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67>=B31/2/A
$E LA BURBUJA IMMOBILIARIA
AL DERECHO A LA VIVIENDA
Dedicado a nuestro hijo Luca, que con solo once
meses de vida ha seguido el ritmo frentico de las
asambleas, las manifestaciones, los desahucios y las
largas horas de acalorados debates sin perder nunca
la sonrisa. Dedicado a todos los padres y madres,
abuelos y abuelas que intentan educar a sus hijos y
nietos en los valores de la justicia social. Dedicado
a Ernest Marco, Luca Martn, Luca Delgado y
Guillem Domingo, quienes, desde 2009, cuando la
PAH no era ms que una pequea idea, nunca han
dejado de creer en ella ni de trabajar para que se
convirtiera en una realidad. Dedicado a todas las
PAH y a todas las personas que aportan su tiempo
desinteresadamente y lo mejor de ellas mismas en
defensa del derecho a la vivienda.
ndice
Introduccin 21
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ADA COLAU I ADRI ALEMANY
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DENUNCIAR EL PODER
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ADA COLAU I ADRI ALEMANY
Gerard Pisarello
Profesor de Derecho Constitucional de la UAB
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S se puede!
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ADA COLAU I ADRI ALEMANY
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S SE PUEDE!
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ADA COLAU I ADRI ALEMANY
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S SE PUEDE!
Jos Coy
Impulsor de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca
de Murcia y damnificado por la crisis hipotecaria
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Introduccin
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INTRODUCCIN
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Cmo hemos llegado hasta aqu:
el ADN de la burbuja inmobiliaria
El derecho a la vivienda.
Un derecho vulnerado sistemticamente
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ADA COLAU I ADRI ALEMANY
La fiesta inmobiliaria
En una apuesta por un crecimiento fcil, rpido y a corto plazo,
Espaa se entreg durante aos a la fiesta inmobiliaria. Se cons-
truyeron ms viviendas que en Alemania, Italia y Francia juntas.
Pero esta sobreproduccin no se tradujo nunca en una mayor ac-
cesibilidad. Al contrario. Desmintiendo el dogma neoliberal, los
precios no dejaron de aumentar, lo que convirti a Espaa en
uno de los pases de la Unin Europea donde el acceso a la vi-
vienda resultaba ms caro.
Precios viviendas
Salarios
IPC
350,0
300,0
250,0
200,0
100 = 1997
150,0
100,0
50,0
0,0
-
-
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Entre otros, existen dos elementos clave que explican esta pa-
radoja: por un lado, los bajos tipos de inters y la liberalizacin
del crdito permitieron que bancos y cajas prestaran todo el di-
nero que quisieron y a quienes quisieron, y lo hicieron a plazos
cada vez ms largos; por otro, la posibilidad de mantener millo-
nes de viviendas vacas esperando a que se especulara con ellas
sin ninguna clase de penalizacin. Fruto de este modelo, el Esta-
do propici la confusin entre el derecho a una vivienda y el he-
cho de garantizar el acceso al crdito; esto impuls la propiedad
privada ms all de los lmites razonables y a costa del sobreen-
deudamiento de una buena parte de la poblacin.
Durante aos, la poblacin escuch un nico mensaje repeti-
do por inmobiliarias, promotores, constructores, entidades fi-
nancieras y medios de comunicacin: la vivienda nunca baja de
precio, la vivienda es una inversin segura. Mensajes que se fue-
ron institucionalizando en boca de las administraciones pbli-
cas. Las ministras de Vivienda repetan ao tras ao que haba
llegado el momento de comprar, mientras el Ministerio de Eco-
noma se encargaba de cultivar las condiciones materiales y
acompaar estos mensajes con polticas que animaban a la po-
blacin a endeudarse: una poltica fiscal que desgravaba nica-
mente la compra, una poltica de suelo que incentivaba la espe-
culacin, una liberalizacin del alquiler que lo desautorizaba
como alternativa real y un parque de viviendas sociales insignifi-
cante. A pesar del mandato constitucional, Espaa nunca hizo
una poltica encaminada a garantizar el derecho a la vivienda;
ms bien, se limit a poner en marcha una economa poltica
que convirti la mercantilizacin de la vivienda en una suculen-
ta fuente de ingresos para determinados sectores privados y para
la propia Administracin.
El drama en cifras
Pero las cosas siempre pueden ir a peor. Si durante la burbuja in-
mobiliaria Espaa era uno de los pases europeos con mayores
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De la sociedad de proletarios a la sociedad
de propietarios
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La mercantilizacin de la vivienda
Por otro lado, durante la etapa desarrollista de la dcada de 1960,
la primaca de la vivienda entendida como un bien de primera
necesidad que tena que cumplir una funcin social qued rele-
gada a un segundo plano ante una nueva concepcin del trmino.
Ms que un bien de uso, la vivienda se fue convirtiendo progresi-
vamente en un bien de inversin. Ms que un fin en s mismo,
lleg a ser un medio para generar ocupacin y crecimiento.
Si durante el tardofranquismo la construccin de vivienda p-
blica se utiliz como una medida keynesiana anticclica para
combatir el paro y estimular la demanda interna en momentos
de depresin econmica, en el trnsito hacia la democracia esta
tendencia se acentu, y la construccin residencial se erigi en el
eje vertebrador del crecimiento econmico. Durante los aos l-
gidos de la burbuja, el peso del sector inmobiliario representaba
el 18 % del PIB (el 30 % si tenemos en cuenta las actividades
econmicas indirectas que proliferaron al amparo de la construc-
cin) y daba trabajo a un 13 % de la poblacin, muy por encima
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La nueva arquitectura global y sus efectos locales
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La particularidad del caso espaol:
la formacin de la burbuja inmobiliaria
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1.000
900
800
Miles de hogares y viviendas
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500
400
300
200
100
0
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2005
2006
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(*) Previsiones con datos de enero-marzo para las viviendas y primer trimestre para los hogares.
Fuente: Colegio de Aparejadores (Ministerio de Vivienda) e INE.
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los ingresos que tenan que destinar las familias para abonar la
cuota mensual de la hipoteca se elevaron durante el citado pero-
do desde el 37,6 % de los ingresos del hogar hasta el 51,2 %.
Dada la capacidad que tienen los vendedores en el mercado
inmobiliario para fijar el precio de la vivienda, intentan que este
se corresponda con el mximo que el consumidor est dispuesto
a pagar. Y el mximo que un consumidor est dispuesto a pagar
por un bien de primera necesidad del que no puede prescindir
est determinado por su capacidad de endeudamiento. As, el
precio de la vivienda lo acab marcando la capacidad de endeu-
damiento media de la poblacin, y no el encuentro entre la oferta
y la demanda. Por tanto, una mayor capacidad de endeudamiento
se tradujo inmediatamente en unos precios ms elevados. Si, por
ejemplo, se aprobara una ley que limitara la duracin de las hipo-
tecas a veinte aos, la capacidad de endeudamiento de la unidad
familiar se reducira drsticamente, y esto acabara influyendo en
el precio de la vivienda, que se desplomara de la noche a la ma-
ana. Por este motivo, bancos y cajas financian el 100 % de la
compra de las viviendas que tienen en cartera. Si no lo hicieran,
la gente no las podra comprar, y por tanto se veran obligados a
bajar el precio.
As, la desregularizacin del mercado hipotecario con el con-
secuente alargamiento de la vida til del prstamo en un contex-
to de abundante liquidez ha sido determinante a la hora de hin-
char los precios, y es un elemento clave para entender la
formacin de la burbuja inmobiliaria.
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Alfombras rojas
Toda la maquinaria, todas las piezas del engranaje de la industria
financiera se pusieron a trabajar para comercializar el mximo n-
mero de hipotecas. Todo eran alfombras rojas cuando se trataba
de contratar el producto estrella. Los departamentos de marketing
de las entidades inundaron el mercado con hipotecas de todo tipo
y para todos los perfiles: la hipoteca joven, la hipoteca fcil, la
hipoteca libre, la hipoteca abierta, la hipoteca tranquilidad,
la hipoteca global, la deshipoteca, la hipoteca salvaje, la hi-
poteca sper y la hipoteca revolucin son solo algunos de los
nombres con los que los creativos de las entidades bautizaban los
prstamos hipotecarios. Bancos y cajas competan para captar
clientes en una carrera sin fin con unas campaas publicitarias
cada vez ms agresivas y engaosas. Campaas virales en Internet,
buzoneo, propaganda, anuncios televisivos, spam en el correo elec-
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Deconstruyendo la cultura de la propiedad
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El rescate de Bankia y la reforma financiera
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relacionados con el sector del ladrillo (sin contar los crditos rela-
cionados con el sector concedidos a administraciones pblicas).
En segundo lugar, la reforma prev la creacin de bancos ma-
los. Se obligar a las entidades financieras a traspasar todos los
inmuebles adjudicados que se acumulan en los balances a socieda-
des gestoras para que administren y vendan los activos inmobilia-
rios. Los inmuebles se transferirn a valor contable menos las pro-
visiones realizadas sobre el activo (estimacin de la depreciacin
del activo). Con ello se limpiar los balances de los activos txicos
y aflorarn las prdidas. El Gobierno ya ha asegurado que inyecta-
r capital a aquellas entidades financieras que una vez aplicada la
reforma necesiten recapitalizarse para ser viables. Ayudas pblicas
que se canalizarn en forma de prstamos a travs del FROB.
Para aquellas entidades que no puedan devolver las ayudas en el
plazo previsto (cinco aos), y como ha sucedido en el caso de
Bankia, los fondos prestados (conocidos como Cocos) se converti-
rn en acciones del Estado. Lo que implicar una nacionalizacin.
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La PAH: una respuesta social
y colectiva a la crisis
De V de Vivienda a la Plataforma de Afectados
por la Hipoteca
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Algunas victorias
Aun as, en su haber podemos contabilizar victorias importantes.
En primer lugar, hay que destacar su capacidad para anticipar
el futuro, dado que fue un movimiento que se avanz en el tiem-
po y que puso el dedo en la llaga, sealando el taln de Aquiles
de un modelo insostenible.
En segundo lugar, actu como catalizador y supo canalizar el
malestar social en torno a la problemtica del acceso a la vivien-
da, un malestar que estaba latente pero que no haba encontrado
la voz ni el canal adecuado para expresarse. Una problemtica
hasta entonces silenciada por los medios de comunicacin y ex-
cluida de la agenda poltica.
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Las personas afectadas:
del Prozac al apoderamiento
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La expansin del movimiento.
La PAH se extiende como la plvora
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Alianzas estratgicas
El movimiento vecinal se convirti en una de las alianzas estra-
tgicas y en uno de los conductos de expansin del movimiento.
Con una larga trayectoria en la defensa del derecho a la vivienda
y una inmejorable proximidad a la realidad social de los barrios,
la accin vecinal fue clave para descentralizar el movimiento y
enraizarlo en el territorio. Esta alianza fue bienvenida por el mo-
vimiento vecinal, que vio en la PAH un instrumento para revita-
lizar unas asociaciones de vecinos con necesidad de regenerarse y
reconectarse a los nuevos conflictos sociales.
En 2011, y desde un primer momento, la PAH se adhiri y
particip activamente en la manifestacin convocada por DRY y
que, bajo el lema No somos mercadera en manos de banqueros
y polticos, recorri las principales ciudades del Estado, convir-
tindose en el germen del Movimiento 15-M. La eclosin de
este movimiento marc un punto de inflexin. Muchas de las
PAH locales que se constituyeron por todo el Estado lo hicieron
al amparo de las movilizaciones y de las asambleas de los indig-
nados. La campaa Stop desahucios recibi un fuerte impulso
con el soporte de todas las asambleas de barrio.
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Objetivos, propuestas y campaas
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Familias 29%
Empresas del
sector inmobiliario 71%
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bros de texto, las ayudas al alquiler, etctera. Por otro lado, impli-
ca excluir del circuito a millones de personas que acudirn a la
economa sumergida ante el riesgo de que les embarguen la n-
mina. Esto comportar un incremento de la evasin de impues-
tos, y la consecuente reduccin de los ingresos pblicos, en un
contexto en que son ms necesarios que nunca. Condenadas eco-
nmicamente y dada la imposibilidad de rehacer sus vidas, miles
de familias se ven obligadas al xodo en busca de una nueva
oportunidad que les permita empezar de cero. Los inmigrantes
que haban llegado huyendo de la pobreza volvern a sus pases,
donde paradjicamente resulta ms fcil sobrevivir. Por tanto, se
est produciendo tambin una fuga de los que estaban llamados
a sostener y reequilibrar, dada su juventud y su mayor tasa de na-
talidad, el sistema distributivo de pensiones. Liberar a estas fami-
lias ahora condenadas supondra desbloquear unos recursos que
contribuiran de manera decisiva a reactivar la demanda interna
y, por tanto, la economa. En un sistema en el que el principal
motor de la economa es la confianza, cul es el coste de dejar
en la cuneta a centenares de miles de familias sin un horizonte
de expectativas?
Y no solo en trminos econmicos y sociales. Polticamente
hablando, el Estado tendr un autntico problema de goberna-
bilidad si los millones de personas afectadas por la crisis hipote-
caria reciben como nico mensaje que su pas se desentiende de
sus destinos. Si hagan lo que hagan van a resultar expulsadas del
sistema y nunca ms van a ser consideradas sujetos de fiar, si
no se les ofrece ninguna va de escape, ningn horizonte de po-
sible recuperacin, la generacin endeudada de por vida no ten-
dr nada que perder. Y cuando alguien no tiene nada que perder,
tampoco tiene miedo de casi nada, ni motivos para respetar
las normas de un sistema que lo excluye y, por lo tanto, no lo
representa.
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Resumiendo
La dacin en pago, como frmula que permite extinguir la deuda
hipotecaria entregando la propiedad de la vivienda en casos de
residencia habitual y deudores de buena fe, no solo es posible,
sino necesario, a pesar de las reiteradas advertencias vertidas por
las entidades financieras que anticipan un escenario apocalptico
y de colapso del sistema financiero en caso de que se apruebe la
medida. Amenazas que pretenden revertir el incontestable apoyo
social del que goza la demanda de mnimos de los afectados.
Muy al contrario de lo que sostienen la patronal bancaria y las
mismas voces expertas que hasta hace dos das negaban la burbu-
ja inmobiliaria, el taln de Aquiles de bancos y cajas no es tanto
la deuda hipotecaria de las familias como la morosidad de las
empresas del sector inmobiliario, cuatro veces superior, y con una
depreciacin de los activos que actan como garanta de estos
prstamos mucho ms pronunciada. A estas empresas, en cam-
bio, s que se les aplica la dacin en pago, pero incomprensible-
mente con estas daciones no saltan las alarmas.
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100.000
90.000
80.000
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
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100.000 euros. Pero Llus nunca se dio por vencido. Con un hijo de
9 aos a su cargo, no poda bajar los brazos, como se acostumbra a
decir. As que decidi dar el paso. Un paso que acabara teniendo
una enorme trascendencia. En aquel momento no era fcil. Resistir-
se al desahucio no pasaba por la mente de las familias. No exista en
el imaginario de las personas. La mayora abandonaban la vivienda
por su propio pie una vez realizada la subasta, temiendo que de un
da para otro se presentaran los cuerpos policiales a desalojarlos.
Pero Llus dijo basta. Haca falta mucha valenta y una fe ciega en
los compaeros de la Plataforma, a los que haba ido conociendo
poco a poco, semana a semana, en el fragor de las asambleas. As
arrancaba la campaa Stop desahucios, que acaba de cumplir un
ao superando la simblica cifra de los cien lanzamientos detenidos.
Un ao ms tarde, Llus sigue viviendo en su casa despus de
haber evitado el desahucio hasta en cinco ocasiones. Y no solo eso.
La denuncia y la presin constante ejercida sobre CatalunyaCaixa
ha obligado a esta a rendirse. A da de hoy, Llus duerme ms
tranquilo. El desahucio se ha suspendido de manera indefinida, y
Llus ya no est tan preocupado por su caso. Ahora le preocupan
las personas que se encuentran en la misma situacin en que se
encontraba l hace solo unos meses. Por eso no se pierde nunca
ningn desahucio. Por eso no se pierde ninguna asamblea. Por eso,
junto a otras personas, ha impulsado una PAH cerca de la Bisbal.
Y es que la historia de Llus es tambin la historia de muchos
y muchas que hemos decidido perder el miedo. Que hemos
comprendido que juntos podemos y nos hemos puesto a traba-
jar. Porque cada da somos ms los que remamos en el mismo
sentido. Porque cada da conseguimos pequeas grandes victo-
rias que nos sealan el camino. Y a pesar de que nos queda mu-
cho recorrido por delante, de vez en cuando tenemos que mirar
atrs para darnos cuenta del trozo que hemos avanzado juntos.
Comunicado publicado en la web de la PAH, 27/11/2011
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La ILP de la vergenza
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La respuesta de la Administracin
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Pequeas grandes victorias
Desde sus inicios, la PAH tuvo muy claro que la batalla por el
derecho a una vivienda sera una carrera de fondo, y que por tan-
to haba que acotar los objetivos y marcarse metas a corto, medio
y largo plazo.
Desde el principio tambin tuvo muy clara la importancia de
ir acumulando pequeas grandes victorias, tanto en el terreno
simblico como en el terreno ms concreto. Victorias que han
ido marcando el camino y que al mismo tiempo han alimentado
el movimiento, hacindolo cada vez ms fuerte y mejor articula-
do. Celebrar estas victorias es un elemento fundamental, y pro-
bablemente una de las tareas ms relevantes para cualquier inter-
vencin poltica que pretenda desafiar el capitalismo depredador
imperante. Tenemos que demostrarnos a nosotros mismos que,
contrariamente a lo que sentencian desde las tribunas polticas,
judiciales, mediticas y acadmicas, el mundo puede funcionar
con criterios ms justos e igualitarios, y que las dinmicas actua-
les son reversibles.
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hijos, con la mala suerte de que uno naci autista y el otro sufri
una parlisis cerebral. Cuando las cosas empezaron a empeorar
econmicamente, ella se puso enferma y dej de poder hacer
frente al pago de la hipoteca. El marido, acobardado ante las di-
ficultades, la abandon a ella y a los hijos. Pero ella no se rindi.
A pesar de que el Banco Santander no le ofreci ninguna salida
y escogi la va judicial, Marisa nunca lanz la toalla. Se realiz
la subasta y el banco se adjudic la vivienda por un 50 %; su-
mando intereses y costas, le qued una deuda de 268.000 euros y
el juzgado fij la fecha del desahucio. Se solicit la intervencin
de las administraciones local y autonmica, sin que sirviera para
nada. Pero con el apoyo de la PAH y la denuncia pblica se con-
sigui ejercer la presin suficiente como para hacer recular al
Banco Santander pocos das antes del desahucio, previsto para
mayo de 2011. Despus de explicar el caso ante numerosos me-
dios de comunicacin, el banco accedi a dejar que continuara
en su casa en rgimen de alquiler asequible.
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Hacia un cambio de modelo: de la burbuja
inmobiliaria al derecho a una vivienda
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Aspectos legales.
Consejos y recursos
La hipoteca y el procedimiento de ejecucin
en el Estado espaol: anomala o perversin?
Una cosa que muy poca gente saba y que ahora, de forma trau-
mtica, se ha descubierto es que, en el Estado espaol, la deuda
hipotecaria no se extingue con la entrega de la vivienda. Esto es
as porque lo que contratan las personas son prstamos de los que
responden personalmente, donde la vivienda es solo una garanta.
De esta manera, en caso de incumplimiento a la hora de devolver
el prstamo, el acreedor puede ejecutar la garanta (y subastar la
vivienda hipotecada), pero esto no quiere decir que el resultado
sea suficiente para liquidar la deuda. El prstamo es una obliga-
cin principal del propietario. La hipoteca es un derecho que tie-
ne el acreedor sobre la vivienda del propietario endeudado.
Dejar de pagar una cuota es incumplir el contrato que tene-
mos con la entidad financiera, y esta puede proceder a reclamar-
nos el pago. Como se ver ms adelante, puede hacerlo por la
va judicial o por la va extrajudicial, ante un notario. Pero en
ambos casos el procedimiento es (en lenguaje jurdico) de de-
sequilibrio: inicialmente el banco ya tiene razn, y la ley con-
vierte al juez o notario nada ms que en un ejecutor automtico.
Ambos, por ley, tienen que estar a favor del banco, ya que existe
una hipoteca constituida como documento pblico ante notario
y, por tanto, se presume que solo hay que ejecutar el acuerdo li-
bremente pactado. Por ello, no se trata de un procedimiento
deliberativo, es decir, no se prev que en ningn momento el
juez pueda escuchar al deudor: aunque quiera o lo considere re-
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El procedimiento concursal
El procedimiento concursal es lo que popularmente se conoce
como declararse en quiebra. Cuando un deudor ve que no po-
dr pagar a sus acreedores, pide declararse en concurso ante el
juzgado mercantil. Este designa un administrador concursal que
realiza un informe sobre las causas de la insolvencia y resume las
deudas y los activos. A continuacin, o bien se produce un acuer-
do con los acreedores en la forma de pago de las deudas o bien se
liquida el patrimonio: con lo que se obtiene, se paga a los acree-
dores y es posible una condonacin parcial para aquellas deudas
que no quedan cubiertas con la liquidacin. Otra ventaja es que,
mientras dura todo el concurso, se congelan los intereses y los
procedimientos de ejecucin de deudas.
Al principio de la crisis corri el rumor de que, para evitar la
deuda y el desahucio, las familias se podan declarar en quiebra,
igual que las empresas. Y es cierto que, formalmente, la ley con-
cursal est dirigida tanto a la persona jurdica (empresas) como a
la persona fsica, pero en la prctica no es exactamente as. En la
ley no hay ninguna referencia al consumidor, y el principal pro-
blema de las familias, la hipoteca, queda excluido del procedi-
miento, de manera que no sirve para salvar la vivienda. El con-
curso de particulares solo paraliza la ejecucin hipotecaria si la
vivienda est vinculada a la actividad profesional. Nos encontra-
mos, pues, con la paradoja de que este procedimiento no sirve
para el principal problema de los ciudadanos, pero en cambio s
permite paralizar las ejecuciones de las empresas inmobiliarias,
que fueron mucho ms irresponsables en sus operaciones que las
familias y que adems se hipotecaron no para acceder a una vi-
vienda, sino para especular.
As, el procedimiento concursal para personas fsicas solo es
recomendable cuando se produce una situacin de sobreendeu-
damiento ms all de la hipoteca (prstamos personales, tarjetas
de crdito, etctera), y aun as no es fcil. De hecho, aunque en el
concurso entrara la hipoteca de la vivienda habitual, el procedi-
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Directiva europea
En 2008, se publicaba el dictamen del Comit Econmico y So-
cial Europeo, Crdito y exclusin social en la sociedad de la abun-
dancia, en el cual se alertaba de que las diferencias entre los siste-
mas de regulacin hipotecaria de los distintos pases europeos
favorece una situacin de desigualdad de oportunidades que ge-
nera injusticia social, por un lado, y que distorsiona y obstruye la
plena realizacin del mercado interior, por otra. La conclusin
lgica era sealar la exigencia de una intervencin proporcional
de la Unin Europea para reequilibrar la situacin.
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va, y por tanto nula de acuerdo con aquello que establece la Ley
General por la Defensa de Consumidores y Usuarios 1/2007.
Aparte de estos dos autos, que han sido los ms conocidos y
en parte los ms relevantes, dado que ha sido una Audiencia
Provincial la que se ha pronunciado (y, por tanto, una instancia
superior a los juzgados de instruccin), poco a poco se han ido
conociendo un goteo de sentencias similares por toda la geogra-
fa espaola, entre las cuales destacan las siguientes: Seccin 2. de
la Audiencia Provincial de Ciudad Real (enero de 2011); Juzgado
de Primera Instancia n. 44 de Barcelona (febrero de 2011); Juz-
gado de Primera Instancia n. 3 de Vinaroz (marzo de 2011);
Juzgado de Primera Instancia n. 5 de Elche (julio de 2011);
Juzgado de Primera Instancia n. 5 de Lleida (diciembre de
2011); Juzgado de Instruccin n. 3 de Torrejn de Ardoz (enero
de 2012); Juzgado de Primera Instancia n. 3 de Arenys de Mar
(febrero de 2012); Juzgado de Primera Instancia n. 1 de Matar
(febrero de 2012); Juzgado de Primera Instancia n. 8 de Valla-
dolid (marzo de 2012) Y seguro que cuando este libro se pu-
blique ya podremos sumar ms.
Lo que dicen estas sentencias no es que no se haya de respon-
der de los prstamos contratados. Ciertamente, la propia idea de
prstamo tendra poco sentido sin una responsabilidad obligada
ante este. Ahora bien, lo que s se tiene que poder plantear es que
esta responsabilidad ha de poder ser limitada en algunos casos
excepcionales, en los que se produce una causa sobrevenida e in-
voluntaria que provoca la incapacidad de pago. Y, por otro lado,
lo que resulta inaceptable es que haya un valor de adjudicacin
arbitrario que suponga la condena de la parte ms dbil, exone-
rando de su responsabilidad a la parte ms fuerte.
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Las fases del proceso
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Consejos
Decide cul es la solucin que t quieres y hazte respetar. Al
principio de la negociacin, lo ms probable es que la entidad
diga que todo lo que propones es imposible. O si hablas con al-
guien de la Administracin, es posible que te diga que no hay
nada que hacer, que la ley es la ley y que aceptes lo que te pro-
ponga la entidad acreedora. No te desanimes y defiende lo que
creas justo tantas veces como sea necesario.
En algunos casos (sobre todo si la dificultad econmica es
puntual y existe la expectativa de recuperar la capacidad de pago
a corto plazo), con un perodo de carencia habra bastante. Du-
rante un tiempo, que difcilmente superar el ao, se pacta pagar
solo los intereses, sin amortizar el capital, haciendo que se reduz-
ca la cuota mensual. Pero con la crisis, en la mayor parte de los
casos se trata de hipotecas firmadas en plena burbuja (que casi
no han amortizado capital), las dificultades econmicas son gra-
ves y de larga duracin. Al mismo tiempo, el mercado inmobilia-
rio est parado y resulta imposible vender los pisos por el precio
equivalente a la deuda. Es en estos casos cuando la mayora de
las personas prefiere entregar la propiedad de la vivienda y saldar
la deuda para volver a empezar con un alquiler asequible, ya sea
en el mismo piso o en otro. Por ello, la mayor parte de las perso-
nas afectadas reclaman el derecho a la dacin en pago.
La dacin existe en la actual ley hipotecaria, pero no como de-
recho del acreedor. Es decir, est prevista como una posibilidad
que tienen que acordar las partes a la hora de firmar el contrato.
Como la gente no lo saba, la mayora de las hipotecas se han fir-
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el dinero que se ingresa sin que esto detenga los intereses ni (si
as lo decide la entidad) el principio del procedimiento judicial.
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Recursos tiles
R5Documento de solicitud de la dacin en pago y el alquiler del
piso. Es un modelo muy sencillo, que os podis descargar de la
web de la PAH (www.afectadosporlahipoteca.com). Solo tenis
que completar vuestros datos, personalizar las peticiones (dejad
la solicitud de dacin y alquiler, o en caso de que solo queris da-
cin, borrad la peticin de alquiler asequible), hacer dos copias y
llevarlas a vuestra oficina bancaria: una para que la tramiten a la
central, la otra para que os la sellen. Aunque tener una copia se-
llada no sirve para nada ante un juez, como clientes tenis todo
el derecho a exigirla. Tambin podis hacer una tercera copia y,
por correo certificado, hacerla llegar al servicio de gestin de la
morosidad de la central de vuestra entidad.
R5Ayudas de la Administracin. En cuanto tengis dificultades
econmicas severas que comprometan los mnimos vitales (vi-
vienda, alimentacin, servicios bsicos, escuela de los nios), diri-
gos a los servicios sociales municipales y a las oficinas de vivien-
da de vuestra comunidad autnoma. Hay diversas ayudas que
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vaya como vaya, ser tiempo que ganamos estando en el piso; y se-
gundo, porque cuanto ms lo alarguemos, ms tiempo tendremos
para intentar forzar una negociacin. Pensad que por ms avanza-
do que est el procedimiento, la entidad siempre puede detenerlo y
llegar a un acuerdo con vosotros, as que no dejis de negociar.
A. Va judicial
Esta va se inicia cuando recibs un burofax en vuestra casa (la
casa hipotecada) donde se os informa de la cantidad que debis y
se os reclama el pago. Como se trata de un burofax, funcionar
como una carta certificada: la llevar el cartero a vuestra casa y os
pedir que firmis el recibo. Aunque no abris la puerta al carte-
ro o no firmis, el procedimiento seguir adelante, as que es me-
jor recoger el burofax para estar informados y reaccionar cuanto
antes. Si en este momento no pagis las cuotas pendientes ms
los intereses generados, el banco presentar una demanda al juz-
gado y todas las personas que consten como titulares del prsta-
mo recibirn la notificacin de inicio del procedimiento de eje-
cucin judicial. Es lo que popularmente se conoce como el
tocho, ya que se trata de una cantidad importante de papeles (la
demanda, ms la fotocopia del contrato de la hipoteca y el acta
notarial donde se especifican las cuotas impagadas ms los inte-
reses de demora y las costas judiciales generados). De nuevo, hay
que saber que aunque no recogiramos esta demanda cuando nos
llega por correo, el procedimiento sigue adelante.
Con esta notificacin, el juzgado nos dar diez das para pagar.
Si no podemos pagar, se fijar la fecha de subasta de la vivienda
hipotecada. Esta fecha ser notificada a todas las personas titula-
res del prstamo como mnimo con veinte das de antelacin, y
tambin se publicar en los tableros del juzgado para permitir
que otras personas interesadas puedan participar en la subasta.
Durante todo el procedimiento, y hasta el da y la hora de la
subasta, hay una nica manera de detenerlo (vlida solo para los
casos de vivienda habitual): pagar la totalidad de lo que deba-
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Consejos
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Recursos tiles
R5Solicitud de justicia gratuita. Podis pedirla en los juzgados o
en los Servicios de Orientacin Jurdica (SOJ) del colegio de
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B. Va extrajudicial
Si bien la va judicial es la ms utilizada por las entidades a la
hora de realizar una ejecucin hipotecaria, a finales de 2011 la
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ASPECTOS LEGALES. CONSEJOS Y RECURSOS
El caso de D. Lozano-Viladecans
D. Lozano contact con la PAH cuando faltaba poco para que
se produjera la tercera subasta en el marco de un procedimiento
de ejecucin extrajudicial. La PAH se puso en contacto con Ba-
nesto para intentar negociar una salida justa, pero el represen-
tante de la entidad dej claro que se aprovecharan del sistema
actual y se adjudicaran la vivienda por un precio bajo. Tambin
se hizo un llamamiento al notario, que se desentendi de su res-
ponsabilidad y se limit a repetir que aplicara la ley tal como es,
permitiendo la adjudicacin sin ningn valor mnimo.
El da de la subasta, el 26 de enero de 2012, una veintena de
personas, miembros de la PAH, acompaaron a la afectada a la
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Consejos
Si habis dejado de pagar la hipoteca y alguien que dice ser de una
notara os llama a la puerta de casa, no abris ni recojis ningn
papel. La nica manera de evitar la va extrajudicial es no reco-
giendo la notificacin notarial que os llevan a casa. En este caso, la
ley dice que el banco tendr que ir por la va judicial ordinaria. En
cambio, si la recogis, ya no habr manera de detener el procedi-
miento.
Recordad que, a pesar de que la adjudicacin por va notarial
sea ms rpida que la judicial, el notario no puede ejecutar la
deuda ni desahuciaros. Para hacer esto, la entidad tendr que re-
currir igualmente a la va judicial, y en este caso podis seguir los
consejos previstos para la tercera fase.
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Consejos
Presentad recursos
Entre los profesionales del mundo jurdico (abogados, jueces y
secretarios judiciales) hay muchos que estn bastante resignados
y, ante la dureza del procedimiento hipotecario actual, creen que
no merece la pena hacer nada. Por tanto, quiz os encontris un
abogado de oficio que os dice que no sirve de nada presentar
ningn recurso, o un secretario judicial que os dice que no hay
nada que hacer. Insistid: no solo porque tenis todo el derecho
del mundo, sino porque siempre puede hacerse alguna cosa.
Como mnimo, ganar tiempo para seguir negociando con la enti-
dad. As, es habitual lograr suspender al menos una vez el de-
sahucio gracias a un recurso (la ley prev esta posibilidad), pero
muchas veces, si el juez que nos ha tocado tiene un mnimo de
sensibilidad, la suspensin puede repetirse una segunda e incluso
una tercera vez.
Tambin en el caso de la ejecucin de la deuda y la peticin de
la entidad para que el juez d orden de embargo, puede ponerse
un recurso solicitando a este que impida esta ejecucin porque el
valor real de la vivienda subastada era muy superior al valor de la
adjudicacin. Como se ha explicado en el apartado anterior, cada
vez ms jueces son receptivos a estos argumentos.
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ASPECTOS LEGALES. CONSEJOS Y RECURSOS
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nero del banco. Si se queda all unos das pueden considerar que
deja de ser la nmina inembargable para convertirse en un bien
embargable.
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Resistencia al desahucio
Una vez agotados los intentos de negociacin con la entidad y la
vas administrativas y judiciales para retrasar el desahucio y/o con-
seguir una vivienda social asequible, si llega la fecha del desahucio
y no hay indicios de que vaya a producirse una solucin satisfacto-
ria, podemos resistir al desahucio como una manera de posponerlo.
La PAH tiene un protocolo detallado que permite detener
desahucios de manera pacfica. Como, por desgracia, se producen
decenas de desahucios cada da, las comisiones judiciales encar-
gadas de realizarlos los tienen por una prctica rutinaria. Esto
hace que, por regla general, ante una primera orden de desahucio
no prevean dispositivos especiales, y simplemente se desplace
hasta la vivienda en cuestin un secretario judicial, un procurador
del banco y, como mucho, tambin una patrulla policial. Ante
este escenario, resulta relativamente sencillo detener un desahu-
cio. Basta con un grupo de personas que, de manera pacfica pero
contundente, nos situemos delante de la puerta e impidamos el
acceso a la comisin judicial. No es funcin del secretario judicial
utilizar la fuerza fsica, y adems, para que esta se emplee, tiene
que existir una orden expresa del juez, aparte de la de lanzamien-
to. En consecuencia, lo ms habitual es que, frente la concentra-
cin, la comisin judicial decida suspender el desahucio; al regre-
sar al juzgado, ha de comunicar al juez la imposibilidad de
llevarlo a cabo, y este ha de fijar una nueva fecha que a su vez tie-
ne que ser notificada a la persona o personas afectadas.
Una vez logrado el aplazamiento (que suele ser de entre uno y
cuatro meses, aunque en ocasiones ha sido de solo dos semanas),
no hemos terminado; al contrario: ahora es cuando ms se tiene
que presionar. El mismo da de la suspensin, desde la PAH ha-
bitualmente aprovechamos que hay decenas de personas concen-
tradas para (una vez tenemos la certeza de que la accin se ha
suspendido) salir en manifestacin hacia el Ayuntamiento o el
distrito: utilizamos la presin popular, la visibilidad que nos ha
dado detener el desahucio y los medios de comunicacin que nos
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Recursos tiles
R5 Documento sobre la cantidad inembargable de la nmina.
Disponible en la web de la PAH. Este documento es til para
realizar el clculo de qu parte de los ingresos familiares os po-
dran embargar a partir del mnimo inembargable.
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ASPECTOS LEGALES. CONSEJOS Y RECURSOS
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Los datos sobre ejecuciones hipotecarias
y desahucios
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Ejecuciones hipotecarias
Los procedimientos de ejecucin hipotecaria son aquellos que
utilizan los acreedores (habitualmente, las entidades financieras)
para reclamar el pago de un prstamo impagado con garanta hi-
potecaria. Lo que prev este tipo de procedimiento es la subasta
del bien inmueble que ha actuado como garanta del prstamo.
Fruto de esta subasta, surgir un nuevo propietario que podr
iniciar, si as lo desea, un procedimiento judicial para desalojar a
los anteriores propietarios.
Segn los datos del CGPJ, entre 2007 y 2011, se han produci-
do 349.438 ejecuciones hipotecarias en todo el Estado, encabe-
zadas por Andaluca (68.053), Catalua (65.670) y Comunidad
Valenciana (65.220).
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Otras
58.779 Andaluca
17% 68.053
19%
Castilla-La Mancha
17.405
5%
Murcia
17.414
Catalua
5%
65.670
Canarias 19%
19.130
5%
Madrid
37.767
11%
Comunidad Valenciana
65.220
19%
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ASPECTOS LEGALES. CONSEJOS Y RECURSOS
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CatalunyaCaixa 6%
CAM 7%
CaixaBank 8%
Bankia 16%
NOTA: En el apartado Otros se encuentran todas las entidades que, segn los datos de la PAH, suman un
porcentaje de ejecuciones inferior al 3 %. Hay que destacar que inferior al 3 % del total no significa que sean
pocas ejecuciones, especialmente si se trata de entidades de mbito regional. Por otro lado, hay que tener en
cuenta que este mapa se va reconfigurando a medida que se producen fusiones entre entidades.
45,0%
40,0%
35,0%
30,0%
25,0%
20,0%
15,0%
10,0%
5,0%
0,0%
Menos de De 100.000 a De 200.000 a Ms de
100.000 200.000 300.000 300.000
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En qu ao firmaste la hipoteca?
30,0%
25,3%
25,0%
18,6% 20,5%
20,0%
15,6%
15,0%
10,1%
10,0%
7,1%
5,0%
2,8%
0,0%
Antes 2004 2005 2006 2007 2008 Despus
de 2004 de 2008
No 11%
S 89%
Pensionistas/otros 10,8%
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Cules consideras que son las principales razones por las que no has
podido asumir el pago de la hipoteca?
80,0%
70,0%
60,0%
50,0%
40,0%
30,0%
20,0%
10,0%
0,0%
Paro Separacin Aumento de la Acumulacin
cuota (Eurbor/ de deudas
IRPH)
Tres o ms
34% Uno
13%
Dos
40%
Otros
35%
Espaola
65%
237