COMUNICADO GRUPO PATIO SPA

Santiago, noviembre de 2015

ICR Clasificadora de Riesgo ha acordado clasificar en categora A+, con tendencia estable, la solvencia de Grupo
Patio SpA (en adelante Grupo Patio, la compaa o la sociedad).

Grupo Patio es una sociedad dedicada a la inversin, desarrollo y gestin de activos inmobiliarios. Tales activos
participan en los sectores: i) comercial, a travs de diversos formatos (mall, vecinal, stripcenter, outlet y stand alone)
presentes en nueve regiones a lo largo de Chile; ii) oficinas, con edificios ubicados en el sector oriente de Santiago,
enfocndose a un mercado exclusivo; e iii) industrial, que incorpora un parque industrial de 400 hectreas brutas.

La clasificacin de Grupo Patio se sustenta en el nivel de activos de la compaa, su posicin de mercado, portafolio,
diversificacin, madurez de los negocios y en su situacin financiera. Al respecto:

Nivel de activos: Los activos que mantiene Grupo Patio le permiten generar flujos estables debido a: i) tasas de
ocupacin en torno al 98% de los activos maduros del rea comercial a abril de 2015. En el rea de oficinas, la tasa de
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ocupacin se encontraba en torno a un 86% a junio de 2015; ii) contratos de largo plazo , pactados en UF; y iii) un alto
porcentaje de ingresos fijos (entre un 85%-90%). Adicionalmente, Grupo Patio mantiene inversin en un terreno
industrial prximo al aeropuerto de Santiago, que consta de aproximadamente 400 hectreas brutas, de las cuales
posee el 36% de propiedad. La finalidad del terreno es el desarrollo de loteos y rentas de bodegas industriales. La
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compaa valoriza contablemente en 0,45 UF/m , mientras que tasaciones de terceros indican un valor cercano a 1,4
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UF /m .
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Posicin de mercado: A diciembre de 2014, la compaa posea 167.543 m de GLA , manteniendo una participacin
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promedio a nivel nacional . Por otro lado, Grupo Patio posee gran habilidad para atraer arrendatarios de gran nivel. Lo
anterior se refleja a travs de contratos con una duracin promedio de 30 aos con tiendas ancla como Cencosud,
Ripley, SMU, Falabella y Walmart en el rea de Patio Comercial. Por el lado de Patio Oficinas, la compaa mantiene
contratos de arriendo generalmente con clientes con una alta clasificacin de riesgo. Grupo Patio est dispuesto a tener
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cierto nivel de vacancia de manera de mantener arrendatarios de primer nivel en sus oficinas . Finalmente, y en opinin
de ICR, la compaa posee un buen poder de negociacin con sus arrendatarios.

Diversificacin: Grupo Patio posee una diversificacin significativa por ubicacin geogrfica, formato de los activos y
cartera de clientes. En trminos de rea geogrfica, la compaa est presente en nueve regiones de Chile, con una
mayor presencia en las regiones de Los Lagos y Metropolitana. Segn el plan de inversiones, la compaa tiene
presupuestado potenciar su presencia en las regiones Metropolitana, del Bo-Bo y de la Araucana. Por otro lado, los
formatos de negocio de Grupo Patio son diversificados, participando en las reas comercial (64% de los activos
administrados), oficinas (23% de los activos administrados) e industrial (13% de los activos administrados). A su vez, el
rea comercial posee distintos formatos (mall, vecinal, stripcenter, oulet y stand alone), los cuales le permiten acceder a
un mayor y diverso mercado objetivo. En el rea de oficinas, la compaa se enfoca a un segmento prime, lo que
significa estar presente en ubicaciones estratgicas y con clientes de buen nivel crediticio, lo que es posible en parte, a
travs de una cartera de oficinas con altos estndares de calidad, como por ejemplo la certificacin LEED.

Portafolio/Cartera de clientes: La compaa mantiene contratos con clientes nacionales e internacionales de distintos
sectores industriales, siendo algunos de ellos lderes en su sector. Adicionalmente, en el rea de oficinas, la compaa
posee clientes con una buena clasificacin crediticia con la intencin de evitar que el riesgo de vacancia los afecte en
periodos de baja actividad econmica.

Madurez de los negocios: La compaa mantiene una alta cantidad de metros cuadrados madurando por ao. Los
proyectos en desarrollo y construccin de Patio Comercial contemplan una mayor presencia en las regiones del Bo-Bo

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Los contratos con tiendas ancla pueden durar hasta 30 aos, mientras que con las farmacias, la duracin del contrato de arrendamiento es de 10 a
15 aos. Finalmente, en el rea de oficinas, la duracin de los contratos pueden ser de aproximadamente 5 aos.
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152.028 m2 de GLA en Patio Comercial y 15.515 m2 de GLA en Patio Oficinas.
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Para el respectivo anlisis se consider en la industria de rentas inmobiliarias, a compaas como Parque Arauco, Mall Plaza y Sociedad de Rentas
Comerciales.
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La tasa de vacancia de Patio Foster era de 20% a junio de 2015.
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y la Araucana, adems de la regin Metropolitana, incorporando un monto de 24.000 m de GLA por ao. Por el lado de
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Patio Oficinas, la compaa tiene proyectado duplicar los GLA administrados, variando desde 15.515 m a diciembre de
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2014 hasta 39.267 m a diciembre de 2016. Lo anterior, evidencia el fuerte plan de expansin de Grupo Patio en los
prximos aos, pero que a su vez lo expone a un mayor riesgo de vacancia.

Posicin Financiera: La compaa utiliza una estructura de financiamiento en base a Project Finance, lo cual le permite
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financiar sus activos en las etapas de desarrollo, construccin y renta . A su vez, algunos de estos activos pertenecen a
fondos de inversin, financiados a travs de deuda financiera y aportes de capital. Cuando los activos empiezan a
generar flujos, se generan contratos de leaseback, a travs de los cuales Grupo Patio paga una cuota de leasing
(generalmente a compaas de seguro) de forma mensual por un plazo definido. Los ingresos de la compaa se derivan
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de los activos que se encuentran en renta, descontada la cuota de leasing y pago de los dems acreedores .

Durante el ao 2014, la compaa coloc su primer fondo pblico de inversin, en conjunto con IM Trust, llamado
Fondo IM Trust Patio Comercial, que contempla una cartera de 18 activos comerciales a lo largo de Chile, valorizados
en ms de US$ 160 millones. La colocacin est conformada principalmente por aportantes institucionales (34%), family
offices (34%) y personas de alto patrimonio (32%). El fondo se divide en dos series: la serie A (preferente) con un
reparto de dividendos de UF + 6,7%, mientras que la serie B (residual) corresponde a los flujos que recibe Grupo Patio.

Segn estimaciones de esta clasificadora, la cobertura del servicio de la deuda de Patio Oficinas es de 1,35 veces
aproximadamente, mientras que para Patio Comercial el indicador se ubicara en torno a 2,16 veces, lo que significa que
el Grupo mantiene buenos niveles respecto a la industria de rentas inmobiliarias. Respecto al indicador deuda financiera
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sobre EBITDA, ste es de 8,62 veces si se consideran slo los activos que le estn generando flujos . Si bien tal indicador
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es alto respecto a la industria , los activos pasarn a formar parte de la compaa una vez terminado el contrato de
leasing.

Adicionalmente, la compaa mantiene una lnea de financiamiento por UF 1.800.000 con Corpbanca, en caso de
requerir financiar un potencial crecimiento, permitiendo adems, contar con flexibilidad en trminos de posibles
reestructuraciones financieras ante escenarios de baja actividad econmica y/o stress del sistema financiero local.

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Eventualmente la compaa puede adquirir activos como el caso del edificio de Patio Foster.
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En el caso de los fondos de inversin, Grupo Patio recibe flujos de acuerdo a la poltica de dividendos que haya acordado con los dems
inversionistas.
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Grupo Patio mantiene un contrato de leasing (UF 758.000) en el segmento Patio Industrial, asociado al activo Parque Capital, el cual no genera renta
y no est considerado en el indicador. Se espera que este activo origine ingresos futuros a medida que se vayan realizando ventas por lote.
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A marzo de 2015, Parque Arauco mantena un indicador de Deuda Financiera sobre EBITDA igual a 5,52 veces.
DEFINICIN DE CATEGORAS
CATEGORA A
Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una muy buena capacidad de pago del capital e intereses en
los trminos y plazos pactados, pero sta es susceptible de deteriorarse levemente ante posibles cambios en el
emisor, en la industria a que pertenece o en la economa.
La subcategora + denota una mayor proteccin dentro de la Categora A.

METODOLOGA
Metodologa utilizada:
- Metodologa de Industrias de Rentas Inmobiliarias.
- Metodologa General de Clasificacin de Empresas.

EVOLUCIN CLASIFICACIN DE RIESGO

SOLVENCIA Nov-15
Clasificacin A+
Accin de Clasificacin Primera Clasificacin
Tendencia Estable
Accin de Tendencia Primera Clasificacin

La opinin de ICR Chile Clasificadora de Riesgo, no constituye en ningn caso una recomendacin para comprar, vender o mantener un determinado
instrumento. El anlisis no es el resultado de una auditora practicada al emisor, sino que se basa en informacin pblica remitida a la
Superintendencia de Valores y Seguros, a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aport el emisor, no siendo responsabilidad de la
clasificadora la verificacin de la autenticidad de la misma.