Res 762 de 1998

DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO NACIONAL DE ESTADSTICA
INSTITUTO GEOGRFICO AGUSTN

CODAZZI
RESOLUCIN 762 DE 1998
(23 de octubre)
Por la cual se establece la metodologa para la realizacin de
los avalos ordenados por la Ley 388 de 1997
EL DIRECTOR GENERAL DEL INSTITUTO GEOGRFICO

AGUSTN CODAZZI
En uso de las facultades legales y en especial de las que le
confieren los estatutos aprobados por el Decreto 2113 de 1992, el
Decreto 1008 de 1993 y el Decreto 1420 de 1998,
CONSIDERANDO:
Que el Decreto 1420 del 24 de julio de 1998 en el artculo 23 establece que las
normas metodolgicas para la realizacin de los avalos de que trata el decreto
sern sealadas por el INSTITUTO GEOGRFICO AGUSTN CODAZZI.
Que es de suma importancia tener mtodos unificados y claros para que las
personas que se encarguen de realizar los avalos puedan tener un marco nico
para su ejecucin,
RESUELVE:
CAPTULO I
Definiciones
Artculo 1. Mtodo de comparacin o de mercado. Es la tcnica valuatoria
que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las
ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al
del objeto de avalo. Tales ofertas o transacciones debern ser clasificadas,
analizadas e interpretadas para llegar a la estimacin del valor comercial.
Artculo 2. Mtodo de capitalizacin de rentas o ingresos. Es la tcnica
valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las

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rentas o ingresos que puedan obtener el mismo bien, o inmuebles
semejantes y comparables por sus caractersticas fsicas, de uso y
ubicacin, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o
rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalo, con una
tasa de capitalizacin o inters.
Pargrafo. Se entiende por Vida Remanente la diferencia entre la vida
til del bien y la edad que efectivamente posea el bien. Para inmuebles
cuyo sistema constructivo sea muros de carga, la vida til ser de 70 aos;
y para los que tengan estructura en concreto, metlica o mampostera
estructural, la vida til ser de 100 aos.
Artculo 3. Mtodo de costo de reposicin. Es el que busca establecer el
valor comercial del bien objeto de avalo a partir de estimar el costo total
para construir a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalo, y
restarle la depreciacin acumulada. Al valor as obtenido se le debe
adicionar la utilidad.
Vc = {(Ct D) + U} + Vt
Donde:
Vc
Ct
D
U
Vt
=
=
=
=
=
Valor comercial
Costo total
Depreciacin
Utilidad del constructor
Valor del terreno
Pargrafo 1. Depreciacin. Es la porcin de la vida til que en

trminos econmicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso,
por cuanto lo que se debe avaluar es la vida remanente del bien.
Existen varios sistemas para estimar la depreciacin, siendo el ms
conocido el Lineal, el cual se aplicar en el caso de las maquinarias. Para
la depreciacin de las construcciones se deben emplear modelos continuos
y no los discontinuos o en escalera. Deber adoptarse un sistema que
tenga en cuenta la edad y el estado de conservacin, tal como el de Fitto y
Corvini, para lo cual se presentan las ecuaciones resultantes del ajuste para
los estados 1, 2, 3 y 4. (Ver captulo V De las Frmulas Estadsticas).

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Artculo 4. Mtodo (tcnica) residual. Es el que busca establecer el valor
comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el
monto total de las ventas de un proyecto de construccin, acorde con la
reglamentacin urbanstica vigente y de conformidad con el mercado del
bien final vendible, en el terreno objeto de avalo.
Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de
las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del
proyecto constructivo. Es indispensable que adems de la factibilidad
tcnica y jurdica se evale la comercial del proyecto o sea la real
posibilidad de vender lo proyectado.
Artculo 5. Clasificacin del suelo. La clasificacin del suelo en urbano,
de expansin urbana, rural, suburbano, y de proteccin, son categoras
jurdicas, por tanto, para determinar si un predio se encuentra dentro de
cualquiera de ellas, el nico elemento a tener en cuenta es el acuerdo
municipal que establece el Plan de Ordenamiento Territorial que define
dicha clasificacin. (Ver artculos 30, 31, 32, 33, 34 y 35 de la Ley 388 de
1997).
Artculo 6. Etapas para elaboracin de los avalos. Para la elaboracin de
los avalos utilizando cualesquiera de los mtodos enunciados
anteriormente deben realizarse las siguientes etapas:
1. Revisin de la documentacin suministrada por la entidad peticionaria, y si
hace falta algo de lo previsto en el artculo 13 del Decreto 1420 de 1998 se
procede a solicitarlo por escrito.
2. Definir y obtener la informacin que adicionalmente se requiere para la
correcta identificacin del bien. Se recomienda especialmente cartografa
de la zona o fotografa area, para la mejor localizacin del bien.
3. Verificar la reglamentacin urbanstica vigente, haciendo especial nfasis
en que sta se encuentre debidamente publicada.
4. Reconocimiento en el terreno del bien objeto de avalo. En los casos en
que el avalo se haya asignado a una persona jurdica, este proceso
deber ser realizado por una persona con las mismas caractersticas
tcnicas y profesionales de la persona que ha de liquidar y firmar el avalo.
5. Siempre que sea necesario se verificarn las mediciones y el inventario de
los bienes objeto de la valoracin. En caso de edificaciones debern

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constatarse en los planos las medidas y escalas en que se presente la
informacin.
6. En la visita de reconocimiento debern tomarse fotos que permitan
identificar las caractersticas ms importantes del bien, las cuales
posteriormente permitirn sustentar el avalo.
7. Cuando se realicen las encuestas, debern presentarse las fotos a los
encuestados para una mayor claridad del bien que se investiga.
8. Aun cuando el estudio de los ttulos es responsabilidad de la entidad
interesada en la adquisicin del bien, una correcta identificacin requiere
que el perito realice una revisin del folio de matrcula inmobiliaria para
constatar la existencia de afectaciones, servidumbres y otras limitaciones
que puedan existir sobre el bien.
Artculo 7. Identificacin fsica del predio. Una correcta identificacin fsica
del predio deber hacerse teniendo en cuenta los siguientes aspectos:
Localizacin, direccin clara y suficiente del bien. En los municipios con

mltiples nomenclaturas es necesario hacer referencia a ellas como un
elemento de claridad de la identificacin.
Los linderos y colindancias del predio. Para una mejor localizacin e

identificacin de los linderos y colindantes el nmero catastral es de gran
ayuda, por lo cual, si en la informacin suministrada por la entidad
peticionaria no est incluido, el perito lo debe conseguir.
Topografa. Caracterizacin y descripcin de las condiciones fisiogrficas

del bien. Es indispensable en este aspecto detectar limitaciones fsicas
del predio tales como taludes, zonas de encharcamiento, o inundacin
permanente o peridica del bien.
Servicios pblicos. Investigacin de la existencia de redes primarias,

secundarias y acometidas a los servicios pblicos. Adicionalmente, la
calidad de la prestacin de los servicios, referidos a factores tales como
volumen y temporalidad de la prestacin del servicio. En caso que la
zona o el predio cuente con servicios complementarios (Telfono, gas,
alumbrado pblico) estos deben ser tenidos en cuenta.
En cuanto a las vas pblicas, adems de establecer la existencia y sus

caractersticas, es necesario tener en cuenta el estado de las mismas.

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Como elemento complementario es importante analizar la prestacin del
servicio de transporte. En el anlisis de las vas inmediatas y adyacentes,
debe tenerse en cuenta: Tipo de va, caractersticas y el estado en que se
encuentran.
Pargrafo.
Para una mejor identificacin fsica de los predios, se
recomienda la consulta de las Zonas Homogneas Fsicas las cuales
suministran en forma integrada informacin del valor potencial, la
pendiente, el clima, las vas, disponibilidad de aguas superficiales, uso del
suelo, en la zona rural. La pendiente, uso del suelo y de las
construcciones, servicios pblicos domiciliarios, vas y tipologa de las
construcciones dedicadas a la vivienda en las zonas urbanas.
El tamao y la forma del predio. Cuando la norma de uso defina tamao
mnimo para adelantar construcciones es indispensable comparar dichos
parmetros legales con el del predio para determinar el precio.
Es necesario tener en cuenta que no siempre a mayor tamao el precio
unitario es menor, sino que est relacionado con el uso de la zona.
En cuanto a la forma, sin pretender que exista una forma ptima, la que
tenga el predio puede influir en la determinacin del precio unitario, pues
predios con frentes muy estrechos sobre la va tienen un impacto negativo
sobre el precio unitario.
Uso. Es indispensable tener en cuenta el uso que se le est dando al bien
para compararlo con el legalmente permitido, pues cuando el uso no
corresponda al permitido, se manifestar esta situacin en un menor valor
del bien.
Artculo 8. Identificacin legal. En el aspecto legal se debe prestar especial
atencin a las afectaciones de uso que pesen sobre los inmuebles y para lo
cual es necesario verificar que en el folio de matrcula inmobiliaria se
encuentre inscrita tal afectacin, teniendo en cuenta lo prescrito en el
artculo 37 de la Ley 9a. de 1989, as como a los plazos de validez de la
afectacin. En caso de no estar inscrita la afectacin, se considera
inexistente para efectos del avalo.
Cuando el bien objeto de avalo haga referencia a construcciones,
instalaciones y anexos, es necesario tener en cuenta los materiales que la
conforman y el estado de conservacin en que se encuentran, adems de
su edad.

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Cuando existan servidumbres sobre el bien debern tenerse en cuenta en
el avalo y dejar constancia de esta situacin.
Artculo 9. Consulta a profesionales avaluadores o encuestas. Cuando
para la realizacin del avalo se acuda a encuestas es necesario tener en
cuenta que stas son un apoyo al proceso valuatorio, pero no son en s los
determinantes del avalo. En este sentido es necesario que el perito haya
realizado previamente la visita al terreno para conocer la clase de bien que
avala.
La encuesta debe hacer referencia al propio bien investigado y debe
constatarse que el entrevistado lo conoce tanto en sus aspectos negativos
como positivos. Si existen limitantes legales, debe hacerse mencin de
ellas para que el encuestado lo tenga en cuenta en la estimacin del valor.
Las encuestas deben realizarse cuando por algn motivo el perito no haya
podido obtener transacciones recientes o cuando tenga dudas de los
resultados encontrados.
La encuesta debe hacerse con referencia a las unidades de rea que
usualmente se utilizan en la zona, (hectrea, fanegada, plaza, cuadra) y
posteriormente hacer la conversin.
La encuesta debe hacerse para unidades de rea, y verificar que al hacer la
liquidacin del total del rea de avalo la persona encuestada encuentre
razonable el valor hallado.
Cuando el predio cuente con caractersticas diferentes dentro de l, la
encuesta debe hacerse para cada una de ellas separadamente y no sobre
valores promedios.
El perito debe haber hecho una estimacin previa del valor asignable y
cuando la informacin obtenida en la encuesta difiera sustancialmente del
encontrado, deber manifestarlo para que el encuestado pueda explicar las
posibles razones de tal diferencia
En la seleccin de la persona a investigar debe tenerse en cuenta el
conocimiento que tengan del mercado y la idoneidad de ella, adems que
no tengan inters directo en el bien
Cuando para los fines establecidos en la Ley 388 de 1997 y el decreto
reglamentario 1420 de 1998 se emplee el mtodo de comparacin o de

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mercado y se requiera utilizar ofertas o transacciones recientes, la
informacin obtenida deber someterse a procesamiento estadstico.
CAPTULO II
Aplicacin de los mtodos
Artculo 10. Mtodo del mercado e Informacin de ofertas. Cuando para
la realizacin del avalo se acuda a informacin de ofertas es necesario
que en la presentacin del avalo se haga mencin explcita del medio del
cual se extrajo y la fecha de publicacin, adems de otros factores que
permitan su identificacin posterior.
Artculo 11. De los clculos matemticos estadsticos y la asignacin
de los valores. Cuando para el avalo se hayan utilizado encuestas o la
informacin de mercado obtenido en documentos escritos, deben ser
verificados, confrontados y ajustados antes de ser utilizados en los clculos
estadsticos.
Para tal fin es necesario calcular medidas de tendencia central y la ms
usual es la media aritmtica. Siempre que se acuda a medidas de
tendencia central es necesario calcular indicadores de dispersin tales
como la varianza y el coeficiente de variacin (Ver captulo V De las
Frmulas Estadsticas).
Cuando el coeficiente de variacin sea inferior a un 15%, la media obtenida
se podr adoptar como el ms probable precio asignable al bien.
Cuando el coeficiente de variacin sea superior a un 15%, no es
conveniente utilizarla y por el contrario es necesario reforzar el nmero de
encuestas con el fin de mejorar la representatividad del valor medio
encontrado.
En caso que el perito desee separarse del valor medio encontrado, deber
calcular el coeficiente de asimetra (ver captulo V De las Frmulas
Estadsticas) para establecer haca donde tiende a desplazarse la
informacin, pero no podr sobrepasar el porcentaje encontrado en las
medidas de dispersin.
Cuando las muestras obtenidas sean para hallar el valor de las
construcciones y se quieran trabajar en un sistema de ajuste de regresin,
ser necesario que se haga por lo menos el ajuste para tres ecuaciones

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(ver Captulo V De las Frmulas Estadsticas) y se tomar la ms
representativa del mercado.
Artculo 12. Mtodo de reposicin como nuevo. Para la aplicacin de
este mtodo es necesario tener en cuenta los siguientes captulos de la
construccin, en funcin de su requerimiento:
Captulos de la Construccin: 1.Preliminares. 2. Cimientos. 3. Desages e
instalaciones subterrneas. 4. Mampostera 5. Estructura en concreto. 6.
Cubierta. 7. Pisos. 8. Enchapes de pisos o muros. 9. Instalaciones
hidrulicas. 10. Instalaciones elctricas. 11. Carpintera en madera o
metlica. 12. Aparatos sanitarios. 13. Cerrajera. 14. Vidrios. 15. Equipos
especiales.
Despus de calculados los volmenes y unidades requeridas para la
construccin, se deben investigar los respectivos precios en el municipio en
donde se encuentra ubicado el inmueble. El valor total se debe afectar por
el factor (A. I. U.), en donde: A = Administracin, I = Imprevistos, U =
Utilidades.
El valor al cual se le debe aplicar la depreciacin, es al obtenido antes de
agregarle la utilidad. Adems, no se debe incluir el valor del terreno.
Pargrafo. Para depreciar los equipos especiales
referencia el numeral 15, se emplea el mtodo lineal.
a que hace
Artculo 13. Mtodo residual. Cuando para la estimacin del avalo se acuda a
este Mtodo, el costo de construccin que se debe restar al total de ventas
del proyecto debe hacerse con sujecin a lo establecido en el artculo 12
de la presente resolucin.
Artculo 14.Para la estimacin del precio de un terreno en bruto, cuando por las
condiciones del mercado no se pueda estimar directamente, se
calcular partiendo del valor del terreno urbanizado, y se aplicar la
siguiente formula:
Vtu
V.T.B = %O { ------------ } -- Cu
1+g
En donde:
%O =
Porcentaje de ocupacin.

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Vtu
g
Cu
=
=
=
Valor del terreno urbanizado

Ganancia por la accin de urbanizar.
Costos de urbanismo.
(Debe incluir los costos financieros y no solo los de obra)
Pargrafo 1. Para calcular el porcentaje de ocupacin es necesario que al

lote se le descuente, tanto la superficie correspondiente a las cesiones
urbansticas obligatorias para espacio pblico de la ciudad, as como el
rea correspondiente a las afectaciones vigentes sobre el inmueble, en
concordancia con lo establecido en el artculo 78 de la ley 388 de 1997.
Pargrafo 2. Es necesario tener en cuenta que las obras de urbanismo
guarden relacin con el tipo de viviendas que la norma determine.
Artculo 15-. Mtodo de capitalizacin de rentas o ingresos. Es necesario
realizar la investigacin de los contratos que regulen la posibilidad de
generar rentas o ingresos, tales como los de arrendamiento, para bienes
comparables y deben tenerse en cuenta aspectos tales como:
1. Que dichos contratos tengan menos de un (1) ao de suscritos.
2. Que el canon de arrendamiento no sobrepase los topes legales, en caso de
que exista norma al respecto.
3. Que los montos relacionados con el pago de servicios pblicos y las cuotas
de administracin, no se incluyan en el clculo correspondiente para la
aplicacin del mtodo.
Artculo. 16. El mtodo de capitalizacin de ingresos para aplicarlo a cultivos
deber referirse a ingresos netos del clculo de flujo de caja trados a valor
presente.
CAPTULO III
Procedimientos Especficos
Artculo 17. Avalos de bienes sometidos al rgimen de Propiedad
Horizontal. El avalo se practicar nicamente para las reas privadas que
legalmente existan, teniendo en cuenta los derechos provenientes de los
coeficientes de copropiedad.

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En los bienes que estn sometidos al rgimen de propiedad horizontal, la
identificacin debe hacerse en dos sentidos:
1. Conformidad del rgimen de propiedad con las normas generales. Las
cubiertas son bienes comunes, as se hayan establecido como rea
privada.
2. La conformidad de las reas existentes con las establecidas en el rgimen
de propiedad horizontal.
Cuando el bien se refiera a parqueaderos o garajes es necesario establecer
si tienen restricciones tales como servidumbres, o se refieren a bienes
comunes de uso exclusivo, que aun cuando influyen en el avalo, no se les
debe asignar valor independiente.
Los bienes comunes son inseparables de las reas de derecho privado, lo
que restringe su comercializacin independiente y esto influye en su valor
comercial, as estos sean de uso exclusivo.
Artculo 18. Avalos de bienes no sometidos al rgimen de Propiedad
Horizontal. Cuando el bien no est sometido al rgimen de propiedad
horizontal, pero por su uso y conformacin se asimile, ya sean a oficinas,
locales o unidades independientes, como apartamentos y adems, si la
investigacin se realiz para bienes que s estn sometidos, es necesario
que para la correcta liquidacin se realice la siguiente operacin:
Los precios unitarios de ofertas o transacciones que se obtuvieron se
multiplicarn por el total de las reas privadas de un piso o edificio, y el
resultado se divide por el rea total construida. El valor unitario encontrado
ser el valor comercial aplicable al bien que no cuenta con dicho rgimen
de propiedad.
(V. C. A.) = (V. T. ) / (A. T. )
(V. T.)
= (V. U.) X ( A. P.)
Valor unitario
Area privada
rea Total
Valor total
Multiplicacin
=
=
=
=
=
V. U.
A. P.
A. T.
V. T.
X
Si los garajes o parqueos tienen servidumbre, los precios no podrn

asimilarse a los que no tienen esta restriccin.
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Artculo 19. Avalo para determinacin del carcter de Vivienda de

Inters Social (VIS). Cuando se requiera realizar los avalos para
establecer si un grupo de viviendas tiene el carcter de vivienda de inters
social deber adoptarse el siguiente procedimiento:
1. Para el avalo de la construccin. El perito podr seleccionar una
muestra tomando como base el archivo catastral del barrio, urbanizacin o
zona, que incluya calificaciones de construcciones mnimas, medias y
mximas, con una cobertura espacial representativa y donde se incorporen
predios con grandes reas de construccin.
Con las fichas catastrales de los predios seleccionados deber realizar un
recorrido y una comprobacin de las calificaciones. Dentro del recorrido
deber complementar la muestra visitando aquellas viviendas que tengan
las mejores caractersticas constructivas y proceder a calificarlas con el
mismo formulario que se emple para las otras. En estos casos es
necesario que se tome como mnimo la informacin del nombre del
propietario o poseedor, direccin y nmero predial, con la cual podr
verificar en la oficina de catastro sus inscripciones.
Una vez se verifiquen las calificaciones de las construcciones proceder a
realizar el avalo comercial de los predios de la muestra. Para que la
muestra tenga significancia estadstica sta debe tener un mnimo de 15
datos, pero el nmero de puntos de investigacin debe aumentarse en la
medida que el universo a avaluar sea numeroso. Con esta muestra deber
proceder a realizar el clculo de las ecuaciones (ver captulo V De las
Frmulas Estadsticas) y seleccionar la que mejor se ajuste al
comportamiento de los precios del barrio o zona. Tenga en cuenta que la
variable dependiente es el precio por metro cuadrado y la independiente es
la calificacin.
Con la ecuacin seleccionada estime unos avalos incluidos en la muestra
multiplicando las reas de cada predio por valor encontrado en la ecuacin,
con el fin de constatar los resultados obtenidos. Finalmente liquide los
predios de todo el barrio o urbanizacin.
Cuando el barrio o zona no tenga formacin catastral en la cual apoyarse
deber visitar y calificar cada uno de los predios objeto de avalo.
2. Para el avalo del terreno. Para la realizacin del avalo del terreno
podr tomar como referencia las zonas homogneas fsicas que se
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encuentran vigentes en el municipio si stas tienen menos de dos (2) aos.
En caso de que las zonas tengan una antigedad superior se tendrn en
cuenta pero requiere que en el proceso se realice la actualizacin de las
variables y en consecuencia se ajusten las zonas.
En concordancia con el pargrafo del artculo 1o. del Decreto 2056 de 1995,
debe tenerse en cuenta el menor valor del inmueble por razn de la
ocupacin del mismo y de los derechos que puedan invocar los ocupantes,
el procedimiento a emplearse es el siguiente:
Se deben investigar lotes de terreno en los cuales no existan
construcciones, verificando si estos tienen ttulo de propiedad o no.
Si la muestra seleccionada recae nicamente en lotes sin ttulo de
propiedad, el precio encontrado ser el aplicable a la respectiva zona. En
cada zona deber realizar encuestas para un mnimo de tres lotes, nmero
que debe ampliarse en funcin del rea de la zona, nmero de predios, u
otras caractersticas que den indicacin que tres (3) son insuficientes. Si la
media aritmtica presenta una dispersin mayor al 15%, es necesario entrar
a reforzar la encuesta incluyendo nuevos puntos de investigacin. Si la
dispersin contina, la zona fsica debe dividirse y generar dos o ms zonas
geoeconmicas.
Si la muestra recae slo en predios con ttulo de propiedad, al valor
encontrado se le debe descontar los costos en que debe incurrir el
poseedor para tener el ttulo y que corresponde a los honorarios de los
abogados por adelantar el juicio de pertenencia, los derechos notariales y
de registro. Para todos ellos existen tablas establecidas en cada regin.
Si la muestra recae sobre predios con y sin ttulo las muestras deben
trabajarse separadamente y aplicarse uno de los dos casos anteriores.
Los procedimientos antes indicados deben emplearse para estimar los
valores de los avalos previstos en el numeral 3o. del artculo 3o. del
Decreto 540 de 1998.
Para determinar si cada uno de los predios tiene el carcter de Vivienda de
Inters Social o no, mientras sigan vigentes los topes establecidos en el
artculo 44o. de la Ley 9a. de 1989 se tendr en cuenta el avalo del terreno
y de la construccin, segn lo establecido en el artculo 27o. del Decreto
1420 de 1998.
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Cuando con base en la misma norma enunciada los avalos se lleven al
momento en que comenz a regir la Ley 9a. de 1989, los salarios mnimos
que debern tenerse en cuenta son los que estaban vigentes en la misma
fecha a la cual se llevaron los avalos.
Cuando en el programa de titulacin se estn empleando los planos
autorizados en el Decreto 2157 de 1995, la liquidacin de los avalos del
terreno debe hacerse con el rea reportada en el respectivo plano
digitalizado.
Artculo 20. Clculo del valor de la compensacin debida por causa de
una obra pblica. (Artculo 37o. Ley 9a. de 1989). La forma para calcular
este valor ser:
1.
Estime el valor comercial del bien antes de la afectacin.

Tome como base dicho valor y estime el rendimiento financiero, con la tasa
de inters bancaria existente en el momento de la afectacin, el cual se
multiplicar por el nmero de meses que dure la afectacin, trayendo este
monto total a valor presente. (Ver captulo V De las Frmulas Estadsticas).
2.
Si el bien es susceptible de producir renta (independientemente que lo

est utilizando el propietario) dicho canon mensual multiplicado por el
nmero de meses que dure la afectacin, podr tomarse como el valor de
compensacin durante el tiempo de afectacin. Para su estimacin
debern tomarse los valores de arrendamientos de bienes comparables
que existan en el entorno.
3.
Si la estimacin de dicho valor se hace a posteriori y el bien no se va a

adquirir, el valor de la compensacin ser calculado de la siguiente
manera: Se calcula el avalo comercial que tena el bien en el momento
de aplicarse la afectacin legalmente y con base en dicho valor se calcula
el rendimiento financiero, tomando la tasa de inters bancario menos lo
que corresponda a la correccin monetaria del perodo que estuvo
afectado, siempre y cuando el bien siga en cabeza del propietario. (ver
Captulo V De las Frmulas Estadsticas).
Si el bien se va a adquirir y se realiza el avalo a valor comercial de ese
momento teniendo en cuenta el comportamiento del mercado en la zona o
sub zona, sin tener en cuenta la restriccin que lo puso en condiciones
especiales de mercado, en dicho valor estar incluido el valor de la
compensacin.
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4.
Para estimar el monto de la compensacin de las rentas o ingresos que

se dejan de percibir por una limitacin temporal o definitiva (numeral 6
del artculo 21, decreto 1420 de 1998) se debern tener en cuenta:
1) Las declaraciones para efectos tributarios.

2) El balance contable que se presente para la Cmara de Comercio.
En caso de que la empresa no est obligada a presentar ninguna de las
anteriores, deber probar sus ingresos o rentas netas de por lo menos seis
meses anteriores, mediante un estado de prdidas y ganancias mensual
firmado por un contador pblico titulado, con matrcula profesional vigente.
Con esta informacin, calcule los ingresos netos mensuales y multiplique por
los meses que se hayan establecido como perodo de compensacin.
5.
Si en el plan de ordenamiento o decisiones administrativas que configuran

acciones urbansticas se autorizan acciones generadoras de plusvala en
la zona y en ella existen afectaciones en razn del plan vial u otras obras
pblicas, es necesario tener en cuenta lo establecido en el artculo 78 de
la Ley 388 de 1997 y el artculo 37 de la Ley 9a. de 1989, en lo que se
refiere a las reas.
Artculo 21. Determinacin del valor del terreno limitado por tratamiento
de conservacin. Para determinar el valor comercial por metro cuadrado
del suelo del inmueble limitado por el tratamiento de conservacin de que
trata el ordinal b) del artculo 11 del decreto 151 de 1998, se deben tener en
cuenta los siguientes aspectos:
1. Si el plan de ordenamiento territorial o las normas que lo desarrollen limitan
parcial o totalmente potencialidades que antes tena. En caso que solo sea
parcial, o usos especializados, se calcula el precio del terreno por el mtodo
residual tomando en cuenta el desarrollo permitido, o las rentas o ingresos
potenciales que dicho uso pudiera generar.
2. En caso que la limitacin sea total, adems debern realizarse encuestas
con personas especializadas.
3. Si el inmueble es limitado por aspectos de carcter histrico o
arquitectnico, lo cual implica la existencia de una construccin; el valor del
terreno ser una porcin del valor total del inmueble. El valor del terreno
debe calcularse por la diferencia del valor total del inmueble menos el costo
de reposicin como nuevo de la construccin, aplicando la depreciacin.
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4. Para calcular el valor total se debe aplicar el mtodo de capitalizacin de

rentas e ingresos potenciales del inmueble o de inmuebles comparables
con el uso que se le pueda dar al bien limitado, (comercio, oficinas o
residencia).
Pargrafo. Hecho el clculo anterior, se deber dar aplicacin a lo
establecido en los ordinales c) y d) del citado artculo 11 del decreto 151 de
1998.
Artculo 22. Precios para el clculo de la plusvala. Para establecer los
precios para el clculo de la plusvala de que trata el artculo 75 de la Ley
388 de 1997 (incorporacin del suelo rural al de expansin urbana o de la
clasificacin de parte del suelo rural como suburbano), debe observarse el
siguiente procedimiento:
1. Se realiza la investigacin de los precios del terreno, aplicando la
metodologa de investigacin de mercado planteada anteriormente,
teniendo en cuenta la condicin de tierra rural, o sea, con caractersticas
agronmicas, las aguas, la pendiente, la ubicacin y en general la
productividad y potencialidad del suelo visto en trminos de explotacin
agrcola o pecuaria.
2. Establecer si en el municipio existen zonas que tengan caractersticas
similares a las definidas en la nueva clasificacin del suelo segn la accin
urbanstica en cuanto a zonificacin, uso, intensidad de uso y localizacin
comparable, y dotacin de servicios. Si existen se debe investigar los
precios de la tierra en ellas y este ser el nuevo precio de referencia.
3. Si en el municipio no existen zonas similares y en consecuencia no hay
informacin de mercado para tal tipo de terreno, podr aplicarse la tcnica
residual prevista en el artculo 13 de esta resolucin, tomando en
consideracin no solo la viabilidad jurdica y tcnica sino la econmica para
lo cual ser necesario realizar un estudio de la demanda potencial del tipo
de inmuebles, construidos o no, que la accin urbanstica permite o
determina. Es indispensable tener en cuenta la densidad autorizada, el
ndice de ocupacin, y el ndice de construccin establecido y ste ser el
precio de referencia.
Cuando en el plan o en la accin urbanstica se determine el paso de rural
directamente a urbano se deber emplear el mismo mtodo planteado.
15

CODAZZI
Artculo 23. Clculo de la plusvala cuando se autorice el cambio de uso a
uno ms rentable. Para calcular los precios para el clculo de la Plusvala
de que trata el artculo 76 de la Ley 388 de 1997 es necesario tener en
cuenta diferentes circunstancias, tales como:
1.
Si no exista norma anterior que determinara los usos del suelo en la zona
o sub-zona, deber tener en cuenta el uso predominante en la zona
homognea fsica correspondiente al 24 de julio de 1997. (Artculo 7,
Decreto 1420 de 1998). Y si no existen zonas homogneas fsicas deber
considerar que el uso es predominante cuando por lo menos el 51% de los
predios del primer nivel o piso tienen el mismo uso. Adems debe tener
en cuenta que el uso en oficinas se suma al comercio y si la norma que se
dicta autoriza estos usos, estableciendo figuras como el uso mltiple, no se
genera motivo de plusvala.
2.
Si existe norma, pero a pesar de ello se presenta un uso ms rentable, el

avalo de la zona en las condiciones anteriores de que habla la ley debe
hacerse segn la norma legal y no bajo la condicin de hecho.
En ambos casos el avalo anterior se har aplicando el mtodo de
mercado definido en el artculo 1 de la presente resolucin.
Para el avalo de referencia deber buscarse dentro del municipio una
zona que presente caractersticas similares a las que se establecen en la
accin urbanstica, especialmente en cuanto al uso y realizar la
investigacin de mercado en ellas, para establecer el probable precio que
adquirir la tierra por causa de la nueva autorizacin de uso y que deber
entenderse como el precio de referencia.
Para este caso como en el anterior las zonas homogneas fsicas
elaboradas para efectos catastrales sern de gran utilidad y utilizables
segn el pargrafo 2o. del artculo 6o. del Decreto 1420 de 1998.
Pargrafo. Para que se cumpla la condicin de uso ms rentable de
suelo, la diferencia entre el nuevo precio de referencia y el precio comercial
antes de la accin urbanstica, debe ser positiva, de conformidad con el
artculo 5 del decreto 1599 de 1998.
Artculo 24. Clculo de la plusvala cuando se autorice un mayor

aprovechamiento del suelo. Para el clculo de la plusvala de que habla
el artculo 77 de la Ley 388 de 1997 en cada una de las zonas o sub-zonas
beneficiarias antes de la accin urbanstica, deber tenerse en cuenta la
16

CODAZZI
norma vigente antes de la accin urbanstica. Para la estimacin es
necesario prever que se pueden presentar las siguientes situaciones:
1.
Que no se haya presentado desarrollo constructivo.
2.
Que al contrario toda la zona est totalmente construida.
3.
Que la zona se haya desarrollado parcialmente lo cual facilitar el proceso

de investigacin por cuanto de hecho existe un mercado de la tierra.
Para el primer caso el mtodo aplicable ser el residual, tomando en cuenta
el tipo de construcciones y usos
permita en la zona homognea
geoeconmica por la nueva norma.
Para el segundo caso, por cuanto no existe terreno libre y slo se conoce el
valor de los inmuebles, el cual involucra tanto el terreno como la
construccin, ser necesario acudir a desagregar tal valor, para lo cual se
puede estimar el valor de la construccin aplicando el mtodo de
reposicin, y ste valor, se resta del valor total del inmueble, encontrando
por diferencia, el valor asignable al terreno. En este caso el valor de
referencia ser el hallado en esta forma.
Para el tercer caso se debe acudir al mtodo de mercado tomando
transacciones recientes o las ofertas que sobre el terreno existan.
Artculo 25. Clculo del efecto plusvala. Para el clculo del efecto plusvala y
para dar cumplimiento a lo previsto en el pargrafo del artculo 31 del
Decreto 1420 de 1998, debe entenderse que el avalo comercial practicado
para el 24 de julio de 1997 es necesario actualizarlo mediante un ndice de
precios al consumidor (IPC) a la fecha de adopcin del plan o del
instrumento que lo desarrolla. Para tal fin se deben realizar las siguientes
operaciones:
1.
Averiguar en el DANE el valor del Indice de Precios al Consumidor

Promedio a la fecha de adopcin del Plan de Ordenamiento, y para el 24
de julio de 1997.
2.
Divida el primero de los datos por el segundo. (El nmero debe ser mayor
que la unidad).
3.
Multiplique el resultado de la divisin por el valor del primer avalo.
17

CODAZZI
4.
Reste al segundo avalo, el de la fecha de adopcin del plan, el valor

encontrado mediante la aplicacin de los puntos 1.2.3 de este mismo
artculo.
El valor del ndice de Precios al Consumidor promedio nacional, del 24 de julio

de 1997, calculado por interpolacin de los datos de junio y julio,
suministrados por el DANE es de: 648,21. Para la interpolacin ver el captulo
V De las Frmulas Estadsticas.
Pargrafo.
En caso en que se desee calcular la participacin de la
plusvala de cada inmueble es necesario recordar que se debe realizar
aplicando lo previsto en el artculo 78 de la Ley 388 de 1997.
Artculo 26. Avalo de reas de cesin. Cuando sea necesario avaluar
las reas de cesin, para efectos de compensacin, segn lo autorizado en
el artculo 7 de la Ley 9a. de 1989, el avalo debe realizarse a valores
comerciales del terreno urbanizado, as el terreno al momento del avalo se
encuentre en bruto.
Artculo 27. Avalos en las zonas rurales. Los mtodos enunciados
anteriormente tambin se aplican en la zona rural pero es necesario tener
en cuenta algunas particularidades propias de las reas rurales:
1. Clasificacin de los suelos segn su capacidad de uso, manejo y aptitud.
2. Fuentes de agua natural o artificial y disponibilidad efectiva de ellas, en
forma permanente o transitoria.
3. Vas: Internas y de acceso.
4. Topografa.
5. Clima: Temperatura, precipitacin pluviomtrica y su distribucin anual.
6. Posibilidades de adecuacin.
7.
Cultivos: tipo, variedad densidad de siembra, edad, estado fitosanitario, y

cuando se refiera a bosques es necesario determinar claramente si ste
es de carcter comercial cultivado o protector.
18

CODAZZI
Pargrafo. Para una mejor estimacin del valor de los cultivos es
necesario que exista un inventario tcnico del cultivo. Cuando se trate de
bosques se debe solicitar a la entidad interesada que suministre un
inventario forestal, para una correcta valoracin.
Artculo 28.Adems de los aspectos planteados a nivel general de los mtodos,
en los avalos de bienes en las zonas rurales deben tenerse en cuenta
aspectos tales como:
En la zona rural deber registrarse la distancia en kilmetros desde la
cabecera municipal hasta el sitio de acceso al bien, sealando la va sobre
la cual se hace el recorrido. En los casos en que se requiera ms de un
medio de transporte, debern relacionarse las distancias en cada una de
ellos.
En la zona rural debern consultarse los estudios de suelos para conocer
las condiciones agronmicas, que faciliten o impidan los cultivos. Al
respecto debe conocerse el nmero de cosechas anuales.
En cuanto al agua deben tenerse en cuenta los requerimientos mnimos del
cultivo y las caractersticas de las adecuaciones que se hayan introducido al
terreno, tales como canales de riego y drenaje y la disponibilidad efectiva de
aguas. Adicionalmente, deben estudiarse las condiciones de
encharcamiento o inundacin a que estn sujetos los bienes.
Artculo 29. En los bienes de tipo rural cuando se utilicen las encuestas debe
verificarse si el valor asignado por el encuestado incluye las mejoras, tales
como cultivos, construcciones y anexos o si por el contrario solo se refiere
al suelo o terreno, y en caso que no estn incluidas para su avalo podr
emplearse el mtodo de costo de reposicin, o el precio de mercado que
tiene una construccin similar, en la cabecera municipal respectiva.
Cuando en el avalo de bienes rurales se deban incluir cultivos su
valoracin debe hacerse teniendo en cuenta el valor presente de la
produccin futura, descontando los costos de mantenimiento y explotacin
del mismo. (Flujo de caja neto).
Pargrafo 1. Con el objeto de descontar el efecto que pueda tener el
mayor o menor tamao de los predios en la muestra seleccionada deben
ser de reas equivalentes.
19

CODAZZI
Pargrafo 2. Si el bien objeto de avalo incluye construcciones, es
necesario en las encuestas, determinar si el valor dado por los
entrevistados tambin las incluyen.
Artculo 30. Para los cultivos se debe investigar en el municipio o regin con los
gremios respectivos los aspectos propios de ellos, tales como la
productividad, el ciclo vegetativo, las variedades y densidades ptimas de
siembra.
Siempre deber contarse con una estimacin del rea
efectivamente sembrada.
Artculo 31. Para el avalo de la maquinaria se debe tener en cuenta la
marca, la capacidad, la edad, el estado de conservacin, y debe observarse
en funcionamiento. El mtodo aplicado es el de reposicin y la depreciacin
lineal. (Ver captulo V De las Frmulas Estadsticas).
Pargrafo. Es necesario observar que en el campo existe una gran
cantidad de maquinaria que por razn de haber superado la vida tcnica o
por obsolescencia funcional, no debera avaluarse pero que tiene un valor
de uso y en consecuencia tiene un precio. En tal caso no podr estimarse
por menos del valor de salvamento.
CAPTULO IV
De la Controversia de los Avalos
Artculo 32. Revisin de los avalos. La revisin de los avalos que realice
directamente el INSTITUTO GEOGRFICO AGUSTN CODAZZI, estar a
cargo del Jefe de la Divisin de Avalos y del perito que actu directamente
en la realizacin del mismo.
Artculo 33. Impugnacin. La decisin de la impugnacin en todos los
casos estar a cargo del Subdirector de Catastro del INSTITUTO
GEOGRFICO AGUSTN CODAZZI.
Artculo 34. Para resolver la impugnacin, el Subdirector de Catastro del
INSTITUTO GEOGRFICO AGUSTN CODAZZI deber tener en cuenta si
la argumentacin presentada como sustento, se refiere al criterio de
seleccin del mtodo con el cual se realiz el avalo, o si se refiere a la
aplicacin o desarrollo del mtodo seleccionado.
Si se trata del primer caso, se definir el mtodo aplicable y si hay lugar a
ello dispondr la realizacin de un nuevo avalo por el mtodo adecuado.
20

CODAZZI
En el segundo caso, sealar los errores cometidos y, si hay lugar a ello,
dispondr lo conducente para la aplicacin y desarrollo correcto del mtodo.
Pargrafo. El Subdirector de Catastro, despus de haber estudiado y
definido lo previsto en este artculo, podr comisionar a un funcionario del
INSTITUTO GEOGRFICO AGUSTN CODAZZI para que realice la
prctica de las pruebas que se requieran para resolver la impugnacin.
CAPTULO V
De las Frmulas Estadsticas
Artculo 35. Las frmulas que se presentan a continuacin servirn de apoyo
para la mejor utilizacin de los mtodos valuatorios.
1) Media Aritmtica: ( X )
Es el nmero que se obtiene de dividir la suma de las observaciones por el
nmero de ellas. Se formaliza mediante la siguiente expresin matemtica.
Xi
X = -------N
X
N
Ni
= indica media aritmtica

= signo que indica suma
= nmero de casos estudiados
= valores obtenidos en la encuesta
2) Desviacin estndar: ( S )
Se define como la raz cuadrada de la suma de las diferencias de los valores de la
encuesta con respecto a la media aritmtica elevada al cuadrado y el resultado
dividido por el nmero de casos estudiados, N. Esta definicin se formaliza con la
siguiente expresin:
___________
21

CODAZZI
( Xi - X)2
S
______________
N
Donde:
Xi = dato de la encuesta
N = nmero de datos de la encuesta.
En algunos textos se recomienda que cuando el nmero de casos (N) es pequeo
(menos de 10 observaciones) se emplee N 1 como denominador.
3) Coeficiente de variacin: ( V )
Se define como la relacin (divisin) que existe entre la desviacin estndar y la
media aritmtica multiplicada por 100.
Esta definicin se puede formalizar en la siguiente expresin:
S
V = ------- * 100
X
Donde:
V = coeficiente de variacin
S = desviacin estndar
X = media aritmtica.
4) Coeficiente de asimetra: (A)

Expresado en la siguiente formulacin:
XMo
A = -------------S
Donde:
A = coeficiente de asimetra
X = media aritmtica
22

CODAZZI
M o = moda. Siendo esta el valor que ms se repite.
S = desviacin estndar.
Se tiene que existe asimetra positiva cuando el resultado tenga signo positivo en
cuyo caso se debe entender que el valor asignable es superior al de la media
aritmtica. Si el signo es negativo o sea que tiene una asimetra negativa y por lo
tanto la tendencia de los valores es menor que el encontrado en la media
aritmtica.
5) Ecuaciones para ajuste
1) Recta o funcin lineal

Y* = a + b X
2) Parbola de segundo grado
Y* = a + b X + c X 2
3) Funcin Potencial
Y* = A X b
4) Funcin exponencial
Y* = AB x
6) Valor presente
VF
VP = ------------( 1 + i )n
Donde:
VP =
VF =
i =
n =
valor presente
valor futuro, o valor de la suma de los flujos netos de caja del periodo total.
inters
nmero de perodos trimestrales, semestrales o anuales.
7) Valor de la compensacin (a posteriori)

VC = A * (1+ i) n
23

CODAZZI
Donde:
VC = valor a compensar.
A = avalo
i = inters neto
n = nmero de perodos
* = multiplicacin.
8) Capitalizacin
Estimacin del precio utilizando la renta o arrendamiento de inmuebles. Para este
fin se puede utilizar la siguiente expresin que formaliza la relacin:
r
A = ----------i
En donde:
A = avalo
r = arriendo
i = tasa de inters aplicable.
DEPRECIACIN
Ecuaciones para estimar el valor del porcentaje (%) a descontar del valor nuevo.
Estas frmulas relacionan el porcentaje de la vida y el estado de conservacin
basadas en las tablas de Fitto y Corvini.
Clase 1:
Y = 0.0052 X 2 + 0.47 X 0.1603
Clase 2:
Y = 0.0051 X 2 + 0.4581 X + 2.3666
Clase 3:
Y = 0.0043 X 2 + 0.385 X + 17.968
Clase 4:
Y = 0.0025 X 2 + 0.02216 X + 52.556
Clase 4.5
Y = 0.0013 X 2 + 0.01166 X + 75.159
Clase 1:
El inmueble est bien conservado y no necesita reparaciones ni en su
24

CODAZZI
estructura ni en sus acabados.
Clase 2:
El inmueble est bien conservado pero necesita reparaciones de poca

importancia en sus acabados especialmente en lo que se refiere al
enlucimiento.
Clase 3:
El inmueble necesita reparaciones sencillas por ejemplo en los pisos o

paetes.
Clase 4:
El inmueble necesita reparaciones importantes especialmente en su

estructura.
Clase 5:
El inmueble amenaza ruina por tanto su depreciacin es del 100%.
La tabla tal como se conoce trae estados intermedios, pero slo se presenta el
correspondiente al comprendido entre 4 y 5, como: Estado 4.5
Adems:
X: Es el valor resultante de dividir la edad del inmueble (vetustez) por la vida til,
multiplicado por 100.
Y: Es el valor porcentual (%) a descontar por depreciacin, del valor nuevo
calculado.
A = Vn ( Vn * Y) + Vt
Donde:
A = avalo del bien
Vn = valor nuevo de la construccin.
Vt = valor del terreno.
Y = valor porcentual a descontar.
* = multiplicacin.
DEPRECIACION LINEAL
Vf = Pa Dt
Dt = Da * Au
(Pa Vs)
Da = -----------Vu
25

CODAZZI
Donde:
Da
Pa
Vs
Vu
Dt
Au
Vf
= depreciacin anual
= precio actual
= valor de salvamento
= vida til o tcnica
= depreciacin total
= aos de uso
= valor final
INTERPOLACIN DE NDICES DE PRECIOS

Cuando se requiera hacer interpolacin de los valores del IPC para un da
especifico se har de la siguiente forma:
1.
Se obtienen los valores del ndice al ltimo da del mes anterior y del mes
correspondiente.
2.
Se resta el valor del mes anterior al del mes correspondiente.
3.
Al resultado se lo divide por 30, y este valor se multiplica por el nmero de

das al que corresponda la fecha a la cual se desea interpolar.
Artculo 36. La presente resolucin rige a partir de su publicacin en el Diario

Oficial.
PUBLQUESE Y CMPLASE
Dada en Santa Fe de Bogot D.C. a
SANTIAGO BORRERO MUTIS

Director General
26

Res 762 de 1998

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