Cucuta - Dts - Compilado 101210 (PLUSVALÍA) PDF

Alcalda de San Jos de Ccuta
Departamento Administrativo rea de Planeacin

Corporativa y de Ciudad
Contrato 1256
Determinacin de las zonas generadoras de plusvalas y
socializacin del proceso de ajuste y modificacin del POT
Municipio de San Jos de Ccuta.
Documento Tcnico
Tomo 1-V1
Documento Tcnico de Soporte
Documento Tcnico
Julio Gmez Sandoval
Arquitecto Urbanista
Consultor
Octubre de 2010
Contrato 1256
Consultor: Julio Csar Gmez Sandoval
Determinacin de las zonas generadoras de plusvalas y socializacin del proceso de ajuste y
modificacin del POT
Documento Tcnico
Mara Eugenia Riascos

Alcaldesa Municipal
Jos Edgar Caicedo
Director Departamento Administrativo rea Planeacin Corporativa y de ciudad
Director de la revisin del POT
Equipo Consultor
Julio Gmez.
Consultor
Director del equipo tcnico
Oscar Borrero Ochoa
Asesor en plusvalias
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
Tabla de contenido
1. Introduccin ...................................................................................................... 4
2. Metodologa ..................................................................................................... 5
3. Aspectos econmicos del municipio para la formulacin de la revisin. .......... 5
3.1. Economa local y movilidad en el municipio de Ccuta. .......................................... 5
3.1.1. Caracterizacin econmica de las comunas del municipio de Ccuta
censo 2.005 ...................................................................................................... 5
3.1.2. Unidades Econmicas segn Tipo de Actividad Econmica en el
municipio de Ccuta censo 2.005 .................................................................... 7
3.2. Movilidad laboral en el Municipio de Ccuta ......................................................... 15
3.2.1. La actividad econmica y el empleo en el rea Metropolitana de
Ccuta. 18
3.2.2. El empleo en el municipio de Ccuta. ................................................ 20
4. Dinmica poblacional y su incidencia en la economa de la ciudad y Balance
general de las dinmicas del mercado del suelo y el sector inmobiliario............... 23
4.1. Anlisis Poblacional. ............................................................................................. 23
4.1.1.
Anlisis de cifras poblacionales rea Metropolitana de Ccuta .................. 23
4.3. Proyecciones poblacionales, hogares y de vivienda hasta el ao 2.025. .............. 56
4.3.1. Proyeccin poblacin del municipio de Ccuta del 2.006 2.020 ..... 57
4.3.2. Proyeccin hogares del municipio de Ccuta del 2.006 2.020 ....... 57
4.3.3. Proyeccin de vivienda y rea requerida en el municipio de Ccuta al
ao 2.020 ....................................................................................................... 59
ANEXO 65
5. Bases conceptuales para la inclusin de la plusvala en el proyecto de
revisin. ................................................................................................................. 67
5.1. Calculo del efecto plusvala en Ccuta. Zonas de expansin...................... 67
5.2. Parmetros de la ley. ................................................................................... 67
5.3. Valor rural inicial. ......................................................................................... 68
5.4. Valor urbano incorporado. .......................................................................... 69
5.5. Calculo de plusvala en zonas de expansin. .............................................. 71
5.6. Plusvala por cambio de uso........................................................................ 73
5.7. Sector comercial de actividad mltiple. ....................................................... 75
5.8. Valores en ejes comerciales. ....................................................................... 77
5.9. Valores de referencia residenciales............................................................. 77
5.10. Calculo de plusvala por cambio de uso. .................................................. 77
6. Anlisis de la incidencia en el valor del suelo de las normas actuales de
Ccuta. .................................................................................................................. 85
7. Conclusin, resumen plusvalas. .................................................................... 95
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Documento Tcnico
1. Introduccin
El presente documento presenta el aporte correspondiente a las reas de economa y

poblacin, tendientes a complementar el resto de las partes que conforman el Documento
de Soporte Tcnico, con base en el cual se harn las correspondientes modificaciones y
ajustes al Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de Ccuta.
En el trabajo, se encuentran cuatro temas centrales alrededor del aspecto econmico y
poblacional del municipio de Ccuta, a saber: el tema de Poblacin, el tema de Vivienda,
el tema de Economa local, y el tema de Empleo en ltimo lugar.
En la primera parte del trabajo se hace una breve descripcin de la metodologa utilizada
para la elaboracin del documento as como el tratamiento realizado a las cifras
trabajadas.
En la segunda parte se presenta el tema de ECONOMIA LOCAL, analizando las cifras
correspondientes del municipio de Ccuta que tienen influencia en la toma de decisiones
de la estructura urbanstica y normativa del Plan de Ordenamiento territorial del municipio
de Ccuta a nivel socioeconmico.
En la tercera parte se presenta el tema de EMPLEO,
realizando el anlisis
correspondiente de las cifras de empleo para el AMC y el municipio de Ccuta.
En la cuarta parte se aborda el tema de POBLACIN. Inicialmente se realizar el anlisis
correspondiente para el rea Metropolitana de Ccuta, y luego para el municipio de
Ccuta.
En la quinta parte se hace referencia al tema VIVIENDA, analizando en primer lugar el
AMC y posteriormente el municipio de Ccuta.
En la sexta parte, se presentan los resultados de los ejercicios de las proyecciones al ao
2.020 de Poblacin del rea Metropolitana de Ccuta, de Hogares y Vivienda del
Municipio de Ccuta, tomando como ao base las cifras del Censo Dane 2.005.
Por ltimo, se presentan los anexos correspondientes de cada uno de los captulos antes
mencionados.
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2. Metodologa
Las cifras utilizadas durante la elaboracin del documento fueron extradas de fuentes
principales como el Departamento Administrativo Nacional de Estadsticas - Dane, as
como de fuentes especializadas en el manejo de informacin de vivienda como el Centro
de Estudios de la Construccin y el Desarrollo Urbano y Regional, Cenac, y Camacol,
entre otros.
Para los datos de poblacin y dems se utilizaron las cifras arrojadas por el Dane, los
cuales son datos ajustados o conciliados.
3. Aspectos econmicos del municipio para la formulacin de la
revisin.
3.1. Economa local y movilidad en el municipio de Ccuta.
El presente capitulo presentar un anlisis de las principales variables econmicas del
Municipio de Ccuta, que pueden tener efectos en las decisiones con las cuales se va
replantear la estructura urbanstica y normativa del Plan de Ordenamiento territorial del
municipio de Ccuta.
3.1.1. Caracterizacin econmica de las comunas del municipio de Ccuta
censo 2.005
A continuacin se presenta la participacin de las unidades econmicas dentro del total
de unidades censales de las comunas del municipio de Ccuta con base en informacin
obtenida del Dane.
Tabla 25 Unidades econmicas en el AMC segn censo 2.005.
Municipio
Ccuta
Villa del Rosario
Los Patios
El Zulia
Puerto Santander
San Cayetano
Total AMC
Unidades
Econmicas
% participacin
22438
1666
1798
1113
614
170
27799
81%
6%
6%
4%
2%
1%
100%
Fuente: Dane. Elaboracin propia
Segn el Censo 2.005, en el AMC, haban 27.799 establecimientos, de los cuales el 81%
correspondan al municipio de Ccuta, constituyndose as en el municipio de mayor
densidad de establecimientos, y por lo tanto, en el centro que se ha definido como mayor
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generador de empleo y que interacta comercialmente con el resto del rea

metropolitana, el cual a su vez es puente comercial entre Venezuela y la zona fronteriza.
Grfico 20 Participacin comercial por comunas Ccuta Censo 2005
60%
41%
40%
20%
7%
4%
4%
9%
11%
9%
7%
3%
2%
0%
Fuente: Dane. Censo 2005. Elaboracin propia.
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Grfico 21 Concentracin comercial de mayor participacin comercial en el municipio de Ccuta

Censo 2.005.
El grfico anterior demuestra que el municipio de Ccuta tiene un Centro Ampliado que
cubre 5 comunas y gran parte del rea urbana del municipio. No es una ciudad
pluricntrica como lo es Bogot, Medelln o Barranquilla. Sino una ciudad con un gran
centro de mltiple actividad, que va ms all del centro histrico o tradicional.
3.1.2. Unidades Econmicas segn Tipo de Actividad Econmica en el

municipio de Ccuta censo 2.005
En este apartado, se presenta la participacin de las unidades econmicas en el

municipio de Ccuta segn clase de actividad econmica.
De las 22.438 unidades econmicas que existan en el Municipio de Ccuta segn Censo
2.005, 11.776 estaban destinadas a la actividad comercial, 6.673 a la actividad de
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servicios, 1.191 a la actividad industrial y el resto a actividades de tipo agropecuario y

otros.
Grfico 22 Distribucin de Unidades Econmicas segn Clase de Actividad Econmica - Ccuta Censo 2005
Unidades
auxiliares tipo
gerencia
0,045%
Otra actividad
econmica
6,4%
Industria
8,9%
Servicios
30%
Comercio
53%
De lo anterior se desprende que las principales actividades econmicas desarrolladas en

el municipio estn relacionadas con el comercio y la prestacin de servicios. Dentro de
este sector, se encuentra la comercializacin de los productos al por menor como vveres
en general, bebidas, tabaco, reparacin de vehculos automotores, motocicletas y enseres
domsticos, entre otros, provenientes de la agricultura, la ganadera y la avicultura,
actividades que se desarrollan en zonas fronterizas a este municipio y otros, los cuales
son comercializados en Ccuta.
En la actividad de servicios se destacan los servicios hoteleros y servicios comunales.
Dentro de la actividad industrial se destaca especialmente la fabricacin de calzado y
similares y la fabricacin de textiles.
Al concentrarse el 81% de los establecimientos comerciales, industriales, y servicios en el
municipio de Ccuta, se concentra tambin buena parte del empleo del AMC. Por tanto
Ccuta es el lugar hacia donde se dirige buen parte de la poblacin a trabajar y los
dems municipios son considerados dormitorio. Esto nos servir para confirmar los
procesos de movilidad, poblacin flotante hacia Ccuta y desplazamientos diarios de
poblacin, tema que se analizar ms adelante en el captulo de Empleo y Movilidad.
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La actividad comercial en el municipio de Ccuta

Del total de actividades de tipo comercial, las que tienen mayor nmero de unidades son
las agrupadas con el cdigo 52, comercio al por menor, excepto el comercio de vehculos
automotores representadas en el 82.3%, seguidas de las del cdigo 50, Venta,
mantenimiento y reparacin de vehculos automviles y motos, con un 11.8% y el cdigo
51 Comercio al por mayor y en comisin, excepto el comercio de vehculos, con un 5.9%.
Grfico 23 Participacin de las unidades econmicas en la actividad comercial del municipio de
Ccuta Censo 2.005.
90,0%
82,3%
80,0%
70,0%
60,0%
50,0%
40,0%
30,0%
20,0%
11,8%
5,9%
10,0%
0,0%
50-Venta, mantenimiento y
reparacin de vehculos
automviles y motos
51-Comercio al por mayor y

en comisin, excepto el
comercio de vehculos
52-Comercio al por menor,

excepto el comercio de
vehculos automotores
Fuente: Dane. Censo 2005. Elaboracin Propia.
La participacin de las unidades econmicas por comunas en la actividad comercial

puede apreciarse en la grfica siguiente. De ella se desprende que la actividad comercial
se concentra mayoritariamente en las comunas Centro, Norte y Nor-Oriental, las cuales
abarcan el 66% de las unidades econmicas ubicadas en esta actividad.
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Grfico 24 Distribucin de las unidades econmicas en la actividad Comercial por comunas-Ccuta Censo 2005
52-Comercio al por menor, excepto el comercio de vehculos automotores
51-Comercio al por mayor y en comisin, excepto el comercio de vehculos
50-Venta, mantenimiento y reparacin de vehculos automviles y motos
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
La actividad de servicios en el municipio de Ccuta.

Del total de unidades econmicas destinadas a la actividad econmica de servicios, las
que tienen mayor nmero de unidades son las agrupadas con el cdigo 55, Hoteles y
restaurantes representadas en el 14.3%, seguido de las del cdigo 74, Otras actividades
empresariales, con un 4.3% y las del cdigo 85, Servicios sociales y de salud con un
3.57%.
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Grfico 25 Participacin de las unidades econmicas en la actividad de servicios del municipio

de Ccuta Censo 2.005.
16,00%
14,31%
14,00%
12,00%
10,00%
8,00%
6,00%
4,33%
3,09%
4,00%
3,57%
2,41%
2,28%
2,00%
0,00%
Hoteles y
restaurantes
Correo y
telecomunicaciones
Actividades
auxiliares de la
intermediacin
financiera
Otras actividades
empresariales
Servicios sociales y
de salud
Otras actividades de
servicios
Dentro de las anteriores actividades de servicios, la participacin de las unidades

econmicas por comunas en la actividad de servicios puede apreciarse en la grfica 24.
De ella se desprende que la actividad de servicios se concentra mayoritariamente en las
comunas Centro, Centro Oriental y Nor-oriental, las cuales abarcan el 60.3% de las
unidades econmicas ubicadas en esta actividad.
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Grfico 26 Distribucin de las unidades econmicas en la actividad de servicios por comunasCcuta Censo 2005
Hoteles y restaurantes
Correo y telecomunicaciones
Actividades auxiliares de la intermediacin financiera
Otras actividades empresariales
Servicios sociales y de salud
Otras actividades de servicios
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
La actividad industrial en el municipio de Ccuta.

Del total de actividades de tipo Industrial que se realizan el municipio de Ccuta, las que
tienen mayor nmero de unidades en este sector son las agrupadas con el cdigo 19,
Curtido y adobo de cueros; fabricacin de maletas, bolsos de mano con una participacin
de 23%, seguido de las agrupadas bajo el cdigo 18, Fabricacin de prendas de vestir,
adobo y teido de pieles, con un 18% y las agrupadas bajo el cdigo 15, Elaboracin de
productos alimenticios y bebidas, con 16.6% de participacin sobre el total de unidades en
este sector.
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Grfico 27 Participacin de las unidades econmicas en la actividad industrial del municipio de

Ccuta Censo 2.005.
23,0%
25,0%
20,0%
16,6%
18,0%
15,0%
10,0%
5,0%
0,0%
15-Elaboracin de
productos alimenticios
y bebidas
18-Fabricacin de
prendas de vestir,
adobo y teido de
pieles
19-Curtido y adobo de
cueros; fabricacin de
maletas, bolsos de
mano
Fuente: Dane.Censo 2005. Elaboracin Propia
Dentro de las anteriores actividades, la participacin de las unidades econmicas por

comunas en la actividad de industrial puede apreciarse en la grfica 28. De ella se
desprende que la actividad 19 se concentra mayoritariamente en las comunas Centro,
Nor-Occidental y Occidental, las cuales abarcan el 54.9% de las unidades econmicas
dedicadas a esta actividad.
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Grfico 28 Distribucin de las unidades econmicas en la actividad Industrial por comunas-Ccuta

Censo 2005
15-Elaboracin de productos alimenticios y bebidas
18-Fabricacin de prendas de vestir, adobo y teido de pieles
19-Curtido y adobo de cueros; fabricacin de maletas, bolsos de mano
350
300
250
200
150
100
50
0
En el siguiente grfico se muestra la ubicacin de cada una de este tipo de actividades

comerciales, de servicios e industriales, y las comunas en que se concentran este tipo de
actividades econmicas:
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Grfico 29 Distribucin actividades econmicas en Ccuta- Censo 2005
Servicios
Comercio
Industria
Fuente: Elaboracin Propia

3.2. Movilidad laboral en el Municipio de Ccuta
El tema de la movilidad en Ccuta es un tema de suma importancia debido a su posicin

fronteriza, lo cual origina que sea uno de los principales centros de interconexin
econmica y social con el vecino pas de Venezuela.
Al referirse a este tema hay que tener en cuenta dos elementos importantes, primero la
movilidad, que hace referencia a desplazamientos de la poblacin en el territorio en forma
peridica, con el propsito de suplir actividades cotidianas sin que la residencia actual de
las personas cambie, y segundo la migracin que hace referencia a un cambio en la
residencia habitual a travs de una frontera administrativa.
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15
De lo anterior se desprende que buena parte de la movilidad poblacional del municipio de

Ccuta depende o se ve afectada por los elementos que afectan la dinmica de la
migracin internacional.
Ahora bien, como ya se haba mencionado anteriormente, segn los resultados del Dane
para el censo de 1973 y 1993, Ccuta era un receptor de poblacin, sin embargo esta
dinmica se invirti para el periodo 1993-2005, convirtindose en un municipio expulsor
de poblacin, debido a la reduccin en los niveles de crecimiento de la poblacin que
dieron como resultado saldos migratorios negativos tal como se muestra en el siguiente
grfico.
Grfico 11 Ccuta. Evolucin de la inmigracin, emigracin y saldo neto migratorio intermunicipal,

segn resultados de los Censos 1985-2005
Fuente: Dane. Dinmica poblacional de Ccuta y su rea metropolitana.

Si bien el municipio no es receptor de poblacin migrante, es foco de movilizacin de la
poblacin de Ccuta y su rea metropolitana en razn a que all se concentra buena parte
de las actividades generadoras de empleo y de prestacin de servicios comerciales,
educativos y culturales.
Como se puede apreciar en el siguiente grfico, para el ao 2005 el 46.7% de la
poblacin ubicada en los municipios de Villa del Rosario y Los Patios de desplazaban a
estudiar al municipio de Ccuta.
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16
Grfico 30 Distribucin de las personas que dijeron asistir a un centro educativo, segn municipios a
donde asisten.
En cuanto al lugar de trabajo, para el ao 2005 cerca del 69.9% de la poblacin ubicada
en los municipios de Los Patios y Villa del Rosario se desplazaban al municipio de
Ccuta a trabajar. Un aspecto importante a destacar en este aspecto es que el 59% de las
2.408 personas que dijeron tener trabajo en el departamento de Norte de Santander pero
que no residen en l se desplazan hacia el municipio de Ccuta a trabajar.
Grfico 31 Distribucin de las personas que dijeron haber tenido trabajo durante la semana anterior al
censo, segn municipio donde trabaja.
Respecto a las causas del cambio de residencia en los ltimos cinco aos, dentro las
principales razones se encuentras las familiares, otro tipo de razones, y la dificultad para
conseguir trabajo, tal como se aprecia en el grfico 32.
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17
Grfico 32 Causa de Cambio de Residencia durante los ltimos cinco aos
Fuente: Dane. Censo General 2005. Boletn Ccuta.
3.2.1. La actividad econmica y el empleo en el rea Metropolitana de

Ccuta.
Este captulo presenta un anlisis de la economa del AMC , teniendo en cuenta los datos
de las encuestas nacionales de hogares del Dane.
Teniendo en cuenta que dentro del conjunto de diversos factores que influyen sobre el
mercado laboral, el ms importante, sin duda, es el impacto que tiene la actividad
econmica en la demanda laboral, se pueden hacer los siguientes comentarios:
1. La actividad econmica de comercio, hoteles y restaurantes ocup el mayor
porcentaje de poblacin para el periodo analizado, en promedio el 35.6% de la
poblacin labora en este tipo de actividad, seguido de la actividad econmica de
industria manufacturera que en promedio ocupa el 20.5% de la poblacin y de la
actividad de servicios que ocupa en promedio el 20.1% de la poblacin ocupada
en el AMC.
2. Las actividades que menos ocupan poblacin en sus actividades son en su orden
el suministro de electricidad, gas y agua con un promedio de 0.43%, la actividad
de explotacin de minas y canteras con un 0.74 %, la intermediacin financiera
con un promedio de 1.2%, y la Agricultura, pesca ganadera, caza y silvicultura con
1.4% en promedio de poblacin ocupada con respecto al total del AMC ao a ao.
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Tabla 26 Poblacin ocupada por rama actividad. AMC 2003-2009 (miles)

Concepto
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
No informa
Agricultura, pesca, ganadera, caza y silvicultura
Explotacin de Minas y Canteras
Industria manufacturera
Suministro de Electricidad Gas y Agua
Construccin
Comercio, hoteles y restaurantes
Transporte, almacenamiento y comunicaciones
Intermediacin financiera
Actividades Inmobiliarias
Servicios, comunales, sociales y personales
Total Ocupados AMC
0
6
2
54
1
18
101
25
4
10
66
288
0
7
3
62
1
14
104
27
3
12
61
293
0
5
4
62
1
15
99
29
3
9
56
283
0
3
2
72
1
15
100
28
3
12
57
295
0
2
1
63
1
20
114
31
3
18
63
317
0
3
2
65
2
22
120
34
4
15
62
330
0
4
2
58
1
24
120
33
4
14
62
321
Fuente: Dane.
3. La poblacin ocupada, en el rea Metropolitana de Ccuta al ao 2.009 fue

de 321.010 ocupados. El nivel de poblacin ocupada en el AMC, en el periodo
analizado, 2.003-2.009 ha fluctuado de ao a ao. El nivel alcanzado en el 2.009
fue de 321.010 ocupados lo cual muestra un descenso de 2.6% con respecto al
nivel alcanzado en el 2.008. Para el 2008 hubo un crecimiento de 4% respecto al
2007 que fue inferior al crecimiento alcanzado en el 2007 del 8%. Para el ao
2009 se redujo el promedio de empleos generados en cerca es de 8.524.
Ahora bien de la Tabla No. 27 podemos observar que del total de los empleos generados
entre el 2.003 y el 2.009 el trabajo por cuenta propia o informal acumula en promedio ms
del 45.4% de poblacin empleada anualmente, seguido del sector privado o particular con
un promedio del 35.9% de la poblacin empleada en el AMC, y de patronos o
empleadores con un 5.2% en promedio de poblacin que se ocupa anualmente.
Tabla 27 Ocupados por posicin ocupacional AMC 2003-2009 (miles)
Concepto
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Total Ocupados Amc

Empleado particular
Empleado del gobierno
Empleado domstico
Cuenta propia
Patrn o empleador
Trab familiar sin remuneracin
Trabajador sin remuneracin en otras empresas
Jornalero o Pen
Otro
288
110
13
16
117
18
14
0
0
2
293
121
13
15
110
17
11
0
0
5
283
119
12
10
115
14
8
0
0
5
295
132
15
10
115
11
7
1
1
4
317
93
13
11
171
17
11
1
0
0
330
90
13
11
188
12
13
2
1
0
321
115
13
13
146
17
14
2
0
2
Fuente: Dane.
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19
3.2.2. El empleo en el municipio de Ccuta.
En este apartado del captulo se presentan las cifras de empleo del municipio de Ccuta
desde el ao 2.005 hasta el 2.009, y en particular las recogidas en el censo 2.005.
La tasa de desempleo en el municipio de Ccuta entre el ao 2005 y 2009 tuvo un
comportamiento por encima del 10% a excepcin del ao 2007 cuando estuvo en 9.3%.
Del mismo modo la cifra estuvo la mayora de las veces por encima de la tasa de
desempleo del departamento. Respecto a la tasa de desempleo observada para pas
salvo el ao 2007 y 2009, la tasa del municipio ha tenido comportamientos por encima del
nivel nacional tal como se puede apreciar en el grfico 33.
Tabla 28 Tasas de desempleo 2.005 2.009 a nivel nacional,
Norte de Santander y Ccuta

rea Geogrfica
2005
2006
2007
2008
2009
Ccuta
14,8
13,3
11,8
13,32
12,8
12,03
9,3
10,1
11,2
11,9
9,9
11,3
11,3
16,4
12,02
Norte de Santander
Pais
Fuente: Dane y Banrep
Grfico 33 Tasas de desempleo CcutaNorte de Santander-Pas 2005-2009
Ccuta
Norte de Santander
16,4
17
16
15
14,8
13,32
14
%
13
12
Pas
11,8
12,03
11,2
11,9
11,3
12,02
11,3
2008
2009
11
9,3
10
9
8
2005
2006
2007
De la tabla 29 se puede apreciar que la que actividad econmica que abarca el mayor
porcentaje de poblacin laboral es la de comercio, hoteles y restaurantes, en promedio el
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
20
36% de la poblacin labora en este tipo de actividad, seguido de la actividad econmica

servicios que en promedio ocupa el 21% de la poblacin y de la actividad de industria
manufacturera que ocupa en promedio el 19% de la poblacin ocupada en el municipio de
Ccuta.
De las actividades que menos ocupan poblacin en sus actividades son en su orden la
intermediacin financiera con un 1%, seguido de las agrupadas bajo otras ramas con un
3%, la actividad inmobiliaria con 4%, la construccin con 6%, y
transporte,
almacenamiento y comunicaciones con un 10%.
Tabla 29 Poblacin Ocupada segn Ramas de Actividad Ccuta 2005 -2009. (Miles)1
Rama de Actividad
No informa
Industria manufacturera
Construccin
Comercio, hoteles y restaurantes
Transporte, almacenamiento y comunicaciones
Intermediacin financiera
Actividades Inmobiliarias, empresariales y de alquiler
Servicios, comunales, sociales y personales
Otras ramas
Total
2005
0
56
13
97
28
3
11
60
9
276
2006
0
57
16
99
27
3
1
60
12
285
2007
0
60
19
110
30
3
13
62
6
303
2008
0
64
20
113
33
4
15
61
6
316
2009
0
55
22
114
35
4
15
65
8
318
Fuente: Dane. ICER 2009
Empleo en el municipio de Ccuta censo 2.005.
Segn censo 2.005, el rea Metropolitana de Ccuta tena el 35.9% de la poblacin

empleada, de las cuales la poblacin masculina representaba el 64% y la femenina el
36%.
Con respecto al municipio de Ccuta, ste representaba el 78 % de la poblacin
empleada en el AMC y el 36% de la poblacin que tena empleo en el municipio. De las
cuales el 37% eran mujeres y el 63% eran hombres.
Tabla 30 Poblacin empleada Ccuta y AMC. Censo 2.005.
rea
Total por sexo
Hombre
Mujer
Ccuta
Amc
213.398
134.232
79.166
272.528
173.126
99.402
Fuente: Dane. Censo 2005. Elaboracin Propia
Otras ramas: Agricultura, ganadera, pesca, caza; explotacin de minas y canteras, y suministro de
electricidad, gas y agua.
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
21
De las comunas que conforman el municipio de Ccuta segn censo 2.005, las comunas
que mayor participacin tenan en poblacin empleada son aquellas en donde exista
mayor nmero de poblacin y aquellas comunas en donde se concentra el mayor
porcentaje de unidades econmicas.
La comuna que ms porcentaje de poblacin empleaba corresponde a la comuna NorOccidental con 29.162 personas empleadas, seguida de la Comuna Occidental con
28.667 personas ocupadas, y la comuna Norte con 25.949 personas ocupadas.
Grfico 34 Participacin de poblacin empleada por comunas
Ccuta - Censo 2.005.
16,0%
14,0%
12,0%
10,0%
8,0%
6,0%
4,0%
2,0%
0,0%
12,2%
8,1%
10,0% 9,5%
7,1%
13,7% 13,4%
10,2%
8,0%
4,7%
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
22
4. Dinmica poblacional y su incidencia en la economa de la ciudad
y Balance general de las dinmicas del mercado del suelo y el

sector inmobiliario.
4.1. Anlisis Poblacional.
En la primer parte de este apartado se presentara el anlisis poblacional del rea
Metropolitana de Ccuta y posteriormente el anlisis poblacional relativo al municipio de
Ccuta.
4.1.1. Anlisis de cifras poblacionales rea Metropolitana de Ccuta
El rea Metropolitana de Ccuta, est integrada por Ccuta, Los Patios, Villa del Rosario,
San Cayetano, El Zulia, y Puerto Santander. Alcanza un tamao poblacional de alrededor
de dos millones de habitantes, concentrando cerca del 60% de la poblacin del
departamento de Norte de Santander en seis de los cuarenta municipios del
departamento. En dicha rea se aglomeran gran parte de las actividades, comerciales, de
servicios e industriales de la frontera.
De los datos recogidos en los ltimos censos se puede apreciar que la tasa de
crecimiento poblacional del departamento de Norte de Santander ha sido a la baja,
representada en una reduccin de la tasa de crecimiento del 8% entre 1993 y 2005.
Tabla 1 Poblacin del rea metropolitana de Ccuta censos 1985-20052
Censo 1985
Censo 1993
Censo 2005
Tasa Anual
rea Geogrfica Poblacin
Total Poblacin Total Poblacin Total Censos 1985-1993 Censos 1993-2005
Ccuta
385.744
488.382
Villa del Rosario
61.711
56.357
Los Patios
30.847
49.381
El Zulia
12.409
16.931
Puerto Santander
0
6.895
San Cayetano
2.954
3.479
AMC
493.665
621.425
Norte de Santander
953.939
1.094.578
Colombia
30.794.425
36.208.244
Fuente: Dane/ Series de poblacin. Elaboracin propia.
587.676
69.833
67.281
20.309
8.720
4.493
758.312
1.208.336
42.888.592
3,0%
-1,1%
6,1%
4,0%
2,1%
2,9%
1,7%
2,0%
1,6%
1,8%
2,6%
1,5%
2,0%
2,2%
1,7%
0,8%
1,4%
Para el periodo comprendido entre 1985 y 1993 el rea Metropolitana de Ccuta tuvo una
tasa de crecimiento anual de 2.9%, superior a la registrada para el departamento del
Norte de Santander y para el pas en general. Entre 1993 y 2005, la poblacin de rea
2
La tasa de crecimiento intercensal se calcul utilizando tasa de crecimiento geomtrica media anual.
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
23
Metropolitana de Ccuta aument 136.887 habitantes, lo cual representa un crecimiento

anual promedio de la poblacin del 1.7% por encima de la tasa nacional.
No obstante, se observa una desaceleracin de la tasa anual de crecimiento entre los
periodos intercensales la cual pas de 2.9% a 1.7%. Este comportamiento puede ser
explicado por la migracin de poblacin hacia los municipios de dicha rea metropolitana,
en la cual, como ya se mencion antes, se han concentrado gran parte de las actividades
econmicas del departamento.
En cuanto a la dinmica poblacional de los municipios que conforman el AMC, Ccuta es
el municipio que siempre ha ostentado la mayor participacin en la poblacin del rea
Metropolitana de Ccuta con cerca del 77% del total de su poblacin en el 2005.
Entre los censos de 1985-1993 y 1993-2005, la tasa anual de crecimiento promedio de
Ccuta se redujo pasando de 3% a 1,6% disminuyendo considerablemente el ritmo de
crecimiento de la poblacin, y aunque siempre superando levemente la tasa de
crecimiento anual del departamento y del resto del pas.
El segundo municipio que alberga mayor porcentaje de poblacin del AMC, es el
municipio de Los Patios, el cual si bien tuvo una tasa de crecimiento anual favorable para
el periodo 1985-1993 del 6.1%, dicha tasa decay durante el periodo 1993-2005 a 2,6%.
Este municipio junto con el Zulia presentaron las mejores tasas de crecimiento entre 1985
y 1993. Sin embargo, ambos presentaron desaceleracin en el crecimiento para el
periodo 1995-2003.
Caso contrario ocurri con los municipios de San Cayetano y Villas del Rosario. Para el
periodo 1985-1993, ostentaban una tasa de crecimiento anual de 2.1% y -1.1%
respectivamente. Posterior a ese periodo la tasa de Villa del Rosario mejor
sustancialmente presentando una tasa de crecimiento positiva del 1.8% anual, mientras
que la tasa del municipio de San Cayetano pas a 2.2
En general, se presenta una cada en el crecimiento de la poblacin anual en los
municipios del rea Metropolitana de Ccuta, a excepcin del San Cayetano y Villa del
Rosario.
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
24
Tabla 2 Poblacin AMC Censo DANE 2005
Municipio
Poblacin Conciliada a 30 de
Junio de 2005
Cabecera
Resto
Ccuta
567.664
20.012
Villa del Rosario
66.754
3.079
Los Patios
65.119
2.162
El Zulia
11.305
9.004
Puerto Santander
8.047
673
San Cayetano
1.587
2.906
720.476
37.836
Total AMC
Fuente: Dane 2005, Elaboracin propia.
Para el ao 2005, el AMC contaba con una poblacin de 758.312 habitantes de los cuales
el 75% se encontraba ubicado en la cabecera municipal. Buena parte de la poblacin se
encuentra localizada en el municipio de Ccuta, y en menor proporcin en el municipio de
San Cayetano y otros municipios.
La siguiente grfica ilustra la participacin que tena cada municipio en la distribucin de
la poblacin del AMC para el ao 2005.
Grfico 1 Participacin de la poblacin por municipio en el AMC
3%
1%
1%
9%
Ccuta
9%
Villa del Rosario

Los Patios
El Zulia
Puerto Santander
San Cayetano
77%
Fuente: Censo DANE 2005. Elaboracin propia.
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
25
Densidad de poblacin en el rea Metropolitana de Ccuta

Gracias a la informacin suministrada por Planeacin Municipal se pudieron establecer las
reas brutas totales de cada municipio del rea metropolitana de Ccuta y las reas
netas urbanizables totales del AMC, las cuales se presentan a continuacin.
3
Tabla 3 reas brutas y netas urbanizables (has) del rea metropolitana de Ccuta
Area Bruta (Has)
Area Urbana
(Has)
% Participacin
del rea bruta
municipio/Area
Bruta AMC
Ccuta
111.667
5.998
Villa del Rosario
12.658
1.732
Los Patios
8.656
871
El Zulia
14.198
Puerto Santander
48.978
San Cayetano
Municipio
Total AMC
% Participacin del
rea urbana/ rea
bruta municipio
reas netas
urbanizables
(Has)
%
Participacin
del rea
urbanizable
56%
5,4%
4218
77,8%
6%
13,7%
482
8,9%
4%
10,1%
613
11,3%
168
7%
1,2%
80
1,47%
41
24%
0,1%
0,06%
4.320
43
2%
1,0%
24
0,44%
200.477
8.853
100%
4,4%
5.420
100%
Fuente: Elaboracin Propia. Alcaldias de los Municipios y Planeacin Municipal
En la tabla 3 se presenta el rea neta urbanizable de cada municipio. En el caso de

Ccuta el rea urbana bruta es de 5.998 hectreas, de las cuales al descontar zonas
protegidas y no urbanizables se llega a 4.218 hectreas urbanizables sobre las cuales se
sacan los indicadores de poblacin por hectrea.
De acuerdo a la informacin a 2005 suministrada por la Tabla 4, se puede apreciar que la
participacin de poblacin ubicada en cada una de ellos no est relacionada
proporcionalmente con el tamao de las reas brutas totales de los municipios. El
municipio de Ccuta tiene mayor participacin en el territorio del AMC con un 56%,
seguido de Puerto Santander con un 24%, El Zulia con 6%, Villa del Rosario con el 6%,
Los Patios con el 4% y Santa Cayetano con solo el 2%.
Adicionalmente se observa que solo el 4.4% del rea bruta del AMC est habilitado para
ser urbanizado. Por su parte el municipio de Villa del Rosario cuenta con un porcentaje de
13.7%
de
tierras
aptas
para
urbanizar,
seguido
de
Los
Patios con un 10.1%, Ccuta con un 5.4%, y los dems municipios con una porcentaje
menor al 1%. Se destaca que si bien el municipio de Ccuta cuenta con la mayor
participacin del tierras en el AMC, su porcentaje de rea urbanizable es menor que el de
otros municipios como Villa del Rosario, lo cual puede ser el resultado de la dinmica
poblacional del municipio, en tanto que Ccuta es un municipio expulsor de poblacin que
3. REA NETA URBANIZABLE: Corresponde al rea objeto de desarrollo, resultante de descontar del rea
bruta las reas no urbanizables, es la base del clculo de las Cesiones Tipo A y las densidades
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
26
es recibida por otros municipios los cuales se ven obligados a ampliar su rea urbanizable
para asentar la poblacin que llega.
Tabla 4 Densidad poblacional urbana en el AMC entre censos 1995-2005.
Variacin
Absoluta
Variacin
Porcentual
139
24
20%
145
28
24%
81
110
29
36%
80
213
255
42
20%
8.720
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
3.479
4.493
24
145
187
42
29%
621.425
758.312
5416,5
115
140
25
22%
Poblacin Total
1.993
Poblacin Total
2.005
reas Neta
(Has)
Ccuta
488.382
587.676
4218
116
Villa del Rosario
56.357
69.833
482
117
Los Patios
49.381
67.281
613
El Zulia
16.931
20.309
Puerto Santander
6.895
San Cayetano
Municipio
Total AMC
Densidad
Densidad
Poblacin 1.993 Poblacin 2.005
Fuente: Elaboracin propia con los datos suministrados por Planeacin Municipal.
Ahora bien, con base en lo mencionado hasta el momento, es importante decir que segn
las cifras poblacionales en los dos ltimos censos realizados en el ao 1.993 y 2.005:
1. El rea Metropolitana de Ccuta AMC pas de tener una densidad poblacional en
1993 de 115 hab/has a 140 hab/has en el 2005, aumentando su densidad en 25
personas por hectrea en 12 aos. Con base en esta informacin y las
proyecciones de poblacin del Dane 2005-2020, se espera que en el 2.010 hayan
149 habitantes por hectrea creciendo a una tasa anual anteriormente
mencionada de 2%.
2. Para el 2005 el municipio de El Zulia es el que mayor poblacin asentaba por
hectrea con una densidad poblacional de 255 hab/has, seguido de los municipios
de San Cayetano con 187 hab/has, Villa del Rosario con 145 hab/km2, Ccuta con
139 hab/has y por ltimo Los Patios con 110 habitantes por hectrea.
ndice de participacin de poblacin del rea Metropolitana de Ccuta
Hasta el ao 2005, el ndice de participacin del municipio de Ccuta y del AMC, ha ido
creciendo en relacin al departamento de Norte de Santander.
Respecto a la poblacin nacional el municipio de Ccuta ha aumentado su participacin
llegando en el 2005 al 1.4%. En cuanto al AMC, su participacin a nivel nacional ha ido
permaneci constante hasta 1993. Para 2005 la participacin aumento en un punto
porcentual, similar comportamiento presentan el resto de reas metropolitanas.4
Ver Anexo 1.
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
27
Tabla 5 Censo General 2.005 - Indicadores de participacin

rea Metropolitana de Ccuta
1.951
Ccuta/Norte de Santander
Amc/Norte de Santander
Norte de Santander/Pas
Ccuta/Pas
Amc/Pas
1.964
1.973
1.985
1.993
2.005
24,6
32,8
36,7
40,4
44,6
48,6
100,0
100,6
91,2
82,8
96,7
99,0
3,5
3,1
3,7
3,1
3,0
2,8
0,8
1,0
1,3
1,3
1,3
1,4
3,5
3,1
3,3
2,6
2,9
2,8
Fuente: Censo 2005 DANE. Elaboracin propia
Estructura por edades censos 1.993 2.005 en el rea Metropolitana y en el

municipio de Ccuta
A continuacin se describirn las variaciones en estructura por edades que presentaron el
AMC y el Municipio de Ccuta entre los Censos 1.993 y 2.005.
Estructura por edades del rea Metropolitana de Ccuta
En cuanto a la estructura por edades, la poblacin del rea Metropolitana de Ccuta las
tasas de crecimiento promedios mostraron un aumento generalizado entre todas las
edades; sin embargo fue ms muy alto para el rango de poblacin ubicado por encima de
los 80 aos, hecho que se refleja en el grfico 2.
Recordemos que la tasa de aumento poblacional en el AMC entre 1993 y 2005 fue del
1.7%. En el grfico 2 se puede apreciar que a excepcin de la poblacin de 0 a 9 aos, y
de 20 a 29 aos, la poblacin del resto de rango de edades creci a tasas promedio
anuales por encima del 2%.
Al observar los ndices de participacin de las edades entre 1993 y 2005 podemos
resaltar que solo las edades de 0-9 aos y 20-29 aos redujeron su participacin
porcentual en el AMC. Para el resto de rangos de poblacin la participacin porcentual
aument en todos los casos especialmente la poblacin de 40-49 quienes tuvieron un
crecimiento promedio anual en la participacin de 4%. Al ao 2005, la poblacin de 10-19
aos ostentaba el mayor ndice de participacin con 21%.
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
28
Grfico 2 Tasa de crecimiento promedio de edades intercensales 1993-2005 - rea Metropolitana de

Ccuta
0 a 4 aos
5 a 9 aos
10 a 14 aos
15 a 19 aos
20 a 24 aos
25 a 29 aos
30 a 34 aos
35 a 39 aos
40 a 44 aos
45 a 49 aos
50 a 54 aos
55 a 59 aos
60 a 64 aos
65 a 69 aos
70 a 74 aos
75 a 79 aos
80 aos o ms
1,0%
1,4%
2,6%
2,3%
1,8%
1,0%
1,2%
2,8%
3,9%
4,1%
4,0%
3,0%
2,8%
2,1%
2,2%
3,0%
6,1%
Fuente:Censo 2005 Dane, Elaboracin propia.
La disminucin de la participacin de la poblacin infantil y en general su participacin

dentro de la poblacin puede ser explicada por una reduccin en los niveles de
fecundidad en cada uno de los grupos de edad de las mujeres en edad productiva (15-49
aos), situacin que es generalizada para el resto del departamento.
Norte de Santander present una tasa global de fecundidad (por mujer) del 2.83 para el
periodo 200-2005 mientras que, segn proyecciones del DANE, para el periodo 20052010 se espera una tasa de 2.57, hecho que se ve reflejado en la reduccin de nmero de
nacimientos y en una reduccin de la base de la pirmide poblacional.
De otro lado la reduccin en el rango de poblacin de personas entre 20-29 aos, puede
ser explicada por el fenmeno migratorio que se ha llevado a cabo en el AMC y a nivel
general del departamento, originado por el desplazamiento de una parte de la poblacin
en bsqueda de nuevos sitios de vivienda en otras zonas fuera del AMC.
En cuanto a la poblacin mayor de 30 aos, es destacable el crecimiento que sostuvo la
poblacin de 40-49 aos de edad en el periodo intercensal con tasas promedio anual es
del 4%. Este crecimiento se ve reflejado en la participacin de este rango de la poblacin
en el AMC, no obstante no supera la participacin de la poblacin de 30-39 aos.
El aumento de la tasa de crecimiento promedio anual de la poblacin de ms de 80 aos
es un hecho igualmente destacable. Su tasa de crecimiento alcanz la cifra ms alta con
el 6.1%, muy por encima de la tasa de crecimiento intercensal 1993-2005 para el AMC.
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
29
No obstante en el ao 2005 su participacin era de solo 1.1%, situacin que segn las
proyecciones, se mantiene.
Desde el punto de vista econmico la reduccin en el crecimiento de la poblacin infantil
es un factor positivo en tanto que este tipo de poblacin demanda beneficios de la
sociedad como salud y educacin pero aun no se encuentra en su etapa productiva, lo
cual implica un aumento en el gasto de los padres y del gobierno para cubrir sus
necesidades. Este hecho puede generar un aumento del PIB per cpita de la poblacin
del AMC con lo cual se favorece el consumo, la inversin, el ahorro y la economa de la
regin en general.
No obstante de continuar la tendencia la poblacin del AMC cada vez se generar un
envejecimiento de la poblacin, modificando los patrones de consumo hacia rangos de
edades mayores. As mismo, se genera un aumento de gastos en salud por parte de
departamento para atender a la poblacin envejecida. Adicionalmente se genera una
reduccin de la mano de obra, hecho que debe ser mitigado con fenmenos migratorios.
Por su parte el crecimiento positivo de la poblacin por encima de los 30 aos, es un
hecho igualmente favorable para la economa metropolitana, puesto que esta poblacin
se encuentra en su etapa productiva generando recursos que les permitan consumir y
dinamizar la economa.
Estructura por edades del municipio de Ccuta

Al comparar la estructura poblacional por edades entre 1995 y 2005, se observa una
reduccin en el crecimiento de la poblacin ubicada en la base de la pirmide poblacional,
es decir la poblacin de 0-9 aos, con crecimiento por debajo de 2%. Este hecho puede
ser explicado por la reduccin en la fecundidad, cuyo comportamiento es similar al del
departamento. La tasa global de fecundidad del municipio present un descenso de 0.72
puntos al pasar de 3. 10 en 1993 a 2.38 en el 2005.
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
30
Tabla 6 Poblacin por rango de edades - Censos 1993 -2005 Municipio de Ccuta
80 aos o ms
70 a 74 aos
Rango de Edad
60 a 64 aos
50 a 54 aos
40 a 44 aos
30 a 34 aos
20 a 24 aos
10 a 14 aos
0 a 4 aos
15%
10%
5%
0%
1993
5%
10%
15%
2005
Fuente: Elaboracin propia. Dane Censo 2005
Igualmente se observ una reduccin del crecimiento de la poblacin de 25-34 aos,

hecho que se encuentra asociado al fenmeno migratorio ocurrido al interior del
departamento. Durante el periodo 1993-2005 Ccuta pas de ser un municipio receptor
de poblacin a ser un expulsor de poblacin, hacia otras zonas del rea metropolitana y
del resto del departamento. Este fenmeno migratorio a su vez puede ser explicado
gracias a la intensificacin de las relaciones de Ccuta con su rea metropolitana, a
travs de los cuales esta ltima se constituye en un rea hacia la cual se expande la
poblacin amortiguando el crecimiento poblacional al interior del municipio de Ccuta 5.
Los municipios de Villa del Rosario y Los Patios son los municipios, que segn los
censos, reciben la poblacin emigrante de Ccuta.
En cuanto al comportamiento del resto del rango de la poblacin, se observa un
crecimiento de la poblacin entre 40 y 54 aos, con tasas de crecimiento promedio de
3.5%, el cual es comportamiento puramente vegetativo pues las tasas de crecimiento
promedio anual entre 1973-1985 estaban alrededor del 3.6%. En cuanto a las personas
de ms de 80 aos tuvieron un crecimiento significativo entre censos de 5.8%, el resto de
la poblacin creci a tasas por encima del 2%. Esta dinmica responde en parte al
aumento en la esperanza de vida y una reduccin de la mortalidad, los cuales responden
al desarrollo socioeconmico y tecnolgico del municipio, medidos a travs de otros
Dinmica de la poblacin de Ccuta y su rea metropolitana. DANE. Marzo de 2007. Consultado en:
http://www.dane.gov.co/censo/files/analisis/cucuta/cucuta_dinami.pdf
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
31
indicadores como el de urbanizacin, educacin , servicios pblicos y acceso informacin

los cuales tuvieron un comportamiento favorable.
Grfico 3 Tasa de crecimiento promedio de edades intercensales

1993-2005 Municipio de Ccuta
0 a 4 aos
5 a 9 aos
10 a 14 aos
15 a 19 aos
20 a 24 aos
25 a 29 aos
30 a 34 aos
35 a 39 aos
40 a 44 aos
45 a 49 aos
50 a 54 aos
55 a 59 aos
60 a 64 aos
65 a 69 aos
70 a 74 aos
75 a 79 aos
80 aos o ms
Total
0,8%
1,2%
2,4%
2,1%
1,5%
0,7%
0,8%
2,4%
3,6%
3,9%
3,7%
2,7%
2,6%
1,9%
1,6%
3,0%
5,8%
1,9%
Fuente:Censo 2005 Dane, Elaboracin propia.
En cuanto al ndice de participacin, al igual que en el AMC, la poblacin infantil tena en

el 2005 la mayor participacin en Ccuta, seguido de la poblacin juvenil y adulta.
Indicadores demogrficos del municipio de Ccuta Censos 1.993 2.005

Los indicadores demogrficos son el reflejo de las caractersticas demogrficas de una
poblacin 6, por lo tanto contribuyen a explicar diversos fenmenos demogrficos como
la mortalidad, fecundidad, y la migracin, los cuales determinan el crecimiento y la
estructura por rango de poblacin.
http://www.cienciaytrabajo.cl/pdfs/17/Pagina%20118.pdf
http://www.ine.es/ine/planine/planine09_pob.pdf
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
32
Atendiendo a lo anterior a continuacin se presentan varios indicadores con los cuales se

pretende dar una mejor explicacin a los fenmenos ocurridos en la estructura de la
poblacin por edades entre Censos Dane 1.993 y 2.005 para la poblacin del municipio
de Ccuta.
Tabla 7 Poblacin por edades entre 1.993 2.005
Municipio de Ccuta
Rango 0 a 4 5 a 9 10 a 14 15 a 19 20 a 24 25 a 29 30 a 34 35 a 39 40 a 44 45 a 49 50 a 54 55 a 59 60 a 64 65 a 69 70 a 74 75 a 79 80 o ms TOTAL
Censo
461.180
1993 51.736 52.572 47.553 43.722 43.242 42.708 38.539 31.082 24.925 19.948 15.862 13.485 10.703 9.647 7.551 4.657 3.248
Censo
580.907
2005 56.836 60.654 63.129 55.923 51.565 46.421 42.347 41.677 38.356 31.775 24.708 18.590 14.581 12.062 9.097 6.643 6.543
Fuente : Censo 2005. DANE. Elaboracin propia.
ndice de envejecimiento
Entre 1.993 y 2.005 en el municipio de Ccuta la cantidad de personas que tena 60
aos o ms aumento de 10 a 19 ancianos por cada 100 nios y jvenes, sin embargo el
total de la poblacin de ms de 65 aos sigue siendo inferior al conjunto de la poblacin
entre 0 y 14 aos, denotando un mayor rejuvenecimiento demogrfico.
Tabla 8 ndice de envejecimiento poblacin Ccuta
Censo
1993
2005
65 aos o ms 0 a 14 aos
3.998
38.343
34.345
180.619
0,10
0,19
ndice de Envejecimiento
10
10 ancianos por cada 100 nios
19
19 ancianos por cada 100 nios
Fuente: Dane. Elaboracin propia.
ndice de Dependencia
El municipio de Ccuta la tasa de dependencia era baja en 1993, sin embargo para 2005
aument significativamente de 15% a 59%, en parte por al gran participacin que tiene la
poblacin infantil respecto del resto de la poblacin del municipio.
Tabla 9 ndice de dependencia poblacin de Ccuta
Censo
1993
2005
65 aos o ms 0 a 14 aos 15 a 64 aos

3.998
38.343
284.216
42.341
34.345
180.619
365.943 214.964
15% 15 dependientes por cada 100 que los sostienen
59% 59 dependientes por cada 100 que los sostienen
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
33
ndice de estructura de la poblacin activa

Segn la estructura de poblacin activa del municipio de Ccuta, entre 1.993 y 2.005 la
poblacin adulto mayor super a la poblacin joven de 43% a 54%, evidenciando que hoy
en da la poblacin adulta es el rengln que tiene mayor participacin en la estructura de
la poblacin laboral del Municipio de Ccuta.
Tabla 10 ndice de estructura de la poblacin activa
Censo
1993
2005
40 a 64 aos 15 a 39 aos
84.923
199.293
128.010
237.933
43
54
43 adultos por cada 100 jvenes
54 adultos por cada 100 jvenes
ndice de Friz
Este indicador hace referencia al grupo de la poblacin de 30 a 49 aos en relacin
porcentual con la de 0 a 19 aos. Nos permite sealar, a travs de tres umbrales, la
condicin de una poblacin como joven, madura o vieja. Los lmites de esta proporcin
son de 160 para la poblacin joven y de 60 para la poblacin vieja. Para el municipio de
Ccuta entre 1.993 y 2.005, el ndice nos indica que la poblacin pas de considerarse
joven a considerarse madura o envejecida.
Tabla 11 ndice de Friz.
Censo
1993
2005
0-19 aos 30 a 49 aos

195.583
114.494
236.542
154.155
1,71
1,53
171
153
ndice de Friz
La poblacin en 1993 era considerada jven en su mayora
La poblacin en 1993 era considerada madura en su mayora
ndice de Sundbarg
Este ndice presenta la relacin proporcional entre poblacin de 0 a 14 aos y de 50 aos
o ms, tomando como referencia la poblacin de 15 a 49 aos. Segn esto, la poblacin
de Ccuta entre ambos censos tiene carcter progresivo pues segn el grfico de la
pirmide poblacin por rango de edad y genero para cada censo, la base es ms ancha
que la cima, en razn a que la poblacin de 0 a 15 aos ostentaba una participacin del
33% en 1993 y pas a 31% en 2005. Sin embargo, dicho porcentaje es superior a la
participacin de la poblacin mayor de 50 aos quienes en 1993 tenan un porcentaje de
14% y de 15.9 % en el 2005. Este es un indicador que compara grficamente los
porcentajes de participacin por edades.
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
34
Tabla 12 ndice de Sundbarg

Censo
1993
2005
15 a 49 aos 0 a 14 aos Ms de 50 aos % 0 a 14 aos % Ms de 50 aos

ndice de Sundbarg
244.166
151.861
65.153
0,62
0,27
La poblacin del ao 1993 era de carcter progresivo
308.064
180.619
92.224
0,59
0,30
La poblacin del ao 2005 es de carcter progresivo
Grfico 4 Poblacin por rango de edades y sexo en el municipio de Ccuta censo 2.005.
80 aos o ms
70 a 74 aos
Rango de Edad
60 a 64 aos
50 a 54 aos
40 a 44 aos
30 a 34 aos
20 a 24 aos
10 a 14 aos
0 a 4 aos
15%
10%
5%
0%
Mujer
5%
10%
15%
Hombre
Anlisis poblacional del municipio de Ccuta.

Con base en la informacin obtenida de los Censos de 1993 y 2005, teniendo en cuenta
los ltimos datos ajustados y la proyeccin de poblacin, se pueden establecer las
siguientes conclusiones:
La poblacin de Ccuta de 1993 a 2005 redujo su tasa de crecimiento pasando de
crecer a un promedio de 3% en el periodo 1985-1993 a 1.6% en el periodo 19932005. Segn las proyecciones se espera que las tasas de crecimiento anuales
sean del menos del 1% a favor de otros municipios como Villa del Rosario hacia
donde se ha venido presentando migracin de poblacin.
Segn los datos de 2005, Ccuta pas de ser un municipio receptor de poblacin a
ser expulsor de poblacin, la cual emigra buscando asentamiento en otros
municipios, ya sea dentro o fuera del departamento. Este hecho reduce la presin
de poblacin sobre el municipio de Ccuta. A pesar de esto, el municipio sigue
siendo el lugar hacia donde se desplaza la mayora de la poblacin del AMC a
estudiar y a trabajar, lo cual mantiene la dinmica econmica del municipio.
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
35
Si bien la reduccin en el crecimiento de la poblacin mejora el comportamiento

del Pib Percpita, debe tenerse en cuenta el impacto que genera sobre la
economa el conflicto fronterizo con la Repblica de Venezuela. Dado que Ccuta
es uno de los centros de intercambio fronterizos, tal conflicto ha generado cambios
en las relaciones comerciales entre Ccuta y la zona fronteriza, y por ende
cambios en el nivel de actividad econmica del municipio.
Participacin de la poblacin por comunas censo 2.005.
El municipio de Ccuta se encuentra dividido en 10 comunas de distribuidas como se
muestra en el siguiente grfico.
Grfico 5 Participacin poblacin por Comunas- Ccuta Censo 2005
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
36
Fuente: Elaboracin propia y mapa Tomada de:

http://es.wikipedia.org/wiki/Archivo:Comunas_de_Cucuta(1).png
Tomando como base la informacin de la poblacin ajustada por comunas para el ao
2005 en el municipio de Ccuta se puede establecer que la comuna Noroccidental y
occidental ostentaban la mayor participacin de recepcin de poblacin respecto al resto
de las comunas con 14.8% y 14.2% respectivamente. Las comunas con menor
participacin correspondan a la comuna Centro y Centro Oriental con 4% y 6.6%, en
razn a que en estas comunas se concentra buena parte de la actividad econmica de la
ciudad y por lo tanto donde reside menor porcin de la poblacin.
Grfico 6 Participacin poblacin por Comunas
Ccuta Censo 2005
14,8% 14,2%
16,0%
14,0%
12,4%
12,0%
9,6%
10,0%
8,0%
6,0%
6,6%
7,5%
10,4%
8,5%
7,5%
4,0%
4,0%
2,0%
0,0%
Fuente: Dane.Censo 2005. Elaboracin Propia
Poblacin por gnero en el municipio de Ccuta - Censo 2.005

En la estructura por gnero, segn censo del ao 2005, predomina la poblacin femenina
con el 52% y el 48% masculina, parmetro similar arrojado por el censo del ao 1.993.
Esta tendencia incide en la prestacin de servicios a futuro de la poblacin por gnero
como salud, actividades laborales, entre otras.
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
37
Grfico 7 Poblacin por gnero Ccuta - Censo 2.005
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
Centro
Centro Oriental
Sur Oriental
Oriental
Nororiental
Norte
Noroccidental
Occidental
Sur Occidental
Cementerio
Mujeres
Hombres
Hogares y poblacin censo 2.005.

Teniendo en cuenta la definicin de hogar7 entregada por el DANE, el promedio de
personas por hogar para el municipio de Ccuta durante el censo de 2005 era de 4
personas o menos, situacin que se evidenciaba en el 65.55% de los hogares del
municipio.
Es una persona o grupo de personas que ocupan la totalidad o parte de una vivienda y que se han
asociado para compartir la comida y la dormida o la dormida. Pueden ser familiares o no entre s. Los
empleados del servicio domstico y sus familiares forman parte del hogar siempre y cuando duerman en la
misma vivienda. En la vivienda se puede encontrar inquilinos o huspedes: el inquilino es la persona que
tiene en arriendo uno o varios cuartos de la vivienda y hace sus comidas por aparte, razn por la cual se
debe considerar como hogar independiente. Los llamados huspedes y pensionistas hacen parte del hogar.
Fuente: Dane,
http://www.dane.gov.co/index.php?option=com_content&task=category&sectionid=23&id=88&Itemid=276
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
38
Grfico 8 Hogares segn nmero de personas

Municipio de Ccuta 2005
Fuente: Dane. Censo 2005

De las 10 comunas que posee el municipio, para el ao 2005 las comunas que tenan
ms personas por hogar eran la comuna Noroccidental y la occidental, en las cuales
predominaban los estratos bajos 1 y 2 y donde se evidenciaba poca o nula actividad
comercial como se mostrar ms adelante. Por su parte las comunas de menor densidad
por hogar fueron las comunas Centro y Centro Oriental en las cuales predominaba la
actividad comercial, prestacin de servicios, que adems son de estrato medio-alto.
Grfico 9 Nmero de personas por hogar
Comunas de Ccuta 2005
4,3
3,7
4,0
4,0
4,3
4,6
4,4
4,3
4,0
4,2
3,5
Fuente: Elaboracin propia. Dane
El comportamiento del nmero de personas por hogar para las comunas y el municipio de
Ccuta, representa una disminucin en cuanto a los datos arrojados para el censo de
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
39
1993, en el cual el promedio era de 4 o ms personas por hogar. Este hecho responde al
comportamiento observado en el resto de la poblacin nacional en el cual el nmero de
personas por hogar tambin se redujo entre censos, pasando de 4.5 en 1993 a 3.8 en el
2008.
Este hecho puede deberse a varios factores como la disminucin de la natalidad, los
procesos migratorios de los hogares hacia otras regiones por motivos familiares o
laborales, la movilizacin de algunos miembros de la familia hacia el exterior, la divisin
de hogares a causa de los divorcios, entre otros.
La disminucin del nmero de personas por hogar o familia tiene varias implicaciones
para la economa de la ciudad:
1.
Aumenta la demanda por apartamentos pequeos de una y dos alcobas.
2.
La mayor demanda por vivienda debe estar bien ubicada, cerca de las zonas
comerciales o de trabajo.
4.
La reduccin de personas por hogar hace pensar que el nmero de garajes
requerido no es alto, por lo menos uno por vivienda para los apartamentos de dos
alcobas, y para los apartamentos de una alcoba es probable que se requiera solo en el
50% de las unidades vendidas.
4.2. Anlisis de vivienda y del sector inmobiliario de Cucuta.
El presente captulo, estar dividido en cinco partes. La Primera de ellas, presentar un
Anlisis de cifras de Vivienda Dane al Nivel de rea Metropolitana de Ccuta. En
seguida, se presentar un Anlisis del Municipio de Ccuta por comunas. Luego, se
tratar el tema del Dficit de Vivienda a nivel Metropolitano y Municipal de Ccuta.
4.2.1. Anlisis de vivienda en el rea Metropolitana de Ccuta.
En este apartado del captulo se presenta la caracterizacin del mercado de la
construccin de vivienda a nivel del AMC. Tratando temas de Licenciamiento,
construccin, tipo de vivienda, distribucin de la oferta, y rea de las construcciones.
Licencias de construccin de vivienda.
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
40
En el AMC en el periodo comprendido entre el ao 2.006 y Septiembre de 2.010 se

expidieron 4.461 licencias para la construccin, de stas 4191 es decir, el 94% estaban
destinadas a la construccin de vivienda. En este periodo, el Municipio de Ccuta
present el mayor nmero de licencias de este tipo con un 66%, seguido de Los Patios
con un 25%, Villa del Rosario con un 8% y El Zulia por ltimo con un 1%.
Grfico 10 Participacin Licencias de Construccin Vivienda 2006-2010
62%
23%
8%
Ccuta
Villa del Rosario
1%
Los Patios
El Zulia
Construccin de viviendas del AMC 2.007 2.0098

Nmero de viviendas.
De la Tabla No.13, que contiene las cifras del Dane sobre unidades de vivienda
construida entre el ao 2.007 y 2.009 del AMC, podemos mostrar que se construyeron
6.952 unidades de vivienda en el AMC en este periodo, siendo el ao 2.009 el de mayor
actividad de la construccin de vivienda con 3.453 viviendas representadas en el 50% del
total construido.
El promedio anual para los ltimos 3 aos fue de 2.317 viviendas. Al relacionarla con el
nmero de hogares se obtiene que se construye en el AMC una vivienda por cada 14.5
hogares. El promedio para otras ciudades es una vivienda por cada 10 hogares, por lo
tanto a pesar de la reactivacin de la construccin en Ccuta, el promedio de construccin
de viviendas es bajo si se compara con otras ciudades capitales. Por ejemplo en
Bucaramanga y Pereira el promedio de los ltimos aos fueron una vivienda por cada 6
hogares.
Tabla 13 Construccin de la vivienda en el rea metropolitana de Ccuta
8
Informacin extrada del Censo de Edificaciones del Dane III trimestre de 2007 a IV semestre de 2009
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
41
2.007 - 2.009.
Municipio
Ccuta
El Zulia
Los Patios
Villa del Rosario
Total AMC
2007
1.113
7
158
21
1.299
2008
1.695
5
354
146
2.200
2009
2.407
20
455
571
3.453
Total
5.215
32
967
738
6.952
Fuente: Dane. Elaboracin Propia
Para el caso del municipio de Ccuta entre el 2.007 y 2.009 se construyeron en

promedio anual de 1.738 unidades de vivienda, para el 2009 se construyeron 2.407
unidades en promedio representando el 70% de la actividad edificadora del AMC para ese
ao, la cual tambin creci notablemente con aumento del 57% respecto al ao anterior
equivalentes a 1.253 unidades de vivienda nuevas para el ao 2009.
Grfico 11 Participacin de los municipios en el total de vivienda
en el rea Metropolitana de Ccuta entre 2.007 - 2.009.
Ccuta
90%
El Zulia
Los Patios
Villa del Rosario
86%
77%
80%
70%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
16%
12%
13%
17%
7%
10%
1%
2%
0%
1%
0%
2007
2008
2009
No obstante, el Municipio de Ccuta lidera en cada uno de los aos la actividad

edificadora del mercado inmobiliario. Al final del periodo analizado su participacin
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
42
representa el 75%, seguido de Los Patios con un 13,9%, Villa del Rosario con un 10.6% y
El Zulia por ltimo con un 0.5%.
Tipo de viviendas construidas
En el periodo analizado se construyeron en el AMC 4.910 Viviendas tipo Casa con una
participacin del 71% y 2.042 Apartamentos representados en el 29% de la construccin
de viviendas. La construccin de vivienda tipo Casa siempre ha tenido la mayor
participacin en cuanto a tipo de construccin, con una porcentaje promedio anual de
71% del total de vivienda construida.
Tabla 14 Tipo de Vivienda construida en el AMC 2006-2009

Unidades de vivienda- Censo de Edificaciones Dane
Comunas
Ccuta
Villa del Rosario
Los Patios
El Zulia
AMC
% Tipo de
Vivienda en AMC
1516
Total
Acumulado
AMC
3.451
Total
Vivienda
Construida
656
891
1.764
5.215
13
136
554
703
Apartamento
10
17
35
Casa
91
259
374
724
Apartamento
67
95
81
20
243
Casa
Apartamento
Total Casas
Total Apartamentos
Total Vivienda
% Total Casas
1.007
292
1.299
78%
1.439
761
2.200
65%
2.464
989
3.453
71%
0
4.910
2.042
6.952
71%
% Total Apartamentos
22%
35%
29%
29%
Tipo de Vivienda
2007
2008
2009
Casa
896
1039
Apartamento
217
Casa
% Total
66%
34%
95%
738
5%
75%
967
32
25%
100%
32
0%
Fuente: Dane. Censo de Edificaciones. Elaboracin propia.
En el municipio de Ccuta en el total periodo analizado ha tenido mayor predominio la

construccin de vivienda tipo Casa en una participacin del 66% sobre un 34% de la
construccin de tipo Apartamento. Igual comportamiento se observa para casi todo el
resto de municipios, por ejemplo en el municipio de Villa del Rosario la construccin de
tipo de tipo Apartamento es de 95% sobre un 5%; mientras que en el municipio de los
Patios la participacin de tipo Casa es de 75% contra un 25%, caso contrario sucede en el
municipio de El Zulia donde la participacin de la construccin de Vivienda tipo Casa
representa el 100% de la vivienda construida en ese municipio.
Grfico 12 Participacin de construccin

de tipo de vivienda en el AMC 2006-2009
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
43
Casas
Apartamentos
90%
80%
78%
71%
71%
65%
70%
60%
50%
35%
40%
29%
29%
30%
22%
20%
10%
0%
2007
2008
2009
Total Acumulado AMC
Esta situacin se puede explicar por el clima de los municipios, la preferencia de sus
habitantes por el lote y la casa para poder autodesarrollar la vivienda y la disponibilidad de
suelo para urbanizar. Contrariamente a la situacin que se vive en otros municipios que
carecen de suelo como Bucaramanga, Pereira, Manizales o Medelln.
Grfico 13 Participacin de Tipo de Vivienda en el AMC 2006-2009
120%
100%
95%
100%
75%
80%
66%
60%
40%
34%
25%
20%
5%
0%
0%
Casa
Apartamento
Ccuta
Casa
Apartamento
Villa del Rosario
Casa
Apartamento
Los Patios
Casa
Apartamento
El Zulia
Participacin de la vivienda inters social VIS 2.007 2.009.
La informacin de este apartado y de los tres apartados posteriores fue obtenida desde el
ao 2.007 a 2.009 mediante series de construccin del Dane.
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
44
La participacin de la construccin de viviendas No VIS ha venido reduciendo su

participacin para darle paso a la construccin de Viviendas tipo VIS. Durante el periodo
de 2.007 2.009 se construyeron un total de 3.901 tipos de vivienda VIS que equivalen al
56% de la construccin de viviendas del AMC, siendo el 2.009 el ao lder de construccin
de este tipo de viviendas con un total de 1.673 viviendas construidas. Mientras se
construyen un promedio de 1017viviendas No VIS en el periodo analizado, solo se hacen
un promedio de 1.300 viviendas de tipo VIS.
Grfico 14 Participacin de vivienda VIS y no VIS en el AMC entre 2006-2009
80%
71%
70%
59%
60%
48%
50%
40%
30%
52%
41%
VIS
28,9%
NO VIS
20%
10%
0%
2007
2008
2009
Fuente: Dane.Censo de Edificaciones. Elaboracin propia.
En el grfico No. 14 se observa que la participacin de vivienda VIS es decreciente en el

tiempo y que las necesidades de construir vivienda de tipo VIS es apremiante para un
grupo de la poblacin que requiere ese tipo de vivienda.
El municipio de Ccuta fue donde ms se construy viviendas tipo VIS en el periodo
analizado con un total de 3.050 (78%) viviendas de este tipo, seguido de Los Patios con
612 (16%), Villa del Rosarios con 208 (5%), por su parte en el municipio de El Zulia solo
se construyeron 31 unidades de vivienda de tipo VIS para este periodo.
Tabla 15 Construccin de viviendas tipo vis en el AMC 2.006 2.009
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
45
Municipio
Construccin VIS
2007-2009
Participacipn %
municipial
Ccuta
3.050
78%
El Zulia
Los Patios
31
612
1%
16%
Villa del Rosario

Total AMC
208
3.901
5%
100%
Fuente: Dane. Censo de Edificaciones. Elaboracin propia.
Construccin de viviendas segn estratos socioeconmicos

Durante el periodo 2007-2009 la mayora de las viviendas construidas en el AMC se
ubicaron en los estratos 2 (2.188) y 3 (2.128) respectivamente. En el municipio de Ccuta
se construyeron viviendas en todos los estratos, especialmente en el 2 y 3, los cuales
representan el 74% y 76% respectivamente del total de unidades de vivienda construida
durante dicho periodo.
En Villa del Rosario se construyeron viviendas en todos los estratos principalmente en el 3
y 6. En el municipio de Los Patios la construccin de vivienda se da principalmente en los
estratos 2 y 6. Y por ltimo, en el Municipio de El Zulia, se construyeron viviendas
nicamente en los estratos 1 y 3.
Tabla 16 Construccin de viviendas por estratos en el AMC 2.006 2.009.
Municipio
Ccuta
El Zulia
Los Patios
Villa del Rosario
Total AMC
Estrato Estrato Estrato Estrato Estrato

1
2
3
4
5
326
1.626
1.610
628
725
84%
74%
76%
93%
84%
17
10
5
0
0
4%
0%
0,2%
0,0%
0,0%
12
487
122
42
131
3%
22%
6%
6%
15%
35
65
391
5
8
9%
3%
18%
1%
1%
390
2.188
2.128
675
864
6%
31%
31%
10%
12%
Estrato
6
300
42%
0
0,0%
173
24%
234
33%
707
10%
Total
5.215
75%
32
0%
967
14%
738
11%
6.952
100%
Fuente: Dane.Censo de Edificaciones. Elaboracin propia
rea total construida y tamao de las viviendas.
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
46
En el AMC se construyeron en total 832.188 mts cuadrados en vivienda durante el periodo

comprendido entre 2.007 y 2.009, de los cuales el 69% se hicieron en casas y el 31% en
apartamentos. As mismo se construyeron en total 318.787 mts cuadrados en viviendas
tipo VIS y 316.283 mts cuadrados en viviendas tipo NO VIS. El mayor porcentaje
corresponde a reas destinadas a la construccin de casas para el caso de vivienda de
tipo VIS y vivienda NO VIS.
Tabla 17 rea total las viviendas construidas en el AMC 2.007-2.009
Casas Construidas
Apartamentos Construidas
Total Vivienda Construida
4.910
2.042
6.952
m2 Casas
m2 Apartamentos
Total m2 Construido
570.782
261.406
832.188
VIS Casas
VIS Apartamentos
Total Vivienda VIS
3.497
404
3.901
m2 VIS Casas
m2 VIS Apartamentos
Total m2 VIS Construido
287.651
31.136
318.787
NO VIS Casas
NO VIS Apartamentos
Total Vivienda NO VIS
1.413
417
1.830
m2 NO VIS Casas
m2 NO VIS Apartamentos Total m2 NO VIS Construido
283.131
33.152
316.283
En cuanto al municipio de Ccuta, durante el periodo 2007 2009 se construyeron en

total 571.620 mts cuadrados en vivienda, de los cuales el 63% se hicieron en casas y el
37% en apartamentos. As mismo se construyeron en total 257.817 mts cuadrados en
viviendas tipo VIS y 313.803 mts cuadrados en viviendas tipo NO VIS. El mayor
porcentaje corresponde a reas destinadas a la construccin de casas (89%) para el caso
de vivienda de tipo VIS, y apartamentos (59%) en el caso de vivienda NO VIS.
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
47
Tabla 18 rea total las viviendas construidas en el AMC 2.007-2.009
cucuta
Apartamentos Construidas
Total Vivienda Construida
3.451
1.764
5.215
m2 Casas
m2 Apartamentos
Total m2 Construido
358.558
213.062
571.620
VIS Casas
VIS Apartamentos
Total Vivienda VIS
2.676
374
3.050
m2 VIS Casas
m2 VIS Apartamentos
Total m2 VIS Construido
228.689
29.128
257.817
NO VIS Casas
NO VIS Apartamentos
Total Vivienda NO VIS
775
1.390
2.165
m2 NO VIS Casas
m2 NO VIS Apartamentos Total m2 NO VIS Construido
129.869
183.934
313.803
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
48
4.2.2. Anlisis de resultados de los censos 1.993 y 2.005

A continuacin, se presentara el anlisis de las cifras de vivienda encontradas en los
censos 1.993 y 2.005 del Dane para el rea Metropolitana de Ccuta y el Municipio de
Ccuta.
Nmero y tipo de viviendas entre censos 1.993 2.005 en el municipio de
Ccuta.
En nmero de viviendas en el municipio de Ccuta el aument entre 42 % entre los
censos de 1.993 y 2.005, es decir 35.582 viviendas en doce aos, a una tasa anual de
2.3%.
Tabla 19 Nmero de viviendas censos 1993 -2005 municipio de Ccuta
CENSO
VIVIENDAS
1993
103.068
2005
135.650
VARIACION
ABSOLUTA VARIACION % TASA ANUAL
32.582
42
2,3%
Fuente: Dane Censo 1993 y 2005. Elaboracin Propia
Para el 2005, las comunas Occidental y Nor- Occidental tenan la mayor participacin por
tipo de vivienda Casa con 14.5% y 14% respectivamente. Las de menor participacin
eran las comunas Centro Oriental y Sur Oriental con 7.1% y 7.6%. En cuanto al tipo de
vivienda Apartamento, las comunas con mayor participacin corresponda las comunas
Centro Oriental con 23.5% y Centro con 13.3%; a su vez las de menor participacin eran
las comunas Sur Oriental y Oriental con 6.6% y 6.3% respectivamente.
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
49
Grfico 15 Tipo de Vivienda construida Censo 2005 Municipio de Ccuta
Casa
15722
16178
16700
13014
11948
10840
9650
8747
8205
4199
890
679
Cementerio
882
Sur Occidental
1148
375
Occidental
1281
Noroccidental
Sur Oriental
Oriental
663
Norte
685
Nororiental
2452
Centro Oriental
1393
Centro
18000
16000
14000
12000
10000
8000
6000
4000
2000
0
Apartamento
Fuente: Dane. Censo 2005. Elaboracin Propia
Nmero y tipo de viviendas en el AMC censo 2.005

A nivel del rea Metropolitana de Ccuta segn cifras del censo 2.005 existan un total de
174.541 viviendas. Ccuta tena el 78% (135.650) de las viviendas seguido de un 9.5%
(16.581) de Floridablanca, un 8.7% (15.256) de los Patios y 2.7% (4.638) para el
municipio de El Zulia. Los municipios de Puerto Santander y San Cayetano ostentaban
una participacin de menos de 1%.
Tabla 20 Nmero de viviendas -censo 2.005 Dane
rea Metropolitana de Ccuta
Municipio
Ccuta
Villa del Rosario
Los Patios
El Zulia
Puerto Santander
San Cayetano
AMC
Viviendas
Participacin
135.650
16.581
15.256
4.638
1.311
1.105
174.541
78%
9,5%
8,7%
2,7%
0,8%
0,6%
100%
Fuente: Dane. Censo 2005. Elaboracin propia
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
50
De los resultados de 2005 se puede apreciar que la Vivienda tipo casa sigue siendo el de
ms representatividad entre los municipios del AMC, seguido de la Vivienda tipo
Apartamento, tipo Cuarto, Otro tipo de Vivienda y Casa Indgena.
Esto nos confirma la tendencia de la demanda. En Ccuta la preferencia de la poblacin
es la casa y no el apartamento. La ciudad no desea densos proyectos de apartamentos,
prefiere los conjuntos habitacionales de casas. El problema de Ccuta no es el suelo
disponible porque lo tiene, sino el aprovechamiento eficiente de las actuales
urbanizaciones. No conviene estimular la hiperdensidad de los proyectos habitacionales.
Son datos que nos confirman la reduccin del ndice de Construccin que se permite en la
actualidad.
En el municipio Ccuta la Vivienda tipo casa representa el 88% mientras que el tipo
Apartamento el 8%, seguido del tipo Cuarto con una participacin del 4%. Igual
comportamiento presenta la participacin del tipo de vivienda para el resto de los
municipios del AMC como se puede apreciar en el grfico 16.
Grfico 16 Tipo de vivienda en el AMC - Censo 2.005
Ccuta
120.000
Villa del Rosario
Los Patios
El Zulia
Puerto Santander
San Cayetano
119.641
110.000
100.000
90.000
80.000
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
14.871
14.166
4.416
1.077
1.174
11
10.448
1 646 15 75
0
Casa
Casa Indgena
5.039
546 430 59 61 23 1.024 14 138 1
Apartamento
1.105
2 511 139 14 10 1.311
Tipo Cuarto
Otro Tipo
4.2.3. Dficit de vivienda en el AMC y municipio de Ccuta

Dficit de vivienda en el AMC
Antes de realizar una caracterizacin del dficit de vivienda o habitacional del AMC y en
particular, el del Municipio de Ccuta, es importante dar claridad sobre los conceptos que
aqu se trataran.
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
51
Segn el Dane9, El dficit de vivienda o habitacional hace referencia a hogares que

habitan en viviendas particulares que presentan carencias habitacionales tanto por dficit
cuantitativo como cualitativo y por tanto requieren una nueva vivienda o mejoramiento o
ampliacin de la unidad habitacional en la cual viven.
El dficit cuantitativo estima la cantidad de viviendas que la sociedad debe construir o
adicionar para que exista una relacin uno a uno entre las viviendas adecuadas y los
hogares que necesitan alojamiento, es decir, se basa en la comparacin entre el nmero
de hogares y el nmero de viviendas apropiadas existentes.
El dficit cualitativo hace referencia a las viviendas particulares que presentan carencias
habitacionales en los atributos referentes a la estructura, espacio y a la disponibilidad de
servicios pblicos domiciliarios y por tanto, requieren mejoramiento o ampliacin de la
unidad habitacional en la cual viven.
Teniendo en cuenta lo anterior se realizar un anlisis de los aspecto ms relevantes para
describir el tema de dficit de vivienda en al AMC y el municipio de Ccuta.
A nivel del AMC, en todos los municipios se ha disminuido la composicin de
nmero de personas por hogar. Siendo el municipio de San Cayetano quien ms
lo ha hecho (41%), seguido de Villa del Rosario (25%), El Zulia (18%), Los Patios
(15%), y Ccuta (12%).
Grfico 17 Variacin en la composicin de personas

9
http://www.dane.gov.co/files/investigaciones/boletines/censo/FM_deficitvivienda.pdf
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
52
Por hogar entre censos AMC 1993-2005

5,4
5,2
4,7
4,7
4,6
4,1
4,0
4,0
4,2
3,9
1993
2005
Ccuta
Villa del
Rosario
Los Patios
El Zulia
San Cayetano
Los hogares en el AMC crecieron a una tasa promedio anual de 3.2% entre 1993 y
2005. Los hogares del municipio de Ccuta crecieron a tasas inferiores a las que
lo hace el AMC, con una tasa de 2.6% anual, mientras que el resto de los
municipios lo hizo a tasas superiores tal como se aprecia en el grfico siguiente.
Grfico 18 . Tasas de crecimiento anuales de hogares del AMC

Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
53
entre censos 1993-2005
AMC
3,2%
San Cayetano
3,9%
El Zulia
3,2%
4,0%
Los Patios
4,3%
Villa del Rosario
2,6%
Ccuta
En cuanto a la participacin urbana y rural de los hogares en el AMC, la

participacin de los hogares del rea urbana aument en 1.2% pasando de un
94.1% a un 95.4%, debido a que en el censo de 1993 no se inclua la informacin
para el municipio de Puerto Santander.
Tabla 21 Variacin en la participacin de los hogares urbanos
y rurales en el AMC entre censos 1993-2005
Comunas
1993
Cabecera Resto
2005
Cabecera Resto
Ccuta
95%
5%
97%
3%
Villa del Rosario
96%
3%
96%
4%
Los Patios
97%
3%
97%
3%
El Zulia
52%
48%
57%
43%
San Cayetano
31%
69%
57%
43%
Ahora bien en la Tabla No 22, podemos observar que en el AMC hubo un aumento desde
el ao 1.993 de hogares sin dficit habitacional, pasando de un 46.4% en el mismo ao a
un 70.1% en el ao 2.005, 23.7 puntos porcentuales ms que en el periodo anterior. Los
municipios en los que aumento significativamente el nmero de hogares sin dficit
habitacional fueron Villa del Rosario y San Cayetano, con una reduccin de 43.5 y 37.9
puntos porcentuales respectivamente. Respecto al municipio de Ccuta el nmero de
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
54
hogares sin dficit habitacional pas de 53.094 hogares a 103.602, lo cual representa un
aumento de 21.4 puntos porcentuales entre 1993 y 2005.
Tabla 22 Dficit Habitacional Censo 1993-2005 AMC
Municipio
Total Hogares
Hogares sin Dficit
Cabecera Resto
Total
1.993
106.470
101.586
4.884
53.094
51.581
1.513
53.376
50.005
3.371 16.808
16.235
573
36.568
33.770
2.798
2.005
145.306
140.682
4.624
103.602
101.715
1.887
41.704
38.967
2.737 18.597
18.301
296
23.106
20.665
2.441
Villa del Rosario
Total
1.993
10.373
9.981
392
2.479
2.336
143
7.894
7.645
249
1.803
1.785
18
6.091
5.860
231
2.005
17.238
16.514
724
11.619
11.303
316
5.619
5.211
408
1.282
1.219
62
4.337
3.992
345
Los Patios
Total
1.993
10.573
10.238
335
4.471
4.375
96
6.102
5.863
239
1.469
1.458
11
4.633
4.405
228
2.005
16.915
16.405
510
12.258
11.957
301
4.657
4.448
209
2.281
2.250
31
2.376
2.199
178
El Zulia
Total
1.993
3.275
1.701
1.574
854
736
118
2.421
965
1.456
359
249
110
2.062
716
1.346
2.005
4.793
2.752
2.041
2.294
1.829
465
2.499
923
1.576
324
227
97
2.175
695
1.480
San Cayetano
Total
Cabecera Resto
Total
Cabecera Resto
Total
Cabecera Resto
Cabecera Resto
Total
Total
Total
Cabecera Resto
Cabecera Resto
Cabecera Resto
Cabecera Resto
Cabecera Resto
Total
Total
Total
Total
Total
Cabecera Resto
Cabecera Resto
Cabecera Resto
Cabecera Resto
Total
Total
Total
Total
Cabecera Resto
Hogares en dficit
cualitativo
Ccuta
Cabecera Resto
Total
Hogares en dficit
cuantitativo
Hogares en dficit
Cabecera Resto
Cabecera Resto
Cabecera Resto
Cabecera Resto
Total
Total
Total
Total
Total
Cabecera Resto
Cabecera Resto
Cabecera Resto
Cabecera Resto
Cabecera Resto
1.993
740
228
512
138
137
602
227
375
35
12
23
567
215
352
2.005
1.165
420
745
659
278
381
506
142
364
79
34
45
428
108
320
Puerto Santander
Total
Cabecera Resto
Total
Cabecera Resto
Total
Cabecera Resto
Total
Cabecera Resto
Total
Cabecera Resto
1993*
2.005
1.624
AMC
Total
1.613
11
1.993
131.431
123.734
7.697
61.036
59.029
2.007
70.395
64.705
5.690 20.474
19.739
735
49.921
44.966
4.955
2.005
187.041
178.386
8.655
131.102
127.750
3.352
55.939
50.636
5.303 23.135
22.602
533
32.804
28.034
4.771
Cabecera Resto
670
Total
668
Cabecera Resto
954
Total
945
Cabecera Resto
573
Total
571
Cabecera Resto
381
Total
374
Cabecera Resto
* Municipio creado a partir de 1993
En cuanto al dficit cuantitativo en el AMC, en trminos absolutos pas de 20.474 a

23.135 hogares, sin embargo su participacin respecto al total de hogares se aprecia una
disminucin de 3.2 puntos porcentuales al pasar de 15.6% a 12.4% entre 1.993 y 2.005.
El municipio de Villa del Rosario fue el que ms reduccin tuvo con 9.9 puntos
porcentuales menos de viviendas faltantes, seguido de Puerto Santander con 4.2 puntos
porcentuales , Ccuta con 3.0 y los Patios con 0.4 puntos porcentuales. El municipio de
San Cayetano present un comportamiento contrario al resto de los municipios con un
aumento porcentual de 2.0 puntos entre 1993 y 2005.
Respecto del dficit cualitativo en el AMC se puede observar que entre el ao 1.993 y
2.005 ste disminuyo al pasar de 49.921 a 32.804 hogares con dficit cualitativo. En
proporcin al total de hogares para 1.993 este dficit representaba el 38%, para el 2005
paso a 17.5%, es decir, que disminuy en 20.4 puntos porcentuales, siendo el Municipio
de San Cayetano donde ms disminuyo el dficit de viviendas en situacin de reposicin
en 39.9 puntos porcentuales, seguido de Villa del Rosario con 33.6 puntos, Los Patios
con 29.8 puntos, Villa del Rosario con 2.90 puntos, Ccuta con 18.4 puntos y El Zulia con
17.6 puntos porcentuales.
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
55
Dficit de vivienda en el municipio de Ccuta.

En cuanto al dficit habitacional en el municipio de Ccuta, se observa que del ao 1993 a
2.005 se aument el nmero en 38.836 hogares nuevos. De 106.470 hogares en el ao
1.993 se pas a 145.306 hogares en el ao 2.005.
El nmero de hogares en dficit en el ao 1.993 era de 53.376 (50.1%) y en el ao 2.005
era de 41.704 (28.7%) disminuyendo en trminos absolutos en 11.672 hogares, pero
observndose una disminucin significativa de su participacin con respecto al nmero
total de hogares, generndose que el porcentaje de hogares en dficit haya disminuido en
21.4 puntos porcentuales de hogares con dificultad para contar con una vivienda digna
donde habitar.
Sin embargo, el nmero de viviendas que se requerira para solventar el dficit
cuantitativo en el ao 1.993 era de 16.808 y 18.597 en el 2.005. En trminos porcentuales
esto representa una carencia del 15.8% en el ao 1.993 y un 12.8% en el ao 2.005. Se
aprecia una reduccin de solo 3.0 puntos porcentuales para los hogares que dejaron de
cohabitar con otro hogar en una sola vivienda.
Por otro lado, es importante resaltar que en cuanto al dficit cualitativo en el municipio de
Ccuta, se pas de 36.568 en el ao 1.993 a 23.106 hogares en el 2.005 que cohabitaban
en viviendas que eran objeto de riesgo por fallas de estabilidad en su estructura.
Identificndose por tanto una disminucin en trminos absolutos y porcentuales del
mismo.
En general en el pas el dficit cuantitativo y cualitativo disminuy entre los censos de
1993 y 2005. En Ccuta disminuy el nmero de hogares es dficit cualitativo, pero
aument levemente el dficit cuantitativo, aunque en proporcin al total de hogares en
ambos casos hubo una reduccin. La manera ms eficiente de disminuir el dficit
cuantitativo es proveer de suelo nuevo urbano con dotacin de servicios pblicos para
construir VIS en el sector norte de la ciudad, ampliando el permetro urbano generando
nuevas zonas de expansin sobre reas rurales.
4.3. Proyecciones poblacionales, hogares y de vivienda hasta el ao 2.025.
En el presente captulo se presentarn las proyecciones al ao 2.025 realizadas por el

Dane de poblacin para el municipio de Ccuta. Adicionalmente, teniendo en cuenta las
tasas de crecimiento de hogares observadas en anteriores captulos para el municipio de
Ccuta, se harn proyecciones de hogares y los requerimientos de vivienda y rea neta
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
56
urbanizable para el municipio de Ccuta. Igualmente, se presentar la metodologa y

anlisis requerido para cada proyeccin.
4.3.1. Proyeccin poblacin del municipio de Ccuta del 2.006 2.020
Segn las proyecciones 2005-2020 del Dane a partir del Censo de 2005 , utilizando los
datos conciliados, se espera que la poblacin del AMC para el ao 2020 sea de 902.249
habitantes, es decir 97.167 habitantes ms que lo proyectado para el ao 2010. Esta
proyeccin se basa en un crecimiento poblacin anual de 2%.
Grfico 19 Proyeccin de poblacin AMC
AO
Ccuta
Villa del
Rosario
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
587.676
593.844
599.897
605.999
612.116
618.310
624.650
630.950
637.287
643.673
649.983
656.414
662.765
668.966
675.008
680.765
69.833
71.468
73.211
74.980
76.761
78.611
80.496
82.428
84.385
86.388
88.433
90.515
92.645
94.782
96.941
99.113
Los Patios
El Zulia
Puerto
Santander
San
Cayetano
Total AMC
67.281
68.141
69.048
69.967
70.888
71.811
72.755
73.691
74.641
75.581
76.524
77.477
78.421
79.349
80.242
81.122
20.309
20.534
20.777
21.015
21.267
21.519
21.766
22.040
22.305
22.569
22.843
23.107
23.388
23.663
23.921
24.186
8.720
8.859
9.006
9.155
9.311
9.454
9.616
9.767
9.933
10.089
10.249
10.421
10.590
10.757
10.926
11.092
4.493
4.562
4.650
4.742
4.830
4.927
5.017
5.116
5.222
5.325
5.424
5.537
5.649
5.753
5.866
5.971
758.312
767.408
776.589
785.858
795.173
804.632
814.300
823.992
833.773
843.625
853.456
863.471
873.458
883.270
892.904
902.249
Fuente: Da ne.
Para ese mismo periodo se prev que la participacin del municipio de Ccuta en cuanto
a concentracin de la poblacin empiece a reducirse a favor del resto de los municipios,
aunque no en una gran magnitud. Para el 2010 se espera que la participacin de la
poblacin en el AMC sea del 77%, mientras que para el 2020 esa participacin ser de
75%.As mismo se espera que la poblacin del municipio crezca en promedio 6.206
habitantes por ao.
4.3.2. Proyeccin hogares del municipio de Ccuta del 2.006 2.020
Recurdese que los hogares en el municipio de Ccuta estaban conformados en el ao

2.005 por un promedio de 4.2 personas por hogar; as mismo se observ que las
comunas que conforman el municipio tenan un mximo de personas por hogar de 4.6 en
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
57
el caso de la comuna Nor-Occidental y un mnimo de personas por hogar de 3.5 en el

caso de la comuna Centro Oriental.
Ante esto, se decide utilizar como un rango establecido de proyeccin en el nmero de
personas por hogar, un mximo de 4 personas por hogar y un mnimo de 3.7 personas
por hogar como comportamientos futuros en la conformacin de los hogares del municipio
de Ccuta
As pues, que de aplicar la siguiente frmula se podrn proyectar los hogares al ao 2.020
FORMULA:
Hp= Pn / #p/hn
Hp= Hogar proyectado
Pn= Poblacin proyectada
#p/hn= Nmero de personas por hogar en el tiempo.
Los resultados del crecimiento de los hogares del ao 2.006 2.020 es el siguiente:
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
58
Tabla 23 . Proyeccin de hogares en el municipio de Ccuta

del 2.006 2.020
Ao
Poblacin
Proyectada
Nmero de
hogares
proyectado
Nmero de
personas por hogar
en el tiempo
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
587.676
593.844
599.897
605.999
612.116
618.310
624.650
630.950
637.287
643.673
649.983
656.414
662.765
668.966
675.008
680.765
145.306
149.207
151.485
153.795
156.128
158.501
160.930
163.370
165.840
168.344
170.849
173.406
175.964
178.502
181.020
186.289
4,0
4,0
4,0
3,9
3,9
3,9
3,9
3,9
3,8
3,8
3,8
3,8
3,8
3,7
3,7
3,7
De la anterior tabla se puede observar que del ao 2005 al 2020 el nmero de hogares en
el municipio de Ccuta aumentar aproximadamente en 40.986. Se espera que haya un
aumento promedio de 2.551 hogares por ao.
4.3.3. Proyeccin de vivienda y rea requerida en el municipio de Ccuta al

ao 2.020
El ejercicio de elaborar una proyeccin de viviendas a una tasa anual de 2.3% hasta el
ao 2.020, arrojara resultados que pueden ser disimiles de la realidad, debido a dos
factores principalmente, el comportamiento cclico de la construccin de viviendas y la
necesidad de dotar de suelo urbanizable con servicios.
Por tanto, se presenta a continuacin una metodologa para proyectar el nmero de
viviendas necesarias y rea requerida para la construccin de estas viviendas.
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
59
METODOLOGIA:
Con el insumo, de las cifras de Hogares en dficit cuantitativo presentados en los
captulos anteriores de 18.597, con el nmero de viviendas construidas hasta el ao
2.005 de 135.650 y las construidas desde all hasta el ao 2.009 de 5.563 viviendas.
Podremos hacer los siguientes ejercicios:
1. Tomamos el dficit cuantitativo de hogares de 18.597; viviendas que tendrn que
ser construidas desde el ao 2.010 hasta el 2.020 y lo repartimos en cargas
iguales ao por ao. Es decir, dividimos el nmero de dficit en 10 aos faltantes.
UNIDADES QUE SE REQUIEREN CONSTRUIR AO POR AO PARA CUBRIR EL
DFICIT = Dficit de hogares cuantitativos / aos faltantes de proyectar.
18.597 / 10 = 1860
2. Tomamos la diferencia ao a ao de cuantos hogares nuevos se crean desde el
ao 2.010, y lo convertimos como dato de vivienda requerida para los nuevos
hogares en los prximos aos.
3. Por ltimo sumamos ao a ao las unidades construidas desde el 2.009 con el
nmero de viviendas requeridas para los nuevos hogares.
A continuacin se presenta el resultado de estos tres ejercicios anteriormente expuestos:
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
60
Tabla 24 Proyeccin de Vivienda requerida - Municipio de Ccuta 2006-2020

Ao
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Proyeccin de
hogares
Vivienda requerida
ao a ao
Vivienda en dficit
Proyeccin de
Vivienda Construida
145.306
149.207
151.485
153.795
156.128
158.501
160.930
163.370
165.840
168.344
170.849
173.406
175.964
178.502
181.020
186.289
Total Vivienda
requerida
3.901
2.278
2.310
2.333
2.372
2.430
2.440
2.470
2.504
2.505
2.557
2.558
2.539
2.517
5.270
1.860
1.860
1.860
1.860
1.860
1.860
1.860
1.860
1.860
1.860
1.860
135.650
136.763
138.458
140.865
145.097
149.387
153.687
158.017
162.381
166.745
171.163
175.580
179.979
184.356
191.486
61.443
Del anterior grfico se puede establecer que para satisfacer la demanda de hogares que
venan sin vivienda hasta el ao 2.010 y los que se crearan de all en adelante, se
requerirn que en promedio se construyan 4.639 viviendas anualmente. Este dato es no
es factible porque en los ltimos 3 aos segn la tabla 13 se construyeron en Ccuta un
promedio de 1.404 viviendas por ao, por lo tanto se requerir la extensin del suelo
urbano para la construccin de nueva vivienda
Hasta el ao 2.020 se requerir de la construccin de 61.443 viviendas nuevas para que
el total de los hogares tengan una vivienda donde cohabitar. Si tomamos que en la
actualidad hay 35 viviendas por hectrea (ver tabla 4 adonde se presenta una densidad
de 139 habitantes por hectrea), a la misma tasa de ocupacin del territorio se requieren
272 hectreas de rea Neta urbanizable para los prximos 10 aos. En trminos de rea
bruta equivale a cerca de 390 hectreas. Si el rea de expansin del municipio es
actualmente 300 hectreas brutas, se requiere duplicar el rea de expansin para darle
cabida a las necesidades del municipio hasta el ao 2020.
De las decisiones que se tomen en el presente proceso de revisin del POT depender
que estas unidades de vivienda requeridas se construyan unifamiliares o multifamiliares..
4.4- El mercado del suelo en Cucuta.
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
61
Las entidades que trabajan el sector de la construccin e inmobiliario en Cucuta

(CAMACOL, LONJAS) no tienen estudios sobre precios del suelo a nivel comercial o de
mercado para la ciudad, tal como se tienen en otras ciudades capitales del pas. Estos
estudios permiten conocer la evolucin de los precios del suelo en pesos constantes
durante un periodo histrico.
Solamente disponemos de los estudios del IGAC para establecer los valores catastrales.
Estos estudios determinan las zonas geoeconomicas homogneas para luego determinar
un valor comercial del suelo sobre el cual fijan los valores catastrales.
En archivo adjunto presentamos el mapa del IGAC con las zonas geoeconomicas
homogneas, pero los precios que se aplican son catastrales. Un sondeo que hicimos
entre avaluadores y profesionales inmobiliarios nos permite conocer que los valores
catastrales del suelo estn entre el 40 y 60% del precio comercial o de mercado. Los
precios por zona geoeconomica estn en el siguiente cuadro y corresponden al plano
presentado
ZONAS GEOECONOMICAS HOMOGENEAS
FUENTE: IGAC
ZONA
precio m2
1
488955
2
366717
3
305597
4
244478
5
213919
6
183359
7
134463
8
122238
9
103903
10
91679
11
85567
12
73343
13
61120
14
51953
15
45840
16
39729
17 -20
18336-30560
21-24
7335 - 15280
25 - 29
1223 - 4889
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62
Contrato 1256
modificacin del POT
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63
La zona central y las zonas de estratos altos tienen precios del suelo comerciales entre
$600.000 y 1.200.000/m2. Sin embargo en los valores catastrales segn ZGH del IGAC
se presentan valores entre $300.000 y 500.000/m2. Asimismo en los barrios de estratos
medios los valores comerciales oscilan entre $300.000 y 500.000/m2. A nivel catastral se
presentan valores entre $150.000 y 250.000/m2. En las zonas populares los precios son
entre $150.000 y 250.000/m2, a nivel catastral estn en la mitad. Para las zonas
perifricas el IGAC present valores entre $5.000 y 15.000/m2 , los valores comerciales
pueden subir hasta $30.000/m2.
Comparativamente con otras ciudades del mismo tamao, Cucuta tiene valores del suelo
relativamente bajos. Una ciudad como Pereira tiene valores que superan $2.000.000/m2
en zonas centrales y $1.000.000/m2 en estratos altos, casi el doble que Cucuta. Ciudades
como Manizales, Ibagu y Armenia tienen valores del suelo superiores a Cucuta. No nos
comparamos siquiera con Bucaramanga que tiene valores que triplican el suelo de
Cucuta. Solo Barranquilla que es una ciudad extendida, con oferta de suelo disponible,
tiene valores tan bajos como Cucuta.
El hecho de haber aumentado los ndices de construccin en casi toda la zona central y
en las zonas residenciales no se evidencia en un aumento de precios del suelo. Por lo
tanto una reduccin de ndices de construccin no tendra gran impacto en los precios del
suelo.
Contrato 1256
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64
ANEXO
1. Indicadores de Participacin- Otras rea metropolitanas 2005
Fuente: Censo 2005 DANE.

Tabla 31 Distribucin poblacin por edades 2005 Ccuta
Contrato 1256
modificacin del POT
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65
Categoras
Casos
0 a 4 aos
56.836
5 a 9 aos
60.654
10 a 14 aos
63.129
15 a 19 aos
55.923
20 a 24 aos
51.565
25 a 29 aos
46.421
30 a 34 aos
42.347
35 a 39 aos
41.677
40 a 44 aos
38.356
45 a 49 aos
31.775
50 a 54 aos
24.708
55 a 59 aos
18.590
60 a 64 aos
14.581
65 a 69 aos
12.062
70 a 74 aos
9.097
75 a 79 aos
6.643
80 aos o ms
6.543
TOTAL
580.907
Tabla 32 Distribucin poblacin por edades 1993 Ccuta
Categoras
Casos
0 a 4 aos
51.736
5 a 9 aos
52.572
10 a 14 aos
47.553
15 a 19 aos
43.722
20 a 24 aos
43.242
25 a 29 aos
42.708
30 a 34 aos
38.539
35 a 39 aos
31.082
40 a 44 aos
24.925
45 a 49 aos
19.948
50 a 54 aos
15.862
55 a 59 aos
13.485
60 a 64 aos
10.703
65 a 69 aos
9.647
70 a 74 aos
7.551
75 a 79 aos
4.657
80 aos o ms
3.248
TOTAL
461.180
Contrato 1256
modificacin del POT
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66
5. Bases conceptuales para la inclusin de la plusvala en el proyecto
5.2.
de revisin.
5.1.
Calculo del efecto plusvala en Ccuta. Zonas de
expansin.
Parmetros de la ley
De acuerdo con la ley 388/97 y la reglamentacin sobre avalos y clculo de plusvala

que ha dictado el gobierno nacional desde entonces (decreto 1420/98, resolucin
IGAC 620/08 y decreto 1788/04) el procedimiento para calcular la plusvala en zonas
de expansin es el siguiente:
Las zonas de expansin se consideran como suelo rural que no tiene norma
para construccin ni servicios pblicos. Se debe estimar el valor rural por las
condiciones del suelo agronmico segn ubicacin, aguas, disponibilidad de
tierras, topografa, calidad del suelo. Es decir en funcin de su productividad.
Si no hay valores comparables en la zona se debe acudir a valores anlogos
en el municipio para estimar lo que vale el suelo rural con las condiciones
agronmicas. Generalmente cerca de las ciudades los terrenos rurales
adquieren un valor ms alto por la expectativa del cambio de uso, entonces
ser necesario acudir a terrenos ms distantes adonde la cercana de la ciudad
no afecte el mercado y sus valores correspondan a su productividad
agropecuaria.
Una vez incorporado el suelo de expansin mediante la aprobacin del Plan
Parcial y las normas que lo reglamenten, de tal manera que se cuente con
servicios pblicos, acceso y norma constructiva, se hace el clculo del nuevo
valor del suelo ya con uso urbano teniendo en cuenta las condiciones del
mercado y la factibilidad tcnica de los servicios.
Para este nuevo valor se suele aplicar el mtodo residual que parte de la
norma y mercado del producto final, es decir, de los inmuebles que se pueden
construir. Se restan los costos y la utilidad, y se define el valor mximo del
terreno para el urbanizador.
Este valor por el mtodo residual debe confirmarse con valores comparables
dentro de la zona urbana, con terrenos con similar norma, ubicacin y
posibilidad de servicios.
Al valor esperado del suelo como uso urbano, se le resta el valor inicial o valor
rural. La diferencia es el mayor valor por la incorporacin al permetro urbano.
Si el municipio cobra cargas generales para desarrollar el proyecto, se restarn
del valor esperado del suelo como urbano. El costo rural ms el costo de las
cargas se compara con el valor final del suelo sin urbanizar. La diferencia
constituye la base para calcular la plusvala. Normalmente el 50% de esta
diferencia es la plusvala que se debe pagar al municipio.
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
67
En caso de que el municipio no cobre cargas, o sean desconocidas, se

generar el pago de la plusvala aplicando el 50% a la diferencia entre el valor
urbano esperado y el valor inicial rural.
5.3.
Valor rural inicial.
Las condiciones agronmicas del suelo rural que rodea Ccuta no son las mejores del
Norte de Santander. Esta tierra tiene mucha arcilla, hay zonas inundables, la
topografa es irregular y su calidad es baja para cultivos agrcolas. Corresponde a
antiguas tierras que fueron muy trabajadas desde el tiempo de la Colonia y el siglo XIX
y por tanto hoy estn empobrecidas. El puntaje del suelo tiene una media de 30 a 40
puntos, en la escala del IGAC, que tiene para tierras excelentes un puntaje entre 90 y
100 puntos, y para tierras ridas puntaje entre 10 y 20 puntos.
a) Para tener un punto de referencia con el departamento de Santander, las mejores
tierras del Magdalena Medio estn entre Honda y Puerto Boyac, en Mompox, San
Vicente de Chucur y la zona de San Alberto. Los valores ms altos para
ganadera y cultivos permanentes (Palma Africana) ascienden a $25.000.000 por
hectrea, es decir a $2.500/m2. Difcilmente encontramos terrenos con vocacin
exclusivamente agrcola en el Magdalena Medio, con valores de $3.000/m2 o $30
millones por hectrea.
b) En Norte de Santander de acuerdo con los estudios del IGAC las mejores tierras
agrcolas y ganaderas se encuentran en el Zulia y Catatumbo. Pero sus valores no
llegan a $20.000.000 por hectrea, y en muchos casos es inferior a $10.000.000
por Ha.
c) A medida que se sube a la cordillera oriental los valores de terrenos agrcolas son
menores. Incluso en tierras cafeteras sin el valor de los cultivos los precios del
suelo no sobrepasan a $10.000.000 por Ha.
d) Por lo tanto estimar un valor rural en la periferia de Ccuta y su rea metropolitana
en $2.000/m2 ($20.000.000 por Ha) sera exagerado desde el punto de vista
agrcola y ganadero. Su puntaje o calidad no daran a esta tierra un valor superior
a $1.000/m2. Sin embargo en gracia de discusin, aceptaremos la tierra ms
costosa para uso agro ganadero en la regin del Zulia o Catatumbo, es decir,
hasta $2.000/m2. Cualquier cifra por encima de este valor ya no corresponde a
valor agrcola sino al uso suburbano, expansin o expectativas del rea
metropolitana. La norma nos pide investigar el suelo desde el punto de vista
agroganadero.
e) Los valores de zonas rurales y expansin las define el IGAC a nivel catastral para
el ao 2010 entre $489 y $2.445 por m2 en la periferia de Ccuta.
f) Por lo tanto utilizaremos para la zona de expansin el precio de referencia de
$2.000/m2.
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
68
5.4.
Valor urbano incorporado.
Para determinar el valor urbano ya incorporado al permetro urbano mediante plan

parcial, desarrollo de servicios y norma aprobada por Planeacin, debemos realizar el
mtodo residual. Podemos aplicar el mtodo a partir de los proyectos VIS de ms bajo
precio que podran venderse en la zona, o podemos aplicar una mezcla de usos para
cada una de las zonas de uso industrial o educativo.
Debemos partir del valor urbano con norma segn usos y estratos que podran
utilizarlo. Se estima el valor til del predio urbanizado segn valores actuales de
mercado en barrios similares, se deduce el costo de la urbanizacin y las utilidades
del promotor, y lo que resta como saldo es el valor del suelo urbano esperado para el
rea neta urbanizable. Se estima entonces el rea bruta teniendo en cuenta las
perdidas por topografa, humedales y vas arteriales.
En los cuadros siguientes se parte del valor til urbanizado de acuerdo con los precios
del suelo actuales en Ccuta para similares usos 10. Hacemos una modelacin de un
Plan Parcial tpico con reajuste del suelo. Estimamos un porcentaje que podra usarse
la zona de expansin para cada uno de los usos permitidos y de acuerdo con las
necesidades de Ccuta. Esto requiere ser confirmado mediante estudios de mercado
y datos actualizados del valor del suelo a precios del mercado, ya que hemos utilizado
los valores del IGAC para zonas geoeconmicas homogneas, que son base para
determinar el valor catastral, que como se sabe son valores inferiores a los precios del
mercado.
Se deduce el costo de urbanismo que existe en Ccuta y comparable con otras
ciudades lo cual incluye infraestructura vial local y servicios pblicos. Se resta el
porcentaje estimado de utilidades del promotor (20% de las ventas). Las cesiones y
vas locales deben estar alrededor del 40% del ANU. Finalmente para estimar el valor
bruto del suelo hemos calculado la relacin que hay entre ANU y suelo bruto en estas
zonas, la cual es 51 % de prdidas por topografa, humedales, caadas, grandes vas
del plan vial y parques metropolitanos. As se obtiene el valor final del suelo urbano
con aprobacin del plan parcial y los servicios pblicos generales.
10
Hemos tomado como fuente los estudios del IGAC por zonas geoeconmicas homogneas. Los valores del
IGAC para el ao 2010 son ms bajos que los valores comerciales o de mercado. Hemos hecho ajustes para
acercarnos a los valores de mercado.
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
69
APLICACIN DEL METODO RESIDUAL PARA ZONAS

DE EXPANSION
EXPANSION DE VIVIENDA
CONCEPTO
VIP
VIS
estratos 4 y 5
otros usos
promedio ANU
costo urbanizacin
utilidad urbanizador
Saldo neto
cesiones y vas
valor suelo ANU
perdidas suelo bruto
Valor suelo bruto
precio /m2
90.000
150.000
300.000
400.000
%
ANU
ponderado
35%
31.500
25%
37.500
30%
90.000
10%
40.000
199.000
60.000
39.800
99.200
40%
59.520
51%
29.069
SUELO
SUBURBANO
CONCEPTO
precio /m2 % ANU
ponderado
uso industrial
40000
30%
12000
uso vivienda
50000
70%
35000
promedio ANU
47000
costo urbanizacin
20000
utilidad urbanizador
9400
Saldo neto
17600
cesiones y vas
20%
valor suelo ANU
14080
perdidas suelo bruto
30%
Valor suelo bruto
9856
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
70
5.5.
Calculo de plusvala en zonas de expansin.
Con los pasos anteriores se tiene el precio de referencia inicial, o valor rural, y el precio
esperado final con aprobacin de Plan Parcial y dotacin de servicios pblicos y vas
arteriales a la zona. En el cuadro siguiente presentamos un clculo general para el mayor
valor del suelo por incorporacin al permetro urbano, y suponiendo un pago del 50% de
plusvala para el municipio estimamos este dato.
CLCULO DE PLUSVALIA EN ZONAS DE EXPANSIN
CCUTA
Concepto
Expansin
BRUTA
Expansin
NETA
Suelo
suburbano
Total plusvala
rea
hectre
as
2068
1058
700
Precio/ha
valor
rural
20.000.0
00
39.092.6
28
20.000.0
00
Precio/ha
urbano
595.200.0
00
98.560.00
0
Plusvalor/
ha
556.107.3
72
78.560.00
0
Plusvala
50%.
278.053.6
86
39.280.00
0
Plusval
a
millones
$
294.180,
8
27.496,0
321.676,
8
Se ha estimado en 2.068 hectreas que se dejaran como expansin en la revisin del

POT de Ccuta. Descontando las reas que se pierden por topografa, vas del plan vial,
zonas de proteccin, ros y rondas, queda un rea Neta Urbanizable (ANU) de 1.058 Has.
Un precio bruto rural de $20.000.000 /Ha, equivale a un precio por rea neta de
$39.092.000/Ha. En el clculo del valor del suelo en suelo de expansin concluimos que
el suelo neto (ANU) quedara a $59.520/m2 una vez incorporado al rea urbana y con la
norma aprobada y servicios pblicos disponibles para dicha rea. No incluye obras de
urbanismo, ni dotacin de servicios pblicos, ni cesiones para parques o vas locales.
Este sera el valor del ANU. En trminos de rea bruta equivale a $29.069/m2 como se
explica en el cuadro atrs presentado.
As se calcula entonces el valor del rea Neta urbanizable en $595.2 millones por Ha. Al
deducir el valor rural obtenemos el plusvalor o ganancia en el precio por hectrea. Si
aplicsemos el 50% como cobro de plusvala municipal se obtendran $278 millones por
Ha. Al multiplicar por el ANU de 1.058 hectreas se obtiene una posible plusvala de
$294.180 millones de pesos de 2010. Contra este valor se deben cobrar las cargas
generales y la plusvala que capte el municipio.
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
71
Si estimamos que las cargas generales podran estar alrededor de $15.000/m2, o sea a
$150 millones por Ha neta urbanizable, con lo cual se cubren los costos de reas
ecolgicas, zonas de proteccin vas principales, y servicios de infraestructura general, se
podran obtener $158.700 millones para el desarrollo de las zonas de expansin con
cargo a los propietarios. En el cuadro anterior calculamos que la plusvala sin cargas
asciende a $294.180 millones, por lo cual el plusvalor total del suelo seria el doble
$588.362 millones (ya se ha restado el valor inicial rural del suelo). En el cuadro siguiente
restamos las cargas generales esperadas. Luego calculamos el 50% de la diferencia
como plusvala para el municipio.
El valor que podra captar por plusvala el municipio asciende a $214.831 millones.
Otro tanto les corresponde a los propietarios como ganancia en el valor del suelo luego de
descontar el valor rural y las cargas generales. Si las cargas o costos generales de
urbanizacin de la zona de expansin son mayores, se restarn del valor esperado de
plusvala. Es entendido que de acuerdo con la Ley 388/97, todas las cargas generales y
locales corresponden a los propietarios del suelo. Anteriormente a la Ley las cargas
generales las cubra el municipio, hoy las deben cubrir los propietarios.
Como punto de referencia se puede anotar que en el Plan Zonal de Usme en Bogot las
cargas generales suman $30.000/m2, y en el Plan zonal del Norte en Bogot ascienden a
$60.000/m2. En ciudades intermedias hemos encontrado cargas generales por ANU que
van desde $10.000 hasta 25.000/m2. Para este clculo de Ccuta hemos asumido
$15.000/m2.
Si se estiman en $25.000/m2 el costo de las cargas, el valor de la plusvala que captara
el municipio de Ccuta se reduce a $162.000 millones de pesos. En el exagerado caso de
que las cargas asciendan a $35.000 por m2 de ANU, la plusvala se reduce a $109.000
millones.
El rango de posible captacin del municipio utilizando la plusvala en zonas de expansin
oscilara entre $109.000 y 214.000 millones, dependiendo del costo de las cargas
generales que asuman los propietarios del suelo.
PLUSVALIA APLICANDO CARGAS GENERALES

ZONA DE EXPANSION
CONCEPTO
AREA
PRECIO/HA VALOR
HAS
millones
Carga general
1058 150.000.000
158.700
Plusvalor suelo
588.362
Diferencia
429.662
Plusvala 50%
214.831
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
72
Plusvala para propietario
214.831
HORIZONTE O PLAZO PARA CAPTAR ESTA PLUSVALIA.

La plusvala en zonas de expansin se captar una vez sean aprobados los Planes
Parciales en suelo de expansin. Para su aprobacin los propietarios deben asumir
las cargas generales y pagar la plusvala que cobra el municipio.
En el captulo de Economa y Poblacin proyectamos que para solucionar el dficit
actual de vivienda y atender las nuevas necesidades habitacionales, para los prximos
10 aos se requieren 41.000 viviendas que ocuparan un rea Neta urbanizable de
272 hectreas. Por lo tanto si tenemos 1058 hectreas netas de expansin se podra
atender las necesidades actuales y futuras de Ccuta para los prximos 38 aos. En
la medida que se aprueben los planes parciales, el dinero de la plusvala entrar a la
tesorera del municipio.
5.6.
Plusvala por cambio de uso.
Para determinar la plusvala que captara el municipio por cambio de uso, se debe
analizar el uso que tenan las actuales zonas mltiples y comerciales antes de la
revisin del POT. Si las zonas centrales o ejes comerciales no cambiaron, no hay
cambio de uso y por tanto no se cobra plusvala por este concepto. Si hubo zonas que
tenan uso residencial, aunque hubieran cambiado para uso comercial de hecho pero
no haba sido aprobada la norma, entonces se aplicar cobro de plusvala. Estas
zonas deben aplicar un valor residencial o similar, pero no comercial ni mltiple,
porque antes de la revisin del POT eran zonas residenciales. El procedimiento de
acuerdo a las normas legales ser el siguiente:
Determinar las reas que cambiaron de uso, especialmente de residencial a
comercial o mltiple. Para ello se compara el POT con la norma anterior.
Se estima el rea til susceptible de cobro por zonas y corredores viales
Se determina el valor residencial actual en la zona. Si no hay valores
residenciales en dicho eje vial, o en la zona, se deber aplicar el valor anlogo
por mtodo de mercado, es decir, en zonas similares con uso residencial. Para
el efecto se puede aplicar el valor en el barrio o en la calle posterior que no
tenga uso comercial.
Se valora el precio comercial actual que ya ha patrimonializado la norma
nueva, es decir, el uso comercial permitido en el POT.
Se establece la diferencia entre el precio comercial y el residencial. Se aplica el
50% como plusvala
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
73
El precio por m2 de la plusvala se multiplica por el rea til susceptible del

cambio.
En el presente documento se compara con la norma que tena el POT del Acuerdo 83 de
2001 por el cual se cambi la norma anterior que vena desde 1997. El municipio aprob
un acuerdo 64 de 2002 para el cobro de plusvala e identific las zonas que cambiaron de
uso o que elevaron su edificabilidad. Este acuerdo de plusvala seala cada uno de los
predios susceptibles del cobro de plusvala. El acuerdo indica que se causa y se paga la
plusvala en el momento en que se obtenga la licencia de construccin o se efecte la
compraventa. Para determinar el valor a pagar se le pide al ciudadano acudir a la
tesorera municipal para que le liquiden el cobro de plusvala.
Sin embargo el Concejo suspendi dicho cobro en los aos siguientes porque consider
que no poda cobrarse la contribucin de valorizacin que aprob para desarrollar varias
obras viales. Aqu se cometi un error de concepto al considerar que la Contribucin de
Valorizacin no se puede cobrar simultneamente con la plusvala por cambio de normas.
La ley 388/97 en sus artculos 75 y siguientes establece el cobro de plusvala por cambio
de normas, en este caso por cambio de uso o altura en las edificaciones, lo cual fue
aprobado por el Acuerdo 64/02 del municipio.
Lo que dice la ley 388 a partir del artculo 87 es que no se puede cobrar plusvala por
obras pblicas y contribucin de valorizacin por las mismas obras pblicas. El municipio
no estableci en su acuerdo 64/02 el cobro de plusvala por obras pblicas sino la
plusvala por cambio de normas, lo cual no est incluido en la prohibicin legal. El
municipio poda continuar cobrando la plusvala por cambio de uso o mayor altura
conjuntamente con la contribucin de valorizacin por las obras viales. Son dos hechos
generadores muy diferentes, adems que la zona de influencia en su cobro es diferente.
Incluso si al mismo lote se le cobra contribucin de valorizacin por las obras viales, tiene
tambin que pagar la plusvala si la norma de usos o altura se modific en el POT y fue
as identificado en el Acuerdo 64/02.
Las consultas jurdicas adelantadas por los consultores encuentran que el Acuerdo 64/02
ya no tiene vigencia porque la Ley 388/97 da un plazo perentorio para el clculo del efecto
plusvala, no ms de 120 das, los cuales ya fueron vencidos. Por lo tanto el municipio no
puede hacer ahora los clculos del efecto plusvala por un cambio de norma que se
efectu en el Acuerdo 83/01 que aprob el POT. La vigencia para su clculo y cobro era
hasta 120 das posteriores a la aprobacin del acuerdo de plusvala en el ao 2002. No se
registr en las matriculas inmobiliarias esta condicin y tampoco se le ofici a los
propietarios la obligacin que tenan.
Por lo tanto estimamos que el beneficio y mayor valor que otorg el POT en el ao 2001
con respecto a la mayor edificabilidad y cambio de uso, frente a la norma anterior
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
74
(acuerdo 58 de 1997), tal como lo anotaba el Acuerdo 64/02 sobre plusvala, ya no se

puede cobrar. Es necesario presentar un nuevo Acuerdo de plusvala, para cobrar el
cambio de uso o edificabilidad entre el POT del 2001 y la revisin que se efecta en 2010
y podra ser aprobada en el ao 2011. La comparacin de normas debe hacerse entre la
norma del POT del 2001 y la revisin del ao 2010.
5.7. Sector comercial de actividad mltiple.

Se identifica aqu la zona del Centro propiamente tal. De acuerdo con los consultores y
con los datos obtenidos de Planeacin Municipal, no hay cambio en los usos, continan
siendo los mismos que el rea sealada en el POT del 2001. Los cambios se han
efectuado en los corredores viales de las principales vas y en zonas residenciales.
En cuanto a los valores debemos estimar el valor actual que tienen las zonas comerciales
o mltiples que cambiaron de uso y compararlas con el valor actual que tienen como uso
residencial en la actualidad. Se comparan precios en el mismo momento con los distintos
usos. Por lo tanto utilizaremos los datos del IGAC sobre precios del suelo en el ao 2009
y 2010, con uso residencial comparable y con uso comercial actual.
Leamos lo que dice la norma del IGAC (resolucin 620/08) reglamentando la Ley 388/97:
Artculo 26.- Clculo del efecto plusvala resultado del cambio de uso. Para
establecer el efecto de plusvala debe observarse el siguiente procedimiento:
1.
Se establecer el precio comercial de los terrenos en cada una de las zonas o

subzonas beneficiarias, con caractersticas geoeconmicas homogneas, antes de
la accin urbanstica generadora de la plusvala, utilizando cualquiera de los
mtodos valuatorios previstos en la presente Resolucin. Este valor se
denominar precio de referencia (P 1).
2.
Se determinar el nuevo precio comercial en cada una de las zonas o subzonas

consideradas, como equivalente al precio por metro cuadrado de terrenos con
caractersticas similares de uso y localizacin. Para ello, se utilizar el mtodo de
comparacin o mercado y/o (tcnica) residual. Este precio se denominar nuevo
precio de referencia (P2).
3.
El mayor valor generado por metro cuadrado se estimar como la diferencia entre
el nuevo precio de referencia (P 2) y el precio comercial antes de la accin
urbanstica (P1).
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
75
4.
El efecto total de la plusvala, para cada predio individual, ser igual al mayor valor
por metro cuadrado multiplicado por el total de la superficie del predio objeto de la
participacin en la plusvala.
Pargrafo 1.- Si no existiere norma anterior que determinara los usos del suelo en la zona
o sub-zona beneficiaria, se deber tener en cuenta el uso predominante en la zona
homognea fsica correspondiente de conformidad con lo previsto en el pargrafo 3 del
artculo 4 del Decreto 1788 de 2004.
Si existe norma, pero a pesar de ello se presenta un uso ms rentable, el avalo de la
zona en las condiciones anteriores de que habla la ley debe hacerse segn la norma
legal y no bajo la condicin de hecho.
Pargrafo 2.- Para el avalo de referencia deber buscarse dentro del municipio una zona
que presente caractersticas similares a las que se establecen en la accin urbanstica,
especialmente en cuanto al uso y realizar la investigacin de mercado en ellas, para
establecer el probable precio que adquirir la tierra por causa de la nueva autorizacin de
uso y que deber entenderse como el precio de referencia.
De lo anterior se concluye que si el acuerdo de plusvala 064/02 se hubiese aplicado

inmediatamente despus de aprobado el POT en el ao 2002 o 2003, debemos estimar
los valores comerciales y residenciales en ese mismo ao para estimar la plusvala por
cambio de uso. Generalmente en estos casos el POT o norma nueva justifica una realidad
del mercado. Lo que realmente sucedi en Ccuta en estos ejes viales y en la zona de
actividad mltiple fue que el mercado comenz a utilizar las residencias para
transformarlas en comercio y oficinas. La norma era residencial pero el uso real era
comercial. Cuando se aprueba el POT en el ao 2001 se legaliza esta situacin.
Las normas de valoracin incluidas en el decreto 1420/98 y resoluciones IGAC 762/98 y
620/08 nos dicen que en estos casos se debe comparar el valor comercial del momento
en que se quiere calcular la plusvala, con el uso anterior permitido, es decir el residencial.
Pero dado que en esta zona ya no hay precios residenciales, es necesario utilizar el
mtodo anlogo de comparacin, es decir buscar valores residenciales con similar
ubicacin, estrato y edad de las construcciones. Ejemplo: si un eje vial se transforma de
residencial a comercial, sobre dicho eje ya tenemos el nuevo valor comercial, para hallar
el valor residencial podemos buscar en la cuadra de atrs que todava debe ser
residencial.
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
76
Dado que el acuerdo de plusvala del ao 2002 no fue aplicado, se requiere un nuevo
acuerdo para cobrar el cambio de uso que se presenta entre el POT del ao 2001 y su
revisin en el ao 2010. Debemos comparar los predios del ao 2010, tanto de comercio
como de vivienda. No se trata de calcular lo que vala en el ao 2002 como comercio y
como vivienda y traerlos por el IPC a precios actuales. Se efecta el clculo en el
momento que la plusvala se aprueba y se va a cobrar. El hecho generador es el cambio
de uso, y el cambio de precios comparable es en el momento que se acuerda la plusvala.
5.8.
Valores en ejes comerciales.
Han sido identificados varios ejes comerciales, diferentes a la zona central ya

mencionada. La mayor parte de estos ejes viales fueron legalizados en uso comercial y
mltiple en el POT aprobado en el ao 2001. Eran susceptibles de cobro de plusvala de
acuerdo con los listados que produjo el acuerdo 64 de 2002 sobre plusvala. En la revisin
del POT para el ao 2010 los consultores no consideran prudente ampliar el uso
comercial sobre ejes nuevos y continua el mismo uso que se dio para el POT del ao
2001.
De acuerdo con los clculos de esta consultora el rea destinada a comercio, mltiple,
servicios y similares asciende a 828 hectreas. Es un rea predial tomada a nivel de
manzanas, no incluye calles ni zonas verdes.
5.9.
Valores de referencia residenciales
De acuerdo con la metodologa mencionada el precio de referencia debe ser el uso

anterior, es decir residencial, en la misma zona o reas comparables, que tengan precios
actuales residenciales y sean comparables por ubicacin y caractersticas constructivas.
Para determinar el precio de referencia residencial con la zona comercial principal
analizada en el numeral 2.2 de este informe, se deben utilizar los barrios cercanos o
perifricos a la actual zona comercial. En los corredores comerciales se aplicar el valor
ms cercano del precio del suelo para uso residencial. Generalmente estos corredores
tienen uso residencial a una cuadra dentro del barrio que atraviesan.
Para las zonas de referencia residenciales contiguos a los otros ejes viales analizados en
el numeral 2.2 deben usarse otros barrios contiguos a estos ejes. Sin embargo segn
experiencia de otras ciudades es posible que se encuentre la dispersin muy alta por la
gran diferencia entre los barrios, unos son de estrato medio alto, otros de estrato medio y
muchos de nivel medio bajo.
5.10.
Calculo de plusvala por cambio de uso
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
77
El equipo consultor ha identificado 828 hectreas tiles las zonas destinadas en el

Acuerdo 83/01 a comercio, servicios y rea mltiple. Dentro de esta rea se identific en
el Acuerdo 64/02 importantes ejes comerciales susceptibles de cobro de plusvala por
cambio de uso en la zona comercial principal y en los ejes viales comerciales. Sin
embargo ya no se puede cobrar esta plusvala como lo anotamos atrs. En un nuevo
acuerdo de plusvala, no vemos posible un cobro por cambio de uso porque ya se hizo en
el ao 2001 y el acuerdo de plusvala del 2002 no puede aplicarse.
En caso de identificarse o realizarse un cambio de uso de residencial a comercial se debe
proceder de la siguiente manera:
Sector comercial y de actividad mltiple: xx has
Centro administrativo y de negocios: xx has
Ejes viales principales: xx has.
Total: xx has.
Una vez definidos los valores de referencia para uso residencial y para uso comercial a
pesos de 2009-2010, y conociendo el rea til susceptible de cobro de plusvala por
cambio de uso podemos hacer un clculo aproximado de lo que representa este
instrumento financiero para el municipio de Ccuta.
Se estima la plusvala en el 50% del incremento por pasar de uso residencial a comercial.
Advertimos que el cobro debe hacerse predio a predio, manzana por manzana, los
promedios aqu sugeridos dan apenas una idea del cobro, pero los precios comerciales y
residenciales deben calcularse en cada manzana o zona geoeconmica homognea.
1- PLUSVALIA POR CAMBIO DE DENSIDAD O ALTURA.
La norma de valuacin (resolucin IGAC 620/08) nos indica que debemos calcular el
precio de referencia con la altura y densidad permitida antes del cambio de norma y el
nuevo precio se calcula con el aprovechamiento permitido. Aunque se habla de altura y
densidad, el mejor indicador para medir el aprovechamiento del suelo es el INDICE DE
CONSTRUCCION que nos indica el nmero de m2 construibles sobre cada m2 de terreno
til o neto.
En el cuadro siguiente presentamos una comparacin de la norma de altura y
edificabilidad propuesta en el POT de 2001 y la que se propone en la revisin del POT
para 2010. Ccuta sigue manejando el concepto de ZR o densidades, lo que conduce a
un ndice de construccin teniendo en cuenta la altura, densidad predial y el ndice de
ocupacin. Para el POT de 2010 los consultores sugieren eliminar este concepto de
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
78
densidades porque ha sido superado en la Planeacin del pas y de otras ciudades. No se

considera conveniente establecer densidades que estratifican la ciudad.
Se debe dejar que las leyes del mercado apliquen la mejor densidad o altura dentro de los
parmetros que establecemos para toda la ciudad. Se establece una altura mxima,
ndices de ocupacin y construccin mximos, teniendo en cuenta los aislamientos
laterales y posteriores exigidos, de tal manera que el ndice de Construccin y ocupacin
son resultantes de los aislamientos exigidos y las alturas permitidas.
ZONA
ZR 0
ZR 1
ZR 2
ZR 3
ZR 4
Total Residencial
Zona Comercial
Ejes comerciales
MUNICIPIO DE CUCUTA
CAMBIOS EN APROVECHAMIENTO Y ALTURA
Acuerdo 83/01
Revisin
HECTAREAS
IC
POT
POT
46 10 - 40 viv / ha
0,7
90 10 - 60 viv /ha
1,8
365 20 - 80 viv/ha
2,5
666 40 -120 viv /ha
2,5
2525 60 - 120 viv /ha
2,5
3692
828
2,5
2,5
IC
Plusvala
2
3,5
3,5
3,5
3,5
SI
SI
SI
SI
SI
4 SI
4 SI
El equipo consultor ha identificado 3692 hectreas tiles las zonas residenciales que
debemos comparar entre las dos normas. En el cuadro sobre aprovechamiento y altura
encontramos que el ndice de Construccin aumenta en toda la ciudad con respecto a la
norma del POT establecida en el ao 2001. En el Acuerdo 58/97 se permitan hasta 4
pisos. En el POT o acuerdo 83 de 2001 se permiten en algunas zonas 5 pisos y altillo, y
en algunos ejes viales hasta 10 pisos. Pero los ndices mximos de construccin no
sobrepasaban 2.5.
Posteriormente se emiti el Acuerdo 02 de 2006 que elev los ndices hasta 7.0 en zonas
residenciales y 9.0 en zonas comerciales y mltiples. Estos ndices son los ms altos del
pas en trminos de rea til desarrollada. Sin embargo este acuerdo que modific los
ndices establecidos en el POT no surti todo el proceso de una revisin del POT como lo
ordena la Ley 388/97, por lo cual se considera que tiene caractersticas de ilegalidad.
Para los efectos del clculo de plusvala habra que comparar la norma del POT del ao
2001 con este acuerdo del ao 2006, sin embargo dado que consideramos que no podan
cambiarse los ndices y alturas de las zonas residenciales y comerciales por va de un
Acuerdo sin surtir todo el proceso de revisin del POT, para un clculo de plusvala
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
79
debemos comparar lo que permite la norma del POT vigente del ao 2001 con la revisin
que se propone para el ao 2010.
Para poder comparar una norma con la otra es necesario estimar los ndices de
Construccin permitidos. En el Acuerdo 83/01 del POT es posible identificar en algunas
zonas el ndice mximo permitido, pero en general hay que identificarlo a partir de los
aislamientos exigidos, ndices de ocupacin permitidos y la altura. El ndice de
construccin corresponde en general a la siguiente ecuacin:
IC = IO * Altura
El ndice de Ocupacin (IO) est dado como un mximo, pero todas las normas exigen un
aislamiento frontal y posterior, y en algunos casos lateral. Como resultante se obtiene un
ndice de ocupacin inferior al mximo permitido. Por ejemplo si se desea hacer 5 pisos y
se exigen aislamientos laterales y posteriores iguales a un cuarto de la altura, la mxima
ocupacin es el 40% aunque se permita usar el 70% en dos pisos. Por lo tanto el ndice
de Construccin ser: 0.4* 5 = 2.0.
En los casos permitidos para 12 pisos en lotes consolidados, de acuerdo con el POT de
Ccuta, los aislamientos son escasos, no se exige un tercio o un cuarto de la altura como
en otras ciudades (Bogot, Medelln, Pereira). En Bogot aplicando los aislamientos no se
podra obtener ndices mayores a 3.5 o 4.0 segn la zona. Pero en Ccuta los
aislamientos son escasos y no dependen de la altura, por lo tanto podra aplicarse un
ndice de ocupacin de 60% y con una altura de 12 pisos se llegara a ndices de
construccin de 7.0, que hoy son permitidos en algunos ejes viales y en la zona
comercial. En algunas zonas comerciales se permiten ndices de 9.0 en el Acuerdo 02 de
2006 que consideramos no legal por las razones atrs analizadas.
Con base en los estudios del grupo consultor hemos construido un cuadro comparativo
entre la norma que exista en 2001 y la que se propone en la revisin 2010 para el POT.
Las normas de Ccuta todava utilizan el viejo sistema de clasificacin en ZR (Zonas
Residenciales) que van desde ZR 0 hasta ZR 4, estableciendo para el ZR 0 densidades
de 10 a 40 viviendas por hectrea y en ZR 4 densidades de 60 a 120 viviendas/ha.
Teniendo en cuenta las densidades y alturas, la norma de 1997 estableci ndices de
Construccin mximos de 2.5 para la ZR 3 y de 4.0 para la ZR 4 en el sector del
nororiente.
En el sector suroriente los ndices mximos de construccin eran as:
ZR 1: 1.8
ZR 3: 2.5
ZR 4: 2.5
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
80
Los ndices de construccin en la revisin del POT que se propone (no consideramos las
normas del Acuerdo 02/06 por su falta de sustento jurdico) son los siguientes:
Zonas residenciales (sin importar el estrato social): 3.5
Zona de conservacin de estrato alto (ZR 0): 2.0
Zonas comerciales, ejes comerciales y actividad mltiple: 4.0
Estos ndices los debemos comparar con los que tenamos vigentes en el ao 2001
cuando se aprob el POT (ver cuadro atrs).
METODOLOGIA Y CALCULO DE PLUSVALIA POR CAMBIO DE EDIFICABILIDAD.
Para ver el impacto que tiene el cambio de norma por altura y densidad tomamos dos
ejemplos para uso residencial, en estrato alto y medio, utilizando los valores actuales del
suelo y los inmuebles que se venden en la ciudad. En el cuadro 1 se presenta para
estrato alto y en cuadro 2 para estrato medio.
Si la norma es diferente segn tamao de lote, por ejemplo que solo en lotes de 1.000 m2
o ms se permiten 10 pisos, establecemos el clculo para varios tipos de lotes. Aplicamos
el mtodo residual inductivo, que utiliza la incidencia o factor alfa aplicado al potencial de
ventas permitido por la norma segn la siguiente expresin:
V = * k * P * IC
Siendo:
: la incidencia del suelo en el valor de ventas, llamado factor alfa o repercusin del suelo
en el valor de ventas
k : porcentaje til de ventas del proyecto, excluye stanos y reas comunes
P : precio por m2 de venta segn mercado del apartamento
IC: ndice de construccin mximo segn la norma. (Se presenta norma anterior y actual)
Los cuadros 1 y 2 presentan el valor del precio P de acuerdo con informaciones de
mercado en Ccuta y datos del IGAC. El IC se presenta para la norma de 2001 y para la
norma propuesta en la revisin actual del POT. Adicionalmente se muestra para efectos
de comparacin el valor de mercado actual promedio para este tipo de lotes. Como se
puede comparar este valor de mercado est muy cercano al valor residual obtenido con la
norma del POT, lo que significa que ya para 2010 los precios del mercado haban
patrimonializado la norma generando su efecto alcista en los precios del suelo.
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
81
Por ejemplo en el cuadro 1 se observa que en las zonas ZR 0, el ndice permitido en la

norma del POT en 2001 era 0.7. Segn esto el precio del suelo debera ser de
$130.900/m2. Sin embargo de acuerdo con los datos de mercado y del IGAC hay precios
de $250.000/m2 y ms. Esto se debe a que el Acuerdo 02 de 2006 permiti elevar
sustancialmente los ndices de construccin y altura, lo que elev los precios del suelo en
toda la ciudad, especialmente en las zonas que tienen demanda por estratos altos y
multifamiliares.
Para el clculo de la plusvala no podemos considerar el valor del suelo generado por el
acuerdo 02 de 2006 que elev los ndices. Debemos comparar el valor del suelo que debe
tener con el ndice permitido en el ao 2001 con la revisin actual del POT. Si lo
aplicamos a la ZR 0 al pasar de ndice 0.7 a ndice de 2.0 el suelo pasara de
$130.900/m2 a $374.000/m2. Es posible que algunas zonas tengan precios de mercado
de $500.000 o 600.000/m2 porque este efecto se debe a los altos ndices permitidos por
el Acuerdo 02/06. De hecho un ndice de 7.0 podra elevar los precios del suelo hasta un
milln por m2. Pero no se ha dado en Ccuta porque estos ndices no son de mercado, el
suelo disponible es mayor que la demanda, y no justifica pagar alto precio por la norma. El
precio de mercado depende de la oferta y la demanda, del mercado y de la norma. Una
norma elevada sin mercado por s solo no eleva los precios del suelo.
Se calcula luego la plusvala por m2, aplicando el 50% al aumento de valor residual del
suelo, con norma anterior del POT y norma revisin del POT. Al final se muestra el
incremento en el valor del suelo por el cambio de la norma, generalmente ya absorbido
por el mercado.
La plusvala por m2 oscila entre $121.550 en lotes con norma ZR 0 que aumentan su
ndice desde 0.7 hasta 2.0, hasta un valor de $158.950/m2 en lotes con norma ZR 1 que
pasaran de 1.8 a 3.5.
En el estrato medio los valores de la plusvala estn en promedio de $63.750/m2 para ZR
2 y ZR 3. El aumento en el ndice es apenas de 2.5 a 3.5. Notemos que no se tiene en
cuenta los elevados ndices permitidos en el acuerdo 02/06 y por esto en algunos barrios
de estrato medio los valores de mercado pueden superar hoy $400.000/m2 (segn datos
del IGAC). El precio actual no obedece a la vieja norma del POT del ao 2001, sino al
acuerdo modificatorio de ndices del ao 2006. Pero el cobro de plusvala se hace contra
el ndice mximo permitido en el ao 2001 que era 2.5 y el que permita la revisin del
POT propuesto en 3.5.
El valor de mercado actual sirve para controlar el precio del mtodo residual. As por
ejemplo en el caso de lotes de estrato medio o alto que la norma le permiti ndices hasta
de 7.0 el valor podra llegar hasta $1.200.000/m2, pero en realidad el mercado paga hoy
entre $500.000 y $700.000/m2. Significa que hay margen para mayor aumento. Si se
calcula la plusvala en el ao 2010 se debe comparar con el valor de mercado y no con el
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
82
valor mximo residual. Pero la plusvala no la podemos comparar con el elevado ndice
que permiti el Acuerdo 02/06, sino con el ndice que permita la revisin del POT.
CUADRO 1
IMPACTO EN EL ESTRATO ALTO AL AUMENTAR INDICES DE CONSTRUCCION
valor m2
suelo
esperado
alfa
P (precio
m2
vivienda)
k (% til)
IC
valor
suelo
real
norma POT
ESTRATO
ALTO
% de
ventas
ZR 0 (2001)
130.900
0,1
2.200.000
0,85
0,7
250.000
ZR 0 (2010)
374.000
0,1
2.200.000
0,85
500.000
ZR 1 (2001)
336.600
0,1
2.200.000
0,85
1,8
300.000
ZR 1 (2010)
654.500
0,1
2.200.000
0,85
3,5
600.000
dato
mercado
plusvala
m2
50%
aumento
valor
suelo
%
121.550
185,7%
158.950
94,4%
CUADRO 2
IMPACTO EN EL ESTRATO MEDIO AL AUMENTAR INDICES DE CONSTRUCCION
valor m2
suelo
esperado
alfa
P (precio
m2
vivienda)
k (% til)
IC
valor
suelo
real
norma POT
ESTRATO
MEDIO
% de
ventas
ZR 2 (2001)
318.750
0,1
1.500.000
0,85
2,5
300.000
ZR 2 (2010)
446.250
0,1
1.500.000
0,85
3,5
400.000
ZR 3 (2001)
318.750
0,1
1.500.000
0,85
2,5
300.000
ZR 3 (2010)
446.250
0,1
1.500.000
0,85
3,5
400.000
dato
mercado
plusvala
m2
50%
aumento
valor
suelo
%
63.750
40,0%
63.750
40,0%
Por informaciones del IGAC observamos que el mercado ha patrimonializado ndices de

5.0 en el estrato alto para lotes grandes y 4.0 para estrato medio, pues el mtodo residual
con este ndice nos da un valor del suelo de $500.000/m2 a 700.000/m2 que est muy
cerca de los valores actuales de mercado.
Hay pues margen para reducir los ndices de construccin hasta 3.5 o incluso 4.0,
manteniendo la altura de 10 pisos en los lotes mayores a 1.000 m2 sin afectar los precios
actuales de los lotes, ya que el mercado no ha llegado al tope de la norma ofrecida. La
reduccin de estos ndices se puede lograr reduciendo los ndices de ocupacin mediante
el aumento de los aislamientos posteriores y laterales para ofrecer una mejor calidad
arquitectnica.
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
83
Finalmente hemos aadido el cuadro 3 para el estrato medio bajo, pero solo comparamos
los ndices hasta 3.5 porque no parece razonable que en estas zonas el mercado exija 10
pisos. El costo de estas construcciones trasladara el precio del apartamento al estrato
medio. Solo se pueden hacer edificios sin ascensor.
CUADRO 3
IMPACTO EN EL ESTRATO MEDIO BAJO AL AUMENTAR INDICES DE CONSTRUCCION
norma POT
valor m2
suelo
esperado
alfa
ESTRATO
MEDIO
BAJO
% de
ventas
P (precio
m2
vivienda)
k (% til)
IC
valor
suelo
real
dato
mercado
ZR 3 (2001)
212.500
0,1
1.000.000
0,85
2,5
200.000
ZR 3 (2010)
297.500
0,1
1.000.000
0,85
3,5
300.000
ZR 4 (2001)
212.500
0,1
1.000.000
0,85
2,5
150.000
ZR 4 (2010)
297.500
0,1
1.000.000
0,85
3,5
250.000
plusvala
m2
50%
aumento
valor
suelo
%
42.500
40,0%
42.500
40,0%
Cuantificacin de la plusvala por aumento de altura.

No es posible determinar la plusvala total que podra percibir el municipio por cambio de
altura o densidad, ya que depende mucho del eje vial, del barrio, y del tamao del predio.
Lotes mayores a 1.000 m2 podran resultar de integracin de lotes actuales, con lo cual se
cobrara plusvala con el englobe de dos o tres lotes. De esta manera el cobro de
plusvala por obtener ndices de 3.5 con alturas de 10 pisos no es posible calcularlo para
toda la ciudad, sino para manzanas y predios especficos.
El grupo consultor encontr 3692 hectreas residenciales que han tenido aumento en la
edificabilidad entre el POT aprobado en el ao 2001 y la revisin de este POT propuesta
para el ao 2010. De acuerdo con la comparacin de normas por lo menos los predios
aumentan desde 2.5 hasta 3.5. Recurdese que estamos desconociendo la validez legal
del Acuerdo 02/06 que elev los ndices a mas de 7.0 en zonas residenciales. Si
repasamos el resultado obtenido en los cuadros 1, 2 y 3, encontramos que la plusvala a
cobrar va desde $42.500/m2 en el estrato medio bajo hasta $158.950/m2 en el estrato
alto. Un promedio simple se acerca a $75.900/m2. Creemos que un promedio ponderado
(utilizando las reas por estratos o ZR) se acercara a 50.000/m2.
El potencial total para cobro de plusvala seran 3692 hectreas. Pero muchas
edificaciones ya han sido elevadas en ms de 4 pisos lo cual no justifica adquirirlas para
reedificar de nuevo. Es necesario hacer un inventario de los lotes y edificaciones
existentes para determinar el potencial de la plusvala por cambio de altura. Si estimamos
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
84
que el 5% de los lotes, es decir 184 hectreas son susceptibles de aumentar por lo menos
de 2.5 a 3.5 (en la prctica se trata de tumbar casas para hacer edificios con ndices de
3.5), el potencial cobro de plusvala para el municipio seria de $92.300 millones de
pesos de 2010. Recurdese que la ciudad necesita para los prximos 10 aos un rea
de 270 hectreas nuevas para atender la demanda actual, el dficit y las proyecciones de
crecimiento de la ciudad. Por lo tanto estimar que se redesarrolla el 5% del rea
consolidada, teniendo zonas de expansin tan amplias, es un efecto de largo plazo, por lo
menos a 20 aos.
Anlisis de la incidencia en el valor del suelo de las normas actuales de Ccuta.
REFERENTE 1: EL CASO DE MEDELLN
La experiencia que se tuvo en la revisin del POT en Medellin en el ao 2006 arroj un
resultado importante. En la mayora de los casos, El Poblado y Laureles, los precios del
suelo disminuyeron. Es la informacin obtenida de avaluadores y de inmobiliarios de la
ciudad. Aunque no hay un estudio estadstico que lo demuestre, la percepcin en el sector
inmobiliario es que los precios del suelo aterrizaron o se redujeron al nivel del modelo
constructivo permitido. En algunas zonas exista gran especulacin de precios y la
reforma al POT sirvi para que avaluadores y constructores exigieran a sus propietarios
vendedores un precio mas razonable. En otras zonas como Laureles, Conquistadores,
Bolivariana, los precios han permanecido iguales, pero no hay transacciones. Sin
embargo los avaluadores incorporan esta disminucin de los Indices de Construccin en
sus avaluos o en las garantas bancarias, lo que significa que en la prctica el valor del
suelo fue afectado hacia abajo. En la zona cntrica la reduccin del Indice tuvo impacto
inmediato en los precios del suelo.
El efecto en Medellin se demor ya que al conocerse en las discusiones del POT la
medida que vena, los propietarios y constructores acudieron masivamente a las
curaduras para obtener licencias de construccin que solo fueron utilizadas dos o tres
aos mas tarde. O sea que a pesar de que esta revisin se hizo en el ao 2006, todava
en el ao 2010 se estn iniciando construcciones con licencias anteriores al ao 2006.
El impacto no se sinti pues en los aos 2007 a 2009. Pero para el ao 2010 se han
agotado los inventarios de licencias y al obtener nueva licencia o comprar nuevo lote
para construir, el menor Indice de Construccin est incidiendo en los avaluos o en las
transacciones del suelo. Este fenmeno acompaado de una baja en el ciclo de ventas
para los estratos medio y alto, aquellos que mayor impacto tuvieron en la reduccin de los
ndices, ayuda a que el propietario baje sus precios en una posible transaccin. Por lo
tanto no ser posible medir en el ao 2009 y 2010, que proporcin de la reduccin en los
precios del suelo obedece al cambio de la norma, y cuanto obedece a la reduccin del
ciclo de ventas o fenmenos de demanda.
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
85
El estudio ms reciente de precios del suelo en Medellin elaborado por la Lonja de

Propiedad Raiz es del ao 2008, y todava no detecta este resultado. Informaciones de
expertos inmobiliarios y avaluadores indican que para el ao 2010 los precios del suelo
son iguales al ao 2009 y en algunos casos un poco menores.
Por otra parte, informan los constructores de esta ciudad, que no solamente la rebaja en
los ndices ha impactado en el anlisis de factibilidad de los proyectos, sino el costo
adicional de pagar 4 m2 en espacio publico por habitante en el nuevo proyecto. Alli donde
haba una casa con una familia de 4 personas, se tendr un edificio de 20 apartamentos
con 80 personas. La nueva norma de Medellin exige pagar como contraprestacin al
Municipio un valor equivalente a 4 o 5.6 m2 por persona segn el estrato y ubicacin.
Asumiendo que fuese estrato medio pagar este edificio 320 m2 de espacio publico.
Como no lo puede otorgar all porque no tiene lote suficiente, lo pagar al valor que le
indique Catastro. Esta obligacin representa un sobrecosto para el constructor, como un
mayor valor de la licencia de construccin. Lo esperado es que el propietario del suelo
baje aun mas su valor ya que es una obligacin del suelo. Pero en la practica el
constructor traslada este sobrecosto al comprador final o reduce un poco sus utilidades.
Dado que el margen de utilidades en Medellin es bastante bajo (entre el 5 y 10% de las
ventas), no es posible afectar hacia abajo las utilidades, y entonces el comprador final
deber asumir el sobrecosto generado por la obligacin del fondo para espacio publico.
Por lo tanto la revisin del POT en Medellin, gener una baja en los precios del suelo
ocasionada por la disminucin de los Indices de construccin, y un aumento en los
precios de las viviendas generada por la obligacin de espacio publico por habitante en
las zonas consolidadas para nuevos desarrollos.
REFERENTE 2: EL CASO DE MANIZALES:
En Manizales apenas se inicia la aplicacin de la reduccin de Indices en las nuevas PIP
(unidades de Planificacion Intermedia) que se han venido aprobando por el Concejo a
partir del ao 2009 y 2010. Estas PIP han afectado especialmente las zonas consolidadas
de estrato medio y alto adonde se utilizaban lotes de casas viejas para demoler y dar
paso a nuevos edificios. Los ndices fueron reducidos desde 3.5 y 4.0 hasta 1.5. Para
regresar a ndices de 3.5 (mximo permitido en la ciudad) se debe comprar la
edificabilidad pagando un impuesto por cada m2 adicional construido. Estos recursos se
destinarn a la malla vial y a nuevo espacio publico en la ciudad. Por lo tanto es una
carga que se le pone al suelo y deber ser asumida por el propietario.
La medida es aun muy reciente para examinar su impacto en el precio del suelo. Ha
tenido gran oposicin de CAMACOL porque afecta la construibilidad en las zonas mas
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
86
demandadas. Sin embargo la Lonja de Propiedad Raiz ha mantenido silencio pero est
aplicando en sus avaluos la reduccin de los ndices y el sobre costo que le genera al
constructor esta obligacin de comprar edificabilidad. Si un avaluador tena antes un
precio considerando un ndice de 3.5, ahora para considerar este ndice deber descontar
el costo que se debe pagar para regresar desde 1.5 hasta 3.5 que se desea edificar. Esto
significa que hay una disminucin en el valor esperado del suelo. Pero el mercado apenas
est asimilando la nueva medida y no se puede afirmar que hay disminucin en los
precios del suelo.
REFERENTE 3: EL CASO DE BOGOTA
La capital estableci obligaciones y cargas para los predios en desarrollo, es decir, lotes
que se pueden edificar. Produjo el decreto distrital 327 de 2004 para lotes o globos de
terreno con menos de 10 hectareas que pueden aprobar los curadores. Y sac en 2006 el
decreto 436 para globos superiores a 10 Has los cuales requieren planes parciales. En
ambos casos cualquier terreno tiene edificabilidad de 1.0 sobre Area Neta urbanizable. En
el caso de Planes Parciales para los estratos medios y altos, la edificabilidad es mayor
(1.2 y 1.4) pero a cambio de pagar una carga bsica. Se puede lograr aumentar la
edificabilidad hasta 1.75 o 2.0 segn el sitio en los casos de la vivienda pagando
obligaciones. Tengase en cuenta que estos ndices son sobre area bruta (aqu
denominada ANU segn decreto nacional 2181 de 2006). Equivale a ndices utiles entre
3.0 y 4.0.
La norma bogotana exige comprar esta edificabilidad adicional y pagarla en especie a
razn de 1 m2 de area para malla vial por cada 4.8 m2 adicionales de edificacin, o
entregar 4 m2 de suelo ambiental protegido por cada m2 adicional de edificacin.
Tambien puede pagar con un m2 de parque dotado y se le da 16 m2 adicionales de
edificabilidad. Si no puede adquirir estos terrenos, puede pagar el area en un fondo
especial al precio catastral del suelo en donde va a edificar.
Esta carga u obligacin se aplica al suelo porque es un beneficio para el propietario del
suelo. Lo paga el constructor en el momento de la licencia de urbanismo, pero lo tiene en
cuenta en el momento de comprar el lote, y todo constructor rebaja dicho costo del precio
que le piden para la compra. Normalmente todo propietario pide el mximo precio del lote
que equivale a aplicar el mximo ndice de construccin a su lote. El constructor
descuenta este valor de carga por compra de edificabilidad marginal y le ofrece al
vendedor un menor valor. Si no lo acepta no hay negociacin. La misma practica aplican
los avaluadores de Bogota quienes ya conocen este esquema y su mtodo residual
incorpora el descuento de la carga. En la practica los lotes han bajado de precio en el
momento de la transaccin debido a la carga que se estableci.
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
87
De una manera similar el cobro de la plusvala para terrenos que cambian de norma o
aumentan densidad, descuentan el costo de la plusvala del valor que piden por el terreno.
Durante el ao 2008 y 2009 se hizo una investigacin patrocinada por el Lincoln Institute
of Land Policy con datos reales de transacciones, cuya conclusin es la baja en los
precios del suelo, o sea que los propietarios de Bogota asumen el costo de la plusvala o
de las cargas que se establecen al terreno11.
REFRENTE 4. EL CASO DE BUCARAMANGA.
Se ha planteado en la nueva revisin del POT la reduccin de Indices de Construccin en
Bucaramanga, especialmente en algunos barrios que tienen el exagerado ndice de 7.0
para zonas residenciales. La propuesta es bajarlo hasta Indice 5.0. En otras partes se
dejar ndice de 3.5. En la mayora de los barrios se propone exigir aislamientos laterales
y posteriores, lo cual exige integracin de lotes para poder edificar los ndices mximos
permitidos de 3.5 y 5.0. En otras zonas se permitir tipologa continua sin aislamientos
laterales, pero se limitar la altura y el Indice de construccin a 2.5 y 3.5.
Esta reduccin de Indices necesariamente tendr un impacto en los precios del suelo.
Pero dada la experiencia que se tuvo en Medellin se pueden tener varios casos:
a) Afecta nicamente al propietario del suelo reduciendo su valor
b) Hay combinacin mixta, se reduce el suelo y se aumenta el precio de la vivienda
c) Hay combinacin de reduccin en el precio del suelo, aumento del precio de la
vivienda y reduccin de utilidades del constructor.
Las modelaciones hechas para Bucaramanga permiten observar diferente
comportamiento segn los estratos sociales, especialmente entre los estratos 4, 5 y 6.
Veamos sus resultados.
IMPACTO EN ESTRATO ALTO.
En el cuadro 1 establecemos una incidencia del lote en Bucaramanga del 10 al 12% sobre
ventas. Este dato fue confirmado por avaluadores, inmobiliarios y constructores de la
ciudad. Adems se hizo una investigacin sobre cada uno de los barrios para identificar el
peso del lote en las ventas, con base en los Indices de Construccion hoy permitidos. De
acuerdo con los estudios sobre el tema 12 hay una relacin inversa entre el peso o
incidencia del lote (factor alfa) y el Indice de Construccion. A mayor IC, el peso del suelo
11
Borrero Oscar y Duran Esperanza. Lincoln Institute of Land Policy. Impacto de las normas y cargas en el
precio del suelo de Bogota. 2008 y 2009. Publicado en Land Lines en 2009.
12
Ver estudios de CAMACOL en Antioquia y Cundinamarca. Ver estudios de las Lonjas y FEdelonjas. Ver libro
de Borrero Oscar, Avaluo de Inmuebles y Garantias, capitulo 7, Editorial Bhandar tercera edicin 2009.
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
88
es menor. Por eso a medida que disminuye el IC en el cuadro 1, aumentamos el factor

alfa o incidencia del suelo. El precio por m2 de la vivienda fue obtenido de inmobiliario y
constructores en la ciudad y de la revista donde vivir publicada por CAMACOL. El factor
k corresponde al area til sobre area construida (sin contar sotanos) que de acuerdo con
datos de arquitectura oscila entre 0.9 y 0.85 segn estrato social. Sirve para transformar
el Indice de Construccion de area bruta construida a area neta vendible. En el modelo del
cuadro 1 aplicamos el Metodo residual inductivo.
El primer escenario es afectar nicamente el precio del lote. Como se puede ver en el
cuadro 1 anexo al reducir el Indice de 7.0 a 6.0 no hay impacto en el precio del suelo,
porque en las zonas de estrato alto los valores del suelo son similares para ambos
ndices. El mercado no est maximizando el Indice. Pero al reducir al Indice de 5.0 el
impacto sobre el suelo es una reduccin del 22%. Si se reduce a IC de 4.0 el impacto en
el suelo es 32% y si se baja el IC a 3.5 la reduccin del suelo deber ser de 35%.
Es muy poco probable que el mercado acepte una reduccin superior al 30% por lo cual
no vemos factible reducir los ndices a 3.5 o 4.0 en aquellas zonas que hoy permiten IC de
7.0. Solo en casos muy excepcionales, porque las vas estn totalmente congestionadas o
porque no hay disponibilidad de servicios pblicos, se podra bajar hasta ndice 3.5, y
entonces el propietario del suelo deber reducir sus expectativas en un 35%. Pero en las
dems zonas podramos admitir un mximo Indice de 5.0, exigiendo de todas maneras los
aislamientos laterales y posteriores, lo cual implicar la integracin de lotes y varios
frentes, para poder obtener el IC de 5.0 13.
En Bucaramanga se contempl un segundo escenario para el estrato alto, que se
aumenten los precios de venta al comprador. En este caso al reducir el IC a 5.0, hay que
aumentar el precio de la vivienda en 8% para que el propietario del suelo solo rebaje 16%.
Esta situacin ya la vemos mas viable y aceptable por el mercado. Si la reduccin del IC
es hasta 3.5, el precio de la vivienda deber aumentar 12% para que el suelo sea
rebajado en 28%. Vemos mas improbable este escenario.
En el tercer escenario el constructor aporta algo de sus utilidades. De acuerdo con las
investigaciones y datos de promotores de la ciudad, las utilidades podran estar entre el
10 y 15% de las ventas. Es superior al dato de Medellin e inferior al dato de Bogota.
Situamos en el cuadro 1 un margen de utilidad del 13%. Si la utilidad es menor en los
estudios de factibilidad, se estar dando un porcentaje mayor al suelo o a los costos de
construccin. Para el anlisis no importa, porque lo que hacemos es un orden de
magnitud.
13
Ver documento de Oscar Borrero Indices y Aislamientos para Bucaramanga.

Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
89
El margen de operacin del negocio, o sea la suma de utilidad y lote, cifra que es un
residuo de la operacin constructiva y corresponde a la diferencia entre las ventas y todos
los costos del proyecto, oscila entonces entre 24 y 26% de acuerdo con el IC.
En los dos primeros escenarios la utilidad del constructor es la misma como porcentaje de
ventas. La utilidad en si en trminos absolutos disminuye porque se construye menor area
y por tanto hay menos ventas. Pero como porcentaje de las ventas es la misma. Diferente
es analizar la TIR o rentabilidad del negocio que corresponde a comparar la utilidad sobre
el capital invertido. En una construccin de tamao menor, porque se reduce el IC, el
tiempo tambin es menor, y si el porcentaje de utilidad es el mismo, la TIR o rentabilidad
aumentar porque el tiempo de recuperacin disminuye. Pero sin entrar en estos anlisis
que exigen un estudio de factibilidad dinamico en el tiempo, solamente afectando el
margen sobre las ventas, podremos considerar el impacto de la reduccin del IC.
En el tercer escenario, el precio al publico aumenta 8%, la utilidad como margen
disminuye un punto (de 13% a 12%), y el impacto sobre el suelo es apenas 8% al reducir
el IC de 7.0 a 5.0. Pero si se reduce hasta 3.5, el precio al publico subira 12%, las
utilidades disminuyen dos puntos (de 13% a 11%) y el valor del suelo disminuye 16.7%.
Este escenario es aceptable por el propietario del suelo, pero probablemente no lo sea
por parte del constructor. Por lo tanto reducir hasta IC desde 7 hasta 3.5 seria difcilmente
aceptable en la ciudad. Solamente por razones de fuerza mayor, como el problema de la
movilidad o incapacidad de los servicios pblicos podra imponerse. Esta fue la situacin
de Medellin en el Poblado adonde se redujo de 3.5 a 1.5 por severos problemas de
movilidad y la incapacidad del acueducto.
CUADRO 1
IMPACTO EN EL ESTRATO ALTO AL REDUCIR INDICES DE CONSTRUCCION
valor m2
suelo
esperado
alfa
(incidencia
suelo)
ESTRATO
ALTO
% de
ventas
P (precio
m2
vivienda)
k (% util)
valor suelo
real
IC
diferencia
reduccion
suelo
aumento
precio al
publico
utilidad del lote +

constructor utilidad
% ventas
% ventas
Escenario sin aumento del precio al publico

1.636.250
0,11
2.500.000
0,85
1.500.000
-136.250
0,13
0,24
1.402.500
0,11
2.500.000
0,85
1.500.000
97.500
6,5%
0,13
0,24
1.168.750
0,11
2.500.000
0,85
1.500.000
1.020.000
0,12
2.500.000
0,85
1.500.000
331.250
22,1%
0,13
0,24
480.000
32,0%
0,13
0,25
966.875
0,13
2.500.000
0,85
3,5
1.500.000
533.125
35,5%
0,13
0,26
0,13
0,24
0,0%
0,13
0,24
Con aumento de precio al publico

1.636.250
0,11
2.500.000
0,85
1.500.000
-136.250
1.402.500
0,11
2.500.000
0,85
1.500.000
97.500
6,5%
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
90
1.262.250
0,11
2.700.000
0,85
1.500.000
237.750
15,9%
8,0%
0,13
0,24
1.101.600
0,12
2.700.000
0,85
1.500.000
398.400
26,6%
8,0%
0,13
0,25
1.082.900
0,13
2.800.000
0,85
3,5
1.500.000
417.100
27,8%
12,0%
0,13
0,26
Con aumento de precio al publico y reduciendo utilidades

1.636.250
0,11
2.500.000
0,85
1.500.000
-136.250
0,13
0,24
1.402.500
0,11
2.500.000
0,85
1.500.000
97.500
6,5%
0,0%
0,13
0,24
1.377.000
0,12
2.700.000
0,85
1.500.000
123.000
8,2%
8,0%
0,12
0,24
1.285.200
0,14
2.700.000
0,85
1.500.000
214.800
14,3%
8,0%
0,11
0,25
1.249.500
0,15
2.800.000
0,85
3,5
1.500.000
250.500
16,7%
12,0%
0,11
0,26
APLICACIN AL CASO DE CUCUTA

El acuerdo 02 de 2006 elev de manera sustancial los Indices de Construccion en Cucuta.
Mientras en el POT aprobado en 2001 los ndices no superaban 4.0 en las zonas
centrales y 3.0 en las zonas residenciales, sorpresivamente y sin previo estudio, se
aumentaron hasta 9.0 en las zonas centrales y ejes multiples, y hasta 7.0 en las zonas
residenciales. Estos Indices colocan a Cucuta como la ciudad capital que mas altos
Indices de Construccion tiene dentro del pas. En la grafica siguiente presentamos una
comparacin de Indices de Construccion para vivienda en ciudades capitales. Solamente
Bucaramanga est igual a Cucuta, sin embargo en la revisin del POT que se adelanta en
el ao 2010 se presenta una disminucin a 5.0 y ya se tiene consenso con los gremios y
el Concejo Municipal, por lo cual asumimos que de aprobarse esta revisin en
Bucaramanga, solamente Cucuta quedara con el mas alto Indice de Construccion del
pas.
Siguiendo el mismo modelo que se aplic en Bucaramanga presentamos a continuacin
el mismo cuadro anterior con las condiciones de Cucuta.
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
91
indices
Indices de construccion vivienda

8
7
6
5
4
3
2
1
0
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
92
EJERCICIOS PARA CUCUTA

CUADRO 1
IMPACTO EN EL ESTRATO ALTO AL REDUCIR INDICES DE
CONSTRUCCION
valor m2 alfa
P (precio
suelo
(incidencia m2
esperado suelo)
vivienda)
k (% util)
ESTRATO % de
ALTO
ventas
Escenario sin aumento del precio al publico
1.190.000
0,1 2.000.000
0,85
1.020.000
0,1 2.000.000
0,85
850.000
0,1 2.000.000
0,85
765.000
0,1 2.000.000
0,85
680.000
0,1 2.000.000
0,85
595.000
0,1 2.000.000
0,85
Con aumento de precio al publico
1.190.000
0,1 2.000.000
0,85
1.020.000
0,1 2.000.000
0,85
850.000
0,1 2.000.000
0,85
765.000
0,1 2.000.000
0,85
680.000
0,1 2.000.000
0,85
654.500
0,1 2.200.000
0,85
aumento
valor
reduccion precio al
suelo real diferencia suelo
publico
IC
7
6
5
4,5
4
3,5
700.000
700.000
700.000
700.000
700.000
700.000
-490.000
-320.000
-150.000
-65.000
20.000
105.000
-45,7%
-21,4%
-9,3%
2,9%
15,0%
0
0
0
0
0
0
7
6
5
4,5
4
3,5
700.000
700.000
700.000
700.000
700.000
700.000
-490.000
-320.000
-150.000
-65.000
20.000
45.500
-45,7%
-21,4%
-9,3%
2,9%
6,5%
0
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
10,0%
A partir del valor promedio al cual se vende un apartamento para estrato medio alto o alto
en Cucuta se aplica el procedimiento inductivo residual para ver cuanto podra valer el
suelo. Con un Indice de construccin de 7.0 el valor del suelo de Cucuta en estos barrios
podra subir hasta $1.190.000/m2. Pero el precio real es de $700.000/m2 en promedio.
Este valor equivale a un Indice de 4.0 a 4.5, o sea que la norma se ha patrimonializado
solo hasta ndices de 4.5. Si se redujeran los Indices a 3.5 como estaban en el POT del
ao 2001, el impacto en los precios del suelo sera en 15%, es decir, en esta proporcin
tendran que rebajarse los precios del suelo para absorber una reduccin hasta Indices de
3.5. Si como sucedi en Medellin, los precios de las viviendas aumentaron, bajo este
escenario subiran 10% para contrarrestar la rebaja en los Indices. Esta situacin es
mucho mas benigna que la que presentamos y estudiamos atrs para Bucaramanga,
adonde no solamente la baja en los Indices afecta el precio del suelo, sino que eleva los
precios de las viviendas para hacer una mejor ciudad.
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
93
IMPACTO EN EL ESTRATO MEDIO ALTO.

Con las mismas consideraciones y metodologa que hicimos el cuadro 1 para el estrato
alto, lo aplicaremos al estrato medio alto en el cuadro 2. El peso del suelo es ligeramente
inferior al estrato alto. En el escenario 1, el precio del lote debe disminuir 5% al reducir IC
desde 7.0 hasta 3.5. Esto es bastante probable de acuerdo con la experiencia de Bogota
y Medellin. En las zonas adonde se debe reducir a 3.5 por problemas de vialidad y
servicios pblicos, el impacto sera muy bajo ante el constructor y en el propietario del
suelo. Esto lo vemos muy factible y probablemente no deber venir acompaada de un
aumento en los precios de la vivienda.
Por eso en el escenario 2 al reducir los ndices hasta 3.5, no hay que elevar los precios de
la vivienda .
CUADRO 2
IMPACTO EN EL ESTRATO MEDIO ALTO AL REDUCIR INDICES DE CONSTRUCCION
valor m2
suelo
esperado
alfa
P (precio
(incidencia m2
suelo)
vivienda)
ESTRATO
MEDIO
% de
ALTO
ventas
952.000
816.000
680.000
612.000
544.000
476.000
k (% util)
valor suelo
real
diferencia
IC
reduccion
suelo
%
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
1.600.000
1.600.000
1.600.000
1.600.000
1.600.000
1.600.000
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
7
6
5
4,5
4
3,5
500.000
500.000
500.000
500.000
500.000
500.000
-452.000
-316.000
-180.000
-112.000
-44.000
24.000
-63,2%
-36,0%
-22,4%
-8,8%
4,8%
IMPACTO EN EL ESTRATO MEDIO .

Con las mismas consideraciones y metodologa que hicimos el cuadro 1 para el estrato
alto, lo aplicaremos al estrato medio en el cuadro 3. El peso del suelo es ligeramente
inferior al estrato alto.
En el escenario 1 podemos ver que fcilmente podemos disminuir de IC 7 a 3.5 sin afectar
el precio del suelo. Esto se debe a que en el estrato medio no se est maximizando el IC
y por tanto el precio del suelo no lo detecta. Con un valor del suelo de $350.000/m2
podemos hacer igualmente IC desde 3.5 hasta 7.0. Si se asimilara en el precio del suelo,
podra valer mas de $700.000/m2 al conceder IC de 7.0, pero esto no est sucediendo, el
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
94
mercado no acepta precios altos para el suelo en zonas de estrato medio. Por lo tanto
podramos reducir hasta Indices de 3.5, sin afectar los precios del suelo.
CUADRO 3
IMPACTO EN EL ESTRATO MEDIO AL REDUCIR INDICES DE CONSTRUCCION
valor m2
suelo
esperado
alfa
P (precio
(incidencia m2
suelo)
vivienda)
ESTRATO % de
MEDIO
ventas
773.500
663.000
552.500
497.250
442.000
386.750
k (% util)
valor suelo
real
diferencia
IC
reduccion
suelo
%
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
0,1
1.300.000
1.300.000
1.300.000
1.300.000
1.300.000
1.300.000
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
0,85
7
6
5
4,5
4
3,5
350.000
350.000
350.000
350.000
350.000
350.000
-423.500
-313.000
-202.500
-147.250
-92.000
-36.750
-89,4%
-57,9%
-42,1%
-26,3%
-10,5%
6. Conclusin, resumen plusvalas.

Al considerar los tres conceptos por los cuales se podra cobrar plusvala en Ccuta
llegamos a las cifras del cuadro a continuacin.
RESUMEN DE PLUSVALIAS
ZONA
MILLONES $
EXPANSION
214.831
cambio uso
0
altura
92.300
307.131
total
El potencial de cobro de plusvalas en Ccuta alcanza la cifra de $307.131.000.000 pesos

de 2010. El tiempo para este cobro depender de las velocidad de las licencias o
compraventas, asumiendo que el Acuerdo de Plusvala exija el pago con cualquiera de
estos eventos (licencia o compraventa). Sera necesario hacer un clculo de
probabilidades para establecer un posible flujo de fondos para los prximos 10 aos
teniendo en cuenta el futuro ritmo de construcciones en Ccuta y las compraventas de
lotes susceptibles de cambio de altura.
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
95
El cobro de la zona de expansin depender de la rapidez en la aprobacin de Planes

parciales. El cobro por el cambio de altura o densidad depende de las compraventas de
lotes y de las nuevas licencias de construccin.
Contrato 1256
modificacin del POT
Documento Tcnico
96

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Alcalda de San Jos de Ccuta

Departamento Administrativo rea de Planeacin

Mara Eugenia Riascos

El presente documento presenta el aporte correspondiente a las reas de economa y

3. Aspectos econmicos del municipio para la formulacin de la

Fuente: Dane. Elaboracin propia

generador de empleo y que interacta comercialmente con el resto del rea

Fuente: Dane. Censo 2005. Elaboracin propia.

Grfico 21 Concentracin comercial de mayor participacin comercial en el municipio de Ccuta

3.1.2. Unidades Econmicas segn Tipo de Actividad Econmica en el

En este apartado, se presenta la participacin de las unidades econmicas en el

servicios, 1.191 a la actividad industrial y el resto a actividades de tipo agropecuario y

Fuente: Dane. Censo 2005. Elaboracin propia.

De lo anterior se desprende que las principales actividades econmicas desarrolladas en

La actividad comercial en el municipio de Ccuta

51-Comercio al por mayor y

52-Comercio al por menor,

Fuente: Dane. Censo 2005. Elaboracin Propia.

La participacin de las unidades econmicas por comunas en la actividad comercial

Fuente: Dane. Censo 2005. Elaboracin Propia.

La actividad de servicios en el municipio de Ccuta.

Grfico 25 Participacin de las unidades econmicas en la actividad de servicios del municipio

Fuente: Dane. Censo 2005. Elaboracin Propia.

Dentro de las anteriores actividades de servicios, la participacin de las unidades

Actividades auxiliares de la intermediacin financiera

Otras actividades empresariales

Servicios sociales y de salud

Otras actividades de servicios

Fuente: Dane. Censo 2005. Elaboracin Propia.

La actividad industrial en el municipio de Ccuta.

Grfico 27 Participacin de las unidades econmicas en la actividad industrial del municipio de

Fuente: Dane.Censo 2005. Elaboracin Propia

Dentro de las anteriores actividades, la participacin de las unidades econmicas por

Grfico 28 Distribucin de las unidades econmicas en la actividad Industrial por comunas-Ccuta

Fuente: Dane. Censo 2005. Elaboracin Propia.

En el siguiente grfico se muestra la ubicacin de cada una de este tipo de actividades

Grfico 29 Distribucin actividades econmicas en Ccuta- Censo 2005

Fuente: Elaboracin Propia

El tema de la movilidad en Ccuta es un tema de suma importancia debido a su posicin

De lo anterior se desprende que buena parte de la movilidad poblacional del municipio de

Grfico 11 Ccuta. Evolucin de la inmigracin, emigracin y saldo neto migratorio intermunicipal,

Fuente: Dane. Dinmica poblacional de Ccuta y su rea metropolitana.

Grfico 32 Causa de Cambio de Residencia durante los ltimos cinco aos

Fuente: Dane. Censo General 2005. Boletn Ccuta.

3.2.1. La actividad econmica y el empleo en el rea Metropolitana de

Tabla 26 Poblacin ocupada por rama actividad. AMC 2003-2009 (miles)

3. La poblacin ocupada, en el rea Metropolitana de Ccuta al ao 2.009 fue

Total Ocupados Amc

3.2.2. El empleo en el municipio de Ccuta.

Norte de Santander y Ccuta

Grfico 33 Tasas de desempleo CcutaNorte de Santander-Pas 2005-2009

Fuente: Dane. Censo 2005. Elaboracin propia.

36% de la poblacin labora en este tipo de actividad, seguido de la actividad econmica

Fuente: Dane. ICER 2009

Empleo en el municipio de Ccuta censo 2.005.

Segn censo 2.005, el rea Metropolitana de Ccuta tena el 35.9% de la poblacin

Total por sexo

Fuente: Dane. Censo 2005. Elaboracin Propia

Fuente: Dane. Censo 2005. Elaboracin Propia.

4. Dinmica poblacional y su incidencia en la economa de la ciudad

y Balance general de las dinmicas del mercado del suelo y el

Metropolitana de Ccuta aument 136.887 habitantes, lo cual representa un crecimiento

Tabla 2 Poblacin AMC Censo DANE 2005