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dicho suelo, no son aplicables (1). Segn Es el caso ms frecuente en los usos de
la exposicin de motivos de la LS98, la viviendas colectivas, comerciales y ofi-
inaplicabilidad de los valores de las cinas.
ponencias catastrales sucede por haber En este tipo de mercado la aplica-
perdido su vigencia o por haberse modifi- cin de la LS98 es clara y no presenta
cado el planeamiento, aunque posterior- problemas, si existen valores aplicables
mente en el articulado de la Ley slo se en las Ponencias, se aplican, y si no
menciona la inexistencia o prdida de existen, se utiliza el mtodo residual
vigencia de los mismos. partiendo de valores en venta por m2
Demostrada la inaplicabilidad de los construido, obteniendo valores del
valores contenidos en las Ponencias catas- suelo por repercusin sobre m2 cons-
trales, estamos en disposicin de utilizar, truido o construible.
tal y como se menciona en la exposicin de b) Mercados de valores unitarios de suelo.
motivos de la LS98, el mtodo residual en Este tipo de mercado se caracteriza
sus distintas modalidades. porque el suelo suele tener un planea-
Para la LS98 parece que la nica forma miento de desarrollo en el que se sea-
de valorar un suelo urbano o urbanizable lan mximos admisibles (volumetra,
con mbito delimitado o con pautas de plantas, distancias a lindes, etc.) y no se
desarrollo, sea por repercusin, es decir, suelen fijar edificabilidades, o si se
por aplicacin de un valor, deducido de la fijan, generalmente no se agotan. En
Ponencia o calculado por el mtodo resi- este tipo de mercados puede ser ms
dual, a la superficie construida o potencial- determinante la forma y situacin de la
mente construible en la parcela o terreno a parcela que su potencial edificabilidad.
valorar, sin tener en cuenta que existen Se compra y se vende por metro cua-
suelos en los que valorar por repercusin drado de suelo y no por metro cuadra-
carece de sentido. do de techo. Es el caso ms frecuente en
A la hora de acometer la valoracin de los usos de residencial aislada y polgo-
un suelo, hay que tener en cuenta que exis- nos industriales.
ten dos tipos de mercados de suelo: Los suelos brutos urbanizables, que
tambin se compran y venden por
a) Mercados de valores de repercusin de metro cuadrado de suelo, suelen reflejar
suelo. en su valor el futuro potencial edificato-
En este tipo de mercado el valor del rio, si es que est definido, por lo que
suelo est claramente determinado por dicho valor es representativo del apro-
el aprovechamiento (uso y edificabili- vechamiento que el plan le asigna, aun-
dad) que le es fijado por el planeamien- que su valor sea unitario y no de reper-
to, es decir, que la cantidad de m2 cons- cusin.
truidos o potencialmente construibles
de cada uso determinan su valor. Pode- El mtodo residual en sus distintas
mos hablar de un precio del suelo en modalidades, es utilizable para la obten-
euros por metro cuadrado construido. cin de valores de suelo, tanto unitarios
como de repercusin. Por ello, en mercados
de valores unitarios de suelo, lo ms cohe-
rente, bajo mi punto de vista, es utilizar el
(1) Ver GUIMET PEREA, Jordi; BERNAT FALOMIR, mtodo residual con el objetivo de obtener
Jordi. Vinculacin de la valoracin urbanstica y la
catastral: aproximacin a la aplicabilidad de la Ponen-
este tipo de valores de suelo, y no de reper-
cias de valores segn la Ley 6/98. CT/Catastro n 36, cusin como menciona la LS98 en sus art-
pg. 53-61. culos 27 y 28.
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Cuadro 1
Calendario de los Flujos de Caja
Cash-Flow
Ao 0 Ao 1 Ao 2 Ao 3 Ao 4 Ao 5 Flujo neto de fondos
Proyecto A 60 15 15 15 15 30 30
Proyecto B 60 10 10 10 10 50 30
Proyecto C 60 5 5 5 5 70 30
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Cuadro 2
Anlisis de las inversiones
1. VALOR ACTUAL NETO DEL PROYECTO A
Flujo de Caja (Cash-Flow) Cantidad equivalente hoy
C
Cantidad Ao Valor actual
(1 + i)n
60 0 momento actual Inversin inicial 60
15 Dentro de 1 ao 15 / (1,10)1 = 13,64
15 Dentro de 2 aos 15 / (1,10)2 = 12,40
15 Dentro de 3 aos 15 / (1,10)3 = 11,27
15 Dentro de 4 aos 15 / (1,10)4 = 10,25
30 Dentro de 5 aos 30 / (1,10)5 = 18,62
Valor actual neto ( VAN ) 6,18
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VAN es negativo sera desaconsejable reali- vamos aumentando por tanteo la tasa de
zar el proyecto. descuento de un proyecto hasta conseguir
En los ejemplos de proyecto de inver- que el VAN sea igual a cero, la tasa introdu-
sin anteriores, reflejados en los cuadros 1 cida ser la TIR del proyecto.
y 2, podemos observar: En efecto, si tomamos como ejemplo el
proyecto de inversin A anterior (ver cua-
El proyecto A sera equivalente a invertir dro 2), con una tasa de descuento del 10%
60 millones y recibir en ese momento obtenamos un VAN = 6,18 millones. Modi-
66,18 millones ficando la tasa al 11% el VAN se reduce a
(13,64 + 12,40 + 11,27 + 10,25 + 4,34 millones, con una tasa del 12% a 2,58
+ 18,62 = 66,18), millones, y as hasta lograr que el VAN sea
cero. Con los medios informticos actuales
lo que supone un regalo neto de 6,18 es muy fcil buscar un objetivo conociendo
millones. Esta cantidad es el VAN del pro- una variable y en nuestro ejemplo la tasa
yecto. Vale la pena invertir en el proyecto que hace que el VAN = 0 es la del 13,55%.
A porque, si hemos acertado al plantear la Esta es la TIR del proyecto A.
tasa de descuento, este proyecto crea La TIR de un proyecto es, por compara-
valor. Siempre que el VAN sea positivo cin con la tasa de descuento adoptada,
merece la pena invertir en ese proyecto. una medida porcentual de la rentabilidad
El proyecto B tiene un VAN de 2,73 de nuestro proyecto.
millones, luego tambin crea valor, aun- Si en un determinado proyecto de
que es menos rentable que el proyecto A, inversin adoptamos una tasa de descuen-
ya que VANA > VANB. to que haga que el VAN d un valor cero,
El proyecto C tiene un VAN negativo de quiere decir que nos es indiferente acome-
0,69 millones, por lo que sera desaconse- ter este proyecto o destinar nuestros recur-
jable realizarlo. Esto quiere decir que ante sos al proyecto o inversin alternativa que
la oportunidad de un proyecto alternativo nos hizo fijar la tasa de descuento. En este
definida por la tasa adoptada, el inversor caso la tasa de descuento es igual a la TIR,
debera decantarse por ese otro proyecto o es decir, que nos encontramos en el
retribucin del capital alternativa. umbral de rentabilidad mnima exigible al
proyecto.
El anlisis de una inversin empresarial
Tasa interna de rentabilidad cualquiera estara representado en el esque-
ma que se indica en el grfico 1.
(TIR)
La tasa interna de rentabilidad TIR de
un proyecto es aquella que hace que su Normativa de valoracin
valor actual neto VAN sea igual a cero. hipotecaria
n= t FC n En el anexo 2 de la Orden de 30 de
VAN = A + n
= 0;
noviembre de 1994 sobre normas de valo-
n=1 (1 + i)
racin de bienes para determinadas enti-
entonces i = TIR. dades financieras, dedicado a los mtodos
de valoracin, se describe entre otros el
Podemos observar intuitivamente que mtodo residual en sus dos modalidades,
cuanto mayor es la tasa de descuento en un esttico, anteriormente descrito, y din-
proyecto, menor es su valor actual neto. Si mico.
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Grfico 1
Anlisis de inversin empresarial genrica
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VALORACIN DEL SUELO. MTODO RESIDUAL DINMICO SIMPLIFICADO
En todas las etapas anteriores el tasador Se puede por tanto definir el valor del
deber justificar razonada y explcitamente suelo F, como la diferencia entre el sumato-
en su informe las hiptesis y los parmetros rio, durante los perodos que dure la inver-
de clculo adoptados. sin, de todos los valores actuales de los
La formulacin empleada por la norma- Ingresos y el sumatorio, durante los pero-
tiva hipotecaria parte de los siguientes pre- dos que dure sta, de todos los valores
supuestos: actuales de los Gastos. Todo ello es lo
mismo que decir que el valor del suelo F es
El tipo de actualizacin definido como el sumatorio de los valores actuales de los
la adicin de una prima sin riesgo (retri- Flujos de Caja durante los perodos que
bucin de un capital invertido en deuda dure la inversin, teniendo en cuenta que
pblica) y una prima de riesgo (asocia- la tasa de descuento adoptada es la TIR de
da al tipo de promocin a realizar), que la misma (6).
tiene el carcter de mnimo, es la TIR
del proyecto de inversin. Es decir se
est fijando el umbral mnimo de renta- Inversin inmobiliaria
bilidad.
La inversin inicial del proyecto es el en adquisicin de suelo
valor del suelo F.
Como ha sido fijado el tipo de actualiza- El proceso normal de clculo del valor
cin i como la TIR del proyecto, lgica- del suelo por el mtodo residual dinmico
mente el VAN del proyecto es igual a sera el siguiente:
cero.
En lugar de calcular el valor actual del 1. Clculo de todos los gastos esperados
Flujo de Caja en cada perodo, se calcula del proceso de transformacin del suelo.
por separado los valores actuales de los 2. Clculo de todos los ingresos espera-
Ingresos y de los Gastos, obtenindose dos, como retribucin al suelo, prove-
idntico resultado.
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Grfico 2
Anlisis de inversin empresarial inmobiliaria
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Cuadro 3
Anlisis de actuacin urbanizadora (sin inversin inicial)
Ao 0 Ao 1 Ao 2 Ao 3 Ao 4 Ao 5 Totales V. Actual
Valor Suelo 0 0 0
Gastos 1.000 4.000 3.000 1.000 9.000 6.710
Ingresos 1.000 4.000 8.000 12.000 25.000 14.975
Flujo caja 0 1.000 3.000 1.000 7.000 12.000 16.000 8.265
Valor actual flujo caja 0 885 2.349 693 4.293 6.513 8.265
Aos Inversin 5 V.A.N. 8.265
Tasa libre de riesgo 4% T.I.R. 80%
Prima de riesgo 9%
Tasa actualizacin 13 %
Cuadro 4
Anlisis de actuacin urbanizadora (con inversin inicial de adquisicin de suelo)
Ao 0 Ao 1 Ao 2 Ao 3 Ao 4 Ao 5 Totales V. Actual
Valor Suelo 8265 8.265 8.265
Gastos 1.000 4.000 3.000 1.000 9.000 6.710
Ingresos 1.000 4.000 8.000 12.000 25.000 14.975
Flujo caja 8.265 1.000 3.000 1.000 7.000 12.000 7.735 0
Valor actual flujo caja 8.265 885 2.349 693 4.293 6.513 0
Aos Inversin 5 V.A.N. 0
Tasa libre de riesgo 4% T.I.R. 13%
Prima de riesgo 9%
Tasa actualizacin 13 %
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Con los Gastos e Ingresos esperados y De esta forma el tasador solo tendra
con la tasa de actualizacin que define la que estimar los gastos esperados y el ao
normativa hipotecaria, con una tasa libre de donde pueden considerarse concentrados,
riesgo asimilada a la Deuda Pblica del 4% los ingresos esperados y el ao donde pue-
y una prima de riesgo del 9% asociada a uso den considerarse concentrados y fijar una
residencial de vivienda nueva, desarrolla- tasa de actualizacin.
mos el Cash-Flow a 5 aos y obtenemos los Para la estimacin de los aos en donde
valores actuales de los flujos de caja, cuyo podemos suponer concentrados los ingre-
VAN ser cero si la inversin inicial (adqui- sos y los gastos, haremos una distribucin
sicin del suelo) es la mxima posible y porcentual aproximada de dichos ingresos
consecuentemente la TIR de la inversin y gastos en cada uno de los perodos, actua-
ser igual a la tasa de actualizacin. lizando esos porcentajes.
Idntico resultado obtenemos si calcu- Conocidos, la tasa de actualizacin, el
lamos el sumatorio de los valores actuales valor de los ingresos en forma porcentual
de los ingresos y gastos por separado, tal y (100%) y el valor actual de los porcentajes
como se refleja en la ltima columna de la en cada perodo, solo queda como incgni-
derecha del cuadro 4. ta el ao en que pueden suponerse concen-
trados los ingresos.
(1+ i)nI =
I ; y sabiendo que
El mtodo residual dinmico simplifica-
do (7) parte de la hiptesis de considerar VA I
concentrados todos los ingresos en un an = b; n = log. b / log. a; entonces
nico perodo, y de igual manera con los
gastos, de forma que la ecuacin del VAN log100%
VA I%
fuera la siguiente: nI =
log(1 + i)
VAN = F +
I G = 0
nI nG Actuaramos de forma anloga con los
(1+ i) (1+ i) gastos, obteniendo los aos de concentra-
en donde: cin de ingresos y gastos con las expresiones:
F =
Valor del suelo. Ao concentracin ingresos = LOG (100
I =
Suma de todos los Ingresos. / VA %ingresos) / LOG (1+i).
G =
Suma de todos los Gastos. Ao concentracin gastos = LOG (100 /
i =
Tasa de actualizacin. VA %gastos) / LOG (1+i).
nI =
Ao en el que se concentran los
Ingresos.
nG = Ao en el que se concentran los Ejemplo 3
Gastos.
Estableciendo ingresos y gastos en
forma porcentual en el ejemplo 2, analiza-
(7) Ver SILVN MARTNEZ, Jos Luis. Tasacio- do en el cuadro 4, podemos establecer el
nes mercantiles, hipotecarias, catastrales y de merca-
do. Tasaciones periciales contradictorias. Peritaciones ao de concentracin de ingresos y gastos
Judiciales. Ed. Munilla-Leira. 1997, pg. 61. actualizando los porcentajes establecidos
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VALORACIN DEL SUELO. MTODO RESIDUAL DINMICO SIMPLIFICADO
Cuadro 5
Actualizacin de porcentajes de ingresos y gastos por perodos
Ao 0 Ao 1 Ao 2 Ao 3 Ao 4 Ao 5 Totales V. Actual
Valor Suelo 0 0 0
Gastos 11% 45% 33% 11% 100 74,55
Ingresos 4% 16% 32% 48% 100 59,90
Aos Inversin 5
Tasa libre de riesgo 4%
Prima de riesgo 9%
Tasa actualizacin 13 %
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Grfico 5
Suelo con destino dotacional pblico
MBC (mdulo bsico de construccin) das, dentro del cuadro con dos botones de
asignado por la ltima coordinacin catas- opcin, se selecciona la opcin de estnda-
tral al municipio, ya que se considera 1,00 res fijados por el planeamiento y se introdu-
el coeficiente de la norma 20 del RD ce en tanto por cien, la ocupacin en el sec-
1020/93 aplicable, existiendo en la aplica- tor de cada una de ellas. En el caso de no
cin la opcin de seleccionar el mdulo M tener definido el suelo con destino dotacio-
vigente, y el MBC, apareciendo junto a l, nal pblico, se seleccionar la opcin de
en celda informativa, su valor en /m2 estndares mnimos del Reglamento de Pla-
construido. En el caso de querer considerar neamiento de la C.V. (Decreto 201/98, de 15
un coste de construccin distinto, lo hare- de diciembre, del Gobierno Valenciano),
mos mediante el corrector del valor de la con lo que automticamente y en funcin
construccin. de la edificabilidad bruta y residencial, se
introducen en tanto por cien los diferentes
estndares que sern utilizados en el clcu-
Suelo con destino lo. La tabla de estndares mnimos se puede
consultar haciendo clic en Ver Tabla (ver
dotacional pblico grfico 6).
Consideracin de los suelos determina-
dos por el plan, o en su defecto los estable-
cidos por el Reglamento de planeamiento, Clculo de los gastos del
destinados a dotaciones pblicas, tales como proceso de transformacin
viales, zonas verdes y equipamientos (ver
grfico 5). Se consideran gastos del proceso de
El sector residencial tendr asignada una transformacin, todos aquellos que son
edificabilidad bruta y, puede o no, tener defi- necesarios para la transformacin de
nidas la exigencias mnimas de calidad urba- suelo bruto en suelo urbanizado, con
nstica, como dotacional viario, zonas verdes todos los servicios que le den la condi-
pblicas y equipamientos. Si las tiene defini- cin de solar, segn la normativa urbans-
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Grfico 6
Estndares mnimos del Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana
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tica que le sea de aplicacin. La metodo- b) Estimacin del coste de ejecucin mate-
loga para obtener estos gastos es la rial del m2 de zona verde. Dato extrable
siguiente (ver grfico 7): de actuaciones urbansticas en la zona,
o en ltima instancia de multiplicar el
a) Determinacin del coste de ejecucin MBC del municipio por el coeficiente
material del viario a implantar en el sec- de la Norma 20 del RD 1020/93 que le
tor. Para ello se determinan cuatro tipos sea de aplicacin. El coste de m2 de
de calle con anchos de 6 m., 10 m., 16 zona verde, multiplicado por el porcen-
m., y 20 m., con precios por metro line- taje de ocupacin en el sector, nos arro-
al obtenibles en revistas especializadas jar el coste de zona verde por m2 de
del sector (Eme dos). Traduccin del suelo bruto.
coste por ml. en coste por m2 y, ponde- c) A la suma de los costes de viario y zona
racin de los tipos de vial que el tasador verde se le aplicar un incremento por-
estime puedan intervenir en el sector. centual que contemple los gastos y bene-
El coste de m2 de vial ponderado, mul- ficios de la accin urbanizadora, tales
tiplicado por el porcentaje de ocupa- como: Gastos de planeamiento (Homo-
cin en el sector, nos arrojar el coste logacin, PAI, Plan Parcial, Reparcela-
de vial por m2 de suelo bruto. cin, etc.), Licencias, Tasas e impuestos,
Grfico 7
Gastos del proceso de transformacin del suelo (urbanizar)
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Grfico 8
Ingresos del Producto Inmobiliario (valor suelo urbanizado)
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Grfico 9
Clculo del Valor del Suelo Bruto
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Grfico 10
Estimacin de los aos de concentracin de ingresos y gastos
resultados, los aos en que pueden consi- nI = Ao en que se pueden suponer con-
derarse concentrados Ingresos y Gastos. Se centrados los Ingresos.
utiliza el criterio de actualizacin de los
porcentajes teniendo en cuenta el tipo de De forma anloga operaramos para cal-
actualizacin e inflacin, segn la siguien- cular el ao en que se pueden suponer con-
te formulacin en el caso de calcular el ao centrados los Gastos.
de concentracin de Ingresos:
nI
VA I =
I (1+ )nI ; VA I = 1 + ; Valor unitario neto
(1 + i)nI I 1+ i (catastral esttico)
VA I
log Como dato informativo, se calcula
I teniendo en cuenta los valores actuales
nI =
1+ de venta y de construccin el valor del
log suelo unitario segn el mtodo residual
1+ i esttico que adopta la metodologa de
siendo: valoracin catastral, con los siguientes
criterios (grfico 11):
i = tipo de actualizacin en tanto por uno.
= inflacin anual prevista en tanto por 1. No se tiene en cuenta la edificabilidad
uno. bajo rasante, por lo que solo se utiliza
VAi = Valor actual de los porcentajes de una ponderacin de la repercusin de
ingresos en cada ao. los usos residencial y comercial.
I = Totalidad de los ingresos en tanto 2. Se calcula la edificabilidad neta como
por cien, es decir, 100% cociente de la edificabilidad bruta entre
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