Premio Bienal de Arquitectura SCA-CPAU 2004

Edificio Charcas 5270

Un edificio de propiedad horizontal, con 36 viviendas en duplex, ubicado en el barrio de

Palermo. El proyecto y direccin de obra estuvieron a cargo de los arquitectos Esteban Caram y
Gustavo Robinsohn

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Ficha tcnica Memoria descriptiva

Ubicado en el barrio de Palermo, una zona
EDIFICIO CHARCAS 5270 residencial de alta densidad, en un lote de doble
Edificio de viviendas frente sobre la calle Charcas, se proyect un edificio
36 dplex de 2000m2 de 36 unidades en dplex, organizadas
en una doble cruja. Al espacio urbano de la calle una
Arquitectos: y al pulmn de la manzana la otra.
Esteban Caram
Gustavo Robinsohn Sobre una planta libre de hall y garages, se
desarrollan cuatro niveles de dplex y un remate reti-
Ubicacin: rado de acuerdo a normativa de cuatro unidades sim-
Charcas 5270, ples.
Palermo - Ciudad Autonoma de Buenos Aires
La planta tipo esta constituida por ocho
Ao: departamentos con ncleo central de circulaciones
2000/2001 verticales y servicios sanitarios. Dos patios laterales
iluminan las halles de piso y a la vez dotan a las
Empresa Constructora: Arqs. Esteban Caram y Gustavo Roblnsohn unidades laterales de la doble condicin de ilumi-
lng. Maiquez, HernezjCugat Arqs. nacin y ventilacin.

Asesor Estructural: Formalmente el edificio es un apilamiento

lng. Sebastian Berdichevsky de losas entre dos tapas de color. Un sistema de tol-
dos enrollables protege los departamentos del sol y
Carpinteras: define junto a las barandas, un plano independiente
ereyra S.A. de fachada por delante de las narices de las losas.

Colaboradores: Un ncleo de hormign que soporta la pre-

Arq Roldn Jacoby, sin del viento, un sistema de columnas y vigas de
Claudia Jaimovich, luces pequeas resuelven la estructura de los depar-
Arq Constanza Mayada tamentos. Sobre la planta baja libre, cuatro vigas de
transicin llevan los esfuerzos a unas pocas columnas
facilitando la maniobra de los autos hacia sus
cocheras. CP4U
 Edificio Charcas 5270 CPAUI

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Planta baja, Duplo: tipo Planta alta, Duplex tipo

(pisos 1., 3, s y 7) (pisos 2, 4, 6 y 8)

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Extractos de la entrevista mantenida con los autores del
proyecto:
Arquitectos Esteban Caram y Gustavo Roblnsohn
Por Diego Rafael Armando y Gabrlel Rosa
El edificio de la calle Charcas naci con la
bsqueda de un terreno apto para un emprendimiento
inmobiliario, a partir de la propuesta de un posible inversor.
En estos casos, sabiendo que hay un inversor que est
interesado en construir, nuestra tarea de asesoramiento
profesional en la bsqueda de lotes tiene como objetivo
garantizar o asegurarse la encomienda de proyecto y direc-
cin de obra por parte del inversor, una vez localizado el
terreno posible. En otras palabras, encontrar un buen ter-
rend es la "llave" para el encargo profesional.
Hoy la participacin del arquitecto en la bsque-
da de la tierra es muy importante para garantizar la viabil-
idad del proyecto. Es necesario analizar los diferentes fac-
tores que afectan un lote con el propsito de establecer,
con certezas, condiciones para un probable xito comer-
cial. Esto implica hacer una precisa evaluacin del lote
antes de comprarlo. Si antes de la compra del lote no se
verifican las posibilidades reales de construccin, se tiene
un problema a futuro.
El inversor est alejado de todo tecnicismo y
capacidad constructiva de la tierra. No maneja los cdigos
de edificacin construccin, ni tiene parmetros del
rendimiento de la tierra urbana. S, en cambio, maneja
conceptos tales como las caractersticas inmobiliarias de
la zona y la demanda que sta pueda tener en el mercado.
Hay proyectos que tal vez no agotan la capacidad
constructiva de un terreno, pero que tienen otros ingredi-
entes interesantes desde el punto de vista arquitectnico,
como por ejemplo un frente amplio, o unidades bien venti-
ladas. Son consideraciones ms sutiles, no tan duras como
la de FOT, pero que tambin es menester evaluar al hacer
el proyecto.
Y despus aparece la inmobiliaria que dice a
cunto puede venderse el metro cuadrado. Sin embargo,
no hay que dejarse guiar por ella en forma excesiva.
Hay cosas que no son mensurables desde la estricta
rentabilidad especulativa del proyecto, como por ejemplo
una doble altura, cuya presencia en una unidad bien puede
llegar a definir ms rpidamente su venta.
Tambin hay que analizar el pulmn, la "carpa" ,
los planos lmites y, en base a eso, y en simultaneidad con
el FOT (en particular si ste es bajo) vender un poco ms de
aire, con entrepisos y dobles alturas en las unidades fun-
cionales.
Especulacln versus arquitectura?
La especulacin inmobiliaria no es la suficiente
justificacin como para no poder realizar un buen proyecto
de arquitectura. Tal es as que los grandes arquitectos de
Buenos Aires, han hecho excelentes obras de arquitectura
con fines especulativos. En realidad uno pone en juego per-
manentemente variables que hacen que la especulacin
sea constante; ocurre que el concepto tiene una carga pey-
orativa y prejuiciosa.
En el caso de Charcas, del anlisis profundo del
lote surgi, de alguna manera, los lineamientos generales
del anteproyecto. En aquel momento nos preguntamos qu
producto hacer, fundamentalmente departamento grande
departamento chico. El producto chico era mejor para
nosotros en ese momento, ya que podamos conseguir
otros inversores (adems del prinicipal) ms fcilmente.
Tambin suponamos que sera mas fcil, a la
hora de vender los departamentos, encontrar compradores
 ICP4U Edificio Charcas 5270

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Planta 9 piso Planta 10 piso: terrazas

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para las unidades pequeas, que si se tratasen de depar-
tamentos ms grandes, de mayor valor. Y por supuesto
influan asimismo las necesidades de la zona, en este caso
Palermo, con un pblico potencial de matrimonios jvenes,
profesionales independientes, oficinas o estudios
pequeos etc.
En el caso de Charcas, la eleccin del lote tuvo
otro ingrediente, quizs inesperado. Nos referimos a la
potencialidad de crecimiento del barrio, que ciertamente
fue mayor que la imaginada. No pensbamos que Palermo
Hollywood iba a crecer tan rpido como lo est haciendo
en estos tiempos.
manos primero para poder hacer el proyecto.
Producto lnmoblllarlo
Respecto a las tendencias inmobiliarias de los
productos que van a salir al mercado, es importante dejar
en claro algunas cuestiones: los agentes inmobiliarios sue-
len sugerir caractersticas que tiene que ver con el momen-
to exacto en que se genera el proyecto, o ms precisa-
mente el anteproyecto. Ocurre que de esta manera se
corre el riesgo que cuando se termina la obra ya pasaron
dos aos desde aquel inicio y los cambios que ocurren hoy
en da en el mercado pueden ser vertiginosos.
Cada vez hay que tener conocimientos profundos
del mercado de la construccin e inmobiliario que no
tienen que ver mucho con la arquitectura.
Organizacin societaria del emprendlmlento
Hemos tenido obras en donde se han constituido una S.A.,
otras en base a una S.R.L. y, ms recientemente, consti-
tuyendo de fideicomisos. En el caso concreto de Charcas, la
organizacin societaria de los inversores fue a travs de
una SRL.
Por fin, el proyecto

El rol del arquitecto en los emprendlmlentos lnmoblllarlos
Creemos que en la medida que el arquitecto se
mantenga al margen de este tipo de contacto con el mer-
cado inmobiliario, del negocio en s, se queda afuera del
circuito. Las reglas para obtener este tipo de encomien-
das es que hay que hacer un montn de tareas secun-
darias que no son tal vez la ms gratas respecto a lo que
a uno le gusta de la arquitectura, pero que a la postre son
stas las que permiten luego hacer arquitectura propia-
mente dicha. En otros trminos, hay que embarrarse la
En algn momento, las inmobiliarias sugeran
dos ambientes chicos, apretados; al poco tiempo te decan
hacer dos ambientes generosos, amplios. Todo ello en
menos de dos aos. Por eso hay que ver lo que le conviene
al proyecto dentro del mercado y no tanto al mercado sin
tener conciencia del proyecto. Una tendencia actual
pueden ser las as llamadas "amenities": S.U.M, pileta,
gimnasio, hasta microcine. Lo exige el mercado, pero no
quedas fuera de mercado en caso de no tenerlas. La difer-
encia ms importante estriba en la posibilidad de ventas
mas rpidas.
En la diaria, sentarse a proyectar es casi como un
hobbie. Es increble todo lo que hay que hacer para llegar a
ese momento tan deseado, casi de juego. Pero que es
imposible de llegar, si no se est pendiente de las otras tar-
eas. Y todo esto, por supuesto, no es muy ponderado ni
valorado por los clientes en su mayora.
De todas maneras, la obra que queda para la
posteridad es el objeto arquitectnico, y eso hace de algu-
na manera que se justifique tal vez el tedio de algunas tar-
eas previas. Lo que queda es la obra, y si est bien o est

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 Edificio Charcas 5270 CPAUI

Referencias
1, Pasamanos tubo metlico dimetro 100 mm, espesor 1,5 mm
2, Tubo metlico dimetro 20 mm, espesor 1,5 mm
3, Contrapiso de hormign pobre espesor 12 cm, pendiente 1,5 %
4, Viga de hormign armado 55 cm x 20 cm, segn calculo.
5, Carpintera de aluminio Aluar anodzado natural
6, Tubo metlico dimetro 40 mm
7, Estructura metlica parasol
8, Tubo metlico 100 mm x 20 mm
9, Rollo cao hierro galvanizado dimetro 2"
10, Tela vinlica microperforada
1.1, Contrapeso planchuela galvanizada 2" x 1,4
12, Baldosn grantico sin pulir para recibir carpintea
13, Escalera de chapa plegada estampada
14, Tubo de 4 x 2, espesor 1,5 mm
15, Pasamanos: tubo metlico 100 x 20 mm
16, Tubo metlico 50 mm x 20 mm, dispuestos cada 15 mm
1.7, Planchuela metlica 50 mm x 5 mm
1.8. Piso flotante melamnico terminacin Haya. Espesor 9 mm
19, capeta de cemento
20, Deck en madera de pino mineralizadas Pecom 1" x 3
21., Taln de apoyo de maderas 1" x 3"
22, Listn de clavado 2 x 2
23, Gotern cablecanal bua 'h" x 1"
24, Contrapiso de hormign pobre espesor 5 cm, pendiente 1,5 %
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25, Losa de hormign armado espesor 16 cm, segn clculo
26, Cielorraso terminacin hormign visto
27, Cielorraso suspendido de placas de yeso
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28. Cristal templado, espesor 1.0 mm
29, Plegado de acero inoxidable 20 x 40
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('j 30, piso de granito negro fiamatado
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Detalle balcn primer piso contrafrente

Detalle balcn primer retiro contrafrente

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Referencias
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; 1, Carpintera de aluminio
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2, Arista viva llameada

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o 3, Fenlico negro modulado igual que la losa
4, Deck de madera mineralizada Pecom, medidas 1"x 3"
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8 5, Listn de clavado
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6, Taln de apoyo de listones de madera 1"x 3"
o 7, Embudo de desage pluvial
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8, Contrapiso
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i 9, Losa de hormign armado
10, Cao de desage pluvial
11, Cielorraso de yeso
12, llaneado con ferrocemento
13, Piso flotante melamnico terminacin haya espesor 9 mm
14, Carpeta de cemento, espesor 2 cm
Detalle viga primer piso contrafrente 15, Baranda
16, Gotern: cable canal bua 1/2" x 1
17, Viga invertida terminada con alisado de cemento
18, Zcalo melamnico dem piso
19, Columna de hormign visto
20, Fenlico comn modulacin segn plano

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mal depender de las leyes de la arquitectura, ya no del
mercado inmobiliario. Por ejemplo, en este caso el edificio
Charcas 5270 nos vali obtener una mencin en el Premio
Bienal de Arquitectura; all, lo que se pone en tela de juicio
son las caractersticas de la arquitectura, no los condi-
cionamientos ni los estudios del mercado.
Imagen de austeridad
Tenemos claro hacia adnde apuntamos con
nuestro trabajo, o hacia adnde queremos apuntar, al
menos. Nos interesa mantener una imagen de construc-
cin austera, de buena calidad constructiva, y buen enve-
jecimiento de la obra. Estos son principios bsicos para
nosotros.
En la obra de Charcas, la austeridad est basada
en losa de hormign a la vista, carpintera de aluminio cor-
rido y los toldos entre los antepechos de los diferentes nive-
les que componen el edificio; son pocas cosas que definen
la fachada. La idea de los toldos tiende a unificar todo el
frente, y por otro lado tambin mostrar cada clula: cada
toldo es una unidad funcional con doble altura. La colo-
cacin de toldos fue una decisin que tuvo que ver con var-
ios factores: primero, el control solar; segundo, lograr una
ampliacin espacial del interior de la unidad; por ltimo,
buscamos unificar la imagen exterior, una tendencia hacia
la abstraccin visual del producto.
En este sentido existi, quizs, un error, que fue
colocarlos solamente en la fachada a la calle y no a todas
las unidades. Pero en ese momento, se especul con eso,
que cada unidad del contrafrente podra poner el toldo que
quisiese y no engrosar los costos de la obra.
Documentacin de obra
Hacemos una extensa documentacin de obra
con todos los proyectos, lo ms completa posible. Siempre
apuntamos a tener un material de planos excelente o lo
mejor que se pueda, para facilitar la direccin de obra. Tal
vez haya habido en Charcas un factor que ayud: se trat
de una obra concebida con cierta simplicidad, proyectada
con elementos estandarizados; la repeticin ayuda y
requiere menos esfuerzo, ya que hay menores singulari-
dades constructivas.
Y en la documentacin, donde algo se repite es
mas fcil. Tratamos de documentar y definir todo lo ms y
mejor posible antes de empezar. En el caso de Charcas se
contrat una sola empresa; hubo algunos subcontratos,
pero con un nico contratista general.
Gerenclamlento y direccin de obra
La construccin del edificio fue gerenciada por la
empresa constructora. Nosotros tuvimos a nuestro cargo la
direccin de obra. Sin embargo estuvimos muy presentes
en las decisiones y subcontrataciones de la empresa con-
structora. En nuevos emprendimientos, estamos tratando
de manejarnos con contratos separados para no dejarle
tanto poder a un nico contratista.
Contar con una buena documentacin de obra hizo que la
direccin de obra fuese sin sobresaltos.
Asesores
Nuestro principal asesor fue el estructuralista,
lng, Sebastin Berdichevsky. En esta obra la estructura
tiene una relevancia muy importante dentro del proyecto.
Por ello, le exigimos mucho a la estructura y al hormign
en relacin a la terminacin y espacio resultante.
Trabajamos ms con proveedores que con
asesores. Esta obra no los requiri en profundidad. Hubo
algunas consultas generales, las habituales en una proyec-
to de estas caractersticas.
Libertad de accin
Respecto de los inversores y clientes siempre tuvi-
mos una amplia libertad de accin y proceder, con charlas
e intercambio de opiniones, pero trabajando libremente.
A partir del edificio de la calle Cramer, la primera
obra de nuestro estudio con estas caractersticas, que fue
construido con inversores muy cercanos, familiares, ami-
gos, dentro de un esquema de mucha confianza recproca,
la demanda de otros emprendimientos similares creci.
Pero despus de Cramer, pasamos a poseer una
experiencia y justificacin respecto de lo que podamos
proponer y as sucedi. As fue que nunca tuvimos mayores
inconvenientes al respecto de que nos digan qu o cmo
debamos hacer la arquitectura del proyecto.
En general nuestro cliente es el mercado; no ten-
emos clientes convencionales y creo que tambin en eso se
basa la libertad proyectual y de accin. Tenemos inversores
que estn satisfechos y que han sido reincidentes en
encomiendas a nosotros. Siempre existe el temor del arqui-
tecto a que el cliente se exceda, pida cosas fuera de lugar,
pero son situaciones que no nos pasan a menudo. CPAU

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