PARTES INTEGRANTES DE LA PROPIEDAD

PREDIAL: A PROPSITO DE LA EXTENSION DE LA

HIPOTECA

Por Martn Mejorada C.

Profesor de Derecho Civil de la PUC

La hipoteca se limita al bien cierto identificado en el

acto constitutivo, o se puede extender a otros objetos
que aparecen con posterioridad?, En qu casos se
produce la extensin?. Este es el tema de la extensin de
la garanta hipotecaria con relacin al bien. Se podra
creer que el asunto se agota en la simple lectura del
artculo 1101 del Cdigo Civil, que dice: La hipoteca se
extiende a todas las partes integrantes del bien
hipotecado, a sus accesorios (...),salvo pacto distinto.
Sin embargo, ltimos pronunciamientos de la Corte
Suprema e incluso del Tribunal Constitucional 1 hacen
pensar que la materia no est clara y que an merece
apuntes que abonen al debate y al enriquecimiento de la
solucin. No es otro el propsito de estas lneas.

La utilidad del sistema legal radica en que las normas y

principios que lo integran deben guardar coherencia
1
Por la mencionar las de reciente publicacin: Sentencias de la Corte Suprema publicadas en el Diario
Oficial el Peruano el 31 de marzo de 2004 (Casacin 214-2003 SANTA) y la publicada el 30 de abril
de 2004 (Casacin 984-2003 LIMA). Ver tambin la sentencia del Tribunal Constitucional publicada
el 28 de setiembre de 1999 (Expediente 428-97-AA/TC).

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interna y fundamentalmente producir un impacto

positivo en la realidad. La coherencia lgica produce un
ordenamiento predecible que es la base para una
sociedad pacifica, ordenada y desarrollada. Si las reglas
son absurdas el impacto es negativo, pero tambin los es
si el sistema multiplica instituciones sin fundamento, o
utiliza el mismo concepto para resolver situaciones que
no tienen vinculacin entre s.

Con relacin a la propiedad predial existen diversas

situaciones que son atravesadas por el concepto partes
integrantes que, sea por discutible interpretacin de
jueces y vocales o por la falta de una regulacin
coherente en trminos de lgica interna, vienen
produciendo un impacto negativo en la realidad. Hay
incertidumbre entre los usuarios del sistema legal.

A continuacin nos acercaremos a las partes integrantes

de la propiedad predial, para presentar al lector la lgica
interna de este concepto en su regulacin del Cdigo
Civil y la importancia prctica de discriminar ms all de
las formas y las denominaciones comunes. Si no
miramos ms all, la incoherencia formal tiende a
desviar el acierto originario de un concepto. A juzgar

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 3

por los ltimos pronunciamientos, algo de eso podra

estar pasando en la administracin de justicia.

La Corte Suprema y el Tribunal Constitucional han

entendido que la hipoteca recada sobre un terreno no se
extiende a las construcciones levantadas sobre l con
posterioridad. En sntesis las razones que se invocan son
las siguientes: i) la hipoteca slo recae sobre el bien
determinado que se indica en la constitucin, pretender
su extensin indiscriminada contradice el Principio de
Especialidad, ii) es posible ejecutar el terreno y no la
construccin por que a pesar de la integracin de los
bienes la ley admite que el suelo, sobresuelo y subsuelo
pertenezcan a propietarios distintos y iii) pretender que
la hipoteca comprende un bien que aparece con
posterioridad a la constitucin sera admitir la garanta
sobre bienes futuros.

Analizaremos el fundamento prctico y la justificacin

lgica de las instituciones comprendidas en el tema, a
saber: El Principio de Especialidad, las partes
integrantes de los predios y la extensin de la hipoteca a
las partes integrantes.

I.- ESPECIALIDAD DE LA HIPOTECA

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 4

Cuando los conceptos son tratados como dogmas y

cuando las instituciones se aplican sin revisar su
fundamento, el resultado es que no sirven a la realidad.
En tal situacin se podra hallar el denominado Principio
de Especialidad de la Hipoteca.

Segn este Principio la garanta debe recaer sobre un

bien cierto y determinado2. Indicar el bien es un
requisito de validez para el nacimiento del derecho real.
El Principio est recogido expresamente en el artculo
1101 del Cdigo Civil que dispone: La hipoteca debe
recaer sobre inmuebles especficamente determinados.
Desde nuestro punto de vista debi llamarse Principio de
Especificidad.

Porqu el bien debe ser cierto y determinado?, Cul es

la razn de esta exigencia?. La razn no es exclusiva de
la garanta hipotecaria sino de los derechos reales en
general. Estos son derechos patrimoniales que se
caracterizan por recaer sobre bienes ciertos (entindase
bienes identificados, aunque no sean registrados ni
registrables). A su vez la razn por la cual los derechos
reales tienen tal caracterstica no se halla en el mundo
2
Tambin se refiere a la obligacin garantizada para indicar que sta debe ser cierta, aunque se admite
que sea determinable, futura o eventual.

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 5

de los conceptos sino en la realidad. La certeza del bien

es la justificacin prctica para las utilidades ms
saltantes de estos derechos. Si el bien no fuera cierto el
titular no podra reclamarlo de quien lo tuviera en su
poder (persecutoriedad), cmo podra pedir la entrega
de un bien que no est identificado?. Tampoco podra
gozar del bien con exclusin de los dems (preferencia -
oponibilidad), cmo se podra ejercer la exclusividad
sino se conoce el objeto de la misma?. Persecutoriedad y
oponibilidad son dos conceptos que explican el inters
por gozar de ciertas capacidades respecto a las cosas.

La sustancia de estos conceptos no proviene del

laboratorio sino del mundo prctico. Si las personas
satisfacen su inters con persecutoriedad y oponibilidad,
estamos ante una relacin especial (tradicionalmente
llamada relacin jurdico real). La opcin por esta
relacin jurdica le otorga al titular, que duda cabe,
poderes ms efectivos de realizacin que otras relaciones
jurdicas patrimoniales.

En definitiva, la certeza del bien equivale al objeto del

derecho. Es la causa de la relacin jurdico real.
Miremos con cuidado: si el bien no fuera cierto no habra
inters de las personas por perseguir y ser preferidas, es

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 6

decir no habra derecho real. Si inters y causa se

equiparan en la mayora de los casos, bien cierto siempre
se equipara a inters.

As, el Principio de Especialidad da cuenta de una

condicin intrnseca a los derechos reales, cual es la
identificacin del objeto como centro del inters
patrimonial. Cuando se constituye la garanta tiene que
identificarse el objeto cierto porque de lo contrario el
derecho no tendra causa. Esto no significa que no
existan derechos patrimoniales sobre objetos genricos o
bienes indeterminados, pero en tales casos el inters
tiene otra dimensin y por cierto sus posibilidades de
realizacin efectiva son menores que cuando el bien es
cierto.

Ahora bien, el Principio de Especialidad tiene como

propsito proteger a alguna de las partes en la relacin
hipotecaria?. La pregunta se justifica porque el
fundamento del Principio no tiene por qu ser uno solo;
pueden haber varios roles que coexisten o pueden haber
posiciones discrepantes sobre el papel preponderante de
un fundamento. Adems, si el Principio de Especialidad
pretendiera proteger a alguna de las partes de la
relacin, fortaleciendo derechos sobre el bien afectado

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 7

ms all de los acuerdos del negocio, o restringiendo

poderes contractuales sobre el bien, tal Principio sera
fundamental para resolver la interpretacin sobre la
extensin de la hipoteca.

Al exigirse que la hipoteca seale el bien inmueble

determinado, se intenta de algn modo limitar el acto
de disposicin del propietario que grava?, Se intenta
que el acreedor hipotecario slo se beneficie con lo que
expresamente est indicado como objeto de la garanta?.
La respuesta es negativa. La libertad contractual
informa el proceso de constitucin de garantas. El
propietario grava los bienes que desea, sin que la ley
pueda hacer algo para impedirlo. La proteccin de la
voluntad negocial contra ciertas desviaciones odiosas, es
materia de otras instituciones legales vinculadas a la
validez del acto jurdico3. En todo caso la falta de
indicacin del bien materia de la hipoteca anula el ttulo
por ausencia de objeto (artculo 140 del Cdigo Civil),
pero ello no significa que la norma busque proteger al
propietario o al acreedor. Simplemente, si no se indica
objeto (bien cierto) el ttulo no puede ser protegido por el
sistema legal. La nulidad es un tema de orden pblico
que no se centra en el inters de las partes sino en el
3
Son las vicios de la voluntad que conducen a la nulidad y a la anulabilidad del acto jurdico segn lo
prev el artculo 221 del Cdigo Civil.

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inters general. No puede haber despliegue de

proteccin legal para un negocio que carece de
contenido, tal sera una hipoteca sin bien cierto.

El Principio de Especialidad en cuanto al bien constituye

una redundancia hipotecaria. Es expresin del objeto de
la relacin jurdico real.

Se cumple con este requisito en el caso de la hipoteca

indicando en el ttulo el bien inmueble comprendido.
Esto se consigue sealando al bien mediante las frmulas
usuales de identificacin. En zonas urbanas, la direccin
municipal o la inscripcin registral. En zonas rurales la
identificacin es por descripcin de linderos o
coordenadas UTM4, tambin la inscripcin registral.
Otros inmuebles como las naves y las aeronaves se
suelen describir por su nmero de serie, modelo, marca y
registro. No es necesario un detalle que comprenda la
descripcin de las partes integrantes del inmueble, esa
es solo parte de las indicaciones cuando no existen
frmulas abreviadas para identificar el bien.

4
Mediante Ley 28294 se ha creado el Sistema Nacional Integrado de Catastro y su Vinculacin con el
Registro de Predios. El artculo 21 de esta Ley seala que el Registro de Predios, para proceder a
inscribir definitivamente cualquier derecho, debe exigir la inscripcin del Cdigo nico Catastral
(CUC). El CUC es la identificacin alfanumrica de predios.

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Cuando se constituye una hipoteca no se tienen que

describir las paredes de las que esta compuesto el
predio, las tuberas que lo atraviesan o las vigas y
columnas que lo sostienen. Basta indicar una frmula
abreviada que identifique el bien. Esto no significa que
las paredes y tuberas no estn comprendidas en la
garanta, claro que lo estn, pues se trata de elementos
del bien indicado. El bien inmueble es una entidad
compleja cuyo sealamiento no pasa por describir todos
sus componentes5.

En conclusin, el Principio de Especialidad no busca

limitar el objeto de la garanta. No es una norma de
proteccin a favor del propietario, ni implica que en la
constitucin deban detallarse los componentes del
inmueble.

Usualmente las partes no sealan los bienes que

pudieran aparecer con posterioridad a la constitucin,
sin embargo si lo hicieran es evidente que no hay
garanta respecto de lo que an no existe. La aparicin
posterior de bienes que se adhieren al principal no tiene

5
Si existiera duda sobre la inclusin de ciertos componentes en el bien materia de la hipoteca, se
puede recurrir al artculo 1101 del Cdigo Civil, que en va de extensin podra resolver la
controversia, aun cuando se tratara de elementos que estaban presentes en el acto constitutivo. Esta
no es la funcin del artculo 1101 del Cdigo, pero en los hechos es en una herramienta til para el fin
sealado.

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nada que ver con el Principio de Especialidad. El

sistema legal deber evaluar cmo responder frente a la
presencia de nuevos bienes adheridos al original. Dicha
evaluacin no tendr vinculacin con aquello que
sustenta el Principio del que nos hemos ocupado.

II.- PARTES INTEGRANTES

Tema de gran relevancia el de las partes integrantes,

aunque normalmente no se le estudia con detenimiento.
En el Per existe norma expresa sobre el particular. Dice
el artculo 887 del Cdigo Civil: Es parte integrante lo
que no puede ser separado sin destruir, deteriorar o
alterar el bien. Las partes integrantes no pueden ser
objeto de derechos singulares.

Las partes integrantes son las que se adhieren a otras,

por obra del hombre o de la naturaleza. El sentido de la
adherencia, es decir qu parte se adquiere a cul o si
una es principal respecto de la otra, no es relevante a
efectos de la categora que comentamos. Todas son
integrantes.

La integracin de bienes, segn la descripcin de la

norma, es un tema fctico. Los hechos indican si un bien

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se puede o no separar de otro y en qu condiciones. Por

tanto es tambin un tema tecnolgico. La posibilidad de
separar un bien incorporado en otro, sin dao para
ninguno, depende de la tcnica. Lo que hace unos aos
habra sido de imposible separacin hoy s es factible
debido al estado de la tcnica. Es el caso de sanitarios y
algunos acabados que hoy en da, en ciertas
circunstancias, pueden separarse del predio sin
destruirse ni deteriorarse.

A pesar del avance acelerado de la tecnologa es evidente

que hoy existen infinidad de bienes que al integrarse no
pueden ser separados sin destruirse o deteriorarse. Es
el caso de la pintura sobre la pared, las tuberas
empotradas, las paredes respecto del suelo, el esperma
animal insertado en la matriz de una hembra, el fruto
que no ha madurado, etc.

Segn la ley las partes integrantes no pueden ser objeto

de derechos singulares. Esto significa que los bienes
integrados slo pueden tener un titular. Por qu?. La
razn es sencilla, si las partes integradas tuvieran
distintos titulares, cmo podran ellos ejercer sus
derechos autnomos si los bienes estn integrados?.
Imaginemos que alguien sea propietario de la pintura

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 12

sobre una pared y otra persona distinta sea titular de la

pared, o que alguien sea propietario de una tubera
empotrada y otra persona sea duea del espacio en la
que sta se ubica. Evidentemente son situaciones
absurdas porque tales titulares no podran ejercer sus
derechos. Por ello dice la norma que las partes
integrantes no pueden ser objeto de derechos singulares,
que es lo mismo a decir que no pueden tener diferentes
titulares. Este es el fundamento de la prohibicin y el
punto central de las reflexiones que siguen en este
ensayo.

Pueden las partes pactar en contra de la norma y

admitir derechos singulares entre bienes integrantes?.
La respuesta es negativa. En nuestra opinin se trata de
una norma de orden pblico, es decir una que no admite
pacto en contrario. Claramente la norma pertenece a la
esfera del orden pblico econmico, es una disposicin
prohibitiva que pretende conducir relaciones econmicas
sobre bienes a fin de hacerlas ms eficientes. Su sentido
mandatario se desprende adems de la propia fuerza del
texto: Las partes integrantes no pueden ser objeto de
derechos singulares!

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A partir de la definicin de esta categora podramos

concluir preliminarmente que ser parte integrante de
algo slo tiene sentido para decir que no puede ser
objeto de derechos singulares. Es decir, la categora
tiene utilidad en la medida que existan partes que no
pueden ser explotadas por separado. En consecuencia,
si existieran bienes que a pesar de ser inseparables
(integrantes) se les pudiera asignar eficientemente
diferentes titulares, la prohibicin no tendra sentido y
por supuesto la categora tampoco. Si nos atenemos al
fundamento de la norma nos atrevemos a decir que en
tales casos los bienes no son partes integrantes. Cules
son esos casos?. Nuevamente la tcnica tiene la palabra.

Hay algunos bienes que a pesar de estar integrados

permiten en los hechos la coexistencia de derechos
singulares, tal es el caso de las construcciones
superficiales, respecto del suelo y el subsuelo. En ellas,
se concibe la presencia de derechos singulares a pesar
de que no pueden ser separados sin daarse o
deteriorarse. Esta situacin se ha regulado en el Cdigo
Civil bajo la figura de la Superficie (artculo 1030 del
Cdigo Civil). La Superficie es un derecho real que
permite al superficiario mantener una propiedad
separada por cierto tiempo, sobre o bajo el suelo. La

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justificacin de la Superficie se halla en la temporalidad,

de ah que se le vea como una excepcin a la prohibicin
contenida en el artculo 887 del Cdigo Civil. Otro
rgimen jurdico en el que se admite la separacin de
derechos a pesar de la evidente integracin es la
Propiedad Horizontal, hoy conocida en el Per como
Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn
(Ley 27157). En este caso la separacin es permanente
por que las secciones adheridas gozan de perfecta
disposicin para una explotacin separada. A este
rgimen tambin se le ve como una excepcin al
mandato prohibitivo del artculo 887 del Cdigo Civil.

Pero, son excepciones?. En realidad no. Los supuestos

previstos en la ley son casos en los que no deberan
considerarse partes integrantes. El problema est en la
definicin. En la realidad, todos vemos que existen
bienes que no se pueden separar pero que al mismo
tiempo son susceptibles de explotacin autnoma. En
tales casos no se les debera considerar partes
integrantes. Sin embargo como la ley no distingue, se
les trata simplistamente como excepciones.

La visin realista es: hay bienes que se pueden explotar

por separado y hay bienes que no. Ante la unin de

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bienes (aun cuando ellos no se puedan separar), las

soluciones jurdicas deben establecerse en funcin a los
diversos escenarios en los que se presenta. Si la unin
deriva de una accesin natural (Aluvin y Avulsin,
artculos 939 y 940 del Cdigo Civil), de una
construccin sobre bien ajeno (Edificacin, artculos 941
al 943 del Cdigo Civil) o de una transformacin
(Especificacin, artculo 937 del Cdigo Civil), las
soluciones observarn la conveniencia prctica de
admitir o no la coexistencia de varias titularidades o
establecer un sola titularidad a favor de alguno de los
involucrados. No es inevitable que los bienes unidos
correspondan a un solo titular, pero por diversas razones
(justicia, castigo, operatividad, etc.) la ley puede imponer
la unidad y ubicar estos fenmenos en el captulo de
transferencia de propiedad, donde una parte de los
bienes unidos se trasfieren a uno de los titulares
concurrentes. En el Per los bienes unidos no se
transfieren a un solo titular porque sean partes
integrantes sino por otras razones.

Sincerar el concepto antes referido nos permite juzgar

duramente el tratamiento de algunas figuras como la
Superficie. Este derecho es temporal porque naci
cuando el estado de la tcnica no admita que el suelo

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pudiera ser explotado por separado y de manera

permanente. Tal presupuesto ha sido superado, pues se
sabe que el suelo s se puede explotar por separado
permanentemente. Pensemos en los parques
municipales que se han entrega en Superficie para la
construccin subterrnea de playas de estacionamientos
y centros comerciales. En ellos la situacin podra ser
perpetua sin ningn problema. Si las partes quieren
consignar plazo ser su decisin, pero no deberan ser
conminados por a ley a poner fin a una relacin
econmica eficiente. La temporalidad de la Superficie se
explica en la supuesta imposibilidad de explotacin
separada de los bienes unidos, es decir la misma
justificacin de las partes integrantes.

La realidad es la que debe sealar la ruta de los

conceptos y no a la inversa. Por ello, las partes
integrantes cuya situacin material s permite la
explotacin por diferentes titulares, no deberan
considerarse integrantes pues en tales casos la
prohibicin de la norma resulta insensata. En todo caso
seran integrantes pero solo como un trmino fsico mas
no jurdico. Otra opcin es eliminar la categora o la
prohibicin que deriva de ella.

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Es una interpretacin audaz, lo reconocemos, sostener

que los integrantes que s permiten explotacin separada
no son integrantes. El propsito?: salirse de la
prohibicin que en tales casos resulta absurda. La
existencia del derecho de Superficie no es suficiente,
pues ste es siempre temporal. Por su parte la
Propiedad Horizontal es solo un supuesto: no comprende
todas las situaciones en las que hay autonoma funcional
de partes adheridas.

En esta lnea va el artculo 955 del Cdigo Civil seala:

El subsuelo o el sobresuelo pueden pertenecer, total o
parcialmente, a propietario distinto que el dueo del
suelo. Esta norma est pensada en la Superficie, sin
embargo podra sostenerse que es una norma general
que consagra un principio en materia de propiedad
predial y que las reglas sobre partes integrantes son
especiales respecto de esta norma, de manera que se
salve lo que de otro modo sera una clamorosa
contradiccin. Si es un hecho que el sobresuelo o
subsuelo estn adheridos al suelo, entonces son partes
integrantes que no deberan admitir derechos singulares,
empero el artculo 955 seala que s son posibles los
derechos singulares. Desde esta perspectiva, podemos
concluir que la regla en el caso de predios es que el

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suelo, subsuelo y sobresuelo, no obstante su adherencia,

pueden corresponder permanentemente a titulares
distintos. En ellos la integracin no produce el hecho,
inevitable para los dems casos, de impedir la
concurrencia de varios titulares. Acaso en ellos la
adherencia no produce partes integrantes.

Evidentemente no basta el artculo 955 del Cdigo Civil

para sustentar esta tesis. Observemos que dicha norma
slo seala una posibilidad. El suelo o el sobresuelo
pueden pertenecer, total parcialmente, a propietario
distinto que el dueo del suelo. De qu depende esta
posibilidad?. Depende de que las partes adheridas
puedan ser objeto de una explotacin independiente.
Dicha posibilidad debe examinarse tanto fsica como
jurdicamente. Es decir, es obvio que si los bienes
adheridos (suelo y construccin) por su tipo de
adherencia no pueden ser explotados por separado,
entonces no ser posible la coexistencia de titularidades
y la integracin se regir por el artculo 887 del Cdigo
Civil (posibilidad fsica). Tal sera el caso de una
construccin subterrnea que atraviesa el suelo y se
prolonga a los aires, anulando la funcionalidad autnoma
del suelo.

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Adems, desde el punto de vista jurdico, la posibilidad

de titularidades separadas depende adems de un
acuerdo o rgimen legal que se ocupe de la relacin
funcional entre los diferentes niveles del predio, pues
solo as es posible la explotacin autnoma y sin
tropiezos (posibilidad jurdica). La importancia del
acuerdo o rgimen legal se aprecia en la regulacin
sobre Superficie y Propiedad Horizontal, sin ella no sera
posible la explotacin separada de los bienes unidos.
Tambin podra ser un acuerdo que establezca las
condiciones de convivencia de las esferas prediales
comprendidas, sobre todo en los casos en los que no sean
aplicables las figuras antes sealadas. Por ejemplo, si se
quiere dar en uso (no propiedad) a titulares distintos el
suelo y el subsuelo de un predio. Si no hay rgimen
legal, un convenio puede establecer las reglas de la
coexistencia. Si no hay normas ni acuerdo, la separacin
prevista en el artculo 955 del Cdigo Civil no es posible
y regir la prohibicin del artculo 887.

III.- EXTENSIN DE LA HIPOTECA A LOS

INTEGRANTES

El artculo 1101 del Cdigo Civil parecera no dejar

dudas. La hipoteca se extiende a todas las partes

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integrantes del bien hipotecado.... En consecuencia, si

se hipoteca un terreno o una edificacin y a ellos se unen
posteriormente otros bienes a los que corresponda la
categora de integrantes, quedarn comprendidos en la
garanta.

La norma sobre extensin es supletoria a la voluntad de

las partes y por tanto tiene un fundamento prctico
evidente. Funciona tanto para suplir detalles sobre los
elementos del inmueble que se da en hipoteca, los que
usualmente no son enlistados en el acto constitutivo,
cuanto para facilitar la ejecucin de la garanta.

En virtud de la extensin quedan comprendidas en la

hipoteca las modificaciones realizadas en el bien, las
ampliaciones o modificaciones de un edificio, o las
construcciones nuevas. En estos casos, el sentido de la
norma es el mismo que referimos antes. Es decir,
producida una integracin es absurdo que se permita un
derecho singular sobre una parte que est integrada a
otra. Por ejemplo, Cmo podra ejecutarse la hipoteca
sobre una edificacin y no sobre la nueva habitacin que
se ha construido como parte de una ampliacin del
predio?. Obviamente es imposible.

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Ahora bien, rige el mismo criterio para las

construcciones susceptibles de una explotacin
separada?. Si aplicramos al artculo 1101 del Cdigo
Civil los argumentos que sealamos lneas arriba sobre
las partes integrantes, tendramos que concluir que la
hipoteca se extiende a los bienes unidos al objeto de la
garanta slo si stos son integrantes en el pleno sentido
de la categora jurdica, es decir slo si ellos se
incorporan al bien hipotecado sin permitir una
explotacin separada, sin permitir por tanto la
coexistencia de varios titulares. Tal situacin se
presenta cuando la unin fsica no lo permite o cuando
jurdicamente no es funcional la coexistencia, por la
ausencia de un rgimen legal (Superficie, Propiedad
Horizontal o acuerdo) que asegure el devenir de las
relaciones entre los titulares de las partes adheridas. En
tal sentido, si el predio hipotecado recibe luego como
uniones, nuevas construcciones que s pueden ser objeto
de explotacin separada, fsica y jurdicamente, entonces
no estamos ante partes integrantes y la hipoteca no se
extiende. Es el caso del predio hipotecado sobre el cual
se construye un nuevo piso independizado como parte de
una Propiedad Horizontal, la hipoteca no se extender a
la nueva construccin. Lo mismo respecto del predio
sobre el cual se constituye una Superficie la hipoteca

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tampoco se extender a la construccin. Sin embargo, si

la nueva construccin no es autnoma, o siendo
susceptible de explotacin separada no goza de un
rgimen jurdico (convencional o legal), sern
integrantes y por tanto la extensin de la hipoteca se
producir inevitablemente.

Esta sera la conclusin correcta si nuestro rgimen legal

fuera riguroso en el empleo de las categoras y la
obtencin de sus fines prcticos. Sin embargo, no
siempre es as. Al interpretarse las normas con rigor se
debe tener en cuenta este hecho, pues de lo contrario se
corre el riesgo arribar a torcidas conclusiones prcticas.

En el presente caso, pese a las apariencias formales, la

referencia a partes integrantes en la norma sobre
extensin de la hipoteca no tiene como fundamento aqul
que explica la prohibicin del artculo 897 (las partes
integrantes no pueden ser objeto de derechos
singulares), sino que estamos ante una norma de
proteccin para el acreedor. Se busca facilitar la
ejecucin de la garanta mediante el tratamiento
unificado del bien que resulta de la unin de partes. Es
la misma razn por la cual la hipoteca se extiende a los
bienes accesorios (est en el mismo artculo) que son

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bienes que s admiten derechos singulares (artculo 888

del Cdigo Civil), pese a lo cual quedan comprendidos en
la garanta.

Por cierto esta es opcin legislativa que no es compartida

por todos los sistema legales. En Espaa por ejemplo la
ley expresamente niega la extensin de la hipoteca a las
edificaciones nuevas levantadas sobre el bien gravado
(artculos 109 y 110 de la Ley Hipotecaria).

El artculo 1101 del Cdigo Civil abona a la incoherencia

del sistema al utilizar una categora (partes integrantes)
cuyo principal fundamento es la imposibilidad de
derechos singulares. No debi referirse a partes
integrantes sino simplemente a uniones, accesiones,
mejoras o similares. Pese al defecto formal debemos
interpretar el sentido de la norma y extender la garanta
a las edificaciones levantadas sobre el predio, con
algunas salvedades lgicas. Si al tiempo de constituirse
la garanta se haba independizado registralmente las
secciones destinadas a futuras edificaciones (para
Propiedad Horizontal o Superficie) la hipoteca no se
extender cuando las construcciones se realicen pues al
celebrarse el contrato el acreedor pudo conocer que las
futuras edificaciones correspondan a una unidad

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inmobiliaria separada jurdicamente. En estos casos, a

pesar de la unin material, al negar la extensin de la
hipoteca sobre la propiedad superficiaria o las secciones
en Propiedad Horizontal, el bien hipotecado sobre el cual
existe el gravamen no pierde la afectacin ni la
posibilidad de realizacin. Por ejemplo, la ejecucin del
bien hipotecado tendr una condicin distinta pero ello
no implica imposibilidad de vender, pues el comprador
del bien se sustituir en los derechos del contrato de
Superficie (renta y adquisicin de la edificacin
superficiaria), lo cual puede representar un atractivo
especial que redunda sobre el valor de ejecucin.

Si no existe independizacin previa, por cierto el dueo

del bien hipotecado puede celebrar posteriormente
contratos de Superficie o levantar edificaciones
sometidas a Propiedad Horizontal o cualquier otro
contrato por el cual separe el dominio del suelo, subsuelo
y sobresuelo, sin embargo al concurrir tales derechos
con la garanta obviamente se preferir a la primera,
observndose a tal efectos los criterios sealados en el
artculo 1135 del Cdigo Civil.

Como vemos la extensin no afecta en lo absoluto el

Principio de Especialidad de la garanta y su realizacin

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no depende de una lectura superficial de las

denominadas partes integrantes, sino de un anlisis que
reposa en el fundamento de la categora jurdica en los
diversos escenarios en los que se presenta.

El hecho de que las partes del contrato de hipoteca no

hayan comprendido a los bienes que hubieran de unirse a
la cosa hipotecada no es argumento para negar la
extensin de la garanta. Si se negara la extensin en
una situacin donde las partes unidas son efectivamente
integrantes, segn hemos visto, se colocara al acreedor
hipotecario en una situacin ridcula y se convertira a la
garanta en un instrumento intil. Quin comprar en
ejecucin un terreno sobre el cual hay una edificacin
ajena y perpetua?. La respuesta es obvia; absolutamente
nadie comprar un bien en estas condiciones. Por tanto
la hipoteca no sirve para nada.

Se podra decir que la ejecucin de las edificaciones

unidas con posterioridad a la constitucin de la hipoteca
constituye un acto injusto, porque comprende un bien
que el propietario no haba afectado. No es as: la
construccin es un acto unilateral del propietario del
bien principal, que conociendo la existencia de la
garanta produce la integracin de un edificio. Este

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hecho voluntario y unilateral afecta la garanta y no

puede ser una herramienta para frustrar su ejercicio.
Por el contrario, permitir que un acto unilateral impida
en los hechos la realizacin de la garanta constituye un
hecho injusto, antijurdico y contrario a toda
funcionalidad en materia patrimonial.

Finalmente, debemos ser concientes que nuestro Cdigo

Civil, prximo a cumplir 20 aos de vigencia, debe ser
interpretado en el modo del rgimen econmico que la
Constitucin consagra. Esto significa una lectura de las
relaciones patrimoniales a favor del cumplimiento de los
contratos, y en las garantas significa interpretar sus
normas a favor de la ejecucin adecuado de los bienes
para lograr el pago efectivo de las obligaciones
garantizadas.

13 de agosto de 2004

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