Indicador de accesibilidad a la vivienda

propia a travs del crdito hipotecario

en la Ciudad de Buenos Aires.
Octubre de 2007 a agosto de 2015

Informe
de resultados

966

Enero de 2016
2016: Ao del Bicentenario de la Declaracin de Independencia de la Repblica Argentina

R.I. 9000-2482

R.I. 9000-2482

966

Indicador de accesibilidad a la vivienda propia a travs

del crdito hipotecario en la Ciudad de Buenos Aires.
Octubre de 2007 a agosto de 2015
Resumen
XXEl Indicador de Accesibilidad al Crdito Hipotecario

XXDe este modo, si el ndice arroja un valor de 100, significa

(IACH) mide la relacin entre el ingreso de una pareja

de asalariados de la Ciudad de Buenos Aires
de calificacin ocupacional alta (profesional o tcnica)
y el Ingreso Mnimo Necesario para acceder a un crdito
bancario con garanta hipotecaria, para la compra de una
vivienda usada de tres ambientes con una superficie de 70 m2
en la Ciudad de Buenos Aires (en porcentaje).

que el ingreso de la pareja de asalariados es el Ingreso

Mnimo Necesario para calificar a un crdito por el 75%
del valor de un departamento usado de 3 ambientes en la
Ciudad o Ciudad de Buenos Aires (70 m2). Si el indicador
tiene un valor de 90, indica que el ingreso de la pareja
de asalariados es equivalente al 90% del Ingreso Mnimo
Necesario para calificar a dicho crdito.

XXPara el clculo del valor de mercado de la vivienda,

XXPor lo tanto, cuanto ms por debajo a 100 del IACH, ms

se tom en cuenta el valor promedio en dlares del m2

de los departamentos de 3 ambientes usados en la Ciudad
de Buenos Aires y se lo multiplic por la superficie
indicada. A efectos de expresar el valor en pesos,
se consider la cotizacin del tipo de cambio informal
del ltimo da hbil del mes en cuestin.

difcil le resultara a esa pareja tipo acceder al crdito

hipotecario. En este sentido, eventuales aumentos en el
valor promedio de las propiedades y/o del dlar informal
tienden a alejar a las parejas del crdito hipotecario,
al tiempo que aumentos en los salarios y/o bajas en las
tasas de inters del mercado, los acercan.

XXPara calcular el ingreso de la pareja se suma el ingreso

XXA los efectos metodolgicos, se tom como referencia

promedio de un varn y de una mujer perteneciente

al segmento indicado de la calificacin ocupacional,
tomando como referencia los valores que surgen
de la Encuesta Anual de Hogares 2013, elaborada por la
Direccin General de Estadsticas y Censos de
la Ciudad de Buenos Aires que son actualizados a junio
de 2015 en base al ndice de variacin salarial elaborado
por Instituto Nacional de Estadsticas y Censos.

el Housing Affordability Index (http://www.realtor.org/topics/

housing-affordability-index) elaborado por la National
Associatons of Realtors (organizacin que agrupa cmaras
y a agentes inmobiliarios de EE.UU.).

XXCon el fin del clculo de la cuota del crdito bancario

que dicha pareja de asalariados necesitara para poder

comprar una vivienda, se construy un ejercicio en donde
se consider que el prstamo a obtener correspondera
al 75% del valor de mercado del inmueble, que el sistema
de amortizacin de las cuotas es del tipo francs y que
el nico costo para el crdito hipotecario sale de la Tasa
Efectiva Mensual (TEM), que surge de la informacin
que publica el Banco Central de la Repblica Argentina.
Para calcular el Ingreso Mnimo Necesario, se considera
que la cuota del crdito no debe superar el 30% del ingreso
de la pareja. Cabe aclarar que el indicador puede tomar
valores positivos.

Estadsticas
econmicas

Indicador de accesibilidad a la vivienda propia a travs del crdito hipotecario

en la Ciudad de Buenos Aires. Octubre de 2007 a agosto de 2015

| 22 . 01 . 2016

Indicador de accesibilidad al crdito hipotecario

XX El ndice de accesibilidad de 2015

presenta estabilidad en Agosto con
respecto a diciembre del ao anterior,
pero un descenso en relacin a marzo,
que fue el mejor mes del ao. Esto se
debe al comportamiento dispar de las
variables ingresos de los asalariados,
tasa de inters, valor del dlar informal
y precio del m2.

de los inmuebles en la Ciudad incrementaron su valor en pesos en un 38,5%

(el m2 subi un 10,14% y el tipo de cambio
se depreci un 25,8%) a la vez que la tasa
de financiamiento tambin se encareci,
con una suba interanual del 6,33%.

XX Es de destacar que entre octubre de 2007

y la actualidad los ingresos calculados
para las parejas de asalariados se
incrementaron en el orden del 450%
mientras que los valores de los inmuebles
en pesos lo hicieron en un 800%. Si a esto
le sumamos el aumento de los costos del
financiamiento, vamos a poder explicar la
cada de el indicador durante dicho perodo.

XX La dinmica de los salarios continu en

ascenso pero a una menor tasa en relacin
a 2014, alcanzando en agosto un aumento
interanual del 29,6%; mientras que las
variables que hacen referencia a los precios

100

ndice de accesibilidad

83,6 84,1
67,1
64,3
51,3 51,6

66,1
60,6

62,9

61,1
56,1

47,5

45,5 43,5 47,4 43,6

42,4

39,5

51,0

47,6

35,9 36,0

34,3 35,9 36,9

26,0 26,3 27,0

30,8

33,6

36,4 39,2 36,9 37,0 36,3

26,6
22,6 24,6

33,5

32,2
28,7 27,0 27,1
26,6 24,5 23,6

Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Ene. Feb. Mar. Abr. May. Jun. Jul. Ago.
07 08 08 09 09 10 10 11 11 12 12 13 13 14 14 15 15 15 15 15 15 15 15

Serie semestral

Serie mensual

IACH para una pareja de asalariados con calificacin ocupacional tcnica

IACH para una pareja de asalariados con calificacin ocupacional profesional

Nota: la cotizacin del dlar corresponde al informado en el ltimo da hbil del mes, en www.ambito.com
Fuente: Direccin General de Estadstica y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA) sobre la base de datos del Sistema Buscainmueble (hasta septiembre de 2011)
y Adinco (desde octubre de 2011); DGEyC (EAH), INDEC (ndice de Salarios) y Banco Central de la Repblica Argentina.

Direccin General de Estadstica y Censos GCBA

Proyeccin y estimacin del ndice de accesibilidad

XX En octubre de 2007 el ndice para una

pareja de profesionales fue de 83,5;
el mximo histrico dentro de la serie.
Para volver a ese escenario de accesibilidad
al crdito hipotecario podemos realizar un
ejercicio terico, generando el valor terico
que tendra que tener cada variable.

XX Para retornar al escenario de 2007 con

los ingresos vigentes y los precios de
las viviendas actuales, la tasa de inters
debera ser del 2,6% anual, lo que representa
una disminucin de 15,7 puntos porcentuales
respecto del valor actual.

Variable

XX En cambio para volver a ese escenario,

con los valores actuales de las viviendas
y de las tasas de inters, el ingreso de
la pareja de profesionales debera ser
de $ 93.800, lo que representa 2,6 veces
el ingreso actual.

XX De igual modo, se requerira una baja

del 61,5% en el precio del m2 o en el valor
del dlar informal para que el ndice
alcanzara su valor histrico mximo.

Valor actual

Valor terico

Diferencia

Tasa de inters

18,30%

2,60%

-58,8%

Ingresos pareja profesional

$36.135

$93.800

159,6%

Precio del m2

U$2.369

U$912

-61,5%

Dlar informal

$15,47

$5,95

-61,5%

Fuente: CEDEM, Direccin General de Estadstica y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA), sobre la base de datos del Banco Central de la Repblica Argentina (BCRA)
y Sistema Buscainmueble (hasta septiembre de 2011) y Adinco (desde octubre de 2011).

Estadsticas
econmicas

Indicador de accesibilidad a la vivienda propia a travs del crdito hipotecario

en la Ciudad de Buenos Aires. Octubre de 2007 a agosto de 2015

| 22 . 01 . 2016

Anexo I. Precio promedio del m2 y tasa inters para crditos hipotecarios

Precio del m2 en dolares

de departamento usado de 3 ambientes

Valor promedio del m2 de los departamentos usados de 3 ambientes

$3.000

2.044

2.291 2.284 2.209

2.202 2.177
2.167 2.139 2.152

2.106

2.178

2.2982.230

2.365 2.369

1.795
1.671
1.462
1.276

$1.000

1.500 1.510

1.555

1.302

Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Ene. Feb. Mar. Abr. May. Jun. Jul. Ago.
07 08 08 09 09 10 10 11 11 12 12 13 13 14 14 15 15 15 15 15 15 15 15

Serie semestral

Serie mensual

Tasa Efectiva mensual para crditos hipotecarios

Tasa de inters para crditos hipotecarios

2%
1,63

1,67

1,69
1,61 1,63

1,71
1,64

1,55

1,60

1,66

1,37
1,25 1,21
1,11 1,11

1,15

1,32 1,32 1,32 1,29

1,07

0,92
0,87

0%

Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Ene. Feb. Mar. Abr. May. Jun. Jul. Ago.
07 08 08 09 09 10 10 11 11 12 12 13 13 14 14 15 15 15 15 15 15 15 15

Serie semestral

Serie mensual

Fuente: CEDEM, Direccin General de Estadstica y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA), sobre la base de datos del Banco Central de la Repblica Argentina (BCRA)
y Sistema Buscainmueble (hasta septiembre de 2011) y Adinco (desde octubre de 2011).

Direccin General de Estadstica y Censos GCBA

Anexo II. Ingresos mensuales promedio de parejas y tipo de cambio

informal

Ingreso mensual promedio de una pareja

de asalariados

Ingreso mensual promedio

$40.000

28.787

30.131

30.408

31.369

31.804

32.727

34.009 35.205 36.135

24.807
21.339
18.542
16.836

22.064

14.590

8.168 8.855
7.693 8.152
7.055
6.565

$0

4.031

6.348
5.772 5.856
4.332 5.446

10.402

11.330

7.216 7.860

14.035
9.236

26.461
24.904 25.780

21.080

13.115

10.275

22.267

23.965
22.970 23.289

15.626

18.165

12.743

Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Ene. Feb. Mar. Abr. May. Jun. Jul. Ago.
07 08 08 09 09 10 10 11 11 12 12 13 13 14 14 15 15 15 15 15 15 15 15

Serie semestral

Serie mensual

Ingreso mensual promedio para una pareja de asalariados con calificacin ocupacional tcnica"
Ingreso mensual promedio para una pareja de asalariados con calificacin ocupacional profesional

Tipo de cambio U$/$ cotizacin no oficial

Valor del dlar informal

$16

14,94

14,33
13,6 13,03

12,62 12,7 12,65

15,47

13,4

10,55
9,4

9,93

6,36
4,488 5,09
4,035 4,305
3,918
3,875
3,48 3,743
3,193 3,233

$0
Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Ene. Feb. Mar. Abr. May. Jun. Jul. Ago.
07 08 08 09 09 10 10 11 11 12 12 13 13 14 14 15 15 15 15 15 15 15 15

Serie semestral

Serie mensual

Nota: la cotizacin del dlar corresponde al informado el ltimo da hbil del mes, en www.ambito.com
Fuente: Direccin General de Estadstica y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA) sobre la base de datos de DGEyC (EAH) e INDEC (ndice de Salarios).

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