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Plan de Empresa para Un Project Manager de Construcción PDF
Plan de Empresa para Un Project Manager de Construcción PDF
INDICE
0. Introduccin............................................................................................................ 4
1. Resumen ejecutivo................................................................................................. 5
2. Concepto del negocio ............................................................................................ 8
2.1 Servicio que va a ofrecer y vender......................................................................... 9
2.1.1 Promocin ....................................................................................................... 9
2.1.2 Proyecto ........................................................................................................ 10
2.1.3 Construccin ................................................................................................. 11
2.1.4 Explotacin ................................................................................................... 13
2.2 Factores fundamentales de diferenciacin ........................................................... 18
3 Anlisis del entorno. ............................................................................................. 22
3.1 Entorno econmico .............................................................................................. 22
3.2 Marco jurdico del Project Management en Espaa ............................................ 28
3.2.1 Reconocimiento de la figura del Project Manager en el Derecho Privado. .. 28
3.2.2 Reconocimiento del Project Management en el Derecho Publico................ 28
3.3.3 La Responsabilidad del Project Manager y la clave del contrato de servicios.
................................................................................................................................ 29
4. La empresa en su sector...................................................................................... 30
4.1 Competencia ........................................................................................................ 30
4.2 Anlisis DAFO..................................................................................................... 41
4.3 Otras herramientas de diagnstico:...................................................................... 43
5. Plan estratgico.................................................................................................... 50
5.1 Posicionamiento................................................................................................... 51
5.2 Fijacin de objetivos ............................................................................................ 54
5.3 Descripcin de la estrategia ................................................................................. 55
6. Plan de comercializacin ..................................................................................... 56
6.1 Clientes y figuras con las que la empresa tendr contacto................................... 56
6.2 Previsin de ventas .............................................................................................. 58
6.3 Otros aspectos ...................................................................................................... 60
6.4 Plan de comunicacin .......................................................................................... 65
7. Plan de operaciones............................................................................................. 69
7.1 Localizacin de la empresa.................................................................................. 69
7.2 Recursos necesarios ............................................................................................. 70
7.3 Descripcin de procesos ...................................................................................... 71
7.4 Plan de compras y gestin de proveedores .......................................................... 78
7.5 Tareas externalizadas ........................................................................................... 81
Plan de empresa para un Project Manager en Construccin 3
0. Introduccin
Estudiar los entresijos para crear una nueva empresa de servicios en lo que se
conoce como Project Manager en Construccin, estudiando de antemano las
oportunidades y riesgos que se pueden correr, ponindonos como objetivo adems,
incluir en el trayecto del trabajo a desarrollar el mximo de conocimientos adquiridos
en los estudios de la presente carrera.
Considerando como uno de los objetivos del presente Plan de Empresa tratado
ofrecer el servicio de un buen gerente de proyectos, para ello se ha de tener
experiencia y Know How del oficio de construir, como conocimientos base en el
sector al cual nos dirigimos, los conocimientos fundamentales para poder prestar un
servicio de Project Manager en Construccin es la coordinacin ptima de los
recursos necesarios, para ofrecer el servicio con calidad y conseguir un producto final
con defectos cero a requerimiento del cliente.
Por ello el conocimiento que se ha de utilizar, yo afirmo que es casi todo el impartido
en la presente carrera, es decir con la base aprendida del oficio de saber construir,
controlar todos los recursos siempre escasos: tiempo, econmico y personales. Para
ello habremos de saber dirigir, saber comunicar, saber informar, leer situaciones
econmicas, etc. En resumidas cuentas, es apoyar al gestor de la construccin con
todos los conocimientos interdisciplinarios que en aspectos, sociales,
organizacionales y de empresa son necesarios para ofrecer un servicio eficiente,
profesional y de calidad.
Plan de empresa para un Project Manager en Construccin 5
1. Resumen ejecutivo
Visin global.
Planificacin.
Gestin.
Negociacin.
Coordinacin.
En cualquier caso, un riguroso control tcnico desde la redaccin del proyecto, una
correcta gestin de contratacin de obra, de su supervisin y la coordinacin a lo largo
de la misma por personal especializado, reduce sensiblemente los costes y ahorra en
todo o en parte los sobre costes debidos a cambios, errores o indefiniciones de
proyecto.
1. Planificacin de la inversin.
2. Ejecucin del punto anterior.
3. Gestin del punto anterior.
El esquema refleja las relaciones que un promotor tiene, con quien, y donde nos
podemos situar nosotros, son las llamadas numeradas, es importante destacar que lo
fuerte de nuestro negocio, de donde adems podemos justificar mejor nuestro servicio
ofrecido es en la interferencia del promotor con el constructor, pues es donde hay
mayores variables tangibles (plazo, precio y calidad), o mejor dicho, mayores
desviaciones primero econmicas, despus de calidad, de contratar un Project
Manager a una contratacin directa con un constructor, en este apartado es en donde
Plan de empresa para un Project Manager en Construccin 7
Aqu, somos los que cuidamos bsicamente que el proyecto se adecue a todos y cada
uno de los requerimientos de nuestro cliente. En cada aspecto tratado del proyecto,
tendremos como Norte, en mente, la idea, la necesidad de nuestro cliente y la
decisin ltima estar basada en su criterio.
Esta tarea, que puede darse tambin, aunque no es la que aporta todas las mayores
ventajas al cliente, pero no por ello desestimable en absoluto, hay muchas
construcciones que se pueden realizar como siempre, que son de las que ms se
realizan, y que el cliente tenga a su tcnico de cabecera que defienda sus intereses
es algo importantsimo, conocedores de la gran cantidad de variables que se han de
controlar en una ejecucin.
Interferencia 3 bis
Por lo general, o mejor dicho es poco habitual que dicho producto salga de un
proceso de manipulacin en un entorno de fbrica o taller, es decir, se
construye con materiales o subproductos en el propio entorno de la obra,
condicin que no permite ni la fabricacin en serie, ni el aprendizaje del
personal que interviene en el proceso.
Podramos afirmar que el sector inmobiliario carece de una estructura rgida como la
industrial. En cada nuevo edificio se trata de montar una nueva fbrica para realizar
un nico y seguramente irrepetible producto. Y es importante destacar que dentro de
este ciclo productivo se generan modelos que, aunque se les apliquen tcnicas
constructivas repetitivas, son prototipos nicos.
1. Promocin.
2. Proyecto.
3. Construccin.
4. Explotacin.
Dentro de cada fase, citar a grandes rasgos las actividades que pueden ser ofrecidas
en el servicio. Son actividades muy globales que incluyen otras ms en su
desgranado.
2.1.1 Promocin
Planificacin de la inversin.
Realizacin de un calendario de plazos, en donde se fije en el tiempo la sucesin
de pasos que se necesitarn realizar para llevar a cabo el proyecto, esta tarea es
de vital importancia cuando se interviene desde los inicios y se va a gestionar todo
el proceso. El cliente ha de tener datos de las planificaciones previstas y las
posibles desviaciones en la realidad, no podemos comenzar engandonos
nosotros mismos desde un inicio, aunque no sea del agrado dar previsiones de
tiempos ms largas, siempre debern estar contrastadas con nuestra experiencia
real.
Cuantificar el importe total del proyecto, que costes va a comportar cada apartado
del proyecto, con el mximo de detalle y haciendo un diagrama de flujos para
saber en que momentos se van a ir produciendo cada coste. En estos estadios, es
evidente que ser una aproximacin a los costes reales, en la cual daremos un
porcentaje de la posible desviacin con respecto del proyecto ejecutivo final.
Asesoramiento tcnico.
Servicio de consultora tcnica de cualquier aspecto relacionado con la edificacin,
tanto en aspectos normativos como de procesos, o de bsqueda de la mejor
solucin a planteamientos de problemas.
2.1.2 Proyecto
Bsqueda de colaboradores.
Con el programa de las necesidades definido, se analizarn todos los
colaboradores que se precisarn en la consecucin del proyecto y su ejecucin, se
buscarn los ms idneos en calidad y coste de sus servicios, y se propondr su
contratacin.
Redaccin de proyectos.
Aqu la tarea ser impulsar, controlar y concluir la redaccin de los proyectos,
revisando su bondad tcnica y el cumplimiento de todos los requisitos que el
cliente busca.
Para el caso en que se entre a prestar el servicio una vez redactado el proyecto o
los proyectos que formen parte de lo que se pretende ejecutar, se realizar una
auditoria previa, para revisar todos los aspectos, es decir, tcnicos, normativos,
econmicos y de cumplimiento de los requisitos del cliente, hacindose corregir
antes de pasar a su ejecucin.
2.1.3 Construccin
Contratacin de industriales.
Preparacin de los modelos de contratos a firmar con los diferentes industriales y
con las empresas de suministros de materiales, en donde se recojan todos los
aspectos que deben de garantizarnos en sus trabajos o suministros.
Seguimiento de calidades.
Revisiones de la ejecucin de la obra para comprobar el ajuste de la misma a las
calidades de ejecucin y materiales previstos en proyecto.
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Propuestas de mejoras.
Con el nimo de mejora continua, se analizarn y propondrn durante la ejecucin
posibles cambios, que sin recabar en un mayor coste ni tiempo, ofrezcan
alternativas ms ventajosas.
Tratamiento de modificaciones.
En caso de cambios previstos por el cliente, o por necesidades de fuerza mayor
en el proyecto, si se presentan cambios no previstos, se revisarn tanto tcnica
como econmicamente para proponer su aceptacin y continuar con la marcha de
los trabajos.
2.1.4 Explotacin
Recepcin de la obra.
Recepcin de la obra, con control de todas las pruebas finales de funcionamiento,
nivel de acabados, exigencias marcadas en proyecto y por el cliente, para una vez
dado el visto bueno poder dar por finalizada la misma.
Mantenimiento y conservacin.
Gestin del mantenimiento del edificio, con seguimiento de todas las actividades y
tareas reflejadas en el libro del edificio como mantenimiento preventivo. Propuesta
de mejoras para prevenir futuros fallos.
Para sintetizar los servicios que se van a ofrecer y vender, es interesante hacer un
cuadro en donde se reflejen los servicios ofrecidos, cuales son bsicos de contratar y
cuales son opcionales. Este cuadro puede servir perfectamente como carta de
presentacin delante de nuestros futuros clientes para informarles de lo que nos
pueden contratar.
Plan de empresa para un Project Manager en Construccin 15
Contratacin Contratacin
TAREAS A CONTRATAR
Mnima Opcional
Fase Promocin
Planificacin de la inversin. X
Estudio econmico. X
Asesoramiento tcnico. X
Proyecto
Bsqueda de colaboradores. X
Redaccin de proyectos. X
Construccin
Contratacin de industriales. X
Seguimiento de calidades. X
Propuestas de mejoras. X
Tratamiento de modificaciones. X
Explotacin
Recepcin de la obra. X
Mantenimiento y conservacin. X
Quiero nombrar unos vocablos que aparecen relacionados con este servicio de PM,
saber que es cada servicio y como se ubican en las fases de un proyecto inmobiliario:
PM (Project Manager)
Este servicio comprende intervenir en las fases de promocin, de proyecto y de
construccin.
CM (Construction Manager)
En este caso la intervencin se centra prioritariamente o exclusivamente en la fase
de construccin, pero slo intervenir en ella es un riesgo, por lo que es
conveniente participar en la fase de proyecto, esto garantizar unos mejores
resultados en la fase de construccin.
Plan de empresa para un Project Manager en Construccin 17
FM (Facitity Manager)
La direccin de servicios se establece en la fase posterior a la construccin del
edificio, pero al igual que ocurre con CM, es conveniente que este tcnico haya
participado en la fase de proyecto y de construccin, para adems de conocer
mejor el inmueble por dentro, sus tripas, pueda aportar aspectos que despus son
claves para que el edificio se deje mantener mejor.
Todos ellos se entremezclan y estn del todo relacionados con la gestin en las
promociones inmobiliarias. Puede que por ello el ttulo de este presente trabajo
tambin en algunos aspectos se salga de lo propiamente dicho que es PM, pero
pienso que debemos estar preparados para ofrecer cualquier tipo de servicio
relacionado, y ms hoy da, en que todo est cambiando continuamente y el estar
preparados para los cambios es sntoma de adaptacin necesaria e imprescindible
para los tiempos que nos toca vivir.
Sobre cada unas de las tareas descritas anteriormente, hemos de pensar que nos
puede dar valor aadido en el ejercicio de nuestro trabajo, de tal forma que
consigamos con xito el objetivo y marcar una diferencia.
Ahora hemos de saber claramente donde nos queremos situar, que queremos ser y
que queremos aportar, y que los clientes lo lleguen a valorar como un extra. Para ello
se ha de partir como siempre de tener las ideas claras, de lo que es el negocio, que
necesidades hay, qu oportunidades encontramos y como aprovecharlas para llegar a
conseguir un reconocimiento que nos haga crecer.
Vamos a intentar dar respuestas a las preguntas anteriores. No hay que pensar en
buscar respuestas rebuscadas, a veces nos pensamos que el cliente es del todo
sofisticado, y si pensamos con lgica encontraremos respuestas sencillas, triviales,
que son las que hemos de atender.
Estas respuestas han de ser pistas, emblemas a tomar como directriz de todos los
colaboradores de una organizacin, para que nos ayuden a encaminar nuestros actos,
crear una marca, una lnea de actuacin, un rumbo claro, cierto y diferenciador.
Se trata de fundamentar unos pilares de xito que hagan posible hacer cumplir con
mayores garantas los objetivos
Los factores clave de xito los podemos resumir en los siguientes puntos:
Compromiso que el equipo que comienza una promocin sea el mismo que la
acaba y que gestiona la atencin al cliente posterior a la construccin.
Plan de empresa para un Project Manager en Construccin 19
Para poder describir el servicio, que al ser intangible suele ser difcil explicar a
un tercero la idea, se utilizarn grficos de los procesos del servicio, en donde
se podr entender mejor con la representacin grfica del servicio, desde que
el cliente se pone en contacto con nosotros, hasta el final del servicio, tcnica
llamada blueprint, front-office que es en donde interviene el cliente y back-
office aquellas que no tienen contacto con el cliente.
En este presente trabajo aparecer bastante la palabra just in time, y ahora quiero al
lector introducirlo en algo que para mi es una innovacin muy importante aplicada al
servicio a realizar.
Siempre me ha ocurrido que cuando en mi trabajo me han solicitado algn dato en
concreto, alguna informacin, y yo he sido capaz de ofrecerla de inmediato, la
persona, normalmente mis superiores lo han percibido como que adems de controlar
mi trabajo, tengo el dato al da. Esto siempre me ha reportado un feedback del todo
positivo y reconocimiento a mi labor, pues he podido percibir en sus gracias, y por
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comentarios posteriores, que yo tengo la informacin al da, y ellos han podido tomar
la decisin casi de inmediato con conocimiento de causa.
Este hecho me ha dado la idea, que pienso innovadora y novedosa, que otros
sectores ya la aplican. La idea es crear una pgina web en donde nuestros clientes
previo haberles facilitado una clave de acceso podrn entrar y consultar todos los
datos que previamente hayamos planificado como de inters para ellos y que puedan
ser de reconocido.
Es aplicar las TIC al servicio que estoy ofreciendo. Los datos es informacin e
informacin es conocimiento para gestionar, en definitiva es gestin del conocimiento,
previamente filtrado por mi, que en manos de nuestros clientes, adems de valorar
mejor nuestra tarea, le puede ser de gran utilidad.
1) Objetivos:
A nuestros clientes directos, y a los que ellos permitan o deseen que tambin tengan
acceso, en este caso puede ser el banco que financia la operacin por ejemplo, los
tasadores pueden encontrar en esta informacin un valor incuestionable.
Planos.
Croquis de obra.
Memorias.
Mediciones.
Presupuesto de obra.
Documentos de calidad.
Certificados.
Actas de replanteo.
Licencia y permisos.
Presupuestos aceptados de industriales.
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Facturas.
Documentos de instrucciones de uso y mantenimiento.
Situacin acometidas compaas subministradoras.
Situacin estado post venta.
Las ventajas creo que por si solas las podemos intuir fcilmente, pues pienso que una
utilidad as es fundamental para saber como est nuestra via, hay una cita que dice,
via que tu amo te vea y si no que te venda, esto resume mucho las ventajas. Nuestro
cliente, el amo, en todo momento puede estar informado de su promocin, su via.
Hoy da a menudo nos impresionamos por la informacin que nos facilitan las webs de
los bancos, las empresas de alarmas. Internet ha revolucionado nuestro mundo, y lo
seguir haciendo, al menos hasta que esta civilizacin sea la que es. Nuestros
clientes han de percibir como impresionante toda la informacin que ponemos a su
disposicin.
Extrado del Ministerio de Economa y Competitividad, del informe realizado con fecha
Marzo-Abril 2012, a modo de informacin se presenta en el cuadro de la siguiente
pgina un resumen de los indicadores reflejo de la situacin econmica actual.
ndice Dato
PIB -0,4
IPC 2,0
He querido reflejar esta noticia por lo sorprendente que resulta relacionado con el
anlisis del entorno que ahora vivimos y nuestro sector.
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Plan de empresa para un Project Manager en Construccin 24
Plan de empresa para un Project Manager en Construccin 25
Con este cuadro podemos extraer informacin del volumen de negocio que representa
el sector de viviendas y la variacin que se ha producido durante los ltimos 10 aos.
Como comentario, podemos ver que el ao 2008 es mayor que el 2007 (en cuanto a
valor de las liquidaciones, no en visados de nmero de viviendas), lgico porque fue
en el 2007 cuando bajo el visado de obra nueva, y las obras se acaban como poco un
ao ms tarde.
Dicho lo anterior, y como nuestro mercado puede dirigirse hacia cualquier tipo de
edificio, da a pensar que hoy nuestro servicio puede ser ms atractivo que nunca,
pues con toda la disminucin de construccin de edificios nuevos, los pocos
promotores que an hoy se decidan a construir, pueden encontrar en nuestro servicio
una ventaja importante, pues en estos momentos de crisis, todava es ms necesario
controlar el coste de tal manera que se pueda llegar al mnimo posible.
Quiero hacer un apunte a los datos presentados en los cuadros anteriores, si nos
fijamos en la construccin de edificios de uso residencial, la construccin de viviendas
unifamiliares aisladas representa un 70% del total de viviendas construida el pasado
ao 2011, este dato es importante a tener en cuenta cara a como orientamos en
prximos apartados un posible segmento objetivo.
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4. La empresa en su sector
4.1 Competencia
Identificacin de competidores.
La competencia con la que vamos a luchar proviene de dos vertientes bien definidas:
En primer lugar analizaremos con una comparacin las caractersticas del mismo
servicio prestado por una empresa constructora. Para ello enumerar las ventajas e
inconvenientes:
En obras de gran volumen tienen mayores ventajas pues pueden controlar mejor el
riesgo de grandes problemas.
El cliente tiene la figura de un nico constructor a quien poder reclamar cualquier vicio
oculto, mediante la garanta que puede estar en forma de aval o en metlico, que
siempre ser mayor que la que se le puede pedir a cada industrial por separado.
Las empresas constructoras suelen tener slo la visin de maximizar el beneficio con
contrataciones a bajo coste, lo que repercute en seguramente una bajada de calidad
de la ejecucin y materiales, lo que a la larga puede generar problemas en el
mantenimiento y en la explotacin de la promocin.
Como el presente trabaja trata esta situacin, no har falta volver a repetir todas las
ventajas que puede tener el cliente al contratar un Project Manager, pues se han
venido explicando en diversos apartados. Pero no todo son ventajas, y como un Plan
de Empresa es un documento de trabajo para conocer al mximo posible los riesgos
que podemos encontrarnos para prepararnos mejor, es lgico tambin que si hay
inconvenientes al contratar el cliente al Project Manager los expongamos para ser
conscientes de a que nos enfrentaremos y poder salir frente a las posible situaciones
adversas con buenas soluciones. As que a continuacin intentar describir los
inconvenientes que puede tener el promotor en este tipo de contratacin:
El control de que todo el personal que entra a la obra cumple todo lo relacionado con
exigencias de normativa de seguridad y salud (revisiones mdicas, cursos de
formacin, etc.) y con la normativa laboral (estar al corriente de pagos de la seguridad
social, etc.). El promotor puede ser subsidiario en caso de que algn industrial no
cumpla con las normas.
CONCEPTO: DETALLE:
Email gestonova@gestnova.com
CONCEPTO: DETALLE:
Email el@cubic33.com
Se comprometen a:
Precio cerrado desde el primer momento
(penalizaciones)
CONCEPTO: DETALLE:
Email info@dekodi.com
CONCEPTO: DETALLE:
Email planner-pm@planner-pm.com
Arquitectura e Ingeniera
Direccin Facultativa
Servicios de Direccin facultativa de obras de
construccin de obra civil e ingeniera.
Project Monitoring
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Project Management
Beneficios:
Beneficios:
Beneficios:
Due Diligence
Beneficios:
CONCEPTO: DETALLE:
Email joaquin@aadnprojectes.com
CONCEPTO: DETALLE:
Email info@imad.cat
Rango ventas --
Empresa de servicios integrales de proyectos de
Objetivo social arquitectura, gestin (Project Management), ergonoma
y diseo.
Desarrollan proyectos innovadores que fomentan la
asociacin entre equipos dando solucin al nuevo
formato de cliente y necesidades actuales. Controlando
y gestionando desde el inicio del proceso, el alcance, el
tiempo y el coste del proyecto. Aplican la creatividad y
participacin del cliente (pblico o privado) para el
Otros datos de inters desarrollo de nuevos formatos de proyectos donde
fusionan y aportan valor aadido as como mejoras y
que garantizan el xito del proyecto aplicando procesos
de gestin a travs de un amplio y experimentado
equipo multidisciplinar compuesto entre otros por
arquitectos, ingenieros, ergnomos, paisajistas,
diseadores.
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CONCEPTO: DETALLE:
INNOVATION MANAGEMENT ARCHITECTURE
Razn social
DEVELOPMENT SLP.
PLAZA URQUINAONA, 6 - PISO 17. PTA D,
Domicilio social
BARCELONA, 08010 , BARCELONA
Web www.imad.cat
Email info@imad.cat
CONCEPTO: DETALLE:
CONCEPTO: DETALLE:
Web www.gpo.es
Email gpo@gpo.es
Anlisis interno
Debilidades
Alta dependencia de subcontratas.
Desviaciones en coste y tiempo por indefiniciones.
No tener el cliente la figura de un nico constructor al que reclamar las
garantas.
Lograr posicionarse en los inicios de la actividad.
Fortalezas
Conocimiento del sector, tanto normativo como de contactos con industriales y
colaboradores.
Seguimiento personal del da a da de las obras, concluyendo las obras las
personas que las comienzan.
Posibilidad de informar al cliente de los costes just in time.
Control de la calidad just in time.
Plan de empresa para un Project Manager en Construccin 42
Anlisis externo
Amenazas
Alta dependencia de la coyuntura econmica.
Burbuja inmobiliaria en lo que respecta a obra nueva.
Poca barrera para nuevos competidores.
Clientes con las ideas no claras.
Oportunidades
Ser buena alternativa frente al modelo clsico de ejecucin de obras.
Posibilidad de intervenir en reformas y rehabilitacin.
Posibilidad de nuevos clientes por informacin de la satisfaccin de los ya
consolidados.
Posibilidad de adaptar la plantilla de la empresa a las necesidades de la
cartera contratada.
Posibilidad de intervenir desde el proyecto para preparar el camino en la fase
de la ejecucin.
Oportunidad de colaboracin con la banca, convertida en la gran inmobiliaria
nacional con muchos solares para edificar.
Plan de empresa para un Project Manager en Construccin 43
El modelo de Porter postula que hay cinco fuerzas que conforman bsicamente la
estructura del sector. Estas cinco fuerzas delimitan precios, costos y requerimientos
de inversin, que constituyen los factores bsicos que explican la expectativa de
rentabilidad a largo plazo, por lo tanto, el atractivo del negocio. De su anlisis se
deduce que la rivalidad entre los competidores viene dada por cuatro elementos o
fuerzas que, combinadas, la crean a ella como una quinta fuerza.
En funcin del segmento al que nos dirijamos, si va a haber una barrera de entrada,
es evidente que un simple profesional sin poder demostrar una experiencia previa, no
va a poder optar o lo tendr bastante difcil conseguir prestar los servicios de Project
Manager en obras de una cierta envergadura, en donde por mucho que se pueda
argumentar en otros aspectos, sin esa base de haber realizado obras similares ser
difcil que lo escojan. Sin nombrar evidentemente las barreras que de por si puedan
existir en pliegos de licitaciones, sobre todo en la administracin donde ya se marca
una experiencia mnima que debe tener el licitador, en estos casos, se podran aliar
en UTE con otros profesionales o empresas del sector.
Es la fuerza que hace referencia a la capacidad de negociacin con que cuentan los
proveedores. En nuestro servicio ofrecido a los que llamaremos proveedores sern los
industriales y las empresas de suministros de materiales que se necesitarn para
realizar la ejecucin de la obra, esto en fase de construccin, y en fase previa de
promocin, de proyecto y de explotacin, sern los colaboradores tcnicos y
profesionales.
Cabe destacar que en la situacin de crisis actual que hoy pasamos un aspecto
importante para el cumplimiento del servicio prestado, es tener en cuenta que las
empresas que suministran materiales, en algunos productos realizan su fabricacin
previa demanda, lo que comporta un riesgo en el cumplimiento de plazos, a lo que
slo podremos luchar con una mejor planificacin, adelantando la necesidad del
suministro, aspecto que tambin ser tratado en sus correspondientes procesos.
Plan de empresa para un Project Manager en Construccin 47
Costos de cambio: Aqu debemos tener presente, lo que nos puede suponer cambiar
de materiales, suministrador y de industrial. En el proceso de ejecucin de una obra,
es algo que ser siempre traumtico, sobre todo el cambio de industrial, por ello
deberemos partir si cabe la obra del mismo ramo en dos industriales, para tener
siempre la posibilidad de cambiar en marcha si hay uno que no llega a cumplir. Todo
esto, se deber adecuar al tipo de obra en concreto.
La competencia est determinada en parte por el poder de negociacin que tienen los
clientes con las empresas que producen el servicio que ofrecemos. Cuando nos
enfrentemos a nuestros clientes en una negociacin deberemos averiguar estos
factores: cuanto de sensible es al precio que ofrecemos, cuanto entiende nuestro
cliente que podr rentabilizar si nos contrata y que poder de negociacin tiene sobre
nosotros, a parte de la posible necesidad notoria que estamos interesados en ofrecer
el servicio.
Plan de empresa para un Project Manager en Construccin 48
Ser importante saber tambin si es la primera promocin que realiza con un servicio
parecido al nuestro, entonces deberemos hacerle entender bien en que consiste
nuestro servicio.
Barreras de salida: Dada la situacin actual de crisis las empresas potentes en este
sector y para estos servicios, es evidente que plantearn una rivalidad alta, ya que los
costos para abandonar la empresa son superiores a los costos para mantenerse en el
mercado y competir.
Conclusiones
La aplicacin del modelo de las cinco fuerzas de Porter nos debe permitir en nuestro
plan estratgico, sacar nota de la comparacin de las estrategias y ventajas
competitivas con las de otras empresas rivales mediante el anlisis de la rivalidad
entre competidores; permitiendo de ese modo saber si es preciso mejorar o redisear
las estrategias existentes.
Por ltimo, el anlisis del poder de negociacin de los clientes permite elaborar
estrategias destinadas a captar un mayor nmero de ellos y obtener una mayor
fidelidad o lealtad de los mismos.
Plan de empresa para un Project Manager en Construccin 50
5. Plan estratgico
Ha llegado el momento de que con la base de lo que hasta ahora hemos analizado, es
decir con el estudio del tipo de servicio en el sector, con haber definido el concepto del
negocio que queremos ofrecer y con el entorno del sector y econmico real que
vivimos, finarnos un plan de ataque, nuestra estrategia de cmo formularemos nuestra
facturacin, de donde provendr, o de donde queremos que venga, saber quienes
pueden ser nuestros clientes ms potenciales.
Este es uno de los apartados ms importantes, por no decir el que ms, aunque ser
relativamente fcil si todo el trabajo anterior ha estado bien elaborado medianamente
correcto, en resumen es sacar conclusiones del anlisis previo.
En relacin a esta importancia del anlisis previo del sector, quiero apuntar una cita
de Michael Porter, que resume totalmente la importancia de este anlisis hay dos
tipos de empresas, las que conocen a su clientela, y las que fracasan.
As pues, con todo el anlisis trabajado, hemos de concretar, fijar unos objetivos,
saberlos con la mayor precisin, que sean concretos, medibles y alcanzables.
Todos los dems aspectos de un Plan de Empresa pueden ser o son conocibles con
un cierto bajo margen de error, pero saber que podremos facturar es la gran incgnita
que despeja la ecuacin de nuestro negocio, y el de cualquier tipo de negocio. Con
estos datos podremos hacer nuestro balance, cuenta de explotacin, sacar la
rentabilidad y todos los ratios y dems anlisis cuantitativos que analizan lo atractivo
que puede resultar el negocio.
Plan de empresa para un Project Manager en Construccin 51
5.1 Posicionamiento
Una vez ya definida las caractersticas del servicio objeto de la actividad empresarial,
hemos de escoger una estrategia para establecer una ventaja competitiva y as poder
diferenciar nuestra actividad comercial de la de nuestra competencia.
2) La estrategia de diferenciacin
diferenciar, esta dirigido a clientes que han de valorar la calidad en el servicio por
encima del coste, hemos de basar nuestra defensa para argumentando que en la
prestacin de nuestro servicio no puede valorar un coste menor por encima de un
servicio de calidad. Ese supuesto incremento de precio en nuestro servicio, que es
difcil de comparar a priori, lo hemos de saber promocionar y vender, para prestar el
servicio que se requiere.
3) La estrategia especialista
Dada la situacin actual, en la que no sabemos que hay al otro lado de la calle, no
podemos plantearnos un alcance de miras largo, por ello vamos a plantear una visin
de tres aos.
Para no ser muy optimista, no quiere decir que los objetivos que plantear sean
pesimistas, mejor los llamar razonables y alcanzables, concordantes con la
conclusin del anlisis de captulos anteriores.
Ao 1
Facturacin media de 60.000,00
Ao 2
Facturacin media de 60.000,00
Ao 3
Facturacin media de 60.000,00
Este objetivo, aunque el mercado est rabioso, y crtico, no deja de ser viable, si
somos capaces de saber vender el servicio y encontrar el cliente o los clientes
adecuados.
Plan de empresa para un Project Manager en Construccin 55
La decisin tomada por el segmento de mercado que consideramos que hoy tiene,
para el presente plan de empresa ms posibilidades, las viviendas unifamiliares
aisladas, viene fundamentada por dos motivos.
El primero de ellos porqu es un segmento que se queda fuera, en principio, del tipo
de producto que las empresas punteras de Project Manager de gran volumen en el
sector tienen como objetivo, mover una maquinaria tan pesada para una facturacin
pequea no les compensa.
En segundo lugar como pudimos analizar en los cuadros del Ministerio de Fomento, la
construccin de viviendas unifamiliares aisladas, representa un 70% del total de
viviendas promovidas en 2011, un dato muy importante, que ratifica con ciertas
garantas de tranquilidad el objetivo formulado.
Para conseguir los objetivos fijados, lo que tenemos que hacer es ir a buscar los
canales, las vas que pongan en contacto el conocimiento de nuestros servicios con
esos clientes que tienen pensado construir viviendas unifamiliares.
La estrategia en resumen, ser dar a conocernos en los mbitos que pueden ser
puntos potenciales de clientes que necesiten un servicio como el nuestro.
Plan de empresa para un Project Manager en Construccin 56
6. Plan de comercializacin
En este apartado se relacionarn todos los contactos con los que tendremos relacin
en nuestro trabajo diario. Como estamos en el apartado de comercializacin, la visin
ha de ser como nos podemos promocionar con cada una de las personas y empresas
con las que tengamos relacin.
El encargo no se sabe de quin nos puede llegar, por eso cualquier persona nos
puede promocionar. La visin que en este apartado hemos de tomar es de analizar
desde el punto de vista promocional, saber que factores hemos de tener presente y
mimar, si es el caso, para que con la colaboracin de unos y otros, nos hagamos un
hueco en el sector.
El trabajo del futuro comienza hoy, labrndonos, un nombre, un hueco, un prestigio en
las relaciones que con los dems agentes del sector desarrollamos en nuestro da a
da.
Clientes:
Bancos.
Administraciones pblicas.
Agencias inmobiliarias.
Comunidades de vecinos.
Empresas comerciales.
Otras figuras:
Pero adems de los clientes directos, los que nos pueden contratar, existen otras
figuras que nos relacionan con todo el sector, son los agentes que forman parte de
nuestras relaciones profesionales y que en cierta manera tambin nos pueden
comercializar, si me va bien a m, tambin a ellos, y todos en cualquier momento
pueden convertirse en clientes y viceversa:
Arquitectos
Son los encargados de definir el proyecto y son los directores de obra, suelen estar
contratados directamente por el cliente, y pueden estar contratados en nuestro
servicio de Project Manager. Tienen un peso importante en los proyectos, y nos
pueden poner en contacto con nuevos clientes si han quedado a su vez satisfechos
con la gestin prestada por nuestro servicio, aunque no hayan sido nuestro cliente,
Plan de empresa para un Project Manager en Construccin 57
para ellos es muy importante que la construccin se realice bien y con garantas de no
tener problemas a posteriori.
Aparejadores
En obras de edificacin, son los que marca la ley como Directores de la ejecucin de
las obras, son los encargados de que se realice el proyecto visado, as como de
controlar la ejecucin de los trabajos y el control de la calidad de los materiales y
procesos.
Industriales
Empresas encargadas de la ejecucin de parte de la obra, los habr que aporten
materiales y otros que slo aporten mano de obra. La relacin con estos ser de
intensa y fruto de la misma se obtendrn mejores o peores resultados.
Suministradores
Empresas que venden materiales de obra, visto la gran cantidad de distintos
materiales que entran en una construccin, habr muchos y diversos. Establecer
convenios macro puede traer grandes ventajas al poderse aplicar factores de escala
por volumen de compra.
Plan de empresa para un Project Manager en Construccin 58
Los servicios que prevemos podemos prestar en los 3 primeros aos son:
El precio de venta de cada servicio, segn los precios fijados en el apartado 6.3 es:
Si consideramos los objetivos que habamos fijado en el apartado 5.3, una media de
60.000,00 /ao, que por los tres aos suman 180.000,00 y las previsiones de venta
que acabamos de estimar, 227.500,00 , tenemos que hay una variacin del 20% de
esta ltima estimacin a la que realizamos en nuestra fijacin de objetivos, as que la
vamos a dar por buena, ya que el objetivo de facturar 60.000,00 /ao, parece
bastante razonable, y esa fluctuacin a la baja del 20% tambin puede darse visto el
panorama que tenemos econmico hoy da.
Plan de empresa para un Project Manager en Construccin 60
La respuesta a estas dos preguntas nos ir dando la respuesta a cada aspecto que en
este apartado vamos a ir definiendo. Esta nueva empresa que se quiere crear, ve el
triunfo en la especializacin del servicio, no somos una compaa grande para abarcar
muchos campos, con lo cual quien mucho abarca poco aprieta, y para que eso no
llegue a pasar, ante todo, se pondr todo el esfuerzo en satisfacer a nuestros clientes,
que por el volumen de obra no hace falta que sean muchos a la vez, pocos y bien
servidos. Al especializarnos e involucrarnos totalmente en sus necesidades y mirar de
satisfacerlas, veremos como el precio por ejemplo puede quedar en un segundo
trmino, siempre es importante, pero ha de ver que es relativo, ha de anteponer el
querer ver cumplido su objetivo a pagar un poco menos y posiblemente no obtenga
los resultados deseados. Y todo ir girando entorno a esta idea de negocio
especializado, con la dedicacin necesaria a ofrecer independientemente del precio
pactado inicialmente. Esto que puede parecer perder el tiempo, no lo veremos as,
siempre que nuestro cliente quede satisfecho, ya habr tiempo de recuperar ese
tiempo con nuevos encargos que puedan llegar al cumplir con clientes actuales.
Ahora ir por apartados tratando los diferentes aspectos que he enunciado con
anterioridad:
Este trabajo, no puede ser fruto de improvisacin, nos tomaremos el tiempo suficiente,
sin pasarnos, para meditar los entresijos ms importantes y relevantes en este nuevo
servicio. Tambin hemos de ser coherentes con nosotros mismos y si vemos que no
estn claras las cosas, mejor dejarlas claras y no comenzar un encargo en caso de
que seamos conscientes que algo no va a funcionar. Antes de decir no, lo ms
honesto, incluso despus de hacer un DAFO de este servicio, es hablar con total
claridad las cuestiones que no vemos claras con nuestro cliente e intentar
solucionarlas, hablando se entienden las personas. Esto puede ser una prueba de
fuego para iniciar caminos del xito o abandonar. En esta negociacin nuestro cliente
ha de ver con claridad, que buscamos lo mejor para l sin ningn otro inters ms que
cambiarlo por el precio pactado, pienso que movindonos as, pocos problemas
podremos tener, y a veces una retirada a tiempo es una victoria.
Plan de empresa para un Project Manager en Construccin 61
Contratacin Contratacin
TAREAS A CONTRATAR
Mnima Opcional
En Fase de Promocin
Estudio econmico. X
En Fase de Proyecto
En Fase de Construccin
Contratacin de industriales. X
Seguimiento de calidades. X
Propuestas de mejoras. X
Tratamiento de modificaciones. X
En Fase de Explotacin
Recepcin de la obra. X
Aqu quiero volver a indicar la importancia que una de las tarea antes detallada tiene
para conseguir llegar a prestar un buen servicio, esta tarea que considero contratacin
mnima es la de anlisis y revisin del proyecto. Esta misma, se ha de considerar,
ms que mnima, imprescindible, es la mejor manera de darle valor aadido a nuestro
servicio, algo que el cliente tambin percibir, cualquier tipo de cliente, pero nosotros
lo realizaremos con una doble funcin. La primera y principal es hacernos con el
proyecto, nuestro aporte de verdad, al realizar el anlisis del proyecto, le estaremos
haciendo un DAFO al mismo, estaremos analizando los riesgos principalmente y sus
bondades, contrastando con lo que pensamos que puede necesitar el cliente, y
anticipndonos a los problemas, esto s es aportar algo ms, aqu puede radicar
mucha diferenciacin con respecto a cualquier empresa que nos haga la competencia.
Nuestro cliente no slo percibir que hacemos el trabajo encargado, sino que vamos
un poquito ms all, es ese pasito que tenemos que estar decididos a dar, aunque
est fuera de nuestro encargo. Por mi experiencia estoy ms que convencido que este
es un pilar de xito por los motivos expuestos y porque nos facilitar el desarrollo de
todo el encargo, al dominar, conocer perfectamente el producto que hemos de
elaborar.
Precios
Para establecer un precio a cualquier servicio que se nos puede encargar, est claro
que no ser tarea nada fcil, las variables que condicionan la determinacin del precio
final son:
Tipologa de proyecto.
Esta variable nos diferencia el tipo de inmueble, vivienda, unifamiliar o plurifamiliar,
dentro de ello si es calidad de lujo o de calidad estndar, edificio industrial,
comercial o de servicios. Tambin hay otro factor importante, la complejidad del
sistema constructivo y las instalaciones, que sean ms o menos especiales.
Como hemos de fijar un precio, vamos a determinar unos baremos que pongan una
cifra cierta a nuestro servicio bsico de Project Manager, para ello de unas
promociones tipo que se establecer un ratio para tener como dato un precio medio a
aplicar.
Plazos de entrega
Lo que podramos llamar plazos de entrega en nuestro servicio, sern los lgicos que
se estudien en casa caso, acordados claro est con nuestro cliente. El cumplimiento
de estos plazos, dar la imagen de la calidad de nuestro servicio, lo que digamos que
podamos cumplirlo, este hecho transmite seriedad y profesionalidad, a nadie nos
gusta que los plazos se alarguen, es un ndice claro de falta de control de lo que
tenemos entre manos. Pero para cumplir los plazos, vuelvo aqu a hacer hincapi en
que hemos de tener definido el proyecto desde un inicio, nadie puede cuantificar un
tiempo si desconoce lo que ha de realizar, por ello, no me cansar de persuadir en
que deberemos posicionarnos firmemente en tener el proyecto definido, todo lo que se
ir documentando en una hoja de ruta, que sin que se note, el cliente despus ha de
tener el histrico de las cosas que fueron pasando y que pueden repercutir en el
plazo, y siempre va unido a desviaciones de coste. No lo repito como defensa, sino
como consciencia de tenerlo siempre presente y no dejar nada suelto, aqu se nos va
el reconocimiento o no a nuestra gestin, de entre otras cuestiones que se suponen
se cumplirn y que aqu somos del todo responsable, me refiero al control de los
dems aspecto, control de colaboradores, que es para lo que principalmente nos
contratan, y es en donde deberemos volcar y demostrar todo nuestro saber hacer en
la profesin aprendida y experiencia puesta tal disposicin.
Fuerza de ventas
La fuerza de ventas estar integrada en un plan integral de mercadotecnia, en donde
los posibles clientes sean el centro de la definicin de nuestro servicio, venderemos
un servicio que necesite el mercado, no haremos el servicio que fijemos nosotros, sin
saber las necesidades reales exteriores, todo para ayudar a mejorar la contribucin de
la mercadotecnia en la empresa y que la informacin y retroalimentacin fluya desde
el mercado a la empresa y viceversa.
Canal de distribucin
Los canales de distribucin son tratados en el siguiente apartado.
Plan de empresa para un Project Manager en Construccin 65
Ahora en este apartado trataremos como vamos a dar a conocer en el sector nuestro
servicio, hacer llegar la informacin que queremos comunicar.
Como base, voy a plantear las siguientes cuestiones, que con sus respuestas,
disearn nuestro Plan de Comunicacin:
Todos estos apartados sern extrados del presente Plan de Empresa, los cuales se
materializarn en el documento que lo utilizaremos como carta de presentacin de
este apartado. Este documento tambin puede ser el que facilitemos a nuestros
clientes mediante los canales escogidos.
Bancos.
Los bancos se han convertido en inmobiliarias potentes con todos los activos que
se han ido quedando por la crisis, algunas organizaciones bancarias tendrn la
necesidad de promover la construccin de algunos solares para darle valor a esos
terrenos, siempre y cuando la inversin que se ha de hacer adems, se recupere
como es lgico.
Administraciones pblicas.
Las administraciones pblicas, a veces optan por sacar a licitar construcciones en
las que unen el proyecto y la construccin de las mismas
Agencias inmobiliarias.
Las agencias inmobiliarias poseen un barmetro de todo lo que se va moviendo en
una zona, de todo tipo de clientes que buscan inmuebles y que ante la situacin
no encontrar nada que sea del agrado o la idea de lo que buscan, optan por
comenzar desde la compra del solar. Si los agentes inmobiliarios tienen
conocimiento de que podemos prestar este servicio les puede ser de gran utilidad,
pues ellos promueven la venta del terreno, previo asesoramiento a los clientes de
las siguientes fases que podramos realizar nosotros.
Comunidades de vecinos.
Las comunidades de vecinos, a veces han de promover grandes rehabilitaciones,
y vista la tendencia del mercado de obra nueva, el mercado de la rehabilitacin es
evidente que posee un buen potencial.
Empresas comerciales.
Sobre todo del sector industrial, que necesitan ampliar naves, o realizar una
nueva, a estas mismas tambin podemos ofrecerles nuestra gestin.
emisor receptor nos puede dar una retroalimentacin necesaria para conocer las
inquietudes de nuestros posibles clientes, y as volver al planteamiento inicial de
nuestro mensaje, modificando o rectificando aquello que pensemos no estamos
informando bien.
Arquitectos.
Inversores.
Agencias inmobiliarias.
Empresas comerciales.
A estas visitas, llevaremos toda la informacin que a los efectos tendremos que tener
preparada y que he comentado en el punto 1.
Segundo: Para las administraciones pblicas, como todo pasa por concursos pblicos,
deberemos estar apuntados a algn servicio de notificaciones automticas que en la
red funcionan, para estar alertas y poder presentar la oferta de licitacin. No obstante,
a veces suele pasar que en funcin del importe, no ha de pasar por una licitacin, sino
por un negociado sin publicidad, en el que la administracin invita a tres empresas,
escogiendo la mejor. Para esta situacin es bueno darnos a conocer, as que
podemos pedir visita con los departamentos encargados de llevar las contrataciones
para dejar nuestra carta de presentacin.
Tercero: No obstante, los medios de hoy da, lo denominado nuevas tecnologas, las
famosas TIC nos permiten una comunicacin ms participativa, interpersonal, global
sin barreras de espacio ni fronteras, operativa y para todo el mundo. Por este motivo,
crearemos un web en donde nos publicitaremos y en donde nos puedan encontrar por
la red.
La mencionada web se plantear con las siguientes premisas, algunas como la de
informar a nuestros clientes just in time, ya se han comentado en otros apartados del
presente trabajo, pero ahora quiero incluir en una secuencia de pasos la estructura de
constitucin el resultado final que se pretende con la creacin de esta web:
Primera fase: Introduccin de las TIC para todos los procesos internos
Objetivos- Creacin de portales, para poder comunicarse con otras empresas, B2B, y
para que nuestros clientes puedan acceder a parte de la informacin que
consideramos puede ser de su inters, como puede ser toda la documentacin
relacionada con la obra y toda la informacin del avance de la obra, situacin real
econmica y situacin real de plazos.
Plan de empresa para un Project Manager en Construccin 68
7. Plan de operaciones
Recursos materiales:
Software presupuestos
660,00 1 660,00
licencia
TOTAL 8.310, 00
Plan de empresa para un Project Manager en Construccin 71
En este servicio a prestar, se podra afirmar que conseguir los objetivos a satisfaccin
de nuestro cliente, pasa por definir y definir, planificar y planificar (perdn por la
redundancia) perfectamente lo que se ha de realizar. No me cansar de repetirlo una
y mil veces, y en cualquier descripcin de un proceso, lo primero que se ha de saber,
tener claro, es que hemos de hacer, para despus saber de que manera se realiza,
slo y nicamente as, se conseguir una diferencia respecto de la competencia, y
podremos destacar, tal y como indiqu en el apartado 2.2 los factores de
diferenciacin. Por todo ello, el primer proceso es definir, es concretar con el cliente lo
que l pretende de nuestro servicio.
Disculpe el lector por mi insistencia, pero aqu, es donde radica el gran aporte que
podemos dar, lo que marcar la diferencia, es fcil que un delantero marque un gol
tras recibir un pase perfecto, lo difcil es llegar a poder dar ese pase. Con todo esto,
estoy detrs de mi anhelado deseo de industrializar la construccin, siempre que
analizo problemas vividos en mi mundo laboral, este sector de la construccin, mi
conclusin es que se podra haberse evitado si se hubiese planificado bien, as de
simple y llano.
los recursos de que dispone de manera que cumpla con la finalidad de conseguir los
beneficios buscados, auxilindose de herramientas, tcnicas y mtodos adecuados.
Como responsable de un proyecto inmobiliario nos hemos de apoyar en una
estructura que nos permita evaluar nuestra capacidad de gestin y disponer de
indicadores que nos faciliten la mejora de los resultados.
Para ello lo ideal sera establecer procesos que dispongan de valores de entrada y
resultados de salida, convirtindose en procedimientos o instrucciones que lleguen a
determinar unas tareas concretas.
Un proceso consiste en un conjunto de actividades ntimamente relacionadas o que
interactan, las cuales transforman elementos de entrada en resultados contrastables.
Dicho proceso se desarrolla en los llamados procedimientos que definen de forma
explcita cmo llevar a cabo una actividad. Los procedimientos pueden tener la
particularidad de estar documentados o no estarlo.
Lo que necesitamos es generar, definir las tareas que se debern llevar a cabo en
cada paquete de procesos. Estos procesos debern administrar:
Es de resear que todo proceso se ver influenciado por las particularidades de cada
elemento considerado, el entorno, la interrelacin de la formacin de subgrupos o de
elementos y la dependencia sobre el conjunto del sistema.
Programa de necesidades.
Costos.
Pagos
Contrataciones.
Adquisiciones.
Riesgos.
Factores de Riesgo
Plan de empresa para un Project Manager en Construccin 76
Seguimiento de obra.
Plazos.
Definicin de actividades.
Secuencia de actividades.
Tipos de dependencias.
Definicin de hitos.
Estimacin de recursos de actividades.
Estimacin de duracin de actividades.
Preparacin de un calendario inicial.
Anlisis de red del cronograma.
Cronograma del proyecto.
Lnea de base del cronograma.
Control del cronograma.
Reporte de progreso.
Propuesta de toma de decisiones para reconducir desviaciones.
Plan de empresa para un Project Manager en Construccin 77
Calidad.
Comunicacin.
Documentacin.
Uno de los principales recursos de un Project Manager son sus colaboradores, sin
ellos no podramos hacer nada, a la vez son la herramienta imprescindible que nos ha
de conducir al xito del cumplimiento del objetivo buscado, y si no funcionan bien
pueden hacernos caer en fracasos, que casi siempre tienen arreglo pero que dejan un
rastro de incumplimientos cara al cliente y de desviaciones de costes.
Por ello para estar preparados, es muy importante no dejar nada suelto en la
contratacin, mejor dicho en la peticin de ofertas, todo lo que no se haya hablado
antes de contratar, despus ser objeto de discusin, algo que se ha de evitar a toda
costa.
Este aparatado es un aspecto muy importante, pilar de xito y pilar de ejecucin
podemos decir, hay un dicho que dice que el xito o el fracaso est en funcin de las
personas de las cuales nos rodeamos.
Cada uno de estas tipologas de compras se debern tratar con todos los aspectos
relevantes, y en este caso relevantes debe ser todos, no podemos dejar ninguno,
pues tal cual nos dejemos uno, este nos generar un problema con cierta facilidad, a
no ser que el colaborador sea de la condicin de buena persona, no digo tonto, y
que no tenga mala fe en sus acciones, llamo mala fe a pensar simplemente en buscar
su mximo rendimiento sin importarle si nos puede afectar o no su accin. Aqu
estamos entrando en terreno de la tica profesional que por desgracia ha de estar
escrita y firmada, me lo dice la experiencia.
Hasta ahora hemos comentado cuales son nuestras compras o suministros y que
procesos lo debern gobernar. Queda un aspecto importantsimo, centro de este
apartado principalmente, y es como orquestamos nuestro Plan de Compras y
Proveedores, como buscamos los mejores para prestar nuestro, servicio. Como se
coment al principio, en el tipo de servicio a prestar, deberemos hacer comparativos,
pero aqu lo que quiero cuestionar y resolver, es cmo encontramos los mejores
colaboradores o suministradores para que estn en nuestros comparativos? En este
sector, y creo que sin conocerlo, en el resto de sectores, se acta de manera que si el
colaborador anterior nos funcion, lo llamamos para la prxima obra, y tiene casi
todas las posibilidades de realizar el trabajo, en cierta manera tenemos ceguera
inducida por nuestra experiencia.
Ahora voy a citar un cuento muy simple, pero que muchas veces me lo he
cuestionado, por lo de verdad que creo que dice, al haberme pasado algo parecido,
ser breve.
Resulta que era un pueblo de frica en donde una familia viva principalmente de una
vaca, vivan en el lmite de la pobreza. Un da recibieron la visita de un viajero, el
mismo da en que la vaca se muri, estaban apenadsimos pues pensaban que sin la
vaca no podran subsistir. Pas un ao y el viajero volvi y observ que lo que antes
era pobreza y sequa, ahora era todo riqueza y frondosidad, el viajero sorprendido
pregunt como haban podido cambiar tanto, a lo que la familia contesto, que al no
tener la vaca, tuvieron que adaptarse a buscar una forma diferente de supervivencia, y
que la vaca, que pensaban que era lo mejor que tenan, no les dejaba progresar ni
pensar en otras formas de subsistencia, y que ya poda ver como haban cambiado a
mejor.
Con este mensaje, quiero introducir que nuestro Plan de bsqueda de colaboradores,
ha de eliminar en parte esta ceguera, que a veces puede ser buena, pero con ello
quiero llegar a que el Plan que establezcamos ha de buscar, escandallar todas las
posibilidades para comprar y contratar mejor que nadie, slo as siempre podremos
ofrecer el mejor servicio.
Antes de proceder a solicitar ofertas, el proyecto o las partes del mismo objeto
de aprovisionamiento, deben estar totalmente disgregadas en unidades
medibles y cuantificables.
Se establecern los lotes en los que partiremos la obra para contratar, aqu la
experiencia nos ha de guiar, pero hay una mxima que ya he anunciado,
agruparemos por las posibles facturas finales, y del final iremos al principio
para disgregar y medir el proyecto, aqu el soporte del software que utilicemos
nos ha de posibilitar que cada medicin se pueda ir clasificando para que
decline directamente al lote que pertenece y poder realizar extraer la
informacin por dichos lotes.
Plan de empresa para un Project Manager en Construccin 80
Construmtica:
Web: http://www.construmatica.com/empresas
Obralia:
Web: http://www.obralia.com/home.jsp
Estas web del sector on line, adems de lo que buscamos en este caso
concreto, nos pueden publicitar tambin, y nos permiten estar informados de
nuevos sistemas que pueden mejorar nuestro servicio prestado.
Actas notariales.
La mejor manera a veces de documentar una situacin, y creo que la nica con
garantas de prueba a posteriori, es encargar actas notariales que reflejen la
situacin real en un determinado momento. Antes de comenzar una construccin
entre medianeras, con edificios que ya presenten patologas es preceptivo
encargar un acta notarial que de fe de la situacin de estos edificios
Teleoperadores.
Depende de las necesidades puntuales, y de la carga de trabajo, necesitaremos
un servicio de teleoperadores que se encarguen de recogernos las llamadas.
Tambin de cara a futuros clientes puede dar la apariencia de una empresa de
cierta envergadura, no es que engaemos, pero el hbito hace al monje, si las
llamadas de nuevos clientes son recogidas por una operadora (bueno tambin un
operador para que nadie me llame machista), la sensacin primera que es
importante, puede abrirnos paso a que esa persona tenga inters por
escucharnos, si no tenemos este servicio, y resulta que nos llama y no podemos
Plan de empresa para un Project Manager en Construccin 82
8. Recursos humanos
Los costes de las empresas externas, sern costes tambin directos para la empresa
de Project Manager, as como la administrativa, que en caso que el cliente opte por
este servicio se facturar a parte.
El oficial albail y el pen sern pagados directamente por nuestro cliente como otro
industrial ms.
Plan de empresa para un Project Manager en Construccin 86
Gerente
Ayudante de Produccin
En el caso que la facturacin aumente, y por este motivo se necesite apoyar la tarea
de Project Manager, se contratar a un tcnico relacionado con el sector de la
construccin e ingeniera, para que dependiendo directamente del Gerente ayude a
este en el cumplimiento de las tareas necesarias
Administrativa
Este puesto ser opcional, en el caso que nuestro cliente quiera que se lleve la
contabilidad propiamente de la obra, gestionar facturas, registros de albaranes, etc.
Plan de empresa para un Project Manager en Construccin 87
El primer apartado ser el de recopilar todo los datos iniciales para poder confeccionar
el Plan econmico y financiero. Para ello se van a ir definiendo en los siguientes
apartados toda la informacin precisada a tales efectos.
Inversin inicial
Aqu vamos a detallar toda la inversin necesaria para poder poner en marcha la
actividad. Desglosaremos costes por conceptos que se detallaran en nuestro balance:
a) Aplicaciones informticas.
Necesitaremos realizar la compra de la licencia de un programa de gestin integral
que tiene un coste de 900,00 .
Tambin es imprescindible la adquisicin de un programa que realice presupuestos y
lo relacione con los plazos de ejecucin, este programa tiene un coste de 660,00 .
b) Maquinaria.
En este apartado vamos a indicar la maquinaria que para control de obra vamos a
necesitar disponer para dar un buen servicio, esta es:
Cmara de fotos y video 220,00
Nivel lser 320,00
Medidor lser 650,00
d) Mobiliario.
El mobiliario en estos inicios, a pesar de ser sencillo, se deber dar buena imagen,
por eso aunque la necesidad inicial es baja, 2 mesas, 6 sillas, 2 estanteras, se ha
pensado en adquirir algo de calidad no muy baja, 1.800,00 .
f) Fianzas
Para el alquiler del local se pide una fianza, que se corresponde con 2 meses de
alquiler, total 1.200,00 .
h) Recursos propios.
Vamos a contar que disponemos de 12.000,00 de recursos propios.
Plan de empresa para un Project Manager en Construccin 88
Suministros:
Agua 20,00 /mensuales
Electricidad 40,00 /mensuales
Combustible 90,00 /mensuales
Telfono fijo, mvil y adsl 90,00 /mensuales
Gastos diversos:
Gestora 60,00 /mensuales
Oficina limpieza 50 /mensuales
Varios, cajn desastre 50,00 /mensuales
i) Fiscalidad
Como hemos escogido la formacin de una Sociedad Limitada, el tipo de gravamen
de pago de impuestos ser del 25%, pues no pasamos de 50 trabajadores y de
momento tampoco pasamos de 120.202,41 en la base imponible.
h) Estimacin de ingresos
Como hemos de hacer una previsin de cuando se van a producir los ingresos
previstos, y para hacer una estimacin podemos hacer que los 60.000,00 / de
ingresos anuales se cobraran de la siguiente manera en un ao:
Esta misma hiptesis la voy a plantear para los 3 aos estudiados. Es una hiptesis
muy lineal pero una entre muchas hemos de tomar y esta es la que voy a utilizar.
Comentario
Este cuadro nos informa de la inversin que se ha de realizar, qu necesidades
financieras tenemos y como nos financiamos. En este caso nos financiamos todo con
recursos propios. Como dato podemos observar que disponemos de 4.185,01 en
concepto de provisin de fondos en nuestra caja para imprevistos. El mximo de
financiacin necesaria se produce en el mes de Enero con un importe de 14.375,25 .
Plan de empresa para un Project Manager en Construccin 90
Balance
Plan de empresa para un Project Manager en Construccin 91
Resultados anuales
Plan de tesorera
Plan de empresa para un Project Manager en Construccin 94
Comentarios
Podemos observar que es un proyecto viable financiera y econmicamente. El retorno
de la inversin inicial se produce antes del final del primer ao, Agosto. La tasa TIR
obtiene un valor alto de 165,90 %, y el VAN final es de 40.109,00 .
Hemos de matizar que hemos puesto un sueldo de 1.500,00 /mensuales para el
socio fundador.
Para estudiar variaciones se han supuesto dos situaciones, en donde varen los
ingresos y los costes fijos, y podemos observar los nuevos resultados.
Plan de empresa para un Project Manager en Construccin 98
9.6 Ratios
Plan de empresa para un Project Manager en Construccin 99
Comentarios
A continuacin vamos a comentar algunos ratios:
Fondo de maniobra
Muestra la relacin entre el activo circulante de la empresa y el pasivo exigible a corto
plazo.
Lo ideal es que ste sea superior a cero, puesto que si es igual a 0, la liquidez es muy
ajustada y por ejemplo un simple retraso en el pago de algn cliente puede hacer que
la empresa no pueda atender los pagos.
Si es inferior a 0 la empresa est en una situacin apurada de liquidez ya que no
cubre con su activo circulante las deudas que vencen a corto plazo.
En nuestro caso no tenemos ningn problema, tenemos liquidez, es una empresa ms
capitalizada que endeudada.
Anlisis de liquidez
Un valor ideal se sita entre 1,5 y 1,9, si el resultado es inferior a 1, podemos tener
problemas de liquidez, que no es nuestro caso. El coeficiente de liquidez va
aumentando cada ao, primer ao 1,79, 3,17 el segundo y 4,47 el tercero.
Ratio de endeudamiento
Con carcter general, un valor correcto es 0,6. Por encima de ste la empresa tiene
exceso de deudas, y por debajo de ste la empresa est capitalizada, que es nuestro
caso, a excepcin del primer ao que tenemos 0,87.
Plan de empresa para un Project Manager en Construccin 100
Forma jurdica idnea para sociedades pequeas, con pocos socios, pudiendo
ser incluso como en este caso unipersonales, y capital reducido.
Es necesario depositar un capital mnimo de 3.005,06. Este capital est
dividido en participaciones que son igual, indivisibles y acumulables que
podrn ser en metlico, bienes o derechos susceptibles de valoracin
econmica.
La responsabilidad ante las deudas sociales se limita a la aportacin realizada.
Esto es especialmente importante en el caso de la S.L. Unipersonal, puesto
que ofrece una alternativa a la forma jurdica del empresario individual, en la
cual no hay esta limitacin.
Las participaciones son nominales y no se pueden transmitir libremente,
puesto que hay un derecho de adquisicin preferente por parte de las
personas asociadas.
No hace falta, a la hora de hacer aportaciones no monetarias, un informe
externo de un experto, con la disminucin de gastos que esto comporta.
rganos de funcionamiento ms simplificados que en el caso de las
Sociedades Annimas, existiendo una mayor participacin de los socios en la
gestin social.
Plan de empresa para un Project Manager en Construccin 101
10.2 Fiscalidad
Impuesto de Sociedades
Las sociedades limitadas tributan a travs del Impuesto de Sociedades, que grava la
renta de la sociedad a lo largo del periodo impositivo. Se entiende que es renta la
totalidad de los rendimientos limpios y los incrementos o disminuciones patrimoniales.
Libro diario.
Libro de inventarios y cuentas anuales.
Libro de actas.
Libro de acciones nominativas.
Libro Registro de contratos entre el socio nico y la sociedad (en el caso de las
sociedades limitadas unipersonales)
Estaremos obligados a efectuar declaracin por IVA. Los libros obligatorios son los
siguientes:
Los trmites a llevar a cabo para poder comenzar la actividad sern bsicamente los
trmites para crear una sociedad limitada profesional, y se detallan a continuacin:
El coste de esta licencia depende del tipo de actividad. Cada ao se actualiza a las
Ordenanzas Fiscales. En caso de que queramos realizar cualquier tipo de obra en el
local o establecimiento, la deberemos solicitar con la oportuna licencia de obras.
Por poder actuar al mercado se debe tener un nombre diferente del resto de las
empresas, por este motivo el Registro Mercantil Central nos ha de autorizar a utilizar
un nombre.
A la solicitud haremos constar, por orden de preferencia tres nombres por denominar
nuestra sociedad, tambin lo podremos hacer on-line, en: http://www.rmc.se.
La denominacin quedar registrada a nombre del interesado durante el plazo de seis
meses y tendr una vigencia de 3 meses a efectos de otorgar la escritura pblica de
constitucin, si al tercer mes no hemos otorgado la escritura de constitucin debemos
solicitar la renovacin del nombre al Registro Mercantil Central.
El banco o caja emita un certificado que acredita que se ha abierto una cuenta
corriente a nombre de la sociedad y las aportaciones que ha hecho cada uno de las
personas que se asocian, en nuestro caso el capital social mnimo ser de 3.005,06 .
Elevacin a escritura pblica de constitucin ante Notario, se consigna cules son las
personas que se asocian, grado de participacin a la sociedad, las que ejercern la
administracin que se incluir en los Estatutos de la sociedad. En este caso ser una
sociedad unipersonal con un socio fundador.
Se entiende por Centro de Trabajo el que constituye una unidad productiva autnoma,
es decir que crea o fabrica un objeto o que presta un servicio, que tiene una
organizacin especfica, tanto de bienes como de personas. En general, es centro de
trabajo cada lugar dnde se puede encontrar la persona trabajadora por razn de su
trabajo. La obligacin de comunicar la apertura del centro de trabajo corresponde al
empresario, sea cual sea la actividad que se lleva a trmino.
Los datos de partida necesarios para realizar este calendario los detallo en el
siguiente cuadro:
Plazo mximo de
Plazo mximo para respuesta del
Accin
realizar el trmite. organismo
correspondiente.
Antes del inicio de la
Licencia Municipal de apertura 1 mes
actividad.
Solicitud Certificacin Antes de constituir la 15 das, caduca a
Denominacin Social sociedad. los 2 meses.
Depositar el capital social a una Antes de constituir la
-
entidad bancaria. sociedad.
Antes del inicio de la
Escritura pblica de constitucin. 7 das.
actividad.
Declaracin previa de inicio de 6 meses desde la
Antes del inicio de la
actividad y solicitud del CIF solicitud del CIF en
actividad.
provisional. constitucin.
Liquidacin del Impuesto sobre 30 das hbiles a
Transmisiones Patrimoniales y partir otorgamiento
Inmediato.
Actos Jurdicos Documentados escritura de
(ITP y AJD). constitucin.
2 meses desde el
otorgamiento de la
Inscripcin Registro Mercantil. 1 mes.
escritura de
constitucin.
Antes del inicio de la
Declaracin Censal de alta. 1 da
actividad.
Inscripcin de la empresa a la Antes del inicio de la
1 da
Seguridad Social y altas actividad.
Plan de empresa para un Project Manager en Construccin 107
empresario/a y trabajadores/as.
Comunicacin de apertura del Antes del inicio de la
1 da
centro de trabajo. actividad.
Obtencin y legalizacin del Libro Antes del inicio de la
1 da.
de Visitas. actividad.
Estas acciones estn basadas principalmente en disear la pgina web que queremos
crear, y en preparar la documentacin para iniciar las visitas de presentacin a
clientes.
12 Bibliografa
Referencias bibliogrficas:
Bernardo Lpez-Pinto Ruiz, Marta Mas Machuca, Jess Viscarri Colomer (2008). Los
pilares del Marketing; Ediciones UPC.
http://www.empresite.com/Actividad/PROJECT-MANAGEMENT/ Directorio de
empresas de Project Manager.
http://www.ipyme.org/es-
es/creacionempresas/procesoconstitucion/Paginas/ProcesoConstitucionTramitesASeg
uirPorLaEmpresa.aspx
Ministerio de Industria, Energa y Turismo.
Plan de empresa para un Project Manager en Construccin 109
Conclusin
Hemos partido de la idea del negocio, analizando que podemos ofrecer y como lo
podemos realizar para adems diferenciarnos de la competencia. Un servicio con una
idea clara preconcebida de lo que puede necesitar nuestros clientes en todas las
fases de un producto inmobiliario, pero, con un diseo del servicio en que el epicentro
del diseo del servicio a prestar sea nuestro cliente y sus verdaderas necesidades.
Para al final llegar a cuantificar en nmeros la viabilidad del negocio con un Plan
Econmico y Financiero, donde se concluye que es viable tanto econmica como
financieramente, ya que entre otras cuestiones no necesitaremos de una gran
inversin inicial.
Plan de empresa para un Project Manager en Construccin 110
Agradecimientos
Quisiera desde estas lneas agradecer a todos los profesores que he tenido durante
los estudios de esta carrera llamada Ingeniera de Organizacin Industrial orientada a
la edificacin y Graduado Superior en Gestin en la Edificacin.
Dar las gracias a mi familia por el tiempo que les he robado con estos estudios,
hacindome posible compaginarlo con el trabajo y la casa, aguantando a veces mi
nerviosismo.