Norma Española para Tasaciones

NORMA ESPAOLA PARA TASACIONES
Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas

de valoracin de bienes inmuebles y de determinados
derechos para ciertas finalidades financieras.
http://noticias.juridicas.com/base_datos/Admin/o805-2003-eco.html
Sumario
INTRODUCCION
TTULO I. Disposiciones generales
o CAPTULO I. mbito, principios y definiciones
Artculo 1 Objeto
Artculo 2 mbito de aplicacin
Artculo 3 Principios
Artculo 4 Definiciones
Artculo 5 Superficie utilizable o computable
Artculo 6 Expresin de los valores
o CAPTULO II. Comprobaciones y documentacin
Artculo 7 Comprobaciones mnimas
Artculo 8 Documentacin necesaria
o CAPTULO III. Condicionantes y advertencias
Artculo 9 Valor de tasacin condicionado
Artculo 10 Condicionantes
Artculo 11 Advertencias generales
Artculo 12 Advertencias especficas
Artculo 13 Actuaciones de la entidad tasadora
Artculo 14 Subsanacin y levantamiento del condicionante
TTULO II. Clculo del valor de tasacin
o CAPTULO I. Mtodos tcnicos de valoracin
SECCIN 1. DISPOSICIONES GENERALES
Artculo 15 Mtodos
Artculo 16 Aplicabilidad y procedimientos
SECCIN 2. MTODO DEL COSTE
Artculo 17 Aplicabilidad del mtodo del coste
Artculo 18 Procedimiento de clculo del valor de reemplazamiento bruto
Artculo 19 Procedimiento de clculo del valor de reemplazamiento neto
SECCIN 3. MTODO DE COMPARACIN
Artculo 20 Aplicabilidad del mtodo de comparacin
Artculo 21 Requisitos para la utilizacin del mtodo de comparacin
Artculo 22 Procedimiento de clculo del valor por comparacin
Artculo 23 Ajuste del valor por comparacin
SECCIN 4. MTODO DE ACTUALIZACIN DE RENTAS
Artculo 24 Aplicabilidad del mtodo de actualizacin
Artculo 25 Requisitos para la utilizacin del mtodo de actualizacin
Artculo 26 Procedimiento de clculo del valor por actualizacin
Artculo 27 Flujos de caja en el mtodo de actualizacin
Artculo 28 Flujos de caja de los inmuebles con mercado de alquileres
Artculo 29 Flujos de caja de otros inmuebles en arrendamiento
Artculo 30 Flujos de caja de otros inmuebles en explotacin econmica
Artculo 31 Valor de reversin
Artculo 32 Tipo de actualizacin en el mtodo de actualizacin
Artculo 33 Frmula de clculo del valor por actualizacin
SECCIN 5. MTODO RESIDUAL
Artculo 34 Aplicabilidad del mtodo residual
Artculo 35 Requisitos para la utilizacin del mtodo residual
Artculo 36 Procedimiento de clculo dinmico
Artculo 37 Flujos de caja en el mtodo residual dinmico
Artculo 38 Tipo de actualizacin en el mtodo residual dinmico
Artculo 39 Frmula de clculo del valor residual por el procedimiento
dinmico
Artculo 40 Procedimiento de clculo esttico
Artculo 41 Margen de beneficio del promotor
Artculo 42 Frmula de clculo del valor residual por el procedimiento esttico
o CAPTULO II. Valoracin de bienes inmuebles y derechos
SECCIN 1. DISPOSICIONES GENERALES
Artculo 43 Valoracin de inmuebles
SECCIN 2. VALORACIN DE EDIFICIOS Y ELEMENTOS DE UN EDIFICIO
Artculo 44 Aplicacin
Artculo 45 Valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para el
mercado hipotecario
Artculo 46 Valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para
Entidades aseguradoras y fondos de pensiones
Artculo 47 Valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para
instituciones de inversin colectiva inmobiliarias
SECCIN 3. VALORACIN DE FINCAS RSTICAS
Artculo 49 Valor de tasacin de fincas rsticas para todas las finalidades
SECCIN 4. VALORACIN DE SOLARES Y TERRENOS
Artculo 51 Valor de tasacin de terrenos para todas las finalidades
SECCIN 5. VALORACIN DE DETERMINADOS DERECHOS Y DE LOS BIENES
OBJETO DE LOS MISMOS
Artculo 53 Valoracin de inmuebles sobre los que existe derecho de superficie
Artculo 54 Valoracin de concesiones administrativas
Artculo 55 Valoracin de la servidumbre
Artculo 56 Valoracin de la nuda propiedad, del usufructo, del uso y la
habitacin
Artculo 57 Valoracin de las limitaciones del dominio
Artculo 58 Valoracin de opciones de compra
Artculo 59 Valoracin de inmuebles con tiempo compartido
Artculo 60 Valoracin de compromisos de compra a plazos
TTULO III. Elaboracin de informes y certificados de tasacin
o CAPTULO I. Disposiciones generales
Artculo 61 Principios y reglas generales
Artculo 62 Emisin y caducidad de las tasaciones
o CAPTULO II. Aspectos formales
SECCIN 1. ASPECTOS FORMALES ESPECFICOS DEL CERTIFICADO
Artculo 63 Requisitos del certificado
SECCIN 2. ASPECTOS FORMALES ESPECFICOS DEL INFORME
Artculo 64 Requisitos formales del informe
o CAPTULO III. Aspectos estructurales
Artculo 65 Estructura general de los informes de tasacin
Artculo 66 Solicitante y finalidad
Artculo 67 Identificacin y localizacin
Artculo 68 Comprobaciones y documentacin
Artculo 69 Localidad y entorno
Artculo 70 Descripcin y superficie del terreno
Artculo 71 Descripcin y superficie de la edificacin
Artculo 72 Descripcin urbanstica
Artculo 73 Rgimen de proteccin, tenencia y ocupacin
Artculo 74 Anlisis de mercado
Artculo 75 Datos y clculo de los valores tcnicos
Artculo 76 Valores de tasacin, condicionantes y advertencias
Artculo 77 Fecha de emisin, caducidad y firmas
Artculo 78 Documentacin anexa al informe
TTULO IV. Disposiciones especiales
o CAPTULO I. Valoracin de inmuebles de entidades aseguradoras a efectos de
la determinacin de su valor razonable
Artculo 79 mbito de este Captulo
Artculo 80 Documentacin que las entidades aseguradoras deben tener a
disposicin de la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones
Artculo 81 Documentos incorporados al informe de tasacin
Artculo 82 Normas complementarias
Artculo 83 Comprobacin por la Direccin General de Seguros y Fondos de
Pensiones de las valoraciones realizadas por entidades tasadoras autorizadas
Artculo 84 Valoraciones posteriores a la inicial
Artculo 85 Normas complementarias de valoracin
Artculo 86 Valor de afeccin provisional a cobertura de provisiones tcnicas
Artculo 87 Crditos hipotecarios
o CAPTULO II. Determinacin del patrimonio de las instituciones de inversin
colectiva inmobiliarias
Artculo 88 Disposiciones especiales
o CAPTULO III. Determinacin del patrimonio inmobiliario de los fondos de
pensiones
DISPOSICIONES ADICIONALES
o Disposicin adicional primera Seguro de incendio y otros daos al continente
o Disposicin adicional segunda Mecanismos de control interno
o Disposicin adicional tercera Informacin a rendir al Banco de Espaa
o Disposicin adicional cuarta Conservacin de las tasaciones
o Disposicin adicional quinta Revisiones peridicas
o Disposicin adicional sexta Primas de riesgo y mrgenes de beneficio
o Disposicin adicional sptima Aplicacin del principio de prudencia en relacin
con la posibilidad expropiatoria
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
o Disposicin transitoria nica Primas de riesgo y mrgenes de beneficio
DISPOSICIONES DEROGATORIAS
o Disposicin derogatoria nica Derogacin normativa
DISPOSICIONES FINALES
o Disposicin final primera Habilitacin a la Comisin Nacional del Mercado de
Valores
o Disposicin final segunda Habilitacin a la Direccin General del Tesoro y
Poltica Financiera
o Disposicin final tercera Entrada en vigor
O.M. ECO/805/2003, 27 marzo rectificada por Correccin de errores (B.O.E. 20
mayo).Tngase en cuenta que quedan derogadas las disposiciones relativas a la
solicitud de valoracin de inmuebles de entidades aseguradoras por los servicios
tcnicos de la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones contenidas en la
presente Orden, conforme establece la disposicin derogatoria nica del R.D.
1332/2005, de 11 de noviembre, por el que se desarrolla la Ley 5/2005, de 22 de
abril, de supervisin de los conglomerados financieros y por la que se modifican otras
leyes del sector financiero (B.O.E. 23 noviembre).
La presente Orden establece normas para el clculo del valor de tasacin de bienes
inmuebles y de determinados derechos reales para las finalidades contempladas en su
mbito de aplicacin, as como para la elaboracin de informes y certificados en los
que se formalizar. Dichas normas pretenden, continuando en la lnea del Real Decreto
775/1997, de 30 de mayo, sobre el rgimen jurdico de homologacin de los servicios
y sociedades de tasacin, potenciar la calidad tcnica y formal de las valoraciones con
el objetivo ltimo de proteger ms y mejor los intereses de terceros en su condicin de
inversores o asegurados. Conviene recordar que la presente Orden no contiene
ninguna disposicin de tipo subjetivo relacionada con la capacidad para tasar ni para
designar al tasador, la cual se rige por las normas reglamentarias correspondientes
segn la finalidad de la tasacin.
El clculo y formalizacin del valor de tasacin estaba regulado por Orden de 30 de
noviembre de 1994 sobre normas de valoracin de bienes inmuebles para
determinadas entidades financieras. Esta disposicin, que ahora se deroga, era el
ltimo exponente de una regulacin cuyo origen es la Ley de la Regulacin del
Mercado Hipotecario. La Orden de 1994 ha contribuido de forma decisiva a
perfeccionar el funcionamiento del mercado de tasacin para finalidades financieras.
No obstante, se ha considerado aconsejable su sustitucin por un nuevo texto. Los

motivos para este cambio normativo son bsicamente tres:

a) La aclaracin terminolgica de algunos aspectos relacionados con la
valoracin de bienes inmuebles para la finalidad hipotecaria y de fondos de
pensiones. Algunos desarrollos recientes en el mbito europeo tienden a
diferenciar valor de mercado (el valor en un momento del tiempo) y valor
hipotecario (el valor sostenible en el tiempo). Aunque formalmente la Orden de
1994 basaba el clculo del valor de tasacin en el valor de mercado, la
obligacin de utilizar una metodologa estricta y rigurosa basada en el principio
de prudencia conduca al clculo de un valor de tasacin equiparable al valor
hipotecario. Para subsanar este problema ms formal que material se ha
introducido en la Orden el valor hipotecario como base para la obtencin del
valor de tasacin de bienes inmuebles para las finalidades hipotecaria y de
fondos de pensiones, haciendo explcitas algunas prcticas destinadas a
respetar el principio de prudencia. En todo caso, debe subrayarse que estas
modificaciones no suponen en modo alguno una ruptura en las normas de
clculo del valor de tasacin, sino tan slo un ajuste aclaratorio inscrito en la
voluntad general de continuidad que inspira la Orden.

b) La adaptacin del clculo del valor de tasacin y su formalizacin a la
legislacin aprobada recientemente. En efecto desde la entrada en vigor de la
Orden de 1994 se han aprobado nuevas normas que afectan directa o
indirectamente a la misma. Entre ellas destacan la Ley 6/1998, de 13 de abril,
sobre rgimen del suelo y valoraciones, la Ley 46/1998, de 17 de diciembre,
sobre introduccin del euro, el Real Decreto Ley 14/1999, de 17 de septiembre,
sobre firma electrnica, el Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre, por el
que se aprueba el Reglamento de Ordenacin y supervisin de los seguros
privados y el Real Decreto 845/1999, de 21 de mayo, de modificacin parcial
del Real Decreto 1393/1990, de 2 de noviembre, por el que se aprueba el
Reglamento de la Ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las
instituciones de inversin colectiva en relacin con las sociedades y fondos de
inversin inmobiliarias y se disponen otras medidas financieras.

c) La introduccin de las mejoras de tipo tcnico y formal fruto de la
experiencia en la aplicacin prctica de la Orden de 1994, tanto por parte de
los organismos supervisores como de las entidades y de las sociedades y
servicios de tasacin.
La Orden consta de 88 artculos, cinco disposiciones adicionales, una disposicin
transitoria, una disposicin derogatoria y tres disposiciones finales. Los artculos se
estructuran en cuatro ttulos y stos en captulos y secciones.
El Ttulo I contiene las disposiciones generales: el mbito, principios y definiciones; las

comprobaciones mnimas y documentacin disponible; los condicionantes y
advertencias, tanto generales como especficas, y en general todas aquellas cuestiones
que el tasador ha de tener en cuenta tanto en el mbito tcnico como en el formal.
El Ttulo II contiene las disposiciones tcnicas encaminadas a la determinacin del

valor de tasacin de los distintos objetos de valoracin y para las distintas finalidades.
Para ello se regulan los distintos mtodos tcnicos de valoracin y la valoracin de los
distintos bienes y derechos. Todo su contenido est basado en el principio de
prudencia y el principio de sostenibilidad para aquellos valores con efectos a lo largo
del tiempo.
El Ttulo III contiene las disposiciones formales encaminadas a la elaboracin del

informe y certificado en los que se formalizar el correspondiente valor de tasacin.
Para ello se establece una nica estructura con una serie de apartados mnimos que el
tasador tendr que cumplimentar segn cual sea el objeto de la valoracin. Todo su
contenido est basado en el principio de transparencia en el sentido de que los
documentos y datos manejados por el tasador para el clculo de los valores han de
estar a disposicin del supervisor correspondiente.
El Titulo IV contiene una serie de disposiciones cuyo mbito de aplicacin se limita a la

valoracin para la cobertura de las provisiones tcnicas de las entidades aseguradoras
y para la determinacin del patrimonio de las instituciones de inversin colectiva
inmobiliarias.
La presente Orden se dicta en uso de las habilitaciones normativas sealadas en

el artculo 37.4 del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan
determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulacin del mercado
hipotecario; el artculo 74.5 del Reglamento de la Ley 46/1984, de 26 de diciembre,
reguladora de las instituciones de inversin colectiva, aprobado por Real Decreto
1393/1990, de 2 de noviembre (segn la redaccin dada en el Real Decreto 686/1993,
de 7 de mayo); el artculo 50.10 del Reglamento de Ordenacin y Supervisin de los
Seguros Privados (aprobado por Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre) y el
artculo 37.1 del Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones (aprobado por el Real
Decreto 1307/1988, de 30 de septiembre),
En su virtud, dispongo:
TTULO I
Disposiciones generales
CAPTULO I
mbito, principios y definiciones

Artculo 1 Objeto
La presente Orden tiene por objeto la regulacin del rgimen jurdico al que ha de
ajustarse el clculo del valor de tasacin de bienes inmuebles y determinados
derechos, as como la elaboracin de los informes y certificados en los que se
formalice, siempre que dicho clculo se realice para alguna de las finalidades
integrantes de su mbito de aplicacin.
La presente Orden ser de aplicacin siempre que el valor de tasacin se utilice para
alguna de las finalidades siguientes:

a) Garanta hipotecaria de crditos o prstamos que formen o vayan a formar
parte de la cartera de cobertura de ttulos hipotecarios emitidos por las
entidades, promotores y constructores a que se refiere el artculo segundo
del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan
determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulacin del
Mercado Hipotecario.

b) Determinacin del valor razonable a efectos del apartado 4 de la norma de
registro y valoracin segunda de la segunda parte del Plan de contabilidad de
las entidades aseguradoras y reaseguradoras, aprobado por el Real Decreto
1317/2008, de 24 de julio, y determinacin de la valoracin de activos a
efectos del artculo 68 de la Ley 20/2015, de 14 de julio de ordenacin,
supervisin y solvencia de entidades aseguradoras y reaseguradoras.Letra b) del
artculo 2 redactada por el apartado uno de la disposicin final sexta del R.D. 1060/2015, de 20
de noviembre, de ordenacin, supervisin y solvencia de las entidades aseguradoras y
reaseguradoras (B.O.E. 2 diciembre).Vigencia: 1 enero 2016

c) Determinacin del patrimonio de las instituciones de inversin colectiva
inmobiliarias reguladas en el Real Decreto 1309/2005, de 4 de noviembre, por
el que se regula el Reglamento de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre,
reguladora de las Instituciones de Inversin Colectiva.

d) Determinacin del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones
regulados en el Real Decreto 304/2004, de 20 de diciembre, por el que se
aprueba el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones.
Artculo 2 redactado por el nmero uno del artculo nico de la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre,
por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoracin de bienes
inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (B.O.E. 17
octubre).Vigencia: 18 octubre 2007
1. Las entidades de crdito que dispongan de servicios de tasacin y las sociedades de

tasacin homologadas cuando valoren para cualesquiera de las finalidades integradas
en el mbito de aplicacin de la presente Orden debern hacerlo aplicando, en los
trminos establecidos en la misma, los siguientes principios:

a) Principio de anticipacin, segn el cual el valor de un inmueble que se
encuentre en explotacin econmica es funcin de las expectativas de renta
que previsiblemente proporcionar en el futuro.

b) Principio de finalidad segn el cual la finalidad de la valoracin condiciona el
mtodo y las tcnicas de valoracin a seguir. Los criterios y mtodos de
valoracin utilizados sern coherentes con la finalidad de la valoracin.

c) Principio de mayor y mejor uso, segn el cual el valor de un inmueble
susceptible de ser dedicado a diferentes usos ser el que resulte de destinarlo,
dentro de las posibilidades legales y fsicas, al econmicamente ms
aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades
edificatorias, ser el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades
legales y fsicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor.

d) Principio de probabilidad, segn el cual ante varios escenarios o
posibilidades de eleccin razonables se elegirn aquellos que se estimen ms
probables.

e) Principio de proporcionalidad, segn el cual los informes de tasacin se
elaborarn con la amplitud adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso
del objeto de valoracin, as como su singularidad en el mercado.

f) Principio de prudencia, segn el cual, ante varios escenarios o posibilidades
de eleccin igualmente probables se elegir el que d como resultado un
menor valor de tasacin.
Este principio ser de aplicacin obligatoria cuando el valor de tasacin se
utilice para alguna de las finalidades sealadas en el artculo 2.a), b) y d) de
esta Orden.

g) Principio de sustitucin, segn el cual el valor de un inmueble es equivalente
al de otros activos de similares caractersticas sustitutivos de aqul.

h) Principio de temporalidad, segn el cual el valor de un inmueble es variable a
lo largo del tiempo.

i) Principio de transparencia, segn el cual el informe de valoracin de un
inmueble deber contener la informacin necesaria y suficiente para su fcil
comprensin y detallar las hiptesis y documentacin utilizadas.

j) Principio del valor residual, segn el cual el valor atribuible a cada uno de los
factores de produccin de un inmueble ser la diferencia entre el valor total de
dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.
2. Los principios recogidos en el apartado anterior se utilizarn como criterios de
interpretacin y, en su caso, de integracin de las normas de la presente Orden.
A los efectos de la presente Orden se utilizarn las siguientes definiciones:

Actualizacin de una tasacin. Es toda revisin de una tasacin anterior,
emitida por la misma entidad tasadora antes de transcurrir dos aos desde su
fecha de emisin, en la que con referencia a la tasacin anterior, se modifiquen
las advertencias, los condicionantes o cualquiera de los valores que figuren en
ella. Este plazo ser de tres aos para la finalidad contemplada en el artculo
2.b) (mbito de aplicacin), conforme a lo establecido en el artculo 84.1 de
esta Orden.

Antigedad. Es el nmero de aos transcurridos entre la fecha de construccin
de un inmueble o la de la ltima rehabilitacin integral del mismo, y la fecha de
la valoracin.

Comparables. Son inmuebles que se consideran similares al inmueble objeto de
valoracin o adecuados para aplicar la homogeneizacin, teniendo en cuenta su
localizacin, uso, tipologa, superficie, antigedad, estado de conservacin, u
otra caracterstica fsica relevante a dicho fin.

Compromiso de compra a plazo de inmuebles. Es un contrato en virtud del cual
los contratantes se comprometen a la compraventa de un inmueble, a un precio
predeterminado, y en una fecha concreta.

Depreciacin fsica. Es la prdida que experimenta el valor de reemplazamiento
bruto (VRB) de un bien en funcin de su antigedad, estado de conservacin y
duracin de sus componentes.

Depreciacin funcional. Es la prdida que experimenta el valor de
reemplazamiento bruto (VRB) de un bien atendiendo a su defectuosa
adaptacin a la funcin a que se destina. Comprende las prdidas producidas
en el inmueble por obsolescencia, diseo, falta de adaptacin a su uso, etc.

Edificio. Es cualquier tipo de construccin, slida, durable y apta para albergar
uno o varios espacios destinados al desarrollo de cualquier actividad.

Edificio destinado a uso determinado (residencial, de oficinas, etctera). Es todo
edificio en el que la superficie sobre rasante destinada a un uso determinado es
igual o superior a dos tercios de la superficie total sobre rasante del mismo.
Edificio en construccin. Es toda obra de nueva edificacin iniciada y no

terminada que cuente con la correspondiente licencia y se realice de acuerdo
con un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente.
Edificio en proyecto. Es cualquier tipo de construccin (obra nueva o

rehabilitacin) que se realizar sobre un terreno o finca determinada con
arreglo a un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente. A
estos efectos, se entendern como obras de rehabilitacin las que cumplan los
requisitos sealados en la definicin de inmueble en rehabilitacin.
Elementos comunes de un edificio. Son todos aquellos espacios que, no siendo

de uso privativo, deban ser tenidos en cuenta a efectos de cmputo de
superficie.
Elemento de un edificio. Es toda unidad fsica, funcional o registral, que forme

parte de un edificio compuesto por ms unidades destinadas al mismo u otros
usos y que sea susceptible de venta individualizada.
Elementos especulativos. Son aquellos datos, ofertas o escenarios que aun

siendo relevantes para la determinacin del valor de mercado traigan causa,
bien de un comportamiento ligado a la intencin de un operador de
beneficiarse a corto plazo con las fluctuaciones en los precios de los activos
inmobiliarios, bien de expectativas de cambio de uso o edificabilidad, bien de
otros factores extraordinarios (tales como nuevas infraestructuras o inversiones
que impliquen una revalorizacin de los inmuebles) cuya presencia futura no
est asegurada.
Entidad tasadora. Las sociedades de tasacin homologadas e inscritas en el

Registro Especial del Banco de Espaa, as como, respecto a las valoraciones
que tengan como finalidad la mencionada en la letra a) del artculo 2, los
servicios de tasacin de entidades de crdito homologados e inscritos en el
Registro Especial del Banco de Espaa.
Entorno. Es el espacio de adecuada amplitud y con caractersticas homogneas

tanto fsicas como estructurales en el cual se ubica el inmueble objeto de
valoracin.
Finca rstica. Aquel terreno de nivel urbanstico II que se dedique o pueda

dedicarse al desarrollo de una actividad agraria.
Homogeneizacin de precios de inmuebles comparables. Es un procedimiento

por el cual se analizan las caractersticas del inmueble que se tasa en relacin
con otros comparables, con el objeto de deducir, por comparacin entre sus
similitudes y diferencias, un precio de compraventa o una renta
homogeneizada para aqul.
Infraestructuras exteriores del terreno. Son las necesarias para dotar al terreno
de los servicios urbansticos exigidos para su consideracin como suelo urbano
de acuerdo con la legislacin sobre rgimen del suelo y ordenacin urbana.
Inmueble en rehabilitacin.
Es todo edificio o elemento de edificio en el que se hayan iniciado obras que
renan los siguientes requisitos:
o
o a) Que cuenten con la correspondiente licencia.
o
o b) Que se realicen de acuerdo con un proyecto visado por el colegio
profesional correspondiente.
o
o c) Que alterando o no sus elementos estructurales impliquen el
acondicionamiento de al menos el 50 por 100 de su superficie edificada
antes del inicio de las obras.
A estos efectos se considerarn como obras de acondicionamiento las
destinadas a mejorar las condiciones de habitabilidad de un edificio
mediante la sustitucin, restauracin o modernizacin de sus diferentes
elementos constructivos e instalaciones, y las que tengan por objeto
alterar sustancialmente la morfologa de la edificacin, amplen o no la
superficie edificada.
o
o d) Que el coste presupuestado de las obras alcance al menos el 50 por
100 del valor de reemplazamiento bruto de la edificacin (excluido el
valor del terreno).
Cuando la valoracin se refiera a un edificio completo y se est
procediendo a su reforma parcial, la definicin precedente podr
aplicarse a la parte afectada por las obras cuando stas alcancen al
menos una planta completa.
Inmueble ligado a una actividad econmica.

Es todo edificio, o elemento de edificio, de uso monovalente que est o puede
estar vinculado a una explotacin econmica. Entre otros se incluirn los
siguientes tipos:
o
o a) Edificios e instalaciones industriales, fabriles y de produccin agraria.
o
o b) Centros de transporte, aparcamientos y edificaciones o instalaciones
ligadas al servicio de transporte.
o
o c) Inmuebles hoteleros, en sus diversas categoras y tipologas.
o
o d) Hospitales y otras instalaciones de carcter sanitario.
o
o e) Instalaciones recreativas, deportivas y de espectculos.
o
o f) Centros de enseanza y otras instalaciones culturales.
o
o g) Centros de equipamiento social.
o
o h) Residencias estudiantiles, para la tercera edad o similares.
Instalaciones polivalentes. Son las instalaciones que, habiendo sido concebidas

o instaladas para un uso concreto, permitan, a juicio del tasador, su utilizacin
para otros permitidos.
En ningn caso se entendern como instalaciones polivalentes aqullas con
caractersticas y elementos constructivos que limiten o dificulten usos distintos
a los existentes, como son las cmaras acorazadas; cmaras frigorficas;
instalaciones de lavandera, cocina y de servicios especficos en
establecimientos de hostelera.
Localidad. Es el ncleo urbano en el que se encuentra el inmueble objeto de

valoracin.
Mercado local. El inmobiliario del entorno urbano o rural homogneo (barrio,

pedana, localidad, comarca) donde se encuentre el inmueble (edificio,
elemento de edificio, finca rstica o terreno), o, cuando su uso o caractersticas
no permitan disponer de comparables en dicha rea, el mercado inmobiliario
sectorial (oficinas, centros comerciales, hoteles, explotacin agraria del cultivo
dominantes correspondiente) siempre que resulte representativo para su
comparacin dentro del territorio nacional.
Niveles urbansticos del terreno.

A efectos de su tasacin los terrenos se clasificaran en los siguientes niveles:
o
o Nivel I. Incluir todos los terrenos que no pertenezcan al Nivel II.
o
o Nivel II. Incluir los terrenos clasificados como no urbanizables en los
que no se permita edificar para usos diferentes a su naturaleza agrcola,
forestal, ganadera o que estn ligados a una explotacin econmica
permitida por la normativa vigente.
Tambin se incluirn los terrenos clasificados como urbanizables que no estn
incluidos en un mbito de desarrollo del planeamiento urbanstico o que
estndolo, no se hayan definido en l las condiciones para su desarrollo.
Opcin de compra. Es un contrato en virtud del cual un vendedor otorga el

derecho a comprar un inmueble, a un precio predeterminado, y en una fecha o
plazo concreto.
Proteccin pblica. Es cualquier rgimen legal que limite el precio de venta o

alquiler del inmueble objeto de valoracin.
Suelo urbano, suelo no urbanizable, suelo urbanizable. Se utilizarn las

definiciones establecidas en la legislacin vigente sobre rgimen del suelo y
ordenacin urbanstica.
Superficie comprobada. Es el rea medida por el tasador teniendo en cuenta las

definiciones de superficie til o construida y el correspondiente plano acotado.
Superficie construida con partes comunes. Es la superficie construida sin partes

comunes ms la parte proporcional que le corresponda segn su cuota en la
superficie de los elementos comunes del edificio.
Superficie construida sin partes comunes. Es la superficie til, sin excluir la

superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha
definicin e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por
100, segn se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o
medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo
edificio.
Superficie til. Es la superficie del suelo delimitado por el permetro definido

por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un
elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus
espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y
tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la
proyeccin horizontal de su cubierta.
No se considerar superficie til la superficie ocupada en planta por
cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por
las canalizaciones o conductos con seccin horizontal superior a los 100
centmetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a
1,5 metros.
Tampoco se considerar superficie til la ocupada por los espacios exteriores
no cubiertos.
Superficie utilizable o computable. Es la superficie utilizada en las tasaciones

para determinar los valores tcnicos.
Tasador. El profesional que, de conformidad con lo previsto en las normas

aplicables a cada tipo de tasacin debe suscribir necesariamente el informe de
tasacin.
Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podra

venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario
y un comprador independiente en la fecha de la tasacin en el supuesto de que
el bien se hubiere ofrecido pblicamente en el mercado, que las condiciones
del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se
dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble,
para negociar la venta.
A tal efecto se considerar:
o
o a) Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculacin previa
alguna, y que ninguno de los dos tiene un inters personal o profesional
en la transaccin ajeno a la causa del contrato.
o
o b) Que la oferta pblica al mercado conlleva tanto la realizacin de una
comercializacin adecuada al tipo de bien de que se trate, como la
ausencia de informacin privilegiada en cualquiera de las partes
intervinientes.
o
o c) Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pblica
citada y que refleja en una estimacin razonable el precio (ms
probable) que se obtendra en las condiciones del mercado existentes
en la fecha de la tasacin.
o
o d) Los impuestos no se incluirn en el precio. Tampoco se incluirn los
gastos de comercializacin.
Valor del inmueble para la hiptesis de edificio terminado. Es el valor que

previsiblemente podr alcanzar un edificio en proyecto, construccin o
rehabilitacin en la fecha de su terminacin, si se construye en los plazos
estimados y con las caractersticas tcnicas contenidas en su proyecto de
edificacin o rehabilitacin.
Valor de reemplazamiento (VR) o coste de reemplazamiento o de reposicin

puede ser: bruto o a nuevo y neto o actual. El valor de reemplazamiento bruto o
a nuevo (VRB) de un inmueble es la suma de las inversiones que seran
necesarias para construir, en la fecha de la valoracin, otro inmueble de las
mismas caractersticas (capacidad, uso, calidad, etc.) pero utilizando tecnologa
y materiales de construccin actuales.
El valor de reemplazamiento neto o actual (VRN) es el resultado de deducir del
VRB la depreciacin fsica y funcional del inmueble en la fecha de la valoracin.
Valor de tasacin (VT). Es el valor que la presente Orden establece como tal
para cada tipo de inmueble o derecho a valorar. Dicho valor ser el valor
jurdico o con efectos jurdicos para las finalidades integrantes del mbito de
aplicacin de la misma.
Valor hipotecario o valor a efecto de crdito hipotecario (VH). Es el valor del

inmueble determinado por una tasacin prudente de la posibilidad futura de
comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo
plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en
el momento de la tasacin y sus usos alternativos correspondientes.
En la determinacin a que se refiere el apartado anterior no se incluirn los
elementos especulativos.
Valor mximo legal (VML). Es el precio mximo de venta de un inmueble o

vivienda, en su caso, sujeto a proteccin pblica, establecido en la normativa
especfica que le sea aplicable.Definicin de Valor Mximo Legal contenida en artculo
4 redactada por el nmero dos del artculo nico de la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre,
por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoracin de
bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (B.O.E. 17
Valor por comparacin, valor por actualizacin, valor residual. Es el valor

obtenido mediante la aplicacin de los mtodos tcnicos de comparacin,
actualizacin de rentas y residual respectivamente.
Valoracin intermedia de obra. Es cualquiera de las valoraciones que se emiten

con posterioridad a la tasacin inicial y durante la construccin o rehabilitacin
de un elemento o edificio, en los que se refleja el avance de las obras y el
porcentaje de la obra ejecutada y cualquiera otra circunstancia de la
construccin que pueda afectar al valor de tasacin. Su emisin no implica la
actualizacin de los valores contenidos en la valoracin inicial.
Vivienda para primera residencia. Es aqulla que por sus caractersticas y

ubicacin tenga como destino ms probable su uso como vivienda habitual,
independientemente de su destino actual.

Vivienda para segunda residencia. Es aqulla que por sus caractersticas y
ubicacin tenga como destino ms probable su uso como residencia temporal,

Vida til. Es el plazo durante el cual un inmueble estar en condiciones de ser
usado para el fin a que se destina. Ser total si se calcula desde el momento de
la construccin o ltima rehabilitacin integral y ser residual si se calcula
desde la fecha de la tasacin.
1. Para calcular el valor de un edificio o de un elemento de un edificio se utilizar

siempre la superficie comprobada por el tasador. Adems se debern tener en cuenta
las especificaciones siguientes:

a) Cuando no sea posible comprobar la superficie del edificio o elemento del
edificio, se utilizar la menor entre las superficies catastral y registral.

b) En el caso de elementos de edificios en los que se haya podido comprobar la
superficie til o la construida sin partes comunes, podr tambin utilizarse la
menor entre las superficies catastral y registral con partes comunes, aun
cuando dichas superficies con partes comunes no hayan podido ser
comprobadas, siempre que exista una dificultad operativa especial para la
comprobacin debidamente justificada por el tasador, no exista duda
razonable sobre la magnitud expresada por la superficie registral, si se utilizara
esta, y la relacin entre la superficie utilizada y la comprobada sea razonable a
juicio del tasador.

c) Cuando la superficie comprobada sea superior en ms de un 5% a la registral
o a la catastral o cuando se trate de un edificio que carezca de declaracin de
obra nueva inscrita en el registro de la propiedad, su adopcin requerir que se
verifique su adecuacin a la normativa urbanstica aplicable. En el caso de
elementos de edificios se requerir tal verificacin de su adecuacin a la
normativa urbanstica aplicable cuando la diferencia sea superior en ms de un
10%.

d) En el caso de que la superficie de los espacios exteriores de uso privativo del
edificio o elemento de un edificio supere el 15 por 100 de la superficie total del
mismo, aquella superficie se deber medir por separado y se valorar con
precio unitario diferente la superficie de los espacios exteriores. Tambin
debern valorarse con precio unitario diferente los espacios exteriores no
cubiertos y los que por su uso, caractersticas constructivas y funcionales se
considere que tienen valores independientes. El conjunto de estas superficies
deber ser objeto de justificacin, indicando los criterios seguidos.

e) A los efectos del clculo de su valor mximo legal, en las viviendas sujetas a
proteccin pblica, se tomar como superficie la consignada en la cdula de
calificacin correspondiente.
Nmero 1 del artculo 5 redactado por el nmero tres del artculo nico de la Orden
EHA/3011/2007, de 4 de octubre, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de
27 de marzo, sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados
derechos para ciertas finalidades financieras (B.O.E. 17 octubre).Vigencia: 18 octubre
2007
2. Para calcular el valor de un terreno o de una finca rstica se utilizar como

superficie la comprobada por el tasador. Cuando dicha comprobacin no sea viable se
utilizar la menor entre la superficie registral y la catastral.
Sin perjuicio de lo sealado en el prrafo anterior, se podr utilizar la mayor entre la

superficie registral y la catastral siempre que, una vez hechas las estimaciones
oportunas, se justifique expresa y razonadamente de una manera destacada.
1. Los valores de los bienes inmuebles y derechos objeto de valoracin se reflejarn en

un informe y en su caso en un certificado de tasacin para cuya elaboracin se estar a
lo previsto en el Ttulo III de esta Orden.
2. Dichos valores se expresarn en la moneda de curso legal del pas donde se

localicen los bienes o el objeto de los derechos. Si dicha moneda no fuera el euro, los
valores a los que se refiere el apartado anterior se expresarn tambin en euros
utilizando como tipo de cambio los publicados oficialmente en la fecha de la tasacin
o, en su caso, en el da anterior ms prximo.
CAPTULO II
Comprobaciones y documentacin
1. Para determinar el valor de tasacin se realizarn las comprobaciones necesarias

para conocer las caractersticas y situacin real del objeto de la valoracin, y se
utilizar el contenido de la documentacin sealada en el artculo 8 de esta Orden.
2. Entre las comprobaciones a que se refiere el apartado anterior, se incluirn al menos

las siguientes:

a) La identificacin fsica del inmueble, mediante su localizacin e inspeccin
ocular por parte de un tcnico competente, comprobando si su superficie y
dems caractersticas coinciden con la descripcin que conste en la
documentacin utilizada para realizar la tasacin, as como de la existencia de
servidumbres visibles y de su estado de construccin o conservacin aparente.

b) El estado de ocupacin del inmueble y uso o explotacin al que se destine.

c) En el caso de viviendas, el rgimen de proteccin pblica.

d) El rgimen de proteccin del patrimonio arquitectnico.

e) La adecuacin del inmueble al planeamiento urbanstico vigente, y, en su
caso, la existencia del derecho al aprovechamiento urbanstico que se valore.
1. Para realizar el clculo del valor de tasacin, se deber haber dispuesto previamente
de todos aquellos documentos que sean necesarios para una identificacin completa
del objeto de la valoracin, teniendo en cuenta el tipo de bien, la finalidad de aqulla,
el estado de ocupacin y construccin de aqul y el mtodo de valoracin utilizado.
Entre los documentos a los que se refiere el prrafo anterior se incluir la certificacin
registral acreditativa de la titularidad y cargas del inmueble, as como de su
descripcin completa, expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de la
valoracin, o sus equivalentes legales en soportes alternativos. Igualmente se incluir
el documento con la informacin catastral descriptiva y grfica del inmueble obtenido
directamente a travs de la oficina virtual del Catastro. En ambos casos dicha
documentacin deber haber sido expedida dentro de los tres meses anteriores a la
fecha de valoracin.
No obstante, en la valoracin de bienes para la finalidad sealada en el artculo 2.a)

(mbito de aplicacin) de esta Orden, dicha certificacin podr ser sustituida por
original o copia de nota simple registral, expedida dentro de los tres meses anteriores
a la fecha de valoracin, que contenga al menos la titularidad y descripcin completa
del inmueble, incluidos en su caso, los derechos reales y las limitaciones del dominio;
o por fotocopia del libro de Registro de la propiedad; por fotocopia de escritura de
propiedad, o por documentos equivalentes emitidos por procedimientos telemticos
por el Registro de la Propiedad.
Cuando la finalidad de la tasacin sea la establecida en el artculo 2.c) (mbito de

aplicacin) de esta Orden, la certificacin registral slo ser necesaria en las tasaciones
previas y peridicas de los inmuebles en fase de construccin, promovidos por un
tercero distinto de la IIC para la cual se realice la tasacin, incluidas las compras sobre
plano, las opciones de compra, los contratos de arras y los compromisos de compra a
plazo. En el resto de casos de la finalidad 2.c) de esta Orden la certificacin registral
podr ser sustituida por un documento que cumpla lo establecido en el prrafo
anterior.
Cuando la finalidad de la tasacin sea alguna de las establecidas en el artculo 2.b), c)

y d) de esta Orden, la inclusin del documento con la informacin catastral descriptiva
y grfica del inmueble obtenido directamente a travs de la oficina virtual del Catastro
slo ser necesaria en las tasaciones previas, y en las tasaciones peridicas de
inmuebles o derechos en los que se hayan producido cambios que afecten a la
descripcin del inmueble o derecho.
Nmero 1 del artculo 8 redactado por el nmero cuatro del artculo nico de la Orden
2007
2. Adems de lo sealado en el apartado anterior, se deber haber dispuesto de lo

siguiente:

a) En el caso de edificios en proyecto que se valoren para la hiptesis de
edificio terminado, el proyecto de los mismos visado por el colegio profesional
competente.

b) En el caso de edificios en construccin o en rehabilitacin que se valoren
para la hiptesis de edificio terminado, y adems del proyecto de los mismos
visado por el Colegio profesional correspondiente, la licencia de obra, la ltima
certificacin de la obra ejecutada expedida por la direccin facultativa, as
como el contrato de ejecucin de la obra y el presupuesto de contrata, si
existen.

c) En el caso de viviendas sujetas a proteccin pblica, cdula de calificacin o
documento administrativo que acredite o permita determinar el precio mximo
en venta o alquiler.

d) En el caso de edificios (cuyo uso principal sea la vivienda) a que se refiere
el artculo 2 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenacin de la
edificacin, el documento acreditativo de la expedicin del seguro de daos
materiales contemplado en su artculo 19.1.c) (Seguro de daos decenal).

e) En el caso de inmuebles cuyo uso se haya cedido total o parcialmente, el
contrato de arrendamiento u otro ttulo de ocupacin, el ltimo recibo de la
renta abonado as como una certificacin expedida por el propietario en la que
se expresar con claridad: cada una de las superficies arrendadas dentro de la
finca; la renta neta anual producida en total y por cada una de las partes; el
estado de ocupacin del inmueble; el estado de pago de las rentas vigentes; los
gastos imputables al inmueble, con indicacin de los repercutidos al ocupante
durante el ltimo ao y el destino del inmueble.
A efectos de la finalidad indicada en el artculo 2.a) de la presente Orden, los
datos a que se refiere el prrafo anterior debern estar igualmente disponibles
aunque no ser necesaria la certificacin expedida por el propietario.

f) En inmuebles ligados a una explotacin econmica, los documentos
necesarios para calcular los flujos a que se refiere el artculo 27 (Flujos de caja
en el mtodo de actualizacin) de esta Orden.

g) En el caso de fincas rsticas, la documentacin catastral relevante, la
referente a su rgimen de explotacin, as como, en su caso, la del derecho de
riego y la de su rendimiento.

h) En el caso de los terrenos que se valoren atendiendo a su aprovechamiento
urbanstico o para edificios en proyecto, cdula urbanstica o certificado
municipal u otra documentacin que permita determinar la clase de suelo, y en
su caso, su aprovechamiento urbanstico, condiciones para su desarrollo o
documentacin necesaria para determinarlos.

i) En el caso de edificios en rgimen de propiedad horizontal o elementos de
edificios diferentes de vivienda o plaza de garaje, los estatutos de la
comunidad de propietarios, documento equivalente o certificacin del
administrador de la comunidad acreditativa de las limitaciones de su uso u
otras circunstancias contenidas en aquellos que pudieran afectar a su valor.

j) Los restantes que sean exigidos por otras disposiciones de la presente Orden
segn el mtodo de valoracin adoptado, el tipo de inmueble o la finalidad de
tasacin.
3. Cuando se trate de valoraciones de inmuebles o derechos radicados en el
extranjero, la documentacin exigida en los apartados uno y dos podr ser sustituida
por su equivalente en el pas donde se encuentren situados, teniendo en cuenta su
normativa interna.
Ser necesario asimismo que el clculo del valor de tasacin considere,

adicionalmente, aspectos especficos de la normativa del pas en el que se encuentre
radicado el inmueble, que puedan influir en dicho valor. En este sentido, se deber
disponer, entre otros, de todos aquellos documentos contemplados en tal normativa,
an cuando no estuviesen previstos en la normativa espaola, y que sean necesarios
segn aqulla para la identificacin completa del objeto de valoracin, para determinar
la aptitud del uso o aprovechamiento urbanstico que se le est dando o se prevea dar,
para llevar a cabo la construccin o rehabilitacin de un inmueble, en sus distintas
fases, y para la valoracin de viviendas de proteccin pblica o equivalentes.
Nmero 3 del artculo 8 introducido por el nmero cinco del artculo nico de la Orden
2007
CAPTULO III
Condicionantes y advertencias
Salvo lo previsto en el artculo 14, para que el valor de tasacin calculado de acuerdo
con la presente Orden pueda ser utilizado para alguna de las finalidades sealadas en
su artculo 2 (mbito de aplicacin) ha de ser expresado sin sujecin a ningn
condicionante.
1. A los efectos de esta Orden se considerar que existe un condicionante en los

siguientes supuestos:

a) Cuando no se hayan podido realizar las comprobaciones a que se refiere el
artculo 7.2 (Comprobaciones mnimas), salvo en el caso de la prevista en la
letra d) de dicho apartado, que slo constituir un condicionante cuando afecte
a edificios completos o locales comerciales.

b) Cuando, estando cedido el uso del inmueble, no se haya dispuesto del
contrato de arrendamiento u otro ttulo de ocupacin y de las condiciones
actuales del arrendamiento o cesin.

c) Cuando el inmueble est sujeto a proteccin pblica y no se haya podido
calcular su valor mximo legal.

d) Cuando no se haya dispuesto, en su caso, de alguna de la documentacin
siguiente o su equivalente para el caso de inmuebles radicados en el
extranjero:
o
o La documentacin a que se refieren los prrafos segundo, tercero y
cuarto del artculo 8.1 (Documentacin disponible) de esta Orden.
o
o El proyecto visado a que se refiere el artculo 8.2.a).
o
o La licencia de obra a que se refiere el artculo 8.2.b).
o
o Cdula urbanstica o documentacin a que se refiere el artculo 8.2.h)
de esta Orden.
o
o La de la adscripcin del derecho de riego a la finca rstica a que se
refiere el artculo 8.2.g) cuando sta se valore como regado.
Letra d) del nmero 1 del artculo 10 redactada por el nmero seis del artculo nico de la Orden
EHA/3011/2007, de 4 de octubre, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de
marzo, sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas
finalidades financieras (B.O.E. 17 octubre).Vigencia: 18 octubre 2007

e) Cuando no hayan podido cumplirse otras exigencias previstas en la presente
Orden, o concurran otras circunstancias que impliquen dudas razonadas sobre
la correcta identificacin, fsica o registral, del inmueble a tasar, o sobre la
existencia de las caractersticas del mismo utilizadas en la tasacin, que
puedan afectar significativamente al clculo de sus valores tcnicos.
2. Cuando la tasacin se efecte a los efectos de lo dispuesto en el artculo 2.c)
(mbito de aplicacin) de la presente Orden, se condicionar el valor de tasacin
cuando el titular registral del inmueble o derecho no coincida:

a) Con la institucin de inversin colectiva que lo incluya a efectos de clculo
de su valor patrimonial, en los casos de las inversiones directas contempladas
en los apartados a), d) y e) del artculo 56.1 del Reglamento de la Ley 35/2003,
de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversin Colectiva, aprobado por Real
Decreto 1309/2005, de 4 de noviembre, y en los casos de inversiones en
bienes inmuebles afectas a la actividad de promocin inmobiliaria, o

b) Con la sociedad o entidad de arrendamiento referidas en el prrafo a) del
artculo 56.1. del Reglamento de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de
Instituciones de Inversin Colectiva, aprobado por Real Decreto 1309/2005, de
4 de noviembre, en los casos de inversiones de la institucin a travs de
aqullas, o

c) Con la persona fsica o jurdica que acte de contraparte en el contrato, en
los casos de:
o
o i) Compras sobre plano e inmuebles en fase de construccin cuando la
promocin inmobiliaria no se ejecute directamente por parte de la
institucin,
o
o ii) Compromisos de compra a plazo y compra de opciones de compra,
as como contratos de arras.
Lo sealado en los puntos a) y b) no ser de aplicacin cuando se realicen
tasaciones previas a la compra de inmuebles por parte de instituciones de
inversin inmobiliaria o por parte de sociedades y entidades de arrendamiento
a travs de las cuales la institucin de inversin colectiva vaya a realizar sus
inversiones en inmuebles o derechos.
Nmero 2 del artculo 10 redactado por el nmero siete del artculo nico de la Orden
2007
A los efectos de esta Orden se considerar que existe un supuesto de advertencia,

siempre que se tenga duda sobre alguno de los datos utilizados en el clculo de los
valores tcnicos del objeto de la valoracin, y como mnimo, en los supuestos que se
indican a continuacin:

a) Cuando existan discrepancias entre la realidad fsica del inmueble y sus
descripciones registral o catastral que no induzcan a dudar sobre su
identificacin o caractersticas y que no influyan previsiblemente sobre los
valores calculados.

b) Cuando el inmueble que se valora no est conforme con el planeamiento
urbanstico vigente, salvo que se haya formulado un condicionante, o, cuando,
no siendo exigible la emisin de un condicionante, no se haya podido
comprobar el rgimen de proteccin del patrimonio arquitectnico del
inmueble.

c) Cuando se valoren inmuebles sujetos a expropiacin forzosa o en base a
licencias de construccin o autorizaciones administrativas que contengan
condiciones, que de no cumplirse puedan originar modificaciones en el valor
certificado.

d) Cuando en la valoracin se hayan utilizado mtodos diferentes de los
indicados en el artculo 15.1 (Mtodos) de esta Orden.

e) Cuando para calcular el valor mximo legal no se haya dispuesto de la
documentacin indicada en el artculo 8.2.c).

f) Cuando no se haya dispuesto de alguna de la documentacin siguiente:
o
o Los documentos necesarios para calcular los flujos de caja a que se
refiere el artculo 8.2.f).
o
o En las fincas rsticas, la documentacin catastral relevante o la
referente a su rgimen de explotacin o rendimiento.
o
o Los documentos sealados en el artculo 8.2.b), excepto la licencia de
obra para la que ser de aplicacin lo previsto en el artculo 10.1.d).
o
o En los casos a que se refieren las letras d) e i) del artculo 8.2, los
documentos all sealados.

g) Cuando la referencia catastral no exista o no pueda ser conocida por los
medios previstos en el artculo 41.1 del Texto Refundido de la Ley del Catastro
Inmobiliario o directamente a travs de la oficina virtual del Catastro.

h) Cuando, en el caso de valoraciones de inmuebles o derechos radicados en el
extranjero, la documentacin exigida en los apartados uno y dos del artculo 8
no pueda ser sustituida por su equivalente en el pas donde se encuentren
situados, se har constar el hecho de forma expresa. Adems, se advertir, si
no se ha condicionado por ello, cuando no se haya dispuesto de toda la
documentacin que, de acuerdo con la normativa del pas en el que se
encuentre radicado el inmueble o derecho, resulte necesaria para la
identificacin completa del objeto de valoracin, para determinar la aptitud del
uso u aprovechamiento que se le est dando o se prevea dar, para llevar a cabo
la construccin o rehabilitacin de un inmueble, en sus distintas fases, para la
valoracin de viviendas de proteccin pblica o equivalentes, o que pueda
influir en el valor del inmueble.
Artculo 11 redactado por el nmero ocho del artculo nico de la Orden EHA/3011/2007, de 4 de
octubre, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoracin de
1. Con independencia de las advertencias generales sealadas en el artculo anterior,

cuando concurran todas las circunstancias mencionadas en el apartado siguiente, la
entidad tasadora deber advertir expresa y motivadamente de la posibilidad de que el
valor de tasacin del inmueble sufra minusvalas en el futuro, poniendo de manifiesto
los datos (ciclos pasados en el mismo mercado local; expectativas comunes entre los
expertos; volatilidad apreciada en el precio de sus comparables; mercado dominado
por elementos especulativos, etc.) de que disponga sobre las caractersticas y la
coyuntura del mercado inmobiliario considerado.
2. Las circunstancias a que se refiere el apartado anterior son las siguientes:

a) Que el valor de tasacin se calcule para la finalidad prevista en el apartado
2.a) de esta Orden.

b) Que en el clculo del valor de tasacin se utilice exclusivamente el mtodo
de comparacin.

c) Que el bien objeto de valoracin est destinado a un uso cuyos comparables,
en el mercado local donde se site hayan experimentado alguna cada
significativa y duradera de sus precios nominales en los ltimos diez aos.
3. En las tasaciones que tengan como finalidad la prevista en el apartado 2.a) de esta
Orden, tambin se deber incluir una advertencia especfica, en la forma que se indica
a continuacin, cuando, aunque no concurra la circunstancia prevista en la letra c) del
apartado anterior, la entidad tasadora estime que existe una probabilidad elevada de
que el valor de tasacin experimente una reduccin significativa en trminos
nominales antes de transcurrido un ao desde la fecha de la tasacin que dure al
menos 3 aos.
La estimacin deber apoyarse en datos slidos disponibles sobre la situacin

coyuntural del mercado local, y la advertencia deber mencionar aquella probabilidad
justificando su existencia y los datos en que se apoya la estimacin de la entidad.
1. Cuando se produzca un condicionante, la entidad tasadora deber elegir una de las

siguientes alternativas:

a) Entregar el informe al cliente condicionando expresamente el valor de
tasacin.

b) Entregar el informe al cliente denegando la fijacin de un valor de tasacin.
No obstante, cuando la tasacin se realice a los efectos de la finalidad sealada en el
artculo 2.a), y no se hubiera podido identificar fsica o registralmente el inmueble, la
entidad deber rehusar de manera razonada la emisin del informe.
2. Cuando se produzca una advertencia, la entidad tasadora deber expresar, en su

caso, su efecto sobre la valoracin.
1. No obstante lo indicado en el artculo 9, los informes y certificados que contengan

condicionantes podrn utilizarse siempre que se hayan levantado conforme a lo
previsto en el apartado 2 y, adems, a efectos de la finalidad prevista en el artculo 2.a)
podrn utilizarse los informes y certificados que contengan:

El condicionante mencionado en la letra b) del artculo 10.1, si previamente a la
formalizacin de la hipoteca se hubiera transmitido la propiedad del inmueble
libre de inquilinos y ocupantes.

Los condicionantes mencionados en las letras a), por lo que se refiere a la
comprobacin del rgimen de proteccin pblica de la vivienda a valorar, y c)
del artculo 10.1, si previamente a la formalizacin de la hipoteca, se
incorporase al expediente del correspondiente crdito, bajo la responsabilidad
de la entidad de crdito que lo conceda, la documentacin, procedente de las
autoridades administrativas competentes o del Registro de la Propiedad
correspondiente, que refleje el rgimen legal del inmueble (existencia o
inexistencia de proteccin pblica, concrecin del valor mximo legal), unida a
una declaracin suscrita por apoderado bastante de la entidad en la que
manifieste la identidad de los inmuebles a que se refiere la citada
documentacin y los contemplados en la tasacin.

Adicionalmente, y a efectos de la finalidad prevista en el artculo 2.b) podrn
utilizarse los informes y certificados que contengan el condicionante
mencionado en la letra b) del artculo 10.1, en el caso de contratos de
arrendamiento celebrados con anterioridad al 1 de enero de 1995 en los que
no se cuente con su original, cuando la entidad gestora o SII pueda acreditar,
ante la sociedad de tasacin, la totalidad de las condiciones actuales del
arrendamiento y la no posesin del contrato original.
Nmero 1 del artculo 14 redactado por el nmero nueve del artculo nico de la Orden
2007
2. La entidad tasadora podr levantar el condicionante de un informe de tasacin y del

certificado en que aqul se sintetice cuando haya desaparecido el supuesto que dio
origen al mismo. El levantamiento del condicionante exigir la declaracin expresa y
razonada de la entidad que suscribi el informe que lo contena en la que se
manifieste que se ha verificado la desaparicin del supuesto que dio origen al mismo.
TTULO I
CAPTULO I
mbito, principios y definiciones
Artculo 1 Objeto
La presente Orden tiene por objeto la regulacin del rgimen jurdico al que ha de
ajustarse el clculo del valor de tasacin de bienes inmuebles y determinados
derechos, as como la elaboracin de los informes y certificados en los que se
formalice, siempre que dicho clculo se realice para alguna de las finalidades
integrantes de su mbito de aplicacin.
La presente Orden ser de aplicacin siempre que el valor de tasacin se utilice para
alguna de las finalidades siguientes:

a) Garanta hipotecaria de crditos o prstamos que formen o vayan a formar
parte de la cartera de cobertura de ttulos hipotecarios emitidos por las
entidades, promotores y constructores a que se refiere el artculo segundo
del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan
determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulacin del
Mercado Hipotecario.

b) Determinacin del valor razonable a efectos del apartado 4 de la norma de
registro y valoracin segunda de la segunda parte del Plan de contabilidad de
las entidades aseguradoras y reaseguradoras, aprobado por el Real Decreto
1317/2008, de 24 de julio, y determinacin de la valoracin de activos a
efectos del artculo 68 de la Ley 20/2015, de 14 de julio de ordenacin,
supervisin y solvencia de entidades aseguradoras y reaseguradoras.Letra b) del
artculo 2 redactada por el apartado uno de la disposicin final sexta del R.D. 1060/2015, de 20
de noviembre, de ordenacin, supervisin y solvencia de las entidades aseguradoras y

c) Determinacin del patrimonio de las instituciones de inversin colectiva
inmobiliarias reguladas en el Real Decreto 1309/2005, de 4 de noviembre, por
el que se regula el Reglamento de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre,
reguladora de las Instituciones de Inversin Colectiva.

d) Determinacin del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones
regulados en el Real Decreto 304/2004, de 20 de diciembre, por el que se
aprueba el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones.
Artculo 2 redactado por el nmero uno del artculo nico de la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre,

tasacin homologadas cuando valoren para cualesquiera de las finalidades integradas
en el mbito de aplicacin de la presente Orden debern hacerlo aplicando, en los
trminos establecidos en la misma, los siguientes principios:

a) Principio de anticipacin, segn el cual el valor de un inmueble que se
encuentre en explotacin econmica es funcin de las expectativas de renta
que previsiblemente proporcionar en el futuro.

b) Principio de finalidad segn el cual la finalidad de la valoracin condiciona el
mtodo y las tcnicas de valoracin a seguir. Los criterios y mtodos de
valoracin utilizados sern coherentes con la finalidad de la valoracin.

c) Principio de mayor y mejor uso, segn el cual el valor de un inmueble
susceptible de ser dedicado a diferentes usos ser el que resulte de destinarlo,
dentro de las posibilidades legales y fsicas, al econmicamente ms
aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades
edificatorias, ser el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades
legales y fsicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor.

d) Principio de probabilidad, segn el cual ante varios escenarios o
posibilidades de eleccin razonables se elegirn aquellos que se estimen ms
probables.

e) Principio de proporcionalidad, segn el cual los informes de tasacin se
elaborarn con la amplitud adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso
del objeto de valoracin, as como su singularidad en el mercado.

f) Principio de prudencia, segn el cual, ante varios escenarios o posibilidades
de eleccin igualmente probables se elegir el que d como resultado un
menor valor de tasacin.
Este principio ser de aplicacin obligatoria cuando el valor de tasacin se
utilice para alguna de las finalidades sealadas en el artculo 2.a), b) y d) de
esta Orden.

g) Principio de sustitucin, segn el cual el valor de un inmueble es equivalente
al de otros activos de similares caractersticas sustitutivos de aqul.

h) Principio de temporalidad, segn el cual el valor de un inmueble es variable a
lo largo del tiempo.

i) Principio de transparencia, segn el cual el informe de valoracin de un
inmueble deber contener la informacin necesaria y suficiente para su fcil
comprensin y detallar las hiptesis y documentacin utilizadas.

j) Principio del valor residual, segn el cual el valor atribuible a cada uno de los
factores de produccin de un inmueble ser la diferencia entre el valor total de
dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.
2. Los principios recogidos en el apartado anterior se utilizarn como criterios de
interpretacin y, en su caso, de integracin de las normas de la presente Orden.
A los efectos de la presente Orden se utilizarn las siguientes definiciones:

Actualizacin de una tasacin. Es toda revisin de una tasacin anterior,
emitida por la misma entidad tasadora antes de transcurrir dos aos desde su
fecha de emisin, en la que con referencia a la tasacin anterior, se modifiquen
las advertencias, los condicionantes o cualquiera de los valores que figuren en
ella. Este plazo ser de tres aos para la finalidad contemplada en el artculo
2.b) (mbito de aplicacin), conforme a lo establecido en el artculo 84.1 de
esta Orden.
Antigedad. Es el nmero de aos transcurridos entre la fecha de construccin

de un inmueble o la de la ltima rehabilitacin integral del mismo, y la fecha de
la valoracin.
Comparables. Son inmuebles que se consideran similares al inmueble objeto de

valoracin o adecuados para aplicar la homogeneizacin, teniendo en cuenta su
localizacin, uso, tipologa, superficie, antigedad, estado de conservacin, u
otra caracterstica fsica relevante a dicho fin.
Compromiso de compra a plazo de inmuebles. Es un contrato en virtud del cual

los contratantes se comprometen a la compraventa de un inmueble, a un precio
predeterminado, y en una fecha concreta.
Depreciacin fsica. Es la prdida que experimenta el valor de reemplazamiento

bruto (VRB) de un bien en funcin de su antigedad, estado de conservacin y
duracin de sus componentes.
Depreciacin funcional. Es la prdida que experimenta el valor de

reemplazamiento bruto (VRB) de un bien atendiendo a su defectuosa
adaptacin a la funcin a que se destina. Comprende las prdidas producidas
en el inmueble por obsolescencia, diseo, falta de adaptacin a su uso, etc.
Edificio. Es cualquier tipo de construccin, slida, durable y apta para albergar

uno o varios espacios destinados al desarrollo de cualquier actividad.
Edificio destinado a uso determinado (residencial, de oficinas, etctera). Es todo

edificio en el que la superficie sobre rasante destinada a un uso determinado es
igual o superior a dos tercios de la superficie total sobre rasante del mismo.
Edificio en construccin. Es toda obra de nueva edificacin iniciada y no

terminada que cuente con la correspondiente licencia y se realice de acuerdo
con un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente.
Edificio en proyecto. Es cualquier tipo de construccin (obra nueva o

rehabilitacin) que se realizar sobre un terreno o finca determinada con
arreglo a un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente. A
estos efectos, se entendern como obras de rehabilitacin las que cumplan los
requisitos sealados en la definicin de inmueble en rehabilitacin.
Elementos comunes de un edificio. Son todos aquellos espacios que, no siendo

de uso privativo, deban ser tenidos en cuenta a efectos de cmputo de
superficie.

Elemento de un edificio. Es toda unidad fsica, funcional o registral, que forme
parte de un edificio compuesto por ms unidades destinadas al mismo u otros
usos y que sea susceptible de venta individualizada.
Elementos especulativos. Son aquellos datos, ofertas o escenarios que aun

siendo relevantes para la determinacin del valor de mercado traigan causa,
bien de un comportamiento ligado a la intencin de un operador de
beneficiarse a corto plazo con las fluctuaciones en los precios de los activos
inmobiliarios, bien de expectativas de cambio de uso o edificabilidad, bien de
otros factores extraordinarios (tales como nuevas infraestructuras o inversiones
que impliquen una revalorizacin de los inmuebles) cuya presencia futura no
est asegurada.
Entidad tasadora. Las sociedades de tasacin homologadas e inscritas en el

Registro Especial del Banco de Espaa, as como, respecto a las valoraciones
que tengan como finalidad la mencionada en la letra a) del artculo 2, los
servicios de tasacin de entidades de crdito homologados e inscritos en el
Registro Especial del Banco de Espaa.
Entorno. Es el espacio de adecuada amplitud y con caractersticas homogneas

tanto fsicas como estructurales en el cual se ubica el inmueble objeto de
valoracin.
Finca rstica. Aquel terreno de nivel urbanstico II que se dedique o pueda

dedicarse al desarrollo de una actividad agraria.
Homogeneizacin de precios de inmuebles comparables. Es un procedimiento

por el cual se analizan las caractersticas del inmueble que se tasa en relacin
con otros comparables, con el objeto de deducir, por comparacin entre sus
similitudes y diferencias, un precio de compraventa o una renta
homogeneizada para aqul.
Infraestructuras exteriores del terreno. Son las necesarias para dotar al terreno
de los servicios urbansticos exigidos para su consideracin como suelo urbano
de acuerdo con la legislacin sobre rgimen del suelo y ordenacin urbana.
Inmueble en rehabilitacin.
Es todo edificio o elemento de edificio en el que se hayan iniciado obras que
renan los siguientes requisitos:
o
o a) Que cuenten con la correspondiente licencia.
o
o b) Que se realicen de acuerdo con un proyecto visado por el colegio
profesional correspondiente.
o
o c) Que alterando o no sus elementos estructurales impliquen el
acondicionamiento de al menos el 50 por 100 de su superficie edificada
antes del inicio de las obras.
A estos efectos se considerarn como obras de acondicionamiento las
destinadas a mejorar las condiciones de habitabilidad de un edificio
mediante la sustitucin, restauracin o modernizacin de sus diferentes
elementos constructivos e instalaciones, y las que tengan por objeto
alterar sustancialmente la morfologa de la edificacin, amplen o no la
superficie edificada.
o
o d) Que el coste presupuestado de las obras alcance al menos el 50 por
100 del valor de reemplazamiento bruto de la edificacin (excluido el
valor del terreno).
Cuando la valoracin se refiera a un edificio completo y se est
procediendo a su reforma parcial, la definicin precedente podr
aplicarse a la parte afectada por las obras cuando stas alcancen al
menos una planta completa.
Inmueble ligado a una actividad econmica.

Es todo edificio, o elemento de edificio, de uso monovalente que est o puede
estar vinculado a una explotacin econmica. Entre otros se incluirn los
siguientes tipos:
o
o a) Edificios e instalaciones industriales, fabriles y de produccin agraria.
o
o b) Centros de transporte, aparcamientos y edificaciones o instalaciones
ligadas al servicio de transporte.
o
o c) Inmuebles hoteleros, en sus diversas categoras y tipologas.
o
o d) Hospitales y otras instalaciones de carcter sanitario.
o
o e) Instalaciones recreativas, deportivas y de espectculos.
o
o f) Centros de enseanza y otras instalaciones culturales.
o
o g) Centros de equipamiento social.
o
o h) Residencias estudiantiles, para la tercera edad o similares.

Instalaciones polivalentes. Son las instalaciones que, habiendo sido concebidas
o instaladas para un uso concreto, permitan, a juicio del tasador, su utilizacin
para otros permitidos.
En ningn caso se entendern como instalaciones polivalentes aqullas con
caractersticas y elementos constructivos que limiten o dificulten usos distintos
a los existentes, como son las cmaras acorazadas; cmaras frigorficas;
instalaciones de lavandera, cocina y de servicios especficos en
establecimientos de hostelera.
Localidad. Es el ncleo urbano en el que se encuentra el inmueble objeto de

valoracin.
Mercado local. El inmobiliario del entorno urbano o rural homogneo (barrio,

pedana, localidad, comarca) donde se encuentre el inmueble (edificio,
elemento de edificio, finca rstica o terreno), o, cuando su uso o caractersticas
no permitan disponer de comparables en dicha rea, el mercado inmobiliario
sectorial (oficinas, centros comerciales, hoteles, explotacin agraria del cultivo
dominantes correspondiente) siempre que resulte representativo para su
comparacin dentro del territorio nacional.
Niveles urbansticos del terreno.

A efectos de su tasacin los terrenos se clasificaran en los siguientes niveles:
o
o Nivel I. Incluir todos los terrenos que no pertenezcan al Nivel II.
o
o Nivel II. Incluir los terrenos clasificados como no urbanizables en los
que no se permita edificar para usos diferentes a su naturaleza agrcola,
forestal, ganadera o que estn ligados a una explotacin econmica
permitida por la normativa vigente.
Tambin se incluirn los terrenos clasificados como urbanizables que no estn
incluidos en un mbito de desarrollo del planeamiento urbanstico o que
estndolo, no se hayan definido en l las condiciones para su desarrollo.
Opcin de compra. Es un contrato en virtud del cual un vendedor otorga el

derecho a comprar un inmueble, a un precio predeterminado, y en una fecha o
plazo concreto.
Proteccin pblica. Es cualquier rgimen legal que limite el precio de venta o

alquiler del inmueble objeto de valoracin.
Suelo urbano, suelo no urbanizable, suelo urbanizable. Se utilizarn las

definiciones establecidas en la legislacin vigente sobre rgimen del suelo y
ordenacin urbanstica.
Superficie comprobada. Es el rea medida por el tasador teniendo en cuenta las

definiciones de superficie til o construida y el correspondiente plano acotado.
Superficie construida con partes comunes. Es la superficie construida sin partes

comunes ms la parte proporcional que le corresponda segn su cuota en la
superficie de los elementos comunes del edificio.
Superficie construida sin partes comunes. Es la superficie til, sin excluir la

superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha
definicin e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por
100, segn se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o
medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo
edificio.
Superficie til. Es la superficie del suelo delimitado por el permetro definido

por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un
elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus
espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y
tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la
proyeccin horizontal de su cubierta.
No se considerar superficie til la superficie ocupada en planta por
cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por
las canalizaciones o conductos con seccin horizontal superior a los 100
centmetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a
1,5 metros.
Tampoco se considerar superficie til la ocupada por los espacios exteriores

no cubiertos.
Superficie utilizable o computable. Es la superficie utilizada en las tasaciones

para determinar los valores tcnicos.
Tasador. El profesional que, de conformidad con lo previsto en las normas

aplicables a cada tipo de tasacin debe suscribir necesariamente el informe de
tasacin.
Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podra

venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario
y un comprador independiente en la fecha de la tasacin en el supuesto de que
el bien se hubiere ofrecido pblicamente en el mercado, que las condiciones
del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se
dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble,
para negociar la venta.
A tal efecto se considerar:
o
o a) Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculacin previa
alguna, y que ninguno de los dos tiene un inters personal o profesional
en la transaccin ajeno a la causa del contrato.
o
o b) Que la oferta pblica al mercado conlleva tanto la realizacin de una
comercializacin adecuada al tipo de bien de que se trate, como la
ausencia de informacin privilegiada en cualquiera de las partes
intervinientes.
o
o c) Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pblica
citada y que refleja en una estimacin razonable el precio (ms
probable) que se obtendra en las condiciones del mercado existentes
en la fecha de la tasacin.
o
o d) Los impuestos no se incluirn en el precio. Tampoco se incluirn los
gastos de comercializacin.
Valor del inmueble para la hiptesis de edificio terminado. Es el valor que

previsiblemente podr alcanzar un edificio en proyecto, construccin o
rehabilitacin en la fecha de su terminacin, si se construye en los plazos
estimados y con las caractersticas tcnicas contenidas en su proyecto de
edificacin o rehabilitacin.
Valor de reemplazamiento (VR) o coste de reemplazamiento o de reposicin

puede ser: bruto o a nuevo y neto o actual. El valor de reemplazamiento bruto o
a nuevo (VRB) de un inmueble es la suma de las inversiones que seran
necesarias para construir, en la fecha de la valoracin, otro inmueble de las
mismas caractersticas (capacidad, uso, calidad, etc.) pero utilizando tecnologa
y materiales de construccin actuales.
El valor de reemplazamiento neto o actual (VRN) es el resultado de deducir del
VRB la depreciacin fsica y funcional del inmueble en la fecha de la valoracin.
Valor de tasacin (VT). Es el valor que la presente Orden establece como tal
para cada tipo de inmueble o derecho a valorar. Dicho valor ser el valor
jurdico o con efectos jurdicos para las finalidades integrantes del mbito de
aplicacin de la misma.
Valor hipotecario o valor a efecto de crdito hipotecario (VH). Es el valor del

inmueble determinado por una tasacin prudente de la posibilidad futura de
comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo
plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en
el momento de la tasacin y sus usos alternativos correspondientes.
En la determinacin a que se refiere el apartado anterior no se incluirn los
elementos especulativos.

Valor mximo legal (VML). Es el precio mximo de venta de un inmueble o
vivienda, en su caso, sujeto a proteccin pblica, establecido en la normativa
especfica que le sea aplicable. Definicin de Valor Mximo Legal contenida en artculo
4 redactada por el nmero dos del artculo nico de la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre,
por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoracin de

Valor por comparacin, valor por actualizacin, valor residual. Es el valor
obtenido mediante la aplicacin de los mtodos tcnicos de comparacin,
actualizacin de rentas y residual respectivamente.

Valoracin intermedia de obra. Es cualquiera de las valoraciones que se emiten
con posterioridad a la tasacin inicial y durante la construccin o rehabilitacin
de un elemento o edificio, en los que se refleja el avance de las obras y el
porcentaje de la obra ejecutada y cualquiera otra circunstancia de la
construccin que pueda afectar al valor de tasacin. Su emisin no implica la
actualizacin de los valores contenidos en la valoracin inicial.

Vivienda para primera residencia. Es aqulla que por sus caractersticas y
ubicacin tenga como destino ms probable su uso como vivienda habitual,

Vivienda para segunda residencia. Es aqulla que por sus caractersticas y
ubicacin tenga como destino ms probable su uso como residencia temporal,

Vida til. Es el plazo durante el cual un inmueble estar en condiciones de ser
usado para el fin a que se destina. Ser total si se calcula desde el momento de
la construccin o ltima rehabilitacin integral y ser residual si se calcula
desde la fecha de la tasacin.
1. Para calcular el valor de un edificio o de un elemento de un edificio se utilizar

siempre la superficie comprobada por el tasador. Adems se debern tener en cuenta
las especificaciones siguientes:

a) Cuando no sea posible comprobar la superficie del edificio o elemento del
edificio, se utilizar la menor entre las superficies catastral y registral.

b) En el caso de elementos de edificios en los que se haya podido comprobar la
superficie til o la construida sin partes comunes, podr tambin utilizarse la
menor entre las superficies catastral y registral con partes comunes, aun
cuando dichas superficies con partes comunes no hayan podido ser
comprobadas, siempre que exista una dificultad operativa especial para la
comprobacin debidamente justificada por el tasador, no exista duda
razonable sobre la magnitud expresada por la superficie registral, si se utilizara
esta, y la relacin entre la superficie utilizada y la comprobada sea razonable a
juicio del tasador.

c) Cuando la superficie comprobada sea superior en ms de un 5% a la registral
o a la catastral o cuando se trate de un edificio que carezca de declaracin de
obra nueva inscrita en el registro de la propiedad, su adopcin requerir que se
verifique su adecuacin a la normativa urbanstica aplicable. En el caso de
elementos de edificios se requerir tal verificacin de su adecuacin a la
normativa urbanstica aplicable cuando la diferencia sea superior en ms de un
10%.

d) En el caso de que la superficie de los espacios exteriores de uso privativo del
edificio o elemento de un edificio supere el 15 por 100 de la superficie total del
mismo, aquella superficie se deber medir por separado y se valorar con
precio unitario diferente la superficie de los espacios exteriores. Tambin
debern valorarse con precio unitario diferente los espacios exteriores no
cubiertos y los que por su uso, caractersticas constructivas y funcionales se
considere que tienen valores independientes. El conjunto de estas superficies
deber ser objeto de justificacin, indicando los criterios seguidos.

e) A los efectos del clculo de su valor mximo legal, en las viviendas sujetas a
proteccin pblica, se tomar como superficie la consignada en la cdula de
calificacin correspondiente.
Nmero 1 del artculo 5 redactado por el nmero tres del artculo nico de la Orden
2007
2. Para calcular el valor de un terreno o de una finca rstica se utilizar como

superficie la comprobada por el tasador. Cuando dicha comprobacin no sea viable se
utilizar la menor entre la superficie registral y la catastral.
Sin perjuicio de lo sealado en el prrafo anterior, se podr utilizar la mayor entre la

superficie registral y la catastral siempre que, una vez hechas las estimaciones
oportunas, se justifique expresa y razonadamente de una manera destacada.
1. Los valores de los bienes inmuebles y derechos objeto de valoracin se reflejarn en

un informe y en su caso en un certificado de tasacin para cuya elaboracin se estar a
lo previsto en el Ttulo III de esta Orden.
2. Dichos valores se expresarn en la moneda de curso legal del pas donde se

localicen los bienes o el objeto de los derechos. Si dicha moneda no fuera el euro, los
valores a los que se refiere el apartado anterior se expresarn tambin en euros
utilizando como tipo de cambio los publicados oficialmente en la fecha de la tasacin
o, en su caso, en el da anterior ms prximo.
CAPTULO II
Comprobaciones y documentacin
1. Para determinar el valor de tasacin se realizarn las comprobaciones necesarias

para conocer las caractersticas y situacin real del objeto de la valoracin, y se
utilizar el contenido de la documentacin sealada en el artculo 8 de esta Orden.
2. Entre las comprobaciones a que se refiere el apartado anterior, se incluirn al menos

las siguientes:

a) La identificacin fsica del inmueble, mediante su localizacin e inspeccin
ocular por parte de un tcnico competente, comprobando si su superficie y
dems caractersticas coinciden con la descripcin que conste en la
documentacin utilizada para realizar la tasacin, as como de la existencia de
servidumbres visibles y de su estado de construccin o conservacin aparente.

b) El estado de ocupacin del inmueble y uso o explotacin al que se destine.

c) En el caso de viviendas, el rgimen de proteccin pblica.

d) El rgimen de proteccin del patrimonio arquitectnico.

e) La adecuacin del inmueble al planeamiento urbanstico vigente, y, en su
caso, la existencia del derecho al aprovechamiento urbanstico que se valore.
1. Para realizar el clculo del valor de tasacin, se deber haber dispuesto previamente
de todos aquellos documentos que sean necesarios para una identificacin completa
del objeto de la valoracin, teniendo en cuenta el tipo de bien, la finalidad de aqulla,
el estado de ocupacin y construccin de aqul y el mtodo de valoracin utilizado.
Entre los documentos a los que se refiere el prrafo anterior se incluir la certificacin
registral acreditativa de la titularidad y cargas del inmueble, as como de su
descripcin completa, expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de la
valoracin, o sus equivalentes legales en soportes alternativos. Igualmente se incluir
el documento con la informacin catastral descriptiva y grfica del inmueble obtenido
directamente a travs de la oficina virtual del Catastro. En ambos casos dicha
documentacin deber haber sido expedida dentro de los tres meses anteriores a la
fecha de valoracin.
No obstante, en la valoracin de bienes para la finalidad sealada en el artculo 2.a)

(mbito de aplicacin) de esta Orden, dicha certificacin podr ser sustituida por
original o copia de nota simple registral, expedida dentro de los tres meses anteriores
a la fecha de valoracin, que contenga al menos la titularidad y descripcin completa
del inmueble, incluidos en su caso, los derechos reales y las limitaciones del dominio;
o por fotocopia del libro de Registro de la propiedad; por fotocopia de escritura de
propiedad, o por documentos equivalentes emitidos por procedimientos telemticos
por el Registro de la Propiedad.
Cuando la finalidad de la tasacin sea la establecida en el artculo 2.c) (mbito de

aplicacin) de esta Orden, la certificacin registral slo ser necesaria en las tasaciones
previas y peridicas de los inmuebles en fase de construccin, promovidos por un
tercero distinto de la IIC para la cual se realice la tasacin, incluidas las compras sobre
plano, las opciones de compra, los contratos de arras y los compromisos de compra a
plazo. En el resto de casos de la finalidad 2.c) de esta Orden la certificacin registral
podr ser sustituida por un documento que cumpla lo establecido en el prrafo
anterior.
Cuando la finalidad de la tasacin sea alguna de las establecidas en el artculo 2.b), c)

y d) de esta Orden, la inclusin del documento con la informacin catastral descriptiva
y grfica del inmueble obtenido directamente a travs de la oficina virtual del Catastro
slo ser necesaria en las tasaciones previas, y en las tasaciones peridicas de
inmuebles o derechos en los que se hayan producido cambios que afecten a la
descripcin del inmueble o derecho.
Nmero 1 del artculo 8 redactado por el nmero cuatro del artculo nico de la Orden
2007
2. Adems de lo sealado en el apartado anterior, se deber haber dispuesto de lo

siguiente:

a) En el caso de edificios en proyecto que se valoren para la hiptesis de
edificio terminado, el proyecto de los mismos visado por el colegio profesional
competente.

b) En el caso de edificios en construccin o en rehabilitacin que se valoren
para la hiptesis de edificio terminado, y adems del proyecto de los mismos
visado por el Colegio profesional correspondiente, la licencia de obra, la ltima
certificacin de la obra ejecutada expedida por la direccin facultativa, as
como el contrato de ejecucin de la obra y el presupuesto de contrata, si
existen.
c) En el caso de viviendas sujetas a proteccin pblica, cdula de calificacin o

documento administrativo que acredite o permita determinar el precio mximo
en venta o alquiler.
d) En el caso de edificios (cuyo uso principal sea la vivienda) a que se refiere

el artculo 2 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenacin de la
edificacin, el documento acreditativo de la expedicin del seguro de daos
materiales contemplado en su artculo 19.1.c) (Seguro de daos decenal).
e) En el caso de inmuebles cuyo uso se haya cedido total o parcialmente, el

contrato de arrendamiento u otro ttulo de ocupacin, el ltimo recibo de la
renta abonado as como una certificacin expedida por el propietario en la que
se expresar con claridad: cada una de las superficies arrendadas dentro de la
finca; la renta neta anual producida en total y por cada una de las partes; el
estado de ocupacin del inmueble; el estado de pago de las rentas vigentes; los
gastos imputables al inmueble, con indicacin de los repercutidos al ocupante
durante el ltimo ao y el destino del inmueble.
A efectos de la finalidad indicada en el artculo 2.a) de la presente Orden, los
datos a que se refiere el prrafo anterior debern estar igualmente disponibles
aunque no ser necesaria la certificacin expedida por el propietario.
f) En inmuebles ligados a una explotacin econmica, los documentos

necesarios para calcular los flujos a que se refiere el artculo 27 (Flujos de caja
en el mtodo de actualizacin) de esta Orden.
g) En el caso de fincas rsticas, la documentacin catastral relevante, la

referente a su rgimen de explotacin, as como, en su caso, la del derecho de
riego y la de su rendimiento.
h) En el caso de los terrenos que se valoren atendiendo a su aprovechamiento

urbanstico o para edificios en proyecto, cdula urbanstica o certificado
municipal u otra documentacin que permita determinar la clase de suelo, y en
su caso, su aprovechamiento urbanstico, condiciones para su desarrollo o
documentacin necesaria para determinarlos.
i) En el caso de edificios en rgimen de propiedad horizontal o elementos de

edificios diferentes de vivienda o plaza de garaje, los estatutos de la
comunidad de propietarios, documento equivalente o certificacin del
administrador de la comunidad acreditativa de las limitaciones de su uso u
otras circunstancias contenidas en aquellos que pudieran afectar a su valor.

j) Los restantes que sean exigidos por otras disposiciones de la presente Orden
segn el mtodo de valoracin adoptado, el tipo de inmueble o la finalidad de
tasacin.
3. Cuando se trate de valoraciones de inmuebles o derechos radicados en el
extranjero, la documentacin exigida en los apartados uno y dos podr ser sustituida
por su equivalente en el pas donde se encuentren situados, teniendo en cuenta su
normativa interna.
Ser necesario asimismo que el clculo del valor de tasacin considere,

adicionalmente, aspectos especficos de la normativa del pas en el que se encuentre
radicado el inmueble, que puedan influir en dicho valor. En este sentido, se deber
disponer, entre otros, de todos aquellos documentos contemplados en tal normativa,
an cuando no estuviesen previstos en la normativa espaola, y que sean necesarios
segn aqulla para la identificacin completa del objeto de valoracin, para determinar
la aptitud del uso o aprovechamiento urbanstico que se le est dando o se prevea dar,
para llevar a cabo la construccin o rehabilitacin de un inmueble, en sus distintas
fases, y para la valoracin de viviendas de proteccin pblica o equivalentes.
Nmero 3 del artculo 8 introducido por el nmero cinco del artculo nico de la Orden
2007
CAPTULO III
Condicionantes y advertencias
Salvo lo previsto en el artculo 14, para que el valor de tasacin calculado de acuerdo
con la presente Orden pueda ser utilizado para alguna de las finalidades sealadas en
su artculo 2 (mbito de aplicacin) ha de ser expresado sin sujecin a ningn
condicionante.
1. A los efectos de esta Orden se considerar que existe un condicionante en los

siguientes supuestos:

a) Cuando no se hayan podido realizar las comprobaciones a que se refiere el
artculo 7.2 (Comprobaciones mnimas), salvo en el caso de la prevista en la
letra d) de dicho apartado, que slo constituir un condicionante cuando afecte
a edificios completos o locales comerciales.

b) Cuando, estando cedido el uso del inmueble, no se haya dispuesto del
contrato de arrendamiento u otro ttulo de ocupacin y de las condiciones
actuales del arrendamiento o cesin.

c) Cuando el inmueble est sujeto a proteccin pblica y no se haya podido
calcular su valor mximo legal.

d) Cuando no se haya dispuesto, en su caso, de alguna de la documentacin
siguiente o su equivalente para el caso de inmuebles radicados en el
extranjero:
o
o La documentacin a que se refieren los prrafos segundo, tercero y
cuarto del artculo 8.1 (Documentacin disponible) de esta Orden.
o
o El proyecto visado a que se refiere el artculo 8.2.a).
o
o La licencia de obra a que se refiere el artculo 8.2.b).
o
o Cdula urbanstica o documentacin a que se refiere el artculo 8.2.h)
de esta Orden.
o
o La de la adscripcin del derecho de riego a la finca rstica a que se
refiere el artculo 8.2.g) cuando sta se valore como regado.
Letra d) del nmero 1 del artculo 10 redactada por el nmero seis del artculo nico de la Orden

e) Cuando no hayan podido cumplirse otras exigencias previstas en la presente
Orden, o concurran otras circunstancias que impliquen dudas razonadas sobre
la correcta identificacin, fsica o registral, del inmueble a tasar, o sobre la
existencia de las caractersticas del mismo utilizadas en la tasacin, que
puedan afectar significativamente al clculo de sus valores tcnicos.
2. Cuando la tasacin se efecte a los efectos de lo dispuesto en el artculo 2.c)
(mbito de aplicacin) de la presente Orden, se condicionar el valor de tasacin
cuando el titular registral del inmueble o derecho no coincida:

a) Con la institucin de inversin colectiva que lo incluya a efectos de clculo
de su valor patrimonial, en los casos de las inversiones directas contempladas
en los apartados a), d) y e) del artculo 56.1 del Reglamento de la Ley 35/2003,
de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversin Colectiva, aprobado por Real
Decreto 1309/2005, de 4 de noviembre, y en los casos de inversiones en
bienes inmuebles afectas a la actividad de promocin inmobiliaria, o

b) Con la sociedad o entidad de arrendamiento referidas en el prrafo a) del
artculo 56.1. del Reglamento de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de
Instituciones de Inversin Colectiva, aprobado por Real Decreto 1309/2005, de
4 de noviembre, en los casos de inversiones de la institucin a travs de
aqullas, o

c) Con la persona fsica o jurdica que acte de contraparte en el contrato, en
los casos de:
o
o i) Compras sobre plano e inmuebles en fase de construccin cuando la
promocin inmobiliaria no se ejecute directamente por parte de la
institucin,
o
o ii) Compromisos de compra a plazo y compra de opciones de compra,
as como contratos de arras.
Lo sealado en los puntos a) y b) no ser de aplicacin cuando se realicen
tasaciones previas a la compra de inmuebles por parte de instituciones de
inversin inmobiliaria o por parte de sociedades y entidades de arrendamiento
a travs de las cuales la institucin de inversin colectiva vaya a realizar sus
inversiones en inmuebles o derechos.
Nmero 2 del artculo 10 redactado por el nmero siete del artculo nico de la Orden
2007
A los efectos de esta Orden se considerar que existe un supuesto de advertencia,

siempre que se tenga duda sobre alguno de los datos utilizados en el clculo de los
valores tcnicos del objeto de la valoracin, y como mnimo, en los supuestos que se
indican a continuacin:

a) Cuando existan discrepancias entre la realidad fsica del inmueble y sus
descripciones registral o catastral que no induzcan a dudar sobre su
identificacin o caractersticas y que no influyan previsiblemente sobre los
valores calculados.

b) Cuando el inmueble que se valora no est conforme con el planeamiento
urbanstico vigente, salvo que se haya formulado un condicionante, o, cuando,
no siendo exigible la emisin de un condicionante, no se haya podido
comprobar el rgimen de proteccin del patrimonio arquitectnico del
inmueble.
c) Cuando se valoren inmuebles sujetos a expropiacin forzosa o en base a

licencias de construccin o autorizaciones administrativas que contengan
condiciones, que de no cumplirse puedan originar modificaciones en el valor
certificado.
d) Cuando en la valoracin se hayan utilizado mtodos diferentes de los

indicados en el artculo 15.1 (Mtodos) de esta Orden.
e) Cuando para calcular el valor mximo legal no se haya dispuesto de la

documentacin indicada en el artculo 8.2.c).
f) Cuando no se haya dispuesto de alguna de la documentacin siguiente:

o
o Los documentos necesarios para calcular los flujos de caja a que se
refiere el artculo 8.2.f).
o
o En las fincas rsticas, la documentacin catastral relevante o la
referente a su rgimen de explotacin o rendimiento.
o
o Los documentos sealados en el artculo 8.2.b), excepto la licencia de
obra para la que ser de aplicacin lo previsto en el artculo 10.1.d).
o
o En los casos a que se refieren las letras d) e i) del artculo 8.2, los
documentos all sealados.
g) Cuando la referencia catastral no exista o no pueda ser conocida por los

medios previstos en el artculo 41.1 del Texto Refundido de la Ley del Catastro
Inmobiliario o directamente a travs de la oficina virtual del Catastro.
h) Cuando, en el caso de valoraciones de inmuebles o derechos radicados en el

extranjero, la documentacin exigida en los apartados uno y dos del artculo 8
no pueda ser sustituida por su equivalente en el pas donde se encuentren
situados, se har constar el hecho de forma expresa. Adems, se advertir, si
no se ha condicionado por ello, cuando no se haya dispuesto de toda la
documentacin que, de acuerdo con la normativa del pas en el que se
encuentre radicado el inmueble o derecho, resulte necesaria para la
identificacin completa del objeto de valoracin, para determinar la aptitud del
uso u aprovechamiento que se le est dando o se prevea dar, para llevar a cabo
la construccin o rehabilitacin de un inmueble, en sus distintas fases, para la
valoracin de viviendas de proteccin pblica o equivalentes, o que pueda
influir en el valor del inmueble.
Artculo 11 redactado por el nmero ocho del artculo nico de la Orden EHA/3011/2007, de 4 de
1. Con independencia de las advertencias generales sealadas en el artculo anterior,

cuando concurran todas las circunstancias mencionadas en el apartado siguiente, la
entidad tasadora deber advertir expresa y motivadamente de la posibilidad de que el
valor de tasacin del inmueble sufra minusvalas en el futuro, poniendo de manifiesto
los datos (ciclos pasados en el mismo mercado local; expectativas comunes entre los
expertos; volatilidad apreciada en el precio de sus comparables; mercado dominado
por elementos especulativos, etc.) de que disponga sobre las caractersticas y la
coyuntura del mercado inmobiliario considerado.
2. Las circunstancias a que se refiere el apartado anterior son las siguientes:

a) Que el valor de tasacin se calcule para la finalidad prevista en el apartado
2.a) de esta Orden.

b) Que en el clculo del valor de tasacin se utilice exclusivamente el mtodo
de comparacin.

c) Que el bien objeto de valoracin est destinado a un uso cuyos comparables,
en el mercado local donde se site hayan experimentado alguna cada
significativa y duradera de sus precios nominales en los ltimos diez aos.
3. En las tasaciones que tengan como finalidad la prevista en el apartado 2.a) de esta
Orden, tambin se deber incluir una advertencia especfica, en la forma que se indica
a continuacin, cuando, aunque no concurra la circunstancia prevista en la letra c) del
apartado anterior, la entidad tasadora estime que existe una probabilidad elevada de
que el valor de tasacin experimente una reduccin significativa en trminos
nominales antes de transcurrido un ao desde la fecha de la tasacin que dure al
menos 3 aos.
La estimacin deber apoyarse en datos slidos disponibles sobre la situacin

coyuntural del mercado local, y la advertencia deber mencionar aquella probabilidad
justificando su existencia y los datos en que se apoya la estimacin de la entidad.
1. Cuando se produzca un condicionante, la entidad tasadora deber elegir una de las

siguientes alternativas:

a) Entregar el informe al cliente condicionando expresamente el valor de
tasacin.

b) Entregar el informe al cliente denegando la fijacin de un valor de tasacin.
No obstante, cuando la tasacin se realice a los efectos de la finalidad sealada en el
artculo 2.a), y no se hubiera podido identificar fsica o registralmente el inmueble, la
entidad deber rehusar de manera razonada la emisin del informe.
2. Cuando se produzca una advertencia, la entidad tasadora deber expresar, en su

caso, su efecto sobre la valoracin.
1. No obstante lo indicado en el artculo 9, los informes y certificados que contengan

condicionantes podrn utilizarse siempre que se hayan levantado conforme a lo
previsto en el apartado 2 y, adems, a efectos de la finalidad prevista en el artculo 2.a)
podrn utilizarse los informes y certificados que contengan:

El condicionante mencionado en la letra b) del artculo 10.1, si previamente a la
formalizacin de la hipoteca se hubiera transmitido la propiedad del inmueble
libre de inquilinos y ocupantes.

Los condicionantes mencionados en las letras a), por lo que se refiere a la
comprobacin del rgimen de proteccin pblica de la vivienda a valorar, y c)
del artculo 10.1, si previamente a la formalizacin de la hipoteca, se
incorporase al expediente del correspondiente crdito, bajo la responsabilidad
de la entidad de crdito que lo conceda, la documentacin, procedente de las
autoridades administrativas competentes o del Registro de la Propiedad
correspondiente, que refleje el rgimen legal del inmueble (existencia o
inexistencia de proteccin pblica, concrecin del valor mximo legal), unida a
una declaracin suscrita por apoderado bastante de la entidad en la que
manifieste la identidad de los inmuebles a que se refiere la citada
documentacin y los contemplados en la tasacin.

Adicionalmente, y a efectos de la finalidad prevista en el artculo 2.b) podrn
utilizarse los informes y certificados que contengan el condicionante
mencionado en la letra b) del artculo 10.1, en el caso de contratos de
arrendamiento celebrados con anterioridad al 1 de enero de 1995 en los que
no se cuente con su original, cuando la entidad gestora o SII pueda acreditar,
ante la sociedad de tasacin, la totalidad de las condiciones actuales del
arrendamiento y la no posesin del contrato original.
Nmero 1 del artculo 14 redactado por el nmero nueve del artculo nico de la Orden
2007
2. La entidad tasadora podr levantar el condicionante de un informe de tasacin y del
certificado en que aqul se sintetice cuando haya desaparecido el supuesto que dio
origen al mismo. El levantamiento del condicionante exigir la declaracin expresa y
razonada de la entidad que suscribi el informe que lo contena en la que se
manifieste que se ha verificado la desaparicin del supuesto que dio origen al mismo.
TTULO II
Clculo del valor de tasacin
CAPTULO I
Mtodos tcnicos de valoracin
SECCIN 1
DISPOSICIONES GENERALES
Artculo 15 Mtodos
1. Los mtodos tcnicos de valoracin utilizables a efectos de esta Orden son:

a) El Mtodo del coste.

b) El Mtodo de comparacin.

c) El Mtodo de actualizacin de rentas.

d) El Mtodo residual.
2. Dichos mtodos permiten obtener el valor de mercado, el valor hipotecario y el valor
de reemplazamiento.
Artculo 16 Aplicabilidad y procedimientos
1. El mbito de aplicabilidad de los mtodos sealados en el artculo anterior as como

los requisitos y procedimientos para su aplicacin se ajustar a lo establecido en las
secciones siguientes de este captulo.
2. En todo caso, en la aplicacin de dichos mtodos para la finalidad prevista en el

artculo 2.a) (mbito de aplicacin) se eliminarn los elementos especulativos.
SECCIN 2
MTODO DEL COSTE
Artculo 17 Aplicabilidad del mtodo del coste
1. El Mtodo del coste ser aplicable en la valoracin de toda clase de edificios y

elementos de edificios, en proyecto, en construccin o rehabilitacin o terminados.
2. Mediante este mtodo se calcula un valor tcnico que se denominar valor de
reemplazamiento. Dicho valor podr ser bruto o neto.
Artculo 18 Procedimiento de clculo del valor de reemplazamiento bruto
1. Para calcular el valor de reemplazamiento bruto se sumarn las siguientes

inversiones:

a) El valor del terreno en el que se encuentra el edificio o el del edificio a
rehabilitar.

b) El coste de la edificacin o de las obras de rehabilitacin.

c) Los gastos necesarios para realizar el reemplazamiento.
Para determinar los valores o importes a que se refiere el prrafo anterior se tendr en
cuenta lo sealado en los nmeros siguientes.
2. Para determinar el valor del terreno o del edificio a rehabilitar se utilizar bien el
mtodo de comparacin, bien el mtodo residual de acuerdo con lo previsto en la
presente Orden.
3. El coste de la edificacin o de las obras de rehabilitacin ser el coste de la

construccin por contrata.
Se considerar como coste de la construccin por contrata, la suma de los costes de

ejecucin material de la obra, sus gastos generales, en su caso, y el beneficio
industrial del constructor. No se incluirn en dicho coste el de los elementos no
esenciales de la edificacin que sean fcilmente desmontables ni, excepto para los
inmuebles ligados a una explotacin econmica, los costes de los acabados e
instalaciones no polivalentes.
En el caso de edificios de carcter histrico o artstico se tendr en cuenta, adems, el

valor particular de los elementos de la edificacin que le confieran ese carcter.
4. Los gastos necesarios sern los medios del mercado segn las caractersticas del
inmueble objeto de valoracin, con independencia de quien pueda acometer el
reemplazamiento. Dichos gastos se calcularn con los precios existentes en la fecha de
la valoracin.
Se incluirn como gastos necesarios, entre otros, los siguientes:

Los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalizacin de
la declaracin de obra nueva del inmueble.

Los honorarios tcnicos por proyectos y direccin de las obras u otros
necesarios.

Los costes de licencias y tasas de la construccin.

El importe de las primas de los seguros obligatorios de la edificacin y de los
honorarios de la inspeccin tcnica para calcular dichas primas.

Los gastos de administracin del promotor.

Los debidos a otros estudios necesarios.
No se considerarn como gastos necesarios el beneficio del promotor, ni cualquier
clase de gastos financieros o de comercializacin.
5. En la determinacin del valor de reemplazamiento bruto de los inmuebles en

construccin o en rehabilitacin se atender a la situacin de la obra ejecutada en la
fecha de la valoracin, sin incluir acopios ni mobiliario.
6. Cuando se calcule el valor de reemplazamiento bruto de inmuebles en proyecto, en

construccin o en rehabilitacin, para la hiptesis de edificio terminado, los precios de
las unidades de obra existentes en el momento de la tasacin podrn corregirse, en su
caso, con la evolucin del mercado hasta la fecha de la actualizacin. La modificacin
del valor del suelo no podr realizarse hasta que la obra est terminada y exigir la
actualizacin de la tasacin.
Artculo 19 Procedimiento de clculo del valor de reemplazamiento neto
1. Para calcular el valor de reemplazamiento neto se restar del valor de

reemplazamiento bruto la depreciacin fsica y funcional del edificio terminado.
2. La depreciacin fsica de la edificacin se calcular por alguno de estos tres

procedimientos:

a) Atendiendo a la vida til total y residual estimadas por el tasador el cual
deber justificar adecuadamente el procedimiento utilizado en dicha
estimacin.
En el caso de que atribuyera diferentes vidas tiles a las diferentes
instalaciones o elementos de la construccin de edificio la justificacin
desglosar cada una de ellas.

b) Mediante la tcnica de amortizacin lineal, a cuyos efectos se multiplicar el
VRB, excluido el valor de mercado del terreno, por el cociente que resulte de
dividir la antigedad del inmueble entre su vida til total. Esta ltima ser la
estimada por el tasador y, como mximo:
o
o Para edificios de uso residencial: 100 aos.
o
o Para edificios de oficinas: 75 aos.
o
o Para edificios comerciales: 50 aos.
o
o Para edificios de uso industrial e inmuebles ligados a una explotacin
econmica: 35 aos.
En el caso de edificios no destinados a un uso determinado, la vida til mxima
se obtendr ponderando los plazos mximos sealados anteriormente en
funcin de la superficie destinada a cada uno de los usos.

c) Sumando los costes y gastos necesarios para transformar el edificio actual en
uno nuevo de similares caractersticas
3. Los elementos de un edificio seguirn el rgimen de depreciacin correspondiente al
edificio en que se encuentren.
4. La depreciacin funcional se calcular como el valor de los costes y gastos

necesarios para adaptar el edificio a los usos a los que se destina, o para corregir
errores de diseo u obsolescencia.
SECCIN 3
MTODO DE COMPARACIN
Artculo 20 Aplicabilidad del mtodo de comparacin
1. El Mtodo de comparacin ser aplicable a la valoracin de toda clase de inmuebles

siempre que se cumplan los requisitos que se establecen en el artculo siguiente.
2. En los trminos previstos en los artculos 53 (Valoracin de inmuebles sobre los que
existe derecho de superficie) y 54 (Valoracin de concesiones administrativas) de esta
Orden podr ser aplicado igualmente a la valoracin del derecho de superficie y de las
concesiones administrativas.
3. Mediante este mtodo se determinan dos valores tcnicos que se denominarn valor
por comparacin, que permite determinar el valor de mercado de un determinado
bien, y valor por comparacin ajustado, que permite determinar su valor hipotecario.
Artculo 21 Requisitos para la utilizacin del mtodo de comparacin
1. Para la utilizacin del Mtodo de comparacin a efectos de esta Orden ser

necesario que se cumplan los siguientes requisitos:

a) La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.

b) Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en
la zona de que se trate, identificar parmetros adecuados para realizar la
homogeneizacin de comparables.

c) Disponer de informacin suficiente sobre al menos seis transacciones u
ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situacin actual de
dicho mercado.
2. Adicionalmente, para la utilizacin del mtodo de comparacin a efectos de lo
previsto en el artculo 2.a) (mbito de aplicacin) de la presente Orden sern
necesarios, los siguientes requisitos:

a) Disponer de datos adecuados (transacciones, ofertas, etc.) para estimar la
evolucin de los precios de compraventa en el mercado local de comparables
durante al menos los 2 aos anteriores a la fecha de la valoracin.

b) Disponer de informacin adecuada (datos propios, publicaciones oficiales o
privadas, ndices sobre evolucin de precios, etc.) sobre el comportamiento
histrico de las variables determinantes en la evolucin de los precios del
mercado inmobiliario de los inmuebles de usos anlogos al que se valore y
sobre el comportamiento de esos precios en el ciclo relevante al efecto y sobre
el estado actual de la coyuntura inmobiliaria.

c) Contar con procedimientos adecuados que, a travs de la deteccin de las
ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local, posibiliten la
identificacin y eliminacin de elementos especulativos.
Artculo 22 Procedimiento de clculo del valor por comparacin
1. Para calcular el valor por comparacin se seguirn las siguientes reglas generales:

a) Se establecern las cualidades y caractersticas del inmueble tasado que
influyan en su valor.
En el caso de edificios de carcter histrico o artstico, para establecer dichas
cualidades y caractersticas, se tendr en cuenta, adems, el valor particular de
los elementos de la edificacin que le confiere ese carcter.

b) Se analizar el segmento del mercado inmobiliario de comparables y,
basndose en informaciones concretas sobre transacciones reales y ofertas
firmes apropiadamente corregidas en su caso, se obtendrn precios actuales de
compraventa al contado de dichos inmuebles.

c) Se seleccionar entre los precios obtenidos tras el anlisis previsto en la letra
anterior, una muestra representativa de los que correspondan a los
comparables, a la que se aplicar el procedimiento de homogeneizacin
necesario.
En la seleccin indicada se deber, previamente, contrastar aquellos precios
que resulten anormales a fin de identificar y eliminar tanto los procedentes de
transacciones y ofertas que no cumplan las condiciones exigidas en la
definicin de valor de mercado de los bienes afectados como, cuando se trate
de una valoracin para la finalidad prevista en el artculo 2.a) de esta Orden, los
que puedan incluir elementos especulativos.

d) Se realizar la homogeneizacin de comparables con los criterios,
coeficientes y/o ponderaciones que resulten adecuados para el inmueble de
que se trate.

e) Se asignar el valor del inmueble, neto de gastos de comercializacin, en
funcin de los precios homogeneizados, previa deduccin de las servidumbres
y limitaciones del dominio que recaigan sobre aqul y que no hayan sido
tenidas en cuenta en la aplicacin de las reglas precedentes.
2. Adems de las reglas generales sealadas en el apartado anterior, para determinar
el valor a que se refiere dicho nmero se tendrn en cuenta, cuando proceda, las
siguientes reglas especiales:

a) En el caso de edificios en proyecto, construccin o rehabilitacin, cuando se
determine el valor por comparacin para la hiptesis de edificio terminado, se
utilizarn los precios existentes en el mercado en la fecha de la tasacin para la
venta de inmuebles terminados similares. Este valor se podr corregir
razonadamente de acuerdo con la tendencia del mercado para el plazo previsto
de terminacin de la obra.

b) En el caso de valoracin de fincas rsticas, al utilizar el mtodo de
comparacin, la homogeneizacin prevista en el mismo se basar en los
valores unitarios por hectrea existentes en el mercado para las distintas clases
de tierra, o tipos de cultivos y/o aprovechamiento.
Artculo 23 Ajuste del valor por comparacin
1. El valor por comparacin obtenido de acuerdo con el artculo anterior ser ajustado
por la entidad tasadora para obtener un valor por comparacin ajustado cuando
concurran los requisitos para incluir la advertencia especfica que se menciona en el
apartado 3 del artculo 12.
2. Para corregir los efectos de la probabilidad a que se refiere dicho artculo 12.3, la
entidad tasadora, en base a su capacidad tcnica, aplicar al valor por comparacin la
reduccin que considere necesaria.
Cuando los datos disponibles sobre el comportamiento del mercado no permitan, en

opinin de la entidad tasadora, estimar la reduccin indicada en el prrafo anterior, se
aplicar un porcentaje de reduccin del 10 por 100 en todo caso, y del 15 por 100 si
aprecia una gran volatilidad en los precios considerados para determinar el valor por
comparacin.
3. Sin perjuicio de la informacin exigible en el clculo del valor de tasacin, la
mencin al ajuste realizado y su justificacin se incluirn en la advertencia especfica a
que se refiere el artculo 12.3.
SECCIN 4
MTODO DE ACTUALIZACIN DE RENTAS
Artculo 24 Aplicabilidad del mtodo de actualizacin
1. El mtodo de actualizacin de rentas ser aplicable, siempre que se cumplan los

requisitos establecidos en el artculo siguiente, a la valoracin de toda clase de
inmuebles susceptibles de producir rentas y a la de los derechos reales sealados en el
artculo 52.2 (Aplicacin), salvo las opciones de compra.
2. Mediante este mtodo se calcular un valor tcnico que se denominar valor por
actualizacin, que permite determinar tanto el valor de mercado de un determinado
bien como su valor hipotecario.
Artculo 25 Requisitos para la utilizacin del mtodo de actualizacin
1. Para la utilizacin del mtodo de actualizacin a efectos de esta Orden ser

necesario que se cumpla al menos uno de los siguientes requisitos:

a) La existencia de un mercado de alquileres representativo de los comparables.
Para presumir tal existencia, ser necesario disponer, como mnimo, de seis
datos de rentas de alquiler sobre comparables que reflejen adecuadamente la
situacin actual de este mercado y disponer de suficientes datos sobre
transacciones en alquiler u ofertas que permitan identificar parmetros
adecuados para realizar la homogeneizacin de rentas en comparables.

b) La existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de
valoracin.

c) Que el inmueble valorado est produciendo o pueda producir ingresos como
inmueble ligado a una actividad econmica y que adems existan suficientes
datos contables de la explotacin o informacin adecuada sobre ratios
estructurales medias de la rama de actividad correspondiente.
2. Para utilizar el mtodo de actualizacin de rentas a efectos de lo previsto en el
artculo 2.a) (mbito de aplicacin) de la presente Orden ser necesario, cuando
concurra alguno de los supuestos previstos en las letras a) o b) del apartado 1, que la
entidad de tasacin disponga de:

a) Datos adecuados (transacciones u ofertas, etc.), sobre la evolucin de las
rentas de alquiler en el mercado local de inmuebles comparables durante al
menos los 2 aos anteriores a la fecha de la valoracin, y su estado actual.

b) Informacin adecuada (datos propios, publicaciones oficiales, ndices de
precios) sobre el comportamiento histrico de las variables determinantes en la
evolucin de los precios del mercado inmobiliario de los inmuebles de usos
anlogos al que se valore y sobre el propio comportamiento de esos precios en
el ciclo relevante al efecto y el estado actual de la coyuntura inmobiliaria.

c) Procedimientos adecuados que, a travs de la deteccin de las ofertas o
transacciones con datos anormales en el mercado local, posibiliten la
identificacin y eliminacin de elementos especulativos.
Artculo 26 Procedimiento de clculo del valor por actualizacin
El clculo del valor de actualizacin exigir:

a) Estimar los flujos de caja.

b) Estimar el valor de reversin.

c) Elegir el tipo de actualizacin.

d) Aplicar la frmula de clculo.
Artculo 27 Flujos de caja en el mtodo de actualizacin
1. A efectos de lo sealado en el artculo anterior los flujos de caja pueden ser

inmobiliarios y operativos.
2. Se entender por flujos de caja inmobiliarios, los cobros y pagos futuros que traigan
causa del inmueble objeto de valoracin.
3. Se entender por flujos de caja operativos los de la explotacin que utilice el

inmueble objeto de valoracin. Estos flujos se calcularn sumando al beneficio de la
explotacin en el ejercicio despus de impuestos las dotaciones a amortizaciones
realizadas en el mismo y restando de esta suma las inversiones efectuadas en dicho
ejercicio en inmovilizado y, en su caso, las variaciones del fondo de maniobra.
Cuando se vaya a calcular el valor de tasacin para la finalidad prevista en el artculo

2.a) (mbito de aplicacin), los beneficios a considerar sern, en exclusiva, los
ordinarios del correspondiente ejercicio.
Se entender por fondo de maniobra la diferencia entre el saldo del activo circulante y
el de acreedores a corto plazo del balance.
El inmovilizado, el activo circulante y los acreedores a corto plazo abarcarn las

cuentas que se sealan en los artculos 176, 177 y 180 del texto refundido de la Ley
de Sociedades Annimas, aprobado por el Real Decreto-Legislativo 1564/1989, de 22
de diciembre.
4. Los flujos de caja se estimarn teniendo en cuenta el rgimen del inmueble objeto
de valoracin y, en todo caso, se utilizarn las hiptesis ms probables para
determinar sus cuantas y las fechas en que se realizarn los cobros y los pagos.
Dichos flujos de caja se calcularn en unidades monetarias del ao a que se refiera el

valor de la tasacin, sin tener en cuenta, por tanto, el efecto inflacionista.
Artculo 28 Flujos de caja de los inmuebles con mercado de alquileres
1. Lo establecido en este artculo podr aplicarse siempre que exista, en la fecha de la

tasacin, un mercado de alquileres en los trminos establecidos en el artculo 25.1.a)
(Requisitos para la utilizacin del mtodo de actualizacin) de esta Orden, con
independencia de que el inmueble est alquilado, vaco o explotado directamente por
su propietario.
2. Los flujos de caja del inmueble objeto de valoracin se estimarn, a lo largo de su

vida til, teniendo en cuenta todos los factores que puedan afectar a su cuanta y a su
obtencin efectiva, entre ellos:

Los cobros que normalmente se obtengan en inmuebles comparables.

La ocupacin actual y la probabilidad de ocupacin futura del inmueble.

Las disposiciones legales o clusulas contractuales (renta, revisiones, plazo,
etc.) que afecten exclusivamente a los flujos de caja del inmueble. Se excluirn
aquellas disposiciones o clusulas que afecten a flujos atribuibles a elementos
vinculados a dicho inmueble pero ajenos a l tales como mobiliario, enseres,
etc.

La morosidad actual o previsible de los cobros.

La evolucin previsible del mercado, teniendo en cuenta solamente, cuando la
valoracin se realice para la finalidad prevista en el artculo 2.a) (mbito de
aplicacin) de esta Orden, aquellas situaciones o circunstancias que
presumiblemente puedan permanecer en el medio y largo plazo.
3. Sin perjuicio de lo sealado en el apartado anterior, durante el perodo de vigencia
de los contratos de arrendamiento las cuantas de los cobros integrantes de los flujos
de caja sern las derivadas de las clusulas contractuales. No obstante, si dichas
cuantas fuesen superiores a las de otros inmuebles comparables, slo podrn
utilizarse si se considera y justifica que no es previsible la modificacin de dichas
cuantas y, cuando se pretenda calcular el valor de tasacin para la finalidad prevista
en el artculo 2.a) (mbito de aplicacin), siempre que las mismas no puedan atribuirse
a elementos especulativos.
4. En el clculo de los pagos se incluir cualquier tipo de gasto necesario actual o

previsible, incluso recuperable, que deba soportar la propiedad, ya sea imputable
directamente al inmueble (mantenimiento, conservacin administracin, impuestos,
tasas, etc.), ya sea consecuencia de su destino o necesario para su alquiler
(administracin de los alquileres, comercializacin, etctera).
En los pagos recuperables se tendr tambin en cuenta el plazo previsible en que

vayan a ser efectivamente recuperados.
Artculo 29 Flujos de caja de otros inmuebles en arrendamiento
1. Lo establecido en este artculo podr aplicarse cuando el inmueble objeto de

valoracin se encuentre arrendado en la fecha de la tasacin.
2. Los flujos de caja del inmueble objeto de valoracin se estimarn, mientras est en
vigor el contrato de arrendamiento, teniendo en cuenta las clusulas contractuales del
mismo.
Cuando la finalidad de la valoracin sea la prevista en el artculo 2.a) (mbito de

aplicacin), los flujos de caja del inmueble objeto de valoracin que sean superiores a
los de otros inmuebles comparables se sustituirn por los de stos siempre que la
diferencia pueda atribuirse a la presencia de elementos especulativos.
Artculo 30 Flujos de caja de otros inmuebles en explotacin econmica
1. Lo establecido en este artculo podr aplicarse cuando el inmueble objeto de

valoracin se encuentre en la fecha de la tasacin ligado a una actividad econmica.
2. Se estimarn los flujos de caja de la explotacin durante el perodo de tiempo en

que previsiblemente vaya a continuar la misma y se tomarn los que son imputables al
inmueble.
3. Los flujos de caja a que se refiere el apartado anterior sern las cuantas medias del
sector de actividad en el que se integre dicha explotacin. Dichas cuantas medias se
corregirn razonadamente cuando:

a) La localizacin o las caractersticas particulares del inmueble influyan o
puedan influir claramente en que la explotacin econmica obtenga ingresos
superiores o inferiores a la media del sector de actividad en el que se integra.
Cuando la finalidad de la valoracin sea la prevista en el artculo 2.a) (mbito
de aplicacin) slo se llevar a cabo correccin si se prev que los ingresos a
que se refiere el apartado anterior, cuando sean superiores a las cuantas
medias citadas, vayan a ser obtenidos de modo duradero al menos durante los
cinco aos siguientes a la fecha de la tasacin.

b) Las perspectivas econmicas de dicho sector modifiquen la probabilidad de
obtener los ingresos netos previstos por dicha explotacin.
Para realizar la correccin a que se refiere el primer prrafo de este nmero no se
podrn utilizar los datos actuales o previsibles de la explotacin que utiliza el
inmueble objeto de valoracin que, segn opinin razonada del tasador, traigan causa
de factores vinculados fundamentalmente a la gestin de dicha explotacin u otros
ajenos al inmueble.
4. Para realizar la imputacin a que se refiere el apartado 2 de este artculo se tomarn

los flujos de caja operativos determinados segn el apartado anterior y se tendr en
cuenta el valor relativo del mobiliario y equipo no inmobiliario.
5. Cuando no existan las cuantas medias a que se refiere el apartado 3 de este

artculo, se utilizarn las propias de la explotacin de que se trate siempre que se
disponga de datos de al menos, los dos ltimos aos. En el caso de tratarse de una
explotacin en proyecto, se tendrn en cuenta las cuantas previsionales aportadas por
los titulares de la futura explotacin, siempre que sean completas y alcancen al menos
tres ejercicios.
En el caso de que la finalidad de la valoracin sea la prevista en el artculo 2.a) (mbito

de aplicacin) las cuantas a que se refiere el prrafo anterior se reducirn al menos en
un 10 por 100.
Artculo 31 Valor de reversin
1. Cuando los flujos de caja se calculan de conformidad con lo previsto en el artculo

28 (Flujos de caja de los inmuebles con mercado de alquileres) de esta Orden, el valor
de reversin al final de su vida til ser el valor en esa fecha del terreno en el que est
edificado. Para ello:

a) Se calcular el valor del terreno en la fecha de la tasacin de acuerdo con los
mtodos previstos en esta Orden.

b) Dicho valor se ajustar con la plusvala o la minusvala que resulte razonable
y sea debidamente justificada, teniendo en cuenta la localizacin, uso y
evolucin del mercado de inmuebles comparables.
2. Cuando los flujos de caja se calculan de acuerdo con lo previsto en el artculo 29
(Flujos de caja de otros inmuebles en arrendamiento) de esta Orden, el valor de
reversin ser el valor previsible del inmueble al final del contrato. Para ello se
calcular el valor del inmueble libre de inquilinos en la fecha de la tasacin aplicando
el mtodo de valoracin correspondiente y se ajustar el valor del suelo de acuerdo
con la letra b) del apartado 1 anterior y se restar la depreciacin fsica y funcional de
la edificacin, calculada de acuerdo con el mtodo del coste.
3. Cuando los flujos de caja se calculen de acuerdo con lo previsto en el artculo 30

(Flujos de caja de otros inmuebles en explotacin econmica) de esta Orden, para
estimar el valor de reversin al final del perodo de tiempo en que previsiblemente
vaya a continuar la explotacin, se tomar su valor de reemplazamiento neto en dicho
momento. Para ello se tendr en cuenta lo sealado en las letras siguientes:

a) Se calcular el valor del suelo en la fecha de la tasacin y se ajustar en los
trminos establecidos en las letras a) y b) del apartado 1 de este artculo.

b) La depreciacin de las edificaciones se corresponder con el perodo citado.
Artculo 32 Tipo de actualizacin en el mtodo de actualizacin
1. Para determinar el tipo de actualizacin se seguir el siguiente procedimiento:

Se adoptar un tipo de inters nominal adecuado al riesgo del proyecto de
inversin y que atienda, en particular, a su volumen y grado de liquidez, a la
tipologa (industrial, comercial, etc.) del inmueble, a sus caractersticas y
ubicacin fsica, al tipo de contrato de arrendamiento (existente o previsto) y al
riesgo previsible en la obtencin de rentas.

El tipo de actualizacin elegido conforme a los criterios anteriores debe ser
similar al que est utilizando el mercado respecto a operaciones comparables.

Dicho tipo de inters se convertir en real corrigindose del efecto inflacionista
mediante la aplicacin de un ndice de precios que refleje adecuadamente la
inflacin esperada durante el perodo para el que se prevea la existencia de
flujos de caja.
Nmero 1 del artculo 32 redactado por el nmero diez del artculo nico de la Orden
2007
2. El tipo de inters nominal a que se refiere el primer guin del apartado anterior no
podr ser inferior a la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado
con vencimiento superior a dos aos. Este plazo de vencimiento ser igual o superior a
cinco aos si la finalidad de la valoracin es la prevista en el artculo 2.a).
Para determinar la rentabilidad media anual:
Se tomar el tipo medio durante un perodo continuado no inferior a tres meses ni

superior a un ao contados antes de la fecha de la tasacin.
El tipo medio deber haber sido publicado por un organismo pblico o por un mercado
organizado.
3. La entidad tasadora justificar debidamente el tipo de inters elegido, destacando el

diferencial positivo aplicado respecto a la rentabilidad media mencionada en el prrafo
anterior, y en especial, la inflacin esperada y dems medios de correccin utilizados
para obtener un tipo real.
Artculo 33 Frmula de clculo del valor por actualizacin

1. El valor de actualizacin del inmueble objeto de valoracin ser el valor actual (VA)
de los flujos de caja y del valor de reversin esperados para el tipo de actualizacin
elegido.
2. El VA a que se refiere el apartado anterior se calcular de acuerdo con la siguiente

frmula matemtica:
En donde:
VA = Valor actual.
Ej = Importe de los cobros imputables al inmueble en el momento J.
Sk = Importe de los pagos previstos en el momento K.
tj = Nmero de perodos de tiempo que debe transcurrir desde el momento de la

valoracin hasta que se produzca el correspondiente Ej.
tk = Nmero de perodos de tiempo desde el momento de la valoracin hasta que se

produzca el correspondiente Sk.
i = Tipo de actualizacin elegido correspondiente a la duracin de cada uno de los

perodos de tiempo considerados.
n = Nmero de perodos de tiempo desde la tasacin hasta el final del perodo de

estimacin de los ingresos esperados.
3. Los perodos transcurridos (tiempo), y el tipo de actualizacin a utilizar, se

expresarn en las unidades correspondientes a la duracin de cada uno de los
SECCIN 5
MTODO RESIDUAL
Artculo 34 Aplicabilidad del mtodo residual
1. El valor por el mtodo residual se calcular siguiendo uno de los procedimientos

siguientes:

a) Procedimiento de anlisis de inversiones con valores esperados
(Procedimiento de clculo dinmico).

b) Procedimiento de anlisis de inversiones con valores actuales (Procedimiento
de clculo esttico).
2. El mtodo residual podr aplicarse mediante el procedimiento dinmico a los
siguientes inmuebles:

a) Terrenos urbanos o urbanizables, estn o no edificados.

b) Edificios en proyecto, construccin o rehabilitacin, incluso en el caso de
que las obras estn paralizadas.
3. El mtodo residual slo se podr aplicar mediante el procedimiento esttico, a los
solares e inmuebles en rehabilitacin en los que se pueda comenzar la edificacin o
rehabilitacin en un plazo no superior a un ao, as como a los solares edificados.
4. Mediante este mtodo se calcular un valor tcnico que se denominar valor

residual, que permite determinar tanto el valor de mercado de un determinado bien
como su valor hipotecario.
Artculo 35 Requisitos para la utilizacin del mtodo residual
1. Para la utilizacin del mtodo residual a efectos de esta Orden ser necesario el
cumplimiento de los siguientes requisitos:

a) La existencia de informacin adecuada para determinar la promocin
inmobiliaria ms probable a desarrollar con arreglo al rgimen urbanstico
aplicable o, en el caso de terrenos con edificios terminados, para comprobar si
cumplen con dicho rgimen.

b) La existencia de informacin suficiente sobre costes de construccin, gastos
necesarios de promocin, financieros, en su caso, y de comercializacin que
permita estimar los costes y gastos normales para un promotor de tipo medio y
para una promocin de caractersticas semejantes a la que se va a desarrollar.

c) La existencia de informacin de mercado que permita calcular los precios de
venta ms probables de los elementos que se incluyen en la promocin o en el
edificio en las fechas previstas para su comercializacin.

d) La existencia de informacin suficiente sobre los rendimientos de
promociones semejantes.
2. Para poder aplicar el mtodo residual por el procedimiento dinmico ser necesario
adems de los requisitos sealados en el apartado anterior, la existencia de
informacin sobre los plazos de construccin o rehabilitacin, de comercializacin del
inmueble y, en su caso, de gestin urbanstica y de ejecucin de la urbanizacin.
Artculo 36 Procedimiento de clculo dinmico

1. Para el clculo del valor residual por el procedimiento de clculo dinmico se
seguirn los siguientes pasos:

a) Se estimarn los flujos de caja.

b) Se elegir el tipo de actualizacin.

c) Se aplicar la frmula de clculo.
2. Se debern justificar razonada y explcitamente las hiptesis y parmetros de
clculo adoptados.
Artculo 37 Flujos de caja en el mtodo residual dinmico
1. Se tomarn como flujos de caja: los cobros y, en su caso, las entregas de crdito
que se estime obtener por la venta del inmueble a promover; y los pagos que se estime
realizar por los diversos costes y gastos durante la construccin o rehabilitacin,
incluso los pagos por los crditos concedidos.
Dichos cobros y pagos se aplicarn en las fechas previstas para la comercializacin y

construccin del inmueble.
2. Para estimar los cobros a obtener se partir de los valores en venta previstos en las
fechas de comercializacin en la hiptesis de edificio terminado, los cuales se
calcularn atendiendo a los valores obtenidos por los mtodos de comparacin y/o por
actualizacin de rentas en la fecha de tasacin, y a la evolucin esperada de los
precios de mercado.
3. Para estimar los pagos a realizar se tendr en cuenta los costes de construccin, los
gastos necesarios a que se refiere el artculo 18.3 y 4 de esta Orden, los de
comercializacin y, en su caso, los financieros normales para un promotor de tipo
medio y para una promocin de las caractersticas similares a la que se estime ms
probable promover.
En el caso de inmuebles en rehabilitacin y en aquellos terrenos que cuenten con

proyecto de obra nueva tambin se tendrn en cuenta los costes de construccin
presupuestados en el correspondiente proyecto.
4. Para determinar las fechas y plazos previstos a que se refiere el apartado 1 de este
artculo se tendrn en cuenta, adems de los sistemas de pagos a proveedores, las
hiptesis ms probables atendiendo a las caractersticas del inmueble proyectado y, en
su caso, al grado de desarrollo del planeamiento, de la gestin urbanstica y de la
urbanizacin.
5. Para determinar el inmueble a promover sobre el objeto a valorar se tendr en

cuenta el principio de mayor y mejor uso. No obstante, cuando sea conocido el destino
decidido por la propiedad del inmueble y no se oponga a la normativa urbanstica se
atender al mismo.
En todo caso, cuando se trate de solares edificados de acuerdo con el rgimen
urbanstico aplicable, y salvo que exista la posibilidad de materializar el principio de
mayor y mejor uso, se atender a la edificacin existente.
Artculo 38 Tipo de actualizacin en el mtodo residual dinmico
1. A los efectos del clculo del valor residual por el procedimiento dinmico previsto
en el artculo 36 (Procedimiento de clculo dinmico) de esta Orden se utilizar
como tipo de actualizacin aquel que represente la rentabilidad media anual del
proyecto sin tener en cuenta financiacin ajena que obtendra un promotor medio en
una promocin de las caractersticas de la analizada.
Se calcular sumando al tipo libre de riesgo, la prima de riesgo.
2. El tipo libre de riesgo ser el tipo de actualizacin establecido en el artculo 32 (Tipo

de actualizacin en el mtodo de actualizacin) de esta Orden, tomndolo como real o
nominal segn sea constante o nominal la estimacin de los flujos de caja.
3. La prima de riesgo se determinar por la entidad tasadora, a partir de la informacin

sobre promociones inmobiliarias de que disponga, mediante la evaluacin del riesgo
de la promocin teniendo en cuenta el tipo de activo inmobiliario a construir, su
ubicacin, liquidez, plazo de ejecucin, as como el volumen de la inversin necesaria.
4. Cuando en la determinacin de los flujos de caja se tenga en cuenta la financiacin

ajena, las primas de riesgo sealadas en el apartado anterior debern ser
incrementadas en funcin del porcentaje de dicha financiacin (grado de
apalancamiento) atribuida al proyecto y de los tipos de inters habituales del mercado
hipotecario. En todo caso, dicho incremento deber ser debidamente justificado.
Artculo 39 Frmula de clculo del valor residual por el procedimiento dinmico
El valor residual del inmueble objeto de la valoracin calculado por el procedimiento

dinmico ser la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta
del inmueble terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos
costes y gastos, para el tipo de actualizacin fijado, utilizando la siguiente frmula:
En donde:
F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.
Ej = Importe de los cobros previstos en el momento J.
Sk = Importe de los pagos previstos en el momento K.
tj = Nmero de perodos de tiempo previsto desde el momento de la valoracin hasta

que se produce cada uno de los cobros.
tk = Nmero de perodos de tiempo previsto desde el momento de la valoracin hasta

que se produce cada uno de los pagos.
i = Tipo de actualizacin elegido correspondiente a la duracin de cada uno de los

Artculo 40 Procedimiento de clculo esttico
1. Para el clculo del valor residual por el procedimiento esttico se seguirn los
siguientes pasos:

a) Se estimarn los costes de construccin, los gastos necesarios a que se
refiere el artculo 18.3 y 4 de la presente Orden, los de comercializacin y, en
su caso, los financieros normales para un promotor de tipo medio y para una
promocin de caractersticas similares a la analizada. En el caso de inmuebles
en rehabilitacin y en aquellos terrenos que cuenten con proyecto de obra
nueva tambin se tendrn en cuenta los costes de construccin presupuestados
en el correspondiente proyecto.

b) Se estimar el valor en venta del inmueble a promover para la hiptesis de
edificio terminado en la fecha de la tasacin. Dicho valor ser el obtenido por
alguno de los mtodos establecidos en los artculos precedentes.

c) Se Fijar el margen de beneficio del promotor.

d) Se Aplicar la frmula de clculo.
2. Se deber justificar razonada y explcitamente las hiptesis y parmetros de clculo
adoptados.
Artculo 41 Margen de beneficio del promotor
1. El margen de beneficio del promotor se fijar por la entidad tasadora, a partir de la

informacin de que disponga sobre promociones de semejante naturaleza, y
atendiendo al ms habitual en las promociones de similares caractersticas y
emplazamiento, as como los gastos financieros y de comercializacin ms frecuentes.
Artculo 42 Frmula de clculo del valor residual por el procedimiento esttico
El valor residual por el procedimiento esttico del objeto de valoracin se calcular

aplicando la siguiente frmula:
F = VM x (1 - b) - Ci
En donde:
F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.
VM = Valor del inmueble en la hiptesis de edificio terminado.
b = Margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno.
Ci = Cada uno de los pagos necesarios considerados.
CAPTULO II
Valoracin de bienes inmuebles y derechos
SECCIN 1
DISPOSICIONES GENERALES
Artculo 43 Valoracin de inmuebles
1. Las valoraciones se expresarn por fincas registrales independientes.
2. Para valorar un inmueble integrado por varios elementos se proceder a valorar cada
uno de ellos segn lo previsto en esta Orden, obtenindose el valor total del inmueble
como suma de los valores calculados para dichos elementos.
3. Aquellos inmuebles que sean objeto de alguno de los derechos contemplados en la

seccin quinta de este captulo se valorarn teniendo en cuenta la existencia de dichos
derechos.
4. Cuando no fuera posible la utilizacin de ninguno de los mtodos tcnicos

sealados en el artculo 15, se podr calcular el valor correspondiente utilizando un
procedimiento admitido en la prctica profesional a tal fin. Adems de la advertencia a
que se refiere la letra d) del artculo 11, dicho procedimiento deber ser explicado con
el debido detalle en el informe, y su utilizacin justificada adecuadamente en el
mismo, especificando adems, cuando se trate de calcular el valor de tasacin para la
finalidad prevista en el artculo 2.a) (mbito de aplicacin) el procedimiento empleado
para descartar los elementos especulativos del clculo.
SECCIN 2
VALORACIN DE EDIFICIOS Y ELEMENTOS DE UN EDIFICIO
1. Lo establecido en esta seccin ser de aplicacin a la valoracin de edificios y

elementos de edificios, estn o no terminados. Se aplicar igualmente a los edificios o
elementos de edificios en proyecto, en construccin o rehabilitacin para la hiptesis
de edificio terminado.
2. No obstante lo sealado en el apartado anterior, los edificios en demolicin, y los
declarados legalmente en ruina, se valorarn con arreglo a lo establecido para la
valoracin de terrenos en la seccin cuarta de este mismo captulo II, salvo que sean
calificados como fincas rsticas.
Artculo 45 Valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para el mercado

hipotecario
El valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para finalidades

comprendidas en la letra a) del artculo 2 de esta Orden ser el valor hipotecario; para
su determinacin se seguirn las siguientes reglas:Prrafo introductorio del artculo 45
redactado por el nmero once del artculo nico de la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, por la que
se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y
de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (B.O.E. 17 octubre).Vigencia: 18 octubre
2007

1. En los inmuebles en construccin o en rehabilitacin:
o
o a) El valor de tasacin ser el valor de reemplazamiento neto; no
obstante, si las obras estuvieran paralizadas y no se prev su
reanudacin a corto plazo, se tomar como valor de tasacin el menor
entre el valor de reemplazamiento y el residual del terreno y de la
edificacin realizada.
o
o b) La valoracin de los inmuebles en proyecto, construccin o
rehabilitacin para la hiptesis de edificio terminado se realizar, para
la fecha prevista de terminacin de las obras, siguiendo las reglas
previstas en las letras a), b), c) siguientes.

2. En los inmuebles terminados:
o
o a) En los inmuebles ligados a una actividad econmica se calcularn el
valor por comparacin, en su caso ajustado y, cuando sea posible, el
valor por actualizacin, y el valor de reemplazamiento neto, y se
tomar, como valor de tasacin, el menor de ellos. En el clculo del
valor por actualizacin se tendr en cuenta lo previsto en el artculo 30
de esta Orden, salvo cuando el inmueble est arrendado en la fecha de
la tasacin en cuyo caso podr seguirse lo previsto en el artculo 28 o,
si no existiera un mercado de alquileres que cumpla los requisitos
previstos en el artculo 25.1.a) de esta Orden, lo previsto en su artculo
29.
o
o b) En los inmuebles arrendados o que estando vacos su destino sea el
alquiler, con la excepcin de las viviendas, se calcularn el valor por
actualizacin y el valor por comparacin, en su caso ajustado, para el
supuesto que estuviera libre de inquilinos, y se tomar, como valor de
tasacin, el menor de ellos. En el clculo del valor por actualizacin se
tendr en cuenta lo previsto en el artculo 28 de esta Orden, salvo
cuando se trate de un inmueble que carezca de un mercado de
alquileres que cumpla los requisitos previstos en el artculo 25.1.a) de
esta Orden, en cuyo caso, de estar arrendado en la fecha de la tasacin,
se seguir el rgimen previsto en el artculo 29.
Las reglas anteriores se aplicarn igualmente al conjunto de elementos
de un edificio que constituyan una unidad funcional destinada por su
propietario al alquiler.
En el caso de viviendas que estn arrendadas en la fecha de la tasacin

se calcularn el valor por actualizacin, teniendo en cuenta lo previsto
en el artculo 29, y el valor por comparacin, en su caso ajustado, para
el supuesto que se halle libre de inquilino, y se tomar, como valor de
tasacin, el menor de ellos.
Cuando no puedan calcularse los valores citados, el valor de tasacin

ser, como mximo, el valor de reemplazamiento neto del inmueble.
o
o c) En los restantes inmuebles no mencionados en las letras anteriores,
es decir los edificios o elementos de edificios destinados a uso propio o
vacos y no ligados a una explotacin, el valor de tasacin ser el valor
por comparacin, en su caso ajustado; cuando su clculo no fuera
posible se tomar el valor por actualizacin teniendo en cuenta lo
previsto en el artculo 28, y si el clculo de ste tampoco fuera posible,
el valor de tasacin ser, como mximo, el valor de reemplazamiento
neto.

3. En los inmuebles acogidos a un sistema de proteccin pblica, el valor de
tasacin, en ningn caso, ser superior al valor mximo legal.
Rbrica del artculo 45 modificada por el nmero once del artculo nico de la Orden
2007
Artculo 46 Valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para Entidades

aseguradoras y fondos de pensiones
El valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para las finalidades

contempladas en las letras b) y d) del artculo 2 de esta Orden se determinar
siguiendo las reglas que se citan a continuacin: Prrafo introductorio del artculo 46 redactado
por el nmero doce del artculo nico de la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, por la que se
modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de
determinados derechos para ciertas finalidades financieras (B.O.E. 17 octubre).Vigencia: 18 octubre
2007

1. En los inmuebles en construccin o en rehabilitacin:
o
o - El valor de tasacin ser el valor inicial ms el importe de las
certificaciones de obra en la medida en que se vayan abonando y
respondan a una efectiva realizacin de las mismas.
o
o - El valor inicial a que se refiere el prrafo anterior ser el valor de
tasacin del terreno en el caso de obras de nueva construccin o el
valor de tasacin del edificio o elemento de edificio antes del comienzo
de las obras en el caso de edificios o elementos de edificios en
rehabilitacin.

2. En los inmuebles terminados:
o
o a) En los inmuebles ligados a una actividad econmica se calcularn el
valor por comparacin, el valor por actualizacin, y el valor de
reemplazamiento neto, y se tomar, como valor de tasacin, el menor
de ellos. En el clculo del valor por actualizacin se tendr en cuenta lo
previsto en el artculo 30 de esta Orden, salvo cuando el inmueble est
arrendado en la fecha de la tasacin en cuyo caso podr seguirse lo
previsto en el artculo 28 o, si no existiera un mercado de alquileres que
cumpla los requisitos previstos en el 25.1.a) de esta Orden, lo previsto
en su artculo 29.
o
o b) En los inmuebles arrendados, el valor por actualizacin calculado
segn el procedimiento previsto en el artculo 29. El valor de tasacin
as hallado no podr superar el valor por comparacin del inmueble en
el supuesto de que estuviera libre de inquilinos.
Cuando no puedan calcularse los valores citados, el valor de tasacin
ser, como mximo, el valor de reemplazamiento neto del inmueble.
o
o c) En los restantes inmuebles no mencionados en las letras anteriores,
es decir los edificios o elementos de edificios destinados a uso propio o
vacos y no ligados una explotacin econmica, el valor de tasacin ser
el valor por comparacin; cuando su clculo no fuera posible se tomar
el valor por actualizacin teniendo en cuenta lo previsto en el artculo
28, y si el clculo de ste tampoco fuera posible, el valor de tasacin
ser, como mximo, el valor de reemplazamiento neto.

3. En los inmuebles acogidos a un sistema de proteccin pblica, el valor de
tasacin, en ningn caso, ser superior al valor mximo legal.
Rbrica del artculo 46 modificada por el nmero doce del artculo nico de la Orden
2007
Artculo 47 Valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para instituciones de

inversin colectiva inmobiliarias
El valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para la finalidad contemplada

en el artculo 2.c) (mbito de aplicacin) de esta Orden se determinar siguiendo las
reglas que se citan a continuacin:

1. En los inmuebles en proyecto, en construccin o en rehabilitacin:
El valor de tasacin ser el valor que tendra el inmueble en la fecha de la
tasacin para la hiptesis de edificio terminado, calculado segn las reglas del
apartado siguiente. Dicho valor no podr incorporar correcciones al alza para
reflejar la tendencia del mercado en el plazo que reste hasta la finalizacin de
las obras.

2. En los inmuebles terminados, en caso de encontrarse arrendados en la fecha
de tasacin, se calcular el valor por comparacin para el supuesto de que se
halle libre de inquilinos y el valor por actualizacin segn lo previsto en el
artculo 29. El valor de tasacin se corresponder con el menor de ellos. Si no
estuviesen arrendados el valor de tasacin ser el valor por comparacin para
el supuesto que se halle libre de inquilinos.

3. Cuando no fuera posible el clculo de ninguno de los valores sealados en el
apartado anterior, el valor se corresponder con el del mtodo de actualizacin
segn lo previsto en el artculo 28, y en caso de no poder calcularse este
ltimo, se corresponder con el mtodo de actualizacin previsto en el artculo
30. De no ser posible la aplicacin de ninguno de los mtodos anteriores, ser
de aplicacin lo establecido en el artculo 43.4 de esta Orden, utilizando un
procedimiento que est admitido en la prctica profesional para el clculo del
valor de mercado del inmueble en cuestin.
En caso de hacer uso de lo establecido en el artculo 30 y 43.4, el valor de
tasacin no podr ser superior:
o
o a) Al valor de reemplazamiento neto, si se est realizando una tasacin
previa.
o
o b) Al valor de adquisicin del inmueble por la institucin de inversin
colectiva, si se est realizando la primera tasacin con efectos en el
clculo del valor liquidativo, o
o
o c) Al ltimo valor de tasacin asignado al inmueble, cuando se hubiese
podido calcular por otros procedimientos de acuerdo a lo previsto en
este artculo, si se est realizando el resto de tasaciones peridicas.

4. Cuando exista un valor mximo legal para el inmueble objeto de tasacin, el
valor de tasacin no podr ser superior a dicho valor mximo legal, excepto en
el caso de viviendas de proteccin oficial en las que el fin del perodo de
afeccin que reste sea inferior a cinco aos desde la fecha de tasacin. En este
ltimo caso, el valor de tasacin no podr ser superior al que resulte de la
siguiente ecuacin:
Frmula
Donde:
o
o VML: es el valor mximo legal para venta.
o
o VTL: valor por comparacin para el supuesto de que se halle libre de
inquilinos.
o
o Tr= Nmero de meses restantes hasta la expiracin del rgimen de
proteccin.
Artculo 47 redactado por el nmero trece del artculo nico de la Orden EHA/3011/2007, de 4 de
SECCIN 3
VALORACIN DE FINCAS RSTICAS
Lo establecido en esta seccin ser de aplicacin a la valoracin de fincas rsticas

incluidas aquellas con mejoras, instalaciones o edificios.
Artculo 49 Valor de tasacin de fincas rsticas para todas las finalidades
El valor de tasacin de fincas rsticas se obtendr sumando los siguientes valores:

a) El valor de tasacin de la tierra, incluidos los distintos edificios e
instalaciones no desmontables vinculados y necesarios para su explotacin.
Dicho valor ser el menor entre el valor por comparacin, en su caso ajustado,
de las distintas clases de tierra, y el valor por actualizacin de la explotacin.

b) El valor de tasacin de los edificios o instalaciones destinados a
explotaciones distintas de aquellas a las que se dedican los diferentes tipos de
tierra. Dicho valor se obtendr como si fueran inmuebles ligados a una
explotacin econmica y ser, como mximo, el valor de reemplazamiento
neto.

c) El valor de tasacin de otros edificios o instalaciones (residencias,
recreativas, etc.). Dicho valor ser el valor de tasacin calculado de acuerdo con
los artculos 45 (Valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para el
mercado hipotecario), 46 (Valor de tasacin de edificios y elementos de
edificios para Entidades aseguradoras y fondos de pensiones) y 47 (Valor de
tasacin de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversin
colectiva inmobiliarias) de esta Orden segn la finalidad de tasacin. Letra c) del
artculo 49 redactada por el nmero catorce del artculo nico de la Orden EHA/3011/2007, de 4
de octubre, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de
valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras
(B.O.E. 17 octubre).Vigencia: 18 octubre 2007
SECCIN 4
VALORACIN DE SOLARES Y TERRENOS
1. Lo establecido en esta seccin ser de aplicacin a la valoracin de terrenos

clasificados como urbanos y urbanizables y no urbanizables que no se valoren como
fincas rsticas.
2. Tambin se aplicar, justificndolo debidamente, a aquellos inmuebles construidos

en los que no exista impedimento legal para su demolicin y cuyo mayor y mejor uso
sea el de terreno.
Artculo 51 Valor de tasacin de terrenos para todas las finalidades
1. El valor de tasacin de los terrenos de nivel urbanstico I ser el valor por

comparacin, en su caso, ajustado. Cuando su clculo no fuera posible, el valor de
tasacin ser el valor residual. En ambos casos se descontarn, cuando proceda, los
gastos de demolicin.
La existencia de un proyecto de construccin sobre un determinado terreno no permite

valorar ste de manera diferente a la prevista en esta seccin.
2. El valor de tasacin de los terrenos sujetos a explotacin econmica distinta de la
agropecuaria ser el valor por actualizacin calculado por el procedimiento previsto en
el artculo 30.
3. El valor de tasacin en los restantes casos de terrenos catalogados como nivel

urbanstico II ser el valor por comparacin sin consideracin alguna a su posible
utilizacin urbanstica. Cuando el clculo de dicho valor no fuera posible el valor de
tasacin ser como mximo, el valor catastral del terreno.
4. Los valores a que se refiere el apartado 1 anterior se calcularn teniendo en cuenta

el aprovechamiento urbanstico susceptible de apropiacin por su propietario en la
fecha de la tasacin.
SECCIN 5
VALORACIN DE DETERMINADOS DERECHOS Y DE LOS BIENES

OBJETO DE LOS MISMOS
1. Lo establecido en esta seccin ser de aplicacin a la valoracin de determinados

derechos reales o limitaciones que recaigan sobre un bien objeto de valoracin de
acuerdo con la presente Orden.
2. Los derechos y limitaciones a que se refiere el apartado anterior son:

a) El derecho de superficie.

b) La concesin administrativa.

c) La servidumbre.

d) La nuda propiedad, el usufructo, el uso y la habitacin.

e) Limitaciones de dominio.

f) Las opciones de compra.

g) Tiempo compartido sobre inmuebles.

h) Compromisos de compra a plazos.
Artculo 53 Valoracin de inmuebles sobre los que existe derecho de superficie
1. Para valorar un edificio o elemento de edificio construido o a construir para la

hiptesis de edificio terminado en ejercicio de un derecho de superficie sobre un
terreno propiedad de un tercero, se podr elegir cualquiera de los procedimientos
indicados en las letras siguientes:

a) Se aplicarn, en funcin de la finalidad de tasacin, los artculos 45 (Valor de
tasacin de edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario), 46
(Valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para Entidades
aseguradoras y fondos de pensiones) y 47 (Valor de tasacin de edificios y
elementos de edificios para instituciones de inversin colectiva inmobiliarias)
de esta Orden como si fueran inmuebles en pleno dominio.
Del valor as obtenido se restarn:
o
o i) El valor actual de los pagos a efectuar al concedente.
o
o ii) El valor actual del valor de reversin calculado de acuerdo con el
artculo 31.3 en la fecha de extincin del derecho de superficie.
Letra a) del nmero 1 del artculo 53 redactada por el nmero quince del artculo nico de la
Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27
de marzo, sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos para
ciertas finalidades financieras (B.O.E. 17 octubre).Vigencia: 18 octubre 2007

b) Calculando el valor por actualizacin a que se refiere el artculo 24.2 de esta
Orden. Para el clculo de dicho valor se tendrn en cuenta adems las
precisiones siguientes:
o
o i) Los pagos a efectuar al concedente por cualquier concepto.
o
o ii) Las inversiones a efectuar por el concesionario en edificios o
instalaciones.
o
o iii) El perodo en que se generarn rentas o ingresos.
o
o iv) La inexistencia de un valor de reversin para el concesionario.
2. Para valorar un derecho de superficie sobre un determinado terreno se aplicar el
mtodo residual por el procedimiento dinmico previsto en el artculo 36
(Procedimiento de clculo dinmico) de esta Orden teniendo en cuenta, en particular
las cantidades a pagar por el superficiario durante la construccin y, en su caso, resto
de duracin del derecho, as como los cobros y pagos generados por la actividad
econmica asociada al derecho de superficie.
3. Para valorar la propiedad de un terreno sobre el que est constituido un derecho de

superficie se sumar:

a) El valor actual de los pagos a efectuar al concedente.

b) El valor actual del valor de reversin calculado de acuerdo con el artculo
31.3 (Valor de reversin), en la fecha de extincin del derecho de superficie.
4. Las tasas de capitalizacin que se utilizan para calcular los valores citados en este
artculo se determinarn de acuerdo con los artculos 32 y 38, segn corresponda y
debern tomar en consideracin, adicionalmente, las condiciones del derecho de
superficie, especialmente en cuanto a las causas y plazo de extincin o resolucin.
5. Sin perjuicio de lo sealado en los nmeros anteriores, cuando existan datos

suficientes sobre transacciones de inmuebles en derecho de superficie, o de derechos
de superficie o de terrenos afectados por derechos de superficie en condiciones
similares al que se valora, se podr utilizar el mtodo de comparacin, siempre que se
cumplan los requisitos del artculo 22 (Procedimiento de clculo del valor por
comparacin) de esta Orden.
Artculo 54 Valoracin de concesiones administrativas
1. Para valorar un edificio o elemento de edificio construido o a construir para la

hiptesis de edificio terminado sobre los que est constituida una concesin
administrativa, se podr elegir cualquiera de los procedimientos indicados en las letras
siguientes:

a) Se aplicarn, en funcin del tipo de inmueble y de la finalidad de tasacin,
los artculos 45 (Valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para el
mercado hipotecario), 46 (Valor de tasacin de edificios y elementos de
edificios para Entidades aseguradoras y fondos de pensiones), 47 (Valor de
tasacin de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversin
colectiva inmobiliarias) y 49 (Valor de tasacin de fincas rsticas) de esta Orden
como si fueran inmuebles en pleno dominio.
Del valor as obtenido se restar:
o
o i) El valor actual de los pagos a efectuar al concedente.
o
o ii) El valor actual de reversin calculado de acuerdo con el artculo 31.3
en la fecha de extincin de la concesin administrativa.
Letra a) del nmero 1 del artculo 54 redactada por el nmero diecisis del artculo nico de la
Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27
de marzo, sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos para
ciertas finalidades financieras (B.O.E. 17 octubre).Vigencia: 18 octubre 2007

b) Calculando el valor por actualizacin a que se refiere el artculo 24.2 de esta
Orden. Para el clculo de dicho valor se tendrn en cuenta adems las
precisiones siguientes:
o
o i) Los pagos a efectuar al concedente por canon u otro concepto.
o
o ii) Las inversiones a efectuar por el concesionario en edificios o
instalaciones.
o
o iii) Las tarifas del servicio pblico de la concesin y su previsible
evolucin.
o
o iv) El perodo en que se generarn rentas o ingresos.
o
o v) La inexistencia de un valor de reversin para el concesionario.
2. Para valorar una concesin administrativa sobre un determinado terreno se aplicar
el mtodo residual por el procedimiento dinmico previsto en el artculo 36
(procedimiento de clculo dinmico) de esta orden teniendo en cuenta, en particular:

a) Las cantidades a pagar por el beneficiario de la concesin durante la
construccin y en su caso durante el resto de la duracin de la concesin.

b) Los cobros y pagos generados por la actividad econmica asociada a la
concesin.
3. Para valorar la propiedad de un terreno sobre el que est constituido una concesin
administrativa se sumar:

a) El valor actual de los pagos a efectuar al concedente.

b) El valor actual de reversin calculado de acuerdo con el artculo 31.3 en la
fecha de extincin de la concesin administrativa.
4. Las tasas de actualizacin que se utilicen para calcular los valores actuales citados
en este artculo se determinarn de acuerdo con los artculos 32 y 38, segn
corresponda y debern tomar en consideracin adicionalmente las condiciones de la
concesin administrativa sobre causas y plazos de extincin o resolucin, as como de
las tarifas del servicio pblico de la concesin y su posible evolucin.
5. Sin perjuicio de lo sealado en los nmeros anteriores cuando existan datos

suficientes sobre transacciones de inmuebles en concesin administrativa, o de
concesiones administrativas o de terrenos afectados por concesiones administrativas,
en condiciones similares al que se valora, se podr utilizar el mtodo de comparacin,
siempre que se cumplan los requisitos del artculo 22 (procedimiento de clculo del
valor por comparacin) de esta Orden.
Artculo 55 Valoracin de la servidumbre
1. Las servidumbres contempladas en el Ttulo VII del libro segundo del Cdigo Civil,
se valorarn restando del valor del inmueble, supuesto libre de la carga impuesta por
la servidumbre, el valor de dicho inmueble teniendo en cuenta el efecto de la
servidumbre que lo grava.
2. Los valores a que se refiere el apartado anterior se calcularn aplicando el mtodo

correspondiente contemplado en la presente Orden.
Artculo 56 Valoracin de la nuda propiedad, del usufructo, del uso y la habitacin
El valor de la nuda propiedad, del usufructo, del uso y de la habitacin se determinar

conforme a las siguientes reglas:

1.) Se calcular la base para el prorrateo que ser el valor por actualizacin
segn el procedimiento previsto en el artculo 28 (Flujos de caja de los
inmuebles con mercado de alquileres) de esta Orden.

2.) La distribucin de la base de prorrateo entre el usufructo y la nuda
propiedad ser la siguiente:
o
o Usufructo: valor actual actuarial de los flujos de caja durante el perodo
que se mantiene el derecho.
o
o Nuda propiedad: diferencia entre la base de prorrateo y el valor actual
anterior.
Consideraciones para el clculo del usufructo:
o
o a) usufructo constituido a favor de una sola persona:

a.1) si el usufructo es temporal: se calcular el valor actual
actuarial de una renta cuya duracin sea la temporalidad no
transcurrida, para una cabeza de la edad del usufructuario

a.2) si el usufructo es vitalicio: se calcular el valor actual
actuarial de una renta vitalicia para una cabeza de la edad del
usufructuario.
o
o b) usufructo constituido a favor de ms de una persona:

b.1) si el usufructo es temporal: se calcular el valor actual
actuarial de una renta cuya duracin sea la temporalidad no
transcurrida, considerando las probabilidades de supervivencia
del grupo y su casustica de extincin segn los rdenes de
fallecimiento.

b.2) si el usufructo es vitalicio: se calcular el valor actual
actuarial de una renta vitalicia, considerando las probabilidades
de supervivencia del grupo y su casustica de extincin segn los
rdenes de fallecimiento.
o
o
o c) las frmulas a aplicar en cada caso sern las siguientes:

A. Valor actual actuarial de una renta para una sola cabeza:

A.a Renta temporal:
Frmula
Ct: flujo de caja con vencimiento en el momento t.
i: tipo de inters segn el art. 32 de esta Orden.
t px: probabilidad de que una cabeza de edad x viva t aos

ms.
x: edad del usufructuario en el momento del clculo.
n: temporalidad no transcurrida del usufructo.

A.b Renta vitalicia:
Frmula
w: edad lmite de la tabla de mortalidad utilizada.

B. Valor actual actuarial de una renta para ms de una cabeza:
Frmulas aplicables para el caso en que el grupo de
usufructuarios est formado por dos cabezas:

B.a Extincin al primer fallecimiento:
Renta temporal:
Frmula
t pxy: probabilidad de que la cabeza (x) y la cabeza (y)

estn vivas las dos dentro de t aos.
Frmula
Renta vitalicia:
Frmula
t pxy: probabilidad de que la cabeza (x) y la cabeza (y)

estn vivas dentro de t aos.
Frmula
B.b Extincin al segundo (ltimo fallecimiento):

Renta temporal:
Frmula
Frmula
Renta vitalicia:
Frmula
o Letra c) del apartado 2.) del artculo 56 redactada por el nmero diecisiete del artculo
nico de la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, por la que se modifica la Orden
ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de
determinados derechos para ciertas finalidades financieras (B.O.E. 17
o
o d) los clculos anteriores se realizarn con las tablas de supervivencia
que cumplan los requisitos establecidos en el artculo 34.1, apartados
a), b), c), e) y ltimo inciso, del Reglamento de Ordenacin y Supervisin
de los Seguros Privados, aprobado por Real Decreto 2486/1998, de 20
de noviembre.
Hallados los valores actuales del usufructo y de la nuda propiedad, cuya
suma tiene que ser igual a la base de prorrateo, se determina la
proporcin que estos valores tienen.

3.) El valor del usufructo y de la nuda propiedad ser la resultante de aplicar al
valor de tasacin del inmueble conforme a esta Orden ministerial la proporcin
correspondiente determinada en el prrafo anterior.

4.) El valor del derecho de uso y habitacin se obtendr dividiendo el valor del
derecho de usufructo, calculado conforme a las reglas anteriores, por 1,12.
Artculo 57 Valoracin de las limitaciones del dominio
1. Las prohibiciones y las limitaciones generales o particulares de la plena propiedad o
de la libre utilizacin de los inmuebles, diferentes a las sealadas en los artculos 53
(Valoracin de inmuebles sobre los que existe derecho de superficie), 54 (Valoracin
de concesiones administrativas), 55 (Valoracin de la servidumbre) y 56 (Valoracin de
la nuda propiedad, del usufructo, del uso y la habitacin) de esta Orden, se tendrn en
cuenta en la valoracin de stos.
2. La valoracin de las limitaciones se determinar aplicando los mtodos previstos en

el captulo I de este Ttulo, que correspondan al contenido jurdico de la limitacin del
dominio, aplicados a la cuanta en la que la propiedad quede afectada.
3. El valor del inmueble vendr determinado por la diferencia entre el obtenido como si
no existiera la limitacin del dominio, y el valor de sta.
Artculo 58 Valoracin de opciones de compra
Las opciones de compra sobre inmuebles que se valoren a los efectos del artculo 2.c)
(mbito de aplicacin) de esta Orden, lo harn considerando el valor del inmueble, los
plazos y las condiciones de la ejecucin de la opcin que figuren en la documentacin
que regule el derecho de opcin.
El valor de la opcin se determinar conforme a las siguientes reglas:

a) Si la diferencia entre el valor del inmueble en la fecha de tasacin calculado
segn lo previsto en el artculo 47 (valor de tasacin de edificios y elementos
de edificios para instituciones de inversin colectiva inmobiliarias) de esta
Orden y el precio de ejercicio de la opcin sobre el inmueble actualizado, es
positiva, el valor de la opcin ser equivalente a esa diferencia. Para la
actualizacin se utilizar como tasa de descuento el tipo de inters cotizado en
el mercado secundario de Deuda Pblica con vencimiento ms prximo al plazo
restante para el ejercicio del derecho. Letra a) del artculo 58 redactada por el nmero
dieciocho del artculo nico de la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, por la que se
modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoracin de bienes

b) Si la mencionada diferencia fuera negativa o nula el valor de la opcin ser
nulo.

c) En cualquiera de los casos en los que la opcin, su plazo de ejecucin o el
importe por el que se puede ejecutar, estn condicionados a situaciones o
plazos que hagan improbable su ejercicio, en opinin de la entidad tasadora,
su valor ser nulo.
Artculo 59 Valoracin de inmuebles con tiempo compartido
1. Los inmuebles que sean total o parcialmente objeto del derecho previsto en la Ley
42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes
inmuebles de uso turstico y normas tributarias, se valorarn en la parte sujeta a este
derecho de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Se determinar el valor de todos los periodos susceptibles de cesin del
inmueble sujeto total o parcialmente a este derecho, estn cedidos o no, por el
mtodo de actualizacin de rentas, utilizando como inters el de la deuda
pblica de duracin ms prxima al nmero de aos restantes para la
finalizacin del rgimen.

b) Se determinar el valor de cada perodo cedido de cada elemento de edificio
sujeto a este derecho por el mtodo de actualizacin de rentas, sin considerar
el valor de reversin y utilizando como inters el de deuda pblica de duracin
ms prxima al nmero de aos restantes para la finalizacin del contrato.

c) En ambos casos los flujos de caja se calcularn segn lo previsto en el
artculo 28 teniendo en cuenta las rentas medias de inmuebles arrendados
comparables, considerando la poca del ao a que se refieran que deber de
ser la misma que la del periodo cuyo valor se pretende obtener.
2. Para la obtencin del valor del inmueble sujeto total o parcialmente a este derecho y
del que se han cedido determinados periodos se restar del valor obtenido en el punto
1.a) la suma de valores obtenidos en el punto 1.b) y se calcular la proporcin que
representa sobre el valor obtenido en el punto 1.a).
Para la obtencin del valor de uno o ms periodos cedidos se determinar la

proporcin que representa sobre el valor obtenido en el punto 1.a).
3. Se multiplicar, segn el caso, la proporcin as hallada por el menor entre el valor

por comparacin, el valor por actualizacin calculado segn el procedimiento del
artculo 28 y el valor de reemplazamiento neto del inmueble, en el supuesto de que no
existiera este derecho.
Artculo 60 Valoracin de compromisos de compra a plazos
1. Los compromisos de compra a plazo sobre inmuebles que se valoren a los efectos
del artculo 2.c) (mbito de aplicacin) de esta Orden, se valorarn considerando el
valor del inmueble, el plazo y las condiciones del contrato que figuren en la
documentacin que regule dicho compromiso.
2. El valor del compromiso se determinar como diferencia entre el valor del inmueble
en el momento de la tasacin, calculado conforme a lo previsto en el artculo 47 (Valor
de tasacin de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversin
colectiva inmobiliaria) de esta Orden, y el precio pactado en el contrato de compra a
plazo actualizado, utilizando como tasa de actualizacin el tipo de inters de la deuda
pblica con duracin ms prxima al plazo restante para el ejercicio del compromiso.
TTULO III
Elaboracin de informes y certificados de tasacin
CAPTULO I
Artculo 61 Principios y reglas generales

tasacin homologadas debern elaborar los informes y certificados de tasacin de
acuerdo con las siguientes reglas generales:

a) Redactarlos con veracidad y transparencia.

b) Indicar explcitamente y de forma notoria si la tasacin se ha realizado o no
de acuerdo con las disposiciones contenidas en la presente Orden.
En todo caso, se citar dicha Orden con su denominacin completa y se indicar la
fecha del Boletn Oficial del Estado en que haya sido publicada.
2. Cuando el informe se elabore para las finalidades previstas en el artculo 2 (mbito

de aplicacin) de esta Orden, sus aspectos formales y estructurales se ajustarn a lo
establecido en los artculos siguientes.
En todos los casos en los que la presente Orden prevea la adopcin de una decisin u
opcin determinada junto a su justificacin razonada, esta justificacin se har constar
de forma expresa en el informe de tasacin, y en el correspondiente certificado cuando
as proceda por estar incluidas en el mismo las informaciones a que se haya aplicado la
decisin u opciones citadas. Cuando la norma prevea una justificacin destacada se
har uso de un tipo de letra diferente u otros procedimientos que llamen la atencin
del lector.
3. El informe y certificado de la actualizacin de una tasacin se realizar con las

mismas exigencias que las de cualquier otra tasacin y deber contener adems la
identificacin de la tasacin anterior a la que actualiza.
Artculo 62 Emisin y caducidad de las tasaciones
1. La fecha de emisin de un informe o certificado de tasacin no podr ser posterior

en ms de dos meses a la fecha en que se haya efectuado la ltima inspeccin ocular
del bien valorado.
2. No obstante, en el caso de los terrenos, o en otros excepcionales y expresamente

justificados en el informe, tales como la valoracin de patrimonios, dicho perodo
podr alargarse hasta los seis meses.
3. A efectos de esta Orden la fecha de emisin ser considerada como la fecha de la

tasacin.
4. Los informes y certificados caducarn, necesariamente, a los seis meses contados
desde la fecha en que haya sido emitido el informe.
CAPTULO II
Aspectos formales
SECCIN 1
ASPECTOS FORMALES ESPECFICOS DEL CERTIFICADO
Artculo 63 Requisitos del certificado
1. El certificado de tasacin se elaborar de acuerdo con la forma y contenido mnimo

siguiente:

a) Se indicar la denominacin social de la sociedad de tasacin o de la entidad
financiera que lo emita, y su nmero de inscripcin en el Registro del Banco de
Espaa.
Se confeccionar en papel con el membrete de la sociedad de tasacin o de la
entidad financiera que lo emite, con mencin del nmero de pginas que lo
componen. Alternativamente tambin podr confeccionarse y archivarse por
medios electrnicos en soporte duradero siempre que est asegurada la
identificacin de la entidad que la emite y la conservacin de su integridad para
ulterior consulta.

b) Indicar la finalidad legal de la tasacin.

c) Incluir una referencia precisa al informe de tasacin que sintetiza.

d) Contendr la localizacin y tipo de inmueble, su identificacin registral, la
referencia catastral, la superficie til cuando se trate de edificios y sea
comprobable, la superficie adoptada en el clculo de los valores tcnicos y su
estado de ocupacin y salvo a efectos de la finalidad del artculo 2.a) (mbito
de aplicacin), el titular registral en el momento de la tasacin. Letra d) del nmero
1 del artculo 63 redactada por el nmero diecinueve del artculo nico de la Orden

e) Incluir una declaracin expresa de que la tasacin se ha realizado de
acuerdo con los requisitos de esta Orden u otra normativa aplicable segn la
finalidad de la tasacin.

f) Indicar el mtodo o mtodos de valoracin utilizados, as como los valores
estimados para cada mtodo.

g) Indicar el valor de tasacin del inmueble as como las limitaciones al
dominio que se mencionaran especficamente y el valor a efectos de seguro de
incendios y otros daos.
Cuando se refiera a varios inmuebles que constituyan fincas registrales o
funcionales independientes deber especificar el valor de tasacin que se
asigna a cada una de ellas.

h) Indicar, en su caso, los condicionantes y advertencias a que se refieren los
artculos 10 (Condicionantes), 11 (Advertencias generales) y 12 (Advertencias
especficas) de esta Orden.

i) Se indicar su fecha de emisin, la fecha de la ltima visita al inmueble y la
fecha lmite de validez.

j) Se firmar por un representante de la entidad que emita el certificado o de la
entidad financiera a cuyos servicios pertenezca el tasador. La firma ser
autgrafa, mecanizada o electrnica en cuyo caso cumplir la normativa
vigente sobre firma electrnica, correspondiendo a la entidad tasadora
establecer los procedimientos que aseguren la inalterabilidad de los
documentos en que se estampa.

k) Contendr cualquier otra informacin que sea requerida, por la normativa
especfica segn la finalidad de la tasacin.
SECCIN 2
ASPECTOS FORMALES ESPECFICOS DEL INFORME
Artculo 64 Requisitos formales del informe
El informe se elaborar con los siguientes requisitos formales:

a) Se indicar la denominacin social de la sociedad de tasacin o de la entidad
financiera que lo emita, y su nmero de inscripcin en el Registro del Banco de
Espaa.
Se confeccionar en papel con el membrete de la sociedad de tasacin o de la
entidad financiera que lo emite, con mencin del nmero de pginas que lo
componen. Alternativamente tambin podr confeccionarse y archivarse por
medios electrnicos en soporte duradero siempre que est asegurada la
identificacin de la entidad que la emite y la conservacin de su integridad para
ulterior consulta.

b) Se elaborar conforme a la estructura y contenido previstos en los artculos
65 (Estructura general de los informes de tasacin) y siguientes.

c) Se firmar por un representante de la entidad tasadora y por el profesional
competente que haya realizado el informe, de acuerdo con lo establecido en
el artculo 2.2 del Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo.
Necesariamente una de las dos firmas ser autgrafa o electrnica, en cuyo caso
cumplirn la normativa vigente sobre firma electrnica correspondiendo a la entidad
tasadora establecer los procedimientos que aseguren la inalterabilidad de los
documentos en que se estampa.
Cuando el profesional competente que haya realizado el informe no sea el mismo que
haya realizado la visita e inspeccin ocular del inmueble objeto de valoracin, el
informe indicar adems los datos profesionales y personales del profesional
competente que la haya realizado, especificando tal circunstancia.
CAPTULO III
Aspectos estructurales
Artculo 65 Estructura general de los informes de tasacin
1. Los informes de tasacin se elaborarn y presentarn de acuerdo con la estructura

que se especifica en este artculo. Dicha estructura contendr como mnimo los
siguientes apartados:

a) Solicitante de la tasacin y finalidad.

b) Identificacin y localizacin.

c) Comprobaciones y documentacin.

d) Localidad y entorno.

e) Descripcin y superficie del terreno.

f) Descripcin y superficie de la edificacin.

g) Descripcin urbanstica.

h) Rgimen de proteccin, tenencia y ocupacin.

i) Anlisis de mercado.

j) Datos y clculo de los valores tcnicos.

k) Valores de tasacin.

l) Condicionantes y advertencias

m) Observaciones.

n) Fecha de emisin, caducidad y firmas.

o) Documentacin anexa al informe.
2. Los apartados sealados en el apartado anterior se rellenarn teniendo en cuenta el
principio de proporcionalidad, segn el tipo de inmueble que sea objeto de valoracin
y en ellos se expresar como mnimo el contenido que se indica en los artculos
siguientes.
Artculo 66 Solicitante y finalidad
1. En este apartado del informe se indicar:

a) El cliente de la entidad tasadora.

b) La finalidad para la cual se haya hecho la tasacin.

c) Si la tasacin se ha realizado siguiendo las disposiciones contenidas en la
presente Orden, citando la Orden con su denominacin completa y la fecha del
Boletn Oficial del Estado en que haya sido publicada.
2. Cuando la finalidad de la tasacin sea la prevista en el artculo 2.a) (mbito de
aplicacin) de esta Orden, se indicar adems la entidad que haya sido mandatario del
cliente para su encargo.
Artculo 67 Identificacin y localizacin
En este apartado del informe se indicar:

a) Si se valora un solo edificio o elemento de edificio o a varios agrupados en
un nico complejo, o en el mismo edificio.

b) Si se trata de un inmueble terminado, en proyecto, construccin o en
rehabilitacin.

c) Los datos correspondientes a la localizacin del inmueble objeto de
valoracin, as como los de su identificacin registral y la referencia catastral.
Letra c) del artculo 67 redactada por el nmero veinte del artculo nico de la Orden

d) Cuando el objeto de la valoracin sea una finca rstica o un terreno no
urbanizable se expresar, adems de lo sealado en la letra anterior, el pago o
paraje, trmino municipal, comarca y provincia en que se encuentre dicha finca,
as como el nombre con que figura en el Registro de la Propiedad y, cuando sea
diferente, aquel por el que se le conoce habitualmente.
Artculo 68 Comprobaciones y documentacin
En este apartado del informe se indicar la relacin de las comprobaciones realizadas

por la entidad tasadora para la confeccin del informe y la relacin de los documentos
utilizados.
Artculo 69 Localidad y entorno
1. En el apartado localidad y entorno se expresarn las caractersticas bsicas de

ambos que puedan influir en la valoracin, por ejemplo, el tipo de ncleo, su
ocupacin laboral predominante, su poblacin de derecho y evolucin reciente, as
como las caractersticas bsicas de la localidad de la que dependa cuando exista.
2. Cuando el objeto de la valoracin sea un edificio, un elemento de un edificio o un

terreno, entre las caractersticas bsicas del entorno se indicarn por ejemplo: el nivel
de renta, los rasgos de homogeneidad arquitectnica y usos dominantes,
infraestructuras, equipamiento y servicios, sus comunicaciones, aparcamientos, el nivel
de desarrollo edificatorio del entorno, su antigedad caracterstica, la renovacin
experimentada recientemente, etc.
3. Cuando el objeto de la valoracin sea una finca rstica, entre las caractersticas
bsicas del entorno se indicarn, por ejemplo: las explotaciones caractersticas, su
densidad de poblacin, sus equipamientos y servicios, en particular los que permitan o
faciliten la explotacin agraria, su infraestructura, etc.
Artculo 70 Descripcin y superficie del terreno
1. Cuando el objeto de valoracin sea un edificio o un terreno de carcter urbano, en

este apartado del informe se indicar:

a) La superficie del terreno comprobada por el tasador, la superficie catastral y
la que figure en la documentacin registral utilizada. Letra a) del nmero 1 del
artculo 70 redactada por el nmero veintiuno del artculo nico de la Orden EHA/3011/2007, de
4 de octubre, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de
valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras

b) Las obras de infraestructura exteriores del terreno de las que est dotado,
as como de las pendientes de realizar en el momento de la tasacin,
expresando una estimacin del porcentaje de obra realizada y de la inversin
pendiente.
2. Cuando el objeto de valoracin sea un elemento de un edificio, no ser necesario
exponer la informacin prevista en este artculo, excepto que por su trascendencia
sobre el valor del inmueble se considere relevante.
3. Cuando el objeto de valoracin sea una finca rstica, se indicar:

a) La superficie del terreno comprobada por el tasador, detallando el tipo de
comprobaciones realizadas, la superficie catastral y la que figure en la
documentacin registral utilizada. Letra a) del nmero 3 del artculo 70 redactada por el
nmero veintids del artculo nico de la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, por la que se
modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoracin de bienes

b) La superficie aproximada destinada a los distintos aprovechamientos
agrarios y, en su caso, la dedicada a otros fines (residenciales, recreativos,
otras explotaciones econmicas, etc.).

c) Las infraestructuras interiores de que dispone (agua, caminos, energa
elctrica, etc.).

d) En relacin con el suelo, los factores de textura, profundidad, pedregosidad,
salinidad y pendiente, indicando las clases agrolgicas.

e) En las fincas donde existan explotaciones de regado, la procedencia de las
aguas, caudales, calidad, sistema de extraccin y distribucin en la finca segn
el sistema de riego.

f) En el caso de que existan caractersticas especiales se sealarn aquellas que
influyan en su valor, tales como su especial ubicacin, circunstancias
paisajsticas, ecolgicas, cinegticas.

g) Las alternativas seguidas para las rotaciones de cultivo y sus caractersticas.
Artculo 71 Descripcin y superficie de la edificacin
1. Cuando el objeto de valoracin sea un edificio, se indicar:

a) La distribucin de las edificaciones y servicios en la parcela, la tipologa de la
edificacin, la superficie total, sealando si es la til o la construida con o sin
partes comunes, el nmero de plantas, distribucin bsica, usos y superficie de
cada una de ellas, existencia de elementos comunes, servicios generales
internos, y atendiendo a sus usos, las circunstancias especficas ms relevantes
para cada uno de ellos. Siempre que sea comprobable se indicar la superficie
til.

b) Los elementos fundamentales de la edificacin (cimentacin, estructura,
cubierta, cerramientos exteriores, carpinteras exteriores, etc.), las
instalaciones relevantes (fontanera, calefaccin, aire acondicionado, gas,
electricidad, ascensores, prevencin de incendios, etc., as como las
terminaciones y acabados relevantes.

c) En el caso de edificios en construccin o rehabilitacin, las caractersticas de
los apartados anteriores se referirn, en la parte de la obra que an no est
ejecutada, al proyecto que haya servido de base para la concesin de la licencia
municipal.
Tambin se expresar en qu fase se encuentran las obras, indicando una
estimacin del porcentaje de obra ejecutada.

d) En el caso de edificios destinados al uso comercial o industrial se indicarn
tambin las caractersticas y elementos constructivos que limiten o dificulten
usos distintos a los existentes, los acabados, instalaciones o elementos
constructivos recuperables, relevantes y utilizables previsiblemente por un
tercero o polivalentes.
Tambin se expresar si se encuentra terminado en bruto (estructura y
acometida de instalaciones) o si se encuentra acondicionado para la actividad
correspondiente.
2. Cuando el objeto de valoracin sea un elemento de un edificio se indicar:

a) Su superficie, indicando si es la til o la construida con o sin partes
comunes, distribucin y dependencias, situacin relativa y caractersticas
bsicas del edificio del que forme parte, las caractersticas especficas que sean
relevantes para cada uno de sus usos y, cuando existan, sus anexos con su
superficie.

b) Sus caractersticas constructivas e instalaciones relevantes o que afecten al
valor.
3. Cuando el objeto de valoracin sea un terreno de carcter urbano, se indicar si
existen sobre l edificaciones y en el caso de que existan y no est prevista su
demolicin se describir su uso, superficie y principales caractersticas constructivas.
4. Cuando el objeto de valoracin sea una finca rstica, se indicar:

a) Las edificaciones, instalaciones y mejoras permanentes existentes,
distinguiendo las necesarias para la explotacin agraria y/o ganadera y
forestales, las que produzcan rendimiento por s mismas por estar ligadas a
una explotacin econmica distinta de la explotacin agraria del terreno y otras
edificaciones no incluidas en los tipos anteriores, como, por ejemplo, las
viviendas.

b) Para cada una de las edificaciones se describir su uso, distribucin,
superficie y principales caractersticas constructivas, consignando la adecuacin
y suficiencia.
5. Para todo tipo de edificaciones y para las instalaciones agrarias o de otra naturaleza,
se expresar su antigedad y vida til estimadas, el estado de conservacin y los
deterioros aparentes existentes.
Artculo 72 Descripcin urbanstica
1. Cuando el objeto de valoracin sea un edificio o un elemento de un edificio, se

indicar:

a) El grado de adecuacin de sus caractersticas fsicas y usos a que est
destinado, a la normativa urbanstica vigente, as como si est sujeto a algn
tipo de proteccin urbanstica o histrica individualizada.

b) En particular, cuando se trate de edificios, se indicar si son o no conformes
con el planeamiento.
2. Cuando el objeto de valoracin sea un terreno de carcter urbano, se expresar:

a) El planeamiento general de ordenacin vigente y, en su caso, el
planeamiento de desarrollo necesario segn la legislacin urbanstica aplicable,
la fase de aprobacin en la que se encuentra, los plazos previsibles para su
aprobacin definitiva, teniendo en cuenta, en su caso, su inclusin dentro de
un mbito de gestin.

b) La clasificacin urbanstica que corresponda al terreno: urbano, urbanizable
o no urbanizable, o en su caso, clases equivalentes reguladas por la legislacin
urbanstica.
Cuando el terreno objeto de valoracin sea clasificado como urbano, se
expresar adems si tiene o no naturaleza de solar.

c) La calificacin urbanstica, los usos autorizados y prohibidos, la tipologa e
intensidad edificatoria y sus condiciones (ndices de aprovechamiento y de
edificabilidad neta y/o bruta, alturas permitidas, ocupacin mxima,
retranqueos, etc.).

d) El aprovechamiento urbanstico de acuerdo con su mbito de reparto y
mbito de gestin y ejecucin. A este respecto se indicar:
o
o - La superficie realmente construible por el propietario del terreno.
o
o - El sujeto a quien corresponda la iniciativa de la gestin (cualquiera de
las diferentes administraciones, particulares, etc.).
o
o - El sistema y modo de gestin segn la legislacin urbanstica
aplicable.
o
o - Las cargas urbansticas (cesiones, costes de urbanizacin,
obligaciones adquiridas, etc.) que afecten al terreno, atendiendo, en su
caso, al mbito de gestin en el que se encuentre. En este caso, se
indicar tambin la proporcin que la superficie del terreno representa
sobre la superficie total del mbito de gestin al que pertenezcan.
Cuando se hayan iniciado las obras de urbanizacin, se indicar su
estado.
o
o - Los instrumentos de planeamiento y/o gestin, y los trmites de los
mismos, necesarios para que el terreno pueda considerarse solar.
o
o - En el caso de estar establecidos, los plazos de ejecucin previstos
para el desarrollo urbanstico del terreno fijados en el documento
correspondiente de programacin segn legislacin aplicable y, en
particular, las consecuencias que pudieran afectar al valor del terreno en
caso de incumplimiento.
o
o - En el caso de que el terreno est dentro de un mbito sujeto a
expropiacin forzosa, se indicarn los criterios legales aplicables a su
valoracin y el estado del procedimiento expropiatorio.
3. Cuando el objeto de la valoracin sea una finca rstica, se indicar la clasificacin
del suelo y, en su caso, su rgimen de proteccin especial.
Artculo 73 Rgimen de proteccin, tenencia y ocupacin
En este apartado, se indicar para el inmueble que se valora:

a) El estado de ocupacin y, en caso de estar ocupado, el ttulo en virtud del
cual lo est, as como sus caractersticas y plazo de vigencia.

b) Cuando el inmueble tenga o est destinado a una explotacin econmica se
indicarn las caractersticas de la actividad o explotacin econmica albergada
o prevista por la propiedad.

c) Cuando exista algn derecho u obligacin que afecte al contenido del
derecho real de propiedad del inmueble, se describirn sus caractersticas y
efecto sobre el valor.

d) Cuando se valore un inmueble que tenga alguna limitacin legal, urbanstica
o proteccin pblica que limite directa o indirectamente su precio de venta, se
indicar expresamente el hecho y el efecto sobre el valor.
Artculo 74 Anlisis de mercado
En este apartado se describirn las caractersticas del segmento del mercado

inmobiliario relativo a los bienes comparables al que sea objeto de valoracin, cuando
exista. Tambin se indicarn las diferencias apreciadas entre el valor de mercado y el
valor hipotecario en ese segmento del mercado.
Segn el caso, contendr datos relativos a la oferta, a la demanda, a los intervalos de

precios actuales de venta al contado o de alquiler y a las expectativas de oferta-
demanda y de revalorizacin.
Artculo 75 Datos y clculo de los valores tcnicos
1. En este apartado se indicarn los mtodos de tasacin y los criterios utilizados, as

como los clculos realizados para determinar el valor. Adems se informar de
aquellos datos que sean necesarios para realizar dicho clculo y no hayan sido
incluidos en los apartados precedentes. Dichos criterios y datos estarn en funcin del
mtodo de valoracin empleado y sern, como mnimo, los sealados en los nmeros
siguientes de este artculo.
2. Cuando se utilice el mtodo de comparacin, los datos mnimos a que se refiere el

apartado anterior sern:

a) Los datos de al menos seis inmuebles comparables utilizados para aplicar el
mtodo, indicando para cada uno de ellos, como mnimo, la Provincia,
Municipio y, en su caso, el Cdigo postal, la calle y, para los edificios que no
sean viviendas unifamiliares, su nmero.

b) Para cada inmueble los parmetros, los coeficientes y/o ponderaciones y/o
desarrollo estadstico utilizados para realizar la homogeneizacin de precios.
3. Cuando se utilice el mtodo de actualizacin, los datos mnimos a que se refiere el
apartado 1 de este artculo sern, en su caso:

a) Informacin utilizada para fijar las rentas esperadas. En el caso de que se
trate de datos puntuales de comparables se indicarn para cada uno de ellos,
como mnimo, los datos utilizados para realizar la homogeneizacin de rentas.

b) Las ratios medias empleadas en el caso de inmuebles ligados a una
explotacin econmica y las fuentes utilizadas.

c) Detalle de los flujos de caja empleados en el clculo, de la vida til y la tasa
de actualizacin elegidas y del valor residual.
4. Cuando se utilice el mtodo residual, los datos mnimos a que se refiere el apartado
1 sern:

a) Los valores en venta de los productos inmobiliarios correspondientes.

b) Los costes de construccin utilizados.

c) Los plazos de ejecucin y venta en el caso del mtodo residual por el
procedimiento dinmico.

d) La tasa de actualizacin elegida en el caso del mtodo dinmico o del
margen en el caso del mtodo esttico.

e) Detalle de los flujos de caja empleados en el clculo en el caso del mtodo
residual por el procedimiento dinmico.
5. En los casos en los que el valor se calcule por algn mtodo relacionado con el
mtodo de coste y cuando se calcule el valor de inmuebles en construccin, los datos a
que se refiere el apartado 1 sern:

a) Los costes de construccin utilizados.

b) La informacin correspondiente al mtodo elegido para calcular el valor del
suelo.
Artculo 76 Valores de tasacin, condicionantes y advertencias
En este apartado se expresarn:

a) Los valores tcnicos resultantes para cada inmueble objeto de valoracin.

b) El valor de tasacin que resulta teniendo en cuenta el objeto y finalidad de la
valoracin.

c) Los condicionantes o advertencias que pudieran existir conforme a lo
previsto en el Captulo III del Ttulo I de la presente Orden.

d) Las limitaciones a los valores, si las hubiera.

e) El valor mnimo del seguro de incendios y otros daos al continente previstos
en la Disposicin Adicional Primera.
Artculo 77 Fecha de emisin, caducidad y firmas
En este apartado se incluirn:

a) Fecha de la ltima visita al inmueble.

b) La fecha de emisin del informe.

c) La fecha de caducidad del informe.

d) Nombre, firmas y titulacin o cargo de quienes suscriben el informe y
nombre y titulacin de los restantes tcnicos especializados que hayan
intervenido directamente en la tasacin.
Artculo 78 Documentacin anexa al informe
1. En este apartado se incluir al menos la siguiente documentacin grfica:

a) Documento con la informacin catastral grfica del inmueble obtenido
directamente a travs de la oficina virtual del Catastro, siempre que refleje la
realidad material de aqul, en los casos establecidos en el apartado 1 del
artculo 8.

b) En defecto del anterior, planos a escala o croquis de situacin y
emplazamiento del inmueble en el municipio.

c) Planos a escala o croquis acotados del inmueble.

d) Aquella otra que, a juicio del tasador, permita definir e identificar
suficientemente las caractersticas del inmueble (secciones, fotografas, etc.).
Nmero 1 del artculo 78 redactado por el nmero veintitrs del artculo nico de la
Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, por la que se modifica la Orden
ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y
de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (B.O.E. 17
2. Tambin se incluir al menos la siguiente documentacin no grfica:

a) Documento utilizado para la identificacin registral y catastral. Letra a) del
nmero 2 del artculo 78 redactada por el nmero veinticuatro del artculo nico de la Orden

b) Copia de la licencia de obras en los edificios en construccin o
rehabilitacin.

c) En los edificios en proyecto, en construccin o rehabilitacin, un resumen del
presupuesto de ejecucin material.

d) Copia de la cdula de calificacin o documento que determine o permita
determinar el valor mximo legal en los edificios en construccin sujetos a
proteccin pblica.

e) Copia del certificado de titularidad y cargas, cuando dicho documento sea de
uso obligatorio para la tasacin.

f) En inmuebles arrendados, copia del contrato de arrendamiento o en su
defecto ttulo de la ocupacin y excepto para la finalidad prevista en el artculo
2.a) (mbito de aplicacin) de esta Orden, certificado del propietario de la
situacin de ocupacin, rentas vigentes y su estado de pago, y de los gastos
imputables al inmueble durante el ltimo ao.

g) Copia del Balance y Cuenta de Resultados de los ltimos tres aos en el caso
de inmuebles ligados a una explotacin econmica.
3. El contenido de los puntos anteriores se podr integrar total o parcialmente en los
diferentes epgrafes del informe de tasacin, si ello mejora su lectura.
4. En los casos de escrituras o documentos tcnicos extensos, se podr adjuntar la

cartula identificativa de los mismos, o su informacin ms representativa.
TTULO IV
Disposiciones especiales
CAPTULO I
Valoracin de inmuebles de entidades aseguradoras a

efectos de la determinacin de su valor razonable
Ttulo del captulo I del Ttulo IV modificado por el apartado dos de la disposicin final
sexta del R.D. 1060/2015, de 20 de noviembre, de ordenacin, supervisin y solvencia
de las entidades aseguradoras y reaseguradoras (B.O.E. 2 diciembre).Vigencia: 1
enero 2016
Artculo 79 mbito de este Captulo
Las disposiciones especiales recogidas en este captulo tendrn como mbito exclusivo
de aplicacin la valoracin para la finalidad prevista en el artculo 2.b) (mbito de
aplicacin) de esta Orden.
Los inmuebles sern valorados por una entidad de tasacin autorizada para la
valoracin de bienes en el mercado hipotecario (en adelante entidad tasadora
autorizada) con arreglo a las normas que a tal efecto se establecen en la presente
Orden, sin perjuicio de las comprobaciones y revisiones que pueda realizar la Direccin
General de Seguros y Fondos de Pensiones de las valoraciones efectuadas por las
citadas entidades tasadoras autorizadas. Prrafo segundo del artculo 79 redactado por el nmero
veinticinco del artculo nico de la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, por la que se modifica la
Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de
determinados derechos para ciertas finalidades financieras (B.O.E. 17 octubre).Vigencia: 18 octubre
2007
Artculo 80 Documentacin que las entidades aseguradoras deben tener a disposicin
de la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones
1. La entidad aseguradora propietaria del inmueble o del derecho real inmobiliario

deber disponer de un informe de tasacin con los requisitos a los que se refiere el
apartado 2 de este artculo. Dicho informe deber estar a disposicin de la Direccin
General de Seguros y Fondos de Pensiones y podr ser requerido, en cualquier
momento a efectos de controlar las valoraciones realizadas.
2. El informe y el certificado emitidos por la entidad tasadora autorizada se ajustarn a

lo dispuesto en la presente orden, con los requisitos sealados a continuacin:

a) El informe deber mencionar expresamente la fecha y el precio de
adquisicin del inmueble o del derecho real inmobiliario y los importes de las
obras que se hubiesen realizado desde la anterior valoracin, en su caso.

b) Como anexos al informe de tasacin debern figurar los documentos
recogidos en el artculo 81 de esta Orden.

c) El informe contendr el valor mnimo a cubrir por la pliza de seguro de
incendios y otros daos al continente.
Artculo 80 redactado por el nmero veintisis del artculo nico de la Orden EHA/3011/2007, de 4 de
Artculo 81 Documentos incorporados al informe de tasacin
El informe de tasacin comprender los documentos sealados a continuacin:

a) Documento pblico que acredite la adquisicin del inmueble, el precio del
mismo y la forma de pago, en el caso de que sea la primera vez que se tasa el
inmueble. Si la escritura pblica correspondiese a la adquisicin de varios
inmuebles y figurase el precio conjunto de los mismos, la entidad deber
acompaar certificacin expedida por su representacin legal en la que se haga
constar el precio individualizado de cada uno de ellos.

b) Original o copia legalizada de la certificacin registral sealada en el artculo
8.1 (Documentacin necesaria) de esta Orden. Dicha certificacin, en las
tasaciones posteriores a la inicial y siempre que no exista una nueva inscripcin
sobre la finca objeto de valoracin, podr ser sustituida por original de nota
simple registral o por documento equivalente emitido mediante procedimientos
telemticos por el Registro de la Propiedad, expedidos dentro de los tres meses
anteriores a la fecha de la tasacin y comprensivos de la titularidad, cargas y
descripcin completa del inmueble y, en su caso, de los derechos reales y las
limitaciones de dominio que pudieran pesar sobre el mismo.
c) Documentacin a que se refieren los apartados 1 y 2.a) del artculo 78

(Documentacin anexa al informe) de esta Orden.
d) Certificado de las obras de mejora o acondicionamiento, si se hubiesen

realizado despus de la adquisicin del inmueble, comprensiva al detalle de las
mismas y de su valoracin, firmada por el contratista que las haya realizado.
e) Certificacin expedida por el representante legal de la entidad aseguradora,

en la que se haga constar el rgimen de ocupacin y tenencia del inmueble, es
decir, si se encuentra ocupado o desocupado, destinado a uso propio o en
arrendamiento. Si el inmueble estuviese total o parcialmente arrendado se
indicar: la superficie y localizacin de la zona arrendada, la renta lquida anual
producida en total, y, en su caso, la producida por cada una de las partes, la
duracin del contrato, si existe derecho de adquisicin preferente a favor del
arrendatario y las condiciones pactadas y dems clusulas especiales si las
hubiera.
Si el inmueble se encuentra ocupado sin ttulo, cedido en precario, o en
cualquier otra situacin que implique la ocupacin del mismo, en dicha
certificacin se har constar si la ocupacin ha sido formalizada mediante
algn tipo de contrato o bien ha sido pactada verbalmente y en qu trminos,
en cualquier caso se concretar detalladamente la situacin existente con el
ocupante de forma que permita conocer cul es el ttulo actual de ocupacin
del inmueble.
f) En el caso de inmuebles en construccin o rehabilitacin se incluir

certificacin expedida por la entidad aseguradora del acuerdo adoptado por el
rgano social competente comprometindose a finalizar la construccin en el
plazo de cinco aos y certificacin de la propia entidad aseguradora de los
pagos realizados.
g) Los documentos sealados en las letras c), f), g), h) e i) del apartado 2 del
artculo 8 (Documentacin necesaria) de esta Orden, en los casos en que
resulten de aplicacin, y cualquier otro documento que la entidad que tasa crea
necesario para la realizacin de la tasacin.
h) Certificacin expedida por la entidad que asegura el inmueble, en la que se

haga constar el nmero de pliza contratada, que el inmueble se encuentra
asegurado contra el riesgo de incendios y otros daos al continente, ubicacin,
detalle del continente asegurado para cada finca registral y que la pliza se
encuentra al corriente de pago de la prima.

i) Para el caso de derechos reales inmobiliarios la entidad deber disponer,
adems de la certificacin registral sealada en la letra b) de este artculo, en la
que el derecho real se halle inscrito a su favor, aquellos documentos exigidos
por la presente Orden para la valoracin de bienes inmuebles.
Artculo 81 redactado por el nmero veintisiete del artculo nico de la Orden EHA/3011/2007, de 4 de
Artculo 82 Normas complementarias
1. Las entidades aseguradoras debern informar a la Direccin General de Seguros y

Fondos de Pensiones de cualquier incidencia que pudiera producir una alteracin
relevante en el valor de los inmuebles y de los derechos reales inmobiliarios, o en las
circunstancias que pudieran afectar a los mismos.
Nmero 1 del artculo 82 redactado por el apartado tres de la disposicin final sexta
del R.D. 1060/2015, de 20 de noviembre, de ordenacin, supervisin y solvencia de
las entidades aseguradoras y reaseguradoras (B.O.E. 2 diciembre).Vigencia: 1 enero
2016
2. La Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones podr requerir, tanto a la

entidad aseguradora propietaria del inmueble y de los derechos reales inmobiliarios
como a la entidad tasadora autorizada que hubiese emitido el informe, las aclaraciones
necesarias y la presentacin de documentos distintos a los mencionados expresamente
en la presente Orden si fuese preciso para verificar o revisar las circunstancias,
clculos y valores incorporados al informe.
Nmero 2 del artculo 82 redactado por el apartado tres de la disposicin final sexta
2016
3. Si el inmueble estuviese sometido al rgimen de propiedad horizontal, el capital

asegurado en la pliza de seguro contra el riesgo de incendios y otros daos deber
figurar individualizado. Si a la vista del valor de la construccin que figure en el
informe de tasacin se apreciara en el seguro una situacin de infraseguro, la entidad
aseguradora deber de inmediato proceder a subsanarlo. Una vez subsanado podr
computar el inmueble por el valor fijado en el informe de tasacin.
Artculo 82 redactado por el nmero veintiocho del artculo nico de la Orden EHA/3011/2007, de 4 de
Artculo 83 Comprobacin por la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones
de las valoraciones realizadas por entidades tasadoras autorizadas
Cuando la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones acuerde comprobar la
valoracin realizada por entidades tasadoras autorizadas, lo comunicar por escrito a
la entidad aseguradora titular del inmueble o del derecho real inmobiliario. Ambas
entidades debern entregar la documentacin que les sea solicitada y dar las mximas
facilidades para realizar la citada comprobacin; en caso contrario, se proceder por el
tcnico actuante a levantar diligencia de constancia de hechos.
Artculo 83 modificado conforme establece el apartado cuatro de la disposicin final sexta del R.D.
1060/2015, de 20 de noviembre, de ordenacin, supervisin y solvencia de las entidades aseguradoras y
Artculo 84 Valoraciones posteriores a la inicial
1. Las entidades aseguradoras solicitarn de una entidad tasadora autorizada la

revisin de las valoraciones de los inmuebles de su propiedad y de los derechos reales
inmobiliarios inscritos a su favor, antes de que hayan transcurrido dos aos desde la
anterior valoracin y, con independencia de la antigedad de la anterior tasacin,
siempre que se pudiera haber producido una alteracin relevante en el valor de los
mismos. Excepcionalmente, la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones
podr reducir el plazo de los dos aos, con carcter general o para determinada clase
de inmuebles y derechos reales inmobiliarios, cuando por las especiales circunstancias
que afectasen al mercado inmobiliario fuese necesario para evitar sobrevaloraciones de
los inmuebles.
Nmero 1 del artculo 84 redactado por el apartado cinco de la disposicin final sexta
2016
2. Las revisiones de los valores de los inmuebles y de los derechos reales inmobiliarios
podrn hacerse de oficio o a instancia de las entidades aseguradoras.
3. La Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones podr acordar de oficio, en

cualquier momento, la revisin de las valoraciones atribuidas a los inmuebles y a los
derechos reales inmobiliarios cuando estime que el importe de las mismas supere el
valor que resulte de la aplicacin de esta Orden.
4. En las valoraciones posteriores a la inicial ser de aplicacin lo dispuesto en el

artculo 80 (Documentacin de la entidad aseguradora a disposicin de la Direccin
General de Seguros y Fondos de Pensiones) de esta Orden.
5. Cuando se trate de inmuebles en construccin o rehabilitacin, la entidad

aseguradora podr incorporar a la valoracin inicial el importe de las certificaciones al
origen de las obras realizadas y abonadas, sin incluir acopios ni mobiliarios, en cuyo
caso deber disponer de la documentacin sealada en la letra f) del artculo
81(Documentos incorporados al informe de tasacin) de esta Orden con el fin de
justificar el aumento del valor. Una vez finalizadas las obras se realizar una nueva
valoracin correspondiente al inmueble terminado.
Artculo 84 redactado por el nmero treinta del artculo nico de la Orden EHA/3011/2007, de 4 de
Artculo 85 Normas complementarias de valoracin
...
Artculo 85 derogado por la letra c) de la disposicin derogatoria nica del R.D.

1060/2015, de 20 de noviembre, de ordenacin, supervisin y solvencia de las
entidades aseguradoras y reaseguradoras (B.O.E. 2 diciembre). Vigencia: 1 enero
2016
Artculo 86 Valor de afeccin provisional a cobertura de provisiones tcnicas
...

2016
Artculo 87 Crditos hipotecarios
...

2016
CAPTULO II
Determinacin del patrimonio de las instituciones de inversin

colectiva inmobiliarias
A los efectos de la finalidad contemplada en el artculo 2.c de esta Orden:

a) Se exigir adems de lo sealado en esta Orden cualquier otra
documentacin que sea exigida en funcin de la normativa especfica.

b) Si existiesen condicionantes al valor de tasacin, la sociedad gestora o la
sociedad de inversin deber facilitar a la sociedad de tasacin, en el plazo ms
breve posible con el lmite del plazo de validez de la tasacin, la informacin
necesaria y la realizacin de las comprobaciones mnimas que permitan la
supresin de los condicionantes. Letra b) del artculo 88 redactada por el nmero treinta y
dos del artculo nico de la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, por la que se modifica la
Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de
determinados derechos para ciertas finalidades financieras (B.O.E. 17 octubre).Vigencia: 18
octubre 2007

c) Cuando las tasaciones previas a la compra de inmuebles por parte de las
instituciones de inversin colectiva inmobiliaria expresen un valor
condicionado, la institucin no podr comprar el inmueble en cuestin en tanto
no se hayan resuelto las causas que originaron dicha circunstancia y as lo haya
certificado la sociedad tasadora.
CAPTULO III
Determinacin del patrimonio inmobiliario de los fondos de

pensiones
A efectos de la finalidad contemplada en la letra d) del artculo 2 de esta Orden,

resultar de aplicacin a los fondos de pensiones lo dispuesto en el captulo I del ttulo
IV de esta Orden con las siguientes especialidades:

a) Todas las menciones que se efectan a la titularidad o propiedad de los
bienes inmuebles de las entidades aseguradoras se entendern referidas a la de
los fondos de pensiones. Las obligaciones que se establecen con relacin a las
entidades aseguradoras se entendern referidas a las entidades gestoras de los
fondos de pensiones conforme a las funciones que le son propias o tienen
encomendadas.

b) La periodicidad a la que se refiere el artculo 84.1 en el caso de los fondos
de pensiones ser al menos anual.

c) No resultarn de aplicacin los apartados 2 y 3 del artculo 85.

d) Los requisitos de afeccin provisional previstos en el artculo 86, sern
aplicables a efectos de considerar apta la inversin en los fondos de pensiones.
Captulo III del Ttulo IV introducido por el nmero treinta y tres del artculo nico de la Orden
EHA/3011/2007, de 4 de octubre, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre
normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras
DISPOSICIONES ADICIONALES
Disposicin adicional primera Seguro de incendio y otros daos al continente
1. La suma asegurada a efectos del artculo 50.10.g) del Real Decreto 2486/1998, de
20 de noviembre, no ser inferior a:

a) En el caso de edificios completos, el menor entre el valor de
reemplazamiento bruto de la edificacin y el valor de tasacin, excluyendo en
ambos casos el valor del terreno.

b) En el caso de elementos de edificios, al valor de tasacin del elemento,
excluido el valor del terreno.
2. La suma asegurada a efectos del artculo 30 del Real Decreto 685/1982, de 17 de
marzo, no ser inferior a la cantidad resultante de restar del valor de reemplazamiento
bruto del edificio o elemento del edificio objeto de valoracin el valor del terreno en el
que se encuentra.
Disposicin adicional segunda Mecanismos de control interno
Para el cumplimiento de los objetivos previstos en el artculo 3.1.e) (Mecanismos de

control interno) del Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, sobre Rgimen Jurdico de
homologacin de los servicios y sociedades de tasacin, dichas sociedades y servicios
debern disponer de unos procedimientos que permitan asegurar:

1. El adecuado conocimiento del mercado inmobiliario sobre el que han de
operar, para lo cual dispondrn, como mnimo, de:
o
o a) Una base de datos de informacin de costes y precios (en venta y en
alquiler) y de caractersticas de los inmuebles, suficiente en nmero,
tipologa y localizacin adecuadamente distribuida dentro del rea
geogrfica en la que la entidad pretenda operar.
o
o b) Datos actualizados de informacin estadstica o de otra ndole
(subastas, precios de materiales, etc.) que sean utilizables para la
tasacin.
o
o c) Procedimientos de actualizacin de los datos recogidos en las dos
letras anteriores.
o
o d) Las fuentes concretas de los datos anteriores.
o
o e) La metodologa utilizada en el tratamiento de los datos anteriores.
o
o f) Los canales de transmisin de dichos datos a sus profesionales y el
sistema de utilizacin de los mismos en las tasaciones.

2. El cumplimiento uniforme de las normas de valoracin aplicables, para lo
cual deber disponer de un manual de procedimiento, debidamente
actualizado, en el que, al menos, se recojan:
o
o a) Los criterios concretos para la aplicacin de dichas normas,
detallando entre otros: los criterios de medicin y atribuciones de uso
de las superficies; los parmetros y sistemas utilizados en la
homogeneizacin de comparables; la forma de validacin de testigos; la
interpretacin de la documentacin registral; los criterios para aplicar
los condicionantes y advertencias en su caso; la forma de determinar la
vida til, y los tipos que la entidad utiliza para aplicar los mtodos de
actualizacin y residual; la forma de obtener el valor de los inmuebles
neto de gastos e impuestos; la previsin de la tendencia futura del
mercado; la justificacin de las plusvalas y minusvalas a aplicar al valor
de reversin del suelo y los criterios para identificar los elementos
especulativos en las transacciones.
o
o b) El sistema de control de calidad de las tasaciones y el modo de
intervencin en el mismo de los profesionales vinculados, as como los
criterios establecidos por la entidad para la intervencin de
profesionales especializados en la tasacin de inmuebles dedicados a
usos particulares.
o
o c) El sistema de formacin y actualizacin de conocimientos de sus
profesionales, especificando si los vinculados realizan o no
valoraciones.

3. El cumplimiento uniforme del rgimen de las obligaciones e
incompatibilidades previsto en el Real Decreto 775/1997 a cuyos efectos la
informacin mnima disponible comprender la relacin de personas fsicas y
jurdicas, para las que la sociedad o servicio de tasacin no pueda realizar
valoraciones por no poder mantener razonablemente una posicin de
independencia en menos cabo de la objetividad de la tasacin, as como los
criterios utilizados para la confeccin de dicha relacin.
Tambin comprender la informacin solicitada por la entidad a sus
profesionales para velar por el cumplimiento de las incompatibilidades de stos
y la frecuencia con la que se recabe.
Disposicin adicional tercera Informacin a rendir al Banco de Espaa
Las sociedades y servicios de tasacin comunicarn al Banco de Espaa, en la forma y

con la periodicidad que el mismo establezca, informacin sobre las primas de riesgo y
mrgenes de beneficio a que se refieren los artculos 38.3 y 41 de esta Orden que
vengan utilizando en su actividad, as como sobre cualquier otro parmetro tcnico de
carcter general que vengan utilizando regularmente en su prctica profesional para la
aplicacin de los diferentes mtodos de tasacin, y que el Banco de Espaa considere
relevante en orden a asegurar el cumplimiento uniforme de la normativa de valoracin.
La informacin agregada resultante de la informacin recibida de las entidades de
tasacin se comunicar a la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones y a la
Comisin Nacional del Mercado de Valores y se distribuir entre las propias entidades
de tasacin.
Toda disposicin que se dicte por el Banco de Espaa de conformidad con lo previsto
en el prrafo precedente lo ser previo informe de la Direccin General de Seguros y
Fondos de Pensiones y de la Comisin Nacional del Mercado de Valores.
Vase Circular 5/2003, de 19 de diciembre, a Sociedades y servicios de tasacin homologados, que
modifica la Circular 3/1998, de 27 de enero, sobre informacin a rendir al Banco de Espaa (B.O.E. 8
enero 2004).
Disposicin adicional cuarta Conservacin de las tasaciones
Las tasaciones de los ltimos 5 ejercicios, que las entidades de tasacin deben
conservar en sus archivos de conformidad con lo previsto en el artculo 12.1 del Real
Decreto 775/1997, de 30 de mayo, incluirn una copia completa de los informes de
tasacin y sus anexos, as como del certificado o certificados que, en su caso, los
hayan sintetizado y, en el caso de levantamiento de un condicionante, de la
declaracin expresa y razonada de la entidad que suscribi el informe que lo contena
en los trminos preceptuados por el artculo 14.2. Tambin contendrn la
documentacin utilizada para su elaboracin o una referencia documental a la misma o
al archivo pblico en que se encuentre. Prrafo primero de la disposicin adicional cuarta
redactado por el nmero treinta y cuatro del artculo nico de la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre,
La conservacin a que se refiere el prrafo anterior podr hacerse en papel, o por
medios electrnicos en soporte duradero, siempre que est asegurada la identificacin
de la entidad que la emite, su accesibilidad y su integridad para ulterior consulta.
Disposicin adicional quinta Revisiones peridicas
El tipo de inters y las tablas actuariales utilizados en los clculos para determinar el
valor del derecho de uso y habitacin podrn ser revisados peridicamente por la
Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones.
Disposicin adicional sexta Primas de riesgo y mrgenes de beneficio
Las primas de riesgo a que se refiere el artculo 38.3 y los mrgenes de beneficio del
promotor indicados en el artculo 41 no podrn ser inferiores a los que se establecen
en las tablas que, para cada uno de ellos, se indican a continuacin, o a los que
resulten de su revisin conforme a lo previsto en el ltimo prrafo de esta disposicin:
Tipo de inmueble Prima de riesgo sin financiacin ni Impuesto sobr
Edificios de uso residencia:
Viviendas primera residencia 8

Viviendas segunda residencia 12
Edificios de oficinas 10
Edificios comerciales 12
Edificios industriales 14
Plazas de aparcamiento 9
Hoteles 11
Residencias de estudiantes y de la tercera edad 12
Otros 12
En el caso de edificios destinados a varios usos la prima de riesgo mnima se obtendr
ponderando las primas de riesgo mnimas sealadas anteriormente en funcin de la
superficie destinada a cada uno de los usos.
Tipo de inmueble Margen sin financiacin ni Impuesto sobre
Edificios de uso residencia:
Viviendas primera residencia 18

Viviendas segunda residencia 24
Edificios de oficinas 21
Edificios comerciales 24
Edificios industriales 27
Plazas de aparcamiento 20
Hoteles 22
Residencias de estudiantes y de la tercera edad 24
Otros 24
Cuando se tenga en cuenta la financiacin ajena, los mrgenes sin financiacin

sealados debern ser modificados en funcin del porcentaje de dicha financiacin
(grado de apalancamiento) atribuida al proyecto y de los tipos de inters habituales del
mercado hipotecario.
La Direccin General del Tesoro y Poltica Financiera, previo informe de la Direccin

General de Seguros y Fondos de Pensiones, del Banco de Espaa y de la Comisin
Nacional del Mercado de Valores, podr revisar las primas de riesgo y mrgenes
contenidos en dichas tablas, tomando como criterios bsicos la evolucin del mercado
inmobiliario, y los tipos de inters de la deuda pblica a largo plazo, el ndice de
precios al consumo o cualquier otro factor que a juicio de dichos organismos influya
en su valor.
Disposicin adicional sexta introducida por el nmero treinta y cinco del artculo nico de la Orden
Disposicin adicional sptima Aplicacin del principio de prudencia en relacin con la
posibilidad expropiatoria
1. A los efectos de la aplicacin del principio de prudencia a que se refiere el artculo

3.1.f), la posibilidad de expropiacin forzosa de un inmueble slo se considerar como
uno de los escenarios o posibilidades de eleccin igualmente probables en los
siguientes casos:

a) Cuando se haya iniciado el procedimiento de expropiacin del inmueble.

b) Cuando se haya aprobado un instrumento de ordenacin territorial o
urbanstica, plan o proyecto de cualquier tipo, que conlleve la declaracin de
utilidad pblica y la necesidad de ocupacin de los bienes y derechos
correspondientes, cuando dichos instrumentos planes o proyectos habiliten
para su ejecucin y sta deba producirse por expropiacin.

c) Cuando se haya declarado por la Administracin competente, mediante
resolucin administrativa con audiencia de los interesados, el incumplimiento
de los plazos o dems deberes inherentes al proceso de urbanizacin o de
edificacin del suelo y, de conformidad con lo dispuesto en la legislacin sobre
ordenacin territorial y urbanstica, ello pueda dar lugar a la expropiacin del
bien correspondiente.

d) Cuando a la fecha de la valoracin se hubiese incoado expediente de
incumplimiento de los plazos o dems deberes inherentes al proceso de
urbanizacin o de edificacin y, de conformidad con lo dispuesto en la
legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica, ello pueda dar lugar a la
expropiacin del bien correspondiente, pero no se hubiese dictado an
resolucin administrativa.
2. En los supuestos previstos en el apartado anterior, la valoracin corresponder a la
menor entre la resultante de aplicar los criterios establecidos en la Ley 8/2007, de 28
de mayo, de Suelo y los de esta Orden. En estos casos, se considerar que existe un
supuesto de advertencia de conformidad con lo dispuesto en el artculo 11.c) de la
presente Orden.
3. Cuando hayan vencido los plazos para el cumplimiento de los deberes de

urbanizacin o de edificacin del suelo:

a) Si no se ha incoado el procedimiento de declaracin de incumplimiento de
dichos deberes, la valoracin conforme a los criterios de esta Orden incluir
una advertencia que indique que, en caso de declaracin administrativa de
incumplimiento y posterior expropiacin de los terrenos, stos se justipreciarn
de conformidad con los criterios establecidos en la Ley 8/2007, de 28 de mayo,
de Suelo.

b) Si no se ha podido comprobar la existencia de procedimiento de declaracin
de incumplimiento de los deberes, la valoracin quedar condicionada a que se
acredite la inexistencia de dicho procedimiento, adems de formular la
advertencia a que se refiere la letra anterior.
Disposicin adicional sptima introducida por el artculo nico de la Orden EHA/564/2008, de 28 de
febrero, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoracin de
marzo).Vigencia: 6 marzo 2008
Disposicin transitoria nica Primas de riesgo y mrgenes de beneficio
...
Disposicin transitoria nica derogada por el nmero 2 de la disposicin derogatoria nica de la Orden
Disposicin derogatoria nica Derogacin normativa
Se deroga la Orden de 30 de noviembre de 1994 sobre normas de valoracin de bienes

inmuebles para determinadas entidades financieras.
DISPOSICIONES FINALES
Disposicin final primera Habilitacin a la Comisin Nacional del Mercado de Valores
Se habilita a la Comisin Nacional del Mercado de Valores para dictar las disposiciones
necesarias para el desarrollo de esta Orden, a efectos de su aplicacin para la finalidad
contemplada en el artculo 2.c).
Se habilita a la CNMV para establecer la forma de envo de la informacin que solicite a

las sociedades de tasacin, de acuerdo con lo previsto en el nmero 3 del artculo 15
del Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, sobre el rgimen jurdico de
homologacin de los servicios y sociedades de tasacin. Prrafo segundo de la disposicin
final primera introducido por el nmero treinta y seis del artculo nico de la Orden EHA/3011/2007, de 4
de octubre, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoracin
de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (B.O.E. 17
Disposicin final segunda Habilitacin a la Direccin General del Tesoro y Poltica
Financiera
La Direccin General del Tesoro y Poltica Financiera, por motivos de prudencia y

comparabilidad valorativa y previo informe de la Direccin General de Seguros y
Fondos de Pensiones, del Banco de Espaa y de la Comisin Nacional del Mercado de
Valores, podr establecer un lmite cuantitativo a la plusvala anual utilizable a efectos
del ajuste previsto en el artculo 31 de esta Orden.
Disposicin final tercera Entrada en vigor
La presente Orden entrar en vigor a los seis meses de su publicacin ntegra en el

Boletn Oficial del Estado. No obstante, desde su publicacin y hasta su entrada en
vigor, las tasaciones podrn tambin realizarse conforme a la presente Orden.

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NORMA ESPAOLA PARA TASACIONES

Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas

No obstante, se ha considerado aconsejable su sustitucin por un nuevo texto. Los

El Ttulo I contiene las disposiciones generales: el mbito, principios y definiciones; las

El Ttulo II contiene las disposiciones tcnicas encaminadas a la determinacin del

El Ttulo III contiene las disposiciones formales encaminadas a la elaboracin del

El Titulo IV contiene una serie de disposiciones cuyo mbito de aplicacin se limita a la

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Artculo 2 mbito de aplicacin

1. Las entidades de crdito que dispongan de servicios de tasacin y las sociedades de

A los efectos de la presente Orden se utilizarn las siguientes definiciones:

Edificio en construccin. Es toda obra de nueva edificacin iniciada y no

Edificio en proyecto. Es cualquier tipo de construccin (obra nueva o

Elementos comunes de un edificio. Son todos aquellos espacios que, no siendo

Elemento de un edificio. Es toda unidad fsica, funcional o registral, que forme

Elementos especulativos. Son aquellos datos, ofertas o escenarios que aun

Entidad tasadora. Las sociedades de tasacin homologadas e inscritas en el

Entorno. Es el espacio de adecuada amplitud y con caractersticas homogneas

Finca rstica. Aquel terreno de nivel urbanstico II que se dedique o pueda

Homogeneizacin de precios de inmuebles comparables. Es un procedimiento

Inmueble ligado a una actividad econmica.

Instalaciones polivalentes. Son las instalaciones que, habiendo sido concebidas

Localidad. Es el ncleo urbano en el que se encuentra el inmueble objeto de

Mercado local. El inmobiliario del entorno urbano o rural homogneo (barrio,

Niveles urbansticos del terreno.

Opcin de compra. Es un contrato en virtud del cual un vendedor otorga el

Proteccin pblica. Es cualquier rgimen legal que limite el precio de venta o

Suelo urbano, suelo no urbanizable, suelo urbanizable. Se utilizarn las

Superficie comprobada. Es el rea medida por el tasador teniendo en cuenta las

Superficie construida con partes comunes. Es la superficie construida sin partes

Superficie construida sin partes comunes. Es la superficie til, sin excluir la

Superficie til. Es la superficie del suelo delimitado por el permetro definido

Superficie utilizable o computable. Es la superficie utilizada en las tasaciones

Tasador. El profesional que, de conformidad con lo previsto en las normas

Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podra

Valor del inmueble para la hiptesis de edificio terminado. Es el valor que

Valor de reemplazamiento (VR) o coste de reemplazamiento o de reposicin

Valor hipotecario o valor a efecto de crdito hipotecario (VH). Es el valor del

Valor mximo legal (VML). Es el precio mximo de venta de un inmueble o

Valor por comparacin, valor por actualizacin, valor residual. Es el valor

Valoracin intermedia de obra. Es cualquiera de las valoraciones que se emiten

Vivienda para primera residencia. Es aqulla que por sus caractersticas y

1. Para calcular el valor de un edificio o de un elemento de un edificio se utilizar

2. Para calcular el valor de un terreno o de una finca rstica se utilizar como

Sin perjuicio de lo sealado en el prrafo anterior, se podr utilizar la mayor entre la

Artculo 6 Expresin de los valores

1. Los valores de los bienes inmuebles y derechos objeto de valoracin se reflejarn en

2. Dichos valores se expresarn en la moneda de curso legal del pas donde se

Artculo 7 Comprobaciones mnimas

1. Para determinar el valor de tasacin se realizarn las comprobaciones necesarias

2. Entre las comprobaciones a que se refiere el apartado anterior, se incluirn al menos

No obstante, en la valoracin de bienes para la finalidad sealada en el artculo 2.a)

Cuando la finalidad de la tasacin sea la establecida en el artculo 2.c) (mbito de

Cuando la finalidad de la tasacin sea alguna de las establecidas en el artculo 2.b), c)

2. Adems de lo sealado en el apartado anterior, se deber haber dispuesto de lo

Ser necesario asimismo que el clculo del valor de tasacin considere,

Artculo 9 Valor de tasacin condicionado

1. A los efectos de esta Orden se considerar que existe un condicionante en los

Artculo 11 Advertencias generales

A los efectos de esta Orden se considerar que existe un supuesto de advertencia,

1. Con independencia de las advertencias generales sealadas en el artculo anterior,

2. Las circunstancias a que se refiere el apartado anterior son las siguientes: