ARRAS

UNIVERSIDAD TECNOLOGICA DE LOS ANDES

DOCENTE:
Dra. Lizbeth Chillitupa
Baca
INTEGRANTES:
Claudia Moreano Casquino
Rosalba Perez Amachi

INDICE

1.
2.
3.
4.

INTRODUCCIN
ANTECEDENTES HISTRICOS EN EL PER
DEFINICIN
CARACTERSTICAS:
4.1.1. En una figura con lmites.
4.1.2. Es un instrumento para retractarse del contrato.
4.1.3. Carcter legal.
4.1.4. Son accesorias y expresas.
5. EFECTOS
5.1.1. Retraccin de una de las partes.
5.1.2. Retraccin de comn acuerdo.
5.1.3. Celebracin del contrato definitivo.
5.1.4. Diferencia de arras penales y clausula penal
6. CONCEPTO
7. CLASES
7.1.1. Arras confirmatorias.
7.1.2. Arras confirmatorias penales.
7.1.3. Arras penitenciales o de desistimiento.
7.1.4. La existencia de una compra venta.
7.1.5. Un pacto entre las partes acordando la constitucin de las arras
penitenciales.
7.1.6. La rescisin voluntaria de una de las partes del contrato.
8. INTERPRETACION RESTRICTIVA DE LAS ARRAS
9. DIFERENCIA ENTRE LAS ARRAS Y LA CLAUSULA PENAL
10. BREVE REFERENCIA A LA RESPONSABILIDAD DE LOS AGENTES
INMOBILIARIOS POR ACTUACION DESLEAL DEL PROPIETARIO
11. CONCLUSIONES

INTRODUCCIN

El objeto de esta presentacin es ilustrar en forma breve a los participantes en el

presente curso sobre CONTRATOS DE ARRAS, sus formas de aplicacin dentro del
presente tema en el Derecho Civil con contenido patrimonial.

Tocando los temas de sus caractersticas, forma y contenido, su duracin, su presuncin

de existencia en la relacin de la celebracin de contratos.

1.- ANTECEDENTES HISTRICOS

A pesar de que, a decir de varios estudiosos de esta parte del derecho civil, que las arras
de retraccin son una figura relativamente nueva, tienen abolengo en determinadas
pocas de la historia. Las arras de retraccin tienen sus antecedentes directos en el
Derecho antiguo, concretamente en las arras griegas, de las cuales pasaron a Roma,
donde fueron adoptadas por Justiniano, en el Derecho Postclsico donde las arras tenan
un sentido doble: para confirmar la celebracin de un contrato (arrah confirmatoria) y
para arrepentirse de celebrar el contrato (arrah poenitentialis).

Ya luego, en el derecho del Medioevo, las arras penitenciales pasaron a tener alcances y
finalidades muy distintas de las que tenan las arras confirmatorias. A decir de los
historiadores del derecho civil, puede verse aqu la conversin de las arras
confirmatorias en arras penitenciales, como tambin pueden verse dos casos: si las arras
fueron entregadas antes de que se perfeccione el contrato, se admite el arrepentimiento,
y si fueron entregadas despus del perfeccionamiento del contrato, las partes estaran
obligadas a ejecutar necesariamente el contrato, salvo que se les hubiera dado el carcter
de penitencial.

En el Derecho Moderno, las arras penitenciales o de desistimiento, dejaron de tener por

finalidad reafirmar el contrato para autorizar la realizacin de l. A nuestro criterio,
entendemos que es a partir de aqu que las arras de retraccin (llamadas penitenciales)
se apartan de las arras confirmatorias, porque facultan a las personas que las utilizan el
derecho de retractarse de una relacin contractual que est por cumplirse, pues claro
est que quien ejercita este pacto, se aparta de la obligacin sin incurrir en causal de
incumplimiento.

En el Derecho contemporneo, sobre este extremo, tenemos: primero, al Code Napolen

(Cdigo de Napolen de 1804, o ms conocido como BGB), mostraba imprecisin en
los conceptos, puesto que los juristas alemanes del siglo XIX, que formaron el
movimiento pandectista , al ocuparse de la promesa de venta optaron por consagrar, en
vez de ella, las arras penitenciales. En la misma lnea equvoca, el cdigo civil italiano
indica que las

EN EL PERU
Con respecto al Per, nuestro primer articulado civil, el de 1852, consideraba a las arras
como multa penitencial, es decir, de arrepentimiento. Luego, el cdigo civil de 1936 dio
dos sentidos diferentes a las arras: como prueba de la conclusin de un contrato y como
facultad que las partes tenan para desistirse de l; sin embargo, la denominacin arras
penitenciales no se condeca con su naturaleza y efectos, ya que la prdida de las arras

por parte de quien las entregaba as como la devolucin in duplum por parte de quien las
reciba, no constitua ni una penitencia ni un castigo, sino ms bien la contraprestacin
para adquirir el derecho de arrepentirse. Tal lapsus lingue se ha rectificado con el actual
cdigo civil, que las ha denominado arras de retraccin.

El pacto de arras es accesorio de una obligacin principal (de dar, hacer o no hacer),
cuyo cumplimiento garantiza. En virtud de este pacto, una de las partes (tradens)
entrega a la otra (accipiens) una cantidad de dinero u otra cosa, que sustituir o se
acumular a la Modernizacion de daos y perjuicios debida en caso de que el tradens
incumpla la obligacin garantizada. stas son las denominadas arras penales, que por
cumplir una funcin de garanta, similar a la de la clusula penal exigible en caso de
incumplimiento del deudor, se estudian aqu.

1.

DEFINICIN

Para el ilustre jurista Jos Len Barandiarn, las arras tienen dos significados dentro del
derecho civil:

a)

Son una prueba o seal de la conclusin del contrato.

b)

Expresin de una facultad de una de las partes para desistirse del

contrato, obrando as como una multa penitencial.

Gustavo Cornejo, por su parte, indica que esta clase de arras son una multa que se aplica
cuando hay arrepentimiento.
El insigne maestro Max Arias-Schreiber nos dice: "Las arras de retraccin permiten que
se eluda vlidamente la celebracin del contrato, facilitando el arrepentimiento de los
interesados.
Entonces podemos decir que las arras de retraccin son una sea que consiste en la
entrega de una suma de dinero u otros bienes, que da a las partes la facultad de resolver
el contrato de manera unilateral a travs del arrepentimiento y que acarrea la prdida de
las arras por parte de quien entreg las arras y la devolucin doblada, es decir, el doble
de lo entregado, por parte de quien recibi las arras.
Tenemos diversas posiciones respecto de la existencia o ms bien regulacin- de las
arras. La llamada doctrina negativa indica que las arras de retraccin no tendran razn
de ser por cuanto esta figura impide que los contratos se desenvuelvan de manera
normal y que ninguna legislacin en el mundo debera acogerlas puesto que suelen
confundrseles con las figuras de la prenda, pacto comisorio, clusula penal, etc. Por
otro lado, tenemos a la doctrina negativa por cuanto considera de suma importancia la
regulacin de las arras de retraccin porque permite que de puro derecho las partes
puedan arrepentirse del contrato por suscribir (puesto que, segn la legislacin peruana,
esta clase de arras solo puede darse en los contratos preparatorios). Y nuestro cdigo
civil ha acogido en parte lo sustentado por la doctrina positiva, ello se desprende por el
solo hecho de haberlas regulado en el actual articulado civil nacional.

2. CARACTERSTICAS

Es una figura con lmites: Por disposicin legal, la institucin arral queda sujeta solo a
los contratos preparatorios, siendo imposible que sean aplicables contratos principales
(compraventa, mutuo, arrendamiento, etc.).
Es un instrumento para retractarse del contrato:
En vez de que las arras de retraccin tiendan a fortalecer el contrato preparatorio lo
debilitan puesto que hacen que el arrepentimiento que cualquiera de las partes pueda
mostrar sea ms accesible por cuanto se someteran a perder las arras (parte que las
entrega) o a devolver el doble de las arras (parte que las recibe).

CARCTER REAL:
Aqu nos referimos a que debe haber tradicin, es decir, que las arras de retraccin
hayan sido entregas para efectos de que pueda haber arrepentimiento a posteriori,
contrario sensu, no tendra sentido instituirlas.

SON ACCESORIAS Y EXPRESAS:

Su existencia depende en gran parte del contrato principal, pues si no habra intencin
de celebrar un contrato principal, el preparatorio no tendra sentido ni mucho menos la
institucin de las arras de retraccin. Deben ser convenidas de manera expresa en el
contrato preparatorio.

3.

EFECTOS

a.

Retraccin de una de las partes.- Cuando la parte que entreg las arras se

arrepienta, perder de puro derecho las arras.

b.

Retraccin de comn acuerdo

Es posible que ambas partes se arrepientan de celebrar el contrato preparatorio y pueden

hacerlo a travs de un contrato de mutuo disenso. Y las arras deberan ser devueltas a las
personas que las entregaron porque ya no jugaran un rol. A ello debemos agregar que,

si bien este supuesto no ha sido regulado por nuestro cdigo civil, se presentara la
misma situacin que afirma el jurista De la Puente y Lavalle al comentar sobre el
artculo 1482 del articulado civil.

c.

Celebracin del contrato definitivo

DIFERENCIA ENTRE ARRAS PENALES Y CLAUSULA PENAL:

Las arras penales son unas figura jurdica totalmente diferente a la clusula penal, la
primera consiste como lo indica el artculo 1859 del cdigo civil, consiste en las cosas
que se dan en garanta de la celebracin o ejecucin de un contrato, y que en caso de
que una de las partes se retracte, el que ha dado las arras las perder, y quien las ha
recibido debe restituirlas dobladas.
Mientras que la clusula penal es una tasacin anticipada de los perjuicios por
incumplimiento de la obligacin o retardo en el cumplimiento de esta, no es una
garanta como en el caso de las arras. Las arras penales se dan para confirmar la
celebracin o la ejecucin del contrato, la clusula penal, es una sancin que se impone
a la parte que incumple el contrato o retarda el cumplimiento de la obligacin principal.
El cdigo civil define las arras penales en su artculo 1859 de la siguiente manera:
Si se vende con arras, esto es, dando una cosa en prenda de la celebracin o ejecucin
del contrato, se entiende que cada uno de los contrayentes podr retractarse; el que ha
dado las arras, perdindolas, y el que las ha recibido, restituyndolas dobladas.
Respecto a la diferencia que existe entre las dos figuras jurdicas la Corte Suprema de
Justicia, Sala de Casacin civil y Agraria en su sentencia de diciembre 1 de 2004,
expediente 54122 se refiri de la siguiente manera:
Resulta imperativo memorar la distincin que existe entre arras penales y clusula
penal, pues entre tanto las primeras suponen la prestacin anticipada y efectiva de la
indemnizacin para el evento del incumplimiento contractual, la clusula penal slo
dispone la fijacin de un monto a ttulo de tal, para la misma circunstancia. Hay pues
aqu dos vnculos obligatorios diferentes y con objetos igualmente distintos, lo cual no
permite confundir una y otra institucin, siendo claro que en el caso presente lo pactado

por las partes fue la multa o clusula penal todo lo cual se deduce de su contenido real
como quiera que su principal funcin apunt a la estimacin anticipada de perjuicios.
En conclusin la clusula penal es una multa, una sancin, como la ha dicho la Corte
una tasacin anticipada de los perjuicios que puede causar el incumplimiento de la
obligacin, mientras que las arras penales se constituyen como una garanta.

CONCEPTO
En el lenguaje comn el concepto de arras tiene diversos significados que van desde la
seal que se aporta en un contrato, la donacin que el marido hace a la esposa en
remuneracin a la antigua dote, o las monedas que simblicamente se entregan durante
la celebracin del matrimonio cannico.
En el lenguaje jurdico-econmico las arras son la seal o cuanta monetaria que se
entrega en algn contrato, y especialmente en el de compraventa, bien con objeto de
comprometerse los contratantes a su conclusin, por temor de perderlas el que las ha
dado, o de devolverlas dobladas el que las ha recibido, o bien con el fin de tener una
seal o prueba de la perfeccin del contrato para no dejar lugar al arrepentimiento de las
partes.
Este es el concepto de arras comnmente aceptado, ahora bien las arras constituyen una
figura jurdica caracterizada primordialmente por su enorme amplitud, tanto que resulta
verdaderamente difcil poder dar una definicin en la que encajen todos los tipos
posibles de las mismas, amplindose el concepto a una cantidad de dinero o cosas,
generalmente fungibles, que pueden entregarse ambos contratantes entre s, o solamente
uno al otro, en un contrato o precontrato (habitualmente de compraventa, aunque
tambin pueda ser de otro tipo, por ejemplo, permuta o arrendamiento). La intervencin
de arras o seal se trata de un elemento accidental, y la funcin que cumplan esas arras
o seal ser la que los contratantes hayan querido darles en cada caso.
Un sencillo y habitual ejemplo de arras es la seal o cantidad de dinero que el
comprador de una vivienda entrega al vendedor de la misma (como es comn entre
particulares) para que, en un determinado plazo, tenga lugar la compraventa efectiva de
la vivienda, registrada ante notario y la "entrega de llaves". Esto permite cerrar el precio
de compra-venta acordado, y disponer ambas partes, especialmente el comprador, de un

plazo de tiempo que permite desarrollar los diversos trmites necesarios (gestin y
obtencin de un posible prstamo, verificaciones registrales, etc.).
Desde otro punto de vista, el concepto de arras es equivalente al concepto de prima que
se aplica en los contratos con derivados financieros. As, por ejemplo, el comprador de
una opcin de compra sobre un activo real o financiero, paga una prima o seal que le
asegura el derecho a ejercer, en su caso, una opcin de compra futura sobre dicho
activo, a un precio acordado anteriormente.

CLASES
En Derecho romano las arras tuvieron en un principio el concepto exclusivo de arras
confirmatorias, se daban en prueba de que el contrato se haba celebrado, estaba
perfeccionado y produca las obligaciones y derechos derivados de su naturaleza
jurdica, concepto que no perdieron en el Derecho justinianeo, pero que fue ampliado en
el de arras que garantizaba el contrato de promesa de venta, y tambin el de
compraventa de presente cuando sta no haba sido perfeccionada, casos en que si el
comprador se retractaba, perda lo entregado por arras, y si era el vendedor, deba
entregar el doble de la recibido.
En nuestro ordenamiento la doctrina anterior distingue entre arras confirmatorias, las
que se entregan como prueba o seal de la celebracin del contrato, y las penitenciales o
de desistimiento, a stas se refiere el artculo 1454 del Cdigo Civil al disponer "si
hubiesen mediado arras o seal en el contrato de compra y venta, podr rescindirse el
contrato allanndose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas".
La doctrina jurisprudencial diferencia las siguientes modalidades:

ARRAS CONFIRMATORIAS:
Son aqullas que, marcando el momento de la perfeccin del contrato, facilitan su
prueba y adems, lo garantizan. Dentro de este tipo de arras es posible distinguir dos
subtipos: arras confirmatorias puras y arras confirmatorias penales.
Las arras confirmatorias puras aparecen sencillamente como seal externa de la
perfeccin del contrato, e incluso, como comienzo de su ejecucin. Tienen como

finalidad principal reforzar la vigencia del contrato. En la prctica este tipo de arras se
confunden con los pagos parciales anticipados que se realizan a cuenta. La doctrina
cientfica y jurisprudencial entiende mayoritariamente que efectuada la entrega de una
cantidad en concepto de arras, si no queda claro que fue otra la voluntad de las partes, se
entender que se trata de arras confirmatorias puras. Dada la falta de regulacin en el
Cdigo Civil de las mismas, habr de estarse a lo querido por las partes en el pacto en el
que las establecieron.
Para el supuesto de incumplimiento del contrato, si se ejercita la accin resolutoria del
mismo, la cuanta de las arras no prejuzgar la indemnizacin por los daos causados,
normalmente se corresponden con las entregas o anticipos a cuenta del precio, del que
es ejemplo en nuestro sistema el supuesto del artculo 343 del Cdigo de Comercio, y
as las cantidades que, por va de seal, se entreguen en las ventas mercantiles, se
reputarn siempre dadas a cuenta del precio y en prueba de la ratificacin del contrato,
salvo pacto en contrario.

ARRAS COMFIRMATORIAS PENALES

Son aqullas que adems de servir como prueba de la perfeccin del contrato, se
entregan como garanta del cumplimiento del mismo mediante su prdida o devolucin
duplicada; garanta que se sumar a las generales que establecen las leyes para cualquier
obligacin.
Si se produce un incumplimiento imputable al que entreg las arras, ste las perder, sin
que ello le libere necesariamente de la reclamacin, por la otra parte, del cumplimiento
forzoso y la indemnizacin por los daos y perjuicios sufridos. Ello depender de que
las arras penales se hayan pactado o no de modo que la prdida de las mismas, o la
devolucin de las recibidas ms otra cantidad igual, sustituya a la indemnizacin por los
daos y perjuicios ocasionados.
Las arras penales, lgicamente en mayor medida las que no son sustitutorias, tienen el
sentido de reforzar el cumplimiento del contrato. El contratante se siente ms obligado a
cumplir ante el riesgo de perderlas o devolverlas dobladas si no lo hace. Es fcil
observar que esta clase de arras, las penales, guardan una gran similitud con la clusula
penal, aunque existe una diferencia fundamental entre ambas figuras. La clusula penal
constituye una obligacin por la que el deudor se compromete a pagar una pena en caso

de incumplimiento de una obligacin principal; es decir, se garantiza o asegura una

obligacin con otra obligacin. En cambio, las arras suponen por definicin una entrega,
al menos para uno de los contratantes. Dicha diferenciacin ser examinada ms
adelante.

LAS ARRAS PENITENCIALES O DE DESISTIMIENTO

Al igual que en las confirmatorias, que acabamos de ver, stas tambin son muestra de
la celebracin de un contrato o promesa de contrato; pero lo son no de un contrato
firme, pues permiten lcitamente desistir del mismo, perdindolas el que las entreg y
devolvindolas duplicadas el que las recibi.
Las cuestiones que se suscitan en torno a las mismas derivan en parte de su escassima
regulacin dentro del Cdigo Civil, es esta figura de arras penitenciales la que se
contempla en un nico artculo, el artculo 1.454 del citado texto legal, y no slo es que
la regulacin de las arras en el Cdigo sea escasa, sino que adems resulta un tanto
sorprendente, pues el artculo 1.454 del Cdigo Civil, en contra de todos los
antecedentes histricos del Derecho espaol, establece que: "si hubieren mediado arras
o seal en el contrato de compra y venta, podr rescindirse el contrato allanndose el
comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas". La opinin pacfica de
jurisprudencia y autores de que tal precepto no implica una presuncin de que las arras
sean penitenciales, junto a la absoluta ambigedad de las frmulas normalmente
utilizadas en el pacto de arras, han dado lugar a que uno de los temas mas debatidos de
nuestra jurisprudencia haya sido el de la interpretacin de las clusulas de arras.
Obviamente, el pacto de arras en el que no queda clara otra cosa, sino la de que se
quisieron arras, deber interpretarse entendiendo que las queridas fueron arras
confirmatorias. La razn estriba en que ha de partirse de que los contratos celebrados
vlidamente, salvo que conste otra cosa no son claudicantes, sino firmes. Adems, la
carga aadida que suponen para el deudor las arras penales induce a descartarlas si no
queda claro que eran de este tipo las queridas. La nica duda que puede suscitarse es la
de dilucidar qu tipo de arras se quisieron si del pacto y de los actos coetneos y
posteriores de las partes se sigue que no se quisieron unas arras confirmatorias puras,
sin que se aclare si se pactaron penales o bien penitenciales. En tal caso, indiciariamente
habr de presumirse que se quisieron penales y dentro de stas sustitutorias, puesto que

las cumulativas, por ser ms gravosas para el deudor, no deben presumirse en ningn
caso de contrato, ya que resultan excepcionales, puesto que suponen la rescisin de un
contrato vlidamente celebrado.
Un anlisis detenido del artculo 1.454 del Cdigo Civil desprende que son requisitos
necesarios para la aplicacin del precepto los siguientes:
a) La existencia de un contrato de compraventa:
No basta que se pacte en un contrato de promesa de venta o de operaciones
preliminares. Es necesario que el contrato de compraventa sea perfecto, debiendo
entregarse las arras en el momento de la perfeccin del contrato, o, en su caso, en el
perodo que media entre las perfeccin y la consumacin. Adems el contrato debe ser
vlido, lo que comporta que la invalidez del contrato principal acarrea el de la clusula
constitutiva de las arras penitenciales.
b) Un pacto entre las partes acordando la constitucin de las arras penitenciales:
Atendido su carcter excepcional y la interpretacin restrictiva de la clusula en que se
acuerdan, debiendo constar su establecimiento de manera clara y evidente.
c) Y la rescisin voluntaria de una de las partes del contrato:
Allanndose, si es el comprador a perderlas o s es el vendedor a devolverlas duplicadas.
En la prctica habitual es el comprador quien entrega las arras, bien sea en dinero o en
cosas, pero si consisten en bienes, puede ser el vendedor quien haga entrega de las arras,
y en este supuesto ante la rescisin del contrato cambiarn los papeles perdindolas el
vendedor o devolvindolas duplicadas el comprador.

INTERPRETACIN RESTRICTIVA DE LAS ARRAS

Las diferencias clasificatorias de arras, frente a la escueta regulacin del artculo 1.454
del Cdigo Civil, fueron reconocidos por la doctrina tanto cientfica como
jurisprudencial al amparo de la libertad contractual consagrada en el artculo 1255 del
mismo texto legal, de forma que las dudas que puedan surgir en cuanto a cul de ellas es
la recogida en cada caso concreto han de resolverse utilizando las normas de
interpretacin de los contratos, en orden a lo que quisieron las partes fuese el alcance y

eficacia de dichas arras, siendo jurisprudencia reiterada que no cabe entender que el
empleo de la palabra "seal" exprese necesariamente la facultad de separarse del
contrato, pudiendo ser estimada, sin error, como anticipo del precio, y que el contenido
del artculo 1.454 del Cdigo Civil no tiene carcter imperativo, sino que, por su
condicin penitencial, para que tenga aplicacin es preciso que por una voluntad de las
partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de manera clara y
evidente la intencin de los contratantes de desligarse de la convencin por dicho medio
resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habr de valorarse y
conceptuarse como parte del precio y pago anticipado del mismo o como pena
convencional, teniendo tal precepto legal un carcter excepcional, que exige una
interpretacin restrictiva de las clusulas contractuales de la que resulte la voluntad
indubitada de las partes en el sentido de que se trata de arras penitenciales, y que, en
otro caso, la suma recibida sirve precisamente para confirmar el contrato celebrado.
Las dudas que puedan surgir en cuanto a cul de la clase de arras es la recogida en cada
caso concreto, han de resolverse utilizando las normas de interpretacin de los contratos
en orden a lo que quisieron fuese el alcance y eficacia de dichas arras.
La interpretacin del artculo 1.454, en razn a su excepcional y exigente interpretacin
restrictiva del clausulado contractual, viene a sentar que no se trata de derecho
necesario, ms an cuando el cliente es un consumidor en sentido estricto, resultando
plenamente aplicable la legislacin de defensa de los consumidores y usuarios,
representada -entre otras- por la Ley General para la Defensa de Consumidores y
Usuarios que en su artculo 10 exige concrecin, claridad y sencillez en la redaccin de
las clusulas contractuales, imponiendo en el prrafo 2 que "en caso de duda sobre el
sentido de una clusula prevalecer la interpretacin ms favorable para el consumidor".

DIFERENCIAS ENTRE LAS ARRAS Y LA CLUSULA PENAL

Aun cuando existen muchas similitudes entre las arras y la clusula penal, existe entre
ambas una diferencia fundamental que alcanza a distinguir todos los tipos de arras de
todos los de clusula penal: las arras consisten necesariamente en una entrega real de las
mismas; sin entrega no hay arras. La clusula penal u obligacin penal es, por
definicin, una relacin obligatoria, el compromiso de realizar una determinada
prestacin, que garantiza o asegura otra obligacin principal. La clusula penal tendra

tambin el carcter que las partes hayan querido concederle; sustitutoria o cumulativa, o
incluso multa penitencial, que permita desistir del contrato.
Frente a la estipulacin, tan habitual en la prctica, por la que en caso de
incumplimiento se permite al acreedor quedarse con las cantidades que el deudor haya
entregado previamente a cuenta del precio, puede plantearse la duda de si es una
clusula penal o un pacto de arras. La entrega que se realiza como pago parcial del
precio de una cosa, en la que se estipula que, cumpliendo el contrato, se descontar del
total que haya de pagar, y que, incumplindolo, podr retenerla el vendedor (con
carcter penal sustitutorio, cumulativo, o con carcter penitencial), es un pacto de arras,
se utilice o no tal nombre para designarlo.
Aunque no previsto especficamente para las clusulas penales, sino como norma
general que se dirige a cualquier tipo de obligaciones, tambin podr el Juez, conforme
a un criterio de equidad, moderar, es decir reducir la clusula penal, cuando por otras
causas resulte excesiva, conforme a lo dispuesto en el artculo 1.103 del Cdigo Civil.
Cuando se pacta una clusula penal para que cubra una funcin liquidadora de los daos
y perjuicios que pueden causarse con el incumplimiento de la obligacin principal, lo
lgico es que los contratantes calculen previamente el monto que razonablemente
puedan alcanzar esto. Si llega a producirse el incumplimiento, el acreedor podr exigir
el abono de la pena pactada sin necesidad de probar que hubo daos, ni la cuanta de los
mismos, convirtindose as la pena en una liquidacin previa de la posible
indemnizacin.
As pues, pactar una pena sustitutiva significa que el incumplimiento contractual
permite al acreedor exigirla sin necesidad de probar nada y obliga al deudor a abonarla.
En la medida en que los daos superen en mucho lo que se pact el acreedor podr
igualmente exigirlos, pero probando que se produjeron y su cuanta, y restndoles el
montante de la pena. Si los daos son muy inferiores ser el deudor el que tenga que
probar esa cuanta. En cuanto a la va correspondiente para solicitar la moderacin de la
clusula penal adecundola a los daos reales, es la del artculo 1.103 del Cdigo Civil.
La doctrina en forma casi unnime estima que la llamada facultad de moderacin
judicial es un mandato imperativo y que, por tanto, procede su aplicacin de oficio.
Pero frente a la estipulacin, tan habitual en la prctica, por la que en caso de
incumplimiento se permite al acreedor quedarse con las cantidades que el deudor haya

entregado previamente a cuenta del precio, se plantea la duda de si es una clusula penal
o un pacto de arras. Alguna sentencia del Tribunal Supremo ha calificado esos pactos de
clusula penal. Sin embargo, la entrega que se realiza como pago parcial del precio de
una cosa, en la que se estipula que, cumpliendo el contrato, se descontar del total que
haya que pagar, y que, incumplindolo, podr retenerla el vendedor (con carcter penal
sustitutorio, cumulativo o con carcter penitencial), es un pacto de arras, se utilice o no
tal nombre para designarlo. No hay ningn problema en que las arras puedan funcionar
como liquidatorias de los daos y perjuicios.
El Tribunal Supremo pareca considerar que las arras no eran susceptibles de
moderacin con lo que podra tratarse de calificar de clusula penal lo que son arras
para utilizar sin problemas la facultad de reduccin. Pero ello, segn la doctrina
moderna es totalmente innecesario, puesto que las arras son moderables, al igual que la
clusula penal. No obstante se aprecia un acercamiento a la posicin de facultad de
moderacin de las arras en la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de marzo de 1992,
en el supuesto de autos el precio de la venta, resulto muy inferior al de mercado, debido
a la inexperiencia de la vendedora, y el dar la venta por eficaz supona causar un grave
perjuicio a una persona de economa dbil que haba pretendido sanearla con tal venta,
se apreci un error de hecho en cuanto a los precios del mercado inmobiliario y la
incidencia fiscal de este tipo de transacciones.
La moderacin judicial slo entrar en juego cuando las partes no hayan previsto el
supuesto de incumplimiento parcial o extemporneo que, realmente, haya tenido lugar,
llegado el momento de cumplimiento. La facultad de moderacin judicial queda
excluida de pleno en los casos de incumplimiento total.

BREVE REFERENCIA A LA RESPONSABILIDAD DE LOS

AGENTES INMOBILIARIOS POR ACTUACIN DESLEAL DEL
PROPIETARIO
Centrada la cuestin discutida en la legitimacin del agente de la propiedad inmobiliaria
para soportar el ejercicio de las acciones derivadas del contrato de compraventa en cuya
intermediacin acta, es doctrina reiterada que el contrato de agencia inmobiliaria se
presenta revestido de atipicidad, pero dotado de propio contenido sustantivo,

generndose al amparo de la libertad de contratacin que autorizan los artculos 1091 y

1255 del Cdigo Civil, y si bien mantiene aproximaciones con el mandato, corretaje,
arrendamiento de servicios, y contrato laboral, predomina en el mismo la funcin de
gestin mediadora, al interesar del agente, en su condicin de intermediario, que, por
sus relaciones con el mercado inmobiliario, oferte determinados bienes, de modo que el
agente, salvo apoderamiento y representacin expresa, no interviene directamente en la
conclusin del contrato final, aunque est autorizado a recibir cantidades a cuenta, al
hacer posible contratar, cesando una vez que pone en relacin a las partes, que son las
que han de celebrar el futuro convenio, predominando en el mismo la funcin de gestin
mediadora por lo que reviste de naturaleza de pacto de encargo.
De ello resulta que si una agencia inmobiliaria recibe el encargo de los particulares para
la venta de una propiedad, concertando con los compradores el contrato de arras,
manifestando la agencia recibir la cantidad entregada por estar debidamente autorizada
para intervenir en este acto por el propietario y actuando en nombre y por cuenta del
mismo, y pactando expresamente que, en caso de que el comprador o el propietario no
otorgaran la correspondiente escritura pblica de compraventa en el plazo fijado, se
dara lugar a la resolucin del contrato, perdiendo las arras el comprador, o
devolvindolas por duplicado "el vendedor", es doctrina comnmente aceptada que
cuando el agente acta como mediador o mandatario la relacin jurdica queda
constituida entre la persona con la que contrat y la parte a la que representaba, y en
consecuencia no debe la agencia inmobiliaria soportar el ejercicio de la accin de
reclamacin de las arras.

CONCLUSIONES

En el presente trabajo, ha contribuido de manera muy importante para identificar el

tema de CONTRATO DE ARRAS, y resaltar los puntos a descubrir dentro del presente
tema de trabajo.

Dejndonos muchas cosas Importantes que reflexionar, por ejemplo sobre el principio
de la buena fe, en los contratos en el quehacer diario y muchas otras que refuerzan en el
presente tema de referencia.