necesidades. La tarifa nocturna supone un
ahorro considerable.
Tambin debe saber que las empresas distribuidoras estn obligadas,
siempre que lo solicite el abonado, a efectuar el suministro de energa
de forma que permita el funcionamiento de cualquier receptor mono-
fsico de hasta 3 kw de potencia a la tensin de 220 voltios.
37
1
En algunos casos,
la factura por consumo
de agua se incrementa
Agua potable
Este suministro est generalmente encomendado a empresas munici-
palizadas o entidades pblicas similares. Y muy poco, (o nada) podr
hacer el usuario para variar una coma de las normas de contratacin
en un porcentaje por el
concepto de recogida de que tengan establecidas.
basuras y vertidos a la Advertencia: en algunos casos, la factura por consumo de agua se in-
red de alcantarillado.
crementa en un porcentaje por el concepto de recogida de basuras y
vertidos a la red de alcantarillado.
Comprobaciones
Tanto las viviendas como el edificio en su conjunto, habrn sido com-

probados previamente a la Recepcin de la obra, por el promotor y la
direccin tcnica de la misma. No obstante, es posible que existan pe-
queas deficiencias.
Por eso, incluso antes de tener en funcionamiento todos los servicios de
su vivienda, debe proceder a la revisin in situ del estado en que real-
mente se encuentra. Se trata de hacer una serie de comprobaciones (que
no necesitan conocimientos tcnicos) del funcionamiento y de la situa-
cin aparente de los distintos elementos que componen el conjunto de
la vivienda y sus espacios anejos. Acaso pueda as detectar algunos deta-
lles defectuosos o anomalas de funcionamiento que deben ser reparados.
A veces el promotor, de forma unilateral, establece un plazo de varios
das para efectuar las comprobaciones y, en su caso, reclamaciones re-
lativas a las deficiencias reseadas.
Es conveniente que la formulacin de las observaciones pertinentes se
efecte a la mayor brevedad, ya que , de lo contrario, las posibles defi-
ciencias detectadas podran imputarse a un hipottico uso inadecuado
de elementos e instalaciones. Todo ello sin menoscabo de los derechos
que legalmente asistan al usuario para reclamar las subsanaciones
38
Comprobaciones
oportunas en los plazos establecidos (a tal efecto, consultar el aparta-

do Normativa aplicable del Anexo 1 de este Manual).
A continuacin ofrecemos una lista de posibles defectos:
1
Una reclamacin fuera de
plazo podra dar lugar a su
rechazo, por considerar
Falta de algn elemento (o parte de l) de cuantos forman el con- que los defectos
junto de las dotaciones que tiene la vivienda. A modo de ejemplo: apuntados fuesen debidos
al mal uso de elementos
Grifos o alguna parte de ellos. e instalaciones.
Mecanismos de electricidad; tapas de las cajas.
Manivelas de las puertas, embellecedores.
Rejillas de ventilacin.
Roturas, deterioros o manchas en algunos elementos como:
Puertas, ventanas, persianas y cristales.
Aparatos sanitarios y griferas.
Paredes, suelos, techos.
Pinturas en general.
Defectuoso accionamiento de elementos mviles:
Puertas, ventanas y persianas.
Grifos, llaves de paso y vlvulas.
Tras disponer de los suministros de los servicios contratados, es reco-
mendable hacer las siguientes comprobaciones:
Agua
Abra todos los grifos de la vivienda y deje correr el agua suavemente
durante 15 minutos para que desaparezca la suciedad que pudieran te-
ner las tuberas. Verifique entonces el funcionamiento de todos los gri-
fos y llaves de corte (caudal, goteo, fugas). Compruebe el correcto
funcionamiento, en carga y descarga, de las cisternas.
Electricidad
Compruebe el funcionamiento del interruptor diferencial. Para ello,
pulse el botn de prueba y si no se dispara (salta) es que est ave-
riado y, en consecuencia, usted no se encuentra protegido contra deri-
39
Comprobaciones
vaciones. De igual manera, verifique que la corriente elctrica llega a

todas las tomas (enchufes) y que los interruptores accionan correcta-
mente los puntos de luz (encendido y apagado).
Gas
Encienda, de una en una, la llama de los quemadores de los aparatos
que tenga instalados la vivienda, despus de abrir la llave de paso ge-
neral situada junto al contador.
Una vez realizadas todas estas operaciones a las que nos hemos referi-
do, su vivienda estar preparada para recibir los muebles y aditamen-
tos con los que usted ha pensando dotarla. Permtanos hacerle algunas
1. Enchufe de 25 A circular. recomendaciones:
Aparatos elctricos
Si tiene que instalar aparatos elctricos, asegrese de que se co-
nectan en las tomas de corriente que corresponden a cada uno.
As, por ejemplo:
Cocina y horno elctrico, en la de 25 A.
2. Enchufe de 25 A cuadrado. Lavadora y lavavajillas, en las de 20 A.
Alumbrado, en las de 10 A.
Otros usos (frigorfico, aspiradora, etc. en las de 16 A).
(Ver algunos de los tipos existentes en las fotografas 1, 2 y 3).
Para comprobar que la conexin es correcta, accione en cada caso el

PIA (Pequeo Interruptor Automtico) correspondiente del cuadro de
3. Enchufe de 16 A. proteccin individual (ver pgina 97).
40
Iluminacin
Un asunto que deber plantearse en cuanto ocupe su vivienda ser el de
la iluminacin de los espacios en funcin de sus propias necesidades y de
sus gustos al respecto. Segn el problema de iluminacin que se preten-
1
Si tiene que instalar
aparatos elctricos,
asegrese de que se
conectan en las tomas
da resolver, es conveniente pensar en distintos tipos de alumbrado: de corriente que
corresponden a cada uno.
Alumbrado bsico: es la fuente principal para la iluminacin de
una habitacin. En la mayora de las viviendas hay apliques en
los techos; pero estos causan sombras y brillos. Una luz ms sua-
ve y general crea un alumbrado ms agradable.
Alumbrado de trabajo: para determinados tipos de actividades,
como cocinar, leer, por ejemplo, se requiere una luz ms intensa.
Con este fin, se utilizan pantallas que dirijan el haz de luz hacia
la zona de trabajo.
Alumbrado decorativo: la luz tambin se utiliza para producir un
efecto esttico. Cuantos ms puntos de luz instale, tanto mayor
ser la flexibilidad de la iluminacin.
Estos tipos de alumbrado se consiguen instalando el necesario nmero

de focos de luz.
Existen en el mercado diferentes tipos de alumbrado, con globos trans-
parentes, blancos o de suaves matices, de distintas formas y tamaos,
que se pueden clasificar en:
Bombillas comunes o incandescentes. Se denominan as precisamen-
te porque incorporan en el interior de su ampolla un filamento, el cual
al paso de la electricidad se calienta (se pone incandescente) propor-
cionando ms o menos luz, segn la potencia deseada.
Emiten una iluminacin clida reproduciendo, de forma excelente, to-
dos los colores.
Aunque son realmente baratas, sin embargo, su consumo de energa
suele ser elevado; por otro lado, su duracin en horas de vida tambin
es relativamente corta (aproximadamente 1.000 horas).
41
Son aconsejables para usos espordicos, tales como pasillos, interiores

de armarios, recibidores, etc. Debido a su ampolla transparente, este ti-
po de lmparas siempre es aconsejable utilizarla apantallada para evi-
tar que nos moleste la visin.
Lmparas halgenas. Podemos decir que se dividen en dos grupos, las
que precisan transformador (normalmente ya viene incorporado en el
aparato equipado con este tipo de lmparas), y las de ltima genera-
cin, que no lo necesitan.
En el primer grupo, estn englobadas las cpsulas y las minirreflectoras
(dicroicas).
El segundo, de ms reciente aparicin, lo forman las denominadas de
doble envoltura o las de tipo parreflectoras, y se instalan como una
bombilla convencional, adems pueden ser manipuladas con los dedos
sin ningn problema.
La cualidad de todas las halgenas es su luz blanca y brillante, su du-
racin es superior a las bombillas convencionales y su calidad no de-
crece con el tiempo.
Son aconsejables para el alumbrado decorativo, en lmparas de pie o
para el resalte de todo tipo de objetos. Su potente luz hace que se pue-
dan utilizar con excelentes resultados como alumbrado indirecto en el
baado de paredes y techos, y en tareas como coser, leer
Alumbrado fluorescente. Este tipo de iluminacin es realmente ren-
table, comparado con la incandescencia convencional llega a econo-
mizar hasta el 80% en energa, y cuentan con una duracin casi 10
veces superior.
Es importante tener en cuenta que existen en el mercado distintos
fluorescentes, dependiendo del lugar a iluminar, determinndose as, la
utilizacin de una u otra lmpara.
Donde sea importante la reproduccin de los colores, por ejemplo: en
la cocina, sala de estudio o zonas de descanso, debemos usar fluores-
centes de luz clida; estos son un poco ms caros pero a la corta com-
42
pensan, ya que aportan al entorno un alto grado de confortabilidad,

evitando en la piel ese color fro y blanquecino que dan los tubos co-
rrientes. En zonas de paso, exteriores, garajes, escaleras, etc. podemos
usar fluorescentes de luz estndar.
1
Ms del 20% del recibo
de electricidad se lo lleva
el apartado de alumbrado.
Por lo que si elige bien
Son aconsejables para dar luz a aquellos lugares donde precise una ilu- su iluminacin se lo
minacin semipermanente o con ms de 4 horas de uso diario: coci- agradecer su vista
y su bolsillo.
nas, pasillos, entradas, garajes, baos, zonas de trabajo y estudio, etc.
Bombillas ahorradoras. Donde cabe una bombilla normal, cabe una aho-
rradora. Tienen una duracin aproximada de 9 aos (10.000 horas de vi-
da) llegando a economizar hasta el 80% de energa elctrica, aunque su
coste de adquisicin es bastante mayor. Son ideales para lugares donde se
necesite ms de 2 horas diarias de encendido, tanto en el interior como
en el exterior. Por su bajo coste pueden permanecer encendidas y actuar
como luz de vigilancia en pisos y chalets, en ausencias continuadas.
Comparativo de equivalencias
Bombilla ahorradora de Equivale a una normal de
9 vatios 40 vatios
11 vatios 60 vatios
15 vatios 75 vatios
20 vatios 100 vatios
23 vatios 120 vatios
Antes de decidirse por cualquiera de estos productos:

Asesrese convenientemente y no olvide que ms del 20% del re-
cibo de electricidad se lo lleva el apartado de alumbrado. Por lo que
si elige bien su iluminacin se lo agradecer su vista y su bolsillo.
Adems de lo dicho hasta aqu con carcter general, le hacemos las si-
guientes recomendaciones para la iluminacin de diferentes espacios
de su vivienda:
43
Entradas, vestbulos y pasillos: es muy acertado disponer una

iluminacin central, no demasiado potente, con bombillas in-
candescentes y ampollas opalizadas. Tambin se puede obtener
iluminacin indirecta escondiendo en molduras prximas al
techo, tubos fluorescentes; o con lmparas halgenas orientadas,
dentro de apliques murales.
Salncomedor: la mejor solucin ser una combinacin de va-
rias fuentes de luz. Se puede pensar en un alumbrado general y en
complementos de gran flexibilidad (apliques de pared o lmparas
de pie). En techos o paredes se pueden utilizar bombillas halge-
nas. Un foco de luz suave cerca del televisor causa menos fatiga
a los ojos. Con bombillas de suaves tonalidades se puede conse-
guir un ambiente relajante.
Dormitorios: la luz del dormitorio debe ser clida y agradable,
disponiendo de un suave alumbrado general y de focos de ilumi-
nacin acentuada para la lectura en la cama. Las bombillas de to-
nalidades suaves le proporcionarn un ambiente agradable.
Cocina: debido a la continua manipulacin de alimentos, en la
cocina se precisa una adecuada cantidad y calidad de iluminacin.
Un buen alumbrado ayudar, adems, a mantener la seguridad y
el confort. Una luz directa con tubos fluorescentes adosados al te-
cho y situados en la zona central, ser siempre necesaria; pero
piense que tendr que resolver adems, la iluminacin de varios
puntos de trabajo: la encimera, el fogn, la mesa
Cuartos de bao: para el ambiente general es conveniente colo-
car un plafn en el techo con bombillas blancas. Para el espejo
se necesita mucha luz y poca sombra: por ello se recomiendan
bombillas opalizadas o soportes (para colocar las correspondien-
tes bombillas) que dispongan del cristal opal.
Bombonas de gas
Si va a utilizar bombonas de gas butano, le suponemos informado de la
forma de instalarlas. Pero, por si no fuera as, consulte las instruccio-
44
nes que figuran en el apartado de Gas butano o propano envasado

de la Parte 2 de este Manual.
Amueblamiento
1
Se recomienda prestar atencin a algunos de los aspectos del amue-
blamiento de su vivienda:
Evite la ubicacin de muebles en zonas prximas a los huecos de fa-
chada que supongan un potencial riesgo de escalada por los nios.
Tenga tambin en consideracin posibles sobrecargas de peso que
puedan transmitir los muebles y su contenido a los forjados (vea a
tales efectos el apartado Estructura de la parta 2 de este Manual).
De anloga manera a como se ha expuesto para las viviendas, es nece-

sario poner en funcionamiento el edificio con sus instalaciones comu-
nitarias y la comunidad de propietarios como entidad que agrupa a
todos los usuarios. Aqu le recordamos las actuaciones que deben lle-
varse a cabo para iniciar el funcionamiento de la comunidad:
Comprar un libro de actas (si antes no se lo han proporcionado)
y legalizarlo en el Registro de la Propiedad que corresponda, se-
gn la zona en que est ubicado el edificio.
Solicitar el N.I.F. en la Delegacin Provincial de Hacienda.
(Antes de dar los siguientes pasos, recomendamos la lectura del apar-
tado Comunidades de propietarios del Anexo 1 de este Manual).
Convocar la Junta de Constitucin.
Nombrar a los cargos rectores.
Aprobar el presupuesto de gastos para la anualidad en curso.
45
Fijar las cuotas de participacin de cada propietario.

Facultar al Presidente o Administrador para formalizar la contra-
tacin de los servicios comunes correspondientes.
En relacin con este ltimo aspecto (contratacin de los servicios co-
munes), bueno ser repasar lo que ya hemos dicho en el apartado
Altas, permisos y autorizaciones. Por su especial relevancia, vamos
a referirnos aqu a la:
Puesta en marcha de los ascensores

En el caso de que el ascensor haya sido dado de alta por el promotor y
por tanto, inscrito en el registro de aparatos elevadores con el nmero
correspondiente, el ascensor contar con la autorizacin de puesta en
funcionamiento, expedida por la Delegacin Provincial de la Consejera
competente en materia de Industria; por lo que slo ser necesario efec-
tuar el cambio de titularidad del aparato para ponerlo a nombre de la co-
munidad de propietarios, a cuyos efectos deber acudirse a la citada
Delegacin Provincial y presentar la copia de la autorizacin de puesta
en funcionamiento referida que le habr sido entregada por el promotor.
En el supuesto de que en el momento de la entrega del edificio no ha-
ya sido otorgada la autorizacin de funcionamiento del aparato y que su
gestin corresponda a la comunidad de propietarios, sta deber pre-
sentar en la Delegacin de Industria correspondiente, el pertinente
contrato de mantenimiento suscrito por la comunidad de propietarios
con la empresa autorizada y la justificacin documental, que habr sido
entregada por el promotor, de que el instalador del aparato ha presen-
tado en la mencionada Delegacin Provincial de Industria el expe-
diente tcnico, la declaracin de conformidad y las actas de ensayos
relacionadas con el control final.
Es preciso aclarar que no es obligatorio que la empresa instaladora del
aparato deba ser la misma que aquella con la que se contrate el man-
tenimiento y conservacin, y que al vencimiento de cada contrato de
mantenimiento puede cambiarse a otra empresa autorizada.
46
2
Instrucciones de uso
Espacios y actividades
Elementos constructivos
Instalaciones
47
Instrucciones de uso 2
derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada que con-
E
L
sagra la Constitucin trae de la mano la necesidad de promover
las mejores condiciones para hacer efectivo ese disfrute por parte
de los usuarios de un bien tan complejo y duradero. Por eso, las ins-
trucciones de uso son indicaciones encaminadas a conseguir, entre
otros, los siguientes objetivos:
Evitar patologas
Mejorar el confort, la salubridad y la seguridad.
Promover el ahorro de agua y energa, y no contaminar.
Propiciar la economa de mantenimiento, etc.
Con el fin de salvaguardar las condiciones de seguridad y salud, de

mantener la validez de las autorizaciones, licencias, calificaciones
otorgadas y las garantas contratadas en las plizas de seguros corres- Las garantas con que
pondientes, los espacios y dependencias integrados en una edificacin cuente la vivienda y el
de vivienda no debern destinarse para usos distintos de los que tuvie- edificio no cubren, entre
ran asignados por el proyecto. otros, los daos causados
por el mal uso ni por
Para cualquier cambio de uso o modificacin de las dotaciones, elemen- modificaciones u obras
tos de construccin e instalaciones, ser necesario contar, previamente, realizadas despus de
la recepcin, salvo la
con el asesoramiento e informes tcnicos pertinentes sin perjuicio de
subsanacin de defectos
solicitar las licencias y autorizaciones correspondientes, y de la comuni- observados, en su caso,
cacin a la compaa de seguros. en la misma.
49
En cualquier caso, el usuario de la vivienda debe tener muy claro que

estas instrucciones de uso no tienen carcter de obligacin, pero que el
mal uso le hace responsable de los daos que hubiera causado por ello
y que:
Las garantas con que cuente la vivienda y el edificio no cubren, entre
otros, los daos causados por el mal uso ni por modificaciones u obras
realizadas despus de la recepcin, salvo la subsanacin de defectos ob-
servados, en su caso, en la misma.
No obstante lo dicho, tambin debemos recordar que el usuario tiene
que cumplir con determinadas obligaciones impuestas por disposicio-
nes legales (VPO, Ley de Propiedad Horizontal, etc.) que contemplan
esta materia con diferente perspectiva. (Al respecto, puede consultar-
se el Anexo 1 de este Manual).
50
INSTRUCCIONES DE USO
2
El uso adecuado hace ms confortable la vivienda, evita su deterio-
ro, mejora la seguridad y reduce los gastos de mantenimiento y el da-
o ambiental.
Espacios privativos
La vivienda integra un conjunto de espacios privados en los que se desa-
rrolla la vida familiar. Cada uno de esos espacios tiene entidad propia y
ha sido diseado para cumplir funciones especficas y bien diferenciadas.
Dormitorios
Para dormir satisfactoriamente es importante mantener un control lu- Los dormitorios deben
mnico y sonoro, as como condiciones ambientales adecuadas, en las ventilarse diariamente
para renovar la totalidad
habitaciones destinadas a este uso. Diseadas para acoger a un deter- del aire que contienen.
minado nmero de personas, (habitualmente 6 m2 para una persona;
mnimo de 8 m2 para dos personas), pueden ver afectada su salubridad
y confort si se rebasa ese nmero. Por motivos de higiene
y para prevenir posibles
Los dormitorios deben ventilarse diariamente para renovar la totalidad
incendios, no se debe
del aire que contienen. Es aconsejable realizar esta operacin por las fumar en la cama.
maanas y durante un tiempo de 30 minutos.
Por motivos de higiene y para prevenir posibles incendios, no se debe
fumar en la cama.
Saln
La utilizacin de una parte de esta habitacin como comedor, es
bastante frecuente. Una buena distribucin de los espacios, de las
51
zonas libres y ocupadas, es necesaria para garantizar la comodidad.

Por todo ello:
Preste especial atencin al amueblamiento.
Cuide el nivel de iluminacin (diurna y nocturna) para evitar el
cansancio de los ojos, especialmente en zonas que requieran una
atencin visual cercana y prolongada.
Vigile el nivel de ruidos que produce. Escuchar msica, la radio o la
televisin no deben ser un tormento para los vecinos.
Ventile con frecuencia esta habitacin.
Decore con plantas, renovarn y purificarn el aire.
Cocina
En la cocina, Mantenga una buena iluminacin en todo el recinto.
generalmente se utiliza
fuego para calentar Debido a la actividad que aqu se desarrolla, la cocina es la habitacin de
los alimentos. la vivienda donde se producen ms humos y gases, y se generan ms des-
En consecuencia, tome
perdicios. Unos y otros son causa de malos olores. Para evitarlo:
precauciones para evitar
los incendios. Ventile constantemente este recinto y utilice, si fuera posible, extrac-
tores de humo.
Ventile tambin los armarios, alacenas o despensas, donde se guardan
(o acumulan, o almacenan) los alimentos. Evite su putrefaccin.
Retire las basuras con la mayor frecuencia posible.
Elimine las grasas acumuladas en los rincones.
Recuerde tambin que debido a la formacin de vapor de agua resultante
de la coccin podran aparecer manchas de humedad por condensacin,
casi siempre de difcil eliminacin. Se evitan con una buena ventilacin.
Una vez realizadas las tareas que comporta el cocinar (hervir, frer,
asar, etc.) y consumidos los alimentos cocinados, es preciso limpiar los
tiles empleados.
Despus de eliminar los restos de comida que llevan adheridos di-
chos tiles, proceda a lavarlos cuanto antes.
52
En la cocina, generalmente se utiliza fuego para calentar los alimentos.

En consecuencia, tome precauciones para evitar los incendios.
Al respecto, se recomienda consultar la parte 4 de este Manual.
2
Cuarto de bao
En este recinto el consumo de agua, tanto fra como caliente, es considerable. En No manipule aparatos
consecuencia: elctricos (como mquinas
de afeitar, secadores de
Evite el derroche de agua en todos los aparatos. pelo, etc.) con las manos
mojadas, ni estando
Vigile el funcionamiento de la cisterna del inodoro.
dentro de la baera
Utilice, si fuera posible, mezcladores automticos de agua fra y o bajo la ducha, ni cerca
caliente. de un chorro de agua.
Cierre perfectamente los grifos despus de su utilizacin.
El ambiente hmedo del recinto puede producir humedades de condensacin. Para evi-
tarlas o atenuarlas:
Facilite la correcta ventilacin del recinto.
Seque los grifos, mobiliario y paredes cuando estuvieran cubiertos
por la humedad.
El contacto del agua con suelos y paredes propicia la aparicin de humedades de filtra-
cin. Al objeto de evitarlas:
Vigile las fisuras de los revestimientos de suelos y paredes y procu-
re tener bien selladas las uniones entre aparatos, suelos y paredes.
Procure secar cuanto antes el suelo mojado y evitar resbalones. Si no
lo tuviera, es conveniente dotar a la baera de algn elemento anti-
deslizante en su fondo. Coloque tambin una barra para agarrarse.
Para la limpieza de aparatos sanitarios y grifera se recomienda el em-

pleo de agua y jabn. No utilice productos abrasivos.
La proximidad del agua y la corriente elctrica es siempre peligrosa; y
aunque la reglamentacin actual prohbe la colocacin de tomas de
53
corriente en la zona de influencia del bao y la ducha, deben extre-

marse las precauciones para evitar accidentes.
No manipule aparatos elctricos (como mquinas de afeitar, secadores
de pelo, etc.) con las manos mojadas, ni estando dentro de la baera o
bajo la ducha, ni cerca de un chorro de agua.
Los aparatos sanitarios del cuarto de bao estn instalados para cum-
plir con la funcin que tienen asignada y no deben ser utilizados para
otros menesteres:
No se suba encima del inodoro o del bid, emplendolos como es-
calera para alcanzar algo: el aparato podra partirse o deteriorarse
su fijacin.
No apoye su cuerpo en el lavabo con todo su peso, pues podra
desprenderse o romper las conexiones de suministro de agua o
de desage.
Lavadero
No tienda ropa en lugares La funcin de lavado se realiza en nuestros das, casi exclusivamente,
cercanos al paso de
en mquinas lavadoras movidas por energa elctrica en la mayora de
conductores elctricos.
los modelos. El secado puede hacerse mediante:
Mquinas secadoras.
Tendido de ropa, generalmente al exterior.
En el primer caso, se produce importante cantidad de vapor de agua y

para evitar condensaciones:
El recinto donde estuviera la secadora deber ventilarse con-
venientemente.
Si la ropa se tiende al exterior:

Procure hacerlo en lugar no visible desde la calle y de forma que
el agua desprendida no moleste a vecinos ni viandantes.
No tienda ropa en lugares cercanos al paso de conductores elctricos.
54
El planchado se realiza con planchas elctricas cuyo funcionamiento sen-

cillo no presenta problemas, generalmente. Pero no deben olvidarse los
peligros inherentes a la utilizacin de la electricidad, y al fuego, que po-
dra producirse por descuido. A tal efecto:
2
No mantenga enchufada la plancha, innecesariamente.
Utilice soportes no inflamables.
Armarios
Aunque nos referimos especialmente a los llamados armarios empo- No almacene sustancias
trados, la mayor parte de las siguientes recomendaciones sern igual- nocivas y peligrosas.
mente tiles para el caso de armariosmueble.

Todos los armarios necesitan una buena ventilacin.
En especial, los destinados a almacenar alimentos si son cerrados y no

se procura su frecuente aireacin, se convertirn en un foco de putre-
faccin y malos olores.
Hay armarios que pueden estar cerrados durante largos periodos de
tiempo: por ejemplo, los que guardan equipamiento (mantas, alfom-
bras, etc.) y ropa (abrigos, gabardinas, etc.) de temporada. Adems de
proteger estas cosas con productos contra los insectos, sigue siendo ne-
cesario una frecuente ventilacin del habitculo.
No almacene sustancias nocivas y peligrosas.
Los medicamentos deben guardarse en lugar fresco y fuera del alcance
de los nios, pero:
No almacene innecesarios productos de farmacia una vez finali-
zado el tratamiento para el que fueron prescritos.
Balcones y terrazas
Generalmente, se proyectan para disfrutar del ambiente exterior sin
salir de la propia vivienda; pero, lamentablemente, el uso deforma en
55
2
En las terrazas y balcones
deben extremarse las
medidas de precaucin
numerosas ocasiones, el verdadero destino para el que fueron conce-

bidos. Por eso:
No convierta sus balcones o terrazas en almacn o trastero.
para evitar cadas
Por su ubicacin en la fachada y, a pesar del uso privativo para cada
al vaco, especialmente,
las de los nios, y las vivienda, las terrazas y balcones tienen la consideracin de elemen-
de objetos que supongan tos comunes del edificio salvo el caso de viviendas unifamiliares. En
un peligro para consecuencia:
los viandantes.
No pueden realizarse reformas, aadidos o sustitucin de elementos,
salvo acuerdo pleno de la comunidad y con la previa autorizacin del
organismo competente del Ayuntamiento de la localidad.
Aun dentro de su ms apropiada utilizacin, en las terrazas y balcones

deben extremarse las medidas de precaucin para evitar cadas al va-
co, especialmente, las de los nios, y las de objetos que supongan un
peligro para los viandantes y otros perjuicios o molestias. Por ello:
No coloque mesas, butacas, jardineras y otros elementos decora-
tivos que faciliten la escalada de la barandilla.
No site las macetas por fuera de la barandilla, ni en lugares en
que no queden protegidas contra la cada.
Evite el riego en horas inadecuadas.
Garaje y trastero
No almacene productos El aparcamiento debe hacerse, exclusivamente, en los emplazamien-
inflamables.
tos sealados para tal fin y de forma que no se impida o dificulte el
uso del garaje por los otros convecinos.
En todo momento, hay que mantener expeditas las vas de entra-
da y salida del garaje. Esta recomendacin se hace extensiva al ac-
ceso desde la va pblica.
El mantenimiento de un bajo nivel de gases es un aspecto esencial pa-

ra el buen funcionamiento del garaje. As pues:
56
No obstruya ni obstaculice el sistema de ventilacin.

Mantenga encendido el motor de su automvil, dentro del gara-
je, el menor tiempo posible. La acumulacin de gases por una
combustin defectuosa es altamente peligrosa.
2
Por motivos de seguridad y para evitar los riesgos derivados de posibles incendios y ex-
plosiones, se recomienda:
Mantener limpio el garaje. Eliminar la presencia de grasas, acei-
tes y combustibles derramados.
No almacenar productos inflamables, como neumticos, latas de
aceite, de gasolina, etc.
No fumar ni encender fsforos u otro tipo de llamas.
Para el trastero son de utilidad las mismas recomendaciones que se hicieron en el apar-
tado de armarios. Y adems tenga en cuenta que estos espacios:
No deben ser utilizados como habitaciones.
Por el alto riesgo que conllevan:

El trastero no es un lugar adecuado para guardar la bombona de
butano.
No almacene productos inflamables.
Espacios comunes
En las viviendas unifamiliares, los espacios a que nos referimos a con-
tinuacin son de uso privativo.
Para todos los elementos de uso colectivo deben tenerse en consideracin estas mximas:
Utilizarlos sin dificultar ni impedir el uso por los dems convecinos.
Cuidarlos como si fueran de su exclusiva propiedad.
57
2
Evite actividades que
resulten molestas,
especialmente en
El trato correcto y las relaciones de buena vecindad contribuyen a me-

jorar la calidad de la vida y a evitar conflictos.
Adems de las recomendaciones que ms adelante haremos en los correspondientes apar-

las horas habituales
de sueo. tados, parece oportuno referirnos ahora a otras advertencias de carcter general, especial-
mente encaminadas a sealar la importancia del cuidado de su propia vivienda para no
producir daos o molestias a sus vecinos:
Adopte sin reservas todas las medidas de prevencin de incendios

que le sean recomendadas.
Mantenga en perfecto estado de funcionamiento las instalacio-
nes de su vivienda y especialmente las de gas y electricidad, cu-
ya utilizacin descuidada conduce a peligrosas consecuencias
(incendios y explosiones).
Procure evitar atascos, fugas de agua, descuidos (grifos abiertos,
tapones de los desages puestos,) baldeos de suelos, etc., pues
puede trasladar los daos a las viviendas de al lado y de los pisos
inferiores al suyo.
Al deshacerse de los residuos, utilice bolsas cerradas y evite el de-
rramamiento de lquidos. Si lleva esas bolsas hasta el punto de re-
cogida pblica de basuras, no las deposite en la acera sino en el
interior del contenedor, y cierre la tapa de ste.
Evite actividades que resulten molestas especialmente en las ho-
ras habituales de sueo. Si tiene alguna celebracin en su casa
procure hacerlo sin resultar enojoso para los dems convecinos.
Modere el volumen de la msica y el tono de las conversaciones.
Tienda la ropa en los lugares destinados a tal menester, pero no lo
haga en las ventanas o terrazas que dan a la va pblica. Si el agua
que desprende la ropa mojada pudiera molestar a sus vecinos, sea
prudente, evite abusos y prepotencia.
A la hora de sacudir las alfombras, cercirese con antelacin de
que no va a producir molestias.
58
Cuidado con los animales! Si en su vivienda tiene, por ejemplo, un

perro, el animal debe estar adiestrado para que sus ladridos no mo-
lesten a los vecinos, haga sus defecaciones en el lugar adecuado y no
produzca destrozos en los bienes comunitarios. Debe llevarlo ama-
2
rrado cuando atraviese con l zonas comunes del edificio.
Procure no dar portazos, adems de molestar a los dems, puede
producir con ello averas y roturas.
Las recomendaciones sobre la utilizacin adecuada de determinados
elementos y espacios que pueden ser comunes (azoteas, ascensores, fa-
chadas, etc.) se hacen en los apartados correspondientes a los elemen-
tos constructivos e instalaciones que figuran ms adelante.
Portal y escaleras
Ambos espacios tienen, generalmente, un mismo o parecido trata- No obstaculice la
miento constructivo en los suelos y paredes que delimitan su volumen. circulacin colocando
objetos que puedan
Vea las recomendaciones que se hacen en los apartados corres- estorbar el paso de
pondientes a estos elementos de la construccin. las personas.
Para todos estos espacios son de inters las siguientes recomendaciones:

No obstaculice la circulacin colocando objetos que puedan estor-
bar el paso de las personas. La no consideracin de esta recomen-
dacin podra tener graves consecuencias en casos de emergencia y
necesaria evacuacin del edificio.
No arroje papeles ni otros desperdicios al suelo. No manche las
paredes.
Procure que sus hijos no los tomen como lugar de juego, y que no
produzcan destrozos, ruidos u otras molestias, a su paso.
Evite reuniones y molestias con gritos o ruidos en estos espacios.
Por motivos de seguridad:
La puerta de entrada o cancela debe permanecer cerrada. No abra
a desconocidos.
59
Por motivos de economa:

No debe pulsarse sistemticamente el automtico de la escale-
ra, sino solamente cuando sea necesario. Adems de que aumen-
ta la posibilidad de averas, el consumo indiscriminado de energa
elctrica es un despilfarro.
Salvo para personas mayores, discapacitadas o con problemas de salud:
Se recomienda bajar por la escalera en vez de hacerlo en el as-
censor. Se consigue un ahorro en el consumo de energa y, a ve-
ces tambin, una mejora del estado fsico de las personas.
Patios
No se permite la apertura o Por su peculiar problemtica nos vamos a referir concretamente a los
modificacin de huecos, la que se conocen como patios de luces comunitarios.
colocacin de extractores,
la construccin de Para la correcta utilizacin de estos patios habrn de tenerse en cuenta las siguientes ob-
cualquier aadido, etc., sin servaciones:
el asesoramiento tcnico
Salvo que est especficamente diseado para ello, o no se dis-
pertinente y la autorizacin
de la comunidad. ponga de otro lugar para hacerlo, no debe utilizarse este espacio
para el tendido de ropa.
Evite la cada de objetos porque puede producir daos a las per-
sonas, desperfectos en la solera o la obstruccin del desage.
El sumidero debe mantenerse limpio y libre de atascos para evitar
el peligro de una posible inundacin. Conviene verter agua fre-
cuentemente para asegurar el cierre hidrulico y evitar, conse-
cuentemente, el paso de malos olores.
Las paredes que cierran el recinto tienen la consideracin de fachadas. En conse-
cuencia:
No se permite la apertura o modificacin de huecos, la colocacin
de extractores, la construccin de cualquier aadido, etc., sin el ase-
soramiento tcnico pertinente y la autorizacin de la comunidad.
El mero hecho de que se pueda acceder a uno de estos patios des-
de una vivienda no significa que sea de uso exclusivo.
60
Zonas de esparcimiento. Jardines y piscinas

Cuando una comunidad de propietarios dispone, dentro de los espacios
que le son propios, de una zona para el esparcimiento, descanso o en-
tretenimiento en horas de ocio, cada uno de sus usuarios debe pensar
2
que ese es el lugar ms apropiado para la comunicacin y convivencia
con el resto de sus vecinos, y donde se ofrece la mejor oportunidad de
mostrarse como ser social, que est unido a los dems por intereses co-
munes muy bien definidos.
As pues, debe recomendarse:
Cuidar con especial esmero cuanto se haya dispuesto en esas zo-
nas para la utilizacin por sus usuarios con fines ldicos, depor-
tivos, o de simple entretenimiento y descanso.
Nos referimos a: juegos de nios, pistas deportivas, paseos, mobilia-
rio (bancos, papeleras), instalaciones (iluminacin, farolas, riego).
Jardines
Los rboles, plantas y flores son elementos vivos que deben preservar- No arranque las flores.
se siempre en ese estado. De aqu la importancia de las labores de man- No maltrate las plantas
ni permita que los nios
tenimiento, sin olvidar que el uso adecuado es fundamental para la
lo hagan.
supervivencia de los jardines y el disfrute de su belleza. Por ello:
No arranque las flores. No maltrate las plantas ni permita que los
nios lo hagan.
En algunos jardines privados se colocan letreros indicando: No se ad-
miten perros en el jardn. Una advertencia que debe ser atendida. Los
excrementos de los animales no tienen que ir a parar al suelo del jar-
dn de uso comn.
Piscinas
En el Reglamento Sanitario de las Piscinas de Uso Colectivo (las piscinas per-
tenecientes a viviendas unifamiliares o comunidades de vecinos con me-
nos de 20 viviendas, no son objeto de este Reglamento), una parte
importante del articulado hace referencia a las condiciones higinicosa-
61
nitarias, medidas de seguridad, mtodos para tratamiento del agua, etc.,

que debern conocer y poner en prctica los responsables, quienes, en ca-
so de incumplimiento, podran incurrir en graves sanciones. A tales efec-
tos, tenga en cuenta lo establecido en el apartado Normativa aplicable
del Anexo 1 de este Manual, por el referido Reglamento y, en especial,
que la inactividad de las piscinas por un periodo de tiempo superior a
seis meses requerir la concesin, por parte del ayuntamiento, de la co-
rrespondiente licencia de reapertura que requerir el informe favorable
del Delegado Provincial de la Consejera de Salud.
Al usuario de estas piscinas, deben hacrsele las siguientes recomendaciones:
Siga las instrucciones de los socorristas y cumpla las normas
del rgimen interior que la comunidad haya establecido para el
funcionamiento.
No entre en la zona de bao con ropa o calzado de calle.
No lleve animales.
Utilice la ducha antes de la inmersin en el agua de la piscina.
Utilice los recipientes destinados a desperdicios o basuras. Colabore
as a mantener la limpieza.
Aparcamientos
En los aparcamientos no Si dentro del recinto que corresponde a la comunidad hay un espacio que
obstruya los accesos ni permite el aparcamiento de automviles o de otros vehculos, el usuario
dificulte las maniobras.
Respete las zonas
hara bien en pensar que, sin duda, goza de un autntico privilegio; aun-
destinadas a minusvlidos. que, a la vez, no podr olvidar que se trata de algo que tendr que compar-
tir con sus vecinos de conformidad con las normas que hayan establecido.
Por ello, su comportamiento debe ajustarse a las pautas que regulan una razonable con-
vivencia y observar las recomendaciones siguientes:
Si las plazas estn sealizadas, coloque el vehculo dentro de los
lmites de la sealizacin.
62
Si no estuvieran marcadas las plazas, procure ocupar el menor es-

pacio posible.
En cualquier caso, no obstruya los accesos ni dificulte las maniobras.
2
Respete las zonas destinadas a minusvlidos.
Otras actividades
La vivienda y el edificio donde se ubica reclaman otras atenciones que
han de serle prestadas de forma generalizada y sin demasiada diferen-
ciacin segn los espacios que las necesitan.
Limpieza
La limpieza, propiamente dicha, de la vivienda como local habitado Los detergentes y
abrasivos pueden ser
constituye una actividad esencial para el mantenimiento de la higiene
peligrosos para la salud
en niveles aceptables. y ser el origen de muchos
El polvo es un elemento perjudicial para las personas, para los muebles accidentes domsticos.
Adems, pueden
y para los componentes del edificio, por la facilidad con que penetra y
contaminar el
se deposita en todas partes. Puede hacer enfermar a las personas (aler- medio ambiente.
gias, etc.), afear el mobiliario y deteriorar los aparatos. As pues:
El polvo debe eliminarse tan frecuentemente como sea necesario.
El agua interviene en la mayor parte de los procesos de limpieza; pero

debe utilizarse con prudencia ya que algunos materiales o productos uti-
lizados en la construccin de la vivienda se deterioran con el uso abusi-
vo de agua y otros ni siquiera admiten un grado mnimo de humedad.
Adems debe moderarse el consumo de un bien tan escaso como el agua, y para ello:
No utilice una cantidad excesiva de agua en el fregado de los sue-
los y, si fuera posible, squelos inmediatamente.
Evite los baldeos.
63
Respecto de la utilizacin de detergentes y abrasivos se advierte que:

Pueden ser peligrosos para la salud, y ser el origen de muchos acci-
dentes domsticos, por lo que su eleccin debe ser hecha con pru-
dencia y conocimiento del producto.
Los daos que pudieran producirse en aparatos sanitarios, griferas,
mecanismos de electricidad, pavimentos y revestimientos, etc., po-
dran ser irreversibles, de no ser los adecuados.
Es conveniente elegir detergentes lquidos, que no suelen llevar
fosfatos. Estas sustancias son muy contaminantes para el agua de
nuestros ros.
Para una vivienda ms verde, adems de los consejos anteriores:

Utilice para la limpieza bayetas ecolgicas existentes en el mercado.
Recogida de residuos
Disponga de varios Las basuras, desperdicios o residuos, han sido y sern un asunto pro-
recipientes para recoger blemtico para el correcto funcionamiento de la vivienda familiar.
las basuras de forma
Son un permanente foco de malos olores y de putrefaccin. Su volu-
selectiva, separando
la basura orgnica men es nada despreciable. Su manipulacin, generalmente desagrada-
(desperdicios alimenticios) ble. El recinto ms productor es la cocina.
de la apta para ser
reciclada (latas, plsticos,
Utilice bolsas de plstico para los desechos slidos evite los l-
bricks, papel o vidrio). quidos y cirrelos de forma adecuada. Squelas diariamente de
su vivienda.
Cada persona genera un kilo de basura al da, pero el 90% puede ser
reciclada. A pesar de ello:
Debe intentar reducir la basura al mximo, aplicando la teora de
las tres erres: reducir, reutilizar y reciclar.
Poco a poco se va imponiendo la necesidad de seleccionar estos dese-

chos segn distintos tipos para proceder luego al reciclaje de sus pro-
64
ductos y contribuir a la mejora del medio ambiente. La colaboracin

en tal sentido de los usuarios de vivienda que generan estos desperdi-
cios hace aconsejable que, si fuera posible:
Disponga de varios recipientes para recoger las basuras de forma se-
2
lectiva, separando la basura orgnica (desperdicios alimenticios) de
la apta para ser reciclada (latas, plsticos, bricks, papel o vidrio).
Las basuras, recogidas en bolsas, se llevan directamente al contenedor

en la va pblica o se depositan en el lugar asignado por la comunidad
para este fin, desde donde se trasladarn, posteriormente, a aquellos
contenedores.
Limpie frecuentemente con productos desinfectantes los reci-
pientes donde se hayan recogido las bolsas de basura.
Si en su comunidad hay un recinto destinado a cuarto de basuras,
se recomienda, no slo su frecuente limpieza, sino, con una cierta
periodicidad, desinsectar y desratizar por empresa especializada.
Los desechos de muebles (camas, sillas, etc.), mquinas (electro-
domsticos, por ejemplo) o ajuar domstico (colchones, etc.) se
depositarn en los contenedores destinados a tal fin o se avisar
para su recogida a los servicios municipales correspondientes.
Utilice los distintos contenedores adecuadamente al fin previsto
(desperdicios, vidrios, papel, etc.).
Por cada tonelada de papel reciclado, se ahorran 140 litros de petrleo

en la produccin de nuevo papel limpio y, adems, evitamos la tala de
millones de rboles. Por ello:
Contacte con empresas que se encargan de la recogida de papel o
llvelo al contenedor ms prximo destinado a tal fin.
65
Podemos considerar que un edificio est formado por un pequeo n-

mero de partes o conjuntos de elementos complejos pero de caracte-
rsticas constructivas semejantes cada una de las cuales cumple una
funcin importante.
Cimentacin
Por medio de la cimentacin se trasladan todas las cargas del edificio
al terreno sobre el que se apoya.
Se aplican diferentes sistemas de cimentacin (pilotes, zapatas, losas,
etc.) segn la naturaleza del terreno. Todos ellos quedan, generalmen-
te, ocultos o enterrados despus de su construccin.
No precisan, por tanto, ningn cuidado especial para su normal
conservacin.
Es preciso advertir, por su importancia, que:
No se debe realizar ninguna actuacin que pretenda eliminar, dis-
minuir las dimensiones o cambiar el emplazamiento de cualquiera
de los elementos que componen la cimentacin de un edificio o vi-
vienda, o apoyar sobre ellos nuevas construcciones u otras cargas.
En el supuesto de una necesaria intervencin que afectara a alguno
de aquellos elementos se requerir tanto para el proyecto como pa-
ra la ejecucin de las obras correspondientes, la intervencin de un
tcnico facultado para ello.
Estructura
Es el conjunto de elementos que componen el esqueleto portante del
edificio, encargado de trasladar a la cimentacin, las cargas y sobrecar-
gas que soporta.
66
Las estructuras de ms frecuente utilizacin son las de hormign ar-

mado, las de acero y las formadas por muros de ladrillos, llamadas as
segn el material que predomine en su construccin.
Los principales elementos de la estructura son:
2
No se debe realizar
ninguna accin que
pretenda eliminar,
disminuir las dimensiones
Pilares: elementos resistentes verticales. Su dimensin predomi- o cambiar el
emplazamiento de
nante es la altura.
cualquiera de los
Vigas: elementos resistentes horizontales (salvo excepciones). Su elementos estructurales.
dimensin predominante es la longitud, en cuyo sentido descan-
san sobre dos o ms apoyos.
Forjados: elementos resistentes de desarrollo superficial, general-
mente, planos y horizontales. Sirven de soporte a los suelos y te-
chos de un edificio, o se convierten en estos mismos despus de
algn acabado o revestimiento.
Muros de carga: fbricas resistentes de ladrillo, piedra u otro material.
A veces se construyen estructuras mixtas en las que se combinan los

materiales mencionados.
Puesto que la estabilidad de un edificio depende de todos y cada uno de los elementos
resistentes que componen su estructura y que sta se calcula y construye en base a un
determinado supuesto de carga, deben tenerse en cuenta las siguientes prohibiciones y
limitaciones:
No se debe realizar ninguna accin que pretenda eliminar, dismi-
nuir las dimensiones o cambiar el emplazamiento de cualquiera de
los elementos estructurales.
En el supuesto de una necesaria intervencin que afectara a alguno
de aquellos elementos se requerir el asesoramiento de un tcnico
facultado para ello, tanto en el proyecto como en la ejecucin de
las obras correspondientes.
No se deben hacer taladros ni rozas en vigas ni en pilares. En los
forjados y muros de carga slo podran realizarse previa consulta y
autorizacin por tcnico competente.
67
2
El uso inapropiado de
algunos recintos, aunque
fuera de forma espordica
No se permitirn sobrecargas de uso superiores a las previstas. En

general, los edificios de vivienda tienen un lmite de 200 kg por
metro cuadrado. (En cualquier caso la Memoria de Clculo del
proyecto lo indica con toda precisin). Por este mismo motivo:
(por ejemplo para bailes,
convites, etc.) podra daar Evite la concentracin de cargas (colocacin de aparatos pesados
la estructura (forjados) en una pequea superficie) que pudieran exceder esos lmites.
de forma irreversible.
El uso inapropiado de algunos recintos, aunque fuera de forma es-
pordica (por ejemplo para bailes, convites, etc.) podra daar la
estructura (forjados) de forma irreversible.
Fachadas
Los cerramientos cubren exteriormente la estructura, definen o deli-
mitan el volumen del edificio, proporcionan una proteccin trmica y
acstica y resguardan de los agentes atmosfricos.
Las fachadas constituyen el cerramiento vertical del edificio con para-
mento exterior a la vista y a la intemperie. El cerramiento vertical de
la cara o caras del edificio que linda con el solar vecino se suele deno-
minar medianera aunque, propiamente, no siempre lo sea.
En las fachadas, una parte importante de su superficie es maciza o cie-
ga. Pero, en la mayora de ocasiones, se abren en ella numerosos huecos.
Las fachadas y sus componentes (paredes, terrazas, ventanas, persianas, etc.) son ele-
mentos comunes del edificio y como tales deben ser tratados, aun cuando esos elemen-
tos sean de uso privado de cada vivienda. En consecuencia:
No se permitir modificacin alguna en las fachadas ni en ningu-
no de sus componentes, que pretenda cambiar las caractersticas
de sus materiales constitutivos, eliminar algn elemento, variar
sus dimensiones o alterar su configuracin o su ubicacin.
Tampoco se permitir la apertura de ningn tipo de hueco sin per-
miso de la comunidad.
68
Partes macizas
Cuando se trate de paredes divisorias entre propiedades colindantes:
No deben abrirse huecos en ellas (pues podran crearse servidumbres
2
de luces y/o vistas) salvo autorizacin expresa del otro propietario.
Los humos, la humedad, el polvo y otros agentes atmosfricos son cau-

sa de la suciedad que aparece en las fachadas de los edificios.
Para su limpieza, puede hacerse la siguiente recomendacin:
Debe evitarse la limpieza con procedimientos fsicos, como el cho-
rro de arena.
Carpintera exterior, acristalamiento, persianas

Conjunto de ventanas, puertas y otros cierres, una de cuyas caras mi- Como medida de seguridad:
mantenga a los nios
ra al exterior del edificio.
alejados de los huecos
Para la carpintera y acristalamiento es conveniente tener en cuenta las siguientes ob- sin proteccin, o vigilados
servaciones: cuando estn prximos
a ellos.
No debe modificarse la forma ni las dimensiones de ningn ele-
mento de la carpintera exterior, ni se cambiar su emplaza-
miento sin el permiso de la comunidad y el asesoramiento
tcnico correspondiente.
Evite golpes y cierre con cuidado, sin brusquedad, cualquier elemento.
No introduzca ningn elemento extrao entre las hojas y cerco,
ni presione las hojas abiertas contra la pared. Estos esfuerzos po-
dran daar seriamente la posicin de las bisagras y, en conse-
cuencia, el cierre hermtico de la carpintera.
Los acondicionadores de aire no deben sujetarse a los perfiles de
la ventana.
Evite apoyar objetos que pudieran daar la carpintera que los
soporta. Por ejemplo: pescantes para la sujecin de andamios,
poleas para la elevacin de cargas, etc.
69
Si tiene que reponer vidrios rotos en la carpintera de aluminio,

tenga cuidado con el posible descuadre de la hoja pues, en caso
contrario, el elemento mvil no encajar en el cerco.
Para evitar la entrada de humedad conserve en buen estado la
junta elstica de sellado (generalmente cordn de silicona) entre
el contorno exterior de la carpintera y los paramentos.
Como medida de seguridad:

Mantenga a los nios alejados de los huecos sin proteccin, o vigila-
dos cuando estn prximos a ellos.
Estando expuestos a la accin de agentes externos polvo, agua, u otros
agentes los elementos de carpintera necesitan una limpieza frecuente.
Para la limpieza de carpintera y vidrios:
Emplee bayetas suaves o esponjas, con agua jabonosa o detergen-
tes rebajados que no contengan cloro.
No utilice objetos duros ni productos abrasivos.
En la limpieza del aluminio lacado no use disolventes o alcohol,
ni productos que los contengan.
Limpie la suciedad y el polvo que pueda obstruir los orificios que el
perfil inferior del cerco lleva para evacuacin del agua que recoge.
Las persianas son elementos de frecuente funcionamiento. Tenga en cuenta las siguien-
tes recomendaciones:
Al bajar (cerrar) la persiana, evite dejarla caer de golpe brusca-
mente. Corre el riesgo de que se rompan las lamas o de que se des-
cuelgue el eje del soporte donde se enrolla.
Al subir (abrir) la persiana procure hacerlo suavemente.
Aunque tiene unos topes para limitar el recorrido, los golpes brus-
cos acaban debilitando la sujecin.
Al accionar la cinta procure que esta discurra por los rodillos de
recogida de la caja.
70
Si observa alguna anomala en el funcionamiento de la persiana

no intente forzarla. El desplazamiento lateral de una lama, su sa-
lida de las guas, el roce de la lama con la gua, la cinta que se
rompe o se sale del disco de enrollamiento, son las ms frecuen-
2
tes anomalas. Algunas pueden subsanarse con facilidad.
Es conveniente lubrificar peridicamente las guas para facilitar
el deslizamiento de las lamas de la persiana; para ello se aconse-
ja el uso de vaselina.
En el supuesto de ausencia prolongada, no cierre hermticamente
sus persianas. Es recomendable dejar una pequea holgura, entre
algunas lamas para favorecer la ventilacin entre persiana y car-
pintera, pues la exposicin al sol produce tan gran concentracin
de calor que podra daar aqullas.
La limpieza de las persianas, puede hacerse:
En persianas de madera: en seco.
En persianas de PVC o aluminio: con agua y detergente suave,
no abrasivo.
Rejas, barandillas y celosas

Son elementos de proteccin:
Rejas. Conjunto de barrotes, generalmente metlicos, de varia-
das formas y tamaos, colocados en los huecos de fachada por
motivos de seguridad.
Barandillas. Antepechos compuestos de balaustres, generalmente
metlicos, de variadas formas y tamaos, colocados en balcones, te-
rrazas, escaleras y azoteas como defensa y proteccin contra las cadas. Como medida de seguridad:
Celosas. Cerramientos, no macizos, de los huecos de fachada, com- no coloque muebles u
otros objetos cercanos
puestos por piezas de diferentes medidas y formas, fijas o mviles, fa-
que faciliten la escalada
bricadas con materiales diversos (cermica, hormign, aleaciones de los nios hasta los
ligeras, madera, PVC, etc.). bordes de las barandillas.
71
Para todos ellos resultan apropiadas las siguientes recomendaciones:

No deben utilizarse como apoyo de andamios ni para sujetar m-
quinas o elementos destinados a subir cargas.
Si quiere adornar con macetas sus balcones utilice un soporte
apropiado colocado hacia el interior. Y evite cargar en exceso
la barandilla.
En las rejas y barandillas deben vigilarse especialmente los anclajes.
Cualquier deterioro (por oxidacin del material, por golpes que ha-
yan recibido, etc.) puede poner en peligro la misin protectora que
se les encomienda. La pintura debe mantenerse en buen estado.
Por su situacin, estn muy expuestas a la suciedad y el polvo,
afeando las fachadas si no se cuida su limpieza.
Como medida de seguridad:

No coloque muebles cercanos que faciliten la escalada de los nios
hasta los bordes de las barandillas.
Divisiones interiores
Paredes
Nos referimos, con esta denominacin, especialmente a las paredes
que forman la separacin entre habitaciones de una misma vivienda,
o entre espacios interiores de un mismo edificio. Estas paredes (tabi-
ques, tabicones, etc.) de ladrillo u otro material en su parte ciega,
llevan incorporadas en huecos abiertos al efecto, las puertas que per-
miten el paso desde un espacio al contiguo.
Tambin consideramos como divisin interior la pared (general-
mente, un tabique) que forma, en muchas ocasiones, la hoja interior
del cerramiento exterior (fachada) de todo el edificio.
Los tabiques y tabicones de ladrillo son de pequeo grosor (6 a
12 cm con revestimiento incluido) y algunos llevan empotradas diver-
sas instalaciones de agua y electricidad. Por todo ello:
72
No se colocarn objetos que por su peso o forma de colocacin

puedan producir empujes que daen la propia pared. Las estante-
ras con objetos pesados deben apoyarse en el suelo.
Deben evitarse las rozas o canales para empotrar otros conductos
2
Procure cerciorarse por
dnde pasan las
conducciones empotradas
antes de clavar algo en
pues debilitaran, quizs excesivamente, la pared. la pared, pues podra
Procure cerciorarse por dnde pasan las conducciones empotradas producir una avera en las
instalaciones y suponer
antes de clavar algo en la pared, pues podra producir una avera un riesgo grave para
en las instalaciones y suponer un riesgo grave para su seguridad. su seguridad.
Para ello, atienda las recomendaciones que se proporcionan en el
Captulo 5 de este Manual y tenga en cuenta que el emplaza-
miento de las mismas debe habrselo facilitado el promotor con
la documentacin de la obra ejecutada.
Para poner un clavo, introduzca antes un taco de plstico.
Merecen especial mencin, las divisiones interiores y paredes que delimitan sectores de
proteccin contra incendios en las zonas comunes, en las que:
No debe realizarse ninguna actuacin que pretenda modificar su
estado inicial sin el previo asesoramiento de tcnico competente.
Tambin se construyen tabiques con placas de escayola o con paneles
prefabricados (con acabado de yeso) que se fijan a una ligera estructura
metlica. Las recomendaciones anteriores son igualmente vlidas para es-
tos otros tipos. Con productos comercializados bajo marca atienda,
adems, las instrucciones del manual redactado por el fabricante.
Carpintera interior
Generalmente, la carpintera interior est constituida por puertas que
pueden prestar diversas funciones: permitir el paso de las personas, pre-
servar la intimidad, impedir la formacin de corrientes de aire o cola-
borar en la proteccin. Se componen de:
Precerco. Elemento de madera fijado al tabique o tabicn.
Cerco. Elemento de madera con rebaje para encajar la hoja, fija-
do al precerco.
73
Hoja. Elemento movible para abrir y cerrar (abatibles/correde-

ras/plegables).
Herrajes de colgar. Elementos metlicos para colgar la hoja del
cerco (bisagras, pernios).
Herrajes de seguridad. Elementos de diversos materiales incor-
porados a la hoja y al cerco para la apertura y el cierre de sta
(picaportes, cerraduras).
Tapajuntas. Tira de madera para ocultar a la vista las uniones de
la pared y el precerco.
Debido a la naturaleza de los materiales que constituyen los elementos anteriores, re-
sultan apropiadas las siguientes recomendaciones:
Procure evitar golpes y rozaduras en la superficie.
Generalmente, las hojas normalizadas no son de madera maciza
en su totalidad, sino que suelen estar formadas por un bastidor de
madera cuyo hueco se rellena con un material ligero. Un impac-
to de relativa fuerza puede causarle un dao irreparable.
La colocacin de topes de goma en los suelos evitar deterioros
tanto de la hoja como de los revestimientos prximos.
Aunque los movimientos de abrir y cerrar sean frecuentes en todo
tipo de puertas, evite los portazos. Adquiera alguno de los produc-
tos que hay en el mercado para trabar las hojas abatibles cuando
tienen que permanecer abiertas.
Por el dao irreparable que pueden causar, est atento a la apari-
cin de carcomas, termitas u otros insectos xilfagos, y en tal ca-
so, consulte con un especialista.
Para evitar alabeos en las hojas mantenga, mientras sea posible,
cerradas las puertas y seque inmediatamente cualquier muestra
de humedad que pudiera aparecer sobre ellas, ya que la madera se
hincha con la humedad (y en tiempo seco se contrae).
74
Los herrajes (cerraduras, manivelas, bisagras,etc.) deben ser en-

grasadas con regularidad usando para ello, preferentemente, ae-
rosoles apropiados.
No fuerce los picaportes accionando las manillas o pomos.
2
No tape o anule las
rejillas que, en algunos
casos, llevan incorporadas
en su parte inferior las
La limpieza normal de las puertas puede hacerse con una bayeta puertas de cuartos de
bao y cocina. Pues,
seca. Si hubiera necesidad de lavarlas, se recomienda la utiliza-
al hacerlo, invalidara
cin de algn producto de droguera adaptado al caso. el sistema de ventilacin
No tape o anule las rejillas que, en algunos casos, llevan incorpo- de las habitaciones.
radas en su parte inferior las puertas de cuartos de bao y coci-

na. Pues, al hacerlo, invalidara el sistema de ventilacin de las
habitaciones.
No intente cerrar (rellenar) la rendija que queda entre paramen-
to de pared y tapajuntas. Sin duda, volvera a abrirse.
En los espacios comunes del edificio pueden haberse colocado puertas denominadas
cortafuegos, con funciones especificas de proteccin contra incendios. Por tanto, debe
tener en cuenta que:
Su configuracin y emplazamiento no debe alterarse sin el previo
asesoramiento del tcnico competente.
Cubiertas
Paramentos, generalmente inclinados, que protegen la parte superior del
edificio de inclemencias meteorolgicas y, especialmente, de la lluvia.
En los tejados, esos paramentos suelen estar revestidos con piezas de pe-
queo tamao (tejas) colocadas sobre planos de fuerte pendiente.
En las azoteas, estos planos son de escasa pendiente y llevan un reves-
timiento que permite pisar sobre ellas. Unas son transitables y otras no.
Para todos ellos resultan apropiadas las siguientes recomendaciones:
Los tejados sern accesibles, exclusivamente, para su conservacin
y limpieza por personal especializado.
75
2
Las cubiertas slo pueden
ser usadas para la
finalidad con que han sido
En cualquier tipo de azotea se evitar la colocacin de elementos

(mstiles, tendederos, etc.) que pudieran daar (perforar) la mem-
brana impermeabilizante o que dificulten la correcta evacuacin de
las aguas pluviales. Cuando fuera preciso hacerlo debe buscarse el
concebidas. Por eso, hay
que recordar que el uso
asesoramiento de un tcnico competente.
indebido, invalida las Tejados y azoteas deben estar siempre limpios y libres de vege-
garantas que pudiera
tacin parsita. De igual forma, se mantendrn los canalones y
tener el usuario respecto
a su buen funcionamiento cazoletas de bajantes, segn el caso. Evite colocar obstculos que
e impermeabilidad. dificulten los desages.
Las cubiertas slo pueden ser usadas para la finalidad con que han
sido concebidas. Por eso, hay que recordar que el uso indebido, in-
valida las garantas que pudiera tener el usuario respecto a su buen
funcionamiento e impermeabilidad.
Tenga en cuenta que la azotea de uso comunitario no es el lugar
ms apropiado para el juego de los nios, ni para pasear animales
que dejen all sus excrementos.
No sobrecargue los elementos dispuestos para tender la ropa.
Si han de colocarse nuevos tendederos, infrmese antes de la for-
ma y condiciones en que deber hacerse. Los anclajes podran
perjudicar la impermeabilizacin, dificultar el desage, etc. Si la
azotea, adems, es de uso comn debe contar con la autorizacin
de la comunidad de propietarios.
Revestimientos y acabados
Damos esta denominacin a cualquier capa de material aplicada sobre
la superficie de paredes, suelos o techos que componen el edificio, pa-
ra protegerlas, decorarlas o utilizarlas mejor.
76
Revestimientos verticales
Entre los revestimientos de paredes, los hay que hasta tienen nombre
propio y son, adems, los ms comnmente utilizados.
2
Ningn objeto pesado
(muebles de cocina,
estanteras,etc.) puede
Enfoscados. Revestimiento con mortero de cemento. estar sujeto o colgado de
los revestimientos.
Guarnecidos. Revestimiento con yeso.
Enlucidos. Revestimientos finos de diversos materiales (yeso,
cal, etc.).
Alicatados. Revestimientos con azulejo.
Aplacados. Revestimientos con placas, generalmente de peque-
o tamao (plaquetas o mosaicos).
Chapados. Aplacados de piedra natural o artificial con piezas de
mediano tamao.
Los tres primeros necesitan un acabado de pintura; los restantes, no.
Todos estos revestimientos, aunque fueran de muy buena calidad, tienen mltiples limi-
taciones funcionales, por lo que:
Ningn objeto pesado (muebles de cocina, estanteras, etc.) puede
estar sujeto o colgado de los revestimientos. Se recomienda llevar
la sujecin al elemento constructivo que sirve de soporte al reves-
timiento, es decir, a la pared.
Evite los golpes y roces ya que pueden afectar a su aspecto y es-
tabilidad.
Las reparaciones deben efectuarse a la mayor brevedad y con ma-
teriales anlogos a los originales.
Si tuviera necesidad de hacer alguna perforacin en el paramento revestido:

Utilice siempre una taladradora.
En los alicatados, chapados y aplacados evite los encuentros y es-
quinas de las piezas.
77
Antes de taladrar un azulejo, haga una pequea hendidura golpean-

do suavemente con punzn y martillo, y coloque en ella la punta
del taladro.
En mayor o menor grado, los revestimientos son siempre sensibles a la humedad. Por
eso, entre las recomendaciones que, al respecto, pueden hacerse, destacamos:
Los enlucidos de yeso se preservarn de la humedad y salpicado de
agua. El deterioro que sufrieran podra obligar a la total sustitu-
cin o reposicin de la zona afectada.
Se procurar que el desage de las jardineras o el agua de su riego
no caiga sobre los aplacados de la fachada. El peligro de despren-
dimiento obliga a ser precavidos al respecto.
Si las juntas entre los azulejos y los aparatos sanitarios no estuvieran
bien rellenas, proceda a hacer un sellado con silicona, para evitar
que el agua o la humedad penetre hasta el mortero de agarre.
Si una pequea parte de la superficie del alicatado se abomba ligera-

mente o suena a hueco al golpearlo (denunciando que los azulejos
se han despegado del mortero), independientemente del derecho que,
en su caso, le asista a reclamar en la forma procedente:
Coloque una cinta adhesiva uniendo los azulejos despegados con
otros que no lo estn, previniendo su total desprendimiento y los
riesgos derivados de ello. Despus avise, inmediatamente, a per-
sonal especializado en la reparacin.
Los revestimientos estn expuestos a la accin del polvo y la suciedad,

por lo que se hace precisa una frecuente limpieza.
Para su limpieza resultan apropiadas las siguientes recomendaciones:
Los enlucidos de yeso o estucos suelen limpiarse con un pao se-
co repasando suavemente sus paramentos.
Los alicatados: con un pao hmedo, evitando la utilizacin de
cidos o abrasivos.
78
Los chapados: con agua y detergente neutro, descartando el uso

de lijas, amonaco o cidos.
La limpieza de revestimientos de madera y corcho se efectuar
en seco (frotando con una gamuza, o con aspiradora).
2
Revestimientos de suelos
El pavimento o solado es la capa superior que recubre la superficie de Procure secar
cualquier suelo. Su finalidad es mltiple: desde proporcionar una su- inmediatamente el suelo
mojado para evitar que
perficie plana fcil de pisar y dura al desgaste, hasta dotarla de un as- el agua penetre en
pecto agradable e incluso decorativo. la capa interior.
Entre los revestimientos de suelo para edificios de vivienda, hay una
gama muy variada. Los materiales que ms frecuentemente aparecen
como acabado son: el terrazo, el mrmol o los cermicos, que se reci-
ben al suelo mediante una capa de mortero o pegamento.
Entre los pavimentos cermicos puede encontrar en su vivienda va-
rios tipos:
De cermica sin revestir. La ms conocida es la solera de 14x28 cm
que se emplea con profusin en la pavimentacin de azoteas, terra-
zas y patios.
De cermica esmaltada (vidriada). Una capa de esmalte extendida
sobre la cara vista de la baldosa se vitrifica al tiempo de su coccin.
De gres. Es este un material de gran dureza, muy compacto e im-
permeable, generalmente utilizado en la pavimentacin de coci-
nas, lavaderos, cuartos de bao y aseos.
Para los pavimentos cermicos, de mrmol o terrazo deben tenerse en cuenta las si-
guientes recomendaciones:
Procure secar inmediatamente el suelo mojado para evitar que el
agua penetre en la capa interior provocando, en ocasiones, des-
prendimientos y filtraciones en la vivienda inferior.
79
Si fuera preciso, revise y reponga las juntas daadas. Su buen es-

tado previene roturas y dificulta el paso de la humedad.
Evite el derramamiento de grasas y cidos sobre su superficie.
Evite golpes o impactos de objetos duros o punzantes ya que pue-
den romper las baldosas.
Si una baldosa se rompe o desprende repare el dao lo ms rpida-
mente posible para evitar que las piezas contiguas pudieran sufrirlo.
Procure disponer de piezas para reposicin de los pavimentos de
su vivienda o edificio, para casos de rotura o sustituciones por
otras causas, ya que puede resultar dificultoso encontrar, en su
momento, piezas iguales a las originales. Si as viniese estipulado
en el contrato de compraventa de la vivienda, dichas piezas de-
ben ser proporcionadas por el promotor.
El mrmol puede pulirse o abrillantarse de nuevo cuando su as-
pecto lo aconseje. No obstante, tenga en cuenta que el nmero de
veces que se puede pulimentar no es ilimitado.
No arrastre los muebles sobre estos pavimentos a menos que haya
protegido, con trozos de fieltro o similar, las zonas de roce.
La limpieza debe hacerse con agua jabonosa o detergente neutro.
No utilice leja, agua fuerte, productos abrasivos ni componen-
tes cidos.
Revestimientos de techos
Los techos suelen necesitar un revestimiento, bien para presentar un
mejor aspecto o bien para cubrir a la vista algunos conductos o insta-
laciones que quedaron fijados a aqullos.
Estos revestimientos estarn adheridos o suspendidos del techo. En el
primer caso, suelen ser revestimientos con pasta de yeso o de mortero
de cemento. Los techos suspendidos, techos rasos o falsos techos, pue-
80
den ser continuos, generalmente, de escayola y sin juntas aparentes o

de piezas cuadradas o rectangulares, con juntas aparentes.
Tenga en cuenta las siguientes recomendaciones:
2
De los falsos techos no se colgar ningn objeto pesado (lmpa-
ras, por ejemplo).
En general, para colgar cualquier objeto debe buscarse la fijacin
en el elemento estructural que sirva de soporte al guarnecido o
enfoscado, o del que est suspendido el falso techo. Ese elemen-
to constructivo ser, en muchas ocasiones, un forjado. Si es as,
no debe daar las viguetas.
Pinturas
Son revestimientos que sirven de acabado y proteccin a muchas su- Especial cuidado deber
tenerse con las barandillas
perficies.
de terraza o cualquier
Por su situacin y consiguiente contacto directo con el ambiente, las elemento similar colocado
pinturas sufren en primera instancia la mayor parte de las agresiones que a la intemperie.
Su oxidacin podra
tendran que soportar los paramentos protegidos.
entraar serio peligro.
Si pretende que las pinturas sigan prestando su accin protectora, ob-
serve las siguientes recomendaciones:
Evite golpes, roces, rayados, etc. Todos ellos pueden dejar una
huella en la pintura.
La accin del polvo, los agentes atmosfricos, el contacto de las
personas, etc. exigen un continuo cuidado para que las pinturas
no pierdan sus posibilidades de proteger y decorar. Por tanto, pro-
cure que estn siempre en perfecto estado.
Las pinturas sobre elementos metlicos protegen a stos contra la
oxidacin, por lo cual, procure restaurar la pintura a la primera se-
al de xido que observe y selle la filtracin de agua que, segura-
mente, la produce. A menos que proceda reclamar la reparacin
al vendedor de la vivienda si est en plazo de garanta.
81
Especial cuidado deber tenerse con las barandillas de terraza o cual-

quier elemento similar colocado a la intemperie. Su oxidacin podra
entraar serio peligro.
En cuanto a la limpieza, se recomienda:

Para pinturas al temple y a la cal, limpie con pao seco. No em-
plee lquidos de limpieza ni agua, ya que estas pinturas no prote-
gen al yeso contra la humedad.
Para pinturas al silicato y al cemento, pase ligeramente un cepillo
suave con abundante agua.
Para pinturas plsticas y esmaltes, utilice esponjas o paos hume-
decidos en agua jabonosa.
Barnices
Los barnices, generalmente, se aplican sobre madera.
Si su vivienda tiene carpintera exterior de madera:
Vigile el estado del barniz: es fundamental para la conservacin
de la madera y el buen funcionamiento de la carpintera.
Para su limpieza:
Utilice esponjas o paos ligeramente humedecidos en agua jabo-
nosa para quitar las manchas.
Para limpiar superficies barnizadas no utilice alcohol ni disolven-
tes, ni productos que los contengan.
82
Instalaciones
2
Denominamos as a todo tipo de infraestructuras que prestan algn
servicio o proporcionan algn suministro a la vivienda. Nuestra casa es el lugar
Las hay de muchos tipos: donde ms consumimos
y ms podemos ahorrar.
Para suministro de agua, gas y electricidad. Con slo ajustar bien
un grifo, apagar una luz
Para evacuacin, como extraccin de humos y gases o desages.
innecesaria o bajar
Para comunicaciones, como es el caso del telfono y TV, o radio. un grado la calefaccin
reducir gastos
De proteccin, como pararrayos, contraincendios y puesta a tierra.
y dao ambiental.
De climatizacin, como son las de calefaccin, aire acondiciona-
do o ventilacin.
Saneamiento
Red comunitaria del edificio
El conjunto de elementos que sirve para la evacuacin de las aguas
pluviales recogidas por sus azoteas, tejados y patios interiores, y de las
aguas residuales y fecales producidas en las viviendas, hasta la red p-
blica de alcantarillado o hasta una fosa sptica o estacin depuradora,
constituye la red de saneamiento del edificio.
El sistema de evacuacin est formado, esencialmente, por:
Una red vertical, que forman especialmente:
Los bajantes. Conducen aguas pluviales y residuales hasta la ar-
queta a pie de bajante.
Canalones. Receptores de las aguas pluviales en tejados.
Cazoletas. Receptoras de las aguas pluviales en azoteas.
Sumideros. Recogen aguas en la planta inferior del edificio.
83
Instalaciones
2
No vierta a la instalacin
aguas que contengan
detergentes no
En edificios de ms de 10 plantas, existe, a veces, una columna de

ventilacin que discurre paralelamente a los bajantes, para evitar
que los sifones se queden sin agua.
Una red horizontal, (en realidad, con poca pendiente) formada por
biodegradables, aceites
o grasas, colorantes los colectores, registros y arquetas, que llevan las aguas recogidas
permanentes, sustancias hasta la arqueta sifnica, as llamada porque va provista de un si-
txicas o contaminantes,
fn hidrulico para evitar los malos olores. Esta arqueta es registra-
ni arroje objetos que
puedan causar atascos, ble y un tubo la conecta con la red exterior de alcantarillado.
como pinzas de la ropa, Esta red se coloca enterrada o colgada. En el primer caso, discurre
paos, pequeas prendas
por el subsuelo del edificio y los colectores son tuberas de diversos
de vestir, fregonas, etc.
materiales, generalmente de hormign.
Cuando la red horizontal va colgada, se sita en el techo de los lo-
cales de planta baja o stano. Est compuesta, generalmente, por
tuberas de PVC y carece de arquetas intermedias. En los quiebros y
en la cabecera, cuenta con tapones o registros para su limpieza.
Le hacemos, al respecto, las siguientes recomendaciones:

Las modificaciones (cambios del recorrido o de las condiciones de
uso) necesitan el estudio y posterior realizacin de las obras bajo
la direccin de un tcnico competente.
No vierta a la instalacin aguas que contengan detergentes no
biodegradables, aceites o grasas, colorantes permanentes, sustan-
cias txicas o contaminantes, ni arroje objetos que puedan causar
atascos, como pinzas de la ropa, paos, pequeas prendas de ves-
tir, fregonas, etc.
Los canalones, y las rejillas de cazoletas y sumideros estarn libres
de obstculos para el desage.
Aunque pasen a travs de su vivienda, los bajantes prestan un ser-
vicio a todo el edificio. En consecuencia, no haga nada que afecte a
su correcto funcionamiento. No manipule, ni golpee o haga aguje-
ros en el propio tubo, sin permiso expreso de la comunidad.
84
Instalaciones
Fontanera
Es la forma en que, tradicionalmente, se han venido denominando
las instalaciones de suministro de agua fra y caliente y los desages
2
de una vivienda.
4. Batera de contadores
de agua:
A. Montantes hasta
las viviendas.
B. Contador.
C. Llave de entrada.
85
Instalaciones
2
El agua es un bien escaso
y necesario para la vida.
Agua fra
La instalacin de agua fra es la encargada de llevar el agua que se con-
sume en la vivienda, desde la red de la compaa suministradora has-
ta los aparatos de consumo. Su importancia se debe a que:
El agua es un bien escaso y necesario para la vida.
Su consumo debe ser objeto de consideracin por todos los usuarios,
para hacer de ella una utilizacin lo ms racional posible.
Red privativa de la vivienda

A partir del contador para medir los consumos de cada vivienda par-
ticular y/o de la comunidad de un edificio, la instalacin interior que
sirve a un usuario particular suele estar formada por:
Llave de entrada colocada a la salida del contador (fotografa 4).
Montante o tubo ascendente hasta la vivienda que se suministra
(fotografa 4).
Llave de abonado o llave de corte general que puede ser manipu-
lada a voluntad del usuario.
Tuberas para distribucin del agua a todos los aparatos.
Llaves de corte para permitir o anular la entrada de agua a cada
recinto hmedo.
Grifera para regular la entrada de agua a cada aparato en los mo-
mentos de consumo.
Llaves de escuadra que permiten cortar la entrada de agua a cada
grifo de los distintos aparatos (excepto baera y ducha).
Tenga en cuenta estas primeras recomendaciones:

Una vez conectado el servicio, o cuando haya transcurrido mucho
tiempo sin ser utilizado, abra todos los grifos de la vivienda y de-
je correr el agua suavemente durante 15 minutos para limpiar las
tuberas y dems complementos de la instalacin.
86
Instalaciones
En particular, limpie los filtros de los grifos despus de un corte

de suministro.
No deber modificarse la instalacin sin la intervencin de un
tcnico competente. Debe saber que si su instalacin tiene tube-
2
ras de acero galvanizado, las reparaciones con tubera de cobre
podran daar gravemente la instalacin, salvo que se utilizaran
manguitos antielectrolticos.
Cierre la llave de abonado, en caso de ausencia prolongada.
Para el mejor funcionamiento de toda la vivienda, atienda tambin a las siguientes

observaciones:
No utilice la instalacin para fines extraos a su propio funcio-
namiento. Por ejemplo, no cuelgue ningn objeto de las llaves o
tuberas. No utilice estos como tomas de tierra. Recuerde que
los grifos y llaves de paso, se abren girando hacia la izquierda y
se cierran girando hacia la derecha.
En los grifos, nunca fuerce los mecanismos de apertura y cierre.
Si hace alguna pequea reparacin por su cuenta, recuerde que:

No debe apretar excesivamente las roscas en llaves y grifos para
no daar las zapatillas.
Un bien tan escaso y de consumo tan generalizado como es el agua, nece-

sita la mentalizacin del usuario para promover el ahorro en el consumo.
Atienda las campaas de las compaas suministradoras y de las asociaciones de con-

sumidores y usuarios para el ahorro en el consumo, y adems:
Cierre el grifo mientras se cepilla los dientes o se afeita.
Utilice un recipiente y no el chorro de agua para lavar los alimentos.
Al terminar, este agua se puede aprovechar para regar las plantas.
Sepa que en la cocina lavar los platos a mano gasta ms agua que el
programa corto del lavavajillas.
87
Instalaciones
2
Utilice mejor la ducha que
el bao. Podra ahorrar
hasta 7.300 litros al ao.
No friegue el menaje de cocina con el grifo del fregadero abierto.

Utilice uno de los senos para enjabonar y el otro para aclarar.
Mantenga la ducha abierta slo el tiempo indispensable y cierre
los mandos mientras se enjabona.
Utilice mejor la ducha que el bao. Podra ahorrar hasta 7.300 litros
al ao.
Repare inmediatamente
Procure utilizar la lavadora y el lavavajillas cuando estn comple-
las fugas (10 gotas de
agua por minuto tamente llenos y en programas econmicos.
suponen 2.000 litros Coloque dispositivos economizadores de agua. En el mercado ya
de agua al ao
desperdiciados).
hay distintos tipos para adaptar a los grifos y a las cisternas del
inodoro. Para stas ltimas, se encuentran distintas opciones:
Mecanismos de doble descarga que disponen de dos pulsadores:
con uno se descargan aproximadamente 3 litros y con el otro la
capacidad total de la cisterna (alrededor de 10 litros).
Interruptor de descarga. Un pulsador o tirador nico corta la sa-
lida de agua cuando se acciona por segunda vez.
Contrapesos. En un mecanismo normal se cuelgan de la vlvu-
la, cerrndola al soltar el pulsador o tirador.
Repare inmediatamente las fugas (10 gotas de agua por minuto supo-
nen 2.000 litros de agua al ao desperdiciados).
Son, precisamente, las fugas, la mayor preocupacin que, generalmente, plantea una
instalacin de fontanera a los usuarios de este servicio. Por eso:
Vigile cualquier goteo o mancha de humedad que le haga suponer
la existencia de una fuga o avera.
Revise, tan frecuentemente como sea necesario, los mecanismos
de carga y descarga de la cisterna del inodoro.
Efecte comprobaciones en su contador para detectar posibles fu-
gas o averas. Para ello, puede contrastar lecturas peridicas de la
compaa suministradora.
88
Instalaciones
Si vara la presin de suministro, disminuyendo la que fuera habitual, ser, probable-

mente, por alguna de estas tres causas:
Una avera en la red municipal, en cuyo caso, debe avisar a la
2
Una avera en su propia instalacin. En este supuesto, haga que se
la revisen sin la menor dilacin.
Una avera en la red comunitaria o grupo de presin. En este su-
puesto, comunquelo al representante de la comunidad.
Red comunitaria del edificio

La instalacin para el suministro de agua a un edificio de viviendas ne-
cesita hacer una acometida desde la red municipal que discurre por la
va pblica. La tubera de acometida tiene incorporadas varias llaves
de maniobra: llave de toma, que abre paso a la acometida; llave de re-
gistro, en la va pblica y llave de paso, situada en el interior del edi-
ficio y prximo a la fachada.
En esta ltima, comienza la red privada e interior al edificio. La insta-
lacin completa podra tener los siguientes elementos:
Contador principal (o general). Mide todos los consumos que se pro-
ducen en una acometida. Est situado en la proximidad de la llave de
paso. (Todava hay muchos edificios donde slo existe un contador).
Batera de contadores. Conjunto que forman los contadores divi-
sionarios para medir los consumos de cada abonado (fotografa 4).
Depsito acumulador para reserva de agua y que alimenta al gru-
po de presin.
Grupo de presin. Equipo hidroneumtico que proporciona, en
caso necesario, la suficiente presin para que el agua circule por
todo el recorrido de las instalaciones. Suele llevar dos electro-
bombas, de uso alternativo.
En el caso de existir red de bocas de incendio equipadas (BIE), di-
cha red cuenta con un grupo de presin especfico para la misma,
89
Instalaciones
independiente del grupo de presin para la red de abastecimiento

de agua potable, que suele estar ubicado en el mismo recinto (fo-
tografas 5, 6, 7 y 8).
Tuberas y accesorios que canalizan el agua a distintas localiza-
ciones del edificio (viviendas, azotea, cuarto de basuras.)
De anloga manera a lo recomendado para la instalacin interior:

Preste atencin a cualquier goteo o mancha de humedad.
Efecte comprobaciones en su contador para detectar consu-
mos anormales.
Repare inmediatamente las fugas.
No deber modificarse la instalacin sin la intervencin de un
tcnico competente.
No se utilizarn elementos de la instalacin para fines extraos a
su propio cometido. Por ejemplo, no deben emplearse las tuberas
para tomas de tierra.
A D
C
5. Cuadro de mando de electrobombas: 6. Grupo de presin para red de abastecimiento de agua potable: A. Cuadro de
A. Mando paromarcha de electrobombas. mando de las electrobombas. B. Electrobombas del grupo de presin de agua
potable. C. Depsito acumulador (algibe). D. Equipo hidroneumtico.
90
Instalaciones
B
2
A
A
7. Grupo de presin para red de bocas de incendio equipadas (BIE): 8. Frente del cuadro de control, mando y proteccin
A. Electrobombas. B. Cuadro de control, mando y proteccin. del grupo de presin de las BIE.
Respecto del grupo de presin recuerde que:

Es conveniente que el local donde se instale el grupo de presin
est siempre limpio.
Los depsitos de agua se mantendrn tapados para evitar la entra-
da de polvo y suciedad y proteger de posibles contaminaciones.
La instalacin elctrica que alimenta al grupo de presin debe
funcionar correctamente. De igual forma, los elementos que com-
ponen el grupo (manmetro, caldern, electrobomba).
Las electrobombas no deben funcionar si el depsito acumulador
est vaco. Si esto sucediera, deber pararse inmediatamente el fun-
cionamiento y avisar para que un tcnico proceda a vaciar el cal-
dern, regular el aire y poner de nuevo en marcha todo el equipo.
Para aminorar los efectos de alguna avera conviene tener dispo-
nibles repuestos de los elementos de proteccin (fusibles) de las
instalaciones electromecnicas.
91
Instalaciones
Agua caliente
Es sta una instalacin cuyo completo servicio le exige cumplir dos
funciones complementarias: produccin y distribucin.
La produccin de agua caliente puede hacerse:
Individualizada por vivienda.
Centralizada.
Individualizada por vivienda

Debe tenerse en cuenta La distribucin se hace mediante una pequea red que lleva el agua ca-
tambin que el agua liente desde el aparato productor hasta los diferentes puntos de consu-
caliente produce dos
consumos: el de agua y
mo, generalmente, situados en la cocina y cuartos de bao y aseos.
el de la energa necesaria
para calentarla. Los elementos principales de una instalacin completa son:
Calentador. Aparato generador del agua caliente. Si utiliza energa
elctrica, el agua caliente se mantiene en un acumulador (termo).
Cuando funciona con gas, lo ms frecuente es que se produzca un
flujo instantneo de agua caliente.
Tuberas. En la actualidad son, generalmente, de cobre.
Llaves de corte.
Grifera.
Llaves de escuadra.
Para que el sistema se active es necesario establecer conexin con la
instalacin de agua fra: el fluido que transportan es el mismo. Y como
su funcionamiento es parecido, todas las recomendaciones que se han
hecho en el apartado anterior son igualmente vlidas aqu.
Adems, puesto que sta es una instalacin de confort, parece con-
veniente recomendar al usuario que, si no los tuviera ya instalados:
Disponga de grifos con monomando y termostato en el bao o la
ducha, y de monomando, al menos, en los restantes aparatos que
consuman agua fra y caliente.
92
Instalaciones
Solicite la asistencia tcnica correspondiente, ante cualquier ano-

mala de funcionamiento en su calentador. Si est en perodo de
garanta, la reclamacin debe dirigirse al promotor.
Debe tenerse en cuenta tambin que el agua caliente produce dos con-
2
sumos: el de agua y el de la energa necesaria para calentarla.
Por tanto:
Vigile el consumo de agua caliente.
Haga uso del calentador segn las indicaciones del fabricante.
Si circula por la red de suministro un agua con gran contenido de sales
es probable que su instalacin de agua caliente tenga algn problema
aadido, pues las tuberas van acumulando depsitos salinos reduciendo
el caudal que puede circular por su interior.
Produccin centralizada
La produccin centralizada de agua caliente para uso domstico (cale-
faccin y/o sanitarios y cocinas) tendr que proporcionar de forma
segura y eficiente, el caudal requerido por los servicios del conjunto de
viviendas y del edificio en general. Esta produccin habr de ser luego
distribuida a los diferentes puntos de consumo.
Los elementos principales de una instalacin de este tipo son:
Caldera. Aparato donde el fluido calorfico (agua) alcanza la tempe-
ratura necesaria. Para la combustin utilizan gasleo, gas natural, etc.
Acumulador. Recipiente donde se almacena el agua preparada
para el consumo en los aparatos.
Distribuidor. Tuberas que parten de la caldera y conectan con los
circuitos para llevarle el agua caliente.
Bombas de aceleracin. Impulsan la circulacin del agua calien-
te a travs de la red de distribucin.
Red de distribucin. Conjunto de tuberas con el adecuado aisla-
miento trmico que enlaza el distribuidor con los aparatos de
consumo de agua caliente.
93
Instalaciones
2
Dada la importancia que
tienen las mquinas y
aparatos ubicados en el
Los elementos de produccin se ubican generalmente en un local ce-

rrado (cuarto de calderas).
La instalacin responde a un determinado diseo y clculos expresamente realizados pa-
ra el edificio. En consecuencia:
cuarto de calderas debe
controlarse el acceso al No se deben hacer modificaciones sin la intervencin de un
mismo, excepto para especialista. La instalacin podra quedar descompensada o re-
personal autorizado. Es
aconsejable que, incluso
sultar insuficiente.
la limpieza, sea realizada Cualquier anomala de funcionamiento debe ser subsanada por un
por el personal de
tcnico competente.
mantenimiento para
evitar accidentes. Para evitar el deterioro que produce la oxidacin:
La instalacin debe mantenerse llena de agua.
Para evitar riesgo de consumos exagerados ocasionados por prdidas de calor de la pro-
pia instalacin:
Vigile el estado del aislamiento de las tuberas y reponga las co-
quillas cuando se encuentren en mal estado.
Con fuertes heladas y para prevenir el riesgo de que revienten los
conductos es conveniente mantener en marcha la instalacin
mientras dure el fenmeno meteorolgico, regulando la tempera-
tura para no incidir en disparatados consumos de combustible.
Dada la importancia que tienen las mquinas y aparatos ubicados en el
cuarto de calderas debe controlarse el acceso al mismo, excepto para
personal autorizado. Es aconsejable que, incluso la limpieza, sea reali-
zada por el personal de mantenimiento para evitar accidentes.
Desages
Red privativa de la vivienda
Conduce el agua sucia de cocina, lavadero, cuartos de bao y aseo,
hasta los bajantes. Los elementos principales que la componen son:
Sifones. Elementos de desage de cada aparato para evitar los malos
olores (fotografa 9).
94
Instalaciones
Bote sifnico. Recipiente al que vierten varios ramales de desa-

ge y que evaca al bajante o a un manguetn (fotografa 10).
Manguetn. Conducto de evacuacin de amplio dimetro para
desage de inodoros, que enlaza directamente con el bajante.
2
Tuberas. Conductos de evacuacin para desage de los restantes
aparatos.
El agua utilizada en la vivienda debe ser evacuada al exterior despus
de su empleo en diferentes aplicaciones (limpieza, fregado, lavado, etc).
La red de desages est preparada para admitir el paso de residuos org-
nicos, si bien con algunas limitaciones.
Algunos desechos no orgnicos se destruyen con dificultad y podran obstruir las instala-
ciones de evacuacin. Por tanto:
No arroje por los desages restos de comida, plsticos, gomas, pa-
os, compresas, etc., y otros elementos duros (como hojas de afei-
tar o cepillos de dientes).
No vierta a la red sustancias txicas o contaminantes (detergentes
no biodegradables, colorantes permanentes, cidos abrasivos, etc.).
No convierta el inodoro (retrete) en un cubo de basura.
Para un correcto funcionamiento de los sifones: 9. Sifn registrable

del fregadero.
Vigile su nivel de agua. Una ausencia prolongada, sobre todo en
verano, podra provocar la evaporacin del agua que obstaculiza
la emanacin de malos olores.
Utilice detergentes biodegradables que evitan la formacin de es-
pumas, las cuales podran petrificar y obstruir o disminuir los con-
ductos de evacuacin.
En el supuesto de algn pequeo atasco:
Deje correr agua caliente, que disuelve las grasas. Aadiendo al-
gn producto apropiado (ni cidos, ni productos corrosivos) de 10. Bote sifnico con tapa
los que existen en el mercado, se puede ablandar el tapn. desmontada.
95
Instalaciones
En caso de avera de algn elemento de esta instalacin:

No utilice el aparato afectado hasta la reparacin del deterioro.
Si tras periodos ms o menos largos de ausencia de la vivienda, existen
malos olores en cuartos de bao o cocina, es generalmente debido a la
inexistencia de agua en los sifones.
Efecte la descarga de la cisterna del inodoro y abra la grifera de-
jando correr el agua.
Electricidad
La instalacin elctrica se encarga de llevar al usuario el suministro de
la energa ms comnmente utilizada en la vivienda.
La energa elctrica es la ms limpia de las energas y no consume
oxgeno.
Para medir los consumos la compaa suministradora dispondr de un
contador a la entrada de su vivienda o en un local del edificio donde
se agrupan los de toda la comunidad.
Instalacin de la vivienda
Una instalacin elctrica para vivienda consta, bsicamente, de las si-
guientes lneas y elementos:
Derivacin individual: lnea que une cada contador con el cua-
dro de proteccin individual.
Cuadro de proteccin individual (fotografa 11): destinado a la
proteccin de los circuitos interiores as como de los usuarios
contra contactos indirectos. Suele constar de:
Interruptor de control de potencia (ICP). Aparato destinado al
corte automtico del suministro cuando se sobrepasa por el
abonado la potencia contratada.
96
Instalaciones
2
B
A A D
A A
C
11. Cuadro de proteccin individual: A. Pequeos interruptores automticos (PIA). B. Interruptor auto-
mtico diferencial (IAD). C. Botn de prueba. D. Alojamiento del interruptor de control de potencia (ICP).
Interruptor automtico diferencial (IAD). Desconecta auto-

mticamente la instalacin en caso de producirse una deri-
vacin de algn aparato o en algn punto de instalacin.
Este interruptor est dotado de un dispositivo de prueba cu-
yo accionamiento permite verificar, en su caso, su correcto
funcionamiento.
Pequeos interruptores automticos (PIA). Dispositivos auto-
mticos magnetotrmicos de corte omnipolar y proteccin de
los circuitos interiores. Resguardan a cada uno de stos, con
arreglo a su capacidad, de sobrecargas y cortocircuitos, y permi-
ten el corte de corriente a los mismos.
Instalacin interior. Conjunto de circuitos para conectar el cua-
dro de proteccin individual con los puntos de utilizacin.
Circuito interior. Conjunto de conductores, tomas de corrien-
te e interruptores que partiendo del cuadro general de mando
y proteccin estn protegidos por un PIA. La capacidad de los
circuitos interiores en conformidad con los PIA de proteccin
es la siguiente:
97
Instalaciones
Esquema tipo de instalacin interior

CONJUNTO DE CIRCUITOS PARA CONECTAR EL CUADRO DE PROTECCIN INDIVIDUAL CON LOS PUNTOS DE UTILIZACIN
CENTRALIZACIN DE CONTADORES CUADRO DE PROTECCIN INDIVIDUAL
ICP
IAD PIA PIA PIA PIA PIA PIA
F
10 A 10 A 16 A 20 A 25 A 25 A
C
ELECTRIFICACIN: MEDIA ELEVADA MEDIA MEDIA MEDIA ELEVADA
CIRCUITO: 1 1 B 2 3 4 5
Dimetro
canalizacin (mm) 13 13 13 16 23 23
Seccin
conductor (mm) 2 x 1,5 2 x 1,5 2 x 2,5 + 2,5 2 x 4+ 4 2x6+6 2x6+6
VESTBULO
10 A 16 A Una toma de 16 A
corriente cada
12 m2
PASILLO Un punto de luz 16 A

cada 5 m
16 A
COCINA 16 A
16 A
16 A 25 A 16 A
16 A 16 A
CUARTO DE ESTAR Una toma de

16 A
corriente cada 6 m2
10 A 10 A 16 A 16 A
BAO
16 A 16 A
DORMITORIO 10 A
10 A 16 A 16 A
10 A
98
Instalaciones
Conductores elctricos. Elementos metlicos recubiertos con

material protector destinados a transportar la energa elctrica.
Se sitan en el interior de los tubos de las canalizaciones. Los em-
palmes y cambios de direccin de los conductores se realizan me-
2
diante cajas de registro y derivacin. El color de los conductores
permite diferenciar la utilizacin de los mismos: color azul para el
neutro; amarilloverde para toma de tierra y, negro, marrn o gris
para fases activas.
Mecanismos. Elementos de instalacin para accin directa del
usuario. Suelen ser interruptores, conmutadores, pulsadores y ba-
ses de enchufes.
Atienda estas primeras recomendaciones:
No debe manipular, reparar o modificar su instalacin sin la in- Para evitar accidentes
y para ahorrar y no
tervencin de un instalador electricista, autorizado legalmente
contaminar, es importante
por la Delegacin Provincial, competente en materia de Indus- que atienda a las
tria de la Junta de Andaluca. Ya que, de lo contrario, adems de recomendaciones que
poder afectar a su seguridad, perder la garanta que, en su caso, se proporcionan.
pudiera tener la instalacin y, en el supuesto de modificacin, no

le sera garantizada la misma.
No intente puentear, ni anular o sustituir cualquiera de los ele-
mentos del Cuadro de Proteccin Individual; pondra en peligro la
seguridad de la instalacin y la de las personas que se sirven de ella.
Tras una interrupcin generalizada del suministro elctrico, des-
conecte los aparatos y electrodomsticos. Una subida de tensin
al restablecerse el suministro podra daarlos.
En caso de ausencia prolongada, desconecte la instalacin por medio
del interruptor diferencial general. Si desea mantener algn aparato
en funcionamiento (por ejemplo el frigorfico) deje conectado el di-
ferencial y el PIA correspondiente, y desconecte los dems.
99
Instalaciones
Tome las siguientes precauciones, le ayudarn a hacer una mejor y ms correcta utilizacin
de su instalacin elctrica, a evitar accidentes y a velar por su seguridad y la de los suyos:
No coloque las lmparas u otro elemento de iluminacin directa-
mente suspendido del cable correspondiente a un punto de luz.
No enchufe cualquier aparato en cualquier toma de corriente. Cada
aparato requiere una potencia distinta y cada toma de corriente es-
t preparada para soportar una potencia mxima. Si la potencia del
aparato es superior a la que soporta la toma de corriente, puede que-
marse la base del enchufe, la clavija e incluso la instalacin.
Cuando no vaya a utilizar un aparato durante mucho tiempo, no
lo deje conectado, desenchufe la clavija de alimentacin de la to-
ma de corriente.
Compruebe su IAD con periodicidad, al menos mensualmente,
pulsando para ello el botn de prueba. Si no se dispara es que es-
t averiado y, en consecuencia, usted no se encuentra protegido
contra derivaciones. En tal caso, avise a un instalador autorizado
para que se lo sustituya.
No olvide desenchufar las clavijas de alimentacin de los apara-
tos de las tomas de corriente antes de hacer la limpieza.
No enchufe o desenchufe las clavijas de alimentacin con las ma-
nos mojadas.
No use nunca aparatos elctricos con cables pelados, clavijas o
enchufes rotos.
No tome corriente a travs de un portalmparas con enchufe (ladrn).
Al desconectar los aparatos, no tire del cordn o cable, sino de
la clavija.
No acerque los cables de alimentacin de aparatos elctricos a
aparatos de calefaccin o fuentes de calor. Los aislantes podran
derretirse y causar un incendio o una sacudida elctrica.
No manipule ningn aparato elctrico sin haberlo desconectado.
100
Instalaciones
Para cambiar una bombilla, o manipular en cualquier mecanismo

elctrico, lo ms aconsejable es desconectar el circuito corres-
pondiente y efectuar la operacin con las manos secas y los pies
calzados. Y lo ms seguro, desconectar el diferencial.
2
Compruebe por
donde discurren las
canalizaciones elctricas
empotradas antes
No utilice los electrodomsticos cerca del agua o si usted mismo de taladrar una pared o
se encuentra mojado. Para su limpieza, desconctelos previamen- techo, ya que podra
electrocutarse si atraviesa
te y no vuelva a utilizarlos hasta que estn completamente secos. una canalizacin con el
Si cayera agua sobre algn aparato elctrico, mantenga desco- taladro. A tales efectos,
atienda a las
nectado el aparato (o mejor, su circuito) hasta que desaparezca
recomendaciones que se
la humedad. proporcionan en la Parte
5 de este Manual.
Adopte precauciones especiales para que los nios no puedan uti-
lizar los aparatos elctricos. Si fuera necesario, coloque protecto-
res en los enchufes.
Procure no hacer varias conexiones en un mismo enchufe (no uti-
lice ladrones o clavijas mltiples). Haga uso, si necesita varias to-
mas, de una alargadera de la seccin adecuada con una base de
tomas mltiples y, si pudiera ser, mejor con fusible e interruptor,
con ello evitar posibles deterioros en su instalacin.
Compruebe por donde discurren las canalizaciones elctricas em-
potradas antes de taladrar una pared o techo, ya que podra elec-
trocutarse si atraviesa una canalizacin con el taladro. A tales
efectos, atienda a las recomendaciones que se proporcionan en la
Parte 5 de este Manual.
Como medidas de ahorro energtico, y para reducir la contaminacin, tenga en cuenta:
Limpiar frecuentemente las bombillas. Si estn sucias iluminan

peor y se funden.
Aprovechar al mximo la luz solar. Encienda la luz slo si es ne-
cesario.
No dejar la luz encendida en habitaciones vacas.
101
Instalaciones
2
Evite un consumo que
sobrepase la potencia
contratada con la
Emplear lamparas elctricas de bajo consumo y que si emplea una

bombilla de 100 vatios emite una luz similar a dos de 60 vatios y
consume menos.
Utilizar, siempre que sea posible, la tarifa nocturna.
compaa suministradora,
dado que saltara el Atender las recomendaciones que se facilitan ms adelante para
Interruptor de Control de
Potencia (ICP), dejndole
los electrodomsticos, y las proporcionadas en el apartado de este
sin servicio en toda Manual relativas a la ocupacin efectiva de la vivienda.
la vivienda.
Devolver bombillas y tubos para que puedan ser reciclados.
Para no quedarse sin suministro elctrico:

Evite un consumo que sobrepase la potencia contratada con la com-
paa suministradora, dado que saltara el Interruptor de Control
de Potencia (ICP), dejndole sin servicio en toda la vivienda.
Averas
La utilizacin, prcticamente permanente, de la energa elctrica ha-
ce muy molesto para el usuario cualquier interrupcin de suministro.
Algunas averas en la propia vivienda podran, no obstante, ser
subsanadas provisionalmente hasta la llegada del tcnico o instala-
dor autorizado.
Derivaciones
Al producirse una derivacin en cualquiera de los circuitos el interrup-
tor diferencial salta automticamente, cortando el paso de corriente a
la instalacin.
Si esto sucediera:
Proceda a desconectar todos los PIA y conecte el interruptor
automtico diferencial (IAD).
A continuacin:
Conecte de nuevo, y de uno en uno, todos los PIA.
102
Instalaciones
Aquel PIA que, al ser conectado, haga que el diferencial se dispare nue-
vamente, le estar indicando el circuito averiado. En este caso:
Deje desconectado ese circuito. No insista en rearmarlo y el resto
de la instalacin podr seguir funcionando.
2
En cuanto le sea posible:
Haga que la avera sea subsanada por un instalador autorizado.
Cortocircuito
Se produce cortocircuito por el contacto directo entre fase y neutro,
bien en un receptor, o en la instalacin. En cuyo caso saltar el PIA
correspondiente al circuito donde se haya producido el cortocircuito.
Para localizar el cortocircuito:
Desconecte todos los receptores o aparatos del circuito corres-
pondiente al PIA que ha saltado.
Conecte el PIA y si vuelve a saltar avise a un instalador ya que la
avera est en la instalacin.
Si no salta el PIA vaya conectando y desconectando uno a uno los
aparatos hasta localizar el que est averiado.
Una vez localizado, proceda a conectar todos los aparatos, excep-
to el averiado y el PIA.
Sobrecargas
Al producirse, en un determinado momento, una demanda de poten-
cia que supera la capacidad de la instalada, es decir, si el consumo es
superior a la potencia contratada con la compaa suministradora, el
Interruptor de Control de Potencia (ICP) salta automticamente de-
jando sin corriente a toda la instalacin.
En este caso:
Desconecte algunos aparatos (los de ms potencia o los menos ne-
cesarios para la labor que est realizando).
Una vez rebajada la potencia solicitada:
Proceda a rearmar el ICP.
103
Instalaciones
A A
12. Centralizacin de
contadores elctricos:
A. Contadores individuales.
C
B. Fusibles desmontados
para su sustitucin.
C. Fusible instalado. B
D. Lnea repartidora.
Si la suma de las potencias de los aparatos que permanecen conectados
no rebasa el lmite de potencia contratada y se sigue disparando el ICP,
avise a su compaa suministradora porque la avera est en el ICP. En ca-
so contrario, el ICP no saltar de nuevo.
En cualquier caso:
No intente manipular en el interior de la caja precintada, donde
estar alojado el ICP, ya que carece de proteccin a personas y su
manipulacin descuidada supone un alto riesgo.
104
Instalaciones
En otros supuestos, puede producirse una sobrecarga slo en un circui-

to determinado, en cuyo caso, se disparara el PIA que lo protege. Para
que se reponga dicho circuito deber ir desconectando aparatos o lm-
paras suministrados por el mismo hasta conseguirlo.
2
Instalacin comunitaria del edificio
Para el suministro de energa elctrica de viviendas es necesario hacer,
desde la red exterior de la compaa, la correspondiente acometida,
un tramo de lnea transportadora de electricidad que termina en el
propio edificio.
La red interior de distribucin para los diferentes servicios del edificio consta de los si-
guientes elementos:
Caja general de proteccin, situada generalmente en la fachada.

En ella se efecta la conexin con la lnea de acometida y se dis-
ponen los elementos protectores de la lnea repartidora.
Lnea repartidora. Une la caja general de proteccin con la cen-
tralizacin de contadores.
Centralizacin de contadores (fotografa 12). Conjunto de aparatos
de medida de los consumos, tanto privados de las viviendas como
colectivos de la comunidad. Se le suele asignar un local (cuarto de
contadores) donde tambin se instalan algunas unidades funciona-
les: embarrados de proteccin, fusibles de seguridad, relojes de man-
do, bornes de salida de las lneas de derivacin, etc.
Lneas de derivacin individual. Enlazan cada contador con el
cuadro general de mando y proteccin de cada vivienda.
Lnea de fuerza motriz. Enlaza un contador trifsico con el equi-
po motriz del ascensor, del grupo de presin o de cualquier otro
servicio comunitario.
Lnea de alumbrado de escalera y auxiliar. Partiendo de un con-
tador comn de servicio lleva energa para el alumbrado de zonas
105
Instalaciones
comunes y para alimentacin de equipos tales como antenas de

TV, telefona, etc.
Tenga en cuenta las siguientes recomendaciones:
Es conveniente tener La instalacin no puede ser modificada sin la intervencin de un

repuestos para sustituir
fusibles en el cuarto de
instalador autorizado.
contadores por si alguna
avera pudiera resolverse
Si las modificaciones suponen un incremento de carga de 100 kw es
con ellos. necesaria la aprobacin del proyecto por la Delegacin Provincial
del Ministerio de Industria (u Organismo Territorial Competente).
A los cuadros generales de mando y proteccin de las instalacio-
nes comunes, cuartos de contadores, etc., slo deben tener acce-
so personas autorizadas por la comunidad o representantes de la
Es conveniente tener repuestos para sustituir fusibles en el cuarto
de contadores por si alguna avera pudiera resolverse con ellos
(fotografa 12).
No intente manipular en el contador ni en la derivacin a vivien-
da. Estos elementos carecen de proteccin a personas y manipular
en ellos, sin las debidas precauciones, supone un enorme riesgo.
Pararrayos
Es una instalacin para proteger al edificio de la cada del rayo.
La instalacin consta de:
Cabeza receptora rematada en una o ms puntas, colocada al fi-
nal de un mstil y que sobresale de la parte ms alta del edificio.
Conductor metlico encargado de llevar a tierra la descarga elc-
trica del rayo.
106
Instalaciones
Toma de tierra. El conductor se termina en unas picas clavadas

en terreno humedecido.
No deber olvidar que:

2
Cualquier anomala, revisin o reparacin necesita la presencia
de personal especializado. Adems, debe tomarse la precaucin de
no realizar intervencin alguna en tiempo nuboso o con amenaza
de tormenta.
Despus de una descarga elctrica fuerte, es conveniente compro-
bar que el circuito de tierra mantiene la continuidad elctrica y la
conexin a tierra.
Redes de tierra
Tienen por objeto conseguir que en el conjunto de un edificio y en la
superficie prxima del terreno no existan diferencias de potencial pe-
ligrosas y, al mismo tiempo permitir el paso a tierra de las corrientes
defectuosas o la descarga de origen atmosfrico.
El sistema consta de las siguientes partes:
Tomas de tierra. Conexiones hasta donde llevan las lneas de en-
lace las corrientes de defecto que puedan presentarse. Un electro-
do, masa metlica (pica o placa) en permanente buen contacto
con el terreno, facilita el paso a tierra de aquellas corrientes.
Lneas principales y derivaciones. Constituyen la red que conec-
tan las tomas de tierra con los conductores de proteccin.
Conductores de proteccin. Sirven para unir elctricamente las
masas de una instalacin a ciertos elementos con el fin de asegu-
rar la proteccin contra los contactos indirectos.
Si en algn momento percibe alguna anomala (pequeas descar-

gas, calambres, etc.), consulte con personal especializado.
107
Instalaciones
Telefona
No debe manipular ni modificar la instalacin sin la intervencin
de un tcnico competente.
Televisin
Atienda las siguientes recomendaciones para no daar gravemente la
recepcin de seales:
Evite cualquier manipulacin en la red.
No se debe ampliar el nmero de tomas ni cambiar su emplaza-
miento sin la asistencia de un tcnico competente.
Si la instalacin es colectiva y no atendiera estas recomendaciones
podra, adems, perjudicar al resto de la comunidad.
Portero electrnico
Es una instalacin para control y apertura de la entrada al edificio des-
de el interior del mismo.
Consta de una placa situada en el exterior con los pulsadores e inter-
comunicadores; una red de conductores de las seales; y un telfono
en cada vivienda acompaado de un pulsador que manda la apertu-
ra de la cerradura elctrica.
Cualquier modificacin de la instalacin debe ser realizada por
personal especializado. No intente hacerlo usted mismo, ni cam-
bie el emplazamiento del telefonillo.
Cuando no se est usando el telfono, asegrese de que est co-
rrectamente colgado.
El portero elctrico aporta comodidad al usuario por permitirle el ac-
cionamiento a distancia de la puerta de acceso al edificio. Pero tam-
bin colabora a la seguridad, y en consecuencia:
No debe abrirse la puerta a visitantes que no se hayan identificado.
108
Instalaciones
Ascensores
Los elementos principales de esta instalacin son:
Cabina. Recinto que acoge a las personas y objetos que han de
2
ser transportados.
Cuarto de mquinas. Local donde se sitan los elementos motrices,
poleas, aparatos elctricos, etc., y que est, generalmente, ubicado
encima del hueco de ascensor.
Mquina. Conjunto tractor que produce el movimiento y la
parada (fotografa 14).
14. Maquinaria de ascensor.
A
B
13. Instrucciones impresas en sala de mquinas, para rescate de personas en cabina: 15. Puerta de entrada a sala de
A. Dispositivo abrefrenos. B. Llave de desenclavamiento de puertas de piso. mquinas con su llave de acceso.
109
Instalaciones
2
Se prohibe hacer uso del
ascensor a los nios, si
no van acompaados.
Limitador de velocidad. Ordena la parada de la mquina cuan-

do la velocidad supera los lmites previamente establecidos. En
su caso, provoca la actuacin del paracadas (dispositivo mec-
nico que acta en caso de exceso de velocidad en el descenso o
rotura de la suspensin).
Hueco de ascensor. Recinto por el que se desplazan la cabina y el
contrapeso.
Foso. Espacio situado por debajo del nivel de la parada ms baja.
Es imprescindible que los usuarios de este servicio de la comunidad atiendan las si-
guientes recomendaciones:
Es preceptivo tener contrato de mantenimiento firmado con una
empresa inscrita en el Registro de Empresas Conservadoras. (Pgina
162 de la Parte 3 de este Manual).
No se debe sobrepasar el lmite de carga ni el nmero de personas
que se especifican en el interior de la cabina.
La llave de desenclavamiento de emergencia de las puertas de pi-
so debe estar siempre localizada, al igual que la llave de la sala de
mquinas (fotografas 13 y 15).
Se prohibe hacer uso del ascensor a los nios, si no van acompaados.
Deje bien cerradas las puertas de entrada y salida del ascensor.
Pero hgalo sin violencia. Con golpes u otras formas de forzarlas
slo se consigue ayudar a la avera.
Para abrir las puertas, la cabina tiene que estar completamente
parada en la planta. No obstante, como medida de precaucin,
asegrese cuando abra la puerta del ascensor de que la cabina se
encuentra en la planta.
No utilice el botn de parada salvo en casos de emergencia.
No demore innecesariamente la presencia del ascensor en las pa-
radas, ni retenga las puertas abiertas sin causa justificada.
110
Instalaciones
En caso de incendio, no debe utilizar nunca el ascensor.

Si observa ruidos o cualquier anomala de funcionamiento no use
el ascensor y avise inmediatamente a la empresa mantenedora.
2
En caso de incendio, no
debe utilizar nunca el
ascensor.
No fume en el interior de la cabina.

El acceso al cuarto de mquinas est limitado a la persona encargada
del servicio y al personal especializado de la empresa conservadora.
Obligatoriamente los ascensores llevan en el interior de la cabina un dis-

positivo de comunicacin bidireccional entre la cabina y la central del
servicio de mantenimiento de la empresa conservadora (fotografa 16).
Ante la circunstancia de quedarse parado entre dos plantas sin posibilidad de salir de la A
cabina (fotografas 13 y 16):
Pulse el botn indicado a tal efecto en la cabina y entrar in-

mediatamente en comunicacin con el servicio de manteni-
miento que le dar las primeras instrucciones y le anunciar su
rpida ayuda.
B C D
Si fallara el dispositivo aludido o bien surgieran otras circunstan-
cias que demorasen ms de lo normal la llegada del servicio de
mantenimiento, deber pulsar el timbre de alarma y permanecer
a la espera de que lleguen en su auxilio. A tal efecto, es obligato-
16. Interior de cabina de
rio que en la sala de mquinas existan impresas las instrucciones
ascensor.
pertinentes sobre las operaciones para el rescate de personas en A. Dispositivo de comuni-
cabina. Este rescate slo debe ser llevado a cabo por personal cacin bidireccional.
autorizado y competente. Se entiende por personas competentes B. Timbre de alarma.
C. Botn para comunicarse
aquellas que hayan sido instruidas y preparadas para tales casos.
con el servicio de
Las empresas mantenedoras se ofrecen gratuitamente para prestar mantenimiento.
este adiestramiento. D. Botn de apertura
de puertas.
111
Instalaciones
2
Un extintor que ha
rebasado su fecha
de caducidad podra
Proteccin contra incendios

Son instalaciones para hacer posible la extincin de un incendio y fa-
cilitar la evacuacin del edificio siniestrado, en caso necesario.
no servir para nada. Entre las instalaciones contra incendios tambin se incluyen las de de-
teccin y alarma, pero stas no son muy frecuentes en edificios
de vivienda pues solamente son exigibles si la altura de evacuacin del
edificio es mayor de 50 metros.
Los equipos e instalaciones (fotografa 17) que pueden encontrarse en
los edificios destinados a vivienda son:
Extintores. Aparatos porttiles y de uso manual. El agente extin-
tor que contienen puede ser dixido de carbono, agua, espuma
qumica, etc. El extintor universal ABC (slidos, lquidos, gaseo-
sos) es el ms indicado para intentar la extincin de los fuegos
domsticos (fotografa 17).
Columna seca. Canalizacin de acero con tomas de agua en los dis-
tintos pisos del edificio para caso de incendio, y de uso exclusivo de
los bomberos. La columna est siempre sin agua, de ah su nom-
bre salvo cuando los bomberos la usan para apagar un incendio.
Sistemas de bocas de incendios equipadas, compuestos por una fuen-
te de abastecimiento de agua, una red de tuberas para la alimenta-
cin de agua y las bocas de incendio equipadas (BIE) necesarias.
Alumbrado de emergencia, para los recorridos de evacuacin. Se
alimenta con energa de fuente propia y se pone en funcionamien-
to automticamente.
Alumbrado de sealizacin, que funciona de modo continuo in-
dicando salidas y pasillos.
Las instalaciones de proteccin contraincendios deben mantenerse siempre a punto.
Por lo que:
No se puede realizar ninguna modificacin que altere el funcio-
namiento de la instalacin.
Un extintor que ha rebasado su fecha de caducidad podra no ser-
vir para nada.
112
Instalaciones
H
2
18. Instrucciones de uso
impresas en el extintor.
A
G
17. Equipos e instalaciones

de proteccin contra
incendios:
E
A. Campana de fuego.
B. Pulsador de alarma.
C. Extintor manual.
D. Central de deteccin de
incendios.
E. Carro extintor.
F. Boca de incendios equi-
pada (BIE).
G. Pictograma de sealiza-
cin de medios de extincin.
H. Detector de incendio.
113
Instalaciones
Deben mantenerse despejados los accesos a los aparatos y ele-

mentos de extincin.
Despus de un siniestro hay que realizar una revisin completa de
todos los elementos componentes de la instalacin.
En general, salvo especfico adiestramiento en el manejo de medios de extincin, el
usuario slo utilizar aparatos extintores en este caso:
Siga las instrucciones de uso que figuran impresas en el propio
aparato (fotografa 18).
Gas
El gas es, despus de la electricidad, la energa ms utilizada en la vi-
vienda. Desde la perspectiva que aqu nos interesa, distinguiremos los
siguientes tipos:
Gas ciudad (GC).
Gas natural (GN).
Gases licuados (GL) butano y propano.
Los dos primeros se suministran a travs de una red pblica. De los ga-
ses licuados nos ocuparemos solamente de la forma de suministro me-
diante bombonas.
Gas natural
El gas natural no es txico, aunque no es apto para la respiracin (po-
dra ahogarnos como el agua). Por tanto, no puede causar intoxicacin
ni accidental ni deliberadamente y es el menos contaminante. El peli-
gro es la explosin.
La instalacin para el suministro de gas natural a una vivienda comprende:
Llave de abonado (fotografa 19). Dispositivo de corte situado en
la instalacin comn desde la que se puede interrumpir el sumi-
nistro de gas a la correspondiente vivienda.
114
Instalaciones
Llave de paso/corte o llave de contador. Dispositivo desde donde

realmente comienza la instalacin del usuario (fotografas 20 y 21).
Conducciones y accesorios. Tubos (generalmente de cobre, no
empotrados), piezas especiales, etc.
2
Atienda las advertencias
de seguridad que figuran
al final de este captulo
(pginas 119, 120 y 121).
Contador. Equipo de medida para controlar el consumo de gas
que hace el usuario. Pueden disponerse en batera (fotografa 20),
en zona comn o individualmente en el interior de la vivienda
(fotografa 21).
Llave de aparato. Dispositivo de corte situado en la conduccin
interior de la vivienda y muy prxima a la conexin de cada apa-
rato. (No confundir con la vlvula propia o mandos del aparato).
Elementos de ventilacin. Huecos directamente comunicados
con el exterior que permiten la continua renovacin de aire en
el local donde estn colocados los aparatos.
Atienda las advertencias de seguridad que figuran al final de este ca-

ptulo (pginas 119, 120 y 121).
19. Llaves de abonado. 20. Batera de contadores y llaves de corte. 21. Contador individual y llave de corte.
115
Instalaciones
Gas butano o propano envasado

Entre los gases licuados (GLP), los que ms frecuentemente encontra-
mos en el uso domstico son el propano y el butano.
Las compaas suministradoras ponen a disposicin del usuario estos gases
mediante recipiente cerrado (botella, o a granel hasta un depsito fijo).
Todava hoy, la ms popular de estas instalaciones sigue utilizando la
bombona para proveerse del gas butano que consume. Describimos a
continuacin los componentes de esta sencilla instalacin:
La bombona. Recipiente que contiene el gas butano. La ms co-
mn pesa 12,5 kg y lleva un 85% del producto en estado lquido
y un 15% en estado gaseoso.
Tiene incorporada una vlvula que permite la salida del gas, con una
junta de goma para garantizar el correcto acoplamiento al regulador.
Regulador. Reduce la presin del gas contenido en la bombona al
nivel adecuado para los aparatos de consumo.
Tubo flexible. Une el regulador con la instalacin fija de distri-
bucin o directamente con el aparato. Lleva grabada en su su-
perficie la fecha de caducidad.
Manejo y uso habitual de la bombona y aparatos

1. Operaciones a realizar para conectar el regulador a una bombona.
Tome antes las siguientes precauciones:

Asegrese que no hay ningn foco de calor, llama o chispa en su
proximidad.
Compruebe que estn en posicin de cerradas la palanca del regu-
lador y las llaves de todos los aparatos que van a consumir gas.
Compruebe las conexiones del tubo flexible y el estado del mismo.
A continuacin siga las instrucciones de la figura 22.
116
Instalaciones
2. Encendido del aparato de consumo.

Una vez que la instalacin se encuentra en condiciones de funcionamiento proceda de la
siguiente manera:
Abra la palanca del regulador y la llave general de paso si la hubiera.
2
Si se utiliza cerilla, encindala previamente.
Abra las llaves del aparato de consumo y aproxime al quemador la
Elimine el precinto separndo-
cerilla ya encendida o el encendedor, hasta conseguir el encendido. lo al tirar de la lengeta.
Mantenga la bombona de reser-
3. Desconexin del regulador de la bombona. va con el precinto, pues ste
protege la vlvula de la suciedad.
Deber de tener en cuenta:
Que no exista llama en las proximidades.
Que las llaves del aparato de consumo estn cerradas.
Poner la manecilla del regulador en posicin cerrada.
Levantar con los dedos de ambas manos el anillo negro de baque-
lita del regulador y tirar del mismo hacia arriba.
Colocar la caperuza de proteccin de la vlvula, enroscando la misma.
Acoplamiento del regulador a
Atienda las advertencias de seguridad que figuran al final de este captulo y, adems, la bombona. Levante con los
tenga en cuenta las instrucciones de la figura 22: dedos de ambas manos el anillo
negro de baquelita del regulador.
La longitud del tubo flexible que une la bombona con los apara-
tos de consumo no debe ser mayor de 1,5 metros, excepto en el
caso de aparatos mviles de calefaccin (estufas) en que no ser
mayor de 0,60 metros.
El tubo flexible que conecta la bombona con una cocina no de-
ber pasar nunca por la parte posterior de sta ni estar en contac-
to con los gases quemados o partes calientes de la misma.
Las bombonas no deben utilizarse ni almacenarse en stanos, ni Coloque el regulador sobre la vl-
en locales cuyo piso est ms bajo que el nivel del terreno. vula de la bombona. Presione el
anillo hacia abajo y escuchar un
Evite el almacenamiento en zonas donde pudiera haber riesgo clic, seal de que est bien
encajado. Asegrese tirando del
de inflamacin. cuerpo del regulador hacia arriba.
Coloque las bombonas de reserva en posicin vertical, no tumba- 22. Instrucciones para el uso
das o inclinadas. de la bombona de butano.
117
Instalaciones
2
En el caso de que la
instalacin presente fugas:
Desconecte el regulador,
Las bombonas no deben colocarse prximas a focos de calor (ra-

diadores, hogares de chimenea, etc.), ni a tomas de corriente.
Los armarios que contengan botellas deben estar provistos de aber-
turas de ventilacin en su parte inferior.
coloque la caperuza de
plstico sobre la vlvula Si el gas no saliese de la bombona debe sustituirse sta por otra
de la botella y ventile
el local.
que funcione perfectamente. Jams debe manipular en la vlvula;
Si la fuga es en la esta operacin hecha en el domicilio del usuario es extremada-
vlvula o en la bombona mente peligrosa.
debe colocarse sta
en sitio muy ventilado Siempre que no se utilicen los aparatos de consumo debe mante-
(balcn, terraza, nerse cerrada la vlvula del regulador de la bombona.
jardn, etc.).
En el caso de que la instalacin presente fugas:
Desconecte el regulador, coloque la caperuza de plstico sobre
la vlvula de la botella y ventile el local.
Si la fuga es en la vlvula o en la bombona debe colocarse sta
en sitio muy ventilado (balcn, terraza, jardn, etc.).
Las compaas suministradoras proporcionan gratuitamente un
adhesivo en el que figuran los consejos ms importantes y los te-
lfonos de informacin al cliente y de averas urgentes. No olvi-
de colocar dicho adhesivo en lugar visible de su cocina.
Gas Propano
Nos referimos aqu a instalaciones para el suministro de gas canaliza-
do a edificios de viviendas desde depsitos de uso privado colocados en
las inmediaciones.
Una instalacin de este tipo se compone de los siguientes elementos:
Depsito. Recipiente donde se almacena el propano en estado l-
quido bajo presin. Puede estar enterrado o sobre el terreno.
Vlvula de exceso de presin. Es una vlvula de seguridad cu-
ya misin es proteger el depsito en situaciones excepcionales
de sobrepresin.
118
Instalaciones
Indicador de nivel. Mide el porcentaje de gas existente en el

depsito.
Llave de corte del depsito. Permite la apertura o cierre de la sa-
lida de gas del depsito.
2
Manmetro. Mide la presin de gas en el depsito.
Canalizacin exterior. Conjunto de conducciones desde la llave
de corte del depsito hasta las llaves de conexin de los distintos
servicios o, en su caso, de los aparatos de consumo.
Atienda las advertencias de seguridad que figuran al final de este captulo y, adems,
tenga en cuenta las siguientes:
Deben adoptarse medidas para evitar la entrada o permanencia de
personas no autorizadas en la zona de depsitos.
Hay que asegurarse de que no hay materiales inflamables (made-
ra, aceites, hierbas secas, etc.) en las proximidades del depsito.
La superficie que rodea al depsito tiene que mantenerse en
buen estado de limpieza. Las hierbas no deben invadir la zona de
almacenamiento.
En caso de ausencia prolongada:
Cierre en primer lugar las llaves de todos los aparatos de consumo
y, finalmente, la llave de corte del depsito.
Para evitar deficiencias en el suministro:
Haga su pedido de gas, cuando el indicador de nivel marque por
debajo del 30%.
Advertencias de seguridad para cualquier instalacin de gas

No se puede realizar ninguna modificacin que altere el funcio-
namiento de la instalacin. Las reparaciones y cambios que re-
quiera su instalacin debe contratarlas, exclusivamente, con una
empresa instaladora de gas autorizada. Solicite su identificacin y
certificado correspondiente.
119
Instalaciones
Cierre la llave de paso/corte o llave de contador, cuando se au-

sente de la vivienda.
No obstruya las rejillas de ventilacin, ya que los recintos donde
haya aparatos de gas deben estar bien ventilados.
Las llaves de aparato deben estar cerradas mientras ese aparato no
est en uso. Cuando finalice la utilizacin de un aparato cierre
primero sus mandos y luego la llave de la instalacin.
No permita que los nios manipulen los aparatos de gas.
Limpie peridicamente los conductos de evacuacin de gases
y humos.
Los aparatos mviles llevan un tubo flexible de seguridad homologado. En este caso vigile:
Que no est en contacto con superficies calientes.
Que las abrazaderas de sujecin estn bien apretadas.
Que la fecha de caducidad (va impresa en el tubo) no ha sido
sobrepasada.
Peridicamente su buen estado, sustituyndolo en caso de deterioro.
Recuerde tambin que las tuberas de gas slo deben usarse para este fin:
No emplee las tuberas u otros elementos de la instalacin para
soportar objetos o para servir de apoyo a cuerdas de tender ropa o
fines parecidos.
No use las tuberas de gas como toma de tierra de aparatos
elctricos.
Si duda del estado de su instalacin, puede hacer una prueba:

Cierre los mandos de todos sus aparatos de gas y mire el nmero
que marca su contador.
Espere 15 minutos y vuelva a mirar el contador. Si el nmero ha
variado, cierre la llave de paso y avise a una empresa para que re-
vise la instalacin.
120
Instalaciones
El olor a gas suele ser el aviso de una posible fuga. Para detectarla
no utilice llama de ningn tipo, sino simplemente agua jabonosa. En
caso de fuga de gas, debe procederse inmediatamente a:
Cerrar la llave de corte del depsito y la general de entrada al
2
El olor a gas suele ser
el aviso de una posible
fuga. Para detectarla
NO UTILICE LLAMA
edificio. de ningn tipo,
sino simplemente
Suprimir toda fuente de inflamacin. No encender cerillas ni fumar.
agua jabonosa.
No accionar ningn interruptor o aparato elctrico cercano a la fuga.
Desconectar, si es posible y se encuentra lejos de la fuga, el inte-
rruptor automtico diferencial (IAD) de la instalacin elctrica.
Llamar al telfono de averas urgentes del servicio oficial de la
empresa autorizada.
Trmicas
Generalmente, los usuarios de las viviendas pretenden mantener den-
tro de ellas un nivel de temperatura que produzca sensacin de bien-
estar (confort), cualquiera que sea la poca del ao y la temperatura
exterior. Las instalaciones correspondientes, aportarn al sistema fro
o calor (segn el caso), exclusivamente o fro o calor, alternativamen-
te, segn la voluntad del usuario.
El nombre de instalaciones de climatizacin parece reservado a aque-
llas que aportan, principalmente, fro, y de calefaccin, a las que tienen
por objeto proporcionar calor.
Climatizacin
La instalacin tiene que cumplir dos funciones: de produccin y de
distribucin. La produccin puede hacerse:
Centralizada para un grupo de viviendas o para un edificio.
Autnoma, por vivienda. Los aparatos de produccin responden a:
Sistema partido. La unidad evaporadora se instala en el interior
121
Instalaciones
y la condensadora, generalmente, en el exterior. Las lneas de

refrigerante son tuberas de cobre que enlazan ambas unidades.
Sistema compacto. Ambas unidades (evaporadora y condensa-
dora) van en un nico equipo.
Autnoma para cada recinto que se pretenda climatizar. Cumplen
las dos funciones: producir el aire fro y verterlo a la habitacin
en que est instalado el aparato. Los acondicionadores de venta-
na son un modelo bien conocido.
En todos los casos, la energa que pone en funcionamiento estos apa-
ratos puede ser: gas o electricidad. La refrigeracin puede hacerse por
agua o por aire.
Los elementos que se encargan de la distribucin y de su regulacin, son:
Termostato. Mecanismo encargado de regular el funcionamiento del
equipo generador en funcin de la temperatura del local climatizado.
Conductos. Canalizaciones, generalmente de fibra de vidrio, pa-
ra distribuir el aire climatizado en impulsin, o en retorno.
Rejillas y difusores. Elementos donde termina la impulsin o co-
mienza el retorno del aire.
Estos dos ltimos constituyen lo que comnmente se denomina preins-

talacin de aire acondicionado en las viviendas en venta que lo ofre-
cen as. A continuacin, haremos referencia a ese supuesto.
Si es usted usuario de una vivienda con preinstalacin necesitar
completar la instalacin con la adquisicin de un equipo generador.
Si el promotor de su vivienda hubiera legalizado la instalacin ante la
Delegacin de Industria, en el proyecto de su vivienda se habran pre-
visto unas condiciones que tendr que cumplir el generador. Pero no
necesariamente tendr que adoptar esta solucin. El mercado ofrece,
con el paso del tiempo, ms y mejores variantes, y usted podr manejar
diferentes alternativas por lo que antes de tomar una decisin definiti-
va debe asesorarse convenientemente.
122
Instalaciones
Cuando disponga de una instalacin completa de climatizacin, tenga en cuenta que:

Debe ajustar el uso de su instalacin a las instrucciones conteni-
das en el manual de funcionamiento facilitado por el instalador
de la misma.
2
Con el uso racional de
estas instalaciones
conseguir, no slo un
ahorro en el consumo,
Toda modificacin, en la instalacin o en las condiciones de uso, sino tambin una mejor
debe ser realizada por instalador autorizado, previo estudio por proteccin del medio
ambiente minimizando
tcnico competente.
la emisin de gases
Cualquier variacin que efecte, tanto en el nivel de apertura que afectan a la capa
como en la orientacin de las rejillas, podr originar descompen- de ozono.
saciones en la instalacin, hacindola menos eficaz e incluso, cau-

sando molestias y ruidos (silbidos) superiores a los normales.
Para garantizar el mantenimiento de una calidad aceptable del aire
en los locales ocupados, es aconsejable no fumar en su interior.
Es muy conveniente la utilizacin de programadores para regular
el funcionamiento del sistema sin la accin del usuario. Durante
el descanso nocturno, por ejemplo, se podra encender y apagar el
acondicionador a las horas programadas, as como seleccionar la
velocidad del ventilador para reducir el ruido que produce.
La produccin de fro consume mucha energa. Con el uso racional
de estas instalaciones conseguir, no slo un ahorro en el consumo,
sino tambin una mejor proteccin del medio ambiente minimi-
zando la emisin de gases que afectan a la capa de ozono.
Los termostatos no deben regularse en intervalos de temperatura
distintos de los valores establecidos reglamentariamente.
Las temperaturas normales de regulacin para cada estacin suelen ser: en TEMPERATURA
verano de 23 a 25 o C y en invierno de 20 a 23 o C. ESTACIN OPERATIVA EN C
Cuando est funcionando la instalacin, se tendr especial cuida- Verano 23 a 25

do de mantener cerrados los huecos al exterior (ventanas y puer- Invierno 20 a 23
tas) para evitar el despilfarro en el consumo de energa.
Aislar bien su vivienda es ahorrar energa.
123
Instalaciones
Algunas averas podran ser subsanadas o, al menos, aminorado el dao que pueden causar,
como es el caso de obstrucciones en el desage de la bandeja de la unidad evaporadora.
La unidad evaporadora lleva incorporado una bandeja para recogida del
agua de condensacin, la cual, se evaca a algn bajante por un pequeo
conducto en el que se intercala un sifn hidrulico. A veces, por inade-
cuado mantenimiento y consecuente obstruccin del desage, el agua de la
bandeja se desborda y produce goteos o filtraciones a travs del falso techo
de escayola con que suelen cubrirse las instalaciones. Si esto sucediera:
Pare el equipo de aire acondicionado y desconecte el interruptor
magnetotrmico (PIA) correspondiente.
Desconecte igualmente los PIA de los circuitos que dan servicio a
los puntos de luz o enchufes prximos a la zona de la avera. As,
evitarn posibles derivaciones y cortocircuitos.
Si aprecia que la acumulacin de agua sobre el falso techo es im-
portante, practique pequeos orificios en la escayola con un ob-
jeto punzante o destornillador, y recoja con algn recipiente el
agua que vierta por aquellos. As conseguir que el dao produci-
do no se agrande ms.
A continuacin haga que la avera sea subsanada por un instala-
dor autorizado.
Aparicin de inusuales malos olores en la vivienda.

Tras un perodo de inactividad del equipo acondicionador (por ejemplo,
al comienzo de la temporada de utilizacin del mismo) el sifn hidrulico
antes mencionado pudo perder su efectividad, por haberse secado el agua
que siempre debe tener. En este supuesto, al ponerse en marcha el equipo
se notar la aparicin de inusuales malos olores en la vivienda (olor a al-
cantarilla) producidos al aspirar aire viciado de los bajantes el motorven-
tilador que despus lo lanza por los conductos. Ante esta situacin:
Haga revisar, cuanto antes, y por personal especializado, el sifn
hidrulico que est situado en el tubo de desage que va desde la
bandeja hasta el bajante.
124
Instalaciones
Para evitar accidentes y velar por su seguridad personal y la de los suyos, tome las si-
guientes precauciones:
No debe manipularse en el interior de los equipos cuando estn
en funcionamiento.
2
No debe manipularse
en el interior de los
equipos cuando estn
en funcionamiento.
En caso de apreciarse alguna anomala, deber pararse toda la ins-
talacin procediendo a la desconexin elctrica y avisar al insta-
lador mantenedorreparador de la misma.
Si disponiendo su vivienda de preinstalacin de aire acondicionado,
decidiera no completar la instalacin, tapone el desage previsto para
la unidad evaporadora y evitar la entrada de malos olores.
La limpieza del termostato de control debe realizarse en seco.
Para las rejillas de aluminio utilice agua jabonosa o detergentes
no alcalinos. No use disolventes o alcohol, ni productos que los
contengan para la limpieza de rejillas de aluminio lacado.
Climatizacin (fro y calor)

Los sistemas de climatizacin dan soluciones para mantener la tempe-
ratura adecuada dentro de la zona de confort, durante todo el ao.
Con un solo equipo, la bomba de calor proporciona:
Aire fro (acondicionado) durante el verano y,
Aire caliente (calefaccin) durante el invierno.
En las viviendas de nueva construccin, el sistema habitual para cli-
matizar todas las dependencias de la vivienda responde a conjuntos de
equipo centralizado (con la unidad interior situada en el falso techo
del cuarto de bao o lavadora) y conductos de aire que se impulsa a
travs de rejillas regulables colocadas en la pared o en el techo.
Para viviendas ya existentes y cuando se desean acondicionar sola-
mente los espacios de mayor utilizacin, la frmula adoptada ms fre-
cuentemente es la de equipo partido individual. En este caso, la unidad
125
Instalaciones
exterior (condensadora) se coloca en un balcn o terraza y la unidad

(o unidades) interiores (evaporadoras) en las dependencias que se pre-
tenden climatizar. Ambas unidades van unidas mediante dos conduc-
tos de cobre, aislados trmicamente.
Las unidades interiores pueden ser de varios tipos: consola o cassette,
de techo o pared. Se pueden dirigir mediante un mando a distancia
que permita fijar las posiciones de calorfroventilacin, la velocidad
del aire y la temperatura, la cual puede ser regulada con distintos va-
lores para cada habitacin.
La unidad exterior, por su ubicacin, podra verse afectada por la for-
macin de hielo cuando estuviera funcionando en calefaccin. Debe
atender a las instrucciones del manual que le habrn entregado, para
proceder al respecto.
Las recomendaciones contenidas en el apartado Climatizacin son, igualmente, interesan-

tes para este apartado. Aqu llamaremos especialmente su atencin sobre algunos aspectos
importantes para el buen funcionamiento de este tipo de instalaciones.
Si la refrigeracin es anormalmente inferior a la deseada o la cale-
faccin es anormalmente baja, una de las causas ms frecuentes de
esta deficiencia reside en la obstruccin del filtro por polvo.
Si la unidad va a estar inactiva durante un largo periodo de tiempo, es aconsejable pres-

tarle las siguientes atenciones:
Limpiar los filtros y volver a montarlos.
Mantener en funcionamiento la unidad durante medio da, en la
posicin de VENTILADOR nicamente, para secar el interior.
Desenchufar la unidad. Si se utiliza ese circuito de la instalacin
elctrica exclusivamente para el acondicionador de aire, coloque
en OFF el seleccionador del circuito.
Limpiar las unidades interior y exterior; y despus, envolver la
unidad exterior en una funda protectora.
126
Instalaciones
Calefaccin
Las instalaciones de calefaccin pretenden conseguir, en el interior de
la vivienda, una temperatura artificial ms elevada que la que registran
los termmetros en el exterior.
2
Este tipo de instalacin puede combinarse en muchos casos con la de
produccin de agua caliente para uso domstico.
El sistema de calefaccin ms frecuentemente instalado funciona de la
siguiente manera:
Una caldera, alimentada por gas o gasleo, calienta el agua que
se distribuye mediante tuberas con aislamiento trmico, a los ra-
diadores colocados en las habitaciones donde el fluido calorfico
cede una parte del calor y retorna al punto de partida.
No obstante, hay una considerable variedad de sistemas para pro-
ducir calor que permiten elevar la temperatura del local en que se
colocan. De entre ellos, los ms comunes resuelven la cuestin con:
Aparatos independientes que, tanto producen el calor dentro de
sus paredes, como lo irradian; y cuyo funcionamiento es inde-
pendiente de cualquier otro aparato. En el mercado hay diferen-
tes tipos que pueden realizar esa funcin.
Para cualquiera de los sistemas de calefaccin, tenga en cuenta que:
El uso adecuado de la calefaccin facilitar su disfrute consiguien-

do mayor confort a menor coste.
Es conveniente optimizar el bienestar que facilita el sistema de
calefaccin durante el descanso nocturno utilizando programado-
res para encender y apagar el sistema a las horas programadas, sin
la accin del usuario.
No se deben cubrir los radiadores con mobiliario que impida la
correcta circulacin del aire caliente.
127
Instalaciones
2
Mantenga la temperatura
alrededor de los 20
centgrados. Una
Aunque la produccin de calor es ms econmica que la de fro

evite el consumo innecesario de energa, y atienda las recomen-
daciones que hicimos en los apartados anteriores para el ahorro.
temperatura superior Para cualquier modificacin que quiera llevar a cabo, debe con-
no aporta confort y eleva sultar a un tcnico competente y hacer que la realice un instala-
la factura. Cada grado
dor autorizado.
adicional incrementa
un 10% el consumo Como en otros aparatos que consumen gas, debe limpiar frecuen-
energtico.
temente el quemador de su caldera.
Aunque las calderas disponen de un sistema de seguridad y de doble
termostato, vigile el termmetro y el termostato. Si el termmetro
supera los 90 o desconecte la instalacin y avise a su instalador.
An en periodos de no funcionamiento, es conveniente mantener
la instalacin llena de agua para evitar su deterioro por oxidacin.
El aire facilita esta oxidacin.
Antes de poner en marcha su instalacin compruebe que el cir-
cuito dispone de agua suficiente.
Si sus radiadores disponen de purgador incorporado, proceda a
eliminar el aire de los mismos. Si dispone de purgador general, de-
be realizar la misma operacin. Los radiadores con aire en su in-
terior disminuyen notablemente su rendimiento.
Mantenga la temperatura alrededor de los 20 o centgrados. Una
temperatura superior no aporta confort y eleva la factura. Cada
grado adicional incrementa un 10% el consumo energtico.
En zonas poco frecuentadas, comunicadas con el resto de la vi-
vienda, baje la temperatura en el termostato.
La instalacin de burletes autoadhesivos en puertas y ventanas y, si
es posible de doble acristalamiento supone un ahorro considerable.
Si sita detrs de los radiadores placas de cartn forradas con papel
de aluminio, se reflejar el calor y no se escapar por la pared.
128
Instalaciones
Ventilacin
Para conseguir la renovacin de aire en el interior de las viviendas, se
utilizan diferentes sistemas de ventilacin:
2
Ventilacin natural. Abriendo ventanas y balcones, las corrientes
de aire que se forman producen un intercambio con el exterior.
La ventilacin natural est siempre a disposicin del usuario y su
regulacin no depende ms que de la voluntad del propio usuario.
Ventilacin forzada. El aire viciado del interior se desplaza a tra-
vs de un conducto vertical por la fuerza del tiro que facilita
un aspirador esttico colocado como remate del conducto.
El sistema de ventilacin forzada que el usuario puede encontrar
en su vivienda estara formado por:
Conductos. Prestan su servicio de ventilacin a todos los re-
cintos situados en la misma vertical.
Rejillas. Facilitan entrada de aire viciado en los conductos.
Aspirador esttico. Elemento terminal del sistema, colocado
sobre el conducto que sobresale de la cubierta.
Ventilacin mecnica. El aire viciado se expulsa al exterior me-
diante un extractor mecnico.
La ventilacin mecnica se instala ms frecuentemente en las co-
cinas que en cualquier otro recinto de la vivienda. El sistema est
compuesto por:
Conductos.
Rejillas.
Extractor o ventilador centrfugo.
Sistema de accionamiento para la puesta en marcha automti-
ca del extractor o ventilador.
Para el correcto funcionamiento de estos sistemas:
Procure facilitar la formacin de tiro, fenmeno sin el cual no

ser posible la renovacin del aire.
129
Instalaciones
2
No conecte directamente
los conductos de
extraccin mecnica con
No obstruya las rejillas, ni modifique su situacin.

No debe llevarse a cabo ninguna accin sobre los conductos que
afecte a su correcto funcionamiento. No se puede taladrar el con-
ducto, pues quedara inservible para su funcionamiento.
los de ventilacin forzada,
perjudicara notablemente
No conecte directamente los conductos de extraccin mecnica
al resto de las viviendas.
con los de ventilacin forzada, perjudicara notablemente al res-
to de las viviendas.
No deben realizarse obras que anulen o modifiquen los conductos.
No dificulte, con ningn obstculo, la salida del aire ni utilice el
aspirador para fines impropios de su funcin (amarre de cuerdas
para tendido de ropa, por ejemplo).
Se mantendrn siempre libres la entrada y salida (rejillas) del
conducto para no entorpecer la evacuacin del aire viciado.
Extraccin de humos y gases

Es una instalacin dispuesta para evacuar los productos de la combus-
tin que se originan en las cocinas y en aparatos tales como las calde-
ras de calefaccin y/o el agua caliente.
Toda modificacin de esta instalacin debe ser realizada previo
estudio y direccin de tcnico competente.
No se colocarn, en los conductos de evacuacin, elementos de
regulacin de tiro.
No se deben conectar los conductos de evacuacin de humos y
gases con los de ventilacin forzada.
Equipamientos de usos domsticos

La vivienda que va a utilizar est dotada de un conjunto de instalaciones
que le permitirn su disfrute en condiciones de estabilidad, salubri-
dad, higiene, seguridad, etc. Pero, seguramente, usted est pensando en
130
Instalaciones
aumentar el confort mediante una serie de aparatos que se venden en el

mercado y que cumplen distintas funciones recomendadas para una ma-
yor comodidad.
2
Electrodomsticos
Aparatos de uso domstico que utilizan la energa elctrica para su fun-
cionamiento.
Existe tal variedad de soluciones y de modelos para cubrir las diferentes
necesidades que una simple relacin de aparatos sera ya muy larga. Nos
limitamos, por tanto, a mencionar los ms conocidos y utilizados:
Dentro del espacio de la cocina:
Cocinas elctricas.
Horno elctrico (horno tradicional que funciona por radiacin.
Horno por microondas).
Lavavajillas.
Lavadora.
Secadora.
Frigorfico.
Para la produccin de agua caliente:
Calentador instantneo.
Termo acumulador.
Para la climatizacin de los espacios de una vivienda, aparte de los di-
ferentes sistemas que ya se han explicado, existen en el mercado una
gran cantidad de pequeos aparatos que conectados directamente a la
instalacin elctrica que lleva incorporada la vivienda, proporcionan:
Aire fro, como por ejemplo, los acondicionadores de ventana.
Calor, como estufas, braseros, radiadores.
Podramos seguir la relacin (TV, aspiradora) pero pensamos que los

mencionados, adems de su carcter de ubicacin estable (de escasa o
131
Instalaciones
2
Atienda a las
recomendaciones que le
hacemos, dirigidas a
poca movilidad), tienen en comn la caracterstica de encontrarse en-

tre los de mayor consumo, comparativamente hablando, de cuantos en
la vivienda se usan.
ahorrar energa
Para todos ellos sirven por igual las siguientes recomendaciones:
y conseguir
el mximo rendimiento. Est atento a las sugerencias de las compaas suministradoras pa-
ra reducir el consumo y mejorar el confort.
Ponga en prctica los consejos de los fabricantes de aparatos (con-
tenidos en los manuales correspondientes) para optimizar el rendi-
miento y sacar el mximo aprovechamiento.
A la ahora de comprar busque la etiqueta energtica que lleva incor-
porada cada aparato e infrmese sobre el nivel de su consumo ener-
gtico. Los niveles A y B son los de ms alta eficiencia energtica.
Atienda a las recomendaciones que le hacemos, dirigidas a ahorrar energa y conseguir

el mximo rendimiento de los siguientes aparatos:
Frigorficos y congeladores
Procure que la parte posterior del frigorfico est bien ventilada.
Evite focos de calor cercanos al aparato, que disminuyan su ren-
dimiento.
Vigile que no se acumule escarcha.
Durante las vacaciones prolongadas es aconsejable desconectar el
aparato y dejar sus puertas abiertas.
Si instala frigorficos o congeladores eficientes, de los niveles A y
B, podra ahorrar hasta un 60% de energa elctrica.
Evite abrir y cerrar muy a menudo la puerta. Asegrese de que es-

t bien ajustada cuando la cierre y mantenga limpia, ajustada y en
buen estado la junta de goma de la puerta para evitar que se esca-
pe el fro.
No introduzca elementos calientes.
132
Instalaciones
Lavavajillas
Utilice el lavavajillas a plena carga y en programas econmicos.
Recuerde que la tarifa nocturna es mucho ms econmica.
2
Lavadoras
Recuerde que la tarifa nocturna es mucho ms econmica.
Utilice la lavadora a plena carga y en programas econmicos.
Utilice el lavado en fro. El agua caliente no limpia mejor y ade-
ms, deteriora los tejidos.
Hornos y microondas
Utilizar el microondas en lugar del horno para preparar comidas
en pequeas cantidades puede suponer un ahorro de energa de
hasta un 80%.
No abra la puerta del microondas del horno o microondas cuan-
do est funcionando, pues adems de perder el 20% del calor acu-
mulado, las radiaciones pueden afectar a su salud.
Cocinas elctricas
Si en la vitrocermica desconecta el termostato a mitad de la coc-
cin los alimentos acabarn de cocerse con el calor residual.
La cocina elctrica de induccin, al elevar directamente la tempera-
tura del recipiente, le proporciona un considerable ahorro energtico.
Procure utilizar recipientes con el mismo dimetro que la fuente de
calor y con fondo difusor para aprovechar al mximo la energa.
Termos y acumuladores
Si baja la temperatura, por cada grado menos, ahorrar un 8% de
electricidad.
133
Instalaciones
Regule el termostato de su termo elctrico a la temperatura m-

xima de 60o centgrados. De este modo, reducir las prdidas de
calor y aumentar la duracin del equipo.
Con un termo acumulador podr acumular por la noche toda el
agua caliente que necesite durante el da con la tarifa nocturna,
que es ms econmica.
Para velar por su seguridad y la de los suyos, tenga en cuenta, adems de las recomen-
daciones proporcionadas en el apartado de Electricidad de este Manual, que:
Cuando un electrodomstico le d calambre, existe una deri-
vacin de corriente en los hilos conductores o en algn elemen-
to metlico del propio aparato. Normalmente, debera dispararse
el Interruptor Automtico Diferencial (IAD) del cuadro de pro-
teccin individual. Intente localizar el aparato o la parte de la ins-
talacin donde se produce y aislar debidamente el contacto con
la parte metlica, aunque lo mejor es siempre llamar a un instala-
dor autorizado para que localice la fuga.
Gasodomsticos
Aparatos de uso domstico que utilizan el gas como energa. Los usos
ms generalizados en la vivienda son para:
Cocinar.
Producir agua caliente.
Calefaccin.
stas son unas sencillas recomendaciones que le permitirn reducir el

consumo de energa y aumentar su seguridad:
En la cocina
Evite corrientes de aire que puedan apagar el fuego y producir la
fuga de gas.
No deje que la llama sobrepase el fondo del recipiente.
134
Instalaciones
Tape las cacerolas: conseguir una coccin ms rpida.

Apague los fuegos que no est utilizando.
Vigile los recipientes puestos al fuego, su contenido podra derra-
2
marse y apagar los quemadores provocando una fuga de gas.
En todos los aparatos

La llama de los aparatos de gas debe ser estable (sin oscilaciones)
y no ha de producir ruido (slo al encenderse). Debe tener un co-
lor azul intenso en el centro y ms claro en el exterior.
La llama con punta roja o amarilla indica mala combustin debi-
do a una deficiente regulacin o a suciedad en los quemadores.
Una mala combustin produce un gas txico llamado monxido
de carbono y tizna el fondo de los recipientes colocados al fuego.
Encienda primero la cerilla; luego, d paso al gas.
Recuerde que un quemador en buen estado ahorra energa, ya que
calienta ms en menos tiempo.
Limpie a menudo los quemadores, usando los habituales produc-
tos de limpieza en el hogar.
Las reparaciones de los gasodomsticos deben ser realizadas por
un especialista cualificado, debidamente autorizado.
Todos los aparatos de consumo han de corresponder a tipos ho-
mologados por el Ministerio de Industria y Energa y deben llevar
en sitio visible la placa del fabricante.
Donde funcione un aparato a gas debe haber siempre buena
ventilacin.
Haga revisar peridicamente sus aparatos por el servicio tcnico
del fabricante y siga las instrucciones de uso y conservacin.
135
Instalaciones
3
Instrucciones
de mantenimiento
Aclaraciones sobre la terminologa utilizada
Previsiones que hay que considerar
Instalaciones
Urbanizacin interior
Programa esquemtico de mantenimiento
Inspecciones tcnicas del edificio
137
Instrucciones
de mantenimiento 3
E consideran obras, trabajos y actuaciones de mantenimiento todas
S aquellas acciones encaminadas a la conservacin fsica y funcional

de un edificio a lo largo del ciclo de vida til del mismo. Mantener,
en general, significa conservar y tambin mejorar las prestaciones origina-
les de un elemento, mquina, instalacin o edificio a lo largo del tiempo.
El mantenimiento preventivo tiene la posibilidad de ser programado
en el tiempo y, por tanto, evaluado econmicamente. Est destinado,
como su nombre indica, a la prevencin, teniendo como objetivo el
control a priori de las deficiencias y problemas que se puedan plantear
en el edificio debidas al uso natural del mismo.
Son operaciones tpicas de este tipo de matenimiento las inspecciones y
revisiones peridicas, la puesta en marcha y parada de ciertas instalacio-
nes, la limpieza tcnica e higinica, las operaciones de entretenimiento
y manutencin y las sustituciones de pequeos elementos fungibles.
El mantenimiento corrector comprende aquellas operaciones necesa-
rias para hacer frente a situaciones inesperadas, es decir, no previstas
ni previsibles. Las reparaciones y sustituciones fsicas y/o funcionales
son operaciones tpicas de este tipo de mantenimiento.
Hemos de reconocer que la mayor parte de los usuarios no somos cons-
cientes, en ocasiones, de que cualquier inmueble se deteriora con el uso
y que envejece con el paso de los aos. No estamos suficientemente
sensibilizados de que los edificios que nos sirven de vivienda necesitan
una serie de atenciones peridicas para que puedan darnos, de forma
continuada, las prestaciones que esperamos de ellos.
139
Instrucciones de mantenimiento
3
La falta de un adecuado
mantenimiento provoca el
envejecimiento prematuro
Es igualmente cierto que el usuario (propietario o inquilino) siente un

mayor grado de preocupacin por todo lo referente a la vivienda que
ocupa (sea sta un piso o una vivienda familiar) que por los elementos
comunes del edificio o de la urbanizacin en que se encuentra ubica-
de los edificios.
da aquella vivienda. Y esto sucede, generalmente, porque no es cons-
ciente de su participacin en los elementos constructivos y dotaciones
que comparte con sus vecinos.
Es necesario igualar, o aproximar al menos, el grado de preocupacin que
sentimos por una y otra cosa. Una vivienda bien conservada puede resul-
tar muy poco til si el edificio en que est situada es una ruina. La mejor
instalacin (elctrica, de calefaccin, etc.), mal conservada est condena-
da al fracaso en poco tiempo. Para no llegar a tales extremos, bueno ser
que empecemos a darnos cuenta de que la falta de un adecuado manteni-
miento provoca el envejecimiento prematuro de los edificios.
Y que, consiguientemente, para evitar daos y consecuencias ms graves
que las que se derivan de un normal envejecimiento, el mantenimiento
debe comenzar el mismo da en que se ocupa la vivienda y el edificio.
No hacerlo as podra conducir a situaciones no deseadas y muy
complicadas.
Es cierto que todo tipo de mantenimiento genera un gasto. Pero todo
usuario consciente de su condicin debe pensar que, en realidad, est
haciendo una inversin para evitar incurrir, a corto plazo, en gastos
mucho mayores y, quien sabe!, si tambin en responsabilidades lega-
les, siempre difciles de asumir.
Por eso, desde estas pginas, queremos invitar a una reflexin sobre la
necesidad de llevar a cabo el adecuado mantenimiento de edificios, re-
flexin que apoyamos en las siguientes razones:
Para conservar el propio patrimonio que, en la mayora de las
ocasiones, tanto ha costado crear.
Para evitar las molestias que generan las averas en las instala-
ciones, las paradas de los servicios (por ejemplo, el ascensor), las
obras imprevistas de reparacin.
140
INSTRUCCIONES DE MANTENIMIENTO
Por obligacin derivada de la normativa vigente (apartado de

Normativa aplicable del Anexo 1 de este Manual).
Por razones de:
3
La falta de mantenimiento
puede invalidar los
seguros contratados y las
Seguridad (piense, por ejemplo, en un accidente en el ascen-
garantas con que cuente
sor; una explosin de la caldera de gas). la vivienda y el edificio.
Higiene y salud (un atasco en los desages, la contaminacin
del agua del aljibe).
Confort (una avera en la produccin de agua caliente sanita-
En determinados supuestos
ria, o para calefaccin).
referidos a ciertas
Por economa. Si no se acomete el mantenimiento preventivo instalaciones,
adecuado, cuando llegue la inevitable avera, no habr forma la frecuencia de la
inspeccin, control,
aceptable de soportar el gasto que originar la explosin.
comprobacin o prueba,
Una instalacin mal conservada produce mayores consumos. segn se trate, es la
Una instalacin antigua, rinde poco y consume mucho. exigida por las normas de
Un edificio mal conservado rebaja considerablemente el precio obligado cumplimiento,
hacindose, en tales
de mercado de su vivienda en el caso de que quisiera venderla.
casos, la mencin
La falta de mantenimiento puede invalidar los seguros contra- expresa correspondiente.
tados y las garantas con que cuente la vivienda y el edificio.
A continuacin, se trata de esclarecer el significado e intenciones de

los trminos y expresiones utilizadas en los cuadros, donde, ms ade-
lante, se reflejan, de forma sistemtica y ordenada, las operaciones y
trabajos de mantenimiento y conservacin.
Frecuencia
Periodos de tiempo recomendados para llevar a cabo las inspecciones
y comprobaciones.
En determinados supuestos referidos a ciertas instalaciones, la frecuen-
cia de la inspeccin, control, comprobacin o prueba, segn se trate, es
141
la exigida por las normas de obligado cumplimiento, hacindose, en ta-

les casos, la mencin expresa correspondiente.
Cuando se marcan determinados periodos de tiempo (cada mes, ao o
varios aos), con carcter de recomendacin, debe entenderse que, en
cualquier caso pueden ser aproximados segn mrgenes de tolerancia
admisibles. En otros casos concretos se recomienda, adems, la poca
del ao en que deben hacerse las revisiones.
Cuando se dice permanentemente no se pretende indicar que haya
de estarse en todo momento revisando e inspeccionado los aspectos
que se sealan, sino que se trata de advertir especialmente a todos los
usuarios sobre la necesidad de su constante atencin y vigilancia res-
pecto de aquellas posibles anomalas o deficiencias ms llamativas que,
aunque la mayora de las veces pueden no revestir importancia, de no
ser detectadas a tiempo pueden dar lugar a daos de consideracin, o
causar perjuicios importantes.
Se trata, en este apartado, de defectos y anomalas para cuya deteccin
no se requiere, en principio, cualificacin o especializacin alguna. No
obstante, de ser advertidas, para su valoracin si que es preciso, en la
mayora de supuestos, contar con el asesoramiento de especialistas o
tcnicos competentes, segn el caso.
Inspecciones y comprobaciones
En este apartado se indican, de forma sistemtica, las acciones de vigi-
lancia, revisiones, comprobaciones y pruebas, en su caso, a llevar a cabo
en los periodos de tiempo sealados, los aspectos o elementos a vigilar, re-
visar o comprobar y la persona, empresa o institucin encargada de ello.
En todas las acciones de vigilancia permanente, al especificarse que co-
rresponde efectuarlas a los usuarios debe entenderse que nos referimos a
cualquier ocupante habitual y permanente de las viviendas o de los edi-
ficios, sea o no responsable de la comunidad de propietarios, en su caso.
No obstante, cuando se trate de elementos y servicios comunes, de ser
observadas anomalas en los mismos, por cualquier usuario del edificio,
142
debe ser puesto en conocimiento de los responsables de la comunidad

de propietarios, Presidente o Administrador, para que sean stos quie-
nes soliciten en su caso, las consultas tcnicas pertinentes.
3
En el caso de elementos constructivos o instalaciones comunitarias, las
revisiones asignadas a los usuarios, referidos a periodos de tiempo de-
terminados (cada ao, cada tres aos, etc.), ha de entenderse que co-
rresponden a los representantes de la comunidad de propietarios.
Actuaciones
Acciones a emprender, en su caso, como resultado o consecuencia de
las inspecciones o comprobaciones, o bien trabajos o actividades de
mantenimiento como engrases, limpiezas, etc., a llevar a cabo con la
periodicidad indicada, sin necesidad de inspeccin previa.
En el caso de vigilancia permanente por los usuarios, las actuaciones
se simbolizan, con carcter general, con una seal de advertencia, pre-
tendiendo resaltar con ello, que si se detecta alguno de los defectos o Seal de advertencia
anomalas sealadas u otras similares, debe prestarse, en principio, la
mayor atencin posible y en funcin de la importancia de las mismas,
proceder en consecuencia.
Cuando se trate de daos o deficiencias que puedan afectar a la ci-
mentacin, los elementos estructurales, (vigas, pilares, forjados, etc.),
las fachadas y en general, la estabilidad de los elementos constructivos,
o puedan suponer riesgos de accidentes para los propios ocupantes del
edificio o para terceros, debe consultarse con tcnico competente y ac-
tuar segn el pronunciamiento del mismo.
Se consideran tcnicos competentes a los titulados universitarios con
atribuciones legalmente reconocidas en la materia de que se trate. Con
carcter general, son tcnicos competentes en edificaciones de vivien-
das, los arquitectos, arquitectos tcnicos o aparejadores y, en materia es-
pecfica de instalaciones, tambin los ingenieros e ingenieros tcnicos.
En los supuestos en que se recomienda ejecutar el tratamiento y repara-
ciones detalladas por el especialista o consultar con tcnico competente,
143
se pretende indicar que a la vista del resultado de la inspeccin practica-

da por el especialista sea ste quien, en el caso de detectar deficiencias, se
pronuncie sobre los trabajos a realizar o sobre la necesidad de consultar
previamente con tcnico competente cuando as lo considere.
De todas formas, al tratarse de recomendaciones, ser el propietario de
la vivienda o la comunidad de propietarios, cuando se trate de un ele-
mento comn, quienes decidan si creen oportuno seguir el procedi-
miento sealado o si estiman acudir directamente al tcnico.
A los efectos recomendados, se considera como especialista al profe-
sional cualificado, capacitado y acreditado en el oficio o trabajo de que
se trate (electricista, oficial albail, calefactor, fontanero, etc.).
Las limpiezas normales y cotidianas de los espacios y elementos construc-
tivos, no se han considerado entre las operaciones de mantenimiento pro-
gramado. Figurando los consejos pertinentes en la Parte 2 de este Manual.
Con vistas a facilitar las operaciones y trabajos de mantenimiento y

conservacin y ahorrar tiempo y dinero, se recomienda adoptar medi-
das previsoras como disponer de determinados recambios o repuestos
para posibles sustituciones o reposiciones y conservar los catlogos, da-
tos de materiales utilizados y documentacin tcnica final de la obra
ejecutada. A continuacin, se relacionan las previsiones mas signifi-
cativas que hay que tener en cuenta.
Repuestos y recambios
Se recomienda disponer de repuestos y recambios de:
Piezas de pavimentos y soleras.
Azulejos, plaquetas o placas de alicatados y chapados.
Cartuchos de fusibles de proteccin en cuartos de contadores
elctricos.
144
Mecanismos elctricos.
Elementos de proteccin elctrica de motores de depuracin y
circulacin de agua, grupos de presin u otros.
3
Productos para el mantenimiento de la calidad del agua en piscinas.
Productos de limpieza.
Documentacin tcnica y administrativa

Se recomienda conservar y tener disponible en todo momento la do-
cumentacin tcnica y datos finales de la obra ejecutada, como:
Catlogos de piezas de recambios de equipos, mquinas, aparatos
e instalaciones.
Planos de elementos, redes e instalaciones ocultos.
Datos de suministradores, marcas y modelos de:
Mecanismos elctricos.
Extintores.
Carpinteras.
Aparatos sanitarios y griferas.
Calentadores.
Aislamientos e instalaciones.
Mquinas, equipos y aparatos instalados.
Herrajes de puertas y ventanas.
Soleras.
Alicatados y aplacados.
Persianas.
Datos de instaladores y montadores.
Garantas de aparatos, equipos, mquinas e instalaciones.
Protocolos, informes y dictmenes sobre pruebas e inspecciones y
comprobaciones de especialistas, mantenedores autorizados, tc-
nicos, organismos pblicos y otros que hubieran intervenido en
tales operaciones.
145
3
Cimentacin
FRECUENCIA
INSPECCIONES Y COMPROBACIONES ACTUACIONES
Permanentemente Vigilar: usuarios

Acciones en zonas contiguas o bajo el edificio.
Excavaciones en solares prximos.
Obras subterrneas en la va pblica.
Fugas de agua.
Estructura
FRECUENCIA INSPECCIONES Y COMPROBACIONES ACTUACIONES

Aparicin de humedades.
Desplomes, oxidaciones, fisuras y grietas, en cualquier
elemento constructivo.
Ataques de termitas, carcoma, hongos por humedad, etc.,
en elementos estructurales de madera.
Cada ao Revisar: especialista Ejecutar el tratamiento

Ataques de termitas, carcoma, hongos por humedad, etc., y reparaciones detalladas
en elementos estructurales de madera. por el especialista, o
Consultar tcnico competente.
Cada 5 aos Comprobar: especialista Ejecutar el tratamiento

Estructura de hormign: sellado juntas de dilatacin. y reparaciones detalladas por
Estructura de acero: estado pintura de proteccin. el especialista, o
Estructura de madera: estado pintura de proteccin. Consultar tcnico competente.
Cada 15 aos Revisar: tcnico competente Segn informedictamen

Estado general de la estructura. del tcnico competente.
146
Fachadas
3
Paredes y revestimientos exteriores
Permanentemente Vigilar : usuarios
Desplomes, fisuras y grietas.
Desprendimientos, piezas sueltas.
Cada 3 aos Revisar: especialista Reposicin en su caso.

Juntas de dilatacin y el sellado de juntas
entre carpintera y paredes.

Fijaciones de aplacados, cornisas, impostas y reparaciones detalladas
y elementos salientes. por el especialista, o
Estado de ganchos de servicio (se deben comprobar Consultar tcnico competente.
siempre con carcter previo a su utilizacin).
Estado de pinturas.
Cada 15 aos Comprobar: tcnico competente Segn informedictamen

Estado general de las paredes. del tcnico competente.
Fijaciones de aplacados, cornisas, impostas
y elementos salientes.
Carpinteras y elementos de
proteccin (persianas,rejas y barandillas)
Roturas de cristales.
Fijaciones y anclajes defectuosos de barandillas.
Oxidaciones y corrosiones en elementos metlicos.
Ataque de hongos o insectos en los elementos
de madera.
147
3
Fachadas
FRECUENCIA
[Carpinteras y elementos de proteccin]
Cada ao Comprobar: usuarios Limpiar las carpinteras

Las juntas de estanqueidad en la carpintera, y persianas.
y entre la carpintera y los vidrios. Reponer juntas, en su caso,
Los sistemas de evacuacin. por especialista.
Juntas de sellado entre carpinteras y alfizares. Limpiar orificios para
evacuacin de condensaciones.
Cada 3 aos Revisar: usuarios Repintar o barnizar,

La pintura de la carpintera y la cerrajera. en su caso, por especialista.
Mecanismos de cierre y maniobra. Ajustar y engrasar cierres,
bisagras y dems elementos
mviles de la carpintera
y elementos de proteccin.
Cada 5 aos Comprobar: especialista Ejecutar el tratamiento y

Los elementos de fijacin y anclaje de las carpinteras, reparaciones detalladas
rejas y barandillas. por el especialista, o
Ataques de termitas, carcoma, hongos por humedad, etc., Consultar tcnico competente.
en elementos de madera.
Estanqueidad.
Mecanismos de cierre y maniobra.
Cintas, guas y topes de persianas.
Paredes
Fisuras, grietas y desprendimientos.
148
3
Puertas, mamparas y barandillas
de escaleras
Cierres defectuosos.
Roturas de cristales.
Fijaciones y anclajes defectuosos.
Ataque de hongos o insectos en la madera.
Cada 3 aos Revisar: usuarios Repintar, en su caso,

La pintura de la carpintera y la cerrajera. por especialista.
Mecanismos de cierre y maniobra. Ajustar y engrasar cierres,
Repintar, en su caso, por un especialista. bisagras y dems elementos
Ajustar y engrasar cierres, bisagras y dems elementos mviles de la carpintera y
mviles de la carpintera y elementos de proteccin. elementos de proteccin.

Los elementos de fijacin y anclaje de las barandillas. y reparaciones detalladas
Ataques de termitas, carcoma, hongos por humedad, por el especialista, o
etc., en elementos de madera. Consultar tcnico competente.
Cubiertas
Azoteas
Estancamientos de agua.
Fisuras, grietas, hundimientos y piezas sueltas.
Aparicin de humedades en los techos
de la ltima planta.
149
3
Cubiertas
FRECUENCIA
[Azoteas]
Cada ao Revisar: usuarios o especialista Limpieza general de faldones,

Preferentemente antes de poca de lluvias: grgolas, cazoletas
Juntas de dilatacin, cazoletas y canalones. y canalones de desage.
Encuentros con paramentos verticales. Reponer o reparar
Juntas de solera en faldones. por especialista
Estado de la solera. los elementos daados.

Estado de pavimentos, acabados superficiales, y reparaciones detalladas
anclaje de mstiles, tendederos, chimeneas, etc. por el especialista, o
Tejados
Aparicin de vegetaciones.
Hundimientos y piezas rotas o desplazadas.
Aparicin de humedades en los techos
de la ltima planta.
Cada ao Revisar: especialista Limpieza general de limahoyas,

Preferentemente antes de la poca de lluvias: limatesas, canalones, grgolas,
Limahoyas, limatesas, canalones, grgolas, cazoletas cazoletas, y canalones
y piezas de cubricin. de desage.
Encuentros con paramentos verticales. Reponer o reparar
por especialista,
los elementos daados.

Estado de sujeciones de piezas, juntas, canalones, y reparaciones detalladas
faldones, vierteaguas, grgolas, anclaje de mstiles, por el especialista, o
chimeneas, etc. Consultar tcnico competente.
Estado y solidez de los ganchos de servicio.
(Se deben comprobar siempre con carcter previo
a su utilizacin).
150
Cubiertas
3
Especiales (monteras y claraboyas)
Roturas de vidrios o placas y piezas sueltas.
Aparicin de goteras o humedades.
Sistemas de cierre y accionamiento
de elementos mviles.
Cada ao Revisar: especialista Limpieza general.

Preferentemente antes de la poca de lluvias: Reponer o reparar
Juntas, encuentros y canalones. por especialista,
Los sistemas de cierre y accionamiento los elementos daados
de los elementos mviles. o defectuosos.

Estado de elementos sustentantes, anclajes, y reparaciones detalladas
sellados, etc. por el especialista, o
Estado y solidez de los ganchos de servicio. Consultar tcnico competente.
(Se deben comprobar siempre, con carcter previo
a su utilizacin).
Pinturas de los elementos metlicos.
Aislamientos vistos: trmicos, acsticos y contra el fuego


Deterioro superficial.

Estado de los aislamientos. y reparaciones detalladas
por el especialista, o
151
3
FRECUENCIA
Solados
Piedras naturales y terrazos
Aparicin de hundimientos, piezas sueltas,
fisuras, grietas y abofamientos.
Cada 2 aos Revisar: usuarios Abrillantar por personal

Abrillantado de las superficies en suelos interiores. especializado.
Estado de las juntas. Rejuntar en su caso
por especialista.
Cermicos
fisuras y grietas.
Cada 2 aos Revisar: usuarios Rellenar y sellar juntas

Juntas en suelos exteriores. por especialista.
Alfizares, albardillas y remates

fisuras y grietas.
Cada 2 aos Comprobar: usuarios Reponer juntas, en su caso,

Juntas de sellado entre carpinteras y alfizares. por especialista.
Juntas entre piezas de alfizares o albardillas.
152
3
Alicatados
Aparicin de desprendimientos de piezas sueltas,
fisuras, grietas, abombamientos y zonas huecas.
Cada ao Revisar: usuarios Reponer los sellados,

Juntas con los aparatos sanitarios. en su caso.
Cada 5 aos Comprobar: usuarios o especialista Ejecutar el tratamiento

Adherencia con el soporte y estado y reparaciones detalladas
de juntas y encuentros. por el especialista, o
Guarnecidos y enfoscados
Aparicin de abofamientos, desprendimientos,
fisuras y grietas.
Cada 10 aos Revisar: especialista Ejecutar el tratamiento

Estado del revestimiento. y reparaciones detalladas
153
3
FRECUENCIA
Falsos techos
Aparicin de desprendimientos, abombamientos,
fisuras y grietas.

Estado general de sustentaciones. y reparaciones detalladas
Revestimientos de madera
Aparicin de desprendimientos o piezas sueltas.
Ataque de hongos o insectos.

Ataques de termitas, carcoma, hongos por humedad. y reparaciones detalladas
Pinturas interiores
Aparicin de abofamientos y desprendimientos.
Cada 5 aos Comprobar: usuarios Proceder, en su caso,

Estado general de las pinturas. al repintado de las zonas
en mal estado.
154
Saneamiento
3
Redes horizontales
(arquetas y colectores)
Permanentemente Vigilar: usuario
Atascos y malos olores.
Aparicin de humedades y fugas de agua.
Roturas y hundimientos del pavimento.
Cada ao Comprobar: especialista Limpieza de canalizaciones,

Preferentemente, antes de poca de lluvias: registros y arquetas.
Elementos de anclaje y fijacin en redes colgadas. Efectuar, en su caso,
Funcionamiento de toda la red. la reparacin o sustitucin
Estado de tapas de arquetas y pozos de registro. de materiales deteriorados.
Redes verticales
(bajantes)
Deterioros en elementos de anclaje y fijacin
de bajantes accesibles.
Cada 5 aos Comprobar: especialista Proceder, en su caso,

Elementos de anclaje y fijacin de bajantes a las reparaciones
accesibles, estanqueidad en juntas y funcionamiento. oportunas por especialista.
155
Instalaciones
3
Fontanera
FRECUENCIA
Desages
(aparatos, botes sifnicos y tuberas)
Aparicin de humedades y fugas de agua. Mantener el agua
a nivel en cazoletas
y sumideros sifnicos.
Cada ao Comprobar: usuario Limpieza de bote sifnico,

Bote sifnico y sifones registrables sifones registrables y vlvulas
de fregaderos y lavabos. de desages de aparatos.
Red de distribucin de agua fra

Excesivo consumo.
Cada 3 meses Comprobar: usuario Limpieza de rompechorros

Obstrucciones en rompechorros de grifos. en grifos.
Cada ao Comprobar: usuario En caso de deficiente

Apertura y cierre en grifos y llaves de corte funcionamiento, proceder
de la instalacin. a su reparacin o sustitucin
por especialista.
Cada 5 aos Revisar: especialista Proceder, en su caso,

Fijaciones en columnas y montantes vistos. a las reparaciones oportunas
Estanqueidad y funcionamiento. por especialista.
156
Instalaciones
Fontanera
3
Aparatos sanitarios
Deficiente funcionamiento del mecanismo de descarga
de la cisterna del inodoro.
Roturas y desplazamientos en aparatos sanitarios.
Cada ao Comprobar: usuario Ejecutar el tratamiento

Juntas de aparato con soleras, alicatados y encimeras. y reparaciones detalladas
Anclajes y fijaciones. por especialista.
Grupos de presin
Corrosiones.
Aparicin de fugas de agua.
Falta de presin en la red.
Cada 6 meses Comprobar: especialista Proceder, en su caso,

El funcionamiento del presostato a las reparaciones o
y del regulador del aire. sustituciones oportunas
Apertura/cierre de vlvulas de compuerta por especialista.
de aspiracin y salida. Limpieza del depsito
Funcionamiento de vlvula de retencin. acumulador.
Lubricacinengrase
de cojinetes y rodamientos
de electrobomba.
Limpieza de filtros
de aspiracin de bombas.
157
Instalaciones
3
Fontanera
FRECUENCIA
[Grupos de presin]
Cada ao Comprobar: especialista Limpieza de electrobombas

La inexistencia de corrosiones y regulador de aire.
en depsito de presin. Limpieza exterior
Altura manomtrica de aspiracin. del depsito de presin.
Estado de anclajes y antivibratorios. Proceder, en su caso, a las
Estado del aljibe. reparaciones o sustituciones
Funcionamiento del grupo de presin. oportunas, por especialista.
Vlvulas de paso, corte y reductoras de presin. Limpieza del aljibe.
Limpieza de llaves y lubricacin,
en su caso, de vstagos.
Ajustes y sustituciones,
en su caso, de elementos
del grupo de presin y vlvulas.
Cada 5 aos Comprobar: especialista Posible necesidad de limpieza,

Conducciones. segn criterios tcnicos,
de sedimentos producidos
por el agua e incrustaciones
en su interior.
Cada 10 aos Inspeccin reglamentaria (obligatorio): especialista Proceder, en su caso, a las

Prueba reglamentaria del tanque o depsito reparaciones o sustituciones
del grupo de presin. oportunas, por especialista.
158
Instalaciones
Electricidad
3
Deterioro de aislamientos en cables vistos.
Desprendimientos o roturas de tomas
de mecanismos elctricos.
Desprendimientos de aparatos de iluminacin.
Reiterados saltos de interruptores automticos
magnetotrmicos (PIA) o diferenciales (IAD).
Cada mes Comprobar: usuarios Accionar el dispositivo

Correcto funcionamiento del interruptor automtico de prueba.
diferencial (IAD). Sustitucin en su caso,
por personal especialista.
Cada ao Comprobar: usuarios Ejecutar el tratamiento

Ventilacin, desage y ausencia de humedades y las reparaciones detalladas
en centralizacin de contadores. por especialista.
Cada 5 aos Comprobar: especialista Ejecutar las sustituciones

Caja general de proteccin. y reparaciones detalladas
Estado, aislamiento y cada de tensin de conductores, por especialista.
lnea repartidora y lneas individuales y de distribucin.
Estado de precintos.
Dispositivos de proteccin en cuadro de proteccin de
lneas de fuerza motriz, cuadro general de proteccin
de lneas de alumbrado y cuadro general de distribucin.
159
Instalaciones
3
Pararrayos
FRECUENCIA

Rotura o deterioro del conductor.
Modificaciones o alteraciones en la disposicin
de los elementos.
Cada 5 aos Revisar: especialista Ejecutar el tratamiento

La continuidad del conductor y la disposicin y las reparaciones detalladas
de los elementos. por especialista, o
Estado de conservacin frente a la corrosin. Consultar tcnico competente.
Fijacin de las sujeciones.
Conexin a tierra.
Redes de tierra

Roturas y deterioros en dispositivos de toma
de tierra en enchufes.
Cada 5 aos Comprobar: especialista Ejecutar en su caso

La instalacin en general. las recomendaciones
La resistencia a tierra. y reparaciones detalladas
por especialista, o
160
Instalaciones
Telefona
FRECUENCIA
Permanentemente
INSPECCIONES Y COMPROBACIONES
Vigilar: usuarios
ACTUACIONES
3
Alteraciones en la comunicacin.
Roturas, deterioros, etc., en los elementos de la red.
Cada ao Revisar: usuarios Ejecutar el tratamiento

Fijaciones, corrosin y ausencia de humedad y las reparaciones detalladas
en armarios de registro de enlace, principal por especialista.
y secundarios, y canalizaciones no empotradas.
Televisin

Alteraciones en la recepcin de seal.
Cada ao Revisar: usuarios Ejecutar el tratamiento

La fijacin del mstil y su estado de conservacin y las reparaciones detalladas
ante la corrosin. por especialista.
Cada 5 aos Comprobar: especialista Sustitucin, en su caso.

Estado de los cables coaxiales,
equipos de captacin y amplificacin.
Portero electrnico

Alteraciones en la recepcin de la comunicacin.
Cada ao Revisar: usuarios Ejecutar las sustituciones
Pulsadores y telefonillos. y reparaciones detalladas,
La botonera de llamada instalada en el portal exterior. en su caso, por especialista.
La activacin de la cerradura.
161
Instalaciones
3
Ascensores
ADVERTENCIAS
PREVIAS La propiedad del inmueble est obligada a tener una persona encargada y responsable de
la instalacin, instruida en su manejo y que dispondr de llave de apertura de puertas para
el rescate, en los casos de emergencia, de las personas atrapadas en la cabina.
La persona encargada de la instalacin deber:
Estar debidamente instruida en el manejo del aparato del cual est encargada. Las ins-
trucciones sern facilitadas por el fabricante, instalador o conservador.
Impedir el uso del aparato en cuanto observe alguna anomala en el funcionamiento del
mismo, avisando inmediatamente al propietario o arrendatario, en su caso, y al con-
servador y, cuando se trate de una emergencia, a los servicios pblicos competentes.
Poner inmediatamente en conocimiento del conservador cualquier deficiencia o aban-
dono en relacin con la debida conservacin de la instalacin y, en caso de no ser co-
rregida, denunciarlo ante el rgano Territorial competente de la Administracin Pblica
a travs del propietario o arrendatario.
Es preceptivo contratar el mantenimiento y revisiones de la instalacin con una empresa inscri-
ta en el Registro de Empresas Conservadoras existente en el rgano Territorial competente y se
dispondr de un libro de registro de las revisiones, que ser cumplimentado por la empresa de
conservacin. En estas revisiones, se dedicar especial atencin a los elementos de seguridad
del aparato, manteniendo un buen funcionamiento y la seguridad de las personas y las cosas.
En caso de accidente, el propietario o representante de la comunidad vendr obligado a po-
nerlo en conocimiento del rgano Territorial competente y de la empresa conservadora y a no
reanudar el servicio hasta que, previos los reconocimientos oportunos y pruebas pertinentes,
lo autorice este rgano Territorial.
La empresa conservadora comunicar al propietario o representante de la comunidad la fe-

cha en la que corresponda solicitar las inspecciones peridicas preceptivas, que debern rea-
lizarse por el rgano Territorial competente de la Administracin Pblica, o por una Entidad
colaboradora acreditada (en cualquier caso, las actas de inspeccin de las Entidades colabo-
radoras sern supervisadas e intervenidas por el citado rgano competente).
162
Instalaciones
Ascensores
3
Permanentemente Vigilar: persona encargada de instalacin y usuarios
Incorrecto funcionamiento de las puertas
y la desnivelacin de la cabina en las plantas.
Ruidos y vibraciones anormales y extraas.
Imposibilidad de apertura de puertas.
Cada mes Revisar (obligatorio): especialista Ejecucin de los trabajos

(como mnimo) empresa conservadora de mantenimiento
Elementos de la instalacin del ascensor reglamentarios y otros que
segn contrato de mantenimiento. pudieran estar contratados
expresamente.
Limpieza del foso y cuarto
de mquinas.
Cada 4 aos Inspeccin reglamentaria (obligatoria): Segn acta de la inspeccin.

(solicitar, por el propietario o representante
de la comunidad, al rgano Territorial competente,
para ascensores que den servicio a ms
de 20 viviendas o a ms de cuatro plantas).
Inspeccin y prueba peridica de la instalacin.
Cada 6 aos Inspeccin reglamentaria (obligatoria): Segn acta de la inspeccin.

(solicitar, por el propietario o representante
de la comunidad, al rgano Territorial competente,
para edificios de viviendas no incluidos
en el apartado anterior).
Inspeccin y prueba peridica de la instalacin.
163
Instalaciones
ADVERTENCIAS
PREVIAS Es preceptivo contratar el mantenimiento y revisiones de las instalaciones con una empresa
inscrita en el Registro de Empresas Conservadoras existente en el rgano Territorial compe-
tente. En funcin de quien pueda tener la capacidad para realizar las operaciones de manteni-
miento y su periodicidad existen dos grandes grupos de operaciones:
Operaciones de mantenimiento a realizar cada tres y seis meses: sern efectuadas
por personal de un instalador o un mantenedor autorizado, o por el personal del usua-
rio o titular de la instalacin (si ha adquirido la condicin de mantenedor por disponer
de medios tcnicos adecuados, a juicio de los servicios competentes en materia de
Industria de la Comunidad Autnoma).
Operaciones de mantenimiento a realizar cada ao, y cada cinco aos: sern efec-
tuadas por personal del fabricante, instalador o mantenedor autorizado o por el perso-
nal del usuario o titular de la instalacin (si ha adquirido la condicin de mantenedor
por disponer de medios tcnicos adecuados, a juicio de los servicios competentes en
materia de Industria de la Comunidad Autnoma).
Las actas de las revisiones, firmadas por el tcnico que ha efectuado las mismas, estarn a
disposicin de los servicios competentes en materia de Industria de la Comunidad Autnoma
al menos durante cinco aos a partir de la fecha de expedicin (artculo 19 del Reglamento de
Instalaciones de Proteccin contra Incendios).
Una copia de la documentacin justificativa de las operaciones de mantenimiento que se
realicen por el mantenedor autorizado se entregar al titular de los aparatos, equipos o
sistema (artculo 15 del Reglamento de Instalaciones de Proteccin contra Incendios).
En todos los casos, tanto el mantenedor como el usuario o titular de la instalacin, con-
servarn constancia documental del cumplimiento del programa de mantenimiento pre-
ventivo, indicando, como mnimo:
Las operaciones efectuadas, el resultado de las verificaciones y pruebas y la sustitu-
cin de elementos defectuosos que se hayan realizado.
Las anotaciones debern llevarse al da y estarn a disposicin de los servicios de ins-
peccin de la Comunidad Autnoma correspondiente (apndice 2 del Reglamento de
Instalaciones de Proteccin contra Incendios).
164
Instalaciones

3
La desaparicin o cambio de ubicacin de seales
y elementos de extincin.
La demolicin o modificacin de elementos
constructivos de compartimentacin y sectorizacin
contra incendios (muros y cerramientos
de compartimentacin y puertas cortafuegos).
Defectuoso funcionamiento de mecanismos de apertura
y cierre de puertas cortafuegos (barras antipnico).
Existencia de obstculos en las vas de emergencia
y evacuacin.
Sistemas automticos
de deteccin y alarma
Cada 3 meses Comprobar (obligatorio): personal de un instalador Sustitucin de pilotos,
o un mantenedor autorizado, o por el personal fusibles, etc. defectuosos.
del usuario o titular de la instalacin. Limpieza de bombas, reposicin
Funcionamiento de las instalaciones de agua destilada, etc.
(con cada fuente de suministro). Ejecutar, en su caso,
Estado de acumuladores. el tratamiento y las
reparaciones detalladas por
el especialista mantenedor.
Cada ao Verificar (obligatorio): personal del fabricante, Limpieza del equipo de
instalador o mantenedor autorizado. centrales, accesorios y rels.
Toda la instalacin. Regulacin de tensiones
Uniones roscadas o soldadas. e intensidades.
Equipos de transmisin de alarma. Ejecutar, en su caso,
Prueba final de la instalacin con cada fuente el tratamiento y las
de suministro elctrico. reparaciones detalladas por
el especialista mantenedor.
165
Instalaciones
3
FRECUENCIA

Sistema manual de alarma

Cada 3 meses Comprobar (obligatorio): personal de un instalador Sustitucin de pilotos,
o un mantenedor autorizado, o por el personal fusibles, etc. defectuosos.
del usuario o titular de la instalacin. Limpieza de bombas, reposicin
Funcionamiento de las instalaciones de agua destilada, etc.
(con cada fuente de suministro). Ejecutar, en su caso, el
Estado de acumuladores. tratamiento y las reparaciones
detalladas por el especialista
mantenedor.
Cada ao Verificar (obligatorio): personal del fabricante, Limpieza de sus componentes.

instalador o mantenedor autorizado. Ejecutar, en su caso, el
Toda la instalacin. tratamiento y las reparaciones
De uniones roscadas o soldadas. detalladas por el especialista
Prueba final de la instalacin con cada fuente mantenedor.
de suministro elctrico.
Extintores
Cada 3 meses Comprobar (obligatorio): personal de un instalador Ejecutar, en su caso, el
o un mantenedor autorizado, o por el personal tratamiento y las reparaciones
del usuario o titular de la instalacin. detalladas por el especialista
Accesibilidad, buen estado aparente de conservacin, mantenedor.
seguros, precintos, inscripciones, manguera, etc.
Estado de carga (peso y presin) del extintor
y del botelln de gas impulsor (si existe).
Estado de las partes mecnicas (boquilla, vlvulas,
manguera, etc.).
166
Instalaciones

3
Cada ao Comprobar (obligatorio): personal del fabricante, Ejecutar, en su caso, el
instalador o mantenedor autorizado. tratamiento y las reparaciones
Estado de carga (peso, presin) y en el caso detalladas por el especialista
de extintores de polvo con botelln de impulsin, mantenedor.
estado del agente extintor.
La presin de impulsin del agente extintor.
Estado de la manguera, boquilla o lanza, vlvulas
y partes mecnicas.
Cada 5 aos Verificar (obligatorio): personal del fabricante, A partir de la fecha de timbrado
instalador o mantenedor autorizado. del extintor (y por tres veces,
Retimbrado del extintor. una cada 5 aos) se
retimbrar el extintor.
Cada 20 aos Sustitucin de extintores.
Bocas de Incendio Equipadas (BIE)

Cada 3 meses Comprobar (obligatorio): personal de un instalador Limpieza del conjunto
o un mantenedor autorizado, o por el personal y engrase de cierres
del usuario o titular de la instalacin. y bisagras en puertas
La buena accesibilidad y sealizacin de los equipos. del armario.
Todos los componentes. Ejecutar, en su caso,
La presin de servicio, por lectura de manmetro. el tratamiento y las
La manguera, procediendo a desenrollarla en toda reparaciones detalladas
su extensin y accionar la boquilla, caso de ser por el especialista mantenedor.
de varias posiciones.
167
Instalaciones
3
FRECUENCIA

[Bocas de incendio equipadas (BIE)]

Correcto funcionamiento de la boquilla detalladas por el especialista
en sus distintas posiciones y del sistema de cierre. mantenedor.
Estanqueidad de los racores y mangueras y estado
de las juntas.
Manmetro con otro de referencia.
Manguera mediante desmontaje y ensayo de sta
en lugar adecuado.
Cada 5 aos Comprobar (obligatorio): personal del fabricante, Ejecutar, en su caso, el

Prueba de presin. detalladas por el especialista
Funcionamiento de la instalacin. mantenedor.
Hidrantes
Cada 3 meses Comprobar (obligatorio): personal de un instalador Quitar las tapas
o un mantenedor autorizado, o por el personal de las salidas,
del usuario o titular de la instalacin. engrasar las roscas.
Accesibilidad a su entorno y la sealizacin Ejecutar, en su caso, el
en los hidrantes enterrados. tratamiento y las reparaciones
Estanqueidad del conjunto mediante detalladas por el especialista
inspeccin visual. mantenedor.
Estado de las juntas de los racores.
Cada 6 meses Comprobar (obligatorio): personal de un instalador Engrasar la tuerca

o un mantenedor autorizado, o por el personal de accionamiento o rellenar
del usuario o titular de la instalacin. la cmara de aceite del mismo.
Funcionamiento correcto de la vlvula principal Ejecutar, en su caso, el
y del sistema de drenaje. tratamiento y las reparaciones
detalladas por el especialista
mantenedor.
168
Instalaciones

3
Sistemas fijos de extincin:
rociadores de agua, agua pulverizada, polvo,
espuma, agentes extintores gaseosos
Cada 3 meses Comprobar (obligatorio): personal de un instalador Limpieza general
o un mantenedor autorizado, o por el personal de todos los componentes.
del usuario o titular de la instalacin. Ejecutar, en su caso, el
Que las boquillas del agente extintor o rociadores tratamiento y las reparaciones
estn en buen estado y libres de obstculos detalladas por el especialista
para su funcionamiento correcto. mantenedor.
Buen estado de los componentes del sistema,
especialmente de la vlvula de prueba en los sistemas
de rociadores, o los mandos manuales de la instalacin
de los sistemas de polvo, o agentes extintores gaseosos.
Estado de carga de la instalacin de los sistemas
de polvo, anhdrido carbnico, o hidrocarburos
halogenados y de las botellas de gas impulsor
cuando existan.
Circuitos de sealizacin, pilotos, etc.,
en los sistemas con indicaciones de control.

Integral de la instalacin de acuerdo con detalladas por el especialista
las instrucciones del fabricante o instalador, mantenedor.
incluyendo en todo caso la comprobacin de:
Componentes del sistema, especialmente
los dispositivos de disparo y alarma.
Carga de agente extintor y del indicador de la misma.
Estado del agente extintor.
Prueba de la instalacin en las condiciones
de su recepcin.
169
Instalaciones
3
FRECUENCIA

Columnas secas
Cada 6 meses Comprobar (obligatorio): personal de un instalador Engrase de tapas y de
o un mantenedor autorizado, o por el personal sus cierres si es necesario.
del usuario o titular de la instalacin. Ejecutar, en su caso, el
Accesibilidad de la entrada de la calle y tomas de piso. tratamiento y las reparaciones
La sealizacin. detalladas por el especialista
Tapas y correcto funcionamiento de sus cierres. mantenedor.
Que las llaves de las conexiones siamesas estn cerradas.
Que las llaves de seccionamiento estn abiertas.
Que todas las tapas de racores estn bien colocadas
y ajustadas.
Sealizacin y alumbrado
de emergencia
Desplazamiento, rotura, deterioro y ausencias
de aparatos de alumbrado de emergencia,
y sealizacin de emergencia y evacuacin.
Cada ao Revisar: especialista Efectuar reparaciones

Estado de las bateras y bombillas. o sustituciones de
Sealizacin. elementos deteriorados.
Desmontaje para limpieza
interior y exterior de difusores
de aparatos de emergencia.
170
Instalaciones
Gas
FRECUENCIA INSPECCIONES Y COMPROBACIONES
Instalacin para aparatos domsticos de coccin,

ACTUACIONES
3
aparatos mviles de calefaccin, aparatos de lavar
o secar ropa, lavavajillas, refrigeradores por absorcin
(vese tambin captulo de agua caliente sanitaria).

Aparicin de olores o seales que denoten fugas.
Roturas, desprendimientos de elementos
de la instalacin.
Deterioros de llaves de corte, gomas, canalizaciones, etc.
Inexistencia de advertencias, prohibiciones, etc.,
con las que estuvieran dotados los aparatos
en su carcasa.
Fecha de caducidad de los tubos flexibles.
Cada 4 aos Inspecciones (obligatorias): empresa suministradora Segn Certificado

Partes de la instalacin desde la red general de la inspeccin realizada,
de suministro hasta la llave de corte del contador emitido por tcnico
(obligacin de la compaa suministradora). de la empresa suministradora.
Revisiones (obligatorias): empresa instaladora Segn Certificado de revisin

autorizada (a contratar por el usuario) de la canalizacin, o del aparato
Instalacin interior a partir del contador y aparatos (emitidos, respectivamente,
a gas (obligacin del usuario y/o propietario). por tcnico de empresa
instaladora autorizada
y servicio tcnico oficial
del aparato correspondiente).
Sustituir tubos flexibles
que unen las bombonas
con los aparatos.
171
Instalaciones
Instalaciones trmicas
ADVERTENCIAS
PREVIAS Tenga presente que cualquier intervencin sobre determinados dispositivos y, en especial,
sobre aquellos que estn precintados (con prohibicin incluso de intervenir por el usua-
rio), debe efectuarse exclusivamente por: personal del fabricante, servicio tcnico oficial o,
en su caso, instaladores autorizados.
Contrato de mantenimiento. Desde el punto de vista de la obligatoriedad o no de contar con un
contrato de mantenimiento de las instalaciones trmicas con empresa mantenedora o con
mantenedor debidamente autorizados por la Comunidad Autnoma, debe tenerse en cuenta lo
dispuesto, a tal efecto, por el RITE (Reglamento de Instalaciones Trmicas en los Edificios):
Instalaciones cuya potencia total instalada sea inferior a 100 kw: deben ser manteni-
das siempre de acuerdo con las instrucciones del fabricante de los equipos compo-
nentes (ITE 08.1.2). Se recomienda, con carcter general, que el mantenimiento sea
efectuado por una empresa especializada y autorizada, o por el servicio tcnico oficial
del aparato o equipo de que se trate.
Instalaciones cuya potencia total instalada sea superior a 100 kw: el titular de estas ins-
talaciones est obligado (desde el momento de la recepcin provisional de la instala-
cin) a que se realicen las funciones de mantenimiento, sin que stas puedan ser
sustituidas por la garanta de la empresa instaladora. (ITE 08.1.2).
El mantenimiento ser efectuado, obligatoriamente, por empresas mantenedoras o por man-
tenedores debidamente autorizados por la correspondiente Comunidad Autnoma (ITE
08.1.2). Las operaciones de mantenimiento y su periodicidad se establecen en la (ITE 08.1.3).
Aunque es obligatorio que cada fabricante facilite, los requisitos e instrucciones corres-
pondientes para poder efectuar el mantenimiento adecuado del aparato en cuestin se pro-
ponen, a continuacin, una serie de recomendaciones bsicas que pueden tenerse en
cuenta, sin perjuicio de que stas deban ser completadas o acomodadas en funcin de las
necesidades especficas de una marca concreta.
Inspecciones de los servicios del rgano Territorial Competente: la Comunidad Autnoma
dispondr cuantas inspecciones sean necesarias con el fin de comprobar y vigilar el cum-
plimiento del RITE (Reglamento de Instalaciones Trmicas en los Edificios). Especialmente,
sern inspeccionados, de forma peridica, los equipos de calefaccin con potencia nominal
superior a 15 kw.
172
Instalaciones
3
Calefaccin
ADVERTENCIAS
PREVIAS Aunque existen sistemas de calefaccin que utilizan exclusivamente la electricidad como
fuente de energa, en este apartado trataremos de las instalaciones de calefaccin que pre-
cisan, para su funcionamiento de uno de los dos tipos de combustible siguientes:
Gases licuados del petrleo (GLP): gas natural, gas ciudad, propano y butano.
Productos petrolferos lquidos, concretamente de la clase C: gasoil, fueloil, dieseloil.
Revisiones e Inspecciones peridicas reglamentarias. Segn la normativa vigente, las instalacio-
nes de calefaccin debern someterse a revisiones e inspecciones peridicas reglamentarias.
Instalaciones de calefaccin cuya potencia total

instalada sea inferior a 100 kw (Funcionamiento con gas)
ADVERTENCIAS
PREVIAS En este apartado nos referiremos, bsicamente, a los siguientes tipos de instalaciones:
Instalaciones abastecidas desde redes de distribucin canalizadas o, a travs de envases o
depsitos mviles de GLP.
Contrato de mantenimiento no obligatorio: cuando la potencia trmica total instalada sea
inferior a 100 kw, aunque no es obligatorio para el usuario, si que es recomendable que
se lleve a efecto un contrato de mantenimiento con empresa mantenedora o con mante-
nedor, debidamente autorizados por la Comunidad Autnoma, que recoja al menos dos
revisiones anuales (al comenzar y finalizar la temporada de servicio de la instalacin). Ello
facilitar el funcionamiento adecuado de la instalacin, mediante la puesta a punto de la
misma, verificando el buen estado de elementos de seguridad y control y minimizando
las emisiones de dixido de carbono a la atmsfera, ahorrando consumos indebidos, as
como el cumplimiento efectivo del RITE.
Instalaciones abastecidas desde depsitos de almacenamiento propio (abastecidos previa-
mente por empresa suministradora, concesionaria del servicio pblico de suministro de gas).
Contrato de mantenimiento obligatorio: las instalaciones de gas a travs de depsitos de
almacenamiento precisan de un contrato de mantenimiento que cubra las instalaciones
de almacenamiento de GLP y las redes y acometidas hasta las instalaciones receptoras.
El mantenimiento deber ser efectuado por empresas instaladoras autorizadas por la corres-
pondiente Comunidad Autnoma en la categora D. La empresa se hace responsable de
conservar las instalaciones en el debido estado de funcionamiento y, de forma especial,
del funcionamiento de la proteccin catdica y del control anual del potencial de proteccin.
173
Instalaciones
3
FRECUENCIA
[Instalaciones de calefaccin cuya potencia total instalada sea inferior a 100 kw

(funcionamiento con gas)]

Roturas, desprendimientos de elementos de la instalacin.
Deterioro de llaves de corte, gomas, canalizaciones, etc.
Desaparicin de placas con advertencias,
prohibiciones, etc., adheridas a la carcasa del aparato.
Goteos en vlvula de seguridad.
Obstrucciones o anulacin de rejillas de ventilacin,
en chimeneas de evacuacin de gases de combustin.
Cada ao Comprobar: instalador autorizado Limpiado a fondo de la caldera.

Funcionamiento de dispositivos de mando y seguridad Limpiar la chimenea
(vlvulas de seguridad, termostatos, etc.). y su conexin a la caldera.
La presin del agua en la instalacin. Descalcificar, en su caso,
Estado de limpieza del quemador, del intercambiador y el bloque trmico.
de los electrodos de encendido (libres de incrustaciones). Reparaciones y sustituciones
Llenado del vaso de expansin. indicadas, en su caso,
Estanqueidad de la instalacin de gas y agua. por el instalador autorizado.
Bomba de circulacin no bloqueada.
Caudal de gas y presin dentro de los valores
facilitados por el fabricante.
Cada 4 aos Inspeccin (obligatoria): empresa suministradora Segn Certificado

Partes de la instalacin, hasta la llave de corte del de la inspeccin realizada,
contador (obligacin de la compaa suministradora). emitido por tcnico
de la empresa suministradora.
Revisar (obligatorio): instalador autorizado Segn Certificado de revisin

(a contratar por el usuario) de la canalizacin, o del aparato
Instalacin a partir del contador, y aparatos a gas (emitidos, respectivamente,
(obligacin del usuario y/o propietario). por tcnico de empresa
174
Instalaciones
3
Cada 10 aos Prueba de presin (obligatoria): instalador autorizado Segn Acta
(a contratar por el usuario) de la prueba realizada.
Estanqueidad de la instalacin de depsitos
de almacenamiento.
Instalaciones de calefaccin cuya potencia total

instalada sea inferior a 100 kw
(Combustibles clase C: gasleo, fueloil)

Estado de deterioro de llaves de corte, canalizaciones, etc.
Cada ao Comprobar: instalador autorizado Limpiado a fondo de la caldera.

Funcionamiento de la caldera. Descalcificar, en su caso,
Bloque trmico y los tubos de conexin para ver el bloque trmico.
si es necesario descalcificar. Reparaciones y sustituciones
Estanqueidad. indicadas, en su caso,
por el instalador autorizado.
Cada 10 aos Inspeccin (obligatoria): administracin competente, Segn Certificado o Acta

un rgano de control autorizado o empresa autorizada. de la inspeccin realizada.
Se comprobar que se han efectuado
las correspondientes revisiones peridicas.
Revisar (obligatorio): empresa instaladora autorizada Segn Certificado de revisin

(a contratar por el usuario) de la instalacin.
Prueba de estanqueidad de las instalaciones.
175
Instalaciones
3
FRECUENCIA
Instalaciones de calefaccin con potencia total

instalada entre 100 y 1.000 kw
(Mantenimiento obligatorio, con empresa autorizada
por la Comunidad Autnoma)
Deterioro de llaves de corte, gomas, canalizaciones, etc.
Goteos en vlvula de seguridad.
Obstrucciones o anulacin de rejillas de ventilacin,
en chimeneas de evacuacin de gases de combustin.
Ruidos y vibraciones extraos en el sistema.
Deterioro del aislamiento de los circuitos
calorficos accesibles.
Cada mes Comprobar en calderas (obligatorio): Segn resultado de
mantenedor autorizado las comprobaciones realizadas.
Consumo de combustible. Registro de las operaciones,
Consumo de energa elctrica. con el resultado
Consumo de agua. de las tareas realizadas.
Temperatura o presin del fluido portador en entrada y salida.
Temperatura ambiente de sala de mquinas.
Temperatura de los gases de combustin.
Contenido de CO.
ndice de opacidad de los humos en combustibles
slidos o lquidos y de contenido de partculas
slidas en combustibles slidos.
Tiro en la caja de humos de la caldera.
Cada mes Comprobar en instalacin (obligatorio): Sustituciones o reparaciones
mantenedor autorizado de materiales,
Estanqueidad de cierre entre quemador y caldera. segn indicaciones
Deteccin de fugas en red de combustible. del especialista mantenedor.
Niveles de agua en circuitos.
Tarado de elementos de seguridad.
Bombas y ventiladores, con medida de potencia absorbida.
176
Instalaciones
3
Dos veces Comprobar en instalacin (obligatorio): Limpieza de circuitos
por temporada mantenedor autorizado (una al inicio de la temporada) de humos de calderas.
Estado del material refractario. Limpieza de filtros de agua.
Calderas individuales de gasleo. Sustituciones o reparaciones
Vlvulas de interceptacin. de materiales, segn
Estado de filtros de agua. indicaciones del especialista
Estado de aparatos de recuperacin de calor. mantenedor.
Equipos autnomos.
Sistema de control automtico.
Cada ao Comprobar en instalacin (obligatorio): Limpieza de conductos

mantenedor autorizado de humos y chimenea.
Calderas individuales de gas. Sustituciones o reparaciones
Estanqueidad de circuitos de distribucin. de materiales,
Bateras de intercambio trmico. segn indicaciones
Estado de aislamiento trmico. del especialista mantenedor.
Cada 4 aos Inspeccionar (obligatorio): empresa suministradora Segn Certificado

(Instalaciones Partes de la instalacin, hasta la llave de corte del de la inspeccin realizada,
con gas) contador (obligacin de la compaa suministradora). emitido por tcnico
de la empresa suministradora.
Cada 4 aos Revisar (obligatorio): instalador autorizado Segn Certificado de revisin

(Instalaciones (a contratar por el usuario) de la canalizacin, o del aparato
con gas) Instalacin a partir del contador, y aparatos a gas (emitidos, respectivamente,
(obligacin del usuario y/o propietario). por tcnico de empresa
Cada 10 aos Comprobar (obligatorio): instalador autorizado Segn Acta

(Instalaciones (a contratar por el usuario) de la prueba realizada.
con gas) Estanqueidad de la instalacin de depsitos
de almacenamiento, mediante prueba de presin.
177
Instalaciones
3
FRECUENCIA
[Instalaciones de calefaccin con potencia total instalada entre 100 y 1.000 kw]
Cada 10 aos Inspeccionar (obligatorio): administracin competente, Segn Certificado o Acta

(Instalaciones un rgano de control autorizado o empresa autorizada de la inspeccin realizada.
con gasleo) Se comprobar que se han efectuado
las correspondientes revisiones peridicas.
Comprobar (obligatorio): empresa instaladora Segn Certificado
autorizada (a contratar por el usuario) de la prueba realizada.
Estanqueidad de las instalaciones
mediante prueba de presin.
Red de distribucin de agua caliente

Iguales instrucciones que para Redes de agua fra,
en el apartado de Fontanera (pg. 156).
Emisores de calor (Radiadores murales fijos, convectores)

Roturas, desprendimientos y deterioros.
Cada 3 meses Comprobar: usuarios Realizacin, en su caso, de

Existencia de aire en radiadores. purgado del aire contenido
en radiadores.

Apertura y cierre de grifos y llaves de corte funcionamiento proceder
de la instalacin. a su reparacin o
sustitucin por especialista.
Cada 5 aos Comprobar: especialista Proceder, en su caso,

Anclajes de radiadores. a las reparaciones oportunas
Estanqueidad y funcionamiento, mediante prueba. por especialista.
178
Instalaciones
3
Climatizacin
Instalaciones de climatizacin con potencia
trmica inferior a 100 kw (Instalaciones individuales:
equipos compactos y remotos. Bomba de calor)
ADVERTENCIAS
PREVIAS Las operaciones de mantenimiento de estos equipos pueden ser arriesgadas, debido al sis-
tema de presin y a los componentes elctricos, por lo que en todo caso deben aplicarse
las siguientes precauciones:
Antes de empezar cualquier operacin de mantenimiento de la unidad, debe asegurarse que
ha sido desconectada la alimentacin elctrica. Una descarga puede causar daos personales.
Personal no adiestrado puede actuar en mantenimiento bsico, funciones de limpieza de
bateras y filtros, y reemplazar filtros. Todas las dems operaciones deben ser realizadas
por personal de servicio tcnico especializado.

Aparicin de olores o seales que denoten fugas
de aceites, refrigerantes, etc.
de la instalacin.
Deterioro de llaves de corte, canalizaciones, etc.
Ruidos extraos en el sistema. Vibraciones
de desages. Ruido en el compresor.
Mala sujecin de paneles.
Deterioros, roturas o desprendimientos
del aislamiento de los circuitos frigorficos accesibles.
Cada mes Comprobar: usuarios Efectuar limpieza de bandeja

Que el drenaje no se encuentra obstruido, y sus desages
y que la bandeja de condensados se encuentra para evitar obstrucciones.
suficientemente limpia y nivelada. Limpieza y sustitucin,
Estado de los filtros de aire. si procede, de los filtros.
179
Instalaciones
3
FRECUENCIA
[Instalaciones de climatizacin con potencia trmica inferior a 100 kw]
Cada ao Comprobar: especialista Limpieza de bateras

Sistema de control automtico. condensadora y evaporadora.
Estado de limpieza de evaporador, condensador, Rellenar, en su caso,
unidades de impulsin, retorno de aire lneas de refrigerante.
y aislamiento trmico. Rellenar sifones con agua.
Estanqueidad de circuitos frigorficos Proceder, en su caso,
y conexiones elctricas. a las reparaciones oportunas
Estado de suciedad de bateras de intercambio trmico. por especialista.
Instalaciones de climatizacin con potencia

trmica entre 100 y 1.000 kw

Aparicin de olores o seales que denoten fugas
de aceites, refrigerantes, etc.
Ruidos extraos en el sistema. Vibraciones
de desages. Ruido en el compresor.
Mala sujecin de paneles.
Deterioros, roturas o desprendimientos
del aislamiento de los circuitos frigorficos accesibles.
Cada mes Comprobar en mquinas frigorficas (obligatorio): Segn resultado de

mantenedor autorizado las comprobaciones realizadas.
Temperaturas del fluido exterior en entrada Registro de las operaciones,
y salida del evaporador, y del condensador. con el resultado
Prdidas de presin en el evaporador, de las tareas realizadas.
y en el condensador.
Temperaturas y presiones de evaporacin
y de condensacin.
Potencia absorbida.
180
Instalaciones
3
Cada mes Comprobar (obligatorio): mantenedor autorizado Revisin y limpieza
Niveles de refrigerante y aceite en equipos frigorficos. de filtros de aire.
Deteccin de fugas en red de combustible. Sustituciones o reparaciones
Niveles de agua en circuitos. de materiales,
Tarado de elementos de seguridad. segn indicaciones
Aparatos de humectacin y enfriamiento evaporativo. del especialista mantenedor.
Bombas y ventiladores, con medida
de potencia absorbida.
Dos veces Comprobar (obligatorio): mantenedor autorizado Limpieza de filtros de agua.

por temporada (una vez al inicio de la temporada) Limpieza de aparatos
Drenaje y limpieza de circuitos de refrigeracin. de recuperacin de calor.
Vlvulas de interceptacin. Sustituciones o reparaciones
Unidades terminales de distribucin de aire. de materiales,
Equipos autnomos. segn indicaciones
Sistema de control automtico. del especialista mantenedor.
Cada ao Comprobar (obligatorio): mantenedor autorizado Limpieza de evaporadores

Estanqueidad de circuitos de distribucin. y condensadores.
Bateras de intercambio trmico. Limpieza de unidades
Estado de unidades de impulsin y retorno de aire. de impulsin y retorno de aire.
Estado de aislamiento trmico. Sustituciones o reparaciones
de materiales,
segn indicaciones
del especialista mantenedor.
Red de distribucin de aire

(Conductos de aire y rejillas)
Deterioros, roturas, desprendimientos
de elementos de la instalacin.
Ruidos extraos en el sistema.
Malos olores.
181
Instalaciones
3
FRECUENCIA
[Red de distribucin de aire]
Cada 6 meses Revisar: usuarios Desmontaje de rejillas

Estado de conservacin del interior de conductos, y limpieza cuidadosa
previo desmontaje de rejillas y difusores. con pao hmedo.
En caso de observarse
deficiencias, ejecutar el
tratamiento y reparaciones
detalladas por especialista.
Cada ao Revisar: especialista Limpieza, de sedimentos

Estado de conductos de aire. producidos en su interior, as
como desinfeccin, en su caso.
Proceder, en su caso,
a las reparaciones oportunas
por especialista.
Agua caliente sanitaria

Instalaciones de agua caliente sanitaria
con potencia total instalada inferior a 100 kw
(Calentadores de agua a gas)

de la instalacin.
182
Instalaciones
3
Cada ao Comprobar: instalador autorizado Limpiado a fondo del aparato
Funcionamiento del calentador. y del bloque de lminas en
Bloque trmico y los tubos de conexin. el lado de la salida de humos.
Estanqueidad del grupo de gas y agua del calentador. Descalcificar, en su caso,
el bloque trmico segn las
prescripciones del fabricante.
Reparaciones y sustituciones
indicadas, en su caso,
por el tcnico especialista.
Cada 4 aos Inspeccionar (obligatorio): empresa suministradora Segn Certificado

Partes de la instalacin, desde la red general de de la inspeccin realizada,
suministro hasta la llave de corte del contador emitido por tcnico
(obligacin de la compaa suministradora). de la empresa suministradora.
Cada 4 aos Revisar (obligatorio): empresa instaladora Segn Certificados

autorizada y servicio tcnico oficial de los aparatos. de revisin de la instalacin
Instalacin a partir del contador o en su caso, desde y de los aparatos.
la bombona de suministro de gas a los aparatos,
(gomas, reguladores y otros elementos complementarios).
Aparatos a gas (calentadores, cocina y otros).
(Obligacin del usuario y/o propietario).
Instalaciones de agua caliente sanitaria

con potencia total instalada entre 100 y 1.000 kw
Iguales instrucciones que para Instalaciones de Calefaccin

con potencia instalada entre 100 y 1.000 kw (pg. 174).
183
Instalaciones
3
FRECUENCIA
Paneles solares
Roturas, desprendimientos, etc.
Aparicin de fugas de agua.
Cada 3 meses Comprobar: usuarios Realizacin, en su caso,

Existencia de aire en la instalacin. del purgado de aire
contenido en la red.
Limpieza de polvo y suciedad
en placas solares de captacin.

Estado de aislamientos de conducciones.
Ventilacin
Roturas, desprendimientos, fisuras, desplomes etc.
Ruidos y calentamiento anormales en extractores
y ventiladores.
Cada ao Comprobar: usuario Limpieza o reposicin,

Estado de las rejillas. en su caso, de rejillas.
Conexiones elctricas de aparatos y elementos Limpieza de extractores.
de control y proteccin.

Fijaciones de conductos. a las reparaciones
Estado del aspirador esttico y sombrerete. oportunas por especialista.
184
Instalaciones
Pavimentos exteriores
3
Aparicin de hundimientos, piezas sueltas, fisuras,
grietas y abombamientos.
Cada 2 aos Revisar: usuarios Rellenar y sellar juntas
Juntas en encuentros con paredes, por especialista.
entre baldosas y de dilatacin.
Mobiliario

Roturas, desprendimientos, grietas, etc.
Estado general de los elementos.
Jardinera (Plantas, rboles y tapizantes)


Las lesiones y aparicin de plagas.
Falta de riego.
Cada ao Comprobar: usuarios o especialista Proceder a la poda y trasplante,
Necesidad de podas y trasplantes. en su caso, por especialista.
Sistemas de riego

Roturas y hundimientos.
185
3
Sistemas de riego
FRECUENCIA
Cada ao Revisar: especialista o usuario Limpiar arquetas y orificios

Estado de interiores de arquetas, llaves, aspersores, de salida de agua (aspersores,
bocas de riego, mangueras, etc. bocas de riego, mangueras, etc.).
Funcionamiento de la red y de los programadores Efectuar en su caso,
automticos o manuales. la reparacin o sustitucin
de materiales deteriorados.
Cada 5 aos Comprobar: especialista Ejecutar las reparaciones

Estanqueidad de la red, mediante prueba y sustituciones
de presin correspondiente. detalladas por el especialista.
Alumbrado exterior

Deterioro o ausencia de tapas de registro de conexiones,
y deterioro en aislamientos en cables vistos.
Desprendimientos o roturas de tomas de corriente.
Roturas y desprendimientos de aparatos de iluminacin.
Reiterados saltos de interruptores magnetotrmicos
o diferenciales.
Oxidaciones de elementos metlicos.
Cada mes Comprobar: usuarios Accionar el botn de prueba.

Correcto funcionamiento del interruptor diferencial. Sustitucin, en su caso,
por personal especialista.
Cada ao Desmontaje para limpieza interior

y exterior de difusores,
lmparas y farolas.
186
Alumbrado exterior
3
Cada 5 aos Comprobar: especialista Ejecutar las sustituciones
Iluminancia. y reparaciones detalladas
Estado, aislamiento y cada de tensin por especialista.
de conductores, lnea repartidora y de distribucin.
Estado de precintos y tapas de registro.
Dispositivos de toma de tierra y de proteccin,
en cuadro general de proteccin.
Estado de pinturas de elementos metlicos.
Fijaciones de bculos o farolas.
Alcantarillado exterior

Roturas, desprendimientos, desplazamientos
de tapas de arquetas.
Cada 6 meses Revisar: usuario Eliminar obstrucciones

Estado de pozos de registro, imbornales, que dificulten
sumideros y sus rejillas. el funcionamiento de la red.
Cada ao Comprobar: especialista Limpiar conducciones, arquetas,

Preferentemente, con carcter previo a poca de lluvias: pozos de registro, aliviaderos
Funcionamiento de toda la red. o rebosaderos y sumideros.
Estado de tapas de arquetas y pozos de registro. Efectuar, en su caso,
la reparacin o sustitucin
de materiales deteriorados.
187
3
Abastecimiento de agua
FRECUENCIA


Apertura y cierre en grifos y llaves de corte funcionamiento proceder a su
de la instalacin. reparacin o sustitucin por
especialista.

Piscinas
ADVERTENCIAS
PREVIAS En general, las piscinas comunitarias, y entre ellas, las existentes en ncleos de viviendas de ms
de 20 unidades, deben cumplir la normativa especfica que garantice el adecuado uso y disfrute de
esta instalacin, debiendo cumplir, por lo tanto, unos determinados requisitos de mantenimiento.
En todo caso, y con carcter general, tenga presente que cualquier intervencin sobre determi-
nados dispositivos y, en especial, sobre aquellos que estn precintados (con prohibicin incluso
de intervenir por el usuario), debe efectuarse exclusivamente por: personal del fabricante, servi-
cio tcnico oficial o, en su caso, instaladores autorizados.
El mantenimiento de equipos debe ser realizado slo por una empresa especializada y autoriza-
da, y siempre siguiendo las instrucciones del fabricante del aparato.
Debe tenerse en cuenta que es obligatorio que cada fabricante facilite, en su caso, los requisitos
e instrucciones correspondientes para poder efectuar el mantenimiento adecuado del aparato en
cuestin. No obstante, a ttulo meramente enunciativo y sin carcter exclusivo ni excluyente, se
facilitan a continuacin una serie de recomendaciones bsicas que pueden tenerse en cuenta, sin
perjuicio de que stas deban ser completadas o acomodadas en funcin de las necesidades es-
pecficas de una marca concreta.
Segn el Reglamento Sanitario de las Piscinas de uso colectivo (ms de 20 viviendas) es obliga-
torio que por cada vaso se lleve un libro de Registro y Control de Calidad del agua, previamente
diligenciado por la Delegacin Provincial de la Consejera de Salud que estar siempre a disposi-
cin de las autoridades sanitarias y de los usuarios que los soliciten.
188
Piscinas
3
Roturas, desprendimientos, hundimientos y grietas
en revestimientos de los vasos.
Falta de material de cura y equipamiento mnimo
del botiqun.
Ausencia de seales de advertencia en vasos de uso
mltiple, y rtulos de agua no potable, en su caso.
Ausencia de rejillas en el sistema de desage
del fondo del vaso.
Deterioro de barandillas y peldaos de trampolines
y plataformas.
Malos olores, suciedad y agua contaminada.
Cada da Controlar (obligatorio): especialista Limpieza y desinfeccin.

Estado de limpieza de piscina, incluido fondos Recogida de residuos
(obligaciones del propietario o persona titular slidos producidos.
de la explotacin de la piscina).
Comprobar (obligatorio): personal socorrista Reposicin continua

Estado del equipamiento del botiqun. del material y equipamiento
del local de primeros
auxilios y botiqun.
Controlar (obligatorio): especialista Anlisis y anotacin de los

(Al menos dos veces al da: en el momento resultados obtenidos en el
de apertura y en el de mxima concurrencia). Libro de Registro y Control.
Concentracin de desinfectante utilizado, Ejecutar, en su caso,
color y olor, PH, espumas, transparencia del agua. el tratamiento detallado
Cantidad de agua depurada y renovada en cada vaso. por el especialista.
En piscinas cubiertas: temperatura del agua,
ambiental y humedad relativa del aire
(obligaciones del propietario o persona titular
de la explotacin de la piscina).
189
3
Piscinas
FRECUENCIA
Cada quince das Controlar (obligatorio): laboratorios de Salud Anlisis y anotacin de los
Pblica autorizados. resultados obtenidos en el
Conductividad a 20, turbidez, amonaco, Libro de Registro y Control.
bacterias aerobias a 37, coliformes fecales y totales, Ejecutar, en su caso,
staphylococcus aureus, pseudomonas aeruginosa, el tratamiento detallado
larvas y algas. por el especialista.
Cada mes Controlar (obligatorio): laboratorios de Salud Anlisis y anotacin de los

Pblica autorizados. resultados obtenidos en
Bromo, ozono, cido isocianuro, derivados el Libro de Registro
polmeros de la biguadina (PHMB), nitratos, y Control.
oxibilidad al permanganato, aluminio, cobre, plata. Ejecutar, en su caso, el
Estreptococos fecales, clostridios sulfitoreductores. tratamiento detallado
Salmonella sp. por el especialista.
Cada ao Comprobar (obligatorio): especialista Instalacin y permanencia

Al finalizar la temporada: de sistema de cerramiento
Proteccin del vaso (obligaciones del propietario o proteccin del vaso
o persona titular de la explotacin de la piscina). (lonas, etc.).
Revisar: especialista Proceder, en su caso,

Estado de instalaciones de seguridad, a las reparaciones oportunas
electricidad, fontanera y depuracin de agua. por especialista.
Estanqueidad del vaso, rebosaderos, etc.
Estado de revestimientos del vaso,
andenes y piletas de acceso.
Comprobar (obligatorio): especialista Limpieza, desincrustacin

Al finalizar la temporada: y desinfeccin de grifos
Estado de grifos y duchas. y duchas.
190

CAPTULOS FRECUENCIA DE INSPECCIONES Y COMPROBACIONES
DAS MESES AOS

3
CADA CADA CADA
1 15 1 3 6 1 2 3 4 5 6 10 15 20
ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS
Cimentacin
Estructura
Fachadas
Paredes y revestimientos
exteriores
Carpinteras y E. de P.
de huecos exteriores
Paredes
Puertas, mamparas y barandillas
Cubiertas
Azoteas
Tejados
Especiales, monteras
y claraboyas
Aislamientos trmicos,
acsticos, contra el fuego
Solados
Piedras naturales y terrazos
191

DAS MESES AOS

CADA CADA CADA
1 15 1 3 6 1 2 3 4 5 6 10 15 20
Alfizares, albardillas y remates
Cermicos
Alicatados
Guarnecidos y enfoscados
Falsos techos
Revestimientos de madera
Pinturas interiores
INSTALACIONES
Saneamiento
Redes horizontales
Redes verticales
Fontanera
Desages (aparatos
y botes sifnicos)
Red de distribucin
de agua fra y caliente
Aparatos sanitarios y grifera
Grupo de presin
Electricidad
192

DAS MESES AOS

3
CADA CADA CADA
1 15 1 3 6 1 2 3 4 5 6 10 15 20
Pararrayos
Redes de tierra
Telefona
Televisin
Portero electrnico
Ascensores

Instalaciones de proteccin
contra incendios
Sistemas automticos
de deteccin de incendios
Sistemas manuales de alarma
Extintores
Bocas de incendios equipadas
Hidrantes
Sistemas fijos de extincin
Columnas secas
Sealizacin y alumbrado
de emergencia
Gas
193

DAS MESES AOS

CADA CADA CADA
1 15 1 3 6 1 2 3 4 5 6 10 15 20
Calefaccin
Instalaciones con potencia inferior
a 100 kw (Gas) (Excepto redes y emisores)
Instalaciones con potencia inferior a
100 kw (Gasleo) (Excepto redes y emisores)
Instalaciones con potencia entre 100
y 1.000 kw (Excepto redes y emisores)
Red de distribucin de agua caliente.
Emisores de calor
Climatizacin
(Aire acondicionado)
a 100 kw (Individuales excepto conductos)
Instalaciones con potencia entre
100 y 1.000 kw (Excepto conductos)
Red de distribucin
de aire (Conductos)
Agua caliente sanitaria

a 100 kw (Calentadores)
Instalaciones con potencia
entre 100 y 1.000 kw
Paneles solares
Ventilacin
194

DAS MESES AOS

3
CADA CADA CADA
1 15 1 3 6 1 2 3 4 5 6 10 15 20
URBANIZACIN INTERIOR
Pavimentos exteriores
Mobiliario
Jardinera
Sistema de riego
Alumbrado exterior
Alcantarillado
Abastecimiento de agua
Piscinas
ABREVIATURAS UTILIZADAS. SIGNIFICADOS

Inspecciones y comprobaciones recomendadas. Con la frecuencia indicada es recomendable efectuar las ins-
pecciones, comprobaciones y actuaciones correspondientes.
Mantenimiento obligatorio. Con la frecuencia indicada es obligacin del titular que se efecten las inspecciones,
comprobaciones y actuaciones para el mantenimiento, previa contratacin de los mismos por el titular de la insta-
lacin, con empresa o mantenedor debidamente autorizado o, en su caso, por el personal del usuario o titular de la
instalacin debidamente autorizado.
Inspeccin reglamentaria. Con la frecuencia indicada es obligacin de la empresa suministradora de gas o del rga-
no Territorial competente, en su caso, que se efecten las inspecciones establecidas reglamentariamente.
Prueba reglamentaria. Con la frecuencia indicada es obligacin del titular que se efecten las pruebas reglamen-
tariamente establecidas, previa contratacin para la realizacin de las mismas, con empresa o mantenedor debida-
mente autorizado.
Control obligatorio. Con la frecuencia indicada es obligacin del titular que se efecten los controles establecidos
reglamentariamente.
Sustitucin obligatoria. Con la frecuencia indicada es obligatorio proceder a la sustitucin de los elementos
correspondientes.
195
Determinados Ayuntamientos tienen aprobadas ordenanzas municipales

que comprenden un conjunto de normas para la inspeccin tcnica de
los edificios, en las que se establece la obligatoriedad de que el propieta-
rio del edificio o la comunidad de propietarios, segn se trate, debe so-
meter al edificio, a partir de haber cumplido un nmero determinado de
aos desde su recepcin, a inspecciones tcnicas relativas a las exigen-
cias bsicas de seguridad de utilizacin, resistencia mecnica y estabili-
dad, seguridad en caso de incendios y otros requisitos esenciales.
Dichas inspecciones:
Han de ser llevadas a cabo, en su caso, por tcnicos competentes.
Se realizan con cargo a la propiedad del inmueble.
Pueden obligar a la propiedad del inmueble a realizar las obras co-
rrespondientes de reparacin, cuando se detecten ciertos daos y
se ordene llevar a cabo las mismas.
El incumplimiento de las obligaciones referidas se tipifica en las orde-

nanzas reseadas como infraccin de diversa graduacin que lleva apa-
rejada sancin de multa.
Se advierte, por tanto, que se informe si el municipio donde est ubi-
cado su edificio tiene establecidas las obligaciones mencionadas y, en
tal supuesto, de cul es el alcance de la normativa y exigencias que ri-
jan al respecto para establecer las previsiones oportunas.
196
4
Medidas de proteccin
y seguridad
Prevencin
Actuaciones en caso de emergencia
Actuaciones despus de un siniestro
197
Medidas de proteccin
y seguridad 4
Prevencin
Prevencin contra incendios y explosiones

Por el grave riesgo que conlleva la produccin de un incendio, es pre-
ciso extremar las medidas de prevencin, al objeto de evitar, o al me-
nos disminuir, las causas que lo provocan. Se ofrecen, a continuacin,
una serie de consejos que tratan de evitar situaciones potencialmente
peligrosas en la vivienda.
Instalaciones elctricas
Adems de las recomendaciones que ya se han hecho en el apartado
Electricidad de la Parte 2 de este Manual, conviene tomar en con-
sideracin las siguientes precauciones:
Alargaderas y ladrones
No empalme unas alargaderas con otras.
Evite las triples conexiones.
Coloque unas y otros lejos de las fuentes de calor.
Mantenga los cables de las alargaderas fuera de las zonas de paso.
No los sobrecargue con ms potencia de la indicada en ellos.
Si nota un calentamiento anormal, desconctelos de inmediato.
199
Prevencin
Lmparas y mecanismos
La luz es tambin fuente de calor, as que:
No instale bombillas de ms potencia de la indicada en el casquillo.
No coloque materiales combustibles (como papel) cerca de las
lmparas halgenas. El calor que generan es superior al de otras
lmparas y podran producir un incendio.
Cuando salga de casa o se vaya a dormir, no se olvide de apagarlas.
Si observa un funcionamiento anmalo del timbre o zumbador,
proceda a su inmediata revisin. Su deficiente estado, supone un
riesgo, nada desdeable, de que se produzca un incendio.
Aparatos elctricos
Antes de conectar un aparato elctrico, compruebe que la tensin
de ste es igual que la de la red, que est bien seco y que no tiene
el cable pelado ni la clavija rota.
No coloque ningn aparato porttil de calefaccin cerca de cor-
tinas, visillos o muebles de material inflamable.
Instalaciones de gas
La alarma que, generalmente, avisa de que algo no funciona correcta-
mente es el olor a gas.
No accione interruptores ni aparatos elctricos.
No encienda cerillas o mecheros y, por supuesto, no fume.
Abra puertas y ventanas para que el local quede bien ventilado.
Cierre los mandos de los aparatos y la llave de corte general.
Llame a un instalador de gas para que revise y repare la instalacin.
No vuelva a abrir la llave de paso hasta haber reparado la instala-
cin de un aparato averiado.
Adems de las medidas anteriores vea el apartado Gas de la Parte 2
de este Manual.
200
Prevencin
MEDIDAS DE PROTECCIN Y SEGURIDAD
Fuentes de llama (cerillas y velas)

Los nios de dos aos son capaces de encender cerillas y mecheros.
Mantenga estos objetos fuera del alcance de los nios.
4
Las estufas de gas
no deben utilizarse en
habitaciones pequeas
Si es fumador: o mal ventiladas.
No fume en la cama.
No deje las colillas encendidas. Por si se despista, utilice cenice-
ros con agua y compruebe antes de vaciar los ceniceros en el cu-
bo de la basura que las colillas estn bien apagadas.
Si en alguna ocasin utiliza velas, colquelas en candelabros estables y
resistentes al fuego, y:
Nunca deje encendida una vela sin vigilarla de vez en cuando.
Fuentes de calor
Estufas porttiles
De cualquier tipo que sean:
Apguelas antes de acostarse.
No utilice estufas para secar ropa, colocando encima las prendas.
Cualquier material inflamable debe estar situado a ms de 1 me-
tro de distancia.
No deje que los nios toquen o se acerquen a estos aparatos.
Mantenga las estufas fuera de las zonas de paso.
En estufas y braseros elctricos
Vigile constantemente el estado de los cables.
Si utiliza braseros bajo mesas de camilla evite, en todo momento, la
proximidad de la ropa de camilla y apguelos cuando se ausente.
Estufas de gas
No deben utilizarse en habitaciones pequeas o mal ventiladas.
Antes de abrir el gas, tenga encendida la cerilla o el mechero.
201
Prevencin
Chimeneas de lea
Proteja la parte frontal de la chimenea con una mampara especial
antifuego para que no salten chispas fuera del hogar.
No encienda el fuego con lquidos inflamables (gasolina, por ejemplo).
Cercirese de que la chimenea est bien apagada antes de acostarse.
Mantas elctricas
Desenchufe la manta elctrica antes de acostarse.
Gurdela sin doblar o con el menor nmero de dobleces posible.
No coloque peso encima. Las resistencias elctricas que hay en su
interior podran romperse y provocar un cortocircuito.
Cocina
Es el lugar de la vivienda donde se producen ms incendios.
Sartenes y freidoras son las causantes de la mayora de los incen-
dios que se inician en la cocina. No intente apagar estos fuegos
con agua. La mejor forma de extinguirlos es con mantas ignfugas
o con extintores universales abc, por lo que se aconseja disponer
de uno u otro en un lugar prximo.
Limpie o sustituya regularmente el filtro de la campana extracto-
ra. La grasa acumulada arde con mucha facilidad y propaga rpi-
damente el fuego.
Los materiales inflamables (como bolsas de plstico, servilletas de
papel, etc.) deben mantenerse alejados de los focos de calor (fo-
gones, horno, tostador, etc.).
Si alguien no est vigilando, dejar abandonada la comida en el
fuego es una imprudencia de previsibles y graves consecuencias.
Ponga cuidado con las prendas de vestir que utiliza en la cocina.
Adems de los tejidos inflamables debera evitar las mangas an-
chas y largas, pues podran acabar dentro del fuego.
No deje nunca las sartenes al fuego con los mangos colocados ha-
cia afuera, por el peligro que puede entraar.
202
Prevencin
Proteccin contra el robo

Una adecuada proteccin de la vivienda resulta cada da ms nece-
saria pues los ataques a la propiedad privada son, lamentablemente,
4
muy frecuentes.
Reproducimos a continuacin las normas de proteccin ms idneas,
extradas de distintos folletos editados por la Direccin General de la
Seguridad del Estado y el Ministerio de Justicia e Interior.
Haga un chequeo a la puerta, ventanas, azoteas y stanos de su casa.
Cuantos ms dispositivos mecnicos de seguridad se adopten, menos
posibilidades tiene de ser vctima de un atentado contra su propiedad.
A tales efectos:
Recubra los tragaluces y ventanas de los stanos con un slido en-
rejado que no se pueda levantar.
Refuerce la puerta del stano con una barra transversal a la altu-
ra de la cerradura.
Si la cerradura de la puerta del stano es sencilla, deje la llave in-
troducida y sujeta con mecanismo apropiado para evitar manipu-
laciones desde el exterior.
No olvide su azotea, cuya puerta de acceso debe estar siempre ce-
rrada. El mayor nmero de ataques a viviendas se produce a tra-
vs de puertas y ventanas.
Elija una puerta maciza, de un espesor mnimo de 5 centmetros, a
ser posible blindada con placa de acero de 1/1,5 mm y con puntos
fuertes en los cuatro lados. Si es de cristal, debe estar constituida
por tres lminas indesmontables desde fuera, o bien, acristalamien-
to con blindaje.
Utilice cerraduras defensivas de muescas, con un mnimo de 6
estras asimtricas y vueltas protegidas, o cerraduras de cilindro,
preferiblemente con antiperforacin o aquellas que llevan ele-
mentos de bloque adicionales.
203
Prevencin
Refuerce la parte de las bisagras con pivotes de acero y ngulos

metlicos que no permitan hacer palanca.
En ningn caso prescinda de mirilla panormica que le permita
ver el cuerpo entero de la persona que llama a su puerta.
Use permanentemente cadena de seguridad.
Coloque su cerradura independientemente del cierre de resbaln
de la puerta.
Ponga en las persianas de sus ventanas y balcones un cerrojo interior.
Coloque rejas en aquellas ventanas de fcil acceso desde el exterior.
No deje entre las barras una separacin mayor de 120 milmetros.
Proporcione a sus ventanas un cierre hermtico eficaz y, a ser posi-
ble, utilice cristal aislante o inastillable, compuesto de dos o tres l-
minas compactas, que tienen la ventaja de su insonorizacin.
No olvide que los balcones, aleros salientes de muros, tuberas, etc.
pueden ser trepados con relativa facilidad por los delincuentes.
Preste ms atencin a las ventanas prximas a estos puntos.
Naturalmente, una seguridad potenciada y sofisticada se logra ins-
talando dispositivos electrnicos de alarma.
Si al llegar a su casa, encuentra la puerta forzada o abierta, no en-
tre. Comunquelo a la polica por el procedimiento ms rpido.
Existen personas habitualmente dedicadas a robar en viviendas. Aunque

usted se haya librado hasta ahora, en cualquier momento le puede llegar
el turno. Para evitarlo, siga las siguientes recomendaciones:
Si pierde las llaves, cambie la cerradura.
Presencie siempre la reproduccin de sus llaves.
No ponga nombre, ni direccin en la llave de su vivienda.
Si vive solo, no lo divulgue.
No abra la puerta a desconocidos, y observe primero por la miri-
lla e identifique a la persona que llama.
204
Prevencin
Los descuideros tratan de entrar en las casas mediante el engao.

Se fingen empleados de Telefnica, compaas de abastecimiento
de luz o gas, instaladores de antenas de TV, vendedores. Haga que
acrediten documentalmente la condicin y efecte comprobacin
4
telefnica ante la entidad correspondiente.
No accione su portero automtico si desconoce quien llama. Por
otra parte, la instalacin de un vdeoportero perfeccionara la se-
guridad del edificio.
No tenga mucho dinero en su domicilio, ni alhajas u objetos de
valor. Depostelos en cajas de seguridad de entidades bancarias.
Tenga en cuenta que los primeros sitios examinados por los ladro-
nes son: armarios, cajones, ropa de la casa, interior de vasijas, tras
los cuadros, etc.
Si vive fuera del casco urbano, un perro, convenientemente adies-
trado, puede ser muy til frente a la accin de los ladrones.
No se moleste en cerrar armarios y cajones. Evitar roturas
innecesarias.
Abstngase de hacer ostentacin de riqueza y pertenencias. Si por
debajo de la puerta aparece agua o humo cuidado! puede tratar-
se de un asalto que se intenta perpetrar en su domicilio.
Los delincuentes no se toman vacaciones. Uno de los periodos de
mayor incidencia delictiva se registra en los meses estivales y si-
tuaciones de ausencia de los vecinos, as que no divulgue sus pro-
yectos de viajes y vacaciones.
Cuando salga de su domicilio, abstngase de cerrar totalmente las
persianas. Deje alguna luz encendida y la radio funcionando cuando
el tiempo de ausencia sea corto. Para grandes periodos de ausencia,
instale un temporizador automtico que encienda las luces, la radio
y la televisin cada pequeos intervalos de tiempo.
205
Prevencin
Ante un incendio
En la vivienda se producen, a veces, pequeos incendios que podran
ser dominados con su sola intervencin. Conviene, pues, estar prepa-
rado. Y tenga muy en cuenta las siguientes recomendaciones:
Nunca intente apagar un fuego si se da alguna de estas
circunstancias:
Las llamas amenazan cerrar la nica salida que usted tiene.
Las llamas se propagan muy deprisa.
El fuego no est limitado a un rea pequea.
Sepa que combatir un fuego exige conocer algunos principios bsicos,
una gran dosis de tranquilidad y cierta rapidez para analizar la situacin.
Si el fuego se inicia en un aparato elctrico, antes de proceder a su
extincin, corte el suministro de energa elctrica.
El agua no siempre es la mejor solucin para apagar un fuego;
incluso podra, en determinados casos ser contraproducente.
Si los productos en llamas son menos densos que el agua (tales
como grasas, disolventes o gasolinas, entre otros) se corre el
riesgo de extender an ms el incendio.
Si el origen del incendio es un cortocircuito, al echarle agua
existe el peligro de morir electrocutado, pues el agua es un buen
conductor de la electricidad.
No intente utilizar el extintor si no sabe cmo hacerlo. Pero si
lo hace, recuerde que la carga se vaca en muy pocos segundos y
debe aprovecharla con eficacia:
Apunte con el chorro hacia la base de las llamas y barra toda la
superficie del fuego.
Una buena herramienta para combatir pequeos incendios que se
estn iniciando (por ejemplo, una sartn que empieza a arder) son
206
las mantas ignfugas. Echndolas encima de las llamas le quitan el

oxgeno, con lo que el combustible (el aceite, en el caso de la sar-
tn) no arde ms. Conviene esperar entre 10 y 15 minutos antes
de destapar la superficie en llamas.
4
En caso de que no disponga de los medios adecuados para com-
batir las llamas, o se vea imposibilitado para combatirlas:
Avise inmediatamente a los bomberos. Si el incendio, por sus
proporciones y caractersticas, aconseja el rpido desalojo de la vi-
vienda, preprese para la huida.
Como el fuego casi siempre nos coge desprevenidos, la primera reco-
mendacin que debe hacerse es:
Trate de conservar la calma. Despus, piense en todas las posibles
salidas de la casa y forme su plan de huida (hay edificios que tienen
perfectamente sealizados sus salidas de emergencia). Al hacerlo, no
olvide que las escaleras o las salidas principales pueden estar blo-
queadas por las llamas. Como el fuego puede provocar el corte del
fluido elctrico, es buena idea tener una linterna con pilas en buen
estado, guardada en lugar conocido y accesible para toda la familia.
En la huida:
Camine agachado, y si fuera necesario a gatas. Cerca del suelo el
aire es ms puro: los gases txicos y el aire caliente tienden a con-
centrarse en las partes ms altas.
Avance tan deprisa como pueda y deje cerradas (pero sin echarle la
llave o cadena) a las puertas por las que va pasando para retardar, en
lo posible el avance del fuego. Si en su avance encuentra una puerta ce-
rrada que est caliente, no la abra; el calor indica que, detrs hay fuego.
No utilice los ascensores. Si se corta la corriente elctrica, se
quedar atrapado y sin posible salida.
Si no puede escapar de una habitacin porque las llamas bloquean
la puerta de salida, cierre la puerta y coloque toallas mojadas, si
fuera posible, en las rendijas. En tal caso, mantenga las ventanas
abiertas y pida socorro.
207
Una vez fuera del edificio:

Nunca vuelva sobre sus pasos.
Si alguien sufre una quemadura, hay que actuar con rapidez. Si
dispone de apsitos especficos para ello, aplquelos inmediata-
mente y avise o acuda rpidamente a un mdico.
Si alguna prenda de las que lleva puestas ha empezado a arder, no
salga corriendo ni haga movimientos bruscos con las manos, pues
con ello slo conseguir avivar las llamas.
Si est acompaado, pida que le echen encima una manta, que no
sea de material sinttico y, preferiblemente, una manta ignfuga.
En caso de robo
Si al llegar a su casa encuentra la puerta forzada o abierta, no si-
ga adelante. Comunique con la Polica por el procedimiento
ms rpido, y si tiene asegurado el riesgo de robo, pngase en con-
tacto, a la mayor brevedad, con la compaa de seguros.
En caso de explosin de gas

Si fuera posible:
Cierre la llave del gas y desconecte la electricidad.
Despus de cualquier hecho fortuito o accidental (incendio, explosin, inun-

dacin, terremoto, cada de rayo, impacto o golpe fuerte, etc.) que puede
afectar a los elementos constructivos o instalaciones, es aconsejable siempre:
Consultar al tcnico competente para que evale los daos y pro-
ponga los tratamientos, sustituciones o reparaciones oportunas.
Si tiene un seguro que cubra los daos producidos, comunquelo, a la mayor brevedad, a
la compaa aseguradora.
208
5
Obras de reforma,
conservacin y reparacin
Observaciones generales
Aprovisionamientos
Recomendaciones constructivas
Medidas de seguridad y salud en el trabajo
Exigencias tcnicas y administrativas
209
Obras de reforma,
conservacin y reparacin 5
Observaciones generales Como consecuencia
de la realizacin de
determinadas obras,
N las instrucciones de uso que figuran en este Manual se estable-
E
pueden quedar invalidadas
cen medidas puntuales y determinadas recomendaciones a tener las garantas o seguros
con que cuente el
en cuenta a la hora de realizar obras en los elementos comunes y
edificio, la vivienda o
en las viviendas. algunas de sus partes
Asimismo, en el apartado correspondiente a Normativa aplicable, que o instalaciones.
figura en el Anexo 1 de este Manual, tambin se reflejan las prescrip-

ciones de cada norma que, de alguna forma, inciden en esta materia.
No obstante, como es inevitable que durante el periodo de la vida til
del edificio, se lleven a cabo diversos tipos de obras obligadas por el
uso, mantenimiento y conservacin, y es posible que surjan otras de re-
paraciones, reforma, mejora, adaptacin o modernizacin, se conside-
ra conveniente recoger en un apartado especfico como ste, las
orientaciones bsicas para ello, con la pretensin de que sirvan de ayu-
da a la hora de acometer cualquier obra.
Es preciso hacer la observacin de que, en cualquier caso, debe reca-
barse la informacin y asesoramiento pertinentes de los organismos
tcnicos profesionales y especialistas competentes en la materia a que
se refieran las obras a realizar y, al mismo tiempo, advertir que, como
consecuencia de la realizacin de determinadas obras, pueden quedar
invalidadas las garantas o seguros con que cuente el edificio, la vi-
vienda o algunas de sus partes o instalaciones.
211
Observaciones generales
Aprovisionamientos
Si a la entrega de la vivienda no le han sido proporcionados repuestos

de determinados materiales y productos iguales que los empleados en
la ejecucin de la obra, por no venir exigido contractualmente, se re-
comienda, como medida previsora, aprovisionarse de ciertos materia-
les. Es muy posible que al cabo del tiempo, cuando vaya a efectuar
reposiciones originadas por determinadas obras no se fabrique ni co-
mercialice ya el material o producto de que se trate y le resulte prcti-
camente imposible encontrar el mismo color, tono, textura o modelo.
Con lo que se ver obligado bien a colocar un parche que desentone
con el resto o bien a levantar y reponer por completo, por ejemplo, la
solera de la totalidad de una habitacin.
Dicha circunstancia, se da con frecuencia, principalmente, en mate-
riales de revestimientos y acabados, como pueden ser baldosas y pla-
quetas de pavimentos y alicatados.
Entre los datos y documentacin final que le habrn sido entregados
por el promotor, figuran los nombres y direcciones de los suministra-
dores de determinados productos utilizados en la obra, precisamente
con la finalidad principal, de poder dar respuesta a las necesidades a
que nos referimos.
Por igual motivo, tambin es aconsejable que cuando acometa alguna
obra de mejora prevea estas contingencias para el futuro.
212
Aprovisionamientos
OBRAS DE REFORMA, CONSERVACIN Y REPARACIN
5
Antes de acometer una obra de reforma, mejora o reparacin, convie-
ne asegurarse de determinados extremos y tomar ciertas precauciones
para evitar sorpresas econmicas, molestias innecesarias y daos y per-
juicios a la vivienda, al edificio o a terceros.
Asesoramiento tcnico
La primera recomendacin, en tal sentido, es la de solicitar el asesora-
miento tcnico oportuno. Para ello, dependiendo del carcter de las obras,
tendr que recurrir a tcnico competente o especialista en la materia. En
cualquier caso, entre los datos y documentacin final del edificio que ha-
brn sido proporcionados por el promotor a la comunidad y a cada usua-
rio, figuran los emplazamientos de los elementos estructurales, como vigas
y pilares, los trazados de las distintas instalaciones, los espesores de muros,
cerramientos y divisiones interiores, la disposicin de los aislamientos, las
caractersticas tcnicas y dimensionales de los mismos y, en suma, la posi-
cin, ubicacin y composicin de todos las partes e instalaciones del edi-
ficio que han quedado ocultos una vez realizada la obra. Con todo ello a
la vista, debe analizarse la viabilidad de las obras que se pretendan realizar
y las posibles interferencias y repercusiones para actuar en consecuencia.
No obstante, a continuacin le ofrecemos algunos consejos con la in-
tencin de ayudarle. Bajo ningn concepto
deben abrirse huecos,
orificios, regolas, en
pilares, muros de carga,
Obras que puedan afectar a la cimentacin o estructura vigas, forjados, losas y
cimentaciones, ni alterar
Bajo ningn concepto deben abrirse huecos, orificios, regolas, en pila-
o modificar los mismos,
res, muros de carga, vigas, forjados, losas y cimentaciones, ni alterar o sin contar con tcnico
modificar los mismos, sin contar con tcnico titulado competente. titulado competente.
213
5
En fachadas, en general,
no se pueden alterar
las dimensiones y formas
Tanto la cimentacin como la estructura del edificio han sido calcula-

das para unas cargas determinadas. Por lo que, cualquier obra posterior
que implique modificar el estado de cargas inicialmente previsto, re-
quiere la intervencin de un tcnico titulado competente.
originales de los huecos,
ni los colores, Si algn propietario pretendiera instalar elementos de mucho peso en
entonaciones y su vivienda o sobrecargar excesivamente el trastero, deber consultar-
diseos existentes. lo previamente con un tcnico titulado competente ya que es peligro-
so sobrepasar la carga de uso prevista para el forjado.
Obras en cubiertas
En la colocacin de antenas, tendederos u otros elementos en la cu-
bierta, ha de tenerse presente que no se debe perforar nunca la super-
ficie de sta. Efectuar cualquier tipo de obra en la misma, sin contar
con ningn asesoramiento tcnico, est demostrado que, en la mayo-
ra de los casos, conduce a filtraciones de agua y humedades.
Obras en fachadas
En el caso de sustitucin de puertas y ventanas exteriores o de colocar
rejas, persianas, toldos, etc., con independencia de las autorizaciones
previas que son obligatorias, debe tenerse en cuenta que, en general,
no se pueden alterar las dimensiones y formas originales de los huecos,
ni los colores, entonaciones y diseos existentes.
Respecto de la posible colocacin de rejas fijas, es preciso advertir que
frente a la mejora de la seguridad contra intrusos que ello puede supo-
ner, se contrapone el aumento considerable de riesgos, para los ocu-
pantes de la vivienda, en caso de incendios.
Obras y trabajos que afecten a paredes

y particiones interiores
Antes de acometer obras o trabajos en el interior de la vivienda o de
los espacios comunes del edificio que impliquen cualquier actuacin
214
en las paredes que delimitan la vivienda o elemento comn o en las

divisiones interiores, debe asegurarse del trazado de las redes de insta-
laciones y elementos estructurales (pilares, vigas, etc.) ocultos, para
evitar posibles accidentes personales o daos al edificio o a terceros. A
5
tales efectos, a continuacin, se proporcionan algunos consejos.
La demolicin de un tabique, tabicn u otro tipo de divisin in-
terior, implica, en muchos casos, la modificacin del trazado de
las instalaciones, cuando stas discurren por tales elementos.
La apertura de huecos u hornacinas en muros de carga interiores,
en muchos casos, no es posible y, en cualquier supuesto, requiere
asesoramiento de tcnico titulado competente.
Antes de realizar orificios, taladros rozas o cualquier perforacin
en paredes o particiones interiores por las que puedan discurrir
canalizaciones, cierre las llaves de paso de agua y corte el sumi-
nistro elctrico de los circuitos que discurran por la pared; con
ello evitar posibles riesgos de accidentes.
El tabique o tabicn interior que forma la cmara del cerramien-
to de fachadas no debe eliminarse, pues se perdera el aislamien-
to trmico y acstico necesario.
Si tiene que realizar taladros, rozas o cualquier perforacin en las
paredes ha de tener presente el recorrido interior de las instala-
ciones a ambos lados de la misma, evitando realizar dichas ope-
raciones (fotografas 23 y 24):
En la banda horizontal comprendida entre el techo y los cercos
de las puertas o ventanas, pues por esa zona suelen discurrir ca-
nalizaciones elctricas o de distribucin de agua.
En una banda vertical de 10 a 15 cm de ancho en las vertica-
les de los enchufes, interruptores, tomas de agua y desages, ya
que por esa zona, habitualmente, discurren canalizaciones de
agua, electricidad y desages.
En las proximidades de la llave de corte general de agua, ni por
donde pueda discurrir la canalizacin de entrada a la vivienda,
ya que puede perforar canalizaciones.
215
En un radio de 20 cm, aproximadamente, en torno a cualquier

llave de corte de agua, por existir muchas posibilidades de per-
forar canalizaciones.
A ninguna altura, en las paredes donde discurran lneas de in-
terconexin de mquinas de aire acondicionado.
A ninguna altura entre el cuadro de mando y proteccin elctri-
co de la vivienda y el techo, ni entre dicho cuadro y el rincn
ms prximo, pues puede tocar en la lnea de suministro a la vi-
vienda que carece de proteccin contra contactos de personas.
Si perforara cualquier canalizacin de abastecimiento y distribu-
cin de agua, cierre la llave de corte general o la de corte parcial,
en su caso, del recinto de que se trate y realice la reparacin opor-
tuna con la mayor brevedad.
Si tiene que realizar taladros o rozas en las paredes separadoras
entre viviendas distintas o entre stas y las zonas comunes, debe
tener en cuenta que la cara opuesta de la pared es de otro pro-
pietario o de la comunidad. Por tanto, infrmese antes del espe-
sor y caractersticas de dicha separacin. En el caso de paredes
separadoras de ladrillo de 11 o 12 cm de espesor no se debe pro-
fundizar ms de 5 cm.
23. Bandas por donde discurren las instalaciones. Cocina. 24. Bandas por donde discurren las instalaciones. Saln.
216
Los tabicones y tabiques tienen como nica funcin dividir o sepa-

rar los diferentes espacios y dependencias interiores, por lo que no
deben sobrecargarse con elementos suspendidos de mucho peso.
5
La demolicin o reforma
de paredes, divisiones
interiores y puertas
Tenga presente, cuando sea necesario demoler alguna particin
ubicadas en zonas
interior, que si va apoyada en el forjado y no en la solera, se ve- comunes con funciones
r obligado a sustituir sta, a menos que acepte dejar en la sole- de compartimentacin
ra una tira del grueso de la particin, probablemente de distinto en sectores de incendio
puede suponer, en
color, dibujo o tonalidad. muchos casos, la
alteracin de las
Por otra parte, y por su especial relevancia en cuanto se refiere a las condiciones de seguridad
medidas de proteccin contra incendios, debe asegurarse tambin de en caso de incendio.
qu elementos constructivos han sido previstos en el edificio con mi-
siones de compartimentacin de sectores de incendio y configuracin
de vas de evacuacin.
A los efectos, anteriormente reseados, se proporcionan algunos consejos:
La demolicin o reforma de paredes, divisiones interiores y puertas
ubicadas en zonas comunes con funciones de compartimentacin en
sectores de incendio puede suponer, en muchos casos, la alteracin de
las condiciones de seguridad en caso de incendio. Por lo que, necesa-
riamente, debe consultarse la documentacin tcnica de la obra eje-
cutada y recabar el asesoramiento de tcnico competente.
Obras y trabajos que afecten a techos y suelos

No olvide que tambin pueden discurrir instalaciones empotradas
en los techos o bajo el pavimento; por tanto, se recomiendan tomar
similares precauciones a las enunciadas cuando ello suceda.
Al colgar lmparas y otros elementos del techo tenga la pre-
caucin de conocer antes la direccin y situacin de viguetas o
vigas de hormign. Si al intentar taladrar encuentra oposicin
no siga, pues lo ms probable es que haya tocado alguno de los
elementos citados.
217
Obras de instalaciones
La modificacin, mejora, adaptacin, reparacin y conservacin de cual-
quier tipo de instalacin debe llevarse a cabo por un instalador autoriza-
do. A veces, ha de contarse, adems con la intervencin de un tcnico
titulado competente y, en otras ocasiones, se requieren las autorizaciones
pertinentes de los correspondientes rganos de la Administracin o de las
compaas suministradoras.
Debe tener presente que el instalador que realiz la instalacin primi-
tiva conoce mejor el trazado y las caractersticas de la misma. Aunque,
disponer de la documentacin final de la obra ejecutada, permite po-
ner la misma a disposicin de cualquier especialista para su adecuado
conocimiento previo.
Es recomendable, que al modificar el trazado y disposicin de cualquier
instalacin que haya de quedar oculta, se elaboren los esquemas, cro-
quis o planos que reflejen el estado final de la misma y que se recojan
los datos tcnicos de sus caractersticas, en previsin de futuras obras.
A la hora de realizar determinadas obras recuerde que, tanto los con-
ductos verticales de ventilacin que discurren por cocinas y cuartos
de baos como los bajantes son, generalmente, elementos comunes
del edificio. Por tanto, no deben introducirse en el interior del con-
ducto de ventilacin canalizaciones o elementos de cualquier tipo, ni
acometer al mismo extractores y otras conexiones, pues se reducir la
capacidad de ventilacin o podran producirse obstrucciones, turbu-
lencias y sobrepresiones que impiden su correcto funcionamiento,
adems de causar perjuicios al resto de los vecinos.
De igual forma, no deben deben realizarse nuevas acometidas a los ba-
jantes, salvo que se trate de obras que cuenten con las autorizaciones
y asesoramientos correspondientes.
218
Trabajos de pintura
Si hay algn tipo de trabajo que con toda probabilidad va a realizar, a
lo largo del periodo de vida del edificio, es el de pintar.
5
Las obras y trabajos de pinturas exteriores o interiores son de los pocos
tipos de obras de mantenimiento y conservacin que, tradicionalmente,
se han venido llevando a cabo sin seguir recomendacin alguna. Se da,
adems, la circunstancia de que, en muchos casos, es el propio usuario
quien realiza directamente tales trabajos. Por todo ello, consideramos
conveniente, en este caso concreto, proporcionar informacin y aseso-
ramiento respecto de los usos, indicaciones y contraindicaciones de los
tipos de pintura ms comunes, con el fin de que puedan servir de ayuda
a la hora de elegir entre diversas alternativas.
Segn el soporte o la base sobre la que se aplica la pintura, se ofrecen,
a continuacin, unos cuadros en los que se orienta sobre los usos reco-
mendados para cada tipo de pintura.
Soporte: yeso o escayola

TIPO DE PINTURA USO RECOMENDADO
Temple liso, picado o gotel Techos y paredes interiores que tengan poco desgaste por roce.
Aspecto: mate liso, mate rugoso No recomendado para zonas hmedas o con condensaciones
y mate con relieve en gotas. (baos, cocinas, stanos, etc.).
No es lavable.
El temple picado y gotel pueden disimular pequeas
diferencias de planimetra.
Plstico liso, picado o gotel Techos y paredes interiores que precisen resistencia
Aspecto: mate o satinado liso, mate al roce y al lavado.
rugoso y mate con relieve en gotas. Picado y al gotel pueden disimular pequeas diferencias
de planimetra.
219
5 Soporte: yeso o escayola
TIPO DE PINTURA
USO RECOMENDADO
Revocos plsticos En interiores donde se desee gran dureza y resistencia al roce.

Proyeccin a pistola Resistentes al agua, pero difciles de lavar por su textura.
Tirolesa Disimula pequeas diferencias de planimetra.
Aspecto: relieve con diversos dibujos,

mate rugoso o barnizado.
Al aceite y leo En techos y paredes donde se desee buena resistencia al roce

y esmaltes grasos y lavado.
Aspecto: mate, satinado o brillante. El color blanco tiene tendencia al amarilleamiento.
Esmalte sinttico En techos y paredes interiores donde se desee mxima resistencia

Aspecto: mate, satinado o brillante. al roce y lavado, con esmerada terminacin.
Esmalte poliuretano Techos y paredes interiores en que se desee alta resistencia

Aspecto: brillante. a ambientes corrosivos, salpicaduras de productos qumicos, etc.
Acabado excepcionalmente resistente y decorativo.
Lacado nitrocelulsico En interiores donde se desee una gran lavabilidad y resistencia al roce.
Aspecto: brillante. Caracterstico por la perfeccin de la preparacin y acabado.
Epoxi Techos y paredes interiores en los que se precise alta resistencia

Aspecto: brillante o semibrillante. a atmsferas corrosivas, humedad intensa, condensaciones
o salpicaduras de productos qumicos.
220
Soporte: cemento y derivados (enfoscados, hormigones, fibrocemento)

5
Temple liso, picado o gotel Techos y paredes interiores que tengan poco desgaste por roce.
Aspecto: mate liso, mate rugoso No recomendado para zonas hmedas o con condensaciones
o mate relieve con gotas. (baos, cocinas, stanos, etc.).
No es lavable.
Picado y al gotel pueden disimular pequeas diferencias
de planimetra.
A la cal En exteriores.
Aspecto: mate liso. Sobre enfoscados y hormigones porosos.
En interiores de stanos, etc., por su resistencia a la humedad
y su accin sanitaria.
Al silicato Igual que pintura a la cal.

Aspecto: mate liso. Difcil de lavar por su absorcin.
Plstico liso En exteriores donde se desee mxima resistencia a la intemperie

Aspecto: mate o satinado. y en interiores.
Plstico gotel Normalmente slo en interiores.

Aspecto: mate, relieve en gotas. Buena resistencia al roce y al lavado.
Disimula pequeas diferencias de planimetra.
Revocos En interiores y exteriores.

y revestimientos plsticos Gran resistencia al roce y a la intemperie.
Aspecto: relieve con diversos dibujos, Muy lavable.
rugoso, mate o barnizado. Disimula pequeas diferencias de planimetra.
Marmolinas En interiores y exteriores.

Aspecto: rugoso o brillante. Gran dureza y resistencia al roce.
Existen calidades de gran resistencia a la intemperie.
Disimula pequeas diferencias de planimetra.
Esmaltes sintticos En interiores y exteriores.

Aspecto: mate, satinado o brillante. Gran resistencia al roce y al lavado.
221
Soporte: cemento y derivados (enfoscados, hormigones, fibrocemento)

Al clorocaucho Interiores y exteriores en que se precise gran resistencia

Aspecto: semibrillante liso. a la humedad, a atmsferas corrosivas, a salpicaduras de ciertos
productos qumicos y a la intemperie.
Muy lavable.
Recomendable para depsitos de agua no potable y piscinas.
Buenas propiedades antimoho.
Epoxi Interiores y exteriores en que se precise alta resistencia

Acabado: brillante o semibrillante. a la humedad, atmsferas corrosivas y salpicaduras
de productos qumicos.
Perfectamente lavable.
Especialmente recomendada para interior de depsitos de agua,
vino o productos qumicos.
Al exterior, pierde brillo y cambia de color.
Para agua potable y productos alimenticios aplicar sin diluyente.
Esmalte poliuretano Interiores y exteriores en que se precise alta resistencia a las atmsferas
Aspecto: brillante. corrosivas, la humedad y las salpicaduras de productos qumicos,
y cuando se desee un acabado decorativo y excepcionalmente
resistente a la intemperie.
222
Soporte: madera
5
Pintura al leo Hay que recordar que pierde brillo y se calea al exterior.
Aspecto: brillo poco intenso. En interiores los blancos o colores claros amarillean mucho.
Preparacin y acabado poco esmerado.
Esmalte graso Para interiores y exteriores, buena retencin de brillo al interior.

Aspecto: brillante, satinado. Muy lavable.
Al exterior pierden brillo y tienen menos duracin que los sintticos
de calidad adecuada.
Esmalte sinttico Para exteriores e interiores.

Aspecto: brillante, satinado, mate. Buena retencin de brillo al exterior.
Perfectamente lavable.
No se recomienda el mate para exteriores.
Pintura plstica En interiores.

Aspecto: brillante, satinado, mate. Gran rapidez de ejecucin, se lava bien, no amarillea.
Slo posible para aglomerados de madera o maderas totalmente secas.
Lacado al esmalte Para interiores y exteriores.

Aspecto: brillante, satinado, mate. Perfectamente lavable.
Buena retencin de brillo al exterior.
Muy buen aspecto final tipo laca.
Lacado nitro Para interiores donde se desee mxima calidad en el aspecto

Aspecto: brillante, satinado, mate. y terminacin del acabado.
Como toque final se suelen dar veladuras.
Esmalte epoxi En interiores y exteriores cuando se desee dar a la madera

Aspecto: brillante. un acabado de gran resistencia al desgaste, a atmsferas
qumicas e industriales agresivas.
Totalmente lavable.
Al exterior pierde brillo y color.
223
5 Soporte: madera
TIPO DE PINTURA
USO RECOMENDADO
Esmalte poliuretano En interiores y exteriores cuando se desee dar a la madera

Aspecto: brillante. un acabado altamente decorativo, y al mismo tiempo gran resistencia
al desgaste y a atmsferas agresivas.
Totalmente lavable.
Al exterior retiene extraordinariamente bien su alto brillo y su color.
Barniz graso En interiores y exteriores.

Aspecto: brillante. Para la madera expuesta a la intemperie es preciso usar calidades
especialmente fabricadas para este fin.
Barniz sinttico En interiores y exteriores.

Aspecto: brillante, satinado, mate. Para la madera expuesta a la intemperie es preciso usar calidades
especialmente fabricadas para este fin.
No se recomienda el mate para exteriores.
Barniz o laca nitro Para acabados interiores de buen aspecto y agradable al tacto.
Aspecto: brillante, satinado, mate.
Barniz de poliuretano Para interiores.

Aspecto: brillante, satinado, mate. Donde se desee extremada resistencia al uso y desgaste intensivo,
a las manchas, etc.
Tambin para exteriores.
224
Soporte: hierro y acero

5
Esmalte graso En interiores, buena dureza y resistencia al roce;
Aspecto: brillante o satinado. poco amarilleamiento en tonos blancos.
En exteriores, buena resistencia a la intemperie,
mediana retencin de brillo.
Buen aspecto del acabado (en climas marinos dar una segunda
mano de imprimacin antioxidante).
Esmalte sinttico En interiores, buena dureza y resistencia al roce y al lavado.

Aspecto: brillante, satinado o mate. Muy poco amarilleamiento en tonos blancos.
En exteriores, buena resistencia a la intemperie, buena retencin de brillo.
Buen aspecto del acabado (en climas marinos dar una segunda
mano de imprimacin antioxidante).
Laca nitrocelulsica Calidad ptima para trabajar sobre cerrajera y chapa metlica.
Aspecto: brillante, satinado. Interior y exterior.
Gran perfeccin de acabado.
Buena resistencia de brillo.
Martele En interiores, sobre puertas de ascensor y superficies metlicas

Aspecto: brillante, en general.
con dibujo caracterstico. Buena dureza y resistencia al roce. Buena lavabilidad.
Tambin para exteriores.
Pintura clorocaucho En interiores o exteriores.

Aspecto: semibrillo. En zonas de gran humedad o incluso sumergidas. Ambientes
industriales agresivos.
No resiste los aceites ni los disolventes.
Esmalte epoxi Para interior y exterior, de depsitos de agua, productos qumicos

Aspecto: brillante. lquidos. Para proteccin del hierro en ambientes industriales
altamente agresivos. Pierde brillo y color a la intemperie.
Esmalte poliuretano Para interiores, mxima resistencia al roce y lavabilidad.

Aspecto: brillante. Nulo amarilleamiento.
Alta resistencia a ambientes industriales agresivos.
Mxima retencin de brillo y color a la intemperie.
Acabado esmerado.
225
Tenga presente, a la ahora de acometer cualquier tipo de obra que con-

lleve riesgos para la salud y la seguridad de los trabajadores o de terce-
ros, que es obligatorio prever y disponer las medidas de proteccin y
prevencin exigidas por las disposiciones que regulan esta materia, y,
por tanto, que, como propietario individual o como comunidad de
propietarios, contrae responsabilidades ineludibles en este sentido.
Se recomienda, por ello, que solicite el asesoramiento tcnico corres-
pondiente y que tenga en cuenta que en el edificio se pueden haber
previsto determinados elementos como ganchos en cubiertas para an-
clar cinturones de seguridad de los trabajadores, fijaciones en fachadas
para colgar andamios, escaleras metlicas o trampillas de acceso, etc.,
precisamente, para su utilizacin en caso de obras posteriores de man-
tenimiento, conservacin y reparacin.
A los efectos de tener conocimiento de los requisitos tcnicos, legales

y administrativos que puedan ser exigibles, en cada caso concreto, a la
hora de realizar una obra, tanto en los elementos y servicios comunes,
como en el interior de las viviendas, se recomienda que antes de llevar
a cabo la misma, se recabe la informacin oportuna del Ayuntamiento
correspondiente; de la Delegacin Provincial de la Consejera de Obras
Pblicas y Transporte, en el caso de viviendas de proteccin oficial; del
rgano competente en materia de Proteccin del Patrimonio Histri-
226
coArtstico, cuando se trate de intervenciones en edificios cataloga-

dos o que dispongan de algn tipo de proteccin; y, en cualquier caso,
de tcnico titulado competente en materia de edificacin.
5
Con independencia de las informaciones sealadas, si las obras a realizar
afectan a determinadas instalaciones, como pueden ser de calefaccin,
climatizacin, ascensores, telecomunicaciones, gas, electricidad y protec-
cin contra incendios, se recomienda solicitar informacin a los tcnicos,
especialistas y rganos competentes en la instalacin de que se trate.
Tipos de obras
Nos vamos a referir en este apartado slo a las obras a realizar en los
espacios que configuran la propiedad privada de la comunidad de pro-
pietarios o de un propietario individual.
Las exigencias tcnicas y administrativas varan en funcin de la natu-
raleza y caractersticas de las obras a realizar, y existen diferentes clasi-
ficaciones de los diversos tipos de obras, segn las normativas a aplicar,
en cada caso, pudiendo variar, adems, en funcin de las ordenanzas
municipales de cada localidad.
Por ello, con carcter general y estando siempre condicionado por la
informacin previa obtenida, a que nos hemos referido en principio,
a ttulo meramente orientativo, vamos a establecer diversos grupos de
obras para, a continuacin, desarrollar los posibles requisitos que ca-
da uno de ellos demanda.
Grupo 1
Obras de ampliacin. Se consideran como tales aquellas que impli-
quen aumentar la edificabilidad inicial, bien mediante el incremento
del nmero de plantas o alturas, o mediante la ocupacin con cons-
trucciones de zonas libres de la parcela, urbanizacin o terrenos que
configuran la propiedad privada de una comunidad de propietarios o
de un propietario individual.
227
Grupo 2
Obras de modificacin, reforma o rehabilitacin que alteren la
configuracin arquitectnica inicial de los edificios y elementos de
urbanizacin adscritos a los mismos, entendiendo por tales las que
tengan carcter de intervencin total o las parciales que produzcan
una variacin de la composicin general exterior, la volumetra, las
distribuciones interiores o del sistema estructural o tengan por obje-
to cambiar los usos caractersticos del edificio o de determinadas par-
tes de ste.
Grupo 3
Obras de gran reparacin. Considerndose como tales, las que son ne-
cesarias para subsanar o corregir daos constructivos producidos en un
bien inmueble y que afecten a la cimentacin o estructura resistente
del edificio.
Grupo 4
Obras de escasa entidad constructiva y sencillez tcnica, no com-
prendidas en los grupos anteriores y que se refieren, principalmen-
te, a reparaciones menores, conservacin y mantenimiento, en las
que se trata de reponer, mejorar, sustituir, adecentar o adaptar deter-
minados elementos constructivos o instalaciones. Dentro de las obras
de este grupo se encuentran entre otras, las de picado y pinturas de fa-
chadas, sin alterar su configuracin; reparaciones y reposiciones de
cubiertas, sin afectar a elementos estructurales; sustituciones de car-
pinteras sin alterar formas, dimensiones y caractersticas de los hue-
cos; reposiciones o sustituciones de soleras y alicatados interiores;
reposiciones de aparatos sanitarios y red interior de abastecimiento de
agua y desages, etc.
228
Requisitos para los distintos tipos de obras

Para los tipos de obras comprendidos en los grupos 1, 2 y 3, segn la
clasificacin adoptada en el apartado anterior, pueden ser exigibles,
5
entre otros requisitos los siguientes:
Tcnicos
Proyecto bsico y de ejecucin redactado por tcnico competen-
te, visado en el Colegio Profesional correspondiente.
Estudio de Seguridad y Salud en el trabajo redactado por tcnico
competente, en los supuestos siguientes:
Que el presupuesto de ejecucin por contrata de las obras, se-
gn proyecto, sea igual o mayor de 75 millones de pesetas.
Que la duracin estimada de la obra sea superior a 30 das la-
borables, emplendose en algn momento a ms de 20 trabaja-
dores simultneamente.
Que el volumen de mano de obra estimada, entendiendo por
tal la suma de los das de trabajo del total de los trabajadores en
la obra sea superior a 500.
En obras no incluidas en ninguno de los supuestos anteriores, Estudio
Bsico de Seguridad y Salud, redactado por tcnico competente.
Direccin Facultativa de obras por tcnicos titulados competentes.
Coordinador en materia de Seguridad y Salud en el trabajo du-
rante la ejecucin de las obras.
Administrativos
Licencia municipal de obras.
Licencia de cajn de obra, en el supuesto de que sea necesario deli-
mitar el permetro de las obras y haya de invadirse terreno pblico.
Licencia de andamio, cuando ste sea necesario para las obras y
afecte a la va o espacio pblico.
Licencia de cuba o contenedor de escombros, cuando sea preciso
para la obra y ocupe espacios pblicos.
229
Autorizacin de la Delegacin Provincial de la Consejera de Obras

Pblicas y Transportes, en el caso de viviendas de proteccin oficial.
Informe previo de la Comisin Provincial de Patrimonio, cuan-
do se trate de edificio catalogado o que disponga de algn tipo de
proteccin HistricoArtstica o de carcter ambiental.
Acuerdo vlido de la Junta de Propietarios de la Comunidad, cuando
la obra afecte a los elementos comunes. Cuando afecte a una vivienda,
informacin y conocimientos de ello al Presidente de la comunidad.
Autorizacin de las compaas suministradoras de servicios y de
los rganos administrativos competentes en materia de instala-
ciones, cuando afecte a determinadas instalaciones y ello sea re-
querido por las normas reguladoras de cada materia.
Pago de las tasas municipales correspondientes a las diversas li-
cencias que hayan de solicitarse, as como, de los impuestos mu-
nicipales establecidos, en su caso.
Para las obras consideradas dentro del grupo 4, segn la clasificacin
adoptada en el apartado anterior Tipos de obras, las exigencias tc-
nicas y administrativas suelen ser bastante menores que las estableci-
das para los grupos anteriores, dependiendo de las normas y ordenanzas
municipales aplicables a cada localidad.
En la gran mayora de las obras de este grupo, tambin denominadas obras
menores, no se exige proyecto de ejecucin, bastando, unas veces, con
una memoria tcnica o documento similar y no precisndose, en otros ca-
sos, ninguna documentacin tcnica, siendo suficiente cumplimentar los
modelos de solicitudes establecidos al respecto por cada Ayuntamiento.
Cuando para realizar tales obras, se necesiten andamios, cajones de obra o
cubas o contenedores que invadan u ocupen vas o espacios pblicos, son
exigibles, generalmente, las licencias correspondientes a cada uno de ellos.
Del mismo modo, cuando las obras de que se trate supongan riesgos pa-
ra la salud y seguridad de los trabajadores o de terceros, puede ser re-
querido el correspondiente Estudio Bsico de Seguridad y Salud, segn
las disposiciones vigentes sobre esta materia.
230
6
El libro del edificio
y la documentacin
de la vivienda
Periodo de uso y conservacin del edificio
La documentacin de la vivienda
Periodo de uso y conservacin de la vivienda
231
y la documentacin
de la vivienda 6
A Ley de Ordenacin de la edificacin, la legislacin sobre protec-
L cin de los consumidores y usuarios y la normativa autonmica so-

bre la materia, configuran, principalmente, el marco normativo
que establece, entre otras, obligaciones para el promotor y para los usua-
rios o adquirentes de las viviendas, encaminadas al uso, mantenimiento
y conservacin, referidas a la documentacin que debe proporcionar,
con la entrega al uso, el promotor a los usuarios, as como la que estos
han de transmitir, en su caso, a los sucesivos adquirientes.
Tratada ya, en el apartado Entrega de llaves y documentacin, de la
Parte 1 de este Manual, la documentacin que debe entregar el promotor
a la comunidad de propietarios y al adquiriente de cada vivienda para que
integre el Libro del Edificio y la documentacin de la vivienda, nos vamos
a ocupar en esta parte del Manual de la definicin, composicin y objeti-
vos perseguidos con la referida documentacin y del alcance y contenido
que puede reunir la documentacin del periodo de uso y conservacin.
El Libro del Edificio
Es el conjunto de documentos grficos y escritos que constituyen el ar-

chivo y registro del historial e incidencias tcnicas, jurdicas y adminis-
trativas del edificio y que permite poner a disposicin del propietario del
233
mismo o de la comunidad de propietarios, segn se trate, los datos, in-

formacin e instrucciones necesarias para:
La utilizacin adecuada de los espacios, elementos constructivos
e instalaciones.
Poder llevar a cabo el mantenimiento y conservacin.
Ejecutar las obras posteriores de reforma, reparacin o rehabilitacin.
Acreditar el cumplimiento de las obligaciones de la comunidad
de propietarios.
Facilitar, en su caso, el esclarecimiento de responsabilidades por
daos materiales.
Poder contratar los servicios y suministros necesarios.
Ejercitar, en su caso, el resarcimiento de los daos materiales cau-
sados por vicios y defectos de la construccin que estn asegurados.
El Libro del Edificio ha de estar formado por:

La documentacin del edificio terminado y de la obra ejecutada,
proporcionada por el promotor antes de la entrega al uso del edi-
ficio a la comunidad de propietarios.
Es recomendable, tambin, incorporar al mismo la documentacin que

se vaya generando durante el periodo de uso y conservacin del edificio.
Por tanto, a partir de la recepcin de la documentacin mencionada y

de la entrega al uso del edificio, el propietario de ste o la comunidad de
propietarios, segn se trate, estn obligados a:
Conservar, la documentacin recibida del promotor, y transmitir-
la al comprador en caso de venta del edificio.
Tener a su cargo la documentacin del edificio (Libro del Edificio)
y a disposicin de las administraciones pblicas o autoridades
competentes.
234
EL LIBRO DEL EDIFICIO Y LA DOCUMENTACIN DE LA VIVIENDA

6
Documentacin
El alcance y contenido recomendable de la documentacin que se va-
ya produciendo durante el periodo de vida til del edificio, es decir, la
correspondiente al uso, mantenimiento y conservacin del mismo,
puede estar constituida por los dos apartados que siguen:
Registro de incidencias y de operaciones

de mantenimiento del edificio
El registro de incidencias puede estar formado por una serie de hojas nu-
meradas, conforme al modelo que se acompaa (pgina 243), en las que
se podran detallar, de forma sucesiva, las incidencias que se presenten en
el edificio a partir de la entrega del mismo y durante su periodo de vida
til. Es recomendable que, por cada incidencia, se redacte un breve enun-
ciado de la misma, su descripcin y la fecha correspondiente.
Las inscripciones de cada incidencia en el registro convendra fuesen
firmadas por el propietario del edificio o por el Presidente de la comu-
nidad de propietarios y el Administrador o Secretario.
Es recomendable reflejar las siguientes incidencias:
Acto de entrega de llaves y de documentacin del edificio y de la
obra ejecutada al adquirente del edificio, en su caso, o al Presidente
o representante de la comunidad de propietarios.
Los cambios de titularidad de la propiedad del edificio si est en r-
gimen de propiedad vertical o los cambios de los rganos, rectores
de la comunidad de propietarios, si es en rgimen de propiedad ho-
rizontal, con indicacin de los nombres y cargos correspondientes
Las reformas, rehabilitaciones y los cambios de destino hechos en
el edificio, con indicacin del nombre de las empresas y tcnicos
intervinientes.
235
Las reparaciones efectuadas para subsanar vicios y defectos de la

construccin o debidas al uso inadecuado, con especificacin de
las causas, de si estn cubiertas por las garantas y de las empresas
y tcnicos intervinientes.
Las Inspecciones Tcnicas del Edificio que, en su caso, sean pre-
ceptivas segn las disposiciones vigentes, con expresin del orga-
nismo, tcnicos intervinientes y fechas.
Las ayudas y beneficios otorgados al edificio, con indicacin del
rgano que la concede, importe y destino.
Los seguros contratados que afecten a la totalidad del edificio o a
sus partes comunes, con especificacin de la cobertura asegurada,
compaa aseguradora y vencimiento.
Los contratos de suministro de servicios y los de mantenimiento
indicndose el nombre de la compaa suministradora o empresa
mantenedora.
Las garantas otorgadas, en su caso, sobre obras, productos, maqui-
narias, equipos o instalaciones realizadas durante el periodo de con-
servacin del edifico, con expresin de su vencimiento y nombre
del garante.
Todas aquellas incidencias que supongan modificacin de alguno
de los datos iniciales del edificio o de la documentacin recibida
del promotor.
De otra parte, de forma separada e independiente de las incidencias
anteriormente relacionadas, se podran registrar:
Los datos relativos a las operaciones de conservacin y manteni-
miento reglamentariamente exigidos, con carcter obligatorio, y las
que la propiedad considere oportuno registrar. Para lo que en hojas
numeradas, de forma correlativa, se researan las operaciones que se
vayan realizando, su fecha de ejecucin y los datos referentes a las em-
presas, instaladores o mantenedores autorizados que las lleven a cabo,
pudiendo seguirse para ello el modelo que se acompaa (pgina 244).
236
Archivo documental del edificio

Se recomienda que el archivo documental del edificio comprenda to-
dos aquellos documentos que se hayan generado como consecuencia de
6
las incidencias y operaciones de mantenimiento que se vayan produ-
ciendo durante el periodo de vida til del edificio. Puede estar formado
por archivadores en cuyo interior figuren las separatas correspondien-
tes a cada tipo de documento, segn los siguientes apartados:
Acta de entrega de llaves y de la documentacin del edificio y
de la obra ejecutada.
Agentes intervinientes. Relacin identificativa de los agentes
que hayan intervenido en la redaccin de proyectos, estudios y
documentos tcnicos, direccin, control, inspecciones, sumi-
nistros y ejecucin de obras de reparacin, reforma, rehabilita-
cin o conservacin llevadas a cabo a partir de la entrega al uso
del edificio.
Rgimen jurdico. Documentos que recojan los cambios producidos,
en su caso, a partir de la entrega del edificio respecto de su situacin
jurdica inicial. Formaran parte de este apartado, entre otros, el Re-
glamento de rgimen interno de la comunidad, en su caso, y el Libro
de Actas de la comunidad de propietarios.
Licencias, autorizaciones y certificados. Puede comprender las li-
cencias de obra, permisos, autorizaciones, calificaciones, certificados
y boletines de instalaciones, relativos a las obras de conservacin,
rehabilitacin, reforma, o reparacin que, en su caso, se realicen du-
rante el periodo de mantenimiento y conservacin del edificio.
Garantas y seguros. Documentacin sobre garantas y seguros ge-
nerales del edificio o de partes comunes del mismo, correspondientes
a suministros, equipos, mquinas, instalaciones u obras llevadas a ca-
bo con posterioridad a la entrega al uso del edificio, y la derivada de
cambios producidos, en su caso, en las garantas y seguros iniciales.
237
Ayudas, crditos y subvenciones. Documentacin relativa a ayu-

das, crditos y subvenciones concedidas, en su caso, para la realiza-
cin de obras en el edificio a partir de su entrega.
Actas e informes. Partes, informes, actas y documentos emitidos
por los organismos competentes o por las empresas o instaladores
autorizados, como resultado de las pruebas o revisiones de carc-
ter obligatorio y de las que se estime oportuno. As como los co-
rrespondientes a las Inspecciones Tcnicas del Edificio que, en su
caso, sean preceptivas por las disposiciones vigentes.
Contratos. Documentos relativos a contrataciones de servicios
con las compaas suministradoras y de mantenimiento.
Documentacin tcnica. Constituida por los proyectos, estudios
y documentos tcnicos correspondientes a las obras de rehabilita-
cin, reforma, reparacin o conservacin que se realicen en el
edificio durante el periodo de vida til del mismo.
A tal efecto, de producirse variaciones de las dimensiones, posi-
ciones, trazados, disposiciones constructivas y caractersticas de los
materiales, productos, equipos, instalaciones y unidades de obra
reflejados en la documentacin tcnica de la obra ejecutada,
entregada por el promotor, es conveniente elaborar la documenta-
cin tcnica, grfica y escrita, derivada de dichas variaciones.
Dicha documentacin reflejara de forma clara e inequvoca el estado
final de las obras de que se trate tal y como ha sido construida, me-
diante la descripcin de los materiales, productos y equipos empleados
y de las instalaciones y obras realizadas; la definicin de las formas, di-
mensiones, posiciones, trazados y disposiciones constructivas resultan-
tes, en especial de las instalaciones y unidades de obra que han
quedado ocultas; las previsiones y dispositivos realizados con vistas a
facilitar las operaciones de mantenimiento y el registro y justificacin
documental de los controles de calidad realizados.
Instrucciones de uso y mantenimiento. Comprendera las instruc-
ciones de uso y mantenimiento correspondientes a los espacios, ele-
238
mentos constructivos e instalaciones que, en su caso, hayan sido

modificados y para los que no se contemplen las recomendaciones
pertinentes en los manuales inicialmente entregados.
Asimismo, en el supuesto de sustituir o introducir nuevos equi-
6
pos, aparatos, mquinas e instalaciones en los espacios y elemen-
tos comunes, se integraran los manuales o instrucciones de uso,
manejo, funcionamiento y mantenimiento proporcionados por
los fabricantes, suministradores e instaladores de los mismos.
Otros documentos. En este apartado, se archivaran otros docu-
mentos distintos a los anteriores que guarden relacin con las in-
cidencias tcnicas, administrativas o jurdicas producidas en el
edificio, con los trabajos de mantenimiento y conservacin o con
las inspecciones tcnicas realizadas.
Es conveniente que los documentos que figuren en el archivo sean ori-
ginales o copias reconocidas de estos por la persona que tenga a su car-
go la custodia del Libro del Edificio.
Es el conjunto de documentos grficos y escritos que constituyen el ar-

chivo del historial e incidencias tcnicas, jurdicas y administrativas
de la vivienda y que posibilita poner a disposicin de su propietario los
datos, informacin e instrucciones para conseguir fines similares que
los enunciados respecto del Libro del Edificio, en el apartado anterior,
pero referidos a la vivienda. Podr estar formada por:
La documentacin de la vivienda terminada proporcionada por el
promotor a la entrega de la misma.
Es recomendable, tambin, incorporar a la misma la documentacin que se

vaya generando durante el periodo de uso y conservacin de la vivienda.
239
En consecuencia, se recomienda que el propietario de la vivienda, a

partir de la entrega al uso y de la recepcin de la documentacin faci-
litada por el promotor, conserve y actualice la documentacin recibi-
da, incorporando la que se derive del periodo de uso y mantenimiento,
tenerla a disposicin de las Administraciones Publicas, en su caso, y
transmitirla al comprador, en el supuesto de venta de la vivienda.
Por otra parte, en caso de arrendamiento de la vivienda, es recomen-
dable entregar al arrendatario:
La lista de elementos de la edificacin cuyo mantenimiento pue-
da correr a cargo del arrendatario.
El nombre y direccin del administrador de la comunidad de pro-
pietarios, en su caso.
El reglamento de rgimen interno de la comunidad, si existe.
Los documentos necesarios (licencias, boletines o certificados de ins-
talaciones, etc.) para la contratacin de suministros y servicios, en el
supuesto de que su contratacin correspondiese al arrendatario.
Las instrucciones de uso, mantenimiento y conservacin.
Copia de la documentacin tcnica que refleje las caractersti-
cas, posiciones y trazados de los elementos constructivos e ins-
talaciones ocultas.
Documentacin
El alcance y contenido recomendable de la documentacin que se va-
ya produciendo, durante el periodo de uso y mantenimiento de la vi-
vienda, podra ser el que sigue.
240
Archivo documental del periodo de uso

y conservacin de la vivienda
Se recomienda que el archivo documental comprenda todos aquellos do-
6
cumentos que se hayan generado como consecuencia de las obras de refor-
ma, reparacin o rehabilitacin y de las operaciones de mantenimiento que
se vayan produciendo durante el periodo de vida til de la vivienda. Puede
estar formado por archivadores en cuyo interior figuraran las separatas co-
rrespondientes a cada tipo de documento, segn los siguientes apartados:
Acta de entrega de llaves y de la documentacin de la vivien-
da ejecutada.
Agentes intervinientes. Relacin identificativa de los agentes que
hayan intervenido en la redaccin de proyectos, estudios y documen-
tos tcnicos, direccin, control, inspecciones, suministros y ejecucin
de obras de reparacin, reforma, rehabilitacin o conservacin lleva-
das a cabo a partir de la entrega al uso de la vivienda.
Licencias, autorizaciones y certificados. Licencias de obra, permi-
sos, autorizaciones, calificaciones, certificados y boletines de instala-
ciones, relativos a las obras de conservacin, rehabilitacin, reforma,
o reparacin que, en su caso, se realicen durante el periodo de man-
tenimiento y conservacin de la vivienda.
Garantas y seguros. Documentacin sobre garantas y seguros de
la vivienda, correspondientes a suministros, equipos, mquinas,
instalaciones u obras llevadas a cabo con posterioridad a la entre-
ga al uso de la vivienda.
Ayudas, y subvenciones. Documentacin relativa a ayudas, p-
blicas y subvenciones concedidas, en su caso, para la realizacin
de obras en la vivienda, a partir de su entrega.
Actas e informes. Partes, informes, actas y documentos emitidos
por los organismos competentes o por las empresas o instaladores
autorizados, como resultado de las pruebas o revisiones de carc-
ter obligatorio y de las que se estime oportuno.
241
Contratos. Documentos relativos a contrataciones de servicios con

las compaas suministradoras y de mantenimiento, en su caso.
Documentacin tcnica. Proyectos, estudios y documentos tc-
nicos correspondientes a las obras de rehabilitacin, reforma, re-
paracin o conservacin que se realicen en la vivienda durante el
periodo de vida til de la misma.
A tal efecto, de producirse variaciones de las dimensiones, posiciones,
trazados, disposiciones constructivas y caractersticas de los materia-
les, productos, equipos, instalaciones y unidades de obra reflejados
en la documentacin tcnica de la vivienda ejecutada, entregada
por el promotor, es conveniente elaborar la documentacin tcnica,
grfica y escrita, derivada de dichas variaciones, que recoja las carac-
tersticas tcnicas, dimensiones, posiciones y trazados finales de las
instalaciones y elementos constructivos modificados que hayan
quedado ocultos.
Instrucciones de uso y mantenimiento. Instrucciones de uso y man-
tenimiento correspondiente a los elementos constructivos e instala-
ciones que, en su caso, hayan sido modificados y para los que no se
contemplen las recomendaciones pertinentes en los manuales ini-
cialmente entregados.
Asimismo, en el supuesto de sustituir o introducir nuevos equipos,
aparatos, mquinas e instalaciones que queden integradas a la vi-
vienda, mediante instalaciones fijas, se incorporaran los manuales
o instrucciones de uso, manejo, funcionamiento y mantenimiento
proporcionados por los fabricantes, suministradores e instaladoras
de los mismos.
Otros documentos. En este apartado se archivaran otros docu-
mentos distintos a los anteriores que guarden relacin con las in-
cidencias, tcnicas, administrativas o jurdicas producidas en la
vivienda, o con los trabajos de mantenimiento y conservacin.
Es conveniente que los documentos que figuren en el archivo sean ori-
ginales o copias reconocidas de estos.
242
Hoja n. _____
N. Asunto
Registro de incidencias
6 Fecha
1 Breve enunciado:
Descripcin:
El Presidente de la comunidad El Administrador o Secretario de la comunidad
Fdo.: Fdo.:
2 Breve enunciado:
Descripcin:
Fdo.: Fdo.:
3 Breve enunciado:
Descripcin:
Fdo.: Fdo.:
4 Breve enunciado:
Descripcin:
Fdo.: Fdo.:
243
6Hoja n. _____
N. Asunto
Registro de operaciones de mantenimiento del edificio

Fecha
1 Breve enunciado:
Descripcin:
Empresa o instalador interviniente:

Fdo.: Fdo.:
2 Breve enunciado:
Descripcin:

Fdo.: Fdo.:
3 Breve enunciado:
Descripcin:

Fdo.: Fdo.:
4 Breve enunciado:
Descripcin:

Fdo.: Fdo.:
244
a
Anexos
Anexo 1. Informacin general

Tipos de vivienda
La adquisicin de viviendas
Normativa aplicable
Seguros
Tributos y gastos
Servicios de atencin al usuario
Anexo 2. Vocabulario
245
a
Anexo 1
Informacin general
Tipos de vivienda e) Por el rgimen en que se produce el disfrute

y utilizacin
Con el trmino vivienda se hace referencia, general-
Viviendas en propiedad.
mente, al conjunto de espacios cerrados y abiertos que
Viviendas en alquiler.
utilizamos los seres humanos para alojamiento, mora-
da, habitacin.
Interesa, ahora, a nuestro propsito, detenernos en los
No obstante, el trmino no reduce a la limitacin ar-
tipos a los que mencionamos en el apartado c).
quitectnica sus referencias sino que, en ocasiones, se
extiende a otros espacios, como la urbanizacin o el ba- Las viviendas libres se caracterizan porque las condicio-
rrio en que se ubica la vivienda pues, en alguna medi- nes de su venta pueden ser libremente pactadas por las
da, tambin estos forman parte del alojamiento o partes que contratan. No recibe ayudas administrativas
habitacin de las personas que ocupan la vivienda, y les y no tiene, por consiguiente, limitacin ni en el precio
prestan sus servicios. ni en la libre disposicin.
A lo largo de este Manual, el trmino vivienda se ha utili- Las viviendas de Proteccin Oficial son aquellas que,
zado, con carcter genrico, la mayor parte de las veces, pe- en virtud de una proteccin administrativa, tienen de-
ro en ocasiones aparece acompaada de un adjetivo para recho a recibir determinadas ayudas econmicas por
concretar el tipo al que se hace referencia. parte del Estado o de la Comunidad Autnoma, tanto
para el promotor como para el comprador, si renen los
Diferentes tipos de viviendas pueden establecerse aten-
requisitos exigidos por la normativa vigente. Como
diendo a variados criterios de clasificacin. Por ejemplo:
contrapartida, tienen que soportar una serie de limita-
ciones a la libre disposicin y uso de la vivienda que
a) Por su ubicacin, en la ciudad o en el campo
conllevan obligaciones impuestas por la legislacin vi-
Viviendas urbanas.
gente con objeto de asegurar el buen fin de los recursos
Viviendas rurales.
pblicos a ella destinados.
b) Por la forma que adoptan en su construccin
Viviendas unifamiliares.
Atendiendo a la entidad que las promueve, las VPO pue-
Viviendas plurifamiliares.
den ser:
c) Por la forma en que el promotor se plantea su pos-
De promocin pblica. Son las viviendas que el
terior enajenacin a los usuarios
Estado o cualquier otro Ente Pblico (como Co-
Viviendas de venta libre.
munidades Autnomas, Ayuntamientos, Diputa-
Viviendas de Proteccin Oficial VPO.
ciones,) pone a disposicin de las personas que
d) Por su estado en el momento de compra cumplen los requisitos establecidos por la Ley, gene-
Viviendas terminadas. ralmente, con precios ms ventajosos y mayores
Viviendas en construccin. facilidades de pago.
247
Tipos de vivienda
a Anexo 1
De promocin privada. Las que llevan a cabo los

particulares con el apoyo de las Administraciones
Pblicas. Estos particulares pueden ser:
El acuerdo entre vendedor y comprador sobre la vi-
vienda y el precio que se va a pagar por ella se formali-
Empresarios individuales. za en un contrato.
Sociedades (inmobiliarias, promotoras,
constructoras).
El contrato de compraventa
Cooperativas.
Es un documento mediante el cual una de las partes (ven-
Comunidades de propietarios. dedor) se obliga a entregar una vivienda, y la otra (com-
prador) a satisfacer por ella un precio.
Persona individual para uso propio.
El objeto del contrato es la vivienda, por lo cual, en el
El documento que acredita la condicin de Vivienda de documento de contrato, aquella deber estar perfecta-
Proteccin Oficial es la Calificacin Definitiva. mente identificada. Ello supone una descripcin com-
pleta en cuanto a su ubicacin, linderos, superficie y
Para una mayor informacin sobre estas viviendas se
caractersticas tcnicas.
pueden consultar los apartados Plan Andaluz de vi-
vienda y suelo y Viviendas de proteccin oficial de Las partes contratantes son:
este anexo, en las pginas 254 y 255.
el vendedor cuya principal obligacin es la de entre-
gar el objeto del contrato (en este caso, la vivienda),
respondiendo ante el comprador de los vicios o
defectos que tuviera, y
el comprador que, como adquirente, se obliga a pagar
el precio en el tiempo y lugar fijados en el contrato.
Las clusulas del contrato deben garantizar los derechos y

deberes de ambas partes, y tendrn referencias muy con-
cretas a los siguientes aspectos relevantes en la transaccin:
Ttulo acreditativo de la propiedad.
Descripcin de la vivienda.
Precio total.
Forma de pago (cuanta de los plazos y vencimientos,
y garantas de las cantidades entregadas a cuenta).
Indicacin de cargas y gravmenes.
248
a
Anexo 1
INFORMACIN GENERAL
Fecha en que se extender la escritura pblica y La inscripcin no es obligatoria, pero si se realiza,

quin correr con los gastos. el comprador consta pblicamente en el Registro
como legtimo propietario de la vivienda.
Penalizaciones en caso de incumplimiento.
La primera inscripcin que se hace es la de dominio;
En las viviendas de VPO se deber incluir obligatoriamente despus se anotan los dems derechos; hipotecas, etc.
que la vivienda est sujeta a las prohibiciones y limitacio-
Por tratarse de un Registro pblico, se pueden con-
nes derivadas del rgimen de VPO.
sultar y solicitar en l los datos que interese cono-
cer acerca del estado en que se encuentran los
bienes inmuebles.
Escrituras. Registro
Si el contrato por el que se obligan las partes es priva-
do, slo tiene valor entre ellas.
Impuestos y gastos de transmisin
Para que tenga valor ante terceros deber ser elevado a
Escritura Pblica y figurar inscrito en el Registro de la Los impuestos que afectan a una compraventa de vi-
Propiedad, correspondiente. vienda son:
La Escritura Pblica es, pues, el ttulo de propiedad de Impuesto del Valor Aadido (IVA) y Actos Jurdicos
la vivienda. Se plasma documentalmente ante notario Documentados (AJD).
para que ste d fe pblica del cambio de propiedad que Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
se ha operado.
Impuesto sobre el incremento del valor de los te-
En la escritura se hacen constar todas las circunstancias rrenos de naturaleza urbana (Plusvala).
que afectan a la vivienda: Los gastos que afectan a la compraventa son:
Si est o no est, libre de cargas y gravmenes. Escritura de compraventa (notara y registro).
Si se ha satisfecho o no, la totalidad del precio y Los inherentes a la escritura de obra nueva y divi-
en su caso, lo que falta que abonar y la forma de sin horizontal, en su caso.
realizarlo, etc.
Para el supuesto de VPO, la escritura debe otorgarse en

un plazo mximo de 3 meses desde la fecha del contra-
to de compraventa.
El Registro de la Propiedad es la oficina pblica donde
se inscriben los contratos relativos a derechos sobre bie-
nes inmuebles.
249
aIVA(1) y
Anexo 1
Cuadro sinptico de impuestos

IMPUESTOS
QUIN LO PAGA
El comprador
TIPO DE VIVIENDA
Libre
CUANTA
7% IVA.+
DNDE PAGAR
El IVA al vendedor
Actos Jurdicos +0,5% AJD
Documentados El AJD en Hacienda
(AJD) de la Comunidad
Autnoma, al liquidar
la escritura
VPO Rgimen 4% IVA Al vendedor

Especial y (AJD no se exige)
promocin
pblica
VPO Rgimen 7% IVA Al vendedor

general (AJD no se exige)
Impuestos de El comprador Libre y VPO 6% del valor real(3) Delegacin de Hacienda

transmisiones de la Comunidad Autnoma
patrimoniales(2)
(ITP)
Impuesto sobre el El vendedor Libre y VPO (4) Ayuntamiento

incremento del valor
de los terrenos de
naturaleza urbana
(plusvala)
1) Se producir IVA siempre que estemos ante la primera transmisin de la vivienda, entendindose por tal, la realizada por el promotor despus de ter-
minada la edificacin o rehabilitacin y antes de la utilizacin ininterrumpida por un plazo de 2 aos por su propietario o por titulares de derechos rea-
les de goce o disfrute o de la cesin de la vivienda por el mismo plazo de 2 aos, en virtud del contrato de arrendamiento sin opcin de compra, siempre
que adems el comprador sea una persona distinta de la que utiliz la vivienda.
2) Este impuesto se devengar siempre que no proceda el IVA, segn lo indicado en el punto anterior.
3) La primera transmisin de una vivienda de proteccin oficial est exenta del impuesto. Sin embargo, este caso difcilmente se dar ya que habitual-
mente dicha primera transmisin estar sujeta a IVA y no a ITP.
4) Ser el resultado de aplicar al incremento real del valor del terreno el tipo tributario fijado por el Ayuntamiento, que puede oscilar, segn el nmero
de habitantes de la poblacin, entre un mnimo del 16% y un mximo del 30%. A su vez, el incremento real del valor del terreno ser el resultado de
aplicar al valor catastral del mismo unos porcentajes aprobados por el Ayuntamiento en base al nmero de aos transcurridos desde la anterior trans-
misin, con un mximo de 20.
250
a
Anexo 1
INFORMACIN GENERAL
Normativa aplicable
Ordenacin de la edificacin: obligaciones,
En este apartado del Manual, se pretende ofrecer infor- responsabilidades y garantas
macin y orientaciones bsicas sobre aquellas normas y
disposiciones de obligado cumplimiento que pueden tener Regulacin
mayor incidencia en los aspectos generales de las edifica- Ley 38/1999 de Ordenacin de la Edificacin.
ciones de viviendas. Recogindose, de las mismas, slo
aquellas cuestiones que, de alguna forma, pueden afectar a
la entrega, y puesta en servicio del edificio, las viviendas, Objeto y mbito de aplicacin
y sus instalaciones, o a la explotacin y utilizacin de s- La Ley tiene por objeto regular, en sus aspectos esen-
tas. Es decir, las relacionadas con el uso mantenimiento y ciales, el proceso de la edificacin, estableciendo:
conservacin, y con las posibles obras a realizar durante el Las obligaciones y responsabilidades de los agentes
periodo de vida til de las edificaciones. que intervienen en dicho proceso.
Por ello, en la mayora de las normas y disposiciones Las garantas necesarias para el adecuado desarro-
que se desarrollan, nicamente se transcriben parte de llo del mismo con el fin de asegurar:
las mismas y, en algunos casos, se han ordenado y adap- La calidad, mediante el cumplimiento de los re-
tado los textos, con el fin de facilitar la bsqueda del quisitos bsicos de los edificios.
apartado que interese en cada momento, y de propiciar La adecuada proteccin de los intereses de
su mejor comprensin. los usuarios.
Conviene, por tanto, advertir que la informacin que En cuanto se refiere a las edificaciones destinadas a vi-
se proporciona, no tiene valor jurdico vinculante pa- viendas, la Ley es de aplicacin a las obras de:
ra el organismo editor de este Manual. Nueva construccin.
De otra parte, es necesario aclarar que las normas que de- Ampliacin, modificacin, reforma o rehabilitacin.
sarrollamos son las vigentes al cierre de la edicin del pre-
sente Manual, por lo que, teniendo en cuenta que las Documentacin de la obra ejecutada
normas y disposiciones, en general, estn sujetas a cam- El promotor deber entregar a los usuarios del edificio,
bios y modificaciones, se recomienda que a la hora de con- como mnimo:
sultarlas se cerciore acerca de si se mantiene su vigencia. El proyecto con la incorporacin de las modifica-
ciones debidamente aprobadas.
En cualquier caso, es preciso que no olvide que la ig-
norancia, o desconocimiento de las normas regulado-
El Acta de recepcin de la obra.
ras, no podr servirle como justificante de los errores Relacin identificativa de los agentes que han in-
que pueda cometer, en la dejacin de algn derecho tervenido durante el proceso.
que le asista o en el cumplimiento de alguna obligacin Instrucciones de uso y mantenimiento del edifi-
que le corresponda como usuario o propietario. cio y de sus instalaciones.
251
Normativa aplicable
a Anexo 1
Obligaciones de los agentes de la edificacin

Con independencia de las obligaciones contractuales,
la Ley recoge las obligaciones, atribuciones y compe-
Responsabilidad civil de los agentes
Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las
personas fsicas o jurdicas que intervienen como agen-
tencias de los siguientes agentes: tes, en el proceso de la edificacin, respondern frente
a los propietarios desde la fecha de recepcin de la obra:
El promotor.
Durante diez aos de los daos causados por vicios o
defectos que afecten a la cimentacin, los pilares, las
El proyectista.
vigas, los forjados, los muros de carga u otros elemen-
El constructor. tos estructurales, y que comprometan directamente la
resistencia mecnica y la estabilidad del edificio.
El director de obra. Durante tres aos, de los daos materiales causados
por vicios o defectos de los elementos constructivos
El director de la ejecucin de la obra. o de las instalaciones que ocasionen el incumpli-
miento de los requisitos de habitabilidad. Es decir,
Las entidades y laboratorios de control de calidad. los relativos a salubridad y estanqueidad, aislamien-
to termoacstico y otros aspectos funcionales de los
Los suministradores de productos. elementos constructivos o de las instalaciones que
permitan un uso satisfactorio del edificio.
Los propietarios y los usuarios.
El constructor responder de los daos materiales
por vicios o defectos de ejecucin que afecten a los
Se establece, para los propietarios, las obligaciones de:
elementos de terminacin o acabado de las obras
dentro del plazo de un ao.
Conservar en buen estado la edificacin mediante
el adecuado uso y mantenimiento.
A los efectos de responsabilidades se equipara la figura
del promotor a la de gestor de cooperativas, de comu-
Recibir, conservar y transmitir la documentacin
nidades de propietarios u otras figuras anlogas.
de la obra ejecutada, y los seguros y garantas con
que sta cuente. En todo caso, el promotor responder solidariamente
con los dems agentes intervenientes ante los adqui-
rentes, de los daos materiales ocasionados por vicios o
Y para los usuarios, sean o no propietarios:
defectos de la construccin.
La utilizacin adecuada de los edificios o de parte El constructor responder directamente de los daos
de los mismos de conformidad con las instruccio- causados por las personas que de l dependan, as como
nes de uso y mantenimiento, contenidas en la do- de los debidos a subcontratas o suministradores de pro-
cumentacin de la obra ejecutada. ductos adquiridos o aceptados por l.
252
Normativa aplicable
a
Anexo 1
INFORMACIN GENERAL
Las responsabilidades referidas se entienden sin perjui- Salvo pacto contrario, las garantas no cubrirn entre
cio de las que alcanzan al vendedor de los edificios o par- otros, los daos causados por:
tes de estos (viviendas) frente al comprador conforme al Modificaciones u obras realizadas despus de la re-
contrato de compraventa suscrito entre ellos. cepcin, salvo la subsanacin de defectos observa-
Las acciones para exigir las responsabilidades por daos dos, en su caso, en la misma.
materiales causados por vicios o defectos de la cons- El mal uso o falta del mantenimiento adecuado
truccin prescribirn en el plazo de dos aos contados del edificio.
desde que se produzcan dichos daos.
Garantas por daos materiales por vicios

y defectos de la construccin Proteccin y defensa de los usuarios
En edificios cuyo destino principal sea la vivienda ser Regulacin
exigible, a partir de la entrada en vigor de la Ley, un se- Ley General 26/84, de julio de 1984; el Real Decreto
guro para garantizar durante diez aos el resarcimiento 515/1989, de 21 de abril de 1989, sobre proteccin de
de los daos materiales causados en el edificio por vicios los consumidores en cuanto a informacin a sumi-
o defectos que tengan su origen o afecten a la cimenta- nistrar en la compraventa y arrendamiento de vi-
cin, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de viendas y, a nivel autonmico, por la Ley 5/1985, de
carga u otros elementos estructurales y que comprome- julio, sobre proteccin y defensa de los consumidores
tan directamente la resistencia mecnica y estabilidad y usuarios de Andaluca.
del edificio.
El promotor tendr la consideracin de tomador del Informacin y datos a proporcionar
seguro, y de asegurados, el propio promotor y los suce- A la firma del contrato todo adquirente de vivienda tie-
sivos adquirentes del edificio o de las viviendas. La ne derecho a recibir, a costa del vendedor, copia de los
prima deber estar pagada en el momento de la recep- siguientes documentos:
cin de la obra. Licencia de obras y licencia de ocupacin.
El importe mnimo del capital asegurado ser del Estatutos y normas de funcionamiento de la comu-
100 por 100 del coste final de ejecucin material de la nidad de propietarios, as como informacin de los
obra, incluidos los honorarios profesionales. Pudindose contratos de servicios y suministros de la comunidad.
establecer una franquicia que no podr exceder del 1 por Si la comunidad de propietarios ya est funcionando,
100 del capital asegurado por cada unidad registral. se facilitar un extracto de cuentas y obligaciones de
El asegurador podr optar por el pago de la indemniza- la vivienda objeto de venta.
cin en metlico que corresponda a la valoracin de los Informacin de los tributos de todo tipo que gra-
daos o por la reparacin de los mismos. ven la propiedad o utilizacin de la vivienda.
253
Normativa aplicable
a Anexo 1
Plano general del emplazamiento de la vivienda

y plano de la vivienda misma, as como descripcin y
trazado de las redes elctrica, de agua, gas, calefaccin
forma detallada y mediante parmetros objetivos e ine-
quvocos, y contar con la autorizacin escrita de estos
para introducir modificaciones relativas a las calidades.
y garantas de las mismas, y medidas de seguridad con-
tra incendios con que cuente el inmueble. Documentacin final de la obra
Referencia a los materiales empleados en la cons- Antes de la entrega al uso de las viviendas, el promotor
truccin de la vivienda, incluidos los aislamientos deber dar a los usuarios y a la comunidad de propieta-
trmicos y acsticos, y del edificio, zonas comunes rios los datos, registros de los controles realizados, docu-
y servicios accesorios. mentacin de la obra ejecutada, documentos finales y los
manuales de uso, mantenimiento y conservacin corres-
Instrucciones sobre uso y conservacin de las ins-
pondientes a cada uno de ellos, de conformidad con las
talaciones que exijan algn otro tipo de actuacin
normas y modelos de contenidos que tenga establecidas
o conocimiento especial y sobre evacuacin del in-
la Consejera de Obras Pblicas y Transportes.
mueble en caso de emergencia.
Datos identificadores de la inscripcin del inmueble
Mantenimiento y conservacin:
en el Registro de la Propiedad o expresin de no ha-
obligaciones de los usuarios
llarse inscrito en el mismo.
Los usuarios vendrn obligados a utilizar y mantener las
viviendas y el edificio, de conformidad con las ins-
trucciones de uso, mantenimiento y conservacin recibi-
das, y a conservar y transmitir los datos y documentacin
Plan Andaluz de Vivienda y Suelo final de obra.
Regulacin Los propietarios debern someter las edificaciones de

Decreto 166/1999, de 27 de julio, por el que se re- viviendas en los periodos de tiempo que reglamentaria-
gulan las actuaciones contenidas en el III Plan mente se determinen, a inspecciones tcnicas relativas
Andaluz de Vivienda y Suelo 19992002. a las exigencias bsicas de seguridad de utilizacin, re-
sistencia mecnica y estabilidad y de seguridad en caso
Modificaciones del proyecto de ejecucin de incendio, viniendo obligados a realizar las obras co-
de la obra rrespondientes cuando se detecten riesgos graves para
Con carcter previo a la introduccin de modificacio- los ocupantes o para terceros.
nes en el proyecto de ejecucin de las obras de vivien-
das, que supongan alteracin de las calidades o de las Viviendas protegidas: prohibiciones
caractersticas dimensionales, formales, funcionales y y limitaciones de la facultad de disponer
espaciales o de los niveles de seguridad, estanqueidad Los adquirentes, adjudicatarios y promotores individua-
y aislamiento termoacsticos inicialmente estableci- les para uso propio de viviendas protegidas, no podrn
dos, ser preceptivo dar conocimiento de dichas mo- ceder o transmitir el uso, tenencia o propiedad de la vi-
dificaciones a los adquirentes de las viviendas, de vienda para la que hubieran obtenido prstamo cualifi-
254
Normativa aplicable
a
Anexo 1
INFORMACIN GENERAL
cado, durante el plazo de diez aos, contados desde la El documento que acredita la condicin de VPO es la c-
formalizacin de dicho prstamo. Podr dejarse sin efec- dula de calificacin definitiva, en la que se recogen los
to dicha prohibicin, por subasta y adjudicacin de la vi- datos, condiciones y regmenes de la proteccin de las
vienda, por ejecucin judicial del prstamo, por cambio viviendas. De dicha cdula, se ha de proporcionar copia
de localidad de residencia del titular de la vivienda o por a cada adquirente de las viviendas.
otros motivos justificados, mediante autorizacin del co-
rrespondiente Delegado Provincial de la Consejera de Duracin del rgimen de proteccin
Obras Pblicas y Transportes, previa cancelacin del El rgimen legal al que estn acogidas las viviendas de
prstamo y reintegro de las ayudas econmicas directas proteccin oficial, relativo al uso, conservacin y apro-
recibidas de la Administracin o Administraciones con- vechamiento de las mismas, durar treinta aos a partir
cedentes, en cada caso, incrementadas con los intereses de la fecha de calificacin definitiva.
legales desde el momento de la percepcin. En el caso de viviendas de proteccin oficial que se
califiquen para arrendamiento segn la Ley de Arren-
La rehabilitacin autonmica de viviendas damientos Urbanos, dicho plazo concluir al transcurrir
Se recogen en el III Plan Andaluz de Vivienda, la pro- totalmente el perodo establecido en la normativa apli-
teccin y ayudas econmicas para la conservacin y me- cable para la amortizacin del prstamo cualificado ob-
jora de las viviendas y elementos comunes, con ms de 10 tenido para su promocin o, en caso de no existir dicho
aos de antigedad y que cumplan, adems, otra serie de prstamo, transcurridos veinticinco aos a contar desde
requisitos fijados en dicho plan. Estas ayudas podrn con- la fecha de la correspondiente calificacin definitiva.
cederse a los propietarios y comunidades de vecinos que
renan determinados requisitos establecidos en el Plan.
Anejos inseparables de las viviendas
Los garajes y trasteros situados en plantas distintas a las
de viviendas y fuera de los lmites de stas, si son suscep-
Viviendas de proteccin oficial tibles de aprovechamiento individualizado y figuran en
la cdula de calificacin definitiva como anejos insepa-
Regulacin rables de la propia vivienda, estn tambin acogidos, a
Texto refundido de la legislacin de Viviendas de todos los efectos, al mismo rgimen de proteccin oficial
Proteccin Oficial, su Reglamento de aplicacin y que las viviendas.
dems disposiciones de desarrollo promulgadas por
las Administraciones competentes. Escrituras
Los promotores estn obligados por la Ley a elevar a
Calificacin definitiva
Escritura Pblica los contratos de compraventa despus
La calificacin definitiva de las viviendas que acredita
de la entrega de la vivienda y en los siguientes plazos:
la condicin de viviendas de Proteccin Oficial se otor-
ga por la correspondiente Delegacin Provincial de la Como mximo, tres meses despus de la fecha de
Consejera de Obras Pblicas y Transportes, una vez calificacin definitiva, en el caso de que los con-
terminadas las obras. tratos se hayan celebrado antes de dicha fecha.
255
Normativa aplicable
a Anexo 1
Como mximo, tres meses despus de la fecha del

contrato, cuando sta sea posterior a la fecha de
calificacin definitiva.
da se considera en el Reglamento como infraccin grave y
puede dar lugar a la sancin correspondiente.
Vicios y defectos de construccin

Los gastos de otorgamiento de escritura sern de cuenta
Si en el transcurso de cinco aos, desde la calificacin
del vendedor y los de primera copia del comprador, salvo
definitiva, se manifestaran vicios o defectos de la cons-
pacto en contrario. Si aceptara dicho pacto el comprador,
truccin que hiciesen necesarias obras de reparacin, es
la provisin de fondos para cubrir el gasto de escritura de-
obligacin del promotor subsanar a su costa las defi-
biera entregarla directamente al seor notario. El resto de
ciencias o anomalas. En este sentido, los adquirentes
los gastos de notario y registro que se originen durante el
de las viviendas afectadas podrn formular las denun-
transcurso de la promocin, como son los relativos a la
cias y reclamaciones ante la Delegacin Provincial co-
declaracin de obra nueva y divisin horizontal y los co-
rrespondiente de la Consejera de Obras Pblicas y
rrespondientes, en su caso a la constitucin y divisin del
Transportes. Igualmente, podrn actuar si la denuncia
crdito hipotecario, son de cuenta del promotor.
se refiere a falta de adecuacin entre las calidades y
caractersticas tcnicas de la vivienda o del edificio ter-
Ocupacin de la vivienda minado y las que figuren en el proyecto de ejecucin
La vivienda de proteccin oficial no se podr ocupar que sirvi de base a la calificacin definitiva.
hasta que se haya obtenido la correspondiente cdula
de calificacin definitiva. Obras de reforma
Salvo que medie causa justa, el adquirente se obliga a Con independencia de otras licencias o autorizaciones
ocupar la vivienda en el plazo mximo de tres meses, que, en su caso resulten pertinentes, es preceptivo que an-
a partir de la entrega de las llaves. tes de efectuar en la vivienda o en los elementos comu-
nes cualquier obra de reforma que afecte a su distribucin
o composicin internas, accesos, fachadas, terrazas, cu-
Uso y destino de las viviendas biertas u otros aspectos anlogos se solicite la autoriza-
Las viviendas de proteccin oficial habrn de dedicarse cin correspondiente de la Delegacin Provincial de la
a domicilio habitual y permanente, sin que, bajo ningn Consejera de Obras Pblicas y Transportes. Conside-
concepto, puedan destinarse a segunda residencia o a rndose como infraccin grave la ejecucin de obras sin
cualquier otro uso distinto del de vivienda. dicha autorizacin previa.
Mantenimiento y conservacin Bonificaciones tributarias

Los propietarios de viviendas de proteccin oficial Segn la legislacin actualmente vigente, las viviendas
vendrn obligados a mantenerlas en buen estado de conde proteccin oficial calificadas a partir del 1/1/1993
servacin y debern cuidar de su vigilancia e higiene, gozarn durante los tres primeros aos, desde el otor-
quedando sometidos a las posibles inspecciones de las De- gamiento de la cdula de calificacin definitiva, de una
legaciones Provinciales de la Consejera de Obras Pblicas bonificacin del 50% de la cuota del Impuesto sobre
y Transportes. El incumplimiento de la obligacin referi- Bienes Inmuebles (IBI).
256
Normativa aplicable
a
Anexo 1
INFORMACIN GENERAL
Venta y arrendamiento de las viviendas Obras Pblicas y Transportes, podr concederse con ca-
Tanto la venta como el arrendamiento de viviendas de rcter discrecional y siempre que no se deriven perjuicios
proteccin oficial estn sometidas a precios mximos a terceros. En todo caso, ser requisito previo a la descali-
legalmente establecidos, quedando prohibido: ficacin, el reintegro de todos los beneficios percibidos
incrementados en sus intereses legales, as como de todas
Todo sobreprecio o prima adicional. las exenciones o bonificaciones legales que hubiese disfru-
El arrendamiento de viviendas provistas en todo o tado el propietario de la vivienda en cuestin.
en parte, de mobiliario, menaje de la casa u otros
Las viviendas calificadas al amparo del Real Decreto
bienes muebles.
115/2001 que se acogan a las medidas de financiacin es-
El arrendamiento conjunto de vivienda y local de tablecidas en el mismo, no podrn ser objeto de descalifi-
negocio o cualquier otro bien inmueble o servicio cacin voluntaria a peticin de los propietarios hasta
que no haya sido incluido en la cdula de califica- transcurridos quince aos desde la calificacin definitiva.
cin definitiva o anejo inseparable.
El contrato de subarriendo o cesin de uso par- Sanciones
cial o total de la vivienda. En los casos de incumplimiento de las obligaciones atri-
buidas a los propietarios de viviendas pueden ser san-
Es obligatorio visar los contratos de venta o arrenda-
cionados con multas e incluso con la descalificacin de
miento en la Delegacin Provincial correspondiente de
la propia vivienda, lo que supondr la devolucin de los
la Consejera de Obras Pblicas y Transportes.
beneficios percibidos.
Teniendo en cuenta que la percepcin de cualquier sobre-
precio, prima o cantidad prohibida se califica como infrac-
cin muy grave, es conveniente recabar, antes de formular
cualquier contrato, la informacin pertinente.
Comunidades de propietarios
Extincin y descalificaciones
El rgimen de proteccin oficial se extingue por el Regulacin
transcurso del plazo de treinta aos desde la calificacin Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley
definitiva o bien por descalificacin que podr ser acor- 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.
dada a peticin del interesado o como consecuencia de
acta de invitacin, aceptada por ste, o por sancin. mbito de aplicacin
La Ley de Propiedad Horizontal ser de aplicacin a:
Para las viviendas calificadas antes de la entrada en vigor
del Real Decreto 115/2001, de 9 de febrero (antes del 11 Las comunidades de propietarios con ttulo consti-
de febrero de 2001), la peticin voluntaria, por parte de tutivo de propiedad, es decir, con escritura de obra
los propietarios, de descalificacin, para que queden con- nueva y divisin horizontal.
vertidas en viviendas de venta y renta libres, tendr que Las comunidades que renan los requisitos estable-
tramitarse en la Delegacin Provincial de la Consejera de cidos en el artculo 396 del Cdigo Civil y no hu-
257
Normativa aplicable
a Anexo 1
bieren otorgado el ttulo constitutivo de la propie-

dad horizontal.
perjudicar a terceros si no ha sido inscrito en el
Registro de la Propiedad.
Los complejos inmobiliarios privados. Es decir, los
Elementos comunes del edificio
que estn integrados por dos o ms edificaciones o
Entre los elementos comunes que llevan inherentes un
parcelas independientes entre s y siempre que los
derecho de copropiedad se pueden encontrar:
titulares participen en una copropiedad indivisi-
ble, sobre otros elementos inmobiliarios, viales, El suelo, los vuelos, las cimentaciones y las cubiertas.
instalaciones o servicios. Los elementos estructurales y, entre ellos, los pilares,
vigas, fachadas y muros de carga, aunque discurran o
Normas de la comunidad de propietarios se encuentren en el interior de las viviendas o locales.
La comunidad de propietarios se regir por la Ley sobre Las fachadas con los revestimientos exteriores, las
la Propiedad Horizontal, el Ttulo constitutivo de la pro- terrazas, balcones, puertas y ventanas, incluyendo
piedad, los Estatutos, el Reglamento de Rgimen Interior su imagen o configuracin, los elementos de cierre
y los acuerdos adoptados por la junta de propietarios. que las conforman y sus revestimientos y acabados
exteriores, aunque sean de uso privativo.
No es obligatorio contar con Estatutos, en cuyo caso es
de aplicacin directa la propia Ley. Igualmente, se pue-
El portal, las escaleras, porteras, pasos, corredores,
muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados
de estar sin Reglamento de Rgimen Interno, que siem-
a ascensores, depsitos, contadores, telefona o a
pre estar supeditado a la Ley y Estatutos.
cualquier otro servicio o instalaciones comunes,
aunque se acceda a ellos desde espacios privativos.
El ttulo constitutivo de la propiedad.
Las cuotas de participacin Los ascensores, las instalaciones, conducciones y ca-
nalizaciones para el desage y el suministro de agua,
Describir, adems del inmueble en su conjunto, cada uno
gas, electricidad, energa solar, agua caliente sanita-
de los pisos o locales a los que se les asignar nmero co-
ria, calefaccin, aire acondicionado, ventilacin,
rrelativo, expresando respecto del edificio los servicios e
evacuacin de humos, de deteccin y prevencin de
instalaciones con que cuenta y en relacin con los pisos
incendios, portero electrnico, de seguridad del edi-
o locales, su extensin, linderos, planta en la que se en-
ficio, audiovisuales y de telecomunicacin u otras
cuentra, y los anejos tales como garaje, stano o trasteros.
anlogas. Todas ellas hasta la entrada, acometida o
En el mismo ttulo se fijar la cuota de participacin conexin al espacio privativo de la vivienda o local,
que corresponde a cada piso o local. aunque discurran por el interior de dicho espacio.
El ttulo podr contener, adems, reglas de constitu- Los garajes y aparcamientos, piscinas, jardines, zo-
cin y ejercicio del derecho y disposiciones no prohi- nas de esparcimiento y dems elementos de uso
bidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, comunitario.
sus diferentes locales, instalaciones y servicios, gastos, Las servidumbres y cualesquiera otros elementos
administracin y gobierno, seguros, conservacin y re- materiales o jurdicos que por su naturaleza o des-
paraciones, formando un estatuto privativo, que no tino resulten indivisibles.
258
Normativa aplicable
a
Anexo 1
INFORMACIN GENERAL
En el caso de viviendas unifamiliares aisladas o adosa- munidad para gastos generales por los anteriores
das, parte de los elementos enunciados anteriormente, propietarios, hasta el lmite de los gastos que sean
pueden pertenecer a cada propietario y, por tanto, no imputables a la parte vencida de la anualidad en la
seran elementos o servicios comunes. cual tenga lugar la adquisicin de la vivienda y al
ao natural inmediatamente anterior.
Obligaciones de cada propietario En el instrumento pblico mediante el que se

Respetar las instalaciones generales y elementos transmita la vivienda, el transmitente deber de-
comunes, ya sean de uso general o privativo, ha- clarar, mediante certificacin, hallarse al corriente
ciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en el pago de los gastos generales de la comunidad
que se causen daos o desperfectos. o expresar los que adeude. Sin esta declaracin no
puede otorgarse documento pblico alguno, salvo
Mantener en buen estado de conservacin su propio que el adquirente de la vivienda se haga cargo de
piso e instalaciones privativas, de modo que no per-
la deuda. La referida certificacin se har en el pla-
judique a la comunidad o a otros propietarios, y re-
zo mximo de siete das naturales, expedida por
sarciendo de los daos que ocasione por su descuido
el Secretario de comunidad y con el visto bueno
o el de las personas por quien deba responder.
del Presidente.
Consentir en su vivienda las reparaciones que exija
el servicio del inmueble y permitir en ella las servi- Contribuir, con arreglo a su cuota de participa-
dumbres imprescindibles requeridas para la creacin cin, a la dotacin del fondo de reserva, que no se-
de servicios comunes de inters general acordados. r inferior al 5% del ltimo presupuesto ordinario
Teniendo derecho a que la comunidad le resarza de de la comunidad y se emplear en atender las obras
los daos y perjuicios ocasionados. de conservacin y reparacin de sta.
Permitir la entrada en su piso a los efectos preve- Comunicar su domicilio en Espaa, al Secretario
nidos en los tres apartados anteriores.
de la comunidad, a los efectos de citaciones y
Contribuir, con arreglo a la cuota de participacin notificaciones. Si no se comunica se considera
fijada en el ttulo constitutivo, o a lo especialmen- como domicilio el piso perteneciente a la comuni-
te establecido, a los gastos generales de la comunidad, surtiendo pleno efecto jurdico las citaciones
dad sin que la no utilizacin de un servicio comn y notificaciones entregadas al ocupante del mismo.
exima del cumplimiento de esta obligacin. Los Si intentada la notificacin fuese imposible, se en-
crditos a favor de la comunidad derivados de la tender realizada mediante su colocacin en el ta-
obligacin anteriormente referida son preferentes bln de anuncios de la comunidad o en lugar visible
sobre cualquier otro crdito, excepto los a favor de uso general, en cuyo caso, la comunicacin ha de
del Estado, de aseguradoras y salariales. expresar una diligencia con la fecha y motivos para
El propietario de la vivienda responde, con su pro- utilizar este sistema, firmada por el Secretario con el
pia vivienda, de las cantidades adeudadas a la co- visto bueno del Presidente.
259
Normativa aplicable
a Anexo 1
Comunicar a quien ejerza de Secretario el cambio de

titularidad de la vivienda. Si no cumple esta obliga-
cin seguir respondiendo de las deudas con la comu-
sas, la indemnizacin de daos y perjuicios que pro-
ceda e, incluso, la privacin del derecho al uso de la
vivienda o local por tiempo no superior a tres aos.
nidad devengadas con posterioridad a la transmisin,
de forma solidaria con el nuevo propietario.
Obras de conservacin de la comunidad
Ser obligacin de la comunidad la realizacin de
Obras y actividades en la vivienda o local las obras necesarias para el adecuado sostenimien-
El propietario de cada piso o local podr modificar to y conservacin del inmueble y sus servicios, de
los elementos arquitectnicos, instalaciones o ser- modo que rena las debidas condiciones estructu-
vicios de su vivienda o local, cuando no menosca- rales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.
be o altere la seguridad del edificio, su estructura
general, su configuracin o estado exterior, o per- En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las
judique los derechos de otro propietario debiendo obras a realizar, resolver lo procedente la junta de
dar cuenta de tales obras, previamente, a quien propietarios. Pudiendo, tambin, los interesados
represente a la comunidad. Es decir, se trata de no- solicitar arbitraje o dictamen tcnico.
tificrselo al Presidente para que realice las com-
Los propietarios que se opongan o demoren injus-
probaciones que estime oportunas a fin de verificar
tificadamente la ejecucin de las rdenes dictadas
los extremos anteriores.
por la autoridad competente respondern indivi-
En el resto del inmueble no podr realizar altera- dualmente de las sanciones que puedan imponerse
cin alguna y si advierte la necesidad de repara- en va administrativa.
ciones urgentes deber comunicarlo sin dilacin al
Al pago de los gastos derivados de la realizacin de
administrador.
obras de conservacin de la comunidad estar afec-
Al propietario u ocupante no le est permitido tado el piso o local en los mismos trminos y condi-
realizar en el piso o local o en el resto del inmue- ciones que los establecidos para los gastos generales.
ble actividades prohibidas por los estatutos, que
resulten daosas, para la finca o que sean molestas,
insalubres, nocivas, peligrosas o ilcitas, segn las Nuevas instalaciones, servicios o mejoras
disposiciones vigentes. Ningn propietario podr exigir nuevas instalacio-
nes, servicios o mejoras no requeridos para la ade-
El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o cuada conservacin, habitabilidad y seguridad del
de cualquier propietario u ocupantes, requerir y inmueble, segn su naturaleza y caractersticas.
apercibir a quien realice las actividades referidas an-
teriormente para que cesen las mismas. Si el infrac- Cuando se adopten vlidamente acuerdos para
tor persiste en su actitud se puede solicitar el cese en realizar innovaciones no exigibles, segn el prra-
el Juzgado. El juez podr acordar, para el cese de la fo anterior, y cuya cuota de instalacin exceda del
actividad, cuantas medidas cautelares fueran preci- importe de tres mensualidades ordinarias de gastos
260
Normativa aplicable
a
Anexo 1
INFORMACIN GENERAL
comunes, el disidente no resultar obligado, ni se El Secretario.

modificar su cuota, incluso en el caso de que no
El Administrador.
pueda privrsele de la mejora o ventaja.
Si el disidente desea, en cualquier momento, par- En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la junta
ticipar de las ventajas de la innovacin, habr de de propietarios, podrn establecerse otros rganos de
abonar su cuota en los gastos de realizacin y man- gobierno, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno
tenimiento, debidamente actualizados aplicando de las funciones y responsabilidades frente a terceros
el correspondiente inters legal. que la Ley atribuya a los anteriores.
Las innovaciones que hagan inservible alguna par- Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo
te del edificio para el uso y disfrute de un propie- contrario, el nombramiento de los rganos de gobierno
tario, requerirn, en todo caso, el consentimiento se har por el plazo de un ao pudiendo ser removidos
expreso de ste. de su cargo los designados, antes de la terminacin del
mandato, por acuerdo de la junta de propietarios, con-
Las derramas para el pago, de mejoras realizadas o vocada en sesin extraordinaria.
por realizar en el inmueble sern a cargo de quien
sea propietario en el momento de la exigibilidad
de las cantidades al pago de dichas mejoras.
Nombramiento y funciones del Presidente
y Vicepresidentes
Obras de reforma en el edificio El Presidente ser nombrado, entre los propietarios, me-
La construccin de nuevas plantas y cualquier otra diante eleccin o, subsidiariamente, mediante turno ro-
alteracin de la estructura o fbrica del edificio o tatorio o sorteo. El nombramiento ser obligatorio, si
de las cosas comunes, afectan al ttulo constitutivo bien el propietario designado podr solicitar su relevo al
y requieren unanimidad. juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invo-
El acuerdo que se adopte fijar la naturaleza de la cando las razones que le asistan para ello.
modificacin, las alteraciones que origine en la des- El Presidente ostentar, legalmente, la representacin de
cripcin de la finca y los pisos o locales, la variacin la comunidad, en juicio y fuera de l, en todos los asun-
de las cuotas y el titular o titulares, en su caso, de los tos que la afecten.
nuevos locales o pisos.
La existencia de Vicepresidentes no es obligatoria, su
nombramiento se realizar por el mismo procedimiento
rganos de gobierno de la comunidad que el del Presidente. Corresponde al Vicepresidente o
Los rganos de gobierno de la comunidad son los siguientes: Vicepresidentes sustituir al Presidente en los casos de
ausencia, vacante o imposibilidad de ste, as como asis-
La junta de propietarios. tirlo en el ejercicio de sus funciones, en los trminos
El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes. que acuerde la junta de propietarios.
261
Normativa aplicable
a Anexo 1
Nombramiento y funciones del Secretario

y del Administrador
Funciones de la junta de propietarios
Nombrar y renovar los cargos de la comunidad de
Los cargos de Secretario y Administrador podrn acu- propietarios y resolver las reclamaciones que los ti-
mularse en una misma persona o nombrarse indepen- tulares de los pisos o locales formulen contra la ac-
dientemente y sern ejercidos por el Presidente, cuando tuacin de aquellos.
los estatutos o la junta de propietarios no dispongan
Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y
lo contrario.
las cuentas correspondientes.
El cargo de Administrador o de SecretarioAdministra-
Aprobar los presupuestos y la ejecucin de todas las
dor, pueden ser ejercidos por cualquier propietario o por
obras de reparacin de la finca, sean ordinarias o
personas fsicas con cualificacin profesional suficiente y
extraordinarias y, ser informada de las medidas ur-
legalmente reconocidas para el ejercicio de dichas fun-
gentes adoptadas por el Administrador.
ciones. Tambin podr recaer en corporaciones y otras
personas jurdicas. Aprobar o reformar los estatutos y determinar las
normas de rgimen interior.
Corresponde al Administrador: Conocer y decidir los dems asuntos de inters

Velar por el buen rgimen de la casa, sus instalacio- general para la comunidad, acordando las medi-
nes y servicios y hacer sus oportunas advertencias y das necesarias o convenientes para el mejor ser-
apercibimientos a los titulares a tales efectos. vicio comn.
Preparar, con la debida antelacin, y someter a la

junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los Asistencias y derecho al voto
medios necesarios para hacer frente a los mismos. a la junta de propietarios
La asistencia a las reuniones de la junta ser personal o
Atender a la conservacin y entretenimiento de la
por representacin legal o voluntaria, bastando para
casa, disponiendo las reparaciones y medidas que
acreditar sta, un escrito firmado por el propietario.
resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas
al Presidente o a los propietarios. Los propietarios que asistan y sean morosos podrn in-
tervenir en las deliberaciones pero no tendrn derecho
Efectuar los acuerdos adoptados en materia de obras
al voto.
y efectuar los pagos y realizar los cobros que procedan.
Si la vivienda se hallase en usufructo, la asistencia y el
Actuar, en su caso, como Secretario y custodiar a
voto corresponde al propietario quien, salvo manifesta-
disposicin de los titulares la documentacin de
cin en contra, se entender representado por el usu-
la comunidad.
fructuario debiendo ser expresa la delegacin de voto
Todos las dems atribuciones que le sean conferi- cuando se trate de modificar los estatutos o de realizar
das por la junta. obras extraordinarias y de mejoras.
262
Normativa aplicable
a
Anexo 1
INFORMACIN GENERAL
Reuniones y convocatorias de la junta La citacin para la reunin de la junta ordinaria anual se

de propietarios har, al menos, con seis das de antelacin y para las ex-
traordinarias, con la que sea posible para que pueda lle-
La junta de propietarios se reunir, al menos, una vez al
gar a conocimiento de todos los interesados.
ao para aprobar los presupuestos y cuentas, y en las de-
ms ocasiones que lo considere conveniente el Presiden- La junta podr reunirse vlidamente, aun sin la con-
te o lo pidan la cuarta parte de los propietarios o un vocatoria del Presidente, siempre que concurran la to-
nmero de stos que representen al menos el 25% de las talidad de los propietarios y as lo decidan.
cuotas de participacin.
La convocatoria de las reuniones de la junta las har el Acuerdos de la junta de propietarios

Presidente y, en su defecto, los promotores de la reu-
Validez de los acuerdos
nin, con indicacin de los asuntos a tratar, el lugar, da
y hora en que se celebrar en primera o, en su caso, en La unanimidad ser exigible para la validez de los
segunda convocatoria. acuerdos que impliquen la aprobacin o modifica-
cin del ttulo constitutivo de la propiedad hori-
La convocatoria contendr una relacin de los propie-
zontal o de los estatutos de la comunidad.
tarios que no estn al corriente en el pago de las deudas
vencidas a la comunidad y advertir de la privacin del Requerirn el voto favorable de las tres quintas
derecho al voto. Cualquier propietario podr pedir que partes del total de los propietarios que, a su vez, re-
la junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre presenten las tres quintas partes de las cuotas de
cualquier tema de inters para la comunidad, a cuyo participacin, los acuerdos relativos al estableci-
efecto, deber dirigir escrito al Presidente en el que se miento o supresin de los servicios comunes de as-
especifiquen claramente los asuntos que pide sean tra- censores, portera, conserjera, vigilancia u otros
tados para su inclusin en el orden del da de la si- servicios comunes de inters general, as como pa-
guiente reunin a celebrar. ra el arrendamiento de elementos comunes que no
tengan asignado un uso especfico en el inmueble,
Si a la reunin no concurriesen, en primera convoca-
incluso cuando supongan la modificacin del titu-
toria, la mayora de los propietarios que representen a
lo constitutivo o de los estatutos.
su vez, la mayora de las cuotas de participacin, se
proceder a una segunda convocatoria, esta vez sin Requerirn el voto de la mayora simple de propie-
necesidad de la referida mayora, pudindose celebrar tarios y cuotas de participacin los acuerdos para la
el mismo da si hubiese transcurrido media hora des- realizacin de obras o el establecimiento de nuevos
de la anterior. En su defecto, se har nueva convoca- servicios comunes que tengan por finalidad la elimi-
toria para su celebracin dentro de los ocho das nacin de barreras arquitectnicas que dificulten el
naturales siguientes a la junta no celebrada, cursn- acceso o movilidad de personas con minusvalas,
dose, en este caso, las citaciones con una antelacin aunque impliquen la modificacin del ttulo consti-
mnima de tres das. tutivo o de los estatutos.
263
Normativa aplicable
a Anexo 1
A los efectos establecidos en los prrafos anterio-

res, se computarn como votos favorables los de
aquellos propietarios ausentes de la junta debida-
Impugnacin de los acuerdos
Los acuerdos sern impugnables ante los tribunales,
en los siguientes supuestos:
mente citados, quienes una vez informados del Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de
acuerdo adoptado por los presentes, mediante no- la comunidad.
tificacin de la forma establecida, no manifiesten
su discrepancia por comunicacin a quien ejerza Cuando resulten gravemente lesivos para los inte-
las funciones de Secretario, en el plazo de 30 das reses de la comunidad, en beneficio de uno o de
naturales, por cualquier medio que permita tener varios propietarios.
constancia de la recepcin. Cuando supongan un grave perjuicio para algn
propietario que no tenga obligacin jurdica de so-
Requerirn un tercio de los votos del total de los
portarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
propietarios que representen el mismo porcentaje
de cuotas de participacin los acuerdos relativos a la
instalacin o adaptacin de servicios de telecomu- Estn legitimados para la impugnacin de estos acuerdos:
nicaciones, de aprovechamiento de energa solar o
Los propietarios que voten en contra.
para acceder a nuevos suministros energticos co-
lectivos. La comunidad no podr repercutir el coste Los ausentes por cualquier causa.
de las citadas instalaciones o adaptaciones, ni los Los que indebidamente hubiesen sido privados de su
derivados de su conservacin y mantenimiento pos- derecho al voto.
terior sobre aquellos propietarios que no hubieran
votado expresamente en la junta a favor del acuer-
do. No obstante, si con posterioridad solicitasen el Slo podrn realizar la impugnacin los propietarios que
acceso a tales servicios y ello requiera aprovechar las estn al corriente de pago o que hayan procedido, previa-
nuevas instalaciones o adaptaciones realizadas, po- mente, a la consignacin judicial del importe adecuado.
dr autorizrseles siempre que abonen el importe Salvo que el acuerdo a impugnar se refiera al estableci-
que les hubiera correspondido, debidamente actua- miento o alteracin de las cuotas de participacin fijadas.
lizado, aplicando el correspondiente inters legal. La accin de impugnar caducar a los tres meses de adop-
tarse el acuerdo por la junta, salvo que se trate de actos
Para la validez de los restantes acuerdos bastar el
contrarios a la Ley o a los estatutos, en cuyo caso cadu-
voto de la mayora del total de los propietarios que,
car al ao computndose dichos plazos para los propie-
a su vez, representen la mayora de las cuotas de par-
tarios ausentes a partir de la comunicacin del acuerdo
ticipacin. En segunda convocatoria, sern vlidos
por los procedimientos establecidos.
los acuerdos adoptados por la mayora de los asisten-
tes, siempre que sta represente, a su vez, ms de la La impugnacin de los acuerdos no suspender su eje-
mitad del valor de las cuotas de los presentes. cucin, salvo que el juez as lo disponga.
264
Normativa aplicable
a
Anexo 1
INFORMACIN GENERAL
Libro de actas y contenido de las mismas Fondo de reserva de la comunidad

Los acuerdos de la junta de propietarios se reflejarn El fondo de reserva tiene como objetivo disponer
en un libro de actas diligenciado por el Registro de la de una previsin econmica para atender a los gas-
Propiedad. tos de conservacin, o reparacin o mejora.
El acta de cada reunin de la junta deber expre- Deber constituirse en el momento de aprobarse el
sar, al menos: primer presupuesto ordinario.
a) Fecha y lugar de celebracin.
b) Autores de la convocatoria y, los propietarios
Estar dotado, en el momento de su constitucin,
con una cantidad que no puede ser inferior al 2,5%
que la hubiesen promovido.
del presupuesto ordinario.
c) Su carcter ordinario o extraordinario y la
indicacin sobre su celebracin en primera o Al aprobarse el presupuesto ordinario del ejercicio
segunda convocatoria. siguiente o de aqul en que se constituy el fondo
d) Relacin de todos los asistentes y sus respecti- de reserva, la dotacin ser del 5% del presupues-
vos cargos, as como de los propietarios repre- to para el ao de que se trate.
sentados, con indicacin, en todo caso, de sus
cuotas de participacin.
La dotacin del fondo de reserva no podr ser in-
ferior en ningn momento del ejercicio presupues-
e) El orden del da de la reunin.
tario al mnimo legal del 5%.
f) Los acuerdos adoptados, con indicacin, en
caso de que ello fuera relevante para la vali- Las cantidades detradas del fondo durante el ejer-
dez del acuerdo, de los nombres de los pro- cicio presupuestario para atender a gastos de con-
pietarios que hubiesen votado a favor y en servacin y reparacin, se computarn como parte
contra, as como de las cuotas de participa- integrante del mismo a los efectos del clculo de su
cin que representen. cuanta mnima.
El acta deber cerrarse con las firmas del Presiden- Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se
te y del Secretario al terminar la reunin o dentro efectuarn las aportaciones necesarias para cubrir
de los diez das naturales siguientes. Desde su cierre las cantidades detradas.
los acuerdos sern ejecutivos. El acta se remitir a
todos los propietarios segn el procedimiento esta-
blecido. Sern subsanables los defectos o errores del Reclamacin a morosos
acta; antes de la siguiente reunin donde debern El procedimiento a seguir es el siguiente:
ratificarse, en su caso, las subsanaciones. El Secretario
Certificacin previa del acuerdo de la junta de
deber custodiar, los libros de actas y conservar, du-
propietarios aprobando la deuda, firmada por el
rante el plazo de cinco aos, las convocatorias, co-
secretario con el visto bueno del presidente.
municaciones, apoderamiento y dems documentos
relevantes de las reuniones. Notificacin del acuerdo al interesado.
265
Normativa aplicable
a Anexo 1
El proceso se inicia por demanda sucinta acompa-

ada de la certificacin de la deuda.
Deudas de la comunidad frente a terceros
La comunidad de propietarios responder de sus
No es obligatorio la presencia de procurador deudas frente a terceros con todos los fondos y cr-
ni abogado. ditos a su favor. Subsidiariamente y, previo re-
querimiento de pago al propietario respectivo, el
Presentada la demanda judicial, el juez requerir al acreedor podr dirigirse contra cada propietario
demandado para que en el plazo de 20 das abone por la cuota que le corresponda en el importe
la deuda. Si no la reconoce podr formular escrito insatisfecho.
de oposicin.
Cualquier propietario podr oponerse a la ejecu-
El requerimiento debe efectuarse en el domicilio cin, si acredita que se encuentra al corriente en el
designado por el deudor o, en su defecto, en el pro- pago de la totalidad de las deudas vencidas con la
pio piso o local. comunidad en el momento de formularse el reque-
Si el demandado no comparece o no se opone a rimiento referido en el prrafo anterior. Si el deu-
la demanda, el juez dictar ejecucin por la can- dor pagase en el acto de requerimiento, sern a su
tidad adeudada ms los intereses, costas y gastos cargo las costas causadas hasta ese momento en la
extrajudiciales. parte proporcional que le corresponde.
Si el deudor se opone al pago, el juez seguir la tra-

mitacin del juicio verbal, pudiendo solicitarse el Complejos inmobiliarios
embargo preventivo. Podrn constituirse en una sola comunidad de propieta-
Si el deudor alega pluspeticin, slo se admitir la rios o en una agrupacin de comunidades de propietarios.
oposicin si acredita haber pagado o puesto a dispo- En este caso, se requerir que el ttulo constitutivo de la
sicin del demandante, antes de la interposicin de nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propieta-
la demanda, la suma que reconoce como debida. rio nico del complejo o por los Presidentes de todas las
comunidades que formen la agrupacin, previamente au-
Se impondrn las costas al litigante que hubiera torizados por acuerdo mayoritario de sus respectivas jun-
visto totalmente desestimadas sus pretensiones. Si tas de propietarios.
se estima parcialmente la demanda cada parte
La agrupacin de comunidades gozar de la misma si-
abonar las causadas a su instancia y las comunes
tuacin jurdica que las comunidades de propietarios,
por la mitad.
con las siguientes especialidades:
Incluir honorarios del abogado y procurador de la
a) La junta de propietarios estar compuesta, salvo
parte vencedora, si se hubiese requerido sus servi-
acuerdo contrario, por los Presidentes de las co-
cios en el proceso.
munidades integradas en la agrupacin, los cuales
Pueden acumularse las cuotas con posterioridad a ostentarn la representacin del conjunto de los
la demanda. propietarios de cada comunidad.
266
Normativa aplicable
a
Anexo 1
INFORMACIN GENERAL
b) La adopcin de acuerdos para los que la Ley re- del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afec-
quiera mayoras cualificadas exigir la previa ob- tar a la Administracin.
tencin de la mayora que se trate en cada una de
Durante los cinco primeros aos de vigencia del con-
las juntas de propietarios de las comunidades que
trato, la suma que el arrendatario haya de abonar por el
forman la agrupacin.
concepto a que se refiere el apartado anterior, con ex-
c) Salvo acuerdo contrario de la junta, no ser aplica- cepcin de los tributos, slo podr incrementarse anual-
ble a la agrupacin de comunidades, lo dispuesto mente, y nunca en un porcentaje superior al doble de
respecto al fondo de reserva. aqul en que pueda incrementarse la renta.
d) Los acuerdos de las juntas de la agrupacin no po- Los gastos por servicios con que cuente la finca arren-
drn, en ningn caso, menoscabar las facultades dada que se individualicen mediante aparatos contado-
que corresponden a cada comunidad integrada en res sern, en todo caso, de cuenta del arrendatario.
la agrupacin extendindose la competencia de
los rganos de gobierno de la agrupacin, nica-
mente a los elementos que les son comunes. Conservacin de la vivienda.
Obras a cargo del arrendador
El arrendador est obligado a realizar, sin derecho a
elevar por ello la renta, todas las reparaciones que
Arrendamientos urbanos de viviendas sean necesarias para conservar la vivienda en condi-
ciones de habitabilidad para servir al uso convenido,
Regulacin con las siguientes excepciones:
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamien-
tos Urbanos, para los contratos celebrados a partir Que el deterioro sea imputable al arrendatario.
del 1 de enero de 1995.
Que los daos impliquen la destruccin de la vivien-
da arrendada por causa no imputable al arrendador.
Gastos generales y de servicios individuales
Cuando la ejecucin de una obra de conservacin no
Las partes podrn pactar que los gastos generales para el
pueda razonablemente demorarse hasta la conclusin
adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tri-
del arrendamiento, el arrendatario estar obligado a so-
butos, cargas y responsabilidades que sean susceptibles de
portarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea
individualizacin y que correspondan a la vivienda arren-
privado de una parte de la vivienda. Si a consecuencia
dada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
de las obras, la finca resulta inhabitable, el arrendatario
En edificios en rgimen de propiedad horizontal, tales puede optar entre suspender el contrato o proceder a su
gastos sern los que correspondan a la finca arrendada extincin, sin indemnizacin alguna.
en funcin de su cuota de participacin.
La suspensin del contrato supondr, hasta la finaliza-
Para su validez, este pacto deber constar por escrito y cin de las obras, la paralizacin del plazo del contrato
determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha y la suspensin de la obligacin de pago de la renta.
267
Normativa aplicable
a Anexo 1
Cuando la obra durase ms de veinte das, habr de dis-

minuirse la renta en proporcin a la parte de la vivien-
da de la que el arrendatario se vea privado.
recho, salvo pacto contrario, a elevar la renta anual en
la cuanta que resulte de aplicar al capital invertido en la
mejora el tipo de inters legal del dinero en el momento
de la terminacin de las obras incrementado en tres pun-
El arrendatario deber poner en conocimiento del
tos, sin que pueda exceder el aumento del 20 por 100 de
arrendador, en el plazo ms breve posible, la necesidad
la renta vigente en aquel momento. Para el clculo del
de las reparaciones, a cuyos efectos deber facilitar al
capital invertido, debern descontarse las subvenciones
arrendador la verificacin directa, por s mimo o por los
pblicas obtenidas para la realizacin de la obra.
tcnicos que designe, del estado de la vivienda. En to-
do momento, y previa comunicacin al arrendador, el Cuando la mejora afecte a varias fincas de un edificio
arrendatario podr realizar las que sean urgentes para en rgimen de propiedad horizontal, el arrendador de-
evitar un dao inminente o una incomodidad grave, y ber repartir proporcionalmente entre todas ellas el ca-
exigir de inmediato su importe al arrendador. pital invertido, aplicando, a tal efecto, las cuotas de
participacin que correspondan a cada una de aquellas.
Obras de mejora La elevacin de renta se producir desde el mes si-
El arrendatario estar obligado a soportar la realizacin guiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, el arren-
por el arrendador de obras de mejora cuya ejecucin no dador notifique por escrito al arrendatario la cuanta de
pueda razonablemente demorarse hasta la conclusin aquella, detallando los clculos que conducen a su de-
del arrendamiento. terminacin y aportando copias de los documentos de
los que resulte el coste de las obras realizadas.
El arrendador que se proponga realizar una de tales obras
deber notificar por escrito al arrendatario, al menos con
tres meses de antelacin, su naturaleza, comienzo, dura- Obras del arrendatario
cin y coste previsible. Durante el plazo de un mes, desde Son de cuenta del arrendatario las pequeas reparacio-
dicha notificacin, el arrendatario podr desistir del con- nes que exija el desgaste por el uso de la vivienda.
trato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo
El arrendatario no podr realizar sin el consentimiento
irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se
del arrendador, expresado por escrito, obras que modi-
extinguir en el plazo de dos meses a contar desde el desis-
fiquen la configuracin de la vivienda o de sus acceso-
timiento, durante los cuales no podrn comenzar las obras.
rios o que provoquen una disminucin en la estabilidad
El arrendatario que soporte las obras tendr derecho a o seguridad de la misma.
una reduccin de la renta en proporcin a la parte de la
Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el
vivienda de la que se vea privado por causa de aquellas,
arrendador que no haya autorizado la realizacin de las
as como a la indemnizacin de los gastos que las obras
obras podr exigir, al concluir el contrato, que el arren-
le obliguen a efectuar.
datario reponga las cosas al estado anterior o conservar
La realizacin por el arrendador de obras de mejora, trans- la modificacin efectuada, sin que ste pueda reclamar
curridos cinco aos de duracin del contrato, le dar de- indemnizacin alguna.
268
Normativa aplicable
a
Anexo 1
INFORMACIN GENERAL
Si las obras han provocado una disminucin de la estabi- con cualquier tipo de discapacidad. En las obras de re-
lidad de la edificacin o de la seguridad de la vivienda o forma de los espacios e instalaciones comunitarias, la
sus accesorios, el arrendador podr exigir de inmediato del exigencia de la accesibilidad slo ser de aplicacin a
arrendatario la reposicin de las cosas al estado anterior. los elementos modificados por la reforma.
El arrendatario, previa notificacin escrita al arrendador,
podr realizar en la vivienda las obras que sean necesarias Medidas de fomento
para adecuar sta a su condicin de minusvlido o a la de Gozarn de preferencias en el otorgamiento de subven-
su cnyuge o de la persona con quien conviva de forma ciones y ayudas, y cualquier otra medida de fomento de
permanente en anloga relacin de afectividad, con in- naturaleza anloga que se conceda o gestione por la
dependencia de su orientacin sexual, o a la de los fami- Administracin de la Junta de Andaluca o sus empresas
liares que con l convivan. pblicas, entre otros, las obras que tengan por objeto,
adaptaciones funcionales de las viviendas, servicios comu-
El arrendatario estar obligado, al trmino del contrato,
nitarios o accesos a las mismas por personas discapacitadas.
a reponer la vivienda al estado anterior, si as lo exige
el arrendador.
Accesibilidad y eliminacin de barreras Ascensores

arquitectnicas y urbansticas
Regulacin
Regulacin Real Decreto 2291/1995 que aprueba el Reglamento
Ley 1/1999, de 31 de marzo de Atencin a las per- de Aparatos Elevadores.
sonas con discapacidad en Andaluca. Real Decreto 474/1988 que transpone la directiva
Decreto 72/1992, de 5 de marzo, por el que se aprue- 84/5287/CEE sobre Aparatos Elevadores y de ma-
ban las Normas Tcnicas para la Accesibilidad y la nejo mecnico.
Eliminacin de Barreras Arquitectnicas, Urbans- Instrucciones Tcnica Complementaria ITCMIE
ticas y en el Transporte en Andaluca. AEM1.
Real Decreto 1314/1997, de 1 de agosto, por el que
Obras de reforma se dictan las disposiciones de aplicacin de la
La reforma de viviendas destinadas especficamente a Directiva del Parlamento Europeo y del Consejo
personas con minusvalas y de los espacios exteriores, 95/16/CE, sobre ascensores.
instalaciones, dotaciones y elementos de usos comuni-
tario correspondientes a viviendas, cualquiera que sea Puesta en servicio
su destino, sean de promocin pblica o privada, se rea- La autorizacin de puesta en marcha de un ascensor elec-
lizar de forma que resulten accesibles a las personas tromecnico se entender otorgada, con la presentacin
269
Normativa aplicable
a Anexo 1
ante el rgano competente de la Administracin de la

Comunidad Autnoma de los siguientes documentos:
Regulacin
Expediente tcnico que incluir el protocolo de ins-
pecciones, verificaciones y pruebas reglamentarias re-
Norma Bsica de la Edificacin sobre Condiciones
de Proteccin contra Incendios en los Edificios
lacionadas con el control final. (NBECPI96), aprobado por Real Decreto 2177/
La declaracin de conformidad. 1996, de 4 de noviembre.
Reglamento de Instalaciones de Proteccin contra
Copia del contrato de conservacin correspondien- Incendios, aprobado por Real Decreto 1942/1993,
te, firmado por el propietario o arrendatario del as- de 5 de noviembre.
censor, en su caso, y el conservador.
El funcionamiento del aparato queda supeditado, en to- Objeto

do momento, a la existencia de contrato de conserva- Establecer y definir las condiciones que deben cumplir
cin con empresa autorizada. los aparatos, equipos y sistemas, as como su instalacin
y mantenimiento, empleados en la proteccin contra
El aparato, tras verificarse los requisitos, queda inscrito,
incendios.
con su nmero correspondiente, en el Registro de Apa-
ratos Elevadores.
Instaladores
La instalacin de aparatos, equipos, sistemas y sus com-
Conservacin y mantenimiento ponentes, con excepcin de los extintores porttiles,
Tanto las operaciones de mantenimiento y conserva- ser realizada por instaladores debidamente autorizados
cin como las reformas o reparaciones de la instalacin que figurarn en un Libro de Registro que llevar la
slo podrn ser efectuadas por empresas autorizadas Comunidad Autnoma.
inscritas en el Registro correspondiente al rgano
competente de la Administracin.
Por parte del instalador deber facilitarse al usuario de
Instrucciones de uso la instalacin, la documentacin tcnica e instruccio-
Cada ascensor ir acompaado de una documentacin
nes de mantenimiento particulares de la instalacin,
que contar como mnimo de un manual de instruccio-
necesarias para su buen uso y conservacin.
nes que contenga los planos y esquemas necesarios pa-
ra el uso corriente, as como los necesarios para el
mantenimiento, inspecciones, reparaciones, revisiones Mantenedores
peridicas y las operaciones de socorro, y de un cuader- El mantenimiento y reparacin de aparatos, equipos y
no de incidencias, en el que se podrn anotar las repa- sistemas y sus componentes, empleados en la instalacin
raciones y otras revisiones peridicas. de proteccin contra incendios, deben ser realizados por
270
Normativa aplicable
a
Anexo 1
INFORMACIN GENERAL
mantenedores autorizados que figurarn en un Libro de conseguir un uso racional de la energa que consumen, por
Registro que habr de llevar la Comunidad Autnoma. consideraciones tanto econmicas como de proteccin al
medio ambiente.
Las obligaciones de los mantenedores se recogen en el
Artculo 15 del Reglamento. Entre ellas se contemplan, la El Reglamento y sus Instrucciones Tcnicas Comple-
de informar por escrito al titular de los aparatos, equipos y mentarias son de aplicacin a las instalaciones trmicas
sistemas que no ofrezcan garanta de correcto funciona- no industriales en los edificios de nueva planta o en la
miento, presenten deficiencias que no puedan ser corregi- reforma de las existentes.
das o no cumplan con las disposiciones vigentes; as como
la de entregar una copia, al titular de la instalacin, de los
documentos justificativos de las operaciones de manteni- Reformas de las instalaciones
miento y comunicar al mismo las fechas en que correspon- Se consideran como reformas, las obras que impliquen
de efectuar las operaciones de mantenimiento peridicas. la inclusin de nuevos servicios de calefaccin, climati-
zacin o agua caliente sanitaria, as como la ampliacin,
reduccin o modificacin de los existentes, la sustitu-
Mantenimiento mnimo de la instalacin
cin, ampliacin o reduccin de equipos generadores de
Los aparatos, equipos y sus componentes se sometern a
calor o fro y la sustitucin de fuentes de energa.
las revisiones de conservacin, segn el programa mni-
mo de mantenimiento que se establece en el Apndice Para acometer estas reformas habrn de observarse las
2 del Reglamento (vase el apartado Proteccin con- prescripciones del Reglamento y las instrucciones tc-
tra incendios del captulo 3 de este Manual). nicas complementarias correspondientes. Slo podrn
ser realizadas por empresas que estn registradas como
empresas de instaladores en la especialidad adecuada a
la instalacin de que se trate.
Instalaciones de calefaccin, climatizacin
y agua caliente sanitaria Garanta
Regulacin El plazo de garanta de la instalacin ser de un ao, a
contar desde la recepcin provisional de la misma,
Real Decreto 1751/1998, de 31 de julio, por el que (efectuada una vez realizada las pruebas finales con re-
se aprueba el Reglamento de Instalaciones Trmicas
en los Edificios (RITE) y sus Instrucciones Tcnicas sultados satisfactorios,) salvo que en el contrato entre el
Complementarias. promotor y la empresa instaladora se hubiese estipulado
otro plazo de mayor duracin.
Objeto y mbito de aplicacin Si durante este periodo de garanta se produjesen averas
El Reglamento y sus Instrucciones Tcnicas Comple- o defectos de funcionamiento, stas debern ser subsana-
mentarias (RITE) tienen por objeto establecer las condi- das gratuitamente por la empresa instaladora, salvo que
ciones que deben reunir las instalaciones de calefaccin, se demuestre que las averas han sido producidas por fal-
climatizacin y agua caliente sanitaria, con la finalidad de ta de mantenimiento o uso incorrecto de la instalacin.
271
Normativa aplicable
a
Reparaciones
Anexo 1
La reparacin de las instalaciones puede ser llevada a

Telecomunicaciones
Regulacin
cabo por cualquier empresa registrada como empresa
instaladora o como empresa de mantenimiento en la es- Real DecretoLey 1/1998, de 27 de febrero, so-
pecialidad adecuada a la instalacin de la que se trate. bre infraestructuras comunes en los edificios pa-
ra el acceso a los servicios de telecomunicacin.
Real Decreto 279/1999, de 22 de febrero, por el
que se aprueba el Reglamento regulador de las
Inspecciones Infraestructuras comunes de telecomunicaciones
La Comunidad Autnoma dispondr la realizacin de para el acceso a los servicios de telecomunicacio-
cuntas inspecciones sean necesarias con el fin de com- nes en el interior de los edificios.
probar y vigilar el cumplimiento del Reglamento de Orden de 26 de octubre de 1999, del Ministerio de
Instalaciones Trmicas en los edificios, a travs del per- Fomento, por la que se desarrolla el Reglamento
sonal facultativo de los servicios de los organismos te- aprobado por el Real Decreto 279/1999.
rritoriales competentes o por las entidades en que ellos
deleguen, cuando stos juzguen oportuno o necesaria
Definiciones
una inspeccin, por iniciativa propia, disposicin gu-
Se entiende por infraestructura comn de telecomunica-
bernativa, denuncia o resultados desfavorables aprecia-
ciones para el acceso a los servicios de telecomunicacin,
dos en el registro de las operaciones de mantenimiento.
la que exista o se instale en los inmuebles comprendidos
El personal facultativo ordenar cuando proceda la re- en el mbito de aplicacin para cumplir, como mnimo,
paracin inmediata y podr, cuando lo juzgue oportu- las siguientes funciones:
no, precintar la instalacin, dando cuenta de ello a la
La captacin y adaptacin de seales de radiodifu-
empresa suministradora de energa para que suspenda
sin sonora y televisin terrenal y su distribucin
los suministros que no debern ser reanudados hasta
hasta los puntos de conexin situados en las dis-
que medie autorizacin de los servicios del Organismo
tintas viviendas.
Territorial competente.
La distribucin de las seales de televisin por sat-
Los titulares de las instalaciones pueden solicitar, justi-
lite hasta los puntos de conexin en las viviendas.
ficando la necesidad y previo dictamen de la empresa
de mantenimiento o mantenedores autorizados, cuando Proporcionar el acceso al servicio de telefona dis-
sea procedente, que sus instalaciones sean reconocidas ponible al pblico y al servicio de telecomunica-
por los servicios de la Comunidad Autnoma para que ciones por cable.
sea expedido el dictamen oportuno.
mbito de aplicacin
Entre otros, a la construccin o rehabilitacin de vi-
viendas en rgimen de propiedad horizontal.
272
Normativa aplicable
a
Anexo 1
INFORMACIN GENERAL
Boletn y certificacin de la instalacin nipulacin incorrecta de la infraestructura. No obstante,

Finalizados los trabajos de ejecucin del proyecto tcni- los operadores y los usuarios podrn acordar voluntaria-
co de las infraestructuras comunes de telecomunicacio- mente la instalacin en el punto de acceso al usuario, de
nes en el interior de los edificios, el encargado de la un dispositivo que permita, en caso de avera, determinar
ejecucin, har entrega a la propiedad del inmueble y el tramo de la red en que dicha avera se produce.
presentar en la Jefatura Provincial de Inspeccin de Te- Si fuera necesaria la instalacin de equipos propiedad de
lecomunicaciones que corresponda, un boletn de insta- los operadores para la introduccin de las seales de tele-
lacin, expedido por el instalador de telecomunicacin fona o de telecomunicaciones por cable en la infraestruc-
que haya realizado la instalacin como garanta de que se tura comn, aquellos estarn obligados a sufragar todos los
ajusta al proyecto tcnico. gastos que originen tanto la instalacin y el mantenimien-
Dicho boletn acompaar a un certificado, expedido por to de los equipos como la operacin de estos y su retirada.
el Ingeniero o Ingeniero Tcnico que haya dirigido la Los operadores del servicio de telecomunicaciones por
ejecucin del proyecto, visado por el Colegio profesional cable procedern a la retirada del cableado que, discu-
correspondiente, como garanta de que la instalacin se rriendo por una infraestructura, hubieran tendido en su
ajusta al proyecto tcnico, cuando ste se refiera a infra- da, para dar servicio a un abonado, cuando concluya por
estructuras en inmuebles de ms de 20 viviendas o que cualquier causa el correspondiente contrato de abono. La
incluyan elementos activos de la red de distribucin. retirada ser efectuada en un plazo no superior a treinta
El boletn y, en su caso, el certificado se acompaarn del das, a partir de la conclusin del contrato. Transcurrido
protocolo de pruebas, realizado para comprobar la correc- dicho plazo, sin que se haya retirado el cable, quedar fa-
ta ejecucin de la instalacin. cultada la propiedad del inmueble o la comunidad de
propietarios para efectuarla por su cuenta.
Obligaciones y facultades de los operadores

Continuidad de los servicios
y de la propiedad
durante la modificacin de la instalacin
Los operadores de redes y servicios de telecomunicacin
Con el fin de garantizar la continuidad de los servicios,
estn obligados a la utilizacin de la infraestructura en las
con carcter previo a la modificacin de las instalacio-
condiciones previstas en el Reglamento y garantizarn,
nes existentes o a su sustitucin por una nueva infraes-
hasta el punto de terminacin de red, el secreto de las
tructura, la comunidad de propietarios o el propietario
comunicaciones, la calidad del servicio que les fuere exi-
del inmueble, estarn obligados a efectuar una consulta
gible y el mantenimiento de la infraestructura.
por escrito a los titulares de dichas instalaciones y, en su
Los propietarios del inmueble sern los responsables del caso, a los arrendatarios, para que declaren, por escrito,
mantenimiento de la parte de infraestructura comn los servicios recibidos a travs de las mismas, al objeto
comprendida entre el punto de terminacin de red y el de que se garantice, con la instalacin modificada o con
punto de acceso al usuario, as como de tomar las medi- la infraestructura que sustituye a la existente que sea
das necesarias para evitar el acceso no autorizado y la ma- posible la recepcin de todos los servicios declarados.
273
Normativa aplicable
a Anexo 1
Asimismo, la propiedad del inmueble o la comunidad de

propietarios tomarn las medidas oportunas tendentes a
asegurar la normal utilizacin de las instalaciones o in-
Piscinas privadas de uso plurifamiliar
Regulacin
fraestructuras existentes, hasta que se encuentren en per-
fecto estado de funcionamiento la instalacin modificada
Reglamento Sanitario de las piscinas de uso colec-
tivo, aprobado por el Real Decreto 23/1999, de 23
o la nueva infraestructura. de febrero, de la Junta de Andaluca.
La comunidad de propietarios o el propietario del edifi-
cio y el instalador, tomarn las medidas necesarias para
Objeto y alcance del reglamento
asegurar a aquellos que tengan instalaciones individua-
Establece las normas que regulan la calidad higini-
les la normal utilizacin de las mismas durante la cons-
cosanitaria de las piscinas de uso colectivo, el trata-
truccin de una nueva infraestructura, o la adaptacin
miento y control de la calidad del agua del vaso, su
de la preexistente, en tanto stas no se encuentren en
aforo, las normas de rgimen interno y el rgimen de
perfecto estado de funcionamiento.
autorizaciones, vigilancia e inspecciones sanitarias, as
como el rgimen sancionador aplicable a los supuestos
de incumplimiento.
Colaboracin de los propietarios
con la Administracin
La comunidad de propietarios o, el propietario del in- mbito de aplicacin
mueble y el instalador responsable de las actuaciones so- En cuanto se refiere a los conjuntos de viviendas, el
bre la infraestructura comn de telecomunicaciones, Reglamento slo es de aplicacin a las piscinas de uso
estn obligados a colaborar con la Administracin com- plurifamiliar pertenecientes a comunidades de vecinos
petente en materia de inspeccin, facilitando el acceso de ms de veinte viviendas.
a las instalaciones y a cuanta informacin sobre las mis-
mas les sea requerida. Proteccin de los vasos
Al finalizar la temporada de bao, los vasos permanecern
protegidos mediante lonas u otros sistemas de cerramien-
Instaladores de telecomunicacin to con objeto de prevenir accidentes.
Los instaladores y las empresas que realicen actividades
de instalacin o mantenimiento de equipos o sistemas
de telecomunicacin debern inscribirse en el registro Aseos y vestuarios
de instaladores de telecomunicacin de carcter pbli- La limpieza y desinfeccin deber hacerse como mni-
co y de mbito nacional. mo diariamente.
La inscripcin registral tendr la consideracin de ttu- Los grifos y duchas debern ser tratados, como mnimo,
lo habilitante y la realizacin de la actividad sin dicho una vez al ao, mediante operaciones de limpieza, de-
requisito se considera infraccin legal. sincrustacin y desinfeccin.
274
Normativa aplicable
a
Anexo 1
INFORMACIN GENERAL
Los aseos dispondrn de agua corriente, papel higini- Desinfeccin y desinsectacin

co, toallas monouso y dosificador de jabn. En las piscinas de uso temporal, durante el periodo en
que no se utilicen, debern adoptarse las medidas pre-
Caractersticas del agua de las instalaciones ventivas o correctivas que impidan el desarrollo de lar-
El agua disponible en todas las instalaciones proceder vas de mosquitos culcidos en el agua contenida en el
de la red de abastecimiento pblico siempre que sea po- vaso o en cualquiera de las instalaciones anexas al mis-
sible. Si tuviera otro origen ser preceptivo el informe mo que contengan agua estancada.
sanitario favorable del Delegado Provincial de la
Consejera de Salud, sobre la calidad del agua y los m- Calidad y tratamiento del agua de los vasos
nimos necesarios para su potabilizacin. El agua de la piscina, proceder de la red pblica de
consumo siempre que sea posible. Si tuviera otro origen
Local de primeros auxilios y armario botiqun ser preceptivo un informe sanitario favorable del
En las piscinas dotadas de local de primeros auxilios, la Delegado Provincial de la Consejera de Salud.
reposicin del equipamiento exigido habr de ser con- El agua de los vasos deber ser filtrada y desinfectada,
tinuo y podr ser utilizado durante todo el tiempo de no ser irritante para la piel, ojos y mucosas y deber
funcionamiento de la piscina. cumplir los requisitos de calidad establecidos en el
En las piscinas a las que se les exige slo un arma- Anexo 1 del Reglamento.
riobotiqun, ste deber reponerse continuamente y Durante el tiempo de funcionamiento de la piscina, de-
estar siempre dotado del material preceptivo. ber ser renovada continuamente, bien por recircula-
En el Anexo 3 del Reglamento, se establece el equi- cin, previa depuracin, o por entrada de agua nueva.
pamiento mnimo del local de primeros auxilios y del El agua recirculada ser sometida a un tratamiento f-
botiqun, debiendo contar este ltimo, como material de sicoqumico, utilizando al efecto un sistema de depu-
cura, con algodn, esparadrapo, vendas, apsitos estri- racin que mantenga la calidad del agua.
les, solucin antisptica, desinfectante, analgsico gene-
ral, antihistamnico y antipruriginoso de uso tpico.
Personal socorrista
Las piscinas cuya superficie de lmina de agua est com-
Residuos slidos prendida entre 200 m2 y 500 m2 debern tener, como m-
Para la recogida de basuras se utilizarn papeleras y nimo, un socorrista, aquellas con superficie entre 500 m2
contenedores. y 1.000 m2, dos y las de superficie mayor de 1.000 m2, un
socorrista por cada vaso o fraccin de 500 m2.
Se efectuar una recogida diaria de los residuos produci-
dos que sern almacenados en lugar seguro, aislado del p- Los socorristas debern ostentar titulacin vlida para
blico, en contenedores impermeables y hermticamente el desarrollo de actividades de salvamento y socorrismo
cerrados, hasta su gestin por los servicios municipales. acutico, expedido por organismo competente o enti-
275
Normativa aplicable
a Anexo 1
dad privada cualificada. Para el clculo de superficies de

lminas de agua, se debern sumar los distintos vasos, a
excepcin de los infantiles, salvo que la suma referida
Prohibicin de entrar en la piscina con animales,
salvo lo establecido legalmente respecto de perros
gua por personas con deficiencias visuales.
fuese inferior a 200 m2, en cuyo caso s se sumarn las
de los vasos infantiles.
Obras de reforma
Durante el horario de funcionamiento ser obligatorio La concesin de las licencias municipales para obras de
la presencia del personal socorrista en las inmediaciones reforma de las piscinas estar condicionada a la exis-
de los vasos, y sus funciones sern las de prevencin, vi- tencia de un informe sanitario favorable del Delegado
gilancia y actuacin en caso de accidente, as como en Provincial de la Consejera de Salud.
la prestacin de primeros auxilios quedando, adems,
encargado y responsabilizado del mantenimiento del lo-
cal de primeros auxilios y del armario botiqun. Licencias de reapertura
La inactividad de las piscinas por un periodo de tiempo
Libro de Registro y Control superior a seis meses requerir la concesin, por parte del
Por cada vaso se llevar un Libro de Registro y Control Ayuntamiento, de la correspondiente licencia de rea-
de la calidad del agua, previamente diligenciado por la pertura que requerir el informe favorable del Delegado
Delegacin Provincial de la Consejera de Salud, que Provincial de la Consejera de Salud.
estar siempre a disposicin de las autoridades sanita-
rias y de los usuarios que lo soliciten.
Inspecciones
Con independencia de las competencias de inspeccin
Normas para los usuarios que tienen atribuidas los Ayuntamientos y otros rganos
Debern seguir las instrucciones de los socorristas y administrativos, la Direccin General de Salud Pblica y
cumplir las normas que establezca el Reglamento de Participacin de la Consejera de Salud, supervisar el
Rgimen Interno que estar expuesto pblicamente y cumplimiento del Reglamento Sanitario de Piscinas de
en lugares visibles, tanto en la entrada de la piscina co- Uso Colectivo y ordenar las visitas de inspeccin que
mo en su interior. Dicho Reglamento ser obligatorio y procedan, a fin de comprobar el estado sanitario de las
contendr, como mnimo, las siguientes prescripciones: instalaciones y el funcionamiento de los servicios.
Prohibicin de entrada a la zona de bao con
ropa o calzado de calle.
Infracciones y sanciones
Obligatoriedad de utilizar la ducha antes de la Las acciones u omisiones que supongan vulneracin de
inmersin. lo dispuesto en el Reglamento se consideran como in-
Prohibicin de abandonar desperdicios o basuras en fracciones leves, graves o muy graves segn se tipifican
la piscina, debiendo utilizar las papeleras u otros re- en dicho Reglamento, pudiendo ser sancionadas con
cipientes destinados a ello. multas de diversa cuanta e, incluso, con el cierre de la
Utilizacin de gorros de bao en piscinas cubiertas. piscina por un plazo mximo de cinco aos.
276
Normativa aplicable
a
Anexo 1
INFORMACIN GENERAL
Pueden ser objeto del seguro, tanto los edificios en s

Seguros (continente) como el mobiliario y los objetos (conteni-
do) personales del asegurado, de su familia y de los que
Habida cuenta de la importancia que tiene la vivienda
con l convivan. En cuanto al concepto edificio, con-
en el patrimonio de cualquier persona se aconseja cu-
viene saber que:
brir determinados riesgos mediante una pliza de segu-
ros para que el asegurado reciba una indemnizacin en Si se trata de una vivienda unifamiliar, el edificio
el supuesto de que la vivienda que utiliza sufra daos comprende la tal vivienda y las construcciones o de-
debidos a hechos ajenos a su voluntad. pendencias anejas (como garajes, trasteros, etc.), sus
instalaciones fijas (calefaccin, gas, etc.) y las cercas
Estos seguros pueden ser de varios tipos. Nos referimos
o vallas si son de material incombustible.
aqu a los que consideramos ms interesantes:
Si la vivienda es un piso o apartamento, el seguro de
incendios incluye la participacin, segn el coefi-
ciente que tenga asignado, en la copropiedad del blo-
Seguro de incendios que de viviendas en que se encuentre ubicado.
La entidad aseguradora se compromete a indemnizar los
daos y prdidas materiales causados en los bienes ase- Si el asegurado es la comunidad de propietarios, el
gurados como resultado de: seguro de incendios cubre todo el edificio y todos
los elementos o componentes que sean propiedad
La accin directa del fuego y sus consecuencias de la misma (antenas de TV), pero no los que
inevitables. sean privativos de cada copropietario.
Los gastos y daos ocasionados por salvar los obje-
tos asegurados o para trasladarlos, y los que sufran
estos objetos de tales operaciones.
Los daos materiales causados por personas (bom- Seguro de robo
beros) elementos (agua, espuma) o por medi- Se concierta este tipo de seguro para los supuestos de
das de precaucin que se hubieran adoptado para que el asegurado pueda ser vctima del llamado robo con
aminorar los efectos del incendio (derribos) o fuerza en las cosas o robo con fractura. Son los cometi-
evitar su propagacin. dos cuando el delincuente penetra en una vivienda:
Este tipo de seguro es exigido por la entidad bancaria

Escalando o rompiendo paredes, techos o suelos.
para el supuesto de que sobre la vivienda se haya cons- Fracturando puertas o ventanas.
tituido una hipoteca.
Empleando llaves falsas, ganzas u otros instrumentos.
En caso de VPO, el seguro de incendios es requisito in-
dispensable para obtener la cdula de Calificacin Penetrando secreta o clandestinamente en
Definitiva. la vivienda.
277
Seguros
a Anexo 1
El seguro cubre, adems del valor de lo sustrado, el

de los daos ocasionados en el edificio (puertas, ven-
tanas, rejas, cerraduras) por motivo del robo, aun-
Los seguros de responsabilidad civil se conciertan para que
la empresa aseguradora haga efectivo el importe de las in-
demnizaciones o reparaciones que el asegurado tuviera
que ste no llegara a consumarse, quedando slo en que pagar a terceras personas por el concepto citado.
tentativa. Claro que la indemnizacin por parte de la
En el supuesto de reclamaciones contra una persona en su
aseguradora estar en relacin con el capital asegura-
calidad de propietario de un inmueble, el seguro de RC
do y nunca podr sobrepasarlo.
puede ser interesante tanto para cada uno de los copro-
pietarios como para la comunidad del edificio.
Seguro de daos por agua Los riesgos cubiertos pueden ser muy variados:
Este seguro garantiza la indemnizacin por los daos que
cause el agua al producirse fugas en las conducciones in-
Daos debidos a un defecto de mantenimiento de
la propiedad que es objeto del seguro (accidentes
teriores de la vivienda o edificio (redes de suministro, de
en el ascensor).
evacuacin, sistema de calefaccin, sanitarios, etc.).
Las causas que originan estos derramamientos de agua Daos sufridos por personal de empresas ocupadas
pueden ser muy variadas: en trabajos de reparacin de mquinas o insta-
laciones o por terceros, a causas de esos mismos
La rotura o el atasco en las conducciones. trabajos.
El hielo que se forma en las tuberas durante el Daos producidos a vecinos o terceras personas
invierno. por un incendio, explosin en la propia vivienda.
Los descuidos del asegurado (por no cerrar las lla- Daos producidos a vecinos o terceras personas
ves de paso, dejar rebosar la baera, etc.). por agua potable o por aguas residuales, etc.
Sin embargo, estn fuera de cobertura los daos debidos No obstante, este tipo de seguro excluye, generalmen-
a la defectuosa instalacin original, al envejecimiento y te, una larga serie de reclamaciones. Es necesario infor-
a la mala conservacin de las conducciones, as como marse bien y leer todas las clusulas del contrato, antes
los daos causados por filtraciones de agua procedentes de concertar la pliza.
del exterior del edificio.
Seguro multirriesgo de hogar

Seguro de responsabilidad civil Mediante una pliza de este tipo podran cubrirse los si-
La responsabilidad civil queda claramente definida en guientes riesgos:
el Cdigo Civil cuando dice: Del cumplimiento de las
Incendios.
obligaciones, responde el deudor con todos sus bienes,
presentes y futuros. Explosin.
278
Seguros
a
Anexo 1
INFORMACIN GENERAL
Robo. Diez consejos para estar seguros

Expoliacin. Uno. Defina y periodifique sus necesidades asegurado-
Rotura de lunas y espejos. ras y los recursos econmicos de que dispone. Tener
ms seguros no significa estar ms seguro, evite du-
Rotura de aparatos sanitarios. plicar las coberturas y pagar dos veces por lo mismo.
Daos por agua. Dos. El seguro ms barato no es el mejor si, cuan-
Responsabilidad civil, do surge el siniestro, nos vemos defraudados. A la
hora de contratar un seguro prefiera seguridad y
y cuantos expresamente se convengan al efecto. confianza antes que precio.
Aunque cada uno de los riesgos que pueden cubrirse, en Tres. Si cambia de compaa aseguradora, cerci-
conjunto, por este tipo de pliza pueden contratarse por rese de que no se produzcan vacos temporales o de
separado, suele ser ms idneo el seguro multirriesgo de coberturas respecto de las plizas que expiran. No
hogar, ya que: todas las compaas definen del mismo modo las
coberturas y los efectos temporales de la pliza.
Rene mltiples coberturas en una sola pliza con
un pago nico. Cuatro. Antes de firmar la pliza lea y revise dete-
nidamente su contenido e, incluso, busque, si lo
Resulta ms barato que contratar plizas por se-
necesita, el asesoramiento pertinente. Exija la pli-
parado para cada riesgo.
za completa con condiciones generales, particulares
Es ms flexible para adaptarse a las necesidades de y especiales. Es ms fcil aclarar antes la letra
cada familia. pequea que solucionar despus los problemas y dis-
gustos cuando surgen.
Es un tipo de pliza con la que cuentan todas las com-
paas en su cartera de productos y por eso, antes de la Cinco. Preste especial atencin a las clusulas limi-
decisin, deben estudiarse con atencin las condiciones tativas y al rgimen de exclusiones que requerirn su
de las diferentes ofertas. aceptacin expresa para su eficacia.
Si en su pliza multirriesgo tiene la cobertura de daos Seis. En determinados seguros, el aceptar una fran-
estticos, en el caso de ser necesario reponer, por ejem- quicia por encima de lo ofertado implica impor-
plo, algunas baldosas de la solera de una habitacin co- tantes descuentos en la prima correspondiente.
mo consecuencia de un dao, la compaa aseguradora Aprovchelo. Solicite ofertas con distintas fran-
est obligada a sustituir la totalidad de la solera por quicias y acepte la que ms le convenga.
otra nueva, cuando no se encuentren baldosas iguales a Siete. A la hora de fijar el capital asegurado, tenga
las existentes. De no tener dicha cobertura, slo estara presente que los millones caros son los primeros. A
obligada a sustituir las piezas deterioradas por otras pa- mayor capital asegurado, el coste de la prima por
recidas o similares. milln se reduce.
279
Seguros
a Anexo 1
Ocho. Sea realista. En los seguros contra daos, no

contrate capitales que no necesitar o de los que no
podra beneficiarse. Recuerde que el seguro no puede
b) Tasas. Las tasas son tributos que se exigen por la
prestacin de un servicio o por la realizacin de
una actividad administrativa que afecte o benefi-
ser objeto de enriquecimiento injusto. cie, de modo particular, al sujeto pasivo.
Las tasas que pueden afectar a un inmueble son ta-
Nueve. El mediador de seguros, agente o corredor, sas locales exigidas por los Ayuntamientos. Como
tiene ciertas obligaciones frente a usted. Las co-
ejemplo, citamos:
municaciones y pagos que realice a su mediador
Tasa de recogida de basuras.
tienen la misma eficacia que las hechas a la com-
Tasa por vado de cochera.
paa de seguros. La contratacin a travs de un
profesional del seguro es conveniente para enten- c) Contribuciones especiales. Son tributos que se
der la complejidad y variedad de ofertas y opciones exigen a una persona al haber obtenido sta un
que existen en el mercado. presunto beneficio o aumento del valor de sus bie-
nes, como consecuencia de la realizacin de obras
Diez. Si cuando se produce un siniestro surgen dis- pblicas, o del establecimiento o ampliacin de
crepancias o conflictos de intereses con su asegura-
servicios pblicos de carcter local.
dora, recuerde que le asiste el derecho de nombrar su
Un tipo de contribucin as podra ser exigido a
propio perito y abogado. En caso de incumplimiento
los vecinos propietarios de inmuebles de una mis-
de lo pactado, puede acudir al Sistema Arbitral de
ma calle, por:
Consumo, a las Asociaciones de Consumidores,
La realizacin del alcantarillado.
al Defensor del Asegurado, a la Direccin General
La ampliacin del acerado, etc.
de Seguros y a los Tribunales de Justicia. La renun-
cia a sus derechos le perjudica. Si cree que le asiste la d) Gastos. Los gastos que deber soportar el propie-
razn, infrmese y reclame. tario de una vivienda para que sea posible el uso,
mantenimiento y conservacin de la misma vie-
nen determinados por el contenido de la Ley de
Propiedad Horizontal. As pues, le recomendamos
una atenta lectura del correspondiente apartado
Tributos y gastos de este Manual.
El concepto de tributo es equivalente a impuesto o con-

Aqu solamente le recordamos que son obligaciones de
tribucin y se refiere a cualquier obligacin de tipo fiscal.
todo propietario:
En el caso que nos ocupa, daremos algunas ideas sobre los
impuestos que gravan la propiedad del inmueble. Mantener en buen estado de conservacin su pro-
pio piso o local y, consecuentemente, sern a su
a) Impuestos. Son prestaciones obligatorias que exi-
cargo los gastos que por ello se originen.
ge el Estado, la Provincia o el Municipio.
En la actualidad, la propiedad de una vivienda lleva Contribuir a los gastos generales para el adecuado
inherente dos impuestos: uno estatal y el otro local. sostenimiento del edificio y a la dotacin del fondo
280
Tributos y gastos
a
Anexo 1
INFORMACIN GENERAL
de reserva que la comunidad vaya constituyendo pa- lucin de las cuestiones relacionadas con edificios
ra atender a las obras de conservacin y reparacin y viviendas calificados definitivamente como de
de la finca. Proteccin Oficial. Por tanto, slo en el caso de que
su vivienda ostente dicha calificacin, puede dirigirse
a la Delegacin correspondiente de su Provincia para
Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) cualquier informacin o tramitacin relativa, entre
El propietario de algn bien inmueble o el titular de otros, a los siguientes asuntos:
un derecho real sobre el mismo, ser sujeto pasivo de
este impuesto. Denuncias por incumplimiento de la normativa de
Viviendas de Proteccin Oficial (VPO).
Para su clculo se toma como base el valor catastral del
inmueble, el cual incluye tanto el valor del suelo como el Denuncias dentro de los primeros cinco aos desde
de la construccin realizada. la fecha de calificacin definitiva, por vicios y de-
fectos de la construccin imputables al promotor, o
La cuota de este impuesto ser el resultado de aplicar a la
por falta de adecuacin de las calidades o caracte-
base, el tipo de gravamen que determine el Ayuntamiento
rsticas tcnicas de la vivienda o de los elementos
en funcin de las caractersticas (superficie construida, lu-
comunes al proyecto aprobado.
gar en que se ubica, etc.) y el nmero de habitantes del
municipio donde radique el inmueble. Ayudas econmicas para la adquisicin de su vi-
vienda, como prstamos cualificados, subsidiacin
del tipo de intereses de los mismos o subvenciones
personales a fondo perdido, si ha sido beneficiario,
Servicios de atencin al usuario como adquirente de alguna de ellas.
Para una mayor y mejor informacin, asesoramiento y Descalificacin de la vivienda.

orientacin acerca de cuanto se relaciona con la vivien-
da durante el periodo de uso y conservacin de la mis- Autorizaciones para la realizacin de obras de re-
ma, el usuario, sea propietario o arrendatario, puede formas, tanto en la vivienda como en los elemen-
dirigirse a los agentes o instituciones que ms directa- tos comunes.
mente se relacionan con el asunto concreto que trate de
Condiciones admisibles sobre venta o arrenda-
resolver. A tal efecto, se recoge a continuacin una re-
miento de su vivienda y visado de los contratos
lacin que esperamos sea de utilidad.
correspondientes.s
Instituciones y rganos de la Administracin Ayudas a la rehabilitacin de la vivienda o de los

servicios o elementos comunes.
Delegaciones Provinciales de la Consejera
de Obras Pblicas y Transportes Autorizacin para la venta en el caso de VPO de
En cada capital de provincia existe una Delegacin Promocin Pblica, antes de transcurridos 5 aos
Provincial a la que corresponde la tramitacin y reso- desde la adjudicacin; amortizacin de la parte apla-
281
a Anexo 1
zada del precio de la vivienda y otorgamiento de es-

critura de venta y cancelacin de hipoteca.
ciones o Federaciones de vecinos, correspondiendo a di-
chas Delegaciones la tramitacin y resolucin sobre la
inscripcin en el Registro de Asociaciones.
Asesoramiento, informacin, gestin y seguimiento
de actuaciones de rehabilitacin de edificios de vi-
viendas, a travs de las oficinas de Rehabilitacin Direccin General de Industria, Energa y Minas
dependientes de la Delegacin Provincial. de la Consejera de Empleo y Desarrollo
Tecnolgico y Delegaciones Provinciales
Direccin General de Organizacin, Inspeccin Existe una Delegacin Provincial en cada capital de
y Calidad de los Servicios de la Consejera provincia a la que corresponde la informacin, asesora-
de Justicia y Administracin Pblica miento, tramitacin y resolucin relativa a:
y Delegaciones Provinciales de la Consejera Inscripcin en el Registro, concesin de autorizacio-
En la Direccin general, ubicada en Sevilla, y en las nes de puesta en funcionamiento, modificacin de
Delegaciones Provinciales, situadas en cada capital de instalaciones y comunicacin de baja de las mismas,
provincia, se presta atencin directa de informacin sobre ascensores, aparatos a presin, calefaccin, cli-
administrativa al ciudadano. En la primera se presta, matizacin y agua caliente centralizadas, electrici-
adems, servicio de informacin telefnica. dad, gases combustibles e instalaciones interiores de
Se puede obtener informacin administrativa, permanen- suministro de agua.
temente actualizada, de carcter general, no individuali-
zada, sobre la administracin de la Junta de Andaluca, Direccin General de Consumo de la Consejera
relativa a: de Gobernacin y Delegaciones Provinciales
de la Consejera
Funciones y rganos competentes, dependencia
orgnica y funcional, as como localizacin de los La Direccin General de Consumo ejerce las competen-
centros de trabajo. cias que corresponden a la Consejera en materia de pla-
Procedimientos administrativos: denominacin, nificacin, direccin, coordinacin, control tcnico y
rganos competentes, normativa que la afecta, ob- propuesta de ordenacin, inspeccin y sancin relativas a
jetivo del procedimiento, documentacin a apor- las actividades y servicios en el mbito del consumo de ali-
tar por el ciudadano, unidad administrativa que mentos, productos industriales y servicios, y en particular:
gestiona el procedimiento, centro directivo que Potenciacin y asesoramiento del sistema tcnico de
resuelve y tiempo medio de resolucin. los centros de informacin a consumidores y usuarios.
Servicios a disposicin del ciudadano: rganos Promocin y apoyo a las Asociaciones de Consu-
competentes, objeto del servicio, requisitos que midores y usuarios, as como promocin de la con-
deben reunir los solicitantes o usuarios, unidad certacin y arbitraje en materia de consumo.
que gestiona y localizacin del servicio. Coordinacin con las dems instituciones con com-
Por otra parte, en las Delegaciones Provinciales se pue- petencias en materia de produccin de bienes, pres-
de recabar informacin sobre la constitucin de Asocia- taciones de servicios y formacin del consumidor.
282
a
Anexo 1
INFORMACIN GENERAL
Existe una Delegacin Provincial en cada capital de pro- gaciones Provinciales, empresas pblicas y Juzgados y
vincia a la que corresponde la informacin, asesora- Tribunales situados en Andaluca. Tambin los Ayun-
miento, tramitacin y resolucin relativa a: tamientos, empresas municipales y Diputaciones Pro-
Obtencin de informacin in situ o a travs de tel- vinciales Andaluzas.
fono, en materia de consumo. Por tanto, cuando usted se haya dirigido a un organismo
Denuncias de particulares o de asociaciones de con- pblico para solicitar ayudas, licencias, autorizaciones o
sumidores por las que se ponen en conocimiento para presentar una reclamacin o denuncia, o bien cuan-
del rgano competente irregularidades en materia do sea el propio organismo el que se ha dirigido a usted
de consumo, as como reclamaciones en las que se para exigirle el pago de una tasa o el cumplimiento de un
pretende la devolucin de una cantidad de dinero o deber, y entienda que ese organismo pblico no est cum-
la subsanacin de un desperfecto. Denuncias y re- pliendo estrictamente con las normas reguladoras, que no
clamaciones que pueden ser presentadas directa- le est respetando los derechos que usted tiene reconoci-
mente en el Servicio de Consumo de la Delegacin dos, o cuando no haya recibido respuesta alguna, puede
Provincial o ante las Oficinas Municipales de dirigirse al Defensor del Pueblo Andaluz para presentar
Informacin al Consumidor (OMIC). una queja contra la actuacin de ese organismo.
Para ello, escriba una carta al Defensor del Pueblo Anda-
Delegaciones Provinciales de la Consejera luz, dndole conocimiento, de forma detallada, del pro-
de Salud blema que tiene y a que organismos se ha dirigido antes
de acudir al Defensor, cuntele tambin que le han res-
En cada capital de provincia existe una Delegacin, en
pondido y que gestiones ha realizado usted para intentar
la que se prestan servicios de informacin general y par-
solucionar el problema, adjunte a su escrito de queja los
ticularizada en materia de sanidad ambiental, as como
escritos o documentos cursados sobre el asunto y pdale al
sobre la recepcin, tramitacin y resolucin de denun-
Defensor del Pueblo Andaluz que investigue el asunto.
cias en materia higinicosanitaria, relativas entre otras
cuestiones a condiciones de aguas de consumo, pisci- El Defensor del Pueblo Andaluz le enviar, en principio,
nas, tratamientos de aguas residuales, residuos slidos y un acuse de recibo de su carta, un poco despus, le comu-
abastecimientos de agua. nicar si puede o no investigar el asunto que le preocupa.
Si le comunica que ha sido admitido a trmite su escrito
de queja, esto significa que se inicia una investigacin y
Defensor del Pueblo Andaluz que se dirigir a los organismos en cuestin para aclarar
Institucin para la defensa de los derechos de los ciu- las causas del problema, realizando las gestiones oportunas
dadanos en Andaluca, cuya oficina est ubicada en de las que le mantendr informado en todo momento. Al
Sevilla. Se puede dirigir al Defensor del Pueblo final de las actuaciones le comunicar, por carta, la con-
Andaluz cualquier persona o asociacin de personas clusin obtenida sobre su queja, o la solucin que se haya
que sufran algn problema provocado por la actua- alcanzado, as como las recomendaciones o sugerencias
cin de los organismos pblicos que dependen de la que se hayan realizado para que el organismo pblico
Junta de Andaluca tales como Consejeras, Dele- afectado mejore su actuacin.
283
a Anexo 1
La investigacin del Defensor del Pueblo no paraliza los

plazos que a usted le hubieran concedido para presentar
recurso o reclamaciones.
Ordenanzas municipales de aplicacin.
Tasas e impuestos que hay que abonar.
Exigencias tcnicas y administrativas que hay que
En el caso de que su escrito de queja no pueda ser admi-
observar.
tido a trmite se le informar sobre los motivos de esta
decisin indicndole, si el Defensor las conoce, posibles Infracciones y rgimen sancionador.
vas de solucin del asunto. Los Ayuntamientos, tambin disponen de oficinas para
El Defensor del Pueblo Andaluz no puede atender asun- la informacin, asesoramiento, gestin y seguimiento
tos sometidos a Jueces o Tribunales, estn o no resueltos de actuaciones encaminadas a la rehabilitacin de edi-
mediante sentencia judicial; conflictos entre particulares ficios de viviendas, as como de apoyos y ayudas al ciu-
(de vecindad, laborales, mercantiles u otros); peticio- dadano para dichas actuaciones.
nes que an no hayan sido planteadas ante ningn orga-
nismo publico y quejas annimas o en las que se advierta
mala fe por parte del interesado. Oficinas Municipales de Informacin
al Consumidor (OMIC)
El Defensor del Pueblo dispone de una oficina de informa-
En todas la capitales de provincias y en los pueblos ms
cin para orientar a los usuarios sobre gestiones concretas
importantes de cada una de ellas, existen Oficinas
que se tengan que realizar antes de presentar una queja, si
Municipales de Informacin al Consumidor que tie-
determinado asunto podra o no ser investigado y sobre
nen, entre otras, las siguientes funciones, respecto de
cuales son los rganos competentes de la Administracin
los usuarios de viviendas:
a los que dirigirse para solicitar informacin o formular de-
terminadas reclamaciones. Informacin, ayuda y orientacin para el adecua-
do ejercicio de sus derechos.
Ayuntamientos Recepcin, registro y acuse de recibo de denuncias
La tramitacin y resolucin de Licencias de Obras, as co- y reclamaciones de los usuarios y su remisin a las
mo el Rgimen de Disciplina Urbanstica corresponde a los entidades u organismos correspondientes.
Ayuntamientos, por lo que tanto a la hora de realizar obras
en la vivienda o en los elementos y servicios comunes del Servir de cauce de mediacin voluntaria en
edificio, como en el caso de que quiera denunciar infrac- conflictos.
ciones urbansticas por obras realizadas que le afecten, se ha Elevar a instancias de las partes interesadas, solicitud
de dirigir a la Gerencia de Urbanismo, Delegacin de de dictamen o, en su caso, de arbitraje al Consejo de
Urbanismo o dependencia municipal correspondiente, a Consumo correspondiente, acompaando a la cita-
los efectos de recibir informacin y asesoramiento sobre: da solicitud informacin completa y detallada de
Licencias que en cada caso han de solicitarse (de la cuestin.
obras, cajn de obras, andamios, calicatas u otras). Facilitar a los usuarios los datos referentes a regis-
Trmites y procedimientos que hay que seguir. tro y autorizacin de productos y servicios.
284
a
Anexo 1
INFORMACIN GENERAL
Asistir a las Asociaciones de Usuarios y Consu- Otros agentes y organismos relacionados

midores y facilitar a los usuarios toda la informa- con la vivienda
cin necesaria sobre la existencia y actividad de
Adems de las instituciones pblicas y asociaciones de
dichas asociaciones.
consumidores y usuarios, existen otros agentes y orga-
Disponer de documentacin tcnica y jurdica nismos con los que posiblemente tenga que relacionar-
sobre temas de consumo. se a partir de la entrega de la vivienda y el edificio,
durante el periodo de vida til de los mismos, para
Federaciones y asociaciones asuntos de diversa ndole. A continuacin, se mencio-
de consumidores y usuarios nan los ms relacionados con estos asuntos, con expre-
sin de los servicios ms habituales durante el periodo
Actualmente existen en Andaluca tres federaciones:
de uso mantenimiento y conservacin.
Federacin Andaluza de Consumidores y Amas de Notarios. Informacin, asesoramiento, tramitacin
Casa AlAndalus.
y resolucin de formalizaciones y otorgamientos de
Federacin de Asociaciones de Consumidores y escrituras pblicas.
Usuarios de Andaluca (FACUA).
Registros de la Propiedad. Inscripciones de fincas,
Unin de Consumidores de Andaluca (UCA) UCE. levantamiento de alguna carga que grave la pro-
Todas ellas tienen sede en Sevilla y cuentan con su co- piedad y solicitud de informacin de la vivienda
rrespondiente asociacin en cada provincia andaluza. con posibles cargas que tenga una vivienda.
En estas asociaciones se facilita informacin y orienta- Administradores de fincas. Informacin, asesoramien-
ciones bsicas, a cualquier ciudadano, est o no asociado, to, gestiones y servicios relativos a comunidades de
sobre a quin dirigirse a la hora de formular una solicitud, propietarios en rgimen de propiedad horizontal.
reclamacin o denuncia relacionada con la vivienda y
Agentes de la propiedad inmobiliaria. Informacin,
acerca de los pasos que han de seguirse.
asesoramiento, gestiones y asistencias en ventas y
A las personas que estn asociadas a cualquiera de las arrendamientos de viviendas y locales.
asociaciones citadas, adems de la informacin ante-
riormente referida, se le prestan, en especial, las asis-
Arquitectos y aparejadores o arquitectos tcnicos. In-
formaciones, asesoramientos, gestiones y asistencias
tencias en la tramitacin de solicitudes, quejas y
tcnicas sobre proyectos, direcciones y ejecuciones
reclamaciones, formulndole los escritos correspon-
de obras y, en general, materias tcnicas, que afecten
dientes, y la prestacin del asesoramiento e interven-
a las viviendas y edificios.
cin jurdica que sea necesaria hasta agotar la va
administrativa, tanto en relacin con problemas plan- Federacin andaluza de empresarios de la cons-
teados ante las Administraciones Pblicas como ante truccin (FADECO). Informaciones, asesoramiento y
particulares, sirviendo incluso en determinados casos, asistencias sobre empresas constructoras y promotoras
como instituciones de mediacin y arbitraje, a travs de y de asuntos relacionados con la venta, promocin y
las Juntas Arbitrales de Consumo. ejecucin de obras.
285
a
Anexo 2
Vocabulario
A Aljibe: depsito para almacenar agua. Aspersor: elemento que roca o es-
parce el agua de riego, de forma
Abofamiento: abultamiento que se Alumbrado de emergencia: permite uniforme.
produce en una pared, suelo o techo la evacuacin segura hacia el exte-
al desprenderse un revestimiento rior del edificio, en caso de fallo Automtico (de escalera): pulsador
del soporte o base del mismo. del alumbrado general. Se alimen- para el encendido de la ilumina-
ta por fuentes propias de energa cin de escaleras de un edificio,
Abrasivo: sustancia utilizada para que interrumpe automticamente
y su puesta en funcionamiento
desgastar o pulimentar una su- su funcionamiento al transcurrir
es automtica.
perficie por rozamiento. Esmeril, el tiempo programado.
diamante, arena, piedra pmez, Alumbrado de sealizacin: fun-
abrasivos artificiales. ciona de modo continuo indican- Aspirador esttico: pieza de remate
do salidas y pasillos. de un conducto de ventilacin,
Acumulador: recipiente donde se al- que por su forma facilita la evacua-
macena agua (generalmente calien- Amperio: unidad de medida de la in- cin de dicho conducto.
te) para el consumo de aparatos. tensidad de una corriente elctrica.
Agentes de la edificacin (intervi- Anclaje: fijacin de las carpinteras,
nientes): todas las personas fsicas rejas, barandillas, etc., a las paredes,
o jurdicas que intervienen en el suelos o techos, mediante garras
proceso de la edificacin (promo- metlicas, grapas, tirafondos, etc. B
tor, proyectista, constructor, direc- Bajantes: conductos verticales pa-
tor de obra, director de la ejecucin Antideslizante: para evitar resbalo-
ra la evacuacin de aguas plu-
de la obra, entidades y laboratorios nes. Se refiere a algn producto
viales y fecales.
de control de calidad de la edifica- adherido al fondo de la baera.
cin, suministradores de productos Barra antipnico: barra horizontal
Aplacado: revestimiento de una pared colocada en las puertas cortafue-
y propietarios y usuarios).
realizado con placas, generalmente go para facilitar la apertura rpida
Albardilla: cubierta que se coloca de pequeo tamao, como plaque- de stas en el sentido de la eva-
en la parte superior de un muro, o tas o mosaicos. cuacin o salida.
en pretil de azotea, para proteger-
lo de la entrada de agua de lluvia. Arqueta: elemento de construccin Batera de intercambio trmico: en
que recoge y distribuye (en nuestro los calentadores a gas y calderas
Alfizar: pieza o conjunto de piezas caso) las aguas sucias que transpor- mixtas (agua calientecalefaccin).
que cubre la parte inferior del tan los bajantes y colectores. Componente que transmite al agua
hueco de las ventanas para evitar
el calor producido en la combus-
la entrada de agua. Arqueta sifnica: ltimo elemento
tin del gas, en condiciones de p-
de la red de saneamiento interior
Alicatado: revestimiento de una timo rendimiento.
que impide la entrada de malos
pared realizado con azulejos.
olores de la red general. Conecta Bloque trmico: conjunto de que-
Aliviadero: elemento para dar sali- mediante un tubo con la red de mador y batera de intercambio
da al exceso de agua. alcantarillado. trmico.
287
a Anexo 2
Bomba de aceleracin: en sistemas de

circulacin de agua caliente, bom-
ba de circulacin usada para impul-
sar el agua a travs de las tuberas.
Cazoleta: elemento que recoge el agua
de las azoteas y patios para evacuar-
la a la red general de saneamiento.
Celosa: cerramientos calados de hue-
incendio, de uso exclusivo de bom-
beros. Est siempre sin agua, salvo
cuando los bomberos la utilizan
para apagar un incendio.
Bombilla ahorradora: vase lm- cos de fachadas, compuestos por Compresor: aparato que sirve para
para de bajo consumo. piezas de diferentes materiales (ce- comprimir un fluido, principalmen-
rmica, hormign, PVC, madera, te aire, a una presin dada.
Bote sifnico: pequeo recipiente aluminio, etc), medidas y formas,
situado bajo el suelo al que con- Condensacin: accin y efecto que
fijas o mviles. se produce al convertirse un va-
curren varios ramales de desages
de aparatos y est conectado al Cerco: elemento de carpintera del por en lquido.
bajante o manguetn. que generalmente se cuelga una Condensadora: en los equipos de
hoja de puerta o ventana para aire acondicionado llamados par-
Burlete: tira cilndrica de material abrir y cerrar un hueco. tidos, la unidad donde se produce
elstico colocada en los intersti-
Chapado: aplacado (revestimiento el fluido caloportador.
cios de las juntas o uniones de
elementos de carpinteras para con placas) de piedra natural o Conductores elctricos: en el inte-
evitar que pase el aire. artificial, realizado con piezas de rior de la vivienda o edificio, ca-
mediano tamao. bles de cobre con aislamiento que
transportan la energa elctrica.
Cierre hidrulico: proteccin con-
C tra malos olores formada por una Confort: comodidad, bienestar.
barrera hidrulica que se interca-
Caja de humos: alojamiento en el Contador: aparato para la medida de
la en los conductos de desage.
que se encuentra un registro para consumo, generalmente de elec-
Tambin se denomina sifn.
limpieza y anlisis de humos. tricidad, agua y gas.
Circuito interior: conjunto de me- Coquilla: forro envolvente de ma-
Caja general de proteccin: caja si-
canismos y conductores que for- terial aislante trmico que se apli-
tuada, generalmente, en fachada,
man la instalacin elctrica de ca a las tuberas de agua caliente.
en la que se efecta la conexin
una vivienda.
con la lnea de acometida elctri- Corriente de defecto: intensidad no
ca y se disponen los elementos Colector: tubera general del edifi- deseada que puede circular en apa-
protectores de la lnea repartido- cio que recoge las aguas sucias pa- ratos metlicos o circuitos, debida
ra de electricidad. ra llevarla al alcantarillado. a un deficiente funcionamiento del
Caldern: se denomina frecuente- Columna de ventilacin: conjunto sistema elctrico.
mente de esta forma al equipo de tubos que discurre paralela- Cortocircuito: contacto directo entre
regulador de presin en un siste- mente a los bajantes de un edifi- fase y neutro, en un receptor elc-
ma de impulsin de agua. cio y cuyo objeto es evitar que los trico o en la instalacin elctrica.
sifones se queden sin agua.
Carcoma: insecto coleptero de co- Cromado: capa de cromo que pro-
lor oscuro cuya larva hace orificios Columna seca: tubera vertical de ace- tege a los grifos metlicos contra
en la madera pudiendo causar su ro con tomas de agua en los distin- la oxidacin dndoles adems un
lenta destruccin. tos pisos del edificio para caso de aspecto ms agradable.
288
a
Anexo 2
VOCABULARIO
D Enlucido: revestimiento fino, gene- rrollo superficial generalmente pla-

ralmente aplicado sobre otro ms nos y horizontales, que sirven de so-
Derivacin: fuga no deseada de la
basto, para mejorar el aspecto su- porte a suelos y techos del edificio.
corriente elctrica de un circuito.
perficial de la pared. El yeso y la Fosa sptica: depsito subterrneo,
Descalcificador: equipo instalado en cal son los materiales mas frecuen- en el que las aguas residuales se de-
una red de agua que elimina o dis- temente utilizados. sintegran por accin bacteriana.
minuye la sustancia calcrea con- Estanqueidad: cualidad que poseen
tenida en el agua. Fusible: dispositivo de seguridad pa-
los recipientes o depsitos que no
ra proteger los circuitos de una so-
Desinfeccin: accin y efecto de qui- permiten el paso del agua a travs
brecarga de corriente elctrica.
tar la infeccin o propiedad de de sus paredes.
causarla, destruyendo los grmenes Evaporadora: en los equipos de aire
nocivos o evitando su desarrollo. acondicionado llamados partidos,
la unidad donde se produce aire G
Desinsectar: limpiar de insectos
caliente o fro. Gancho de servicio: gancho que se
Desplome: prdida de la posicin Extintor: aparato porttil de uso dispone en las fachadas o en las
vertical de una pared u otro ele- manual que se utiliza para apagar cubiertas del edificio para colgar
mento constructivo. incendios. o fijar andamios, cinturones de
Desratizar: exterminar ratas y ratones. Extractores: ventilador cuya mi- seguridad u otros medios de pro-
sin es expulsar al exterior el aire teccin de los trabajadores.
Difusores: elementos donde termi-
na la impulsin de aire acondicio- viciado o humo de un local. Grgola: parte final del cao o ca-
nado y se encargan de expandirlo nal por donde vierte al exterior el
en el local climatizado. agua de los tejados o terrazas.
F
Drenaje: disposicin constructiva pa- Gasodomstico: aparato de uso do-
Faldn: vertiente o plano inclinado mstico que utilizan el gas como
ra desaguar o propiciar la salida del de un tejado por el que discurren
agua infiltrada en el terreno. fuente de energa.
las aguas de lluvia hasta el exterior
o hasta los elementos de desage. Gres: material de gran dureza muy
compacto e impermeable que en
Falso techo: techo situado debajo del forma de losetas o plaquetas se
forjado que est suspendido de ste utiliza frecuentemente en la pavi-
E y, en su caso, fijado a las paredes. mentacin o aplacado de cocinas,
Electrobombas: bombas cuya fuente Fisuras: hendidura longitudinal lavaderos y cuartos de bao o aseo.
de activacin y funcionamiento de poca profundidad y apenas Grieta: abertura longitudinal de an-
es la energa elctrica. perceptible. chura y profundidad considera-
Encimera: elemento constructivo que Fluido caloportador: lquido o gas bles que aparece en la superficie
se coloca encima, como corona- que absorbe o cede energa calor- de un slido.
cin de otro inferior. fica en los sistemas de calefaccin Grupo de presin: equipo encargado
Enfoscado: revestimiento de una y aire acondicionado. de producir la presin necesaria
pared, realizado con mortero de Forjados: elementos resistentes de las para que el agua, alcance las plan-
cemento. estructuras de un edificio, de desa- tas ms elevadas del edificio.
289
a
H
Anexo 2
Guarnecido: revestimiento de una

pared, realizado con pasta de yeso.
Inflamable: capaz de incendiarse
produciendo llamas.
Inodoro: aparato sanitario tambin
conocido como water o retrete.
incandescentes (en las que alrede-
dor del 90% de la electricidad con-
sumida se transforma en calor y no
en luz).
Interruptor: mecanismo para impe- Lmpara halgena: es aquella en la

Herrajes de cuelgue: conjunto de que a los gases inertes que rodean
piezas metlicas con que se equipa dir o permitir el paso de la co-
rriente elctrica. al filamento en el interior de la
una carpintera de puerta o venta- bombilla, se aaden gases halge-
na, tales como bisagras, pernios, Interruptor de control de potencia nos, obtenindose, en general una
guas, etc., para posibilitar el giro o ICP: interruptor que produce el luz ms blanca. Tiene una esperan-
deslizamiento de las hojas. corte automtico del suministro za de vida dos veces ms larga que
Herrajes de seguridad: conjunto de elctrico cuando se sobrepasa la las clsicas y entre 1,5 y 2 veces
piezas metlicas con que se equipa potencia contratada. Tambin se mejor rendimiento lumnico que
una carpintera de puerta o venta- denomina limitador de potencia. las incandescentes.
na, tales como cerrojos, pasadores, Interruptor automtico diferencial Lima: encuentro entre los planos o
cerraduras, pestillos, etc., para ase- IAD: interruptor que corta auto- vertientes de la superficie de una
gurar el cierre de las mismas. mticamente la corriente elctri- azotea o tejado.
Hidrante: toma de agua en el exte- ca cuando se produce una fuga de
intensidad. Limahoya: lima de un tejado o azotea
rior de los edificios para uso ex-
que se corresponde con el ngulo
clusivo de bomberos
entrante. Lleva las aguas de lluvia
Humectacin: accin y efecto de J
que se recogen de las distintas ver-
humedecer. Junta de dilatacin: abertura conti- tientes que se dirigen hacia ella.
Humedad de condensacin: la que se nua, de desarrollo longitudinal,
rellena con material elstico, dis- Limatesa: lima de un tejado o azo-
produce por la condensacin del tea que se corresponde con el n-
vapor de agua en las partes ms puesta en la fachada o cubierta de
un edificio para absorber las dila- gulo saliente. Separa las aguas de
fras de techos y paredes. lluvia dirigindolas hacia distin-
taciones trmicas.
Humedad de filtracin: la que se pro- tas vertientes.
duce por la entrada de agua a travs Junta de estanqueidad: junta dis-
puesta en la unin o encuentro Lnea repartidora: enlaza la caja ge-
de una fisura u orificio en la super-
entre distintos elementos cons- neral de proteccin con la centra-
ficie que contacta con el agua.
tructivos para evitar el paso de ai- lizacin de contadores.
re y agua. Lnea de derivacin: enlaza cada con-
I tador de la centralizacin con el
Ignfugo: que impide la inflama- L cuadro general de mando y pro-
cin o combustin de un material teccin de cada vivienda.
Lmpara de bajo consumo: es aque-
ante el fuego. lla que funciona segn el mismo Llave de desenclavamiento: en los
Imposta: faja saliente que corre ho- principio que los tubos fluorescen- ascensores, llave para desenclavar
rizontalmente en la fachada de tes y, por lo tanto, tiene menor la puerta de acceso a la cabina del
los edificios. gasto energtico que las lmparas ascensor, en cada piso.
290
a
Anexo 2
VOCABULARIO
Llave de escuadra: permiten cortar Monomando: palanca nica de man- Pica: electrodo en permanente buen
la entrada del agua a cada grifo de do, que en un grifo, sirve para re- contacto con el terreno que facili-
los distintos aparatos de la vivien- gular al mismo tiempo el caudal y ta el paso a tierra de las corrientes
da (excepto baeras y duchas). la temperatura del agua. de defecto.
Lnea de fuerza motriz: enlaza un Montante: tubera vertical por la Picaporte: sencillo mecanismo para
contador trifsico con el equipo que asciende el agua para el sumi- apertura y cierre de puertas que se
motriz del ascensor, del grupo de nistro de una vivienda. acciona manualmente mediante
presin o de cualquier otro. Mortero de cemento: mezcla pasto- pomo o manilla.
sa de cemento arena y agua.
Pilar: elemento resistente vertical de
M Muro de carga: fbrica resistente de la estructura de un edificio, donde
Manguetn: conducto de evacuacin ladrillo, piedra u otro material que apoyan las vigas. Su dimensin
de amplio dimetro para desage soporta cargas transmitidas por predominante es la altura.
de inodoros que enlaza directamen- otros elementos constructivos, y
que forma parte de la estructura Potencia contratada: en electricidad,
te al bajante. potencia que se contrata con la
portante de un edificio.
Manguitos: anillos que forman y pro- compaa suministradora. Ha de
tegen la unin de dos tubos que no ser igual o menor que la potencia
cambian de direccin. O instalada.
Manmetro: aparato para medir la Potencia instalada: en electrici-
Ozono: capa de gas atmosfrico que
presin. dad, potencia que puede absor-
protege de los rayos ultravioletas
Manta ignfuga: producto utilizado del sol y de las enfermedades que ber la instalacin funcionando
para apagar pequeos fuegos que los mismos pueden producir (cn- correctamente.
an estn inicindose (por ejem- cer de piel, cataratas, etc.) Pozo de registro: recipiente estanco
plo, una sartn que empieza a ar- intercalado en la red enterrada de
der). Apagan el fuego retirndole saneamiento o de alcantarillado,
l oxigeno y as el combustible P con tapa para su apertura y registro.
(en el caso de la sartn, el aceite)
Patio de luces: recinto cerrado en
no arde ms. Precerco: elemento de madera que
su permetro cuya principal fun-
Mecanismos elctricos: elementos de se fija al tabique para luego reci-
cin es la de proporcionar luz
uso directo en una instalacin elc- bir el cerco de una puerta.
natural y ventilacin a las habi-
trica (tomas de corriente, interrup- taciones que no puedan abrir a Presostato: dispositivo de control y
tores, pulsadores). las fachadas. regulacin para el campo de pre-
Meseta de escalera: superficie pla- Patologa: estudio de lesiones y defec- sin, en que normalmente va a
na que une dos tramos de una estos de elementos de construccin. trabajar una instalacin.
calera. Se conoce tambin como
Pequeo interruptor automtico Programadores: pequeos aparatos
descansillo.
PIA: interruptor que corta auto- que inician o interrumpen autom-
Mezcladores: vlvulas para la mez- mticamente la corriente cuando ticamente el funcionamiento de un
cla de agua caliente y fra acopla- se produce una sobretensin en sistema, de acuerdo con un progra-
bles a las griferas sanitarias. un cortocircuito. ma de tiempos preestablecido.
291
a Anexo 2
Puentear: permitir mediante inter-

venciones fraudulentas el funciona-
miento de una instalacin elctrica.
Puerta cortafuego: puerta de paso
Regulador: elemento que permite
ajustar los caudales a las necesida-
des o normativas, se aplica princi-
palmente a instalaciones de gas.
Sombrerete: remate superior situado
al exterior que cubre un bajante.
Soportales: pasos cubiertos pero no
totalmente cerrados a los agentes
cuya resistencia al fuego garantiza Revestimiento: capa de material atmosfricos, para acceder a los
el confinamiento y control de un aplicada sobre la superficie de pa- portales de los edificios.
incendio durante un tiempo de- redes, suelos o techos que compo-
terminado. Se sitan obligatoria- nen el edificio para protegerlas, Sumidero: receptculo empotrado en
mente en las delimitaciones de los decorarlas o utilizarlas mejor. el suelo, para recibir el agua super-
sectores de incendios y en todo el ficial de los patios, generalmente
Rompechorros (perlizador): dispo-
recorrido de evacuacin. equipados con rejillas para impedir
sitivo que sustituye al filtro habi-
la entrada de cuerpos extraos.
Purgador: en un sistema de cale- tual del grifo. Mezcla el agua con
faccin por vapor, tipo de vlvula aire y produce un chorro abun-
que elimina el aire y la humedad dante y suave, ahorrando hasta
condensada en las tuberas y un 50 % de agua y energa. T
radiadores. Roza: canal que se abre en una pared Tapajuntas: tira de madera (a veces
para empotrar conducciones de de otro material) que se coloca pa-
agua y electricidad principalmente. ra ocultar a la vista el encuentro de
Q dos elementos constructivos, por
Quemador: elemento donde se pro- ejemplo una pared y un precerco.
duce la combustin en aparatos S Termita: insecto del orden de los
de gas. Salubridad: calidad de una cosa que ispteros que roen la madera pu-
se hace buena para la salud de los diendo causar su destruccin.
seres vivos.
Termostato: mecanismo que permi-
R
Sector de incendio: rea o zona de te el funcionamiento de un equipo
Rampa: plano inclinado para enun edificio, compartimentada o de calefaccin o aire acondiciona-
trada y salida de vehculos de un delimitada mediante elementos do en funcin de la temperatura
garaje, tambin para acceso de constructivos cuya resistencia al del local climatizado.
personas discapacitadas. fuego garantiza el confinamiento
Terrazo: producto prefabricado. Es
y control de un incendio durante
Rearmar: volver a poner en funcio- un conglomerado endurecido con
un tiempo determinado.
namiento cualquier dispositivo trozos de mrmol machacado y co-
automtico que ha saltado. Sellado: operacin de cerrar una loreado con pigmentos de variada
junta con material que asegure la naturaleza, sometido a un proceso
Refractario: material que resiste la estanquidad de la unin. de vibrado y pretensado que le
accin del fuego sin cambiar de confiere gran compacidad y resis-
Sifn: tubo doblemente acodado que
estado ni descomponerse. tencia al desgaste.
se inserta en otro de mayor longi-
Regola: canal que se abre en una tud para que el agua detenida den- Tiro (formacin de tiro): depresin
pared para empotrar canalizacio- tro de l impida la salida de gases que se genera entre los extremos
nes de diversas instalaciones. (malos olores) al exterior. de un conducto de evacuacin y
292
a
Anexo 2
VOCABULARIO
que hace que los productos de la Vlvula de interceptacin: disposi- del hueco de las ventanas para
combustin, puedan circular a su tivo que interrumpe la circula- evitar la entrada de agua y eva-
travs hacia el exterior. cin de un fluido a travs de una cuarla al exterior.
Toma de tierra: conexin de una to- tubera o canalizacin.
Vigas: elementos resistentes de de-
ma de corriente, mquina o circui- Vlvula de retencin: vlvula exis- sarrollo horizontal, que forman la
to, que permite evacuar a tierra tente en una instalacin que tiene estructura del edificio. Su dimen-
las corrientes elctricas estticas la finalidad de evitar el retorno de sin predominante es la longitud,
o producidas por derivaciones agua a la red de distribucin. en cuyo sentido descansan sobre
no deseadas. dos o ms apoyos.
Vaso de expansin: deposito abier-
Tramo de escalera: cada una de las to o cerrado que tiene como mi- Voltio: unidad utilizada para medir
partes en que se divide la pen- sin absorber las dilataciones del la diferencia de potencial de la
diente escalonada de una escale- agua contenida en el circuito de corriente elctrica.
ra. Entre dos tramos consecutivos calefaccin, facilitando la eva-
hay una meseta. cuacin de una eventual burbuja
de aire o vapor. X
Vaso de la piscina: recipiente o ca- Xilfagos: insectos que roen la madera.
V
vidad de forma cncava que con-
Vado: parte en rampa de una acera, tiene el agua de una piscina.
que forma la salida de un edificio, Z
local o garaje, hasta la calzada. Vatio: unidad utilizada para medir la
Zumbador: mecanismo que produce
potencia de la corriente elctrica.
Vlvula: dispositivo que regula la un sonido al accionar un mando
corriente de un lquido o gas en Vierteaguas: pieza o conjunto de elctrico utilizado como llamador
una tubera. piezas que cubre la parte inferior o timbre.
293
b
bibliografa
Bibliografa
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298

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CONSEJERA DE OBRAS PBLICAS Y TRANSPORTES

CONSEJERA DE OBRAS PBLICAS Y TRANSPORTES

Consejera de Obras Pblicas y Transportes de la Junta de Andaluca.

DIRECTOR DEL TRABAJO

REDACCIN DEL TRABAJO

Fundacin Codificacin y Banco de Precios de la Construccin.

DIRECTOR DE EQUIPO DE TRABAJO

EQUIPO REDACTOR DEL TRABAJO

Julin Alonso Martn. Aparejador.

Martn Moreno y Pizarro, S. L.

Depsito Legal: MA-1.539-2001

N los ltimos aos se estn implantando nuevos modos de actuar

E en el mercado de la construccin, basados en sistemas de garan-

Es preciso recuperar los ritos temporales del mantenimiento y conser-

D. Concepcin Gutirrez del Castillo

derecho de los espaoles a una vivienda digna y adecuada, con-

A su vez, y en este mismo sentido, la Ley estatal 38/1999, de 5 de no-

edificios destinados a viviendas, documento que ha sido sometido a au-

ARTCULO 2. mbito de aplicacin

ARTCULO 3. Instrucciones de uso y mantenimiento

dicho manual sobre informacin general, segn lo establecido pa-

ARTCULO 4. Edicin y difusin

ARTCULO 5. Actualizacin y revisin

DISPOSICIN FINAL PRIMERA. Habilitacin para el desarrollo de la Orden

DISPOSICIN FINAL SEGUNDA. Entrada en vigor

Sevilla, 13 de noviembre de 2001

D. Concepcin Gutirrez del Castillo

1. Actuaciones para la ocupacin del edificio 29

Entrega de llaves y documentacin 31

Altas, permisos y autorizaciones 36

Ocupacin efectiva de la vivienda 40

Puesta en marcha de la comunidad 45

3. Instrucciones de mantenimiento 137

Aclaraciones sobre la terminologa utilizada 141

Previsiones que hay que considerar 144

Elementos constructivos 146

Redes de tierra 160

Portero electrnico 161

Proteccin contra incendios 164

Urbanizacin interior 185

Programa esquemtico de mantenimiento 191

Inspecciones tcnicas del edificio 196

4. Medidas de proteccin y seguridad 197

Actuaciones en caso de emergencia 206

Actuaciones despus de un siniestro 208

5. Obras de reforma conservacin y reparacin 209

Observaciones generales 211

Recomendaciones constructivas 213

Medidas de seguridad y salud en el trabajo 226

Exigencias tcnicas y administrativas 226

6. El libro del edificio y la documentacin de la vivienda 231

El Libro del Edificio 233

Periodo de uso y conservacin del edificio. Documentacin 235

La documentacin de la vivienda 239

Periodo de uso y conservacin de la vivienda. Documentacin 240

Anexo 1. Informacin general 245

Tipos de vivienda 247

La adquisicin de viviendas 248

Tributos y gastos 280

Anexo 2. Vocabulario 287

UNQUE el uso adecuado de los edificios y sus instalaciones as co-

A mo la conservacin y mantenimiento de los mismos resultan im-

Conscientes de ello, se ha redactado el presente manual con el que se