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LU
Libro de Mantenimiento del Usuario

para edificaciones pertenecientes a la
Diputacin Foral de Gipuzkoa
Noviembre 2006
ndice general del Libro de Mantenimiento:
A.- Antecedentes y objeto del documento

A01.- Objeto del documento
A02.- mbito de aplicacin
A03.- Contenido del Libro de Mantenimiento
B.- Manual de uso y mantenimiento

B01.- Objeto del documento
B01.a.- Introduccin
B01.b.- Conceptos generales
B01.c.- Ejemplos
B02.- Fachada
B02.a.- General
B02.b.- Medianeras
B02.c.- Carpintera exterior, herrera
B03.- Cubierta
B03.a.- Plana
B03.b.- Lucernarios y otros elementos
B04.- Interior del edificio
B04.a.- Carpintera
B04.b.- Acabados y pavimentos
B05.- Instalaciones
B05.a.- Red de saneamiento de fecales y pluviales
B05.b.- Red de agua sanitaria
B05.c.- Red de electricidad y telefona
B05.d.- Red de ventilacin y evacuacin de humos
B05.e.- Calefaccin y acondicionamiento climtico
B05.f.- Instalaciones de proteccin
B05.g.- Instalaciones lumnicas
B06.- Equipamientos
B06. a.- Elevadores
B06. b.- Baos, cocinas y locales hmedos
C.- Hojas del control peridico de mantenimiento
C01.- Objeto del documento
C02.- Fichas de mantenimiento
D.- Registro de incidencias

D01.- Objeto del documento
D02.- Contenido no exhaustivo
D03.- Fichas de incidencias
A. Antecedentes y objeto del documento

Noviembre 2006
Edificaciones pertenecientes a la Diputacin Foral de Gipuzkoa
Noviembre 2006
A01.- Objeto del documento
El presente Documento tiene como objeto establecer un prototipo, un modelo

que sirva para la realizacin del libro de mantenimiento de las edificaciones
pertenecientes a la Excelentsima Diputacin Foral de Gipuzkoa y cuyo usuario no
pertenece a la misma.
El Documento servir para determinar las operaciones de mantenimiento

correspondientes al usuario adems de programar la periodicidad de las acciones.
Se aportar as mismo unas hojas de control de mantenimiento, un registro de

incidencias as como el ndice de archivo de documentos y la memoria constructiva y
los planos actualizados.
Es por lo tanto un libro preventivo que indica las pautas a seguir en la uso,
revisin y mantenimiento.
Las incidencias impredecibles y cuya actuacin sea de orden correctivo no

forman parte del Libro. La correccin de las mismas tendr una asignacin de
responsabilidad por asimilacin de lo descrito en el presente libro, y ms
concretamente en el apartado B de manual de uso y mantenimiento. De estas
incidencias, las verdaderamente ms relevantes se reflejarn en el libro de incidencias
tal y como se especifica en el apartado correspondiente.
Finalmente, cuando existan dudas para la aplicacin del presente documento el

Servicio de Arquitectura de la Excelentsima Diputacin de Gipuzkoa actuar como
arbitro de las mismas.
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Noviembre 2006
A02.- mbito de aplicacin
El mbito de aplicacin es el de los todos los edificios existentes de Diputacin

con un usuario diferente a la misma.
Tratndose de edificios nuevos, si el proyecto consta de un Libro del Edificio

propio redactado por la direccin de obra, el presente Documento podr complementar
al primero y dar pautas para la asignacin de las tareas entre el usuario y el propietario.
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Noviembre 2006
A03.- Contenido
El contenido del Libro de Mantenimiento que se incorpora a continuacin es:
Documento B: Contiene el Manual de uso y mantenimiento, tiene como

objeto definir las pautas de uso y mantenimiento de los edificios. Como se ha
comentado, son actuaciones de orden preventivo.
Documento C: Contiene las Hojas del control anual de mantenimiento que

tienen como objeto especificar las operaciones de mantenimiento que deben realizarse
al cabo de ao. Se adjuntan para una periodicidad de 10 aos que es el mximo plazo
planteado para el mantenimiento en algn apartado especfico.
Documento D: Contiene el Registro de incidencias que van surgiendo en la

vida del edificio. nicamente se reflejarn las incidencias ms relevantes.
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B. Manual de uso y mantenimiento

Noviembre 2006
Noviembre 2006
ndice de Manual de uso y mantenimiento

B01.a.- Introduccin
B01.b.- Conceptos generales
B01.c.- Ejemplos
B02.- Fachada
B02.a.- General
B02.b.- Medianeras
B02.c.- Carpintera exterior, herrera
B03.- Cubierta
B03.a.- Plana
B03.b.- Lucernarios y otros elementos
B04.a.- Carpintera
B04.b.- Acabados y pavimentos
B05.- Instalaciones
B05.a.- Red de saneamiento de fecales y pluviales
B05.c.- Red de electricidad y telefona
B05.d.- Red de ventilacin y evacuacin de humos
B05.g.- Instalaciones lumnicas
B06.- Equipamientos
B06. a.- Elevadores
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Noviembre 2006
B01. a.- Introduccin
El presente Documento tiene como objeto definir las pautas de uso y

mantenimiento de los edificios que correspondan a los usuarios del edificio.
Para tal efecto, el libro de mantenimiento se divide en apartados

correspondientes a cada parte del edificio. Estos apartados se subdividen a su
vez abarcando las casusticas ms habituales del uso y mantenimiento.
En cada subapartado se especificar:

La descripcin no exhaustiva del mismo
Una aproximacin a las instrucciones de uso
Las operaciones de entretenimiento
Algn ejemplo prctico
La lectura del presente Documento servir de base para completar las

Hojas del control anual de mantenimiento del Libro de Mantenimiento. En el
documento se hace referencia a las casusticas y los elementos de los edificios en
general ms habituales quedando como labor del usuario y del propietario su
aplicacin especfica a cada edificio
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Noviembre 2006
Tal y como se ha comentado es un libro preventivo que indica las

pautas a seguir en la uso, revisin y mantenimiento.
Las incidencias impredecibles y cuya actuacin sea de orden correctivo

no forman parte del Libro. La correccin de las mismas tendr una asignacin de
responsabilidad por asimilacin de lo descrito en el presente libro, y ms
concretamente en el apartado B de manual de uso y mantenimiento. De estas
incidencias, las verdaderamente ms relevantes se reflejarn en el libro de
incidencias tal y como se especifica en el apartado correspondiente.
Finalmente, cuando existan dudas para la aplicacin del presente

documento el Servicio de Arquitectura de la Excelentsima Diputacin de
Gipuzkoa actuar como arbitro de las mismas.
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Noviembre 2006
B01. b.- Conceptos generales
Como concepto general se entiende por mantenimiento del edificio al

conjunto de trabajos peridicos programados o no programados que se realizan
para conservar dependencias e instalaciones, durante el periodo de vida til de
modo a tener unas adecuadas condiciones para cubrir las necesidades previstas.
Descompondremos las labores de mantenimiento desde el punto de vista

de la asignacin de las funciones en operaciones de entretenimiento (cuya
asignacin corresponder al usuario) y operaciones de conservacin (cuya
asignacin corresponder al propietario)
Se entiende como operaciones de entretenimiento:
Las de limpieza, revisin peridica del estado y funcionamiento, y

reparacin si es caso de los elementos del edificio, tal y como se
especificar en apartados posteriores.
Las que suponen revisin, aportacin, evacuacin o sustitucin de
productos o piezas para el correcto funcionamiento del edificio, tal y
como se especificar en apartados posteriores. Tambin se incluyen
en estos trabajos la sustitucin de piezas o elementos con tiempo de
caducidad conocido, cuya renovacin est prevista en el
funcionamiento normal del sistema y no supone interrumpir un
servicio, as como las pequeas reparaciones que tengan por finalidad
poner a punto el elemento sin que esto suponga recomponerlo, al no
haber perdido su funcionalidad.
Las operaciones de entretenimiento realizar el usuario.
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Noviembre 2006
Se entiende como operaciones de conservacin:
Las de revisin y renovacin precisas para poner de nuevo en

condiciones de uso un elemento averiado, y que son necesarias para
recuperar su funcionalidad, tal y como se especificar en apartados
posteriores.
Las operaciones de conservacin las realizar el propietario.
De esta manera se considerar siempre que la propiedad ser la

responsable de que se cumplan las condiciones de seguridad, salubridad y
ornato del edificio, tal y como le corresponde por Ley a los propietarios de
terrenos e inmuebles.
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Noviembre 2006
B01. c.- Ejemplos
Algunos ejemplos de las operaciones de entretenimiento que se

realizarn por el usuario son:
La limpieza y entretenimiento peridicos de la carpintera exterior
La limpieza y entretenimiento peridicos de la cubierta plana
La limpieza y entretenimiento peridicos de la carpintera interior
La limpieza y entretenimiento peridicos de pavimentos
La limpieza y entretenimiento peridicos de sanitarios, etc.
La limpieza y entretenimiento peridicos de luminarias
La limpieza, entretenimiento y mantenimiento reglamentario de
los elevadores
La limpieza y entretenimiento peridicos de los locales hmedos
Etc.
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Noviembre 2006
B02.- Fachada
B02. a.- General
Descripcin no exhaustiva:
Cerramientos de paredes de todos materiales
Aislamientos de fachada
Muros cortina (anclajes, estructura auxiliar, paneles, vidrios)
Elementos varios (antepechos, dinteles, balcones)
Etc.
Aproximacin a las instrucciones de uso:

Modificacin de los elementos
El usuario debe evitar cualquier modificacin, sustitucin o
incorporacin sin avisar previamente a la propiedad. La fachada constituye la
imagen externa del edificio y de sus ocupantes, conforma la calle y por lo tanto
configura el aspecto de nuestra ciudad. Por esta razn, no puede alterarse (cerrar
balcones con cristal, abrir aberturas nuevas, instalar toldos o rtulos no
apropiados) sin tener en cuenta las ordenanzas municipales y la aprobacin de la
propiedad. Adems las fachadas separan el edificio del ambiente exterior, por
esta razn deben cumplir importantes exigencias de aislamiento respecto del fro
o el calor, el ruido, la entrada de aire y humedad, de resistencia, de seguridad al
robo, etc. Cualquier modificacin puede alterar el cumplimiento de estas
exigencias
Muros cortina
La constitucin de los muros cortina puede ser muy compleja, siendo
necesario para su mantenimiento personal especialista.
Balcones
En los balcones y galeras no se deben colocar cargas pesadas si no estn
previstas para ello, como jardineras o materiales almacenados. Tambin debera
evitarse que el agua que se utiliza para regar gotee por la fachada.
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Noviembre 2006
Operaciones de mantenimiento:
Entretenimiento, mantenimiento correspondiente al usuario

Plazo Naturaleza Operador
Cada 1 ao Limpieza de vidrios del muro cortina Usuario
Cada 1 ao Limpieza del polvo de paneles, Usuario
antepechos, dinteles
Cada 1 ao Limpieza de cornisas Usuario
Ejemplos prcticos:
1. Durante la revisin peridica la propiedad observa que la tanto los

vidrios del muro cortina como diversos elementos como los antepechos y
dinteles as como las cornisas se encuentran en deficiente estado de limpieza,
favoreciendo la acumulacin de lluvia y posibles patologas de filtracin. El
usuario debera haber procedido a su limpieza peridica.
2. El usuario necesita abrir o cerrar un hueco en fachada al haberse

producido una modificacin puntual del uso zonal. El usuario consulta la
viabilidad de su ejecucin con la propiedad, de manera que la obra no produzca
patologas.
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Noviembre 2006
B02.b.- Medianeras
Cerramientos en medianera de paredes de todos materiales cuando
esta sea vista
Cerramientos en medianera de paredes de todos materiales cuando
esta no sea vista
Etc.

incorporacin sin avisar previamente a la propiedad.

Cada 1 ao Limpieza del polvo de paneles, Usuario
antepechos, dinteles
Cada 1 ao Limpieza de cornisas Usuario
Ejemplos prcticos:
1. El usuario necesita abrir o cerrar un hueco en medianera al haberse

producido una modificacin puntual del uso zonal. El usuario consulta la
viabilidad de su ejecucin con la propiedad, de manera que la obra no produzca
patologas y se adapte a la normativa vigente.
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Noviembre 2006
B02.c.- Carpintera exterior, herrera.
Balaustradas y barandillas
Ventanas y balconeras
Persianas enrollables y de librillo
Elementos varios (rejas, celosas)
Etc.

incorporacin sin avisar previamente a la propiedad. La fachada constituye la
imagen externa del edificio y de sus ocupantes, conforma la calle y por lo tanto
configura el aspecto de nuestra ciudad. Por esta razn, no puede alterarse sin
tener en cuenta las ordenanzas municipales y la aprobacin de la propiedad.
Adems las fachadas separan el edificio del ambiente exterior, por esta razn
deben cumplir importantes exigencias de aislamiento respecto del fro o el calor,
el ruido, la entrada de aire y humedad, de resistencia, de seguridad al robo, etc.
Cualquier modificacin puede alterar el cumplimiento de estas exigencias
Elementos extraos
No se apoyarn, sobre las ventanas y balcones, elementos de sujecin de
andamios, poleas para levantar cargas o muebles, mecanismos de limpieza
exteriores u otros objetos que puedan daarlos.
Golpes
No se deben dar golpes fuertes a las ventanas. Por otro lado, las ventanas
pueden conseguir una alta estanquidad al aire y al ruido colocando burletes
especialmente concebidos para esta finalidad.
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Noviembre 2006

Cada 2 aos Limpieza de los canales y las Usuario
perforaciones de desage de las ventanas
y balconeras, y limpieza de las guas de los
cerramientos de tipo corredera
Cada 2 aos Limpieza de las ventanas, balconeras, Usuario
persianas y celosas, engrasado de los
herrajes
Cada 2 aos Limpieza con un producto abrillantador Usuario
de los acabados de inox y galvanizados
Cada 2 aos Comprobacin del estado de los herrajes Usuario
de las ventanas y balconeras y reparacin
si es necesario
Cada 5 aos Comprobacin del estado de las cintas, Usuario
cuerdas de las persianas y sustitucin si
es necesario
Cada 5 aos Comprobacin del estado de engrasado de Usuario
las guas y el tambor de las persianas y
reparacin si es necesario
Cada 5 aos Comprobacin del renovacin del barniz Usuario
de las ventanas, balconeras, persianas y
barandillas de madera y renovacin si es
necesario
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Noviembre 2006
Ejemplos prcticos:
1. Durante la revisin peridica la propiedad observa que ciertas

carpinteras exteriores tienen golpes y otras se han perforado para sujetar
elementos. La propiedad exigir al usuario la restitucin del estado original de
los elementos.
2. El usuario necesita cambiar ciertas ventanas fijas por otras oscilo-

batientes al haberse producido una modificacin puntual del uso zonal. El
usuario consulta la viabilidad de su ejecucin con la propiedad, de manera que la
obra no produzca patologas.
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B03.- Cubierta
B03.a.- Cubierta Plana
Cubierta plana transitable y sus acabados
Cubierta plana no transitable y sus acabados
Aislamientos de cubierta, impermeabilizaciones, barreras de vapor
Juntas y encuentros
Canalones de cualquier material
Etc.

Las cubiertas deben mantenerse limpias y sin hierbas, especialmente los
sumideros, canales y limahoyas.
Este tipo de cubierta slo debe utilizarse para el uso que haya sido
proyectada. en este sentido, se evitar el almacenamiento de materiales,
muebles, etc., y el vertido de productos qumicos agresivos como son los aceites,
disolventes o lejas.
Accesibilidad
Las cubiertas no transitables sern accesibles slo para su conservacin.
El personal encargado del trabajo ir provisto de cinturn de seguridad que se
sujetar a dos ganchos de servicio o a puntos fijos de la cubierta. Es
recomendable que los operarios lleven zapatos con suela blanda y antideslizante.
No se transitar sobre las cubiertas si estn mojadas.

incorporacin sin avisar previamente a la propiedad. La cubierta tambin
constituye la imagen externa del edificio. Por esta razn, no puede alterarse sin
Adems las cubiertas separan el edificio del ambiente exterior, por esta razn
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Noviembre 2006

Otros elementos
Cualquier instalacin de elementos extraos ha de consultarse a la
propiedad. Si en la cubierta se instalan nuevas antenas, equipos de aire
acondicionado o, en general, aparatos que requieran ser fijados, la sujecin no
puede afectar a la impermeabilizacin. Tampoco se deben utilizar como puntos
de anclaje de tensores, mstiles y similares, las barandillas metlicas o de obra,
ni conductos de evacuacin de humos existentes, salvo que un tcnico
especializado lo autorice. Si estas nuevas instalaciones necesitan un
mantenimiento peridico, se deber prever en su entorno las protecciones
adecuadas.
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Noviembre 2006
Operaciones de mantenimiento

Cada 6 meses Limpieza de posibles acumulaciones de Usuario
hongos, musgo y plantas en la cubierta
plana adems de los sumideros
Cada 1 ao Inspeccin de los anclajes y fijaciones de Usuario
los elementos sujetos a la cubierta como
antenas, pararrayos, etc., reparndolos si
es necesario
Ejemplos prcticos:
1. Previamente a la revisin peridica de la propiedad, el usuario accede a

una cubierta transitable y observa rotura de baldosas. Da aviso a la propiedad
que proceder a la inspeccin y reparacin.
2. Durante la inspeccin peridica, la propiedad observa la proliferacin

general de musgo y hierbas, as como varios cables de sujecin de una nueva
antena perforando los acabados de cubierta. Se notifica al usuario que deber
restablecer el estado adecuado de la cubierta limpiando los elementos vegetales y
colocando los anclajes adecuadamente, antes de que se produzcan filtraciones.
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Noviembre 2006
B03. b.- Lucernarios y otros elementos.
Lucernarios, tragaluces y claraboyas fijos o practicables
Estructuras de entramado (acero, aluminio, hormign armado)
Coberturas (vidrio armado, laminado, enmoldados, policarbonatos)
Juntas y encuentros
Etc.

incorporacin sin avisar previamente a la propiedad. La cubierta tambin
constituye la imagen externa del edificio. Por esta razn, no puede alterarse sin
Adems las cubiertas separan el edificio del ambiente exterior, por esta razn
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Noviembre 2006

Cada 1 ao Comprobacin del estado de los Usuario
mecanismos de cierre y de maniobra de
los lucernarios, tragaluces y claraboyas
practicables. Se repararn si es necesario.
Ejemplos prcticos:
1. Previamente a la revisin peridica de la propiedad, el usuario intenta

acceder a la cubierta utilizando un lucero practicable. La apertura de este se
encuentra desajustada. El usuario proceder a su reparacin.
2. Previamente a la revisin peridica de la propiedad, el usuario observa

la aparicin de fisuras, grietas y manchas de oxidacin en el entramado de
hormign armado que sujeta los bloques de vidrio del lucernario de la caja de
escaleras. Se dar aviso a la propiedad par a que se gire inspeccin y se proceda a
su reparacin.
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Noviembre 2006
B04.a.- Carpintera
Puertas y marcos de cualquier material incluyendo sus acabados y
herrajes
Armarios y estanteras de obra, de cualquier material incluyendo sus
acabados y herrajes
Barandados interiores
Etc.
No se incluyen en este apartado los elementos mviles o ligeros
incorporados por el usuario.

incorporacin sin avisar previamente a la propiedad.
Pequeas patologas de uso

Se estima que la vida til de una puerta o de un armario son 10 aos de
uso. Si con anterioridad a este plazo, el usuario aprecia defectos de
funcionamiento en puertas o cerraduras, proceder a su subsanacin. Se
comprobar con anterioridad que las patologas no se deben a humedades o
asentamientos. Si esto ocurriese, el usuario debera notificarlo a la propiedad.
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Noviembre 2006

Cada 2 meses Limpieza de puertas, armarios y Usuario
barandillas interiores
Cada 1 ao Revisin y reparacin si es necesario del Usuario
cierre de carpinteras. Engrasado de
herrajes
Cada 2 aos Abrillantado de latn y del acero Usuario
niquelado con productos especiales
Cada 2 aos Revisin y reparacin del sellado de los Usuario
vidrios
Cada 2 aos Revisin y reparacin si es necesario de Usuario
los herrajes
Cada 5 aos Revisin general y reparacin si es Usuario
necesario de toda la carpintera,
incluyendo los acabados
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Noviembre 2006
Ejemplos prcticos:
1. Durante la revisin de los 6 meses el usuario observa que ciertas

puertas cuyo uso es muyo ms frecuente presentan pequeas patologas en los
herrajes y en el cierre. El usuario se encargar de su reparacin mediante su
personal de mantenimiento o en su caso mediante un trabajador especializado.
2. Con anterioridad a la revisin de los 2 aos, una de las puertas del

edificio ha sufrido desperfectos debido a unos golpes fortuitos y no se puede
reparar. El usuario se encargar de su sustitucin por otra de las mismas
caractersticas.
3. Durante la revisin de los 2 aos, el usuario observa que los acabados

de ciertas carpinteras de ms uso presentan notables deficiencias. El usuario se
encargar de su renovacin.
4. Durante la revisin de los 10 aos, los tcnicos de la propiedad

observan que ciertas carpinteras de ms uso han cumplido su vida til, mientras
que otras presentan un estado adecuado. La propiedad se encargar de la
sustitucin de las primeras.
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Noviembre 2006
B04. b.- Acabados y pavimentos
Soportes de revestimientos sean horizontales o verticales ( enyesados
y revocados)
Acabados (textiles, pintados, estucados, aplacados, empapelados,
tableros)
Pavimentos, zcalos y escalones de cualquier material.
Etc.
Pequeas patologas de uso

Los revestimientos interiores, como todos los elementos constructivos,
tienen una duracin limitada. Suelen estar expuestos al desgaste por abrasin,
rozamiento y golpes.
Cuando se observen anomalas en los revestimientos no imputables al

uso, se habr de comunicarlo a los tcnicos de la propiedad.
Otros elementos
No se admitir la sujecin de elementos pesados en el grueso del
revestimiento, deben sujetarse en la pared de soporte o en los elementos
resistentes, siempre con las limitaciones de carga que impongan las normas.
Pintura
Cuando sea necesario pintar los paramentos revocados, se utilizarn
pinturas compatibles con la cal o el cemento del soporte.
Pavimentos
Los pavimentos, como todos los elementos constructivos, tienen una
duracin limitada y, como los revestimientos interiores, estn muy expuestos al
deterioro por abrasin, rozamiento y golpes. Son materiales que necesitan un
buen mantenimiento y una buena limpieza y que segn las caractersticas han de
substituirse con una cierta frecuencia.
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Noviembre 2006

Cada 1 ao Cepillado o limpieza de los revestimientos Usuario
empapelados y textiles, reparacin si es
necesario
Cada 1 ao Limpieza de los tableros de madera o Usuario
similares, reparacin si es necesario
Cada 1 ao Limpieza de los revestimientos todos los Usuario
revestimientos sean estucados, de corcho,
sintticos etc, reparacin si es necesario
Cada 1 ao Revisin y Limpieza general de todos los Usuario
suelos, sean de aplacado, de terrazo, de
moqueta etc, arreglos si es necesario
Cada 3 aos Revisin y repintado si es necesario de los Usuario
paramentos interiores
Ejemplos prcticos
1. Durante la revisin peridica la propiedad observa que los acabados de

pintura no han sido renovados por el usuario as como que la suciedad
acumulada ha estropeado sobremanera unos tableros de madera. Se exigir a
este el repintado de los paramentos y la sustitucin o reparacin de los tableros
afectados.
2. Durante la revisin peridica la propiedad observa que el suelo de

linleo del edificio se encuentra degradado en su conjunto, no slo en las zonas
ms transitadas. El acabado ha llegado al final de su vida til y se proceder a su
sustitucin.
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Noviembre 2006
B05.- Instalaciones
B05. a.- Red de saneamiento de fecales y pluviales

Bajantes de aguas residuales de cualquier material
Albaales de cualquier material
Arquetas de cualquier material
Bajantes de cualquier material
Canalones de cualquier material
Otros elementos (fosa sptica, cmara de bombeo)
Etc.
La red de saneamiento se compone bsicamente de elementos y

conductos de desage de los aparatos y de algunos recintos del edificio, que
conectan con la red de saneamiento vertical (bajantes) y con los albaales,
arquetas, colectores, etc., hasta la red del municipio u otro sistema autorizado.
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Noviembre 2006
Red separativa/unitaria
Puede que haya una sola red de saneamiento para evacuar conjuntamente
tanto las aguas fecales o negras como las aguas pluviales. La tendencia actual es
separar la red de aguas pluviales por una parte y, por la otra, la red de aguas
negras.
Limpieza y uso
En la red de saneamiento es muy importante conservar la instalacin
limpia y libre de depsitos. Se puede conseguir con un mantenimiento reducido
basado en una utilizacin adecuada en unos correctos hbitos higinicos por
parte de los usuarios.
La red de evacuacin de agua, en especial el inodoro, no puede utilizarse
como vertedero de basuras. No se pueden tirar plsticos, algodones, gomas,
compresas, hojas de afeitar, bastoncillos, etc. Las substancias y elementos
anteriores, por s mismos o combinados, pueden taponar e incluso destruir por
procedimientos fsicos o reacciones qumicas las conducciones y/o sus
elementos, produciendo rebosamientos malolientes como fugas, manchas, etc.
Deben revisarse con frecuencia los sifones de los sumideros y comprobar
que no les falte agua, para evitar que los olores de la red salgan al exterior.
Para desatascar los conductos no se pueden utilizar cidos o productos
que perjudiquen los desages. Se utilizarn siempre detergentes biodegradables
para evitar la creacin de espumas que petrifiquen dentro de los sifones y de las
arquetas del edificio. Tampoco se vertern aguas que contengan aceites,
colorantes permanentes o substancias txicas. Como ejemplo, un solo litro de
aceite mineral contamina 10.000 litros de agua.
Modificaciones
Cualquier modificacin en la instalacin o en las condiciones de uso que
puedan alterar el normal funcionamiento ser realizada mediante un estudio
previo y bajo la direccin del tcnico de la propiedad
Las posibles fugas se localizarn y repararn lo ms rpido posible.
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Noviembre 2006

Cada 6 meses Vertido de agua caliente por los desages, Usuario
si esto es posible
Cada 1 ao Limpieza de los canalones y sumideros de Usuario
la cubierta
Cada 1 ao Limpieza de las fosas spticas y los pozos Usuario
de decantacin
Cada 2 aos Limpieza de las arquetas a pie de bajante, Usuario
las arquetas de paso y las arquetas
sifnicas
Ejemplos prcticos
1. Durante la revisin peridica la propiedad observa que los canalones

no han sido limpiados por el usuario. Se exigir a este la limpieza peridica
especificada.
2. Durante la revisin peridica la propiedad observa que varios desages

se encuentran atascados. Tras su limpieza se observa el uso indebido de los
retretes. Se exigir al usuario el buen uso de los mismos.
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Noviembre 2006
Depsitos de gravedad, grupos de contadores, grupos de presin,
acometidas, etc
Montantes de todos los materiales
Red interior de todos los materiales
Griferas de todo tipo
Elementos de produccin de agua caliente sanitaria
Control de legionelosis
Etc.
Cuarto de contadores
El cuarto de contadores ser accesible solamente para el portero o
vigilante y el personal de la compaa suministradora de mantenimiento. Hay
que vigilar que las rejas de ventilacin no estn obstruidas as como el acceso al
cuarto.
Precauciones
Todas las fugas o defectos de funcionamiento en las conducciones,
accesorios o equipos se repararn inmediatamente.
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Noviembre 2006
Legionella
El que un microorganismo llegue a producir la enfermedad depende de

dos factores: la virulencia y la inmunidad del husped. La virulencia es una
capacidad asociada a las cepas de especies microbianas patgenas y es un
aspecto decisivo en la determinacin de la dosis infectiva. La inmunidad del
husped hace referencia al estado del sistema de defensa del husped que le
permitir prevenir las infecciones; un individuo sano es capaz de evitarlas todas
excepto las causadas por los patgenos ms virulentos, mientras que los
individuos, que por alguna razn tengan daado su sistema inmunitario, pueden
ser atacados por patgenos oportunistas.
En el caso de Legionella, los focos de contaminacin que con mayor

frecuencia han sido relacionados con los brotes epidmicos son las instalaciones
de suministro de agua y de acondicionamiento del aire de los edificios en las que
se dan las condiciones ptimas para el desarrollo del agente. Es decir, aquellos
sistemas que permiten su crecimiento y su dispersin al ambiente. Entre ellos se
pueden destacar:
Circuitos de distribucin de agua caliente sanitaria (grifos,

cabezales de ducha, sifones, tramos ciegos, etc.).
Sistemas de climatizacin y torres de refrigeracin.
Aguas termales de centros de rehabilitacin y recreo.
Equipos mdicos de aerosolterapia.
Fuentes decorativas.
La supervivencia y multiplicacin de la bacteria en estos sistemas se

relaciona, adems de la existencia de una temperatura ptima para su desarrollo,
con la presencia de lodos, materiales de corrosin y otros microorganismos
(amebas, algas y otras bacterias), que le sirven de substrato y le ofrecen una
cierta proteccin frente a los tratamientos de desinfeccin del agua que,
habitualmente, consisten en la elevacin de la temperatura y en el uso de
desinfectantes qumicos.
27
Noviembre 2006
Para la diseminacin de la legionella es necesario que se genere un

aerosol. Por lo que respecta a las instalaciones de suministro de agua, el aerosol
se crea en los grifos y en los cabezales de la ducha. En las instalaciones de
acondicionamiento del aire, los puntos ms importantes en la generacin de
aerosoles son las torres de refrigeracin y, dependiendo de su principio de
funcionamiento, los humidificadores, aunque su papel en el origen de la
enfermedad parece ser menos importante que el que tienen las torres de
refrigeracin.
En muchos casos, el origen de los brotes epidmicos puede ser debido a la

exposicin a los aerosoles emitidos desde las torres de refrigeracin que han
vuelto a entrar en el edificio por las tomas de aire exterior del sistema de
ventilacin; a travs de una chimenea debido a la presin negativa existente en el
edificio, o por las ventanas abiertas. En otros casos, el origen de los brotes
epidmicos radica en la exposicin a esos aerosoles que pueden afectar a las
personas en las inmediaciones del edificio.
Riesgos para la salud
La principal va de transmisin de la infeccin es la inhalacin de

aerosoles lquidos que contengan la bacteria. No ha sido documentada la
transmisin entre personas ni la infeccin por la ingestin de agua contaminada.
Para causar la enfermedad, la bacteria debe ser virulenta, estar presente

en cantidades suficientes, ser dispersada desde sus reservorios y alcanzar el
fondo del pulmn. Una vez all, la bacteria puede evadir las defensas del husped
parasitando clulas fagocitarias.
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Noviembre 2006
Legionella es un agente oportunista capaz de causar la enfermedad en

personas especialmente susceptibles. Los factores de riesgo individual son los
siguientes:
Edad avanzada (> 50 aos).

Sexo masculino.
Tabaquismo (cigarrillos).
Alcoholismo.
Individuos inmunodeprimidos o inmunocomprometidos.
Padecer diabetes, cncer.
Estar sometido a tratamiento de dilisis, haber recibido un

transplante, estar en tratamiento con corticoesteroides.
Enfermedades respiratorias crnicas.
No obstante, los individuos sanos tambin pueden padecer la enfermedad

si han sufrido una exposicin a concentraciones suficientemente elevadas del
agente infeccioso.
No existen datos sobre dosis infecciosas, pero s tentativas de establecer

unos criterios de valoracin cuantitativos basados en los datos procedentes de
las investigaciones de los casos ocurridos.
Medidas de control
Como en cualquier otro mbito de la prevencin de riesgos laborales, la

posibilidad de contaminacin por agentes biolgicos debera ser tenida en cuenta
en la fase de diseo de las instalaciones, en particular, las de climatizacin del
aire.
29
Noviembre 2006
Es difcil disponer de mtodos de prevencin y control de Legionella

totalmente eficaces, fundamentalmente por dos razones: por una parte, porque
Legionella es una bacteria ubicua en el ambiente en el que la erradicacin sera
ilusoria y, por otra parte, porque esta bacteria es ms resistente que otros
microorganismos a la accin de los medios fsicos o qumicos de control
habitualmente empleados. No obstante, existen una serie de medidas que
pueden disminuir considerablemente el riesgo. Estas medidas se pueden agrupar
en: relativas al diseo y montaje de las instalaciones y relativas al mantenimiento
y explotacin de las mismas.
El informe UNE 100-030-94, sobre climatizacin, Gua para la

prevencin de la legionela en instalaciones, tiene por objeto proporcionar
criterios para la prevencin de la contaminacin de ciertas instalaciones y
equipos por la bacteria Legionella y para el control de su multiplicacin
ambiental, con el fin de limitar el riesgo de exposicin a este agente. Este
documento forma parte de la Instruccin Tcnica Complementaria ITE 01
Generalidades del Real Decreto 1751/1998, de 31 de julio, por el que se aprueba
el Reglamento de Instalaciones Trmicas en los Edificios (RITE) y sus
Instrucciones Tcnicas Complementarias (ITE).
Acciones para el diseo de las instalaciones
Con carcter general, las medidas preventivas irn encaminadas a

impedir el desarrollo de la bacteria, modificando las condiciones de vida que le
son favorables (nutrientes, agua, temperatura, etc.), y a reducir la exposicin
minimizando la generacin de aerosoles.
30
Noviembre 2006
Se resumen a continuacin las principales medidas preventivas:
El control de la temperatura del agua mediante el uso de

aislamientos trmicos, en el sentido de evitar que sta permanezca entre los 20
C y los 45 C, intervalo de mximo desarrollo.
La limitacin de los nutrientes disponibles, por ejemplo, mediante
la seleccin de materiales que no sean adecuados para el desarrollo de Legionella
(se evitar el uso de madera, cuero, plsticos y ciertos tipos de gomas y masillas),
y que sean resistentes a la accin de los desinfectantes.
La eliminacin de zonas de estancamiento del agua (tramos

ciegos, tuberas de by pass, etc.), en las que los tratamientos de desinfeccin no
son tan eficaces y pueden provocar la recolonizacin del sistema.
La disposicin de elementos separadores de gotas en los aparatos

en los que se generan los aerosoles, la cantidad de agua arrastrada debera ser
inferior al 0,1% del caudal de agua en circulacin.
La ubicacin y orientacin de las tomas de aire exterior, teniendo

en cuenta los vientos dominantes, de modo que se impida el reingreso de
aerosoles procedentes de las torres de refrigeracin y la propia ubicacin de esos
equipos lejos de las tomas de aire, ventanas o zonas muy frecuentadas.
La existencia de accesos que permitan la fcil inspeccin y

limpieza de todos los equipos y aparatos.
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Noviembre 2006
Instalaciones de agua sanitaria. Produccin centraliza da de agua caliente

sanitaria
La temperatura de almacenamiento del agua caliente debe ser,

como mnimo, de 55 C.
El sistema de calentamiento ser capaz de llevar la temperatura
del agua hasta 70 C de forma peridica para su pasteurizacin.
La temperatura del agua de distribucin no podr ser inferior a 50

C en el punto ms alejado del circuito o en la tubera de retorno a la entrada del
depsito.
Los depsitos estarn aislados para evitar el descenso de la

temperatura hacia el intervalo de mxima multiplicacin de la bacteria.
El diseo de los depsitos facilitar su vaciado y limpieza.
Los materiales en contacto con el agua debern ser capaces de

resistir la temperatura de pasteurizacin.
Instalaciones de agua sanitaria. Agua fra
La temperatura del agua fra no deber superar nunca los 20 C.

Para lograrlo, las tuberas de distribucin de agua fra se aislarn trmicamente.
Los depsitos cuyas paredes estn en contacto con el aire estarn
protegidos de la radiacin solar y se aislarn para evitar que la temperatura
rebase los 20 C.
Cuando exista la necesidad de acumulacin de agua fra, se

dispondrn, al menos, de dos depsitos en paralelo para facilitar la limpieza y
garantizar el suministro. Los depsitos estarn cerrados para prevenir la
posibilidad de entrada de materiales extraos.
Los materiales empleados en el sistema debern ser capaces de

resistir la accin del cloro hasta una concentracin de 20 ppm en los depsitos y
de 1 a 2 ppm en los puntos de salida.
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Noviembre 2006
Se evitar el estancamiento del agua durante perodos de tiempo

prolongados, diseando adecuadamente la capacidad de agua de los depsitos.
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Noviembre 2006
Aparatos de humidificacin, lavado y enfriamiento
Son preferibles los aparatos de humidificacin de aire por vapor

producido a unos 100 C, a los sistemas basados en la formacin de aerosoles o
en el contacto mediante rellenos.
Se procurar evitar la instalacin de aparatos que creen un aerosol
directamente en el ambiente, para su humidificacin o enfriamiento.
Se evitar el empleo de materiales a base de celulosa.
Se recomienda, para los aparatos que basan su funcionamiento en

la formacin de aerosoles, el uso de agua esterilizada o de agua directa de la red.
Si se trata de agua duras, se recomienda el uso de descalcificantes u otros
tratamientos fsicos.
Aparatos evaporativos
Las torres de refrigeracin y los condensadores evaporativos

deben ubicarse lejos de tomas de aire, ventanas o lugares frecuentados. La
distancia puede variar dependiendo de la direccin de los vientos y de la
disposicin relativa entre equipos; en cualquier caso, la distancia horizontal no
ser inferior a 10 m y la descarga de aire estar siempre a una altura de 2 m por
encima de la parte superior del hueco o del lugar que se deba proteger.
El aparato debe tener puertas de acceso amplias y desmontables
para facilitar la limpieza.
Las superficies interiores sern lisas y sin obstculos para facilitar

la limpieza.
El aparato debe facilitar el acceso al material de relleno para su

limpieza. Si no es posible, este material se limpiar con productos qumicos u
otros medios.
La bandeja deber tener un pozo en el que se acumule la suciedad

y ste, una vlvula de desage.
Se evitar el empleo de materiales a base de celulosa.
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Conductos para el transporte de aire
Se instalarn secciones de filtracin de eficacia adecuada al uso

del edificio para todo el aire en circulacin, con el fin de evitar la acumulacin de
suciedad que pudiera convertirse en foco de contaminacin.
Se impedir la formacin de condensaciones en el interior de los
conductos mediante la aplicacin de aislamiento trmico, diseado para las
condiciones extremas de proyecto.
Se utilizarn, preferentemente, conductos de construccin

normalizada, con superficie de baja rugosidad hidrulica y fabricados con
materiales resistentes a la corrosin, que presenten un menor grado de retencin
de las partculas y faciliten la limpieza.
Se prestar especial atencin al diseo y montaje de los conductos

para reducir, en lo posible, las turbulencias en cambios de direccin o seccin,
derivaciones, etc., as como al tipo de seccin transversal, que son causa de
acumulacin de suciedad.
Las redes de conductos debern disponer de trampillas

practicables que permitan su inspeccin y eventual limpieza por mtodos de
probada eficacia, con estanqueidad igual, por lo menos, a la de la red de
conductos.
Piscinas con agua templada
Deber preverse un sistema de cloracin capaz de mantener una

concentracin de cloro libre de 5 ppm, que no deber alcanzar nunca niveles
inferiores a 3 ppm a lo largo de todo el da.
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Acciones en el mantenimiento y explotacin
Estas acciones se basan en una limpieza esmerada de todas aquellas

partes del sistema que pueden convertirse en reservorio de Legionella; en
trminos generales, la limpieza se realizar drenando el sistema, limpindolo
con soluciones biodispersantes y biocidas (salvo en los sistemas de suministro de
agua sanitaria) para eliminar el sustrato biolgico (algas, amebas, etc.) que le
proporcionan alimento y proteccin y desinfectando a fondo con cloro u otro
desinfectante o con calor. Estos tratamientos no sern eficaces si el sistema no se
mantiene limpio.
Instalaciones de agua sanitarias
Los tanques, depsitos a presin y cisternas de almacenamiento

de agua para usos sanitarios, fra o caliente, debern ser inspeccionados con
frecuencia trimestral y limpiados cuando haya sedimentos o productos de
corrosin visibles. En cualquier caso, estos aparatos debern limpiarse una vez
cada ao.
El agua de los depsitos de agua caliente sanitaria que hayan
quedado fuera de servicio por algn tiempo se calentar hasta la temperatura de
70 C, que se mantendr durante dos horas, por lo menos.
El aislamiento trmico de toda la instalacin, aparatos y

conducciones, se revisar con frecuencia anual.
Las cabezas pulverizadoras de duchas y lavabos se deben limpiar

con frecuencia semestral, por lo menos, con el fin de eliminar la acumulacin de
sedimentos.
Se medir, una vez al mes, la temperatura del agua en los

depsitos acumuladores; una vez al ao, la de todos los grifos de la instalacin y,
una vez al mes, se medir la temperatura de un nmero representativo de grifos,
incluyendo los ms prximos y los ms lejanos del depsito acumulador.
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Noviembre 2006
Estas instalaciones se limpiarn y se desinfectarn al menos una

vez al ao; en cualquier caso, antes de su puesta en marcha, despus de un brote
o sospecha, o cuando por la revisin rutinaria se considere necesario. La
desinfeccin puede hacerse por va qumica, inyectando de 20 a 50 ppm de cloro
en tanques o depsitos, dejando correr el agua hasta obtener 2 ppm de cloro
libre en la grifera durante dos horas, o bien por va trmica, calentando el agua
hasta 70 C y dejndola correr hasta obtener 60 C en la grifera durante una
hora.
Torres de refrigeracin y condensadores evaporativos
Estos equipos se inspeccionarn con frecuencia mensual.

Se limpiarn a fondo, eliminando los sedimentos y productos de
corrosin. La frecuencia de las operaciones de limpieza ser: el drenaje y la
limpieza de la bandeja, mensualmente; la limpieza de todo el circuito, incluidas
las tuberas y los condensadores, una vez al ao y, tambin una vez al ao, el
control y la reparacin, si fuera necesario, del separador de gotas.
La desinfeccin se har dos veces al ao: al comienzo de la

primavera y del otoo y siempre en las siguientes circunstancias: antes de
ponerlos en marcha; si han estado parados durante un largo perodo de tiempo;
cuando se haya hecho una reparacin; cuando la inspeccin rutinaria lo indique
y cuando la Autoridad Sanitaria lo determine.
La desinfeccin se har utilizando desinfectantes autorizados; en caso de

emplear cloro, se inyectarn 5 ppm de cloro ms biodispersante en la bandeja y
se pondrn en marcha las bombas durante cinco horas manteniendo los
ventiladores parados. A continuacin, se vaciar todo el agua del circuito y se
limpiar a fondo hasta que el drenado aparezca limpio. Finalmente, se llenar
con agua limpia y se aadirn de 5 a 15 ppm de cloro con las bombas en
funcionamiento y los ventiladores parados durante cinco horas comprobando el
nivel de cloro cada hora.
Se drenar el agua de la bandeja cuando el aparato no est en uso.
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Aparatos de humidificacin y enfriamiento evaporativo
Estos equipos se inspeccionarn con frecuencia mensual.

Se drenar el agua de la bandeja cuando el aparato no est en uso.
Con frecuencia mensual se vaciar y limpiar la bandeja.
Con frecuencia semestral se limpiar el relleno.
Con frecuencia anual se comprobar el estado del separador de

gotas y se reparar en caso de necesidad.
Para la desinfeccin de estos aparatos se seguir lo indicado en el

caso de las torres de refrigeracin.
Se controlarn las condiciones del agua de forma continua

mediante purga de agua sucia y reposicin de agua limpia y adicin de
inhibidores de formacin de cal y de la corrosin de las partes metlicas del
circuito.
Unidades de tratamiento del aire
Todas las superficies en contacto con el aire tratado o a tratar

debern limpiarse con frecuencia anual.
Las bandejas de recogida de agua condensada de las bateras de
enfriamiento y deshumidificacin se mantendrn secas mediante una tubera de
drenaje de fuerte pendiente (2% mnimo), conectada a una red independiente de
desage o a la del edificio mediante sifn.
Las bandejas y aletas de las bateras se limpiarn con frecuencia

semestral.
Todas las superficies de las unidades terminales con batera de

enfriamiento (ventiloconvectores, inductores y consolas), instaladas en los
mismos locales acondicionados o en su proximidad, se limpiarn a fondo con
frecuencia mensual.
La bandeja de recogida de agua condensada de la batera se

mantendr seca mediante una tubera de drenaje de fuerte pendiente (1%
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Noviembre 2006
mnimo), conectada mediante sifn a una red independiente de desage o a la

del edificio.
Las superficies interiores (cajas) de las unidades terminales sin

batera se limpiarn con frecuencia semestral.
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Noviembre 2006
Otras instalaciones
Las piscinas deben ser mantenidas con desinfeccin constante

utilizando productos autorizados. En caso de emplear cloro, se mantendr una
concentracin de 3 ppm, por lo menos.
Los aparatos de tratamiento de agua (ablandadores,
desmineralizadores, etc.) deben ser vaciados y limpiados con frecuencia anual.
La limpieza de la red de conductos de distribucin de aire se

efectuar con frecuencia anual, por lo menos, dependiendo de la calidad del aire
transportado.
Mtodos alternativos de prevencin y erradicacin
Como se desprende de las recomendaciones del informe UNE 100-030-

94, para lograr el control y la erradicacin de Legionella pneumophila de
sistemas de distribucin de agua potable y de aire acondicionado, el mtodo
empleado consiste en la accin coordinada de los biocidas junto con los choques
trmicos. No obstante, el empleo de estos mtodos no siempre evita que se
vuelvan a producir contaminaciones del sistema. stas pueden ser debidas: a la
existencia de bacterias mutantes termorresistentes, a la resistencia de la bacteria
a la accin de los desinfectantes, a un mal diseo de las redes de distribucin que
pueden hacer ineficaz la accin de desinfectantes y temperatura en los puntos
ms alejados del sistema o a la existencia de biofilmes, formados por la flora
microbiana, carbonato clcico, productos de corrosin, etc., que protegen a las
bacterias de la accin de los desinfectantes.
Hay que tener en cuenta que el poder de penetracin de los

desinfectantes es muy escaso y actan slo en las capas superficiales, lo que
permite que las Legionellas presentes en las capas profundas vuelvan a colonizar
el sistema.
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Noviembre 2006
Diferentes autores han estudiado la eficacia in vitro de diferentes

productos y mtodos. Los ensayos realizados utilizan ozono y perxido de
hidrgeno comparando su eficacia con el cloro, y sometiendo las pruebas a
diferentes pH y temperaturas. Los resultados demuestran que tanto el ozono
como el perxido de hidrgeno son eficaces y ms seguros que el cloro, dado que
sus productos de descomposicin (oxgeno y agua) son inocuos. Otros estudios
en los que se comparan la accin del ozono, el cloro, el aumento de temperatura
y la radiacin ultravioleta revelan que todos ellos son eficaces en la eliminacin
de la bacteria, pero los dos ltimos son ms rpidos.
Otros mtodos alternativos de control incluyen el uso de iones metlicos

(cobre o plata) en solucin, los experimentos muestran que cuando esos iones
son absorbidos por la bacteria afectan a su equilibrio enzimtico inhibiendo sus
capacidades respiratorias y reproductivas.
El uso de equipos generadores de radiacin ultravioleta se ha revelado

eficaz en los circuitos de suministro y recirculacin de agua, pero no tanto en
zonas de estancamiento del agua y en tramos ciegos, debido a la disminucin de
su eficacia por acumulacin de incrustaciones sobre el equipo.
Otro mtodo consiste en limitar la poblacin microbiolgica que sirve de

alimento a la bacteria, aunque su limitacin no asegura el control de Legionella.
De estos estudios se desprende, por una parte, la dificultad que existe a la

hora de extrapolar los resultados obtenidos en los ensayos realizados in vitro a la
aplicacin del mtodo en situaciones reales. Y, por otra parte, se apunta la
necesidad de mejorar el conocimiento de Legionella pneumophila mediante la
utilizacin de mtodos moleculares para su estudio, lo que permitir el
desarrollo de metodologas de prevencin y erradicacin ms sencillas y eficaces.
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Cada 1 ao Revisin de prdidas de agua de los grifos Usuario
y reparacin si es necesario
Cada 1 ao Vaciado del depsito del grupo de presin Usuario
Cada 1 ao Alternancia del funcionamiento de las Usuario

bombas dobles o gemelas de los grupos de
presin
Cada 2 aos Revisin y limpieza de los elementos de Usuario
produccin de agua caliente y reparacin
si es necesario
Cada 2 aos Revisin y limpieza de los grupos de Usuario
presin y reparacin si es necesario
Cada 2 aos Limpieza del depsito de agua potable, Usuario
previo vaciado del mismo
Cada 2 aos Revisin de las juntas de goma o estopa Usuario
de los grifos y reparacin si es necesario
Ejemplos prcticos:
1. Durante la revisin peridica la propiedad observa que el

entretenimiento peridico de ciertos lavabos con un uso muy frecuente no ha
sido el adecuado. Se exigir el cumplimiento del entretenimiento establecido.
2. Durante la revisin peridica la propiedad observa que la instalacin

de agua tiene su caudal disminuido a causa de incrustaciones interiores. Se
proceder a su limpieza.
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Noviembre 2006
B05. c.- Red de electricidad y telefona
Red de tierra
Grupo electrgeno, placas fotovoltaicas, etc
Portero electrnico, video portero, telecomunicaciones interiores y
exteriores
Antenas, sistemas de apertura o mecanismos remotos o por radio
Red interior y mecanismos
Lmparas de todo tipo
Luminarias de todo tipo
Etc.
Modificaciones
No se pueden alterar sin el control del tcnico de la propiedad. La
sustituciones se realizarn con elementos anlogos.
Responsabilidades
Aunque la instalacin elctrica sufre desgastes muy pequeos, difciles de
apreciar, es conveniente realizar revisiones peridicas para comprobar el buen
funcionamiento de los mecanismos y el estado del cableado, de las conexiones y
del aislamiento.
Cuarto de contadores
El cuarto de contadores ser accesible slo para el portero o vigilante, y el
personal de la compaa suministradora o de mantenimiento. Hay que vigilar
que las rejas de ventilacin no estn obstruidas, as como el acceso al cuarto.
Precauciones
Las instalaciones elctricas deben usarse con precaucin por el peligro
que comportan. Est prohibido manipular los circuitos y los cuadros generales,
estas operaciones deben ser realizadas exclusivamente por personal especialista.
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Noviembre 2006
No se pueden conectar a los enchufes aparatos de potencia superior a la

prevista o varios aparatos que, en conjunto, tengan una potencia superior. Si se
aprecia un calentamiento de los cables o de los enchufes conectados en un
determinado punto, deben desconectarse. Es sntoma de que la instalacin est
sobrecargada o no est preparada para recibir el aparato. Las clavijas de los
enchufes deben estar bien atornilladas para evitar que hagan chispas. Las malas
conexiones originan calentamientos que pueden generar un incendio.
Es recomendable cerrar el interruptor de control de potencia (ICP) de

una zona en caso de desuso prolongado.
Peridicamente, es recomendable pulsar el botn de prueba del

diferencial (ID), el cual debe desconectar toda la instalacin. Si no la desconecta,
el cuadro no ofrece proteccin y habr que avisar al instalador.
Limpieza
Para limpiar las lmparas y las placas de los mecanismos elctricos hay
que desconectar la instalacin elctrica. Deben limpiarse con un trapo
ligeramente hmedo con agua y detergente. La electricidad se conectar una vez
se hayan secado las placas.
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Cada 2 aos Revisin y reparacin si es necesario de Usuario
toda la instalacin lumnica.
Cada 2 aos Revisin de portero automtico o video Usuario
portero y reparacin si es necesario
Cada 2 aos Revisin de las antenas y reparacin si es Usuario
necesario
Cada 2 aos Revisin de mecanismos remotos y Usuario
Cada 5 aos Revisin de los mecanismos de Usuario
instalacin elctrica y de
telecomunicaciones
Ejemplos prcticos:
1. Durante la revisin peridica la propiedad observa que la red de fuerza

de unas oficinas se encuentra sobrecargada, habindose dispuesto muchos ms
puestos de trabajo que los previstos. Se exigir el cumplimiento de las
previsiones de potencia.
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B05. d.- Red de ventilacin y evacuacin de humos
Chimeneas y conductos de ventilacin de cualquier tipo y material
Otros elementos (caperuzas, sujeciones)
Conductos de basuras
Etc.
Hay estancias que por sus caractersticas necesitan ms ventilacin que

otras, como es el caso de las cocinas y los baos. Por ello, en ocasiones la
ventilacin se hace por medio de conductos, y en ocasiones se utilizan
extractores para mejorarla.
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Cada 1 ao Limpieza de las rejillas de los conductos Usuario
de ventilacin
Cada 1 ao Desinfeccin y desinsectacin de las Usuario
cmaras y conductos de basuras, si es que
existen.
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Sistemas de produccin gas, electricidad, solar) con sus calderas,
etc.
Emisores, radiadores, etc. de todos los materiales
Todos los sistemas de refrigeracin
Control de legionelosis en acondicionamiento climtico
Etc.

Deben leerse y seguirse las instrucciones de la instalacin antes de
ponerla en funcionamiento por primera vez.
El correcto mantenimiento de la instalacin es uno de los factores que
influyen ms decisivamente en el ahorro de energa, por esta razn hay que
prestarle las mximas atenciones para obtener un rendimiento ptimo.
Modificaciones
No se pueden alterar sin el control del tcnico de la propiedad.
Radiadores
Si los radiadores disponen de purgadores individuales se debe quitar el
aire que pueda haber entrado dentro de la instalacin. Los radiadores que
contienen aire no calientan, y este mismo aire permite que se oxiden y se daen
ms rpidamente. Tampoco deje nunca sin agua la instalacin, aunque no
funcione.
Legionella
Ver el captulo B06b
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Noviembre 2006

Cada 2 meses Comprobacin del manmetro de agua, Usuario
temperatura de funcionamiento y reglaje
de llaves de la caldera de calefaccin
Cada 2 meses Revisin de la caldera segn la IT.IC. 22. Usuario
Se debe disponer de un libro de
mantenimiento
Cada 6 meses Limpieza de las rejillas o persianas Usuario
difusoras de los aparatos de refrigeracin
Cada 1ao Comprobacin y substitucin, en caso Usuario
necesario, de las juntas de unin de la
caldera con la chimenea
Cada 1ao Purgado del circuito de radiadores de Usuario
agua para sacar el aire interior antes del
inicio de temporada
Cada 2 aos Revisin general de la instalacin de Usuario
refrigeracin y de calefaccin y reparacin
si es necesario
Cada 2 aos Limpieza, purgado y comprobacin de la Usuario
estanquidad del depsito
Cada 5 aos Realizacin de una prueba de estanquidad Usuario
y funcionamiento de la instalacin de
calefaccin
Ejemplos prcticos:
1. Durante la revisin peridica la propiedad observa que el

mantenimiento reglamentario no se ha realizado en los plazos previstos. Se
exigir el cumplimiento del entretenimiento establecido de la instalacin..
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Noviembre 2006
Pararrayos
Red de detectores de todo tipo, pulsadores, alarma, conexiones a
centralita
Puertas cortafuego
Red de alumbrado de emergencia
Columna seca, bocas de incendio, grupo de presin para bocas de
incendio, extintores, red de rociadores
Instalaciones audiovisuales de control, detectores de movimiento y
sistema de alarmas antirrobo, conexiones a centralita
Etc.

Estas instalaciones son de prevencin y no se usan durante la vida normal
del edificio, pero su falta de uso puede favorecer las averas, por tanto es
necesario seguir las instrucciones de mantenimiento peridico correctamente.
Pruebas
En caso de realizar pruebas de funcionamiento o simulacros de
emergencia, habr que comunicarlo con la antelacin necesaria a los usuarios del
edificio para evitar situaciones de pnico y siempre dar aviso a la propiedad.
Plan de emergencia
Segn el tipo de edificio, es necesario disponer de un plan de emergencia,
que debe estar aprobado por las autoridades competentes. Es recomendable que
todos los usuarios del edificio conozcan la existencia de los elementos de
proteccin de que se dispone y las intrucciones para su correcto uso.
El usuario deber concertar un contrato de mantenimiento con una

empresa especializada del sector.
Modificaciones
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Noviembre 2006

Cada 2 meses Verificacin del buen funcionamiento de Usuario
los sistemas de alarma y conexiones a
centralita
Cada 2 meses Limpieza del alumbrado de emergencia y Usuario
de los detectores de humos y de
movimiento.
Cada 2 meses Verificacin de la buena accesibilidad de Usuario
las escaleras de incendio y puertas de
emergencia
Cada 6 meses Verificacin de los extintores. Se seguirn Usuario
las normas dictadas por el fabricante
Cada 6 meses Verificacin de las juntas, tapas y presin Usuario
de salida en las bocas de incendio
Cada 6 meses Inspeccin y comprobacin del buen Usuario
funcionamiento del grupo de presin para
las bocas de incendio
Cada 1ao Inspeccin general de todas las Usuario
instalaciones de incendios
Cada 2 aos Inspeccin general de todas las Usuario
instalaciones de vigilancia
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Noviembre 2006
B05.g.- Instalaciones de lumnicas
Luminarias de todo tipo
Lmparas de todo tipo y sus mecanismos
Etc.

Para limpiar y/o sustituir lmparas y luminarias hay que desconectar la
instalacin elctrica.
Deben limpiarse con un trapo ligeramente hmedo con agua y

detergente. La electricidad se conectar una vez se hayan secado las placas.

Cada 2 meses Limpieza de la instalacin lumnica Usuario
Cada 1 ao Inspeccin general y sustitucin si es Usuario
necesario de la instalacin lumnica
Ejemplos prcticos :
1. Con anterioridad a la revisin general de la propiedad el usuario

observa que el ciertas lmparas se han deteriorado porque su vida til ha
terminado. El usuario proceder a su sustitucin.
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Noviembre 2006
B06.- Equipamientos
B06. a.- Elevadores

Maquinara elctrica o hidrulica
Elevadores con todos sus elementos
Cuartos de maquinara, instalaciones elctricas y telefnicas
Etc.

El usuario encargar el mantenimiento de la instalacin de ascensores a
una empresa especializada mediante un contrato. Esta empresa registrar las
fechas de visita, el resultado de las inspecciones y las incidencias en un Libro de
Registro de Revisiones, el cual permanecer en poder del responsable de la
instalacin.
El propietario nicamente se encargar de las adaptaciones de obligado
cumplimiento a la Normativa Vigente.
Cuarto de maquinas
El cuarto de mquinas ser accesible solamente para el portero o
vigilante, y el personal de mantenimiento. Debe vigilarse que las rejas de
ventilacin no estn obstruidas as como tampoco el acceso al cuarto.
54
Noviembre 2006

Cada 1 mes Mantenimiento reglamentario del Usuario
ascensor
Cada 4 aos Revisin peridica de los ascensores Usuario
segun la ITC MIE-AEM-1.
55
Noviembre 2006
Cocinas y sus aparatos
Cmaras frigorficas, despensas
Lavanderas, secadores y sus aparatos
Aparatos sanitarios
Otros elementos ( ayudas tcnicas)
Etc.
El inodoro no se debe usar como vertedero, ya que puede representar un

grave peligro de obstruccin de los sifones y conducciones de evacuacin,
especialmente si estas materias no se disuelven con agua. En este sentido es
necesario llamar la atencin respecto a paales, compresas y plsticos, los cuales
nunca se deben tirar al inodoro.
Modificaciones
56
Noviembre 2006

Cada 1 ao Verificacin del buen funcionamiento de Usuario
los aparatos de cocina, cmaras, etc.
Cada 1 ao Verificacin del buen funcionamiento de Usuario
los aparatos de lavandera, secadores, etc.
Cada 2 aos Verificacin y rejuntado si e s necesario Usuario
de las juntas entre piezas de los aplacados
para evitar la penetracin de agua entre el
material adhesivo y el soporte
Cada 2 aos Verificacin y sellado si e s necesario con Usuario
materiales plsticos o silicona de las
juntas entre los azulejos y los aparatos
sanitarios de los baos
57
C. Hojas del control anual de mantenimiento

Noviembre 2006
Noviembre
C01.- Objeto del documento
C01. a.- Introduccin
El presente Documento las Hojas del control anual de mantenimiento que

tienen como objeto especificar las operaciones de mantenimiento que deben realizarse
al cabo de ao.
Se adjuntan para una periodicidad de 10 aos que es el mximo plazo planteado

para el mantenimiento en algn apartado especfico tiene como objeto definir las
pautas de uso y mantenimiento de los edificios, diferenciado la asignacin de las
labores de mantenimiento que correspondan a los usuarios del edificio.
Tanto el usuario como el propietario, una vez realizada la operacin peridica

de mantenimiento indicada en la fecha, completaran la ficha indicando el operador, la
fecha de realizacin y insertando la firma y/o sello. El responsable de mantenimiento
del usuario y el del propietario revisarn sus fichas especficas al final del ao
justificando las operaciones an no realizadas o cualquier otra incidencia.
En el documento se hace referencia a las casusticas y los elementos de los

edificios en general ms habituales quedando como labor del usuario y del propietario
su aplicacin especfica a cada edificio.

1
Noviembre
1 ao Hoja de control anual de mantenimiento (en elaboracin)

Entretenimiento, responsable: usuario
Apartado Naturaleza Periodicidad Profesional Fecha Firma y sello
B03. a.- Fachada Limpieza de vidrios del muro 1 ao

General cortina
Limpieza del polvo de paneles, 1 ao

antepechos
Limpieza de cornisas 1 ao
B03. b.- Medianeras Limpieza del polvo de paneles, 1 ao

antepechos
B04. b.- Cubierta Limpieza de posibles 6 meses

Plana acumulaciones en la cubierta plana
y sumideros
Inspeccin de los anclajes y 1 ao

fijaciones elementos cubierta
B04. c.- Lucernarios, Comprobacin del estado de los 1 ao

etc. mecanismos de cierre y de
maniobra
B05. b.- Carpintera Limpieza de puertas, armarios y 2 meses
Revisin y reparacin si es 1 ao
necesario del cierre de carp.
Engrasado de herrajes.
2
Noviembre
B05. c.- Acabados y Cepillado o limpieza de los 1 ao

pavimentos revestimientos empapelados y
textiles, reparacin si es necesario
Limpieza de los tableros de madera 1 ao
o similares, reparacin si es
necesario
Limpieza de los revestimientos 1 ao
todos los revestimientos etc,
Revisin y Limpieza general de 1 ao
todos los suelos, arreglos si es
necesario
B06. a.- Sane. Fecales Vertido de agua caliente por los 6 meses
y pluviales desages, si esto es posible
Limpieza de los canalones y 1 ao

sumideros de la cubierta
Limpieza de las fosas spticas y los 1 ao

pozos de decantacin
B06. b.- Revisin de prdidas de agua de los 1 ao

Abastecimiento agua grifos y reparacin si es necesario
Vaciado del depsito del grupo de 1 ao

presin
Alternancia del funcionamiento de 1 ao

las bombas dobles o gemelas de los
grupos de presin
B06. e.- Ventilacin y Limpieza de las rejillas de los 1 ao
evac. humos conductos de ventilacin
Desinfeccin y desinsectacin de 1 ao
las cmaras y conductos de basuras
B06. f.- Calefaccin y Comprobacin del manmetro de 2 meses

acon. clim. agua, temperatura de
funcionamiento y reglaje de llaves
de la caldera de calefaccin
Revisin de la caldera segn la 2 meses

IT.IC. 22. Se debe disponer de un
libro de mantenimiento
3
Noviembre
B06. f.- Calefaccin y Limpieza de las rejillas o persianas 6 meses

acon. clim. difusoras de los aparatos de
refrigeracin
Comprobacin y substitucin, en 1 ao
caso necesario, de las juntas de
unin de la caldera con la chimenea
Purgado del circuito de radiadores 1 ao
de agua para sacar el aire interior
antes del inicio de temporada
B06. g.- Instalaciones Verificacin del buen 2 meses
de proteccin funcionamiento de los sistemas de
alarma y conexiones a centralita
Limpieza del alumbrado de 2 meses

emergencia y de los detectores de
humos y de movimiento.
Verificacin de la buena 2 meses

accesibilidad de las escaleras de
incendio y puertas de emergencia
Verificacin de los extintores. Se 6 meses

seguirn las normas dictadas por el
fabricante
Verificacin de las juntas, tapas y 6 meses

presin de salida en las bocas de
incendio
4
Noviembre
B06. g.- Instalaciones Inspeccin y comprobacin del 6 meses

de proteccin buen funcionamiento del grupo de
presin para las bocas de incendio
Inspeccin general de todas las 1 ao

B06. h.- Instalaciones Limpieza de la instalacin lumnica 2 meses

lumnicas
Inspeccin general y sustitucin si 1 ao

es necesario de la instalacin
lumnica
B07. a.- Elevadores Mantenimiento reglamentario del 1 mes
ascensor
B07. b.- cuartos Verificacin del buen 1 ao

hmedos funcionamiento de los aparatos de
cocina, cmaras, etc
Verificacin del buen 1 ao
funcionamiento de los aparatos de
lavandera, secadores, etc.
5
Noviembre
1 ao Hoja de control anual de mantenimiento

Imprevistos
Fecha y firma
6
Noviembre


General cortina

antepechos

antepechos
B03. d.-Carpintera Limpieza canales y perforaciones 2 aos

exterior, herrera de ventanas, y limpieza guas
cerramientos tipo corredera
Limpieza de las ventanas, 2 aos
balconeras, persianas y celosas,
engrasado de los herrajes
Limpieza con un producto 2 aos
abrillantador de los acabados de
inox y galvanizados
Comprobacin de los herrajes de 2 aos
las ventanas y balconeras y
y sumideros


maniobra
7
Noviembre
B05. b.- Carpintera Revisin y reparacin si es 1 ao

Abrillantado de latn y del acero 2 aos
Revisin y reparacin del sellado de 2 aos

los vidrios
Revisin y reparacin si es 2 aos

necesario de los herrajes

necesario
necesario


pozos de decantacin
Limpieza de las arquetas a pie de 2 aos

bajante, las arquetas de paso y las
arquetas sifnicas

presin

grupos de presin
Revisin y limpieza de los 2 aos
elementos de produccin de agua
caliente y reparacin si es necesario
Revisin y limpieza de los grupos 2 aos
de presin y reparacin si es
necesario
Limpieza del depsito de agua 2 aos
potable, previo vaciado del mismo
Revisin de las juntas de goma o 2 aos

estopa de los grifos y reparacin si
es necesario
8
Noviembre
B06. c.- Electricidad y Revisin y reparacin si es 2 aos

telefona necesario de toda la instalacin
lumnica.
Revisin de portero automtico o 2 aos
video portero y reparacin si es
necesario
Revisin de las antenas y 2 aos
Revisin de mecanismos remotos y 2 aos




Limpieza de las rejillas o persianas 6 meses

difusoras de los aparatos de
refrigeracin
Revisin general de la instalacin 2 aos
de refrigeracin y de calefaccin y
Limpieza, purgado y comprobacin 2 aos
de la estanquidad del depsito
9
Noviembre




fabricante

incendio
Inspeccin y comprobacin del 6 meses

buen funcionamiento del grupo de

Inspeccin general de todas las 2 aos

10
Noviembre

lumnicas

lumnica
ascensor

cocina, cmaras, etc
Verificacin y rejuntado si e s 2 aos
necesario de las juntas entre piezas
de los aplacados
Verificacin y sellado si e s 2 aos
necesario de juntas de azulejos y
aparatos sanitarios de los baos
11
Noviembre
Hoja de control anual de mantenimiento

2 ao Entretenimiento, responsable: usuario
Imprevistos
Fecha y firma
12
Noviembre


General cortina

antepechos

antepechos

y sumideros


maniobra
13
Noviembre

necesario
necesario
Revisin y repintado si es necesario 3 aos
de los paramentos interiores


pozos de decantacin


presin

grupos de presin


14
Noviembre

refrigeracin



fabricante

incendio
15
Noviembre



lumnicas

lumnica
ascensor

cocina, cmaras, etc
16
Noviembre

Imprevistos
Fecha y firma
17
Noviembre


General cortina

antepechos

antepechos

inox y galvanizados
y sumideros


maniobra
18
Noviembre


los vidrios


necesario
necesario


pozos de decantacin

arquetas sifnicas

presin

grupos de presin
necesario

es necesario
19
Noviembre

lumnica.
necesario





refrigeracin
20
Noviembre




fabricante

incendio



21
Noviembre

lumnicas

lumnica
ascensor
Revisin peridica de los 4 aos

ascensores segun la ITC MIE-AEM-
1.
cocina, cmaras, etc
de los aplacados
22
Noviembre

Imprevistos
Fecha y firma
23
Noviembre


General cortina

antepechos

antepechos
B03. d.- Carpintera Comprobacin del estado de las 5 aos

exterior cintas, cuerdas de las persianas y
sustitucin si es necesario
Comprobacin de engrasado de las 5 aos
guas y el tambor de las persianas y
Comprobacin del barniz de las 5 aos
ventanas de madera y renovacin
si es necesario
y sumideros


maniobra
Revisin general y reparacin si es 5 aos
24
Noviembre

necesario
necesario


pozos de decantacin


presin

grupos de presin
B06. c.- Electricidad y Revisin de los mecanismos de 5 aos
telefona instalacin elctrica y de
telecomunicaciones

25
Noviembre

refrigeracin
Realizacin de una prueba de 5 aos
estanquidad y funcionamiento de la
instalacin de calefaccin



fabricante

incendio
26
Noviembre



lumnicas

lumnica
ascensor

cocina, cmaras, etc
27
Noviembre

Imprevistos
Fecha y firma
28
Noviembre


General cortina

antepechos

antepechos

inox y galvanizados
y sumideros


maniobra
29
Noviembre


los vidrios


necesario
necesario


pozos de decantacin

arquetas sifnicas

presin

grupos de presin
necesario

es necesario
30
Noviembre

lumnica.
necesario





refrigeracin
31
Noviembre




fabricante

incendio



32
Noviembre

lumnicas

lumnica
ascensor

cocina, cmaras, etc
de los aplacados
33
Noviembre

Imprevistos
Fecha y firma
34
Noviembre


General cortina

antepechos

antepechos

y sumideros


maniobra
35
Noviembre

necesario
necesario


pozos de decantacin


presin

grupos de presin


36
Noviembre

refrigeracin



fabricante

incendio
37
Noviembre



lumnicas

lumnica
ascensor

cocina, cmaras, etc
38
Noviembre

Imprevistos
Fecha y firma
39
Noviembre


General cortina

antepechos

antepechos

inox y galvanizados
y sumideros


maniobra
40
Noviembre


los vidrios


necesario
necesario


pozos de decantacin

arquetas sifnicas

presin

grupos de presin
necesario

es necesario
41
Noviembre

lumnica.
necesario





refrigeracin
42
Noviembre




fabricante

incendio



43
Noviembre

lumnicas

lumnica
ascensor
Revisin peridica de los 4 aos

ascensores segun la ITC MIE-AEM-
1.
cocina, cmaras, etc
de los aplacados
44
Noviembre

Imprevistos
Fecha y firma
45
Noviembre
Hoja de control anual de mantenimiento (en elaboracin)


General cortina

antepechos

antepechos

y sumideros


maniobra
46
Noviembre

necesario
necesario


pozos de decantacin


presin

grupos de presin


47
Noviembre

refrigeracin



fabricante

incendio
48
Noviembre



lumnicas

lumnica
ascensor

cocina, cmaras, etc
49
Noviembre

Imprevistos
Fecha y firma
50
Noviembre


General cortina

antepechos

antepechos

inox y galvanizados
Comprobacin del estado de las 5 aos
cintas, cuerdas de las persianas y
sustitucin si es necesario
Comprobacin de engrasado de las 5 aos
guas y el tambor de las persianas y
Comprobacin del barniz de las 5 aos
ventanas de madera y renovacin
si es necesario
y sumideros


maniobra
51
Noviembre


los vidrios

Revisin general y reparacin si es 5 aos

necesario
necesario


pozos de decantacin

arquetas sifnicas
52
Noviembre


presin

grupos de presin
necesario

es necesario
lumnica.
necesario

Revisin de los mecanismos de 5 aos

instalacin elctrica y de
telecomunicaciones

53
Noviembre
B06. f.- Calefaccin y Revisin de la caldera segn la 2 meses

acon. clim. IT.IC. 22. Se debe disponer de un

refrigeracin
Realizacin de una prueba de 5 aos

estanquidad y funcionamiento de la
instalacin de calefaccin

54
Noviembre
B06. g.- Instalaciones Verificacin de la buena 2 meses

de proteccin accesibilidad de las escaleras de

fabricante

incendio




lumnicas

lumnica
55
Noviembre

ascensor

cocina, cmaras, etc
de los aplacados
56
Noviembre

Imprevistos
Fecha y firma
57
D. Registro de incidencias

Noviembre 2006
Noviembre 2006
D01.- Objeto del documento
D01. a.- Introduccin
El presente contiene el Registro de incidencias ms relevantes que van

surgiendo en la vida del edificio.
Para cada incidencia se redactar una introduccin de la misma, la fecha y su

descripcin.
Cada incidencia quedar firmada por el responsable de mantenimiento del

usuario y acto seguido se notificar al propietario sobre la misma.
Al igual que para las hojas de mantenimiento, se incorporan fichas de registro

de incidencias para 10 anualidades.

1
Noviembre 2006
D01. b.- Contenido no exhaustivo
Algunas de las incidencias que podr anotar el usuario podran ser:

Subvenciones y/o beneficios para el edificio y su uso
Nuevas normativas que afecten al uso
Seguros contratados por los usuarios
Reformas realizadas por el usuario
Cambios de responsable de mantenimiento
Etc.
2
Noviembre 2006
1 ao Hoja de registro de incidencias

Asunto
Incidencia
n
Descripcin
Fecha y firma
Asunto
Incidencia
n
Descripcin
Fecha y firma
Asunto
Incidencia
n
Descripcin
Fecha y firma
Asunto
Incidencia
n
Descripcin
Fecha y firma
3
Noviembre 2006

Asunto
Incidencia
n
Descripcin
Fecha y firma
Asunto
Incidencia
n
Descripcin
Fecha y firma
Asunto
Incidencia
n
Descripcin
Fecha y firma
Asunto
Incidencia
n
Descripcin
Fecha y firma
4
Noviembre 2006

Asunto
Incidencia
n
Descripcin
Fecha y firma
Asunto
Incidencia
n
Descripcin
Fecha y firma
Asunto
Incidencia
n
Descripcin
Fecha y firma
Asunto
Incidencia
n
Descripcin
Fecha y firma
5
Noviembre 2006

Asunto
Incidencia
n
Descripcin
Fecha y firma
Asunto
Incidencia
n
Descripcin
Fecha y firma
Asunto
Incidencia
n
Descripcin
Fecha y firma
Asunto
Incidencia
n
Descripcin
Fecha y firma
6
Noviembre 2006

Asunto
Incidencia
n
Descripcin
Fecha y firma
Asunto
Incidencia
n
Descripcin
Fecha y firma
Asunto
Incidencia
n
Descripcin
Fecha y firma
Asunto
Incidencia
n
Descripcin
Fecha y firma
7
Noviembre 2006

Asunto
Incidencia
n
Descripcin
Fecha y firma
Asunto
Incidencia
n
Descripcin
Fecha y firma
Asunto
Incidencia
n
Descripcin
Fecha y firma
Asunto
Incidencia
n
Descripcin
Fecha y firma
8
Noviembre 2006

Asunto
Incidencia
n
Descripcin
Fecha y firma
Asunto
Incidencia
n
Descripcin
Fecha y firma
Asunto
Incidencia
n
Descripcin
Fecha y firma
Asunto
Incidencia
n
Descripcin
Fecha y firma
9
Noviembre 2006

Asunto
Incidencia
n
Descripcin
Fecha y firma
Asunto
Incidencia
n
Descripcin
Fecha y firma
Asunto
Incidencia
n
Descripcin
Fecha y firma
Asunto
Incidencia
n
Descripcin
Fecha y firma
10
Noviembre 2006

Asunto
Incidencia
n
Descripcin
Fecha y firma
Asunto
Incidencia
n
Descripcin
Fecha y firma
Asunto
Incidencia
n
Descripcin
Fecha y firma
Asunto
Incidencia
n
Descripcin
Fecha y firma
11
Noviembre 2006

Asunto
Incidencia
n
Descripcin
Fecha y firma
Asunto
Incidencia
n
Descripcin
Fecha y firma
Asunto
Incidencia
n
Descripcin
Fecha y firma
Asunto
Incidencia
n
Descripcin
Fecha y firma
12

Ep003328 20080805101952

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LU

Libro de Mantenimiento del Usuario

A.- Antecedentes y objeto del documento

B.- Manual de uso y mantenimiento

D.- Registro de incidencias

Libro de Mantenimiento del Usuario

A01.- Objeto del documento

El presente Documento tiene como objeto establecer un prototipo, un modelo

El Documento servir para determinar las operaciones de mantenimiento

Se aportar as mismo unas hojas de control de mantenimiento, un registro de

Las incidencias impredecibles y cuya actuacin sea de orden correctivo no

Finalmente, cuando existan dudas para la aplicacin del presente documento el

A02.- mbito de aplicacin

El mbito de aplicacin es el de los todos los edificios existentes de Diputacin

Tratndose de edificios nuevos, si el proyecto consta de un Libro del Edificio

El contenido del Libro de Mantenimiento que se incorpora a continuacin es:

Documento B: Contiene el Manual de uso y mantenimiento, tiene como

Documento C: Contiene las Hojas del control anual de mantenimiento que

Documento D: Contiene el Registro de incidencias que van surgiendo en la

Libro de Mantenimiento del Usuario

ndice de Manual de uso y mantenimiento

B01.- Objeto del documento

B01.- Objeto del documento

B01. a.- Introduccin

El presente Documento tiene como objeto definir las pautas de uso y

Para tal efecto, el libro de mantenimiento se divide en apartados

En cada subapartado se especificar:

La lectura del presente Documento servir de base para completar las

Tal y como se ha comentado es un libro preventivo que indica las

Las incidencias impredecibles y cuya actuacin sea de orden correctivo

Finalmente, cuando existan dudas para la aplicacin del presente

B01. b.- Conceptos generales

Como concepto general se entiende por mantenimiento del edificio al

Descompondremos las labores de mantenimiento desde el punto de vista

Se entiende como operaciones de entretenimiento:

Las de limpieza, revisin peridica del estado y funcionamiento, y

Las operaciones de entretenimiento realizar el usuario.

Se entiende como operaciones de conservacin:

Las de revisin y renovacin precisas para poner de nuevo en

Las operaciones de conservacin las realizar el propietario.

De esta manera se considerar siempre que la propiedad ser la

B01. c.- Ejemplos

Algunos ejemplos de las operaciones de entretenimiento que se

B02. a.- General

Aproximacin a las instrucciones de uso:

Entretenimiento, mantenimiento correspondiente al usuario

1. Durante la revisin peridica la propiedad observa que la tanto los

2. El usuario necesita abrir o cerrar un hueco en fachada al haberse

Aproximacin a las instrucciones de uso:

Entretenimiento, mantenimiento correspondiente al usuario

1. El usuario necesita abrir o cerrar un hueco en medianera al haberse

B02.c.- Carpintera exterior, herrera.

Aproximacin a las instrucciones de uso:

Modificacin de los elementos

Entretenimiento, mantenimiento correspondiente al usuario

1. Durante la revisin peridica la propiedad observa que ciertas

2. El usuario necesita cambiar ciertas ventanas fijas por otras oscilo-

B03.a.- Cubierta Plana

Aproximacin a las instrucciones de uso:

Modificacin de los elementos

el ruido, la entrada de aire y humedad, de resistencia, de seguridad al robo, etc.

Entretenimiento, mantenimiento correspondiente al usuario

1. Previamente a la revisin peridica de la propiedad, el usuario accede a