FRACCIONAMIENTO DE MACRO LOTES

Si bien para fraccionar un terreno se necesita de un profesional que realice los

planos de la nueva subdivisin, es recomendable la concurrencia de un profesional
del derecho, para que en el mbito de la legalidad, lleve a cabo el proceso de
regulacin de la misma.
El Dr. Manolo Surez, abogado, con amplia experticia en derecho inmobiliario y ex
funcionario del Municipio de Quito, aclara algunas interrogantes sobre el
fraccionamiento. Es indispensable, dice, conocer el tema jurdico para poder
solventar problemas legales y tcnicos que aparecen en el proceso.
Por qu hay la tendencia de subdividir terrenos grandes en ms
pequeos?
Ms que obedecer a una tendencia, responde a la necesidad de quienes han
comprado o recibido, por donacin o herencia, predios agrcolas que ya no cumplen
esta funcin. Cuando el fin es comercial, es ms rentable subdividir los predios y
enajenarlos, porque si el terreno tiene grandes dimensiones se dificulta su
negociacin en el mercado.
Cul es la diferencia entre fraccionar, subdividir y urbanizar un terreno?
Fraccionamiento es sinnimo de subdivisin y urbanizacin. Los dos son
ordenamientos jurdicos, pero no son sinnimos entre s. Su nominacin depende
del nmero de lotes nuevos en que se puede fraccionar una propiedad. La
urbanizacin comprende una base mnima de 10 lotes pero no tiene lmite mximo,
e implica pago de impuestos a la trasferencia de dominio cuando se vende los lotes.
La subdivisin?
La subdivisin permite dividir en 2 hasta en 10 lotes en zona urbana, y hasta 20
en zona rural. En este caso se debe pagar tasas, que estn relacionadas con el rea
de los lotes, pero si no hay traspaso de derechos de propiedad no hay pago de
impuesto a la transferencia de dominio. Siempre es fundamental considerar el
tamao mnimo de lote que autoriza la zonificacin del lugar donde se asienta el
predio.
Diferencias entre urbanizacin y lotizacin?
La normativa no diferencia la urbanizacin de la lotizacin, pero lgicamente el
costo de urbanizar es mayor y ms complejo que el de lotizar, porque el
desarrollador debe regular el predio. Esto implica dotarlo de la infraestructura
necesaria: veredas, bordillos, acometidos elctricos, alcantarillado, canalizacin,
tanques de reserva y dems. Estas obras se pueden negociar con las empresas
pblicas correspondientes, pero el costo corre por cuenta del desarrollador. Tambin
debe construir el trazado vial con acceso a cada lote, en concordancia con el plan
de desarrollo vial del Distrito, establecido por la EMOOP. Adems, debe entregar el
10% de rea til total, en reas verdes para uso al Municipio.
La lotizacin no implica toda esta inversin?
No, simplemente se fracciona el terreno, se lo dota de vas de acceso y se destina el
10% para reas verdes de uso del Municipio.

Cmo se diferencia una declaratoria de propiedad horizontal de un

fraccionamiento?
La declaratoria de propiedad horizontal genera copropiedad de un mismo predio entre
varias personas. Cada uno tendr una alcuota correspondiente a un porcentaje dentro
del 100% del predio, y deber pagar expensas sobre reas comunales. El
fraccionamiento, por el contrario, genera un nuevo predio totalmente independiente, que
no est relacionado con el de su vecino. El proceso de fraccionamiento de un terreno
original puede iniciar su divisin en dos grandes lotes con la va de acceso
correspondiente, sin embargo, en lo sucesivo se podr hacer nuevas subdivisiones de
acuerdo a lo que permita la zonificacin. Si en alguno de los lotes se construye un
condominio, entonces se tendr que hacer una declaratoria de propiedad horizontal.
Qu norma rige para el fraccionamiento?
Desde que entr en vigencia el Cdigo Orgnico de Ordenamiento y Administracin
Territorial y Distritos (COOTAD), el 19 de octubre del 2010 (Registro Oficial No.303),

la normativa 0172 establece nuevos parmetros, sobre todo para territorios de los
nuevos Distritos Metropolitanos de Quito y Guayaquil. En el caso particular de Quito,
rige el artculo 470 que articula el tema del fraccionamiento; establece sanciones por
divisiones ilegales, mal uso del suelo, irrespeto al lote mnimo, etc.
Cul es la entidad municipal que controla el proceso de fraccionamiento de lotes
en Quito?
La Direccin de Catastro es la que organiza la carga al sistema, pero las regulaciones
y el proceso estn bajo la Secretara Metropolitana de Hbitat y Vivienda, quien
establece la normativa legal que deben cumplir las Administraciones Zonales para
aceptar los procedimientos de subdivisin.
Qu documentos se requiere?
Lo principal es tener la escritura pblica original de adquisicin del lote, inscrita en
el Registro de la Propiedad. Adems, el certificado de gravmenes, el pago de
impuesto predial, plano de la divisin que se propone realizar, y el Informe de
Regulacin Metropolitana (IRM), donde se confirma la zonificacin.
Cul es el trmite regular para dividir un predio?
Una vez ingresada la carpeta con todos los documentos, el Municipio hace un
anlisis, estudia la factibilidad de la subdivisin y si todo est de acuerdo y la
solicitud es aceptada, expide una licencia con los informes tcnicos y jurdicos
correspondientes. Los documentos aprobados, los informes correspondientes y la
licencia de construccin, se deben protocolizar en una notara. Luego se comunica
al Municipio para que inscriban el nmero de los nuevos predios y se ingresa al
Registro de la Propiedad.
Qu tiempo toma este proceso?
Depende de las particularidades de cada predio. Hay algunos que presentan mayor
complejidad pues son de herederos o fueron adquiridos en derechos y acciones.
Regularmente un proceso de subdivisin no debera tomar ms all de entre tres y
seis meses.
Una vez ingresada la carpeta, se puede empezar a urbanizar?
No es recomendable, bajo ningn concepto, que se inicien trabajos de construccin
ni de fraccionamiento antes de tener los permisos correspondientes. La Agencia
Metropolitana de Control es la encargada de vigilar el cumplimiento de leyes y
ordenanzas que, de no cumplirse, son sancionadas con rigurosidad. Hay muchos
juicios, tanto en el Municipio como en las Cortes de Justicia Ordinaria, que alcanzan
montos inimaginables.
Cul es la sancin para quienes cometen este tipo de infracciones?
Quien fracciona, subdivide o lotiza un predio de manera ilegtima, irrespetando la
zonificacin mnima, o sin los permisos correspondientes, invadiendo zonas
ecolgicas o reas protegidas donde no est permitido urbanizar o subdividir, puede
ser sancionado con la multa de cinco veces el avalo catastral del predio.
Se puede firmar promesas de compraventa antes de contar con los
permisos municipales correspondientes?
No es recomendable pero se lo puede hacer, porque la promesa de compraventa es
un contrato que puede deshacerse sin mayor problema, y que adems establece
una multa que deber cumplirse de acuerdo a las condiciones estipuladas en la
misma promesa. Su incumplimiento puede ser causa de juicio penal, con el fin de
que se sancione la conducta dolosa de quien procedi sin ajustarse a la normativa.
Recomienda la presencia de un abogado para realizar el
fraccionamiento?
Si el trmite lo est haciendo un profesional que conoce el proceso, no necesitara
acudir a un abogado. Sin embargo, es recomendable que un profesional revise toda
la documentacin y coteje los parmetros legales y la zonificacin del suelo, antes
de ingresar la carpeta al Municipio. Contar con asesoramiento profesional evita caer
en contraposicin con disposiciones jurdicas o administrativas, que causaran una
afectacin posterior. Los honorarios profesionales van entre el 2% y 8% de la
utilidad que se genere por concepto de la venta de los lotes. Cuando se trata de
empresas inmobiliarias, se cobra una tarifa fija en base a acuerdos previamente
establecidos.

Qu dice la norma en relacin a divisiones ilegales?

El COOTAD establece que quien procediere al fraccionamiento total o parcial de un
inmueble situado en el rea urbana o de expansin urbana, con fines comerciales,
sin contar con la respectiva autorizacin o recibiere u ordenare recibir cuotas y/o
anticipos en especie o en dinero por concepto de comercializacin del mismo,
incurrir en delito de estafa tipificado en el Cdigo Penal. La municipalidad afectada
aplicar las sanciones econmicas y administrativas previstas en la ley y en las
respectivas ordenanzas.
Qu hace el Municipio de Quito en estos casos?
La municipalidad est permanentemente regularizando barrios ilegales, en aras de
beneficiar a las personas all asentadas, muchas de ellas por ms de 15, 20, 30
aos. Lastimosamente estas lotizaciones no cuentan con servicios bsicos, accesos
de vas, ni ttulo que acredite a sus habitantes como dueos del inmueble.
Finalmente, si la teora del proceso es tan difana, por qu demoran
tanto los trmites municipales?
Los trmites de subdivisin generalmente responden a negocios que generan
responsabilidad con compradores, bancos, fideicomisos, propietarios, etc. Sucede a
menudo que enfrentamos la necesidad de hacer planos modificatorios, cambios de
transferencia de dominio, levantamiento del patrimonio familiar o cualquier otra
eventualidad que produce demora en los trmites. Con frecuencia se pierden
documentos, se traspapelan certificados, se caduca el certificado de gravmenes,
etc.
Se puede evitar estas demoras?
El sistema municipal es muy complejo. Cuando se ingresa una carpeta es de
esperar que la atencin sea rpida, sin trabas ni dilaciones, y que sea revisada por
un profesional competente. Por el nmero de trmites que manejan y por falta de
un seguimiento interno adecuado, el despacho oportuno de los procesos genera
retraso y, lastimosamente, corrupcin
Para mejor entendimiento de nuestros lectores, pasemos a definir ciertos
trminos y conceptos que se han mencionado en la entrevista.
Qu es zonificacin?
El Plan de Uso y Ocupacin de Suelo (PLUOS), considera la zonificacin que es la
distribucin de la ciudad en rea urbana o rural, y establece las reas mnimas en
las que se puede fraccionar un lote. El Informe de Regulacin Metropolitana (IRM)
permite conocer cul es el tamao mnimo de lotes.
Cmo se obtiene el IRM?
Se lo obtiene en la pgina web del Municipio o por ventanilla en la Administracin
Zonal, indicando el nmero de predio, nombre y cdula del propietario. Este
documento contiene la ubicacin, metraje del lote, avalo catastral, tamao mnimo
para la subdivisin, coeficiente de ocupacin de suelo (COS), etc.
Qu significa venta de lotes en derechos y acciones?
Vender en derechos y acciones quiere decir vender un pedazo de terreno. Un lote es
un cuerpo cierto que constituye el 100% de una propiedad y se puede dividir en
porcentajes. Este tipo de divisin no tiene limitacin jurdica y cada persona tendr
su escritura con el porcentaje de la propiedad que le corresponda. Por ejemplo,
cuando marido y mujer son dueos de una propiedad, esta les pertenece en partes
iguales, es decir que en derechos y acciones cada uno tiene un 50%. Cada uno
podra vender o donar lo que desee, un 10% por ejemplo, a un tercero.
Cmo se legaliza esta figura?
Con los permisos correspondientes para la divisin. Mientras son copropietarios
conviven sin ningn problema no pasa nada, pero cuando alguno quiere formalizar
su propiedad, hacer un cerramiento, o venderla, se debe fraccionar el terreno y
regularizarlo de acuerdo al tamao del lote mnimo establecido en el uso del suelo.
De no cumplirse con esta norma, la venta en derechos y acciones tambin puede
conllevar un tema penal. Adems, si la divisin no est legalizada, quien vende bajo
esta modalidad puede ser juzgado por estafa, bien sea por la persona que adquiri
el terreno en derechos y acciones, o por el propio Municipio.
Cmo se maneja la subdivisin en caso de herencias?
Si bien la Ordenanza 0172 reconoce el fraccionamiento por efecto de una herencia,

aduce que el procedimiento debe respetar el uso de suelo, la zonificacin, el terreno

mnimo, entrega del 10% de reas verdes al Municipio, revisin de planos, georeferenciar la propiedad, etc.
A qu se refiere con predios ecolgicos?
Al recurso natural no renovable. Son manglares, humedales, pramos, bosques
primarios, zona de playas y bahas, donde no se puede hacer obras civiles,
edificaciones, ni vas. Hay propiedades mixtas: un mismo terreno puede tener una
zona urbanizable junto a un bosque protector. En la zona protegida se puede dividir,
pero no se puede edificar. En el mejor de los casos se podra permitir una
edificacin, pero se debe tomar las debidas precauciones para no afectar el entorno
ni el medio ambiente. Esto viene especificado en el IRM y es de vital importancia
para quienes tienen haciendas.