Ordenamiento

Territorial:
restringen
barrios privados
y crean un
"impuesto" para
recuperar
inversin pblica
El Plan de Ordenamiento Territorial crea
instrumentos para ordenar los asentamientos
urbanos y rurales. Ponen coto a los barrios
privados y crean la "plusvala" para los terrenos
que se sobrevalan por las obras pblicas.

por Pablo Icardi- Jefe de Redaccin

11 de Julio de 2017 | 10:31
21 opiniones

Los barrios
Uno de los efectos ms inmediatos es la regulacin de la
urbanizacin y la construccin de barrios porque,
justamente, es donde mayor descontrol hay. En ese
sentido, por primer a vez se regulan los barrios privados. El
Plan los cataloga como Conjuntos Inmobiliarios y all entran
"los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques
industriales, empresariales o cualquier otro emprendimiento
urbanstico independientemente del destino de vivienda
permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial
que tenga, comprendidos asimismo aqullos que
contemplan usos mixtos". Los barrios privados se
catalogarn como "propiedad horizontal especial".

Una de las claves de la reglamentacin es que solo se

permiten en reas urbanas e interfaces (solo en casos
particulares en zonas rurales) y no pueden ser autorizados
por va de "excepcin municipal", ni por ordenanzas.
Adems se resuelve uno de los principales conflictos que
generan los barrios privados: las calles. "Ni la Provincia, a
travs de cualquiera de sus organismos centralizados o
descentralizados, ni los municipios, podrn ordenar,
autorizar o disponer en forma transitoria o permanente el
cierre de calles de dominio pblico o el uso restringido de
calles de dominio pblico provincial o municipal", dice el
Plan.
El Secretario de Ambiente asegur que sern
intransigentes en el cumplimiento de esa disposicin. "No
se pueden cortar calles pblicas y el concepto es permitir la
movilidad. Si alguien planifica un barrio cerrado no puede
cortar una calle pblica, debern hacerlo de uno y otro lado
pero dejar habilitado el paso", asegur Mingorance.
Adems, no podrn prohibir el ingreso de agentes pblicos
a esos barrios. Para autorizarlos los barrios debern tener
un estudio de impacto ambiental y territorial.

Pero el lado B del Plan es lo que ocurri antes. Es que

desde que se sancion la ley, en 2009, hasta ahora, hubo
una explosin de proyectos de desarrollo de barrios
privados. Algunos con habilitacin, otros de manera
irregular y tambin "en proceso". Justamente el texto del
Plan que ser tratado en la Legislatura incluye una
aclaracin: "La disposicin no afecta derechos adquiridos".
All entrarn en juego las tensiones entre quienes tengan
alguna habilitacin provisoria para intentar desarrollarlo.
"Hubo mucho descontrol. Nosotros no estamos autorizando
ningn barrio privado que no cumpla. Hemos frenado tres
loteos en el pedemonte porque no cumplen con los
requisitos", asegur Mingorance.
Las zonas ms conflictivas son el pedemonte y las
reas rurales desmontadas, que a la fuerza fueron
urbanizadas.
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Pero el Plan tambin regula a los barrios convencionales

para tratar de evitar otra constante en las ltimas dcadas:
la construccin de barrios en zonas no aptas y sin servicios
bsicos. El principal destinatario de esa reglamentacin es
el propio Estado, pues el Instituto Provincial de la Vivienda
es quien ms casas hace y, en muchos casos, con mayor
cantidad de irregularidades.

Por eso se establecen requisitos mnimos para autorizar un

barrio. Entre otras cosas se exige que el proyecto est
dentro de la "traba urbanizada" que est conectado en la
red vial, con terrenos aptos y con factibilidad de servicios.
Plusvala

Uno de los temas ms tangibles del Plan de Ordenamiento

tiene que ver con los instrumentos econmicos que se han
previsto para "orientar" las decisiones; tanto del Estado
como de los desarrolladores privados. El ms conocido es
el impuesto inmobiliario. Pero aparecen nuevas figuras,
como la "Unidad Econmica Mnima Sustentable" y en
particular la "Plusvala". Se trata de una figura no usada
hasta ahora en Mendoza pero apunta a que los privados
paguen algo por la inversin pblica que se ejecuta y que
repercute en el valor de los inmuebles.

El concepto es preciso: cuando el Estado paga una obra

los terrenos aledaos se sobrevalan y hasta ahora los
beneficios eran slo para el propietario de esos inmuebles.
La "plusvala" busca que el Estado cobre una parte de esas
ganancias. "Hay obras que impactan positivamente y la
pagan todos los mendocinos, pero los beneficios son para
pocos. De alguna manera se propone que el Estado sea
socio", explic Mingorance.

Aunque no figura como "impuesto", tendr un formato

similar. "Es un tributo provincial y municipal que capta la
renta diferencial del bien inmueble (suelo) atribuible a las
acciones del estado sobre el territorio y ajenas al
propietario. Se consideran hechos generadores de renta
diferencial: la recuperacin de costos de obra pblica, los
cambios en la zonificacin y una mayor edificabilidad", dice
el Plan.

El nuevo "impuesto" ser cobrado por los municipios y

debern ser las comunas las que establezcan cmo
aplicarlo. Pero los fondos recaudados tendrn fines
especficos: compra de inmuebles, construccin de
infraestructura y relocalizacin de asentamientos, entre
otros.

El diagnstico incluye 7 problemas estructurales: Inercia en

la gestin del territorio (por falta de cumplimiento de leyes);
concentracin de poblacin; inequidades sociales debido a
condiciones de vida inadecuadas; deterioro de las
condiciones ambientales; problemas de conectividad y
accesibilidad; existencia de un dualismo productivo y
deficiencia en la gestin integrada del recurso hdrico. El
mismo textp pone pautas temporales para tomar medidas,
que van desde uno a seis aos. Otra vez, habr que
esperar.