El lado oscuro de las UVI: los riesgos del nuevo plan

La UVI es una buena idea, pero lanzarla ahora es inconveniente por varios motivos.
Primero: si usted invirti 1 dlar en bonos discount y par denominados en dlares en 2005,
con reinversin de cupones intermedios, tendra ahora 3,53 dlares. Pero debido a la
subestimacin de la inflacin, slo tendra 1,93 dlares si invirti en iguales bonos
denominados en pesos ajustados por CER. Pronto habr juicios y ser eficiente
reestructurar estos bonos. Es difcil que los inversores crean en la UVI sin antes ver cmo
termin esta pelcula y sin conocer el nuevo ndice de inflacin nacional, que an no naci.
Segundo: todava no est claro si es legal indexar. Podra darse que, una vez otorgado un
crdito con UVI, el deudor denuncie que la indexacin es ilegal y reclame pagar igual
cantidad de pesos durante 15 aos.
Pero hay otros dos problemas importantes. Por un lado, obsesionada con la oportunidad de
ser dueo, es frecuente que la gente tome un crdito focalizndose en si puede pagar la
cuota actual y dejando en segundo plano el valor real de las cuotas futuras y el precio del
bien a comprar. En esto ayuda la memoria, ya que los crditos hipotecarios fueron
frecuentemente un gran regalo para el deudor y una psima inversin para el acreedor. Por
ello hay tan poco de l. Pero si se mide bien la inflacin, estos crditos tendrn tasas reales
del orden del 5% anual, por lo que no se dar la licuacin a los deudores que se dio en el
pasado.
Esto se potencia con el verdadero problema de fondo: los precios de la vivienda son hoy el
doble que en 2001 en dlares reales y 62% mayores en trminos de salarios. Esto se debe
en parte a tasas de inters internacionales bajsimas que apreciaron la vivienda en el
mundo, efecto potenciado aqu por la desconfianza y el bajo rendimiento de los plazos fijos.
El sector enfrenta una gran recesin porque los inversores dudan de la sostenibilidad de los
valores y los usuarios finales no pueden pagar los precios.
El problema con fomentar la UVI ahora es que podra darse el caso de que el precio baje
ms adelante y que una familia deba 70.000 dlares por una casa que vale 50.000. Esto
pas con la resolucin 1050 en los 80 y pas tambin en el mundo desarrollado en 2008. Si
los bancos estn involucrados, una crisis as podra requerir de un rescate estatal como mal
menor.
Frente a esta realidad, creo que la mejor poltica para facilitar el acceso de la clase media a
la propiedad de la vivienda sera lograr que los precios bajen. Esto en parte se lograr
normalizando el mercado de bonos, bajando la inflacin y teniendo una tasa real positiva
para los plazos fijos en pesos, cosas que el Gobierno ya logr o se ha propuesto como
objetivos prioritarios. Pero adems se podra cobrar un impuesto inmobiliario superior sobre
las viviendas que no estn registradas como bien de familia. Otra posibilidad es que,
cuando un banco otorgue un crdito hipotecario, parte del financiamiento sea provista por
el vendedor, quien podra contribuir a la vaquita del crdito para facilitar la venta.
Pero parte de la apreciacin de la vivienda se debe a factores globales que nos exceden.
Desgraciadamente, para la generacin que hoy tiene entre 25 y 40 aos ser ms difcil ser
duea que para sus padres, aqu y en el resto del mundo, al menos por un tiempo. Por eso
alquilar se ha hecho costumbre en pases desarrollados. En un trabajo reciente para el BID

encontr que los alquileres son 40% inferiores en trminos reales que en 2001. El Gobierno
podra trabajar tambin en hacer ms eficiente dicho mercado: favorecer contratos
plurianuales, promover garantas bancarias para inquilinos o que los bancos otorguen una
calificacin crediticia a un inquilino que pueda ser usada en diversas inmobiliarias.
Por todos estos motivos creo que es una mala idea acelerar los tiempos de la
UVI.
Cmo sern los nuevos crditos en UVI
Hasta ahora, 11 entidades dijeron que participarn del sistema; algunas condiciones para
tener en cuenta
La actualizacin mensual de las cuotas segn la inflacin es un factor comn que tendrn
los nuevos crditos con los que las autoridades del Banco Central pretenden reactivar el
mercado de las hipotecas. Hay otras reglas comunes, como la obligacin que tendr cada
entidad de ofrecer una extensin del plazo en caso de que, en un mes determinado, la suba
de la cuota -que estar nominada en Unidades de Vivienda (UVI)- supere en 10% al
incremento que habra tenido de haberse actualizado con el Coeficiente de Variacin
Salarial (CVS).
Hay varias caractersticas de los crditos en UVI que, en cambio, sern definidas por cada
banco. A diez das del anuncio de la entidad que preside Federico Sturzenegger, 11 bancos
anunciaron que participarn del sistema, aunque gran parte de ellos an no defini cmo
sern sus prstamos. Las entidades que ofrecern productos nominados en UVI (al menos
por lo que se conoce hasta ahora) son los bancos Ciudad, Provincia, Macro, Galicia,
Hipotecario, Santander, HSBC, ICBC, Ita, Bancor y BBVA Francs.
A continuacin, una pequea gua de algunas de las variables que debern tenerse en
cuenta -adems de la inflacin, de cmo est la economa familiar y de la tasa de inters
que rondar el 5% anual- a la hora de evaluar ingresar en este tipo de crditos. La
informacin que se consigna, aportada por algunos bancos, es orientativa sobre lo que
ocurrir en el mercado, dado que la mayora todava no lanz sus productos en UVI, que
pueden ser tanto crditos como depsitos a plazo fijo de al menos 180 das.
Ingresos requeridos
Por lo general, para que el crdito sea aprobado, la cuota no puede representar ms de
30% del ingreso. Esa es la relacin que considerarn, por ejemplo, el Provincia, el
Hipotecario y el HSBC. Para determinar los ingresos se suman los del matrimonio y por lo
general se admiten tambin los de convivientes sin vnculo legal. En el Macro especificaron
que "se permitir sumar ingresos de personas sin vnculo familiar directo, si son cotitulares
del prstamo y titulares del inmueble". En ese mismo banco (que inicialmente ofrecer el
prstamo a quienes cobren el sueldo all) dijeron tambin que se requerir un ingreso
mnimo de $ 4000. En algunas de las otras entidades no se especificar un ingreso base
(aunque, por lo dicho sobre la relacin cuota/ingreso, el nivel salarial siempre definir el
capital al que se acceder). El Ita, en tanto, dispondr un monto mnimo prestable, de $
100.000.
Fines del prstamo

El Banco Hipotecario anunci que prestar para compra de inmuebles y tambin para
construccin, ampliacin o refaccin. Y mientras que varias entidades no informaron an
sobre ese punto, en el Galicia y en el Ita afirmaron que por el momento sern slo para
vivienda nica y permanente, y en el HSBC anunciaron que el financiamiento para
construccin llegar en una segunda etapa: "Por ahora estarn disponibles los prstamos
para la compra de la primera y segunda vivienda, ampliaciones y/o refacciones", detallaron.
Monto mximo
La cifra vara entre los bancos que respondieron a la consulta de LA NACION. El Macro
anunci que la cifra ser de 1 milln de pesos, mientras que en el Hipotecario y el Galicia
se podr pedir hasta 2 millones de pesos. En el Provincia estimaron que llegarn hasta $
1,5 millones y en el HSBC dijeron que daran hasta $ 2,5 millones, cifras que se confirmarn
cuando comiencen efectivamente a ofrecer los prstamos. Un dato a considerar es que se
financia, por lo general, un porcentaje del valor de la propiedad (el Macro y el Hipotecario,
por caso, ubicaron ese ndice en 75% por ciento).
Cerca de casa? Los planes para el acceso a la vivienda
Los crditos ajustables por inflacin seran la opcin para algunos; cales son los riesgos y
cmo ser el Procrear
Una nueva palabra intenta colarse en el diccionario de la economa real y cotidiana de los
argentinos. UVI (las siglas que significan Unidad de Vivienda) representa el corazn del
nuevo esquema de crditos con el que el Banco Central se propone darle vida al hoy casi
inexistente mercado de prstamos hipotecarios. La ecuacin es simple: la UVI tiene un
valor que crece al ritmo de la inflacin, y como los crditos estarn nominados en esa
unidad de medida, las cuotas se actualizarn automticamente segn el alza de los precios
y en porcentajes no lejanos -segn se confa, claro- a la variacin de salarios. As, el valor
real de los pagos se mantendr en el tiempo y eso har que se reduzca el valor de las
cuotas iniciales que, por elevadas -dada la necesidad de cobertura ante la licuacin futura-,
son una barrera al prstamo.
Pero por mucho que caiga esa cuota inicial, ese sistema podra ofrecer una limitada
respuesta al amplio y heterogneo problema de la vivienda en el pas. Por eso, desde el
Gobierno afirman que se est preparando un plan con soluciones para cada segmento
social. Entre las medidas previstas habr un relanzamiento del Procrear, que adoptar los
crditos en UVI con el agregado de un subsidio estatal de capital. Y se prev sumar planes
de viviendas sociales y de microfinanzas.
En este ltimo tramo, la poblacin a la que apuntan es la de hogares con ingresos de hasta
dos salarios mnimos (hoy, $ 12.120), segn dijo a LA NACION Ivn Kerr, subsecretario de
Vivienda, que agreg que con el nuevo Procrear se apuntara a familias con ingresos de
entre 2 y 4 salarios mnimos (segn los valores actuales, hasta $ 24.240). En esos casos,
como un crdito bancario -de ser aprobado- dara acceso a un capital bajo, el Estado
apoyara con un subsidio -que se pretende que salga de fondos del Tesoro- y entonces
habra ms posibilidades de alcanzar el monto necesario para una propiedad. Hasta ahora,
el subsidio estaba en la tasa de inters, que al ser inferior a la inflacin, generaba un
perjuicio al rendimiento del fondo de garanta previsional de la Anses, el organismo que
preside el comit ejecutivo que gestiona el plan de crditos.

"Hay un dficit cuantitativo de 2,5 millones de viviendas y otro dficit cualitativo [unidades
con materiales de mala calidad, sin servicios bsicos o donde hay hacinamiento] de 1,5
millones de hogares", dice Ricardo Delgado, subsecretario de Coordinacin de la Obra
Pblica Federal, que agrega que por ao se suman entre 120.000 y 150.000 familias a esa
situacin.
Dado ese mapa social y considerando que los sectores de nivel socioeconmico bajo son los
ms afectados, el nuevo esquema de crditos es slo un captulo en la bsqueda de
soluciones. A quines alcanzar concretamente es algo que depende tanto del nivel de
ingresos como del valor de la propiedad a la que se quiera acceder y del ahorro que
acumule la familia (a mayor ahorro, menor necesidad de capital prestado). "Si bien no hay
un monto mnimo a otorgar, el cliente deber tener un ingreso superior a $ 14.000", dijeron
desde el Banco Galicia ante una consulta sobre sus futuros crditos. Ms all de que se fije
o no -segn el banco- un ingreso mnimo requerido, lo que habr que observar en cada
caso es si el capital al que se llegara con el ingreso del hogar sirve para el objetivo. Segn
ejemplos aportados por el Banco Central, con un ingreso de $ 14.000 se accedera $
500.000 y se pagara una cuota inicial de alrededor de $ 4000 (ver aparte "Cmo sern los
crditos").
Por lo general se considera que es adecuada una relacin cuota/ingreso de hasta 30%. El
punto clave es si esa vinculacin se mantendr cuando la cuota vaya subiendo (antes del
anuncio del Banco Central hubo propuestas, como la de la Cmara Argentina de la
Construccin, que aconsejaban vincular directamente la evolucin de la cuota a la de un
ndice salarial).
El esquema anunciado toma un recaudo: en caso de que la cuota aumente -por la evolucin
del CER- ms de 10% respecto de lo que hubiera subido en caso de haberse seguido el
Coeficiente de Variacin Salarial (CVS), el banco deber ofrecer al cliente la posibilidad de
prolongar el plazo en hasta un 25% del nmero de cuotas original. As, habr una reduccin
del nmero de UVI a pagar cada mes.
Desde el Banco Ciudad aportan un ejemplo real. La entidad ofreci la lnea de crditos Mi
Casa BA, a modo experimental, en los que las cuotas se ajustan segn la inflacin medida
por el instituto de estadsticas porteo. Es el caso de un prstamo de $ 803.000 a 15 aos,
otorgado en marzo de 2014 con una cuota inicial de $ 6763, a alguien con un ingreso de $
22.500. Tras un ao, la cuota lleg a $ 9134, en tanto que pasados dos aos, llega ahora a
$ 11.641. "El mismo prstamo bajo la lnea Ciudad Vivienda tradicional, con tasa fija por 18
meses y luego variable, hubiera implicado una cuota inicial de $ 13.845 y un ingreso para
acceder de al menos $ 34.612", dice Maximiliano Coll, gerente de Marketing del banco. En
este segundo supuesto, la cuota actual sera de 17.038 pesos.
El escenario inflacionario de los ltimos aos elimin prcticamente el sistema de
hipotecas. Por ese mismo motivo, no pocos creen que no es ste el momento oportuno para
que el nuevo sistema encuentre adhesin. Al hecho de que estos meses son de alta
inflacin, acelerada por los ajustes de tarifas, se suma que muchos asalariados no saben
an qu va a pasar con sus ingresos este ao.
Y por otra parte, el Indec, que todava no dio a conocer su nuevo ndice de precios al
consumidor (IPC), necesita recuperar la credibilidad, algo que podra ir bastante ms all en

el tiempo que la fecha prevista para la presentacin oficial de ese dato (el 15 de junio). Por
ahora, la actualizacin del Coeficiente de Estabilizacin de Referencia (CER), que se usa
para la variacin de la UVI, se gua por la inflacin que calcula la ciudad de Buenos Aires o
la provincia de San Luis.
"Hace falta que haya un nuevo IPC y que pasen unos meses en los que se vea que
funciona, y tambin se necesita que la inflacin haya bajado", dice el economista Miguel
Kiguel, director de Econviews, quien analiza: "Una cosa es lanzar la UVI y otra es lograr que
empiece a funcionar en el mercado".
Para el objetivo de la inflacin en baja, el rol que cumpla el Banco Central ser
fundamental, segn advierte Juan Pablo Ronderos, economista de Abeceb y especialista en
mercados financieros. "Esto tiene que funcionar con un Indec creble y un plan
antiinflacionario", puntualiza. Por eso, dice, ser clave la explicitacin de las metas de
inflacin por parte del Banco Central, que adoptar esa estrategia que implica orientar las
polticas al logro de ndices decrecientes de inflacin predeterminados como objetivos.
Tanto el plan de metas de inflacin como los crditos ajustables son polticas que en la
regin tienen a Chile como gran exponente. Y all funcionaron bien. Segn datos del Ieral,
en la Argentina el crdito hipotecario bancario representa 0,9% del PBI, un ndice que llega
a 1,5% si se agregan las operaciones de Procrear. Un sistema este ltimo que, en la opinin
de Marcelo Capello, economista del Ieral, no es sostenible cuando se dan prstamos (tal
como ocurri) con tasas de inters menores al alza nominal de todas las variables de la
economa.
En Chile, los crditos hipotecarios representan 23% del PBI, segn cuenta desde el otro lado
de la Cordillera Carlos Massad, quien presidi el Banco Central chileno a fines de los 60
-cuando naci la Unidad de Fomento en la cual se inspira la UVI local-, y entre 1996 y 2003.
"La UF surgi por la necesidad de proteger los ahorros monetarios de las personas, que
eran fuertemente erosionados por la inflacin", dice el ex funcionario. Dicho sea de paso,
captar depsitos a plazo fijo nominados en UVI (a 180 das como mnimo segn la
regulacin) ser clave para que los bancos presten bajo el nuevo esquema. "El xito en
captar estos depsitos depende de superar la histrica tendencia cortoplacista de los
depositantes y la falta de credibibilidad del ndice de precios", dice Julio Piekarz, ex gerente
general del Banco Central.
En tiempos del nacimiento de la UF chilena, recuerda Massad, la inflacin era de entre 25 y
30% anual. Y el desarrollo del mercado de prstamos se hizo esperar: "Los instrumentos de
crdito se crearon pronto, pero su uso se masific muy lentamente", explica. Hoy Chile no
tiene oferta de hipotecas en pesos, sino slo en UF. Y el mercado inmobiliario acompaa
expresando en esa unidad de medida el precio de las propiedades.
"Creo que el pblico debera llegar a sentirse familiarizado con la UVI y, para eso, los
desarrolladores deberamos publicar precios en UVI y los constructores, hablar tambin en
UVI", dice Alejandro Ginevra, presidente de la firma local Gnvgroup, que cree que tambin
debera promoverse la construccin de inmuebles para alquiler, para que crezca la oferta.
Entre los temores, una de las preguntas que surgen es si un mecanismo de indexacin no
podra acelerar procesos inflacionarios. "Aqu se discuti mucho -responde desde Chile el
economista Juan Andrs Fontaine, ex ministro de Economa de Sebastin Piera-. El

principal riesgo de aceleracin inflacionaria es el reajuste automtico de salarios, que no

tiene nada que ver con la UF, usada en instrumentos financieros, a veces en alquileres. En
estos bienes podra provocar cierta inercia inflacionaria, pero en mi opinin, eso ms que se
compensa con la ventaja poltica que significa que, al subir ciertos precios con la UF, el
aumento del IPC sea impopular antes de alcanzar niveles peligrosos, y haya entonces
apoyo para medidas de estabilizacin."
En todo caso, las polticas monetarias y fiscales demuestran tener, cuando son
disciplinadas, efectividad por sobre el riesgo. En Chile, el valor de la UF, que sigue el ndice
de precios, creci 10% en los ltimos tres aos, un ndice menor al que aqu se acumul
slo en los ltimos tres meses.
Para Massad y para Fontaine, la UF fue crucial en el crecimiento de los crditos. Adems se
advierte que la UF no fue una poltica aislada, sino que debieron disponerse, a la par de ir
tras la meta de la confianza, incentivos para el ahorro de largo plazo.
Javier Casas Ra, CEO de la consultora PwC en la Argentina, considera que debera
promoverse la inversin con incentivos fiscales al crdito. Ahora se permite deducir, en el
impuesto a las ganancias, un mximo de $ 20.000 al ao en concepto de intereses de
prstamos para vivienda. "Hoy hay incentivos negativos a la bancarizacin y eso juega en
contra de la expansin del crdito", agrega. Casas Ra considera que debe existir un
cambio de concepto en el rol de los bancos que, en los ltimos aos y de la mano de una
estrategia oficial que apunt al crecimiento por consumo, se dedicaron ms a incentivar las
compras con tarjetas que a promover el ahorro y el crdito.
Mientras el pasado reciente impone varias correcciones, un fantasma con ms antigedad
sobrevol el pensamiento de algunos. Y si esto se asemeja a la 1050, la circular de 1980
que dispuso una indexacin que llev a muchos a perder su casa? "La gente asocia, pero es
muy distinto", dice el economista Orlando Ferreres. En ese entonces, recuerda, se index
con la tasa de inters y no hubo relacin entre la evolucin del monto adeudado y la de los
salarios u otras variables de la economa. La inflacin era, adems, muy superior a la
actual.
Pese a que el momento del anuncio no sea el adecuado, Ferreres considera que, con el
tiempo, el nuevo sistema puede llegar a andar bien. Si es as, en algn tiempo la UVI estar
incorporada en las charlas de los argentinos.