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  • Metodos Tasativos

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    Este documento describe tres métodos tasativos para calcular la depreciación de bienes inmuebles: 1) El método de la línea recta, que deprecia los activos de forma lineal. 2) El método de Kuenzle, que mejora el método de la línea recta al hacer la depreciación no lineal sino curva. 3) El método de Ross, que también mejora el método de la línea recta al reemplazar el factor de depreciación por una semisuma que produce valores intermedios entre la línea recta y el método de Kuenzle.

    Descripción original:

    Métodos estadísticos para la determinación del valor de un inmueble.

    Título original

    322266793-Metodos-Tasativos

    Derechos de autor

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    Este documento describe tres métodos tasativos para calcular la depreciación de bienes inmuebles: 1) El método de la línea recta, que deprecia los activos de forma lineal. 2) El método de Kuenzle, que mejora el método de la línea recta al hacer la depreciación no lineal sino curva. 3) El método de Ross, que también mejora el método de la línea recta al reemplazar el factor de depreciación por una semisuma que produce valores intermedios entre la línea recta y el método de Kuenzle.

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    METODOS TASATIVOS

    4. ENFOQUE DE ROSSHEIDECKE DEPRECIACION DE BIENES INMUEBLES


    Es el que se esta utilizando para valorar las edificaciones y construc-
    ciones, debido a que toma en cuen-
    ta en su formula el estado de conser-
    vacin y mantenimiento del inmueble. Este mtodo fue creado por dos estu-
    diosos de la materia avaluatoria (Ross y Heidecke) y consiste en depreciar los
    bienes inmuebles mediante la aplicacin de la siguiente formula:

    Donde:
    VR= Valor de Reposicin
    r= Valor Residual
    A=Factor de Ross
    C= Coeficiente de Heidecke (Tabla 1)

    TABLA 1
    DEPRECIACION FISICA - HEIDECKE

    ESTADO CONDICION FISICA COEFICIEN-


    Mtodo de la Lnea Recta Mejorada
    Estado 1 Nuevo
    TE C
    0,00% Mtodo de Kuenzle
    Estado 1,5 Entre Nuevo Regular 0,32%
    Mtodo de Ross
    Estado 2 Regular con Conservacin Normal 2,52%
    Estado 2,5 Entre Regular y Reparaciones Sencillas 8,09% Enfoque de Ross-Heidecke
    Estado 3 Reparaciones Sencillas 18,10%
    Estado 3,5 Entre Reparaciones Sencillas e Importantes 33,20%
    Estado 4 Reparaciones Importantes 52,60%
    Estado 4,5 Entre Reparaciones Importantes y Sin Valor 75,50% Tomado de : Avalo de Edificaciones: Casas, Apartamentos, Locales
    Estado 5 Sin Valor (Demolicin) 100% Comerciales, Galpones y Piscinas
    1. METODO DE LA LINEA RECTA MEJORADA: Para lograr esto Kuenzle le elev el factor de n/T depreciacion al
    Su nombre se debe a que llevados sus resultados a un grafico de cuadrado y la frmula qued as :
    coordenadas cartesianas, la depreciacin o el valor de avalo resulta ser
    una lnea recta cuya pendiente depender de la esperanza de vida til
    que se le asigne al activo o del valor residual. Este mtodo deprecia los
    activos en lnea recta tomando en consideracin dos factores , aos de Con esto Kuenzle logr que la trayectoria de la Grafica sea una linea cur-
    uso y vida til, y como base el valor de reposicin o de mercado (VR). Su va.
    formula es la siguiente:

    Donde:
    VA= Valor de Avalo o Valor Actual
    VR= Valor de Reposicin
    r= Valor Residual (r=0,10)
    n= Aos de Uso
    3. METODO DE ROSS
    T = Vida til
    La Formula de Ross tiene la misma estructura fundamental que el
    de la lnea recta y Kuenzle. El parecido consiste en que la frmula para el
    clculo, solamente es diferente la expresin del factor de depreciacin.
    Ross por medio de frmulas matemticas logr reemplazar el factor n/T,
    por la semisuma de este mismo cosciente mas este factor al cuadrado ob-
    teniendose una curva similar a la anterior en cuanto a forma, pero con
    valores intermedios entre la lnea recta y Kuenzle, la frmula de Ross
    queda entonces as:

    2. METODO DE KUENZLE
    Este mtodo es el que mejor representa lo que acontece en la
    Para mejorar la falla en la formula y calcular el Valor Actual (V.A) prctica, con el valor de los bienes inmuebles, en el trascurso de su vida
    obtenido por el mtodo de la lnea recta, el autor Kuenzle, por medio de til.
    formulas matemticas, coincidi en que la trayectoria de la grfica de la
    depreciacin no podia ser una lnea recta. Esta deba acusar una cada len-
    ta al comienzo de la vida til esperada, hacerse moderada hacia la mitad y
    aumentar su pendiente al final. Por estas razones lgicas la lnea de de- 1.Linea Recta
    preciacion debe ser una curva decreciente de izquierda a derecha.
    2.Kuenzle
    3.Ross

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