SECTOR B

INDICE

1. INTRODUCCION
2. OBJETIVOS
1.1. OBJETIVOS GENERALES
1.2. OBJETIVOS ESPECIFICOS
3. METODOLOGIA
1.1. RUTA METODOLOGICA
1.2. CUADRO DE ANALISIS
1.3. CUADRO DE RECOLECCION DE DATOS
4. CRONOGRAMA
CAPITULO 1: METAS
1. RENTABILIDAD
1.1. CARACTERIZACION DE SUBSECTORES
1.2. SUBSECTORE(S) RENTABLE(S)
1.3. OFERTA Y DEMANDA SEGN CATEGORIA DE USOS
1.4. PRONOSTICO DE RENTABILIDAD
1.5. TIPOLOGIA RENTABLE DE OFICINAS Y TIENDAS
1.6. USOS COMPLEMENTARIOS RENTABLES
1.7. DOS USOS MIXTOS RENTABLES
2. SOSTENIBILIDAD
2.1. ECO-AMIGABLE
CAPITULO 2: HECHOS
1. DOS TERRENOS
1.1. ASPECTOS CONTEXTUALES
1.2. POSIBLES AMBIENTES
BIBLIOGRAFIA
ANEXOS

SECTOR B

1.

INTRODUCCION

El presente trabajo consiste en obtener un programa

arquitectnico ms rentable y
sostenible, para lo cual hemos seguido una programacin , es decir una serie de pasos
que consiste en la recoleccin y anlisis de datos pertinentes para concluir en
resultados (Segn la teora de White Introduccin a la Programacin
Arquitectnica)
Para ello la clase pasada hemos logrado presentar todos los subcomponentes
establecidos en nuestra ruta metodolgica, como son:
Caracterizacin de subsectores bajo la perspectiva rentable
Oferta y demanda segn categora de usos
Perfil de usuario
Pronostico de rentabilidad
Tipologa rentable de tiendas y oficinas
Usos complementarios
Dos usos mixtos
Sostenibilidad
Dos terrenos
Aspectos contextuales
Posibles ambientes
Dos listas de ambientes con reas
Aspectos funcionales y espaciales
Sistema constructivo
Materiales
Estructura
Aspectos constructivos y estructurales
2 montos de inversin y de venta
Preceptos
Conceptos (eleccin del programa ms rentable y sostenible)
De lo cual se obtuvo que nuestro subsector rentable era el sector 2 formado por la av.
Larco tramo O.R. Ovalo Larco, llegando a elegir dos usos mixtos basados en la oferta,
demanda y el pronstico de rentabilidad, como son: centro empresarial y tiendas ,
hotel*** y residencial, y el otro uso era centro empresarial, clinica HII, hotel***, para lo
cual escogimos dos terrenos que son: actual Sebstian y actual Rockys cada uno con

SECTOR B

sus usos respetivamente. Segn el clculo de rentabilidad de los dos programas, resulto
que el programa ms rentable es el del Sebstian con un 39%, mientras que el otro
programa tena 32%. Debido a esto se haba elegido el programa del Sebstian.
Ante la exposicin de la clase pasada presentada como PRE-entrega,
algunos errores, los cuales los corregimos y presentaremos el da de hoy:

tuvimos

1. La eleccin de los dos subsectores

-

Corregir la ponderacin dada a los subsectores, darle a cada indicador una

ponderacin dependiendo de su peso.

2. Corregir los clculos en el pronstico de rentabilidad

3. Estudiar casos anlogos de clnicas respecto a los ambientes que se alquilan.
4. Profundizar en el estudio de la normativa de establecimientos de salud.
5. Justificar si los estacionamientos se venden en su totalidad a favor de la
inmobiliaria
6. Estudiar casos anlogos de centro de convenciones
7. Mostrar conclusiones para cada subcomponente
Debido a estos cambios algunos resultados del trabajo se vern afectados. Esperamos
el trabajo sea entendible.

ATTE: EL GRUPO PROGRAMADOR

SECTOR B

2.

OBJETIVOS

1. OBJETIVOS GENERALES

Desarrollar y consolidar la capacidad del alumno para la Programacin

Arquitectnica, de un edificio, cuyo diseo sea de mediana
complejidad.

2. OBJETIVOS ESPECIFICOS

Formular un Programa Arquitectnico, considerando las experiencias

propias y la de otros grupos, del trabajo precedente de curso,
desarrollada en la Unidad de Introduccin al Programa Arquitectnico
de acuerdo al escenario asignado del Anexo I.

SECTOR B

3.

METODOLOGIA
1.1.

RUTA METODOLOGICA

SECTOR B

1.2.

COMPONENTES

CUADRO DE ANALISIS

SUB-COMPONENTES

CARACTERIZACIN DE SUBSECTORES

SUBSECTOR(ES) RENTABLE(S)

OFERTA Y DEMANDA SEGN CATEGORIA

DE USOS
PERFIL DEL USUARIO

METAS

PRONOSTICO DE RENTABILIDAD

TIPOLOGIA RENTABLE DE OFICINAS Y

TIENDAS
USOS COMPLEMENTARIOS RENTABLES

DOS USOS MIXTOS RENTABLES

RENTABILIDAD
ACCESIBILIDAD
DIVERSIDAD DE USOS
ASOLEAMIENTO
ORIENTACION
ESPACIOS EXTERIORES PROTEGIDOS
DEL SOL Y VIENTOS (preceptos)
ACCESO PARA TODO TIPO DE
USUARIO (preceptos)
FLEXIBILIDAD DEL PROGRAMA
(preceptos)
CONSERVAR LA VEGETACION
EXISTENTE
IMPACTO SOBRE EL ENTORNO
INMEDIATO

SERVICIOS DE PROXIMIDAD AL
ENTORNO
SOSTENIBILIDAD

INDICADORES
COSTO M2 DEL SUELO
COSTO M2 DE VENTA
COSTO M2 DE ALQUILER
N DE RUTAS DE TRANSPORTE
TIPO DE TRANSPORTE (ACCESIBILIDAD)
N DE TERRENOS DISPONIBLES
ALTURA DE EDIFICACION DE LAS ZONAS
COEFICIENTE DE EDIFICACION DE LAS ZONAS
NIVEL DE PREFERENCIA DEL USUARIO RESPECTO A LA ZONA DESEABLE
NIVEL DE PREFERENCIA DEL USUARIO RESPECTO AL PRECIO DE VENTA
POR M2
MAYOR RANGO DE GANANCIA ENTRE EL COSTO DE SUELO Y COSTO
DE VENTA
GRADO DE CERCANIA A VIAS CON MAYOR TRANSPORTE PUBLICO
MAYOR ALTURA DE EDIFICACION
MAYOR COEFICIENTE DE EDIFICACION
MAYOR PORCENTAJE DE PREFERENCIA DEL USUARIO RESPECTO A LA
ZONA DESEABLE
% DE USOS PREDOMINANTES
TIPO DE ACTIVIDAD PREDOMINANTE
DEFICIT O SUPERAVIT DE ACTIVIDADES
TIPOS DE NECESIDADES SEGN ACTIVIDADES
INGRESOS ECONOMICOS
% DE OCUPABILIDAD
CANTIDAD DE INVERSIN
% DE GANANCIA
REA TIL COMERCIAL
TIEMPO DE RECUPERACION
MAYOR PORCENTAJE DE GANANCIA
GRADO DE OFERTA
GRADO DE DEMANDA
MAYOR PORCENTAJE DE GANANCIA
GRADO DE OFERTA
GRADO DE DEMANDA
% DE OCUPACION DE CADA USO
CANTIDAD DE INVERSIN
% DE GANANCIA
% MAXIMO DE GANANCIA
GRADO DE CERCANIA A VIAS CON MAYOR TRANSPORTE PUBLICO
SECCION DE VIAS
GRADO DE COMPATIBILIDAD DE USOS
TIPO DE ACTIVIDADES
GRADO DE INSIDENCIA SOLAR
GRADO DE DIRECCION DEL VIENTO
NIVEL DE ACCESOS Y CIRCULACIONES ADECUADA PARA
DISCAPACITADOS

GRADO DE ADAPTABILIDAD DE AMBIENTES

GRADO DE CONSERVACION DE VEGETACION EXISTENTE
NUMERO Y TIPO DE SERVICIOS EXISTENTES

GRADO DE ADAPTABILIDAD DE LOS CRITERIOS

SECTOR B

DOS TERRENOS

ASPECTOS CONTEXTUALES

POSIBLES AMBIENTES
HECHOS

DOS CUADROS DE AMBIENTES CON REAS

ASPECTOS FUNCIONALES Y ESPACIALES

SISTEMA CONSTRUCTIVO
MATERIALES
ESTRUCTURA
ASPECTOS CONSTRUCTIVOS Y ESTRUCTURALES

PRESUPUESTO ESTIMADO DE DOS PROGRAMAS

PRECEPTOS

UBICACIN RENTABLE DE ALGUNOS AMBIENTES

MAXIMA EXPLOTACION DEL AREA COMERCIAL
CUADRO DE AMBIENTES CON AREAS
APROVECHAMIENTO DE CONDICIONANTES
CONTEXTUALES
MXIMA % DE GANANCIA

DIMENSIONES EXACTAS DE TERRENOS

COSTO M2 DEL SUELO
COSTO DE DEMOLICION
COSTO M2 DE VENTA
% DE GANANCIA
GRADO DE CERCANIA A VIAS CON MAYOR
TRANSPORTE PUBLICO
MAYOR COEFICIENTE DE EDIFICACIN
MAYOR ALTURA DE EDIFICACIN
NIVEL DE CERCANIA A PARQUES
CANTIDAD Y TIPO DE PROBLEMAS
CONTEXTUALES
CANTIDAD Y TIPO DE POTENCIALES
CONTEXTUALES
TIPOS DE ACTIVIDADES SEGN USUARIOS
TIPOS DE ACTIVIDADES Y AMBIENTES SEGN
MODELOSS ANALOGOS
DIMENSIONES DEL MOBILIARIO
CANTIDAD Y REAS MNIMAS DE AMBIENTES
% DE CIRCULACION VERTICAL Y HORIZONTAL
CANTIDAD DE ESTACIONAMIENTOS POR USO
TIPO DE FLUJOS
NIVEL DE ORGANIZACIN DE AMBIENTES Y
ZONAS
CAPACIDAD PORTANTE
COSTO DE M2 DE SISTEMA CONSTRUCTIVO
ALTURA DE EDIFICACIN
REQUERIMIENTOS SEGN RNE
COSTO M2 SUELO
COSTO M2 DE VENTA
CANTIDAD DE INVERSION
% DE GANANDIA
% DE GANANCIA
%DE CIRCULACION
AREA UTIL COMERCIAL
COSTO M2 DE VENTA

CONCEPTOS ALTERNATIVOS
CONCEPTOS

PROYGRAMA MAS RENTABLE Y SOSTENIBLE

SECTOR B

1.3.

CUADRO DE RECOLECCION DE DATOS

INDICADORES

FUENTE DE DATOS

METODOLOGIA

ENCARGADO

VISITA DE CAMPO
PLANO DE USOS DE
SUELO
REGLAMENTO DE
ZONIFICACION
PERITO TASADOR
INMOBILIARIAS
PLANO DE VAS
PLANO DE
ZONIFICACION

RECORRIDO DE CAMPO
ENTREVISTAS
RECOLECCIN Y ANLISIS DE
INFORMACIN

CARRANZA NINAQUISPE
ALEX

RESULTADOS DE LA
CARACTERIZACION DE
SUBSECTORES

ANALISIS COMPARATIVO

TODOS

TIPO DE ACTIVIDAD PREDOMINANTE

DEFICIT O SUPERAVIT DE ACTIVIDADES
% DE USOS PREDOMINANTES

VISITA DE CAMPO,
PLANO DE USO DE SUELO,
DATOS ESTADISTICOS

RECORRIDO DE CAMPO
ANALISIS DE INFORMACION
ENTREVISTAS

RODRIGUEZ LEON MARCO

TIPOS DE NECESIDADES SEGN

ACTIVIDADES
INGRESOS ECONOMICOS
% DE OCUPABILIDAD
CANTIDAD DE INVERSIN
% DE GANANCIA
REA TIL COMERCIAL
TIEMPO DE RECUPERACION

VISITA DE CAMPO,
PLANO DE USO DE SUELO,
DATOS ESTADISTICOS

RECORRIDO DE CAMPO
ANALISIS DE INFORMACION
ENTREVISTAS

RODRIGUEZ LEON MARCO

CASOS ANALOGOS

RECORRIDO DE CAMPO
ENTREVISTAS
RECOLECCIN Y ANALISIS DE
INFORMACION

CASAMAYOR QUIROZ MERLY

MAYOR PORCENTAJE DE GANANCIA

GRADO DE OFERTA
GRADO DE DEMANDA

RESULTADO DEL
PRONOSTICO DE
RENTABILIDAD

ANALISIS COMPARATIVO

TODOS

MAYOR PORCENTAJE DE GANANCIA

GRADO DE OFERTA
GRADO DE DEMANDA

RESULTADO DEL
PRONOSTICO DE
RENTABILIDAD

ANALISIS COMPARATIVO

TODOS

% DE OCUPACION DE CADA USO

CANTIDAD DE INVERSIN
% DE GANANCIA

INMOBILIARIA
MODELOS ANALOGOS

ENCUESTA
RECOLECCIN, CALCULO Y
ANLISIS DE INFORMACIN

CASTILLOSO REYNOSO
ROMARIO

RESULTADOS DE LOS
INDICADORES
ANTERIORES

ANALISIS

TODOS

GRADO DE CERCANIA A VIAS CON

MAYOR TRANSPORTE PUBLICO
SECCION DE VIAS

PLANO DE VIAS
PLANO DE SECCION VIAL
DATOS DE CAMPO

RECORRIDO DE CAMPO
ANALISIS DE INFORMACION

VITES APONTE ALEXANDER

GRADO DE COMPATIBILIDAD DE USOS

TIPO DE ACTIVIDADES

PLANO DE
ZONIFICACION

RECORRIDO DE CAMPO
ANALISIS DE INFORMACION

LUJAN DARWING
CORRALES

GRADO DE INSIDENCIA SOLAR

GRADO DE DIRECCION DEL VIENTO

DATO DE CAMPO

RECORRIDO DE CAMPO
ANALISIS DE INFORMACION

TODOS

RNE, NEUFERT

ANALISIS OBJETIVO

CARRANZA NINAQUISPE
ALEX

PEQUEO MANUAL DE
PROYECTO SOSTENIBLE

ANALISIS OBJETIVO

TODOS

COSTO M2 DEL SUELO

COSTO M2 DE VENTA
COSTO M2 DE ALQUILER
N DE RUTAS DE TRANSPORTE
TIPO DE TRANSPORTE (ACCESIBILIDAD)
N DE TERRENOS DISPONIBLES
ALTURA DE EDIFICACION DE LAS ZONAS
COEFICIENTE DE EDIFICACION DE LAS
ZONAS
NIVEL DE PREFERENCIA DEL USUARIO
RESPECTO A LA ZONA DESEABLE
NIVEL DE PREFERENCIA DEL USUARIO
RESPECTO AL PRECIO DE VENTA POR M2
MAYOR RANGO DE GANANCIA ENTRE EL
COSTO DE SUELO Y COSTO DE VENTA
GRADO DE CERCANIA A VIAS CON
MAYOR TRANSPORTE PUBLICO
MAYOR ALTURA DE EDIFICACION
MAYOR COEFICIENTE DE EDIFICACION
MAYOR PORCENTAJE DE PREFERENCIA DEL
USUARIO RESPECTO A LA ZONA DESEABLE

% MAXIMO DE GANANCIA

NIVEL DE ACCESOS Y CIRCULACIONES

ADECUADA PARA DISCAPACITADOS
GRADO DE ADAPTABILIDAD DE AMBIENTES
GRADO DE CONSERVACION DE
VEGETACION EXISTENTE
NUMERO Y TIPO DE SERVICIOS EXISTENTES

SECTOR B

GRADO DE ADAPTABILIDAD DE LOS CRITERIOS

DIMENSIONES EXACTAS DE TERRENOS
COSTO M2 DEL SUELO
COSTO M2 DE VENTA
% DE GANANCIA
GRADO DE CERCANIA A VIAS CON
MAYOR TRANSPORTE PUBLICO
MAYOR COEFICIENTE DE EDIFICACIN
MAYOR ALTURA DE EDIFICACIN
NIVEL DE CERCANIA A PARQUES
CANTIDAD Y TIPO DE PROBLEMAS
CONTEXTUALES
CANTIDAD Y TIPO DE POTENCIALES
CONTEXTUALES
TIPOS DE ACTIVIDADES SEGN USUARIOS
TIPOS DE ACTIVIDADES Y AMBIENTES
SEGN MODELOSS ANALOGOS
DIMENSIONES DEL MOBILIARIO
CANTIDAD Y REAS MNIMAS DE
AMBIENTES
% DE CIRCULACION VERTICAL Y
HORIZONTAL
CANTIDAD DE ESTACIONAMIENTOS POR
USO
TIPO DE FLUJOS
NIVEL DE ORGANIZACIN DE AMBIENTES Y
ZONAS

PEQUEO MANUAL DE
PROYECTO SOSTENIBLE
PLANO DE
ZONIFICACIN
PLANO DE LOTIZACIN
PERITO TASADOR
PLANO DE VAS
CERTIFICADO DE
PARMETROS URBANOS
RREGLAMENTO
NACIONAL DE
EDIFICACIONES

TODOS

ENTREVISTAS
RECOLECCIN Y ANLISIS DE
INFORMACI

CARRANZA NINAQUISPE
ALEX

VISITA DE CAMPO
MODELOS ANLOGOS
VISITA DE CAMPO

NEUFERT
REGLAMENTO NACIONAL
DE EDIFICACIONES
MODELOS ANLOGOS

MODELOS ANLOGOS

CAPACIDAD PORTANTE
COSTO DE M2 DE SISTEMA CONSTRUCTIVO
ALTURA DE EDIFICACIN

UPAO (LABORATORIO DE
SUELO)
INMOBILIARIA
CERTIFICADO DE
PARMETROS URBANOS

REQUERIMIENTOS SEGN RNE

REGLAMENTO NACIONAL
DE EDIFICACIONES

COSTO M2 SUELO
COSTO M2 DE VENTA
CANTIDAD DE INVERSION
% DE GANANDIA

MANUAL DE
SOSTENIBILIDAD
INMOBILIARIA
VISITA DE CAMPO
MODELOS ANALOGOS

% DE GANANCIA
%DE CIRCULACION
AREA UTIL COMERCIAL
COSTO M2 DE VENTA

ANALISIS

REGLAMENTO NACIONAL
DE EDIFICACIONES
INMOBILIARIA
PERITO TASADOR
VISITA DE CAMPO
MODELOS ANALOGOS
PROGRAMA ELEGIDO

RECOLECCIN Y ANLISIS DE
INFORMACIN

RECORRIDO DE CAMPO
ENTREVISTAS
RECOLECCIN Y ANLISIS DE
INFORMACIN

TODOS

CASAMAOR QUIROZ MERLY

SECTOR B

4.

CRONOGRAMA

FECHA
ACTIVIDADES

SEPTIMA SEMANA

SEXTA SEMANA
1

10

11

DATOS DE CAMPO
DATOS ANALOGOS
DATOS GRAFICOS
DATOS NORMATIVOS
ANLISIS SITUACIONAL MEDIANTE INDICADORES
RENTABLES
IDENTIFICAR ZONAS COMPATIBLES CON
TIENDAS Y OFICINAS
CARACTERIZACIN DE SUBSECTORES
COMPARACIN
SUB SECTORES RENTABLES 1 Y 2
DATOS ESTADISTICOS
DATOS DE ENTREVISTAS
ESTUDIO DE MERCADO
OFERTA Y DEMANDA SEGN CATEGORIA DE
ESTABLECIMIENTOS
IDENTIFICAR
USUARIO
IDENTIFICAR % DE GANANCIA
PRONSTICO DE RENTABILIDAD
COMPARACION DE % DE GANANCIA
USOS COMPLEMENTARIOS RENTABLES
TIPOLOGIA RENTABLE DE OFICINAS Y TIENDAS
DETERMINACION DE PORCENTAJES POR USOS
DOS USOS MIXTOS RENTABLES
VERIFICACION DE RENTABILIDAD
RENTABILIDAD
CRITICA CALIFICADA 1
DATOS NORMATIVOS
PEQUEO MANUAL DE PROYECTO SOSTENIBLE
ELECCION DE CRITERIOS
SERVICIOS DE PROXIMIDAD (1.00 -1.04)
IMPACTO SOBRE EL ENTORNO INMEDIATO
(2.00 -2.05)
CONSERVAR VEGETACION (3.00 - 3.07)
ORIENTACIN (3.00 -3.05)
ASOLEAMIENTO (1.00 1.06)
DIVERSIDAD DE USOS (2.00 2.01)
ACCESIBILIDAD (1.00 1.03)
APLICACIN
SOSTENIBILIDAD
METAS
DATOS CAMPO
DATOS DE ENTREVISTAS
DATOS NORMATIVOS
EVALUACION DE POSIBLES TERRENOS
DOS TERRENOS
ANALISIS DE CUALIDADES O PROBLEMAS
ASPECTOS CONTEXTUALES
MODELOS ANALOGOS
DATOS ESTADISTICOS
ESTUDIO DE REQUERIMIENTOS DEL USUSARIO
POSIBLES AMBIENTES
CRITICA CALIFICADA 2

10

SECTOR B

FECHA
ACTIVIDADES

SEPTIMA SEMANA
7

10

OCTAVA SEMANA
11

12

13

14

15

16

QUINTA SEMANA
17

18

19

20

21

ESTUDIOS DE RNE Y CASOS ANALOGOS

ELABORACION DE FICHAS AMTROPOMETRICAS
DOS CUADROS DE AMBIENTES CON AREAS
ELABORACION DE ORGANIGRAMAS Y FLUJOGRAMAS
ASPECTOS FUNCIONALES Y ESPACIALES
DATOS NORMATIVOS
DATOS TOPOGRAFICOS
IDENTIFICACION DE CAPACIDAD PORTANTE
SISTEMA CONSTRUCTIVO
ANLISIS DE REQUERIMIENTOS
MATERIALES Y ESTRUCTURA
ESTUDIO DE RENTABILIDAD Y RNE
ASPECTOS CONSTRUCTIVOS Y ESTRUCTURALES
CALCULOS DE RENTABILIDAD
MONTOS DE INVERSION Y DE VENTA DE DOS
PROGRAMAS
EVALUACION
HECHOS
DATOS GENERALES
EVALUACION DE METAS Y HECHOS
ACCESO PARA TODO TIPO DE USUARIO
UBICACIN RENTABLE
MAXIMA EXPLOTACION DE AREA UTIL COMERCIAL
CUADRO DE AMBIENTES CON AREAS
ESPACIOS EXTERIORES PROTEGIDOS
ANALISIS DE APLICABILIDAD
FLEXIBILIDAD DEL PROGRAMA
APROVECHAMIENTO DE CONDICIONANTES
EVALUACION DE CRITERIOS
MAXIMO % DE GANACIA
ELABORACION
PRECEPTOS
EVALUACION Y ELECCION
PROGRAMA MAS RENTABLE Y SOSTENIBLE
ELABORACION
CONCEPTOS
PRE ENTREGA
REPLANTEO 1
CRITICA CALIFICADA 3
REPLANTEO 2
CRITICA CALIFICADA 4
REPLANTEO 3
ENTREGA FINAL
REPLANTEO 3
ENTREGA FINAL

11

SECTOR B

CAPITULO 1: METAS
12

SECTOR B

SECTOR OESTE DE TRUJILLO

Conformado por:

Los cedros
San isidro
Santa Ins
Barrio medico
La esmeralda
Covicorti

Santa Isabel
El alambre
Las capullanas
El trupal
Luis Albrecth
San Nicols
Av. Larco
Av. Ftima
Vista hermosa
San Andrs

Merced
Monserrate
Vista alegre
California
Huamn
El golf
Galeno
La perla
El recreo
Torres Araujo

13

SECTOR B

1. RENTABILIDAD
Tal como lo seala la ruta metodolgica de la pgina 5 para el anlisis de
rentabilidad caracterizaremos nuestro sector identificando la categora de
vas, adems del costo del terreno por m2, el costo de venta por m2 y el costo
de alquiler por m2, esto nos permitir subdividir nuestro SECTOR B en sub
sectores con caractersticas similares entorno a la rentabilidad para
posteriormente elegir subsector(s) ms rentable(s).
Despus de obtener el subsector(s) ms rentable(s), tal como lo seala la ruta
metodolgica realizamos un estudio de mercado referente a establecimientos
de Hospedaje, salud y centro de convenciones tambin se procede a realizar
el mismo proceso de anlisis de estudio de mercado referente a tiendas y
oficinas.
Luego de este proceso de Estudio de mercado nos lleva al subcomponente
Oferta y Demanda e identificamos, el Perfil del usuario
Llegamos a identificar el mayor porcentaje de ganancia de casos anlogos
para establecer un pronstico de Rentabilidad.
1.1. CARACTERIZACION DE SUBSECTORES

ZONA COMERCIAL
LOTE
MINIMO

ALTURA
DE
EDIF.(1)

ZONIFICACION

NIVEL DE
SERVICIO

ZONA DE
COMERCIO
VECINAL
(CV)

Vecindad y
barrio
Hasta 7,500
hab.

Resultado
de diseo

1.5
(a+r)

ZONA DE
COMERCIO
ZONAL
(CZ)

Sector y
distrito
Hasta
150,000hab.

450m2

1.5
(a+r)

ZONA DE
COMERCIO
ESPECIALIZADO
(CE)

Distrital

450m2

1.5
(a+r)

ZONA DE
COMERCIO
METROPOLITANO
(CM)

Metropolitano
y regional

5,000m2

1.5
(a+r)

AREA LIBRE

No
aplicable
en
primeros
pisos y
suficiente
en pisos
superiores
para
iluminacin
y
ventilacin,
a juicio de
las
comisiones
tcnicas.

COEF.DE
EDIF.(2)

3.0

6.5

7.5

RESIDENCIAL
COMPATIBLE
(3)
RDM
Mx. 60%
del rea
techada
total
resultante
RDM
Mx. 50%
del rea
techada
total
resultante
RDM
Mx. 25%
del rea
techada
total
resultante

8.0

14

SECTOR B

ZONIFICACION

ZONA REGLAMENTACION ESPECIAL DE COMERCIO

NIVEL DE
SERVICIO

ZRE-C
Z(a)

LOTE
MINIMO

ALTURA
DE
EDIF.(1)

Resultado
de diseo

5 Pisos

Resultado
de diseo

1.5
(a+r)(1)

90.00ml

1.0
(a+r) (1)

ZRE-C
Z(d)

Sector y
distrito
Hasta
150,000
hab.

300m2

1.5
(a+r) (1)

ZRE-C
Z(e)

Sector y
distrito
Hasta
150,000
hab.

450m2

1.5
(a+r) (1)

ZRE-C
Z(b)

Sector

ZRE-C
Z(c)

AREA LIBRE

COEF.DE
EDIF.(2)

3.5

No
aplicable
en primeros
pisos y
suficiente
en pisos
superiores
para
iluminacin
y
ventilacin,
a juicio de
las
comisiones
tcnicas.

4.0

3.0

6.5

7.5

RESIDENCIAL
COMPATIBLE
(3)
RDM
Mx. 70% del
rea
techada
total
resultante
RDM
Mx. 50% del
rea
techada
total
resultante
RDM
Mx. 70% del
rea
techada
total
resultante
RDM
Mx. 50% del
rea
techada
total
resultante
RDM
Mx. 25% del
rea
techada
total
resultante

15

SECTOR B

ZONAS COMPATIBLES CON TIENDAS Y OFICINAS

INIDIICADORES DE RENTABILIDAD PARA LA

CARACTERIZACION DE SUBSECTORES

REGLAMENTCION ESPECIAL DE COMERCIO

16

SECTOR B

COSTO M2DE SUELO

COSTO M2 DE VENTA

TERRENOS DISPONIBLES

SUBSECTOR 1: ZRE-CZ (b)

ALTURA DE EDIFICACION
1.5 (A+R)(1)

COEFICIENTE DE EDIFICACION
4.0

SUBSECTOR 2: ZRE-CZ (d)

ALTURA DE EDIFICACION
1.5 (A+R)(1)

COEFICIENTE DE EDIFICACION
6.5

17

SECTOR B

SUBSECTOR 3: ZRE-CZ(a)

ALTURA DE EDIFICACION
5 PISOS

COEFICIENTE DE EDIFICACION
3.5

SUBSECTOR 4: ZRE-CZ (a)

ALTURA DE EDIFICACION
5 PISOS

COEFICIENTE DE EDIFICACION
3.5

18

SECTOR B

ZONA COMERCIAL
SUBSECTOR 5: CZ
ALTURA DE EDIFICACION
1.5(A+R)

COEFICIENTE DE EDIFICACION
6.5

SUBSECTOR 6: CZ
ALTURA DE EDIFICACION
1.5(A+R)

COEFICIENTE DE EDIFICACION
3.0

SUBSECTOR 7: CZ
ALTURA DE EDIFICACION
1.5(A+R)

COEFICIENTE DE EDIFICACION
6.5

19

SECTOR B

SUBSECTOR 8: CZ
ALTURA DE EDIFICACION
1.5(A+R)

MICROS

COEFICIENTE DE EDIFICACION
3.0

N DE RUTAS DE TRANSPORTE Y TIPO DE TRANSPORTE

LEYENDA
COLECTIVOS

COMBIS

20

SECTOR B

21

SECTOR B

Despus de identificar el tipo de va para reconocer el tipo de transporte que

circula en estas vas se reconocen el nmero de rutas que coinciden con
nuestros 8 corredores propuestos y sus lmites propiamente dicho, es decir vas
que pasan directamente por nuestro corredor y las vas que delimitan los
corredores para identificar la cantidad de rutas y la cercana a vas
pertinentes, para reconocer que vas pueden aumentar la calidad del
proceso de eleccin del subsector rentable y la eleccin de dos terrenos
rentables.

IMAGEN: ELABORACION PROPIA

FUENTE: PLANO RUTAS DE TRANSPORTE (PLANDET)

En la imagen se describe la cantidad de rutas que pasan por los corredores y

por las vas que delimitan los corredores y son sumadas para obtener el
nmero de rutas que pasan por el subsector rentable.

TIEMPO ESTIMADO DE LLEGAR AL SUBSECTOR

La tabla nos muestra donde tiene que ir ms el cliente a las oficinas y el mayor
porcentaje esta en Trujillo 27% seguido de El Porvenir y La Esperanza con 16% y
dejando con menor porcentaje de 5% a Primavera, Bs.Aires, Huanchaco, El
Milagro, Moche, Florencia, Monserrate y La Sierra.

22

LA SIERRA

TRUJILLO
I

I
II

MONSERRATE

FLORENCIA

MOCHE

EL MILAGRO

BS. AIRES

PRIMAVERA

ESPERANZA
I

HUANCHACO

1
2
3
5
6
7

PORVENIR

SUBSECTOR

SECTOR B

II

III
I

I
TOTAL

FUENTE DE TRABAJO

NIVEL DE PREFERENCIA DE USUARIOS

Es necesario realizar este proceso para determinar indicadores de % de

preferencia del usuario respecto al costo de m2 de venta y el % de preferencia
del usuario respecto al lugar.

EN CUAL DE LOS SIGUIENTES LUGARES LE GUSTARIA

QUE ESTE UBICADA SU OFICINA?

5%
12%
5%

7%
34%

16%
19%

2%
AV. LARCO

AV. OESTE ( POR LA CORTE )

AV. HUSARES DE JUNIN

MANUEL SOANE

AV. ESPAA ( POR LA OR )

FRENTE AL MALL ( POR SAGA )

CERCA A UPAO

AV. AMERICA SUR

23

SECTOR B

El mayor porcentaje es el 34% los cuales desearan tener oficinas y

tiendas en la Av. Larco.

Seguido del 19% que desearan tener oficinas y tiendas en la Av.

Amrica Oeste ( Por la corte )

El 5% deseara tener oficinas y tiendas en Hsares de Junn y cerca de la

Upao, y el 0% en la calle Manuel Soane.

CUAL DE LOS SIGUIENTES PRECIOS ESTA DISPUESTO A

PAGAR POR M2?
11%
34%
28%

27%

2100- 2500

1700 - 1900

1300

Menos de 1300

La mayora de personas encuestadas estn dispuestos a pagar entre

$2100 - $2500 por m2 siendo el 34%, seguido del 28% que estaran
dispuestos a pagar $1300 por m2.

El porcentaje menor es 11% el cual indica que pueden pagar menos de

$1300 por m2.

RETIROS

RETIROS

SUBSECTOR1:ZRE-CZb
AV.AMERICA OESTE
AV.JESUS DE NAZARETH
SUBSECTOR 2:ZRE-CZd
AV. LARCO HERRERA
SUBSECTOR 3: ZRE-CZa
AV.HUSARES DE JUNIN
SUBECTOR 4: ZRE-CZa
CALLE MANUEL SOANE
SUBSECTOR 5: CZ
PARTE DE LA AV.ESPAA

AVENIDA

CALLE
(Transversales)

3m

2m

3m

2m

3m

2m

3m

2m

3m

2m

24

SECTOR B

SUBSECTOR 6: CV
(Alrededor de la UPAO)
AV. AMERICA SUR PROLONG.CESAR
VALLEJO
SUBSECTOR 7: CZ
Parte de la AV.AMERICA DEL SUR
SUBSECTOR 8:
CV
Frente al Mall
3m
2m
(Parte SAGA)
AV. AMERICA
OESTE

3m

2m

3m

2m

CARACTERIZACION DE SUBSECTORES BAJO LA PERSPECTIVA

RENTABLE

25

SECTOR B

26

SECTOR B

1.2. SUBSECTORE(S) RENTABLE(S)

Cuadro de ponderacin con respecto a los indicadores de rentabilidad
analizados y comparados entre los 8 subsectores
INDICADOR

ALTURA DE EDIFICACION

COEFICIENTE DE
EDIFICACION

N DE RUTAS Y TIPO DE
TRANSPORTE

N TERRENOS DISPONIBLES

RETIROS

TIEMPO ESTIMADO DE
LLEGADA

% DE PREFERENCIA DEL
USUARIO RESPECTO Al
COSTO m2 DE VENTA

% DE PREFERENCIA DEL
USUARIO RESPECTO AL
LUGAR

TOTAL

47

60

30

26

44

43

52

35

COSTO VENTA
POR M2 / COSTO DE SUELO
POR M2
COSTO ALQUILER
POR M2

Puntaje en base a criterios de rentabilidad

Valor:
8 6 puntos: puntaje ptimo
4 3 puntos; puntaje regular
1 puntos: puntaje deficiente
EL SUBSECTOR ELEGIDO ES EL NMERO 2, POR TENR EL MAYOR PUNTAJE DE
INDICADORES RENTABLES.

27

SECTOR B

CONCLUSIONES

Conocer las zonas compatibles con tiendas y oficinas nos sirve para
limitar las zonas de estudio; y no perder tiempo estudiando zonas que
no nos sirven porque no se permiten construir los usos ya mencionados.

Se identificaron 8 subsectores ubicados en corredores comerciales, segn su

compatibilidad con el plano de zonificacin.

o
o
o
o
o
o
o
o
o
o

Luego a estas zonas se le va a aplicar una serie de indicadores

rentables:
Costo m2 del suelo
Costo m2 de venta
Costo m2 de alquiler
N de rutas de transporte
Tipo de transporte (accesibilidad)
N de terrenos disponibles
Altura de edificacin de las zonas
Coeficiente de edificacin de las zonas
Nivel de preferencia del usuario respecto a la zona deseable
Nivel de preferencia del usuario respecto al precio de venta por m2

Los cuales nos ayudaron a identificar la zona ms rentable.

o
o
o

Para poder elegir el subsector rentable se hizo un cuadro de

ponderacin el cual nos ayud cuantificar cada subsector segn su
valor rentable, ah se consider:
El mayor resultado de costo m2 de venta / costo m2 de suelo
Mayor coeficiente de edificacin y la mayor accesibilidad
Estos indicadores nos permitirn saber si la ganancia es buena, mientras
que el coeficiente mayor nos ayudara a predecir que mientras ms
vendemos ms ganamos y adems se reduce el costo del terreno.
Esto se ver contrastado con las preferencias del usuario, es decir
donde quisiera el usuario tener una oficina o cuanto estara dispuesto a
pagar por m2.

Una vez identificado el subsector rentable, es decir el que tenga mayor

puntaje, podemos empezar a estudiar la oferta y demanda.

28

SECTOR B

1.3. OFERTA Y DEMANDA SEGN CATEGORIA DE USOS

ESTUDIO DE MERCADO REFERENTE A OFICINAS

OFERTA DE OFICINAS DE MEDIANA Y GRAN EMPRESA EN LA CIUDAD DE TRUJILLO

MEDIANA Y GRANDES EN LA CIUDAD DE TRUJILLO

Empresas que alquilan viviendas adaptadas para oficinas: 182

Empresas que alquilan oficinas: 90
Empresas que tienen oficinas propias: 25
TOTAL DE EMPRESAS: 297

PROBABILIDAD DE COMPRA DE OFICINAS

Empresas que desean adquirir una oficina propia: 229

Empresas que no desean adquirir una oficina propia: 43
Total de empresas que alquilan: 272

29

SECTOR B

DEMANDA
La deficiencia importante no solo en el sector sino en toda la ciudad es el
albergue de empresas.
Gran oferta de empresas medianas y grandes que estn dispersas o en su
defecto no tienen un lugar donde se administre el negocio.
Se debe proyectar una edificacin genere una integracin empresarial.

CONCLUSIONES
De los datos de campos se obtuvo que un 91% de las oficinas de la ciudad de
Trujillo sean alquiladas:
o

El 61% alquilan viviendas adaptadas a oficinas (en muchos casos

departamentos o casas), de esto deducimos que hay un gran
nmero de empresas que ofertan sus servicios sin contar con la
infraestructura requerida.

Tambin es importante saber que el 84% de las empresas que alquilan si estn
dispuestas a adquirir oficinas que sean adecuadas y que es tener una zona
atractiva.
Es importante mencionar que la cmara de comercio tambin tiene en sus
planes un proyecto de centro empresarial

30

SECTOR B

1.4. PRONOSTICO DE RENTABILIDAD

1.5. TIPOLOGIA RENTABLE DE OFICINAS Y TIENDAS

EDIFICIOS DE
OFICINAS

DATOS

rea del terreno : 376 m2

rea techada : 1500 m2
Nmero de oficinas: 8 de
145m2 a $ 175 000 cada una
=$ 1 400 000
1 local comercial de 250m2 a
$250 000
10 estacionamientos a $5000
c/u: $500 000

COSTO TOTAL
(COSTO DE
TERRENO + COSTO
DE
CONTRUCCIN)

Costo del terreno : $ 639 200

Costo por construccin: : $ 600
000
1 Ascensor: $ 20 000
Construccin stano
376*450$=$169 200
Costo total: $ 1 428 400

GANANCIA
(COSTO VALOR
DE VENTA )

RENTABILIDAD

34%

rea del terreno : 760 m2

rea techada : 2689 m2
Nmero de oficinas: 17
oficinas de 110 m2 = $4 114
000
1 Local comercial de 465 m2
a $1 023 000

Costo del terreno : $1 292 000

Costo por construccin: :$1
200 000
Costo Total: : $3 124 200

Venta: $ 2 150 000

Ganancia : $ 721 600
rea til :88%
Tiempo de recuperacin: 1
AO Y DOS MESES

Venta: $5 137 000

Ganancia : $ 2 012 800
rea til : 76%
Tiempo de recuperacin: 1
AO Y MEDIO
40%

En el sector hay presencia de oficinas de mediana y gran

empresa como: seguros pacifico, esika, pro futuro, oficinas
para corporaciones, claro, ban bif, afp integra.
Analizando dos casos de oficinas de mediana y gran
empresa, es que obtenemos:

AMBOS CASOS ESTAN OCUPADOS AL 100%

En el caso 1 hay una rentabilidad de 34%, incluyendo ascensor y
estacionamiento, aunque haya un stano con estacionamientos la
rentabilidad no ha disminuido mucho en comparacin al caso 2 que no
cuenta con estacionamientos y ascensor.
Esto se debe a que las plazas de estacionamiento han sido vendidas, y los
estacionamientos al pblico ocupan el retiro.

31

SECTOR B

PERFIL DEL USUARIO

USUARIO
NECESIDADES
ESPECIFICO
AMBIENTES DE
TRABAJO
ADECUADOS, E
CUANTO A ARE
Y CONFORT
OFICINAS QUE
EJECUTIVO DEL
SEAN
SGMENTO DE
ACCCESIBLES
MEDIANA
DESDE
EMPRESA
DIVERSOS
PUNTOS DE LA
CIUDAD
SEGURIDADA DE
SU ENTORNO
ESPACIOS DE
RECREACION
AMBIENTES DE
TRABAJO
ADECUADOS,
EN CUANTO A
AREA Y
CONFORT
OFICINAS QUE
EJECUTIVO DEL
SEAN
SEGMENTO DE
ACCESIBLES
GRAN EMPRESA
DESDE
DIVERSOS
PUNTOS DE LA
CIUDAD
SEGURIDAD DE
SU ENTORNO
ESPACIOS DE
RECREACION

INGRESOS
ANUALES

INGRESOS
MENSUALES

-25,000,000

2,083,333

+25,000,000

+3,000,000

32

SECTOR B

CONCLUSIONES

OFERTA Y DEMANDA PERFIL DEL USUARIO Y PRONOSTICO DE RENTABILIDAD DE

OFICINAS

Este estudio de mercado se bas en encontrar n trabajadores, ingresos

anuales, ingresos mensuales de todos los segmentos empresariales
dentro del subsector , para determinar si pueden pagar $2500 por m2
que es la determinante en nuestro sector rentable, el resultado fue que
el segmento de mediana y gran empresa pueden cubrir el costo de
$2500 por m2.

Adems consultamos a la cmara de comercio, fuente apropiada

acerca del segmento empresarial, la cual hace mencin de que el tipo
de empresas que ms se estn apoderando de Trujillo son las medianas
empresas. Y por eso quieren proponer un centro empresarial para
albergar a toda la oferta insatisfecha debido a la poca demanda de
oficinas adecuadas.

En el sector b hay 297 oficinas destinadas a mediana y grandes

empresas, de las cuales 272 empresas aun no tienen oficinas propias, y
segn encuestas el 84% manifiesta querer adquirir una propia. Por lo
tanto como no hay una demanda que cubra toda la oferta insatisfecha,
es que proponemos un edificio que albergue y que segn pronstico de
rentabilidad se puede ganar entre 34 a 40%, si queremos obtener
mayor rentabilidad, debemos tratar de explotar al mximo la rea til
comercial, proponiendo ms ambientes que se puedan vender.

El usuario enfocado a este segmento es el ejecutivo, quienes

manifestaron que les agradara tener un ambiente que sea adecuado
para trabajar.

DEBIDO A TODO LO MENCIONADO, ES QUE PROPONEMOS OFICINAS

DESTINADAS AL SEGMENTO DE MEDIANA Y GRAN EMPRESA.

33

SECTOR B

1.6. USOS COMPLEMENTARIOS RENTABLES

1.6.1 ESTUDIO DE MERCADO REFERENTE A HOSPEDAJE

PREFERENCIA DEL USUARIO RESPECTO A LAS CATEGORIAS

PREFERENCIA DE TIPO DE
ALOJAMIENTO TURISTA

TOTAL
%

PREFERENCIA DE TIPO DE
ALOJAMIENTO CORPORATIVO

TOTAL %

Casa de familiares, amigos

45

Casa de familiares, amigos

Alojamiento pagado

55

Alojamiento pagado

95

Hotel

29

Hotel

95

Hostal / Casa de hospedaje

26

Hostal / Casa de hospedaje

FUENTE: PROMPERU 2013

Segn datos de PROMPERU, el 55% de los usuarios TURISTAS TANTO NACIONALES

COMO EXTRANJEROS prefieren pagar por un hotel, de los cuales el 48% prefiere
un hotel de * y **, el 45% de *** y el 7% de **** y *****.
En el caso de del usuario CORPORATIVO, prefieres hoteles de ***, seguidos de
los de ****.

34

SECTOR B

OFERTA DE LOS ESTABLECIMIENTOS DE ALOJAMIENTO

2011

2012

2013

2014

N DE ESTABLECIMIENTOS

362

379

386

401

N DE HABITACIONES

5896

5993

6213

6441

N DE PLAZAS

10084

10382

10720

11159

Hasta el ao 2014 Trujillo cuenta con 401 hospedajes, los cuales sirven para
ABASTECER A 11159 PERSONAS POR DA.
Segn el anlisis, de 401 establecimientos de hospedaje en Trujillo solo el 25 %
(54) es de categora hotel.
De este 25% el 64% son hoteles ***, resultando un total de 37 hoteles, y el 11%
son Hoteles **** resultando un total de 2 hoteles en el distrito de Trujillo segn
MINCETUR.

35

SECTOR B

OFERTA Y DEMANDA DE HOSPEDAJES

INDICES OCUPACION 2014ENERO - JUNIO

HOSTAL DE 1 ESTRELLA
TNOH %

32.28

TNOC %

27.48

PPTN (DIAS)

1.15

PPTE (DIAS)

1.30

HOSTAL DE 2 ESTRELLAS
TNOH %

33.24

TNOC %

29.09

PPTN (DIAS)

1.22

PPTE (DIAS)

1.74

HOSTAL DE 3 ESTRELLAS
TNOH %

29.48

TNOC %

24.02

PPTN (DIAS)

1.47

PPTE (DIAS)

1.98
FUENTE: MINCETUR

HOTEL DE 2 ESTRELLAS
TNOH %

32.28

TNOC %

27.489

PPTN (DIAS)

1.40

PPTE (DIAS)

1.75

36

SECTOR B

HOTEL DE 3 ESTRELLAS
TNOH %

56.93

TNOC %

32.92

PPTN (DIAS)

1.74

PPTE (DIAS)

1.78
FUENTE: MINCETUR

Leyenda:
TNOH: Tasa Neta Ocupacin Habitacin
TNOC: Tasa Neta Ocupacin Cama
PPTN: Promedio Permanencia Turista Nacional
PPTE: Promedio Permanencia Turista Extranjero

CONCLUSIONES

Estos cuadros nos muestran porcentajes de ocupabilidad y promedios

permanencia en hostales y hoteles en el sector b.

Llegando a la conclusin que el hotel***, tiene un alto porcentaje de

ocupabilidad; a la vez tambin el hostal ** tiene un porcentaje alto en
cuanto a esta clasificacin., seguido del hotel ** y hostal **
OASIS HOSTAL **
N de habitaciones

20

Precio de habitacin

s/ 60

% de tasa ocupacional

25%

N de habitaciones ocupadas (da)

N de habitaciones ocupadas (mes)

150

Ingreso bruto (da)

5 x s/70 = s/300

Ingreso bruto (mes)

s/300 x 30 = s/9 000

Costos mes

s/7 090

Gastos de sueldos

s/5 050

Servicios

s/1 720

Mantenimientos
Ganancia

s/320
s/9 000 s/7 090 = s/1 910

% de rentabilidad

s/1 910 x 100/ s/7 090= 26.9%

37

SECTOR B

HOTEL CESARS ***

rea Total:

500 m2

N de habitaciones

30

Tipos de habitaciones (%)

simp. / dobl / Trip / semisuit /

matri.

Precio de habitaciones (soles)

135

% de tasa ocupacional

95%

N de habitaciones ocupadas
(da)
N de habitaciones ocupadas
(mes)

180

230

230

180

25
540

Ingreso bruto (da)

S/. 2 400

Ingreso bruto (mes)

S/. 72 000

Gastos de sueldos

S/. 12 000

Servicios

S/. 3 000

Mantenimientos

S/. 1 000

Gastos mensuales

S/. 16 000
SAL. DE EVEN / MEZANINE / BAR/
RESTAURANTE / PISCINA

Ambientes complementarios

COORPORATIVO (80 %)
TURISTA (20%)

Tipo de usuario
Ganancia
% DE RENTABILIDAD

S/. 72 000 S/. 16 000 = S/. 56 000

S/. 56 000 x 100 / S/. 16 000 = 35
%
FUENTE: CAMPO

HOTEL GRAN MARQUEZ ****

rea Total:

1650 m2

N de habitaciones

52

Tipos de habitaciones (%)

Precio de habitaciones (soles)

simple / doble / Triple / Suit

270
300
400
650

% de tasa ocupacional
N de habitaciones ocupadas
(da)

88%
26

N de habitaciones ocupadas
(mes)

780

Ingreso bruto (da)

S/. 4 000

Ingreso bruto (mes)

S/. 120 000

38

SECTOR B

Gastos de sueldos

S/. 18 000

Servicios

S/. 5 000

Mantenimientos

S/. 2 000

Gastos mensuales
Ambientes complementarios

S/. 30 000
SPA / PISCINA / GYM / BAR /
RESTAURANTE

Tipo de usuario

COORPORATIVO (75 %)
TURISTA (25%)

Ganancia

S/. 120 000 S/. 30 000 = S/. 90 000

% DE RENTABILIDAD

S/. 90 000 x 100 / S/. 30 000 = 30

%
FUENTE: CAMPO

DEMANDA

3 ESTRELLAS

4 ESTRELLAS

Presentamos una oferta de 1030 plazas, y tenemos una demanda de

2510 plazas, segn mincetur, lo cual nos genera un dficit de 1480
plazas.
Presentamos una oferta de 56 plazas, y tenemos una demanda de 173
plazas, segn mincetur, lo cual nos genera un dficit de 117 plazas.

El cuadro de demanda nos ayuda a comprobar que an existe mayor

dficit de hoteles ***.

HOSPEDAJE EN EL SECTOR B

HOSPEDAJE
GRAN MARQUEZ ****

USUARIO
CORPORATIVO: 75%
TURISTA:25%

ROSWELL ***

CORPORATIVO:78%

% DE OCUPACION
88%

90%

TURISTA: 22%

CESARS ***

CORPORATIVO: 80%

95%

TURISTA: 20%

EL BRUJO ***

CORPORATIVO:82%
TURISTA:18%

95%

39

SECTOR B

CORPORATIVO: 76 %

POSADA DEL REY ***

97%

TURISTA:24%

Los hoteles de *** son los que tienen mayor porcentaje de ocupacin. Y
el usuario est enfocado al usuario corporativo como usuario principal y
al turista como usuario secundario.

PERFIL DE USUARIO

REQUERIMIENTOS

CORPORATIVO

TURISTA

NECESIDADES

REQUISITOS DE DISEO

Servicio eficaz y de alta calidad.

Atencin de primera durante su
estancia.
Tranquilidad para su descanso
Confort de su ambiente.
Seguridad en su espacio y
entorno.

Zonas Sociales
Zonas Intimas

Habitaciones que
brinden privacidad,
discrecin adems que
sean confortables.

Servicio eficaz y de alta calidad.

Atencin de primera durante su
estancia.
Tranquilidad para su descanso
Confort de su ambiente.
Seguridad en su espacio y
entorno.
Ubicado en un punto cntrico
de la ciudad
Espacios de recreacin

Zonas ntimas.
Zonas sociales
Zonas
recreativas
Servicios
adicionales

Habitaciones privadas
cerca de las zonas
sociales y practico
acceso a las zonas
recreativas.

40

SECTOR B

CONCLUSIONES

OFERTA Y DEMANDA PERFIL DEL USUARIO Y PRONOSTICO DE RENTABILIDAD DE

HOSPEDAJE

El estudio de mercado determino que los usuarios tanto turistas como

corporativos prefieren hospedarse en un hotel ***, seguido de un hotel ****.

Al aplicar indicadores como el ndice de ocupabilidad:

Los hoteles *** tienen una ocupabilidad de 95%, mientras que los de ****
tienen una ocupabilidad del 88%.

Segn el porcentaje de rentabilidad que sera un aproximado a la

ganancia de la inmobiliaria, el hotel *** tiene 35% de ganancia
habiendo aproximadamente 6 de esa categora. Por otro lado la
demanda obtenida respecto hoteles de ***, hay ms dficit de hoteles
*** (1480 plazas).

ESTOS INDICADORES NOS AYUDARON A IDENTIFICAR QUE LA CATEGORA

RENTABLE EN NUESTRO SECTOR Y TAMBIN EN LA CIUDAD, ES LA CATEGORA DE
HOTEL ***.

41

SECTOR B

1.6.2. ESTUDIO REFERENTE AL ESTABLECIMIENTO DE SALUD

En el sector elegido existe una oferta

de
diferentes categoras de
establecimientos de salud , los cuales pertenecen al sector privado y entre
ellos los que resaltan ms son las clnicas especializadas (clnica san Antonio
y clnica Plasencia ) estas cuentan con una edificacin netamente
diseadas para ellas , seguido tenemos clnicas odontolgicas las culs la
mayora en sus edificacin son adaptaciones de viviendas.
DEMANDA DE ESTABLECIMIENTO DE SALUD

El problema ms grave que tiene el pas es la falta de especialistas, y la regin

de la libertada no es ajena a esta realidad. Actualmente, tenemos un dficit
de establecimientos y especialistas tanto de ramas bsicas como como
Medicina general , Ciruga, Medicina Interna, as como en especialidades ms
complejas.

42

SECTOR B

Del 2010 al 2014, el nmero de establecimientos de salud se han incrementado

en nuestra ciudad , de 207 a 350, y la cantidad de especialistas casi se ha
duplicado, al pasar de 3.862 a 6.242, Pese a ello, la brecha entre la oferta de
profesionales , establecimientos y la demanda de los pacientes es an
considerable.

En esta encuesta realizada en el ao 2009 vemos que la personas

respondieron que la calidad de las clnicas es de 91 % muy buena , por lo
tanto nos demuestra que la gente prefiere los establecimientos de salud del
sector privado, y de acuerdo a estos resultados vamos a ver que se genera
una gran demanda.

43

SECTOR B

En este grafico estadstico nos demuestra que 29 % de consultas se dieron ene

le sector privado, por lo tanto se estima que para el 2014 ya pasara tener
mayor % con respecto a las dems sectores debido que la atencin es ms
especializado y de alta calidad.
PRONOSTICO DE RENTABILIDAD DEL SECTOR SALUD

BERNALAB

rea del terreno : 300 .83 m2

rea techada : 1504.2 m2
rea de circulacin : 1829.6
Nmero de oficinas : 39 de 22 m2 a $ 450 alquiler cada una =$ 17 550
Costo del terreno : $ 225 622.5
Costo por construccin: : $ 1 052 905
Ascensor: $ 30 000
Costo total: $ 1 308 527
Alquiler de oficinas al ao: $ 336 960
Tiempo de recuperacin : 4 aos
Porcentaje de Rentabilidad : 23 %

44

SECTOR B

CLINICA SAN PABLO DE TRUJILLO

rea del terreno : 1218.6 m2

rea techada : 7986.9 m2
rea de circulacin : 1829.6
Numero de consultorios : 72 de 22 m2 a $ 1500 alquiler cada una =$ 108
000
1 local comercial (farmacia)de 120m2 a $2 500
Costo del terreno : $1 462 320
Costo por construccin: : $ 4 444 500
2 Ascensor: $ 150 000
Costo total: $ 5 946 820
Alquiler total al ao: $ 2 160 000
Tiempo de recuperacin : 3 aos
Porcentaje de Rentabilidad: 25%

45

SECTOR B

CLINICA SAN ANTONIO

rea del terreno : 360 m2

rea techada : 792.3 m2
rea de circulacin : 186.5
Numero de consultorios : 12 de 20 m2 a $ 500 alquiler cada una
=$ 6000
Costo del terreno : $ 684 000
Costo por construccin: : $ 394 735.6
Costo total: $ 1042735.6
Alquiler total al ao: $ 81 000
Tiempo de recuperacin : 5 aos
Porcentaje de Rentabilidad: 28%

46

SECTOR B

CONCLUSIONES

OFERTA Y DEMANDA PERFIL DEL USUARIO Y PRONOSTICO DE RENTABILIDAD DE

ESTABLECIMIENTOS DE SALUD

La ganancia de establecimientos de salud est entre 28 y 33%, la tipologa de

la clnica san pablo, tiene una rentabilidad de 25%, incluyendo ascensores y
estacionamientos. Mientras que la clnica San Antonio no cuenta con
estacionamientos y su rentabilidad es de 33%.
La tipologa que nos convendra proponer, es decir la que est ms ajustada a
la norma es la tipologa de clnica como el san pablo. Su inversin fue
recuperada en un ao y 7 meses.

47

SECTOR B

1.6.3. ESTUDIO REFERENTE A VIVIENDA

Segn el cuadro de compatibilidad el uso de tiendas y oficinas es compatible
con el uso residencial.

OBSERVACIN DE LA DEMANDA
Trujillo ha crecido en estos ltimos aos de manera horizontal por lo que ya no
hay viviendas disponibles debido a la sobrepoblacin. Encontramos un dficit
considerable de viviendas el cual tenemos que equilibrarlo mediante el
crecimiento vertical.

SEGN DATOS DE CAMPO:

Al encuestar a una muestra de la poblacin que tienen viviendas alquiladas
(645) dentro del sector, el 75% nos indic que estn interesados en adquirir una
vivienda.

FUENTE: INEI

48

SECTOR B

PRONOSTICO DE RENTABILIDAD
Residencial Los Rosales de San Andrs
Aproximacin de rentabilidad:

2 mini dptos. De 50 m2 a $57 600 = $115 200

5 dptos de 109 m2 $115 200 =

5 dptos de 100 m2 $104 730 = $523 650

TOTAL: $1 214 850

$576 000

Costo de Inversin:

rea de terreno: 170*1400 =

$238 000

Costo de construccin: 1530*450 = $688 000

TOTAL: $926 000

RENTABILIDAD:

(1 214 850 926 000) /926 000= 31%

SE RECUPERO EN UN AO Y DOS MESES

Residencial Jazmines de Compagnon
Aproximacin de rentabilidad:

2 PISO 2 dptos. De 130 m2 a $120 500 = $241 000

3 - 7 PSIO 2 dptos de 118 m2 $110 000 = $1 110 000

8 PISO 2 dptos de 116 m2 $108 000 = $216 000

9 PISO 2 dptos de 212 m2 a $159 000 = $318 000

TOTAL: $1 875 000

Costo de Inversin:

rea de terreno: 330*1200 =

$396 000

Costo de construccin: 2970*400 = $1 118 000

TOTAL: $1 584 000

RENTABILIDAD:

(1 875 000 1 584 000) / 1 584 000 = 18%

49

SECTOR B

PERFIL DEL USUARIO

El nivel socio econmico es importante determinar para saber a qu

segmento del mercado dirigirnos en este caso es de clase b. De nivel
econmico medio alto
Las familias en su mayora estn formadas por 5 integrantes (datos de
campo).
Necesidades:
Mnimo 3 dormitorios
2 estacionamientos por cada dormitorio

50

SECTOR B

CONCLUSIONES

OFERTA Y DEMANDA PERFIL DEL USUARIO Y PRONOSTICO DE RENTABILIDAD DEL

USO RESIDENCIAL

En el sector, aun el 64% de la poblacin cuenta con viviendas alquiladas. Para

lo cual hicimos una encuesta con la finalidad de conocer si estos pobladores
por lo general de clase b, estaran dispuestos a comprar un departamento
propio dentro de nuestro subsector rentable, y el 75% ndico que s.
Eso junto con nuestro clculo de rentabilidad de otros edificios de vivienda
dentro del sector, nos ayud a plantear el uso residencial, ya que podramos
ganar entre 18 y 31% aproximadamente, recuperando nuestra inversin entre 1
ao y 1 ao con dos meses.

51

SECTOR B

1.7. DOS USOS MIXTOS RENTABLES

USOS RENTABLES PREDOMINANTES

o
o

Oficinas para el segmento de mediana y gran empresa

Tiendas para marcas Premium

USOS RENTABLES COMPLEMENTARIOS

o
o
o

Hotel ***
Clnica HII
Uso residencial

PRIMER USO MIXTO RENTABLE:

Centro empresarial y tiendas + Hotel*** + Residencial
EN EL TERRENO: SEBASTIAN

Existe compatibilidad entre los 3 usos.

Tiene tres frentes para trabajar.
Un frente que da hacia el parque que realza la rentabilidad del uso
residencial.
Un frente hacia el ovalo estratgico para el centro empresarial y el
hotel.

SEGUNDO USO MIXTO RENTABLE:

Centro empresarial y tiendas + Clinica HII + Hotel ***
EN EL TERRENO: ROCKYS

Segn casos anlogos el centro empresarial si es compatible con clinica

HII, ya que existe un centro empresarial + clnica internacional en el mall
aventura plaza de Trujillo.
Ubicado cerca de la zona de clnicas dentro del subsector elegido.
Como la clnica Plasencia de ciruga esttica, clinica dental, y frente a
la clinica San Antonio.
Cuenta con 3 visuales una al parque, otra a la avenida Larco y otra a
una calle. Un terreno con gran potencial por ubicarse en esquina.

52

SECTOR B

CONCLUSIONES

DOS USOS MIXTOS RENTABLES

Sabiendo los dos usos mixtos rentables, entonces podemos empezar a elegir
terrenos que se adecuen a estos usos, por ejemplo para obtener la mayor
rentabilidad del uso residencial este tiene que estar frente a parques, para el
centro empresarial su ubicacin tiene que ser estratgica. De igual forma con
la clnica debemos saber en qu parte de nuestro sector ubicarla, y analizar
las caractersticas de cada terreno para respaldar la rentabilidad.

53

SECTOR B

2. SOSTENIBILIDAD

a) ESTA CONECTADO EL EMPLAZAMIENTO A LA RED DE TRANSPORTE

PUBLICO DE FORMA SATISFACTORIA? ES ACCESIBLE A LOS PEATONES Y
LOS USUARIOS DE MEDIOS DE TRANSPORTE ALTERNATIVOS AL
MOTORIZADO? (1.01)
Nuestro sector elegido se encuentra ubicado dentro de dos avenidas
relevantes en cuanto al transporte pblico, dichas avenidas son muy
frecuentadas tanto por pilotos y peatones, del mismo modo por usuarios de
medios de transporte alternativos al motorizado.

b) EXISTEN SERVICIOS DE PROXIMIDAD EN EL ENTORNO INMEDIATO? (1.04)

El sector cuenta con un servicio escolar (San Vicente), del mismo modo con
servicios
administrativos
pblicos
(como
notarias,
oficinas
de
telecomunicaciones,
bancos),
servicios
comerciales
(Wong,
kfc),
equipamientos deportivos que garantizaran la calidad de vida as como
tambin la igualdad de oportunidades

c) SE BENEFICIA EL EMPLAZAMIENTO DE UN BUEN ASOLEO? (1.06)

En nuestra ciudad, Trujillo, el sol sale por el este y se oculta por el oeste. En el
presente sector elegido, nuestros terrenos cuentan con un gran asoleo que
ofrecer al proyecto a realizar un gran confort y calidad de vida a los usuarios.

d) QUE IMPACTO TIENE EL USO DEL EDIFICIO SOBRE EL ENTORNO

INMEDIATO? (2.14)
El impacto que causara el edificio en dicho sector, constara por la altura que
se le asignara a este, lo que se busca es realzar el sector, volverlo ms
llamativo, brindndole jerarqua a este y sobretodo hacerlo compatible con el
resto de usos a su entorno inmediato.

e) PERMITE EL PROGRAMA CIERTA FLEXIBILIDAD? (2.15)

Nuestro programa dispondr con cierta flexibilidad ya que no est dirigida a
un solo perfil si no a diferentes perfiles de usuario, estos podrn disponer e
imponer su uso dentro del nuestro.

54

SECTOR B

f) ES OPTIMA LA ORIENTACION DEL EDIFICIO? (3.21)

La orientacin del edificio ser ptima ya que los terrenos elegidos cuentan
con una gran accesibilidad a ellos, visuales que pueden ser aprovechadas al
momento de proyectarlo, y por distintos criterios que el proyectista tome.

g) SE CONSERVA LA VEGETACION EXISTENTE? (3.23)

La vegetacin es conservada y tomada como parte del proyecto, es decir se
toma en cuenta para el diseo y orientacin de las visuales de nuestro edificio.

h) SON LOS ACCESOS FACILES Y UNICOS PARA TODOS LOS USUARIOS,

TAMBIEN PARA TODAS LAS PERSONAS CON NECESIDADES ESPECIFICAS O
CON MOVILIDAD REDUCIDA? (3.28)
En consideracin a este punto, nosotros hemos tomado en cuenta datos
normativos en cuanto al criterio de accesibilidad para el usuario que tiene
alguna minusvala para que de este modo el usuario pueda acceder con
mayor facilidad a distintas reas del edificio.

i)

QUE ESPACIOS EXTERIORES DEBEN ESTAR PROTEGIDOS DEL VIENTO Y EL

SOL? (4.38)

Espacios exteriores que sern dotados de confort y no abandonados, as el

usuario puede hacer uso de ellos y realizar actividades en l.
As como, un recubrimiento en playas de estacionamiento, caminos
peatonales dentro del edificio, zonas de descanso par a los usuarios, etc.

55

SECTOR B

2.1. ECO-AMIGABLE

CARACTERISTICAS DE LO ECO-AMIGABLE
o

La construccin eco-amigable se enfoca en la eleccin de la

mejor ubicacin para realizar el proyecto, con el fin de evitar
destruir algn ecosistema y aprovechar al mximo el uso de los
recursos naturales, como el viento y energa solar. El fin es que la
edificacin se integre al espacio ya existente.

El diseo est orientado a mejorar el ambiente familiar o laboral.

Adems, se busca que la vida dentro de estas viviendas sea de
calidad, por ejemplo, emplear grandes ventanas donde la luz del
sol ilumine los espacios de una forma ms natural, o creando
pasillos curvos en vez de rectos.

Los materiales de construccin tienden a ser bio-compatibles, es

decir, materiales ms saludables que contribuyan no solo a
reducir la polucin y la degradacin ambiental, sino tambin a
proteger la salud de quienes lo habitan y a mejorar su
productividad.

BENEFICIOS DE LOS EDIFICIOS VERDES

Los edificios verdes traen beneficios a corto y largo plazo, como proteger el
ecosistema a travs de la arquitectura eco-amigable al mejorar la calidad del
agua y aire, preservar recursos naturales y minimizar el desperdicio slido.
Gracias al uso de materiales bio-compatibles, ms fciles de mantener, los
edificios verdes tienden a deteriorarse con menor frecuencia lo que produce
que estn diseados a durar ms tiempo.
Aunque los edificios verdes aun no llegan al Per, algunas constructoras en
Lima, as como en el resto de las ciudades del pas, ya estn comenzando a
pensar en el ahorro en favor del medio ambiente. Por esta razn, se orientan
las construcciones para ahorrar en la cuota de mantenimiento, de manera
que no solo se ayuda al planeta, sino tambin al bolsillo del cliente. Esto se
logra de las siguientes maneras:
o Luminarias en reas comunes de bajo consumo energtico.
o Uso de sensores de movimiento.
o Ascensores con sistema de ahorro energtico.
o Griferas con aireadores para ahorro de agua.
o Inodoros con doble descarga (Dual Flush)
UN EDIFICIO CON ESTAS CARACTERSTICAS HA COMPROBADO REDUCIR HASTA
UN 20% EN LA CUOTA DE MANTENIMIENTO.

56

SECTOR B

CONCLUSIONES

SOSTENIBILIDAD

El sistema eco - amigable buscara ser compatible con el medio ambiente y no

provocar un degrado y deterioro de nuestro ecosistema.
Se quiere aportar al cuidado del planeta, una de las formas ms importantes
es el ahorro de energa y de distintos servicios que este propuestos dentro del
edificio, es por eso que hacemos un estudio anlogo en el que ubicamos
mobiliarios o distintos mtodos que nos ayudaran a controlar o en algunos
casos nos llevara al ahorro de servicios (agua, luz, etc.)
Por ejemplo los inodoros doble descarga, tienen dos botones de los cuales
uno sirven para echar 3 litros de agua y otro 6 litros de agua depende a
cuando se requiera, esto ayuda a ahorrar el agua, ya que los inodoros
convencionales expulsan 6litros siempre.

57

SECTOR B

CAPITULO 2: HECHOS
58

SECTOR B

TERRENOS

1. DOS TERRENOS

INDICA
DOR5
AREA
DETERRE
NO
COSTO
M2
DESUELO
COSTO DE
TERRENO
COSTO DE
DEMOLICI
ON
COSTO
TOTAL DE
TERRENO
COSTO
DEVENTA
% DE
GANANCI
A

NIVEL DE
CERCANIA
SA
PARQUES

2,637.64m2

2,373.85m2

1,120.14m2

1,125.09m2

$1850

$1700

$1800

$1700

$ 4,879,634

$4,035,545

$ 2,016,252

$ 1,912,653

$17,524

$12,962

$20,945

$27,159

$4,897,158

$4,048,507

$2,037,197

$1,939,812

$6,594,100

$ 5,222,470

$ 2,352,294

$ 2,475,198

34%

28%

15%

27%

COEFICIENTE DE EDIFICACIN

6.5

ALTURA DE EDIFICACIN

1.5(A+R) (1

Frente(Jardn
Botnico)

Frente(Jardn Botnico)

Dos cuadras del parque

el Recreo

INDICADORESBASADOS EN SOSTENIBILIDAD
GRADO
DE
CERCANIA
A VIAS DE
TRASPOR
TES
PUBLICOS
SERVICIO
SDE
PROXIMI
DAD AL
ENTORNO

Av.Larco

5cuadras (Av. Larco Av.

Espaa)

Av.Espaa

3 cuadras (Av.Espaa)

SI
(FINANCIERAS,
EDUCATIVAS,
SALUD)

SI
(FINANCIERAS, EDUCATIVAS,
SALUD)

SI
(FINANCIERAS,
EDUCATIVAS,
SALUD)

SI
(FINANCIERAS,
EDUCATIVAS, SALUD)

59

SECTOR B

INDICADOR
COSTO DE
TERRENO
% DE
GANANCIA
MAYORCOEFICI
ENTE DE
EDIFICACIN
MAYOR ALTURA
DE
EDIFICACIN
NIVEL DE
CERCANIAS A
PARQUES
GRADO DE
CERCANIA A
VIAS DE
TRASPORTES
PUBLICOS
SERVICIOS DE
PROXIMIDAD
AL ENTORNO
ELECCIONDEL
LOS TERRENOS

1
4

2
4

3
8

4
1

52

48

45

41

CONCLUSION
En el sector elegido encontramos 5 terrenos disponibles, los cuales fueron
medidos por diferentes indicadores y luego con el cuadro de ponderacin,
dndole un puntaje llegaremos a escoger el terreno 1 y 2 los cuales sern los
terrenos ms rentables para emplazar nuestro proyecto.

60

SECTOR B

1.1. ASPECTOS CONTEXTUALES

UBICACIN

TERRENO SEBSTIAN

ZONIFICACIN:

ZRE CZ (d) / RM

DEPARTAMENTO:

LA LIBERTAD

PROVINCIA:

TRUJILLO

DISTRITO:

TRUJILLO

URBANIZACIN:

LA MERCED

MANZANA:

LOTE:

15, 16, 17 Y 18

CALLE:

INTERSECCIN AV. LARCO CON AV. AMRICA SUR.

61

SECTOR B

TERRENO 2

ZONIFICACIN:

CZ

DEPARTAMENTO:

LA LIBERTAD

PROVINCIA:

TRUJILLO

DISTRITO:

TRUJILLO

URBANIZACIN:

LA PERLA

MANZANA:

LOTE:

12/13

CALLE:

AV. AMERICA DEL SUR

62

SECTOR B

Se observaron ciertas ventajas:

1. Adecuada accesibilidad por su ubicacin estratgica en la Av.
Amrica del Sur.
2. La ubicacin es cntrica, debido a que est cerca de dos
equipamientos escolares, el centro histrico, el By-Pass (lugar que hoy
en da se ha tornado turstico debido a ser llamativo en estos tiempo), y
se ubica cerca al Real.
3. La dimensin de cada va nos da un rango de pisos ms elevado lo que
nos ayuda en el tema de rentabilidad.

4. El frente del By-Pass beneficia al uso residencial, ya que las viviendas

mientras ms visuales tengan hacia un punto central aumenta su
rentabilidad.

63

SECTOR B

CONTEXTO INMEDIATO
TERRENO SEBSTIAN
JARDIN BOTANICO

El terreno cuenta con un frente ecolgico, el cual nos permite aprovecharlo y

hacer uso de l y lograr una mayor rentabilidad en su uso residencial.

PARADERO

Entradas principales del edificio de oficinas y de la vivienda cerca al paradero

para facilitar el flujo vehicular y peatonal.

ACCECIBILIDAD

Las salidas de evacuacin deben dar hacia la calle con menor fluidez
vehicular y peatonal, por ser ms seguras.

IMPACTO DEL EDIFICIO EN EL ENTORNO INMEDIATO

Sera el primer edificio ms alto alrededor del ovalo Larco, dndole mayor
jerarqua a este.

64

SECTOR B

TERRENO 2

FRENTE AL BY-PASS

Estas visuales se aprovecharan mucho, debido que nuestro uno de nuestros

usos complementario ser residencial.

EN TODA LA AV. AMERICA DEL SUR

Est ubicado en la Av. Amrica del Sur, una avenida muy transitada y esto
ayudar con la accesibilidad a nuestro terreno.

65

SECTOR B

ENERGIA NATURAL

ASOLEAMIENTO
Para poder lograr un asoleamiento adecuado es necesario conocer de
geometra solar para prever la cantidad de horas que estar asoleado un
local mediante la radiacin solar que pase a travs de ventanas y otras
superficies no opacas.

En caso de Trujillo el Sol sale por el este y se oculta por el oeste.

66

SECTOR B

Al tener 3 frentes este terreno aprovecha de forma ptima la luz natural,

permitiendo su sostenibilidad.
Es probable que luego de un estudio de asoleamiento se requiera controlar el
ingreso de radiacin solar mediante una adecuada proteccin solar y as
poder regular el efecto del sol y su capacidad de calentar el interior de locales
habitables. Indistintamente necesita asolearse o protegerse del sol una
superficie vidriada o una superficie opaca. En cada caso ser sensiblemente
diferente el modo en que el calor del sol se transmitir al interior del local.

VIENTOS

Para lograr una adecuada ventilacin en la arquitectura es necesario

comprender como se comportaba el viento y de qu manera pueden
aprovecharse los patrones que sigue en su recorrido a travs de las
edificaciones. De esta manera, a continuacin se presentan los principios
bsicos de ventilacin, empezando por una descripcin del comportamiento
general (planetario) y local (regional) del viento. El objetivo principal es mostrar
el comportamiento del viento en relacin con la arquitectura y como este
puede ser utilizado como sistema pasivo de climatizacin.
Los vientos corren de sur a norte.
En el terreno, solo dos lados son los que van a poder recibir la
ventilacin directa, los otros dos lados van a permitir la salida de esta
ventilacin lo cual crear una mejor circulacin de vientos y un
constante renovacin de aire en el lugar

67

SECTOR B

CONCLUSIONES

o
o

DOS TERRENOS
ASPECTOS CONTEXTUALES

Una vez identificados el terreno rentable, dentro del subsector elegido,

analizamos los aspectos contextuales. Ambos terrenos elegidos estn
ubicados en esquina, en avenida y frente a parques, presentando un potencial
altamente rentable por su coeficiente de edificacin y su porcentaje de
ganancia.
Pero es importante analizar los aspectos contextuales, saber hacia dnde se
va a evacuar, saber a qu frente del terreno colocar cada uso, tratando de
aprovechar los 3 frentes al mximo.
Otro punto importante es conocer por donde da el sol y los vientos para
prevenir molestias a los futuros usuarios.

68

SECTOR B

1.2. POSIBLES AMBIENTES

RESIDENCIAL

RESIDENCIAL

DEPARTAMENTO (120M2)

DEPARTAMENTO (105M2)

AMBIENTES
DORMITORIO PRINCIPAL
DORMITORIO 1
DORMITORIO 2
COCINA
LAVANDERIA
SALA
COMEDOR
SS.HH
ESTACIONAMIENTO
DORMITORIO PRINCIPAL
DORMITORIO 1
COCINA
LAVANDERIA
SALA
COMEDOR
SS.HH
ESTACIONAMIENTO

CENTRO EMPRESARIAL Y TIENDAS

RESIDENCIAL

AMBIENTES
GERENCIA +SS.HH

OFICINAS

SS.HH DE VARONES
SS.HH DE DAMAS
AREA DE TRABAJO
RECEPCION
SALA DE ESPERA
CAJA

RESTAURANT

SERVICIOS COMPLEMENTARIOS
COMERCIO

COCINA
COMEDOR
SS.HH DE VARONES
SS.HH DE DAMAS
SALADE USOS MULTIPLES
BANCO
TIENDAS
ESTACIONAMIENTOS

69

SECTOR B

HOTEL ***

ZONA DE HABITACIONES

AMBIENTES
HABITACION SIMPLE

SERVICIO

HABITACION DOBLE
HABITACION MATRIMONIAL
SUITE
CAFETERIA

AREA COMUN

COMEDOR
COCINA
SS.HH DE VARONES
SS.HH DE DAMAS
RECEPSION

SERVICIOS GENERALES

LOBBY
SALON
TERRAZA
SS.HH GENERALES DE VARONES Y DAMAS

ADMINISTRACION

CUARTO DE LAVADO Y PLANCHADO

OFICIO
ADMINISTRACION
SECRETARIA

CLINICA HII

AMBIENTES
RECEPSION
COCINA
ALMACEN
LAVANDERIA
MANTENIMIENTO
CAFETERIA
SALA DE REUNIONES PARA MEDICOS
CONSULTORIOS
OFICINA DE ADMINISTRACION
ESTACIONAMIENTO

70

SECTOR B

CONCLUSIONES

POSIBLES AMBIENTES

Con el estudio de necesidades del usuario y una respectiva investigacin con

datos de campo ,estadsticos ,casos anlogos ;podemos determinar los
posibles ambientes los cuales nos van a brindar una idea con respecto a los
cuadros de ambientes 1 y 2 ; los cuales desarrollaremos y verificaremos cual
es el ms rentable para nuestro proyecto.
Por esos es importante analizar las necesidades del usuario porque es el inicio
para determinar nuestra programacin ms rentable con respecto a
ambientes.

71

SECTOR B

BIBLIOGRAFIA

INTRODUCCION A LA PROGRAMACION ARQUITECTONICA, ERWAD WHITE

EL REGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICACIOES

72

SECTOR B

ANEXOS
73

SECTOR B

CERTIFICADOS DE PARAMETROS URBANOS

TERRENO 1: SEBSTIAN

74

SECTOR B

75

SECTOR B

JUSTIFICACION DE AREAS Y AMBIENTES

(CASOS ANALOGOS)
CASOS ANALOGOS RESPECTO A AREAS DE OFICINAS

PROXIMO CENTRO EMPRESARIAL ARTECO: TIPOLOGIA OFICINAS CORPORATIVAS

183 m2 - $ 347,700.00
113 m2 $ 214,700.00
117 m2 $ 223,000.00
112 m2 - $ 212,800.00
115 m2 - $ 218,500.00
116 m2 - $ 220,400.00
113 m2 - $ 214,700.00
114 m2 - $ 216,600.00
113 m2 - $ 214,700.00
104 m2 - $ 197,600.00
341 m2 - $ 613,800.00
92 m2 - $ 174,800.00
102 m2 - $ 193,800.00
96 m2 - $ 182,400.00
116 m2 - $ 220,400.00
91 m2 - $ 172,900.00
91 m2 - $ 172,900.00
110 m2 - $ 209,000.00
PORCENTAJE DEL AREA PREDOMINANTE

76

SECTOR B

Precio por m2: $ 1,900.00 *excepto

la oficina 11: $1,800.0
Las oficinas que priman son las
que se encuentran entre 100 y 183
m2.
Hay 6 oficinas de 341m2, mientras
ms grandes son menos cuestan.
El precio se mantiene en todos los
pisos.

Los
estacionamientos
sern
vendidos a las oficinas el precio
es $ 5000 c/plaza

FUENTE: INMOBILIARIA ARTECO

CASOS ANALOGOS RESPECTO A USO RESIDENCIAL

RESIDENCIAL INGENIERIA
Departamento: 120 m2
Ambientes:
- Dorm. Principal: 13.5 m2
- Dormitorios: 11 m2
- SS.HH.: 3.0 m2
- Cocina: 16.5 m2
- Sala Comedor: 27.5 m2
Circulacin:
- Escaleras: 3.72m2

o
o
o
o
o
o
o
o

Precio: $110,000.00
rea: 120 m
Piso: Flats - sin Ascensor
Estacionamiento/s: 4
Dormitorios: 3
Baos: 1
rea techada: 117m2
rea sin techar: 3 m2

77

SECTOR B

RESIDENCIAL JAZMINES DE COMPAGNON

Departamento: 109 m2
Ambientes:
-

Dorm. Principal + SS.HH.: 16 m2

Dormitorios: 8.5 m2
SS.HH.: 3.5 m2
SS.HH. Visitas: 2.5 m2
Cocina: 8.5 m2
Sala Comedor: 27 m2
Recibo: 4 m2

Circulacin:
-

Ascensor: 2.5 m2
Escaleras: 13 m2

RESIDENCIAL LOS ROSALES DE SAN ANDRES

Departamento: 118 m2 - $120 000
Ambientes:
-

Dorm. Principal.: 22 m2

Dormitorios: 10 m2

SS.HH.: 6 m2

Lavandera: 3.5 m2

Cocina: 12 m2241

Sala Comedor: 35 m2

Circulacin:
-

Ascensor: 3 m2

Escalera: 19 m2

78

SECTOR B

CASOS ANALOGOS RESPECTO A ESTABLECIMIENTO DE SALUD

ESTABLECIMINETO DE
SALUD

CLINICA BELEN

UBICACIN

AV. ANDRES AVELINO CESARES(PIURA)

RADIO DE INFLUENCIA

ALTO

REA DEL TERRENO

1222 M2

ACCESIBILIDAD

AV.ANDRES AAVELINO Y CALLE SAN RAMON

N DE PISOS

5 PISOS

ACTIVIDADES

MEDICINA EN GENERAL

AMBIENTES

FRAMACIA
CONSULTORIOS A
CONSULTORIOS B
HABITACIONES
TOPICO
SSHH
SALA DE ESPERA
GERENCIA
ADMINISTRACION
SALA DE OBSERVACION
ALMACEN
HALL
ARCHIVO CLINICO
SATAR MEDICO CONTROL
CAFETERIA + COCINA
LAVANDERIA
MANTENIMINETO
CUARTO DE MAQUINAS
RECEPCION
ESTACIONAMINETO

50 m2
16 m2
100 m2
20 m2
25 m2
80 m2
25 m2
16 m2
16 m2
25 m2
15 m2
25 m2
12 m2
30 m2
80 m2
25 m2
09 m2
09 m2
25 m2
---

79

SECTOR B

80

SECTOR B

ASPECTOS NORMATIVOS

HOTEL***

REQUISITOS MINIMOS
N de ingresos de uso exclusivo de los
huspedes (separado de servicios)
N DE HABITACIONES
El nmero mnimo de suites debe ser
igual al 5% del nmero total de
habitaciones
SALONES (m2 por nmero de
habitaciones)
El rea techada til en conjunto no
debe ser menor a:
COMEDOR CAFETERIA (m2 por
nmero total de habitaciones)
Todas las habitaciones deben tener un
CLOSET O GUARDAROPA
-SIMPLES(M2)
-DOBLES (M2)
-SUITES (M2 mnimo si la sala est
integrada al dormitorio)
SU-ITES (M2 mnimo si la sala est
separada del dormitorio)
CANTIDAD DE SERVICIOS HIGIENICOS
POR HABITACION
AREA MINIMA
Todas las paredes deben estar
revestidas con material impermeable
de calidad comprobada (metros)
ESTACIONAMIENTO PRIVADO Y
CERRADO (% del nmero e habitaciones
RECEPSIONY CONSERJERIA
SERVICIOS HIGIENICOS PUBLICOS

3*

OBLIGATORIO
OBLIGATORIO (diferenciado por sexo)

COCINA (% del comedor)

OFICIOS DE PISO

40%
OBLIGATORIO SIN TELEFONO

20

1.5 m2

1 m2

1.2 x 0.7
11m2
14m2
24m2
26m2

1 bao privado con ducha

4m2
Altura 1.80

20%

SEGN CERTIFICADO DE PARAMETROS URBANISTICOS

81

SECTOR B

USO RESIDENCIAL

REA LIBRE:
Lo necesario
ESTACIONAMIENTO:
1 Plaza por cada dos viviendas
DIMENSIONES:
Las escaleras y corredores al interior de las viviendas, que se desarrollen entre muros
debern tener un ancho mnimo de 0.90m.
SEGN CERTIFICADO DE PARAMETROS URBANISTICOS

CENTRO EMPRESARIAL Y TIENDAS

REA LIBRE:
No aplicable en los primeros pisos y suficiente en los pisos superiores para ventilacin e
iluminacin
ESTACIONAMIENTO:
RESTAURANT:
o Un Estacionamiento por cada 20 m2 rea Techada Total
o 9.3 m2 en la cocina por persona
OFICINAS:
o 01 Estacionamiento por cada 20 m2 de rea til
o Ambientes administrativos se usa 10.0m2 por persona
COMERCIO:
o

01 estacionamiento por cada 50m2

SEGN CERTIFICADO DE PARAMETROS URBANISTICOS

82

SECTOR B

ESCALERAS
INTEGRADAS
Son aquellas que no estn aisladas de las circulaciones horizontales y cuyo objetivo es
satisfacer de transito de las personas entre pisos de manera fluida y visible. Estas
escaleras pueden ser consideradas para el clculo de evacuacin, si la distancia de
recorrido lo permite. No son de construccin obligatoria, ya que dependen de la
solucin arquitectnica y caractersticas dela edificacin.
El tipo de escalera a proveerse depende del uso y de la altura de la edificacin, de
acuerdo con la siguiente tabla:
INTEGRADA

DE EVACUACION

VIVIENDA
HOSPEDAJE
EDUACACION

HASTA 5 NIVELES
HASTA 3 NIVELES
HASTA 4 NIVELES

MAS DE 5 NIVELES
MAS DE 3 NIVELES
MAS DE 4 NIVELES

SALUD

HASTA 3 NIVELES

MAS DE 3 NIVELES

OFICINAS
COMERCIO
SERVICIOS COMUNALES

HASTA 3 NIVELES
HASTA 4 NIVELES
HASTA 3 NIVELES

MAS DE 3 NIVELES
MAS DE 4 NIVELES
MAS DE 3 NIVELES

RECREACION Y DEPORTES

HASTA 3 NIVELES

MAS DE 3 NIVELES

TRANSPORTES Y
COMUNCIACIONES

HASTA 3 NIVELES

MAS DE 3 NIVELES

DE EVACUACION:
CAPACIDAD

ANCHO

UNIDADES

RESIDENCIAL

160 PERSONAS

1.20m

1 ESCALERA

HOTEL 3*

54 PERSONAS

1.20m

1 ESCALERA

EDIFICIO DE
OFICINAS

1647 PERSONAS

4.80m

4 ESCALERAS

De ms de 5 pisos se requieren como mnimo dos escaleras de evacuacin, salvo que

se cumplan todos los siguientes requisitos para que se pueda contar con una sola
escalera de evacuacin:

No mayor de 20 niveles mdicos desde el nivel de la calle.

El acceso a la escalera de evacuacin sea a travs de un vestbulo previo, sin
carga combustible, de acuerdo a cualquiera de las alternativas planteadas en
la presente norma.
Cuenta, cada uno de los departamentos, con deteccin de humos, por lo
menos en el hall que une los dormitorios y alarma de incendios en el interior del
departamento, ambos conectados a un sistema centralizado.

EDIFICIO DE OFICINAS= 1647 PERSONAS

HOTEL= 1P X 15 m2= 818 m2/15m2
RESIDENCIAL= 5P X DEP.= 32X 5P= 160 PERSONAS

83

SECTOR B

Artculo 28.- El nmero y ancho de las escaleras se define segn la distancia del
ambiente ms alejado a la escalera y el nmero de ocupantes de la edificacin a
partir del segundo piso, segn la siguiente tabla.
USO RESIDENCIAL

ANCHO TOTAL REQUERIDO

DE 1 A 300 OCUPANTES

1.20m EN 1 ESCALERA

DE 301 A 800 OCUPANTES

2.40m EN 2 ESCALERAS

DE 801 AA 1,200 OCUPANTES

3.60 m EN 3 ESCALERAS

MAS DE 1,201 OCUPANTES

UN MODUO DE 0.6m POR CADA 360

OCUPANTES

USO NO RESIDENCIAL

ANCHO TOTAL REQUERIDO

DE 1 A 250 OCUPANTES

1.20m EN 1 ESCALERA

DE 251 A 700 OCUPANTES

2.40m EN 2 ESCALERAS

DE 701 AA 1,200 OCUPANTES

3.60 m EN 3 ESCALERAS

84

SECTOR B

ENCUESTAS REALIZADAS
ENCUESTA DE RENTABILIDAD OFICINAS

Somos alumnos de la Universidad Privada Antenor Orrego, desarrollando un

tema de trabajo del curso de taller de arquitectura v , por motivos de puro
conocimiento realizamos la siguiente encuesta para desarrollar el trabajo
requerido por la catedra .

85