INTRODUCCION

Una de las herramientas fundamentales en la planeacin de desarrollos inmobiliarios son los estudios de
mercado. El xito del desarrollo inmobiliario depende principalmente de su adecuacin al mercado. Si las bases
de mercado que se tomaron en consideracin fueron acertadas, estaremos hablando seguramente de un xito
tanto financiero como de logro de los objetivos previamente definidos, si no fue as estaremos reseando un
fracaso. En trminos generales el anlisis de mercado es un estudio de las caractersticas socioeconmicas de
una comunidad o de una parte de ella localizada geogrficamente en un rea determinada, para estimar sus
necesidades o la demanda efectivo de productos tangible. Los principales pasos, en trminos generales a seguir
son los siguientes:
a) El paso inicial en el anlisis de mercado es la recopilacin de datos acerca del grupo geogrfico o
demogrficamente definido
b) La segunda etapa consiste en analizar los datos ya ordenados para identificar las condiciones actuales
del mercado.
c) Posteriormente se determinan los posibles efectos al introducir nuevos elementos dentro del mercado
ya configurado o modificar los elementos ya existentes.
d) Finalmente, como cuarta etapa, se lleva a cabo la redaccin de las conclusiones y recomendaciones
diseadas con base en los resultados de la investigacin.
El estudio que vamos a realizar consta de analizar la posible demanda de Distrito de Nuevo Chimbote para la
creacin de un conjunto habitacional, por el cual se realiza su estudio de mercado para identificar la demanda
potencial del producto que l piensa ofrecer, el precio en el mercado y las caractersticas de la competencia
para as adecuar la cantidad, tipo y precio de la vivienda que vamos a ofertar en el distrito y que cubra todas las
necesidades del usuario.
1. ANTECEDENTES HISTORICOS
Resea Histrica Histricamente, el desarrollo de la Provincia del Santa siempre estuvo vinculado al
crecimiento y progreso de los pueblos costeros, que de alguna medida estos, han generado movimientos
migratorios, por mejores ofertas de trabajo y expectativas de bienestar para los habitantes de los dems
distritos distantes de los que se ubican en la zona costera de la provincia. Sus primeros aos de vida de esta
provincia, se da mediante Reglamento Provisional del 12 de Febrero de 1,821, como integrante del
departamento de la Costa; por Decreto del 23 de Enero de 1,830 se une a la provincia de Chancay con su
capital Villa de Supe, Santa desaparece como entidad de segundo nivel separndola mediante Decretos del
17 de Marzo de 1,835 y 2 de Setiembre del mismo ao. Por Decretos del 12 de junio y 10 de Octubre de
1,836 de los Presidentes Salaverry y Santa Cruz respectivamente, la Provincia del Santa es incluida al
Departamento de Huaylas. Por ley del 23 de marzo de 1,857 la capital del Santa paso al pueblo de Casma,
elevndola a la categora de Villa. Por Decreto Ley 11326 del 14 de abril de 1,950, paso a ser capital la Villa
de Chimbote, elevada a la categora de ciudad desde entonces. El Decreto ley 11326 promulgado por el
Presidente (Tarmeo)Manuel Arturo Odra Amoretti, dice en su Segundo Artculo La Nueva Provincia del
Santa estar formada por los distritos: Cceres del Per(capital Jimbe), Chimbote, Moro, Nepea, Santa y
Macate segregado de la Provincia de Huaylas; como Provincia de Ancash, con su capital Chimbote, aparece
legal e incuestionablemente en 1,950.

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1.1. CRECIMIENTO Y DESARROLLO COMERCIAL
En 1871 comienza el crecimiento de la ciudad con la construccin de un ferrocarril hasta Huallanca, a cargo
del empresario Henry Meiggs Williams, conocido como Enrique Meiggs. Al ao siguiente, es nombrado
Puerto Mayor, por lo que se le dota de una oficina de aduana y de una infraestructura portuaria.
Durante la expedicin Lynch, episodio de la Guerra del Pacfico, es ocupada por el ejrcito chileno la
hacienda El Puente. Como en las dems ocupaciones, se le exigi a su dueo, Dionisio Derteano, el pago de
un cupo a fin de que no se lleve a cabo el saqueo, pero ello era imposible, pues adems de exigir una muy
alta cifra, el Estado peruano cerr los bancos a fin de evitar estos cupos. En consecuencia, se saque y
destruy la cosecha, el ingenio y cuanto en ella haba.
En el ao de 1906 se crea el Distrito de Chimbote, el 6 de diciembre. En la dcada de los aos 1930 se
construye la Carretera Panamericana.
1.2. BONANZA FUGAZ
Embarcaciones pesqueras en la Baha de Chimbote. En la dcada de los aos 1950 se consolida su vocacin
portuaria con la constitucin de la Corporacin Peruana del Santa, la construccin de la Central
Hidroelctrica del Can del Pato (Huallanca) y el inicio de las actividades siderrgicas. Hacia esa poca ya
haba en la periferia de la ciudad algunas procesadoras de pescado. Sin embargo, es recin en los aos 1960
que comienza la explotacin masiva, en gran parte a la iniciativa de Luis Banchero Rossi, comenzndose el
xodo migratorio desordenado debido a la elevada demanda de mano de obra. ste crecimiento implic,
adems, la llegada de comerciantes y servicios que hicieron al crecimiento de la ciudad catico y
desproporcionado de los planes.
1.3. HISTORIA DEL DISTRITO DE NUEVO CHIMBOTE
El rea metropolitana de Chimbote es mayormente residencial, contando con 114 centros poblados,
conocidos como urbanizaciones, asentamientos humanos, habilitaciones urbanas progresivas y pueblos
jvenes. Cerca de la desembocadura del ro Lacramarca se encuentra la zona industrial, ocupada
mayormente por astilleros y por fbricas de harina de pescado. Chimbote es atravesada por la Carretera
Panamericana, que a lo largo de su recorrido toma los nombres de avenida Jos Glvez y avenida Enrique
Meiggs, que junto a la avenida Jos Pardo son las principales autopistas de la ciudad. Al sur de la ciudad se
ubica el aeropuerto (CHM) y antes del puente, el Terminal TerrestreEl Chimbador. A lo largo de la costa se
concentran 13 muelles entre industriales y artesanales en estado de obsolescencia.
Segn indican hallazgos arqueolgicos encontrados, la riqueza marina existente y las caractersticas de las
bahas: El Ferrol y Samanco, motivaron el asentamiento de comunidades nativas de origen Mochica;
poniendo en evidencia que la pesca era una actividad econmica importante en el territorio actual de
Chimbote y Nuevo Chimbote.
La historia del distrito est asociada a su proceso de origen y crecimiento urbano, condicionado a la
ubicacin geogrfica de la ciudad de Nuevo Chimbote, al sismo de 1970 y al desarrollo de la ciudad de
Chimbote y la evolucin del crecimiento industrial pesquero y siderrgico. Tal es as que en 1960, en el
margen izquierdo del Ro Lacramarca, se producen invasiones poblacionales con nombres: Villa Mara Baja,
Primero de Mayo y 3 de Octubre. Posteriormente la Empresa Urbanizadora Chimbote S.A. construye la
Urbanizacin Buenos Aires.
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 En los aos 70, a raz del sismo, se constituye CRYRZA (Comisin de la Reconstruccin y Rehabilitacin de la
Zona Afectada por el sismo del 31 de mayo de 1970); y es quien elabora el Plan Director de la Municipalidad
Provincial del Santa, aprobado en 1974, estudio que contempla la expansin urbana a la zona sur de la
ciudad de Chimbote. En 1945 tuvo una poblacin de 4000 habitantes alcanzando 17000 habitantes en 1970.
De acuerdo al Plan Director, comienza la expansin con otros asentamientos poblacionales como:
Urbanizacin Bruces, Las Casuarinas, Los Hroes (Ex canalones), Jos Carlos Maritegui (Ex Unicreto), Bella
mar y PPAO (Programa Piloto de Asentamientos Orientados). A partir de 1980 se producen nuevas
construcciones como: El Pacfico, Los Cipreces, Santa Rosa, Santa Cristina, BancheroRossi, El Bosque, San
Rafael, Las Gardenias. Al 2012, el distrito de Nuevo Chimbote, a los pueblos ya existentes hasta 1980, se ha
producido invasiones continuas generando ms de 200 asentamientos (AA.HH. y H.U.P.) ocupando reas
que alcanzan hasta tierras agrcolas de CHINECAS.

2. ANLISIS DEL MERCADO 2015 - 2017

2.1. DEMOGRAFA
Corresponde a la mitad sur de la ciudad de Chimbote, con las zonas residenciales y las playas de la ciudad.
Es la zona de ms reciente crecimiento de la ciudad, con varias urbanizaciones e incluye el aeropuerto y el
campus universitario con diez carreras profesionales.
Este distrito se caracteriza por tener la Plaza Mayor ms grande del Per, con un monumento diseado por
Enrique Olivera Arroyo, que representa a una Garza significando al ave migratoria que se encuentra en el
distrito ecolgico. El distrito de Nuevo Chimbote est zonificado en urbanizaciones como Buenos Aires, Los
Hroes, Jos Carlos Maritegui, Cipreses, Pacfico, Las Casuarinas, Bruces, Cceres Aramayo, Banchero Rossi,
Santa Cristina, Santa Rosa, El Bosque, Las Gardenias, San Rafael, Los Portales, Bellamar, Nicols Garatea, Las
Brisas, etc. Las avenidas ms concurridas son Pacfico, Argentina, Anchoveta, Brasil, Country.
Este distrito cuenta con un moderno cementerio llamado Lomas de la Paz, similar a los grandes cementerios
que existen en la ciudad de Lima. Grandes supermercados como Plaza Vea y Metro estn presentes en
Nuevo Chimbote, adems un moderno Mega plaza, debido al gran crecimiento urbano y poblacional.

Nuevo Chimbote, comprende 1 641. 44 km2, dividido en urbanizaciones y se caracteriza por ser la zona con
ms reciente crecimiento de la provincia. Por tanto, segn el Instituto Nacional de Estadstica e Informtica
(INEI), en el censo del 2015 alberga una poblacin total de 152 127 habitantes, repartidos as en poblacin
urbana con 149 918 habitantes y en poblacin rural con 151 127 habitantes.

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2.1.1. MODELO DE DESARROLLO URBANO NUEVO CHIMBOTE
La Nueva ciudad, que inicialmente respondi y apoy con su importante equipamiento en salud, educacin,
vivienda a Chimbote desbastado por el terremoto del 70, se emplaz sobre terreno llano, extenso, arenoso
y de aires limpios y posteriormente en su crecimiento sobre la cause de la Quebrada San Antonio y
Humedales. Ahora conociendo su territorio distrital y la economa que impulsa, sostiene y la que se avizora
para su crecimiento y desarrollo urbanstico se propone para Nuevo Chimbote, el modelo urbano el cual
queda definido de la siguiente manera:
2.1.1.1. CONFORMACIN URBANA: - Configuracin Espacial: Nuevo Chimbote, responde al
aprovechamiento y potencialidades econmicas que tiene el Proyecto especial CHINECAS con el
impulso y desarrollo de la agro exportacin; as mismo con el potencial turstico en el Cerro Pennsula
generando balnearios y aventura, a su vez fortaleciendo su actividad de servicios, comerciales,
administrativos / institucionales y educativo.

2.1.2. PLAN DEMOGRAFICO URBANO DE NUEVO CHIMBOTE

Por el este la quebrada San Antonio arremete contra la ciudad de modo que obliga prever su encausamiento
a travs de la zona de proteccin ecolgica a lo largo y adyacente a la av. Central por activacin peridica
durante fenmeno natural y antrpico, as mismo los humedales deben ser considerados, como reserva
natural promoviendo su conservacin. Con lo anteriormente descrito se puede concluir que se conformar
espacialmente una ciudad polinucleada. - Las Unidades Territoriales:
De acuerdo a las perspectivas planteadas podramos ubicar tres unidades territoriales:
Unidad territorial sector este, agricultura y apoyo a la agro exportacin.

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 Unidad territorial sector oeste, turismo de playa y aventura
Unidad territorial sector centro, comercial, servicios y administrativa.

2.2. POBLACION DE CHIMBOTE Y NUEVO CHIMBOTE (SEXO)

La poblacin es la que determina la estructura segn atributos como el sexo- l a e d a d , e n l a
d i s t r i b u c i n p o r g r u p o s q u i n q u e n a l e s e n l a c i u d a d d e Chimbote la pirmide aparece un
poco regresiva porque nos est indicando un descenso de la natalidad en los ltimos aos, un previsible
envejecimiento e incluso prdida de poblacin.
La poblacin de la ciudad de Chimbote es mayoritariamente femenina 50.7%, con una ligera diferencia
de los hombres 49.3%, el grupo poblacional entre 0 a 19 aos de edad representa el 37% de la poblacin.
La edad y sexo son los atributos ms importantes para el estudio de diferentes aspectos de una
poblacin, pues facilita cualquier anlisis.
En la ciudad de Chimbote la poblacin femenina es la ms alta 154,983 habitantes que representa el
50.7% de la poblacin de la ciudad y masculina 150,649(49.3%)
En el centro urbano Chimbote encontramos que la poblacin masculina es de 95,376 (49.4%) y la
poblacin femenina 97,778 (50.6%) y en el centro Urbano Buenos Aires la poblacin masculina es de
55,147 (49.1%) y la femenina es de 57,107(50.9%), pero en pampa la Carbonera es todo lo contrario
masculino 126 (56.3%) y 98 (43,8%).
Lo que indica que en la poblacin de la ciudad existen ms mujeres que varones, aunque es una
diferencia poco significativa.

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2.3. POBLACION DE CHIMBOTE Y NUEVO CHIMBOTE ( EDAD)
Gran parte de la poblacin departamental de Ancash se concentraba en la Provincia del Santa, que albergaba
al 37.3% del total de poblacin por departamento. En cuanto a la distribucin por sexo esta era equilibrada
(50.2% eran mujeres y 49.8% hombres). Los distritos de Chimbote y Santa poseen el mayor crecimiento
intercensal (1993-2007) de la provincia del Santa, can tasas de 4.09% y 1.65% respectivamente. Dentro de
la provincia del Santa se encuentra ubicado el distrito de Chimbote el cual cuenta con 214,804 habitantes
en el ao 2015, representando la poblacin de 12 a 17 aos de edad el 10.5% del total de habitantes.