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[MANUAL DE
DERECHOS REALES]
Esta separata contempla el estudio de la regulacin de los bienes, su clasificacin, dominio,
posesin, uso y goce, as como de las acciones que sirven para proteger el dominio y la
posesin.
TEMTICAS
1.
INTRODUCCIN
2.
PATRIMONIO
3.
LOS BIENES
3.1.
3.1.1.
3.1.3.
3.1.4.
3.1.5.
3.1.6.
fungibles
3.1.7.
3.1.8.
3.1.9.
4.
4.1.
El dominio
4.1.1.
4.1.2.
Clusula de no enajenar
4.1.2.2.1.1.
4.1.2.2.2.
5.
LA COMUNIDAD Y LA COPROPIEDAD
5.1.
5.1.1.
Teora romana
5.1.2.
Teora alemana
5.2.
5.3.
La comunidad y la sociedad
5.4.
5.5.
Trmino de la comunidad
5.6.
6.
6.1.
Enumeracin
6.2.
Clasificacin
7.
7.1.
LA OCUPACIN
7.2.
LA ACCESIN
7.3.
LA TRADICIN
7.4.
7.5.
LA PRESCRIPCIN
8.
9.
10.
1.
INTRODUCCIN
2.
EL PATRIMONIO
3.
LOS BIENES
3.1.
consecuencia, no son bienes, ejemplo de ellos son las cosas que la naturaleza
ha hecho comunes a todos los hombres, de acuerdo con el artculo 585.
3. 1. 3. BIENES COMERCIABLES E INCOMERCIABLES
10
11
cambio,
desde
una
perspectiva
jurdica,
nicamente
son
BIENES MUEBLES
12
3. 1. 9. 2.
BIENES INMUEBLES
Inmuebles o fincas o bienes races artculo 568- son las cosas que no
pueden transportarse de un lugar a otro; como las tierras y minas, y las que
adhieren permanentemente a ellas, como los edificios, los rboles.
Los Inmuebles pueden ser:
1. Por naturaleza:
Son las cosas que no pueden transportarse de un lugar a otro como el
suelo, las tierras y las minas.
2. Por adherencia:
Son aquellos que adhieren permanentemente al suelo. Las plantas son
inmuebles, mientras adhieren al suelo por sus races, a menos que estn en
macetas o cajones, que puedan transportarse de un lugar a otro artculo 569-.
3. Por destinacin:
Seala el artculo 570 que se reputan inmuebles, aunque por su
naturaleza no lo sean, las cosas que estn permanentemente destinadas al
uso, cultivo y beneficio de un inmueble, sin embargo de que puedan
separarse sin detrimento. Tales son, por ejemplo: los utensilios de labranza o
minera, y los animales actualmente destinados al cultivo o beneficio de una
finca, con tal que hayan sido puestos en ella por el dueo de la finca.
La diferenciacin entre muebles e inmuebles tiene en el Cdigo Civil
bastantes consecuencias, a saber:
1.
13
3.
los muebles.
10. En materia penal, los delitos de robo y hurto solo proceden respecto
de muebles, en cambio la usurpacin procede acerca de inmuebles.
3. 1. 10. BIENES SINGULARES O UNIVERSALES
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econmico.
Por su parte, las universalidades de derecho consisten en un conjunto de
bienes corporales y relaciones jurdicas activas y pasivas, que forman
unaunidad jurdica (todo indivisible).
4.
15
producto el
16
17
24
de
la
Constitucin
que
en
lo
pertinente
dispone
que
la
18
4. 1.1.
19
extingue por el slo transcurso del tiempo, ni siquiera por el no uso a excepcin
de algunas propiedades especiales como es el caso de la propiedad
intelectual. Para perder el derecho de dominio es necesario que otro lo
adquiera por prescripcin adquisitiva, en tal sentido puedo tener extraviado
algn objeto por diez aos y sigo siendo el dueo, mientras otro no lo
encuentre y se haga pasar por dueo (se transforme en poseedor) y cumpla el
tiempo para adquirirlo por prescripcin sealado en el artculo 2508, que exige
dos aos, para los muebles y cinco, por regla general, para los inmuebles. En
este caso el derecho de propiedad no se ha extinguido, sino que ha
cambiado de titular (modificacin subjetiva de la relacin jurdica).
5.
4.1. 2.
DOMINIO
El dominio otorga las tres facultadesque se entienden comprendidas en
el artculo 582: uso, goce y disposicin.
Se denominan facultades materiales las que se realizan mediante actos
fsicos (no jurdicos) que permiten el aprovechamiento de la cosa, como las
facultades de uso, goce y consumo fsico de la cosa, por el contrario se
denominan facultades jurdicas las que se realizan mediante actos jurdicos.
Entre las facultades jurdicas se encuentran los actos de disposicin, que para
ser ejecutados requieren la facultad de enajenacin.
El uso -jusutendi- faculta para servirse de la cosa sin consumirla material
20
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LIMITACIONES AL DOMINIO
4.1.2.2.1.
22
23
24
4.1.2.2.2.
25
26
como ocurre cuando transfiere este derecho real; por tanto, conforme al
adagio quien puede lo ms, puede lo menos, con mayor razn puede
renunciar al ejercicio de una sola facultad, la de disponer.
4) La legislacin chilena reconoce implcitamente la validez de las
clusulas convencionales de no enajenar. En efecto, el Reglamento del
Registro Conservatorio de Bienes Races estatuye que puede inscribirse todo
impedimento o prohibicin referente a inmuebles, sea convencional, legal o
judicial, que embarace o limite de cualquier modo el libre ejercicio del
derecho de enajenar artculo 53, N 3-.
En cuanto a laconsecuenciaen caso de que se hubiere contravenido
una clusula de no enajenar, existen dos opiniones.
A juicio de algunos, la trasgresin equivale a vulnerar el embargo
ordenado por el juez y, consecuentemente, el acto en que se enajena la cosa
contrariando la prohibicin convencional, sera nulo por ilicitud del objeto,
conforme al N 3 del artculo 1464 del Cdigo Civil.
Otros, autores no estn de acuerdo ya que la nulidad se encuentra
creada en la ley para las infracciones transgresiones a los requisitos
establecidos por la ley y no para las violaciones de los pactos de las partes, por
lo que para esta ltima corriente de opinin, la clusula de no enajenar es una
obligacin de no hacer, y su incumplimiento acarrea la aplicacin del artculo
1553, que seala las consecuencias de incumplir una obligacin de no hacer.
b. La clusula de no enajenar no es vlida, si seguimos los siguientes
argumentos:
1) Segn esta posicin, el Mensaje del Cdigo Civil y diversas
disposiciones consagran la libre circulacin de los bienes como una regla de
orden pblico que, en cuanto tal, no puede ser alterada por la sola voluntad
de los particulares. Por tanto, cuando las partes acuerdan una clusula de no
enajenar no autorizada expresamente por la ley, la clusula no produce
ningn efecto: es nula.
2) Si libremente se pudieran pactar las clusulas de no enajenar, el
legislador no habra tenido para qu autorizarlas en determinados casos.
3) Tales clusulas se oponen a diferentes textos del Cdigo Civil, sobre
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todo a los artculos 582 y 1810. El primero seala la caracterstica del dominio
que permite disponer arbitrariamente de la cosa; y el segundo estatuye que
pueden venderse todas las cosas cuya enajenacin no est prohibida por la
ley.
4) El artculo 53 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes
Races se limita a permitir una inscripcin, sin sealarle efecto alguno. En todo
caso, es una disposicin reglamentaria, que no puede prevalecer contra
normas de la ley y del espritu de ella manifestado en su historia fidedigna.
Concluye esta doctrina que la clusula de no enajenar adolece de
nulidad absoluta por recaer sobre un objeto ilcito: impedir la libre circulacin
de los bienes.
c) Slo las clusulas de no enajenar relativas son vlidas
Algunos de nuestros autores aceptan las clusulas de no enajenar
relativas, esto es, aquellas que no imponen una prohibicin perpetua o de
largo tiempo y que se justifican por un inters legtimo.
La prohibicin relativa de enajenar no estara, pues, en pugna con el
principio de la libre circulacin de los bienes. Y en pro de la admisibilidad de
tal clusula se agrega un argumento de texto, el artculo 1126 del Cdigo Civil,
que dice: Si se lega una cosa con calidad de no enajenarla, y la enajenacin
no comprometiere ningn derecho de tercero, la clusula de no enajenar se
tendr por no escrita. A contrario sensu, se deducira que si se lega una cosa,
prohibindose su enajenacin, y sta (la enajenacin) comprometiere
derechos de terceros, la clusula valdra, sera eficaz ante la ley. La clusula
de no enajenar vale mientras la enajenacin de la cosa comprometa
derechos de terceros.
Con todo, revisada jurisprudencia reciente agregar referencia de la
jurisprudencia reciente, tal discusin no mantiene vigencia y se encuentra
superada: los tribunales aceptan la validez de la clusula de no enajenar,
solucin que hoy con distintos argumentos que ayer y, por provenir de
contratos de adhesin, sigue siendo del todo dudosa, y ms bien, en el caso
mencionado de clusulas predispuestas, nos inclinamos por rechazar su
validez, ya que en los contratos de adhesin no existe o al menos no existe
en un grado aceptable- libertad contractual, al menos para uno de los
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10, p. 10) en que se seal que: los contratos deben ejecutarse de buena fe,
sin apego a la letra rigurosa de ellos ni a un derecho estricto. No deben las
partes asilarse en la literalidad inflexible para dar menos ni para exigir ms,
arbitrariamente, al influjo de un inters propio y mezquino; antes bien, ha de
dejarse expresar al contrato ampliamente su contenido. Tampoco debe
dejarse de atender a factores extraliterales que pudieran fundarse en la
naturaleza del pacto, en la costumbre o en la ley.
5.
LA COMUNIDAD Y LA COPROPIEDAD
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Existen varios trminos que se utilizan con alguna relacin, entre estos
podemos sealar indivisin, comunidad y copropiedad.
En principio, puede afirmarse que existe comunidad cuando dos o ms
personas son titulares sobre una misma cosa de derechos de igual naturaleza.
En ocasiones, tanto la ley como la doctrina utilizan tales expresiones
como sinnimas, con todo se acostumbra tambin formular algunas
diferencias entre ambos conceptos. De este modo es frecuente que se
adscriba el vocablo comunidad como trmino genrico en tanto, que a la
copropiedad se le reserva para vincularla a una especie de comunidad, la
que se refiere al dominio.En este sentido,se entiende por comunidad la
expresin que se aplica a todos los derechos reales y no slo al dominio, en
cambio la copropiedad se la vincula a la coparticipacin de dos o ms sujetos
exclusivamente en el derecho de dominio. Por ltimo, el vocablo comunidad
se lo asocia a la indivisin existente sobre universalidades jurdicas, en tanto
que la copropiedad se la reserva a la indivisin existente en especies
determinadas singulares- y no en universalidades jurdicas.
Para mayor claridad, puede afirmarse que existe comunidad cuando
dos o ms personas tienen derechos de igual naturaleza sobre un conjunto de
bienes que configuran o conforman una universalidad jurdica; en tanto que,
existe copropiedad cuando dos o ms individuos tienen en comn el derecho
de dominio sobre una especie o bien determinado.
El Cdigo Civil reglamenta la comunidad en materia de particin de
bienes -artculos 1317 y siguientes- y en el cuasicontrato de comunidad
artculos 2304 y siguientes-.
5.1.
COMUNIDAD
Existen varias teoras que procuran explicar la naturaleza jurdica de la
comunidad y, consecuencialmente, la de los derechos que tiene cada
comunero en la cosa comn, sin embargo, son dos las principales y a ellas
restringiremos nuestra explicacin.
31
5.1.1.
DOCTRINA ROMANA
32
5.2.
33
derecho. En
consecuencia, nicamente
habra
tengan
el
dominio
exclusivo
sobre
determinados
bienes,
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5.3.
LA COMUNIDAD Y LA SOCIEDAD
e)
5.4.
35
5.5.
TRMINO DE LA COMUNIDAD
b)
c)
36
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en
que el
respectivo
No
es
cuasicontrato.
Se
requiere
una
solicitud
ante
la
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que la Ley y el
reglamento. Se
establece
unsistema complejo
de
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inmuebles.
6.1.
41
6.2.
1) Originarios y derivativos
El modo de adquirir es originario cuando hace adquirir la propiedad
independientemente de un derecho anterior de cualquiera otra persona -la
ocupacin, la accesin y la prescripcin-. Si bien la cosa, en este ltimo caso,
perteneca anteriormente a otro dueo, ste la perdi por prescripcin
adquisitiva de un tercero, el prescribiente, y automticamente cesa el dominio
antiguo, naciendo el nuevo sin relacin con el primero.
El modo de adquirir es derivativo cuando hace adquirir una propiedad
fundado en un precedente derecho que tena otra persona. Ejemplos: la
tradicin y la sucesin por causa de muerte.
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LA OCUPACIN
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est prohibida por las leyes patrias ni por el Derecho Internacional. Artculo
606-.
1.1.
REQUISITOS
ADQUISICIN DE LAS COSAS NO DEBE ESTAR PROHIBIDA POR LAS LEYES CHILENAS O POR EL
DERECHO INTERNACIONAL
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1. 2.
Con respecto a las cosas que pueden ser objeto de la ocupacin, sta
se divide en ocupacin de cosas animadas, ocupacin de cosas inanimadas,
especies al parecer perdidas y especies nufragas.
A la ocupacin de cosas animadas pertenecen la caza y la pesca, y a
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46
1.2.2.1.
HALLAZGO
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indemnizacin
de
perjuicios,
menos
de
renunciar
su
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no son res nullius; sin embargo, puede queno aparezca el dueo por lo que la
ley ha dispuesto un procedimiento despus del cual el descubridor puede
quedarse con una parte de tales cosas.
Por eso, el legislador, en presencia de una cosa que tiene seales de
dominio anterior, y que no consta la intencin del dueo de abandonarla, la
considera como cosa al parecer perdida, y establece un largo procedimiento
para buscar al propietario.
El procedimiento que debe seguirse con las especies perdidas en tierra
est determinado en los artculos 629 a 634 del Cdigo Civil.
Si se encuentra alguna especie mueble al parecer perdida, debe
ponerse a disposicin de su dueo; y no presentndose nadie que pruebe ser
suya, ha de entregarse a la autoridad competente -Municipalidad de la
comuna en que se encontr la especie-, la cual debe dar aviso del hallazgo
en un diario de la comuna o de la capital de la provincia o de la capital de la
regin, si en aqulla no lo hubiere. El aviso ha de designar el gnero y calidad
de la especie, el da y lugar del hallazgo. Si no aparece el dueo, debe darse
este aviso por tercera vez, mediando treinta das de un aviso a otro (artculo
629).
Si en el curso del mes subsiguiente al ltimo aviso no se presenta persona
que justifique su dominio, se vende la especie en pblica subasta,
deducindose del producto las expensas de aprensin, conservacin y dems
que incidieren; y el remanente se divide por partes iguales entre la persona
que encontr la especie y la Municipalidad respectiva artculo 630.
Si el descubridor no ejecuta las diligencias indicadas en el Cdigo Civil,
pierde su opcin en beneficio de la Municipalidad, y an queda sujeto a la
accin de perjuicios, y segn las circunstancias, a la pena de hurto artculo
631-.
Las disposiciones que fijan las penas para el caso en que el encubridor
no practique estas diligencias, estn en los artculos 448 y 494 del Cdigo
Penal.
Si aparece el dueo antes de subastada la especie, le ser restituida,
pagando las expensas, y lo que a ttulo de salvamento adjudicare la autoridad
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ESPECIES NUFRAGAS
Las especies nufragas han sido definidas como aquellas que proceden
de alguna nave que naufraga en las costas de la Repblica, o que el mar
arroja a ellas, y las cosas que los navegantes arrojan al mar para alijar la nave
en la tempestad o por temor de naufragio, de apresamiento de enemigos,
piratas, insurgentesfragmentos de un buque o efectos pertenecientes al
aparejo o carga de un buque, etc. Alessandri-.
Rigen las especies nufragas los artculos 635 a 639 inclusive, en la parte
no modificada por leyes especiales, como la Ley de Navegacin, y otras que
establecen las normas conforme a las cuales debe efectuarse la extraccin de
especies nufragas.
2.
LA ACCESIN
51
2.2.
2.2.1.
ACCESIN DE FRUTOS
52
ACCESIN CONTINUA
53
porque
si
el
terreno
es
ocupado
desocupado
alternativamente por ellas, no es aluvin, sino parte del lecho del ro o del mar,
segn sea el caso. Artculo 650, en su inciso 2, dice: El suelo que el agua
ocupa y desocupa alternativamente en sus creces y bajas peridicas, forma
parte de la ribera o del cauce, y no accede mientras tanto a las heredades
contiguas.
A quin pertenece el terreno de aluvin?
El principio general est consagrado en el artculo 650, inciso 1: El
terreno de aluvin accede a las heredades riberanas dentro de sus respectivas
lneas de demarcacin, prolongadas directamente hasta el agua; pero en
puertos habilitados pertenecer al Estado.
2) AVULSIN
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JUNTARSE.
Artculo 656.
Requisitos:
1 Que las islas se formen en ros o lagos no navegables por buques de
ms de cien toneladas.
55
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59
3. LA TRADICION
Segn el artculo 670: la tradicin es un modo de adquirir el dominio de
las cosas, y consiste en la entrega que el dueo hace de ellas a otro, habiendo
por una parte la facultad e intencin de transferir el dominio, y por otra la
capacidad e intencin de adquirirlo. Lo que se dice del dominio se extiende a
todos los otros derechos reales.
60
3.1.
CARACTERSTICAS DE LA TRADICIN:
derechos reales y tambin los personales -artculos 670, inciso 2, y 699-, con
excepcin de los personalsimos.
3)
6)
7)
tradicin no es un modo de adquirir, sino que sirve de justo ttulo para poseer,
de manera que el adquirente gane con posterioridad la cosa por prescripcin.
Artculo 683.
61
3)
4)
Entrega de la cosa.
62
transfiere el dominio, ya que nadie puede transferir ms derechos que los que
tiene. De acuerdo a los artculos 682 y 683 la tradicin hecha por el no dueo
produce importantes efectos, aunque no transfiera el dominio.
Sin embargo, debe tenerse en cuenta y conciliarse con los artculos 1575
y 1578 N1 referidas al pago. En este caso la tradicin no es pago vlido, por
tanto no extingue la obligacin.
El tradente no slo debe ser dueo de la cosa sino tambin debe tener
la facultad de disposicin e intencin de transferir el derecho real de que se
trate -artculo 670-.
Debe darse por supuesto que la tradicin, como todo acto jurdico, ha
de realizarse por personas que tengan capacidad de ejercicio o acten
habilitadas conforme a la ley.
Pero la transferencia del dominio por la tradicin no slo exige la
capacidad de ejercicio del dueo de la cosa o del que a su nombre hace la
tradicin, sino que es indispensable adems que est facultado para transferir.
Para que la tradicin produzca el efecto de trasladar el dominio de la
cosa del tradente al adquirente, es necesario que este ltimo tenga la
capacidad de adquirir el dominio. La palabra capacidad equivale a lo que la
doctrina actual llama legitimacin o falta de legitimacin, en trminos
negativos.
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tradicin
que
en
su
principio
fue
invlida
por
haber
faltado
este
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donacin, etc..
Si no hay ttulo traslaticio de dominio, no hay tradicin. Ttulos traslaticios
de dominio son: la compraventa; la permuta; la donacin; el aporte en
propiedad a una sociedad; el mutuo; el cuasiusufructo; la transaccin cuando
recae sobre un objeto no disputado y, en algunos casos la novacin.
El ttulo traslaticio, adems debe ser vlido -artculo 675-. No debe
tratarse de un ttulo nulo.
Si es nulo el ttulo traslaticio de dominio, la tradicin no transfiere el
derecho que se intenta traspasar.
Para que valga la tradicin se requiere no slo un ttulo traslaticio de
dominio, sino, adems, que el ttulo sea vlido respecto de la persona a quien
se confiere -artculo 675-.
3.3.4.
LA ENTREGA DE LA COSA
65
66
Como se advierte, el artculo 680 parece estar pensado tan slo para la
compraventa de bienes muebles.
Como crtica a este artculo puede decirse que es errado en la parte en
que seala que verificada la entrega por el vendedor, se transfiere el dominio
de la cosa vendida, ya que como sabemos la tradicin transferencia de
dominio-requiere de tres requisitos, la entrega, la facultad e intencin de
transferir por parte del tradente y la capacidad e intencin de adquirir por
parte del adquirente. A la luz de estos requisitos parece precipitado decir que
la simple entrega constituye tradicin.
Por otra parte a esta dilatada discusin se suma el artculo 1.874 segn
el cual la clusula de no transferirse el dominio sino en virtud de la paga del
precio, no producir otro efecto que el de la demanda alternativa enunciada
en el artculo precedente; y pagando el comprador el precio, subsistirn en
todo caso las enajenaciones que hubiere hecho de la cosa o los derechos que
hubiere constituido sobre ella en el tiempo intermedio.
En el caso de este ltimo artculo la clusula de no transferirse el dominio
sino hasta el pago del precio, no cobra valor, a diferencia de lo razonado por
el artculo 680. El artculo 1.874 otorga a esta clusula un efecto diverso, el cual
es el mismo del artculo 1489 de la condicin resolutoria tcita.
Ergo, la antinomia entre ambos artculos es evidente e ineludible, ante lo
cual optamos al igual que el profesor Peailillo por preferir el efecto del artculo
1.874, no por el argumento de especialidad contenido en el artculo 13, ya que
ambos preceptos se refieren a la compraventa, sino que por el principio de
seguridad y por la doctrina de la apariencia, que evitan dudar acerca de que
la compra hecha por una persona no sea eficaz para transferir el dominio
porque la anterior tampoco lo era.
b) Otra condicin.
En ambos casos, si se ha pactado por partes que de no habr tradicin
y por ello no se har dueo el comprador. No debemos olvidar los requisitos de
la tradicin a saber, entrega de la cosa, facultad e intencin de transferir el
dominio por parte del tradente y finalmente la capacidad e intencin de
adquirir el dominio por parte del adquirente. En este orden ideas queda claro
que quien no ha recibido el pago del precio malamente tendr la intencin
67
68
cualquier otro
ttulo
no
translaticio
de
dominio; y
CORPORAL INMUEBLE
(Artculos 679, 686, 688, 724, 728, 730, 924, 2.505)
La tradicin de los derechos reales inmuebles, excepto el de
servidumbre, se efecta, de acuerdo con la legislacin que nos rige, por la
inscripcin del ttulo en el Registro del Conservador artculo 686. -. Y no se
transfiere el dominio sin la inscripcin, en virtud del artculo 679.
El artculo 686 tampoco menciona al derecho real de herencia. Este un
argumento para sostener que la naturaleza de la cosa no se comunica a la
universalidad.
La inscripcin consiste en la nica manera de efectuar la tradicin de
los derechos reales inmuebles, excepto la tradicin del derecho de
servidumbre artculos 686 y 698-.
Esta inscripcin obedece a ciertos fines
1)
2)
establece el artculo 688, que tiene por objeto que los bienes races adquiridos
por el modo de adquirir sucesin por causa de muerte, finalmente tambin se
inscriban. Se establece esta norma, ya que en este caso la inscripcin no
opera como tradicin.
3)
70
71
El Repertorio.
inscribirse las traslaciones de dominio -artculo 32, inc. 1-, o sea las
transferencias, las transmisiones y las adquisiciones por prescripcin.
b.
las hipotecas, los censos, los derechos de usufructo, uso y habitacin, los
fideicomisos, las servidumbres y otros gravmenes semejantes -Reglamento,
artculo 32, inc. 2-.
c.
72
73
74
gravmenes reales; por tanto, hay que concluir que el N 2 del artculo 53, se
refiere a otra clase de gravmenes, a los constitutivos de derechos personales,
es decir, las cargas u obligaciones de una persona que vienen a afectar a
determinado inmueble suyo.
Dice el artculo 53 del Reglamento que tambin puede inscribirse el
arrendamiento en el caso del artculo 1962 del Cdigo Civil y cualquiera otro
acto o contrato cuya inscripcin sea permitida por la ley.
3) Impedimentos y prohibiciones referentes a inmuebles. Puede
inscribirse todo impedimento o prohibicin referente a inmuebles, sea
convencional, legal o judicial, que embarace o lmite de cualquier modo el
libre ejercicio del derecho de enajenar -Reglamento artculo 53, N 3-.
LUGAR EN QUE SE HACE LA INSCRIPCIN
La inscripcin del ttulo de dominio y de cualquier otro derecho real
inmueble, excepto la servidumbre, debe hacerse en el Registro Conservatorio
del territorio en que est situado el bien raz, y si ste por su situacin pertenece
a varios territorios, preciso es hacer la inscripcin en el Registro de cada uno de
ellos -artculo 687, inc. 1-, conforme al texto que le dio el N 12 del artculo 7
de la Ley N 18.776; Reglamento artculo 54, inc. 1-. Si el ttulo es relativo a dos
o ms inmuebles, debe inscribirse en los Registros Conservatorios de todos los
territorios a que por su situacin pertenecen los inmuebles -artculo 687, inc. 2;
artculo 54, inc. 2 del Reglamento-.
INSCRIPCIN POR REPRESENTANTES
Los interesados pueden pedir la inscripcin por s, por medio de
personeros o de sus representantes legales -artculo 60-.
Una formula comn de representacin es en la que se faculta al
portador de copia autorizada de la escritura pblica que se quiere inscribir.
NEGATIVA A INSCRIBIR
El conservador est obligado a inscribir, artculo 12. No podr rehusar ni
retardar la inscripcin, artculo 13.
Sin embargo, puede negarse cuando la inscripcin sea en el algn
sentido legalmente inadmisible. El artculo 13 seala ejemplos en que es
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legalmente inadmisible:
a. Si la copia que se presenta no es autntica. Es decir, una copia simple
que consta con certificacin de ser fiel al original.
b. Si el bien objeto del ttulo que se presenta no es inmueble.
c. Si el bien raz se encuentra en una comuna que est fuera la
competencia del Conservador.
d. Si el ttulo no contiene las designaciones que debe consignar la
inscripcin. El artculo 78 seala las designaciones legales, si el ttulo no los
tiene, no puede hacerse. En estas, por ejemplo, si no seala los deslindes el
Conservador deber rechazarla.
e. Si es visible en el ttulo algn vicio o defecto que la anule
absolutamente. Adems se pueda negar la inscripcin, si quien aparece como
tradente no es el actual poseedor inscrito. Artculo 14.En este caso slo se
proceder a la inscripcin una vez que se haga constar que se ha notificado
judicialmente la pretensin a quien puede perjudicar la anotacin.
Siempre se debe anotar en el repertorio.
El conservador puede rehusar las inscripciones que son en algn sentido
legalmente inadmisibles. Sin embargo, en ningn caso, el Conservador dejar
de anotar en el Repertorio el ttulo que se le presentare para ser inscrito, ya sea
que el motivo que encontrare para hacer la inscripcin sea en su concepto de
efectos permanentes o transitorios y fciles de subsanar -Reglamento, artculo
15, inc. 1-.
Despus de anotado el ttulo en el Repertorio, si el conservador estima
que su inscripcin es admisible, debe hacerla sin ms trmites; pero si
considera que no lo es legalmente en algn sentido, est obligado a devolver
el ttulo, expresando en este mismo, y tambin al margen del Repertorio, los
fundamentos de la negativa artculos 14, inc. 2, y 25-.
La parte perjudicada puede ocurrir al juez de letras, quien en vista de
esta solicitud y de los motivos expuestos por el conservador, resuelve por
escrito y sin ms trmite lo que corresponda. Si manda el juez hacer la
inscripcin, el Conservador deber hacerla mencionando en ella el decreto
en que se ordena -artculos 18, 19 y 20-.
76
77
Sin embargo de acuerdo con el artculo 728 del CC, para que cese la
posesin inscrita es necesario que la inscripcin se cancele, sea por voluntad
de las partes, o por una nueva inscripcin en que el poseedor inscrito transfiere
su derecho a otro. As, la llamada cancelacin virtual se produce por una
nueva inscripcin por la que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro
titular.
78
Registros.
2) Artculo 2513 del mismo Cdigo: La sentencia judicial que declara
una prescripcin har las veces de escritura pblica para la propiedad de
bienes races o de derechos reales constituidos en ellos; pero no valdr contra
terceros sin la competente inscripcin.
3) La disposicin del artculo 52 del Reglamento dispone que debe
inscribirse la sentencia ejecutoria que declara la prescripcin adquisitiva del
dominio o de cualquiera de dichos derechos (usufructo, censo, hipoteca).
La inscripcin no sirve para que el prescribiente adquiera el dominio,
puesto que ya lo tiene adquirido por prescripcin; la inscripcin se exige para
que la sentencia judicial produzca efectos contra terceros.
Tambin se adquiere por prescripcin adquisitiva en el caso del
saneamiento de la pequea propiedad raz, D.L. 2695, para los poseedores
materiales que han obtenido inscripcin de acuerdo con el procedimiento de
saneamiento.
79
80
81
82
83
3.6. LA POSESIN
La posesin es la tenencia de una cosa determinada con nimo de
seor o dueo, sea que el dueo o el que se da por tal tenga la cosa por s
mismo, o por otra persona que la tenga en lugar y a nombre de l.
El poseedor es reputado dueo, mientras otra persona no justifica serlo.
Esta es la concepcin subjetiva de la posesin de FEDERICO CARLOS VON
SAVIGNY.
Lo cierto es que en muchos casos es muy difcil determinar, a ciencia
cierta, quin es el dueo de una cosa, por lo que el Derecho Civil, que es
eminentemente prctico, ya que naci de la casustica romana, opta por la
doctrina de la apariencia, considerando dueo al que aparenta mediante
actos externos serlo, siempre y cuando no reconozca dominio ajeno, pues si as
fuera, la presuncin simplemente legal que ampara al poseedor, se destruira
por la propia confesin del mero tenedor.
84
justifique serlo. Mediante la posesin se puede llegar a la prueba del dominio artculo 700 inciso 2-.
2.
85
86
87
88
2.
al
momento
de
iniciarse
la
posesin, no
siendo
necesario
que
89
2. POSESIN IRREGULAR
Artculo 708: posesin irregular es la que carece de uno o ms de los
requisitos sealados en el artculo 702.
Aunque irregular, esta clase de posesin produce importantes efectos:
a)
90
b)
c)
711.
91
LA MERA TENENCIA
Hay mera tenencia cuando se tiene una cosa reconociendo dominio
92
ajeno.
El mero tenedor puede tener la mera tenencia de la cosa a virtud de un
derecho real sobre la misma, y puede tener la mera tenencia en virtud de un
ttulo personal.Son meros tenedores, por ejemplo, el usufructuario, el que tiene
sobre la cosa el derecho de uso o habitacin, el que tiene el derecho de
prenda, pero tambin, es mero tenedor el comodatario, el depositario y el
arrendatario.
El titular del derecho real es mero tenedor de la cosa, pero, tiene la
posesin de su derecho real.
Es
inmutable
indeleble:
la
mera
tenencia
no
puede
transformarse en posesin, en virtud del principio que dice que nadie puede
mejorar su propio ttulo. As el artculo 716 del Cdigo Civil, dispone que el
simple lapso de tiempo no muda la mera tenencia en posesin. Tambin
confirma este criterio la norma segn la cual si se ha empezado a poseer a
nombre ajeno, se presume igualmente la continuacin del mismo orden de
cosas -artculo 719, inciso 2-.
Excepciones:
1.
formular la regla general expresa: salvo el caso del artculo 2510, regla 3a..
2.
93
ADQUISICIN,
CONSERVACIN
PERDIDA
DE
LA
POSESIN
LA POSESIN DE LOS BIENES MUEBLES
ADQUISICIN DE LA POSESIN
La posesin de los bienes muebles se adquiere desde el momento en
que concurren la voluntad de poseer y la aprehensin material o ficta.
94
ADQUISICIN
DE
LA
POSESIN
DE
LOS
BIENES
INMUEBLES
INSCRITOS2
Teora de la posesin inscrita
1) El artculo 686 del Cdigo Civil expresa que la tradicin de los
inmuebles o derechos reales constituidos en ellos se hace por la inscripcin en
el Conservador de Bienes Races.
2
95
2) El artculo 696 dice que los ttulos cuya inscripcin se seala en los
artculos anteriores, no darn o transferirn la posesin efectiva del respectivo
derecho, mientras la inscripcin no se efecte de la manera que en los dichos
artculos se ordena.
3) El artculo 702, inciso final, expresa que el que tiene la cosa a ciencia
y paciencia del que se oblig a entregarla, hace presumir la tradicin, a
menos que sta se haya debido efectuar por la inscripcin del ttulo, es decir,
salvo que se trate de la inscripcin de inmuebles.
4) El artculo 724 dice que si la cosa es de aquellas cuya tradicin
deba hacerse por inscripcin en el Registro del Conservador, nadie podr
adquirir la posesin de ella sino por este medio.
5) En franca armona con el artculo 724 est el artculo 728, segn el
cual para que cese la posesin inscrita, es necesario que la inscripcin se
cancele, sea por voluntad de las partes, o por una nueva inscripcin en que el
poseedor inscrito transfiere su derecho a otro, o por decreto judicial. Y agrega
este mismo artculo 728: Mientras subsista la inscripcin, el que se apodera de
la cosa a que se refiere el ttulo inscrito, no adquiere posesin de ella, ni pone
fin a la posesin existente.
6) El artculo 730 afirma que si el que tiene la cosa en lugar o a nombre
de otro, la usurpa dndose por dueo de ella, no se pierde por una parte la
posesin, ni se adquiere por otra. Y el mismo artculo 730 agrega, en el inciso
2: Con todo, si el que tiene la cosa en lugar y a nombre de un poseedor
inscrito, se da por dueo de ella y la enajena, no se pierde por una parte la
posesin, ni se adquiere por otra, sin la competente inscripcin.
7) El artculo 2505 manifiesta que no hay prescripcin contra ttulo
inscrito, sino a virtud de otro ttulo inscrito, y la prescripcin comienza a correr
desde esta inscripcin.
8) Y finaliza esta serie de artculos armnicos, el artculo 924, segn el
cual la posesin de los derechos inscritos se prueba por la inscripcin, y
mientras sta subsista, y con tal que haya durado un ao completo, no es
admisible ninguna prueba de posesin con que se pretende impugnarla.
Vemos, entonces, que en el Cdigo Civil chileno la teora de la
96
posesin inscrita se encuentra en las disposiciones de los artculos 686, 696, 702,
inciso final; 724, 728, 730, inciso final; 2505 y 924.
Inaplicabilidad de las disposiciones sobre posesin inscrita a los
inmuebles por destinacin. Los artculos 724, 728 y 924 del Cdigo Civil se
refieren a la posesin inscrita, que slo cabe hacer valer respecto de los
inmuebles por naturaleza y no de cosas muebles que pasan a ser inmuebles
por destinacin. As se desprende claramente del tenor literal de esas mismas
disposiciones y del contexto de los artculos 568, 570 y 686 del Cdigo Civil.
De la serie de disposiciones citadas oportunamente se desprende lo que
decamos al tratar de los bienes que deben inscribirse en el Registro del
Conservador de Bienes Races; la inscripcin sirve como requisito, garanta y
prueba de la posesin de los bienes races inscritos.
Para determinar cmo se adquiere la posesin de un inmueble ya
inscrito en el Registro del Conservador de Bienes Races es preciso distinguir
segn se invoque como antecedente para poseer un ttulo no traslaticio de
dominio o uno traslaticio.
a) Cuando se hace valer un ttulo no traslaticio de dominio no hay
necesidad de inscripcin para adquirir la posesin del inmueble inscrito, segn
la doctrina que niega un valor absoluto a la teora de la posesin inscrita.
El artculo 724, calificado como la llave de la posesin inscrita en
nuestro Cdigo, dispone: Si la cosa es de aquellas cuya tradicin deba
hacerse por inscripcin en el Registro del Conservador, nadie podr adquirir la
posesin de ella sino por este medio. Valindose de un rodeo de lenguaje o
circunloquio, esta disposicin legal expresa que la posesin de bienes races
que procede de un ttulo traslaticio de dominio no puede adquirirse sino por
medio de la inscripcin conservatoria.
Si no se hace valer un ttulo de esa especie, la adquisicin de la
posesin no est sujeta a dicha inscripcin, segn quienes no siguen la teora
de la posesin inscrita. De este modo para esta postura, para si se invoca
como ttulo de posesin la sucesin por causa de muerte, la inscripcin es
innecesaria para adquirir la posesin, puesto que la posesin de la herencia se
adquiere por el ministerio de la ley en el momento en que es deferida, aunque
el heredero lo ignore (artculos 688, inciso 1, y 722).
97
98
99
100
no
valen
absolutamente
de
nada
los
actos
materiales
de
101
se hacen
102
103
Si
alguien
prueba
haber
posedo
anteriormente,
posee
104
presentacin de la solicitud.
No ser obstculo para el ejercicio de este derecho la circunstancia de que
existan inscripciones de dominio anteriores sobre el mismo inmueble.
En cuanto, a los efectos de este procedimiento, consisten en que la
resolucin administrativo, o judicial en su caso, que acoja la solicitud se
considerar como justo ttulo. Una vez practicada su inscripcin en el Registro
del Conservador de Bienes Races, el interesado adquirir la calidad de
poseedor regular del inmueble para todos los efectos legales, aunque
existieren en favor de otras personas inscripciones que no hubieran sido
materialmente canceladas. Transcurrido un ao completo de posesin inscrita
no interrumpida, contado desde la fecha de la inscripcin del interesado se
har dueo del inmueble por prescripcin, la que no se suspender en caso
alguno.
El D.L. 2695 establece diversos mecanismos para el resguardo de los
derechos de quienes se puedan ver afectados por la utilizacin de este
mecanismo. (Para el detalle complementar la explicacin de clase con
estudio autnomo del DL. 2695).
3. PRESCRIPCIN ADQUISITVA
Concepto
Artculo 2.492: "La prescripcin es un modo de adquirir las cosas ajenas, o de
extinguir las acciones y derechos ajenos, por haberse posedo las cosas o no
haberse ejercido dichas acciones y derechos durante cierto lapso de tiempo,
y concurriendo los dems requisitos legales.
Una accin o derecho se dice prescribir cuando se extingue por la
prescripcin."
En este concepto se define tanto la prescripcin adquisitiva como la
extintiva. Ac nos ocupamos de la primera, llamada tambin usucapin.
Fundamentos
La prescripcin es una institucin que otorga estabilidad a los derechos,
consolidando las diversas situaciones jurdicas que pueden producirse con el
transcurso del tiempo.
105
106
concedido
la
posesin
efectiva
por
decreto
judicial
resolucin
107
108
109
110
pueden
ganarse
adquirirse
por
111
Prenda, hipoteca y censo. Slo dan derecho sobre una cosa para
112
c)
1. EL USUFRUCTO ARTCULO 764En virtud del usufructo, se separa el derecho de goce del dominio, este
derecho de goce pertenece a terceros distintos del dueo de la cosa, cuando
recae el derecho de goce sobre todos los frutos es usufructo.
El usufructo es un derecho real que consiste en la facultad de gozar de
una cosa con cargo de conservar su forma y sustancia y de restituirla a su
dueo, si la cosa no es fungible, o con cargo de volver igual cantidad y
calidad del mismo gnero, o de pagar su valor, si la cosa es fungible.
Cosas no Fungibles
Cosas Fungibles
Nudo Propietario
Cuasi-usufructo
Usufructuario
Mero tenedor de la cosa, dueo del derecho de usufructo, tiene las facultades de uso
y goce de la cosa, no la de disposicin.- puede reivindicar el usufructo.
Despojado de las facultades de usar y gozar de la cosa, conservando la facultad de
disposicin.
113
a)
Es un derecho real.
b)
d)
g)
a)
Por ley.
b)
Por testamento.
c)
d)
Por prescripcin.
e)
a) Por ley:
-
114
Artculo 243-
Por acto entre vivos: Cuando ste recae sobre bienes muebles
d)
1.3.
115
1.4.
a)
c)
f)
g)
h)
1.5.
1)
a)
ella puede consistir en una prenda, una hipoteca o una fianza. Excepcin:
Usufructos legales, cuando el usufructuario haya sido exonerado de dicha
obligacin por el constituyente o el nudo propietario o el donante que se
reserva el Usufructo de la cosa donada. La cuanta de la caucin se determina
de comn acuerdo entre el usufructuario y el nudo propietario, si no hay
acuerdo la determina el juez. El usufructuario podr en todo tiempo reclamar
116
d)
2)
a)
b)
artculo 787-.
c)
Pagar
las
cargas
fructuarias
(expensas
ordinarias
de
3)
a)
a)
117
b)
artculo 781-.
e)
h)
a)
a)
Por la muerte del usufructuario artculos 806 inc. 2 y 773 inc. 2-.
c)
ha constituido sobre una propiedad fiduciaria, y llega el caso de la restitucin artculo 806 inc. 3-.
d)
118
f)
2.
CARACTERSTICAS
119
EL DE HABITACIN
-
a)
120
c)
3. LAS SERVIDUMBRES
Es un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio, de
distinto dueo, -artculo 820-.
Sufre el gravamen el predio sirviente, el que reporta el beneficio se
llama predio dominante.
Para el predio dominante la servidumbre se llama Activa, para el
predio sirviente la servidumbre se llama Pasiva. La naturaleza del gravamen
que imponen las servidumbres puede ser:
a)
b)
El tener que abstenerse por parte del dueo del predio sirviente
uso.
121
a)
c)
a)
de dejar hacer.
-
122
lugares.
-
artculo 833-.
3.3.
123
3.4.
SERVIDUMBRES NATURALES
predio inferior est sujeto a recibir las aguas que desciendan del predio
superior naturalmente, no se puede dirigir un albaal o acequia sobre el predio
vecino, tampoco se puede hacer ms gravosa la Servidumbre, el predio
sirviente no puede hacer cosa alguna que estorbe la Servidumbre natural. El
predio sirviente puede hacer obras que sin impedir el descenso de las aguas,
sirvan para aprovecharlas o regularizarlas.
3.5.
SERVIDUMBRES LEGALES
b)
124
125
SERVIDUMBRES VOLUNTARIAS:
Son las constituidas por un hecho del hombre teniendo como lmites el
orden pblico y la ley -artculo 831-. Existen cuatro modos de constituir
servidumbres voluntarias:
Por sentencia del juez artculo 880- : En el caso de la divisin de fundos
se establecern las servidumbres necesarias para su cmoda administracin y
goce, cuando la servidumbre se constituye por sentencia del juez deja de ser
voluntaria.
Por ttulo artculo 842-: Es el acto jurdico en que se pueden constituir
servidumbres y que son el testamento y el contrato. Todas las servidumbres
pueden constituirse por un ttulo, sean continuas, discontinuas, aparentes o
inaparentes. El que constituye la servidumbre debe tener capacidad de
disposicin, es decir, de ejercicio. Los representantes legales de los incapaces
126
El
ttulo
constitutivo
de
la
servidumbre
puede
suplirse
por
el
a)
127
b)
aplican las reglas generales sobre plazo y condicin, esta forma de extincin
tambin slo se aplica a las servidumbres voluntarias.
c)
Propiedad Absoluta
Propiedad Fiduciaria
128
1)
1)
2)
3)
4.2.
129
130
Si se constituye por acto entre vivos debe ser otorgado por instrumento
pblico o por acto testamentario artculo 735, inciso 1En el caso de que el fideicomiso comprenda inmuebles, deber
inscribirse en el Registro de Hipotecas y Gravmenes del Conservador de
Bienes Races respectivo artculo 32 del Reglamento-, caso en el cual no
constituye la forma de efectuar la tradicin artculo 735, inciso2-.
ALESSANDRI seala que es una solemnidad; CLARO SOLAR cree que es la
forma de efectuar la tradicin. Esta inscripcin no transfiere el dominio del
fideicomiso, no obstante, de que pueda ser necesario inscribir en el Registro de
Propiedad la transferencia.
ROZAS es de la idea de que la inscripcin que ordena la ley slo tiene por
objeto hacer oponible la propiedad fiduciaria a terceros.
La inscripcin pueden solicitarla los interesados por s, por medio de sus
representantes legales.
El fideicomisario es interesado una vez que se cumple la condicin, pero
tambin puede solicitar como medida conservativa. Tambin pueden hacerlo
los ascendientes del fideicomisario que no existe, pero que se espera que
exista.
Para la inscripcin se debe exhibir al Conservador de Bienes Races
copia autntica del ttulo respectivo.
4.4.
LA RESTITUCIN
131
a)
puede
enajenarse
entre
vivos
cuando
el
constituyente
en sentido amplio-, pero ello sujeto a fuertes y graves limitaciones que son
artculo 757-:
1.
132
a)
d)
Puede
impetrar
las
providencias
conservativas
que
le
convengan, esto es una inconsistencia terica por que esto es una mera
expectativa, lo cual no genera derechos, pero sobre la facultad de que la otra
parte conserve la cosa s se tiene un derecho puro y simple que no est
condicionado por que se deben ejecutar los contratos de buena fe -artculo
761 inc. 2-.
3.
5.
deterioros por hecho o culpa del fiduciario artculo 758 inc. 2-.
133
4.5.4.
b)
fiduciario nico.
4.7.
a)
siendo responsable de ningn deterioro, puede usar como quiera, pero igual
responde de culpa grave, pero no de los perjuicios que provengan de su
culpa o hecho, slo de culpa grave o dolo.
c)
Fideicomiso
de
residuo:
Es el
que
slo
da
derecho
al
134
135
136
137
cosa, pero solo para la restitucin de lo que haya recibido por ella, y por
haberla enajenado se haya hecho imposible o difcil su persecucin.
d) Contra el poseedor de buena fe que durante el juicio se ha puesto
por su culpa en la imposibilidad de restituir la cosa.
e) Contra el poseedor de mala fe que por hecho o culpa suya ha
dejado de poseer.
f) Contra el que enajen la cosa sin ser poseedor y sabiendo que era
ajena, para la indemnizacin de todo perjuicio (artculo898).
Procedimiento en que se tramita la accin reivindicatoria
1. Procedimiento de lato conocimiento, en juicio ordinario.
2. Si la accin recae en un inmueble es competente para conocer de
ella el juez del lugar donde est el inmueble, y si estos estn situados en
distintos distritos jurisdiccionales ser competente cualquiera de los jueces en
que estuvieren situados (artculo135 N3 y 136 Cdigo Orgnico de Tribunales):
si recae sobre mueble es competente el juez del domicilio del demandado
(artculo134 del Cdigo Orgnico de Tribunales).
Prueba del dominio
Como el poseedor est amparado por la presuncin de dominio que
establece el artculo 700, el reivindicador deber probar que l es el dueo de
la cosa que reivindica.
Al demandante le corresponde probar los supuestos de su accin, ya
que la causa de pedir es el dominio. Adems debe probar el reivindicador que
el demandado es el poseedor de la cosa y que la cosa se reivindica es la
misma que posee el demandado.
Sin embargo, no se debe olvidar que la prueba del dominio ha sido
denominada desde antigua, prueba diablica -probatiodiablica-.3
En tanto los modos originarios confieren por s mismos el dominio, los
derivativos, por virtud del riguroso principio de que ningn sujeto puede
transferir ms derechos que tiene, condicionan o subordinan la existencia del
dominio del adquirente a la del de su causante.
3
138
139
Prestaciones mutuas
Son las restituciones y pagos recprocos que deben hacerse el
reivindicante y el poseedor vencido entre s.
140
a) Restitucin de la cosa.
El poseedor vencido restituir la cosa en el plazo que el juez sealare
plazo judicial- (artculo 904).
La cosa debe restituirse con sus accesorios, pero siempre que sean tales.
Referente al lugar en que se debe entregar la cosa el CC nada seala.
En consecuencia se aplicarn las reglas generales para el cumplimiento de las
obligaciones, por ende la entrega debe ser hecha en el lugar en que se
hallaba al tiempo de la contestacin de la demanda.
141
142
143
144
145
146
147
meses.
3)
Que la denuncia se haga dentro del ao en que se iniciaron las
obras ya que esta accin prescribe en 1 ao desde el comienzo de las obras.
Tambin prescribe en un ao la accin concedida para la indemnizacin del
dao sufrido, en este caso, el plazo se cuenta desde que se sufre el dao.
Denuncia de Obra Ruinosa
Es la accin que se puede ejercer para obtener la demolicin o
reparacin de un edificio o cualesquiera otras construcciones vecinas que
amenacen ruina, o el afianzamiento o extraccin de rboles mal arraigados o
expuestos a ser derribados por casos de ordinaria ocurrencia.
Su objeto es que se derribe el edificio vecino, que se repare el edificio, si
admite reparacin, que se enmiende el edificio, si admite enmienda. Que se
extraigan los rboles mal arraigados, o expuestos a ser derribados por casos de
ordinaria ocurrencia, que se afiancen los rboles mal arraigados o que estn
expuestos a ser derribados por casos de extraa ocurrencia. Pueden hacerse
las peticiones subsidiariamente.
Si el dao que se teme del edificio, construccin o rbol no fuere grave,
bastar que el querellado rinda caucin de resarcir todo perjuicio que por el
mal estado de ellos sobrevenga.
No es una accin posesoria ya que no protege la posesin, no
148
interrumpe ninguna prescripcin. Para que opere debe temerse la ruina, esto
es, la cada, total o parcial de un edificio, construccin o rbol.
La ruina debe ser inminente, es decir, inmediata o pronta. El inmueble
que amenaza ruina debe ser vecino al del denunciante y debe temerse que la
ruina cause perjuicios.
Demandante: Dueo o poseedor del inmueble vecino al que
amenaza ruina y tambin procede para el mero tenedor.
Demandado: Dueo o poseedor del edificio, construccin o
rbol que amenaza ruina. Si el fallo da lugar a que se derribe el edificio o
construccin o se afiance el rbol, el demandado debe proceder a ello. Si el
demandado no lo hace, se derribar el edificio, construccin o se extraer o
afianzar el rbol a su costa.
- Indemnizacin de Perjuicios: Si notificada la querella se cae el edificio,
construccin o rbol por efecto de su mala condicin, se indemnizar de todo
perjuicio a los vecinos, pero si se cayere por caso fortuito, como un rayo o
terremoto, no habr lugar a la indemnizacin, a menos de probarse que el
caso fortuito, sin el mal estado del edificio, no lo hubiera derribado. Si la cada
es anterior a la notificacin de la querella, no habr lugar a la indemnizacin.
No hay reserva de acciones para la va ordinaria. Las acciones dirigidas a
precaver un dao, no prescriben mientras haya justo motivo de temerlo. Sin
embargo para el caso de pedir indemnizacin de un dao sufrido, esta accin
prescribe siempre en 1 ao. Artculo 934 CC.
OTRAS ACCIONES POSESORIAS
1 El dueo de una casa tiene derecho para impedir que cerca de sus
paredes haya depsitos o corrientes de agua o materias hmedas que
puedan daarlas.
2 El dueo de una casa tiene derecho para impedir que se planten
rboles a menos distancia que la de 15 decmetros (1 metro), ni hortalizas o
flores a menos distancia que la de 5 decmetros ( metro). Si son rboles muy
grandes cuyas races puedan daar la propiedad, el juez puede ordenar que
se planten a mayor distancia con un mximo de 5 metros.
3 El dueo del suelo podr exigir que se corte la parte excedente de las
ramas si un rbol las extiende sobre suelo ajeno. Si el rbol penetra en el suelo
ajeno con sus races, el dueo del suelo puede cortar l mismo las races. Este
149
150
151