Manual de Valuación Inmobiliaria PDF

DIRECCIN DE CATASTRO Y AVALO DE BIENES INMUEBLES
MINISTERIO DE FINANZAS PBLICAS

DIRECCIN DE CATASTRO Y AVALUO DE BIENES INMUEBLES
DICABI
MANUAL DE VALUACIN INMOBILIARIA
GUATEMALA, CENTRO AMERICA

AGOSTO 2005
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MANUAL DE AVALOS DE BIENES INMUEBLES
1. PRESENTACIN
La Direccin de Catastro y Avalo de Bienes Inmuebles, DICABI, del Ministerio
de Finanzas Pblicas, presenta el Manual de Valuacin, que contiene las lneas de
aplicacin tcnica para estandarizar los procedimientos de valuacin inmobiliaria
en las reas urbanas y rurales del Pas, con el objetivo de apoyar a las
municipalidades del Pas en la creacin y mantenimiento de una base de datos
para el registro fiscal.
Este Manual contiene la teora y los lineamientos prcticos necesarios para su

aplicacin, con las tablas de valor de la tierra en el rea urbana y de la
construccin, derivadas de estudios a nivel municipal de zonas homogneas
fsicas y econmicas.
Las variables que presentan los diferentes ncleos poblados del pas con respecto
a servicios, condiciones de vas, arquitectura, pobladores, mercado, conformacin
y factores adversos, as como la subjetividad e imperfeccin de la informacin
respecto a la tierra y la construccin, los hace diferentes uno del otro, haciendo
variar el valor de la tierra. Lo que permite definir sectores tanto para las
caractersticas fsicas como para los valores, que a su vez definen las Zonas
Homogneas Fsicas y Econmicas, que son el reflejo fiel de lo que sucede en el
mbito de acuerdo a las condiciones de cada poblacin.
Situacin semejante sucede con las construcciones, las cuales pueden ser
tipificadas en cada rea urbana con base a caractersticas estandarizadas que
sirvan de gua para definir la Tipologa Constructiva o de ser necesario en una
aplicacin individualizada si fuera muy marcada la diversificacin entre
construcciones de un mismo sector, lo que podra suceder en ciudades de mayor
importancia comercial, poltica y administrativa. La identificacin de las
caractersticas de la construccin, que define una tipificacin segn clases de
materiales, estructura, arquitectura y mano de obra, entre otros, que forman parte
de la economa de mercado de cada regin y que presenta diferencias de un
municipio a otro, permite establecer el valor correcto para los bienes inmuebles
fiscalmente afectos, ya sea como una primera valuacin o bien para la
actualizacin de valores regulada por la ley correspondiente.
Para la valuacin de bienes inmuebles en el rea rural se seguirn considerando

las Tablas de Clasificacin del Suelo de acuerdo a su vocacin agrcola, mismas
que obedecen a un estudio de suelos muy detallado.
Para la construccin en el rea rural, se aplicarn tablas de valores elaboradas de

acuerdo a la tipificacin de la construccin en el ncleo urbano ms cercano, y
para las construcciones secundarias existentes se utilizarn las tablas incluidas en
este Manual.
Con los nuevos criterios aplicados para la elaboracin del presente Manual de
Valuacin, la DICABI est contribuyendo a modernizar el sistema valuatorio para
fines impositivos, basado en estudios de situaciones reales que se realizarn en
cada municipio, promoviendo con ello equidad y justicia en la aplicacin de
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valores, y facilitando la actualizacin de estos en los trminos que indiquen las

leyes tributarias respectivas.
La Direccin de Catastro y Avalo de Bienes Inmuebles DICABI, con la

formulacin del presente Manual de Valuacin, da cumplimiento al artculo 16 del
Decreto Legislativo nmero 15-98.
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2. DEFINICIONES
En esta seccin se anotarn algunas definiciones que contribuirn a la mejor

comprensin y aplicacin del presente Manual, as como a la estandarizacin del
proceso valuatorio. Algunas de las definiciones son convencionalmente parte del
proceso de valuacin, mientras que otras han sido tomadas del Catastro y del
marco jurdico guatemalteco.
rea sub-urbana: Extensin territorial que se localiza en la periferia de los

centros urbanos, organizada o no, en bloques divididos en predios de reas
heterogneas, en propiedad y posesin de personas individuales y que estn
dotadas de uno o dos servicios pblicos bsicos.
Como reas sub-urbanas, se consideran tambin todas aquellas aldeas alejadas

de los centros urbanos, cuyo desarrollo es incipiente y crecen sin planificacin
alguna. Estas reas tambin poseen entre uno o dos servicios pblicos bsicos.
rea urbana: Extensin territorial organizada en un orden geomtrico de calles y

avenidas que forman bloques divididos en predios con reas ms o menos
homogneas en propiedad o posesin de personas individuales y jurdicas,
generalmente con nomenclatura municipal y dotada de los servicios pblicos
bsicos; (agua pblica y domiciliar, energa elctrica pblica y domiciliar, drenaje
de aguas negras y pluviales).
Avalo: Es la estimacin del valor de un bien o cosa en la moneda del pas,

basada en la investigacin de mercado de bienes iguales o equivalentes.
Avalo fiscal: Es el proceso en el cual se llega a cuantificar el valor de un bien

inmueble, sea este urbano, sub-urbano o rural, con la aplicacin de un factor de
descuento, el cual ser determinado por la Corporacin Municipal.
Factor de descuento: es un porcentaje que determinar la Corporacin

Municipal, el cual ser de aplicacin a todo el municipio, el que oscilar entre el
50% y el 75% de descuento sobre el justiprecio.
Bien: Es una cosa que es puede ser objeto de apropiacin, capaz de

proporcionar una renta, una utilidad o un beneficio.
Depreciacin: Se define como la prdida de valor que sufre un bien por cualquier
causa, ya sea por uso, deterioro, tiempo transcurrido u obsolescencia, factores
naturales o econmicos.
Erosin del suelo: Se define como el desprendimiento y arrastres acelerado de

las partculas del suelo, causada por el agua y el viento, intervienen por lo tanto,
en el fenmeno, un objeto pasivo, que es el suelo, colocado en determinadas
condiciones de pendiente, dos agentes activos, el agua y el viento y un
intermediario, que es la vegetacin que regula sus relaciones.
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Estructura del suelo: Es la forma en que estn colocadas las partculas del
suelo, puede ser prismtico, columnar, en bloques, laminar granular. Una buena
estructura conserva mejor crecimiento de las races, mayor aprovechamiento de
los nutrientes, favorece el laboreo.
Funcin valuatoria: Actividad tcnica realizada por peritos con el objeto de

determinar el justiprecio de las cosas y actualizar su valor.
Lote Tipo: Solar urbano con una superficie de terreno homognea que predomina
en el sector investigado, de situacin medial en cuadra no de esquina de forma
regular, a nivel de la va pblica, con frente y fondo homogneos, topografa
plana, las dimensiones caractersticas del lote tipo dentro del estudio de la
valuacin pueden ser definidas por cada municipio.
Minusvala: Menor vala, disminucin del valor de una cosa por circunstancias
extraas a ella.
Obsolescencia extrnseca: Prdida del valor de los bienes inmuebles, cuando en

el sector se dan usos que no correspondan como: Instalaciones de fbricas,
aeropuertos, cementerios, gasolineras, estaciones de ferrocarril, invasiones
humanas, alto grado de ndice de violencia, olores desagradables, sonidos
molestos, basureros, etc.
Obsolescencia intrnseca: Prdida del valor causado por factores distintos al

deterioro fsico como por ejemplo: un mal diseo, ubicacin de la vivienda en un
sector que no le corresponde debido al costo de construccin, mala distribucin de
ambientes, prdida de valor en la zona.
Precio valor de cambio: Es el importe monetario por el que se enajena y

adquiere un bien o mercanca.
Profundidad del suelo: La profundidad efectiva de un suelo se refiere al espacio

que las races pueden penetrar sin interferencia para conseguir el agua y los
nutrientes necesarios para su crecimiento.
Solar: Terreno donde se ha edificado que se destina para edificar en l.
Textura del suelo: Es la proporcin relativa en que se encuentran las partculas

en el suelo. Ests partculas se clasifican de siguiente manera: arcilla, arcillo-
arenosa, arcillo-limosa, franco-arcillosa, franco-arcillosa-arenosa, franco-arcillo-
limosa, franco, franco-arenosa, franco-limosa, arena, areno-francosa y limo.
Pendiente: Es la diferencia de altura de dos puntos referidas a un plano horizontal

y que puede ser expresada en porcentajes.- El porcentaje de pendiente de un
terreno es la diferencia de altura en 100.00 mts. de longitud.
Valor: Determinacin de una cantidad. Desde el punto de vista econmico, es el

poder cualitativo intrnseco virtual de utilidad, referido a precio, de un bien
cosa, para la satisfaccin de determinada necesidad.
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Valor unitario ajustado: Es el valor que resulta de someter el valor unitario base
de mercado a los factores de modificacin, identificados como: frente, fondo, fondo
de lotes interiores, forma, sobre y bajo nivel, de extensin, de esquina y
topografa.
Valor unitario base de mercado: Es el valor resultante de la investigacin del

valor del suelo en el sector, utilizando las formas de oferta y demanda, compra-
venta y opinin, que simula un ideal con la ponderacin aprobada.
Valor comercial: o Valor de Mercado puede definirse como la cantidad de dinero

por la cual se permutan bienes o servicios dentro de un perodo determinado de
tiempo, entre partes independientes que obran por su propia voluntad y estn
razonablemente bien informadas
Valor de tasacin: Es el valor fijado a un bien segn criterio de un perito

valuador.
Valuador: Tcnico, conocedor, especialista, experto, que por tener los

conocimientos necesarios y la experiencia suficiente tiene la aptitud,
reconocimiento y la autorizacin para dictaminar y emitir opinin sobre el valor de
las cosas.
Vida til: Es el perodo de tiempo que dura una construccin cualquier bien,
prestando eficientemente el servicio para el cual fue diseado, siempre y cuando
se le d un mantenimiento normal.
Catastro: Es el registro de los bienes inmuebles de una regin o ciudad, de

propiedad del Estado, de las municipalidades y de particulares, para una correcta
identificacin de los aspectos fsicos, jurdicos y econmicos.
Ao efectivo: Se refiere al ao en que se realiz la construccin, cuando el

edificio no ha sido renovado ni modificado. Con una renovacin, el edificio tendr
un nuevo ao efectivo ya que se prolongar su vida til.
Bien Inmueble: Se refiere al bien raz o suelo y todo lo que est

permanentemente adherido a l, con situacin fija, o sea que no puede ser
trasladado sin deterioro de su sustancia o estructura.
Condicin de construccin: Es el estado en que se encuentra un edificio

despus de transcurrido determinado perodo de uso y servicio.
Edad de la construccin: Son los aos transcurridos desde el ao de

construccin del edificio, hasta la fecha en que se desea computar el perodo de
servicio para efectos valuatorios.
Finca: Unidad registral que identifica los derechos de propiedad, de uso o

transitorios sobre determinado bien inmueble, ya sea urbano o rural.
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Porcentaje de renovacin: Es la cantidad porcentual con respecto al total de la

construccin que ha sido sometido a remozamiento o reparacin importante.
Predio: Es la unidad catastral que corresponde a una porcin de tierra ubicada en

rea urbana o rural, sin importar sus dimensiones.
Renovacin de construccin: Se refiere a los cambios operados a una

edificacin en forma permanente, para hacerla ms durable y funcional, con lo
cual se contribuye a prolongar su vida til.
Valor real: Est definido por la apreciacin que una persona, natural o jurdica,
hace de un bien, tomando en cuenta el valor de adquisicin, las mejoras
efectuadas y la posibilidad de obtener una ganancia. Su estimacin constituye en
realidad un esfuerzo especial y se logra en forma aproximada.
Valor base: Es el resultado del estudio de Zonas Homogneas Fsicas y

Econmicas, que la municipalidad agrupara en la Tabla de Valores Base por
metro cuadrado de la Tierra en rea Urbana, as como los valores resultantes del
estudio de la Tipificacin de la Construccin, que ser aplicado directamente al
rea del terreno y al rea de la construccin dentro de la valuacin puntual, para
fines eminentemente fiscales.
Valor ajustado: Se obtiene en funcin de las caractersticas particulares del bien

inmueble que definen una situacin apreciable de plusvala o de minusvala
manifestada en factores de modificacin sobre valor base, tanto para el terreno
como para la construccin.
Obtencin de informacin descriptiva y grafica: Es la recopilacin de

informacin relativa al bien inmueble objeto de valuacin y a su titular del derecho
de propiedad o de posesin, que puede ser obtenida directamente de efectuar la
inspeccin ocular con propsitos valuatorios. Esta informacin, deber ser
consignada con claridad en la Ficha predial, dar la ubicacin precisa y la
identificacin de las caractersticas fsicas del bien inmueble, definiendo su
geometra, medidas de los lmites del terreno y de la construccin.
Clasificacin de tierras rurales: Se refiere a la identificacin de clases de tierra

en funcin de su capacidad productiva, topografa, drenaje natural, erosin,
pedregosidad y la posibilidad de su mecanizacin. Se consideran ocho clases,
conforme el sistema de clasificacin de tierras del Instituto Geogrfico Nacional,
identificadas con numeracin romana del I al VIII. La clase I es la que rene las
condiciones ptimas para los cultivos, en tanto que la clase VIII carece de muchas
caractersticas apropiadas para los mismos.
Cultivos permanentes: Son aquellos que tienen un trmino de produccin de tres

aos, y en su identificacin debe considerarse su tipo, variedad, estado y
condicin.
Informacin sobre derechos de propiedad: Es la informacin que identifica al

sujeto y al bien, objeto del derecho de posesin o propiedad, que est
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debidamente inscrita en el Registro General de la Propiedad; la informacin debe

coincidir con la de la persona natural o jurdica que posee y goza dicho bien, y en
caso contrario se concluye que se ha producido una ruptura en el tracto sucesivo.
Su contenido incluye tambin datos correspondientes a la jurisdiccin municipal
donde se encuentra ubicado el inmueble.
Documentos que respaldan propiedad, tenencia y uso de la tierra: Se refieren

a las escrituras pblicas debidamente inscritas en el Registro General de la
Propiedad, as como a las escrituras y documentos simples o privados autorizados
por Notario que no estan inscritos en dicho Registro, o bien documentos simples
elaborados sin el auxilio de Notario, estos tipifican tres tipos de titulares de
derechos sobre determinado bien, identificados en su orden como Propietario,
Poseedor y Usufructuario.
Registros grficos: Se refiere al conjunto de planos individuales y de conjunto o

mapas ndices que pueden provenir de la base grfica catastral o de los
levantamientos de croquis al realizar los estudios valuatorios, con toda la
informacin necesaria para el apoyo a los avalos. Este registro contendr
tambin la identificacin de linderos, colindantes, nomenclatura municipal, vas de
comunicacin, centros de servicios, educacin y de salud, edificios pblicos, etc.
Zonas homogneas fsicas urbanas: Son extensiones de tierra delimitadas

dentro de un rea urbana que cuentan con caractersticas similares en cuanto a la
topografa, su red vial principal, los servicios pblicos instalados, el uso y
aprovechamiento del suelo, el tipo de edificaciones existentes, el tamao de sus
predios y otras caractersticas.
Zonas homogneas fsicas rurales: Son extensiones de tierra delimitadas dentro

del rea rural de un municipio que cuentan con caractersticas similares en cuanto
a la topografa, hidrologa, uso del suelo (ganadero, cultivos etc.), vas, capacidad
productiva de los suelos.
Zonas homogneas econmicas: Se define as a las reas geogrficas

existentes dentro de una zona homognea fsica urbana o rural, en las cuales el
valor del terreno es similar.
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3. SISTEMAS DE VALUACIN DE BIENES INMUEBLES
3.1 Tasacin basada en el concepto de Valor del Capital
El trmino Valor tiene diferentes significados en funcin del objeto o destinatario

de su determinacin. Se suele hablar de Valor de Empresa en marcha cuando se
trata de un activo comercial en plena actividad; Valor de Liquidacin si la venta
del bien debe hacerse en un tiempo mas o menos inmediato como resultado de la
finalizacin de la actividad; Valor Actualizado cuando se hace referencia al ajuste
que sufren los valores originales por causa de la depreciacin de la moneda; y as
podramos enumerar distintas acepciones de dicho trmino.
El concepto de Valor de Capital se refiere a la estimacin de una parte, o el total

de los bienes que integran el patrimonio de una persona fsica o jurdica como
expresin de riqueza acumulada que se justiprecia en un determinado momento
para fines tales como estimacin de la solvencia del propietario, tributacin sobre
los activos, particiones o liquidaciones de sociedades u otros fines anlogos. El
denominado Valor de Capital guarda una estrecha relacin con el Valor de
Mercado.
El Valor Comercial o Valor de Mercado puede definirse como la cantidad de

dinero por la cual se permutan bienes o servicios dentro de un perodo
determinado de tiempo, entre partes independientes que obran por su propia
voluntad y estn razonablemente bien informadas.
Los precios de venta indican el valor de mercado de los bienes y representan el

valor de capital para los propietarios en el momento de efectuarse las
transacciones.
Las objeciones que, como consecuencia de las imperfecciones que existen en los
mercados afectan al concepto de Valor de Mercado, pueden ser neutralizadas en
buena medida mediante el desarrollo y aplicacin de mtodos, procedimientos y
tcnicas aplicables al proceso de tasacin. Estos procedimientos de ajuste
permiten determinar, con mayor grado de objetividad los justiprecios que son
utilizados con fines impositivos.
La determinacin del Valor de Capital de los bienes inmuebles generalmente

puede hacerse mediante la utilizacin de tres sistemas alternativos:
a) El sistema de anlisis de ventas;

b) El sistema de capitalizacin de las rentas y
c) El sistema de estimacin del costo de reposicin.
3.2. Sistema de anlisis de las ventas
El mejor ndice del valor de mercado es el precio que se paga cuando un bien
inmueble cambia de propietario. El uso de esta informacin en la tasacin o
valoracin de bienes inmuebles se denomina sistema de anlisis de las ventas y
en general se considera como el ms preciso para determinar el valor.
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Para que este sistema resulte aplicable es necesario que durante un perodo de
tiempo razonablemente prximo al momento de la tasacin haya habido un
nmero suficiente de transacciones informadas, respecto de las cuales se
disponga de datos fidedignos.
La cantidad mnima de transacciones a considerar, en relacin con la totalidad de
los bienes inmuebles sujetos a valoracin, es una magnitud que debe establecerse
en cada caso conforme a las circunstancias y necesidades de quien ordena el
avalo.
Antes de aceptar el precio de una transaccin como ndice representativo del valor
del bien inmueble es necesario analizar las condiciones en que se efectuaron las
transacciones. Como ya se ha expresado, las partes compradora y vendedora no
deben estar ligadas por vnculo de parentesco o intereses; el enajenante debe
estar libre de apremios financieros que lo obliguen a realizar el bien objeto de la
venta y finalmente, ambos contratantes comprador y vendedor deben tener
acceso a informaciones sobre operaciones similares realizadas por terceros.
La informacin sobre las ventas sujetas a anlisis no tiene porque limitarse a las
transacciones consumadas, aunque estas representan, evidentemente, los
indicadores mas concluyentes del valor de mercado. Tambin deben considerarse
las ofertas de venta y los ofrecimientos de los compradores, siempre que ambos
sean legtimos, por cuanto stos suministran datos valiosos que deben
considerarse para establecer los precios de mercado.
Como resulta lgico suponer, el precio pretendido por los vendedores representa
probablemente el valor mximo y los ofrecimientos de los potenciales
compradores indicarn el valor mnimo. Entre estos dos lmites se encontrar el
valor de mercado.
Habitualmente se conseguirn datos sobre precios de venta solo para un pequeo

nmero de los bienes inmuebles que se deben tasar, y en algunos casos esos
datos debern descartarse porque las transacciones, por los motivos antes
enunciados, no pueden aceptarse como ndices del valor del bien inmueble en el
mercado. Cada uno de los factores que influyen en el valor de un bien raz es
analizado y ponderado por los tasadores sobre la base de sus conocimientos,
experiencia y criterio.
El procedimiento que se sigue al analizar datos sobre precios de venta, para

calcular el valor de un bien inmueble en el mercado, consiste en comparar las
propiedades cuyos valores se han establecido sobre la base de ventas efectuadas
con otras anlogas acerca de las cuales se carece de informacin.
El presente manual ha sido elaborado teniendo en cuenta el sistema de anlisis de

las ventas, sin embargo en casos especiales resultar necesaria la aplicacin de
otros mtodos como el de capitalizacin de las rentas o el de la estimacin del
costo de reposicin.
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3.3. Sistema de capitalizacin de rentas
El precio que un inversionista prudente pagar por un bien inmueble destinado a

renta, depende del beneficio que espera obtener en el futuro del rendimiento de
dicha propiedad. El valor corriente de la propiedad puede entonces establecerse
calculando la renta que producir en el futuro y capitalizndola a una tasa
adecuada.
Este sistema resulta particularmente aplicable para determinar el avalo de

propiedades que no estn en el mercado de ventas. Urbanizaciones de tipo
vacacional o turstico especialmente diseadas para producir renta a
inversionistas, como pueden ser los denominados Condominios de tiempo
compartido, en los cuales la venta del bien inmueble en si mismo resulta
excesivamente dificultosa dado el alto nmero de copropietarios del mismo predio,
requieren de la aplicacin de esta metodologa.
Para determinar el valor se calculara la capitalizacin de la renta esperada; el

valor del bien inmueble se estima capitalizando la renta neta total que el bien
inmueble puede producir durante cierto nmero de aos a una tasa de
capitalizacin basada en el porcentaje de inters ofrecido para inversiones
seguras, menos un porcentaje por los riesgos a que est sujeto el bien inmueble y
por el costo de oportunidad del dinero que representa la dificultad de convertir la
inversin en un activo lquido.
Existen dos presunciones que afectan la determinacin de la capitalizacin de la

renta. La primera es que el propietario percibir la renta durante un tiempo
indefinido, como ocurre cuando ella se deriva de un terreno sin mejoras; la
segunda es que el propietario dejar de percibir la renta en cierto momento como
sucede con los rendimientos provenientes de mejoras que tienen una duracin
limitada.
3.4 Sistema del costo de reposicin
Este sistema se aplica solamente con el objeto de establecer el avalo de edificios

y otras mejoras.
El clculo del valor de mercado de la edificacin y mejoras se basa en la teora de

que el valor de una construccin es aproximadamente igual a la cantidad de dinero
que se necesitara erogar a los costos corrientes para reemplazarla en el estado
en que se encuentra actualmente.
Esto significa que el clculo sobre el costo de reposicin representa el lmite

superior del valor, pues nadie estara dispuesto por una obra existente, ms de lo
que costara erigir otra nueva exactamente igual a la anterior.
El costo de hacer una obra exactamente igual no siempre refleja el valor de

mercado, pues muchas mejoras, particularmente las construidas algunos aos
atrs, seran ahora ms o menos costosas en funcin de los precios cambiantes
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en el tiempo de los materiales y de la mano de obra y de la disponibilidad de

capital financiero en el mercado. El costo de reposicin que se estima es siempre
el de una obra que pueda suministrar iguales comodidades, servicios o rentas que
la existente.
El costo de reposicin resulta necesario para establecer el valor de la tierra libre

de mejoras en aquellos casos en que resulta materialmente imposible separar los
valores de terreno y edificacin en la tasacin de un bien inmueble existente. En
este caso para establecer el valor del terreno, se restar de la tasacin total del
inmueble, el costo de reposicin de la edificacin y mejoras, obteniendo como
residual el valor del terreno.
4. CARACTERISTICAS DE LA VALUACIN URBANA
4.1. Mtodo de tasacin colectiva
El avalo de parcelas urbanas por el mtodo de tasacin colectiva implica

comparar inmuebles de valor conocido con otros similares de valor desconocido
para determinar el valor de stos ltimos.
La tasacin colectiva por comparacin consiste entonces en estimar el valor de los

bienes inmuebles de conformidad con reglas generales y procedimientos
uniformes para utilizar factores de influencia en el valor y datos sobre ventas y
rentas.
En las zonas urbanas cuando se carece de datos para establecer el valor de un

bien inmueble se le compara con otros semejantes cuyos valores se han
determinado por el anlisis de las ventas realizadas o por la capitalizacin de las
rentas devengadas.
Con el objeto de facilitar la comparacin, los bienes inmuebles se clasifican por su

uso, subuso y categora, y los valores se reducen a unidades uniformes de
superficie; de esta forma se obtiene un comn denominador que aplicando los
factores de ajuste existentes entre las diferentes parcelas, permiten establecer un
valor base til para su comparacin.
El establecimiento de valores base unitarios normales para las parcelas de valor

conocido y su extensin por comparacin a bienes inmuebles de valor
desconocido hacen que estas ltimas se tasen como si fueran iguales.
De esta forma se eliminan muchos de los procedimientos del sistema de valuacin

individual corrientemente utilizado para tasar bienes inmuebles con fines no
impositivos. En el mismo tiempo, por el mtodo de tasacin colectiva pueden
valuarse muchos mas bienes inmuebles que por el mtodo corriente de tasacin
individual, y las tasaciones as obtenidas, aunque no sean tan precisas, resultan
suficientemente adecuadas para que sirvan de base para la determinacin del
impuesto y al mismo tiempo satisfagan las condiciones indispensables de
uniformidad, compensacin y economa en la administracin.
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4.2. Uniformidad, compensacin y bajo costo de administracin
El sistema de tasacin de bienes inmuebles, para que proporcione una fuente

satisfactoria y prctica de ingresos fiscales, debe satisfacer tres criterios
esenciales:
a) que los avalos sean uniformes,

b) que sean compensados y
c) que la administracin del sistema resulte relativamente poco costosa.
El criterio de uniformidad en el avalo se sustenta en el principio de equidad del

tributo: todos los propietarios de bienes inmuebles de valor similar deben estar
sujetos a la misma carga tributaria; paralelamente, bienes inmuebles cuyos
avalos sean diferentes implican un diferente nivel de carga tributaria.
Que los avalos sean compensados significa que en la comparacin de bienes

inmuebles similares deben efectuarse los ajustes que permitan valorar aspectos
tales como ubicacin, frente y fondo, forma, pendiente y edad de la construccin.
El concepto de administracin relativamente poco costosa del sistema de avalos

est ntimamente relacionado con el grado de eficacia y eficiencia que alcance la
administracin en el desempeo de su cometido especfico.
4.3. Situacin, infraestructura, servicios y entorno
La localizacin de un bien inmueble es el factor que ms influye en su valoracin.

En efecto, sta estar en funcin del inters que suscite, condicionado por su
situacin urbana.
En un rgimen de libre competencia, el coste de las superficies edificables tiende

a aumentar proporcionalmente a la demanda, pero sta se orienta analticamente
en funcin del lugar que ocupan los solares.
Otro aspecto a considerar es el grado de dotacin de la infraestructura y servicios,

es decir, accesos, trazados varios, instalacin sanitaria (agua y red de
alcantarillado) servicio elctrico, telefnico, transportes pblicos (autobuses,
ferrocarril).
Es evidente que el nmero y calidad de infraestructura, nos darn una importante

referencia para efectuar la valoracin de un solar o edificio.
En zonas de expansin, muy recientes, es frecuente encontrarnos con

infraestructura deficiente o incompleta, este aspecto debe considerarse con
atencin.
Naturalmente, un bien inmueble (solar o edificacin) que cuenta con una

infraestructura completa y dotacin de servicios, tiene dos ventajas a ponderar:
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primero, el coste de las obras e instalacin y segundo, el grado de desarrollo de la

zona es mayor y por tanto comercialmente ms atractivo.
El estudio del entorno nos permitir establecer una expectativa de actuacin, que
en algunos casos, estar condicionada negativamente al mismo. Puede ocurrir
que un solar, an siendo cntrico, no pueda alcanzar cuotas muy altas de
cotizacin, porque pudiera estar incluido en una zona de proteccin, y la calidad
de vida que presenta es inferior a la que correspondera a otras zonas cntricas
(Por ejemplo, zonas del centro viejo de una poblacin, centros histricos).
El anlisis del entorno debe hacerse conjuntamente al de situacin, de manera

que no siempre estarn en relacin directa el emplazamiento y el nivel de calidad.
Puede ocurrir que un plan proyecte la remodelacin de una zona, con lo que la
actuacin previsible pueda mejorar el nivel de vida y, por tanto, el valor del suelo
estar en funcin de la categora que vayan presentando las nuevas edificaciones.
Tambin, dentro del estudio del entorno, habr que considerar el agotamiento de
la oferta, es decir, establecer el estado de las edificaciones prximas. Si son todas
muy nuevas, es previsible que la oferta sea muy escasa o nula, y por lo tanto, la
demanda nos indicar el nivel de precios a que podemos llegar.
4.4. Tipologas constructivas
Se refiere al tipo de edificacin existente, tomando en cuenta las caractersticas

ms comunes de las mismas, como el tipo de estructura, el material de las
fachadas, los materiales y el tipo de techo, el diseo arquitectnico, el tamao de
los edificios etc.
La tipologa constructiva de una edificacin deber establecerse con base en la

interrelacin de dos condiciones principales: El uso o destino de la construccin,
el subuso y su categora, estimando sta en funcin tanto de los materiales como
del sistema constructivo empleados en su ejecucin, considerndose para ello
como elementos singulares del edificio sus muros, entrepisos y el techo.
En las zonas centrales de intenso trfico y gran densidad de poblacin, se

destinan a actividades comerciales las primeras plantas de los edificios. Existen
zonas en que toda la actividad es comercial y por tanto las edificaciones se
destinan a tal uso.
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5. PROCESO DE VALUACIN DE BIENES INMUEBLES URBANOS
5.1 Proceso de valuacin
El proceso de valuacin es una secuencia de actividades tcnicas las que

adecuadamente aplicadas permiten determinar el valor a los bienes inmuebles y
con ello elaborar y mantener actualizado el registro fiscal para fines tributarios de
los bienes inmuebles para un territorio dado. Es deseable que el Proceso de
Valuacin se sustente en el registro de informacin municipal, cuando haya sido
previamente establecido; de lo contrario se practicarn las valuaciones realizando
la recopilacin de datos que sean estrictamente necesarios para el estudio
valuatorio.
El Proceso de Valuacin adicionar la informacin relativa a los valores fiscales de

los bienes inmuebles. Esos valores son el resultado de un proceso de
investigacin econmica y del clculo matemtico que ha permitido definir y
establecer los valores para la tierra en cada Zona Homognea Fsica y econmica,
as como el valor para cada tipologa en lo referente a las construcciones, a nivel
de cada Municipalidad. A los valores base definidos anteriormente se aplicarn los
factores de modificacin ya sea para crecimiento o decrecimiento del valor, en
funcin de caractersticas que definan una situacin de plusvala o minusvala,
respectivamente y los cuales son establecidos en la visita que se realiza al
inmueble, para lo cual se utilizar el formulario o ficha predial que en pgina
posterior se presenta.
5.2 Metodologa general
Se presenta a continuacin la descripcin detallada de las actividades de carcter

general que forman parte del proceso de establecimiento del valor inmobiliario. La
prctica de valoraciones inmobiliarias requiere un procedimiento que facilite los
trabajos de recopilacin de la informacin, clculo y registro a realizar.
En este sentido, para determinar el valor base del terreno, se definen reas
homogneas donde se puedan establecer los valores unitarios de forma general,
se explica en este manual de procedimientos para elaboracin de zonas
homogneas, lo correspondiente a la parte operativa necesaria para su
elaboracin tal como:
Recorridos,
Elaboracin de planos de variables,
Superposicin de planos para definicin de Zonas Homogneas Fsicas,
Procedimientos para investigacin,
Mtodos de clculo para establecimiento de valores unitarios finales,
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Definicin Zonas Homogneas Econmicas,
Aplicacin de valores a cada predio, y
Avalos de prueba
5.3 Zonas Homogneas Fsicas
La definicin de las zonas homogneas fsicas existentes es el resultado de un

trabajo de investigacin de campo que identifica reas geogrficas con similitud en
los siguientes variables:
topografa caractersticas red vial; servicios pblicos instalados; uso y

aprovechamiento del suelo; tipo de edificaciones existentes, rea terreno
generales por sectores o colonias.
Recorridos: La informacin anterior correspondiente a las variables se identifica

en campo en el recorrido que debe hacerse a la zona de estudio, estos datos se
ubican sobre cartografa general o si existe en la catastral, es importante revisar y
actualizar la informacin grfica, mxime si hacemos el estudio con posterioridad a
la toma de la foto o a la elaboracin de la cartografa.
Elaboracin de planos de variables: Se elaboran planos de cada variable si se

quiere realizar un estudio detallado, permitiendo lo anterior hacer un montaje de
todos los planos y las reas de caractersticas similares irn formando una Zona
Homognea Fsica, para el caso de las diferentes municipalidades estos se
establecern zona por zona, teniendo especial cuidado en los empalmes de una
zona con otra.
El uso de fotografa area y de cartografa catastral permite cumplir con el objetivo

planteado con mayor eficiencia, pero al no tener esta informacin, ya sea la
fotografa area (aunque en el IGN se tiene fotografa de la mayora de reas
urbanas del Pas), o la cartografa catastral, como puede ocurrir en muchos
municipios, se puede trabajar con planos del INE, a los cuales se les puede hacer
una actualizacin preliminar antes de iniciar los recorridos con el fin que nos
proponemos.
A continuacin se describen las variables que anteriormente se ha definido deben

ser tenidas en cuenta de manera prioritaria y de las cuales se elabora plano para
una ves elaborados se pueda realizar la integracin y definicin de las zonas
homogneas fsicas.
Topografa: Es posible al tener la cartografa de una Municipalidad que en ella se

encuentre la topografa o sea los detalles de relieve, que son las caractersticas
naturales que pueden facilitar o impedir la ubicacin de construcciones, en el caso
de predios urbanos, o que hagan ms difcil la misma. Esta variable es importante
pues un sector quebrado va a diferir de un sector plano en desarrollo, valor, etc.
En las zonas rurales es igual de importante esta variable pues se deber tener en
15
cuenta la pendiente para cultivos, existencia de zonas anegadizas o inundables,

taludes, etc.
Red vial: Bsicamente lo que se espera en esta variable es determinar las

condiciones de una va en el sentido de indicar si es principal o secundaria, si es
pavimentada con asfalto o con cemento, si es de terracera, etc.
Servicios pblicos: Debe indicarse en el plano que servicios se tiene en la zona

o rea de estudio si hay agua, luz, telfono, TV cable, alcantarillado. Para este fin
puede trabajarse teniendo en mente lo que son sectores de cada zona con
servicios bsicos, sin servicios bsicos, con servicios bsicos incompletos y con
servicios complementarios como TV cable por ejemplo.
Uso y aprovechamiento del suelo: Es indispensable y tal vs la variable ms

importante, se debe definir el uso del suelo, indicando si su ocupacin o destino es
residencial, comercial, industrial, institucional, baldos, parqueos al aire libre, etc,
manejando o utilizando para la definicin de la zona, el de mayor existencia o
predominante.
Tipo edificaciones existentes: Se pretende conocer si los bienes inmuebles en

el sector son de 1,2 3, o ms niveles ya que en la anterior de uso, se defini a que
esta dedicado el edificio.
reas de terreno: Va a ser una variable que nos debe permitir establecer los
valores segn sean los predios en el sector de lotes pequeos o grandes, lo cual
debera obviar el tener que aplicar factores de disminucin por tamao, si hemos
contemplado realmente sectores cuyo valor flucta por ser predios de tamao
pequeo por ejemplo El Amparo en zona 7 grandes como los de la zona 9.
Se anexan planos de algunas de las variables como ejemplo
16
17
18
19
20
Es importante resaltar nuevamente que el recorrido de campo es fundamental ya

que solo con este se pueden determinar las caractersticas viales, topografa,
usos, etc; As mismo estamos definiendo zonas macro de caractersticas similares,
ya que de lo contrario no seran Zonas Homogneas, sino estudios puntuales y
detallados para avalos.
Por ejemplo; en el recorrido podemos definir si existe un corredor comercial, as se
encuentren algunos predios con caractersticas residenciales, o en un sector
residencial una manzana con 2 tiendas, no va a convertir el sector en comercial.
Superposicin de planos para definicin de Z.H.F.
Cuando no se tiene prctica en el proceso, ni existe en la Municipalidad la

tecnologa digital, es mas prctico tener varias copias del plano en papel del
municipio de la zona en aquellos que son ms grandes y tiene esta divisin,
(aquellos planos que se indicaba se pueden conseguir con el INE ) y en cada una
de ellas o en una de ellas montar en el recorrido mximo dos variables, estos
datos son llevados a papel calco, por ejemplo en uno trabajan topografa y
servicios y en otro usos y vas, una vez finalizado el recorrido, se dibuja en calco lo
detallado en terreno.
Estos planos en papel calco se montan unos sobre otros y de all se podrn ir
definiendo las zonas con caractersticas similares las cuales correspondern a
nuestras Zonas Homogneas Fsicas.
5.4 Investigacin de valores econmicos
Definidas las Zonas Homogneas Fsicas, se establecen puntos para la

investigacin econmica, mediante estudio de mercado, buscando transacciones
que resulten representativas dentro de cada Zona Homognea.
Como fuente de informacin para dicho estudio debe utilizarse los anuncios por
diferentes medios de comunicacin, prensa, revistas, ferias, publicidad
condominios y constructoras, etc, referentes a oferta-demanda de bienes
inmuebles, siendo importante verificar su tipificacin y el porcentaje de descuento
que pueda existir entre el valor ofertado y el negociado, as sea en forma
aproximada.
Tambin se realiza la consulta directa a los propietarios de predios que deseen

vender o que emitan simplemente una opinin de valor de conformidad con los
avisos de venta encontrados en los bienes inmuebles en el recorrido.
Igualmente se consultarn las agencias inmobiliarias (Bienes Races), para

aquellos predios que hemos fijado y definido como especiales en el recorrido, por
sus caractersticas de acceso, facilidad de ubicacin en la consulta, etc.
Los bancos suministran informacin de los bienes inmuebles en proceso de venta

o con solicitudes de crdito cuando se realiza de manera oficial esta consulta,
como en el caso que nos ocupa que tienen como finalidad un estudio econmico
para la municipalidad.
21
La informacin anterior se ubica en planos de zona, constituyendo lo que podemos

llamar un banco de control inmobiliario.
Cuando la informacin haya sido obtenida por la va telefnica se visitar el bien

inmueble y se verificarn procediendo a registrar las caractersticas urbansticas y
constructivas de los bienes inmuebles relacionados, teniendo en cuenta que si hay
valores globales se debe calcular el correspondiente a terreno y construccin,
mxime si se tiene ya una tipificacin o caracterizacin de las construcciones.
No se pretende tener una muestra predeterminada en la totalidad de la zona, la

idea es manejar al mximo la informacin de predios en el mercado.
5.5 Mtodos de clculo para establecimiento de valores unitarios finales
Debe realizarse la investigacin iniciando por los lotes baldos que puedan estar
en el mercado dentro de la zona de estudio,
Adems, en el caso especfico de las Zonas Homogneas lo que se realiza es el

proceso para llegar a definir los valores de terreno de toda una gran rea de
manera parcial, definiendo las caractersticas fsicas de la zona primero y las
econmicas posteriormente.
De igual manera como se hace referencia en el punto anterior, la investigacin

llegar a tomar predios con construccin para lo cual se deber utilizar un mtodo
que se asemeja al residual cuyo fin es descontar al valor total el de la
construccin, para tener el valor del terreno que es el que nos interesa en esta
parte del estudio, en atencin a que el precio por metro cuadrado de la
construccin es definible y cierto.
La cantidad de datos de terreno que se pueden obtener no son normalmente de

gran magnitud, por lo que no se justifica realizar un proceso de ajuste por mnimos
cuadrados, diferente a lo que puede suceder con las construcciones por su
variedad de usos, edades, etc, pudiendo en stas requerirse del clculo en
funciones exponenciales, lineales o logartmicas, pero tambin dependiendo del
Municipio que se trabaje, debido a que hay algunos pequeos que no ameritan
hacer de un proceso tan sencillo algo sofisticado, cuando debemos ser prcticos y
funcionales.
De conformidad con lo anterior lo ms sencillo y prctico es utilizar el promedio

aritmtico para el clculo del valor unitario a definir en cada zona y que
posteriormente ser el que se utilizar para la aplicacin a todos los predios o
terrenos de una Zona Econmica.
En todos los casos la investigacin se realiza para obtener valores comerciales, ya

que se presentara gran distorsin y sesgo en la informacin si tratamos de llevar
la encuesta a datos en porcentaje de valor o en condiciones diferentes a las
realmente existentes, como suponga que el bien inmueble no es verde sino
amarillo, que no es de 1 nivel sino de tres, etc, que no es un lote en el centro de la
22
manzana de la 8 calle sino en la esquina de la cuadra de la 12 calle,
Para ilustracin de su operatividad, a continuacin se presenta el ejemplo:
Zona fsica investigada 14
Datos obtenidos en quetzales por metro cuadrado

2,000
2,500
1,800
2,700
1,900
2,100
2,000
1 ) Se realiza la sumatoria de los valores. Total = Q.15,000.00
2 ) Se divide el valor anterior por la cantidad de datos. No. de datos = 7

Q.15,000.00/ 7
El valor de la zona es de Q.2,142.85
3 ) El valor se aproxima al 0 o 5 Q 2,140.00
Siendo este el valor a tomar como unitario por m para todos los predios de esa
Zona fsica 14 y que ser a partir del momento de su clculo la zona Econmica
1, de la Fsica 14.
Para mayor ilustracin, a continuacin se presenta otro ejemplo:
Zona Fsica investigada 27
Datos obtenidos en quetzales por metro cuadrado.

1,200
1,600
900
850
1,100
2,600
2,800
3,000
2,700
2,600
En este caso especfico se puede deducir que existen valores diferentes en la

misma Zona Homognea Fsica, y si son realmente diferentes los dos promedios
agrupados de acuerdo al valor, es necesario realizar una visita de campo para
establecer si es error sesgo en la investigacin, si existen razones para que
siendo una misma Zona Fsica pueda realmente tener dos condiciones de valor,
pudiendo ser por encontrarse un sector bancario o comercial o algo especial que
23
eleva o difiere el valor.
Hecho este anlisis se deben ordenar los datos, separarlos y manejar los
promedios as:
850; 900; 1,100; 1,200; 1,600;

2,600; 2,600; 2,800; 2,700; 3,000;
Se procede como en el ejemplo anterior
Para la primera lista la sumatoria del valor es de Q 5,650

Son 5 datos luego el valor promedio es de Q 1,130
Este ser el valor de la zona Fsica 27 Econmica 1.
5.6 Tablas de Clasificaciones
5.6.1 Tablas de Usos y Categoras
En cuanto al uso de la construccin, se identifican como predominantes los

indicados las Tablas de Usos y Categoras de la Construccin. Se ha tenido en
cuenta la altura del edificio o sus niveles en razn a que los costos y valor por
metro cuadrado de construccin son mayores cuando el edificio es ms alto y por
esta razn se incrementan los costos de cimentacin, estructura, ascensores, etc.,
por ello se hace referencia a bienes inmuebles tipo A, cuando estn ubicados en
edificios de ms de cuatro niveles y tipo B para los casos de edificios, menores a
cuatro niveles.
24
TABLA DE USOS Y CATEGORAS DE LAS CONSTRUCCIONES

VALOR BASE
USO DESCRIPCION SUBUSO DESCRIPCION CATEGORIA Q/m
1 Residencial 0 1,2,3 alta, media baja
2 Apartamentos A 0 1,2,3 alta, media baja
E Apartamento B 0 1,2,3 alta, media baja
1 Oficina tipo A
G Oficina tipo B
2 Comercio y Apartamento tipo A
3 Comercio mixto H Comercio y Apartamentos tipo B 1,2,3 alta, media baja
I Comercio y Oficina tipo B
3 Comercio y Oficina tipo A
4 Comercio - Oficina y Apart. tipo A
1 Comercio
2 Bancos
4 Comercial 3 Hoteles tipo A 1,2,3 alta, media baja
K Hoteles tipo B
4 Gasolineras
5 Hospitales
5 Centro Comercial 0 1,2,3 alta, media baja
6 Industria 0 1,2,3 alta, media baja
7 Edificio Pblico 0 1,2,3 alta, media baja
8 Colegio 0 1,2,3 alta, media baja

1 Iglesia
2 Logia
9 Uso especial 3 Museo 1,2,3 alta, media baja
4 Mercado
5 Aeropuerto
A Parqueo aire libre 0
B Edificio en Construccin 0
C Estacionamiento 0
Las columnas de CATEGORA Y VALOR BASE de la Tabla anterior sern

completadas, para cada ncleo urbano, con base a los estudios fsicos y
econmicos que deber realizar cada municipalidad.
La categora se refiere bsicamente al nivel de estratificacin que pueda tener la
construccin y se define como ALTA, MEDIA, BAJA Y PRECARIA.
El contenido de la tabla es a titulo de ejemplo y no agota la totalidad de los usos y

categoras, los cuales sern adaptados en cada caso particular por las
municipalidades.
5.6.2 Tabla de valores de terreno
Est conformada por el resultado de la tabulacin de los distintos valores unitarios,

expresados en quetzales por metro cuadrado, obtenidos tras los estudios
econmicos que han permitido identificar las Zonas Homogneas Econmicas.
25
La Tabla contiene:
Identificacin de la zona geogrfica o postal correspondiente,
Uso del suelo que predomina en la zona relacionada,
Identificacin asignada a la Zona Homognea Fsica,
Identificacin asignada a cada Zona Homognea Econmica identificada
sobre las Zonas Homogneas Fsicas establecidas,
Valor en Quetzales por metro cuadrado de terreno estimado para cada
Zona Homognea Econmica.
TABLA DE VALORES: ZONAS HOMOGENEAS FISICAS Y ECONMICAS

ZONA ZONA
ZONA USO DEL VALOR
HOMOGENEA HOMOGENEA
GEOGRAFICA SUELO EN Q/m
FISICA ECONOMICA
14 Institucional 26 1 X
14 Residencial 27 1 X
14 Residencial 28 1 X
10 Comercial 38 1 X
4,9,10,13 Barrancos 53 1 X
Nota: de acuerdo a las caractersticas propias de cada municipio, podr
establecerse el nmero de zonas y la identificacin de las mismas.
5.6.3 Tabla de valores de construccin
Contiene el detalle de los valores base obtenidos en los estudios econmicos

realizados, de los cuales se coment anteriormente, que corresponden a cada una
de las categoras correspondientes a las tipologas constructivas establecidas.
Los valores base estn registrados en quetzales por metro cuadrado. Las tablas
de valores de construccin tienen aplicacin a todas las edificaciones existentes
sobre cualquiera de las Zonas Homogneas del municipio donde se realizaron los
estudios valuatorios.
A manera de ejemplo podemos visualizar la siguiente tabla:
TABLA DE VALORES DE MERCADO

No. Fecha Valor Superficie No.
Tipologa Fuente Superficie
de toma Z.H.F Z.H.E Direccin del del de
constructiva de Inf. construida
muestra datos mercado terreno niveles
Las tablas de valores del terreno y de la construccin sern elaboradas por cada
una de las municipalidades.
26
5.7 Valuacin del terreno y la edificacin en casos particulares
5.7.1 Ubicacin del bien inmueble en las Zonas Homogneas
Es una actividad realizada como parte de la inspeccin fsica, que consiste en

identificar el bien inmueble en los mapas de las Zonas Homogneas Fsicas y
Econmicas previamente elaborados. En el caso en que el bien inmueble est
prximo a un lmite entre Zonas Econmicas distintas, se deber analizar si es
necesario realizar ajustes en la asignacin del valor, principalmente en los casos
en que el lmite de una Zona Econmica divide un bien inmueble. Definida la Zona
Homognea fsica y/o econmica que corresponde al bien inmueble, se harn las
anotaciones de referencia en la ficha predial urbana.
5.7.2 Clasificacin de la construccin
En la inspeccin fsica del bien inmueble se aplica la tipologa constructiva de

conformidad con las caractersticas fsicas observadas de la construccin.
Para el caso de edificios en que existan reas cuyo USO no corresponda con la
tipologa constructiva de la edificacin (comercio, oficinas o colegios sobre
construcciones destinadas originalmente para vivienda, por ejemplo), se clasificar
la construccin de acuerdo con el destino original.
La categora de la construccin, deber establecerse en funcin de las

caractersticas especficas de los elementos singulares de la misma de
conformidad al contenido de la tabla de uso de la construccin.
Para el efecto, al momento de realizarse la inspeccin fsica del bien inmueble se

debe definir la categora correspondiente, siempre con la asociacin de las
caractersticas de las tablas con las del bien inmueble y apoyndose en las
fotografas de edificaciones que la DICABI y/o las municipalidades puedan obtener
como ejemplo de cada una de las categoras.
Tanto el uso como la categora asignados se deben registrar en la ficha predial

respectiva.
En el caso de encontrarse ms de una edificacin sobre el terreno, con

caractersticas diferentes entre s, deber considerarse cada una de ellas en forma
independiente, asignndoles el uso y la categora respectivos, y anotndolas por
separado en la ficha predial.
5.7.3 Determinacin de valores base para el bien inmueble
Ubicado el bien inmueble en la respectiva Zona Homognea Fsica y Econmica y

disponiendo de la Tabla de Valores Base para Terreno Urbano, de conformidad
con la investigacin citada, se establece el valor base que le corresponde por
metro cuadrado de terreno.
27
Para el caso de construccin, con base en la tipificacin obtenida en campo y de

conformidad con las Tablas de Valores Base para Construccin, se tomar el
valor base que le corresponde por metro cuadrado de construccin de acuerdo a
cada uso y categora.
5.7.4 Determinacin del valor ajustado del terreno
Los solares regularmente presentan situaciones y caractersticas particulares que

dan diferentes grados de dificultad para el uso y aprovechamiento, lo que obliga a
considerar decrecimiento en los valores base o valores catastrales para terrenos
urbanos. El decrecimiento se establece con la aplicacin de factores de ajuste,
que transforman los valores base en valores ajustados, los que sern finalmente
utilizados en el clculo del valor del
bien inmueble.
Tambin se presenta una situacin que provoca mejor aprovechamiento del bien
inmueble, su ubicacin en esquina, que permite diversidad de usos por disponer
de dos frentes a la va pblica. La ubicacin en esquina provoca crecimiento del
valor base o valor catastral y se ajustar por el factor de esquina.
Los valores ajustados para el terreno en una misma Zona Homognea, pueden
resultar distintos de un inmueble a otro debido a la diferencia de su situacin y
caractersticas particulares con respecto a las del lote tipo.
En el caso de las construcciones, se considera que estas sufren deterioro fsico

como consecuencia de su uso, por lo cual los valores base de construccin deben
afectarse por un coeficiente corrector que pondera la depreciacin que sufre la
construccin, y dicho factor de correccin se establece en funcin tanto de la
categora como de la edad de cada construccin.
5.7.5 Lote Tipo
Se define como lote tipo al solar urbano con una superficie de terreno homognea
en el sector investigado, de situacin medial en cuadra no de esquina de forma
regular, a nivel de la va pblica, que podra considerarse aquel que tenga el fondo
igual al doble del frente y topografa plana. Este ser determinado por cada
municipalidad de acuerdo a las caractersticas propias de la zona.
Como un ejemplo que puede ser usado para ajustar los valores del lote tipo y en la
medida en que dichos factores resulten aplicables a las condiciones especiales de
topografa y usos constructivos de cada municipio, pueden utilizarse los siguientes
parmetros:
1. La ubicacin dentro de la manzana, debe ser frente a la va pblica y no en

el interior de la misma,
2. La ubicacin en cuadra, debe estar en cualquier lugar de la cuadra pero no
en la esquina,
3. El frente debe ser igual o mayor a 8.00 metros,
4. El fondo no debe ser mayor de 40.00 metros,
28
5. El rea debe ser igual o menor de 600 metros cuadrados,

independientemente de las longitudes de sus linderos,
6. La forma geomtrica debe ser regular,
7. La topografa debe ser totalmente plana,
8. La ubicacin con respecto al nivel de la va pblica, debe ser a nivel o no
exceder de un metro cuando est sobre o bajo al nivel de va.
5.7.6 Factores de ajuste al valor base del terreno

Como se indic en la seccin anterior, los factores de ajuste son determinados por
las diferencias en situacin y caractersticas con respecto al lote tipo que presente
particularmente cada inmueble.
A diferencia del valor de la construccin, el valor del terreno resulta afectado por
una serie de caractersticas de cada predio en particular, razn por la cual se
identifican los siguientes factores de ajuste que provocan decrecimiento en el
valor:
a) Por ubicacin en el interior de manzana o sea predio interior.
b) Por frente menor a 8.00 metros
c) Por Fondo mayor a 40.00 metros
d) Por rea mayor a 600.00 metros cuadrados
e) Por forma irregular
f) Por pendiente mayor al 5.00 %
g) Por sobre nivel de la va pblica superior a un metro.
h) Por bajo nivel de la va pblica superior a un metro.
Una vez determinada la incidencia de los factores anteriores se aplicar el factor

de ajuste por ubicacin en esquina que genera crecimiento en el valor sobre la
totalidad o una parte.
Los valores numricos correspondientes a los factores de ajuste, se muestran en

las tablas que aparecen en la descripcin de cada factor y a continuacin el
procedimiento de aplicacin.
Factor por ubicacin en el interior de manzana (predio interior):
Debe utilizarse en los casos de lotes que por circunstancias especiales han
quedado ubicados en el interior de una manzana, es decir que no tienen frente
directo a la va pblica y que en la mayora de casos tienen acceso a travs de
servidumbres de paso.
Para determinar el factor del predio interior en manzana, es necesario:

a) Establecer el frente y la longitud de ste hacia la va pblica. El
frente del lote interior se considera el lindero del predio ms cercano
a la va principal.
b) Definir el fondo del predio Interior, lo cual ser posible, midiendo del
lindero que se ha definido como ms prximo a la va pblica, hacia
el lindero posterior, de la misma forma como se acostumbra con
29
predios a orilla de calle.
FACTORES POR UBICACIN DE PREDIO EN INTERIOR DE LA MANZANA

FONDO DISTANCIA DEL FRENTE DEL LOTE A LA VIA PUBLICA (M)
(M)
5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 35.00 40.00 45.00 50.00
5.00 0.95 0.85 0.76 0.68 0.61 0.55 0.49 0.44 0.39 0.35
10.00 0.95 0.85 0.76 0.68 0.61 0.55 0.49 0.44 0.39 0.34
15.00 0.95 0.85 0.75 0.68 0.61 0.55 0.49 0.43 0.38 0.33
20.00 0.95 0.85 0.75 0.68 0.61 0.55 0.49 0.42 0.37 0.32
25.00 0.95 0.85 0.75 0.68 0.61 0.55 0.48 0.41 0.36 0.30
30.00 0.93 0.83 0.72 0.66 0.59 0.53 0.46 0.39 0.35 0.28
35.00 0.90 0.80 0.70 0.63 0.56 0.50 0.43 0.37 0.32 0.26
40.00 0.87 0.77 0.67 0.60 0.53 0.47 0.40 0.34 0.29 0.24
45.00 0.83 0.73 0.63 0.56 0.49 0.43 0.36 0.30 0.25
50.00 0.80 0.70 0.60 0.53 0.46 0.40 0.33 0.27
55.00 0.76 0.66 0.57 0.50 0.43 0.37 0.30
60.00 0.71 0.62 0.53 0.46 0.40
Ejemplo:
Distancia del lindero ms prximo a la va pblica: 10.00 metros.
Distancia entre el lindero ms prximo a la va pblica y el lindero posterior: 10.00
m.
El factor a aplicar es: 0.85, que result de ubicar y la distancia del lindero
ms prximo a la va pblica (10), en la lnea numrica superior y la
distancia del fondo que aparece en la primera columna de la izquierda, que
nos permite encontrar la interseccin, donde aparece el valor de 0.85
correspondiente al factor de ajuste.
Como se puede notar se incluyen solo valores absolutos para las distancias del
predio a la va pblica y para el fondo. Si las distancias tuviesen fracciones de
metro, se proceder al redondeo del dato numrico al valor absoluto superior,
siempre que la fraccin sea superior a 0.5. De lo contrario se quedar con el
valor que indique la cifra absoluta de la distancia.
30
Factor por frente
Se aplica a aquellos predios cuya medida del frente es menor a 8.00 metros,
bajo el criterio de que a menor frente se reduce su aprovechamiento y su
deseabilidad disminuye.
FACTORES DE CORRECCIN
POR FRENTE DEL PREDIO
FRENTE (M) FACTOR
8.00 MAS 1.00
7.00 - 7.99 0.95
6.00 - 6.99 0.90
5.00 - 5.99 0.85
4.00 - 4.99 0.80
En esta tabla se tiene la oportunidad de determinar el factor desde una

distancia de 4.00 metros hasta 7.99 metros y se hace en forma directa con
el dato numrico del frente medido.
Ejemplo: Si el frente es de 6.99, el factor a aplicar ser de 0.90.

Si el frente fuera menor a 4.00 metros se aplicar un factor de 0.75.
Factor por fondo
El valor del metro cuadrado de terreno que colinda con la va pblica es mayor,
al del metro cuadrado que se encuentra ubicado ms distante de dicha va, es
decir que el valor por metro cuadrado decrece a medida que la distancia es
mayor de la va pblica.
Considerando lo anterior se definen los factores de fondos mayores a los 40.00

metros, considerando como "fondo" de un terreno urbano, en funcin de su
geometra, el que corresponda en los siguientes casos:
a) En predios de forma cuadrangular, rectangular o trapezoidal ubicado

horizontalmente, o sea que la mayor base constituye el frente: es la medida
de la perpendicular trazada desde ese frente hasta el lmite posterior.
b) En predios con forma de trapecio vertical, o sea que la base es una lnea
perpendicular a la va pblica y paralelogramos oblicuos: el fondo lo
31
determina la longitud de dicha base o del lindero mayor que est localizado
perpendicular u oblicuo en medida angular no mayor de 15 grados, de lo
contrario se tendrn que trazar lneas que nos definan una perpendicular a
la va.
c) En predios de forma triangular: debe considerarse como fondo la medida de
la altura del tringulo, ya se trate de tringulo delta o tringulo nabla.
d) En predios con ms de cuatro lados: se debe estudiar la posicin y trazar
perpendiculares a la va pblica. En algunos casos no se lograr una sola
perpendicular, por lo tanto se trazarn las que sean necesarias y se
sumarn para obtener el fondo total.
FACTORES DE AJUSTE POR FONDO

FONDO DEL TERRENO FACTOR DE AJUSTE
1.00
0.00 A 40.00
40.01 A 45.00 0.95
45.01 A 50.00 0.90

50.01 A 55.00 0.85
55.01 A 60.00 0.80
60.01 A 65.00 0.75
65.01 A 70.00 0.70
MAS DE 70.00 0.65
Ejemplo: Si el fondo de terreno se determin por cualquiera de las formas

indicadas anteriormente y el resultado fue de 64.80 metros, el Factor de
Ajuste que le corresponde es 0.75.
32
Factor por extensin
Siguiendo el principio de "A mayor extensin, menor valor por metro

cuadrado" se utiliza la Tabla de Factores de Ajuste por Extensin mayor a
600 metros cuadrados.
FACTORES DE AJUSTE POR EXTENSION

AREA (M) FACTOR
0.00 600.00 1.00
600.01 - 1,200.00 0.97
1,200.01 - 1,600.00 0.94

1,600.01 - 2,000.00 0.91
2,000.01 - 2,400.00 0.88
2,400.01 - 2,800.00 0.85
2,800.01 - 3,200.00 0.82
3,200.01 - 3,600.00 0.79
3,600.01 - 4,000.00 0.76
4,000.01 - 4,400.00 0.73
MAS DE 4,400.00 0.70
Ejemplo: Si el rea es de 2,480 metros cuadrados, el factor a aplicar es el 0.85
Factor por forma
En un alto porcentaje de bienes inmuebles la configuracin geomtrica del

terreno es irregular, considerando que no son cuadrados o rectangulares,
presentando ngulos diferentes a los rectos y con medidas de linderos
variadas. La irregularidad en la forma ocasiona dificultad en el uso y
aprovechamiento, o por lo menos es inferior al de un terreno regular,
principalmente cuando la irregularidad existe en fracciones cercanas a la va
pblica.
33
Para ponderar tal situacin se les ha clasificado en las categoras que se

indican a continuacin:
a) Predios regulares: son aquellas formas geomtricas que permiten que su

rea sea aprovechable en un 90% o ms.
b) Predios irregulares: son aquellas formas geomtricas que permiten que su
rea sea aprovechable entre un 70 y 90%.
c) Predios muy irregulares: son aquellas formas geomtricas que permiten que
su rea sea aprovechable en un porcentaje menor al 70%.
d) Predios triangulares:
e)
Tringulo Delta: La base del tringulo colinda con la calle.
Tringulo Nabla: Cualquiera de los lados es el lmite opuesto a la calle, es
decir que uno de sus vrtices colinda con la calle.
FACTORES DE AJUSTE POR FORMA

GEOMETRA FACTOR
REGULAR 1.00
IRREGULAR 0.90
MUY IRREGULAR 0.85
TRINGULO DELTA 0.80
TRINGULO NABLA 0.50
Factor por pendiente
Para efectos de determinar pendientes del terreno se establece que el 100%

corresponde a 45 grados sexagesimales.
La pendiente puede presentarse en sentido ascendente o descendente
partiendo de la va pblica, lo cual provocara alguna inversin para optimizar
el uso del bien inmueble, de tal manera que se aplicarn los factores de ajuste
que se presentan a continuacin.
FACTORES DE AJUSTE POR PENDIENTE
PENDIENTE (%) FACTOR

0.0 A 5.0 1.00
5.1 A 10.0 0.90
10.1 A 30.0 0.80
30.1 ADELANTE 0.25
34
Factor por sobre o bajo nivel
La facilidad de acceso y las mayores posibilidades de aprovechamiento de un

terreno ubicado al mismo nivel que la va pblica, lo sitan en ventaja respecto
de otros terrenos ubicados por arriba o por debajo de dicho nivel. Cuando la
mayor parte del predio que se valora se encuentra en tales condiciones, se
aplicarn los factores contenidos en la siguiente tabla:
FACTORES DE AJUSTE POR SOBRE O BAJO NIVEL

DESNIVEL DEL
FACTOR DE AJUSTE
TERRENO
(m) SOBRE NIVEL BAJO NIVEL
0.00 - 1.00 1.00 1.00
1.01 - 2.00 0.92 0.90
2.01 - 3.00 0.86 0.82
3.01 - 4.00 0.81 0.74
4.01 - 5.00 0.77 0.67
5.01 - 6.00 0.74 0.62
6.01 - 7.00 0.71 0.58
7.01 - 8.00 0.69 0.53
8.01 - 9.00 0.67 0.49
MS DE 9.00 0.65 0.46
Factor por ubicacin en esquina de manzana

Los bienes inmuebles ubicados en esquina, tienen ventaja de aprovechamiento
sobre los que se localizan mediales en la cuadra y, por consiguiente, resultan
de mayor valor; tal situacin es de aceptacin general y tiene como
fundamento las siguientes caractersticas que les son aplicables: mayor
posibilidad de acceso, considerable movimiento peatonal y vehicular
especialmente en sectores comerciales, mayor capacidad de rentabilidad,
facilidades de iluminacin y ventilacin.
El incremento de valor producido por la ubicacin de un bien inmueble en
esquina, deber ser ponderado afectando el valor base por un factor de ajuste
que representar el 20% de incremento para predios en Zonas Homogneas
Econmicas cuyo uso predominante del suelo sea comercial, y del 10%
35
aquellos ubicados sobre zonas Homogneas Econmicas en las que

predomine otro tipo de uso del suelo.
El incremento al valor base no podr ser aplicado a una superficie mayor de
400.00 metros cuadrados, lo que significa que solamente se tomarn 20.00
metros lineales medidos a partir del vrtice de la manzana para cada rumbo.
Si las distancias de los dos frentes son inferiores a 20.00 metros, ser tomado
en cuenta la distancia que tenga para el clculo correspondiente.
FACTORES POR UBICACIN

EN ESQUINA DE MANZANA
USO COMERCIAL 1.20
OTROS USOS 1.10
5.8 Determinacin del valor ajustado de la construccin
Se han considerado hasta aqu los factores de ajuste que van a incidir en el valor
final del terreno en las reas urbanas.
Sin embargo hay que tener en cuenta que los bienes inmuebles estn
conformados por el terreno y la construccin, siendo esta ltima valuada de forma
independiente. Los valores base de la construccin tambin se ven afectados
por un Factor de Ajuste por la Edad, considerando que con el transcurrir de los
aos se produce una depreciacin, salvo que se vea reformada o remozada en
niveles importantes y que contribuyan a incrementar el ciclo de vida til.
AJUSTE POR EDAD DE LA CONSTRUCIN
EDAD AOS AJUSTE POR CATEGORIA

ALTA MEDIA BAJA PRECARIA
0 A 5 1.00 1.00 1.00 1.00
6 A 10 0.93 0.92 0.90 0.88
11 A 15 0.89 0.87 0.85 0.82
16 A 20 0.87 0.84 0.81 0.78
21 A 25 0.80 0.77 0.72 0.87
26 A 30 0.77 0.72 0.67 0.60
31 A 35 0.75 0.70 0.64 0.56
36 A 40 0.73 0.67 0.61 0.53
41 A 45 0.71 0.65 0.59 0.50
46 A 50 0.69 0.63 0.57 0.47
51 A 55 0.67 0.61 0.55 0.44
56 A 60 0.65 0.59 0.53 0.41
36
Nota: para las construcciones superiores a 60 aos se estimara un valor de

rescate, para las que presentan cierta utilidad se le asigna, 0.10 para la categora
precaria, 0.20 para la categora baja, 0.30 para la categora media, 0.40 para la
categora alta.
5.9 Clculo del valor del bien inmueble
A manera de recordatorio anotamos que el terreno y la construccin se valoran

independientemente. Para obtener el valor del terreno y la construccin, se aplican
los valores ajustados a las reas que se han obtenido de las mediciones directas
practicadas durante el proceso de valuacin. Para obtener el valor de inmueble se
suma el valor del terreno con el valor de la construccin.
5.9.1 Valor del terreno
a) Bien inmueble con caractersticas del lote tipo:
Si el bien inmueble rene todas las caractersticas del lote tipo, el valor base no
sufre ajuste alguno, por lo que para determinar el valor del terreno se aplicar la
siguiente frmula:
VALOR DEL TERRENO = VALOR BASE X REA
b) Bien inmueble con caractersticas diferentes al lote tipo:
En muchos casos la valoracin del terreno requerir la aplicacin del valor

ajustado, debido a que presenta diferencias en las caractersticas del lote tipo, por
lo tanto, el valor base se ver afectado por los factores de uno o ms factores de
ajuste, de acuerdo como se indic en la seccin de Determinacin del Valor
Ajustado de este manual.
Para lograr el valor ajustado final, se puede proceder de dos formas:
A) Multiplicando entre s todos los factores que resulten de la consulta de las

tablas de factores de ajuste con base a las diferencias de caractersticas con
respecto al lote tipo. El resultado de esa multiplicacin mltiple, que se le llamar
factor general, se multiplicar por el valor base del metro cuadrado de tierra para
obtener el valor ajustado:
FACTOR FRENTE * FACTOR FORMA * FACTOR REA = FACTOR GENERAL
VALOR BASE * FACTOR GENERAL = VALOR AJUSTADO
37
B) Obtenido el primer factor de ajuste se multiplica por el valor base lo que da

como resultado un primer valor modificado. Este valor modificado se
multiplicar por el segundo factor encontrado y se obtendr un segundo valor
modificado y as sucesivamente hasta encontrar el factor general.
VALOR BASE * FACTOR FRENTE = VALOR MODIFICADO 1
VALOR MODIFICADO1 * FACTOR FORMA = VALOR MODIFICADO2
VALOR MODIFICADO2 * FACTOR AREA = VALOR AJUSTADO
Las anteriores formulas, sencillas de aplicacin, son validas para el clculo del
valor final del terreno.
El valor del terreno se determinar multiplicando el rea por el valor ajustado.
VALOR AJUSTADO DE TERRENO * REA DEL TERRENO = VALOR DEL TERRENO
5.9.2 Valor de la construccin
As como para el terreno, para establecer el valor de la o las construcciones

existentes en un predio, se procede en forma similar:
VALOR BASE CONSTRUCCION * REA DE LA CONSTRUCCIN = VALOR DE LA CONST.
La formula anterior es vlida si la construccin es nueva (menos de 5 aos).
Si han transcurrido ms de cinco aos de uso de la construccin, se debe aplicar

al valor base de la construccin, el factor por edad, por la depreciacin que haya
sufrido durante ese perodo. El resultado que se obtiene es el valor ajustado por
metro cuadrado.
VALOR BASE CONSTRUCCION * FACTOR POR EDAD = VALOR AJUSTADO DE LA

CONSTRUCCION
El valor de la construccin se obtendr de la aplicacin de la siguiente frmula:

VALOR AJUSTADO DE LA CONSTRUCCION * REA DE LA CONSTRUCCIN = VALOR DE
LA CONSTRUCCION
38
5.9.3 Valor del bien inmueble
El valor total del bien inmueble, ser la sumatoria del valor del terreno ms el valor
de la o las construcciones principales, as como la de las construcciones
secundarias y las especiales, tales como: piscinas, chimeneas, mezanines, etc.,
que se asocien con la Tipificacin del presente Manual.
VALOR DEL TERRENO + VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES = VALOR TOTAL DEL BIEN
INMUEBLE, AL CUAL SE LE AFECTARA POR EL FACTOR DE DESCUENTO

5.10 Bien inmuebles singulares y casos especiales
Son aquellos bienes inmuebles cuyo uso o destino predominante no puede

clasificarse directamente entre los identificados en el presente manual, por lo que
se deben valorar de manera especial aplicando la tipologa constructiva que ms
se asemeje para el clculo del valor de las construcciones, por ejemplo
construcciones especiales sobre campos de golf, construcciones en cementerios,
coliseos, etc. Para el clculo del valor del terreno, solo se tendr que ubicar
adecuadamente en los mapas de Zonas Homogneas Econmicas y operar tal
como se ha indicado con anterioridad.
En esta seccin se pueden mencionar los parqueos al aire libre, su valoracin

estar integrada por la suma del valor del terreno y el de las construcciones
existentes sobre el mismo con caractersticas especiales y destinadas para hacer
funcional el negocio, considerando por lo tanto como rea sin construccin la
superficie destinada exclusivamente al estacionamiento de los vehculos,
independientemente del revestimiento que pueda tener.
Para las edificaciones que estn en proceso, se deber tomar en cuenta el grado
de avance de la obra el cual debe expresarse en porcentaje y valuarlo de acuerdo
a la clasificacin del diseo original.
En los casos de edificaciones que por su obsolescencia intrnseca y extrnseca el

mismo se encuentra en abandono, o con un mnimo de uso, deber fijarse el valor
de rescate.
39
6. FICHA PREDIAL URBANA
6.1 Instructivo para el llenado de ficha predial urbana
Es el formulario utilizado para la recopilacin de informacin necesaria en la

prctica de las operaciones valuatorias. La informacin para el llenado puede
provenir del Registro de Informacin del Catastro Nacional, del Catastro Municipal
del Registro General de la Propiedad o de la investigacin y entrevista en campo,
como parte del proceso de valuacin inmobiliaria a nivel de sector.
Cuando la informacin proviene de los registros catastrales, es conveniente

verificarla en la inspeccin ocular que se prctica para identificar las
caractersticas del predio y la construccin.
Los datos necesarios para la prctica del avalo de un bien inmueble se indican
en el formulario presentado a continuacin.
MINISTERIO DE FINANZAS PBLICAS

DIRECCION DE CATASTRO Y AVALO DE BIENES INMUEBLES
FICHA PREDIAL URBANA
DEL INMUEBLE:
DIRECCIN: ____________________________________________________________________________________
MUNICIPIO: _______________________________ DEPARTAMENTO: _____________________________________
CDIGO CATASTRAL:_______________________________ MATRICULA FISCAL: _________________________
NMERO DE REGISTRO: FINCA _________ FOLIO _________ LIBRO _________ DE _______________________
PROPIEDAD HORIZONTAL: ______ FILIAL: _______________
SIN REGISTRO: Documento simple: ________ Documento privado: ________ Sin Documento: ______________
DEL TITULAR:
NOMBRE: ______________________________________________________________________________________
NMERO DE CDULA: _______________________________ NIT: ______________________________________
CONDUEOS: __________________________________________________________________________________
DIRECCIN PARA NOTIFICACIONES: ______________________________________________________________
CARACTERSTICAS DEL TERRENO

A NIVEL VA PBLICA: ______ BAJO NIVEL: _______ SOBRE NIVEL: ______ PENDIENTE: ___________
FRENTE: _________________ FONDO: ____________ FORMA: ____________ ESQUINA: ______________
REA (en m): ____________ LOTE INTERIOR: ____________
CARACTERSTICAS DEL ENTORNO FSICO:

REVESTIMIENTO DE CALLES: ______________________ CONDICIN:______________________________
ALUMBRADO PBLICO:____________________________ DRENAJE:________________________________
ACERAS:_________________________________________BORDILLOS:______________________________
AGUA: __________________________________________ TELFONO:_______________________________
40
CARACTERSTICAS DE LA CONSTRUCCIN PRINCIPAL:

EDAD: AO CONSTRUCCIN: ___________ AO RENOVACIN: __________% DE RENOVACIN :_________
CONDICION: INTERIOR: ________________ EXTERIOR: _________________ GENERAL: ________________
CLASE: ___________________ TOTAL NIVELES: ____________ REA (en m):_____________
USO Y DESTINO: RESIDENCIAL: __________________ COMERCIO: _________________________________

INDUSTRIAL: ___________________ INSTITUCIONAL: ______________OTROS:________
ESTRUCTURA: ______________________ MUROS: ________________________________________________
TECHO: ____________________________ T.V. POR CABLE:_________________________________________
PISOS: _____________________________ACABADOS: _____________________________________________
BAOS: ____________________________ CIELO FALSO: ___________________________________________
AGUA: _____________________________ ELECTRICIDAD:__________________________________________
AMBIENTES:________________________ OTROS DETALLES: _______________________________________
CARACTERSTICAS DE LA CONSTRUCCIN SECUNDARIA:

EDAD: AO CONSTRUCCIN: ___________ AO RENOVACIN: __________ % DE RENOVACIN: _______
AO EFECTIVO: _________________ VIDA PROBABLE: __________________
CONDICIN: INTERIOR: ________________ EXTERIOR: _________________ GENERAL: ________________
CLASE: ________ TOTAL NIVELES: ________ REA: ________________M
USO Y DESTINO: RESIDENCIAL: __________________ COMERCIO: ______________________________
INDUSTRIAL: ___________________ INSTITUCIONAL: _____________OTROS:_________
ESTRUCTURA: _______________________ MUROS: _______________________________________________
TECHO:___________________________
PISOS: _____________________________ ACABADOS INTERIORES: _________________________________
BAOS: ____________________________ CIELO FALSO: ___________________________________________
AMBIENTES:_________________________OTROS DETALLES: ______________________________________
Si existe mas de una construccin secundara se completaran tantas fichas como sea necesario.
RESUMEN DE LA CONSTRUCCIN
EDAD TOTAL CATEGORA
EDIFICIO NIVEL FILIAL REA (m2) USO
ESTIMADA NIVELES ALTA MEDIA BAJA PREC TIPIFICACION
Plano de construccin
OBSERVACIONES:
41
CLCULO VALUATORIO:
TERRENO: CONSTRUCCIN:
PRINCIPAL:
ZONA HOMOGNEA FSICA: ___________ TIPOLOGA: ___________________________
ZONA HOMOGNEA ECONMICA:______ VALOR BASE: Q. _________________/ M
VALOR BASE : Q. __________/ M VALOR MODIFICADO: Q.____________/ M
F.BAJO O SN:_______________ VALOR FINAL DE LA CONSTRUCCIN PRINCIPAL:

F.PEN: ____________________
F.FTE: ____________________ Q. ___________________________
F.FDO.: ___________________
F.FMA.: ___________________ SECUNDARIA:
F.EXT.: ____________________ TIPOLOGA: ___________________________
F.INT.: ____________________
F.GRAL: ___________________ VALOR BASE: Q. ____________________/ M
VALOR MODIFICADO: Q. _________________ VALOR MODIFICADO: Q.______________/ M
VALOR INICIAL DEL TERRENO: Q. _________ VALOR FINAL DE LA CONSTRUCCIN SECUNDARIA:
FESQ. _________________________________ Q. ___________________________
INCREMENTO POR ESQUINA: Q. __________ OTROS DETALLES

_________________________________________
_________________________________________
_________________________________________
VALOR FINAL OTROS DETALLES:
Q. ________________________________
VALOR FINAL DEL TERRENO: Q. ______________ VALOR TOTAL DE CONSTRUCCIN: Q. ____________
VALOR TOTAL DEL BIEN INMUEBLE Q. ________________________________________

PORCENTAJE DE DESCUENTO: ( ) Q. _________________________________________
INFORMO:_________________________________ TCNICO VALUADOR: ___________________________________
RELACIN: ________________________________ CALCULISTA: _________________________FECHA:___________
A continuacin se presenta alguna informacin que facilitara el proceso de llenado

de la ficha de informacin general.
6.2 Llenado
Del bien inmueble:
Direccin: Se anota la direccin completa del bien inmueble, tal y como lo tiene
inscrito el Registro Postal o en su defecto como se ha acostumbrado anotarla,
indicando nombre de Colonia, Cantn, Barrio, u otro.
Municipio: Se anota el nombre del municipio donde se encuentre ubicado

fsicamente el bien inmueble.
Departamento: Se proceder de la misma forma que en lo referente al
municipio.
42
Cdigo catastral: Este dato ser tomado de los registros catastrales de la

Municipalidad. En caso de no existir un estudio catastral en determinado sector o
municipio, se anotar entre parntesis NO EXISTE REGISTRO CATASTRAL.
Nmero de matrcula fiscal: Este nmero que identifica el folio real, puede ser
tomado del registro matricular de DICABI o el de las municipalidades. En el caso
de que el bien inmueble no est inscrito en el registro matricular, se anotar en la
casilla correspondiente: carece de inscripcin matricular.
Nmero de registro: Se anotar el nmero de Finca, Folio, Libro, tipo de libro y a

que departamento pertenece. Se debe tener el cuidado de que algunos nmeros
de registro llevan anotado la literal A adjunto al nmero del libro. Este nmero
puede ser tomado de los registros catastrales de la municipalidad u obtenido por
investigacin especfica al practicar la inspeccin fsica del bien inmueble. Si se
constata que el bien inmueble carece de inscripcin registral, se anotar: SIN
REGISTRO y se proceder a llenar el campo siguiente que hace referencia a esta
situacin especial y en donde se anotar el tipo de documento que respalda el
derecho sobre el bien inmueble.
Propiedad horizontal: Se deber indicar si el bien inmueble a valuar forma parte

de rgimen de propiedad horizontal, especificando el tipo de filial a que
corresponde. Se abundar en la descripcin del bien inmueble que se encuentre
en esta condicin, para lo cual ser utilizada una Ficha Predial para cada filial,
indicando en que nivel se haya ubicada, su uso, etc.
Sin registro: Cuando se constate que el bien inmueble no est inscrito en el

Registro General de la Propiedad, se requerir el respaldo documental del
derecho de posesin, que podra ser un documento simple, un documento privado
o sencillamente sin documento. Se procurar obtener copia del documento de
respaldo para adjuntarlo al expediente individual de valuacin.
Del Titular:
Nombre: Ya se trate de propietario, poseedor o usufructuario, se anotarn todos
los nombres y el(los) apellido(s), de ser posible consultando la cdula de vecindad.
En el caso de persona jurdica se deber consignar toda la informacin del nombre
de la empresa de acuerdo al acta de constitucin de sociedad y el nombre del
representante legal.
Condueos: Al igual que con el nombre del titular en calidad de propietario,

poseedor o usufructuario, se anotarn todos los nombres y apellidos completos de
los copropietarios o condueos. La ficha se habilita con el nombre del condueo
que posea mayor porcentaje de participacin. En caso de igual participacin se
tomara el nombre de cualquiera de los condueos.
Direccin para notificaciones: Se anotar la direccin en la cual regularmente el

titular recibe su correspondencia. Esta direccin puede ser igual o no a la del bien
43
inmueble, as como tambin puede ser diferente a la direccin de residencia del

titular.
Nmero de cdula de vecindad: Es importante disponer del nmero de cdula

de vecindad del titular y los condueos, as como del representante legal, en caso
el titular sea una persona jurdica. Si fuera posible, se obtendr fotocopia de la
(las) cdula(s).
Nit: Tambin se tratar de obtener el nmero de identificacin tributaria del titular y

los copropietarios, bien se trate de personas naturales o jurdicas.
Caractersticas del terreno:

A nivel de va pblica: Para seleccionar este campo se debe observar que el
terreno que se vala est en su mayor extensin a nivel de la va pblica.
Bajo nivel: Para considerar que un terreno est bajo nivel, se debe determinar
que la mayora de su superficie se encuentre a un metro bajo el nivel de la va
pblica.
Sobre nivel: Se considerar sobre nivel cuando el terreno se encuentre a ms de

un metro sobre el nivel de la va pblica.
Pendiente: Cuando la pendiente del terreno dificulta el aprovechamiento del bien

inmueble, el valuador anotar el porcentaje de pendiente estimado en el campo.
Frente: Se anotar en este campo la medida en metros del frente del predio que
fue proporcionada por el catastro o por la medida directa realizada en el momento
de practicar la inspeccin ocular.
Fondo: De la informacin catastral o por medicin directa se obtendr la medida

en metros del fondo del predio que ser anotada en el campo correspondiente.
Forma: En este campo se anotar las caractersticas de la forma geomtrica que

corresponda al predio que se est valuando. El registro catastral podra
proporcionar con detalle la informacin grfica sobre el predio. En su defecto se
realizarn las mediciones y el ploteo para determinar la forma.
rea: El rea del terreno ser anotada estrictamente en unidades de medida del
Sistema Mtrico Decimal y no sern aceptadas unidades de otros sistemas. El
rea a anotar ser la del catastro, resultado de coordenadas geodsicas, o en su
defecto la determinada por mediciones directas en el momento de efectuar la
inspeccin ocular del avalo.
Caractersticas del entorno fsico:

Condicin y revestimiento de calles: El tcnico observar la condicin de la
calle frente al predio objeto de valuacin y de acuerdo a su criterio le dar una
calificacin de buena, regular o mala.
44
Respecto al revestimiento se podr identificar si es concreto, asfalto, empedrado,

balastro, adoqun o simplemente carece de revestimiento y se observa el suelo
natural.
Alumbrado pblico: Se indicar si existe o no en el entorno inmediato del predio

objeto de valuacin. Si existiera, es recomendable calificarlo de bueno o regular.
Drenajes: Se anotar si los drenajes frente al inmueble y en el entorno fsico

inmediato son superficiales o se usa entubamiento sobre o bajo la superficie.
Adems es importante anotar si los drenajes, cuando stos estn bajo superficie,
observan especificaciones tcnicas y estn auxiliados de candelas domiciliares y
pozos de visita.
Aceras y bordillos: Especificar sobre las vas peatonales y los bordillos con
respecto al ancho, condicin y revestimiento.
Agua entubada: Se deber determinar si existe servicio de agua en el entorno

fsico inmediato. Si no se dispone de agua en los alrededores, se debe indicar cual
es la fuente que utilizan los vecinos para proveerse de la misma. El investigador
anotar en el espacio disponible si el agua es municipal, particular, de pozo u otra,
especificando en observaciones o en hoja adjunta.
Telfono: Indicar si existe servicio de telefona en las cercanas del predio,

especificando tipo de telfonos (monederos, comunales, en comercio y en renta,
privados y en renta).
Nota: El formulario contiene campos muy reducidos para anotar algunos datos de
elementos observados, en donde se colocar simplemente una equis x para
indicar su existencia y se utilizarn hojas adicionales para detallar sobre la forma,
estado, condicin, materiales y otros no contemplados.
Caractersticas de la construccin:
Edad:
Ao construccin: Se obtendr del titular o encargado el ao en que se realiz la

construccin. Si no se tuviera la certeza de dicho ao, se podr estimar en funcin
de las construcciones vecinas, siempre que se trate de colonias o construcciones
en serie.
Ao renovacin: Es importante determinar si se han realizado mejoras

importantes y renovaciones a la construccin original, ya sea en su totalidad o por
sectores, en cuyo caso se determinar el porcentaje de renovacin que haya
mejorado considerablemente su utilidad, por lo que se determinar el ao en que
fueron efectuadas, procurando cuantificar las mismas. Se anotar en campo
respectivo el ao en que fue aplicada la renovacin, as como el porcentaje.
Condicin: La calificacin que el valuador realice sobre la construccin con base

a inspeccin ocular ser sobre el ambiente interior, el ambiente exterior y
45
tambin a nivel general. El criterio del valuador tambin considerar la

funcionalidad de la construccin, lo que sumado a la condicin de pintura,
revestimientos, paredes, cielos, techos, puertas, closets.
Uso y subuso o destino
Se deber anotar el uso para el cual fue diseada la construccin,

independientemente del subuso como se observar en la TABLA DE USOS Y
SUBUSOS DE LA CONSTRUCCIN el uso es la actividad general y el subuso es
aquel que se genera o deriva del anterior, pudiendo tener comercio mixto como
uso y como subuso, locales y apartamentos, locales y oficinas, etc., es por tanto
el que le corresponde actualmente, siempre que no haya cambiado la estructura
original. En los casos en que se haya adaptado el edificio para un nuevo uso,
diferente del destino diseado originalmente, que haya ocasionado una
transformacin drstica, se anotar el nuevo uso y subuso, de acuerdo a las
categoras indicadas en el presente manual.
Por ejemplo, si una construccin que originalmente fue diseada para residencia y
actualmente se usa como oficina, pero conserva closet, baos familiares, cocina,
sala, comedor, etc., se clasificar como residencia. En caso de que el destino de
residencia se vea afectado por cambios importantes para adaptar a uso de oficina,
como transformar la sala-comedor y darle apariencia y funcionalidad de oficina, se
deber clasificar como de uso comercial y su uso oficina, como se indica en este
manual.
Los usos establecidos para las construcciones son: residencial, comercial,

industrial, agrcola e institucional, etc, pudiendo ampliarse o reducirse de
conformidad con lo existente en cada ncleo urbano.
Cada uno de estos usos se han dividido en subusos o sea de conformidad con el
destino que actualmente se da a la construccin. El valuador observar y
determinar el uso as como el subuso y definir cual es el que le corresponde de
acuerdo con la Tabla de Uso de la Construccin que se incluye adelante.
Si se encontrara una construccin con un uso especial no previsto en el

formulario, se tratar de asociarlo a uno que est indicado. Si no fuera posible
dicha asociacin, entonces se anotar el nuevo uso, en el espacio de
observaciones. En lo posible debe tratarse de asimilarlo a uno de los usos ya
existentes antes de indicar un nuevo uso.
Componentes del edificio
Estructura: Se refiere a la estructura bsica de la construccin que soporta la

misma. Se identifican tres tipos de acuerdo al material de que estn construidas:
acero, concreto, madera, tablayeso y otros.
Muros: Se refiere tanto a las paredes exteriores como interiores. Se anotar la

clase de material y los promedios de las medidas del espesor y altura de los
muros, as como el porcentaje existente de acuerdo a la construccin total. Por
46
ejemplo: BLOCK, 0.25/2.50, 100%; lo que significa que el muro es de block con
25 centmetros promedio de espesor por 2.50 metros de altura promedio y que
existe un 100% de muros de dicho material. Cuando existan muros interiores o
exteriores de diferente material, ser necesario, en hoja adjunta, indicar con
detalle sobre dicha diversidad de acuerdo a los materiales siguientes: concreto,
ladrillo, mixto-block, super block, vidrio, adobe, barro cocido, piedra, calicanto,
madera de un forro, madera de dos forros, asbesto-cemento, aguilit, bahareque,
lmina, tabla yeso.
Techo: Se anotar el tipo de material utilizado, para lo cual se han definido:

concreto, lmina de zinc, asbesto-cemento, teja de barro.
Pisos: Se identificar cualquiera de los materiales siguientes y se anotar en el

espacio especfico para pisos: parquet, ladrillo de cemento lquido, ladrillo de
barro, ladrillo cermico, madera, torta de cemento, otro.
Cielos: Se anotar segn el tipo de material: concreto, plywood, machimbre,

cartn piedra, aguilit, tabla yeso u otro, que se deber especificar. Cuando no se
disponga de cielos se anotar no tiene.
Acabados en muros: En este rengln estn integrados tres tipos de acabados:

En muros de mampostera: repello, cernido, estuco, tapiz, pintura.
En muros de madera: con acabados de pintura, barniz y tapizado.
En las molduras: que se refiere a los perfiles de las puertas y ventanas de una
construccin, debindose indicar el material: madera, aluminio, otro.
Baos: Se anotar el nmero y la calidad, de acuerdo a las siguientes

caractersticas y clasificacin:
TIPO CARACTERISTICAS
Inodoro, baera (artesa), bidet, mingitorio y lavabos unidos, con sus respectivos
gabinetes y closet de madera de primera calidad. Jaboneras, toalleros y papeleros.
Los artefactos son de porcelana y de color. Llaves y artefactos cromados. Suficiente
DE LUJO
ventilacin y luz. Instalacin de agua fra y caliente. Decorados de lujo tales como:
ventanales, cortinas y espejos. Las paredes revestidas de azulejo o mosaico de ptima
calidad.
Inodoro, bidet, un lavabo, baera (artesa). Los artefactos son de porcelana.
Las paredes revestidas de azulejos de buena calidad, con pisos de mosaico o
BUENO madera. Decorado de atractiva ornamentacin. Instalacin de agua fra y
caliente. Jaboneras, toalleros, papeleras. Llaves cromadas y dems accesorios
exteriores.
Inodoro, (Bidet) un lavabo sin gabinete y una baera. Todos los artefactos son
CORRIENTE porcelana color blanco. Las paredes revestidas de azulejos en el lugar de la
baera, decorados mnimos. Instalacin de agua fra y caliente. Jaboneras,
toalleros, papeleras, cromado corriente.
Inodoro, Lavabo y ducha. Las dos primeras piezas son de porcelana, y la ducha
ECONOMICO cromada, la calidad de los artefactos es regular. Paredes alrededor de la ducha,
revestidas de ladrillo de cemento o cemento simple. Las llaves, jaboneras, toalleros, de
calidad regular.
47
Agua: Establecer si el bien inmueble en proceso de valuacin dispone del servicio

de agua potable, la cantidad de que se puede servir mensualmente y la
organizacin servidora. De no disponer de agua potable el bien inmueble en
valuacin, se debe indicar cual es la fuente para proveerse de la misma, para lo
cual se utilizar el apartado de observaciones.
Electricidad: Se debe anotar si existe o no instalado el servicio de electricidad

para el bien inmueble.
Cable: Se debe anotar si existe o no instalado el servicio de televisin por cable o

Internet.
Ambientes: Se consideran ambientes, todas las habitaciones o espacios cerrados

que forman parte de la construccin, no importando el uso, por ejemplo, sala,
comedor, dormitorio, cocina o para oficina, taller, bodega, etc.
El valuador deber identificar el nmero de ambientes por piso, anotando de la
siguiente manera: 4/2, lo que significa que hay 4 ambientes en el piso 2. Se
proceder de la misma forma para todos los pisos.
Seguidamente se anotar el total de ambientes de la siguiente manera: Total
ambientes: 12/3, lo que significa que hay 12 ambientes distribuidos en 3 pisos.
Otros detalles: Este espacio est destinado para anotar todos los elementos
adicionales que contribuyen a mejorar el rendimiento y aprovechamiento de la
construccin. Algunos de estos elementos son: carport, muros perimetrales, verja,
piscina, etc., los cuales se pueden clasificar de acuerdo a su calidad, tipo,
material, tamao, etc.
Resumen de la construccin: Este cuadro est diseado para anotar lo referente

a una construccin y tambin para relacionar las construcciones existentes en un
mismo predio, cuando tienen usos y caractersticas diferentes.
Edificio: Los diferentes edificios existentes en un predio se indicarn con nmeros

romanos del I en adelante. Esta misma numeracin se coloca en el dibujo del
predio para identificacin de cada construccin.
Edad estimada: Se sealo en punto anterior como indicarla para efectos de

utilizacin del factor de depreciacin.
Total de niveles: En la visita estaremos observando si el predio soporta edificios

destinados para residencia, comercio, etc, de uno, dos, tres o ms niveles. En ese
caso indicaremos para cada unidad o edificio su nivel.
Si es un edificio sometido o no al rgimen de propiedad horizontal se anotar el
nmero total de niveles (por ejemplo 15 niveles).
Si se trata de un conjunto de edificios sobre un mismo predio, se indicarn por
cada edificio el nmero de niveles, como se indic anteriormente.
Nivel: Deber indicarse bsicamente en propiedades horizontales, el nivel al que

se est refiriendo la ficha predial, o sea si es un bien inmueble en el nivel 11 del
edificio de 15 niveles.
48
Filial: Las filiales que conforman un nivel se numerarn en orden correlativo

iniciando desde uno. Esta numeracin se asociar con la identificacin numrica o
alfabtica que fsicamente tiene instalada cada filial.
rea: Es la superficie que corresponde a cada unidad constructiva, ya se trate de

una residencia, comercio, oficina, etc.
Uso: Se est haciendo referencia al uso especfico del edificio en su totalidad o a

las filiales cuando se trate de propiedad horizontal, por ejemplo: residencial,
comercial, industrial e institucional.
Categora: En la visita se deber establecer, con base en todas las caractersticas

de la construccin, la categora de ALTA, MEDIA, BAJA y PRECARIA, de acuerdo
a la tabla de usos y categoras establecida en este manual.
6.3 Inspeccin Fsica

Se refiere a la visita que se realiza a cada uno de los bienes inmuebles cuyo valor
fiscal se desea asignar, mediante la cual se establecen las caractersticas del
terreno y la construccin, as como las correspondientes al entorno fsico
inmediato. Para ello se debe utilizar el material cartogrfico disponible sobre el
cual se debe identificar la ubicacin del bien inmueble en estudio de valuacin.
Los datos alfanumricos recabados se deben registrar en la ficha predial urbana,

con base en la cual se va conformando la descripcin del inmueble y siguiendo las
instrucciones de llenado de este manual.
6.4 Recomendaciones Generales

Se debe procurar obtener la informacin directamente del propietario, poseedor
o tenedor.
Se debe tener a la vista los documentos que contengan la informacin til para
la valuacin.
Se deben anotar los datos extrados de los documentos, observando cuidado
al realizar la lectura y el traslado al formulario.
De ser posible, procurar la obtencin de copias de los documentos, por lo
menos de las secciones de mayor inters para el valuador.
Anotar en hojas adicionales toda la informacin complementaria que se
considere importante con respecto al terreno, entorno y construccin.
Los datos se anotarn con tinta, preferentemente color negro.
Realizar inspeccin ocular en la totalidad de los lmites de terreno y de la
construccin.
Realizar las mediciones en forma directa y con buena tcnica, realizando las
pruebas necesarias y el control de calidad planificado.
Procurar el relleno total de formulario.
Cuando existan varias construcciones principales en un predio, se llenar un
formulario de recopilacin de datos para cada construccin. Los formularios
por construccin sern numerados correlativamente (1/n, 2/n, 3/n...).
49
7. VALUACIN DE INMUEBLES RURALES
Terreno rural: Es la extensin territorial separada de los centros urbanos, los

cuales se dividen en parcelas o predios, en propiedad de personas individuales
jurdicas, accesible por medio de los recursos viales de diversos tipos y afectada
por accidentes geogrficos, principalmente es de uso agrcola y forestal, aunque
en menor escala es de uso pecuario minero.
7.1 Capacidad productiva de la tierra
La capacidad productiva de un suelo se basa en una integracin de efectos

combinados del clima y de las caractersticas permanentes del suelo como
pendiente, textura, drenaje superficial e interno, profundidad, contenido de materia
orgnica, efectos de erosin, tipos de minerales, fertilidad natural, sus propias
limitaciones de su uso, requerimientos de manejo y riesgos de daos por su uso
agrcola inadecuado, es decir que puede definirse como la combinacin natural del
clima y las caractersticas topogrficas as como la posibilidad de mecanizacin
del suelo.
Segn este sistema, se han realizado varias clasificaciones de suelo, de acuerdo a
su capacidad productiva.
7.2 Descripcin de los grupos de suelos
En Guatemala es conveniente hacer una distincin entre los suelos y la capacidad

que cada uno de ellos tienen en relacin a la pendiente, profundidad del suelo, al
tipo de textura, a la erosin, permeabilidad y retencin de la humedad, entre otros.
Para ello es importante indicar que existen tres grupos dentro de los cuales se
encuentran las ocho clases. Los cuales de identifican las siguiente manera.
Primer grupo:
Comprende las clases I, II, III y IV, estos terrenos son apropiados para cultivos
limpios, continuos densos, se pueden mecanizar en el cual encontramos cada
una de ellas distintas clases de limitantes las cuales se especifican en cada clase.
En estas tierras se puede tener cultivos anuales y de estacin como maz, frjol,
hortalizas, trigo etc.
Segundo grupo:
Comprende las clases V, VI y VII, son terrenos apropiados para la vegetacin
cultivos permanentes como el caf, frutales, hule, cardamomo, cacao, pastizales,
bosque, etc.
Tercer grupo:
Este incluye nicamente a la clase VIII. Los terrenos incluidos en esta clase son
inadecuados para el uso agrcola ganadero, solo sirven para el refugio de vida
silvestre, recreacin y proteccin. En esta clase se incluyen los playones, los
pantanos, reas rocosas pedregosas con crcavas muy profundas, barrancos,
siguanes, etc.
50
7.3 Descripcin de las clases de suelos
Suelos Clase I: Son tierras con una profundidad mayor a los 90 centmetros, el
horizonte "A" se encuentra erosionado en un 12.5 %, con pendiente que va desde
O a 4% con un drenaje excelente, con ausencia de pedregosidad, con relieve
plano casi plano, estructura de la tierra es granular, la erosin que se tiene es
laminar o ligera, la cual no da ningn problema, permeabilidad del suelo es de 2.4
a 6.0 centmetros por hora, con una textura franca, con alta capacidad de
retencin de humedad y problemas de mecanizable. Esta tierra es apropiada para
cultivos sin la necesidad de mtodos especiales.
Suelos Clase II: Son tierras para cultivar con mtodos sencillos en forma
permanente con una profundidad que se encuentra entre los rangos de 50 a 90
centmetros, el horizonte "A" ha sido removido en un 35%, con pendiente de 4 a
8%, con muy buen drenaje, pedregosidad menos del 3% de la superficie en
relacin al rea, relieve pendiente suave" estructura del suelo es de grnulos a
bloques, erosin ligera, moderada, permeabilidad de 2.4 a 5.0 centmetros por
hora, textura del suelo es franco arcilla limoso arenoso, retencin de la
humedad, es moderada, con leves limitaciones para la mecanizacin.
Suelos Clase III: Son tierras apropiadas para el cultivo permanente con mtodos
intensivos, con una profundidad que se encuentra entre los rangos de 25 a 50
centmetros, el horizonte A ha sido removido en un 60%, la pendiente es de 8 a
16% con un drenaje bueno, pedregosidad de 3 a 10% de la superficie en relacin
al rea, relieve pendiente mediana, estructura, bloques angulares, sub
angulares, erosin en surcos, laminar moderada, permeabilidad de 1.2 a 2.4
centmetros por hora textura franco arenoso arcilloso, retencin de humedad es
baja y con moderadas limitaciones de mecanizacin.
Suelos Clase IV: Tierras nicamente para cultivos muy limitados, con una
profundidad de 25 a 50 centmetros, el horizonte "A" ha sido removido entre el 60
y el 80%, pendiente de 16 a 32%, con drenaje regular, pedregosidad de 10 al 15%
en relacin al rea, con relieve pendiente fuerte, estructura prisma columnares,
erosin en surcos moderada, permeabilidad regular de 0.024 a 1.2 a ms de
6.0 centmetros por hora, textura arcilloso, limoso arenoso, retencin de la
humedad baja, son suelos con limitaciones para la mecanizacin.
Suelos Clase V: Son suelos no apropiados para cultivos anuales, sino ms bien
para cultivos permanentes como pastos, bosque, caf, frutales, estos suelos con
buenas prcticas de conservacin, presentan pocos problemas de erosin, su
profundidad se encuentra entre 15 a 25 centmetros, con pendiente mayor al 32%
con drenaje malo, pedregosidad del 15 al 25% en relacin al rea, releve
escarpado, estructura en forma de prismas, erosin cuando no hay practicas de
conservacin puede ser en surcos y crcavas moderadas, permeabilidad
impermeable lentamente permeable. Textura arcillosa arenosa, retencin de la
humedad excesiva, para este caso puede tener severas limitaciones de
mecanizacin.
51
Suelos Clase VI: Es adecuado para vegetacin permanente y en algunas

ocasiones se usa para pastoreo extensivo o para bosques; la profundidad del
suelo es de l0 a 14.99 centmetros, el horizonte "A" ha sido removido de 80 a
100%, la pendiente es variable, el drenaje es muy malo, con pedregosidad hasta
40% de la superficie, el relieve muy escarpado, la erosin se manifiesta en surcos
y crcavas fuertes, permeabilidad menos de 0.024 a ms de 6.0 centmetros por
hora, textura arenosos, arcillosos gravosos, con una baja retencin de la
humedad, no mecanizables. Si se usa para bosque no debe de pastorear ganado,
porque el peso del ganado afloja la poca profundidad del suelo, lo que provoca su
erosin.
Suelos Clase VII: No son adecuados para cultivos anuales, con una aplicacin
prctica de conservacin de suelos, en este caso son de vocacin forestal, son de
una profundidad de 5 a 9.99 centmetros, el horizonte "A" ha sido removido en
hasta el 100%, con una pendiente variable, con un drenaje deficiente,
pedregosidad que puede llegar hasta el 50% en relacin a la superficie en estudio,
ondulado fuerte quebrado, con prismas en su estructura, la erosin es en forma
de surcos, crcavas muy fuertes, con una permeabilidad de menos de 0.024 a
ms de 6.0 centmetros por hora, textura lavosos arcillosos, con una retencin
de la humedad muy baja o excesivamente alta y su mecanizacin no es posible.
Suelos Clase VIII: Son tierras no aptas para el cultivo, slo se consideran aptas
para parques nacionales, para la recreacin y la proteccin de cuencas, estos
suelos tienen una profundidad de menos de 5 centmetros, donde el horizonte "A"
ha sido removido en un 100%, el cual puede tener una pendiente variable, sin
drenaje, con ms del 50% de pedregosidad en relacin a la superficie de estudio,
con relieve ondulado fuerte, quebrado muy escarpado, la estructura est
formada en forma de prismas, la erosin es en surcos y crcavas muy fuertes, con
una permeabilidad de menos de 0.024 a ms de 6.0 centmetros por hora, la
textura del suelo es gravoso, arenoso manto rocoso, con una retencin de la
humedad de nula a exagerada. Son suelos en la que no es posible su
mecanizacin.
7.4 Clasificacin de los recursos viales
Es aquel recurso que est situado a los alrededores de una finca rstica valuada,
estos recursos pueden ser de materiales de pavimento, asfalto, adoqun, piedra,
concreto, balasto y terracera. Los mismos sirven de acceso y/ penetracin a una
finca.
Los recursos viales sern clasificados tomando en cuenta:
a.) su clase
b.) su tipo
Con carcter informativo y con base en la inspeccin de campo, el valuador

indicar en la tarjeta de identificacin de bienes inmuebles, el tipo y clase del
recurso vial que se encontr alrededor de una finca rstica valuada, de acuerdo al
siguiente cuadro:
52
CLASE TIPO
1 Afirmado slido de dos o ms vas (pavimento y asfalto) "Autopistas", con

revestimiento para trfico pesado.
2 Afirmado slido de dos vas (asfalto), con revestimiento para trfico pesado.
3 Afirmado slido de uno dos vas (asfalto y concreto), con revestimiento
para trfico liviano.
4 Revestimiento suelto ligero (sin pavimento) dos vas.
5 Revestimiento de piedra una o dos vas.
6 Revestimiento suelto transitable en todo tiempo de dos vas (solo
terracera).
7 Revestimiento suelto transitable en tiempo bueno seco una va (solo
terracera).
8 Caminos de herradura veredas.
7.5 Valuacin de los cultivos
Como parte inherente a los terrenos rurales, los cultivos permanentes, son fuentes
generadoras de renta en la comercializacin de sus productos y tienen un valor
que estar afecto y formar parte de la base impositiva
Para calcular el valor de los cultivos se tomar en consideracin:
A. La variedad del cultivo, edad y estado de conservacin.

B. Las tcnicas de cultivo utilizadas, segn su clase.
C. La produccin que se genera en una superficie de terreno.
D. El valor base extrado de las tablas de valores. (Las cuales son asignados
por cada municipalidad.)
53
8. METODOLOGA DE VALUACIN
8.1 Determinacin del valor base para terrenos rurales
Debemos mencionar que los valores de la tierra en zonas rurales estn asociados
a las caractersticas o interaccin de las condiciones climticas, de relieve,
diferentes tipos de materiales que componen el suelo, as como con las
caractersticas y cualidades internas de los suelos, tales como la textura,
profundidad efectiva, drenaje natural y nivel de fertilidad, denominadas
caractersticas agronmicas relacionadas con el crecimiento y desarrollo de las
plantas cultivadas en l.
Como complemento a las variables anteriores se debe tener en cuenta la

existencia de vas, ya sean internas o de acceso las cuales en una u otra forma
van a beneficiar al predio y por consiguiente mejoran sus condiciones de valor,
igualmente sucede con las aguas ya sean esta superficiales o no y la opcin de
tener acceso a ellas igual que en el caso anterior beneficia al predio y debe
establecerse en que porcentaje y para que cantidad de rea del mismo.
A continuacin se explicar cmo se deben disear las Zonas Homogneas fsicas

y posteriormente las econmicas con el fin de llegar a obtener los valores de
mercado y luego valores base para valuar ya sea un predio o todos los bien
inmueble sede una municipalidad.
Es importante indicar que en lo posible deben conseguirse documentos grficos,

pudindose obtener estos en el IGN (Instituto Geogrfico Nacional), o para
aquellas Municipalidades que cuentan con recursos obtenerlos a travs de
fotografa, para tener una cartografa real de su municipio, lo cual ser de
beneficio para tener su Catastro, ya que solo as pueden conocer la cantidad real
de bienes inmuebles, su ubicacin y sus caractersticas para efecto de valuacin.
8.2 Zonas Homogneas Fsicas Rurales
Las reas homogneas de tierras rurales son espacios de superficie terrestre que
presentan caractersticas similares en cuanto a condiciones climticas relieve y
capacidad productiva. Para su conformacin se utilizan las siguientes variables:
1. Capacidad productiva de los suelos

2. Vas
3. Topografa
4. Uso
5. Aguas
Capacidad productiva de los suelos: La capacidad productiva de un suelo se

basa en una integracin de efectos combinados del clima y de las caractersticas
permanentes del suelo como pendiente, textura, drenaje superficial e interno,
profundidad, contenido de materia orgnica, efectos de erosin, tipos de
minerales, fertilidad natural, sus propias limitaciones de su uso, requerimientos de
54
manejo y riesgos de daos por su uso agrcola inadecuado, es decir que puede
definirse como la combinacin natural del clima y las caractersticas topogrficas
as como la posibilidad de mecanizacin del suelo, para el caso se utilizar la
clasificacin agrolgica del IGN, donde contempla de la I a la VIII clase.
Vas: Bsicamente lo que se espera en esta variable es determinar si dentro de la

regin se encuentran habilitados accesos a las fincas rurales y su grado de
influencia. Sin tomar en cuenta que se encuentran cubiertas por algn tipo de
material. Se considera desde una vereda hasta las carreteras internacionales.
Topografa: La condicin topogrfica es importante tenerla en cuenta ya que nos

sirve para considerar el tipo de cultivos, existencia de zonas anegadizas o
inundables, taludes, tomando en cuenta de la tierra plana a la escarpada.
Debe tomar en cuenta los grados de pendiente expresados en porcentaje, por

ejemplo un terreno con 45 de inclinacin tendr una pendiente del 100% y por
tanto esta se medira as:
Plano 0 4%
Moderadamente Inclinado 4.1 - 12 %
Fuertemente Inclinado 12.1 25%
Ligeramente Escarpada 25.1 - 50 %
Moderadamente Escarpada 50.1 75%
Fuertemente Escarpada mayor de 75%
Esta presenta una marcada definicin en las Zonas Homogneas Fsicas

conjuntamente con las clases de suelos.
Usos: En esta variable se consideran los diferentes utilidades que se le puede dar
a la tierra en los que podemos mencionar, agrcola, ganadero, industrial, forestal
Aguas: Esta variable toma en cuenta como la cantidad y facilidad de obtenerla

para establecer que zonas estn dedicadas a riego en forma permanente, o la
facilidad de que el ganado tenga acceso a ella, existe una relacin directa entre
las aguas abundantes y la presencia de mxima utilizacin agrcola o
explotaciones ganadera intensivas, o en cantidad media y su aprovechamiento
domstico o para beneficio de caf. Clasificndolas en abundantes, suficientes,
regulares, escasas y sin agua.
55
8.3 Procedimiento para establecer la Z.H.F.
Se deber contar con un plano de la regin o una hoja cartogrfica del IGN, del
rea que se estudiar. A la cual se sacaran copias por cada una de las variables
que se estudian para plasmar en ellas la informacin obtenida mediante el estudio
de gabinete y de campo.
8.3.1 Capacidad productiva de los suelos
En esta variable se contar con el estudio de los suelos en forma grfica que tiene
el IGN, adaptndola a la escala que se esta trabajando, la cual se deber montar
en el plano u hoja cartogrfica sealando cada lmite de las clases de suelos
existentes para poder diferenciarlos dentro de una zona y otra lo cual debe
verificase en campo.
Muestra del territorio de Chicacao.
Suelos Clase III
Suelos Clase II
Suelos Clase VII
Suelos Clase VIII
56
8.3.2 Vas
En esta variable se contar con la informacin de vas que tiene el IGN,

adaptndola a la escala que se esta trabajando, la cual se deber montar en el
plano u hoja cartogrfica sealando cada va, su influencia categora y tipo. En
cada uno de los sectores lo cual deber verificase en campo
Carreteras Asfaltadas de dos vas
Carreteras de Tierra
rea de Influencia
57
8.3.3 Topografa
Esta variable se debe contar con la informacin grfica de un mapa del IGN, de la
regin en la cual se pueda determinar por medio de plantillas la pendiente en cada
uno de los sectores lo cual debe verificase en campo.
Topografa Plana
Topografa Inclinada
58
8.3.4 Uso
Esta variable ser definida nicamente por el estudio de campo, con el auxilio del
plano cartogrfico en el cual se delimitaran cada una de las zonas dentro de la
regin con el tipo de uso actual.
Muestra del territorio de Chicacao
Ganadera
Agrcola
Forestal
Sin uso
59
8.3.5 Agua
En esta variable contar con la informacin de recursos hdricos que tiene el IGN,
adaptndola a la escala que se esta trabajando, la cual se deber montar en el
plano u hoja cartogrfica sealando cada ro, arroyo, manantial y su rea de
influencia lo cual debe verificase en campo.
Agua (Ros, riachuelos, manantiales etc.)
rea de Influencia
60
8.4 Metodologa para la obtencin del plano Z.H.F.
Una vez tenida la informacin grfica de cada una de estas variables, se debern
dibujar a colores en transparencias (Papel transparente, calco, mantequilla).
Las transparencias se irn colocando una sobre la otra para obtener planos mixtos
por ejemplo:
1. CAPACIDAD PRODUCTIVA DE LOS SUELOS Y VIAS

2. TOPOGRAFIA Y USO,
3. AGUA Y ALGUNO DE LOS ANTERIORES
La sobreposicin de los planos mixtos (resultado de las variables 1, 2 y 3) da

como resultado el plano de las zonas homogneas fsicas del sector estudiado en
la regin.
MAPA Homogneas Fsicas.
4 9
11
2
8
3 6
10
1
5 12
7
13
8
En este mapa se encuentran las 5 variables unidas.
61
ZONA TOPOGRAFA CLASE DE USO AGUA VIAS

TIERRA
01 PLANA II GANADO Agua escasa Sin vas
02 PLANA II GANADO Agua escasa Vas asf.
03 PLANA II GANADO Agua escasa Vas tierra
04 PLANA II GANADO Agua suficiente Sin vas
05 PLANA VIII SIN USO Agua suficiente Sin vas
06 PLANA II GANADO Agua abundante Sin Vas
07 PLANA II GANADO Agua suficiente Va tierra.
08 PLANA III AGRICOLA Agua escasa Va asf.
09 INCLINADO III AGRICOLA Agua escasa Vas asf
10 INCLINADO III AGRICOLA Agua escasa Sin vas
11 INCLINADO VIII FORESTAL Agua escasa Sin vas
12 INCLINADO III AGRICOLA Agua suficiente Vas tierra
13 INCLINADO III AGRICOLA Agua escasa Vas tierra
8.5 Investigacin de valores econmicos
Para el establecimiento del valor unitario del suelo, se puede obtener con base a
los mtodos siguientes:
- Mtodo de Mercado.
Definidas las Zonas Homogneas Fsicas, se establecen puntos para la

investigacin econmica, mediante estudio de mercado, buscando transacciones
que resulten representativas dentro de cada zona homognea.
Como fuente de informacin para dicho estudio debe utilizarse los anuncios por
diferentes medios de comunicacin, prensa, revistas, ferias, publicidad, referentes
a oferta-demanda de bienes inmuebles.
Tambin se realiza la consulta directa a los propietarios de predios que deseen

vender o que emitan simplemente una opinin de valor de conformidad con los
avisos de venta encontrados en los bienes inmuebles en el recorrido.
Igualmente se consultarn las agencias inmobiliarias (Bienes Races), para

aquellos predios que hemos fijado y definido como especiales en el recorrido, por
sus caractersticas de acceso, facilidad de ubicacin en la consulta, etc.
Los bancos suministran informacin de los bien inmuebles en proceso de venta o

con solicitudes de crdito cuando se realiza de manera oficial esta consulta, como
en el caso que nos ocupa, que tiene como finalidad un estudio econmico para la
municipalidad.
La informacin anterior se ubica en planos de zona, constituyendo lo que podemos

llamar un banco de control inmobiliario.
62
Cuando la informacin haya sido obtenida por la va telefnica se visitar el bien

inmueble y se verificarn procediendo a registrar las caractersticas urbansticas y
constructivas de los bienes inmuebles relacionados, teniendo en cuenta que si hay
valores globales se debe calcular el correspondiente a terreno, construccin,
cultivos,
8.6 Zonas Homogneas Econmicas:
Una vez obtenidas los valores unitarios se proceder a elaborar las Zonas
Homogneas Econmicas, se cierran polgonos con valores similares luego se
sobreponen al plano de Zonas Fsicas Homogneas, de esta forma se obtiene la
Zona Homognea Econmica.
Debe realizarse la investigacin iniciando por los bienes inmuebles similares que
puedan estar en el mercado en la zona de estudio, no debemos olvidar que el
valor de un bien inmueble es el correspondiente a la suma de los avalos
practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones.
Adems, en el caso especfico de las Zonas Homogneas, lo que se realiza es el

proceso para llegar a definir los valores de terreno de toda una gran rea de
manera parcial, definiendo las caractersticas fsicas de la zona primero y las
econmicas posteriormente.
Se sugiere que se inicie con la investigacin de valores terreno en fincas o

granjas, para ir teniendo una base de comparacin del valor.
Posteriormente se utiliza el promedio aritmtico para el clculo del valor unitario a

definir en cada zona y que posteriormente ser el que se utilizar para la
aplicacin a todos los predios o fincas de una Zona Econmica.
En todos los casos la investigacin se realiza para obtener valores de mercado, ya

que se presentara gran distorsin y sesgo en la informacin si tratamos de llevar
la encuesta a datos en porcentaje de valor o en condiciones diferentes a las
realmente existentes,
Para ilustracin de su operatividad, a continuacin se presenta el ejemplo:
63
Zona fsica investigada 4.
Datos obtenidos por manzana en Q.
40,000
30,800
35,500
25,300
21,500
15,000
12,800
1 ) Se realiza la sumatoria de los valores. Total = Q.180,100.00
2 ) Se divide el valor anterior por la cantidad de datos. No. de datos = 7
3 ) El valor se aproxima Q 25,729.00
Para mayor exactitud se deber agrupar los valores, descartando lo extremos de

la serie y promediando los centrales
30,800
35,500
25,300
21,500
1) Se realiza la sumatoria de los valores. Total = Q.113,100.00
2) Se divide el valor anterior por la cantidad de datos. No. de datos = 4
Este valor no se aproxima por haber salido exacto.
64
MAPA ZONAS ECONOMICAS
6 8
3 9
7
2
1 5
4 10
11
12
Zona 1 Q. 20,330.00 * manzana

65
8.7 Construcciones anexas y especiales
Como se indicaba en el punto anterior existen construcciones propias de los

predios en la zona rural y es por ello que requieren tratamiento especial o tablas
especficas, etc.
Para este fin se presenta anexo al manual con las diferentes tablas de
construcciones de tipo especial y sus respectivas descripciones.
Los valores de las tablas indicadas debern ser revisados y aprobados por la
DICABI para ratificarlos o actualizarlos en funcin del movimiento de costos de
cada localidad, a la fecha de su aplicacin.
8.8 Tabla de cultivos
Para los cultivos permanentes es necesario mantener actualizados los valores en

funcin del mercado de cada localidad, de tal manera que la DICABI o las
municipalidades realizarn las investigaciones correspondientes para obtener los
valores de los diferentes cultivos de la zona, los que se anotarn en las tablas que
aparecen en el presente manual.
ESTADO MUSACEAS (H) FRUT ALES

Hule
( Bn) ( Pt ) (C) Jocote ( Me ) ( Mz ) ( Mg ) ( Pp )
Banano Pltano Ctricos Maraon Melocotn Manzana Mango Papaya Otros
Muy Bueno
( MB )
Bueno
( B )
Regular
( R )
Corriente
( C )
Malo
( M )
66
ESTADO ( Cc ) Caf (C) (K) Cardamomo ( NdM ) ( PAf ) ( Ct ) ( P.C. )

Caa ( Cdm ) Nuez de Palma Citronela Pastos
Cacao de Macadamia Africana ( Tdl ) Cultivados
Semi Tradicional Azcar Semi Tradicional T de
tecnificado tecnificado Limn
Muy
Bueno
( MB )
Bueno
( B )
Regular
( R )
Corriente
( C )
Malo
( M )
El valor de los cultivos permanentes por Hectrea, ser determinado por la

Municipalidad correspondiente.
67
9. FICHA PREDIAL RURAL
9.1 Instructivo para el llenado de la Ficha Predial Rural
El formulario de recopilacin de datos para la valuacin en el rea rural difiere en

algunos campos con el formulario para el rea urbana, tanto para la tierra como
para la construccin.
Al igual que se recopila informacin del bien inmueble en el rea urbana, se

recopila en el rea rural y muchos datos pueden provenir del Registro de
Informacin Catastral a nivel nacional o de la Municipalidad de la jurisdiccin del
bien inmueble que se vala.
MINISTERIO DE FINANZAS PUBLICAS

DIRECCIN DE CATASTRO Y AVALUO DE BIENES INMUEBLES
FICHA PREDIAL RURAL
DEL INMUEBLE:
DIRECCIN: ____________________________________________________________________________________
MUNICIPIO: _______________________________ DEPARTAMENTO: _____________________________________
CDIGO CATASTRAL:_______________________________ MATRICULA FISCAL: __________________________
NMERO DE REGISTRO: FINCA _________ FOLIO _________ LIBRO _________ DE ________________________
SIN REGISTRO: Documento simple: ________ Documento privado: ________ Sin Documento: ______________
DEL TITULAR:
NOMBRE: ______________________________________________________________________________________
NMERO DE CDULA: _______________________________ NIT: ______________________________________
CONDUEOS: __________________________________________________________________________________
DIRECCIN PARA NOTIFICACIONES: ______________________________________________________________
CARACTERSTICAS DEL TERRENO

TOPOGRAFA:__________________________ ACCESO______________MECANIZACION_________________
USOS DEL SUELO: ______________________AGUAS_______________ EROSIN:______________________
PEDREGOSIDAD:________________________SERVICIOS:___________AREA( en m): __________________
CLASES DE SUELO___________________INUNDABLES___________
CARACTERSTICAS DEL ENTORNO FSICO:

CONDICION VIAS DE ACCESO: __________________________TRANSPORTE:_______________________
SERVICIOS:_______________________________DRENAJES:_____________________________________
CLIMA: ______________________CULTIVO PREDOMINANTE:_____________________________________
RELIEVE: ________________________________________________________________________________
CARACTERSTICAS DE LA CONSTRUCCIN PRINCIPAL:

EDAD: AO CONSTRUCCIN: ___________ AO RENOVACIN: ___________ RENOVACIN ____________
CONDICION: INTERIOR: ___________ EXTERIOR: _____________ GENERAL: _____________
CLASE: ________ TOTAL NIVELES: ________ AREA: ________________M
USO Y DESTINO: RESIDENCIAL: ___________________ COMERCIO: __________________________________
INDUSTRIAL: ___________________ INSTITUCIONAL: ______________OTRO____________
ESTRUCTURA: _______________________ MUROS: _________________________________________________
PISOS: _____________________________ ACABADOS: _________________________________
BAOS: ____________________________ CIELO FALSO: ____________________________TECHOS__________
AGUA: _____________________________ ELECTRICIDAD:_____________________________________________
AMBIENTES:________________________ OTROS DETALLES: __________________________________________
68
CARACTERSTICAS DE LA CONSTRUCCIN SECUNDARIA:

EDAD: AO CONSTRUCCIN: ___________ AO RENOVACIN: __________ % RENOVACIN ____________
AO EFECTIVO: ______________ VIDA PROBABLE: __________________
CONDICIN: INTERIOR: ___________ EXTERIOR: _____________ GENERAL: _____________
CLASE: ________ TOTAL NIVELES: ________ REA: ________________M
USO Y DESTINO: RESIDENCIAL: __________________ COMERCIO: ______________________________
INDUSTRIAL: ___________________ INSTITUCIONAL: _____________________________
ESTRUCTURA: _______________________ MUROS: _______________________________________________
TECHO___________________________
PISOS: _____________________________ ACABADOS INTERIORES: _________________________________
BAOS: ____________________________ CIELO FALSO: ___________________________________________
AMBIENTES:_________________________OTROS DETALLES: _______________________________________
TIPOS DE CULTIVOS:
1.__________________________ Ha.:_____________________
2.__________________________ Ha.:_____________________
3.__________________________ Ha.:_____________________
4.__________________________ Ha.:_____________________
OBSERVACIONES:
CLCULO VALUATORIO:
TERRENO: CONSTRUCCIN:
PRINCIPAL:
ZONA HOMOGNEA FSICA: ___________ TIPOLOGIA: ___________________________
ZONA HOMOGNEA ECONOMICA:______ VALOR BASE: Q. _________________/ M
VALOR BASE : Q. __________/ Ha

VALOR MODIFICADO: Q.____________/ M
VALOR INICIAL DEL TERRENO: Q. _________
VALOR FINAL DE LA CONSTRUCCIN PRINCIPAL:
CULTIVOS Q._____________________
Q. ___________________________
SECUNDARIA:
TIPOLOGA: ___________________________
VALOR BASE: Q. _________________/ M
VALOR MODIFICADO: Q.____________/ M
VALOR FINAL DE LA CONSTRUCCIN SECUNDARIA:
Q. ___________________________
OTROS DETALLES
________________________________________
________________________________________
________________________________________
VALOR FINAL OTROS DETALLES:
Q. ________________________________
VALOR FINAL DEL TERRENO: Q. ______________ VALOR TOTAL DE CONSTRUCCIN: Q. ____________
VALOR TOTAL DEL BIEN INMUEBLE Q. ________________________________________
PORCENTAJE DE DESCUENTO: ( ) Q. ________________________________________
INFORMO:_________________________________ TCNICO VALUADOR: ___________________________________
RELACIN: ________________________________ CALCULISTA: _________________________FECHA:___________
69
9.2 Instrucciones para el llenado de la ficha predial para rea rural.
Recomendaciones generales:
Se debe procurar obtener la informacin directamente del propietario, poseedor
o tenedor.
Se debe tener a la vista los documentos que contengan la informacin til para
la valuacin.
Se deben anotar los datos extrados de los documentos, observando cuidado
al realizar la lectura y el traslado al formulario.
De ser posible, procurar la obtencin de fotocopias de los documentos, por lo
menos en las secciones de mayor inters para el valuador.
Los datos se anotarn con tinta, preferentemente color negro.
Realizar inspeccin ocular en la totalidad de los lmites de terreno y de la
construccin.
Realizar las mediciones en forma directa y con buena tcnica, realizando las
pruebas necesarias y el control de calidad planificado.
Procurar el relleno total de formulario.
Del bien inmueble:
Direccin: Se anota el nombre o denominacin del predio, tal y como se

acostumbra usarlo.
Municipio: Se anota el nombre del municipio donde se encuentre ubicado

fsicamente el bien inmueble.
Departamento: Se proceder de la misma forma que en lo referente al
municipio.
Cdigo catastral: Este dato ser tomado de los registros catastrales de la

municipalidad. En caso de no existir un estudio catastral en determinado sector o
municipio, se anotar NO EXISTE REGISTRO CATASTRAL.
Nmero de matricula fiscal: Este nmero que identifica el folio real, puede ser
tomado del registro matricular de DICABI o el de las municipalidades. En el caso
de que el bien inmueble no est inscrito en el registro matricular, se anotar en la
casilla correspondiente: carece de inscripcin matricular.
Nmero de registro: Se anotar el nmero de finca, folio, libro, tipo de libro y a

que departamento pertenece. Se debe tener el cuidado de que algunos nmeros
de registro llevan anotado la literal A adjunto al nmero del libro. Este nmero
puede ser tomado de los registros catastrales de la municipalidad u obtenido por
investigacin especfica al practicar la inspeccin fsica del bien inmueble. Si se
constata que el bien inmueble carece de inscripcin registral, se anotar: SIN
REGISTRO y se proceder a llenar el campo siguiente que hace referencia a esta
70
situacin especial y en donde se anotar el tipo de documento que respalda el

derecho sobre el bien inmueble.
Sin registro: Cuando se constate que el bien inmueble no est inscrito en el

Registro General de la Propiedad, se requerir el respaldo documental del
derecho de posesin, que podra ser un documento simple, un documento privado
o sencillamente sin documento, lo que coloca a la persona que goza del bien
inmueble como un usufructuario. Se procurar obtener copia del documento de
respaldo para adjuntarlo al expediente individual de valuacin.
Del titular:
Nombre: Ya se trate de propietario, poseedor o usufructuario, se anotarn todos
los nombres y el(los) apellido(s), de ser posible consultando la cdula de vecindad.
En el caso de persona jurdica se deber consignar toda la informacin del nombre
de la empresa de acuerdo a acta de constitucin de sociedad y el nombre del
representante legal.
Condueos: Al igual que con el nombre del titular en calidad de propietario,

poseedor o usufructuario, se anotarn todos los nombres y apellidos completos de
los copropietarios o condueos. La ficha se habilita con el nombre del condueo
que posea mayor porcentaje de participacin. En caso de igual participacin se
tomar el nombre de cualquiera de los condueos.
Direccin para notificaciones: Se anotar la direccin en la cual regularmente el

titular recibe su correspondencia. Esta direccin puede ser igual o no la del bien
inmueble, as como tambin puede ser diferente a la direccin de residencia del
titular.
Nmero de cdula de vecindad: Es importante disponer del nmero de cdula

de vecindad y lugar donde fue extendida del titular y de los condueos, as como
del representante legal, en caso el titular sea una persona jurdica. Si fuera
posible, se obtendr fotocopia de la(s) cdula(s).
Nit: Tambin se tratar de obtener el nmero de identificacin tributaria del titular y

los condueos, bien se trate de personas naturales o jurdicas.
Caractersticas del terreno
Topografa: Ser una descripcin del relieve que presente el terreno.
Mecanizado: Es la opcin que puede encontrarse de que un predio por su

topografa, forma, accesibilidad y extensin, pueda ser trabajado con equipo
mecnico, lo cual lo hace ms valioso y rentable.
Acceso: Se refiere a la forma en que se puede llegar al predio si tiene va y se

hace en vehculo o si debe hacerse por caminos a pie, si es por agua, ros, etc.
71
Usos del suelo: Se debe indicar si es agrcola, en este caso los cultivos que tiene
(caf, meln, uva, pltano, pastos, bosque, etc.), si es industrial (planta de
cemento, fbrica de concentrados, etc.), minero, etc., ya que es posible que en
zonas rurales se den usos diferentes al agrcola.
Aguas: Si tiene acceso a aguas para riego, ros, lagos, pozos, etc., con el fin de
establecer si benefician al predio y en que porcentaje.
Erosin: Indicar si es muy severa, severa, o moderada, y en que porcentaje

afecta al predio.
Pedregosidad: El nivel de rocas existentes en un bien inmueble rural afecta su

produccin por ello es importante indicar el porcentaje que tiene de afectacin el
predio por este aspecto.
Servicios: Debe indicarse en este punto si el predio rural posee algn tipo de
servicio y relacionarlo, tales como luz elctrica, telfono u otro.
rea: Se estar obteniendo de la medicin que paralelamente se realice del

terreno, ya sea con equipos de topografa o a partir de cartas restituidas, ser
anotada nicamente en medidas del sistema mtrico decimal y no sern
aceptados otros sistemas.
Clases de suelo: Son tomadas del cuadro de clases que se incluye en este
manual y han sido definidas para que el valuador de conformidad con las
caractersticas del predio que se encuentra valuando, pueda establecer en cual de
ellas se ubica el terreno, pudiendo inclusive un mismo predio tener varias clases
de suelo.
Inundable: Es un estado que afecta al predio y debe tenerse en cuenta en que

porcentaje del rea total, si es permanente o durante que pocas del ao se
presenta esta situacin.
Caractersticas del entorno fsico
Condicin vas de acceso: Se debe indicar si en el sector en el cual se

encuentra el bien inmueble que se vala, existen vas y de que tipo (terrestres,
fluviales, pistas de aterrizaje, etc.)
Transporte: Es complementaria de la anterior, indicando porque medio se puede

llegar (por tierra, agua o area) y si se dispone de transporte.
Servicios: Indicar si en el rea hay servicios de luz, agua, telfono, etc., o carece
de ellos.
Drenajes: Pueden encontrarse naturales o artificiales, que sean de uso comn o

de uso particular en la zona para riego de algunos cultivos.
Clima: El predominante en el rea de estudio o valuacin.

72
Cultivo predominante: Como su nombre lo indica el ms sembrado en la regin.
Agua potable: Indicar si el sector dispone de servicio de agua potable, o es

obtenida de ro o pozo y si se usan medios de purificacin.
Relieve: Indicar cual es el tipo de topografa que predomina en el sector, en el

entorno cercano, la cual puede ser plana o quebrada.
Caractersticas de la construccin:
De manera similar a las reas urbanas, en las reas rurales se debe tener en
cuenta la construccin o construcciones existentes en el predio para efectos del
valor total del bien inmueble, las cuales tienen con respecto a la zona urbana un
valor diferente, por situaciones de costos. Sin embargo se relacionarn los
criterios de calificacin con base a la tipologa constructiva, que deben tenerse en
cuenta en el momento de la visita y que posteriormente sern base en el proceso
de avalo.
Valor de la construccin
As como en el terreno, para establecer el valor de la o las construcciones

existentes en un predio, se procede en forma similar, el cual sera:
Valor Total de la Const. = Valor base o catastral de la Const. x rea de la Const.
Ahora bien lo anterior es igualmente valido si la construccin es nueva (menos de

5 aos) en caso contrario se debe aplicar la depreciacin, para obtener el valor
ajustado por metro cuadrado de la construccin.
El valor ajustado de la construccin es el producto del valor base o catastral

multiplicado por el factor de depreciacin el cual se toma de la tabla
correspondiente segn la edad del bien inmueble.
Valor ajustado de la construccin =

Valor base de la construccin x Factor de depreciacin.
Valor Final de la construccin =

Valor ajustado de la construccin x rea de la construccin.
Valor de los cultivos
Sern de conformidad con los valores establecidos por cada una de las
municipalidades mediante el acuerdo municipal.
Valor total del inmueble rural
El valor total del bien inmueble ser la sumatoria del valor total del terreno ms el
valor de la o las construcciones instaladas en el, as como la de las construcciones
73
especiales que puedan presentarse en un predio tales como piscinas, etc., y que
no estn contempladas en este manual.
Para el caso rural debe contemplarse adems la adicin en el avalo final de los
valores de los cultivos permanentes, as como de construcciones anexas o
especiales, por ello el calculo del valor final de un bien inmueble rural vara en el
sentido aqu indicado, igualmente se ha tenido en cuenta como valor adicional el
correspondiente a recursos viales, que se suma al valor base en la cantidad de va
construida en un bien inmueble.
VALOR DEL TERRENO + VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES + VALOR DE LOS CULTIVOS

= VALOR TOTAL DEL BIEN INMUEBLE, AL CUAL SE LE AFECTARA POR EL FACTOR DE
DESCUENTO

74
10. PRESENTACIN DE AVALOS POR VALUADOR AUTORIZADO
Informe de avalo
Es el medio de comunicacin entre el Valuador Autorizado y la institucin

responsable de los registros en Matricula Fiscal para efectos del Registro y
Administracin del Impuesto nico sobre Inmuebles.
El informe de avalo es un documento redactado en forma profesional, que refleja

el trabajo del valuador autorizado y que debe contener la descripcin de las
caractersticas intrnsecas y extrnsecas del bien inmueble en estudio valuatorio,
as como los clculos del valor del bien inmueble, de acuerdo a los procedimientos
contenidos en el presente manual de valuacin.
El informe de avalo tiene validez dentro de los seis meses siguientes a su

elaboracin, para efectos de integrar el expediente de valuacin del bien inmueble.
10.1 Expediente de avalo de bien inmueble
El expediente de valuacin del inmueble es el documento que debe presentarse

ante la DICABI o municipalidad, el cual debe estar integrado por los siguientes
documentos:
a. Solicitud del propietario o poseedor del Inmueble dirigida a la DICABI o la

municipalidad.
b. Informe de avalo bajo juramento, con fecha no mayor a seis meses
anteriores a la presentacin del expediente de valuacin de inmueble.
c. Certificacin del Registro General de la Propiedad, extendido en fecha no
mayor a los seis meses anteriores a la presentacin del expediente de
valuacin del bien inmueble.
d. Plano o croquis de localizacin, en formatos A3 o A4: (Ver Anexo)
d.1 Para bienes inmuebles urbanos: Se dibujar la manzana donde est
ubicado el inmueble, indicando la nomenclatura municipal.
d.2 Para bienes inmuebles colindantes a centros poblados: Se refera el
bienes inmueble a vas de acceso y a elementos de infraestructura que se
consideren permanentes, como escuelas, iglesias, centros de salud,
gasolineras, etc.
d.3 Para bienes inmuebles rurales, se referir a la poblacin ms cercana,
indicando distancias y vas de acceso, adems de referenciar a aldeas,
caseros, fincas, ros, etc.
Fotografas de vas de acceso, fachada de la construccin, del interior de la

construccin y el terreno, cultivos (por variedad), recurso hdrico, etc.
10.2 Requisitos de presentacin de avalo
a. Solicitud de parte interesado

b. Certificacin de avalo (6 meses de vigencia)
75
c. Certificacin del registro general de la propiedad (6 meses de vigencia).

d. Plano de localizacin
d.1. Formato de presentacin

d.1.1. Cajetn de informacin (propietario y bien inmueble)
d.1.2. Orientacin del Norte hacia arriba
d.2. Inmueble urbano

d.2.1. Dibujar la manzana donde se ubica el bien inmueble indicando
nomenclatura municipal
d.3. Inmueble sub-urbano

d.3.1. Referido a las vas de acceso principal de la localidad,
indicando referencias como servicios pblicos (Escuela,
Iglesia, Centro de Salud, Gasolinera etc.)
d.4. Inmueble rural
d.4.1 Referido a la poblacin ms cercana indicando distancia, vas
de acceso y destino de las mismas, referencias de orientacin:
(aldeas, caseros, fincas aledaas, ros etc.)
e. Fotografas: MINIMO
e.1 Vas de acceso (2)

e.2 Frente del bien inmueble (1)
e.3 Interiores de construccin y terreno (2)
e.4 Cultivos por variedad (1)
e.5 Recurso hdrico (1)
76
Guatemala,
Seor Director
Direccin General de Catastro y Avalo de Bienes Inmuebles del
Ministerio de Finanzas Pblicas.
Yo, Datos personales del solicitante (propietario, Presunto heredero o director de

la
Mortual y representante legal) direccin para recibir notificaciones:
Solicito
Que previa aprobacin y revisin del avalo practicado por Valuador Autorizado,
que me permito acompaa, se proceda a la siguiente inscripcin y/o apertura de
matricula o trmino, con mayor valor en la matrcula No. Depto.
A nombre de:
Se adjunta plano de localizacin y certificacin del Registro de la Propiedad.
AVALUO COMERCIAL No. .
EL INFRASCRITO VALUADOR AUTORIZADO POR EL MINISTERIO DE

FINANZAS PUBLICAS, (nombre) (registro),
CON DIRECCION PARA RECIBIR NOTIFICACIONES EN:
(direccin)_____________________________.
77
Certifica
Que a solicitud de: (propietario, presunto heredero abogado director de la mortual
o representante legal, se practic avalo de Carcter Comercial al bien inmueble
que a continuacin se describe:
Ubicacin
Direccin exacta del bien inmueble:
Identificacin legal
Registradas: Fincas urbanas, sub-urbanas o rurales inscrita en el primer o

Segundo Registro de la Propiedad. (asignar finca, folio, libro, departamento y
extensin)
No registradas: Son todos aquellos documentos que acreditan a un poseedor
como propietario de un bien inmueble, los cuales pueden ser: Escritura simple,
Documento Municipal, Documento privado y otros.
Identificacin fiscal
Finca inscrita en Matricula fiscal No.___________Del Departamento de: ______
a trmino No._______Con los registros o documento No._______________
Con una extensin de______m._________la cual figura declarada en un capital
de Q.__________Con NIT: ___________________.
(de no contar con matricula fiscal el bien inmueble a valuar se solicita la apertura
del mismo)
Nombre: (s)________________________________________.
Caractersticas generales del bien inmueble
DEL TERRENO: ubicacin geomtrica, forma, topografa, servicios, calle

(material)
DE LA CONSTRUCCION: clasificacin (uso, material y clase), paredes,
cimentacin, estructura, techo, pisos, acabados interiores y exteriores, baos,
ambientes instalaciones y las construcciones complementarias que existan dentro
del inmueble.
Caractersticas del sector

CALIDAD Y CONDICIN DE VAS (material de recubrimiento) COMUNICACIN
(peatonal y vehicular) CLASE SOCIAL (alta, media o baja) COMERCIO
(comercio existente en el sector) SERVICIOS ASISTENCIALES (mdicos,
78
educativos, recreativos etc.) BALANCE DE USO (comercio, industria, oficina y

residencia) TRANSPORTE:
(Diversidad y calidad). -
Clculo del valor del terreno

rea, valor y factores aplicados (memoria de clculo).
Clculo de la construccin
Construcciones principales:
rea construida, valor m, clasificacin, nmero de niveles, construcciones
complementarias de manera desglosada y la aplicacin de factores de
modificacin.
Resumen de valores
VALOR DEL TERRENO: Q.
VALOR CULTIVOS: Q.
VALOR DE LA CONSTRUCCIN: Q.
VALOR TOTAL COMERCIAL: Q.
FACTOR DE DESCUENTO:
VALOR MODIFICADO: Q.
El presente avalo asciende a la cantidad de: (en

letras)________________________.
Juramento:
Declaro y juro que los datos consignados son verdaderos y se encuentran

ajustados a las normas y procedimientos del manual de avalos.
Firma y sello del Valuador Firma del solicitante: Propietario

Presunto
heredero
Abogado y
Notario
79
PLANO DE LOCALIZACION
FINCA:____________________ No. __________________ FOLIO:______________
LIBRO: _________________________ DEPTO.______________________________
UBICACIN:
PROPIETARIO:
AREA:
ESCALA: _________________________________
f.
FECHA: _________________________________ VALUADOR
80
INDICE
1. PRESENTACIN 1
2. DEFINICIONES 3
3. SISTEMAS DE VALUACIN DE BIENES INMUEBLES 8
3.1 TASACIN BASADA EN EL CONCEPTO DE VALOR DEL CAPITAL 8
3.2 SISTEMA DE ANLISIS DE LAS VENTAS 8
3.3 SISTEMA DE CAPITALIZACIN DE RENTAS 10
3.4 SISTEMA DEL COSTO DE REPOSICIN 10
4. CARACTERSTICAS DE LA VALUACIN URBANA 11
4.1 MTODO DE TASACIN COLECTIVA 11
4.2 UNIFORMIDAD, COMPENSACIN Y BAJO COSTO DE ADMON. 12
4.3 SITUACIN, INFRAESTRUCTURA, SERVICIOS Y ENTORNO 12
4.4 TIPOLOGAS CONSTRUCTIVAS 13
5. PROCESO DE VALUACIN DE BIENES INMUEBLES URBANOS 14
5.1 PROCESO DE VALUACIN 14
5.2 METODOLOGA GENERAL 14
5.3 ZONAS HOMOGNEAS FSICAS 15
5.4 INVESTIGACIN DEL VALORES ECONMICOS 21
5.5 MTODO DE CLCULO PARA ESTABLECIMIENTOS DE VALORES
UNITARIOS FIJOS 22
5.6 TABLAS DE CLASIFICACIN 24
5.6.1 TABLAS DE USO Y CATEGORA 24
5.6.2 TABLA DE VALORES DE TERRENO 25
5.6.3 TABLA DE VALORES DE CONSTRUCCIN 26
5.7 VALUACIN DEL TERRENO Y LA EDIFICACIN
EN CASOS PARTICULARES 27
5.7.1 UBICACIN DEL BIEN INMUEBLE EN
LAS ZONAS HOMOGNEAS 27
5.7.2 CLASIFICACIN DE LA CONSTRUCCIN 27
5.7.3 DETERMINACIN DE VALORES BASE PARA
EL BIEN INMUEBLE 27
5.7.4 DETERMINACIN DEL VALOR AJUSTADO DEL TERRENO 28
5.7.5 LOTE TIPO 28
5.7.6 FACTORES DE AJUSTE AL VALOR BASE DEL TERRENO 29
5.8 DETERMINACIN DEL VALOR AJUSTADO DE LA CONSTRUCCIN 36
5.9 CLCULO DEL VALOR DEL BIEN INMUEBLE 37
5.9.1 VALOR DEL TERRENO 37
5.9.2 VALOR DE LA CONSTRUCCIN 38
5.9.3 VALOR DEL BIEN INMUEBLE 39
81
5.10 BIENES INMUEBLES SINGULARES Y CASOS ESPECIALES 39

6. FICHA PREDIAL URBANA 40
6.1 INSTRUCTIVO PARA EL LLENADO DE FICHA PREDIAL 40
6.2 LLENADO 42
6.3 INSPECCIN FSICA 49
6.4 RECOMENDACIONES GENERALES 49
7. VALUACIN DE BIENES INMUEBLES RURALES 50
7.1 CAPACIDAD PRODUCTIVA DE LA TIERRA 50
7.2 DESCRIPCIN DE LOS GRUPOS DE SUELOS 50
7.3 DESCRIPCIN DE LAS CLASES DE SUELOS 51
7.4 CLASIFICACIN DE LOS RECURSOS VIALES 52
7.5 VALUACIN DE LOS CULTIVOS 53
8. METODOLOGA DE VALUACIN 54
8.1 DETERMINACIN DEL VALOR BASE PARA TERRENOS RURALES 54
8.2 ZONAS HOMOGNEAS FSICAS RURALES 54
8.3 PROCEDIMIENTO PARA ESTABLECER LA Z.H.F. 56
8.3.1 CAPACIDAD PRODUCTIVA DE LOS SUELOS 56
8.3.2 VAS 57
8.3.3 TOPOGRAFA 58
8.3.4 USO 59
8.3.5 AGUA 60
8.4 METODOLOGA PARA LA OBTENCIN DEL PLANO Z.H.F. 61
8.5 INVESTIGACIN DE VALORES ECONMICOS 62
8.6 ZONAS HOMOGNEAS ECONMICAS 63
8.7 CONSTRUCCINES ANEXAS Y ESPECIALES 66
8.8 TABLA DE CULTIVOS 66
9. FICHA PREDIAL RURAL 68
9.1 INSTRUCTIVO PARA EL LLENADO DE LA FICHA PREDIAL RURAL 68
9.2 INSTRUCCIONES PARA EL LLENADO DE LA FICHA PREDIAL 70
10. PRESENTACIN DE AVALOS POR VALUADOR AUTORIZADO 75
10.1 EXPEDIENTE DE AVALOS DE BIEN INMUEBLE 75
10.2 REQUISITOS DE PRESENTACION DE AVALO 75
ANEXO I
ANEXO II
82
ANEXO I
TABLAS DE USO Y CATEGORA DE LA CONSTRUCCIN

TABLA PARA INDUSTRIAL - AGRCOLA COMERCIAL E INSTITUCIONAL
ESTRUCTURA CUBIERTA Y CATE-

ACABADOS CARACTERSTICAS
Y MUROS CIELOS GORA
Repello ms cernido o
blanqueado de optima calidad y
pintura de excelente calidad, en
Cubiertas: De
sus estructuras y paredes Construccin de gran
lmina troquelada o
Estructura: de metlicas con pintura amplitud, diseada
asbesto cemento,
concreto armado y anticorrosiva. Las oficinas poseen especialmente para el
con artesonado
metlica, en ambos ambientes amplios y con almacenamiento de productos
metlico o de
casos pueden ser excelentes decoraciones, sus de toda ndole; con excelente
concreto y en
fabricados con la ms ventanales y puertas principales iluminacin y ventilacin
algunas
alta calidad y de acceso con vidrios biselados tanto natural as como
parcialmente losa
resistencia de de muy buena calidad y marcos artificial, generalmente
fundida y
materiales. Paredes o de aluminio o bronce y madera. poseen cuartos refrigerados
prefabricada.
muros: de concreto Pisos de concreto de gran para los artculos que as lo
Cielos: En el rea de
armado, sper-block, espesor; en las oficinas de requieren. Asimismo
escoria volcnica,
almacenamiento
maderas preciosas, ladrillo de poseen funcionales muelles
A
normalmente no L
mixto: ladrillo, piedra y cemento con granito o para carga y descarga para
tienen, pero en las
block, en cada caso con
oficinas se pueden
marmoleado, ladrillo de barro mercaderas; espaciosas T
el ms perfecto y tratado y ladrillo cermico; Baos puertas para el trnsito de A
encontrar cielos
excelente acabado. el rea de almacenamiento de toda clase de vehculos y
falsos, de concreto
La altura mnima excelente y presentable calidad mquinas montacargas y
con repello y
para este tipo de para uso colectivo y para las un extenso parqueo superficial
cernido, duelas de
construccin es de oficinas esta provista de con y stano. Al frente de estas
maderas finas con
8.00 metros y para artefactos sanitarios de primera construcciones cuentan con
vigas expuestas,
sus oficinas es de 3.00 clase; sus instalaciones elctricas vistosas y elegantes oficinas,
celotex, vinlico u
metros son ocultas y visibles, agua vestidores, guardianas y baos
otro tipo de material
potable excelente, con suficientes excelentes.
de excelente calidad.
lneas telefnicas en planta as
como lneas secundarias tanto
internas como externas.
Estructura: de concreto
armado y metlico, en
ambos casos pueden
ser prefabricados y de Repello, cernido y/o blanqueado
muy buena categora. de excelente calidad o sisado; en
Cubiertas: de lmina
Paredes o muros: de sus estructuras y paredes
troquelada o asbesto
concreto armado, metlicas con pintura
cemento, con
super-block, escoria anticorrosiva. Con respecto a las Construccin con suficiente
artesonado metlico
volcnica, mixto: oficinas poseen ambientes amplitud, con muy buena
o de concreto
ladrillo, piedra y agradables con decoraciones, sus ventilacin e iluminacin tanto
parcialmente
blockM; y otros, en ventanales pueden ser con natural como artificial,
fundida. Cielos:
cada caso con el ms molduras de aluminio o bronce, funcionales muelles para
generalmente
perfecto acabado y de en los cuales se observan vidrios carga y descarga para
carecen de ellos, M
la mejor calidad. Las de la mejor calidad. Tcnicas de mercaderas; con puertas
pero en las oficinas
paredes del interior de
se pueden encontrar
instalaciones elctricas tanto aceptables para el trnsito E
este tipo de ocultas como visibles, as como de mquinas montacargas y D
de concreto con
construccin pueden de su alumbrado tanto externo parqueo amplio. Al frente de
tener o no
repello y cernido,
como interno. Pisos de concreto estas construcciones se I
logrando figuras A
revestimiento, en de gran espesor, en oficinas de cuentan con elegantes y
decorativas, con
cambio en las oficinas ladrillo de cemento y mosaicos de confortables oficinas,
revestimiento de
se encuentran madera de buena calidad. Baos vestidores, guardianas y
maderas finas, cielo
revestidas con cernido el rea de almacenamiento para baos.
falso, aguilit u otro
del ms fino acabado o uso colectivo, en la oficina esta
tipo de material de
de maderas finas. La provista con artefactos sanitarios
muy buena calidad.
altura normal para de muy buena calidad, con
este tipo de excelente agua potable.
construccin es de
6.00 metros y para
sus oficinas es de 3 mts
83
Estructura: de concreto armado

Repello, cernido de buena calidad
y metlico, en ambos casos
o en su caso sisado; en sus
pueden ser prefabricados y de
estructuras y paredes metlicas
muy buena calidad. Paredes o
Construccin de Cubiertas: de lmina con pintura anticorrosiva. Las
muros: mixto: ladrillo, piedra y
regular amplitud, de zinc o asbesto oficinas poseen ambientes poco
block u otros tipos de
suficiente ventilacin e cemento, lmina agradables con algunas
materiales de muy buena
iluminacin artificial y troquelada con decoraciones, sus ventanales
calidad, en cada caso con el
natural, con muelles artesonado metlico. pueden ser con molduras de
ms perfecto acabado
para carga y Cielos: aluminio con vidrios de la buena
observndose en la parte de
descarga de generalmente calidad. Adecuada distribucin
sus paredes pequeos B
mercaderas; puertas carecen de ellos, de instalaciones elctricas tanto
tragaluces de ladrillo, block
para el trnsito pero en las oficinas ocultas como visibles, as como
invertido y block de vidrio de A
de mquinas pueden ser de de su alumbrado externo e J
la mejor calidad. Las paredes
montacargas y concreto con repello interno. Pisos de concreto de
considerable parqueo. y cernido, logrando regular espesor, en oficinas de
del interior de la construccin A
carecen generalmente de
Al frente de estas figuras decorativas, ladrillo de cemento y
revestimiento alguno, pero en
construcciones se plywood, tablex, marmoleado o de granito. Baos
las oficinas tendrn buen
cuentan con oficinas aguilit o algn otro regulares en el rea de
revestimiento con cernido,
poco elegantes, material de buena almacenamiento para uso
pintura y zcalos de madera
guardiana y baos. calidad. colectivo, en la oficina esta
fina. La altura normal
provista con artefactos sanitarios
para este tipo de construccin
de buena calidad y con suficiente
es de 5.00 metros y para sus
agua potable.
oficinas es de 2.60 metros.
Sin revestimiento alguno o en su
caso sisado; en sus estructuras y Estructura: de estructura
Construccin con la paredes metlicas con pintura metlica o de madera, en
necesaria amplitud, anticorrosiva o en sus estructuras ambos casos pueden ser
deficiente ventilacin e de madera con pintura. Las prefabricados de buena
iluminacin artificial y Cubiertas: de lmina oficinas carecen de ambientes calidad. Paredes o muros:
natural, con o sin de zinc metlicas o agradables, sus ventanales pueden mixto: ladrillo, piedra y Block; P
muelles para carga y plsticas y asbesto ser con molduras de aluminio o u otros materiales de buena a R
descarga de cemento, con madera con vidrios de la regular a regular calidad, con o sin
mercaderas; puertas artesonado metlico mala calidad. Inadecuada acabados observndose en la E
para el trnsito o de madera. distribucin de instalaciones parte de sus paredes pequeos C
de maquinas Cielos: Carecen de elctricas tanto ocultas como tragaluces de ladrillo, block A
montacargas y ellos, en las oficinas visibles, as como de su invertido. Las paredes del R
escaso parqueo o sin el pueden ser de alumbrado tanto externo como interior de la construccin
mismo. Una puerta concreto con repello interno. Pisos: de concreto de carecen de revestimiento I
exterior amplia de meta y cernido, plywood espesor corriente, en oficinas de alguno, en algunas oficina A
al frente; en su interior o algn otro material ladrillo de cemento o torta. tendrn revestimiento con
se cuenta con una de regular calidad. Baos: de regulares a malos en el cernido, pintura y zcalos.
oficina comn, rea de almacenamiento para uso La altura normal para este
guardiana y baos colectivo, en la oficina esta tipo de construccin es de
pequeos. provista con artefactos sanitarios 4.50 metros y para sus
de regular calidad y con oficinas es de 2.60 metros.
deficiente agua potable.
84
TABLA PARA CENTRO COMERCIALES
MUROS ENTREPISO CUBIERTA OTROS CATEGORA
Losa Losa Amplios ambientes, altura

Concreto convencional convencional considerable,
con excelente iluminacin y
Mixto block Losa prefabricada Losa prefabricada ventilacin, natural y artificial,
Otro material de amplio parqueo,
Barro cocido Varios niveles
Primera calidad excelente diseo arquitectnico y
Otro material de ALTA
distribucin de ambientes y
Primera calidad servicios,
as como excelente vigilancia.
(restaurantes, zapateras, bancos,
venta de aparatos elctricos,
muebles, etc.)
Losa Losa
Concreto convencional convencional Ambientes amplios, con buena
Mixto block Losa prefabricada Losa prefabricada iluminacin y ventilacin
Otro material cuenta con rea mnima de parqueo
Barro cocido Varios niveles similar y MEDIA
Otro material diversidad de comercios
similar
Losa Losa Ambientes regulares, poca

Mixto block convencional convencional iluminacin y
Barro cocido Losa prefabricada Losa prefabricada ventilacin, regularmente cuenta
Otro material Uno o varios Lmina con rea restringida de parqueo y
similar niveles BAJA
Otro material diversidad de comercios pequeos
similar
85
TABLA PARA GASOLINERAS
MUROS CUBIERTA OTROS CATEGORIA
Concreto Losa convencional Edificacin atractiva, materiales de primera calidad,

Mixto block Losa prefabricada seccin de servicio a vehculos, marquesinas grandes,
Lmina murales exteriores, tienda comercial con servicio de
Barro cocido ALTA
abarrotes y comida rpida,
Otro material de
muy buena oficina administrativa y baos,
primera calidad
car- wash y con ms de tres puentes de servicio
Concreto Losa convencional Edificacin buena, materiales de primera calidad,

Mixto block Losa prefabricada seccin de servicio a vehculos, marquesinas grandes,
Lmina tienda comercial con servicio de
Barro cocido MEDIA
Madera abarrotes, en algunos casos con
Otro material similar regular oficina administrativa y baos regulares

no ms de tres puentes de servicio
Mixto block Losa convencional Oficina administrativa estrecha,

Barro cocido Losa prefabricada regularmente sin baos,
Lmina con dos o tres puentes de servicio, pista de concreto,
Madera BAJA
Otro material similar adoqun u otro material similar
Otro material similar
86
TABLA PARA HOTELES
MUROS ENTREPISO CUBIERTA OTROS CATEGORA
Vidrio Losa convencional Losa convencional Amplios ambientes, con excelente

Concreto Losa prefabricada Losa prefabricada iluminacin y ventilacin, amplia plazoleta,
Otro material de jardines naturales,
Mixto block Varios niveles
primera calidad rea administrativa adyacente a la puerta principal
Barro cocido ALTA
parqueo amplio, sistema de seguridad, ascensores,
Otros materiales
chimeneas, balcones, canchas deportivas, saln
de primera calidad
de recepciones, bar, restaurante, piscinas, comercios,
oficina de turismo, suites, pent house, etc.
Concreto Losa convencional Losa convencional Amplios ambientes, con buena

Mixto block Losa prefabricada Losa prefabricada iluminacin y ventilacin, amplia plazoleta,
Otro material jardines naturales,
Barro cocido Varios niveles similar MEDIA
rea administrativa adyacente a al puerta principal
Madera
Otro material parqueo amplio, sistema de seguridad, ascensores,
similar
chimeneas, balcones, canchas deportivas, saln
de recepciones, bar, restaurante, piscinas, comercios,
etc.
Mixto block Losa convencional Losa convencional Ambientes estrechos, poca iluminacin y
Barro cocido Losa prefabricada Losa prefabricada ventilacin, con todos sus servicios,
Lmina parqueo, restaurante, etc.
Madera uno o dos niveles BAJA
Otro material Otro material
similar similar
87
TABLA PARA BANCOS
MUROS ENTREPISO CUBIERTA OTROS CATEGORIA
Vidrio Losa convencional Losa convencional Amplios ambientes, excelente

Concreto Losa prefabricada Losa prefabricada iluminacin y ventilacin, amplia plazoleta,
Otro material de jardines naturales y/o artificial,
Mixto block Varios niveles ALTA
primera calidad atencin a clientes en primeros
Barro cocido
Otro material de niveles, parqueo amplio, sistema de
primera calidad seguridad escaleras amplias y
ascensores, en algunos casos con autobanco
Concreto Losa convencional Losa convencional Ambientes buenos, con buena

Mixto block Losa prefabricada Losa prefabricada iluminacin y ventilacin, diseo funcional,
Otro material similar atencin al cliente en primeros niveles,
Barro cocido Varios niveles MEDIA
Madera buen rea de parqueo, con buena seguridad,
Otro material similar escaleras, ascensores y en algunos casos

con autobanco
Mixto block Losa convencional Losa convencional Ambientes estrechos, poca iluminacin y
Barro cocido Losa prefabricada Losa prefabricada ventilacin, en algunos casos de dos niveles
Lmina algunos con autobanco, regular seguridad y
Madera Uno o dos niveles BAJA
Otro material similar parqueo.
88
TABLA PARA OFICINAS-APARTAMENTOS
Vidrio Losa convencional Losa convencional No ms de tres

Concreto Losa prefabricada Losa prefabricada niveles de comercio
Mixto block Uno o varios niveles Otro material de con escaparates
Barro cocido primera calidad Ambientes amplios

Otro material de con buena iluminacin ALTA
y ventilacin
Primera calidad
Instalaciones ptimas
y adecuadas
ltimos niveles de
apartamentos
Tabiques de primera
calidad
Concreto Losa convencional Losa convencional No ms de dos

Mixto block Losa prefabricada Losa prefabricada niveles de comercio
Barro cocido Uno o varios niveles Otro material similar con escaparates
Madera Amplios con buena

Otro material similar iluminacin y MEDIA
ventilacin
ltimos niveles de
apartamentos
Tabiques de regular
calidad
Mixto block Losa convencional Losa convencional Con comercio al

Barro cocido Losa prefabricada Losa prefabricada frente
Madera Uno o dos niveles Lmina Regular espacio
Otro material similar Otro material similar tabiques de BAJA

baja calidad
89
TABLA PARA RESIDENCIA
MUROS ENTREPISO REA CONSTRUCCIN CUBIERTA CATEGORIA
Vidrio Losa convencional Mayor a 200 m Losa convencional
Losa prefabricada
Concreto Losa prefabricada Teja con estructura de
concreto reforzado
ALTA
Mixto block Metal
Barro cocido Madera
Otros materiales de
caractersticas Uno o varios niveles
similares
Concreto Uno o dos niveles Menor o igual a 200 m Losa convencional

Mixto block Losa prefabricada
Barro cocido
Calicanto
Madera aserrada
MEDIA
Piedra
Adobe reforzado u otro
material de
caractersticas
similares
Generalmente un
Mixto block Libre Teja
nivel
Lmina u otro material
Barro cocido de caractersticas
similares
Con cualquier
Calicanto estructura excepto losa
de concreto reforzado
Madera aserrada BAJA
Piedra
Adobe reforzado
Adobe
Bahareque
Otro material de
caractersticas
similares
Bajareque Un nivel Libre Lmina

Madera rstica Madera
Manaca u otro material
Lmina de caractersticas
similares
PRECARIA
Adobe
Lepa
Otro material de
caractersticas
similares
90
TABLA PARA OFICINAS

Vidrio Losa convencional Losa convencional Ambientes amplios
Concreto Losa prefabricada Losa prefabricada Buena disposicin
Otro material de instalaciones
Mixto block Varios niveles ALTA
primera calidad Adecuadas y
Barro cocido
Otro material de ptimas
primera calidad
Ambientes de
Concreto Losa convencional Losa convencional regular
Mixto block Losa prefabricada Losa prefabricada Tamao
Barro cocido Varios niveles MEDIA
Madera
Mixto block Losa convencional Losa convencional Ambientes pequeos

Barro cocido Losa prefabricada Losa prefabricada y en general mala
Lmina distribucin
Madera No ms de tres BAJA
Otro material similar niveles
91
TABLA PARA HOSPITALES
Excelente diseo, amplios ambientes, ascensores,

rampas de emergencia, excelentes instalaciones
Losa convencional Losa convencional ocultas.
Salas de operaciones, de cuidados intensivos, cuidados
Concreto Losa prefabricada Losa prefabricada intermedios, laboratorios, cafetera,
Otro material de Excelente iluminacin y ventilacin en todos sus
Mixto block Varios niveles ambientes.
primera calidad rea administrativa adyacente a la puerta principal
Barro cocido ALTA
Amplio parqueo, sistema de emergencia y seguridad,
Otros materiales
de primera calidad
Buen diseo, regulares ambientes, con o sin

ascensores, rampas de emergencia, buenas
Concreto Losa convencional Losa convencional instalaciones en su mayora ocultas.
Salas de operaciones, de cuidados intensivos, cuidados
Mixto block Losa prefabricada Losa prefabricada intermedios, laboratorios, cafetera,
Otro material Buena iluminacin y ventilacin.
Barro cocido Varios niveles similar MEDIA
rea administrativa.
Madera
Otro material Parqueo, sistema de emergencia y algunos sin
similar seguridad.
Regular diseo y ambientes, sin ascensores, con o sin

rampas de emergencia, instalaciones en su mayoria
Mixto block Losa convencional Losa convencional visibles.
Salas de operaciones, con o sin laboratorio, con o sin
Barro cocido Losa prefabricada Losa prefabricada cafetera.
Lmina Regular iluminacin y ventilacin, con o sin sistemas de
Madera Uno o dos niveles seguridad. BAJA
Otro material Otro material rea administrativa, con o sin parqueo.
similar similar
92
TABLA PARA CINES
CATE-
MUROS CUBIERTA ACABADOS CARACTERSTICAS
GORA
Edificios de buen diseo y especfico para
salas de cine o teatro, materiales de
primera calidad, con escenario para
cualquier tipo de actividad, con balcones,
Revestimiento, en algunos casos con molduras de bronce,
Vidrio, repello, sala de exhibicin, vestbulo, cabina de
concreto, mixto cernido, proyeccin, instalaciones elctricas
Losa A
block, barro texturizado, especiales para el escenario, indicadores
convencional o luminosos en pasillos, aviso de salida de
L
cocido u otro papel tapiz,
prefabricada emergencia, amplios servicios sanitarios, T
material de madera, piso
taquilla, oficina para administracin, A
primera calidad. de mrmol,
parquet, etc. espejos biselados y en algunos casos por
otras actividades comerciales al frente.
Piso de mrmol, cermico, granito pulido
y lustrado, excelente iluminacin y
ventilacin y con amplio parqueo.
Edificios de regular diseo, para salas de
Revestimiento, cine o teatro, materiales de buena calidad,
Vidrio, repello, con escenario para cualquier tipo de
concreto, mixto cernido, actividad, sala de exhibicin, vestbulo
Losa con espejos, indicadores luminosos, aviso M
block, barro texturizado,
convencional o de salida de emergencia, cabina de E
cocido u otro papel tapiz, proyeccin, regulares servicios sanitarios,
prefabricada D
material de madera, piso taquilla, oficina para administracin. Piso I
primera calidad cermico, cermico, granito pulido y lustrado, buena A
parquet, etc. iluminacin y ventilacin y con o sin
parqueo.
Revestimiento,
repello, Edificios para salas de cine o teatro,
cernido, materiales de buena calidad, con
Concreto, mixto escenario para cualquier tipo de actividad,
Losa texturizado,
block, barro sala de exhibicin, con o sin vestbulo,
convencional o papel tapiz, B
cocido u otro cabina de proyeccin, servicios sanitarios
prefabricada, madera, piso reducidos, taquilla y oficina para A
material de
lmina de zinc. de granito, administracin. Piso granito pulido y J
buena calidad.
piso de ladrillo lustrado, de cemento lquido, con A
de cemento, reducida iluminacin y ventilacin.
etc.
Edificios de regular diseo, para salas de
Revestimiento, cine o teatro, materiales de regular P
repello, calidad, con o sin escenario para R
Mixto block, Losa cernido, cualquier tipo de actividad, cabina de E
barro cocido u convencional o texturizado, proyeccin, servicios sanitarios C
otro material de prefabricada, piso de corrientes, taquilla, piso de granito o A
buena calidad. lmina de zinc granito, piso cemento lquido, pobre iluminacin y R
de ladrillo de ventilacin. Inadecuada distribucin del I
cemento, etc. agua y electricidad algunos casos puede A
tener una altura mnima 5 metros.
93
TABLA PARA TALLERES
CATE-
MUROS CUBIERTA ACABADOS CARACTERSTICAS GORA
Cuales cuentan con puertas amplias para la entrada y

Repello, cernido, pintura,
Concreto salida de todo equipo de reparacin. Tambin estas
en excelente calidad, con
instalaciones tienen un gran parqueo al frente del
armado, sper espacios bien distribuidos,
edificio y en los costados. Dentro de las instalaciones
block, madera con o sin cielos, pisos de
Loza, loseta, se encuentran amplias oficinas con tres o ms A
concreto con un espesor
dos forros, servicios con sus respectivos lavamanos de excelente
lmina termo mayor de 15.00
calidad. el funcionamiento del equipo moderno. L
mixto ladrillo, centmetros, instalaciones
acstica. Cisterna y depsito areo, con tres baos como mnimo T
mixto block y elctricas, agua y drenaje
con alta tecnologa, con
con sus respectivos lavamanos con artefactos de buena A
otros calidad. Fosas o instalacin para equipo hidrulico
excelente iluminacin
similares. natural.
para el mayor comodidad y eficiencia. Claro esto
depender del tipo de especializacin del taller.
Son construcciones de grandes, las cuales cuentan con

Concreto Repello o cernido, con puertas amplias para la entrada y salida de todo equipo
pintura, con espacios bien de reparacin. Tambin estas instalaciones tienen un
armado, sper
Lamina termo distribuidos, sin cielos, gran parqueo al frente del edificio y en algunas
block, madera concreto o asfalto con un oportunidades en los costados. Dentro de las M
acstica,
dos forros, espesor entre 10.00 y instalaciones se encuentran amplias oficinas con dos E
asbesto 15.00centmetros, baos y sus respectivos lavamanos, instalaciones para
mixto ladrillo, D
cemento o instalaciones elctricas, el funcionamiento del equipo moderno. cisterna o
mixto block y I
lamina zinc. agua y drenaje con buena depsito areo, con dos baos como mnimo y dos o
otros tecnologa, con adecuada ms lavamanos para el taller en general, fosas o A
similares. iluminacin natural. instalacin para equipo hidrulico. Esto depender de
la especializacin del taller.
Pintura, sin cielos,

concreto con un espesor
Con puertas amplias para la entrada y salida de equipo
entre 5.00 y
Concreto de reparacin. Tambin estas instalaciones tienen
9.99centmetros,
parqueo al frente del edificio sin embargo en los
armado, sper instalaciones elctrica
costados no hay parqueo, porque en la mayora de las
block, madera visibles, de agua y drenaje
Adbesto oportunidades estn construidos a la par de otras B
sin tecnologa, con mala
dos forros, construcciones que limitan su amplitud de servicio.
cemento o iluminacin natural, con
Dentro de las instalaciones se encuentra una oficina con A
mixto ladrillo, lamiluz distribuida en el
lmina zinc. su respectivo bao y lavamanos. Posee un depsito J
mixto block y techo y en algunas
oportunidades en los
areo, con un bao general y uno o dos lavamanos. A
otros Fosas o instalacin para equipo hidrulico. Sin
costados en la parte mas
similares. alta de los muros para
embargo esto depender del grado de especializacin
del taller.
compensar la escaces de
luz.
Puertas para la entrada y salida de equipo de

Concreto Material visto sin P
reparacin. Tambin estas instalaciones regularmente
acabados, sin cielos, piso
armado, sper de concreto o asfalto con
estas instalaciones no tienen parqueo al frente del R
block, madera edificio, sin embargo, si contara con l es muy reducido E
Asbesto un espesor menor a los
y no brindara ninguna comodidad, indicando que estas
dos forros, 5.00 centmetros, C
cemento o instalacin elctrica
estn construidas muy pegada a otra clase de
mixto ladrillo, construcciones. Dentro de las instalaciones se encuentra A
lmina zinc. visibles y escasa, con o sin
mixto block y iluminacin natural, con
una oficina con su respectivo bao y lavamanos. Posee R
otros un depsito areo o cisterna , con un bao general y I
lamiluz.y la mayora de la
uno o dos lavamanos. Fosas o instalacin de equipo
similares. luz es artificial.
hidrulico, segn la especializacin del taller.
A
94
TABLA PARA FBRICAS
CATE-
MUROS CUBIERTA ACABADOS CARACTERSTICAS GORA
Edificio con gran amplitud de una o
varias plantas, en el frente tiene grandes
salas de exhibicin, ventas y oficinas
administrativas de excelente calidad, con
parqueos bien distribuidos, reas de
jardines de excelente cuidado. Muelle
de embarque con su respectiva
La construccin tiene paredes con
guardiana, cuenta con amplios
repello, cernido y pintura, en
ambientes de comedor, as como de
otros casos tiene material visto
sper duchas, sanitarios y lavamanos, pisos de
con impermeabilizante y barniz
estructura concreto con un espesor mayor a los 15
que le da un toque de excelente
concreto centmetros en la planta central, y en las
diseo. Las entradas de luz y
armado loza, loseta, oficinas administrativas cermico,
aire natural, perfectamente A
sper block lamina termo mrmol, mosaico de madera de buena
escoria acstica.
diseados, extractores de calor y
calidad. La planta central cuenta con los
L
ventiladores. Instalacin T
volcnica siguientes servicios, duchas, lavamanos
elctrica tipo industrial , puertas A
mixto inodoros y mingitorios, con artefactos de
corredizas o cortinas enrollables
ladrillo clase regular, guardando la debida
de madera o de metal , las puertas
separacin que la brinda seguridad. Las
de acceso peatonal y las ventanas
oficinas administrativas los sanitarios son
son de vidrio o madera de
separados de buena calidad. En la parte
excelente calidad.
exterior cuentan con guardiana, muros
que le brindan seguridad, depsitos de
agua areo o subterrneo, con su
respectiva bomba, que hacen distribuir el
agua en todas las instalaciones en
muchos casos cuenta con pozo mecnico,
adems cuenta con muro perimetral.
Edificio con una construccin de
mediana amplitud, en el frente tiene
oficinas y salas de venta con un aspecto
general atractivo con parqueos bien
distribuidos, reas de jardines. Muelle
de embarque con su respectiva
La construccin tiene paredes con
guardiana, cuenta con ambientes de
repello o cernido y en algunas
comedor, as como de duchas, sanitarios
oportunidades con pintura o
y lavamanos estos ltimos de tipo
material visto con barniz. El
colectivo, entrada para vehculos
concreto diseo de las entradas de luz y
pesados para el descargue de materia
armado aire natural, bien diseados,
prima. De una o varias plantas. Pisos de
sper block extractores de calor y M
loza, loseta, concreto de 15 centmetros mximo de
escoria ventiladores instalados. La
lamina termo espesor en la planta central, y en las E
volcnica instalacin elctrica y alumbrado
acstica. oficinas administrativas cermico, D
mixto con buena distribucin, en este
granito de buena calidad. La planta I
ladrillo caso la misma es de tipo
central cuenta con los siguientes A
mixto block industrial. Puertas corredizas o
servicios, duchas, lavamanos inodoros y
cortinas enrollables de madera o
mingitorios, con artefactos de clase
de metal, las puertas de acceso
regular calidad, guardando la debida
peatonal y las ventanas son de
separacin que le brinda seguridad. Las
vidrio o de madera de buena
oficinas administrativas los sanitarios son
calidad.
separados de buena calidad. En la parte
exterior cuentan con guardiana, muros
que le brindan seguridad, depsitos de
agua areo y subterrneo, con su
respectiva bomba, en mucho de los casos
cuentan con pozo propio.
95
Edificio con una construccin de regular

reducida para la instalacin de sus
diferentes maquinarias y movilizacin
del personal. Puede tener una o varias
plantas de acuerdo al tipo de fbrica y al
material utilizado. En el frente tiene un
La construccin generalmente rea reducida de parqueo totalmente de
concreto
tiene material visto, y en algunos rea de parqueo y de muelle de
armado
casos con pintura de mala descarga. Las oficinas y sala de venta
sper block
Lamina de zinc, calidad. Carece de adecuados ocupan un espacio estrecho sin mayor
mixto
adbesto ventanales por lo que la atraccin. No tiene entrada de vehculos
ladrillo
cemento, o teja ventilacin e iluminacin natural pesados. Pisos de concreto con un
mixto block
de barro es escasa. El alumbrado simple espesor mximo de 10.00 centmetros.
calicanto B
industrial, as como las dems En las oficinas el piso es de ladrillo de
lamina
instalaciones elctricas. Puertas cemento, los baos se localizan en la A
troquelada
y ventanas de metal o madera de parte posterior de edificio, siendo para J
tipo corriente. las instalaciones generales de A
caracterstica regular y para las oficinas
de buena clase. Esta construcciones
cuentan entre otras guardiana telfono,
depsito de agua subterrneo o areo, sin
embargo en la mayora de los casos
carece de muro perimetral.
Edificio con una construccin de rea
mnima, no cuenta con parqueo al frente,
ni muelle de carga y descarga, las
oficinas y salas de venta ocupan un lugar
Este tipo de construcciones no
reducido y se nota la calidad inferir de la
tienen acabados. Los ventanales
mano de obra y de materiales. Puede
que cuenta la construccin es
super block tener una o varias plantas de acuerdo al P
proporcionan una iluminacin y
mixto material utilizado, en el frente carece R
ventilacin casi nula, por lo que
ladrillo Lmina de zinc, totalmente de rea de parqueo y de E
es necesario a una la utilizacin
mixto block adbesto muelle de descarga . Las oficinas y sala
de la luz artificial. En este caso C
calicanto cemento, o teja de venta ocupan un espacio estrecho sin
se indica que las instalaciones A
adobe de barro mayor atraccin. No tiene entrada de
eclcticas carecen de tocologa, R
reforzado vehculos pesados. Pisos de concreto
por lo mismo tienen una mala I
lamina zinc con un espesor mximo de 5.00
distribucin, las puertas y
centmetros. En las oficinas el piso es A
ventanas son de metal o de
de ladrillo de cemento y en muchos casos
madera de mala calidad y con
torta de cemento, los baos se localizan
malos acabados.
en la parte posterior de edificio, siendo
para las instalaciones generales de
caracterstica mala y para las oficinas de
regular calidad, sin muro perimetral.
96
TABLA PARA VERJAS
DISEO ALTURA ACABADOS CATEGORA
Es de un diseo excelente, en
toda su extensin, en la cual se
utiliza material de primera
calidad el cual que proporciona Este tipo de verjas tienen
seguridad. Son construcciones excelentes acabados, entre los
que pueden tener una mezcla de altura promedio es de que se mencionan, el barniz,
materiales y estar distribuidos de 2.50 metros, repello, cernido y pintura, ALTA
la siguiente forma. En su base, fachaleta, con barandas de hierro
ladrillo, block con una altura forjado, pintada.
mayor a 1.25 y la parte superior
con hierro forjado o planchas de
metal. .
Es de un diseo buena calidad,

en toda su extensin, en la cual
se utiliza un buen material el
Este tipo de verjas tienen
cual que proporciona seguridad.
acabados, entre los que se
Estas pueden estar construidas Altura promedio es de
mencionan, repello o cernido.
con dos tipos de materiales, en la 2.00 metros, MEDIA
con barandas de hierro en
base Mixto Block, ladrillo o los
algunos casos est pintada,
que indica la tabla de verjas con
una altura mxima de 1.50 y la
parte superior con hierro forjado.
Es de un diseo adecuado , en
toda su extensin, en la cual se
utiliza material corriente el cual
que proporciona una relativa
seguridad y privacidad. Estas
por lo regular estn construidas Altura promedio es de Este tipo de verjas no tienen
con un tipos de material, sin 1.50 metros, acabados. BAJA
embargo puede tener en la base
block o ladrillo a una altura
mxima de 60 centmetros y la
parte superior, con lmina,
malla, madera y otros.
97
TABLA PARA MUROS
CATE-
DISEO ACABADOS NORMAS
GORA
Estos muros por lo regular
estn diseados en lugares
Cuando es concreto, en la parte ms
para proteger el deslave o
alta del muro debe tener 10
erosin de un inmueble, o Sabieta de cemento o repello cernido y
centmetros como mnimo. Sin
bien para circular un pintura. Material visto en algunos
embargo cuando es material visto
inmueble el cual su objetivo casos con impermeabilizantes y
como ladrillo, block y otros que
es brindar seguridad y barnizado. Esta clase de muros cuando A
indica la tabla de materiales, el
privacidad. En cualquiera son utilizados para proteccin y evitar L
grosor debe ser mayor a los 20
de los casos, los muros con desprendimiento de material. Tienen T
centmetros.
diseo moderno, tienen una un drenaje francs que ayuda al buen A
La distancia ente cada columna
junta de dilatacin en caso mantenimiento del muro
debe ser igual o menor a 1.50
de sismos, sin embargo si incrementndole su resistencia y
metros y las soleras a una distancia
se produjera un dao, solo durabilidad.
de 1.00 metros entre una y otra, con
sera en una de las partes,
su respectiva solera de humedad
protegiendo as el resto de
su construccin.
Estos muros por lo regular
estn diseados en lugares Cuando es concreto, en la parte ms
para proteger el deslave o Sabieta de cemento o repello cernido y alta del muro debe tener 10.00
erosin de un inmueble, o pintura. Material visto en algunos centmetros como mnimo de
bien para circular un casos con. Esta clase de muros cuando ancho. Sin embargo cuando es
inmueble el cual su objetivo son utilizados para proteccin y evitar material visto como ladrillo, block M
es brindar seguridad y desprendimiento de material, tambin y otros que indica la tabla de E
privacidad. Estos por la son utilizados para que el bien materiales, este grosor variar de D
poca en que fueron inmueble brinde privacidad. Pueden o acuerdo al tipo de material. I
construidos o por no tener drenajes, cuando los tienen no La distancia ente cada columna A
desconocimiento no tienen es el adecuado ya que en la mayora de puede ser entre 1.60 y 2.00 metros
juntas de dilatacin en su los casos muestran humedad, la que con lineales y las soleras a una altura de
construccin cuando tienen el tiempo acorta su vida til. 1.50 metros entre una y otra, con su
una longitud 20 metros, el respectiva solera de humedad.
cual lo requerira.
Este variar de acuerdo al material
y a la posicin que el mismo est
Con o sin acabados. Cuando estos
colocado.
existen, son de mala calidad, siendo
Estos muros en algunos
estos repello o cernido, regularmente
casos se disean para En la mayora de los casos, carecen
es de material visto. Esta clase de B
proteger el deslave, pero en de ellas, sin embargo cuando
muros cuando son utilizados para A
la mayora de los casos, lo existen en la construccin del muro,
proteccin y evitar desprendimiento de J
utilizan para circular un estn a una distancia de ms de 3
material. Sin embargo por no tener un A
inmueble el cual su objetivo metros con hierro de mala calidad.
trabajo adecuado en su construccin en
es brindar seguridad y En muchos casos este carece de
algunos casos, muestran humedad, en
privacidad. soleras. Esta clase de
otros hundimiento o paredes con algn
construcciones pueden ser
tipo de decibel.
construidas con pines brindarle
resistencia.
98
TABLA PARA RANCHOS
MUROS CUBIERTA ACABADOS CARACTERSTICAS CATEGORA
Repello,
cernido, pintura,
pisos torta de
Generalmente es utilizada
Los que se cemento o
Lmina zinc, para la vivienda, puede
especifican en ladrillo de
adbesto constar de una o dos
de la tabla de cemento, cielo ALTA
cemento. habitaciones, con
Ranchos. con
electricidad oculta.
machihembre,
plywood u otro
similar.
Con acabados
sencillos,
Generalmente es utilizada
Los que se puertas y
para la vivienda, puede
especifican en Lmina zinc, ventanas de de
constar de una o dos MEDIA
de la tabla de teja de barro calidad
habitaciones, con
Ranchos. corriente, cielos
electricidad visible.
de tabla o sin
cielos
Sin acabados,
Los que se puertas y Generalmente es utilizada
especifican en Lmina zinc, ventanas de de para la vivienda, puede
de la tabla de teja de barro. calidad constar de una con o sin BAJA
Ranchos. corriente, sin electricidad.
cielos
99
TABLA PARA GALERAS
Concreto Generalmente es utilizada

armado, sper Con repello, para almacenar maquinaria
Block, Losa, lmina cernido, pintura, u otro tipo de material,
madera dos zinc, asbesto piso cermico, instalaciones elctricas con
forros, mixto cemento granito, ladrillo materiales de primera
ALTA
ladrillo, mixto de cemento. calidad, con un rea
block y otros Con cielo falso. mnima probable de
similares 1000.00 metros cuadrados.

armado, sper Con repello, para almacenar maquinaria
Block, Lmina zinc, cernido, pintura, u otro tipo de material,
madera dos asbesto piso granito, instalaciones elctricas con
forros, mixto cemento, ladrillo de materiales de regular
MEDIA
ladrillo, mixto cemento o torta calidad, con un rea
block y otros de cemento. mnima probable de 600.00
similares metros cuadrados.

Con repello, en
armado, sper para almacenar maquinaria
algunos casos
Block, Lmina zinc, u otro tipo de material,
pintura y piso
madera dos asbesto instalaciones elctricas con
de torta de
forros, mixto cemento, teja de materiales de mala calida,
cemento o BAJA
ladrillo, mixto barro. con un rea mnima
natural. Sin
block y otros probable de 400.00 metros
cielo.
similares cuadrados.
Concreto
armado, sper Generalmente es utilizada
Block, para almacenar maquinaria,
Sin acabados,
madera dos Lmina zinc, sin instalaciones con o sin
piso natural. Sin PRECARIA
forros, mixto teja de barro instalaciones elctricas,
cielo.
ladrillo, mixto rea mnima probable de
block y otros 300 .00 metros cuadrados.
similares
100
TABLA PARA CABALLERIZAS Y ESTABLOS
Excelente
Construccin que se
instalacin de
caracteriza por tener
agua, drenajes
compartimientos amplios o en
bien ubicados
forma de cepos, con
para facilitar la
corredores que permiten un
Mixto Lmina zinc, limpieza, A
excelente manejo del ganado.
ladrillo, asbesto excelente L
Adems los materiales
mixto block cemento ventilacin y T
utilizados para su construccin
entradas de luz A
son de excelente calidad,
natural, cernido y
instalacin elctrica oculta, con
pintura con
tecnologa y comederos
electricidad
individuales o colectivos.
oculta.
Buena Construccin que se
instalacin de caracteriza por tener
Mixto agua, con compartimientos amplios, o en
ladrillo, drenajes para su interior cuenta con cepos,
mixto block, facilitar la con corredores que permiten M
Lmina zinc,
adobe limpieza, buena un buen manejo del ganado. E
asbesto
reforzado, ventilacin y Materiales utilizados para su D
cemento.
block y entradas de luz construccin son de buena I
ladrillo sin natural, pintura calidad, con comederos y A
refuerzo, con electricidad bebederos de concreto, con
visible. Piso de estalacin elctrica sin
torta de cemento. tecnologa.
Mixto Inadecuada
Son construcciones que se
ladrillo, instalacin de
caracterizan por tener
mixto block, agua y drenajes,
compartimientos en forma
adobe con iluminacin
individual o interiormente
reforzado, Lmina zinc, natural,
cuenta con cepos, los B
block y o teja de ventilacin de
corredores no siempre A
ladrillo sin barro. regular calidad,
permiten el manejo adecuado J
refuerzo,, cuenta con
del ganado, cuentan con A
adobe, repello y
bebederos de materiales
madera, cernido. Pisos de
corrientes,
lmina zinc. torta de cemento.
Son construcciones que se
Inadecuada
caracterizan por tener
instalacin de
Adobe compartimientos en forma P
agua y drenajes,
reforzado, individual separados por tabla R
con iluminacin
block y Lmina zinc o en el interior cuenta sin E
natural,
ladrillo sin de baja cepos para el manejo de los C
ventilacin de
refuerzo,, calidad, o mismos, los corredores son A
mala calidad,
adobe, teja de barro. angostos los que no permiten R
cuenta sin repello
madera, el manejo adecuado del I
y cernido. Pisos
lmina zinc. ganado, cuentan con bebederos A
empedrado o
de materiales corrientes, con
natural.
puertas colectivas.
101
TABLA PARA PORQUERIZA
CATE-
GORA
Piso torta de cemento, Con caractersticas de una galera y
paredes con repello y diseada para la crianza de puercos.
cernido y alisado de Con una excelente distribucin de
Lmina zinc, concreto. Instalacin las instalaciones, dividida por
Mixto
asbesto elctrica con tecnologa. secciones de maternidad, criadero A
ladrillo,
cemento. De Con excelente para recin nacidos, para engorde y L
mixto
buena iluminacin, ventilacin para crianza en general. Altura T
block
calidad. y distribucin de agua, normal 2.80mts. Las Divisiones de A
los drenajes estn bien 1.50mts de altura y los comederos
diseados para facilitar la de 1.00 mts de altura. con
limpieza. excelente instalacin de agua.
Piso torta de cemento, Con caractersticas de una galera y
Mixto
paredes con repello y diseada para la crianza de puercos.
ladrillo,
cernido. Instalacin Con una buena distribucin de las
mixto M
elctrica sin tecnologa. instalaciones, dividida por
block, Lmina zinc. E
Con iluminacin, secciones, para engorde y para
ladrillo o D
ventilacin y distribucin crianza en general. Altura normal
block I
de agua de regular 2.50mts. Las Divisiones de 1.25mts
pineado A
calidad de altura y con comederos.
Mixto
Piso natural o Con caractersticas de una galera,
ladrillo,
empedrado, paredes sin para la crianza de puercos. Con una
mixto
repello mi cernido mala distribucin de las
block, Lmina zinc
cernido, electricidad mal instalaciones, con o sin divisiones, B
ladrillo o de baja
distribuida o sin para engorde y para crianza en A
block calidad .
electricidad. Deficiente general. Altura normal 2.25mts. Las J
pineado,
iluminacin y mala Divisiones de 1.00mts de altura y A
adobe
distribucin de agua. con comederos.
piedra.
Con caractersticas de una galera,
para la crianza de puercos. Con una
P
mala distribucin de las
R
instalaciones, con divisiones de
Lmina zinc E
Adobe, Sin acabados, piso malla o madera y en algunos casos,
de baja C
piedra, natural, sin electricidad, sin divisiones, para engorde y para
calidad o A
otros. ni agua. crianza en general. Altura normal
teja de barro. R
2.00mts. De existir tienen una
I
altura de 1.00mts y con comederos
A
improvisados. sin instalaciones de
agua.
102
TABLA PARA PISTAS Y ESTACIONAMIENTOS
TIPO DE
CATEGORA ESPESOR SEALIZACIN DISTRIBUCIN DRENAJES
MATERIAL
Los que indica En esta Se Espacios bien Se observa un
la tabla de clase se encuentra distribuidos perfecto nivel de la
pistas y encuentran bien dentro de toda construccin, el cual
estacionamien las que marcada, el rea tanto le permite una
tos. tienen un para su para la distribucin adecuada
ALTA
espesor mejor circulacin del agua llovida, por
mayor a los aprovecha- como para su lo cual a los usuarios
15.00 miento. estacionamient no les causa ninguna
centmetros o. clase de
. inconvenientes.
Los que indica En esta Pueden o no Los espacios Se observa que
la tabla de clase se encontrarse cuando estn cuando realizaron la
pistas y encuentran marcadas, marcados, son construccin, se
estacionamien las que sin embargo relativamente crearon drenajes los
tos. tienen un el mal cuales no estn bien
MEDIA espesor aprovecha- distribuidos, distribuidos, esto
entre 10.00 miento es causa problema provoca acumulacin
y 15.00 adecuado. para la de agua en pequeas
centmetros circulacin. reas. Esto provoca
. una circulacin lenta
y molestias a los
usuarios.
Los que indica En esta Pueden o no Los espacios Se observa que
la tabla de clase se encontrarse cuando estn cuando realizaron la
pistas y encuentran marcadas, marcados, son construccin, se
estacionamien las que sin embargo relativamente crearon sin drenajes
tos. tienen un el muy mal a esto provoca
espesor aprovecha- distribuidos, sin acumulacin de agua,
BAJA menor a los miento es embargo en la cual incide en una
10.00 deficiente. algunos casos circulacin ms lenta,
centmetros causa problema molestias a los
. para la usuarios y daos a
circulacin en los vehculos.
espacios no
bien definidos.
103
TABLA PARA GALLINEROS
CATE-
GORA
Con una excelente distribucin

Construido con materiales
de las instalaciones, donde
de primera calidad, A
Lmina zinc, existen dormitorios ponederos y
Ladrillo o instalacin elctrica L
asbesto bebederos siendo estos ltimos
block pineado tcnicamente distribuida. T
cemento. de metal. Con excelente
Piso natural, bien suelto, A
ventilacin e iluminacin
preparado para estos fines.
natural.
Construido con materiales Con una buena distribucin de M

Ladrillo o
de buena calidad, instalacin las instalaciones, donde existen E
block pineado, Lmina zinc,
elctrica visible sin dormitorios ponederos y D
ladrillo sin asbesto
aplicacin de tecnologa. bebederos siendo estos ltimos I
refuerzo, cemento o teja
Piso natural con capa de de metal o madera. Con buena A
madera un de barro.
granza de poma en algunos ventilacin e iluminacin
forro.
casos. natural.
Ladrillo o
Construido con materiales Con una buena distribucin de
block pineado,
de regular calidad, las instalaciones, donde existen
ladrillo sin
instalacin elctrica visible, dormitorios ponederos y
refuerzo, Lmina zinc, B
mal distribuida dentro de los bebederos siendo estos ltimos
madera un o teja de barro. A
ambientes y sin sistemas de de metal, madera o plsticos.
forro, adobe, J
seguridad. Pisos de tierra Con regular ventilacin e
lmina de A
con capa de arena. iluminacin natural.
zinc.
Con caractersticas de una

Ladrillo o P
galera y diseada para la crianza
block pineado, R
Construido con materiales de aves. Con una mala
ladrillo sin Lmina zinc o E
de mala calidad, sin distribucin de las instalaciones,
refuerzo, teja de barro C
acabados, la instalacin donde existen dormitorios
madera un de mala A
elctrica es totalmente ponederos y bebederos
forro, adobe, calidad. R
deficiente o sin electricidad. improvisados de mala calidad.
lmina de I
Con mala ventilacin e
zinc. A
iluminacin natural.
104
TABLA PARA USO BENEFICIOS
CATE-
GORA
Materiales de excelente
Repello, calidad, agua abundante, buena
cernido, distribucin, electricidad tipo
Concreto armado, Terraza, lmina
pintura, pisos industrial (trifsica y A
sper block, escoria de zinc, asbesto
torta de monofsica) o por energa L
volcnica cemento.
cemento, sin solar, en algunos casos puede T
cielo. tener varios niveles altura A
mnima de 12 metros.
Materiales de buena calidad,
Concreto armado, Repello, agua abundante, distribucin,
M
sper block, escoria Terraza, lmina, cernido, pisos de electricidad tipo industrial(
E
volcnica, mixto asbesto torta de trifsica y monofsica) en
D
ladrillo, mixto block y cemento. cemento, sin algunos casos puede tener
I
lmina troquelada. cielo. varios niveles. Altura mnima
A
9 metros.
Concreto armado,
sper block, escoria
volcnica, mixto
ladrillo, mixto block y Materiales de regular calidad,
lmina troquelada., la distribucin del agua se
Repello, pisos
plancha concreto, indica que es regular,
Lmina, asbesto torta de B
ladrillo o block electricidad de tipo industrial
cemento. cemento, sin A
pineado. Planchas de algunos casos puede tener dos
cielo. J
aguilit o fibrolit, niveles. Altura mnima 8
A
block o ladrillo sin metros.
refuerzo, madera,
lmina de zinc o
malla metlica.
Concreto armado,
sper block, escoria
volcnica, mixto
P
ladrillo, mixto block y
R
lmina troquelada., Materiales de mala calidad,
E
plancha concreto, Sin acabados, inadecuada distribucin del
C
ladrillo o block Lmina o teja. piso natural, sin agua y electricidad algunos
A
pineado. Planchas de cielo. casos puede tener una altura
R
aguilit o fibrolit, mnima 5 metros.
I
block o ladrillo sin
A
refuerzo, madera,
lmina de zinc o
malla metlica.
105
TABLA PARA CONSTRUCCIONES COMPLEMENTARIAS DE BENEFICIOS
UNIDAD DE
TIPO DE CONSTRUCCIN CONCRETO LADRILLO CALICANTO BLOCK
MEDIDA
Metro
SIFON 15% 12% 10% 8% Cuadrado
TANQUES DE Metro
FERMENTACIN 20% 16% 14% 12% Cuadrado
PILAS (Depsitos o tanques Metro
18% 14% 12% 10%
desarenadores). Cuadrado
Metro
PATIOS DE SECADO 15% -- -- -- Cuadrado
CANALES DE CONCRETO 10% 8% 5% -- Metro Lineal
Todos los porcentajes deben calcularse sobre la base de la construccin principal,

de acuerdo a la clase y material de la edificacin.
106
ANEXO II
107
108
109
110
111
112
113
114
115
116
117
118

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DIRECCIN DE CATASTRO Y AVALO DE BIENES INMUEBLES

MINISTERIO DE FINANZAS PBLICAS

MANUAL DE VALUACIN INMOBILIARIA

GUATEMALA, CENTRO AMERICA

Este Manual contiene la teora y los lineamientos prcticos necesarios para su

Para la valuacin de bienes inmuebles en el rea rural se seguirn considerando

Para la construccin en el rea rural, se aplicarn tablas de valores elaboradas de

valores, y facilitando la actualizacin de estos en los trminos que indiquen las

La Direccin de Catastro y Avalo de Bienes Inmuebles DICABI, con la

En esta seccin se anotarn algunas definiciones que contribuirn a la mejor

rea sub-urbana: Extensin territorial que se localiza en la periferia de los

Como reas sub-urbanas, se consideran tambin todas aquellas aldeas alejadas

rea urbana: Extensin territorial organizada en un orden geomtrico de calles y

Avalo: Es la estimacin del valor de un bien o cosa en la moneda del pas,

Avalo fiscal: Es el proceso en el cual se llega a cuantificar el valor de un bien

Factor de descuento: es un porcentaje que determinar la Corporacin

Bien: Es una cosa que es puede ser objeto de apropiacin, capaz de

Erosin del suelo: Se define como el desprendimiento y arrastres acelerado de

Funcin valuatoria: Actividad tcnica realizada por peritos con el objeto de

Obsolescencia extrnseca: Prdida del valor de los bienes inmuebles, cuando en

Obsolescencia intrnseca: Prdida del valor causado por factores distintos al

Precio valor de cambio: Es el importe monetario por el que se enajena y

Profundidad del suelo: La profundidad efectiva de un suelo se refiere al espacio

Solar: Terreno donde se ha edificado que se destina para edificar en l.

Textura del suelo: Es la proporcin relativa en que se encuentran las partculas

Pendiente: Es la diferencia de altura de dos puntos referidas a un plano horizontal

Valor: Determinacin de una cantidad. Desde el punto de vista econmico, es el

Valor unitario base de mercado: Es el valor resultante de la investigacin del

Valor comercial: o Valor de Mercado puede definirse como la cantidad de dinero

Valor de tasacin: Es el valor fijado a un bien segn criterio de un perito

Valuador: Tcnico, conocedor, especialista, experto, que por tener los

Catastro: Es el registro de los bienes inmuebles de una regin o ciudad, de

Ao efectivo: Se refiere al ao en que se realiz la construccin, cuando el

Bien Inmueble: Se refiere al bien raz o suelo y todo lo que est

Condicin de construccin: Es el estado en que se encuentra un edificio

Edad de la construccin: Son los aos transcurridos desde el ao de

Finca: Unidad registral que identifica los derechos de propiedad, de uso o

Porcentaje de renovacin: Es la cantidad porcentual con respecto al total de la

Predio: Es la unidad catastral que corresponde a una porcin de tierra ubicada en

Renovacin de construccin: Se refiere a los cambios operados a una

Valor base: Es el resultado del estudio de Zonas Homogneas Fsicas y

Valor ajustado: Se obtiene en funcin de las caractersticas particulares del bien

Obtencin de informacin descriptiva y grafica: Es la recopilacin de

Clasificacin de tierras rurales: Se refiere a la identificacin de clases de tierra

Cultivos permanentes: Son aquellos que tienen un trmino de produccin de tres

Informacin sobre derechos de propiedad: Es la informacin que identifica al

debidamente inscrita en el Registro General de la Propiedad; la informacin debe

Documentos que respaldan propiedad, tenencia y uso de la tierra: Se refieren

Registros grficos: Se refiere al conjunto de planos individuales y de conjunto o

Zonas homogneas fsicas urbanas: Son extensiones de tierra delimitadas

Zonas homogneas fsicas rurales: Son extensiones de tierra delimitadas dentro

Zonas homogneas econmicas: Se define as a las reas geogrficas

3. SISTEMAS DE VALUACIN DE BIENES INMUEBLES

3.1 Tasacin basada en el concepto de Valor del Capital

El trmino Valor tiene diferentes significados en funcin del objeto o destinatario

El concepto de Valor de Capital se refiere a la estimacin de una parte, o el total

El Valor Comercial o Valor de Mercado puede definirse como la cantidad de

Los precios de venta indican el valor de mercado de los bienes y representan el

La determinacin del Valor de Capital de los bienes inmuebles generalmente

a) El sistema de anlisis de ventas;

3.2. Sistema de anlisis de las ventas

Habitualmente se conseguirn datos sobre precios de venta solo para un pequeo

El procedimiento que se sigue al analizar datos sobre precios de venta, para