Ministerio ,

de Justicia
y Derechos Humanos
, " ,~
;

TRIBUNAL REGISTRAL

8' -2013-SUNARP-TR-L
RESOLUCiN No. - 15~

Lima,
'2 O ~tl.2013
APELANTE FAUSTO PIAN AlVARADO.
TTULO N 10011 del 25/4/2013.
RECURSO Escrito presentado el 25/6/2013.
REGISTRO Predios de Hunuco.
ACTO (s) Compraventa de cuotas ideales.

SUMILLA

TRANSFERENCIA DE CUOTAS IDEALES

"Cuando obra inscrita la aprobacin de la habilitacin urbana en una partida
matriz, pero an no se han independizado los lotes conformantes de la
habilitacin, procede la inscripcin de transferencias de cuotas ideales de dicho
predio.

Cuando obra inscrita la aprobacin de la habilitacin urbana en una partida

matriz, y ya se han independizado los lotes conformantes de la habilitacin, no
. /r;.L:trProcede la inscripcin de transferencias de cuotas ideales del predio matriz".
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i~(Xs,,, ~S
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~Af\?
ACTO CUYA
PRESENTADA
INSCRIPCiN SE SOLICITA
.
Y DOCUMENTACiN

-....:;;:----
Mediante el titulo venido en grado de apelacin se solicita la inscripcin de
la compraventa del 9.09% de cuotas ideales de los predios inscritos en la
ficha 12919 y en las partidas electrnicas N 02010806 Y N 11000089 del
Registro de Predios de Hunuco, celebrada por Fausto Pian Contreras
como vendedor y Fausto Pian Alvarado como comprador.

Para tal efecto, se adjuntan los siguientes documentos:

- Parte notarial de la escritura pblica de compraventa de acciones y

derechos del 13/8/2005 otorgada ante el Notario de Hunuco Luis Jimnez
Gmez.
- Escrito de subsanacin del 22/5/2013 suscrito por el recurrente.
- Copia simple de la Resolucin N 1437-2010-SUNARP-TR-L del
1/10/2010.

11. DECISiN IMPUGNADA

El Registrador Pblico del Registro de Predios de Hunuco Luis A

Fernndez Salinas observ el ttulo en los siguientes trminos:
 "1.- Se advierte que existe pendiente con tacha sustantiva el ttulo N 8777-
2013 del 12/4/2013, ttulo que deber ser tachado definitivamente, ya que
el presentante puede apelar e incluso ir a la va contencioso administrativa.
2.- Se reitera en su integridad la esquela de observacin del 2/5/2011 sobre
la imposibilidad de inscripcin de transferencia de derechos y acciones
pues de las partidas registrales comprometidas obran inscritas
habilitaciones urbanas.
Base Legal: Artculo 2011 del Cdigo Civil, artculo 29, 32 t 40 del
Reglamento General de los Registros Pblicos. "

Asimismo, se procede a trascribir la observacin del 2/5/2013:

"1. SE SUSPENDE LA CALIFICACiN DEL PRESENTE TTULO, POR

ENCONTRARSE PENDIENTE DE INSCRIPCIN EL TTULO N 8975-2013 DE
FECHA 15-004-2013. REFERIDO A UNA TRASFERENCIA DE DERECHOS Y
ACCIONES QUE RECAE SOBRE LA PARTIDA 11000089, LA SUSPENSIN
CONCLUIR CON LA INSCRIPCIN O LA CADUCIDAD DEL TITULO
ANTERIOR CUYA PRIORIDAD SE HAYA RESERVADA.
2. SIN PERJUICIO A LO SEALADO CON ANTERIORIDAD, DE LA
CALIFICACIN SE ADVIERTE QUE SE PRETENDE TRASFERIR DERECHOS Y
ACCIONES EQUIVALENTES AL 9.09% DE TRES INMUEBLES, LOS CUALES SE
ENCUENTRAN EN SITUACIONES DIVERSAS SEGN SE DETALLAN A
CONTINUACIN:
REVISADA LA P.E. 11007143 (PARCELA 16), SE ADVIERTE QUE SOBRE LA
TOTALIDAD DEL INMUEBLE SE HA EDIFICADO LA HABILITACIN URBANA
"SAN SEBASTlAN" GENERNDOSE EN CONSECUENCIA VARIOS LOTES, NO
ESTANDO INDEPENDIZADOS A LA FECHA POR CARECER DE RECEPCiN
DE OBRAS, POR ELLO SE DEBE ACLARAR LA ESCRITURA PBLICA,
CONSIGNANDO EXPRESAMENTE A CUAL O CUALES DE LOS LOTES DE
DICHA HABILITACiN CORRESPONDE LA VENTA DE LAS ACCIONES Y
DERECHOS.
2.2 REVISADA LA PE 02010806 (PARCELA 16.A). SER ADVIERTE QUE
SOBRE LA TOTALIDAD DEL INMUEBLE SE HA EFECTUADO LA
HABILITACIN URBANA "SANTA TERCILlA PARCELA 16-A" GENERNDOSE
EN CONSECUENCIA 23 LOTES, ENCONTRNDOSE EN LA ACTUALIDAD
TODOS INDEPENDIZADOS POR ELLO SE DEBE ACLARAR LA ESCRITURA
PBLICA, CONSIGNANDO EXPRESAMENTE A CUAL O CUALES DE LOS
LOTES DE DICHA HABILITACiN CORRESPONDE LA VENTA DE LAS
ACCIONES Y DERECHOS, ACLARACiN QUE DEBE SER REALIZADA
TENIENDO EN CUENTA LA SITUACiN ACTUAL DE CADA UNO DE LOS
LOTES.
2.3 REVISADA LA PE 1000089 (PARCELA 16-B), SE ADVIERTE QUE SOBRE
LA TOTALIDAD DEL INMUEBLE SE HA EFECTUADO LA HABILITACiN
URBANA "SAN SEBASTIAN" GENERNDOSE EN CONSECUENCIA VARIOS
LOTES, NO ESTANDO INDEPENDIZADOS A LA FECHA POR CARECER DE
RECEPCiN DE OBRAS, POR ELLO SE DEBE ACLARAR LA ESCRITURA
PBLICA, CONSIGNANDO EXPRESAMENTE A CUAL O CUALES DE LOS
LOTES DE DICHA HABILITACiN CORRESPONDE LA VENTA DE LAS
ACCIONES Y DERECHOS.
3. SE SUSPENDE LA LIQUIDACiN DE LOS DERECHOS REG/STRALES.
BASE LEGAL: ART. 2011 C.C. ART. 29, 32 Y 40 R.G.R.P."

11I. FUNDAMENTOS DE LA APELACiN

El recurrente sustenta su recurso de apelacin, entre otros, sobre la base

de los siguientes fundamentos:
 RESOLUCiN No. - 154 't -2013-SUNARP-TR-L

De acuerdo a la clusula segunda de la escritura pblica del 13/8/2005, se

puede verificar que la venta se refiere al 9.09% de las acciones y derechos
que le corresponden sobre la totalidad de los inmuebles inscritos en las
partidas electrnicas N 11007143, N 02010806 Y N 11000089 del
Registro de Predios de Hunuco, lo cual cumple con el artculo 62 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, que establece que
deber indicarse la cuota ideal con respecto a la totalidad del predio que es
objeto de enajenacin, circunstancia que debe constar expresamente en el
ttulo.

Existe abundarite jurisprudencia al respecto, como por ejemplo las

Resoluciones N 1437-2010-SUNARP-TR-L, N 1884-2009-SUNARP-TR-L,
N0 505-2010-SUNARP-TR-L, N 012-2011-SUNARP-TR-L, N 289-2011-
SUNARP-TR-L, N 376-2011-SUNARP-TR-L, N 1555-2011-SUNARP-TR-.
L, N 566-2011-SUNARP- TR-L y N 1032-2012-SUNARP-TR-L.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Partida electrnica N 11007143 del Registro de Predios de Hunuco

(Migrada de la ficha N 12919 del Registro de Predios de Hunuco)

El lote N 1 de la parcela N 16 del predio rstico "Cayhuayna", en el

distrito, provincia y departamento de Hunuco, corre inscrito en la ficha N
3224 Y contina en la partida electrnica N 11007143 del Registro de
Predios de Hunuco. Primigeniamente, su propietaria fue la sociedad
conyugal conformada por Sebastin Pian Rivera y Bertila Contreras de
Pian.

En el asiento c-2 de la ficha antes citada, corre inscrito el traslado de

dominio por sucesin testamentaria a favor de Fausto Pian Contreras,
Adelina Pian Contreras, Patricio Pian Contreras, Eduviges Pian
Contreras, Alicia Pian Contreras, Marcelino Pian Contreras, Mara Isabel,
Pian Contreras, Bertila Pian Contreras, Daro Pian Contreras, y en
representacin de Luca Pian Contreras, sus hijas Auguria Emilia
Velsquez Pian y Dorotea Velsquez Pian, respecto a las cuotas ideales
que le correspondan a Sebastin Pian Rivera,

En el asiento c-11, rectificado por el asiento c-12 de la ficha antes ctada y

por el asiento C00002 de la partida precitada, corre inscrito el traslado de
dominio por sucesin testamentaria a favor de Fa\,Jsto Pian Contreras,
Adelina Pian Contreras, Patricio Pian Contreras, Eduviges Pian
Contreras, Alicia Pian Contreras, Marcelino Pian Contreras, Mara Isabel
Pian Contreras, Eliza Bertila Pian Contreras y Daro Pian Contreras,
respecto a las cuotas ideales que le correspondan a Bertila Contreras
Serrano viuda de Pian.

Cabe precisar que algunos de los citados herederos han realizado

transferencias de cuotas ideales.

En el asiento B00001, rectificado por el asiento B00002 de la partida

precitada, corre inscrita la aprobacin de la habilitacin urbana denominada
"San Sebastin", sin que se hayan independizado las reas que'
corresponden al rea til de los lotes de vivienda.
 Partida electrnica N 02010806 del Registro de Predios de Hunuco

El lote N 2 de la parcela N 16-A del predio rstico "Cayhuayna", en el

distrito, provincia y departamento de Hunuco, corre inscrito en la ficha N
12920 Y contina en la partida electrnica N 02010806 del Registro de
Predios de Hunuco. Primigeniamente, su propietaria fue la sociedad
conyugal conformada por Sebastin Pian Rivera y Bertila Contreras de
Pian.

En el asiento c-2 de la ficha antes citada, corre inscrito el traslado de

dominio por sucesin testamentaria a favor de Fausto Pian Contreras,
Adelina Pian Contreras, Patricio Pian Contreras, Eduviges Pian
Contreras, Alicia Pian Contreras, Marcelino Pian Contreras, Maria Isabel
Pian Contreras, Bertila Pia n Contreras, Daro Pian Contreras, y en
representacin de Lucia Pian Contreras, sus hjas Auguria Emilia
Velsquez Pian y Dorotea Velsquez Pian, respecto a las cuotas ideales
que le correspondan a Sebastin Pian Rivera.

En el asiento C00003, rectificado por los asentos C00004, C00005 y

C00006 de la partida antes citada, corre inscrito el traslado de dominio por
sucesin testamentaria a favor de Fausto Pian Contreras, Adelina Pian
Contreras, Patricio Pian Contreras, Eduviges Pian Contreras, Alicia Pian .
Contreras, Marcelino Pian Contreras, Mara Isabel Pian Contreras, Felisa
Bertila Pian Contreras y Daro Pian Contreras, respecto a las acciones y
derechos que le correspondan a Bertila Contreras Serrano viuda de Pian.

En el asiento B00001 de la partida antes citada, corre inscrita la aprobacin

._ . de la hablitacin urbana denominada "Santa Tercila", habindose
/j'.GIS-", independizado de la misma, las reas que corresponden al rea til de los
.. ,{':;; _ ~7> "';- '. lotes de vivienda,
...l?'1i I

\\.~" ",iJ Partida electrnica

'<~-{-:s0~
N 11000089 del Registro de Predios de Hunuco
----.:;-~
"'- El lote N 1 de la parcela N 16-B del predio rstico "Cayhuayna", en el
distrito, provincia y departamento de Hunuco, corre inscrito en la ficha N
9634 Y contina en la partida electrnica N 11000089 del Registro de
Predios de Hunuco. Primigeniamente, su propietaria fue la sociedad
conyugal conformada por Sebastin Pian Rvera y Bertila Contreras de
Pian,

En el asiento c-2 de la ficha antes citada, corre inscrito el trasl3do de .

dominio por sucesin testamentaria a favor de Fausto Pian Contreras,
Adelina Pian Contreras, Patricio Pian Contreras, Eduviges Pian
Contreras, Alicia Pian Contreras, Marcelino Pian Contreras, Mara Isabel
Pian Contreras, Bertla Pian Contreras, Daro Pian Contreras, y en
representacin de Lucia Pian Contreras, sus hijas Auguria Emilia
Velsquez Pian y Dorotea Velsquez Pian, respecto a las cuotas ideales
que le correspondan a Sebastin Pian Rivera.

En el asiento c-5 de la ficha antes citada, corre inscrita la compraventa

respecto al 2.17% de cuotas ideales que le corresponden a Bertila
Contreras Serrano viuda de Pian a favor de la sociedad conyugal
sonformada por Pablo Garca Aranda y Victoria Juana Bernardo Ureta.
 RESOLUCiN No. - 154 8 -2013-SUNARP- TR-L

En. el asiento C00003, rectificado por los asientos C00004, COOOOSy

C00006 de la partida antes citada, corre inscrito el traslado de dominio por
sucesin testamentaria a favor de Fausto Pia n Contreras, Adelina Pian
C:ontreras, Patricio Pian Contreras, Eduviges Pian Contreras, Alicia Pian
Contreras, Marcelino Pia n Contreras, Mara Isabel Pian Contreras, Felisa
Bertila Pian Contreras y Dario Pian Contreras, respecto a las cuotas
ideales que le correspondian a Bertila Contreras Serrano viuda de Pian,

Cabe precisar que algunos de los citados herederos han realizado

transferencias de cuotas ideales.

En el asiento B00001, rectificado por el asiento B00002 de la partida

precitada, corre inscrita la aprobacin de la habilitacin urbana denominada
"San Sebastin", sin que se hayan independizado las reas que
corresponden al rea til de los lotes de vivienda.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la Vocal Nora Mariella Aldana Durn.

De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones
a determinar son las siguientes:

a) Cuando obra inscrita la aprobacin de la habilitacin urbana en una partida

matriz, pero an no se han independizado los lotes conformantes de la
habilitacin:procede la inscripcin de transferencias de cuotas ideales de
dicho predio?
b) Cuando obra inscrita la aprobacin de la habilitacin urbana en una partida
matriz, y ya se han independizado los lotes conformantes de la
habilitacin:procede la inscripcin de transferencias de cuotas ideales del,
predio matriz?

VI. ANLISIS

1. Cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o ms personas,

existe copropiedad. La copropiedad se ejerce sobre la totalidad del predio
por todos los copropietarios, en los porcentajes que a cada uno le
corresponde. Ninguno de los copropietarios tiene d~recho exclusivo sobre
parte material determinada del predio,

La copropiedad puede surgir por acto entre vivos o a causa de muerte. En "
el caso de copropiedad que surge a causa de muerte, se tratar de
sucesin intestada o testamentaria.

En el caso de sucesin intestada, la cuota ideal que corresponde a cada

sucesor la determina la ley, segn el vnculo de parentesco (o conyugal) de
cada heredero con relacin al causante. En la sucesin testamentaria, se
estar a lo que haya dispuesto el testador.

En el caso de adquisicin intervivos, la cuota que corresponde a cada'

copropietario depender de lo que se consigne en el correspondiente ttulo
de adquisicin. En su defecto, se aplica la presuncin establecida en el
artculo 970 del Cdigo Civil, conforme a la que las cuotas de los
copropietarios se presumen iguales.
 1
2. El articulo 62 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
(RIRP) establece con relacin a.la transferencia de cuotas ideales .qu~ "E~
el caso de transferencias de cuotas ideales, en el aSiento se mdlcara,
2
adems de los datos previstos en el literal d) del artculo 13 , la cuota ideal
con respecto a la totalidad de predio que es objeto de la enajenacin,
circunstancia que debe constar expresamente en el ttulo."

Esta norma tiene por finalidad publicitar con precisin los alcances del
derecho inscrito, para brindar una informacin completa a terceros, de
conformidad con el principio registral de especialidad3.

3. La determinacin del derecho real es uno de los contenidos del principio

de especialidad regulado en el numeral IV del Ttulo Preliminar y en el
articulo 50 del Reglamento General de los Registros Pblicos, as como en
el precitado artculo 62 del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios.

Con relacin a dicho principio, Manzano Solan04 seala que "Para que la.
publicidad registral produzca el efecto de seguridad jurdica pretendido,
resulta indispensable precisar o determinar, sin ninguna duda, los
elementos integrantes de la relacin jurdico-material que van a ser objeto
de la misma. Por esta razn, la doctrina hipotecarista habla del principio de
especialidad o de determinacin, que vale tanto tomo hablar del principio o
regla de necesaria claridad o transparencia."

De conformidad con el principio de especialidad en los casos de

transferencia de cuotas ideales sobre predios debe precisarse el porcentaje
o proporcin que corresponde al copropietario sobre el bien, porcentaje que
deber guardar relacin con lo publcitado por el Registro. En este sentido,
lo que el Registro hace es efectuar la publicidad registral del acto traslativo
a fin de que los terceros puedan saber quin es el copropietario y la cuota
ideal que le corresponde sobre el bien y no la cuota ideal con relacin a la

1 Aprobado por Res.248-2008-SUNARP-SN. aplicable a los titulas ingresados antes del

14/6/2013'oesde el 14/6/2013 rige el nuevo Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios,
aprobado por Res. 097-2013-SUNARP-SN.
2 Articulo 13.- Contenido del asiento de inscripcin
u'=l asiento de inscripcin, sin perjuicio de los requisitos especiales que para cada clase determina
este reglamento, contendr:
(. . .)
d) La designacin de la persona a cuyo favor se extiende la inscripcin y la de aqulla de quien
procede el bien o derecho, cuando corresponda. En los casos en los que se transfiera cuotas
ideales, deber precisarse dicha circunstancia, as como hacerse mencin expresa del transferenle.

IR~~lamento General de los Registros Pblicos- Titulo Preliminar

IV. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
uPor cada bien o persona jurdica se abrir una partida registral jndependiente, en donde se
extender la primera inscripcin de aqullas as como los actos o derechos posteriores relativos a
cada uno.
En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se abrir una sola
partida por cada persona natural en la cual se extendern los diversos actos inscribibles.
Excepcionalmente, podrn establecerse otros elementos que determinen la apertura de una partid:!
,egistral."
El principio de especialidad est ligado a la forma en que se inscriben los actos y derechos en el
Registro. As, en virtud del mismo deben quedar claramente establecidos los alcances del derecho
de propiedad que se inscribe.
4 MANZANO SOLANO. Antonio. Derecho Registral Inmobiliario para Iniciacin y Uso de
Universitarios. Volumen 11.Procedimiento Registral Ordinario. Madrid: Colegio de Registradores de la
Propiedad y Mercantiles de Espaa. Centro de Estudios Registrales. 1991, p. 405-406.
 RESOLUCiN No. - ISY? -2013-SUNARP- TR-L
..;
cuota de su transferente, lo cual hara confuso el estudio de la partida
registral.

La cuota ideal, en consecuencia, debe ser un porcentaje o proporcin que

permita conocer. los alcances del derecho de propiedad del titular registral
(copropietario), la misma que va a ser oponible conforme a lo dispuesto en
el artculo 2022 del Cdigo Civils

4. As, cuando el artculo 62 del Reglamento de Inscripciones del R.egistro .

de Predios, establece que en el asiento de inscripcin de una transferencia
de cuota ideal debe indicarse la cuota con respecto a la totalidad del predio
que es objeto de la enajenacin, lo que se est sosteniendo es que en el
asiento conste la cuota ideal que pertenecer al copropietario como
resultado de la transferencia.

Debe tenerse en cuenta que el requisito contenido en el artculo 62 antes

citado, tiene como presupuesto que se transfiera una" parte de las alcuotas
de copropiedad que le correspondan al transferente.

En cambio, cuando el copropietario transfiere la integridad de sus alcuotas,

no es necesario precisar el porcentaje transferido, bastando con manifestar
que transfiere la integridad de su cuota ideal. . Asi se determin en
precedente de observancia obligatoria publicado en el diario oficial El
Peruano el 11/3/2009:

Transferencia de cuota ideal

"Cuando se transfiera la integridad de la alcuota que le corresponde a uno
de los copropietarios de un bien, no se requiere consignar expresamente en'
el titulo el porcentaje transferido".

Asi, si el copropietario transfiere la integridad de sus alcuotas, deja de ser

copropietario. En cambio, cuando transfiere una parte, contina como
c.opropietario requiriendo conocerse de manera indubitable cul es la
alcuota que an mantiene, para lo cual se requiere que conste en el titulo,
cual es el porcentaje que transfiere.

5. En el presente caso, en la escritura pblica de compraventa de acciones

y derechos del 13/8/2005, se manifest lo siguiente:

"(. . .)
PRIMERO.- EL VENDEDOR EL COPROPIETARIO DEL INMUEBLE
6
UBICADO EN LA PARCELA 16 INSCRITA EN LA FICHA 12919 ,
PARCELA 16A LOTE 2 INSCRITA EN LA PARTIDA ELECTRNICA
02010806, PARCELA 16B LOTE 1 INSCRITA EN LA PARTIDA
ELECTRNICA 11000089 DEL PREDIO CAYHUAYNA, DISTRITO DE
PILLCO MARCA, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE HUNUCO.
SEGUNDo.- POR EL PRESENTE CONTRATO, EL VENDEDOR DA EN
VENTA REAL Y ENAJENACiN PERPETUA, EL 9.09% DE LOS
DERECHOS Y ACCIONES QUE LE CORRESPONDE SOBRE LA

5 Artculo 2022.- "Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes tambin tienen derechos
reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone est inscrito con anterioridad al de
aquel a quien se opone.
Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho comn".
6Ficha que contina en la partida electrnica N 11007143 del Registro de Predios de
Hunuco.
 TOTALIDAD DE LOS INMUEBLES DESCRITOS EN LA CLUSULA
.'
PRIMERA, INCLUYENDO EN DICHA )lENTA TODOS LOS DERECHOS
INHERENTES A LA PROPIEDAD, ASI COMO USOS Y COSTUMBRES,
ENTRADAS, SALIDAS, SERVIDUMBRE.
(. ..)." (subrayado y resaltado nuestro).

Como se aprecia, la cuota ideal materia de transferencia ha sido

expresamente establecida, tal como lo exige el articulo 62 del Reglamento
de Inscripciones del Registro de Predios.

6. Ahora bien, en las partidas electrnicas N 11007143, N 02010806 Y N

11000089 del Registro de Predios de Hunuco se ha inscrito la aprobacin
de habilitacin' urbana sobre dichos predios, quedando pendiente la
aprobacin de la recepcin de obras.

El Registrador considera que, al haberse inscrito aprobacin de la'

habilitacin urbana, se requiere escritura aclaratoria en la que se precise a
cul o cules de los lotes de la habilitacin corresponde la transferencia.

Al respecto, debe reiterarse que la copropiedad se ejerce sobre la totalidad

del predio por todos los copropietarios, en los porcentajes que a cada uno
le corresponde. Ninguno de los copropietarios tiene derecho exclusivo
sobre parte material determinada del predio. Por lo tanto, cuando se
transfiere una cuota ideal de un predio, no cabe exigir se precise a qu
parte del predio corresponde la transferencia, pues precisamente se trata
~~ de una cuota ideal sobre la totalidad del predio.

-{ . .,~c:? J']7. En tal sentido, la inscripcin de la aprobacin de la habilitacin urbana

~~.,Atr
~~ en la partida, sin independizacin de los lotes confortantes de la
.yi'~:5.']5)"'J,/ habilitacin, no modifica el derecho de propiedad (o copropiedad) inscrito.
El derecho del propietario o copropietario antes de la inscripcin de la
aprobacin de 'Ia habilitacin sigue siendo el mismo despus de la
inscripcin de la aprobacin de la habilitacin.

En cuanto al predio, mientras no se inscriba la recepcin de obras.

estaremos ante un proyecto de habilitacin urbana. Por lo tanto, si no se ha
efectuado la independizacin de los lotes, propiamente el predio mismo
tampoco queda modificado con la inscripcin d la aprobacin de la
habilitacin urbana.

Resulta por tanto que la inscripcin de la aprobacin de habilitacin urbana

no impide la transferencia del derecho de propiedad o copropiedad, no
siendo exigible que se precise a qu lote corresponde la transferencia, pues
la copropiedad se ejerce sobre la totalidad del predio en el porcentaje que
cada copropietario ostenta.

8. Sin embargo, la situacin no es la misma cuando los lotes integrantes de

la habilitacin ya se han independizado. En este caso, el predio si queda
modificado, pues los lotes se desmembran de la partida matriz.

Sobre esta materia en el Pleno XCI realizado el 9/7/2012 esta instancia ha

adoptado el siguiente acuerdo:
 RESOLUCiN No. - JS~ 8-2013-SUNARP-TR-L
CALIFICACIN REGISTRAL DE TRANSFERENCIA DE CUOTAS
IDEALES
''Tratndose de la transferencia de cuotas ideales de un inmueble, es objeto
de calificacin la adecuacin de la descripcin del predio matriz que consta
en el ttulo presentado con la descripcin que consta en la partida.
registra/". 7

En este caso, en el titulo presentado se transfieren cuotas ideales (entre

otros) del predio inscrito en la partida 02010806. Sin embargo, en dicha
partida obra inscrita no slo la aprobacin de la habilitacin urbana, sino la
independizacin de 31 lotes, habiendo quedado entre otros en la partida
matriz 02010806: el rea de vas, rea de recreacin, rea de educacin y
rea afectada por via colectora; reas sobre las que recaen restricciones
legales que impiden su transferencia.

Por lo tanto, la transferencia de cuotas ideales no puede recaer sobre la

partida 02010806 tal como se ha manifestado en la escritura presentada;
pues en dicha partida no obra actualmente inscrita rea til vendible, la que
obra en las partidas de los lotes independizados.

En consecuencia, si la intencin de las partes es transferir cuotas ideales

de los lotes independizados, deber manifestarse as en escritura pblica
aclaratoria, a travs de otro asiento de presentacin, pues ste no
comprende a las partidas independizadas, las que no fueron mencionadas

0B'~;
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iC~~;~
<1'.
en la escritura pblica ni en la solicitud de inscripcin, no siendo procedente
amplar la rogatoria a partidas registrales no comprendidas en la rogatoria
inicial, pues ello afecta el principio de prioridad.

;;9. En tal sentido, corresponde confirmar el segundo numeral de la

\:,~.-/ ~ observacin formulada por el Registrador, pero slo en lo que respecta a la
'~../ partida N 02010806.
-=~
En lo que respecta a las partidas 11007143 Y 11000089, en tanto no se han
independizado los lotes, procede la inscripcin de la transferencia.

Por lo tanto, para que proceda la inscripcin de la transferencia de cuotas

Ideales en las partidas 11007143 y 11000089, se sugiere al interesado
desistirse parcialmente de su rogatoria en lo que respecta a la inscripcin
de la transferencia en la partida N 02010806, con las formalidades que
prescribe el artculo 13 del Reglamento General de los Registros Pblicos.

10. Por ltimo, en el primer extremo de la observacin, el Registrador

seala que se encuentra pendiente el ttulo N 8777 del 12/4/2013, cuya

7 Son fundamentos de dicha postura los siguientes:

Conforme consta en el articulo 1532 del Cdigo Civil, el bien objeto de venta puede ser existente o
que pueda existir, siempre que sea determinado o susceptible de determinacin.
La venta de acciones y derechos, no est exenta de determinabilidad, pues siempre habr un
referente cierto del cual partir para la futura divisin y particin. Por ello es importante determinar el
t,ien sobre el cual recae las cuotas ideales, si ello no est determinado, las mencionadas cuotas se
convierten en indeterminables. Asi, en una futura divisin y particin, los copropietarios podrn
poner fin a las cuotas ideales y fijar la porcin material que a cada quien le corresponder, sin
embargo, hasta entonces el tercero deber tener acceso a una publicidad que le permita tener
conocimiento con certeza de la extensin de la titularidad dominial, considerando adems que la
alcuota objeto de transferencia se fija en funcin a la totalidad del predio conforme a lo dispuesto
por el artculo 62 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
En dicho sentido, resulta exigible la adecuacin de la rogatoria con los antecedentes registrales.
 rogatoria es la oposicin al trmite del ttulo N 8545 del 10/4/2013, lo qu
resulta incompatible con el ttulo sub examine, acorde con lo dispuesto en
el artculo 26 del Reglamento General de los Registros Pblicos.

Sin embargo, el referido ttulo fue tachado sustantivamente el 18/4/2013,

habiendo vencido el asiento de presentacin el 3/6/2013, por lo que
corresponde dejar sin efecto el primer extremo de la observacin
formulada por el Registrador.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCiN

DEJAR SIN EFECTO el primer extremo, CONFIRMAR el segundo extremo

en lo que respecta a la transferencia de cuotas ideales sobre el predio
inscrito en la partida W 02010806 Y REVOCAR el segundo extremo en lo
que respecta a la transferencia de cuotas ideales sobre los predios inscritos
en las partidas W 11007143 y N11000089, de la observacin formulada
por el Registrador del Registro de Predios de Hunuco, al ttulo referido en
el encabezamiento, con la precisin sealada en el punto 9 del anlisis de
la presente resolucin.

Regstrese y comunquese.

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Preside'lt~ de la Segunda Sala
del Tribunal Registral

NORA MARI ELLA ALDANA DURN LUIS ALBE

Vocal del Tribunal Registral Vocal

TribunaI/Resoluciones2013/10011-2013
JA

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