CONTRATOS

TEORA GENERAL DEL CONTRATO

DERECHO:

Derecho subjetivo: Es el conjunto de normas que le sirven al

al individuo para vivir en comunidad.
Derecho objetivo: Es derecho escrito, conjunto de reglas
generales que regulan las relaciones de las
personas

DERECHO OBJETIVO: Se divide en:

1. Publico
2. Privado
1.
2.

Publico: regula las relaciones del estado y las personas.

Privado: regula las relaciones entre las personas, se divide en derechos patrimoniales y extra
patrimoniales.
a. patrimonial: Hace referencia al patrimonio, que es uno de los atributos de la personalidad, al
patrimonio entra lo evaluable y que se encuentra en el comercio. El patrimonio es el conjunto
de bienes que posee una persona y que sirve como prenda general de todas sus obligaciones.
b. Extra patrimoniales: la vida, el buen nombre

El derecho patrimonial se divide en derecho reales y derecho personales.

El derecho real es el derecho que tiene una persona sobre una cosa y el deber de las dems personas de
respetarlo; surge solo cuando hay disputa, por tanto se convierte en una obligacin erga omes sobre los
dems, respecto de las facultades que la ley le otorga frente al bien.
Los derechos personales hacen referencia a las relaciones nter partes. Nacen de las fuentes de las
obligaciones: contratos, hecho ilcito, enriquecimiento sin causa y el cuasicontrato.
primero nace la obligacin luego el derecho

CONTRATOS
Definicin: Para acercarse a una definicin
tienen algunas Doctrinas:

de contrato es necesario recurrir a la visin que sobre el punto

I. SEGN LA DOCTRINA CLASICA: El contrato es un acuerdo de voluntades tendientes a generar

obligaciones.
Entonces, la Doctrina Clsica hizo una distincin entre el contrato
y la convencin alegando que la
Convencin no solo genera obligaciones
tambin las modifica y las extingue; da cabida a todos los
acuerdos posibles de voluntades orientados a producir consecuencias en el campo del derecho.
El Contrato, segn la doctrina clsica solo tendra un campo mas restringido al solo crear obligaciones.
Eje: La compraventa es un contrato porque crea obligaciones reciprocas.
La remisin de deuda es una convencin porque extingue la obligacin del deudor de pagar la deuda.
Podemos establecer que todo contrato es una convencin, pero que no toda convencin es un contrato.
II. SEGN LA DOCTRINA MERCANTILISTA: El contrato no solo crea obligaciones tambin puede
modificarlas y extinguirlas. Pero si se va a realizar una modificacin debe ser esencial dentro del
mismo.

SEGN EL COD. COMERCIO ART 864: El contrato es un acuerdo entre dos o ms partes para constituir,
regular o extinguir entre ellas una relacin patrimonial.
SEGN EL COD. CIVIL ART. 1495: Contrato o convencin es un acto por el cual una parte se obliga para
con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa.
Ese dar, hacer o no hacer son las PRESTACIONES de la obligacin.
Sin embargo se encuentra clases de contratos que, a dems de crear, modifican y extinguen obligaciones;
por eso podemos definir EL CONTRATO como UN ACUERDO DE VOLUNTADES TENDIENTES A CREAR,
MODIFICAR O EXTINGUIR OBLIGACIONES.
Es una fuente de las obligaciones. Hace parte del derecho objetivo, privado, patrimonial siendo un derecho
personal

CONTENIDO DE LOS CONTRATOS

A los contratos lo integran dos grupos que van ha la par:
1. Requisitos: Hace que exista el contrato.
2. Elementos: Que caracterizan el contrato, determinan que tipo de contrato es.
1. ELEMENTOS:
1.
2.
3.

ESENCIALES
DE LA NATURALEZA
ACCIDENTALES

1. ESENCIALES (Essentialia negotii)

Son los elementos mnimos que han de recurrir para que el contrato que las partes tienen en mente surja a
la vida jurdica. Son aquellos sin los cuales el contrato pierde su especialidad o deja de ser contrato, sin
ellos el contrato no produce efecto alguno o puede degenerar en otro negocio. Son los elementos mnimos
sin los cuales el contrato no existe.
Ejemplo: En el contrato de compraventa los elementos esenciales son la cosa y el precio. En el contrato de
arrendamiento son el bien otorgado a ttulo de uso y goce y el precio o canon de arrendamiento.
2. DE LA NATURALEZA (Naturalia negotii)
Toda la normatividad que se entiende incorporada al contrato al momento de su celebracin. Estos
elementos estn constituidos por aquellas reglas establecidas por el legislador que se entienden incorporados
al contrato con o sin el conocimiento y voluntad de las partes, solo por su simple celebracin.
Son aquellos que se entienden pertenecer sin que exista una clusula especial.
Ejemplo: La lesin enorme, en el contrato de arrendamiento si no se acuerda la fecha de vencimiento la ley
dice que es un ao.
3. ACCIDENTALES (accidentalia negotii)
Son aquellos que no son de la esencia, ni de la naturaleza pero que contribuyen a satisfacer la causa del
contrato, son los que las parten libremente acuerdan.
Estos no pertenecen al negocio, son incorporados en l por la voluntad autnoma de las partes.
Estos elementos no son necesarios para la formacin del acto ni se sobreentienden como integrantes de l.
Ejemplo: El Inters, El Plazo La Clusula Penal. Etc.
2. REQUISITOS
Determinan si el contrato existe o si es vlido o no, no hay validez sin existencia

REQUISISTOSDE EXISTENCIA
1.
2.
3.
4.
5.

Dos partes capaces

La voluntad, el consentimiento
Objeto
Causa
Formalidades

Sumados estos requisitos hay un contrato existente cuando falta alguno de estos elementos el contrato es
nulo
REQUISISTOS DE VALIDEZ
1.
2.
3.
4.
5.

Capacidad de ejercicio
consentimiento sin vicio
objeto lcito
causa lcita
formalidades vlidas

Cuando No hay los requisitos de validez permite demandar la nulidad

CAPACIDAD
Es la facultad jurdica que le permite a la parte recibir (capacidad de goce) cualquier tipo de beneficio y
adems la de obligarse sin el ministerio de otro (capacidad de ejercicio). La capacidad es la regla general y
la incapacidad es la excepcin
Capacidad de goce + capacidad de ejercicio

capacidad plena

CAPACIDAD DE GOCE: Hace parte de los atributos de la personalidad, es la posibilidad que tiene toda
persona por el simple hecho de ser persona, para recibir y adquirir derechos, es un presupuesto de
existencia. Es una presuncin de derecho, en consecuencia no admite prueba en contrario.
CAPACIDAD DE EJERCICIO O LEGAL: facultad de la persona para obligarse sin el ministerio de otro, aqu la
persona no adquiere derechos sino contrae obligaciones. Es una presuncin que admite prueba en contrario,
le corresponde a la contraparte probarlo.
INCAPACIDADES
Incapacidad: La falta de capacidad de ejercicio, no existe incapacidad de goce, en la medida que los
incapaces absolutos tambin son titulares de derecho.
La incapacidad es un motivo para equilibrar los actos en que la persona acta, no es disminucin de las
calidades de la persona, se trata con ella de proteger a quien se considera en desventaja para el mundo
jurdico.
El incapaz es la persona que merece proteccin del estado, existe incapaz absoluto e incapaz relativo
QUIENES SON INCAPACES ABSOLUTOS?
INCAPACES ABSOLUTOS:
No conocen el entorno, ni la consecuencia de sus actos, ponen en riesgo la seguridad jurdica. La incapacidad
esta basada en la imposibilidad fsica y mental en que se halla la persona para expresar su consentimiento
con conocimiento de causa y libertad.
Segn el Art. 1504 del CC, son absolutamente incapaces los dementes, los impberes y los sordomudos que
no pueden darse a entender y sus actos no producen ni aun obligaciones naturales. Estos incapaces
requieren de interpuesta persona para obligarse, ya que sus actos directos no producen efectos en derecho.

1. Todos los menores de 14 aos1 (impberes)

Segn el Art. 34 del CC son aquellas personas que no han cumplido los 14 aos. Estos menores
tienen capacidad de goce pero no de ejercicio.
El nico acto para el cual tienen habilidad jurdica es la posesin de cosa mueble. Segn el Art. 784
de CC los mayores de 7 aos pueden ser poseedores de cosas muebles s: hay voluntad y
aprehensin de la cosa. Pero no ejercen el derecho sin la autorizacin de su representante.
2. Demente: Aquella persona que sufre una sicopata (enfermedad de la mente) sin importar si es
permanente o no, esa psicopata debe inhibir el sano juicio de la persona.
Sano Juicio: Es un raso de comportamientos que entiende la sociedad y que deviene de los seres que
conforma la sociedad, depende del lugar y el tiempo de la persona.
Toda persona frente al derecho se presume capaz. Un incapaz por declaratoria de demencia por
sentencia judicial, afecta todos sus actos sin tener en cuenta que la persona los haya realizado con
conciencia. Sino hay declaratoria el interesado debe probar que esta afectado por una psicopata.
La manera de probar es por medio de testimonio donde se probara un momento antes y un
momento despus.
Todos los actos que se hayan realizado antes del registro de la Sentencia que declara incapaz a una
persona tienen validez. Los que se realicen despus de estar registrado sern declarados nulos.
La demencia absoluta se prueba con la sentencia judicial registrada
3. Sordo mudos que no puedan darse a entender.2
Artculo 1504. Son absolutamente incapaces los dementes, los impberes y sordomudos, que no
pueden darse a entender por escrito.
Sus actos no producen ni an obligaciones naturales, y no admiten caucin.
No se requiere que se hallen en interdiccin; bastara con demostrar su condicin. Cesa su incapacidad
cuando pueden hacerse entender.
La ley dispone que el nico acto que tiene validez es el de contraer matrimonio; siempre y cuando
puedan expresar con claridad su consentimiento por signos manifiestos.
Efectos
1

En el EXPEDIENTE D-5460 - SENTENCIA C-534/05, Magistrado ponente: Humberto Antonio Sierra Porto se reviso el
artculo 34 del Cdigo Civil. La Decisin de la corte fue Primero.- Declarar inexequibles las expresiones varn y y la
mujer que no ha cumplido doce contenidas en el artculo 34 del Cdigo Civil. Razones de la decisin: De manera
preliminar, la Corte precis que no obstante que se demandan varias disposiciones, en estricto sentido, lo que se cuestiona
por el actor es la norma jurdica consistente en determinar la capacidad e incapacidad de impberes y pberes, segn sea el
menor nio o nia. Hecha esta precisin, la Corte reiter que el trato diferenciado entre hombres y mujeres por parte del
ordenamiento jurdico y de las autoridades solo es posible cuando dicho trato se configura como una medida a favor de
stas (acciones afirmativas) y siempre y cuando no implique una discriminacin indirecta basada en la asuncin de la mujer
dentro de los roles tradicionales a los cuales se ha visto sometida histricamente. A juicio de la Corporacin, la distincin
hecha en el artculo 34 del Cdigo Civil es abiertamente discriminatoria, pues el sustento radica nicamente en las
diferencias en materia fsica y en razn del sexo desde el punto de vista del desarrollo fisiolgico, de los nios y las nias,
las cuales no inciden en si se debe o no ser sujeto de proteccin de sus derechos patrimoniales, segn se presuma la
presuncin de capacidades reflexivas para negociar y por ende, la posibilidad de declarar la nulidad de actos jurdicos
celebrados en condiciones de incapacidad. De ah que se excluyeran del ordenamiento jurdico las expresiones normativas
varn y y la mujer que no ha cumplido doce consignadas en el artculo 34 (C.C.), para eliminar esa discriminacin en la
proteccin de los menores. Los magistrados JAIME ARAUJO RENTERIA, ALFREDO BELTRAN SIERRA y ALVARO TAFUR
GAVIS manifestaron su salvamento de voto parcial, por cuanto si bien participan de la decisin inhibitoria respecto de la
mayora de las normas demandadas, consideran que la distincin que se hace en el artculo 34 del Cdigo Civil no vulnera
en manera alguna el principio de igualdad consagrado en la Constitucin, toda vez que la definicin legal que hace el
legislador corresponde a su potestad de configuracin que en el caso concreto se limita a reconocer el hecho de que por lo
general, las mujeres llegan a la pubertad antes que los varones, es decir a reconocer la diferencia, por lo que tiene plena
justificacin.
2

En la SENTENCIA C- 983 DE 2002, Se declar inexequible la expresin por escrito por reconocer capacidad slo a los
discapacitados que puedan darse a entender por escrito. Esta disposicin resulta sin lugar a dudas discriminatoria, en
cuanto excluye sin razn justificada a aquellas personas que pueden comunicarse mediante seas u otra forma de lenguaje,
pero desconocen la escritura. La voluntad de una persona debe trascender de su fuero interno. Pero, la exteriorizacin de lo
que se piensa, del consentimiento, del asentimiento respecto de algo, no slo es posible hacerlo por medio del lenguaje oral,
o de la escritura, sino a travs de cualquier signo, sea o gesto que demuestre de manera clara, inequvoca e inteligible lo
que se expresa.

-Nulidad absoluta
-No puede caucionarse (es la garanta que da un tercero para el cumplimiento de una obligacin que no es
propia)
-No se puede novar (extinguir una obligacin por otra)
-No genera siquiera obligaciones naturales.
INCAPACIDAD RELATIVA
Implica una sancin al negocio jurdico que es la rescisin
Sancin al negocio jurdico: Castiga algo que esta mal con el fin de resocializar
Como se sanciona: Con nulidad que se declara a travs de la sancin que es la rescisin: Que implica volver
las cosas al estado anterior al que se encontraba,
Cuando hay nulidad relativa, la sancin es la rescisin de la nulidad relativa.
Cuando hay nulidad absoluta la sancin es la rescisin de la nulidad absoluta
Ambas rescisin, deben ser declaradas por el juez, pero en la nulidad relativa solo la puede invocar el
interesado y el la nulidad absoluta quien tenga inters.
QUIENES SON INCAPACES RELATIVOS?
Segn el inciso 3 del Art. 1504 del CC. Son relativamente incapaces los menores adultos (pberes) y los
disipadores en interdiccin judicial.
1. Los menores adultos3
Pberes entre 14 y 18 aos, Son personas que pueden conocer su entorno, y conocer las
consecuencias de sus actos que realiza.
Los actos que pueden realizar son:
Reconocer a un hijo extramatrimonial.
Contraer matrimonio.
- Otorgar testamento (Art. 1061 CC.)
- Celebrar contrato de aprendizaje (Art. 82 C. S de T)
2. Los interdictos por disipacin declarado judicialmente
Disipador: La persona que tiene una afectacin mental que lo lleva a gastar compulsivamente y sin
razn, son aquellas personas que dilapidan su patrimonio. Son causales de dilapidacin segn el Art.
3

En el EXPEDIENTE D-5460 - SENTENCIA C-534/05, Magistrado ponente: Humberto Antonio Sierra Porto se reviso el
artculo 34 del Cdigo Civil. La Decisin de la corte fue Primero.- Declarar inexequibles las expresiones varn y y la
mujer que no ha cumplido doce contenidas en el artculo 34 del Cdigo Civil. Razones de la decisin: De manera
preliminar, la Corte precis que no obstante que se demandan varias disposiciones, en estricto sentido, lo que se cuestiona
por el actor es la norma jurdica consistente en determinar la capacidad e incapacidad de impberes y pberes, segn sea el
menor nio o nia. Hecha esta precisin, la Corte reiter que el trato diferenciado entre hombres y mujeres por parte del
ordenamiento jurdico y de las autoridades solo es posible cuando dicho trato se configura como una medida a favor de
stas (acciones afirmativas) y siempre y cuando no implique una discriminacin indirecta basada en la asuncin de la mujer
dentro de los roles tradicionales a los cuales se ha visto sometida histricamente. A juicio de la Corporacin, la distincin
hecha en el artculo 34 del Cdigo Civil es abiertamente discriminatoria, pues el sustento radica nicamente en las
diferencias en materia fsica y en razn del sexo desde el punto de vista del desarrollo fisiolgico, de los nios y las nias,
las cuales no inciden en si se debe o no ser sujeto de proteccin de sus derechos patrimoniales, segn se presuma la
presuncin de capacidades reflexivas para negociar y por ende, la posibilidad de declarar la nulidad de actos jurdicos
celebrados en condiciones de incapacidad. De ah que se excluyeran del ordenamiento jurdico las expresiones normativas
varn y y la mujer que no ha cumplido doce consignadas en el artculo 34 (C.C.), para eliminar esa discriminacin en la
proteccin de los menores. Los magistrados JAIME ARAUJO RENTERIA, ALFREDO BELTRAN SIERRA y ALVARO TAFUR
GAVIS manifestaron su salvamento de voto parcial, por cuanto si bien participan de la decisin inhibitoria respecto de la
mayora de las normas demandadas, consideran que la distincin que se hace en el artculo 34 del Cdigo Civil no vulnera
en manera alguna el principio de igualdad consagrado en la Constitucin, toda vez que la definicin legal que hace el
legislador corresponde a su potestad de configuracin que en el caso concreto se limita a reconocer el hecho de que por lo
general, las mujeres llegan a la pubertad antes que los varones, es decir a reconocer la diferencia, por lo que tiene plena
justificacin.

534 del CC. El juego habitual en el que se arriesgan sumas cuantiosas, las donaciones sin causa
que las justifique, los gastos ruinosos.
Debe ser sometido a un juicio por disipacin y debe haber una sentencia, despus de esto todo los
actos estn viciados de nulidad relativa.
La sentencia tiene efecto para las partes a partir de su pronunciamiento y para terceros despus de
que se haya registrado.
Quien no se ha puesto bajo interdiccin por esta causal no esta afectado de incapacidad.
Indgenas: Solo despus de extinguido el resguardo y antes de los 15 aos siguientes de la
adjudicacin.
Otros: Incapacidades especiales
No se refiere sino a ciertas personas y a ciertos contratos. Se trata de personas que siendo
plenamente capaces de acuerdo con las normas generales, estn sin embargo inhabilitadas para
celebrar determinados actos jurdicos.
Por ende resultaran nulos actos como:
a. Compraventa entre cnyuges no divorciados y entre padre e hijos de familia (CC. Art. 1852, ley
28/32 Art. 3).
Nota: El Art. 1852, fue declarado parcialmente inexequible mediante Sentencia del 10 de febrero de
1999 proferida por la Corte Constitucional, es decir, que en la actualidad no existe incapacidad alguna,
por motivo del nexo matrimonial, para celebrar compraventa tanto de muebles como inmuebles.
b. Los administradores no podrn vender los bienes que administran (Art. 1853 CC.).
c. Los empleados pblicos no podrn comprar los bienes que se venden por su Ministerio (Art. 1854 CC.).
EFECTOS
-

Genera nulidad relativa

Puede caucionarse y novarse
Generan obligaciones naturales
CONSENTIMIENTO

El consentimiento es: la expresin de la voluntad donde hay una manifestacin y aceptacin reciproca en el
otro contratante. Esta manifestacin implica:
1.
2.

Una expresin de la voluntad.

La aceptacin de la voluntad del otro.

El consentimiento es una emisin de la voluntad de un sujeto que debe encontrar coherencia con la voluntad
de otro sujeto, de tal forma que la coherencia de las dos voluntades genere un efecto jurdico
ETAPAS:
1.
2.
3.
4.

Volitiva
exteriorizacin
oferta
aceptacin

1. VOLITIVA
Es el origen de la causa, no hay una exteriorizacin todo est en el interior de la persona.
Por regla general la sola voluntad no le interesa al derecho, solo cuando: art. 1618 del C.C. que establece:
Conocida claramente la intencin de los contratantes debe estarse a ella, mas que a lo literal de las
palabras.
Ejemplo.: A compra un bien a B
pero por error no llenaron un contrato de compraventa sino uno de
arrendamiento. B despus de realizado el contrato se percata del error y demanda.

Ahora analizamos este contrato acorde a sus etapas para resolver el conflicto:

CONTRATO COMPRAVENTA

1 ETAPA VOLITIVA

CONTRATO ARRENDAMIENTO

2 EXTERIORIZACIN.
3 OFERTA.
4 ACEPTACIN

Como podemos observar mediante el anlisis el contrato de arrendamiento seria valido pero:
Segn el Art. 1618 CC. Referente a la interpretacin de los contratos dice que conocida claramente la
intencin de los contratantes (ETAPA VOLITIVA) debe estarse a ella ms que al literal de las palabras. En
este ejemplo la etapa Volitiva es importante.
2. EXTERIORIZACION
Es la manifestacin de la voluntad interna, es decir, que la voluntad contractual no podra quedarse en el
simple acto psicolgico e interno, es necesario manifestarla para que el otro contratante la conozca, pues de
lo contrario carecera de eficacia jurdica.
La exteriorizacin sola no le interesa al derecho, pero: 1) si esa exteriorizacin se hace segn los casos
previstos en la ley, y si compromete la fe pblica, no admite prueba en contrario ; es decir, art. 1934
si en la escritura de venta se expresa haberse pagado el precio, no admitir prueba alguna en contrario,
sino la nulidad o la falsificacin de la escritura y solo en virtud de esta prueba habr accin contra terceros
poseedores; 2) cuando se hacen capitulaciones.
3. OFERTA
Se trata de un acto jurdico unilateral, constituye un proyecto de negocio jurdico en el que solo le hace falta
la aceptacin y las solemnidades dependiendo del negocio jurdico.
Es un proyecto de contrato que tiene todos los requisitos y tan solo le falta la aceptacin para consolidarse
el negocio.
Por ello podemos establecer que la oferta es una propuesta de contrato en ciertas
una persona determinada o indeterminada.

condiciones, dirigida por

REQUISITOS:

Completa: debe tener los elementos esenciales y los accidentales.

Comunicada: que se utilice un medio idneo para que la otra persona conozca el negocio.

Determinada: Que el oferente tenga dominio del destinatario, es decir,

saber con quien va ha
contratar.
EJ: El payaso que ofrece almuerzos a un precio que no es el real, aqu el dueo no
tiene dominio de la oferta, as que no cabe reclamacin.

Seria: la intencin del oferente en contratar al emitir la oferta debe ser seria. Significa que debe
expresar una voluntad clara y decidida de concluir un contrato, en caso de que la otra parte acepte.
Por esto la simple manifestacin de una intencin no es oferta.
Adems debe ser inequvoca, es decir, no debe dejar duda alguna acerca de la voluntad contractual,
la oferta debe ser tan definida que las partes tengan absoluta certeza de la existencia de un
verdadero proyecto de contrato susceptible de perfeccionarse en un contrato futuro.

TIPOS DE OFERTA:
1.

Oferta singular: Es aquella en que hecha la oferta se tiene que contratar con todas personas con
quien se realizo la oferta, independiente si es una persona o varias.

2.

Oferta por policitacin: la oferta se realiza a un nmero plural de personas pero solo con una se
realiza el contrato. Existen algunas policitaciones reguladas:
a) La oferta de mercanca en establecimiento de comercio con exhibicin de precio: Esta oferta obliga
hasta el trmino de caducidad, es decir, hasta cuando caducan las mercancas o se retira el precio. El
almacn esta obligado a cumplir con el precio descrito en la exhibicin, hasta la correccin o el retiro
se obliga a dar cumplimiento cabal de la oferta.
b) Oferta de mercanca por vocero o altavoz dentro del establecimiento de comercio: Tiene que ser
dentro del establecimiento de comercio y caduca cuando las existencias se acaben y por el tiempo en
que se ha ofertado, si estas dos circunstancias no se dan, caducar un da despus del ultimo
ofrecimiento.
c) Licitacin privada: Es la oferta de contrato por concurso, requiere un pliego de condiciones que son
la regla del concurso.
d) Oferta de premio o recompensa: ejemplo: cuando se pierde algo y se ofrece una recompensa a
quien lo encuentre y lo devuelva, la causa es una satisfaccin. Existe Manejo del destinatario, ya que
solo le incumbe a la persona que encuentra el bien. El trmino de caducidad es: un mes despus del
ltimo ofrecimiento.

En las ofertas anteriormente mencionadas, prima la voluntad del oferente, adems deben reunir los
requisitos esenciales del contrato como son: mercanca y precio.
3.

La opcin: El oferente se ha resuelto a contratar, y le queda al destinatario de la oferta resolver si

contrata o no contrata, es un acto unilateral por que el oferente ya esta dispuesto a contratar.
Ejemplo: Un contrato de lising, donde pasados tres aos el destinatario de la oferta tiene la opcin
de comprar o no comprar
Pacto de preferencia: El oferente no se ha resuelto a contratar, pero si llegare ha hacerlo, tendr
que hacerlo con el destinatario de la oferta y no podr contratar con otra persona

LA OBLIGATORIEDAD DE LA OFERTA:
Consiste en que una vez emitida la propuesta el oferente no puede retrotraerse, en dado caso que lo haga
debe indemnizar, y esta es una obligacin extra contractual. La revocatoria debe ser antes de que el
destinatario acepte, ya que aqu ya habra un negocio jurdico.
4. ACEPTACIN
Cuando la otra parte se adhiere a la propuesta presentada, formando as el contrato, por cuanto ha habido
un acuerdo de voluntades sobre el objeto y las condiciones del negocio jurdico.
Para que halla aceptacin, debe existir un exclusivo y simple SI, en caso de decir SI, pero me da un plazo
(por ejemplo) esta seria una CONTRA OFERTA y no habra aceptacin.
CONSENTIMIENTO LIBRE DE VICIOS
El consentimiento debe ser claro y manifestar el querer, si el consentimiento est viciado no tiene aptitud
para mantener la vida del contrato
El consentimiento libre de vicios constituye uno de los requisitos esenciales para la eficacia del contrato, esto
quiere decir, que no solo se requiere que exista el consentimiento sino, adems, est libre de vicios.
VICIOS: 1. Error
2. Fuerza
3. Dolo
1. ERROR
Disparidad entre los que se piensa y la realidad, entre la voluntad interna y la declarada, en materia
contractual; consiste en la falsa idea que se forma el contratante sobre uno de los elementos del contrato.

Es necesario que la disparidad sea compartida, es decir, que ambos contratantes estn errados, si no se da
esta condicin no hay error
Clasificacin del error, conforme a la doctrina:
a. Error obstculo:
Aquel que tiene tanta entidad que inhibe la formacin del contrato, no nace el consentimiento de las partes,
no existe acuerdo de voluntades posible y por lo tanto el acto es inexistente. No obstante, la doctrina clsica
recogida en nuestro cdigo civil recoge el error solo como motivo de nulidad
Cuando hay error obstculo, hay error en el objeto mismo del contrato, error en la causa, siempre y cuando
sta est unida a la satisfaccin de las necesidades y error en el negocio

Error Sobre La Identidad Del Objeto. No hay acuerdo de voluntades acerca el

objeto del contrato, ya que cada contratante tiene en mente uno distinto; el vendedor cree vender el
apartamento 101 y el comprador entiende comprar el 103. (Art. 1510 y 1511 CC.), no se trata, de error
frente a las caractersticas o substancias del objeto, si no respecto del objeto mismo, lo que acarreara
su inexistencia.

El error sobre la causa, es aquella equivocacin que recae sobre la razn o

motivo determinante que ha llevado a los contratantes a dar su consentimiento en el acto jurdico. El Art.
1524 del CC. dice que no puede haber obligacin sin una causa real y lcita, menciona que si ha habido
error sobre la causa por haber credo en su existencia, cuando no exista, o por haber tenido una falsa
nocin acerca de este elemento, el contrato queda viciado. No obstante ello, podra pensarse que la
causa no existe y muere tan solo como requisito al momento de celebrar el contrato si no que esta
afecta a la necesidad manifestada de los contratantes, de tal manera que subsiste hasta que esa
necesidad tenga una prudente satisfaccin. As que si la causa expresada en la adquisicin del terreno
para construir ah un edificio de 10 pisos y la construccin jams podr llevarse a cabo por una falla
geolgica, la causa seria imposible, y como tal inexistente acarreando la inexistencia del contrato. Esta
es una teora que no registra antecedentes fuertes en nuestro sistema, ya que la revisin tradicional de
la causa se hace al momento del contrato, y su vicio acarrea nulidad.

El error sobre la naturaleza del contrato, tiene lugar cuando las partes se equivocan sobre la clase de
contrato. Ej.: una persona transfiere a otra una cosa, creyendo vendrsela; quin la recibe piensa que el
precio no real y que se le est haciendo una donacin. (Art. 1510 C.C.)
SANCIN: El error obstculo en el objeto, en la causa y en el negocio implica nulidad y no inexistencia.
El error genera la nulidad relativa
b. Error nulidad
Es el que se tiene en la sustancia del objeto, cuando las caractersticas del objeto difieren. Tambin se da en
la persona
Se refiere a aquel error que no impide la formacin del consentimiento sino que lo vicia
Error sobre la sustancia: Cuando la equivocacin recae sobre la materia y tambin sobre las cualidades
sustanciales de la misma cosa. Se entiende por cualidades sustanciales de la cosa, su origen, la utilidad
que pueda prestar en razn de sus propiedades especficas, o tambin su autenticidad o antigedad. En
definitiva, cualquier propiedad u cualidad del objeto se tendr por sustancial si ha sido determinante del
consentimiento.
El Art. 1511 del CC. seala que el error sustancial que una de las partes alega haber sufrido sea bilateral,
es decir, compartido por la otra parte. Si no fuera as, cualquiera de las partes podra obtener la nulidad
del contrato alegando, a posteriori, que sufri error sobre alguna cualidad sustancial.
Error sobre la persona: El error acerca de la persona con quin se contrato no vicia el consentimiento,
pero si la consideracin de la persona ha sido causa principal, es decir, el motivo determinante del
contrato, el error sobre la persona s vicia el consentimiento.
Ejemplo: Si quin desea contratar los servicios de A, en atencin a su capacidad y cualidades, se equivoca
y se dirige a B, ha sido vctima de un error que no es indiferente. Puede demandar la nulidad del contrato.

Nota: Cuando se alega error no hay pretensin de indemnizacin porque ambos incurrieron en error, y cada
quien asume sus propios perjuicios, excepto en el contrato de arrendamiento que es dirigido a proteger a la
parte dbil del contrato que es el arrendatario
c. Error indiferente:
No afecta el contrato, Es decir aquellos que no anulan el contrato. Como son:
A. El error sobre la persona, cuando la consideracin de esta no ha sido el motivo determinante del
contrato.
B. El error sobre los simples motivos determinantes del contrato.
C. El error sobre la cualidad no sustancial de la prestacin.
D. El Error sobre el valor de la prestacin.
d. Error comn (error comunis facit ius)
1) cuando es generalizado, 2) cuando es invencible. Ambos generan derecho.
e. Error de derecho
El error sobre derecho no es excusa la ignorancia de la ley no se puede invocar excepcin: Cuando el
derecho es la nica causa del contrato y genera nulidad
FUERZA
Es el segundo de los vicios del consentimiento. Se presenta cuando una persona consiente de sus actos y sin
querer el negocio jurdico acepta inducido por una presin externa, ya sea sta fsica o psicolgica.
No importa que la fuerza sea fsica o moral, lo que importa es que produzca una impresin fuerte a una
persona de sano juicio. Es fuerza en la medida que la coaccin sea suficiente para producir una impresin
fuerte.
La fuerza no esta en la maquinacin del sujeto actor ni en el despliegue fsico e intelectual sino en la
impresin que dicho despliegue tenga en la persona. No consiste en la presin ajena, sino en el resultado
de sta sobre el animo de su destinatario, constreido a un obrar dispositivo, de donde la caracterizacin
de aquella, como una entidad que se origina con ocasin del negocio, determinante de l, y que subsiste
hasta dejarlo celebrado, provenga de la parte contractual o de otros sujetos, pero siempre con una
conducta humana ilegitima, enderezada al resultado especifico de una decisin negocial contraria a la
autonoma y a los intereses de quien, por virtud de aquella se ve presionado a tomarla.
La doctrina observa que la fuerza no es en si misma el vicio del consentimiento sino el elemento que lo
provoca, al producir en el animo del contratante un estado psicolgico de temor, bajo el influjo del cual
contrata para evitarse un mal mayor. El vicio de la fuerza no afecta el intelecto del contratante, como
ocurre en el error sino la libertad de l.
La fuerza puede ser:

Fuerza fsica: es la que esta constituida por un constreimiento puramente material.

Muchos autores consideran que en este caso no puede hablarse de vicio sino de ausencia del
consentimiento, el acto quedara viciado de nulidad absoluta y aun de inexistencia.

Fuerza moral: Consiste en una amenaza injusta y grave que se hace a una persona con el fin de
obtener su consentimiento en un negocio jurdico.
La amenaza puede referirse a un mal moral (desprestigiar a la persona), fsico (secuestrar al hijo del
contratante) o patrimonial (destruir una propiedad).

REQUISITOS:
1. impresin fuerte

10

2. persona de sano juicio: Cuando no es en una persona de sano juicio no es fuerza sino incapacidad
3. Justo temor El temor tena que tener la calidad de justo, la justicia del temor estaba relacionada
con una agresin injusta, la coaccin debe ser injusta; es decir, cuando hay justo temor la accin es
ilegal y cuando hay injusto temor la accin es legal.
Temor reverencial: Referido tambin en el mismo articulo al temor de desagradar a determinadas
personas a quienes se est ligado por vnculos especiales (padre, jefes, etc.). La persona que acta
motivado por ese temor reverencial hace ms referencia a problemas psicolgicos que aun real
temor. Un contrato celebrado bajo alguna de esas influencias no se puede considerar como afectado
de fuerza.
Presuncin de afectacin: El Art. 1513 establece una presuncin de afectacin respecto a todo
acto que infunde a una persona un justo temor de verse expuesta ella misma, su consorte o alguno
de sus ascendientes o descendientes, es decir que llegado el caso la persona afectada no tendr
que remitirse a demostrar el afecto que tiene sobre ellas sino que este se presume.
En los dems casos si es afectado a travs del dao que se cause sobre un amigo, mascota u
objeto importante para l es necesario que pruebe ese grado de afectacin.
4. mal grave e irreparable: La reparacin se refiere e implica que el dao ocasionado podra
solucionarse sin traumatismo y sin que eso afecte la vida de la persona.
La doctrina moderna se basa en la apreciacin de la amenaza y en el estudio de sus efectos
sobre el contratante vctima de ella, para ello se toman en cuenta las circunstancias o condiciones
personales como su edad, sexo, condicin social y econmica, nivel intelectual experiencia en los
negocios, etc.
Una misma amenaza puede producir un efecto distinto en persona diferente, la jurisprudencia tiene
en cuenta la experiencia y los conocimientos del contratante para conceder o negar la nulidad.
5. La fuerza sea el nico motivo, determinante: Es decir que debe existir una relacin de
causalidad entre el temor y el consentimiento; de no haber existido la amenaza no se hubiera
celebrado el contrato. Hay un vnculo directo entre la fuerza y la realizacin del negocio.
Sancin a la fuerza:
El Art. 1741 solo sanciona la fuerza y los dems vicios del consentimiento con nulidad relativa y su
termino para ejercerla es de cuatro aos Art. 1750, en el caso de la fuerza este plazo empieza a correr
desde el momento en que cese el vicio (fuerza o amenaza), y junto a la nulidad del contrato podr pedir
la indemnizacin de perjuicios contra el autor de la fuerza.
DOLO
Es el tercer y ltimo vicio del consentimiento. Segn el CC Se presenta como la intencin positiva de uno de
los contratantes orientada a inducir en error al otro a fin de que concluya un negocio jurdico.
El dolo son una serie de maniobras fraudulentas provenientes de una parte a fin de engaar a la otra hacerle
expresar su voluntad
Implica error de una sola parte, ya que la otra parte es la maquina para hacer incurrir al otro en error.
No es propiamente el dolo el vicio del consentimiento, es el error provocado mediante el dolo el que viene a
alterar el consentimiento del contratante y a estructurar el vicio. El artificio ejercido por uno de los
contratantes hace incurrir al otro en error, encontrndose en tal estado, esta parte contrata. Lo hace sin
conocimiento de causa y nicamente en razn del error engendrado por el autor del dolo.
Aqu el sujeto activo es quien realiza la maquinacin, es quien conoce la realidad y que a travs de
maniobras fraudulentas y engaosas logra obtener que el otro tenga una imagen distorsionada de lo que esta
sucediendo.
Si el sujeto pasivo o vctima lograra entender que es lo que esta sucediendo y aun as realizara el acto
podra haber fuerza o tal vez no habra nada, ya que para que se constituya el dolo es necesario que el
sujeto pasivo este engaado.

11

Cuando el dolo se hace en colaboracin con otra persona, tanto el agente como el tercero responden
solidariamente por los perjuicios
Cuando en el dolo aparece el tercero sin previo acuerdo, pero la parte se vale de ste para producir el dolo,
la responsabilidad es solo por el beneficio.
Condiciones para que exista el dolo:
a.
b.

c.

Intencin o Animus decipiendi: Es la conducta a sabiendas que siempre realiza el autor del dolo. Los
procedimientos
pueden ser el empleo de maniobras y artificios diversos, presentacin de
documentos falsos, nombres falsos, etc.
Determinante: el dolo se debe considerara vicio del consentimiento cuando a temido influencia
determinante ante l, cuando aparece que sin esas maniobras n o se hubiera realizado el acto
jurdico. Si la persona a la que se quiere engaar descubre el fraude y no deja por eso de contratar,
no hay ya dolo y el contrato es perfectamente valido.
Debe provenir de la contraparte: Contemplado en el Art. 1515 del CC.; segn este precepto, si
el dolo ha sido ejercido por un tercero el contrato no ser anulado, y este tercero podr ser
demandado en indemnizacin de perjuicios (Art. 1515, nm. 2 y 2341 del CC.).
Pero en relacin con el dolo del tercero se debe precisar:
- La conveniencia del tercero: Es decir que hay un acuerdo previo con ese tercero para la realizacin
del acto; si existe acuerdo tanto el tercero como el actor se convierten en deudores solidarios de
los daos y perjuicios que hubiesen podido ocasionar a la vctima.
- Si el tercero acto sin conocimiento del actor, pero el actor se aprovecho de esta circunstancia
solo responde por el beneficio que haya obtenido.
- El dolo del representante: es considerado como de lo de la parte misma.

CAUSA
Cuarto elemento que exige el Art. 1502 del CC. para la validez de toda obligacin contractual es la causa
licita. Por otra parte el Art. 1524 reitera no puede haber obligacin sin una causa real y licita aunque
no es necesario expresarla.
Podemos definir la causa como la intencin que tuvo una persona para realizar el negocio jurdico, es la
utilidad del negocio jurdico para la persona que va a contratar; aunque la causa puede ser la simple
liberalidad y no es necesario que sea expresada ya que en algunos casos se encuentra inmersa en el tipo
mismo de contrato que establece una causa supuesta.
Cuando se expresa la causa se genera una vinculacin

entre el contratante y la causa expresada.

Se puede revisar:
1. Al momento de celebrar el contrato (formacin del contrato)
2. Posterior al contrato sujeto a la satisfaccin de las necesidades, siempre que la causa sea compartida
OBJETO
Hay dos formas de objeto: 1) Objeto jurdico, 2) Objeto material
Objeto jurdico: Consiste en dar, (Transferir la propiedad plena o desmembrada); hacer,
(Accin) y no hacer, (Omisin).
Objeto material: Es la cosa vinculada al contrato. Tiene que ser lcita
REQUISITOS PARA QUE HAYA OBJETO
1.

El objeto debe existir

exista:

al momento mismo del contrato, o esperar razonablemente que

El objeto debe existir o esperar razonablemente que exista al momento mismo del contrato
No se requiere
que la cosa que es objeto de la obligacin
exista en el momento en que se
contrata; basta que sea susceptible de existir en el futuro y tal contrato quedara afectado de una
condicin suspensiva la de que la cosa llegue a existir. Art. 1518 c.c.
Pero si esta condicin es fallida, el contrato no existe y no se puede demandar el incumplimiento.

12

Si el objeto existe pero parcialmente, se debe observar si lo que le falta al objeto es tan importante
que hace que el contrato no sea existente en virtud de que si la persona que va a contratar hubiera
sabido de dicha falta no hubiera contratado. En este caso no habra objeto. Si lo que falta es algo
adicional y no vicia la existencia del contrato, la nica posibilidad es una rebaja en el precio a justa
tasacin.
Nota. Cuando se compra una cosecha, es una eventualidad
2.

Que sea posible:

La posibilidad del objeto est referida a la posibilidad fsica y a la posibilidad jurdica
a) fsicamente: que no contradiga las leyes de la naturaleza, cuando hay imposibilidad fsica, el
objeto es ilcito. b) Jurdicamente: No contradiga la ley ni las buenas costumbres. Si el objeto fuera
posible fsicamente, pero prohibido por la ley y las buenas costumbres no hay objeto.
Si la imposibilidad sobreviene igualmente tacha el objeto; es decir, el objeto es inexistente salvo que
se haya avanzado en la prestacin y que este avance haya sido til.
La posibilidad del objeto debe existir antes y durante el contrato.

3.

Que el objeto se encuentre en el mercado:

Que se comerciable, susceptible de ser tranzado

4.

Que sea determinado o por lo menos determinable

Ya que la falta de determinacin puede confundirse con un objeto inexistente. Es por ello que no se
requiere que el negocio verse sobre un cuerpo cierto, ya que puede recaer sobre una cosa de
genero y se puede especificar su cantidad. Cuando en el contrato no aparece el precio y no se
determino se puede acudir al juez para que este asigne un perito quien estar obligado a
determinar el precio.

5. Que el objeto sea lcito

5. FORMALIDAD
Es uno de los requisitos para la validez y existencia de los contratos, dependiendo el tipo de contrato
Existe nulidad absoluta cuando existe falta de solemnidades, la falta de solemnidad es una causal de
inexistencia, si hay carencia absoluta de formalidad el contrato es inexistente, pero si existe formalidad
inconclusa el contrato es nulo.

13

CLASES DE CONTRATOS
1. DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA PRESTACIN EL CONTRATO PUEDE SER: BILATERAL Y
UNILATERAL
UNILATERAL:
Implica que ambas partes contratan pero una sola es la que se obliga, ejemplo: la donacin: ambas partes
contratan pero solamente el donante se obliga, ya que la otra parte solo recibe y no se obliga
Es necesario aclarar la gran diferencia que existe entre este tipo de contratos con el acto de formacin
unilateral, pues existe la tendencia de confundirlos cayendo en un grave error; el acto de formacin
unilateral como su nombre lo indica, es un acto que emana de una solo voluntad, pero que sin embargo
produce efectos jurdicos (testamento).
BILATERAL:
Las dos partes contratan y las dos se obligan
En los contratos bilaterales se puede alegar excepciones, en los contratos unilaterales solo la excepcin de
contrato no cumplido
En los contratos bilaterales se puede pedir resolucin del contrato por incumplimiento, y los unilaterales no.
Es importante diferenciar

si un contrato es unilateral o bilateral desde el punto de vista de la culpa

CULPA
GRAVE
LEVE
LEVSIMA
La culpa levsima corresponde a la violacin de las obligaciones que un hombre diligente observara
Si el comportamiento inobservado es de una persona media, se trata de culpa leve, y si ni an un negligente
hubiera incurrido en ese comportamiento, se trata de culpa grave.
La culpa se presume segn el tipo de contrato. Ser leve, para los contratos bilaterales. Si el contrato es
unilateral, el que se beneficia responde presuntamente hasta por culpa levsima, y para el que eroga por
culpa grave

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2. DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA ONEROCIDAD EXISTE CONTRATOS: ONEROSOS Y

GRATUITOS
CONTRATO GRATUITO
Son aquellos contratos en donde la persona que se beneficia no contra presta
CONTRATO ONEROSO
Por medio del cual cada parte se obliga
equivalente, las dos partes contra prestan

con el fin

de obtener de la otra una contraprestacin

El contrato oneroso se divide en:

- Contrato conmutativo: Es aquel en el que prestaciones estipuladas por las partes quedan
determinadas en forma definitiva desde el momento de la celebracin del contrato y se les considera
como equivalentes. Las prestaciones se consideran como equivalentes y estas se conocen desde el
momento de la celebracin del contrato; cada parte sabe en el momento de la celebracin el beneficio
que se impone a la otra y los beneficios que reciben a cambio, o en consecuencia la utilidad o
prdida que el contrato le reporte.
- Contratos aleatorios: Cuando la prestacin de una de las partes depende de un acontecimiento
incierto, de tal manera que cada uno de los contratantes tiene la posibilidad de ganancia o prdida.
Los contratantes no pueden prever en el momento de su celebracin el alcance o ganancia, o las
perdidas que derivan del contrato puesto que ellas estn subordinadas a una contingencia incierta.
Esta clasificacin es importante para efectos de graduar la culpa ante el silencio de las partes, as en
los contratos gratuitos el deudor es responsable hasta por culpa levsima segn el Art. 1604 del CC.
El deudor no es responsable sino de culpa lata en los contratos que por su naturaleza tan solo son
tiles al acreedor; es responsable de la leve en los contratos que hay un beneficio recproco de las
partes; y de la levsima en los contratos en que el deudor es el nico que reporta beneficio.

CULPA GRAVE: Cuando ni siquiera se comporta como una persona negligente y de poca prudencia.
Segn el Art., 63 del CC. es la que consiste en no manejar los negocios ajenos con aqul cuidado
que aun las personas negligentes o de poca prudencia suelen emplear en sus negocios.
CULPA LEVE: Cuando se acta sin poner el cuidado normal en un negocio. En si, hombres emplean
ordinariamente en sus negocios.
CULPA LEVISIMA: Cuando se acta con extremo cuidado. Es la falta de aquella esmerada diligencia
que un hombre juicioso emplea en la administracin de sus negocios importantes.

En los contratos onerosos se aplica la culpa leve.

En los contratos gratuitos se exige para quien es gratuito, que se comporte como un hombre prudente y
diligente, es decir, culpa levsima.
Cuando para uno es oneroso y para el otro es gratuito, el primero responde por culpa grave y el segundo
por culpa leve.
3. DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA PERFECCIN PUEDEN SER: CONSENSALES,
Y FORMALES

REALES

Esta clasificacin se refiere al momento de la formacin o nacimiento del contrato y a los requisitos que
deben cumplir en ese momento
Perfeccin: Un contrato es perfecto cuando tiene los requisitos de existencia, validez y logra establecer
obligaciones.
CONTRATOS CONSENSUALES

15

Se perfecciona con el simple acuerdo. Son aquellos que se forman vlidamente y se perfeccionan por el solo
consentimiento de las partes, sin necesidad de formalidad alguna, ya que basta solo el acuerdo de
voluntades.
CONTRATOS REALES:
Se perfecciona con la entrega de la cosa, y son taxativos
CONTRATOS FORMALES:
La formalidad puede provenir de la ley o de la voluntad de las partes. Se refiere al momento de la
formacin y exige para su perfeccionamiento y eficacia una formalidad o solemnidad especial aparte del
consentimiento expresado. Las formalidades son objetivas y estn preestablecidas por el legislador.
Generalmente la solemnidad esta referida a un escrito bien sea pblico o privado. Hay que precisar
entonces que contratos solemnes no solo son aquello que deben celebrarse por medio de escritura pblica.
4. DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA REGULACIN PUEDEN SER: TPICO Y

ATPICO

CONTRATOS TPICOS O NOMINADOS:

Esta regulado por cualquier norma, ley, etc. Tienen un nombre y una regulacin ya sea en un cdigo o en
las leyes especiales, ejemplo: el contrato de arrendamiento, de compraventa, de mandato
CONTRATOS ATIPICOS O INOMINADOS
No estn regulados. Nace de la iniciativa de las partes, no de la estructura predeterminada de la ley. En
estos contratos se aplica la normatividad que ms se le parezca, entendiendo que las normas de la
compraventa son las primeras normas a las que hay que recurrir para poder regular el contrato.
Ejemplo: el arrendamiento de espacio, en ste caso se aplican las normas de arrendamiento.
En este grupo de contratos encontramos por ejemplo a Leassing,
5. DESDE EL PUNTO DE VISTA DE SU FORMACIN, LOS CONTRATOS PUEDEN SER: DE LIBRE
DISCUSIN Y DE ADHESIN
CONTRATOS DE LIBRE DISCUSIN
Un contrato en que las partes determinan las normas que han de regir el contrato.
Son aquellos que resultan del libre debate de sus clusulas por parte de los contratantes, del libre acuerdo
de sus voluntades; manejan la teora de la autonoma de la voluntad, en donde las partes discuten con
miras a precisar sus obligaciones dentro del negocio que se van a vincular, discuten y disciernen sobre las
clusulas del contrato.
CONTRATOS DE ADHESIN
Una parte solo tiene la alternativa de adherirse, porque ya hay una estructura preestablecida
Son aquellos que en el cual las estipulaciones o clusulas del contrato son redactadas por una de las
partes, limitndose la otra a aceptarlas en su totalidad; es decir simplemente se adhiere a ellas. Este tipo
de contrato no maneja la teora de la libre autonoma de voluntad de las partes, es decir existe la
superioridad en uno de los contratantes.
Saber si un contrato es de adhesin sirve para que en dado caso de haber una clusula oscura ser en contra
de la parte dominante en el contrato
Clusula leonina: Son clusulas hechas en virtud de la actitud abusiva de una de las partes, ejemplo: Se
compra un artculo, y se advierte que si sale daado no se admite devolucin. Las clusulas leoninas en los
contratos de adhesin se tienen por no escritas.

16

TEORA ESPECIAL DEL CONTRATO

Hace referencia a los elementos accidentales del contrato
CLAUSULAS GENERALES DEL CONTRATO
Son clusulas que se pueden aplicar a todos los contratos si no se contradice su esencia.
CLAUSULA PENAL
En la clusula penal no hay ni es una garanta por que no suple una obligacin.
Es una particularidad de los contratos, segn el Art. 1592 CC consiste en que una persona para asegurar el
cumplimiento de una obligacin, sujeta a una persona a una pena que consiste en dar o hacer algo en caso
de no ejecutar o retardar la obligacin principal. Sin embargo la clusula penal no tiene un sentido
meramente sancionatorio, pues es utilizada tambin como una tasacin anticipada de perjuicios tenemos
entonces dos tipos principales de clusula penal:
1.

CLUSULA PENAL CON EFECTO INTIMIDATORIO:

Es clusula intimidatoria la que pretende amenazar con la imposicin de una sancin el incumplimiento.
2.

CLUSULA PENAL CON EFECTO ESTIMATORIO:

Consiste en la tasacin anticipada de perjuicios. Implica la responsabilidad de las partes de establecer un

avalo anticipado de los perjuicios que pueden tener lugar por el incumplimiento de la prestacin debida o
por el retardo de la misma. No hay que probar los perjuicios, ni la naturaleza, ni su monto, pues ya ha sido
fijado de antemano.
Resarcimiento de perjuicios. Las partes al momento del contrato prevn el futuro del contrato en el punto de
los perjuicios. No hace referencia a todo el contrato puede ser un incumplimiento a una parte especifica del
contrato. Pero no puede haber dos clusulas sobre el mismo hecho.

17

UTILIDAD

Si no existe clusula penal estimatoria, si se pueden cobrar los perjuicios pero el demandante corre
con la carga de la prueba, es decir, se tiene que ir a un proceso ordinario.
La clusula penal con efecto intimidatorio no es estimatoria de perjuicios, y para probarlos se tiene
que ir a la va del proceso ordinario.
Si se pacta clusula penal con efecto estimatorio, se esta relevado de probar los perjuicios y solo se
prueba el incumplimiento.
En el caso de la clusula penal estimatoria siempre hay un componente intimidatorio, nunca se podr
probar un valor menor en razn a que esta siempre contiene intimidacin.
Cuando el perjuicio es mayor al estimado en la clusula penal estimatoria se puede apartar de la
clusula y probar el total, es decir, desde cero.
Cuando hay dudas en la clusula siempre ser estimatoria.
La clusula intimidatoria debe estar expresamente pactada y nunca contiene estimacin de
perjuicios.
La clusula penal tiene lesin enorme, nunca podr exceder el valor de la prestacin, es decir, se
tiene que establecer el valor de la prestacin para saber cual es el lmite.
En el contrato pueden ir las dos clusulas penales, si las partes lo acuerdan por que no son
excluyentes.
La clusula no puede constituirse como condonacin del dolo futuro, por lo que, cuando
los
perjuicios son mayores a los pactados, el perjudicado podr apartarse de la clusula penal pero
deber probar el perjuicio, el hecho culposo del agente y el nexo causal, adems del valor de la
indemnizacin.

En materia mercantil Art. 867 CCO. Inciso 2 menciono sobre el particular que Cuando la prestacin
principal este determinada o sea determinable, en una suma cierta de dinero, la pena no podr ser superior
del monto de aquella
La utilidad del contrato esta determinada por el valor que proporciona, es por esto, que no puede existir una
sancin que supere la utilidad econmica, pues desmeritara la prestacin.
La sancin debe ser igual o menor al valor pactado en el contrato.
LESION ENORME
Es una clusula de la naturaleza de los contratos, no es una clusula accidental, no es pactada por las
partes; en la medida que el mismo legislador es el que ordena que en ciertos contratos exista equidad
en los intervinientes ante la economa. La lesin enorme es una clusula de equidad que se entiende
incorporada al contrato
No se permite pactar en contra de la lesin enorme, ni renunciar a ella
La lesin enorme no es exclusiva del contrato de compraventa,
contratos de:
1.
2.
3.
4.
5.
6.

es taxativa y se encuentra en los

Compraventa de bines inmuebles

permuta
clusula penal
anticresis
hipoteca
particin de herencia

LESION ENORME EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA Y PERMUTA

El lmite por el cual una persona puede pactar es el de 200% es decir hasta el doble y del 50% es decir
hasta la mitad del valor de la cosa que equivale al 100%.
Estos rangos hacen parte de la libertad contractual. Pero, cuando se pacta por encima del 200% o por
debajo del 50% se viola el inters de la economa y existe LESION ENORME.
SANCIN

18

Si es mayor del 200% el vendedor debe devolver el exceso ms un 10%

Si es menor del 50% se ajusta el valor al 100%, valor real de la cosa menos un 10%.
Quien sufre la lesin enorme es la economa, en la relacin contractual hay perjudicados cuando no se
ha renunciado a la lesin enorme, una vez renunciada, ya no existe perjudicado
REGLAS
En el acto de constitucin del contrato no se puede renunciar a la lesin enorme; si las partes
acuerdan renunciar a la lesin enorme se entender esa clusula por no escrita

La renuncia posterior al negocio de constitucin es vlida y produce efectos, porque se le

permite a las partes tener una causa distinta a la celebracin del negocio, pero esta renuncia
solo opera en el caso de la compraventa

La lesin enorme implica una revisin objetiva del contrato

La lesin enorme no es exclusiva de la compraventa

La lesin enorme tiene un trmino de prescripcin que es de un ao en el caso de la

compraventa.
En la revisin del negocio para hacerlo subsistir, el lesionante debe someterse a la sancin, de tal forma que
se ajusta al negocio, es decir; que se tiene que devolver el exceso ms un 10%, o pagar el faltante menos
un 10%. Si la persona decide no someterse a la sancin se RESCINDE el negocio; es decir, se devuelve el
precio y la cosa.

CLUSULA DE LA IMPREVISIN CONTRACTUAL

Es una clusula de la naturaleza del contrato
Un amplio sector de la doctrina ha considerado que la aplicacin de esta figura constituye una especie de
atentado contra la afirmacin del principio de la fuerza obligatoria del contrato, ya que una vez
perfeccionado el contrato, en virtud del cumplimiento de las condiciones y formalidades pertinentes, las
partes quedan sometidas a esa ley contractual y ninguna de ellas esta facultada para derogarlas o
modificarla a su arbitrio, Art. 1602 del CC.
Contrario a esta fuerza obligatoria del contrato se ha desarrollado la clusula de imprevisin como la
posibilidad de revisar el contrato cuando este se desequilibr en perjuicio de una de las partes, para una de
ellas resulta ms gravosa la prestacin o excesivamente onerosa de lo que fue prevista en el contrato, por
la ocurrencia de circunstancias imprevistas en la convencin y tambin imprevisibles en el momento de
contratar, pues no pasaron por la mente de los contratantes y que por lo mismo no fueron objeto de una
clusula expresa que las conjurara.
Los contratos susceptibles de verse afectados por la imprevisin son los de ejecucin sucesiva, es decir
aquellos cuyas obligaciones se ejecutan simultneamente, se cumplen por un periodo mas o menos largo,
en forma sucesiva, escalonada.
El Art. 868 del CCO. cuando circunstancias extraordinarias, imprevistas o imprevisibles, posteriores a la
celebracin de un contrato de ejecucin sucesiva, peridica o diferida, alteren o agraven la prestacin de
futuro cumplimiento a cargo de una de las partes, en grado tal que le resulte excesivamente onerosa,
podr pedir su revisin.
El juez proceder a examinar las circunstancias que hayan alterado las bases del contrato y ordenar, si
ello es posible, los reajustes que la equidad indique; en caso contrario, ordenara el juez decretar la
terminacin del contrato. Esta regla no se aplicara a los contratos
aleatorios ni a los de ejecucin
instantnea.
La imprevisin se basa en los principios de equidad y buena fe ya que uno de los contratantes no puede
enriquecerse a costa de otro.
Requisitos:
a)
b)
c)
d)
e)

Que
Que
Que
Que
Que

no se trate de contratos instantneos, sino de tracto sucesivo

no se trate de contratos aleatorios
no se trate de circunstancias que pudieron preverse al momento de realizarlo.
se presente una excesiva honerosidad.
se trate de acontecimientos que estn fuera de la voluntad de las partes, es decir ajenas a ellas.

19

PACTO DE ARRAS
Son clusulas accidentales del contrato, no estn en el contrato a menos que las partes lo dispongan.
Las arras son dinero a cosas que se dan a la otra parte en el contrato como prueba de quedar convenidos o
de facilitar el retracto
Cuando se pactan arras, estas se tienen que dar, de donde el pacto de arras es real; es decir no existe la
clusula y no se podrn cobrar si no hay la entrega del dinero o de la cosa, toda vez que las arras se
perfeccionan con la entrega de la cosa.
Clases de arras:
Las arras se clasifican segn el Cdigo Civil en:
ARRAS CONFIRMATORIAS
(Art. 1861 CC.) : Si expresamente se dieren arras como parte del precio o como seal de quedar convenidos
los contratantes, quedar perfecta la venta. Constituyen prueba de la celebracin de un contrato.
Si hay incumplimiento, la parte que cumple o se allana a cumplir podr demandar por la va judicial o el
cumplimiento o la resolucin, en ambos casos con indemnizacin de perjuicios, ya que las arras se elevan
como prueba de la celebracin del contrato. Cuando hay incumplimiento ser un incumplimiento contractual
porque ya hay negocio jurdico
Cuando las arras confirmatorias tienen la misma esencia de la prestacin, cuando stas hayan cumplido su
finalidad, se convertirn en parte de la prestacin
Cuando no constituyen parte de la prestacin las arras una vez hayan cumplido su cometido se tendrn que
devolver

ARRAS PENALES O DE RETRACTACIN

Pueden ser dinero o cosas, no confirman el negocio, sino vuelven al negocio condicionado, esta condicin
consiste en que las partes se reservan la posibilidad de resolver el negocio, es decir, cualquiera de la partes
puede retrotraerse del negocio.
Efectos que produce:

Las partes dentro del plazo pactado expresamente o, a falta de plazo fijado, en el trmino de los dos
meses subsiguientes a la convencin, pueden dejar sin eficacia la venta o la promesa de venta,
volviendo todo al estado anterior; el contrato estara afectado por una condicin suspensiva negativa,
de donde si se hace uso de la facultad, el contrato carecera de existencia. (Art. 1860 C.C.)

Quin ejerce la facultad de retracto, pierde las arras, si las dio, o las entrega dobladas si las recibi.

Si las partes no se retractan, las arras dadas deben ser restituidas a quin las entreg, o bien
imputarse al precio si fuere el comprador quin las dio.

Es de advertir que las arras no son parte del precio, pero cumplida su misin pueden convertirse en
parte del mismo.

Durante los dos meses las arras no son pago, pasados los dos meses se convierten en pago si son
dinero o cosas de la misma especie de la prestacin.

No se pueden dar conjuntamente las arras confirmatorias y las de retractacin.

No existe lesin enorme para las arras.

Si se pactan arras y no se establece de que clase son, se presumirn retractatorias.

CLUSULA ACELERATORIA
Es una clusula de la naturaleza de los contratos de ejecucin instantnea pero con cumplimiento diferido o
pago diferido, en los casos establecidos en la ley, pero igual puede constituirse como clusula accidental bajo

20

las causales establecidas por las partes cuya virtualidad es la aceleracin del plazo concedido para el
cumplimiento.
Esta clusula es de dos tipos
1. de la naturaleza
2. accidental
1. legales o de la naturaleza:
Se da cuando
Incurra el deudor en un proceso concursar
Cuando hay extincin o disminucin de las garantas, por ejemplo: cuando X le presta a Y, Y
para garantizar la obligacin presta hipoteca de su casa, este bien inmueble se extingue, se
extingui la garanta
Cuando sea declarado el deudor en insolvencia, es decir, cuando los pasivos son mayores
que los activos.
2.

Accidentales

Quedar as: Si el deudor incurre en se acelerar

Estas son convencionales
En materia de contratos, el hecho de no pagar una sola cuota, ya hace refutar el pago por parte del acreedor.
Solo se da en los contratos de ejecucin instantnea pero con cumplimiento diferido, que consisten en:
surgido el ttulo, surge inmediatamente las prestaciones, pero por acuerdo de las partes se cumple o se
paga de manera diferida
Si se paga instantneamente no hay aceleracin
Se entiende por Retardo el simple incumplimiento de la prestacin en el trmino o en las condiciones
pactadas. Y por Mora se entiende el retardo acompaado de la constitucin en mora, es decir, la notificacin
al deudor de su incumplimiento por va judicial.
-

La clusula aceleratoria pactada en el contrato puede ser facultativa o instantnea.

La clusula aceleratoria no es incompatible con la clusula penal.
Opera en el contrato de leasing, pero no en el contrato de arrendamiento.

Facultativa
Dadas las circunstancias previstas en la ley o las pactadas, el acreedor tiene la facultad de acelerar
Instantnea
Dadas las circunstancias opera la aceleracin
Si el personaje es demandado ejecutivamente, el acreedor podr acelerar el plazo y hacer efectiva la
obligacin. Para saber el deudor si se aceler o no, el acreedor debe constituirlo en mora que se hace a
travs de un proceso judicial
Sin embargo, para hacer efectiva la clusula y no recurrir al proceso judicial, la ley dijo que con la
presentacin de la demanda se acelera la obligacin.
Para evitar lo anterior se tendra que pactar en el contrato que la clusula es de ejecucin instantnea.
CLAUSULA DE LA CESION
DE LA POSICIN CONTRACTUAL
Concepto:
Consiste en que una de las partes del contrato cede su posicin, cambiando uno de los sujetos de la
obligacin contractual.
Es un acto unilateral, a iniciativa del acreedor, nunca del deudor, pero tanto el acreedor como el deudor
tienen deudas recprocas. Opera en los contratos bilaterales, prestacionales pendientes o de ejecucin
continuada, onerosos; solo en estos contratos se puede trasladar la posicin contractual.

Aspectos importantes de la cesin:

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1) Debe recaer sobre activos de derechos patrimoniales del cedente, quin se despoja de su acreencia a
favor del cesionario.
2) Debe tratarse de crditos nominativos, esto es, que contenga los nombres del acreedor y del deudor, as
debe estar consignado en el ttulo o documento existente.
3) Debe versar sobre derechos personales individualizados.
4) Debe referirse a crditos cuya cesin no est prohibida por la ley.
5) Puede tratarse de crditos civiles o comerciales que expresamente no estn reglamentados por la ley
mercantil. Segn el artculo 1966 del CC. las disposiciones de este titulo no se aplicarn a las letras de
cambio, pagars a la orden, acciones al portador y otras especies de transmisin que se rigen por el
Cdigo de Comercio o por leyes especiales
El cdigo habla de la sesin de contratos pero no es as realmente, lo que sucede es que una da e las partes
sede la POSICIN que tiene dentro del contrato, cediendo sus derechos u obligaciones.
REGULACIONES:
A. CIVIL: Intervienen: el cedente, el cedido que son las partes en el contrato original y un tercero,
cesionario.
X_________________Y
Cedente
cedido
Z cesionario
Cmo opera?
1. El cedente debe hacer una nota de cesin, que debe contener por lo menos el nombre del
cesionario y la firma del cedente, sin embargo, una nota de cesin debe contener los
efectos de una cesin
Nota: nunca podr ser un endoso
Luego el cedente debe hacer la entrega del documento (contrato con la nota de cesin) al cesionario.
Al momento que el cedente lo entrega al cesionario, es decir, cuando el cesionario lo recibe la cesin
surte efectos.
Efecto: el cedente se compromete por la validez del contrato que est cediendo, en la medida que el
cesionario tiene una incertidumbre en el contrato, ya que l, no particip en el contrato original; por
consiguiente, para acabar con la incertidumbre el cesionario al momento de ser notificado de la
cesin, puede hacer una reserva de cumplimiento, que consiste en que el cesionario vincula al
cedente como un deudor subsidiario (no solidario) del cedido; es decir, si el cedido no le cumple al
cesionario, el cedente lo debe hacer.
Cuando el contrato se celebr de manera verbal, le corresponde al cedente hacer en un documento
la memoria del contrato (no es un contrato ya que es un acto unilateral) y a ste se le coloca la nota
de cesion.
2.

Vinculacin del cedido, es necesario que el cesionario notifique al cedido con la exhibicin del
ttulo, es decir del contrato con la nota de cesin. Como el cedido no se puede oponer a la cesin,
puede:
a) una reserva de cumplimiento: Que si el cesionario no paga garantizar la obligacin el
cedente
b) Una reserva de excepciones: Consiste en poderle oponer al cesionario las mismas
excepciones personales que le hubiere podido proponer al cedente

Nota: Las dos reservas se pueden proponer al mismo tiempo, pero se tienen que hacer en el mismo
contrato.
La reserva de excepciones es un derecho obligatorio, solo lo puede imponer el cesionario y el cedido.
Efectos: Cuando se notifica al cedido, el cedente se libera de la prestacin, a menos que se den las reservas.

22

B. MERCANTIL: Si el contrato es por escrito la cesin se har por escrito, si el contrato inicial es verbal, la
cesin se har verbalmente.
Cuando se hace por escritura pblica, la cesin se har por escrito y con autenticacin de firmas
Si son de aquellos que deben registrarse, debe registrarse la cesin
Segn artculo 888 del CCO., la sustitucin podr hacerse por escrito o verbalmente, segn que el contrato
conste o no por escrito. Pero si el contrato consta en escritura pblica, la cesin podr hacerse por escrito
privado, previa autenticacin de la firma del cedente, si sta no se autntica o no se presume tal, no
producir efectos respecto de terceros mientras no sea inscrita en el correspondiente registro.
NOTA: Es de aclarar que el ARRENDAMIENTO en materia Mercantil NO se puede ceder.

CONTRATOS EN PARTICULAR
1. DE LA PROMESA DE CONTRATO
Sirve para prometer cualquier contrato. El objeto es asegurar la celebracin de un contrato futuro,
constituye una prestacin de hacer.
Nota: no se asegura el cumplimiento de un contrato sino la celebracin de un contrato
Es un contrato formal y no consensual porque requiere unas formalidades como ser elevado por escrito.
La promesa de contrato es un contrato bilateral y tiene los siguientes requisitos:
REQUISITOS:
1. ESCRITO: Si no esta por escrito no hay contrato
2. DESCRIPCIN DEL CONTRATO PROMETIDO: El contrato prometido tiene que estar escrito de tal
manera que solo le haga falta su celebracin, es decir, tiene que contener los elementos esenciales y
accidentales porque las partes se obligan a celebrar el contrato de la forma como se encuentra
escrito, por ejemplo: si en el contrato de promesa de contrato no se estipulo un plazo no habr lugar

23

a plazo. Igualmente si es una promesa de contrato en donde el objeto es un inmueble, se tiene que
describir ste por sus linderos, de lo contrario no hay contrato.
3. PERMITIDOS POR LA LEY: Debe tratarse el contrato prometido de aquellos no prohibidos por la
ley
Porque si el contrato prometido es nulo, extiende la nulidad a la promesa de contrato, sin importar
que el objeto y la causa en ste sea lcita, en la medida que si hay ilicitud en el contrato prometido
pasa a ser nulo la promesa de contrato
4. TIEMPO, MODO Y LUGAR: deben especificarse las circunstancias de tiempo, modo y lugar,
condicin y plazo en el que el contrato futuro tendr que celebrarse. En el contrato de promesa de
contrato se puede dar la condicin, pero, si la condicin no se da, deja de existir la promesa y en
consecuencia el contrato futuro
La condicin implica nulidad cuando es meramente potestativa del deudor, es decir, solo es voluntad
del deudor.
EFECTO: Cuando se celebra el contrato futuro el contrato de promesa queda extinguido y ya no se puede
ejecutar
RECILIACIN: Es un acuerdo recproco para modificar o extinguir el contrato de promesa. Cuando se da la
reciliacin en el contrato de promesa de contrato se extingue.
2. CONTRATO DE COMPRAVENTA
CONCEPTO
Es el contrato en virtud del cual una parte se obliga a transferir el dominio de una cosa y la otra se obliga a
pagarla en dinero. El artculo 1849 del Cdigo Civil define la compraventa como el contrato en que una de
las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero
ELEMENTOS ESENCIALES
Los elementos esenciales son la cosa cuya tradicin es obligada y el precio en dinero que se paga por ella.
Por lo que surge que el contrato de compraventa es el ttulo y no el modo; en el contrato de compraventa
emana la obligacin de tradir y la obligacin de pagar el precio, y el modo lo constituye la tradicin.
Con el simple acuerdo entre la cosa que se va a tradir y el precio que se va a pagar se entiende
perfeccionado el contrato; a menos, que se trate de aquellos bienes que exigen escritura pblica; es decir, si
no se paga el precio, sigue existiendo compraventa, si no hay tradicin sigue existiendo compraventa,
aunque es una compraventa inconclusa, porque no es elemento esencial el pago ni la tradicin sino el
consentimiento de las partes entre lo que se entrega y lo que se paga.
Nota: Cuando no hay pago en dinero sino que se paga con otro bien hay permuta
Cuando se paga en dinero y en bienes hay un contrato mixto de compraventa y de permuta, pero si es
mayor el valor en dinero se aplican las normas de la compraventa, y si es mayor el valor del bien se aplican
las normas de la permuta.
Tradir y pagar el precio, no son las nicas obligaciones que nacen de la compraventa tambin estn, pagar
los gastos de escrituracin, la entrega
CARACTERSTICAS

Es bilateral: existen dos partes y prestaciones recprocas para las partes contratantes; el vendedor se
obliga a entregar la cosa, y el comprador a pagar por esa cosa una suma en dinero.

Es
consensual: Por el simple consentimiento de las partes se perfecciona a compraventa. La
compraventa se perfecciona y se reputa perfecta desde el momento en que las partes han convenido en
la cosa y en el precio. (Art. 1857 CC.). Excepciones, es decir, casos en que es solemne, como la venta de
bienes inmuebles y servidumbres, de derechos de herencia, etc.

Es onerosa: ambas partes pretenden una utilidad gravndose recprocamente.

Es principal: No requiere de otro acto jurdico para su conformacin y subsistencia.

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Es nominado: El Cdigo Civil define y regula esta clase de contrato.

Es de ejecucin instantnea: Cuando las partes expresan su voluntad sobre la cosa y el precio, el
contrato se perfecciona y comienza a ejecutarse. El hecho de que la cosa no sea entregada en el mismo
momento del perfeccionamiento del contrato, o el precio sea cubierto por cuotas o con posterioridad, no
quiere significar que se convierte en un contrato de tracto sucesivo, por cuanto el contrato se cumple en
un solo acto, aun cuando las prestaciones estn sometidas a una regulacin peridica.

Es de libre discusin: Reviste de oportunidades para discutir los alcances, formas, condiciones del acto.
El vendedor seala la cosa, fija el precio, etc., pero el comprador puede convenir de otra manera,
mediante el principio de libre discusin.

REQUISITOS DE VALIDEZ Y EXISTENCIA DE LA CONPRAVENTA

1. CAPACIDAD
En el contrato de compraventa la capacidad se determina por la aptitud del derecho para comprar y vender.
El Art. 1504 del CC. Precepta adems de las incapacidades mencionadas hay otras particulares que
consisten en la prohibicin que la ley ha impuesto a ciertas personas para ejecutar ciertos actos, a esto se
le denomina incapacidades especiales. Las incapacidades especiales se clasifican en:
En razn del parentesco y del vnculo matrimonial: en la actualidad no existe incapacidad alguna, por
motivo de nexo matrimonial, para celebrar compraventa tanto de muebles como inmuebles. La venta entre
padre e hijo de familia, o sea el que todava se encuentra bajo la patria potestad y, por ende, no se ha
emancipado, produce nulidad absoluta. Esto significa que los hijos emancipados, o sea, los que no estn
sometidos a la patria potestad pueden celebrar vlida y libremente contrato de compraventa con sus padres.
Excepcin: el hijo menor adulto, todava no emancipado completamente, puede realizar compraventa con su
padre, cuando se desprende del goce de su peculio profesional o industrial.
En
razn
del
vnculo
legal
o
convencional.
El Art. 1854 del CC. se les prohbe a los funcionarios pblicos comprar los bienes pblicos o particulares que
se vendan pos su ministerio. Esta incapacidad acarrea nulidad absoluta.
A los guardadores tutores y curadores- no les lcito comprar parte alguna de los bienes de sus pupilos. Para
adquirir bienes muebles pueden obtener la autorizacin de otros tutores que no este implicados en el
contrato, o por el juez. En tratndose de Bienes inmuebles la prohibicin es total.
En razn de las convenciones internas y externas del Estado colombiano. Ley 39 de 1918 los
gobiernos extranjeros que mantengan misin diplomtica en la Repblica, pueden adquirir en propiedad o
construir en la capital de ella, el edificio destinado a alojar su respectiva legacin, siempre que declaren que
la Repblica gozar en la misma materia del derecho de reciprocidad. Es una prohibicin a nivel de gobierno
no de las personas.
La segunda esta en el artculo 5 del Decreto Extraordinario 1415 de 1940 que dice Los terrenos baldos
ubicados en las costas nacionales y en las regiones limtrofes con las naciones vecinas, solo podrn ser
adjudicados a colombianos de nacimiento. Los terrenos baldos adquiridos de conformidad de este artculo,
no podrn ser traspasados a extranjeros
2. CONSENTIMIENTO
Es la expresin de la voluntad de las partes acorde con el objeto y precio. No debe adolecer de ninguno de
los vicios enunciados en el Art. 1508 del CC., o sea: Error, fuerza y dolo.
3. OBJETO
Son la cosa y el precio; Es decir sobre lo que recae el contrato de compraventa; si falta la cosa el contrato es
inexistente. Se requiere:
-Que la cosa est en el comercio y que sea susceptible de comprada y vendida, es decir, todas las cosas
comerciales se pueden vender. Las que estn fuera del comercio no son susceptibles de venta vlida. Por
ejemplo cuando se trata del derecho de alimentos o de las cesantas existe una teora que predica que estn

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en el comercio, pero mueren con el primer destinatario, es decir estn en el comercio pero no son
susceptibles de ser comprado y vendido
- Que la cosa exista o se espere que exista, admite la posibilidad de que la cosa, al momento de celebrarse el
contrato, no exista pero que llegue a existir.
- Que la cosa sea determinada y singularizada, No basta que la cosa exista o se espere que exista; se
necesita su determinacin. Si la cosa no es conocida por las partes, pero puede que exista realmente, no
hay objeto en la compraventa. Por que la existencia no es supuesto nico, se requiere expreso sealamiento.
El objeto debe estar determinado en cuanto a la especie o gnero y cantidad. Si se vende un animal, sin
sealar que clase de animal, no hay contrato, porque el objeto no est determinado.
4. PRECIO
El precio tiene que ser en dinero, se hace la especificacin por que el precio y dinero son distintos, en la
medida que el precio puede darse tanto en dinero como en especie; sin embargo el legislador permite que
sea en dinero o en especie siempre que lo que se paga en especie sea inferior o igual de lo que se paga en
dinero, de lo contrario se hablara del contrato de permuta.
El precio tiene que ser determinado y determinable. Es requisito de la cosa que este en el comercio lo que
significa que la cosa sea avaluable de tal forma que es posible determinar el precio cuando no se encuentra
determinado; es decir, cuando existe el simple compromiso de pagar el precio en dinero por la cosa que se
va ha tradir ya hay precio a pesar que no esta determinado
Si falta el precio, el contrato no existe o degenera en otra clase de acto jurdico.
El precio debe ser real y serio, significa que no sea simulado ni irrisorio. Que sea real significa que el
convenido en el contrato es el que paga el comprador al vendedor. Que sea serio, se refiere, a que sea
equivalente a la cosa vendida
5. CAUSA
Puede ser la que determinen las partes o una causa presunta; esta causa presunta consiste en vender o
adquirir una cosa til.
6. FORMALIDADES
El contrato de compraventa es un negocio consensual pero por excepcin es
bienes sujetos a escritura publica, es decir, de bienes inmuebles.

formal cuando se trata de

REQUISITOS ADICIONALES - GASTOS DE LA COMPRAVENTA

Es un requisito para que exista y sea vlida la compraventa y se da en aquellos contratos que necesitan de
formalidades.
(Art. 1862 CC) Todos los gastos en la compraventa se presumen que sern divididos entre el vendedor y el
comprador, a menos, que las partes pacten algo distinto.
Cualquier gasto adicional corre por cuanta de quien se beneficia, salvo que las partes estipulen algo
diferente; por ejemplo, los gastos de registro los asume el vendedor en la medida que su obligacin es la de
tradir, y al pagar los gastos de registro se est liberando de la obligacin.
Nota: El 4*1000 no es un gasto de la compraventa.
COMPRAVENTA DE COSA EMBARGADA
El bien embargado no puede ser objeto del contrato de compraventa, ya que existe objeto ilcito, pues el bien
embargado se caracteriza por estar fuera del comercio.
Solo es posible por medio de una autorizacin del juez con cargo de que el comprador deposite el precio a
nombre del juzgado, el embargo se levanta con ese fin y el juzgado acta como diputado para recibir; es
decir, legitimacin para recibir a nombre del acreedor.
COMPRAVENTA DE COSA AJENA

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El artculo 1871 del CC. Consagra que la venta de cosa ajena es vlida, sin perjuicio de los derechos del
dueo de la cosa vendida, mientras no se extingan por el tiempo. La ley sin desamparar los derechos del
verdadero dueo, permite que la cosa sea vendida por un tercero, por que la compraventa en nuestro
sistema no transfiere la propiedad.
El contrato en s, no trasmite el dominio de la cosa. Si el vendedor no es dueo, no habr transferencia del
dominio. Para que sta se realice requiere del modo, es decir, la tradicin. Si el vendedor no es dueo de la
cosa vendida no se pude hacer la tradicin por cuanto no tiene la facultad suficiente y necesaria para
transferir el dominio, aun cuando tenga la intencin.
El vendedor, al disponer de una cosa de un tercero a ttulo de compraventa, no hace ms que obligarse para
con el comprador a entregarle el objeto vendido
En la compraventa de cosa ajena, el vendedor lo nico que hace es la entrega y no la transferencia de
dominio, y el verdadero propietario puede perseguir el bien instaurando una ACCION REIVINDICATORIA
que tiene un trmino de cuatro aos para que el
devuelva
el bien.
Escomprador
una simpleleentrega
y no

tradicin porque A no es el
propietario del bien

Vende un bien

B
VERDADERO
PROPIETARIOO

PUEDE EJERCER LA
ACCION REIVINDICATORIA

El comprador en el traslado de la demanda debe vincular al proceso al vendedor ejerciendo la accin de

defensa. El vendedor entra al proceso defendiendo la cosa que vendi, por ejemplo puede decir que lo
adquiri por prescripcin o puede comprarle el bien al verdadero propietario convirtiendo la entrega en una
tradicin.
Cuando pasan los cuatro aos, sin que se haya interpuesto la accin reivindicatoria, el vendedor queda
liberado, y aqu el cumpli con la obligacin en la compraventa, no la de tradir sino la de entregar, lo mismo
sucede cuando el vendedor no es llamado al pleito. De donde se deducen que las obligaciones principales de
la compraventa son la tradicin o la entrega.
Si el verdadero propietario recupera el bien
PRECIO ms la indemnizacin de perjuicios

el comprador puede ejercer la accin de RESTITUCIN

DE

OBLIGACIONES DE LAS PARTES

A. OBLIGACIONES DEL VENDEDOR:

1.

1.

ENTREGA DE LA COSA: - Tradicin

- Entrega

2.

GARANTA: El vendedor debe garantizar que la cosa tiene utilidad y la posesin pacifica del
comprador.
LA OBLIGACIN DE ENTREGAR O TRADIR LA COSA

La obligacin de entregar se entiende como la obligacin de dar

Cuando se trata de bienes muebles se tiene que hacer la entrega
Cuando se trata de bienes inmuebles se tiene que hacer la inscripcin del ttulo en la oficina
de registro y la entrega

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La obligacin de entregar se cumple colocando al comprador en la posibilidad fsica de la explotacin

til de la cosa, es decir, poner la cosa en manos y en poder de su nuevo propietario para que este pueda
ejercer sobre ella la posesin material.
La tradicin es el elemento fundamental para cumplir la obligacin de dar, ya que es mediante la tradicin
que se realiza la transferencia del dominio. Esta se debe hacer de acuerdo a las normas propias de,
consagradas en el Titulo VI del libro segundo del Cdigo Civil. Tratndose de bienes inmuebles, la tradicin
se efecta mediante la inscripcin del titulo en la oficina de registros de instrumento pblicos (Art. 756
CC.). Cumplido esto, queda pendiente la entrega material de la cosa. En Sentencia de casacin civil de
20 IX, 1970, dijo la Corte Suprema de Justicia el pago de las obligaciones de dar se cumple por el modo de
la tradicin. Si la cosa es inmueble, la tradicin se har por la inscripcin del ttulo en la Oficina de Registro.
Tratndose de muebles, la tradicin se efecta al mismo tiempo que la entrega.
En caso de bienes muebles deber hacerse la tradicin de acuerdo con las normas de los Art. 740 y
754 del CC. Donde es preciso que haya por una parte la facultad y la intencin de transferir el dominio
y por la otra la capacidad y la intencin de adquirirlo. Y que quien hace la tradicin emplee uno de
estos medios:
Mostrar la cosa al adquirente.
Permitir la aprehensin material.
Entregarle las llaves de donde esta guardada. Etc.
CONSERVACIN DE LA COSA:
Una vez perfeccionado el contrato con el acuerdo de voluntades sobre precio y objeto o con las
solemnidades exigidas esa sobre el vendedor la obligacin de conservacin, que se satisfaces con la
realizacin de aquellos actos de cuidados necesarios para mantener la cosa, por lo menos, en el estado en
que se encontraba al momento de perfeccionarse el contrato, cuando se trata de cuerpo cierto.
El art. 1605 C.C. establece que la obligacin de dar contiene la de entregar la cosa; y si esta es una
especie o cuerpo cierto, contiene, adems, la de conservarla hasta la entrega, so pena de pagar los
perjuicios al acreedor
que no se ha constituido en mora de recibir. Y el Art. 1606 estipula que la
obligacin de conservar la cosa exige que se emplee en su custodia el debido cuidado. En consecuencia
debe el vendedor
emplear la diligencia ordinaria en la conservacin; responde, en consecuencia, de la
culpa leve y del dolo ( Art. 63 y1604 CC).
El vendedor queda descargado del cuidado ordinario de conservar la cosa y solo ser responsable del dolo
o la culpa grave si el comprador se constituye en mora de recibir, como lo dispone el Art. 1883 del CC
LUGAR DE ENTREGA DE LA COSA VENDIDA:
Como regla general se maneja el principio de autonoma por el cual las partes acuerdan y pueden sealar el
lugar donde debe hacerse la entrega sin importar el lugar donde se haya celebrado el contrato.
Pero si las partes no acuerdan expresamente el lugar donde debe cumplirse la entrega, el Art.
1646 del CC. la entre debe hacerse en el lugar donde exista la cosa al momento de la celebracin
del contrato, cuando se trata de cuerpo cierto.
Tratndose de cosa que no sea especie o cuerpo cierto, la entrega se hace en el domicilio del comprador, en
materia mercantil; y en el domicilio del vendedor en materia civil.
QUE SE DEBER ENTREGAR?
Se entrega estrictamente lo que fue objeto del negocio. El Art. 1884 establece que el vendedor esta
obligado a entregar lo que reza en el contrato, la entrega debe ser de acuerdo a lo previsto en el acto
jurdico y en el estado en que se encontraba la cosa al momento de su perfeccionamiento.
MOMENTO DE LA ENTREGA:
El Art. 1882 del CC. Prescribe que la entrega deber hacerse inmediatamente despus del contrato o en
la poca prefijada en l, sealando as el momento de la entrega.
As, si el vendedor no entrega la cosa vendida en el tiempo estipulado o inmediatamente despus de
celebrado INCUMPLE el contrato.

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RIESGOS DE LA COSA VENDIDA

QUE SUCEDE LUEGO DE CELEBRADA LA COMPRAVENTA SIN QUE EL VENDEDOR NO HAYA HECHO
LA TRADICIN.
El vendedor realiz el contrato y se queda con la cosa, puede suceder:
COMPRAVENTA CIVIL:
Si se pierde la cosa por caso fortuito o fuerza mayor, la prdida la sufre el comprador, en la medida que
existe una norma compensatoria que seala que como principio general: cuando el comprador se encuentra
en mora de recibir, los riesgos sobre el bien los asume el comprador, si es el vendedor se encuentra en
mora de entregar los riesgo sobre la cosa los asume el vendedor.
Excepciones:
1. Cuando la cosa es de gnero no se aplica el principio debido a que la cosa no perece
2. Cuando se trata de un negocio condicionado, mientras se mantenga la condicin el riesgo de la cosa
es para el vendedor
3. El riesgo del cuerpo cierto cuyo cuerpo se deba los asume el comprador, salvo que el deudor se
constituya en mora
4. El riesgo del cuerpo cierto los asume el comprador salvo que el deudor se haya comprometido a
entregar la misma cosa a dos personas por obligaciones diferentes y siempre y cuando la cosa sea
de
especie
Si el cuerpo cierto perece por culpa o durante la mora del deudor, la obligacin del deudor subsiste pero
vara de objeto, es decir, es obligado al precio de la cosa y a la indemnizacin de perjuicios; sin embargo,
si el deudor (vendedor) est en mora y el cuerpo cierto perece por caso fortuito que habra sobrevenido en
dicho cuerpo en cabeza del comprador solo estar a cargo del vendedor la indemnizacin de perjuicios por
mora
En materia mercantil. Si el vendedor tiene la cosa y no la ha entregado el caso fortuito y la fuerza mayor
lo sufre el vendedor, salvo que el comprador est en mora de recibir.
2.

GARANTA

Significa que la cosa sea til, y que la posesin del comprador sea pacfica.
Adems de transferirle el dominio, el vendedor esta obligado a proporcionarle al comprador una posesin
pacifica y til de la cosa vendida y comprometerse a indemnizarle de los daos y perjuicios, en el caso en
que esta promesa no tuviere realizacin.
Pacifica en cuanto, debe el mismo abstenerse de perturbar la posesin del comprador y ampararlo contra
perturbaciones procedentes de terceros que pretendan tener derecho a la cosa.
til, en cuanto a que la cosa debe servir materialmente para el fin a que esta destinada segn su
naturaleza.
Se puede presentar dos situaciones:
A. Vicios de hecho de la cosa: Vicios redhibitorios
B. Vicios de derecho de la cosa: Eviccin
a. VICIOS REDHIBITORIOS
Art. 1914: concepto de la accin redhibitoria: se llama accin redhibitoria la que tiene el comprador
para que se le rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa
vendida, raz o mueble, llamados redhibitorios. Ejemplo: Comprar un apartamento que tiene grietas
REQUISITOS
1. El vicio tiene que ser oculto: Significa que el comprador no lo haya visto o que no se haya podido
ver. Esta posibilidad de verse depende de las calidades del comprador y de la calidad del vicio.

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EL VICIO ES OCULTO en la medida que no lo haya podido ver el comprador porque estaba oculto, y
que no se haya podido ver no obstante las calidades del comprador
2. Que el vicio tenga causa anterior al contrato: Que el vicio sea anterior al negocio por ejemplo:
cuando se compr un apartamento, posteriormente aparece una grieta, que no exista al momento
de la compra; pero al momento de la compra exista una falla en la estructura que es la que
ocasiona posteriormente la grieta.
3. Que el comprador no haya comprado a sabiendas o que haya renunciado a la accin
Comprar a sabiendas: Asumir lo vicios en el estado en que se encuentran al momento de la compra
Renunciar a la accin: Que a travs de un pacto el comprador haya renunciado a la accin
redhibitoria.
EFECTOS:
Si los anteriores presupuestos se dan el comprador tiene dos derechos que no se pueden ejercer
simultneamente pero el tiempo para ejercelos corres simultneamente para ambos.
1.
2.

DERECHO A PEDIR LA RESCISIN DEL CONTRATO

ACCIN ESTIMATORIA O DE REBAJA DE PRECIO

1. DERECHO A PEDIR LA RESCISIN DEL CONTRATO

RESCISIN: Significa extincin del contrato por vicios en su estructura; se diferencia del la resolucin y la
resiliacin ya que la resolucin es la extincin del contrato por incumplimiento y la resiliacin es la resolucin
del contrato por acuerdo.
En la rescisin no hay inters en continuar el contrato y se pide al juez que extinga el contrato
LA ACCIN DE RESCISIN ES IGUAL A LA ACCIN REDHIBITORIA
La accin de rescisin tiene un trmino de prescripcin para bienes muebles de 6 meses y para bienes
inmuebles de 1 ao, estos trminos corren despus de haber celebrado el contrato y realizado la entrega.
El requisito fundamental para exista la redhibicin es que se trate de un vicio que inhiba la utilidad de la
cosa al punto que de haberlo conocido el comprador no hubiese contratado o lo habra hecho por un valor
inferior.
2. LA ACCIN ESTIMATORIA O DE REBAJA DE PRECIO
Con sta accin se pretende una rebaja en el precio
Tiene un trmino de prescripcin para bienes muebles de 1 ao y para bienes inmuebles de 18 meses; ste
termino comienza a correr desde el momento de celebracin del contrato y que se hace la entrega
En materia COMERCIAL
La redhibicin se conoce como la garanta
GARANTA: Trmino establecido por el comerciante o por la ley para que cuando haga presencia el vicio, se
tenga la posibilidad de reclamarse
Cualquiera que sea el trmino de la garanta ella solo se puede ejercer 30 das siguientes a la presencia del
vicio
Por ejemplo cuando se compra un electrodomstico y se daa el ltimo da de la garanta, el comprador tiene
30 das para reclamar frente a ese vicio; si ste tiene dos vicios y se prueba que el primero ocurri hace 10
meses, ste se tendr que pagar por el comprador, porque ya paso el tiempo para hacer el reclamo y la
garanta slo cubrir el segundo vicio.
Si no se otorga garanta se entender que es por 2 aos, por que no otorgar garanta es guardar silencio
ante la garanta.

30

Cuando se trata de una compraventa de repuestos, estos no tienen garanta por su naturaleza pero i uno
compra un televisor en un san andresito y no se da la garanta, la ley suple el vaco y dice que es de dos
aos.
b. EVICCIN
Consiste en la persecucin de la cosa por un tercero que alega un mejor derecho
Se trata cuando un tercero demanda al comprador, ste comprador tiene los derechos que le concede la
eviccin siempre y cuando la persecucin del tercero acaezca dentro de los 4 aos siguientes de celebrado el
contrato (trmino de prescripcin) ste tercero persigue el bien a travs de la accin reivindicatoria
El comprador tiene dos derechos en donde si no se ejerce uno, no se podr ejercer el otro
1. derecho de defensa: Posibilidad que le asiste al comprador de llamar al vendedor
para su
resarcimiento, este derecho prescribe en el trmino del traslado de la demanda; el comprador puede llamar
al pleito y no procede el llamamiento en garanta.
El vendedor tiene la obligacin de intentar defender la cosa por ejemplo cuando sucede la compraventa de
cosa ajena el vendedor podr comprar la cosa o alegar la prescripcin, si el vendedor cumpli con el deber.
Si la cosa resulta evicta es decir cuando el juez acoge la pretensiones del la demanda, es arrebatada al
comprador, nace para el comprador la segunda accin o derecho.
2. accin de restitucin de precio ms la indemnizacin de perjuicios: Esta accin se da siempre y
cuando el comprador haya ejercido la defensa llamando al vendedor al pleito, esta accin tiene un trmino
de prescripcin de 10 aos a partir de la eviccin.
Con sta accin se pretende devolver el precio ms la indemnizacin de perjuicios, en el precio se incluye lo
que se pag por la cosa y el mayor valor de la cosa en el tiempo en que fue entregada y el tiempo en que fue
evicta.
Por ejemplo cuando se compro un apartamento por $100.000.000, durante el tiempo en que fue arrebatada
el precio se incrementa a $150.000.000; Dentro del precio que se pretende restituir estar los
$50.000.000 de incremento.
Igualmente; las costas legales del contrato de compraventa que hubieren sido satisfechas por el comprador:
ejemplo. Los gastos realizados por el comprador tales como estudio de ttulos, elaboracin de minutas,
derechos de notariado y registro, etc. Los cuales debern ser reembolsados ntegramente por el vendedor.
Es una sancin por que no se puede perjudicar el comprador con los actos donde el nico responsable es
el vendedor.
La de las costas que el comprador hubiere sufrido a consecuencia y por efecto de la demanda: es con
relacin a los gastos para la comparecencia del proceso que se puedan ampliar si el comprador continua
interviniendo en el juicio.
El valor de los frutos que el comprador hubiere sido obligado a restituir:
La accin por eviccin se extingue
1.
2.
3.
4.
5.

Cuando no se ejerce la accin de defensa

Cuando el vendedor y el comprador concilian o se somete a transaccin o arbitramento con el
demandante
Cuando se ha renunciado a ella
Cuando la venta se hace por ministerio judicial (remate)
Cuando se compra a sabiendas por ejemplo como quien compra a sabiendas de que es venta de cosa
ajena.

CARACTERSTICAS DE LA ACCIN DE SANEAMIENTO:

31

Es indivisible: en cuanto a que la defensa no se puede dividir cuando son varios los herederos o
varios los vendedores, por tratarse de una obligacin de hacer no se puede dividir. El amparo es
uno solo.
Adems de la defensa, se requiere el pago de precio y de la indemnizacin, en este caso se hace
divisible la accin y cada heredero compromete su responsabilidad de acuerdo con su cuota
hereditaria.

Es de orden privado: las partes, al declarar la voluntad de comprar y de vender, pueden pactar,
expresamente, la exoneracin al vendedor de la obligacin de sanear la eviccin de la cosa, pero no
se le exime de la obligacin de restituir el precio recibido. Es decir que siendo renunciable se puede
concluir que es de orden privado, solo el inters patrimonial de los otorgantes esta comprometido.
Es exigible de todos los vendedores: El hecho de poder exigir de un tercer vendedor, es conferir una
especie de garanta Per-Saltum, para lograr el saneamiento de la cosa Evicta.
SANEAMIENTO PARCIAL:
Cuando la eviccin solo recae en una parte de la cosa vendida y no en su totalidad.
Si la parte afectada no es de la magnitud necesaria para afectar el aprovechamiento til y normal de la
cosa. El comprador podr exigir el saneamiento de la eviccin parcial.
Cuando la parte Evicta es tal que ha de presumir que no se habra comprado la cosa sin ella. El
comprador podr exigir la rescisin de la venta y el comprador esta obligado a restituir al vendedor la
parte no Evicta y el vendedor, adems de restituir el precio, abonara el valor de los frutos que el
comprador hubiere sido obligado a entregar con la parte Evicta y cualquier otro perjuicio que de la eviccin
resultare al comprador.
PRESCRIPCIN DE LA ACCIN:
La accin de saneamiento por eviccin prescribe en cuatro aos contados desde la entrega de la cosa. Si
durante este trmino el comprador es demandado por persecucin de un tercero, deber denunciarle el pleito
al vendedor dentro del mismo trmino que tiene para contestar la demanda, lo que cualifica el trmino de
prescripcin inicialmente anotado.
Denunciado el pleito, independientemente de que el vendedor ejerza una defensa efectiva, si la cosa resulta
Evicta goza de diez aos para demandar por va ejecutiva o veinte aos para acudir a la accin ordinaria.
B. OBLIGACIONES DEL COMPRADOR
Principal
-

pagar el precio

pagar los gastos de la compraventa

recibir
llamar al pleito

Accesorias:

La obligacin de pagar el precio consiste:

-

Pagar lo acordado
Si no qued establecido se acude a un perito para pagar el justo precio
Se tendr que pagar en el lugar acordado o donde se entreg la cosa

DEPOSITO DEL PRECIO

Es la posibilidad que le asiste al comprador para depositar el precio cuando es perturbado en la posesin
de la cosa por una causa anterior a la celebracin del contrato
Ejemplo: Ya se realizo la compraventa pero la tradicin se encuentra condicionada y sucede el embargo y
secuestro del bien, en ste momento el comprador todava no ha realizado la totalidad del pago, entonces el
comprador puede acudir al banco agrario, banco oficial, pagando lo que se debe con la condicin de que
ste dinero no se entregara al vendedor hasta que cese la perturbacin.
No requiere la intervencin judicial, es un pago condicionado, no requiere la negativa del acreedor, por esto
no se puede decir que es un pago por consignacin aunque en su forma si lo sea

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La razn del deposito del precio es que se le de la oportunidad al comprador de cumplir con su obligacin y
poderle exigir la obligacin al vendedor.
CLUSULAS ESPECIALES DENTRO DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA
1. COMPRAVENTA A PRUEBA
Cuando se vende a prueba se entiende que no hay contrato, por que su perfeccionamiento depende de la
declaracin posterior del comprador
de que le agrada la cosa de que se trata; producida esa
manifestacin posterior de aceptacin se logra el perfeccionamiento.
La entrega de la cosa ser condicionada y la tradicin ser una condicin suspensiva negativa.
El desgaste natural de la cosa lo sufre el vendedor siempre y cuando no se haya pactado otra cosa. Si el
bien se ha utilizado para obtener un beneficio propio y no para probarlo habr un enriquecimiento sin
causa.
Mientras que se produce esa manifestacin de aceptacin los riesgos los asume el vendedor, por cuanto el
comprador ni es dueo ni es acreedor de la cosa; pertenece al vendedor y por eso perece para este, (Art.
1879 CC).
2. PACTO DE RETROVENTA
Art.: 1939 Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida,
reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto de sta estipulacin lo
que le haya costado la compra
Cuando existe ste pacto el contrato queda condicionado porque consiste en darle la opcin al vendedor de
acogerse a las condiciones pactadas y en el tiempo estipulado extinguir el contrato por la accin resolutoria.
CONDICIN RESOLUTORIA: Esta condicin se refiere a un hecho futuro e incierto que extingue el contrato
hacia el futuro; consiste en que si se dan las circunstancias pactadas y el vendedor se acoge a ellas el
contrato queda extinguido
Dentro de las condiciones est la de devolver el dinero en las condiciones estipuladas por el deudor
implicando que el contrato deja de existir; y se tiene que devolver la cosa vendida. Lo que se devuelve es el
dinero sin intereses.
El trmino de prescripcin del pacto de retroventa son 4 aos si no se estipula tiempo alguno por las partes,
sin embargo no podr sobrepasar de ste trmino; en los bienes de vivienda de inters social son 5 aos
Nota. El pacto de retroventa no es susceptible del deudor
3. PACTO AL MEJOR POSTOR
Es el pacto a mejor comprador. Se pacta que si dentro del trmino estipulado que no puede superar al ao,
aparece un mejor comprador; es decir una oferta seria de pagar a un mejor precio, se tendr resuelta la
compraventa a menos que el comprador supere o iguale la oferta.
Se trata de una oferta condicionada a que aparezca un mejor comprador serio
Es til frete a las cosas de difcil venta, en las que por facilitar su realizacin el vendedor rebaja el precio a
espera que en el trmino que no puede superar de un ao, aparezca un mejor oferente.
No cabe la lesin enorme porque las condiciones del contrato as lo exigen
4. PACTO COMISORIO
El pacto comisorio es en virtud del cual se establece que si no se paga el precio en el tiempo convenido se
entender resuelta la compraventa. Art. 1935
El pacto comisorio puede ser:
Simple: Cuando no opera de ipso facto
Cualificado: Cuando opera de ipso facto.

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Con el pacto comisorio calificado en la doctrina francesa se evita ir al proceso ordinario; sin embargo en el
cdigo civil a pesar de ser un pacto comisorio cualificado el comprador tiene la opcin de que si dentro del
trmino de 24 horas a la notificacin de la demanda paga el precio se tendr por cancelada la obligacin.
5. PACTO DE RESERVA DE DOMINIO
No se condiciona la compraventa, se establece que el vendedor se reserva el dominio hasta que se cancele
la totalidad del precio.
El vendedor puede ejercer la accin reivindicatoria en la medida que el todava conserva el dominio cuando
el comprador no paga el precio
Cuando es un bien inmueble y queda registrado, quien vaya a comprar el bien, compra con la condicin
Cuando es un bien mueble como no requiere la inscripcin el original adquirente lo podra vender, por tanto si
se pierde la cosa ya no procede la accin reivindicatoria de dominio sino la accin reivindicatoria del precio.
COMPRAVENTA POR CABIDA
Significa comprar cuerpo cierto, es decir cuando se especifica cuantos objetos hay, cuantos metros, cuando
se compra por espacios, todo lo que se pueda cuantificar.
En sta venta cabe el error y el lmite es del 10% ya sea por menos o por ms; en ninguno de los dos casos
se podr pedir la invalidez del contrato, solo se podr pedir la rebaja o el aumento del precio.
Cuando hay bienes que no pueden completarse, por ejemplo se venden 20 hectreas pero se entregan 18
hectreas; no se puede pedir que se le entreguen las faltantes porque se compr en especie, lo nico que se
puede pedir es que se devuelva el dinero por stas, de lo contrario se correra el riesgo de modificar
propiedades ajenas
Nota. No hay reclamo a cabida porque esta se convierte en una mera descripcin del bien y no en un
compromiso frente a sus medidas.
Con relacin a la venta por cabida pueden darse dos situaciones principales:
1. Que la cabida real no sea igual a la declarada en el contrato. En este caso puede presentarse:
a.
Que la diferencia por ms o por menos no sea mayor del 10% de la cabida declarada en el contrato. En
este caso las partes deben ya sea aumentar el precio cuando la cabida es mayor (pero dentro de la
proporcin aludida), o devolver el exceso si la cabida real es inferior.
b.
Que la cabida supere el 10% de la cabida real. Aqu, puede el comprador a su arbitrio, solicitar la
entrega del faltante o aumentar proporcionalmente el precio, o desistir del contrato, en cuyo evento
podr exigir la indemnizacin de perjuicios.
Es importante mencionar que esto opera en los casos en que la cosa no sea de gnero.
El Art. 1890 dispone que las acciones que se originan en las ventas por cabida prescriban al cabo de un
ao contado a partir de la entrega. Entendiendo a la entrega con el acto material
y no con el acto
jurdico de las inscripcin del titulo en la oficina de registro de instrumentos pblicos.
3. CONTRATO DE PERMUTA
El contrato de permuta se rige por las normas de la compraventa, es decir tiene las mismas caractersticas
de sta; salvo lo que se oponga a ella especficamente lo relacionado al pecio ya que la permuta en su
esencia es el contrato en que las partes se obligan mutuamente a dar una especie o cuerpo cierto por otro
(Art. 1955); salvo que se trate de un negocio mixto donde haya bien y precio siempre y cuando aquel sea
superior.
Concepto
El articulo 1955 del C.C. define la permutacin como el contrato en que las partes se obligan mutuamente
a dar una especie o cuerpo cierto por otro.
Esta definicin no abarca la nocin general del contrato por cuanto trata de limitar los alcances del
negocio a la obligacin de cambiar un cuerpo cierto o especie por otro, excluyendo otros derechos y otras
cosas; ya que por lo general lo que se cambia es el derecho de propiedad que cada permutante tiene sobre
la cosa; pero bien podra ser la propiedad de una cosa la que se cambie por un derecho real diferente,
ya que puede permutarse la propiedad de una cosa universal o singular, por derechos hereditarios; los de la
clientela o good will, por un crdito hipotecario, etc.
Es por ello que se debe definir el contrato
recprocamente una cosa o derecho.

de permuta por el cual las partes se obligan a

entregar

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Caractersticas:
a. Es Consensual: Se perfecciona por el acuerdo de voluntades sobre las cosas a cambiarse y solemne
por excepcin; ya que el cambio se reputa perfecto por el mero consentimiento, excepto que una de las
cosas que se cambian o ambas sean bienes races o derechos de sucesin hereditaria, en cuyo caso ser
necesaria escritura publica. Art. 1956 C.C.
b. Es Bilateral: Hace nacer obligaciones o prestaciones reciprocas para las partes, entregar una cosa o un
derecho por otro.
c. Es Oneroso: Ambas partes persiguen una utilidad, gravndose cada una de las partes en beneficio de la
otra
d. Es Conmutativo: Por cuanto a las obligaciones que apareja se miran como equivalentes conocindose los
alcances de las prestaciones.
e. Es Principal: subsiste por si solo, sin necesidad de otra convencin.
f. Es de ejecucin instantnea: perfeccionado el contrato se debe ejecutar en las condiciones convenidas, sin
que se vayan surtiendo obligaciones sucesivas.
g. Es Nominado: tiene dentro de nuestro estatuto civil una calificacin y un desarrollo propios aun cuando
se rija, en general, por las reglas de la compraventa.
h. Es De Libre Discusin: las partes convienen, con
adhesin.

plena libertad,

en el cambio, sin mediar actos de

i. Es Aleatorio Por Excepcin: como en el evento de un cambio de una cosa por una cosecha, que constituye
una prestacin incierta de ganancia o perdida.
Aplicacin De Las Reglas De La Compraventa A La Permuta O Cambio.
El principio general de la aplicacin es que se aplicaran todas las reglas que no le sean contrarias a su
naturaleza
La capacidad exigida para la compraventa es la misma que se necesita para la permuta, de ello se infiere
que las incapacidades especiales para vender o comprar subsisten para permutar; y de la misma manera
que se subsanan dichas incapacidades, especialmente las que
requieren autorizacin especial se
subsanan en el caso de la permuta. Estas normas se deducen del artculo 1957 del C.C.
La figura de lesin enorme tiene cabida en la permuta cuando una de las cosas que se cambian o ambas
son inmuebles, ya que el precio, que es el patrn para sealar el desequilibrio de las prestaciones, se
precisa con el valor de los derechos que se truecan. Al haber un inmueble en el negocio es pertinente la
aplicacin de la lesin enorme de la compraventa.
La accin resolutoria tambin tiene vigencia en la permuta, considerando que el incumplimiento en la
entrega de una de las cosas o derechos permutados, produce o permite el rompimiento del vinculo jurdico
mediante la resolucin del contrato e igual que la figura del desistimiento
Tambin se aplican a la permuta las reglas expuestas sobre el cumplimiento de la obligacin de entrega
de las cosas permutadas; sobre garanta de los vicios ocultos de las cosas cambiadas: sobre garantas de
los vicios de derecho.
La figura de la venta por cabida no se podr aplicar cuando se cambie un inmueble rstico por otro o
por otra cosa o derecho y se hace en consideracin al cuerpo cierto. La Corte en Sentencia de Casacin
de 14 de abril de 1942 dijo, Los contratantes comprometindose a dar un cuerpo cierto por otro no se
sabra y seria imposible apreciar como se aumenta el precio proporcionalmente cuando la cabida real
fuere mayor que la declarada, por que ya se ha visto que en el contrato de permuta no hay precio en el
sentido de que esta palabra se comporta en el contrato de compraventa, es decir una cantidad de dinero
susceptible de aumentarse o disminuirse. Tampoco se ve la manera de rebajar o aminorar la extensin
superficiaria, en qu cantidad, de uno de los cuerpos ciertos que se permuta cuando el otro cuerpo no ha
podido ser entregado por linderos especificados en el respectivo contrato de permuta.
Permuta con saldo en dinero:

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Una de las partes permutantes puede recibir o dar un saldo en dinero, cuando las cosas no son de igual
valor. sobre el particular establece el art. 1850 del C.C. cuando el precio consiste parte en dinero y
parte en otra cosa , se entender permuta si la cosa vale mas que el dinero; y e venta en el caso
contrario.
Si el dinero y la cosa son de igual valor, caso no regulado por este artculo debe entenderse que se trata
de una venta.
Permutacin comercial:
En el Cdigo de Comercio la permuta es tratada en los artculos 1905
consista parte en dinero y parte en otra cosa, se entender permuta si
venta en caso contrario. Y en el articulo 910 que precepta que
compraventa se aplicarn
a la permutacin en todo lo que no se
contrato.
Permutacin

cuando seala cuando el precio

la cosa vale mas que el dinero y
Las disposiciones relativas
al
oponga a la naturaleza de ese

en la contratacin estatal:

El decreto 222 de 1983, articulo 143, las entidades de derecho publico pueden adquirir a titulo de permuta
los bienes inmuebles que requieran para su funcionamiento. Tambin pueden darse bienes inmuebles en
pago de los que se adquieren.
La ley 80 de 1993 establece que la permuta se celebrara en todos los casos en que las entidades cambien
cosas muebles e inmuebles.
4. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Definicin
En el derecho romano se conoci bajo el concepto de la locatio conductio, la cesin para el goce de una cosa,
la prestacin de un trabajo o servicio y la de una obra, mediante una remuneracin o renta.
En la actualidad se ha ido separando la presentacin de la locatio conductio, hasta el extremo de que la
prestacin de servicios forma parte de la legislacin social del trabajo, con desarrollo y conceptos propios. La
ejecucin de una obra material se aparta en su aplicacin del contrato de arrendamiento, para imponerle casi
una propia calificacin como contrato de obra; tambin el contrato de transporte, ha perdido vigencia en
virtud de la regulacin hecha por el cdigo de comercio como contrato de trasporte
El contrato de arrendamiento es el contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a
conceder el uso y goce de una cosa, durante cierto tiempo, a cambio de un precio o canon de
arrendamiento.
La parte que proporciona el goce se denomina arrendador y la persona que paga el canon de arrendamiento
se llama arrendatario.
El contrato de arrendamiento tiene distintas regulaciones dependiendo del bien objeto del arrendamiento, ya
se trate de arrendamiento de vivienda urbana, de establecimiento de comercio, de bienes muebles
ELEMENTOS ESENCIALES
1.
2.

Concesin de uso y goce

Pagar un precio por el uso y goce

CARACTERSTICAS

TRACTO SUCESIVO: El contrato se realiza peridicamente y por ello las obligaciones se cumplen
de manera sucesiva y durante todo el transcurso del arrendamiento. Es por ello que no se habla de
resolucin de contrato sino de terminacin del contrato.
BILATERAL: hay dos partes arrendador y arrendatario lo cuales se obligan recprocamente, la
primera a proporcionar el uso y goce de una cosa, y la segunda a pagar un precio por ella
CONSENSUAL: Con el simple acuerdo de voluntades de las partes se perfecciona el contrato, el
documento que contiene el contrato no constituye formalidad sino una prueba del contrato, aunque
no significa que sea la nica prueba, por ejemplo el pago de servicios pblicos constituye una prueba
coadyuvante (requiere de otras para constituir el hecho que se esta tratando de probar)

36

PRINCIPAL: Tiene existencia propia, no requiere de otro negocio para adquirir forma contractual
NOMINADO: El cdigo civil y cdigo de comercio se encargan de calificarlo y desarrollarlo

REQUISITOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

1. CAPACIDAD: La aptitud para celebrar el contrato de arrendamiento
2. CONSENTIMIENTO: El contrato de arrendamiento se perfecciona con el simple acuerdo de
voluntades sobre la cosa y el precio y se requiere que esas voluntades no adolezcan de vicios
3. OBJETO: es la cosa arrendada
Requisitos de la cosa arrendada:
a. Que la cosa sea corporal, excluyendo las consumibles por cuanto se oponen a la naturaleza del
contrato.
b. Que la cosa exista al momento de perfeccionarse el contrato o se espere que llegue a existir. Si se
espera que exista el contrato queda sujeto al cumplimiento de esa condicin es decir de la existencia
de la cosa si la cosa no llegare a existir no habra contrato. En el evento de que el la cosa no exista
y el arrendador obre sabiendas de esa circunstancia, deber la indemnizacin al arrendatario de
conformidad con los artculos 1616 y 1870 del CC.
c. Que la cosa no est prohibida por la ley para ser arrendada:
d. Que la cosa sea determinada o determinable
e. Ser susceptible de ser arrendado
No se puede arrendar:
Los derechos alimentarios
Los derechos estrictamente personales
Las cosas comunes, es decir los bienes de uso pblico
ARRENDAMIENTO DE COSA AJENA
El legislador hace una diferencia entre el arrendador y el propietario de donde se deduce que para ser
arrendador no se necesita ser propietario por tanto se puede arrendar sin el conocimiento del dueo
El inciso final del Art. 1974 del CC hace vlido el arrendamiento de cosa ajena, pero facultando al
arrendatario de buena fe a pedir el saneamiento contra el arrendador, en caso de eviccin. Es decir, que son
aplicables las normas referentes al saneamiento y venta de cosa ajena.
Mientras el arrendatario no sea turbado en el goce y uso de la cosa no podr interponer la accin de
saneamiento, ni pedir la terminacin del contrato. Para que el saneamiento logre vigencia requiere que se
declare evicta la cosa.
El verdadero dueo podr demandar la restitucin y es all donde surge el verdadero saneamiento por
eviccin
Cuando el dueo de un local comercial subarrienda el bien antes de entregarlo al verdadero dueo, se tiene
que respetar los derechos de los arrendatarios.
En cuanto al arrendamiento de cosa embargada, dado que el embargo solo saca la nuda propiedad del
comercio, si es susceptible de ser arrendada, pero luego de realizado el secuestro, los cnones de
arrendamiento quedarn igualmente cautelados, y el secuestre sustituir provisionalmente al arrendador.
ARRENDAMIENTO DE COSA PROPIA
Es tomar algo que me pertenece en arriendo
Esto es posible cuando la posesin material esta en cabeza de otra persona que se ha convertido en nudo
propietario.
Si el dueo es poseedor de la cosa, no es valido el arrendamiento, por cuanto se confunde dos derechos y el
arrendador tendra que pagarse a si mismo y habra confusin.
PRECIO
Es un elemento esencial del contrato de arrendamiento por cuanto si no existe precio se convertira en un
contrato de comodato

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No es necesario que se cuantifique el precio basta que el arrendatario tenga la plena intencin de pagar el
canon de arrendamiento
Cuando no se establece precio, ste se puede establecer por medio de un proceso verbal y mediante
peritos
Igualmente se puede establecer conforme a la realidad existente
Limite del canon
Lesin enorme: Esta determinad por el mismo legislador o por el valor comercial, la lesin enorme
en el contrato de arrendamiento civil es del 1% del avalo comercial y el arrendamiento en materia
comercial ser el 1% del la utilidad que de el bien.
Requisitos del precio o canon de arrendamiento
a.
b.
c.

Que sea determinado o determinable

Que sea real: La intencin de pagar el precio
Que sea serio: que sea equivalente con la cosa arrendada

OBLIGACIONES DE LAS PARTES

El contrato de arrendamiento por tener el carcter de bilateral encierra obligaciones tanto para el
arrendatario como para el arrendador; unas y otras se encaminan a que las relaciones contractuales sean
equitativas para las partes
A. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR
1. Entregar la cosa para procurar su uso y goce (sta se deriva de la naturaleza misma de la prestacin)
2. obligacin de garanta
1. ENTREGA LA COSA PARA PROCURAR SU USO Y GOCE
Es la principal obligacin del arrendador pues con ella se atiende el inters contractual. Se da permitiendo
la aprehensin de la cosa, sta entrega es desprovista de la intensin de tradir, toda vez, que lo que se
confiere es el uso y goce y no la disposicin de la cosa, a diferencia de lo que ocurre en el contrato de
compraventa. El contrato de arrendamiento jams podr generar la posesin a menos que opere la
conversin del ttulo que consiste en que
no obstante la tenencia
del bien, por determinadas
circunstancias la persona arrendataria pasa a ser poseedora desconociendo la verdadero propietario.
Nota. En ste caso el arrendador puede alegar buena fe
Ejemplo. Cuando existe un abandono del bien y despus que el arrendatario ha buscado a su arrendador y
sin tener con quien cumplir su obligacin en el contrato, pagar el precio, ste puede ejercer la accin de
dueo, es decir, ejercer la posesin del bien.
Nota. Los pasivos y activos no se extinguen por muerte del arrendador, los herederos al minuto siguiente
adquieren la posesin efectiva de la herencia, con los mismos derechos del causante, stos derechos no se
adquieren para su sino para la masa hereditaria
Entrega de la cosa
Si una de las obligaciones es, tambin, la de garantizar el uso y goce, la entrega debe hacerse de manera
que consulte el objeto para cual fue arrendado, es decir, el arrendador tiene que hacer las observaciones
necesarias de manera que se cumpla con el objeto para el cual el bien fue arrendado
Ejemplo: El arrendamiento para vivienda urbana, el arrendador tiene que entregar el bien adecuado para
ello a menos que las partes pacten hacer una entrega simple.
Cuando se entrega?
En el momento en que se acord, si no se acord se hace inmediatamente despus de celebrado el contrato.

38

Si no se entrega aun por error del arrendador, el arrendatario tiene derecho a ser indemnizado y a desistir
del contrato de arrendamiento, es decir, extinguir el contrato; igualmente, cuando existe fuerza mayor o caso
fortuito.
Cuando se extingue el bien antes de la entrega, no hay contrato.
Si el contrato se celebr bajo la existencia del objeto se tiene que indemnizar, si fue bajo una condicin no
hay indemnizacin.
LUGAR DE LA ENTREGA
El lugar de la entrega es el que acuerden las partes, y a falta de estipulacin donde se encuentre la cosa al
momento de celebrarse el contrato, o el lugar donde debe hacerse el pago. (art. 1646 del CC).
Efectos del incumplimiento del arrendador de entregar la cosa arrendada:
- Incumplimiento por imposibilidad de entregar la cosa: si el arrendador por un hecho o culpa suya se
coloca en la imposibilidad de
entregar
la cosa, el arrendatario esta facultado para desistir
del
contrato y exigir, a un cuando el arrendador haya obrado de buena fe la indemnizacin de perjuicios. (Art.
1983).
El arrendador se podr exonerar del pago, cuando el arrendatario haya conocido de la circunstancia que
hacia imposible el cumplimiento de la entrega o que haya mediado fuerza mayor o caso fortuito.
Este desistimiento no requiere de la interposicin de una accin resolutoria, ya que la imposibilidad de
entregar es absoluta y esto es una manifestacin presunta de que el arrendador tambin quiere dejar
sin efectos el contrato.
- Mora en entregar la cosa arrendada: cuando el arrendador se constituye en mora se debe tener en
cuenta si esta afecta o no el inters contractual del arrendatario, si la mora NO afecta este inters, el
arrendatario tendr derecho a exigir la indemnizacin de perjuicios respectiva, pero manteniendo en
firme el contrato. Si el inters contractual se ve afectado el arrendatario podr desistir del contrato y
exigir el pago de los perjuicios, siempre que el retardo no provenga de una fuerza mayor o caso fortuito.
(Art. 1984).
Inexistencia de la cosa: cuando la cosa no exista al momento
arrendamiento, el contrato es inexistente por falta de objeto.

de

perfeccionarse

el

contrato de

3. MANTENER EL BIEN EN ESTADO DE SERVIR (OBLIGACIN DE GARANTA)

La obligacin de garanta equivale a hablar de las mejoras
Nota. Estas mejoras son solo para el contrato de arrendamiento
Obligacin de garanta: 1. mejoras necesarias
2. prohibido perturbar la tenencia.
Ej. Quitar los servicios pblicos
3. Liberar al arrendatario de los actos perturbatorios
de terceros
1. mejoras
Hay tres tipos de mejoras:
Necesarias
Voluptuarias
Locativas
MEJORAS NECESARIAS
Son aquellas indispensables para la utilidad del bien cuyo vicio tiene causa anterior al contrato o es ajena
al conocimiento del arrendatario.
Son indispensables para que el bien sea til para el objeto del contrato.
-Si se arrend un bien para vivienda y se cae el techo, se est afectando la utilidad del objeto del contrato y
no la esencia misma del bien.

39

El vicio que origina la mejora tiene que tener causa anterior al contrato, por ejemplo, cuando hay escaleras
que por el uso se caen; o ser ajena al conocimiento del arrendatario, por ejemplo, cuando tiembla y al
temblar se forma una fisura
Estas mejoras son a cargo del arrendador, pero no operan de manera automtica, es necesario que el
arrendatario notifique al arrendador dndole la oportunidad de resarcir esos perjuicios, el arrendador tienen
un trmino prudencial para realizar la mejora dependiendo del dao, si el arrendador no lo realiza el
arrendatario puede realizarlo con cargo a su arrendador.
Solo en el caso de vivienda urbana es posible descontar del canon de arrendamiento hasta el 30% del valor
(siempre y cuando el contrato se haya suscrito con posterioridad de julio del 2004, despues de la ley
820/2004), en los dems casos se genera el derecho del arrendatario de retener la cosa arrendada hasta
tanto se cancelen las mejoras realizadas.
Cuando se trata de mejoras que tienen el carcter de urgentes, toda vez, que se trate de daos que no dan
espera para notificar al arrendador; el arrendatario est facultado para realizar la mejora. Pero, si el
arrendatario no llama al arrendador, pudindolo hacer, el arrendatario puede exigir que se le pague por la
mejora y queda al arbitrio del arrendador pagar o no.
Cuando el arrendador no realiza la mejora siendo notificado, el arrendatario puede tener motivo para dar por
terminado el contrato ms la indemnizacin de perjuicios.
Compensacin:
Antes de la ley 820 del 2004 no se poda dar la compensacin ya que la mejora era considerada incierta y
para hacerla cierta se tena que iniciar proceso ordinario, aqu se poda retener el bien o iniciar proceso
ordinario. Con la ley 820 de 2004 el arrendatario puede compensar la mejora hasta el 30% del canon de
arrendamiento.
Efectos de las reparaciones necesarias realizadas por el arrendatario
Cuando las mejoras no son hechas por el arrendador sino por el arrendatario, ste puede exigir el reembolso
de las reparaciones cuando:
a- Que las mejoras no se hayan hecho necesarias por culpa del
arrendatario
b- Que las haya hecho saber oportunamente al arrendador para que procediera a repararlas lo
ms pronto posible o que no haya sido posible darle noticia
c- Que a pesar de haberle dado la noticia no fueron realizadas por ste
d- Que se haya probado por el arrendatario la necesidad de las reparaciones
MEJORAS VOLUPTUARIAS
Las que realiza el arrendatario para mejorar el bien sin el querer del arrendador.
Nota. Por mandato de la ley 820/04 no se pueden realizar mejoras voluptuarias, si se realizan se pierden,
igualmente, cuando al llamar al arrendador para que realice las mejoras necesarias y no se le da el tiempo
prudencial para que las realice y en consecuencia lo hace el arrendatario, ste puede perder las mejoras.
Esto opera en todos los contratos
Nota: el arrendatario debe devolver la cosa en el estado en que se entreg descontando el uso natural
Nota: Cuando hay inmuebles por destinacin, si se pueden retirar las mejoras siempre que no haya un
detrimento en el bien, de lo contrario se pierden las mejoras
MEJORAS LOCATIVAS
Son aquellas indispensables para el funcionamiento del bien, indispensables para la utilidad del bien, pero
que tienen origen por culpa del arrendatario
Si el arrendador se percata de la existencia de que arrendatario ha provocado los vicios en la cosa, y si se
trata de un contrato de julio de 2004 (ley 820)para vivienda urbana; en ste caso el arrendador est
facultado para solicitar la terminacin del contrato, alegando el incumplimiento por parte del arrendatario.

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Si es un contrato anterior a le ley 820 de 2004 o diferente a los de vivienda urbana, el arrendatario solo est
obligado a realizar la mejora hasta la entrega del bien; es decir, cuando se termine el contrato el puede hacer
la mejora del dao que caus. (Ley 56/1985).
Si el arrendatario rompe una pared, en este caso antes y despus de la ley 280 se puede dar por terminado
el contrato.
Incomodidad a la que se puede ver sometido el arrendatario
Cuando se presentan mejoras necesarias se perturba el uso y el goce, entonces el arrendatario tienen
derecho a una rebaja provisional a la perturbacin, independientemente a la obligacin del arrendador, es
decir; si en dao es suficiente se tienen que rebajar el canon de arrendamiento. Si el dao es grande y
perturbacin es enorme el arrendatario puede pedir la terminacin del contrato ms la indemnizacin de
perjuicios.
Ejemplo: Hay un apartamento que tiene 2 baos viven 5 personas y se daa uno de los baos y para
realizar las mejoras adems de ocupar el bao para realizar las mejoras se ocupa la sala. La rebaja del
precio se realiza por acuerdo, de lo contrario lo fijara el juez.
2. prohibido perturbar la tenencia
Consiste en que el arrendador est vedado de perturbar el uso y goce.
Cuando el arrendador incurre en actos perturbatorios pone al arrendatario en la posibilidad de inhibirse del
cumplimiento de las obligaciones, y como consecuencia pedir la terminacin del contrato y el derecho de
pedir la indemnizacin de perjuicios; o de acudir a los medios policivos que hacen relacin con la
perturbacin de la tenencia.
3. Liberar al arrendatario de actos perturbatorios de terceros
Ejemplo. Cuando en contra del arrendador se inicia proceso ejecutivo y embargan el bien que se encuentra
arrendado, provocando una perturbacin al arrendatario, en ste caso el arrendador tienen que concurrir al
proceso para sanear la perturbacin.
Perturbaciones por vas de hecho: en este caso es el mismo arrendatario quien debe
promover la
defensa, por cuanto esos actos son totalmente contrarios y ajenos al contrato. El arrendatario podr
perseguir contra el tercero la reparacin de los perjuicios por el dao que le cause. Si esta perturbacin
llega al extremo en que el arrendatario pierde
la tenencia de la cosa podr, interponer una accin
restitutoria por despojo (art. 984 C.C.) dentro de los seis meses siguientes al acto de despojo.
- perturbaciones por pretensiones de derecho:
es un caso de saneamiento por eviccin, y se presenta
cuando el tercero ataca el derecho de la cosa arrendada ya sea parcial o totalmente. En uno u otro caso se
deber poner en conocimiento al arrendador la accin del tercero (art. 1989), para ello se deber notificar
al arrendador de la perturbacin a travs de la denuncia del pleito, cuando la accin se promueva en
contra del arrendatario, as el arrendador tendr la obligacin de entrar a defender en derecho la cosa, de
no hacerlo responde de los perjuicios que se le causen al arrendador.
La perturbacin en derecho puede ser:
a)
Parcial: se presenta cuando el arrendatario es perturbado en el uso o goce, por un tercero que
alega un derecho sobre la cosa arrendada, por causa anterior al contrato. El arrendatario podr exigir
proporcionalmente una disminucin en el precio por el tiempo restante, mantenindose en
firme el
contrato, en virtud de que la parte que afecta el contrato no es de consideracin, ni quebranta el inters
contractual del arrendatario. El arrendatario podr demandar al arrendador el pago de perjuicios si la
causa de derecho, justificada por el tercero, fue o debi ser conocida por est al tiempo del contrato.
b)
Total: en este caso el arrendatario podr dar por terminado el contrato, por perdida toral del
goce de la cosa, y exigir el resarcimiento de los perjuicios al arrendador, cuando este debi o conoci
la causa de derecho justificada por el tercero.
Si la perturbacin no tiene causa u origen anterior al contrato, le corresponde al arrendatario subsanar la
perturbacin, igualmente; cuando la perturbacin por un tercero no tiene causa u origen anterior al contrato.

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Ejemplo. Cuando al arrendatario se le entra un intruso al apartamento, el arrendatario puede adelantar las
acciones de tenencia. Si el arrendatario no ejerce ninguna accin para sanear la perturbacin, estara
violando el contrato y estara ocasionndole un perjuicio al arrendador, en la medida que se encuentra
incumpliendo su obligacin en el contrato; y ste puede dar por terminado el contrato.
Si el arrendador no sale al saneamiento, el arrendatario puede obligar al arrendador que cumpla con el
saneamiento con indemnizacin
de perjuicios o terminar el contrato tambin con indemnizacin de
perjuicios.
Existe otro mecanismo de presin: Si existe la real certeza de que el arrendador tiene que salir al
saneamiento, que la perturbacin tuvo origen anterior, el arrendatario puede sustraerse de sus obligaciones;
ste incumplimiento es legtimo, ya que existe un principio que consiste que: nadie est en mora de
cumplir mientras la otra parte en el contrato est en mora de cumplir.
Nota. Cuando existe un proceso dentro del cual se llev a cabo la medida cautelar de secuestro, el
arrendatario a rdenes del juzgado tiene que cancelar los cnones de arrendamiento, toda vez, que en el
evento no ha existido perturbacin.
Vicios redhibitorios u ocultos de la cosa arrendada: Para que los vicios se consideren redhibitorios se
requiere:
a) Que existan al tiempo de celebrarse el contrato o que aparezcan posteriormente, la razn de esto, es
que el contrato de arrendamiento es un contrato de tracto sucesivo por tanto se puede dar el caso de
que el vicio aparezca con posterioridad al perfeccionamiento del contrato y a la entrega de la cosa y
afecte el inters del arrendatario de usar y gozar de la cosa.
b) Que afecten el uso o goce de la cosa, total o parcialmente y que sea de presumir que el arrendatario
no hubiera arrendado o lo hubiera hecho por menos precio.
c)

No haberlos manifestado el arrendador, y ser tales que el arrendatario haya podido ignorarlos sin
negligencia de su parte, o no los haya podido conocer en razn de su profesin.

VICIOS OCULTOS
- Vicios que afectan parte de la cosa: Se refiere a vicios parciales y corresponden al juez considerar si se
pueden dar por terminado el contrato o concederse una rebaja proporcional en el canon
- Vicios que impiden el uso y goce de la cosa: Art. 1990 del CC, permite al arrendatario promover una
accin judicial para pedir la terminacin del contrato y exigir que se indemnice el dao emergente si el vicio
tiene una causa anterior al contrato, pero si el vicio era conocido por el arrendador o debi preverlo o por su
profesin conocerlo, se incluir en la indemnizacin el lucro cesante.
B. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO
1. Gozar la cosa segn el espritu del contrato
2. velar por la conservacin de la cosa
3. Pagar el precio convenido
1. GOZAR LA COSA SEGN EL ESPRITU DEL CONTRATO
Esta obligacin implica sub obligaciones
a.

Si el arrendatario tomo en arrendamiento para s, l no podra sub arrendar, esto como norma general,
toda ves, que para el contrato de arrendamiento de local comercia no se aplica la norma.
El subarriendo no se puede dar, a menos que las partes lo acuerden.
Ejemplo: Cuando una persona toma en arriendo un bien y anuncia que va a vivir l, y vive all su hijo,
no hay problema, ya que se entiende pertenecer a la familia. Pero cuando se dice que va a vivir una
persona y en realidad vive otra se est violando el contrato, si se hizo la advertencia que el bien va a
ser habitado por otra persona, no hay lugar a incumplimiento.

b.

Le es prohibido ceder su posicin contractual

42

c.

Le es prohibido cambiarle la destinacin al bien, a pesar de que la cosa en si misma considerada pueda
servir para algo distinto. Ejemplo. Un contrato de arrendamiento para vivienda no se podr colocar
cabinas telefnicas, amenos que las partes lo acuerden.
2. VELAR POR LA CONSERVACIN DE LA COSA

Implica que el arrendatario del cuidado al objeto como si fuera propio, sise aparta de esa conducta est
incumpliendo el contrato.
Esta obligacin solamente se aprecia al momento en que se debe restituir el inmueble, implica que el
arrendatario debe realizar la reparacin de los daos que el mismo hubiere causado al bien
El arrendatario tiene que entregar el bien en buen estado, descontando el uso natural. El art. 2005
establece una presuncin en el evento en que no conste el estado en que se entrego la cosa, se entender
haberlo recibido en regular estado ha menos de prueba en contrario
Nota. Los daos estructurales pueden ser motivo para que el arrendador d por terminado el contrato.
Nota. Esta obligacin vara con la ley 820/02
3. PAGAR EL PRECIO CONVENIDO
El precio tiene que ser determinado o determinable: como es un contrato de tracto sucesivo de donde si no
se ha pactado el tiempo el pago tendr que hacerse por mensualidades vencidas, si se trata de un inmueble
urbano o por anualidades vencidas si es rural, si son muebles o semovientes de acuerdo con el tiempo que se
haya pactado, o por le tiempo que se va ha hacer el uso, es decir, si se arriendo por una sola suma y no se
estipulare forma de pago, se entender que el arriendo deber cubrir el precio convenido a la terminacin del
arriendo.
En el contrato de arrendamiento de vivienda urbana el hecho de no pagar un canon de arrendamiento s
esta en mora, siempre y cuando el contrato se haya celebrado con posterioridad a la ley 820.
Si se pacto un tiempo que generalmente son los primeros 5 das de cada mes y estando en vigencia la ley
820, el hecho de no pagar durante estos 5 das hay mora, excepto, si se trata de un contrato diferente o
celebrado con anterioridad a la ley 820, ya que en estos primero tiene que haber prestacin y luego la
contraprestacin, y solo hay mora cuando ha transcurrido el tiempo completo.
Si se pactaron los 5 das y en el primer da el arrendador no recibi la renta, el arrendatario no esta en mora,
solo lo estar una vez hayan transcurrido los 5 das.
El plazo es para el arrendador de recibir la renta y es plazo para el arrendatario de pagar el canon.
El pago debe hacerse directamente a la persona contratante o a la persona que este designe para tal efecto,
segn lo establecido en el art. 1634 del CC. En caso que el arrendador se niegue ha recibir los caones de
arrendamiento, corresponde al arrendatario realizar el pago por consignacin.
PAGO POR CONSIGNACIN
Cuando el arrendatario solicita que sea recibido el pago del canon de arrendamiento por parte del arrendador
y este no lo hace, y vencido el trmino pactado para pagar, el arrendatario puede consignar el dinero en el
banco agrario, banco oficial, dentro de los cinco das siguientes al vencimiento del trmino pactado.
Esta facultad no necesita autorizacin es sui generis, pero es un pago formal..
Es requisito indispensable informarle al banco el motivo, el nombre del arrendador, el valor, el periodo que s
esta pagando.
Se tiene cinco das despus de vencido el plazo convenido para pagar y una vez realzado el pago cinco das
para remitir el recibo al arrendador.
El banco expide dos recibos: el primero es para que el arrendador haga el cobro, toda vez que el banco es
solo un diputado legal para recibir; y el segundo, es la copia para el arrendatario.

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Despus de haber realizado la consignaron, el arrendatario tiene cinco das para remitir por correo certificado
la copia del recibo hbil para el cobro para el arrendador, si no se enva dentro de los cinco das siguientes al
pago no es valido el pago; igualmente si la notificacin no se hace por correo certificado, o si se consigna
antes del plazo convenido.
El correo certificado se enva a la direccin que figura en el contrato. Antes de la ley 820 la direccin era
donde reciba el pago, si no se tenia era el lugar donde habitaba, es decir, la residencia; a partir de la ley
820, se ordena a las partes decir las direcciones de notificacin.
Cuando se acord expresamente otro plazo despus de haber realizado el contrato es valido al igual cuando
el cambio es tcito siempre y cuando el arrendador no haya hecho ninguna objecin
PURGAR LA MORA
Purgar la mora significa perdonar la mora y es posible hacerlo cuando el arrendador recibe el pago por fuera
del trmino, y no expresa su repudio a este.
El simple hecho que el arrendador cobre los periodos atrasados, no implica el perdn o purga de la mora.
Ante la mora de restituir la cosa arrendada el arrendador goza de dos acciones ha saber:
1. personal: con el fin de pedir la terminacin del contrato y obtener por esa va la restitucin de la
cosa.
2. Dominio o de reivindicacin: se da en el caso de que el arrendatario desconociendo el contrato
pretenda alegar dominio o posesin de la cosa
Expiracin del contrato de arrendamiento
El arrendamiento expira por cualquiera de los modos sealados en el Art. 1625 del CC:
Por la convencin de las partes
Por novacin
Por transaccin
Por remisin
Por confusin
Por declaracin de nulidad, etc.
Cuando se modifica el precio, no hay novacin del contrato, slo se est aadiendo o quitando el
componente de gnero del contrato. Se puede hablar de novacin del contrato cuando se cambian los
sujetos, el objeto o la causa, pues en verdad existe una mutacin del contrato.
El Art. 2008 establece las causales de terminacin del contrato:
a.

Por la destruccin total de la cosa arrendada: Se supone que para que el contrato subsista, la cosa
confiere el uso o goce que el arrendatario persegua al celebrar el contrato. Por ellos al destruirse
totalmente la cosa, el objeto del contrato desaparece, por lo cual terminan las relaciones
contractuales entre el arrendador y el arrendatario. La destruccin debe ser total para que ponga fin
al contrato; la destruccin parcial para que ponga fin al contrato, debe ser decidida por el juez.
Se considera destruccin total cuando la cosa no sirve para el uso y goce que el arrendatario se
propuso. Nos e exige que la cosa desaparezca, basta que no pueda hacer el uso de la cosa
arrendada.

b.

Por la expiracin del tiempo estipulado para la duracin del contrato:

Contratos de duracin determinada: cuando las partes han sealado tiempo de duracin del arriendo,
se entiende que el contrato expira al vencimiento del plazo convenido. Se estima que esta causal en
materia de Arrendamiento de inmueble, slo opera en los contratos mercantiles, ya que al segundo
ao se tiene derecho a la renovacin, y en el contrato de arrendamiento de vivienda urbana, el
arrendatario, si cumple con sus deberes puede acogerse tambin a la renovacin.
Contratos de duracin indeterminada: cuando las partes no han estipulado expresamente el tiempo
de duracin del contrato. Se configura la figura del desahucio, que consiste en el aviso o notificacin
que una de las partes debe dar a la otra anticipadamente, por el perodo o medida de tiempo que

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regula los pagos, esto es, por das, si el pago se hace diariamente, por mes si es mensual, etc., de la
cesacin del contrato.
si en el contrato se ha fijado tiempo para la duracin del arriendo, o si la duracin es determinada por
servicio especial a que se destin la cosa arrendada o por la costumbre del lugar, no ser necesario,
desahucio (Art. 2012 del CC.) En el arrendamiento de inmuebles el desahucio opera conforme a las
normas especiales.
c.

Por la extincin del derecho del arrendador: Slo opera cuando el arrendador arrienda por ministerio
de la justicia, como en el caso del secuestre.

d.

Por sentencia de juez o de arbitro en los casos que la ley ha previsto.

CLASES DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO
A. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA

Existen dos regimenes:

Ley 56 de 1985
Ley 820 de 2003
El contrato de arrendamiento puede ser en forma verbal o escrita
La ley 56 de 1985 exige al igual que la ley 820 de 03 formalidades del contrato de arrendamiento, lo que
significa que el contrato de arrendamiento no es consensual sino formal.
El Art. 2 de la ley 56 de 1985 como aquel por el cual dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder
el goce total o parcial de un inmueble urbano destinado a vivienda, y la otra a pagar por este goce un precio
determinado.
Las partes se tendrn que poner de acuerdo en:
La identificacin de las partes
La identificacin del inmueble linderos-.
Identificacin de la parte que se arrienda
Precio y forma de pago (cuando se guarda silencio frente al pago ste se hace por mensualidades
vencidas)
Trmino de duracin de las partes, si no se acuerda es de un ao
Canon de arrendamiento, ste no puede ser superior al 1% del avalo comercial ni el doble del
avalo catastral
Servicios y usos adicionales
Usos necesarios o conexos: Aquellos que son necesarios para que el bien funcione de manera normal
Ej.: luz, agua, telfono, administracin
Usos adicionales: Son aquellos que califican la vivienda Permiten cobrar al arrendatario hasta el 50% del
avalo comercial. Es decir, que el canon de arrendamiento no podr exceder del 1% del avalo comercial,
pero si tiene usos adicionales, se podr cobrar hasta un 50% ms, que equivale a un 1.5% del avalo
comercial.
La ley distingue entre los servicios, cosas y usos conexos de los adicionales.
Los servicios: son aquellos inherentes al goce del inmueble, tales como los servicios pblicos domiciliarios y
todos aquellos sin los cuales se dificultara el uso del bien para el fin arrendado.
Los adicionales, no ostentan el carcter de indispensables; no es necesario que est comprendidos en el
contrato y, si eventualmente se arrendaren, junto con el inmueble, el canon podr incrementarse hasta en un
cincuenta por ciento del valor autorizado por el bien principal individualmente considerado (L. 56/85, Art. 2,
pars. 1 y 2).
DIVISIN DEL CONTRATO DE VIVIENDA URBANA
1. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO INDIVIDUAL: Cuando se realiza con una sola persona

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2. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO MANCOMUNADO: cuando se realiza con varios arrendatarios

sobre un inmueble jurdicamente individualizado (una misma unidad)
Con la ley 820 de 2003, ste contrato se entiende solidario
Con la ley 56 de 1985, hay una relacin conjunta, cada uno responde por su cuota parte, ocasionando
difcilmente hacer la notificacin.
3. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO COMPARTIDO: Es una misma unidad jurdica fraccionada y
arrendada a varios arrendatarios, ejemplo, vivienda escolar
4. CONTRATO DE PENSIN: Cuando es necesario compartir los servicios pblicos o algunos
necesarios y debe ser inferior a un ao, y tiene que reunir estas dos caractersticas.
Nota. Los contratos que no renen stas caractersticas ser un contrato de arrendamiento para vivienda
urbana compartido.
El contrato de pensin tiene una causal de terminacin, cualquier persona puede acabarlo por un desahucio
de 10 das, ste puede ser para cualquiera de las partes.
OBLIGACIONES DE LAS PARTES
I.
1.
2.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

entregar la cosa
garantizar el uso y goce

OBLIGACIONES ESPECIALES

Si consta por escrito dentro de los 10 das siguientes debe entregar una copia con firmas originales,
de lo contrario por la va administrativa
el arrendador
puede ser sancionado con multas
equivalentes de tres cnones de arrendamiento.
Firmas originales: dos copias del contrato para firmar

Entregar copia del reglamento de propiedad horizontal: El arrendatario se ve obligado a cumplir con
estas reglas so pena de incumplir el contrato de arrendamiento.

II.
1.
2.
3.

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

Gozar la cosa segn el espritu del contrato
Velar por la conservacin de la cosa
Pagar el precio convenido

OBLIGACIONES ESPECIALES

Pagar los servicios ej. El de la administracin

Cumplir con el reglamento de propiedad horizontal
Cuidar las zonas comunes

PAGO POR CONSIGNACIN

El pago por consignacin es un pago extraordinario, ya que, se puede recurrir solamente cuando el
arrendador es renuente a recibir, con la ley 820 el arrendador expedir el recibo de pago, es decir, un
documento donde se mencione que se ha cancelado el mes correspondiente
En La ley 820, cuando se realiza el pago por consignacin ya no es necesario realizar las ofertas al
arrendador para que reciba, si no puede seguir realizando el pago mediante sta figura; mientras que con la
ley 56, realizado el pago por consignacin y pasado un nuevo periodo se tena que volver a realizar la oferta,
volviendo ms engorroso el pago.
Con la ley 56 de 1985, si no se pagaba en el tiempo pactado no se constitua en mora, toda vez que se
encontraba en mora pasado el periodo completo, salvo que se hagan dos reconvenciones (cartas solicitando

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el pago) con cuatro das de diferencia como mnimo. Con la ley 820, pasado los 5 das, es decir al sexto da,
s esta constituido en mora, salvo que se haya recurrido al pago por consignacin.
Nota: En los dems aspectos es igual al pago por consignacin anteriormente mencionado.
EXIGIBILIDAD DE LAS OBLIGACIONES
Las obligaciones derivadas del contrato que estn a cargo de cualquiera de las partes sern exigibles
ejecutivamente con base en el contrato de arrendamiento.
Con la ley 56 se permita iniciar el proceso ejecutivo con un contrato de arrendamiento autenticado, luego se
reform, en donde se adicionaba que tena que ser el contrato autenticado y con dos testigos, finalmente con
una nueva reforma se puede inicial proceso ejecutivo con el solo contrato.
Para el pago de servicios pblicos cuando el arrendatario no pagaba, el arrendador tena que cancelar los
recibos y le solicitaba a la empresa prestadora de servicios una certificacin en la cual se mencionaba que
fue el arrendador el que cancel el servicio, esto era muy engorroso ya que muchas veces el arrendador
comisionaba a otra persona para que cancelara los servicios, trayendo como consecuencia que la certificacin
se hiciera a nombre de otra persona o que no se realizara, lo anterior se rega por la ley 56 de 1985.
Las deudas a cargo del arrendatario por conceptos de servicios pblicos domiciliarios dejados de pagar, el
arrendador poda repetir lo pagado contra el arrendatario por la va ejecutiva mediante la presentacin de
las facturas debidamente canceladas y la certificacin de que fueron pagadas por el arrendador. Con la ley
820 de 2003 basta solamente el recibo con el sello o la constancia de haber sido pagado ms copia del
contrato de arrendamiento y la afirmacin de que el pago lo hizo el arrendador ante la negativa del
arrendatario a hacerlo estando obligado a ello.
DENUNCIA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Con la ley 56 de 1985, si el arrendatario consuma servicios y no cancelaba le corresponda al propietario del
inmueble pagarlos y a que el inmueble quedaba afectado al pago.
Con la ley 820 de 2003, se estableci la denuncia del contrato de arrendamiento, se estipula, que el
arrendador tiene la posibilidad de exigir del arrendatario la constitucin de una garanta por cada servicio
pblico que cubra por dos meses el pago de servicio ms la reconexin. El arrendatario est obligado ante la
peticin de su arrendador a prestar la garanta dentro de los diez das siguientes a la celebracin del
contrato. Si el arrendatario no presta la garanta en la oportunidad debida, el arrendador queda eximido de
sus obligaciones, incluso la de entregar el inmueble.
Una vez estn constituidas las garantas, el arrendador se tiene que dirigir a cada empresa prestadora de los
servicios pblicos para denunciar el contrato con el fin de que sea el arrendatario el nico deudor de los
servicios pblicos. A partir de ese momento el inmueble queda desafectado al pago de los servicios.
Si el arrendatario no cancela los servicios, la empresa de servicios pblicos debe hacer efectiva la garanta y
cortar el servicio, el que solo ser reconectado a peticin del propietario, quien, para que no quede
nuevamente afectado el inmueble, deber presentar garanta de pago otorgada por el arrendatario.
Internacionalmente a sta figura se le llama Domiciliacin de servicios pblicos
AUMENTO DEL CANON
Con la ley 56 se poda aumentar el canon de arrendamiento hasta un 90% del IPC (ndice de precios al
consumidor).
Con la ley 820 de 2003, se puede aumentar hasta el 100% del IPC, sin pasar del canon permitido, es decir,
el 1% del avalo comercial o del 1.5% si el bien tiene usos conexos. Este aumento no es automtico, en la
medida que la ley 820, dice que el arrendador podr hacerlo al momento de la renovacin del contrato. Si no
notifica del aumento a su arrendatario, ste no est obligado a hacerlo. Por ejemplo: Si el gobierno dice que
el IPC es del 6%, el arrendador podr aumentar el 6%, pero teniendo en cuenta que no supere lo permitido
para el canon de arrendamiento.

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Si el bien se valoriza, para reajustar el canon de arrendamiento es necesario la aceptacin del arrendatario,
al momento de la renovacin, o la sentencia del juez que as lo disponga por va del trmite verbal.
DURACIN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PARA VIVIENDA URBANA
De acuerdo con el artculo 7 de la Ley 56 de 1985, el trmino de duracin de los contratos de arrendamiento
de vivienda urbana es el que convenga las partes, si ellas no lo definen, ste ser igual a un ao. Una vez se
cumpla el plazo estipulado en el contrato, o en su defecto, transcurrido un ao, el contrato de arrendamiento
se considera prorrogado por un trmino igual al inicialmente pactado, siempre y cuando el arrendatario se
avenga a los reajustes del canon que sean permitidos por ley.
No obstante el derecho a la prorroga que tiene el arrendatario existen tres excepciones a favor del
arrendador:
a. Cuando el propietario o poseedor necesite ocuparlo para su propia vivienda o habitacin por un trmino
no inferior a un ao.
b. Cuando haya que demoler el inmueble para efectuar una nueva construccin o cuando sea necesario
desocuparla para ejecutar obras para su reparacin.
c. Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de
compraventa.
TERMINACIN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DESTINADO A VIVIENDA URBANA
Terminacin por mutuo acuerdo:
Puede ser en cualquier tiempo.
Terminacin del contrato por parte del arrendador
El artculo 22 de la ley 820 establece como causales para dar por terminado el contrato de arrendamiento
de vivienda urbana las siguientes:
a.

La falta del pago: La falta de cancelacin por parte del arrendatario de las rentas y
reajustes dentro del trmino estipulado en el contrato.
b. La falta de cancelacin de los servicios pblicos, que cause la desconexin o perdida del
servicio, o el pago de las expensas cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario.
c. El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesin del contrato o del goce del
inmueble o el cambio de destinacin del mismo por parte del arrendatario, sin expresa
autorizacin del arrendador.
d. La incursin reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad
ciudadana de los vecinos, o la destinacin del inmueble para actos delictivos o que
impliquen, contravencin, debidamente comprobados ante la autoridad policiva.
e. La realizacin de mejoras, cambios o aplicaciones del inmueble, sin expresa
autorizacin del arrendador o la destruccin total o parcial del inmueble o rea
arrendada por parte del arrendatario.
f. La violacin por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento interno o
de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese rgimen.
Todas stas causales de la terminacin giran alrededor del incumplimiento del arrendatario de las
obligaciones contractuales y legales; y como consecuencia de su desatencin est la de legitimar al
arrendador para demandar, por los trmites de un proceso de restitucin, la entrega del bien.
-Terminacin unilateral
La terminacin del contrato unilateralmente lo puede hacer tanto el arrendador como el arrendatario.
La prorroga es la extensin del contrato por periodos sucesivos sin realizar un nuevo contrato.
El numeral 7 del Art. 22 establece que: Durante las prorrogas se podr terminar unilateralmente el contrato
de arrendamiento cuando, se realiza el desahucio con tres meses de anterioridad y se indemniza al
arrendatario con tres cnones de arrendamiento, los cuales se consignan ante la alcalda de la localidad de

48

donde se encuentra el inmueble, y los podr recibir el arrendatario presentando una certificacin emitida por
el arrendador en la que conste que ya se entreg el bien.
Causales para que se d por terminado el contrato de arrendamiento unilateralmente por parte
del arrendador:
1.
2.
3.
4.

Cuando Lo necesite para habitar en un trmino no inferior a un ao

Cuando se vaya a demoler o se necesite para realizar mejoras
Cuando haya que entregarse el inmueble por cumplimiento de un contrato de compraventa
Cuando el arrendatario no ha permanecido en el bien por ms de 4 aos; siempre y cuando,
el arrendador lo indemnice con un canon y medio.

El arrendador deber garantizar que la causal por la cual termino unilateralmente el contrato es verdadera
con 6 meses del canon de arrendamiento, en la medida que, si no es cierta el dinero del canon de los 6
meses ira para el arrendatario.
Esta garanta se tiene que constituir en el momento que se realiza el desahucio, es decir, con tres meses de
anterioridad.
Nota. El tiempo inicialmente pactado no se puede modificar solo se puede unilateralmente en las prorrogas.
Nota. El arrendador solamente puede hacer uso de esta facultad cuando el contrato haya sido prorrogado,
significa esto que el arrendador debe respetar siempre el trmino inicial del contrato. En cambio, el
arrendatario est autorizado por la ley para recurrir a esta novedosa forma de terminacin del arrendamiento
inclusive cuando se est ejecutando el contrato en su perodo inicial.
Terminacin del contrato por parte del arrendatario
Tambin el arrendatario puede poner fin al contrato, como lo dispone el Art. 24 de la ley 820 de 2003:
causales
a. La suspensin de la prestacin de los servicios pblicos al inmueble, por accin premeditada del
arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren a su cargo. En stos casos podrn optar
por asumir el costo del restablecimiento del servicio y descontarlo de los pagos que le corresponda hacer
como arrendatario.
b. La incursin reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute cabal
arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante autoridad policiva
c. El desconocimiento
contractualmente

por parte del arrendador de derechos reconocidos

por el

al arrendatario por la ley y

d. Mal estado de la cosa arrendada

Igualmente prev la terminacin unilateral con indemnizacin, por el arrendatario, quien puede hacerlo en
cualquier momento, o sea, antes del vencimiento del contrato o de sus prorrogas, con el pago de una
indemnizacin equivalente a tres meses de arrendamiento, con previo aviso escrito al arrendador, no menos
de tres meses.
Claro esta que el arrendatario podr dar por terminado el contrato de arrendamiento a la fecha de
vencimiento inicial o de sus prorrogas, sin autorizacin y sin necesidad de invocar causal alguna diferente a
la de su plena voluntad de no continuar con el uso y goce, esto es, de no prorrogar el contrato, dando aviso
previo al arrendador a travs del servicio postal autorizado, con una antelacin no menor de tres meses a la
referida fecha de terminacin. Deber mediar el aviso escrito so pena de quede renovado automticamente
por un trmino igual al inicialmente pactado, pero con los reajustes si fueren legalmente aplicables.
Derecho de retencin del arrendatario
El arrendatario podr ejercer este derecho cuando el arrendador deba indemnizarlo por los daos que le ha
ocasionado o por las mejoras que as lo ameriten.

49

B. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL

No se habla de establecimiento de comercio sino de local comercial.
comercio no se aplican estas normas

Toda vez que, al establecimiento de

RENOVACIN:
El arrendatario que haya tenido el inmueble por dos aos consecutivos sin qua haya incumplido sus
obligaciones, tiene derecho a la renovacin del contrato, es decir, derecho a que se prolongue el contrato
por un periodo igual. El vencimiento del contrato no termina el contrato sino que se tiene derecho a un
periodo igual; pero las circunstancias imperantes son las que pacten las partes, aunque, no es permitido el
cambio del objeto del contrato ni ninguna modificacin a los elementos esenciales del contrato, sino a los
elementos accidentales del contrato. Por ejemplo: Aumentar el canon de arrendamiento, incluir servicios, etc.
Si las partes no acuerdan sobre las nuevas condiciones del contrato, el contrato contina, y le corresponde
al juez decidir sobre los nuevos trminos mediante una prueba pericial. La decisin del juez se har
retroactivamente.
Por ejemplo:
A arrendatario
B- arrendador
B- decide aumentar el 20% del canon de arrendamiento, por no ponerse de a cuerdo sobre sta
circunstancia, el juez resuelve. Al cabo de que ste resuelva sobre las circunstancias del contrato se
determina que ste no tena que pagar el 20% sino el 10%; por consiguiente, se tiene que devolver el 10%
restante retroactivamente por parte del arrendador por los meses que se hayan pagado. Igualmente, puede
suceder que se establezca que el canon es mayor al 20%, entonces, el arrendatario tiene que dar lo
faltante.
Es decir, Si al momento de la renovacin del contrato surgen diferencias entre las partes, esta se decidir
mediante proceso verbal, con intervencin del juez. El arrendatario, mientras sale la decisin del juez, estar
obligado a cubrir la renta o precio que rega las relaciones contractuales, de suerte que solamente reste
precisar la cuanta del canon. De ser superior, deber abonar el mayor valor desde cuando entr a regir la
renovacin, o sea, al vencimiento del contrato.
La renovacin se realiza de manera automtica excepto cuando:
1. cuando el arrendatario haya incumplido el contrato,
2.

cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitacin o para un establecimiento
suyo, destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y

3.

Cuando el inmueble deba ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse
sin la entrega o desocupacin, o demolido por su estado de ruina o para la construccin de una obra
nueva.

Nota. De comn a cuerdo las partes pueden disolver el contrato

Cuando las partes no se ponen de acuerdo con la renovacin, no es causal
contrato

para dar por terminado el

PRORROGA
Es una sancin para el arrendador, es una extensin del contrato en las mismas condiciones inicialmente
pactadas, sin derecho a pactar nuevas circunstancias y opera cuando el arrendado a incumplido con sus
obligaciones. Ejemplo: Cuando no ha cumplido con los requisitos para terminar el contrato, este se tiene que
prorrogar
Cesin y subarriendo

50

El Art. 523 del C.Co. Establece que: el arrendatario no podr, sin la autorizacin expresa o tcita del
arrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma que lesione los derechos del
arrendador, una destinacin distinta a la prevista en el contrato.
Para que l pueda subarrendar requiere de una autorizacin, que puede ser expresa o tcita. Es expresa
cuando directamente conviene el arrendador en el subarriendo y en tal sentido se lo manifiesta al
arrendatario. Ser tcita cuando convenga el uso y goce de un tercero de la cosa arrendada sin expresar su
voluntad en sentido contrario.
Segn el inciso segundo del Art. 523 el arrendatario puede permitir el uso hasta la mitad del inmueble
arrendado sin necesidad de obtener autorizacin expresa o tcita del arrendador, por mandato de la ley, y
no se afecte al arrendador.
La Cesin para que sea vlida requiere de la autorizacin del arrendador y siempre y cuando no se lesione
los derechos de ste

CANON DE ARRENDAMIENTO
No hay lmite para fijar el canon de arrendamiento en materia comercial, solo se tendr en cuanta para su
fijacin lo que produce el bien, sin embargo el lmite mximo es lo que usualmente la gente pagaran
Requerimientos para constituir en mora
La mora se encuentra regulada en el artculo 1608 del Cdigo Civil. Esta norma debe analizarse con
detenimiento, pues la regla general en que se debe requerir en mora al deudor para poder cobrar la
obligacin adeudada, salvo en los casos del numeral 1 y 2 de este mismo artculo. El contrato de
arrendamiento es uno de los eventos en que se debe requerir para constituir en mora al deudor una vez se
ha dejado de pagar un canon de arrendamiento. Es decir que se debe avisar a la parte deudora que est en
mora por no haber cancelado un perodo completo del pago de arrendamiento.
No se puede confundir el retardo con la mora, pues son dos eventos muy distintos, el retardo se da cuando
sin haberse cumplido un perodo completo de la renta se ha dejado de pagar lo establecido pero slo por
unos das, por ejemplo cuando no se paga dentro de los 5 primeros das sino el da 7, 10, o 15 del perodo o
mes de arrendamiento si se pactaron pagos mensuales. Una vez vencido el perodo completo (es decir el mes
si se pact mensualmente) existe mora. As lo seala expresamente el artculo 2035 del Cdigo Civil.
El artculo 2007 establece expresamente que el arrendador debe requerir al arrendatario para constituirlo en
mora.
Existen dos tipos de requerimientos:
Los privados contemplados en el artculo 2035, es decir las cartas que se envan por correo certificado o se
entregan personalmente al arrendatario y los judiciales sealados en el Cdigo de Procedimiento Civil, que se
tramitan segn el tipo de proceso que se va a iniciar (el declarativo para restituir el bien o el ejecutivo para
cobrar los cnones de arrendamiento) artculos 90 y 489 del Cdigo de Procedimiento Civil.
Las partes en el contrato de arrendamiento pueden renunciar a los requerimientos privados al momento de
suscribir el contrato, dado que en materia civil rige el principio de El contrato es ley para las partes y los
requerimientos no tienen el carcter de orden pblico que impida dicha renuncia.

TERMINACIN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL

El arrendador puede dar por terminado el contrato por las causales generales y especficas, como son:
1.
2.

Cuando necesite el bien para su propio negocio, que tiene que ser sustancialmente diferente al
instalado, o que se necesite para su habitacin
Cuando sea para mejoras necesarias

51

3.

Cuando amenace ruina.

En stos casos, es necesario que el arrendador desahucie al arrendatario en un trmino no inferior a seis
meses para la terminacin del contrato o de la renovacin o de sus prorrogas.
Cuando amenace ruinas o se necesite el bien para realizar mejoras, el arrendador tendr que avisar al
arrendatario en el trmino de 60 das anteriores a que se encuentre disponible el bien de si desea tomar en
arriendo nuevamente el bien, toda ves que, ste arrendatario tiene un derecho de prelacin y el arrendatario
tendr que manifestarse dentro de los 30 das siguientes a la comunicacin si desea tomarlo o no.
Si el arrendador no da aviso al arrendatario, o no lo usa en los trminos por los cuales dio por terminado
el contrato, tendr que pagarle al arrendatario los gastos de mudanza, las indemnizaciones laborales, las
indemnizaciones por baja de ventas, la reubicacin, lucro cesante.
Cuando trmino pactado es inferior a los dos aos, puede terminar por el agotamiento del plazo para lo cual
debe hacerse un desahucio que, por va de interpretacin, podra ser de un mes, si se tiene en cuenta los
periodos de desahucio generales establecidos por la legislacin civil, o de 6 meses considerando el desahucio
en otros puntos del arrendamiento comercial. Creemos que debe hacerse por el trmino de seis meses por
la especialidad.
C. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE PREDIO RSTICO O RURAL
Concepto
El arrendamiento de predio rstico es aquel que tiene por objeto el incremento del cultivo de las tierras y de
la produccin agrcola por sistema que entraen alguna especie de utilidad para ambas partes, cuyos
extremos de la relacin jurdica contractual son: Por una parte el arrendador, dueo de tierras, o propietario
del predio y arrendatario o cultivador tambin denominado aparcero o colono.
Para saber si es un contrato de predio rstico se hace por medio de la destinacin del bien, es decir, que
est destinado a sembrados sin importar que el bien se encuentre en la ciudad o alejado del casco urbano.
El arrendamiento incluye: la madera, el ganado y dems bienes necesarios para el predio, amenos que se
limite por las partes para que se entiendan no incluidos
El arrendatario deber devolverlos en el mismo estado en que fueron entregados, por ejemplo: si recibi
ganado en produccin de leche, se tiene que devolver ganado en produccin de leche, a menos que se pacte
algo diferente.
Nota. Los frutos van para el arrendatario.
Con las maderas el arrendatario no puede disponer de ellas
arrendador y los organismos ambientales

a menos que haya sido autorizado por el

Cuando se obtiene la autorizacin, se puede disponer de ellos pero se tiene que devolver en las mismas
condiciones, por ejemplo. Si existe un rbol que tiene 50 aos, segn el gobierno se puede dar por
equivalencia 20 rboles.
LA PARCERA:
Es un negocio de sociedad sin necesidad de que se constituya y consiste en que una persona pone la tierra
con todo lo que incluye y la otra persona, todo lo correspondiente al cultivo. Las ganancias sern lo que se
haya convenido y si no hubo acuerdo sern del 50% y 50% para cada una
OBJETO
El contrato de aparcera tiene por objeto principal el incremento de la produccin agrcola, mediante la
adjudicacin de tierras ya sea en propiedad o en arrendamiento, a los trabajadores que carecen de ellas y
comprueben su capacidad para explotarlas econmicamente.

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OBLIGACIONES DE LAS PARTES

Obligaciones del Arrendador
Principalmente se reduce a la entrega del predio objeto del goce por parte del arrendatario. Cuya entrega es
debe hacer de acuerdo con lo pactado dentro del contrato. Y las dems obligaciones se aplicaran las
establecidas en el contrato de arrendamiento regulado por el Cdigo Civil, en concordancia con las normas
agrarias vigentes.
Obligaciones del Aparcero o arrendatario
1. Obligado a gozar del predio o fundo mantenindolo en condiciones adecuadas a las de su entrega.
2. Es obligado el colono a la conservacin de los rboles y los bosques limitando el goce de ellos a los
trminos estipulados.
3. El colono esta facultado para cultivar, dicha facultad no comprende la tala de rboles, salvo se le
haya autorizado expresamente en el contrato.
4. El colono es obligado a cuidar del fundo para que no lo usurpen total o parcialmente, igualmente
esta obligado a dar aviso al propietario siempre que se hayan estipulado en el contrato los linderos.

DESAHUCIO
Como lo ha sealado el Cdigo Civil el desahucio que se debe realizar en el contrato de aparcera debe ser
con una antelacin de un (1) ao con el fin de hacer cesar.
Lo anterior en concordancia con la legislacin civil, manifiesta en la ley 100 de 1944 y consagrada en los
artculos 2036 a 2044 del Cdigo Civil.
D. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE OFICINAS
Concepto
Dentro de los contratos de Arrendamiento existe la modalidad del contrato de Arrendamiento de oficinas.
Este contrato permite la adquisicin de bienes (inmuebles), productivos, usados o nuevos; como (bodegas.,
OFICINAS, fabricas, locales comerciales, consultorios etc.) tanto el arrendador y el arrendatario estn sujetos
a una reglamentacin. En el contrato de arrendamiento de oficinas no existe una ley, especifica, se enfoca,
en el cdigo de comercio (como establecimientos de comercio), y algunas reglamentaciones ya establecidas
para los contratos de arrendamiento de (bienes rase urbanos).
DE ARRENDAMIENTO DE OFICINAS
Durante los ltimos aos, el muchas compaas en Amrica Latina han decidido abrir oficinas, para lo cual
buscan alquilar espacios en los cientos de la edificios que ya existen en la ciudad. El contrato de
arrendamiento de las oficinas se puede convertir en un costo importante para esas empresas, por lo cual hay
que tener un enorme cuidado a la hora de negociar.
En nuestra legislacin el cdigo de comercio, se encarga de regular las actividades que se realicen con bienes
(inmueble) con finalidades comerciales.
Establecimientos de comercio y su proteccin legal
Art. 515- Se entiende por establecimiento de comercio un conjunto de bienes organizados por el empresario
para realizar los fines de la empresa. Una misma persona podr tener varios establecimientos de comercio, y,
a su vez, un solo establecimiento de comercio podr pertenecer a varias personas, y destinarse al desarrollo
de diversas actividades comerciales.
Art. 533: Los establecimientos de comercio podrn ser objeto de contrato de arrendamiento, usufructo,
anticresis y cualesquiera operaciones que transfieran, limiten o modifiquen su propiedad o el derecho a
administrarlos con los requisitos y bajo las sanciones que se indican en el artculo 526.
Operaciones
sobre establecimientos de comercio
Art. 525.- La enajenacin de un establecimiento de comercio a cualquier ttulo se presume hecha en bloque o
como unidad econmica sin necesidad de especificar detalladamente los elementos que lo integran.

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Art. 518.- El empresario que a ttulo de arrendamiento haya ocupado no menos de dos aos consecutivos un
inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendr derecho a la renovacin del contrato al
vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos: 1. Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;
2. Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitacin o para un establecimiento suyo
destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y 3. Cuando el inmueble
deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o
desocupacin, o demolido por su estado de ruina o para la construccin de una obra nueva.
si existe concordia al momento de la renovacin del contrato
Art. 519.- Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovacin del contrato de
arrendamiento se decidirn por el procedimiento verbal, con intervencin de peritos.
Art. 521.- El arrendatario tendr derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a cualquier otra
persona en el arrendamiento de los locales reparados, reconstruidos o de nueva edificacin, sin obligacin de
pagar primas o valores especiales, distintos del canon de arrendamiento, que se fijar por peritos en caso de
desacuerdo.
Pargrafo.- Para los efectos de este artculo, el propietario deber informar al comerciante, por lo menos con
sesenta das de anticipacin, la fecha en que pueda entregar los locales, y este deber dar aviso a aqul, con
no menos de treinta das de anterioridad a dicha fecha, si ejercita o no el derecho de preferencia para el
arrendamiento. Si los locales reconstruidos o de la nueva edificacin son en nmero menor que los
anteriores, los arrendatarios ms antiguos que ejerciten el derecho de preferencia excluirn a los dems en
orden de antigedad.
Para saber que se acostumbra en materia contractual
REMODELACIN
Generalmente, las oficinas las ofrecen como un gran espacio abierto, una gran caja sin particiones o
subdivisiones interiores. En un espacio de oficina hay que dividir el espacio interno y existe una serie de
temas a tratar. El ms importante es el pago de la remodelacin.
Normalmente, el dueo de la propiedad le dar al arrendatario un dinero para los arreglos, sin embargo, es
ms fcil que el dueo de la oficina se encargue directamente. En ese caso, es necesario asegurarse de que
lo haga por un precio razonable.
Si el dueo se excede de un presupuesto previamente determinado, es el arrendatario quin tiene que cubrir
los costos adicionales. Uno de los requerimientos que se deben imponer al dueo de la propiedad es que
haga varias cotizaciones y as asegurar el menor costo posible.
Otro tema importante es determinar el plazo del cual se dispone para la remodelacin. Hay que asegurar que
el dueo de la propiedad tenga algn tipo de penalidad si no cumple con la fecha de entrega.
Las penalidades dependern de cada situacin, pero es normal para un arrendatario pedir una clusula de
terminacin del contrato por incumplimiento de ese plazo.
Otra cosa que es normal es que si el dueo de una oficina se demora en entregar el inmueble, debe pagar al
arrendatario el arriendo en otra parte hasta que est listo el inmueble original. El dueo de la oficina tambin
debe pagar los gastos de reubicacin en caso de incumplimiento.
Con un arrendatario GRANDE que genera ingresos importantes al dueo del inmueble, ste seguramente
aceptar pagarle los costos de reubicacin y el arriendo en otro sitio con tal de mantenerlo contento.
Con el arrendatario PEQUEO, sin embargo, solamente acordarn pactar la terminacin del contrato.
Cuando se acaba el contrato de arrendamiento, las mejoras normalmente le pertenecen al dueo del
inmueble, excepto con cosas que se puedan retirar sin que le hagan mucho dao a la estructura del mismo.
Si se va a gastar mucho dinero en mejoras, es mejor hacerlas conjuntamente con el dueo del inmueble para
que ste las apruebe.
MEDICIN DEL ESPACIO: El espacio se mide de dos formas:
El espacio total: Generalmente el arriendo se define sobre el espacio total. Porque se Le asignan un
porcentaje de ms reas comunes del edificio. Algunos edificios tienen ms reas comunes que otros y por
eso la renta puede ser mayor. Generalmente se asigna un 17 0 18 % de reas comunes a un arrendatario.
El espacio utilizable: Solo se arrienda lo necesario para la instalacin de la oficina.

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Tipo de arriendo
Existen dos conceptos de arrendamiento:
Arriendo bsico, que es el que debe pagar el arrendatario por el alquiler del inmueble. Este puede ser fijo o
variable durante el trmino del contrato, dependiendo de la situacin particular.
Arriendo es el adicional, que es aquel que el dueo de la oficina le cobra al arrendatario por concepto de
mantenimiento del edificio, incluyendo impuestos y seguros. Bsicamente, todos los costos asociados con ser
dueo y operar un edificio, excepto los pagos de la deuda, la depreciacin y la amortizacin, son pasados al
arrendatario. Estos costos se calculan con base en el espacio ocupado por el arrendatario.
Es importante tener cuidado con el arriendo adicional, pues es una puerta por donde el dueo de la oficina
puede cobrar rentas adicionales a las tpicamente no tiene derecho.
Existen varias formas para que el arrendatario pueda controlar este tipo de costos:
1. En lugar de negociar rubro por rubro, por ejemplo, el arrendatario puede negociar y acordar un monto
mximo de arriendo adicional.
2. Otra forma de controlar esto es determinar un ao base para calcular el arriendo adicional. Luego se
acuerda un porcentaje de incremento de estos costos por ao, Es importante, claro est, asegurarse que los
costos del ao base sean los correctos.
3. Otra forma de hacerlo es ir a cada categora y limitar el tipo de costos que no pueden ser pasados al
arrendatario. Uno de los costos que no se deben pasar al arrendatario es, por ejemplo, mejoras en el edificio
por nuevas leyes.
Si el Contrato de arrendamiento no est hecho de forma correcta, el arrendatario se puede encontrar en una
situacin donde tenga que responder por accidentes y catstrofes, Como incendios o huracanes). Es muy
importante que el dueo del inmueble est obligado a arreglar l mismo daos por estos conceptos, y lo que
haga en un plazo determinado en el contrato. Si el dueo no reconstruye o no lo hace a tiempo, el
arrendatario tiene la opcin de terminar el contrato. Tambin es importante exigir al dueo de la oficina que
tenga cobertura de seguros para las reas comunes del edificio.
Servicios del arrendatario
Es muy importante fijarse en los servicios que el edificio proveer al arrendatario, como, por ejemplo,
Las horas y los das en que funciona el aire acondicionado,
Los baos comunes, etc.
Generalmente, el dueo del inmueble se compromete a prestar esos servicios durante horas de trabajo
normales, y el uso de los mismos en horas extras corre por cuenta del arrendatario.
Terminacin del contrato
Si un arrendatario quiere irse del inmueble antes de que se cumpla el plazo, muy probablemente tendr que
negociar con el dueo del inmueble para pagar una suma de dinero por el tiempo que le queda al contrato.
Sin embargo, es muy normal que se planteen opciones de terminacin en los contratos.
1. Una muy comn, por ejemplo, es que en un contrato de cinco aos, el arrendatario tiene la opcin
de terminarlo una vez, generalmente al final del tercer ao.
2

Para contratos de diez aos, esta opcin generalmente se da al final del quinto ao, y a partir del
sptimo ao en adelante.
5. CONTRATO DE MANDATO

Concepto.
Es un contrato segn el cual una parte llamada mandante (propietario del acto jurdico), encarga a otra
llamada mandatario, la gestin de uno o ms negocios, por cuenta y riesgo de la primera.
Es un acuerdo de voluntades entre comitente o mandante, quien confiere el encargo, y el procurador,
apoderado o mandatario, de otro quien lo acepta.

55

Para que haya mandato es necesario que el acto sea voluntario, que genere efectos jurdicos y que no sea
de aquellos prohibidos por la ley.
Por excepcin hay actos jurdicos que no se pueden confiar a otra persona:
a. el testamento: puesto que es indelegable y no se puede confiar a otra persona su
realizacin, por ser una manifestacin de la voluntad del testador.
c. La absolucin de posiciones o interrogatorio de parte: por tener un inters para quien
solicita la confesin y una implicacin de orden patrimonial para el que las absuelve. La
confesin por apoderado solamente es pertinente cuando es judicial, que se presume para la
demanda, las excepciones y las correspondientes contestaciones.
Representacin
Legal: cuando es conferida por la ley. Padre frente
ha hijo no emancipado. Tambin es legal la
representacin que se da en el campo de derecho publico respecto de las personas jurdicas.
Voluntaria o convencional; nacida de la voluntad de los particulares como en el caso del MANDATO.
Requisitos
a. Voluntad emitida por el representante (mandatario).
b. La actuacin del intermediario (contemplatio domini), en nombre del interesado mandatario) en nombre
del representado (mandante).
d. El poder o facultad de obrar del representante.
TIPOS DE MANDATO
1. MANDATO CON REPRESENTACIN: El mandatario celebra el contrato objeto del mandato con un
tercero pero lo hace a nombre del mandante, es decir, surge una relacin contractual entre el
mandante y el tercero.
2. MANDATO SIN REPRESENTACIN: El mandatario al momento de realizar el acto jurdico, objeto
del mandato desconoce al mandante, es decir, acta a su propio nombre, y la relacin contractual
solo surge entre el tercero y el mandatario sin vincular al mandante.
En el mandato sin representacin aun cuando el mandatario acte a nombre propio, tiene que reproducir el
acto al mandante. Y lo que pueda reclamar el mandatario al tercero se traduce del mandatario al mandante
3. MANDATO POR RATIFICACIN: Inicia como una agencia oficiosa, el agente acta a mutuo
propio, pero cuando el mandante se toma conocimiento de la gestin, es posible que la ratifique y en
ste caso se aplicaran las normas del mandato; de lo contrario si el mandante no lo ratifica, se
regir como una agencia oficiosa en donde se discutir se es til o no.
CARACTERSTICAS
-

Bilateral.
Consensual: Cuando se trata de encargar genricamente todos los actos que le corresponden una
persona ser mandato general y requiere de escritura pblica
Onerosa en materia comercial
Gratuito en materia civil
Aunque puede pactarse en contra, es decir que el
Nominado
contrato comercial sea gratuito y contrato civil sea
Principal
oneroso
Conmutativo

REQUISITOS DE VALIDEZ Y EXISTENCIA

CAPACIDAD
-

Capacidad del mandante: debe ser legal y plena, pues esta comprometiendo su patrimonio como si fuera
un acto celebrado directamente por l, ya que el mandatario no hace otra cosa que emitir una
declaracin de voluntad por su cuenta, aunque ante tercero obre en su propio nombre.

56

Capacidad del mandatario: debe ser capaz por que l tambin emite una declaracin de voluntad al
celebrar un contrato con el mandante.

Situacin del mandatario cuando es incapaz

Cuando un menor de edad contrata con el mandante, se puede demandar el contrato, y pedir la rescisin del
contrato, siempre y cuando sea antes de que se ejecute el contrato.
Cuando el menor de edad contrata con un tercero a nombre del mandante, los actos son vlidos y producen
plenos efectos entre el mandante y el tercero. El menor acta como mandatario dentro de los lmites del
mandato.
Lo anterior solo apera en el contrato de mandato con representacin porque el mandatario es un transmisor
de la voluntar del mandante y en consecuencia se predica la capacidad del mandante y la del tercero y no la
del mandatario.
En el contrato de mandato sin representacin, el mandatario tiene que tener capacidad para llevar a cabo el
acto objeto del mandato.
CONSENTIMIENTO
Existe un principio que establece: En derecho el que calla no otorga
En el contrato de mandato si en mandatario se dedica profesionalmente a realizar tipos de mandato, el
silencio otorga, es decir, el silencio crear su aceptacin por cuanto l tendr que manifestar su voluntad de
no aceptarlo. Ejemplo. Los abogados
Si el mandatario no se dedica profesionalmente a realizar mandatos se regir por el principio de quien en
derecho calla no otorga.
El contrato de mandato igualmente, puede ser aceptado tcitamente, cuando el mandatario recibe el
mandato y ste realiza un acto objeto del mandato, queriendo decir que acepto el contrato.
OBJETO
Es el contenido de la declaracin de la voluntad, es decir, el propsito de la gestin, por ello debe versar
sobre actos jurdicos y no materiales.
LA RESPONSABILIDAD DEL MANDATARIO
El mandatario responde
encargo

segn el Art. 2155 del CC. hasta de la culpa leve

en el

cumplimiento de su

La culpa leve se divide en:

-

Culpa leve simple: Cuando el contrato es gratuito

Culpa leve ms estricta: Cuando el contrato es remunerado
Culpa leve menos estricta: Cuando el mandatario se ve obligado a aceptar el mandato

Responsabilidad especial del mandatario: segn el Art. 2178 del CC. El mandatario puede, por un pacto
especial, tomar bajo su responsabilidad la solvencia de los deudores y todas las incertidumbres y
embarazos del cobro. Constituyndose entonces en deudor principal para con el mandante y son de su
cuenta hasta los casos fortuitos y la fuerza mayor.
FORMAS DE OTORGAR EL MANDATO

Individual: Cuando una persona es el mandante y una sola persona es el mandatario

Colectivo: Cuando el acto jurdico que se manda, permite ser ejecutado por partes, en consecuencia
puede darse una parte a un mandatario y otra a otro mandatario. Aqu es un solo mandato. Con
respecto a la pluralidad de mandatarios se puede presentar:

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Mandato conjunto: Cuando se le confiere poder a dos o ms personas y se les prohbe actuar, en
relacin con la gestin encomendada, separadamente.
Mandato solidario: Se le otorga el mandato a dos personas y no importa quien realiza el mandato
Mandato sustitutivos: Cuando mandato se ejecuta por varias personas sin estar designadas previamente.
En ste caso es el derecho del mandatario de sustituir, pero si l sustituye responde por lo que haya
hecho el sustituido.
Si la autorizacin est autorizada por el mandante, el mandatario solo responde por la solvencia e
incapacidad del sustituto pero no por su gestin, porque esta ser del mandante.
Si la sustitucin est prohibida y se sustituye, lo que realiza el sustituto no vincula al mandante

En el mandato judicial cuando se designa al apoderado sustituto, o si se nombra a varios apoderados se

entender que el primero de ellos es principal y que los dems sustitutos, estos solo podrn actuar cuando el
principal manifieste que no lo va hacer.
Segn la gestin

Mandato especial: cuando se confiere bien a una o ms personas, para uno o varios negocios
determinados.

Mandato general: cuando se confiere bien a una o ms personas, por uno o ms mandantes, para todos
los negocios.
ADMINISTRACIN DEL MANDATO
Hace referencia a la forma como el mandatario debe ejecutar el contrato de mandato.
1.

El mandatario est obligado rigurosamente al objeto del contrato, si se excede en sus

facultades sus actos sern imponibles al mandante y responder personalmente frente al tercero
como si fuera un acto individual entre ellos Ejemplo: El abogado no tena la facultad para recibir, el
mandante puede obligar al deudor, que cumpla con su obligacin. El abogado tendr que responder
frente al deudor.

2.

El mandatario est obligado a buscar un mejor provecho y evitar los actos perniciosos, si
el mandato genera un perjuicio al mandante, el mandatario tiene que abstenerse, si existe una
forma que sea ms beneficiosa para el mandante, el mandatario puede apartarse de la forma dicha
por el mandante y optar por la ms beneficiosa

3.

El mandatario le est prohibido aprovecharse de los efectos del mandato, Ejemplo: Si el

mandante entrega un dinero al mandatario para que l lo ponga en el mercado, el mandatario no
podr tomarlo para s, solo podr ponerlo en el mercado. Cuando el mandatario se aprovecha de los
efectos del mandato, es el nico caso en el que el mandatario tendra que pagar los intereses e
indemnizar perjuicios, (se est indemnizando doble vez).

OBLIGACIONES DEL MANDANTE

1. Pagar la comisin que haya pactado con el mandatario
2. Rembolsar los gastos en que haya incurrido el mandatario para la ejecucin del contrato,
Aqu el mandatario puede pedir los gastos de manutencin y administracin, pero no gastos de
disposicin, porque el mandante puede pactar con el mandatario que administre y conserve, pero no
puede pedirle que disponga, sta es una facultad inherente al contrato de mandato.
3. Esta obligado a indemnizarle perjuicios que el mandatario haya sufrido en la ejecucin del
contrato, Si el mandante incumple el mandatario puede retener los efectos del mandato hasta que
le cumplan.
Actos del mandatario
Los actos que se hacen en relacin con el patrimonio se clasifican as:
a. De conservacin: Aquellos que tienden a evitar que los derechos que se tienen desaparezcan o se
destruyan, es decir que buscan asegurar el cumplimiento de esos derechos. (ius utendi).
b. De administracin: sirven no solo para asegurar el caudal patrimonial sino tambin para obtener una
produccin, por lo menos normal, de dicho patrimonio. No busca cercenarlo. (ius fruendi).

58

c.

De disposicin: persiguen una enajenacin patrimonial, o la constitucin de gravmenes o limitaciones

del derecho de dominio. (ius abutendi).

Efectos del incumplimiento de las obligaciones del mandante: el mandatario puede desistir de su
encargo, pues es resultado de una conducta contra-contrato la cual disuelve el vinculo entre mandante y
mandatario. Pero se debe diferenciar de la renuncia del mandato, ya que esta es un acto unilateral.
Derecho de retencin del mandatario: podr ejercerlo cuando no se le haya pagado su remuneracin,
como de los reembolsos, anticipaciones e indemnizaciones a cargo del mandante.
Rendicin de cuentas del mandatario
Debe presentar una relacin pormenorizada, con las partidas correspondientes del ingreso y egreso
obtenido y realizado con motivo de la gestin. Es por ello que el mandatario es responsable de lo que haya
dejado de recibir el mandante por su culpa.
Prohibiciones al mandatario:
a) aprovecharse de las cosas que el mandante le entrega o de las que recibe de la gestin, en beneficio
personal
b) Auto contratacin es decir cuando en cabeza del mandatario se da, adems, la calidad de tercero es
decir de parte contratante; Como puede suceder cuando el mandante le confiere el encargo para que
venda una cosa de su propiedad y el mandatario la compra.
c) Le esta prohibido salvo mandato especial, colocar dineros del mandante a inters y hacer donaciones
de bienes del mandante.
Acciones del mandante frente al delegado: cuando el mandatario tiene acciones frente al delegado, se
confiere una accin oblicua al mandante: Pedir todo cuanto pueda hacer el mandatario por el encargo
conferido. (art. 2164 C.C.).
TERMINACIN DEL MANDATO
Causales generales
1. Por ejecucin del contrato: es claro que una vez ejecutado el negocio, quedan agotadas las facultades
del mandatario y por lo mismo el mandato ya no tiene objeto que perseguir.
2. Por acto unilateral de los contratantes: tanto la revocacin
del mandante como la renuncia del
mandatario son actos unilaterales que extinguen el mandato en sus efectos externos. Al ser actos libres
y voluntarios que cuando se hacen sin motivo alguno, procede la indemnizacin de perjuicios.
3. Por muerte del mandante: ya que trae como consecuencia un cambio en el titular del patrimonio
dejado por aquel. Y como en ese patrimonio irn a repercutir los actos del mandatario, es claro que para
que dicha repercusin se produzca debe contarse con la voluntad del nuevo titular, mediante el
otorgamiento de un nuevo mandato.. Si se trata de un mandato judicial este no termina y continua hasta
que los herederos lo revoquen, si ya se ha presentado la demanda.
4. Por quiebra o insolvencia o interdiccin del uno u otro: la interdiccin implica que queda en
incapacidad para el manejo de sus bienes y si no puede hacerlo directamente tampoco puede hacerlo por
intermedio de sus mandatarios. si por el contrario el mandatario es declarado interdicto el mandato
termina, ya que si este no puede administrar sus propios bienes mucho menos bienes ajenos.
Si el mandante quiebra, sus bienes entran a ser administrados por un tercero, quien en ejercicio e sus
funciones tiene control patrimonial del quebrado, el tercero va a constituirse en administrador y no debe
tener interferencia alguna por ello el mandato termina.
Causales especficas
5. Revocacin el mandato: deber al mandatario la remuneracin pactada
o la usual a falta de
convenio, sea cual fuere el resultado de la gestin. La revocacin produce efectos desde el da en que el

59

mandatario a tenido conocimiento de ella. El mandante puede pedir al mandatario la restitucin de todos
los instrumentos que haya puesto en sus manos para la ejecucin del mandato.
6. Renuncia del mandatario: al ser un acto unilateral, no produce efectos ni siquiera despus de ser
comunicada al mandante. Se requiere que transcurra a partir de dicha comunicacin un termino
razonable que el juez estimara, dentro del cual el mandante haya podido proveer a los negocios que
haba conferido al mandatario. Si el mandatario suspende sus actividades mediante renuncia, o si las
suspende despus de comunicada la renuncia, ser obligado a indemnizar al mandante, los perjuicios que
por ello le sigan. Salvo en el caso en que el mandatario se vea forzado a cesar la administracin del
negocio del mandante por una causa grave, como enfermedad o amenaza de sus propios intereses.
6. CONTRATO DE OBRA
Es el contrato en virtud del cual una parte encarga a otra la realizacin de una obra material bajo una
remuneracin y sin mediar subordinacin ni representacin.
Se diferencia del contrato de mandato toda vez que ste hace relacin a un acto jurdico y existe
representacin y el contrato de obra a una obra material y no existe representacin.
Elementos:
-

Acto jurdico: produce efecto entre las partes que se vinculan mediante un acuerdo de voluntades.
Realizacin o ejecucin de obras materiales: es el objeto del contrato, a lo que se obliga es una obra
material sin representacin alguna del empresario, la que impone la naturaleza y efectos del contrato y
es all cuando se separa del mandato.
Remuneracin: el artfice de la ejecucin de la obra persigue una remuneracin que representa el
precio
No hay subordinacin: existe plena independencia por parte del que ejecuta la obra.

Tanto la capacidad, el consentimiento y la causa licita son requisitos indispensables para la conformacin
de este contrato.
Caractersticas

Consensual.
Bilateral.
Oneroso.
Conmutativo.
Principal
Nominado.

PARTES:
DUEO O COMITENTE
CONTRATISTA O ARTFICE: Encargado de realizar la obra
OBLIGACIONES DEL ARTFICE
1. Realizar la obra encomendada, de acuerdo con las condiciones sealadas en el contrato, y a
falta de estipulacin, que la obra sirva para un aprovechamiento normal sin defectos que impidan
su uso o le reste utilidad.
2. El artfice tiene que ceirse al encargo, El artfice no puede cobrar por exceso de lo pactado aun
alegando mejores condiciones y mejor calidad, como tampoco podr retirar la mejora. Cuando el
artfice no se cie al encargo de la obra estara incumpliendo con el contrato de obra.
3. Entregar la obra en el tiempo estipulado, la obra debe ser entregada al momento del vencimiento
del plazo acordado, sino representa el resultado
previsto el
artfice se encuentra
en
incumplimiento y el dueo de la obra puede exigir el cumplimiento o la resolucin del contrato y
en ambos casos con indemnizacin de perjuicios, ya que se trata de una obligacin de hacer.

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OBLIGACIONES DEL DUEO O COMITENTE

1. Pagar la obra, El precio ser el que acuerden, de lo contrario ser el que se paga por una obra
similar o el que estime a juicio equitativo de peritos.
Si el dueo o comitente entrega los materiales para la confeccin y la cosa perece por defecto de los
materiales, el dueo deber el precio de la obra siempre y cuando la obra haya sido aprobada y el
contratista o artfice haya ignorado la mala calidad de los materiales, o que conociendo de la mala
calidad haya advertido al dueo de la obra, de lo contrario, si el artfice acta aun a sabiendas de la
mala calidad y no advierte al dueo de la obra el contratista responde por la obra y no tendr derecho
al precio.
Igualmente deber el precio cuando la cosa perece en la mora del precio
2. Cooperar en la confeccin de la cosa, Si en dueo de la obra no coopera con la obra y por su culpa
la obra no puede entregarse, ste deber el precio.
3. Recibir la obra, de acuerdo a lo estipulado en el contrato, si se coloc en mora de hacerlo los
riesgos de los materiales y de la obra corren por su cuenta, debiendo el precio. Si el dueo alega
que la obra no se ejecuto debidamente, se nombrara por las partes peritos que decidan sobre el
reparo formulado. Si la inconformidad prospera, el artfice podr ser obligado a hacerla de nuevo o
la indemnizacin de perjuicios
DISOLUCIN DEL CONTRATO DE OBRA
a. Resolucin convencional de las partes.
b. Por declaracin de nulidad.
c. Por las causales generales, que sirven para extinguir las obligaciones nacidas de un contrato.
d. Por muerte del artfice
CONTRATO DE CONSTRUCCIN DE EDIFICIOS
Envuelto dentro de las normas generales del contrato de obra, se diferencia, en la medida que en el contrato
de construccin de edificios, existe una garanta que no se encuentra en los dems contratos y que consiste
en que el artfice garantiza la construccin hasta por 10 aos por vicios estructurales.
PRECIO Y UTILIDAD
Se puede fijar por precio nico: Es un precio determinado, y el dueo de la obra desde un comienzo sabe
cuanto va a pagar.
Se puede fijar a precio unitario: Se cobra hasta la obra negra, es decir, no queda determinado el precio
global de la construccin, sino apenas el de cada una de las partes ms o menos homogneas que componen
aquella y en relacin con una unidad de medida. En este caso el dueo de la obra no esta seguro sino de los
precios unitarios as estipulados, pero no de cual va a ser el costo total de la obra.
Por presupuesto o por administracin delegada: Un porcentaje del valor final, en cuyo caso el precio a
que tiene derecho el empresario consiste en un porcentaje sobre lo invertido en materiales o mano de obra.
CLUSULA DE REAJUSTE DE PRECIO
Cuando se establece la posibilidad de modificar el precio por concepto de encarecimiento de materiales o
de los jornales.
Se deja abierta una especie de clusula de imprevisin o de revisin, en razn por el cambio de los planes
originales de la construccin como por fenmenos permanentes de alzas en los precios de los materiales o
valores salriales para los trabajadores que se empleen en la obra.
Es por ello que concluimos, que si en el contrato de construccin no se dice nada sobre las posibilidades
de modificacin de precio, est resulta inalterable, aun cuando las circunstancias posteriores
sean
desfavorables o favorables par el empresario o artfice.

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Entonces, no obstante el mayor valor no opera automticamente, si circunstancias adicionales aumentan el

precio, el dueo de la obra estar obligado a su reconocimiento, y ante su negativa, podr el artfice
demandarlos judicialmente.
Cuando el artfice comete un dao el dueo de la obra puede solicitar la resolucin del contrato ms la
indemnizacin de perjuicios.
Si el artfice mejora las circunstancias sin autorizacin del dueo de la obra para cobrar un mayor valor, el
artfice perder lo hecho porque el dueo no pagar ms de lo pactado.
Esta clusula es accidental, las partes tiene que pactarla.
Cuando el artfice tiene que valerse de empleados para la realizacin dela obra, el dueo de la obra asume
una responsabilidad subsidiaria para el artfice.
Ejemplo: Si alguno de los empleados sufre un accidente y el artfice no responde, el empleado puede exigirle
que responda al dueo de la obra.
Si el dueo de la obra tuviera que pagar, se subroga los derechos que podra tener con privilegio el artfice.
CONTRATO CIVIL DE OBRA
Notas generales
Descripcin. El contrato civil de obra, se encuentra regulado en el cdigo civil en los artculos 2053 a 2063,
dentro del ttulo XXVI del contrato de arrendamiento.
Concepto
El contrato civil de obra, es una convencin a travs de la cual una parte llamada contratante le encarga la
elaboracin de una obra determinada y especfica a otra parte llamada contratista.
Diferencias con otros contratos:

Este contrato se diferencia del contrato de trabajo por obra o labor contratada, en que del primero se
deriva una obligacin de resultado y el contratista puede ser una persona natural o jurdica y del segundo
se deriva una obligacin de medio y el contratista slo puede ser una persona natural.

De igual manera, el contrato civil de obra, tiende a ser confundido con el contrato de prestacin de
servicios, contratos que han sido regulados en el cdigo civil. La diferencia de uno y otro tipo de contrato,
radica en que el primero es decir el contrato civil de obra es una clase de contrato que se ha
desarrollado con ocasin del contrato de arrendamiento de servicios materiales y el segundo es una clase
de mandato.

Subordinacin jurdica. En un contrato de prestacin de servicios profesionales, debe determinarse con

claridad su naturaleza, para evitar que se configure un contrato de trabajo. El elemento diferenciador de uno
y otro es la subordinacin jurdica, pues aunque en ambos se presta un servicio personal cuando la
asesora se pacta con personas jurdicas, no existe problema alguno, en el contrato laboral se est ante
este tipo de subordinacin.
El incumplimiento del contrato de obra civil puede ser demandado ante los jueces civiles y slo en
aquellos eventos en que con ocasin de estos contratos se realicen actos regulados por el cdigo de
comercio, se podr demandar ante los jueces de comercio en las ciudades donde existe y en los dems casos
ante los jueces civiles.
Caractersticas
-

Es consensual, por tanto no requiere sino del acuerdo de voluntades de las partes, sin embargo, se
recomienda celebrar este contrato por escrito para efectos probatorios y poder hacer efectivas ciertas
clusulas que se pactan en el contrato.
oneroso: hay un precio por la obra, que se obliga a ejecutar el empresario
Bilateral.
Nominado.
Principal.

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Determinacin del objeto

El objeto de la obra que se pacte en este contrato, debe estar determinado claramente para poder exigir al
contratista su cumplimiento, pues de este contrato se deriva una obligacin de hacer.
Suministro de materiales.
Si el contratante es quien entrega la materia para la confeccin de la obra, el contrato debe entenderse de
arrendamiento, sin embargo, si quien suministra los materiales es el contratista el contrato se convierte en
una venta (C.C. Art. 2053).
7. CONTRATO DE MANDATOS ESPECIALES QUE
MERCANTILES ESPECIALES

SE HAN ESPECIFICADO COMO CONTRATOS

CORRETAJE
El corretaje es un contrato por el cual una parte se obliga a mediar entre la oferta y demanda de
determinados bienes o servicios, promoviendo el perfeccionamiento de un contrato entre los ofertantes y
demandantes respectivos.
La contraparte en el contrato de corretaje se obliga a pagar una comisin por el servicio de mediacin.
Quien participa como mediador es el corredor. La actividad del corredor se caracteriza porque se limita a
vincular a las partes sin entrar dentro de la circulacin de los bienes. El contrato cuyo perfeccionamiento se
promueve se celebra directamente entre quien ofrece determinado bien o servicio y quien lo demanda.
Cuando el comerciante encarga al corredor, el corredor lo nico que hace es conocer el entorno y unir las
ofertas con las demandas, es un contratista temporal por une y corre
El corredor no es un trabajador no es un trabajador permanente, sino apenas compra y vende y desaparece.
Naturaleza jurdica del corretaje:
El Cdigo de Comercio contiene normas sobre la persona del corredor y sobre su forma de proceder en el
ejercicio del corretaje pero no se determina en qu consiste el corretaje. Vamos a analizar lo que no es
primero y luego las teoras sobre su naturaleza.
a. No es un nuncios: Su actividad no se limita simplemente a trasmitir un mensaje; no se limita a ser
portador material de una declaracin de voluntad sino que debe agregar su propia iniciativa personal
para aportar elementos de conocimiento tiles a las partes contratantes, aconsejarles y sugerir
soluciones para allanar dificultades
b. No es gestor de negocios: No lo es, pues no concluye personalmente el
partes (art. 332)

negocio que interesa a las

No es un mandatario.
Algn autor aislado sostiene que en el corretaje hay un mandato entre quien encarga el negocio y el
corredor. Entendemos que es claro que no es un mandato. El corredor no tiene representacin de la parte
que lo contrata; no debe realizar negocios jurdicos a nombre y por cuenta de ste. Slo se le encomienda
una labor de acercamiento. Una persona le requiere al corredor que se interponga en un negocio, que busque
a otro contratante y que trate con l.
c. El corredor no tiene funcin de representacin. No est autorizado para celebrar un negocio jurdico
sino para plantearlo, para preparar un contrato cuya conclusin efectuarn por s los interesados.
La prestacin del corredor es siempre de naturaleza material. El corredor no realiza ningn acto jurdico, no
concluye el negocio puesto que el contrato resultado de su intermediacin se produce entre las partes.
Ms aun, la obra que realiza el corredor es en inters de ambas partes, no slo de aqulla que estimul su
actividad intermediaria. El mediador opera en forma libre y en el inters de las partes contratantes,

63

suprimiendo o atenuando los obstculos de las tratativas a fin de que las dos voluntades antagnicas
converjan en el mismo punto y concluyan directamente un negocio. El mandatario contrata, el mediador hace
contratar.

COMISIN
El corredor tiene derecho a una comisin cuando se perfecciona el contrato y no cuando se cumplen las
prestaciones, de tal manera que la nica forma de que l pierda su comisin es cuando no se perfecciona el
contrato o cuando resulta nulo.
CARACTERSTICAS
1. No es permanente: su cargo, es un intermediario de momento, a diferencia de la Agencia que tiene
vocacin a la duracin y ala estabilidad. El corredor recibe un encargo concreto para un negocio concreto y
luego que lo promociona y contacta las partes se despide.
El mediador, en el contrato de corretaje recibe
una remuneracin.
2. El corretaje es un contrato principal; es un negocio jurdico de colaboracin, pues las partes consiguen un
inters comn, es oneroso, pues el corredor tiene derecho a remuneracin, pero solamente cuando
efectivamente se concluya el negocio jurdico que promovi. Es adems un contrato tpico y consensual.
PARTES:
1. EL CORREDOR
2. LA PERSONA QUE HACE EL ENCARGO
OBLIGACIONES DE LAS PARTES
-OBLIGACIONES DEL CORREDOR
1. Informacin: Debe comunicar a las dos partes (oferta y demanda) de todas las circunstancias
conocidas e importantes para la realizacin del negocio, de todas aquellas circunstancias que l
conozca y que se relacionen con la valoracin y la seguridad del negocio
2. Debe guardar secreto sobre las consecuencias del negocio
3. No puede delegar su funcin: El corredor a diferencia del mandatario no puede sustituir por su
funcin es indelegable.
4. Debe llevar libros especiales: En los que se registre todas las operaciones que realiza, y estos
libros de comercio tiene un mayor valor probatorio a los libros de las partes, debido a que, se
presume la imparcialidad y la fidelidad del corredor.
5. Imparcialidad. El compromiso de defender el inters de la persona de quien recibe el encargo, y si
este es doble estar obligado a defender de manera imparcial, los intereses de ambas partes. Es
decir, la objetividad en la apreciacin del negocio y en la informacin que se d a las partes.
6. Responde de manera especial por la buena fe: Cuando EL corredor no cumple con su obligacin
de informacin y existan vicios redhibitorios, le corresponder al corredor sanearlos.
-OBLIGACIONES DE LA PERSONA QUE HACE EL ENCARGO
1. Pagar al corredor: Si son dos personas las que hacen el encargo las dos debern pagar la comisin
al corredor.
2. Si un corredor, ha recibido su encargo de una persona y otro corredor a su vez de otra, y ambos
corredores concretan el negocio, hay pluralidad de contratos de corretaje y pluralidad de corredores.

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Cada uno de los corredores tendr derecho a un porcentaje de la retribucin, la que se dividir por
partes iguales entre los corredores intervinientes, salvo estipulacin en contrario.
3. Si el caso es que, un corredor recibe el encargo de varias personas, para que facilite entre ellas un
mismo negocio, la remuneracin deber pagarla los intervinientes en partes iguales. nicamente
pagar la remuneracin el vendedor si lo establecen en una clusula accidental, expresa y previa
disposicin contractual en el contrato de corretaje, de lo contrario los intervinientes responden de
manera solidaria en partes iguales.
La relacin entre el contrato mediado y el celebrado, hace referencia a una relacin de causa y efecto
que indudablemente se impone para que el corredor pueda tener derecho a su retribucin, puesto que su
actividad se desarrolla como ya lo habamos dicho, en establecer el negocio en los trminos y condiciones
que su cliente le solicita; si viene otro corredor y consigue la conclusin del negocio, es el segundo quien
tiene derecho a la remuneracin. Si existe la labor de acercamiento ya hay identidad, esto genera
remuneracin as se incurra en la practica ilcita de utilizarlo, despedirlo y luego las partes directamente
llegar a la conclusin del negocio.
EXTINCIN DEL CONTRATO DE CORRETAJE
1.
2.
3.
4.

Cuando se concreta la oferta y la demanda

Por vencimiento del plazo o condicin
Por renuncia del corredor
Si el corredor es persona natural, se extinguir por la muerte del corredor
CONTRATO DE AGENCIA

Es el contrato en virtud del cual el agente de manera permanente y estable realiza la explotacin promocin
y produccin a nombre del empresario en un ramo especifico dentro de una zona prefijada.
Promocin: Consiste en fijar el producto en la mente de los usuarios
Explotacin: Es vender el producto
Promover: Es promover el producto en el pblico
REQUISITOS
-

Permanencia
Estabilidad

Se diferencia de del contrato de corretaje, toda ves que el

corredor desaparece cuando une la oferta y la demanda

El agente tiene derecho a devengar a la finalizacin de su labor el promedio mensual de los ltimos tres
aos, y por cada ao de servicio se le aplica una mensualidad
El contrato de agencia existe cuando se dan los elementos independientemente como el contrato se halla
denominado por las partes Ejemplo: que se haya denominado contrato de produccin, si rene los elementos
del contrato de agencia, este contrato existir.
CONTRATO DE CONSIGNACIN O ESTIMATORIO
Concepto
Es utilizado en bienes muebles. Donde una persona denominada consignatario, contrae la obligacin de
vender mercancas de otra, llamada consignante, bajo previa fijacin de un precio que aquel debe
entregar a ste.
Consiste en que el empresario entrega al consignatario un determinado bien para que sea vendido dentro de
determinado plazo o condicin con cargo a pagarle al consignatario una determinacin. Aqu el consignatario
no adquiere el bien; lo recibe a ttulo de consignacin. Lo anterior implica un mandato a ttulo dispositivo
pero no traslada el dominio

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El consignatario cuando vende lo hace con facultad de mandato a ttulo dispositivo. Ejemplo. Se deja
mercanca en un almacn para que se venda, cuando se vende, el consignatario se queda con un porcentaje
o con un mayor valor.
El consignatario tendr derecho a hacer suyo el mayor valor de la venta de las mercancas y deber pagar
al consignante, el precio de las que hayan vendido o no le haya devuelto al vencimiento del plazo
convenido, o en su defecto, del que resultare de la costumbre. Cod. Co. Art. 1377.
Caractersticas:
1.
2.
3.
4.

Es un contrato bilateral, consensual, y real.

Se basa en un objeto o mercanca determinable.
Existe un plazo o condicin, que si este se vence y el consignatario ni ha devuelto la mercanca
deber cancelar su valor.
Como el consignatario es quien vende el producto, atendiendo a la buena fe y a la seguridad jurdica
del consumidor; frete al ste el consignatario responde como dueo, y no se podr alegar lo
contrario; sin embargo el consignatario puede repetir contra el verdadero dueo

Obligaciones de las partes, Son de dos clases:

Obligaciones del consignante:

Entregar la mercanca segn el plazo convenida.

Fijar el precio.

Fijar l termino de duracin

Recibir la mercanca que no se venda trmino del plazo.

Obligaciones del consignatario:

Recibir la mercanca.

Cuidar la mercanca.

Cancelar su valor al trmino del plazo.

Devolver la mercanca no vendida al trmino del plazo.

Efectos del contrato:

Ante los terceros el consignatario se refuta dueo y debe ser responsable por los vicios que conozca de
la mercanca.
Existe un mandato dispositivo, es decir sin representacin.
No hay traslacin del dominio.
Es responsable hasta por culpa leve de la custodia de la mercanca.
No responde por el deterioro o prdida de ellas provenientes de su naturaleza, de vicio propio o de
fuerza mayor.
El consignatario podr vender las cosas a un precio mayor que el prefijado, a menos que el
consignante lo haya prohibido y en consecuencia tendr derecho a la comisin estipulada.

Las mercancas dadas en consignacin no podrn ser embargadas ni secuestradas por los acreedores del
consignatario, ni forman parte de la masa de la quiebra.

El consignante no podr disponer de las mercancas, ni exigir el precio de las vendidas ni el

consignatario devolver las que ya ha recibido, hasta que no se cumpla el plazo.
CONTRATO DE PREPOSICIN

Concepto
Es una forma del contrato de mandato que tiene como objeto la administracin (acto jurdico) de un
establecimiento de comercio por parte de una persona natural o jurdica.
La utilidad de este contrato se puede observar cuando esa administracin es otorgada a una persona
jurdica; cuando se otorga a persona natural se puede confundir con un contrato laboral.
Es un contrato en virtud del cual el dueo de un establecimiento de comercio encarga a un comerciante
profesional la administracin del establecimiento de comercio.

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Este contrato implica una subordinacin, que no se debe confundir con la subordinacin del contrato laboral,
pero siempre y cuando la persona sea una persona natural, toda ves, que en el contrato de preposicin el
comerciante puede ser una persona natural o una persona jurdica.
El contrato de preposicin tiene como caracterstica fundamental su inscripcin en la cmara de comercio
constituyndose en una garanta especial para el comerciante profesional.
Partes
Preponente: es la persona que encarga la administracin.
Factor: quien administra.
Nota. No se puede hablar d representacin, porque el establecimiento de comercio no es persona jurdica;
igualmente, el profesional del comercio no representa el negocio sino lo administra.
OBLIGACIONES DE LAS PARTES
Obligaciones del factor:
llevar un registro mercantil
celebrar o ejecutar todos los actos relacionados con la administracin del negocio
Cumplimiento de las leyes fiscales y reglamentos administrativos relativos a la empresa so pena de
indemnizar al preponente de los perjuicios que se le sigan por el incumplimiento de sus obligaciones.
Obligaciones del preponente:
Proveer al factor de lo necesario para la administracin.
Si llegare a revocar la administracin deber inscribirse en el registro mercantil para que sea oponible
a terceros.
Si llegare a limitar alguna obligacin del factor deber inscribirla en el registro mercantil.
Cuando el acto corresponda al giro ordinario del establecimiento administrado y sea notoria la calidad
del factor de la persona que obra.
Cuando el resultado del negocio redunde en provecho del proponente.
CONTRATO DE UNDERWRITING
Definiciones y conceptos
En su definicin ms estricta el underwriting puede ser interpretado como la compra de una emisin de
ttulos valores a un precio fijo y garantizado, con el propsito de vender esa emisin en el
pblico.
En la definicin ms rigurosa, una operacin de underwriting es aquella en la cual la institucin financiera
colocadora (underwriter) adquiere las acciones o bonos para venderlos posteriormente al
pblico, asumiendo el riesgo del mercado, Sin embarga, el termino se usa tambin para
designar otro tipo de lanzamiento en los cuales la institucin financiera acta como
vendedor o distribuidor de valores, recayendo los riesgos del mercado en la empresa
emisora.
Es el contrato en virtud del cual el encargante entrega al underwriting uno ttulos para que los posesione en
el mercado con el nico fin de capitalizarse

Naturaleza jurdica
Las operaciones de underwriting corresponden a un contrato de naturaleza mixta porque tiene elementos y
caractersticas propios de otos contratos. Si se toma, por ejemplo, la totalidad de la emisin, para que el
intermediario la coloque por su cuenta y riesgo estaramos en presencia de unos elementos configurativos
del contrato de compraventa.
De igual manera el contrato de mandato, definido en nuestra legislacin como aqul en el cual una parte se
obliga a celebrar o ejecutar uno o ms actos de comercio por cuenta de otro, seria aplicable a otra de las

67

modalidades de colocacin de las acciones y bonos mediante comisin, pero ira contra la revocabilidad, que
es un requisito de la naturaleza del mandato, del cual no se podra predicar del underwriting en el que se
garantiza la totalidad o una parte de la emisin.
De igual manera tiene semejanzas con la comisin, que es una especie de mandato por el cual se
encomienda a una persona que se dedica profesionalmente a ello, la ejecucin de uno o de varios negocios
en nombre propio pero por cuenta ajena, pero en este caso se aplica el mismo comentario hecho sobre el
contrato en el sentido de que como ste, la comisin, tambin es revocable.
Al comparar el underwriting con otro contrato, el de corretaje, entendido como aquel mediante el cual una
persona llamada corredor por
su especial conocimiento de los mercados, se ocupa como agente
intermediario en la tarea de poner en relacin a dos o mas personas, con el fin de que celebren un negocio
comercial, sin estar vinculados a las partes por relaciones de colaboracin, dependencia mandato o
representacin, pero tambin en este caso el concepto solo se podra predicar del intermediario financiero
que en operaciones de underwriting, propicia la colocacin de acciones y bonos, sin garantizar la colocacin.
En cambio no puede invocarse esta teora
cuando el intermediario financiero toma la totalidad o parte de
la emisin para colocarla por su cuenta y riesgo.

Caractersticas jurdicas
Es un contrato atpico al quede todas maneras se les pueden destacar estas caractersticas principales, es
consensual, oneroso, conmutativo y segn la modalidad puede ser de tracto sucesivo o de
ejecucin inmediata.

Objeto del contrato

No es completamente clara y precisa la legislacin existente sobre este tema, pero en trminos generales
podra afirmarse que las operaciones de Underwriting, cuando el intermediario es una Corporacin
Financiera, recae sobre acciones y bonos de Sociedades manufactureras, agropecuarias o mineras. Cuando
este inversionista es un comisionista de Bolsa constituida como Sociedad Annima, la negociacin de
cualquier emisin, la negociacin de cualquier emisin de valores inscritos en Bolsa, lo que por supuesto
indica que cobija papeles que sin tener las caractersticas propias de las acciones y los bonos, tienen una
significativa presencia en el mercado.

PARTES QUE INTERVIENEN

Segn estas fragmentarias reglamentaciones puede afirmarse que en transacciones de esta naturaleza
intervienen:
Entidad Emisora:
Aquella que emite para su circulacin acciones o bonos u otros papeles comerciales.
Underwriter o Intermediario
La Corporacin financiera o la Sociedad Annima Comisionista de bolsa que se compromete a colocar la
emisin.
Suscriptor
La persona natural o jurdica que finalmente adquiere las acciones, bonos u otros papeles comerciales.

MODALIDADES DE UNDERWRITING
DE MEJOR ESFUERZO
Es aquella en al cual el intermediario se compromete con el emisor a realizar sus mejores esfuerzos a fin de
colocar la inversin en el pblico inversionista a un precio fijo dentro de un plazo determinado.

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En este caso, el agente intermediario no sta corriendo ningn riesgo por cuanto al ente emisor ms bien le
interesa la experiencia que posee en este campo el agente intermediario y no su capacidad financiera para
absorber los ttulos, en caso de que no puedan ser colocados.
Es aquel donde el underwriters se compromete a hacer su mejor esfuerzo para posesionar los ttulos dentro
de un trmino especfico

GARANTIZADORA
Es aquella en que el agente de colocacin o intermediario al ente emisor de los valores la colocacin de los
mismos dentro de un plazo determinado al efecto, con e l compromiso de adquirir el remanente no colocado
en dicho plazo.
Es aquel en que el underwriters va a hacer su mayor esfuerzo, pero los excedentes del ttulo a su menor
esfuerzo
COLOCACIN EN FIRME
Aqulla colocacin en que el agente de colocacin o intermediario suscribe o adquiere la totalidad o parte de
una emisin de valores, obligndose a ofrecerlos al pblico inversionista, al precio que se hubiere establecido
y durante un plazo determinado. En el evento que el intermediario no coloque los valores o papeles, asume
directamente el compromiso de adquisicin.
Es aquel en donde el underwriters adquiere de una vez la emisin de los ttulos y no hay mejor esfuerzo
Nota: el underwriters, no tiene como objeto hacerse socio cuando tenga los ttulos, sino su objeto es
venderlos
El underwriting se diferencia de la comisin, toda ves que, en ste se actua para capitalizar el mercado
LAS PRINCIPALES PARTES EN UN UNDERWRITING SON:
La emisora
Lead Manager
Underwriters
Grupo Colocador
Asesor Legal
El Inversionista
Agencias Reguladoras
Agente fiduciario, agente fiscal y agente de pago
Otras entidades
CONTRATO DE FACTORING
Concepto
Es calificado por la doctrina como un contrato atpico, bilateral, oneroso, consensual, y complejo.
Es el contrato en virtud del cual una entidad encarga al factor la administracin de su cartera, es decir, las
deudas por cobrar
Tambin es definido como la prestacin de un conjunto de servicios administrativos-financieros que realiza la
COMPAA DE FACTORING denominada FACTOR a un CLIENTE es decir, UNA EMPRESA VENDEDORA. Para
ello tiene un departamento de crdito que rene referencias sobre clientes y basndose en estas y en su
correspondiente y correcta evaluacin, puede rechazar cierta clase de cuentas que considere riesgosas, o
por el contrario puede aceptarlas directamente.
Es un servicio financiero de colocacin de recursos, adecuado a las necesidades de las partes que
intervienen en la operacin, el cual facilita el intercambio comercial entre un proveedor de bienes y

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servicios y su comprador, garantizndole la liquidez al primero y mayor plazo al segundo, generando una
rentabilidad activa para el factor.
Tiene la ventaja de ser un sistema automtico de financiacin pues la presentacin de las facturas en una
demostracin de su capacidad de pago.
Es un sistema continuo ya que a medida de que aparecen nuevas facturas estas son compradas por el
factor o financista basados en un previo anlisis del deudor. En tal caso el valor es abonado a la cuenta del
girador mediante la venta de las cuentas por cobrar. De esta manera, la empresa que las vende procura
liberarse de los gastos de mantener un departamento de crdito y cobranza.
En el contrato de factory se puede contratar para:
1. Estudio de una cartera, para crearla
2. Administracin de la cartera creada
3. No solo la administracin sino tambin la cobranza en donde cuanta que se vence, cuanta que se
cobra
Principios
-

De exclusividad: el CLIENTE (VENDEDOR) durante la vigencia de un contrato de factoring no

puede mantener al mismo tiempo, relaciones con otras compaas de factoring (factores) con
relacin a los mismos deudores.
De globalidad: el CLIENTE se obliga a ceder a la compaa de factoring (Factor) toda la
facturacin, a cargo de los deudores incluidos en el contrato.

Clases de factoring
Tradicional: el financista compra facturas asumiendo el riesgo total sobre ellas.
De descuento: se comporta en forma similar al tradicional, con la ventaja que el financista hace anticipos
a la empresa antes del vencimiento de las facturas, cobrando por ella un inters.
Comercial: consiste en ofrecer prestamos colaterales, con mayor flexibilidad que un banco comercial. El
prestamista recibe como respaldo de sus prestamos cualquier tipo de activo (inventarios, equipos) pero
principalmente cartera, sin embargo al vencimiento el girado y el prestamista puede cobrarle a cualquiera
de los dos.
Sin modificacin: es similar al tradicional, pero las transacciones se hacen sin

notificar al girador.

Internacional: en esta situacin el prestamista, en caso de exportaciones, debe entrar en contacto con los
otros prestamistas localizados en el pas del comprado de la mercanca , lo que permite que los estudios de
crdito y cobro se hagan en forma compartida.
De participacin: la operacin se hace con la participacin de un banco.
OBLIGACIONES DEL CLIENTE FACTORADO (EMPRESARIO)
a.
El cliente factorado debe someter a estudios a todos los clientes y ventas por parte del factor.
b.
La obligacin de transmisin de las facturas; el cliente faculta al factor para cobrar las facturas en
nombre de el o en nombre propio (subrogacin de facturas).
c.
Retribucin de los servicios percibidos. Comisin que pago el empresario a la empresa factoring
dependiendo el volumen de ventas.
d.
Obligacin de exclusividad.
OBLIGACIONES DEL FACTOR

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a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.
mora.

Cobrar y cancelar los crditos cedidos por las facturas.

Pagar las facturas aprobadas.
Financiar al cliente cuando o necesite.
Asumir los riesgos de insolvencia del cliente (factoring sin recursos).
Realizar la investigacin de crdito.
Llevarle la contabilidad en cuanto a lo facturado.
Mantener informado a la empresa factorada sobre las ventas, sobre los mismos cobros y sobre la

MODALIDADES DE FACTORING EN FUNCIN DEL RIESGO:

* Factoring sin recursos.
* Factoring con recursos:
1. factoring sin recursos: cuando la compaa de factoring (factor) asume el riesgo de insolvencia de
los COMPRADORES (deudores)., el factor puede garantizar al cliente y se convuerte en un deudor subsidiario
2. factoring con recursos: es considerado como el verdadero factoring, ya que el factor compra la factura
cambiara debidamente endosada, admite al comprador como deudor de la entidad financiera, eliminando
la relacin financiera inicial entre el deudor y proveedor. En resumen en el CLIENTE (vendedor) el que
soporta el riesgo de la insolvencia de sus COMPRADORES (deudores).
Es decir, que cuando la cartera est constituida, es posible asociarla con prstamos que hace el factor en
donde se van a cobrar los intereses a un crdito comn
3. Que el factor compre la cartera
REMUNERACIN DE LA COMPAA DE FACTORING (FACTOR)
Tarifa de factoraje: suele fijarse en un porcentaje sobre el importe total de las facturas cedidas,
pagndose en el momento de la cesin de los documentos de crdito(facturas) y remunera todos los
servicios excepto el de anticipo de fondos.

Tipo de inters por el anticipo de fondos: se cobra solo por la cuanta y tiempo de los importes
anticipados, pagndose en el momento de recibir anticipo.
Se establece en funcin de:
carcter del contrato (con o sin recurso).
El numero e importe de los documentos de crdito (facturas) que se vayan a ceder a la compaa
de factoring (factor) en un ao de distribucin por importes de esas facturas.
El numero de compradores (deudores) y su distribucin geogrfica.
El plazo y medio de cobro.
El sector de actividad.
Diferencias del factoring con otros instrumentos
1. Se constituye
como un tipo
de contrato entre el empresario o empresa y una identidad
especializada.
2.

Se sustituyen las acciones que debera adoptar la empresa para cobrar sus derechos de cobro por
las que efectan la sociedad de factoring en sustitucin de la primera.

3.

Esta sustitucin de funciones hace que la empresa que cede sus derechos de cobro a una entidad de
factoring se ahorre todos aquellos factores productivos que tendra que emplear para llevar una
correcta gestin de cobros y recobros.

4.

Es tambin una garanta frente a la insolvencia de los deudores, y que al ceder los derechos de
cobro, la entidad de factoring asume el riesgo de quiebra, impago, fraude, etc.

5.

Es una fuente de financiacin, ya que funciona en muchos casos como si fuera un descuento de
una letra, es decir, se abona el importe menos las comisiones por descuento del defecto.

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Funcionamiento del factoring

-

El banco o entidad de factoring, se encarga de cobrar las facturas pendientes de la empresa y

abonarlas en su cuenta.
Si se trata de un factoring sin recursos se garantiza la existencia y la legitimidad del crdito cedido
pero no la solvencia del deudor, el banco o entidad de factoring puede descontar las facturas, esto
es, adelantar el dinero del cobro menos los intereses correspondientes.

Los requisitos para que se pueda celebrar un contrato de factoring es el que el cesionario sea una entidad
de crdito (banco, caja de ahorro, cooperativa de crdito, establecimientos financieros de crdito) y que el
cedente sea un empresario (persona fsica o jurdica) o profesional.
EXTINCIN DEL CONTRATO
NORMAL: se produce el cumplimiento de las obligaciones.
ANORMAL: se genera por el incumplimiento de alguna de las partes en cuanto las obligaciones ya
mencionadas, tambin por la quiebra o disolucin de alguna de las empresas.
8. EL CONTRATO DE JOINT VENTURE
Origen
La expresin tiene su origen en el derecho norteamericano. En este sistema, al lado de las corporations, se
presentan las partnerships, es decir todas las relaciones existentes entre dos o ms personas, que aportan
esfuerzos en un negocio o actividad comn, sobre la base de una reparticin de los resultados obtenidos.
Aparecen luego las denominadas partnerships especiales, con las que s quiere significar, aquellas donde el
objeto se reduce a una actividad u operacin comercial. Estas ltimas son las joints ventures.
Nocin
La jurisprudencia Norteamericana lo a definido como: " Una asociacin de personas fsicas o jurdicas que
acuerdan participar en un proyecto comn, generalmente especifica, para una utilidad comn, combinando
sus respectivos recursos, sin formar a crear una corporacin o el status de una parthership en sentido legal".
El joint venture es una unin o agrupacin de dos o mas personas, naturales o jurdicas, sin el propsito de
formar una sociedad, para realizar una operacin concreta en bsqueda de beneficios, asumiendo los riesgos
que le sean propios.
El joint venture se trata de un contrato atpico, de naturaleza jurdica propia que tiene lineamientos jurdicos
en el derecho comercial, aunque se establece una relacin entre las partes no constituye una sociedad ,
porque no se busca una utilidad sino un esfuerzo conjunto para obtener produccin.
Concepto:
Es un contrato que tiene como finalidad facilitar la afiliacin de empresarios que no quieren constituirse en
sociedad, sino en una unin temporal cuyo objetivo va a hacer determinado negocio, con cargo a distribuirse
las ganancias o prdidas y con responsabilidad solidaria frente a terceros.
Esta unin temporal no va a tener personera jurdica, en caso de que falle todos lo que integran la unin
temporal responden solidariamente
Funcin econmica
Como es bien sabido la utilizacin del contrato de joint venture busca la reactivacin econmica de empresas
que necesitan desarrollar de forma inmediata la ejecucin de un determinado proyecto entonces dichas
empresa lo que requeran era agruparse con otras para poder llevarlo acabo y as generar beneficios a ambas
empresas. Esta figura se a manifestado en proyectos tales como navegacin, pesca, explotacin minera,
agropecuaria, operaciones de hoteles, departamentos, construccin de obras publicas, etc.
En general se busca lograr fusionar capitales de empresas nacionales y extranjeras para poder realizar
proyectos, que de otra forma no serian posibles.
Ventajas

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1) Resultan ms llevaderos los riesgos y las cargas financieras del proyecto

2) Se pueden realizar obras que por sus altos costos y gran complejidad no se pueden llevar a cabo por
una sola empresa.
3) La empresa nacional se beneficia de la capacidad tecnolgica y financiera de la empresa extranjera.
4) Agiliza la realizacin de proyectos, debido a la simplificacin de formalidades para su celebracin
5) Permite la colaboracin del capital nacional y del extranjero.
6) Es un medio indispensable para el logro de una gran concentracin de recursos financieros,
econmicos de conocimiento y habilidades para la realizacin de proyectos de construccin a gran
escala o que implique grandes esfuerzos.
EJEMPLO La figura del joint venture se puede presentar en la firmas de profesionales que se unen para
atender y un determinado en cargo de servicios profesionales, como las firmas de abogados, aunando
esfuerzos por todo el mundo, para atender de manera atenta sus clientes.
Clasificacin
El joint venture se puede clasificar de la siguiente manera:
1. El Incorporated joint venture: este se realiza mediante la creacin de una sociedad
ser en la mayora de los casos, una subsidiaria de las partes.

ad hoc, la que

2. Los non incorporated joint venture: en esta modalidad se limita a una forma contractual, sin
constituir sociedad entre los empresarios.

OBLIGACIONES DE LAS PARTES

Las cuales son comunes a todos los colaborantes como lo son:
a. Reciproco derecho para representar y obligar a los dems, esto quiere decir a que uno de los joints
ventures puede obligar a los otros y sujetarlos a responsabilidades frente a terceros en cuestiones
relacionadas con el proyecto que se realiza.
b. Obligacin de entregar las contribuciones, los miembros del joint venture deben entregar
oportunamente sus contribuciones a la persona y en la forma que se ha establecido en el contrato.
c. Derecho al control de la Empresa, es el control que el joint venture ejerce sobre el proyecto que se
esta llevando a cabo.
d. EI deber de buena fe, en cuanto a este punto el principio de la buena la doctrina trae un ejemplo
bastante claro con relacin a el que dice, Salmn tomo en arriendo por 20 aos e! entonces hotel bistol,
situado en manhattan, el inmueble requera inversin y Salmn celebr un acuerdo con meinhard por el cual
este aportara el 54% de los fondos para la remodelacin que se requera. Ambas partes dividirn los
beneficios o perdidas en la operacin del hotel, pero Salmn seria el administrador exclusivo del proyecto.
Cuando el plazo de 20 aos se aproximaba a su fin, salmn, sin dar aviso ni cuenta a Mainhard, tomo en
locacin varios lotes adyacentes a travs de una sociedad unipersonal de su propiedad, con el propsito de
beneficiarse de !a valorizacin que significaba su proximidad al exitoso hotel.
e. EI deber de no concurrencia, esto comprende que los colaborantes se deben la ms estricta lealtad en
cuanto al negocio para le cual se han vinculado.
RESPONSABILIDAD
Esta se a establecido en dos formas a saber:
Interna
Es la que corresponde a los participantes y sus obligaciones y derechos son los que tendrn siendo socios.
Frente a Terceros
Tiene un tratamiento personal, siendo cada uno responsable de sus propios actos pero obligando a los dems
frente a terceros, en razn de que se consideran como mandatarios recprocos dentro de la actividad o
negocio de que se trate.

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TERMINACIN
La duracin del Joint venture puede establecerse de diversas maneras como lo son:

Por el tiempo que requiera el proyecto especifico a realizarse

por un plazo convenido para su realizacin
El joint venture termina por la muerte de uno de sus integrantes, pero puede estipularse
excepcin a la regla.
9. CONTRATO DE LEASING

Que es el leasing?
En sentido amplio, el leasing es un contrato mediante el cual una parte entrega a la otra un activo productivo
para su uso y goce, a cambio de un canon peridico, durante un plazo convenido, a cuyo vencimiento, el bien
se restituye a su propietario o se transfiere al locatario, si ste ltimo decide ejercer una opcin de
adquisicin que, generalmente, se pacta a su favor.
Bsicamente es un arrendamiento con opcin de compra
Contrato de arrendamiento porque el locatario, le encarga a la entidad leasing la compra de un bien para
que sea entregado al locatario a ttulo de arrendamiento con posibilidad de su adquisicin futura
EJEMPLO: Cuando quiero comprar un apartamento, y no tengo la capacidad econmica, le digo a un banco
que lo compre, ste lo hace y me lo da en arriendo, el canon de arrendamiento es ms alto que el
arrendamiento normal, y despus del plazo pactado yo adquiero el inmueble y lo que he pagado a ttulo de
canon se imputa al precio
Aunque por ser una opcin de compra el locatio no tiene la obligacin de adquirirlo, es un riego para la
entidad leasing.
Cuales son sus caractersticas?
1- Es un contrato Bilateral; vale decir, hay obligaciones reciprocas entre las partes contratantes.
2- Es un contrato Consensual; para su perfeccionamiento basta la voluntad de las partes, y no se requiere
solemnidad alguna. No obstante lo anterior, para fines probatorios y por tratarse de operaciones que se
financian con el ahorro del pblico, la mayora de los contratos se hacen constar por escrito y en el caso de
leasing inmobiliario, no es extrao que, adems, se eleve a escritura pblica.
3- Es Oneroso; ambos contratantes persiguen con su celebracin un beneficio econmico.
4- Es Conmutativo, puesto que existe un equilibrio entre las prestaciones de las partes.
5- Es de tracto sucesivo, porque las obligaciones de las partes se van cumpliendo peridicamente durante la
vigencia del contrato.
6- Es un contrato de naturaleza mercantil, dado que se celebra entre comerciantes y sobre bienes
susceptibles de producir renta.
Cuantas clases de leasing hay?

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Existen diversas modalidades de Leasing, las cuales se enmarcan en dos tipos fundamentales que son el
Leasing Financiero y el Leasing Operativo.
Cuales son los elementos esenciales del leasing financiero?
1- La entrega de un bien para su uso y goce.
2- El establecimiento de un canon peridico, que lleva implcito el precio del derecho a ejercer una opcin de
adquisicin.
3- La existencia, en favor del locatario, de una opcin de adquisicin al terminarse el plazo pactado en el
contrato, que podr ejercer siempre y cuando cumpla con la totalidad de las prestaciones a su cargo.
4- Que el bien objeto del Leasing sea susceptible de producir renta.
5- Se tiene la opcin de compra del bien y a los tres aos se adquiere
Cuales son los elementos esenciales del leasing operativo?
1 La entrega del bien
2 El pago de un canon o precio del arrendamiento.
3 La vocacin del bien para producir renta.
4 No tiene la opcin de compra
En que se diferencia el leasing financiero del leasing operativo?
La diferencia fundamental consiste en que en el leasing financiero siempre existe una opcin de adquisicin,
pactada desde el inicio del contrato a favor del locatario, mientras que en el operativo slo se presenta esta
opcin excepcionalmente, y de existir, es por el valor comercial del bien (OPCIN DE COMPRA).
Como consecuencia de este hecho, los cnones en el leasing financiero incluyen una parte del precio del
derecho para ejercer la opcin de adquisicin; al paso que el canon en el leasing operativo, se pacta
libremente entre el arrendador y arrendatario, con base en el tipo de bien de que se trate, en el plazo del
contrato, en las obligaciones que asuman las partes contratantes y en las condiciones del mercado.
En el leasing financiero, la vocacin del bien es pasar al patrimonio del locatario, al paso que en el operativo
es permanecer en poder del arrendador.
Cuantas partes intervienen en un contrato de leasing financiero?
En todo contrato de leasing financiero tienen que intervenir por lo menos dos partes, una Compaa de
Financiamiento Comercial, propietaria del bien objeto del leasing, y un locatario, persona natural o jurdica
que recibe la tenencia del mismo para su uso y goce.
Adicionalmente, suelen intervenir en el contrato, sin que sean partes necesarias en el mismo, el proveedor de
los bienes objeto del leasing y los co-locatarios y garantes.
Cuantas partes intervienen en un contrato de leasing operativo?
Las mismas que en el Leasing Financiero, con la diferencia de que el propietario del bien objeto del contrato
no tiene que ser necesariamente una Compaa de Financiamiento Comercial.
Porque se llama locatario al arrendatario de un contrato de leasing?
Aunque en la legislacin Colombiana se habla indistintamente de arrendatario y locatario, la costumbre
mercantil ha utilizado el termino locatario para sealar al usuario de los bienes en un contrato de leasing

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financiero, con el objeto de distinguirlo del arrendatario en contratos de leasing operativo o de

arrendamiento.
Porque se llama "la leasing" al arrendador de un contrato de leasing?
Porque las Compaas de Leasing (Compaas de Financiamiento Comercial) son las nicas facultadas por la
ley para celebrar contratos de leasing financiero en calidad de arrendadoras.
Es el leasing un contrato atpico?
El Decreto 913 de 1.993, defini en su artculo segundo el leasing financiero con base en las costumbres y
prcticas mercantiles vigentes para entonces, de la siguiente manera: " Entindase por operacin de
arrendamiento financiero la entrega, a ttulo de arrendamiento, de bienes adquiridos para el efecto,
financiando su uso y goce a cambio del pago de cnones que recibir durante un plazo determinado,
pactndose para el arrendatario la facultad de ejercer al final del periodo una opcin de compra". De esta
forma qued tipificado en la legislacin Colombiana el contrato de leasing financiero.
El leasing operativo lo equipara la norma con el arrendamiento y remite a sus disposiciones todo lo relativo a
esta modalidad de leasing.
Cuales son las principales normas que regulan el leasing en Colombia?
En lo sustancial, el leasing financiero est regulado por los Decretos 913 de 1993, 914 de 1993, 1799 de
1994 y 1611 de 1998, y por la Circular Externa 007 de 1996 expedida por la Superintendencia Bancaria
(Circular Bsica Jurdica); y en lo contable, tributario y financiero por la Ley 223 de 1995, el Decreto 663 de
1993 (Estatuto Orgnico del Sistema Financiero) y las Circulares Externas 100 de 1995 (Circular Bsica
Contable y Financiera) y 014 de 1996, expedidas por la Superintendencia Bancaria. El leasing operativo se
regula por las normas generales del arrendamiento, de conformidad con lo preceptuado por el Decreto 913
de 1993.
La Federacin Colombiana de Compaas de Leasing -FEDELEASING- elabor un Compendio Normativo en el
cual se recopilan todas las normas aplicables a las operaciones de leasing y a las compaas de leasing.
Pueden aplicarse
contractuales?

analgicamente

al

leasing

financiero

las

normas

de

otras

figuras

Solamente se podr acudir analgicamente a la normativa aplicable a otras figuras contractuales, cuando una
situacin no se encuentre regulada por la ley mercantil ni por el contrato de leasing o no exista costumbre
mercantil sobre el particular.
Cul es la diferencia entre el leasing y la venta a plazo?
La diferencia radica en que mientras el objeto del leasing lo constituye la explotacin del bien, el de la venta
a plazos lo constituye la transferencia de la propiedad. En el leasing, la propiedad del activo est durante
todo el contrato en cabeza de la compaa, quien entrega al locatario la tenencia del bien y una opcin para
su adquisicin al finalizar el mismo. En la venta a plazo, la propiedad del bien est desde el inicio del contrato
en cabeza del comprador, quien lo usa y disfruta con nimo de seor y dueo aunque no haya pagado la
totalidad del precio.
En consecuencia, en la venta a plazo la propiedad del bien puede regresar al vendedor por la condicin
resolutoria tcita emanada de la forma de pago, al paso que en el leasing, el traslado del dominio nunca
estar sujeto a condicin resolutoria emanada de la forma de pago, porque slo se da cuando est cancelada
la totalidad del precio si se ejerce la opcin de adquisicin.
Cul es la diferencia entre el leasing y la venta condicionada?
Al igual que en el caso anterior, la diferencia radica en el objeto del contrato. Mientras que en el leasing lo
constituye la tenencia de un bien para su uso y goce, en la venta condicionada el objeto es traspasar la
propiedad cumplida determinada condicin.

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Cul es la diferencia entre un contrato de leasing y un contrato de arrendamiento?

Las diferencias sealadas para distinguir el leasing financiero del operativo, son las mismas que lo distinguen
del contrato de arrendamiento.
Entre el leasing operativo y el arrendamiento, la diferencia radica en que el bien objeto de este contrato
debe ser susceptible de producir renta, exigencia que no se predica del bien objeto de un contrato de
arrendamiento. As mismo, en el leasing operativo deben cumplirse las caractersticas particulares de la
operacin.
Cul es la diferencia entre un leasing y un crdito garantizado?
El crdito garantizado es un contrato por el cual una parte entrega a la otra, una suma determinada de
dinero generalmente de libre destinacin, que esta se obliga a pagar, dando como garanta del pago su firma
y/o la de un tercero (garanta personal), o la prenda sobre un bien mueble, o la hipoteca sobre un inmueble
(garanta real), o cualquier otra garanta admisible; al paso que el leasing es un contrato en que no hay
entrega de dinero, sino de activos, por cuyo uso se pacta el pago de un precio peridico. En algunos
contratos de Leasing existen garantes de las obligaciones del locatario, obligaciones que no se limitan al pago
del canon, sino que comprenden muchas otras, como son el cuidado del bien, el uso acorde con su
naturaleza y la devolucin en buen estado, si se llegare a presentar.
Cuales son las principales obligaciones de una compaa de leasing frente a un locatario?
1- Entregarle el bien para su uso y goce
2.- Transferirle el dominio cuando ejerza la opcin de adquisicin pactada a su favor y cancele su valor.
Cuales son las principales obligaciones del locatario?
1.- Pagar el canon en los plazos convenidos.
2.- Hacer un correcto uso del bien y conservarlo en buen estado de funcionamiento.
3. Permitir la inspeccin del bien.
4. Restituir el bien a la Leasing sino ejerce la opcin de adquisicin.
5. Asegurar el bien objeto del contrato.
Cuales son las causas de terminacin de un contrato de leasing?
1.- Finalizacin del plazo.
2.- Mutuo acuerdo entre las partes.
3.- Terminacin unilateral por incumplimiento de las obligaciones pactadas.
4.- Las dems obligaciones estipuladas en el contrato.
Como procede la terminacin unilateral con justa causa de un contrato de leasing?
Para terminar unilateralmente un contrato de leasing, basta que la parte cumplida notifique a la otra del
incumplimiento de las obligaciones del contrato y de su intencin de darlo por terminado. Si el incumplido es
el locatario, la compaa de leasing tendr derecho a exigir la devolucin del bien sin perjuicio de las dems
obligaciones y sanciones que se hayan pactado en el contrato.
Cuales son las principales modalidades de cnones que se pueden pactar en un contrato de
leasing financiero?
* Canon fijo.- pagos iguales durante la vigencia del contrato, ya sean anticipados o vencidos. Este canon
puede modificarse por cambios en las condiciones del mercado, si as lo contemplan las partes.

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* Canon variable.- pagos que varan conforme a las condiciones del mercado o al acuerdo de las partes. La
periodicidad de la variabilidad depende de lo que se haya pactado y generalmente estn ligadas a una tasa
de referencia como la DTF, la TCC, la tasa de devaluacin, etc.
* Canon creciente.- pagos que van aumentando en la medida en que se va ejecutando el contrato.
* Canon decreciente.- pagos que van disminuyendo en la medida en que se va ejecutando el contrato.
Cuando se entiende que hay mora en un contrato de leasing?
Cuando se presenta un atraso en la atencin de cualquier obligacin de carcter pecuniario, as como de
cualquier otra obligacin pactada en el contrato.
Se pueden cobrar intereses por mora en el pago de los cnones de un contrato de leasing
financiero?
En razn a que en el contrato de leasing existen obligaciones mercantiles dinerarias, el deudor (locatario)
esta obligado a pagar intereses en caso de mora y a partir de ella (Artculo 65, Ley 45 de 1990). No
obstante, las partes pueden pactar otras sanciones por el incumplimiento en el pago de los cnones.
Se pueden cobrar intereses por mora en el pago de los cnones de un contrato de leasing
operativo?
Aunque es ms usual que en el leasing operativo se apliquen otro tipo de sanciones por el incumplimiento en
el pago de los cnones, como por ejemplo multas, por ser obligaciones mercantiles dinerarias, se puede
cobrar intereses moratorios como sancin por su incumplimiento.
Que opciones tiene el locatario al finalizar un contrato de leasing financiero?
El locatario que haya cumplido con todas las obligaciones del contrato, tiene derecho, al finalizar el mismo, a
ejercer la opcin de adquisicin por el valor previamente pactado o a devolver el bien a la compaa de
leasing.
Puede haber opcin de adquisicin en el leasing operativo?
En este tipo de contrato, las partes pueden pactar una opcin de compra o celebrar una promesa de
compraventa sobre el bien objeto del contrato, siempre que sea por su valor comercial.
Que diferencia hay entre la opcin de adquisicin en el leasing financiero y la opcin de compra
en el leasing operativo?
El valor por el cual se pactan. La opcin de adquisicin en el leasing financiero se pacta por un valor,
conocido desde el inicio del contrato que, en caso de ejercerse, permite al locatario adquirir el bien a ttulo de
leasing; al paso que de existir opcin de compra en un contrato de leasing operativo, su valor debe ser el
valor comercial del bien al momento de su ejercicio, y de ejercerse, el arrendatario adquiere a ttulo de
compraventa.
Puede haber leasing financiero sin opcin de adquisicin?
No. Dicha opcin es de la esencia del contrato y por lo tanto, si no existe degenera en otra figura contractual.
Es posible que el locatario ejerza anticipadamente la opcin de adquisicin?
Dado que el leasing financiero es un contrato oneroso, conmutativo y de tracto sucesivo, en el cual el
cumplimiento de prestaciones reciprocas debe darse durante el plazo acordado, el ejercicio de la opcin debe
realizarse al finalizar dicho plazo. No obstante, las partes pueden acordar su terminacin anticipada, en cuyo
caso, deben estipularse las condiciones a que estara sujeta dicha terminacin. (Circular Externa 007 de 1996
expedida por la Superintendencia Bancaria)

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A que titulo se transmite el dominio cuando el locatario ejerce la opcin de adquisicin en un

contrato de leasing financiero?
Cuando el locatario ejerce la opcin de adquisicin del bien, el dominio se transfiere a ttulo de leasing. El
modo de adquirir dicho dominio es la tradicin.
Es fundamental tener claro este concepto para no confundir el leasing con la compraventa, dado que el
precio en una y otra figura contractual es totalmente diferente, as como la intencin de las partes al suscribir
el contrato. As, por ejemplo, el precio de un inmueble que se adquiere a ttulo de compraventa, puede dar
lugar a lesin enorme si se aleja de su valor comercial en los porcentajes que seala la ley, mientras que no
puede predicarse lo mismo del precio de una adquisicin a ttulo de leasing.
A que titulo se transmite el dominio cuando el arrendatario de un contrato de leasing operativo
adquiere la propiedad del bien objeto del mismo?
A ttulo de compraventa, independientemente de que exista o no una promesa o una opcin de compra
previamente pactada.
Si hay varios locatarios en un contrato de leasing financiero a quien se le debe traspasar la
propiedad al momento de ejercer la opcin de adquisicin?
Si existen varios locatarios, la propiedad debe transferirse a todos, salvo que se haya acordado que se le
transfiera slo a uno o a varios de ellos.
Que contratos de leasing se deben registrar y que efecto tiene este registro ante terceros?
No hay obligacin de registrar los contratos de leasing. No obstante lo anterior, cuando versen sobre bienes
sujetos a registro (bienes inmuebles o vehculos), pueden registrarse ante la oficina de registro de
instrumentos pblicos o ante las secretaras de trnsito respectivamente. Dicho registro no tiene fines
distintos de darle publicidad al contrato frente a terceros.
Puede el locatario subarrendar el bien objeto de un contrato de leasing financiero?
Slo cuando expresamente y por escrito la compaa de leasing lo autoriza, en cuyo caso, el locatario
contina respondiendo frente a la leasing por todas las obligaciones emanadas del contrato.
El locatario puede ceder a un tercero el contrato de leasing?
Slo si media autorizacin expresa y escrita de la compaa, quien previo a su otorgamiento, deber estudiar
al futuro locatario para determinar su capacidad de cumplimiento. La compaa puede autorizar la cesin en
forma pura y simple, cambiando de locatario, o con responsabilidad del cedente, quien en este caso ser
garante del nuevo locatario.
El locatario puede ceder a un tercero su derecho a la opcin de adquisicin?
El locatario de un contrato de leasing financiero puede ceder a un tercero su derecho a ejercer la opcin de
adquisicin, pero dicha cesin no produce efectos, hasta tanto sea notificada a la compaa de leasing.
Tambin es viable legalmente que el locatario seale a un tercero para adquirir el dominio del bien, una vez
haya ejercido la opcin de adquisicin.
Aunque desde el punto de vista sustancial estas cesiones no requieren de aceptacin por parte de la
compaa de leasing, por tratarse de entidades sometidas al control y vigilancia de la Superintendencia
Bancaria que deben cumplir con las normas sobre prevencin de actividades delictivas, pueden negarse a
aceptar cesiones bien contractualmente, o al momento en que se les notifique de las mismas.
Puede una compaa de leasing ceder un contrato de leasing?
Por tratarse de un contrato mercantil de ejecucin sucesiva, es de la naturaleza del contrato de leasing que la
compaa de financiamiento comercial lo pueda ceder a otra de la misma especie, sin necesidad de
aceptacin del locatario o del arrendatario.

79

Existe solidaridad entre los locatarios de un contrato de leasing financiero?

En los negocios de carcter mercantil, la solidaridad pasiva, es decir, cuando hay dos o ms deudores, se
presume. Por lo tanto, al ser los contratos de leasing de naturaleza mercantil, si hay dos o mas locatarios se
presume que son solidarios (Artculo 825 del Cdigo de Comercio).
Puede haber codeudores o fiadores en un contrato de leasing financiero?
En los contratos de leasing financiero puede haber fiadores y codeudores cuya funcin consiste en garantizar
el cumplimiento de las obligaciones de dar emanadas del contrato.
Quien es el responsable por el mantenimiento de un bien dado en leasing financiero?
El Decreto 913 de 1993 prohibi expresamente a las compaas de leasing asumir directamente el
mantenimiento de los bienes entregados en leasing financiero. Teniendo en cuenta lo anterior y dada la
naturaleza del contrato de leasing financiero, los locatarios deben conservar y mantener el bien en perfecto
estado de funcionamiento y estn obligados a permitir que la compaa de leasing inspeccione el bien en
cualquier momento, con el objeto de que pueda verificar su estado.
Quien es el responsable por el deterioro de un bien dado en leasing financiero?
Dado que el locatario, adems del uso y el goce del bien, tiene la vocacin de adquirirlo, responde por su
deterioro y contractualmente se compromete a repararlo en caso de que sea necesario.
Si un bien dado en leasing financiero se destruye, se pierde o es robado, quien debe responder?
Aunque la regla general en derecho es que las cosas perecen para su dueo, dadas las especiales
caractersticas del contrato de leasing financiero, se pacta en los contratos que los locatarios responden por
la destruccin, robo o perdida del bien objeto del mismo.
Quien es el responsable por el mantenimiento y las reparaciones de un bien dado en leasing
operativo?
En los contratos de arrendamiento, el arrendador est obligado a realizar todas las reparaciones necesarias
para el adecuado uso y goce del bien, salvo las denominadas reparaciones locativas. No obstante lo anterior,
por tratarse de obligaciones de la naturaleza, pero no de la esencia del contrato de arrendamiento, puede
pactarse en contrario. Por lo tanto, al aplicarse al leasing operativo las normas del contrato de
arrendamiento, la compaa de leasing est obligada a realizar todas las reparaciones y el mantenimiento del
bien, salvo que las partes acuerden que sean asumidas por el arrendatario.
Quien debe responder en caso de que con el bien objeto de un contrato de leasing se causen
daos o perjuicios a terceros ajenos a la relacin contractual?
El responsable de los daos o perjuicios de las cosas inanimadas es su guardin, o sea quien tiene sobre
ellas el poder de mando, direccin y control. En consecuencia, aunque en los contratos de leasing la
compaa es la propietaria del bien, la tenencia y la guarda del mismo corresponde al locatario y por
consiguiente, es l quien debe responder por los perjuicios que cause el bien a terceros
Quien debe asegurar el bien objeto de un contrato de leasing financiero?
Por ser contractualmente los locatarios los responsables por el deterioro, prdida, destruccin y robo del bien
objeto de un contrato de leasing, as como por su mantenimiento y conservacin, estn obligados
contractualmente a mantener asegurado contra todo riesgo y hasta su restitucin, dicho bien. As mismo,
puede pactarse en el contrato la obligacin de los locatarios de asegurarse hasta por una suma determinada,
contra los daos y perjuicios que el funcionamiento o la utilizacin del bien pueda ocasionar a terceros.
Aunque los locatarios deben pagar las primas de los seguros y sus renovaciones, en el contrato se puede
facultar a la compaa de leasing para que contrate y/o pague las primas de los seguros a nombre y por
cuenta de los locatarios, quienes debern cancelar estos pagos a la compaa.
A su turno, la Circular Bsica Jurdica expedida por la Superintendencia Bancaria, faculta a las compaas de
leasing para tomar un seguro por cuenta propia para proteger exclusivamente su inters y por lo tanto, en

80

caso de presentarse un siniestro, el pago de la indemnizacin no libera al locatario de las obligaciones

emanadas del contrato, en razn a que no participa ni de los derechos ni de las obligaciones del seguro.
Quien es el beneficiario del seguro?
Por tener la calidad de propietaria del bien, la compaa de leasing debe ser la beneficiaria de los seguros en
los contratos de leasing.
Los contratos de leasing estn gravados con impuesto de timbre quin lo debe pagar?
Cuando la sumatoria de los cnones pactados durante el plazo de un contrato de leasing exceda de
$41.800.000 para 1998 (cifra que se ajusta anualmente), el contrato estar sujeto al pago del impuesto de
timbre a la tasa del uno por ciento (1%). El monto sobre el cual se aplica este porcentaje no incluye el valor
de la opcin de adquisicin, sino, como ya se indico, la sumatoria de los cnones.
En caso de que el valor del contrato no sea cuantificable por haberse pactado un canon determinable en la
fecha de cada pago, el impuesto de timbre se liquidar a la tarifa del uno por ciento (1%) sobre cada canon
pagado. Se debe tener en cuenta que la base para determinar el impuesto de timbre no incluye el IVA.
Cada vez que se efecte un ajuste al canon de arrendamiento, se debe hacer el ajuste correspondiente sobre
la cuanta del impuesto.
El impuesto de timbre que se genere con la celebracin de contratos de leasing y los ajustes a que haya
lugar, debern ser cancelados por los locatarios o arrendatarios, salvo que las partes acuerden algo diferente.
En los contratos de leasing inmobiliario, cul es la base para determinar los derechos notariales
y de registro?
Segn lo establecido por el Decreto 1681 de 1996, los derechos notariales para elevar a escritura pblica un
contrato de leasing inmobiliario se liquidan sobre la suma total de los cnones estipulados en el mismo.
En el caso de que el locatario ejerza la opcin de adquisicin, los derechos notariales se liquidan sobre el
valor por el cual se est adquiriendo el bien a ttulo de leasing. (Resolucin 037 de 1998, Superintendencia
de Notariado y Registro)
Los derechos de registro de los contratos de leasing generalmente se liquidan tomando como base el total de
los cnones pactados. En cuanto a los derechos por el registro de la transferencia del dominio al locatario
cuando este ejerce opcin de adquisicin, se liquidan tomando como base el valor de dicha opcin,
independientemente de que el contrato de leasing conste o no en escritura pblica, y se haya o no
registrado.
CONTRATO DE SEGURO
1. DEFINICIN
El contrato de seguro, es aquel contrato mediante el cual una persona llamada asegurador se obliga, a
cambio de una suma de dinero, conocida como prima, a indemnizar a otra llamada asegurado o a la persona
que este designe, beneficiario, de un perjuicio o dao que pueda causar un suceso incierto. De tal manera
que la suma objeto de indemnizacin, que fue pactada expresamente, sea pagada cuando ocurra el suceso o
riesgo cubierto por el seguro.4
El contrato de seguro puede tener por objeto toda clase de riesgos si existe inters asegurable, salvo
prohibicin expresa de la ley. Por ejemplo:

Los riesgos de los incendios.

Los riesgos de las cosechas.

http://www.macrosuma.com.ar, 16 de octubre de 2005

81

La duracin de la vida de uno o ms individuos.

Los riesgos del mar.

Los riesgos de los transportes por aire o tierra.

El concepto que tiene el Profesor MONTOYA MANDREDI es el siguiente:

"Es un contrato por el cual

una persona (asegurador) se obliga, a cambio de una suma de dinero (prima), a indemnizar a otra
(asegurado), satisfacer una necesidad de esta o entregar a un tercero (beneficiario) dentro de las
condiciones convenidas, las cantidades pactadas para compensar las consecuencias de un evento incierto,
cuando menos en cuanto al tiempo (riesgo)".
La legislacin colombiana opt por definir el contrato de seguro utilizando para ello un sistema descriptivo
mediante el que pretendi resaltar cuales son las principales elementos jurdicos que configuraban

el

contrato. As, el art. 1036 del C de Co. Reformado por el Art. 1 de la ley 389 de 1997 seala que el seguro
es un contrato consensual, bilateral, oneroso, aleatorio y de ejecucin sucesiva.5
2. CARACTERSTICAS
El contrato de seguro presenta las siguientes caractersticas:
1. Es un acto de comercio: Efectivamente el contrato de seguro constituye un contrato mercantil, regulado
en el Cdigo de Comercio y en otros aspectos supletoriamente por la legislacin civil.
2. Es un contrato solemne: El contrato de seguro es solemne, ya que su perfeccionamiento se produce a
partir del momento en que el asegurador suscribe la pliza, la firma del asegurador sirve para solemnizar el
acuerdo previo de voluntades entre las partes contratantes, respecto a los elementos del seguro.
3. Es un contrato bilateral: A la luz del Art. 1496 del CC. Que define el contrato bilateral, como aquel en
que las partes contratantes se obligan recprocamente, el tomador de seguros se obliga a pagar la prima y
el asegurador se obliga a una prestacin pecuniaria
4. Es un contrato oneroso: El Art. 1497 del CC establece que es oneroso cuando tiene por objeto la
utilidad de ambos contrayentes gravndose cada uno a beneficio del otro, Es oneroso porque significa para
las partes un enriquecimiento y empobrecimiento correlativos. "Por cuanto al tomador del seguro se le
impone la obligacin de pagar la prima y al asegurador la asuncin del riesgo de la que deriva la prestacin
del pago de la indemnizacin
5. Es un contrato aleatorio: Es de carcter aleatorio porque est de por medio la incertidumbre respecto a
si el asegurador tendr o no que afrontar el pago de una indemnizacin y cual ha de ser la cuanta de ella,
pues bien puede suceder que el dao no alcance al lmite mximo establecido como suma aseguradora 6.
5

LOPEZ BLANCO, HERNAN FABIO. contrato de seguro, 3 ED, Dupr editores, Bogot D.C., 1999
MORANDO JUAN CARLOS, Estudios de derecho de seguro Buenos Aires, Editorial. Pannedille, 1971 pg.
84 y 85
6

82

6. Es un contrato de ejecucin continuada. Durante toda la vigencia del contrato persisten una serie de
obligaciones recprocas, estas obligaciones no se agotan cuando se suscribe el contrato, sino que apenas
inician. Por cuanto los derechos de las partes o los deberes asignados a ellas se van desarrollando en forma
continua, a partir de la celebracin del contrato hasta su finalizacin por cualquier causa.
7. Es un contrato de adhesin: El seguro no es un contrato de libre discusin sino de adhesin. Las
clusulas son establecidas por el asegurador, no pudiendo el asegurado discutir su contenido, tan slo puede
aceptar o rechazar el contrato impuesto por el asegurador. Slo podr escoger las clusulas adicionales
ofrecidas por el asegurador, pero de ninguna manera podr variar el contenido del contrato. Pero todo esto
depender de la voluntad y de la flexibilidad que tenga cada empresa aseguradora.
8. Nominado: porque la ley le da un nombre: contrato de seguro
3. EL SEGURO ES UN CONTRATO DE BUENA FE
Naturalmente, no solo el seguro sino todo negocio jurdico parte de la buena fe, de la ausencia de intensin
dolosa. Empero, dentro del campo que abarca el seguro el concepto de la buena fe adquiere connotacin
ms estricta, porque a diferencia de muchos contratos en que la habilidad o suspicacia de las partes pueden
llevarlas a obtener ciertas ventajas amparadas por la ley, en el contrato de seguro, donde es necesario tomar
como base la buena fe, toda clusula oscura debe interpretarse a favor del asegurado.
4. PERSONAS QUE INTERVIENEN EN EL CONTRATO DE SEGURO
Segn el Art. 1037 del C. de Co. Son partes en el contrato de seguro el asegurador y el tomador
El asegurador:
Persona jurdica

que asume los riesgos, debidamente autorizada para ello con arreglo a las leyes y

reglamentos, el asegurador es la persona jurdica que esta autorizada expresamente por ley a prestar
servicios como tal y es adems quien asume el riesgo y en virtud de ello se obliga a indemnizar al tomador o
al beneficiario del seguro por la produccin de un evento previamente determinado e incierto, a cambio de
percibir una retribucin que es conocida como prima.
El tomador
Es la persona natural o jurdica que busca trasladar un determinado riesgo a un tercero (empresa
aseguradora) a efecto de que le sean resarcidos a l o a un tercero los daos o perdidas que puedan derivar
del acaecimiento de un suceso incierto a la fecha del contrato de seguro. Con tal objeto deber abonar una
retribucin (prima) al asegurador.
A diferencia del asegurador, el tomador no requiere ninguna calificacin especial: puede ser cualquier sujeto
de derecho, persona natural o jurdica o inclusive un patrimonio autnomo. 7
El beneficiario
7

LOPEZ BLANCO, HERNAN FABIO. contrato de seguro, 3 ED, Dupr editores, Bogot D.C., 1999
83

Es la persona que, sin ser asegurado, recibe el importe de la suma asegurada. En consecuencia, no esta
obligado a satisfacer las primas a la compaa...".
Hay que tener en cuenta que si el tomador obra por cuenta propia, se le llama por lo general asegurado o
contratante, ya que es el titular del inters asegurable que se encuentra amenazado por el riesgo que
traslada a travs del contrato de seguro. En el caso de que no sea as, y por el contrario el tomador obra por
cuenta ajena (en beneficio de persona distinta) al tercero que tiene derecho a recibir la indemnizacin en
virtud del seguro y que propiamente no forma parte de la relacin contractual, se le conoce como
beneficiario, y este no esta obligado a abonar prima alguna, ni tampoco a cumplir con las obligaciones
emanadas del seguro, las cuales correspondern siempre al tomador.
5. ELEMENTOS ESENCIALES DEL CONTRATO DE SEGURO
El Art.

1045 del C de Co

seala los elementos que se estiman esenciales

en el contrato de seguro,

establece que la falta de cualquiera de ellos, por ser concurrentes necesarios, dar lugar a que el seguro no
produzca efecto alguno, a sea, que carecer de consecuencias sin necesidad de declaracin judicial. 8
Cuando se dice que un acto no producir efecto alguno, se entender que es ineficaz de pleno derecho, sin
necesidad de declaracin judicial
Elementos:
1.

Inters asegurable

2.

El riesgo asegurable

3.

La prima

4.

la obligacin del asegurador en indemnizar

EL INTERS ASEGURABLE
"Por inters asegurable se entiende la relacin licita de valor econmico sobre un bien. Cuando esta relacin
se halla amenazada por un riesgo, es un inters asegurable" 9
Es lo que motiva para contratar el seguro ya sea seguro de vida o el inters para proteger a personas que
puedan verse afectadas desfavorablemente.10
El inters asegurable es un requisito que debe concurrir en quien desee la cobertura de algn riesgo,
reflejado en su deseo verdadero de que el siniestro no se produzca, ya que a consecuencia de l se originara
un perjuicio para su patrimonio.
El principio del inters asegurable se entender fcilmente si se tiene en cuenta lo que se esta asegurando,
esto quiere decir, el objeto del contrato no es la cosa amenazada por un peligro incierto, sino el inters del
asegurado en que el dao no se produzca.

opcit
www.gruposantander.es
10
EDUARDO R. STEINFELD, Estudios del derecho de seguros, Editorial baco de Rodolfo Desalma, Buenos
Aires
9

84

EL RIESGO ASEGURABLE
"Es un evento posible, incierto y futuro, capaz de ocasionar un dao del cual surja una necesidad
patrimonial. El acontecimiento debe ser posible, porque de otro modo no existira inseguridad. Debe ser
cierto, porque si necesariamente va a ocurrir, nadie asumira la obligacin de repararlo"11
El carcter eventual del riesgo implica la exclusin de la certeza as como de la imposibilidad, abarcando el
caso fortuito, sin descartar la voluntad de las partes, siempre y cuando el suceso no se encuentre sometido
inevitable y exclusivamente a ella. La incertidumbre no debe tener carcter absoluto sino que debe ser visto
desde una perspectiva econmica, para lo cual resulta suficiente la incertidumbre del tiempo en que
acontecer, es decir, ya sea en lo que toca a la realizacin del evento o al momento en que este se producir.
El riesgo presenta ciertas caractersticas que son las siguientes:

Es incierto y aleatorio

Posible

Concreto

Licito

Fortuito

De contenido econmico

En el contrato de seguro el asegurador no puede asumir el riesgo de una manera abstracta, sino que este
deber ser debidamente individualizado, ya que no todos los riesgos son asegurables, es por ello que se deben
limitarse e individualizarse, dentro de la relacin contractual.
LA PRIMA
La prima es otro de los elementos indispensables del contrato de seguro, constituye la suma que debe pagar
el asegurado a efecto de que el asegurador asuma la obligacin de resarcir las prdidas y daos que ocasione
el siniestro, en caso de que se produzca. Este monto se fija proporcionalmente, tomando en cuenta la
duracin del seguro, el grado de probabilidad de que el siniestro ocurra y la indemnizacin pactada.
La prima es el precio del seguro que paga el asegurado al asegurador como contraprestacin del riesgo que
asume ste y del compromiso que es su consecuencia.
Existen distintos tipos de primas:
Prima natural: En los seguros de vida es la prima que depende del cmputo matemtico del riesgo. Por
esta razn, a mayor riesgo, mayor ser la prima natural, y viceversa.
Prima pura: Es la prima de riesgo de los otros ramos de seguros.
Prima comercial: esta es la prima que paga efectivamente el asegurado y se compone de dos partes: la
prima natural o pura por un lado y los gastos de explotacin y la ganancia del asegurador por el otro.
OBLIGACIN DEL ASEGURADOR DE INDEMNIZAR

11

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85

La indemnizacin, es la contraprestacin a cargo del asegurador de pagar la cantidad correspondiente al

dao causado por el siniestro, en virtud de haber recibido la prima".
Esta obligacin constituye otro de los elementos necesarios del contrato de seguro, ya que sino se indica el
contrato no surte efecto, resultando ineficaz de pleno derecho.
Este elemento resulta trascendente porque representa la causa de la obligacin que asume el tomador de
pagar la prima correspondiente. Debido a que este se obliga a pagar la prima porque aspira que el
asegurador asuma el riesgo y cumpla con pagar la indemnizacin en caso de que el siniestro ocurra.
Esta obligacin depende de la realizacin del riesgo asegurado. Esto no es sino consecuencia del deber del
asegurador de asumir el riesgo asegurable. Y si bien puede no producirse el siniestro, ello no significa la falta
del elemento esencial del seguro que ahora nos ocupa, por cuanto este se configura con la asuncin del
riesgo que hace el asegurador al celebrar el contrato asegurativo, siendo exigible la prestacin
indemnizatoria slo en caso de ocurrir el siniestro.

6. LA PLIZA DE SEGURO
Segn el Art. 3 de la ley 389 de 1997 que reemplaz el Art. 1046 del C de co. Establece que la pliza es el
documento contentivo del contrato de seguro, que deber

redactarse en castellano y firmarse por el

asegurador.
La pliza es el documento principal del contrato de seguro, en donde constan los derechos y obligaciones de
las parte. Es un documento privado redactado en varios folios. Es el instrumento escrito en el cual constan
las condiciones del contrato. Aunque no es indispensable para que exista el contrato.
La pliza de seguro debe contener:
1. La informacin necesaria para identificar al asegurado y al asegurado, y de ser necesario el nombre del
beneficiario.
2. Fecha de emisin de la pliza, periodo de vigencia.
3. Descripcin del seguro, los riesgos cubiertos y las sumas aseguradas.
4. La designacin y el estado de los objetos que son asegurados.
5. La especificacin de la prima que tiene que pagar el asegurado, as como la forma y el lugar de pago.
6. Las causales de resolucin del contrato.
7. El procedimiento para reclamar la indemnizacin en caso de ocurrir el siniestro.
8. Clusulas que aclaren o modifiquen parte del contenido del contrato de pliza.
9. La definicin de los trminos ms importantes empleados en la pliza.
10. La indicacin de los seguros existentes sobre el mismo objeto y riesgo.
CLASIFICACIN DE LAS PLIZAS

86

1. Con relacin al mbito de aplicacin

Simples: son aquellas en las que el objeto se determina con precisin, sin que pueda ser

reemplazado.

Flotantes: son aquellas que cubren una pluralidad de objetos, sustituibles, mientras dure el

contrato.
2. En relacin con el sujeto a favor del cual se extienden:

Nominativas (persona determinada)

A la orden (persona determinable) (Muchos tratadistas sostienen que estos documentos no se

convierten en ttulos crediticios).

Al portador (persona indeterminada).

Individuales y colectivas (Segn el nmero singular o plural de los asegurados).

Automticas (sin fecha de la asuncin del riesgo) y De Revalorizacin (reajustables para prevenir

la inflacin).
7. EL REASEGURO
"El reaseguro es una modalidad del seguro que cubre el riesgo que asumen los aseguradores al estipular los
contratos de seguro directo con sus clientes. Su finalidad es resarcir el dao patrimonial que experimenta el
asegurador directo al producirse el evento que obliga a indemnizar a su asegurado" 12
Es el contrato que un segurador celebra con otro para protegerse de las consecuencias de los seguros que
han otorgado, en cuanto excedan de su capacidad y conveniencia, transfiriendo al reasegurador una parte o
la totalidad de los riesgos en las condiciones que se convengan entre ambos. Es una manera de repartir los
riesgos, conservando la responsabilidad ante el asegurado. El reaseguro puede contratarse en condiciones
iguales o ms o menos favorables que las del seguro. Y como caractersticas especiales tiene las que no
extingue las obligaciones del coasegurador, ni confiere al asegurado accin directa contra el reasegurador. Es,
pues, el reaseguro un contrato independiente del seguro, con modalidades propias y su celebracin o
extincin no influyen sobre el de seguro.
La institucin del reaseguro tiene por misin distribuir los riesgos asumidos en el contrato de seguro a efecto
de que el asegurador pueda cumplir con su obligacin de indemnizar en caso de acontecer un siniestro o
conjunto de siniestros que implicaran, por lo general, el desembolso de una suma dineraria altsima, la
misma que podra exceder las posibilidades econmico-financieras de la compaa aseguradora.
8. EL COASEGURO

12

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HALPERIN, califica al coaseguro como un contrato celebrado por el asegurado simultneamente con ms de
un asegurador sobre un mismo riesgo; esto es, supone pluralidad de seguros; requiere el consentimiento del
asegurado.
El coaseguro es un contrato en el cual existe un aseguramiento previsto y ordenado sobre un mismo inters
y por ende sobre un mismo riesgo, pero que es celebrado con varios aseguradores, donde cada uno de ellos
asume una porcin del total del riesgo.
El coaseguro estila acordarse mediante una pliza emitida en beneficio del asegurado y firmada por todos los
coaseguradores, sealndose las cuotas correspondientes a cada uno de ellos, cuyo valor agregado
constituye la unidad del seguro. Uno de los coaseguradores, debidamente nombrado por el conjunto o
mayora de ellos, tienen que asumir la administracin del contrato, para lo cual se le autorizarn los poderes
del caso.
La empresa aseguradora encargada de la administracin y direccin del contrato de coaseguro es conocida
como compaa "lder" y es la encargada de coordinar las relaciones entre el asegurado tomador y los
coaseguradores, quienes para dicha relacin contractual se encuentran integrados en un consorcio.
9. EL INFRASEGURO
Podemos hablar de infraseguro, si tenemos que la suma asegurada es inferior al valor del inters asegurado,
en este supuesto se estima que el asegurado solo esta protegido en cuanto a los daos que sufra el objeto al
acontecer el siniestro, en un porcentaje igual al que represente la suma asegurada con relacin al valor del
inters asegurado.
Su efecto es hacer aplicable la regla proporcional; es decir que por la parte no cubierta el asegurado soporta
el dao en la medida del infraseguro; y cuando el siniestro es parcial, el asegurador slo debe indemnizar en
proporcin
Su fundamento radica en la proporcionalidad e la indemnizacin a las primas pagadas; el asegurador se
perjudicara en beneficio injusto para el asegurado, ya que este aparecera percibiendo una indemnizacin
desproporcionada a las primas que efectivamente pago.
10. EL SOBRESEGURO
Existe sobreseguro cuando la suma asegurada es superior al valor del seguro, al respecto el profesor
MONTOYA nos dice: " En el sobre seguro la suma asegurada es superior al valor del inters, lo que origina
una situacin de peligro para el asegurador, ya que el asegurado no tendr inters en la conservacin de la
cosa y puede verse tentado a provocar el siniestro, a fin de obtener como indemnizacin una suma mayor al
valor real de lo asegurado."
El sobre seguro puede tener lugar de buena fe, sin que haya voluntad por parte del asegurado de cobrar al
asegurador una suma superior al dao que pueda sufrir si se produce el siniestro. Pero tambin se puede

88

actuar con mala fe, eso se da cuando el asegurado, seala como suma asegurada una que el sabe que
excede el valor del inters asegurado, con el objeto de obtener un beneficio econmico, esta actitud
desnaturaliza el contrato de seguro.
11. OBLIGACIONES DE LAS PARTES
1.

ASEGURADOR

La obligacin principal del asegurador es asumir el riesgo, pagar la indemnizacin en el supuesto que
el siniestro ocurra

Obligacin de entregar la pliza de seguro y documentos anexos: Con esto se perfecciona el

contrato de seguro, cuya vigencia formal comienza a partir de la fecha en la que la entidad
prestadora de seguros hace entrega de dicho documento, por ello es obligacin de la entidad
asegurado de entregar un ejemplar original al asegurador-tomador, juntamente con todos los anexos
que sean pertinentes.

Obligacin de reintegrar la prima no devengada. La obligacin de reintegrar la prima no

devengada, parte de la prima percibida, es exigible en ciertos casos en que, debido a la ausencia de
inters o riesgo asegurable o a la voluntad de alguna de las partes, cesa la responsabilidad de la
entidad aseguradora.

Obligacin de pagar la prestacin asegurada. Representa la causa de la obligacin que asume el

tomador, ya que este paga la prima correspondiente, porque pretende que el asegurador asuma el
riesgo que esta en el contrato de seguro y cumpla con pagar la indemnizacin en caso de ocurrir el
siniestro.
2. ASEGURADO-TOMADOR:

Obligacin de pagar la prima

Obligacin de declarar el estado de riesgo

Obligacin de garanta

Obligacin de preservar el estado de riesgo

Obligacin de declarar los seguros coexistentes.

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